לפני תובענה לפסיקת פיצויים בגין הפקעה שבוצעה, לטענת התובעת, בחלקה 185 בגוש 11017, המצויה בפינת רחובות המייסדים ושבטי ישראל בקרית אתא, וששטחה 821 מ"ר (להלן: "החלקה" ו/או "המקרקעין").

א. רקע עובדתי

1. התובעת, עמותת אגודת ישיבת פורת יוסף בישראל (להלן: "התובעת"), הינה הבעלים הרשומים של החלקה.
2. הנתבעות הגישו תכנית שמספרה כ/222 ואשר קיבלה תוקף בתאריך 1/12/1998 (להלן: "התוכנית"), לפיה סווג שטח מהחלקה ליעוד דרך והשטח הנותר מהחלקה ליעוד מבנה ציבורי.
3. ביום 16/8/01 פורסמה בילקוט הפרסומים 5012 הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 - (להלן: "פקודת הקרקעות") ולפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, (להלן: "חוק התכנון והבניה") ובה צויין כי בדעת הועדה המקומית לקנות חזקה בחלק מהחלקה נשוא תביעה זו.

מה גם ביום 15/8/02 פורסמה בילקוט הפרסומים 5102 הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות ולפי חוק התכנון והבניה, על הפקעת חלק מהחלקה.

1. לטענת התובעת, הנתבעות לא שלחו לה הודעה בהתאם לסעיף 5 לפקודת הקרקעות, וכי התובעת למדה על ההפקעה ומימושה רק כאשר הנתבעת 2 עלתה לחלקה באמצעות טרקטורים והחלה בעבודות סלילת הדרך.
2. התובעת ציינה כי לאחר שנודע לה על ההפקעה פנתה לנתבעות על מנת להגיע להסדר מוסכם לתשלום פיצוי בהתאם לסעיף 190 לחוק התכנון והבניה, ובהתאם לפקודת הקרקעות, אך הנתבעות לא שילמו ואף לא התייחסו כלל לטענות התובעת ולא הגישו שומה מטעמם לעניין שווי החלקה ובכך הפרו הנתבעות חובה חקוקה בהתאם לסעיף 190(א)(5) לחוק התכנון והבניה.
3. התובעת באמצעות שמאי מטעמה, מר אחיקם ביתן (להלן: "שמאי התובעת" ו/או "ביתן"), הוציאה ביום 2/5/10 שומה שמעריכה את שווי השוק של זכויות הבעלות בחלקה נכון ליום 14/8/02 בסך של 1,320,000 ₪ ונכון למועד הגשת התביעה על סך כולל של 1,994,841 ₪.
4. התובעת הפנתה לע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא נגד חנה הולצמן, פ"ד נ"ה (4) 629 (להלן: "פס"ד הולצמן"), וטענה כי הפיצוי שנדרשו הנתבעות לשלם לתובעת במקרה בו הופקע 100% מהחלקה, הינו שווי של החלקה בשלמות וזאת לאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

ב. יריעת המחלוקת

1. הצדדים חלוקים בשאלה מהו גודל השטח המופקע לצורך חישוב פיצויי ההפקעה להם זכאית התובעת בשל ההפקעה. עוד חלוקים הצדדים בשאלת שוויו של השטח המופקע ויעודו.

בין הצדדים אף נתגלעה מחלוקת לגבי מועדי וסוגי ההפקעות. יודגש כי הנתבעות טענו טענות סף כנגד התביעה הכוללות טענות בדבר התיישנות התביעה וקיזוז, טענות סף אלה שנויות אף הן במחלוקת בין הצדדים.

