ב"כ התובעים בת"א 30663-07-10 והנתבעים בת"א 19005-10-10: עו"ד רוני דובר

ב"כ התובעים בת"א 19005-10-10 והנתבעים בת"א 30663-07-10: עו"ד כרמי זקן

1. ביום 31.12.03 רכשו מר יחיאל שטרן ומר אפרים לזרוביץ את הזכויות בבניין הנמצא ברחוב רש"י 30 בירושלים, בשכונת מקור ברוך, ואשר ידוע כספר 1015 דף 6988 (חלקה 172 בגוש שומה 30069). מדובר בבניין ישן המיועד לשימור שהיו בו שתי קומות. במועד הרכישה היו בבניין 6 יחידות דיור ועוד 2 יחידות דיור בקומת המרתף, שמעמדן לא היה מוסדר. בסך הכול היו אפוא בבניין 8 יחידות דיור. בבניין התגוררו דיירים מוגנים ושוכרים בשכירות חופשית. הבניין לא היה רשום כבית משותף.
2. ביום 10.2.04, היינו זמן קצר לאחר שהשניים רכשו את הזכויות בבניין, נכרת חוזה בינם לבין גב' מרגלית פפר ומר יוסף פיקסלר. עיקר עניינו של החוזה הוא מכירת גג הבניין וזכויות הבנייה שיינתנו לבניין לגב' פפר ומר פיקסלר, לצורך בנייה על ידם של דירות נוספות על הגג.
3. מר שטרן ומר לזרוביץ יכונו להלן: "המוכרים". גב' פפר ומר פיקסלר יכונו להלן: "הקונים".
4. ביחד עם ההסכם וכחלק בלתי נפרד ממנו, חתמו הצדדים על תקנון מיוחד ומפורט אשר מגדיר ומבהיר את היקף הממכר ואת הזכויות של כל אחד מהצדדים בנכס.
5. באותה עת לא היו לבניין זכויות בנייה. על כן נדרשה פנייה מתאימה לרשויות התכנון לצורך קבלת זכויות בנייה. לפיכך הוסכם ונקבע בחוזה, כי המוכרים יפנו לרשויות התכנון בבקשה לשינוי תב"ע. בסעיף 9.7 לחוזה התחייבו המוכרים "להגיש תכניות שינוי התב"ע המקומית, שלא תהיה פחות מ-5 דירות מגורים...". אין חולק על כך שהתחייבות המוכרים הייתה "להגשה בלבד", היינו שהמוכרים התחייבו להגיש בקשה לקבלת היתר לבנות על הגג 5 יחידות דיור לפחות, ואולם הם לא התחייבו לכך שבקשה זו תאושר על ידי הרשויות וכי בפועל אכן יינתן לקונים היתר לבנות על הגג 5 יחידות דיור. בחוזה שנכרת בין הצדדים נקבע, שאם לא יעלה בידי המוכרים להביא לשינוי תב"ע לפיו תותר לקונים בנייה של לפחות 200 מ"ר ברוטו ו/או פחות מ-3 דירות מגורים, יהיו הקונים רשאים לבטל את החוזה.
6. המוכרים אכן פנו לרשויות התכנון בבקשה לשינוי תב"ע. לאחר הליך שהתקיים לפני רשויות התכנון הוחלט על שינוי נקודתי של התב"ע. על פי התב"ע החדשה ניתן להוסיף על הגג שתי קומות ובהן 3 דירות בשטח כולל של כ-450 מ"ר.
7. יש לציין, כי לנוכח היות השכונה בה מצוי הבניין שכונה חרדית בה מתגוררות משפחות מעוטות יכולת, העדיפו ועדיין מעדיפים הקונים לבנות על הגג מספר גדול יותר של דירות קטנות או בינוניות מאשר מספר קטן של דירות גדולות (סעיף 129 לסיכומי הקונים). לפיכך, במסגרת הבקשה לשינוי תב"ע שהגישו המוכרים בשעתו, הגישו הקונים "התנגדות" בה הם ביקשו כי יותר להם לבנות 5 דירות. אלא שרשויות התכנון לא נעתרו לבקשת הקונים, וכאמור הן התירו בנייה של 3 דירות בלבד. מהראיות שהובאו ומטיעוני הצדדים עולה, כי מנקודת מבטן של רשויות התכנון מספר הדירות שניתן לאשר מותנה בקיומן של תשתיות עירוניות מספיקות ובכלל זה קיומן של מקומות חניה.
8. בחוזה שנכרת בין הצדדים נקבע, כי התמורה שהקונים ישלמו למוכרים תהיה מותנית בשטח שיאושר על ידי הרשויות כתוספת בנייה, ולא במספר הדירות שיותר לבנות. הוסכם, כי עבור היתר לתוספת בניה של כל 1 מ"ר ישלמו הקונים למוכרים סך של 1,000 דולר. מכאן, שלמוכרים, שנותרו הבעלים של הבניין שהגג שלו נמכר לקונים, לא היה בהכרח אינטרס כי הקונים יקבלו היתר לבנות מספר גדול יותר של דירות. להיפך, דומה כי למוכרים דווקא היה ועדיין יש אינטרס שעל הגג ייבנה מספר קטן של דירות.
9. מהראיות שהובאו עולה, שכבר בשלב כריתת החוזה היה ברור לצדדים כי הרשויות ייתנו את הסכמתן לבניית דירות נוספות בכך שלדירות שייבנו על הגג (או לחלק מהן) יהיו מקומות חניה. הואיל ומקומות החניה האפשריים נמצאים בשטחים בבניין המצויים בבעלות המוכרים, התחייבו המוכרים בחוזה לתת לקונים מקומות חניה במספר אשר לגביו יש מחלוקת בין הצדדים שתידון להלן.
10. בנוסף, התחייבו המוכרים לתת לקונים מקום בחצר הבניין לשם בניית פיר למעלית אותה הקונים ביקשו לבנות.
11. משהגענו לכאן, אביא את הגדרת "הממכר" כפי שהיא מצויה ב"הואיל" השישי של ההסכם. וכך נאמר בו:

"הואיל והמוכר מעוניין למכור לקונים ולהעביר את כל זכויותיו בגג הבניין, לרבות כל זכויות הבניה הקיימות ו/או העתידיות של הבניין בגג הבניין, לרבות שטח קרקע אשר יהווה מקום לפחות ל-2 חניות ו/או כל שטח אחר שיתקבל כחניה לפי היתר הבניה וכן שטח קרקע לפיר המעלית שמיקומו יקבע לפי תכנית שתאושר בעיריה (להלן: "הממכר"), כך שגם לדירות שתשארנה בחזקת המוכר לא יהיו כל זכויות בניה כאמור בתקנון אשר ייחתם בין הצדדים המהווה חלק בלתי נפרד מהסכם זה (להלן: "נספח ב'") פרט לזכות חפירה לדירות קיימות בקומת המרתף/קרקע, או זכות להרחבת הדירות הקיימות".

1. לאחר שינוי התב"ע ניתן היתר בניה שהתיר לקונים לבנות על הגג שתי קומות ובהן 3 דירות בשטח כולל של 455.8 מ"ר. מכאן, שבהתאם לחוזה שנכרת בין הצדדים על הקונים לשלם למוכרים סכום של 455,800 $ (ר' פרוטוקול ישיבה שהתקיימה בין הצדדים ביום 28.7.08). עד למועד מתן פסק דין זה הקונים שילמו למוכרים 95% מסכום זה. יתרת התשלום אמורה להיות משולמת על ידי הקונים לאחר רישום הבניין כבית משותף, דבר שעד כה לא נעשה (ר' סעיף 23 לסיכומי הקונים). גם עניין זה יידון להלן.
2. לאחר קבלת היתר הבנייה החלו הקונים בעבודות הבנייה. אלא שתוך כדי הבנייה (ונדמה שאף לפני תחילתה), התגלעו בין הצדדים סכסוכים ומחלוקות בעניינים שונים. ביום 7.7.10 הגישו המוכרים נגד הקונים בקשה למתן צו מניעה בת.א. 30663-07-10. בהמשך הם הגישו נגד הקונים כתב תביעה במסגרתו של תיק זה. הקונים הגישו כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד, וביום 12.10.10 הם הגישו נגד המוכרים תביעה בת.א. 19005-10-10. שתי התביעות אוחדו, והן נדונו לפניי.
3. המצב כיום הוא, שעבודות הבנייה של הקונים הסתיימו או שהן מצויות לקראת סיום. עם זאת, הקונים לא קיבלו עדיין טופס 4 בשל טעמים שהם תולים במוכרים. אין חולק על כך, שהקונים בנו מספר גדול יותר של דירות מזה שהותר להם. הקונים טוענים "כי במקום קיימות כיום 5 יחידות דיור וקיימת הכנה לפיצול היחידות הקיימות ליחידות נוספות" (סעיף 138 לסיכומי הקונים). מנגד טוענים המוכרים, שהקונים בנו לכל הפחות 7 דירות (עמ' 1 לסיכומי המוכרים).
4. יש לציין, כי במסגרת שינוי התב"ע שהתירה בניית 3 דירות על הגג, הוכשרו שתי יחידות הדיור שהיו למוכרים במרתף. מתוך 8 יחידות הדיור שהיו למוכרים ב"בניין הישן" הם מכרו 3 יחידות, כך שהמוכרים נותרו הבעלים של 5 יחידות. מתוך 5 הדירות שבבעלות המוכרים, 3 דירות מוחזקות על ידי דיירים מוגנים. המוכרים עצמם אינם מתגוררים בבניין ומעולם לא התגוררו בו.
5. בין הצדדים יש מחלוקות רבות בעניינים שונים בהם אדון להלן. כפי שיסתבר, אין מדובר אך בסכסוך "חוזי" בקשר לחוזה שנכרת בין הצדדים, אלא גם בסכסוך בין בעלי דירות באותו בניין, שהרי המוכרים הם בעלי הזכויות ב-5 דירות המצויות ב"בניין הישן", והקונים הם בעלי הזכויות בכל הדירות שנבנו על הגג.
6. יש לציין, כי היה ואולי עדיין יש סכסוך בין המוכרים לבין דיירת מוגנת המתגוררת באחת הדירות של המוכרים, גב' טנא שמה. כפי שיובהר בהמשך, המוכרים הגישו לבית משפט השלום בתל-אביב-יפו תביעת פינוי נגד גב' טנא, שנדחתה. בנוסף, היו, ואולי עדיין יש סכסוכים בין דיירים המתגוררים ב"בניין הישן" לבין הקונים, אשר נדונו במסגרות שונות.
7. כפי שיפורט להלן, רשויות התכנון עדיין עוסקות בעניינו של הבניין, ונראה שעדיין לא נאמרה ביחס אליו "המילה האחרונה". על כן, ולמרות הזמן הרב שחלף מאז הוגשו התביעות, לא ניתן לדעת כיום האם המצב הקיים עתה יהיה גם המצב הסופי. מטעם זה לא בשלה עדיין העת להכריע בכל המחלוקות הקיימות בין הצדדים. ביחס למספר מחלוקות הקיימות בין הצדדים יש להמתין עד שתינתן החלטתן החלוטה של רשויות התכנון.
8. ומכאן אעבור לדון במחלוקות שבין הצדדים.