ג. טענות התובעת

1. התובעת טוענת כי יש לקבל את קביעתו של השמאי מטעמה לפיה יש לשום את שווי החלקה במלואה לפי ייעוד למבני ציבור ולקבל את סכום הפיצוי שנקבע על ידי השמאי מטעמה כעולה מחוות דעתו.
2. לטענת התובעת, התנהלות הנתבעות כגוף ממשלתי לוקה בחוסר תום לב מוחלט, הן לא הציגו נתונים מדויקים למועדי ההפקעות השונות ולסך שטח ההפקעה בכל הפקעה.
3. באשר לטענת הקיזוז, טענה התובעת כי הנתבעות לא הוכיחו קיום חוב לתובעת אצל הנתבעות בדבר היטל ביוב ולכן יש לדחות טענה זו.
4. התובעת הפנתה לפסיקה והדגישה כי ההפקעה מהווה פגיעה בזכות הקניין של הפרט וכי הפקעה ללא תשלום פיצוי הולם פוגעת בזכות זו במידה חמורה עוד יותר.
5. באשר לטענת ההתיישנות ביחס לחלק מהמקרקעין שהופקעו על פי תכניות קודמות, טענה התובעת כי טענה זו אינה רלוונטית שכן הנתבעות מודות באמצעות השמאי מטעמן כי בעבר הופקע חלק קטן מ- 40% ומשכך גם לא קמה לה בעבר הזכות לתבוע פיצוי, אולם משהופקע מרבית החלקה, ממילא קמה זכות לתבוע בגין כל המקרקעין שהופקעו.

עוד טענה כי ביום 21/5/08 נודע לתובעת כי החלקה הופקעה ועל כן החלו הצדדים בהליכי מו"מ על מנת לקבל פיצויים מהנתבעות ועל כן מרוץ ההתיישנות החל רק מרגע בו מומשה המטרה הציבורית ע"י הרשות.

1. לחילופין טענה התובעת כי אם תתקבל הטענה שהופקע רק חלק מהחלקה, חלה הוראת סעיף 190 לחוק התכנון והבניה לפיה אין הנתבעות רשאיות להפקיע את המקרקעין כלל, שכן שווי יתרת החלקה בטל בשישים עקב השטח הזעום שנשאר לאחר ההפקעה לדרך, מאחר ולא ניתן לבנות או לעשות שימוש ביתרת החלקה שלא הופקעה.
2. התובעת ציינה כי בהיותה בעלת זכות קניין, נגרמה לה פגיעה כלכלית ממשית, כך שאם ינוכו מהפיצוי המגיע לה גם 40% בגין שטח שאפשר להפקיע ללא פיצוי, תימצא התובעת במצב בו היא תפגע באופן בלתי מידתי, בלתי שוויוני ובניגוד לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.
3. אשר על כן, ביקשה התובעת לחייב את הנתבעות לשלם לה סך של 1,994,841 ₪ ותשלום פיצויים עונשים בגין הפרת חובה חקוקה וכן לחייבן בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

ד. טענות הנתבעות:

1. לטענת הנתבעות המדובר בתביעה מופרכת, ציינה כי אפילו על פי עדות השמאי מטעם התובעת אין התביעה עומדת כלל ועיקר בהוראות הדין, העוסקות בפיצוי הפקעה והנוגעות לאופן בו יש לחשב פיצויי הפקעה.

עוד ציינו כי השומה שערך השמאי מטעם התובעת, מבוססת על הערכת כל החלקה כשטח המיועד למבני ציבור, שעה שאין מחלוקת, שהשטח המיועד בעיקר לצרכי דרך הוא (615 מ"ר) מתוך 821 מ"ר – שטח החלקה; ורק יתרת שטח החלקה (206 מ"ר), מיועדת למבנה ציבור.

1. לטענתם, גם בהנחה שהייתה הפקעה מלאה של כל החלקה הרי שלא ניתן על פי דין לשום את כל שטח החלקה (821 מ"ר) לפי שווי של "מבנה ציבור" ובהתעלם מכך שהחלקה בעיקרה מיועדת לצרכי דרך ושומה זו עומדת בניגוד לחוק.
2. עוד טענו הנתבעות כי אין לקבל את טענת התובעת לפיה החלקה הופקעה בשלמותה, ציינו כי טענה זו לא הוכחה אלא נסתרה הן בפרסומים שבוצעו על פי הוראות הפקודה והן על פי עדות השמאי מטעם התובעת, שאישר כי החלקה לא הופקעה בשלמותה אלא הופקע רק אותו חלק המיועד לדרך ואילו אותו חלק המיועד למבנה ציבור כלל לא הופקע.
3. הנתבעות ציינו כי אין מחלוקת כי במסגרת תכנית כ/222 שאושרה; החלקה שבבעלות התובעת יועדה בחלקה לצרכי דרך ובחלקה האחר למבנה ציבור, כאשר חלק המקרקעין המיועד לצרכי דרך הופקע ואילו חלק המקרקעין שייעודו למבנה ציבור כלל לא הופקע.
4. הנתבעות טענו כי לפי עדותו של השמאי מטעמם, אותו שטח של 615 מ"ר לא הופקע כולו בשנת 2002 מכוח תכנית כ/222, אלא ההפקעה כוללת את כל ההפקעות שבוצעו מן החלקה לאורך השנים לצרכי דרך.
5. עוד טענו הנתבעות, כי תוכנית כ/222 לא ביטלה את התכנית שקדמה לה, תוכנית כ/142, ואשר חלה על המקרקעין ושלפיה, חלק מחלקה 12 הסמוכה, ואשר עליו בנוי מבנה הישיבה בתוספת חלקה 185 (C10), יהוו חלקה אחת לצרכי תכנון - נותרה בעינה. לטענתם, לצורך התכנון, ה- 206 מ"ר אינם עומדים בנפרד אלא במאוחד עם חלקה 12.
6. הנתבעות ציינו כי לצורך הערכת הפיצוי המגיע לתובעת עקב ההפקעה, יש לקבוע מהו שווי המקרקעין לאחר ההפקעה, דהיינו, מה שווי אותו חלק שייעודו לדרך.

עוד ציינו כי שני השמאים מסכימים כי שווי המקרקעין לדרך הינו נמוך (בין 10% ל- 0) וכי שוויה של הדרך שהופקעה הינו בשיעור 10% משווי מגורים בסביבה (שיעור זה לפי שמאי התובעת הינו 150 ₪ למ"ר).

1. לטענתם הפיצוי המקסימאלי שיכולה הייתה התובעת לתבוע בגדר תביעתה הינו 92,250 ₪ שזה 615 מ"ר * 150 ₪.

בנוסף טענו כי הואיל והמקרקעין לא הופקעו בשלמותם, יש לנכות מן הפיצוי 40% המותרים להפקעה בלא תשלום פיצויים.

ה. דיון והכרעה

1. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, שמעתי את עדויות הצדדים ובחנתי את חוות הדעת ואת המוצגים והראיות שהוגשו, אני סבור כי דין התביעה להתקבל באופן חלקי, אנמק להלן הכרעתי זו.
2. מעמדה של זכות הקניין כזכות חוקתית מחייב לפרש את פקודת הקרקעות וחוק התכנון והבניה שקדמו לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, ברוח ההוראות של חוק היסוד.

הפקעת מקרקעין פוגעת בזכות הקניין של הפרט. נוכח הפגיעה הקניינית הקשה, העיקרון החוקתי הכללי הינו כי בעל זכות או טובת הנאה במקרקעין אשר נפגע כתוצאה מהפקעת זכויותיו במקרקעין זכאי לקבל פיצויי הפקעה, זולת אם המחוקק שלל במפורש את זכותו לקבלת פיצוי זה - (ראו לעניין זה פס"ד הולצמן, פיסקה 7, עמ' 641, ראו גם אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שביעית, כרך ראשון, בעמ' 269 (2008), (להלן: "קמר") וע"א 589/87 משרד השיכון נ' הרצל בירנבוים, פ"ד מט (1) 625, (להלן: "עניין בירנבוים"), בפסקה 6.