טענת הקונים כי המוכרים הפרו את הוראות החוזה והתקנון בכך שהם התנגדו לבנייה המבוצעת על ידי הקונים

1. החוזה שנכרת בית הצדדים והתקנון המיוחד שמהווה חלק ממנו מעניקים לקונים סמכות רחבה מאד לקבוע מה ייבנה על גג. מנגד, החוזה והתקנון שוללים מהמוכרים את האפשרות להתנגד לכוונות המוכרים ולתכניותיהם. הסכמות הצדדים בעניין זה מצויות בסעיף 4 לתקנון המיוחד, ואביא חלק מהוראותיו:
2. לבעל/י גג הבנין יחד ולחוק (להלן "יחידת הגג") מוקנות מלוא זכויות הבניה לרבות הקלות, של הבנין כולו, הקיימות כיום ו/או שיווספו בעתיד והניתנות להשגה בכל דרך שהיא, הן על הגג וכל גג אחר שיווסף אל הגג הקיים. בעלי יחידת הגג יהיו רשאים לבנות בניה נוספת כראות עיניהם, לרבות קומה או קומות נוספות בהתאם להיתרים שיקבלו מהרשויות המוסמכות וללא כל צורך בהסכמה או אישור כל יתר בעלי הדירות בבנין ו/או מי מהם.

לבעלים של יחידת הגג מוקנות זכויות להגיש בקשות להיתרי בניה ו/או הקלות ו/או תוכנית תב"ע מכל מין וסוג שהוא, הן על גג הבנין, על הגג העליון, לרבות בקשות להיתר חניה בחצר הבניין, באותם שטחים שהוצמדו לבעלי יחידות ההגג.

1. בעלי יחידת הגג יחד או לחוד כפי שיהיו מפעם לפעם, יהיו זכאים ורשאים לבנות ו/או להרכיב בשטח גגות המסומנים בתשריט בסימן ____ ובכל חלל האוויר שמעליו, על בנין וכל מבנה הבנוי ו/או מורכב מכל חומר שהוא, ו/או חומרים שהם ללא שום הגבלה, בכל מספר קומות ובכל צורה ארכטקטונית והנדסית, כל זאת בין בפעם אחת ובין במספר רב של פעמים, בין בשלב אחד ובין במספר רב של שלבים, ובאופן כללי, בכל צורה ואופן לפי ראות עיניהם הבלעדית והמוחלטת של בעלי יחידות הגג בלבד.
2. חתימתם של בעלי יחידת הגג, יחד או לחוד כפי שיהיו מפעם לפעם על בקשות לרשיונות בנייה, תוכניות וכל מסמך אחר הקשור בשימוש בזכויותיהם בהתאם לתקנון זה, וכן חתימתם של בעלי יחידת הגג כפי שיהיו מפעם לפעם על בקשות לתיקון, ו/או שינוי ו/או תוספת לצו רישום הבית המשותף, התקנון או כל מסמך שיידרש לשם מימוש וביצוע זכויותיהם של בעלי היחידות כפי שיהיו מפעם לפעם בהתאם לתקנון זה, תספיק כשלעצמה, לשם בקשה למתן והענקת הרשיון ו/או הצו המבוקש ו/או כל זכות המגיעה להם, מבלי שיהא צורך בקבלת חתימותיהם של יתר בעלי יחידות הבית המשותף, הואיל והסכמתם ניתנת בזאת מראש ובאופן בלתי חוזר, באופן של סמכות שיפוטית, ו/או אדמיניסטרטיבית, לרבות הפקיד המוסמך לפי חוק בתים משותפים, יהיו רשאים להעתר ולהסכים לכל בקשה כזאת ולתת כל צו בהתאם.
3. ...
4. ...
5. בעל/י יחידת/ות הגג יהיו רשאים לחתום בשם כל בעלי הזכויות בבניין על כל הבקשות, התכניות והמסמכים הנדרשים לשם קבלת כל היתר בניה, בגג הבנין, הכולל הקלות למיניהן ו/או הגשת תוכניות ת.ב.ע ו/או בקשות היתר לשימוש חורג וכל היתר אחר, וזאת ללא צורך בהסכמת יתר בעלי היחידות בבנין. בעלי היחידות האחרות בבנין יהיו מנועים מהגשת התנגדויות.
6. הקונים טוענים, כי למרות ההוראות הברורות של החוזה והתקנון המעניקות לקונים "שיקול דעת מוחלט ועצמאי" לגבי הבנייה על הגג (סעיף 149 לסיכומי הקונים), המוכרים פועלים במישורים שונים על מנת למנוע מהקונים לממש את זכויותיהם לבנייה על הגג בהתאם להוראות החוזה והתקנון. בין היתר טוענים הקונים, כי המוכרים (וגם דיירים נוספים בבניין) פנו לעיריית ירושלים ולמחלקת הפיקוח "ללא לאות, ובמשך כל תקופת הבניה, פעם אחר פעם, בתלונות ובטענות שווא על בניה שמתבצעת כביכול ללא היתר" (סעיף 155 לסיכומי הקונים). עוד טוענים הקונים, ואולי בעיקר, כי המוכרים הגישו לרשויות התכנון התנגדויות לבקשות שהקונים הגישו לשם מימוש זכויותיהם, ובכלל זה התנגדויות לבקשות שהוגשו על ידי הקונים לשם הכשרת המצב הקיים. הקונים טוענים כי המוכרים התעלמו ועדיין מתעלמים לחלוטין מהנוסח הברור של החוזה והתקנון שנחתם על ידי הצדדים ומהזכויות שהמוכרים מכרו לקונים, "ועדיין פועלים בכל דרך כדי לסכל את ביצועו של ההסכם ולמנוע מהתובעים לממש את זכויותיהם על פי ההסכם והתקנון, בניגוד ללשונם ולרוחם של ההסכם והתקנון ותוך הפרה בוטה של ההסכם והתקנון וגרימה נזקים אדירים לתובעים" (סעיף 16 לסיכומי הקונים).
7. המוכרים אינם חולקים על טענת הקונים כי החוזה שנכרת בין הצדדים והתקנון הנספח לו מעניקים לקונים סמכות רחבה לקבוע מה ייבנה על גג. הם גם אינם חולקים על כך שהחוזה והתקנון שוללים מהם את האפשרות להתנגד לכוונות הקונים ולתכניותיהם בנושאי תכנון. אלא שטענת המוכרים היא, כי הזכות של הקונים לבנות על הגג וההימנעות של המוכרים מלהתנגד לבנייה של הקונים, מתייחסים רק לפעולות הנעשות על ידי הקונים כדין. בעניין זה מפנים הקונים בין היתר לסעיף 4(א) לתקנון המיוחד שצוטט לעיל, שם נקבע כי "בעלי יחידת הגג יהיו רשאים לבנות בניה נוספת כראות עיניהם, לרבות קומה או קומות נוספות בהתאם להיתרים שיקבלו מהרשויות המוסמכות וללא כל צורך בהסכמה או אישור כל יתר בעלי הדירות בבנין ו/או מי מהם" (סעיף 25.1 לסיכומי המוכרים. הדגשה שלי – א.ר.). המוכרים מסכמים את טענתם בעניין זה באומרם, כי "הקונים מאזכרים מתוך ההסכם ו/או התקנון המוסכם רק את החלק של ההוראות הנוחות להם ומסתירים את הדבר החשוב ביותר – שכל בניה תהיה בהתאם להיתרי בניה שיתקבלו כדין" (סעיף 26 סיפא וסעיפים 86-87 לסיכומי המוכרים).
8. העולה מן האמור הוא, כי המחלוקת בין הצדדים בעניין זה מתמקדת בשאלה, האם הזכויות של הקונים והחובות של המוכרים באשר לבנייה על הגג מתייחסות רק לבנייה הנעשית על ידי הקונים כדין, או גם לפעולות הנעשות על ידי הקונים שלא כדין. הקונים טוענים הלכה למעשה, כי הוראות החוזה והתקנון ורוח ההוראות של החוזה והתקנון, אוסרים על המוכרים להתנגד לכל פעולה הנעשית על ידי הקונים בגג, גם אם הפעולה נעשית ללא היתר. הקונים מדגישים בסיכומיהם כי יש להבחין בין מישור היחסים שבין המוכרים לקונים, למישור היחסים שבין הקונים לרשויות. לטענת הקונים, המערכת ההסכמית הקיימת בין הצדדים שוללת מהמוכרים את האפשרות להתערב בשיקוליהן של הרשויות, וכל פעולה הנעשית על ידי המוכרים בהקשר זה מנוגדת לחוזה ולתקנון (פרק ב.9. לסיכומי הקונים). המוכרים, טוענים כאמור, ההיפך.
9. אינני סבור כי יש מקום להידרש ל"רוחו" של החוזה שכן בתקנון נקבע במפורש כי הקונים "יהיו רשאים לבנות בניה נוספת... בהתאם להיתרים שיקבלו מהרשויות המוסמכות...". עולה מכך, שהקונים אינם רשאים לבנות בניגוד להיתרים שהם קיבלו מהרשויות. ואם הקונים עשו כן – המוכרים רשאים לפעול בדרכים הקבועות בחוק כדי להביא את המצב לתיקונו.
10. ואולם מצד שני, הוראות התקנון שוללות מהמוכרים את האפשרות להתנגד להליכי תכנון ורישוי שהקונים נוקטים בהם על מנת למצות את התועלת שהם יכולים להפיק מרכישת הגג וזכויות הבנייה. שהרי התקנון קובע, כי "בעלי יחידת הגג יהיו רשאים לבנות בניה נוספת כראות עיניהם, לרבות קומה או קומות נוספות... ללא כל צורך בהסכמה או אישור כל יתר בעלי הדירות בבנין ו/או מי מהם. לבעלים של יחידת הגג מוקנות זכויות להגיש בקשות להיתרי בניה ו/או הקלות ו/או תוכנית תב"ע מכל מין וסוג שהוא, הן על גג הבנין, על הגג העליון, לרבות בקשות להיתר חניה בחצר הבניין, באותם שטחים שהוצמדו לבעלי יחידות הגג."
11. מה שנובע מכך הוא, שהמוכרים אינם רשאים להתנגד לבקשות תכנוניות שהקונים מגישים לרשויות המוסמכות. הם חייבים לשתף פעולה עם הקונים לצורך קידום הבקשות המוגשות על ידי הקונים, לרבות חתימה על בקשות כאלה אשר נדרשת לנוכח היות המוכרים רשומים כבעלים של הקרקע.
12. דומה, כי אחת הסיבות לסכסוך שפרץ בין הצדדים ואולי הסיבה העיקרית לכך היא העובדה, שלמרות שלקונים ניתן היתר לבנות 3 דירות הם בנו מספר גדול יותר של דירות. התובעים מסבירים עובדה זאת בטענה, שלא מעטים הם המקרים בהם בפועל נעשית בנייה ללא היתר, וההיתר ניתן תוך כדי הבנייה או לאחריה. אומרת על כך גב' פפר בסעיף 69 לתצהירה: "כפי שמקובל במסגרת פרויקטים לבניה, כאשר נדרש שינוי מסוים במסגרת העבודה, תוך כדי ביצוע העבודות, ניתן לקבל אישור עקרוני ולקדם את הליכי קבלת האישור והיתר הבניה לשינוי המבוקש כאשר העבודה בשטח מבוצעת במקביל. כך נהגנו גם אנחנו".
13. לבית המשפט לא ידוע אם קיימת פרקטיקה כזו, וגם אם היא קיימת, אין זו פרקטיקה ראויה, בוודאי שלא במקרה הנדון. כפי שצוין לעיל, בהתאם להתחייבותם על פי החוזה המוכרים הגישו בקשה לשינוי תב"ע. במסגרת אותה בקשה הקונים הגישו "התנגדות" בה הם ביקשו כי יתאפשר להם לבנות על הגג 5 דירות. המוכרים הגישו כראיה מטעמם את פרוטוקול הדיון שהתקיים ביום 29.12.05 בוועדת המשנה להתנגדויות. הרושם העולה מקריאת הפרוטוקול הוא, כי הדיון שהתקיים לפני הוועדה היה מקיף ומעמיק. בתום הדיון נדחתה בקשת הקונים כי יותר להם לבנות על הגג 5 דירות, והותר להם לבנות 3 דירות בלבד. קשה על כן להלום מצב בו הקונים מתעלמים מהחלטות הרשויות המוסמכות ופועלים בניגוד להיתר מפורש שניתן להם לאחר דיון מעמיק בעניין.
14. לטענת הקונים, מצב הדברים כיום הוא, שהם פנו לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה והגישו בקשה שנועדה להכשיר את המצב הקיים (בקשה בתיק 207/0491.03). נטען, כי במסגרת בקשה זו הגישו הקונים תכנית התואמת את המצב הקיים (סעיף 139 לסיכומי הקונים). בסיכומים שהוגשו על ידי הקונים לאחר תום שמיעת הראיות נטען על ידם, כי לאחר ביקור שחברי הוועדה ערכו במקום ולאחר קבלת חוות הדעת החיובית מכל המחלקות הרלוונטיות אשר תמכו באישור הבקשה להיתר, החליטה הוועדה ביום 20.12.17 לאשר את הבקשה בתנאים (סעיף 143 לסיכומי הקונים). נטען, כי "על בסיס החלטת וועדה זו, בקרוב צפוי להתקבל היתר בניה סופי למצב הקיים" (סעיף 144 לסיכומי הקונים).
15. כך טענו הקונים בסיכומים שהגישו ביום 25.1.18. דא עקא, שמהסיכומים שהוגשו על ידי המוכרים ביום 20.9.18 עולה, כי המוכרים (ודייר נוסף בבניין) הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית. בתום דיון שהתקיים לפני הוועדה ביום 27.3.18 החליטה ועדת הערר, בהסכמת הצדדים, לבטל את החלטת הוועדה המקומית ולהחזיר אליה את התיק להמשך דיון בבקשה או לשם מתן הנמקה.
16. בהודעה מעדכנת שנמסרה על ידי הקונים ביום 14.2.19 לבקשת בית המשפט, הודיעו הקונים כי הדיון בוועדה המקומית עדיין לא התחדש. העובדה שעל שולחנן של רשויות התכנון מונחת עתה בקשה שהדיון בה לא הסתיים היא הטעם לכך שאמרתי, כי רשויות התכנון עדיין עוסקות בעניינו של הבניין ונראה שעדיין לא נאמרה ביחס אליו "המילה האחרונה".
17. במצב דברים זה השאלה שיש לשאול עתה היא, האם המוכרים רשאים להתנגד לבקשה המונחת עתה על שולחנן של רשויות התכנון. מצד אחד החוזה והתקנון קובעים שאסור למוכרים להתנגד לבקשות תכנוניות המוגשות על ידי הקונים. ואולם מצד שני, קבעתי לעיל שהמוכרים רשאים לפעול נגד פעולות הנעשות על ידי הקונים שלא כדין. האם רשאים המוכרים להתנגד לבקשות תכנוניות המוגשות על ידי הקונים אשר נועדו להכשיר פעולות שנעשו על ידי הקונים שלא כדין?
18. הגעתי לכלל מסקנה כי יש לראות בבקשה המונחת עתה על שולחנן של רשויות התכנון הזדמנות "ליישר קו" ולהוות קו פרשת מים ביחסים שבין הצדדים ובקורותיו של הבניין. לפיכך אני קובע, כי למוכרים אסור להתנגד לבקשה המונחת על שולחנן של רשויות התכנון, ואשר לטענת הקונים נועדה להכשיר את המצב הקיים היום.
19. אמת, יש מידה של חוסר נחת מכך שהקונים בנו את שבנו תוך ידיעה ברורה שהבנייה נעשית בניגוד להיתר, ולאחר שהציבו עובדות בשטח הם פונים אל הרשויות במטרה להכשיר את מעשה הבנייה האסורה. ניתן על כן להבין במידת מה את התנגדות המוכרים לתת את הסכמתם לכך ולשתף פעולה עם מעשי הקונים. ואולם מאידך, בחוזה שנכרת בין הצדדים הוסכם במפורש כי למוכרים אין כל מעמד בקביעת מספר הדירות שהקונים יבנו. המוכרים התחייבו בחוזה להגיש תכנית לשינוי תב"ע שתאפשר בנייתן של לפחות 5 דירות, ולטענתם הם הגישו בתחילה תכנית שתאפשר בנייתן של 6 דירות. לפיכך, גם אם ניתן להבין במידת מה ללבם של המוכרים, עדיין יש לאפשר לקונים להביא לפני הרשויות את בקשתם, גם אם מדובר בבקשה המוגשת בדיעבד, וזאת על מנת שהרשויות יחליטו בה לפי מיטב שיקול דעתן. בהקשר זה לא למותר יהיה להזכיר, שבמסגרת הבקשה לשינוי תב"ע שהוגשה על ידי המוכרים בשעתו הם הכשירו את שתי היחידות שהיו במרתף ושימשו למגורים בעת שהמוכרים קנו את הנכס מבעליו הקודמים.
20. ייאמר ויודגש, כי בהחלטתי אין משום נקיטת עמדה בשאלה מה צריכה להיות החלטתן של רשויות התכנון לגופה של בקשת הקונים המונחת לפניהן. רשויות התכנון יחליטו ביחס לבקשה זו כמיטב שיקול דעתן על פי אמות המידה המנחות אותן בסוגיות מעין אלה. כל שקבעתי הוא, שמכוח החוזה שנכרת בין המוכרים לבין הקונים, המוכרים אינם רשאים להתנגד לבקשה המונחת עתה על שולחנן של רשויות התכנון. ואם הגישו התנגדות – עליהם להסירה.
21. כאמור, בית המשפט רואה בדיון המתקיים עתה לפני רשויות התכנון הזדמנות "ליישר קו" ולהוות קו פרשת מים ביחסים שבין הצדדים ובקורותיו של הבניין. אך מובן שהחלטת הרשויות, לכאן או לכאן, תחייב את הצדדים, ועל שניהם יהיה לפעול בהתאם לה. ואם חלילה צד זה או אחר לא יפעל בהתאם לה, זכויותיו של הצד האחר לפעול בקשר לכך שמורות עמו.
22. למען הסר ספק יובהר, כי בין אם החלטת הרשויות תהיה כזו ובין אם תהיה אחרת, הדבר לא ימנע מהקונים להגיש בעתיד בקשות נוספות, ובלבד שמדובר בבקשות שנועדו להתיר בנייה עתידית, ולא בבקשות דוגמת הבקשה הנוכחית שנועדה להכשיר מצב קיים.
23. בטרם סיומו של פרק זה אומר, כי ככל שיש מחלוקת בין הצדדים בשאלה מהו "המצב הקיים" בקומות הגג, מוצע כי הצדדים יביאו מחלוקת זו לפני המומחה שמונה על ידי בית המשפט, מר אסא זוהר, או לפני כל גורם אחר שהצדדים יסכימו עליו, על מנת שיבקר במקום ויקבע מהו "המצב הקיים".