1. הלכה היא כי פיצויי ההפקעה נועדו להעמיד את בעל הזכות במקרקעין המופקעים באותו מצב בו היה נמצא אלמלא ההפקעה (ראו למשל קמר כרך שני, בעמ' 480-479, כן ראו עניין בירנבוים).
2. סעיף 20 לפקודת הקרקעות שדן בפיצויים על קרקע שנלקחה להרחבתן או לסלילתן של דרכים, קובע כלהלן:

"20. (1) בסעיף זה –

(א) איזכורי שוויה של כל קרקע בלבד יפורשו כאיזכורי הסכום, שהיה מהווה את שוויה של הקרקע (שנתברר בהתאם להוראותיה של פקודה זו), אם לא חוברו אליה שום בנינים, עצים או דברים אחרים;

(ב) המונח "מגרש" פירושו כלל הקרקע שבבעלות אחת המהווה שטח אחד.

(2) מקום שנרכשה כל קרקע לפי פקודה זו כדי להרחיב איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש, או כדי לסלול איזו דרך חדשה, או חלק ממנה או להתקין איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש חדשים, יהיו הפיצויים המשתלמים לפי פקודה זו כפופים לשינויים הבאים, היינו –

(א) מקום ששטח הקרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, אינו עולה על רבע כלל שטחו של המגרש, ואין שום בנינים, עצים או דברים אחרים מחוברים אל הקרקע שנלקחה, לא ישתלמו פיצויים, ואם מצויים בנינים, עצים או דברים אחרים כאלה כל שהם המחוברים כן, יופחתו הפיצויים בסכום העולה כדי שוויה של הקרקע בלבד הנכללת בחלק המגרש שנלקח;

(ב) מקום ששטח קרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, עולה על רבע כלל - שטחו של המגרש, יופחתו הפיצויים בסכום שמתכונתו לערך הקרקע בלבד, הנכלל בחלק המגרש שנלקח, היא כמתכונת רבע כלל - שטחו של המגרש לכלל שטח-הקרקע, הנכלל בחלק המגרש שנלקח;

(ג) למרות הוראותיהן של הפסקאות (א) ו-(ב) שלעיל, מותר לשר האוצר להעניק - לפי ראות עיניו, אם נקבע כדי הנחת דעתו, שהצמצומים שהוטלו בכל אחת מן הפסקות ההן, יגרמו סבל - אותם פיצויים או פיצויים נוספים, שיראה אותם נכונים בהתחשב בכל נסיבות המקרה.

סעיף 20 (2)(ב) לפקודת הקרקעות קובע כי משהופקעה קרקע שגודלה עולה על רבע גודלו של מגרש לצורך אחת המטרות המנויות בסעיף 20(2) לפקודה ובהן גם סלילה או הרחבה של דרך, יופחתו הפיצויים בסכום השווה לרבע משווי ערך הקרקע.

1. בפרשת הולצמן דן בית משפט העליון בהפקעה לפי חוק התכנון והבניה ובהסדר הקבוע בסעיף 20 לפקודת הקרקעות המאפשר להפקיע 40% מבלי לשלם פיצוי ונקבע כי מקום שחלקת קרקע הופקעה בשלמותה, הרשות המפקיעה מחויבת לשלם פיצוי מלא בעד החלקה כולה.

הלכת הולצמן הבחינה בין שני מקרים:

האחד, מקום בו הרשות מפקיעה רק חלק מחלקה וכתוצאה משינוי יעודו של החלק המופקע עולה ערכו של החלק שנותר בידי הבעלים. במצב כזה נקבע כי הפגיעה בקניינו של בעל הקרקע – אי תשלום פיצוי בגין רבע משווי החלקה – מקוזזת (ולו בקירוב) כנגד התועלת הכלכלית המופקת מהשבחת החלק הנותר של הקרקע המופקעת, נתון המקהה את עוקצה של הפגיעה הכרוכה מאי תשלום פיצוי.

השני, מקום בו הקרקע מופקעת בשלמותה שאז אין השבחה של החלק הנותר, והפגיעה בקניינו של בעל הקרקע אינה מקוזזת כנגד תועלת או יתרון כלשהם.