מקומות חניה

1. ציינתי לעיל כי מהראיות שהובאו עולה, שכבר בשלב כריתת החוזה היה ברור לצדדים כי הרשויות יתנו את הסכמתן לבניית דירות נוספות בכך שלדירות שייבנו על הגג (או לחלק מהן) יהיו מקומות חניה. הואיל ומקומות החניה האפשריים נמצאים בשטחים בבניין המצויים בבעלות המוכרים, הם התחייבו בחוזה לתת לקונים מקומות חניה במספר אשר לגביו יש מחלוקת בין הצדדים. הבאתי לעיל את הגדרת "הממכר" כפי שהיא מופיעה בחוזה. אחזור עתה על הקטע הנוגע למקומות החניה. באשר למקומות החניה נקבע, כי הממכר כולל "שטח קרקע אשר יהווה מקום לפחות ל-2 חניות ו/או כל שטח אחר שיתקבל כחניה לפי היתר הבניה".
2. באשר למקומות החניה יש בין הצדדים מחלוקת בשתי נקודות:

המחלוקת האחת היא, שבעוד שהמוכרים טוענים כי הם יוצאים ידי חובת החוזה אם הם ימסרו לקונים שטח שישמש ל-2 מקומות חניה, הקונים טוענים כי הוסכם בין הצדדים שהמוכרים ימסרו לקונים שטח שישמש למספר מקומות החניה שייקבע בהיתר הבנייה שיינתן, ולכל הפחות 2 מקומות חניה. "כלומר, החלופה הראשונה קובעת את הרף המינימלי ללא קשר להיתר הבניה והחלופה השניה, קובעת את הרף שבא להוסיף על הרף המינימלי, בהתאם למה שיותר בהיתר הבניה. זו המשמעות של ו' החיבור במילה "ו/או" ושל המילה "לפחות" בחלופה הראשונה." (סעיף 40 לסיכומי הקונים. ההדגשות במקור – א.ר.). לטענת הקונים, הואיל ובכל התכניות שאושרו בפרויקט יועדו לחניה 3 מקומות, על המוכרים להעמיד לרשותם שטח שישמש ל-3 מקומות חניה.

המחלוקת השנייה בין הצדדים היא, שבעוד שהמוכרים טוענים כי מכיוון שהקונים החליטו להציב את פיר המעלית במקום שהיה מיועד לאחד מ-2 מקומות החניה שלטענתם עליהם למסור לקונים, על המוכרים נותר למסור לקונים שטח המיועד למקום חניה אחד בלבד. הקונים דוחים טענה זו. הקונים מאשרים שהמוכרים העמידו לרשותם מקום חניה אחד (סעיף 36 לסיכומי הקונים), ואולם הם דוחים את הטענה שהקמת פיר המעלית במקום בו הם הקימו אותו באה במקום אחד ממקומות החניה להם הם זכאים על פי החוזה.

1. באשר למחלוקת הראשונה הקיימת בין הצדדים, מצאתי כי יש לקבל את טענת הקונים. כפי שצוין, המוכרים התחייבו להגיש לרשויות התכנון בקשה לשינוי תב"ע שתאפשר בניית 5 דירות על הגג. המוכרים טוענים אמנם כי הם העריכו שרשויות התכנון יתירו בניית 3 דירות בלבד, ואולם מדבריהם עולה שהם העריכו, או ידעו, שהרשויות ייתנו את מתן ההיתר בכך שלכל דירה יהיה מקום חניה אחד. מכאן, שסביר מאד להניח כי המוכרים ידעו שהם יידרשו להעמיד לקונים לפחות 3 מקומות חניה. עובדה זו נלמדת בין היתר מכך, שבבקשה לשינוי תב"ע שהמוכרים עצמם הגישו סומנו 3 מקומות חניה בשטח הבניין. בהתאם לכך ובהתאם לשינוי התב"ע שהתקבל, נקבעו בכל היתרי הבנייה שניתנו ביחס לבניין, עליהם חתמו המוכרים, 3 מקומות חניה (סעיפים 29-32 לסיכומי הקונים).
2. זאת ועוד, ביום 17.10.04 המוכרים הגישו לבית משפט השלום בתל אביב-יפו תביעת פינוי נגד גב' טנא, שהיא דיירת מוגנת המתגוררת בבניין. הדירה בה גב' טנא מתגוררת מצויה בקומת הקרקע של הבניין, וחלק ממנה (או חלק מהתוספת שנבנתה על ידה או על ידי קודמה) מצוי במקום שהמוכרים סימנו בבקשה לשינוי תב"ע כמיועד לשמש אחד ממקומות החניה של הדירות שייבנו על הגג. תביעת המוכרים נדחתה, ולקונים יש טענות על כך שעל מנת "לחסוך" בהוצאות פינוי הדיירת המוגנת, המוכרים ביססו את תביעת הפינוי שהגישו נגדה על טענה בדבר הפרת חוזה, פלישה וכדומה, ולא על עילת הפינוי "האמיתית", כלשונם, זו הקבועה בסעיפים 131(10) או 131(11) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (סעיף 81 לסיכומי הקונים). כך או כך, מה שחשוב לענייננו הוא, שהגשת תביעת הפינוי מתיישבת עם טענת הקונים שהמוכרים ידעו כי עליהם לספק לקונים 3 מקומות חניה, ועל מנת לעמוד בהתחייבותם זו פעלו המוכרים לפינוי הדיירת המוגנת.
3. המוכרים טוענים, כי "הקונים ביקשו מהמוכרים להציג בבקשה לשינוי התב"ע כמה שיותר מקומות חנייה כדי לסייע לקונים לקבל יותר דירות ואולם היה ברור לכל שבפועל לא ניתן למקם חניות מעבר ל-2 חניות. המוכרים מצידם הסכימו להציג יותר חניות ואז הקונים הציגו זאת כהתחייבות של המוכרים ולא היא!!" (סעיף 99.3.2 לסיכומי המוכרים). אם בית המשפט ירד לסוף דעת המוכרים באומרם דברים אלה, ספק רב אם התנהגות המוכרים הולמת את מי שטוענים לכיבוד החוק (ראו גם סעיף 51 לסיכומי המוכרים). לא ארחיב בדבר שכן לגופו של עניין לא הוכח לפניי שאילו המוכרים היו מפנים את גב' טנא ואם פיר המעלית היה מוקם במקום אחר מזה שהוקם בסופו של דבר (ועל כך להלן), לא ניתן היה להעמיד בצדו המערבי של הבניין הגובל עם רחוב פקיעין, 3 מקומות חניה.
4. יש לציין, כי לא לגמרי ברור מדוע הצדדים לא קבעו בחוזה רק את החלופה השנייה מהשתיים המצויות בהגדרת "הממכר", ולא קבעו שעל המוכרים להעמיד לרשות הקונים שטח קרקע שיאפשר את מספר מקומות החניה שיידרשו על ידי הרשויות. לא ברור מדוע הצדדים מצאו לנכון לקבוע כי על המוכרים להעמיד לרשות הקונים "לפחות" 2 מקומות חניה. זאת בשים לב לכך שמנסיבות העניין עולה, שהצדדים העריכו כי הרשויות ידרשו מהם 3 מקומות חניה. ואולם, גם אם עניין זה לא לגמרי ברור, הרי שלשון החוזה והתנהגות הצדדים מביאה למסקנה שיש להעדיף את עמדת הקונים בנקודה זו.
5. סיכום הדברים ביחס למחלוקת הראשונה הוא אפוא, שיש לקרוא את ההסכם בין הצדדים כקובע, שעל המוכרים להעמיד לרשות הקונים את מספר מקומות החניה שרשויות התכנון ידרשו לצורך הבנייה על הגג, ולכל הפחות 2 מקומות חניה. הואיל ורשויות התכנון התירו בנייתן של 3 דירות והן התנו זאת בקיומם של 3 מקומות חניה, על המוכרים להעמיד לרשות הקונים 3 מקומות חניה.
6. באשר למחלוקת השנייה הקיימת בין הצדדים, על פי התכנית המקורית שהוגשה על ידי המוכרים, פיר המעלית היה אמור להימצא במקום בו מצויה דירתה של גב' טנא. הואיל ולא ניתן היה להציב את פיר המעלית במקום זה, היה צורך להעתיק את מיקומו של הפיר למקום אחר. הקונים ביקשו להעתיק את הפיר למקום בו הוא הוקם וניצב היום, והמוכרים אישרו שהם מסכימים למיקום זה בכך שהם חתמו על תכנית ההיתר שעל פיה הוקם מאוחר יותר הפיר הנוכחי (סעיף 57 לסיכומי הקונים).
7. דומה שאין חולק על כך, שהמיקום הנוכחי של פיר המעלית בא על חשבון אחד ממקומות החניה שיועדו על ידי המוכרים בתחילה. דומה כי יש יסוד לטענת המוכרים שהצבת פיר המעלית מחוץ לקווי הבניין כפי שהדבר נעשה עתה, בשונה מהמצב שהיה קיים בתחילה, מביאה תועלת מסוימת לקונים (סעיף 65 לסיכומי המוכרים). עם זאת, במידה והמוכרים היו סבורים כי הסכמתם להקמת פיר המעלית במיקום הנוכחי באה כנגד התחייבותם לאחד או יותר ממקומות החנייה שהם מחויבים לתת לקונים, היה על המוכרים לומר זאת לקונים בצורה ברורה ומפורשת. המוכרים היו יכולים להתנות את הסכמתם להקמת פיר המעלית במיקום הנוכחי בכך שהם היו מתנים זאת בוויתור הקונים על אחד או יותר ממקומות החניה. אלא שהמוכרים לא עשו זאת. הם אישרו לקונים להקים את פיר המעלית במיקום הנוכחי מבלי לומר דבר ומבלי להתנות זאת בדבר. מה שנובע מכך הוא, שבניית פיר המעלית במיקום הנוכחי לא פטרה את המוכרים מלהעמיד לרשות הקונים 3 מקומות חניה, וחובה זו עדיין קיימת. הואיל והמוכרים העמידו לקונים רק מקום חניה אחד מתוך 3 שהם חייבים להעמיד, המוכרים הפרו את החוזה.
8. הקונים עותרים למתן סעד של אכיפה בשל הפרת החוזה. הם מבקשים כי בית המשפט יאכוף את החוזה על המוכרים ויחייב אותם למסור להם את 2 מקומות החניה הנותרים (סעיפים 87 ו- 94 לסיכומי הקונים).
9. 3 מקומות החניה שעמדו על הפרק במשך מרבית ההתנהלות בין הצדדים מצויים בצד המערבי של הבניין הגובל ברחוב פקיעין. 2 מתוך 3 מקומות החניה אינם אפשריים בעת הזאת בשל תוספת הבנייה בדירת גב' טנא ובשל מיקומו של פיר המעלית. הקונים עותרים לכך שבית המשפט יחייב את המוכרים לפנות את גב' טנא. לדבריהם, אם יש צורך להגיש נגדה תביעת פינוי נוספת והפעם בעילת התביעה הנכונה לשיטתם, על המוכרים לעשות זאת. לטענת הקונים, ככל שעל המוכרים למצוא עבור גב' טנא דיור חלוף או לפצות אותה בגין פינויה, על המוכרים לעשות זאת.
10. נתתי דעתי לטענות הצדדים. בין היתר עיינתי בפרוטוקול הדיון שהתקיים ביום 29.12.05 בוועדת המשנה להתנגדויות. באותו דיון נטלה חלק גם גב' טנא, שהייתה מיוצגת על ידי עו"ד נעמי וייל. עיינתי גם בפסק הדין של בית משפט השלום בתל אביב-יפו שניתן ביום 30.1.08 בת.א. 65211/04 שטרן נ. בר טנא. בפסק דין זה דחה כזכור בית המשפט תביעת פינוי שהמוכרים הגישו נגד גב' טנא בעילה של הפרת חוזה הדיירות המוגנת. בתום העיון באתי לכלל מסקנה שאין מקום לחייב את המוכרים להגיש תביעת פינוי נגד גב' טנא, מה גם שספק אם כלל ניתן לחייב אותם לעשות זאת. לא למותר לציין, שגם אם המוכרים יגישו תביעת פינוי נוספת נגד גב' טנא, אין לדעת מתי בירור התביעה יסתיים ואין כל בטחון שהפעם תביעתם תתקבל. היוצא מכך הוא, שבעת הזאת "החוזה אינו בר-ביצוע" כמשמעות הדברים בסעיף 3(1) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. נותר על כן לדון במתן סעד של פיצויים.
11. לטענת הקונים, אי העברת שטחי הקרקע הנדרשים לצורך חניות גורמת להם נזקים ישירים ועקיפים. בין היתר נטען, "שמדובר בנזקים כספיים (בגין גריעת חלק מהממכר שהנתבעים לא מעבירים), וכן נזקים הכרוכים בחוסר היכולת לקבל טופס 4, אישורים ליחידות הדיור המבוקשות אצל התובעים בגין היעדר חניות 'תומכות' וכן נזקים עתידיים בהיעדר אפשרות לעשות שימוש בשטחי החניה לצורך ביצוע בניה נוספת בעתיד ופיצול יחידות דיור נוספות על אלו הקיימות, ככל שיחפצו התובעים לעשות כן" (סעיף 89 לסיכומי הקונים).
12. הקונים דוחים את טענת המוכרים כי בעיית החניה יכולה לבוא על פתרונה באמצעות תשלום "כופר חניה", דבר אותו מבקשים המוכרים ללמוד מתעודת עובד ציבור שהוגשה מטעמם (סעיפים 3, 49, 68-69 לסיכומי המוכרים). הקונים טוענים כי הנזק הכספי הנגרם להם בשל אי העברת מקומות החניה גדול במידה רבה מתשלום "כופר החניה" שהם יידרשו לשלם. בין היתר נטען על ידם, כי שווי הדירות ללא חניה הוא נמוך באופן משמעותי משווי הדירות שאליהן צמודה חניה (סעיף 91.4 לסיכומי הקונים).
13. לא ראיתי מקום לדון בנזקי הקונים בעניין מקומות החניה שכן תמונת הדברים מבחינה תכנונית עדיין אינה סופית ונזקי הקונים עדיין אינם ברורים והם לא התגבשו. יש להמתין עד אשר רשויות התכנון יסיימו לדון בבקשת הקונים המונחת לפניהן. רק לאחר שתינתן החלטה חלוטה ביחס לבקשה זו, אשר אפשר שתתייחס גם למספר מקומות החניה הדרושים, ניתן יהיה לאמוד את נזקי הקונים, אם בכלל.
14. אסכם את הדיון בפרק זה באופן הבא: מצאתי כי המוכרים חייבים למסור לקונים 3 מקומות חניה, ועל כן בעובדה שהמוכרים העמידו לרשות הקונים מקום חניה אחד בלבד, המוכרים הפרו את החוזה. לפיכך, הקונים זכאים לתרופות בגין הפרת החוזה. קבעתי, כי בעת הזאת לא ניתן להורות על אכיפת החוזה, ובעת הזאת גם אין מקום לפסוק לקונים פיצויים שכן תמונת הדברים עדיין אינה סופית. לפיכך, במסגרת פסק דין זה כל שניתן לעשות הוא, לקבוע כי המוכרים הפרו את החוזה בכך שלא סיפקו לקונים שני מקומות חניה נוספים, וכי הקונים זכאים לתרופות בגין הפרת החוזה. לאחר שנזקי הקונים יתגבשו, יהיו הקונים רשאים להגיש נגד המוכרים תביעה חדשה למתן פיצויים. ואם בינתיים המצב ישתנה כך שניתן יהיה להעמיד לרשות הקונים מקום חניה או שניים (למשל, אם בינתיים גב' טנא תעזוב את הדירה), יהיו הקונים רשאים להגיש תביעה לאכיפת החוזה.