בפרשת הולצמן נקבע כי הפקעת מלוא החלקה בלא לשלם פיצוי מלא פוגעת בזכות הקניין באופן בלתי שוויוני ובמידה העולה על הנדרש ועל כן אינה כדין. פגיעה כזו מחייבת את הרשות לשלם פיצוי בגין החלקה כולה.

על פי פס"ד הולצמן הלכו בתי המשפט בפסיקותיהם. יודגש, כי בפרשת הולצמן לא הוכרעה השאלה: מהו הדין כאשר מופקע, מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: "פקודת הדרכים") רק חלק מחלקת המקרקעין, אולם ההפקעה אינה משביחה את החלק הנותר, האם במקרה כזה חובה על הרשות המפקיעה לשלם פיצוי מלא בגין השטח המופקע?

שאלה זו נדונה לאחרונה בפסק דינו של ביהמ"ש העליון בהרכב מורחב בע.א. 8622/07 אהוד רוטמן נ. מע"צ (ניתן ביום 14.5.12) (להלן "פס"ד רוטמן"). שם, קבע השופט פוגלמן, כי:

"המונח "סבל" משמעו בהקשר זה כל פגיעה שאינה מידתית בזכות הקנין של הפרט, נטילת חלקות מקרקעין או חלק ממנה ללא פיצוי מלא, מקום שהחלק שנותר בידיו של בעל המקרקעין לא הושבח, גורמת "סבל" לבעל המקרקעין. "סבל" זה מחייב את השר להפעיל את סמכותו ולשלם לבעל הקרקע פיצוי מלא בגין ההפקעה".

יוער כאן כי ביום 15/2/2010 נכנס לתוקפו החוק לתיקון פקודת הקרקעיות (רכישה לצורכי ציבור) (מס 3), התש"ע - 2010, תיקון זה ביטל את פקודת הדרכים.

1. בעניין רוטמן הכריע בית המשפט העליון על פי שלושה שיקולים מרכזיים התומכים במתן פיצוי מלא בגין הפקעת מקרקעין, ושהינם:

"בראש ובראשונה, הפיצוי נועד להגן על אינטרס הפרט שמקרקעיו ניטלו ממנו בידי הרשות באמצעות השבת המצב לקדמותו בערכים כספיים. ...

1. שנית, פיצויי הפקעה משרתים תפקיד חשוב ומרכזי בחלוקה הוגנת ושוויונית של הנטל הציבורי...

דברים אלה נסבו על תשלום פיצוי בגין פגיעה תכנונית, אולם הם נכונים גם לגבי פיצויי הפקעה. הפקעת חלקת מקרקעין לטובת הכלל, בלא לשלם פיצוי מלא בגינה, משמעותה שבעל הקרקע המופקעת נושא בנטל מימונם של שירותים שאינו מוטל באופן שווה על כל חברי הקהילה האחרים – אלה שהתמזל מזלם וחלקותיהם לא סומנו בידי הרשות כדרושים לצורכי ציבור ולכן לא הופקעו....

שלישית, הפקעה ללא פיצוי בצידה (או בפיצוי חלקי) מספקת לרשויות התכנון תמריצים לקויים לאופן הפעלת סמכות ההפקעה הנתונה להן ומביאים לתוצאה שאינה יעילה. כך, הזכות להפקיע מקרקעין ללא פיצוי מעוררת חשש שידם של גורמי התכנון תהיה קלה על הדק ההפקעה, ותניע את הרשות לנקוט בדרך הזולה – זו המאפשרת ליטול את כל שניתן ללא עלות. כתוצאה מכך נפגעים צרכי התכנון והתועלת המצרפית פוחתת. ..

ואכן בקרב חלק מוועדות התכנון נוהג רווח הוא להפקיע את השיעור המרבי המותר בחוק – 40% מגודל המגרש – בלא לשלם פיצוי בגין ההפקעה..." (שם בעמ' 56, פיסקה 72).