טענת הקונים בדבר "התחייבות הנתבעים להעברת הממכר כולו, לרבות שטחי החניה המהווים חלק מהממכר, לתובעים כשהם פנויים מכל זכות צד שלישי"

1. עיקר עניינו של פרק זה בתביעת הקונים נגד המוכרים הוא בדירת גב' טנא (סעיף ב.5. לסיכומי הקונים). לטענת הקונים, המוכרים התחייבו להעביר לקונים את הממכר כשהוא נקי מ"זכות כל שהיא של צד שלישי", והתחייבות זאת כוללת את פינויה של גב' טנא מהדירה על מנת לאפשר לקונים מקום חניה במקום בו מצויה התוספת לדירת גב' טנא.
2. תשובת המוכרים לטענה זו היא, "כי בהסכם אין כל התייחסות להתחייבות של המוכרים להרוס שטחים קיימים – לא דובר על זה והמוכרים לא התחייבו להרוס שטחים. ברור כי ככל והייתה התחייבות מעין זאת היא הייתה רשומה במפורש ברחל ביתך הקטנה" (סעיף 99.3.6 לסיכומי המוכרים).
3. טענת המוכרים מקובלת עליי. ב"הואיל" השמיני לחוזה נכתב: "הואיל והמוכר מעונין למכור ולהעביר את כל זכויותיו בממכר לקונה כשהממכר נקי מכל משכנתא, שעבוד, עיקול, חוב וזכות כל שהיא של צד שלישי" (דברים דומים נכתבו ב"הואיל" התשיעי). במועד חתימת החוזה המצב בעניין דירת גב' טנא היה גלוי וידוע. אכן, מהראיות עולה כי הצדדים תכננו לייעד את אחד ממקומות החניה שעל המוכרים לספק לקונים במקום בו נבנתה תוספת בניה לדירת גב' טנא. כפי שצוין, יש יסוד להניח שהצדדים הניחו או קיוו כי יעלה בידי המוכרים לפנות את גב' טנא מהדירה בהסדר מוסכם, כפי שהמוכרים עשו עם דייר מוגן אחר בבניין, ואם לא – באמצעות הגשת תביעת פינוי. ואולם, גם אם זו הייתה ההנחה של הצדדים וגם אם זו הייתה תקוותם, עדיין פינויה של גב' טנא מהדירה – כחיוב עצמאי העומד בפני עצמו – לא היה אחד מהחיובים שהמוכרים נטלו על עצמם בחוזה.
4. התוצאה היא, שאני דוחה את תביעת הקונים בראש תביעה זה.

טענת הקונים בדבר "התחייבות התובעים להגשת תכנית מפורטת לתוספת 5 יח"ד לפחות"

1. בסעיף 9.7 לחוזה שנכרת בין הצדדים נקבע, כי על המוכרים "להגיש תוכניות שינוי התב"ע המקומית שלא תהיה פחות מ-5 דירות מגורים. למען הסר ספק מדובר בהתחייבות להגשה בלבד". טענת הקונים בפרק זה של תביעתם היא, שהמוכרים לא קיימו את ההתחייבות שהוטלה עליהם בסעיף זה, והם הגישו בתחילה בקשה לתוספת של 4 יחידות דיור בלבד (סעיף 111 לסיכומי הקונים), ובהמשך הגישו בקשה לתוספת של 3 יחידות דיור בלבד (סעיף 117 לסיכומי הקונים). הקונים טוענים, כי המוכרים נהגו כך הואיל ובמסגרת הבקשה לשינוי תב"ע שהגישו, הם ביקשו "להכשיר" למטרת מגורים את שתי יחידות הדיור שהיו במרתף (סעיפים 117-118 לסיכומי הקונים).
2. תשובת המוכרים לטענה זו היא, שלאחר החתימה על החוזה הם החלו לקדם את הליכי שינוי התב"ע במוסדות התכנון באמצעות האדריכלית, גב' חוה שטרית. בתצהיר שנערך על ידי האדריכלית והוגש מטעם המוכרים נטען על ידי גב' שטרית, כי על פי הנחיות המוכרים היא הכינה בקשה לתוספת 6 דירות בבניין. לצורך קידום התכנית נפגשה האדריכלית עם גורמי התכנון בעירייה כדי לקבל את הערותיהם, כמקובל. ההערה המרכזית הייתה בעניין מספר יחידות הדיור, כאשר גורמי התכנון לא הסכימו כלל לדון בתכנית לתוספת 6 יחידות דיור. לפיכך הכינה האדריכלית תכנית לתוספת 4 יחידות דיור בלבד. בעקבות כך ולאחר קבלת הערות נוספות מהעירייה, הכינה האדריכלית תכנית לקראת פגישה עם הרפרנטית בוועדה המחוזית, לשם קבלת הערותיה. לאחר הכנת התכנית נפגשה האדריכלית עם הרפרנטית בוועדה המחוזית, ובעקבות ההערות שקיבלה היא הכינה תכנית מתוקנת נושאת תאריך 21.7.05. בתכנית זו נדרשה האדריכלית לשנות את היקף שטחי הבינוי המרביים וכן היא נדרשה לציין במפורש כי מספר יחידות הדיור המרבי בשטח התכנית לא יעלה על 11 יחידות דיור. גב' שטרית כותבת בתצהירה, כי ביום 14.11.05 התקיים דיון בתכנית במסגרת ועדת המשנה לתכנון ובנייה בירושלים. בדיון זה נדונה גם התנגדות הקונים אשר דרשו יחידות דיור נוספות. הוועדה דחתה את התנגדות הקונים בטענה כי תוספת יחידות דיור תגרום לדרישה של תוספת חניות ועומס על התשתיות העירוניות. לאחר קבלת המלצת ועדת המשנה (לאחר שהתכנית תוקנה על פי ההחלטה) הפקידה האדריכלית את התכנית בוועדה המחוזית. ביום 29.12.05 התקיים בוועדה המחוזית דיון בתכנית, לרבות בהתנגדות שהוגשה על ידי הקונים, ובין היתר לעניין דרישתם לתוספת יחידות דיור. גם הוועדה המחוזית דחתה את ההתנגדות בעניין תוספת יחידות הדיור. בסיום ההליך התכנית קיבלה תוקף ובכך הסתיים טיפולה של האדריכלית.
3. לא ראיתי מקום להטיל ספק בדברי האדריכלית, אשר כבר במכתבה מיום 22.7.04, היינו "בזמן אמת", ציינה את העובדה שבהתאם להנחיות המוכרים היא ערכה בתחילה תכנית ל-6 דירות הכוללות מרפסות סוכה מדורגות בכל היקף הבניין. מכתב זה נכתב למוכרים, ולאחר קבלתו עדכנה ב"כ המוכרים דאז, עו"ד נילי מכנס, את ב"כ הקונים דאז, עו"ד אורי לומברוזו, בעניין (סעיף 31 לסיכומי המוכרים).
4. היוצא מהאמור הוא, שאין בידי לקבל את טענת הקונים כי המוכרים הפרו את הוראת סעיף 9.7 לחוזה שנכרת בין הצדדים. אני מחליט, אפוא, לדחות את טענת הקונים בעניין זה.
5. בטרם סיום פרק זה אזכיר, כי הקונים ניסו "מהכיוון שלהם" להביא להגדלת מספר יחידות הדיור שניתן יהיה לבנות בבניין, באמצעות הגשת "התנגדות" לתכנית שינוי התב"ע שהוגשה על ידי המוכרים. ואולם, כאמור, עמדתם ובקשתם של הקונים לא התקבלו.

טענות הקונים בדבר אי רישום הבניין כבית משותף

1. בהתאם להוראות סעיף 9.9. לחוזה שנכרת בין הצדדים היה על המוכרים לבצע רישום של הבית המשותף בתוך 15 חודשים ממועד אישור התב"ע. בהמשך הדרך, הקונים הסכימו לקחת על עצמם את האחריות לרישום הבניין כבית משותף. בשלב מסוים הצדדים הסכימו למנות את עו"ד מנשה הס לרשום את הבניין כבית משותף על בסיס התקנון המיוחד עליו חתמו הצדדים עם חתימת החוזה. דא עקא, שבין הצדדים התגלעו מחלוקות שלא אפשרו לעו"ד הס לבצע את התפקיד שהוטל עליו, ולכן הוא ביקש לחדול מטיפולו בעניין. בפועל, הבניין לא נרשם כבית משותף עד לעצם היום הזה.
2. הקונים מטילים על המוכרים את מלוא האחריות לעובדה שהבניין לא נרשם עדיין כבית משותף. לטענתם, בשל מחדליהם של המוכרים נגרמו להם נזקים כספיים גדולים, כמפורט בפרק ב.11 לסיכומיהם. הקונים עותרים לכך שבית המשפט יחייב את המוכרים לרשום את הבניין כבית משותף. בנוסף, הם מבקשים כי בית המשפט יחייב את המוכרים לפצות אותם על הנזקים הכספיים שנגרמו להם, לטענתם.
3. מנגד טוענים המוכרים, כי הבניין לא נרשם כבית משותף לנוכח חריגות הבנייה הנרחבות שהקונים ביצעו ובשל הצורך לקבל את חתימת הוועדה המקומית על תשריט הבית המשותף כתואם היתר בניה. מוסיפים המוכרים וטוענים, "כי הקונים הגדילו לעשות וניסו לשכנע את המוכרים לצרף תשריט "התואם היתר" כאשר אינו תואם את המצב בפועל" – המוכרים סרבו לבקשת הקונים שכן הם אינם רוצים להיות שותפים לדבר עבירה" (סעיף 4 לסיכומי המוכרים. ר' גם סעיפים 71-85 לסיכומיהם). לטענת המוכרים, גם להם יש עניין ברישום הבניין כבית משותף, וכל עוד הדבר לא נעשה, נגרמים להם נזקים (סעיף 78 לסיכומי המוכרים).
4. התמונה העולה מהחומר הראייתי שהונח לפניי היא, שהאחריות לכך שהבניין לא נרשם עדיין כבית משותף, משותפת לשני הצדדים. עובדה זו נלמדת, בין היתר, ממכתבו מיום 31.5.09 של עו"ד מנשה הס אל גב' פפר, בו עו"ד הס אמר בין היתר דברים אלה: "אני עו"ד המתמחה ברישום בתים משותפים ובמיסוי. אינני מתעסק "במלחמות" אינני מתיימר ולא התיימרתי לייצגך במסגרת אי הסכמות עם ו צד שכנגד... השקעתי בתיק עשרות שעות ניסיתי ככל יכולתי להביאך ו הבנה מה העיקר ומה הטפל. הצד השני נוקשה ולמעשה מכלה את זמני וזמנך... אני חושב שאת צריכה עו"ד של "מלחמות" ליטגטור שיוציא להם (וגם לך לצערי) "את המיץ" בהליכים מהליכים שונים. אשמח לסייע" (נספח 56 לתצהיר גב' פפר. ההדגשות שלי .א.ר). הנה כי כן, אף שלדברי עו"ד הס המוכרים גילו עמדה "נוקשה", הוא הביע דעתו שיש "להוציא את המיץ" משני הצדדים. במצב דברים זה, אין לפסוק פיצויים לאיש מהצדדים.
5. מה שחשוב לנקודת הזמן בה אנו מצויים כיום הוא, שבמצב הדברים הנוכחי לצורך רישום הבניין כבית משותף יש להמתין להחלטת רשויות התכנון בבקשת הקונים המונחת על שולחנן. החלטת רשויות התכנון תחייב את הצדדים ובהתאם לה ניתן יהיה לרשום את הבניין כבית משותף באופן שישקף את החלטת הרשויות ואת מצב הבניין בפועל. על הבניין להיות תואם את החלטת רשויות התכנון, ועל הבקשה לרישום הבית המשותף להיות תואמת את מצב הבניין בפועל.
6. באשר לחניות – לנוכח קביעתי שבעת הזאת לא ניתן לאכוף את החוזה ביחס לשתי החניות הנותרות, יש "להצמיד" לדירות הקונים רק מקום חניה אחד.
7. האחריות לרישום הבית המשותף שבה להיות מוטלת על המוכרים, כקבוע בחוזה. עליהם לעשות זאת בתוך 6 חודשים מהמועד בו תינתן ההחלטה החלוטה של רשויות התכנון בהליך המתקיים לפניהן עתה. בהתאם ללוח התשלומים שנקבע בחוזה, לאחר רישום הבית המשותף זכאים המוכרים ליתרת התשלום בסך 5%.

טענות הקונים בדבר אי רישום זכויותיהם במקרקעין

1. עד כה טרם נרשמו זכויות הקונים בממכר. לטענת הקונים, כתוצאה מכך הם "מוחזקים בידי הנתבעים כשבויים מבלי יכולת לשעבד ו/או למכור ו/או להעביר את זכויותיהם במקרקעין משום שזכויותיהם האמיתיות אינן באות לידי ביטוי בפנקסי המקרקעין ורשומה לטובתם עד עצם היום הזה, הערת אזהרה בלבד" (סעיף 282 לסיכומי הקונים).
2. תשובת המוכרים לטענה זו היא, שהסיבה לאי רישום זכויות הקונים במקרקעין זהה לסיבה לאי רישום הבניין כבית משותף, היינו שהסיבה נעוצה בהתנהגות הקונים עצמם (סעיף 9.9 לסיכומי המוכרים).
3. אכן, יש חפיפה בין טענות הקונים בדבר אי רישום הבניין כבית משותף לטענות הקונים בדבר אי רישום זכויותיהם במקרקעין. לפיכך, כשם שלא ראיתי מקום לזכות את הקונים בפיצוי בגין טענותיהם בעניין אי רישום הבניין כבית משותף, כך אינני רואה מקום לזכות אותם בפיצוי בגין טענותיהם בעניין אי רישום זכויותיהם במקרקעין.