1. סעיף 190 (א) לחוק התכנון והבניה שמסדיר את אופן ביצוע ההפקעה קובע לאמור:

"(א) במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כאילו הורשתה הועדה המקומית בהודעה ברשומות להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשלה או של היועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה האמורה, לענין המקרקעין העומדים להפקעה, הכל בשינויים ובתיאומים אלה:

(1) סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות, ובכל מקום שמדובר באותו סעיף על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות"; אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש;

(2) שר הפנים רשאי להורות לועדה המקומית לשלם פיצויים בנסיבות שבהן היא רשאית לשלמם לפי סעיף 20(2)(ג) לפקודה האמורה:

(3) לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה; אך רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים;

(4) לענין סעיף 12 לפקודה האמורה יבוא במקום מועד הפרסום של ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין - היום הששים לאחר המועד האמור;

(5) הועדה המקומית תשלם מיד אותו חלק מהפיצויים שאינו שנוי במחלוקת;

(6) סעיפים 5א, 7ב, 9א, 14(1א) ו-(1ב), 14א עד 14ד ו-21 לפקודה האמורה לא יחולו;

(ב) [...]"

סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה מחיל על הפקעה שנעשית מכוחו את הוראות סעיף 20(2) לפקודת הקרקעות. דהיינו, מקום שמופקע חלק ממגרש שגודלו עלה על רבע המגרש, ישולם פיצוי בגין החלק העודף על הרבע, כאמור בסעיף 20(2)(ב) לפקודת הקרקעות.

הסיפא של סעיף 190(א)(1) קובעת כי:

"לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש".

בית המשפט העליון פירש סעיף זה כשולל את סמכות ההפקעה , במקרים שבהם לא ניתן יהיה לעשות שימוש סביר ביתרת השטח שלא הופקע – ראו לעניין זה עע"ם 4955/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נגד קרן תורה ועבודה, (ניתן ביום 26/10/10), שם דן בימ"ש העליון בפרשנותו של סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה, הקובע כי לא יופקע חלק ממגרש, כאשר הפקעה זו גורמת להפחתת שוויה של יתרת המגרש ונפסק כי יש לפרש הוראה זו, כך שרק כאשר יתרת המגרש שלא הופקעה לא תהיה ניתנת ל"ניצול סביר", ולא ניתן לפצות את בעלי הקרקע על הפגיעה בשוויה של יתרת הקרקע – לא תוכל הרשות להפקיע רק את חלקו של המגרש.

על פרשנותו של סעיף זה ראו גם ספרו של קמר, שם נאמרו הדברים הבאים:

"ההוראה הקבועה בסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק מעניקה הגנה נרחבת ביותר לבעל הזכויות בקרקע. בשונה מהוראות אחרות, דוגמת סעיף 197 לחוק, אין הסעיף מאפשר לרשויות התכנון להסתפק במתן פיצויים לבעל הקרקע, אלא אוסר הוא כליל על הפקעה חלקית של המגרש אם בעקבות ההפקעה החלקית יפחת שוויה של יתרת המגרש. במצב כזה – שבו ההפקעה החלקית מובילה להפחתת שוויה של היתרה – עומדות בפני רשויות התכנון שתי אפשריות: לוותר כליל על ההפקעה, גם אם מתחייב מכך תיקון של תוכנית המתאר, או לחלופין – להפקיע את המגרש בשלמותו, הן את החלק שיועד להפקעה מלכתחילה והן את יתרת המגרש, ולשלם פיצוי מלא בגינו" (קמר, שם בעמ' 190, ראו גם עע"ם 1975/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כרמיאל נגד רובינשטיין, פ"ד נו(6) 638, 650 (2002)).

קמר התייחס למשמעות ההפחתה בשווי יתרת המגרש בציינו כי:

"כוונת הכותב היא להפחתה בשווי היחסי של החלק שלא הופקע לפני ההפקעה ולאחריה. הפחתה כזו יכולה להיות באחד משני מצבים:

(א) כאשר מחמת ההפקעה מאבדת יתרת המגרש פוטנציאל בנייה. דוגמה מעשית לכך ניתן להביא ממקרה, שבו נקבע בתוכנית מתאר מקומית, כי שטח מינימלי לבנייה הוא 500 מ"ר. מחמת הפקעה לצורך סלילת דרך הופקעו 40% משטח מגרש בן 500 מ"ר, באופן שנשארו בידי הבעלים רק 300 מ"ר. שטח זה אינו מאפשר כל בנייה בשלמותו..." (ספרו של קמר בעמ' 192, ראו גם ע"א 7959/00 עזר נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד נו(2) 365, 375 (2001)).

על יסוד עקרונות אלו יפסקו הפיצויים במקרה שבפני.

1. אפנה כעת לדון בטענת הנתבעות לפיה התביעה התיישנה לגבי חלק מההפקעות שבוצעו בעבר:

סעיף 6 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, קובע כי:

"תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה".

בע"א 5964/03 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נגד עיריית פתח תקווה, (ניתן ביום 16.2.06), (להלן: "עניין ארידור") נקבע, כי תביעה לתשלום פיצויי הפקעה הינה תביעה כספית, אשר תתיישן בחלוף 7 שנים מהמועד בו נולדה עילת התביעה.

בעניין ארידור נחלקו חברי המותב בשאלת מועד תחילת מרוץ ההתיישנות.

המשנה לנשיא בדימ', השופט מ. חשין סבר כי עילת התביעה תתגבש רק מעת שהרשות המפקיעה מסרבת לדרישת הנפקע לשלם לו פיצויי הפקעה (פסקה 41).

לדעת השופטת ע. ארבל העילה לקבלת פיצויי הפקעה קמה רק במועד מימוש מטרת ההפקעה (פסקה 34).

השופט א. גרוניס [הנשיא דהיום], דחה את שתי הגישות האמורות, וקבע כי העילה מתגבשת במועד מסירת החזקה במקרקעין לידי הרשות המפקיעה (פסקה 21).

בפסק דין בעניין ארידור התקיים דיון נוסף שבו דן בית המשפט העליון בסוגית ההתיישנות בפיצויי הפקעה, וזאת בדנ"א 1595/06 עיזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נגד עיריית פתח תקווה (ניתן ביום 21.3.13), שם נקבע בדעת רוב, כי עילת התביעה בגין פיצויי הפקעה לפי פקודת הקרקעות נולדת לכל המאוחר, במועד בו תפסה הרשות את החזקה במקרקעין.

לעומת זאת ראוי לציין, כי השופטת נאור שהייתה בדעת מיעוט סברה שיש לקבוע כי תביעות לפיצויי הפקעה אינן נתונות להתיישנות, למעט לפי הסדר ההתיישנות הספציפי הקבוע בסעיפים 9 ו- 16 לפקודת הקרקעות. היינו לדעתה, חוק ההתיישנות אינו חל על תביעות לפיצויי הפקעה.

יודגש כי בדיון הנוסף נקבע כי ההלכה שנקבעה, תיכנס לתוקפה בעוד 3 שנים ממועד מתן פסק הדין ולא תחול לגבי תביעות תלויות ועומדות לפיצויי הפקעה שטרם ניתן בהן פסק דין חלוט, כך שההלכה שנקבעה בדיון הנוסף אינה חלה בענייננו.

ראוי לציין כי בעניין ארידור נקבע כי:

"...כל עוד לא סירבה הרשות המפקיעה להיענות לדרישת בעל הזכות (לשעבר) לשקול על ידו פיצויי ההפקעה כדרישתו, רואים אנו אותה כמחזיקה בפיצויי - ההפקעה בנאמנות (לא במובנה הטכני) עבור בעל הזכות (לשעבר). וגם אם תחזיק הרשות בפיצויי - ההפקעה "מאה שנים", בכל זאת תוסיף להחזיק בהם לטובת בעל הזכות (לשעבר). הלכה זו - הלכה רצויה היא. רצויה וראוּיה...".