טענות הקונים בדבר אי החתמת רוכשי הזכויות מהמוכרים על מסמכים להבטחת זכויות הקונים כמתחייב מההסכם

1. בסעיף 9.8 לחוזה שנכרת בין הצדדים הוטלה על המוכרים חובה "להחתים כל רוכש יחידה/דירה בבנין בהסכם מיוחד לחלוקת שיתוף, בתקנון המיוחד שנחתם בין הצדדים להסכם זה וביפוי כח מתאים לרישום הבית המשותף וייחוד הערות אזהרה". לטענת הקונים, עד היום מכרו המוכרים לפחות 3 יחידות דיור מתוך 8 היחידות שהיו בבניין במועד בו נכרת החוזה בין הצדדים, ואולם המוכרים לא החתימו את הרוכשים על שהיו צריכים להחתים אותם בהתאם לחוזה (סעיף 285 לסיכומי הקונים).
2. בין היתר נטען על ידי הקונים בעניין זה, כי המוכרים מכרו את אחת מ-3 הדירות לאדם בשם משה כהן (שכבר עזב בינתיים את הבניין), וכי מר כהן בנה תוספת מרפסת גדולה ועליה שטח מגורים מבנייה קלה, שלא על פי היתר בניה ותוך פגיעה בזכויות הבנייה של הבניין השייכות לקונים, וזאת בניגוד לתקנון המיוחד שבין הצדדים. לטענת הקונים, העובדה שהמוכרים אפשרו הקמה של מרפסת ובניה קלה שלא כדין ושלא על פי היתר, עלולה לפגוע באפשרות לרשום בית משותף משום שמצב הבניין הקיים אינו תואם את היתרי הבנייה של הבניין (סעיפים 287-288 לסיכומי הקונים).
3. המוכרים משיבים לטענה זו באומרם, כי טענת הקונים נטענה בעלמא מבלי שהקונים הביאו בדל של ראייה שיש בה כדי להוכיח את טענתם. לדברי המוכרים, הדירות נמכרו על ידם תוך הצגת המצב התכנוני וההסכמי כהווייתו. נטען על ידי המוכרים, כי בשל העובדה שהם מתגוררים במרכז הארץ נודע להם רק בדיעבד כי מר כהן ביצע בנייה לא חוקית בדירתו. לדבריהם, "תמוה שהקונים אשר נמצאים יום יום בבניין ובסמוך שקטו על שמריהם ולא פנו לגורמי האכיפה עם תחילת העבודות" (סעיף 99.10.3 לסיכומי המוכרים).
4. מטיעוני הקונים עולה, כי החשש העיקרי שלהם הוא שפעולות שנעשו או ייעשו על ידי אלה שרכשו או ירכשו דירות מהמוכרים, יפגעו באפשרות של הקונים למקסם את יכולת הבנייה שלהם על הגג, והן עלולות לפגוע באפשרות לרשום את הבניין כבית משותף משום שמצב הבניין הקיים אינו תואם את היתרי הבנייה. מדובר אפוא בחשש בדבר נזק עתידי ולא בנזק שנגרם והתגבש כבר עתה.
5. במצב דברים זה יש להמתין עד אשר רשויות התכנון יסיימו את טיפולן בבקשה המונחת לפניהן עתה, ועד אשר הפעולות לרישום הבניין כבית משותף ימוצו. אם וכאשר יסתבר לקונים בעתיד כי נגרמו להם נזקים בשל פעולות שנעשו על ידי אלה שרכשו את הדירות מהמוכרים, ובשל העובדה שהמוכרים הפרו את החוזה שנכרת בין הצדדים, שמורה זכותם של הקונים להגיש נגד המוכרים תביעה חדשה בעניין זה.
6. אך מובן, כי במסגרת פסק דין זה אינני נוקט עמדה כלשהי בשאלת אחריותם של המוכרים לפעולות של אלה שרכשו מהם את הדירות ובשאלת הנזק שנגרם לקונים, אם בכלל. אם וכאשר הדברים יבשילו לכדי הגשת תביעה, טענות הצדדים שמורות עמם, והן תתבררנה במסגרת אותה תביעה.

טענות הקונים בדבר מחדלי המוכרים במהלך ביצוע העבודות על ידי הקונים

1. בראש תביעה זה טוענים הקונים, בין היתר, כי המוכרים לא דאגו לכך שדיירים המתגוררים בדירות שבבעלות המוכרים ישתפו פעולה עם הקונים לצורך ביצוע עבודות הבנייה על הגג. כך למשל נטען, כי הדיירת המוגנת גב' טנא מנעה מהקונים במשך תקופה מסוימת את האפשרות להיכנס לתחומי הדירה בה היא מתגוררת והחצר לצורך חיזוק יסודות הבניין והצבת עמודי חיזוק, ורק לאחר הליך משפטי וכנגד תשלום כספי שהקונים העבירו אליה, ניתנה לקונים האפשרות לבצע את העבודות הנדרשות על פי היתר הבנייה (סעיף 295 לסיכומי הקונים).
2. בהקשר זה נטען, כי הואיל והמוכרים לא דאגו לכך שהקונים יוכלו לבצע עמודי חיזוק בתוך הדירות של הדיירים, נאלצו הקונים לבצע את תוספת הבנייה על הגג בשיטה הנקראת "תקרה דרוכה". דבר זה, כך נטען, ייקר את עלות הבנייה מחד, וגרם להפסד גובה בכל קומה מאידך, משום שעובי התקרה המבוצעת בשיטה זו הוא בערך פי שניים מעובי תקרה בשיטת בנייה סטנדרטית (סעיף 298 לסיכומי הקונים).
3. עוד טוענים הקונים במסגרת ראש תביעה זה, כי הם נדרשו לבצע על חשבונם עבודות בנייה שהיה על המוכרים לבצע. לדברי הקונים, מכלול העבודות שבוצעו על ידם שיפרו את מצבו של הבניין והשביחו אותו, וזאת מבלי שהמוכרים שילמו להם דבר.
4. בתשובה לכך טוענים המוכרים, כי הקונים היו מודעים לזכויות הדיירים המוגנים בדירותיהם. לטענת המוכרים, הקונים באמצעות עובדיהם ובעבודה רשלנית גרמו נזקים בדירות הקיימות, שחלקם ניכרים עד עצם היום הזה ואחרים תוקנו בממון רב ע"י המוכרים (סעיף 99.11.1 לסיכומי המוכרים).
5. עוד טוענים המוכרים, "כי עד היום מסרבים הקונים להמציא למוכרים העתק מתכנית הקונסטרוקציה כדי שמהנדס מטעם המוכרים יוכל לבדוק את סיבת הסדיקה שהחלה בעת הבניה ההולכת ומתרחבת מאז בדירות בקומות הקרקע" (סעיף 99.11.2 לסיכומי המוכרים). יש לציין, כי אחד מהסעדים אותם תובעים המוכרים בתביעתם נגד הקונים הוא, כי בית המשפט יחייב את הקונים להעביר למוכרים את תכניות הביצוע של יסודות הבניין כשהם חתומים על ידי קונסטרוקטור מורשה (סעיף 98.2 וסעיף 99.11.5 לסיכומי המוכרים).
6. באשר לטענות הקונים בעניין הדיירים המתגוררים בדירות המוכרים טוענים המוכרים, כי הקונים הצליחו להסתכסך עם כל מי שגר בבניין, וכי חוסר שיתוף הפעולה מצד דיירים בבניין נגרם בשל מעשי הקונים עצמם. המוכרים טוענים, כי במסגרת עבודות הבנייה שבוצעו על ידי הקונים, גרמו הקונים לנזקים בדירות הקיימות והתעלמו מדרישות הדיירים לביצוע תיקונים, דבר שגרם לדיירים לאבד אמון בקונים (סעיפים 99.11.6 ו-99.11.7 לסיכומי המוכרים). המוכרים דוחים את טענת הקונים כי הקונים השביחו את חלק הבניין השייך למוכרים. לטענת המוכרים, ההיפך הוא הנכון.
7. אני סבור, כי הקונים לא הניחו תשתית עובדתית ומשפטית מספקת לביסוס טענתם, שהדיירים המתגוררים בדירות המוכרים חייבים לתת את הסכמתם לדרישות הקונים, כגון הדרישה שהדיירים יסכימו לכך שהקונים יציבו עמודי חיזוק בתוך דירות הדיירים. הדיירים המתגוררים בדירות המוכרים הם בעלי אינטרסים וזכויות משל עצמם. לא ברור מניין נובעת חובתם של דיירים אלה לשתף פעולה עם הצדדים בתיק זה, או עם מי מהם. ביטוי ברור ובולט לכך ניתן למצוא בעניינה של גב' טנא. כפי שכבר צוין לעיל, לשני הצדדים בתיק זה היה ועדיין יש אינטרס משותף שהיא תעזוב את הדירה בה היא מתגוררת. ואולם, לגב' טנא יש אינטרסים וזכויות משל עצמה. הדברים מצאו ביטוי ברור הן בפסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו בתביעת הפינוי שהמוכרים הגישו נגדה, והן בדברי גב' טנא ובדברי באת כוחה במהלך הדיון שהתקיים ביום 29.12.05 לפני ועדת המשנה להתנגדויות.
8. הדעת נותנת, כי עבודות הבנייה שנעשו על ידי הקונים על הגג הכבידו על הדיירים בבניין או על חלק מהם. ביטוי לכך ניתן למצוא בעובדה שבין הקונים לבין חלק מהדיירים התנהלו הליכים משפטיים בבתי משפט ובבתי דין דתיים (סעיף 294 לסיכומי המוכרים). הקונים לא צירפו לתביעה שהגישו בתיק זה את הדיירים, ולכן לא ניתן היה לברר שאלות אלה לעומק. מה שחשוב לענייננו בפרק זה הוא, שלא עלה בידי הקונים להניח תשתית עובדתית ומשפטית לטענותיהם הן בכל הנוגע למישור היחסים שבין הקונים לבין הדיירים, והן בכל הנוגע למישור היחסים שבין הקונים לבין המוכרים. ביחס למישור השני נטען על ידי הקונים, כי היה על המוכרים, בתור בעלי הדירות, לנקוט בהליכים הנדרשים כנגד הדיירים על מנת שהאחרונים יאפשרו לקונים גישה לדירות לצורך ביצוע העבודות. אלא שהקונים לא הסבירו מה הבסיס המשפטי לדרישה זו, במיוחד לנוכח העובדה שלא ברור מה הבסיס המשפטי לטענת הקונים, שאילו המוכרים היו מגישים תביעה נגד הדיירים בדרישה שבית המשפט יחייב אותם, למשל, להציב עמודי חיזוק בתוך דירותיהם, הייתה תביעתם מתקבלת. בנסיבות אלה, אני מחליט לדחות את תביעת הקונים בעניין זה.
9. באשר לטענת הקונים כי עבודות הבנייה השביחו את הבניין, הרי שהשעה לבירור טענה זו לא בשלה. זאת בשל שני טעמים:

הטעם הראשון הוא, שהקונים לא המציאו למוכרים העתק מתכנית הקונסטרוקציה כדי שמהנדס מטעם המוכרים יוכל לבחון אותה. בחינת תכנית הקונסטרוקציה עשויה להשליך על השאלה האם העבודות שנעשו על ידי הקונים השביחו את "הבניין הישן" או הסבו לו נזק. לפיכך אני מקבל את תביעת המוכרים בעניין זה ואני מחייב את הקונים להעביר למוכרים העתק מתכנית הקונסטרוקציה בתוך 45 ימים ממועד מתן פסק דין.

הטעם השני הוא, שכפי שייאמר בהמשך בעניין תביעת המוכרים לירידת ערך דירותיהם, אני סבור שיש מקום להמתין להחלטתן של רשויות התכנון.

1. סיכום הדברים הוא אפוא, שטרם בשלה העת להכריע בחלק זה של תביעת הקונים. ככל שהעת תבשיל, רשאים הקונים להגיש תביעה חדשה. אך מובן כי במסגרת פסק דין זה אינני מחווה דעה בשאלה כל שהיא הנוגעת לראש תביעה זה, ובכלל זה לשאלה האם קיים בסיס משפטי לתביעה בגין השבחת הנכס, גם אם יימצא בסופו של דבר כי עבודות הקונים השביחו את דירות המוכרים.

טענות הקונים בדבר זכותם לעשות שימוש ברכוש המשותף

1. לטענת הקונים, התשתיות של הקומות שנבנו על הגג הן תשתיות נפרדות לחלוטין מאלו של הבניין הישן (מים, חשמל, ביוב, גז וכיוצא בזה). לדבריהם, לא ניתן לעשות שימוש למגורים בקומות החדשות ללא תשתיות, ועל מנת לחבר את הקומות החדשות לקווי המים והביוב אין דרך אחרת אלא להעביר צנרת מהקומות העליונות לתשתיות הרלוונטיות על פני הקרקע (סעיף 105 לסיכומי הקונים).
2. בתגובה לכך טוענים המוכרים, כי "מדובר בניסיון נואל לנכס שטחים שלא הוקנו ולא ניתנו לקונים. ההסכם מגדיר במפורש את השטחים שהוצמדו להם בחצר הבית והזכות לפעול ברכוש המשותף היא לצורך הבנייה על הגג בלבד ולא לצורך הפקעת שטחים פרטיים בחצר הבית ו/או חלקים מהרכוש המשותף" (סעיף 99.5.1 לסיכומי המוכרים).
3. נראה, כי המחלוקת בין הצדדים בשאלה זו היא מחלוקת בין בעלי דירות בבית משותף, או בבית הראוי להירשם כבית משותף. המחלוקת אינה מתייחסת לשאלת זכותם של הקונים לעשות שימוש ברכוש המשותף בשלב הבנייה, אלא בשאלת זכותם של הקונים לעשות שימוש ברכוש המשותף לאחר סיום הבנייה, במצב הקבע.
4. כפי שצוין, הבניין מושא דיוננו לא נרשם עדיין כבית משותף. יש אפוא להמתין עד שהדבר ייעשה. עם זאת אעיר, כי קשה להלום מצב בו ייאסר על הקונים להעביר תשתיות מקומות הגג על פני הרכוש המשותף. גם בעניין זה נראה כי יש להמתין להחלטת רשויות התכנון, שאפשר שהחלטתן תשפיע גם על ההיבט הזה של הסכסוך בין הצדדים.

תביעת המוכרים לפיצוי בגין ערך דירותיהם

1. המוכרים טוענים שכתוצאה מכך שהקונים בנו דירות במספר גדול מזה שמותר להם לבנות לפי התב"ע וההיתר, ירד ערך דירותיהם. המוכרים מבקשים כי בית המשפט יחייב את הקונים לפצות אותם על ירידת הערך הנטענת.
2. הקונים טוענים מנגד כי המוכרים אינם רשאים לטעון לירידת ערך בשל מספר הדירות שנבנו על ידי הקונים, שכן בחוזה שנכרת בין הצדדים ניתן לקונים שיקול דעת רחב לקבוע מה יהיה מספר הדירות שייבנו על הגג. ושואלים הקונים: "הנתבעים עצמם טוענים כי הגישו בקשה לתב"ע לתוספת 6 יחידות דיור. כיצד אם כן ניתן לטעון לירידת ערך בגין זכות שנמכרה על ידי הנתבעים עצמם בהסכם?!" (סעיף 90 לסיכומי התשובה של הקונים).
3. לא אכריע בשאלה זו, שכן גם אם אניח שלמוכרים יש עילת תביעה בגין ירידת ערך, וגם אם אניח שבאופן עקרוני ערך דירות המוכרים מושפע ממספר הדירות שהקונים בנו על הגג, הרי שלפי שעה לא נגרם למוכרים נזק. זאת שכן המוכרים עדיין לא מכרו את דירותיהם, וירידת הערך, ככל שהייתה, לא מצאה ביטוי ממשי בעת המכירה. ככל שניתן להבין, מכירת 3 הדירות מתוך 8 הדירות שבבעלות המוכרים נעשתה בטרם הסתיימה הבנייה על הגג.
4. גם בעניין זה יש להמתין להחלטתן של רשויות התכנון, שכן הן אלו המוסמכות לקבוע את מספר הדירות שהקונים יהיה רשאים להחזיק בקומות הגג. אם חלילה הקונים לא יכבדו את החלטת רשויות התכנון ואם הקונים ימשיכו להחזיק על הגג מספר גדול יותר של דירות מזה שיותר להם בתום הדיון שיתקיים בבקשה המונחת עתה על שולחן רשויות התכנון, שמורה זכותם של המוכרים להגיש נגד הקונים תביעה חדשה.

בקשת המוכרים לפי פקודת בזיון בית המשפט

1. ביום 11.7.18 הגישו המוכרים בקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט, בה הם טענו כי הקונים פעלו בניגוד להחלטת בית המשפט שניתנה ביום 11.7.10, היינו בראשית ההליכים בתיקים שלפניי, וביצעו בבניין עבודות הטעונות היתר בנייה מבלי שהצטיידו בהיתר הנדרש. כוונת הדברים היא לעבודות שהקונים ביצעו באזור חדר המדרגות, ובכלל זה הצבת גדר ושער.
2. בדיון שהתקיים לפניי בבקשה זו ביום 28.1.19 אמר ב"כ הקונים, כי למיטב הבנתו העבודות שביחס אליהן הוגשה הבקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט אינן מחייבות הוצאת היתר בנייה, ולכן הקונים לא פעלו בניגוד להחלטת בית המשפט שאסרה על שני הצדדים לבצע עבודות הטעונות היתר, ללא היתר בנייה.
3. עולה מכך, שהמחלוקת בין הצדדים היא בשאלה, האם העבודות מושא הבקשה שהגישו המוכרים מחייבות הוצאת היתר בנייה, או שאינן מחייבות. שאלה זו אינה ראויה להתברר במסגרת בקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט. ככל שהמוכרים עומדים על טענתם בעניין זה, פתוחה לפניהם הדרך להגיש נגד הקונים תובענה, במסגרתה ניתן יהיה ללבן ולברר את שאלת הצורך בקבלת היתר בנייה לשם ביצוע העבודות מושא הבקשה.

פיצוי מוסכם

1. המוכרים הפרו את החוזה בכך שהם לא מסרו לקונים את מספר מקומות החניה שהם צריכים למסור להם לפי החוזה. מנגד, הקונים הפרו את החוזה בכך שהם בנו ומחזיקים בקומות הגג מספר דירות הגדול מהמספר שהיתר הבנייה מתיר להם. שתי ההפרות מקזזות האחת את השנייה, ולכן אינני מחייב איש מהצדדים לשלם לצד שכנגד פיצוי מוסכם.

סוף דבר

1. בין הצדדים יש מחלוקות רבות בעניינים שונים שפורטו לעיל. ואולם נראה כי ביסוד המחלוקות ישנם שני עניינים: האחד, העובדה שהקונים נהגו בדרך פעולה שהמוכרים הגדירו כ-"קודם לעשות ולאחר מכן לבדוק האם הדבר מותר" (סעיף 2.2 לסיכומי התשובה מטעם המוכרים). והשנייה, העובדה שהמוכרים התחייבו לספק לקונים מספר גדול יותר של מקומות חניה מזה שהם יכולים לספק. בבקשה לשינוי תב"ע שהוגשה על ידי המוכרים סומן אחד ממקומות החניה במקום בו מצויה תוספת לדירה בה מתגוררת גב' טנא. ייתכן שהמוכרים קיוו כי יעלה בידם לפנות את גב' טנא מהדירה. ואולם מדובר בתקווה שמראש לא היה בטחון רב שתתגשם, ואכן היא לא התגשמה עד לעצם היום הזה. עניין מקומות החניה אינו עניין זניח, שכן הוא עשוי להשפיע על מספר הדירות שרשויות התכנון יאשרו לקונים לבנות ולהחזיק בקומות הגג.
2. בפסק דין זה קבעתי את שקבעתי בשאלת זכותם של המוכרים להתנגד לבקשה שהוגשה על ידי הקונים לצורך הכשרת המצב הקיים. כמו כן קבעתי את שקבעתי בעניין מקומות החניה. אמרתי, כי אני רואה בבקשה המונחת עתה על שולחנן של רשויות התכנון הזדמנות "ליישר קו" ולהוות קו פרשת מים ביחסים שבין הצדדים ובקורותיו של הבניין. יש לקוות שכך אכן יהיה, וכי לאחר שרשויות התכנון תאמרנה את דברן, ימצאו הצדדים דרך לגשר על המחלוקות שעדיין יישארו, וימצאו דרך להביא אחרי שנים רבות שקט ושלום לבניין. ואם לא יצליחו לעשות זאת, חוששני שצפויות להם עוד התדיינויות רבות.
3. החלטותיי ביחס לראשי התביעות השונים מפורטות לעיל. לא ראיתי מקום לחייב איש מהצדדים לשאת בהוצאות הצד שכנגד. כל צד יישא, אפוא, בהוצאותיו.
4. המזכירות תשלח לצדדים העתק מפסק הדין.

ניתן היום, כ"א אדר א' תשע"ט, 26 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.