דהיינו, כל עוד לא גילתה הרשות דעתה כי כופרת היא בזכותו של הטוען לפיצויי הפקעה, אין חוק ההתיישנות מחיל עצמו על פיצויי הפקעה המוחזקים בידי הרשות המפקיעה.

טעם הדבר הוא, שעד אשר כופרת הרשות בזכותו של הטוען לפיצויי הפקעה, רואים אותה כמחזיקה בפיצוי כבמעין-פיקדון לזכותו.

על כן אני דוחה את טענת הנתבעת להתיישנות התובענה.

ו. שוויו של השטח המופקע:

1. הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין מחושב, בדרך כלל, בהתאם לשווי המקרקעין שהופקעו, נכון למועד ההפקעה. פיצוי זה ייקבע על פי שווי המקרקעין בעסקה שבין מוכר מרצון לקונה מרצון – לעניין זה ראו סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות, שקובע במפורש כי המועד המשמש בסיס לשומת שווים של מקרקעין שהופקעו לצמיתות, הוא יום הפרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות - (ראו ע"א 299/60 כצנשטיין נגד עירית רמת גן, פ"ד טו 2107; ע"א 226/62 בנינסון נגד היועמ"ש, פ"ד טז 2355, 2358; ע"א 9355/02 מדינת ישראל נגד ראשד, פ"ד נח(4) 406, 418 ופס"ד ארידור.

סעיף 190(א)(4) לחוק התכנון והבניה, קובע כי המועד לשומת הפיצויים בהפקעה על פי החוק הוא היום השישים לאחר הפרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות.

1. בענייננו, המועד הרלוונטי לקביעת שווים של המקרקעין המופקעים הוא מועד פרסום הצו המכריז על הפקעתם, דהיינו בתאריך 16/8/01 שבו פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות – ראו ילקוט פרסומים 5012, התשס"א, עמ' 3811 שצורף כנספח א' לכתב ההגנה.
2. כעולה מחוות דעתו של השמאי מטעם התובעת ומעדותו בבימ"ש החלק שהופקע מן החלקה הוא החלק שייעודו דרך ואילו השטח שנותר ואשר ייעודו מבני ציבור לא הופקע, אך טענתו של השמאי הינה כי לא ניתן לנצל יתרת השטח של החלקה שלא הופקע.

כך אמר בחוות דעתו בסעיף 7.5:

"במצב החדש" הופקעה מרבית החלקה לטובת דרך. שווי יתרת החלקה בטל בשישים עקב השטח הזעום שנשאר בו..".

בעדותו בבית משפט אישר השמאי מטעם התובעת כי - "200 מ' נוספים שבחלקה אמנם לא הופקעו אבל לא ניתן להשתמש בהם לצורך בניה מאחר וקיימת מגבלה של קווי בנין" – עמ' 11 לפרוט', ש'14 - 16.

קרי, אין מחלוקת כי השטח שהופקע מן החלקה הוא שטח של 615 מ"ר שייעודו לדרך ואילו יתרת החלקה בשטח של 206 מ"ר שייעודה למבנה ציבור, לא הופקעה.

טענת התובעת כי החלקה הופקעה בשלמותה, כפי שנטען בכתב התביעה נסמכה על תשריט יעודי קרקע להפקעה. אך יודגש בעניין זה כי לפי החוק ביצוע ההפקעה בפועל נעשה בפרסומים לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות ובתפיסה בפועל, מה שלא הוכח בענייננו.

מיותר לציין כי ביום 16.8.01 פורסמה בילקוט פרסומים 5012 הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות לפיה צוין כי בדעת הוועדה המקומית לקנות חזקה בחלק מהחלקה. ראו גם הודעה לפי סעיף 19 שפורסמה בילקוט הפרסומים 5102, ביום 15.8.02.

1. בהתאם לחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעות, עפ"י השינוי של תכנית המתאר מס' כ/142 שפורסמה למתן תוקף מיום 17/7/1980 סווגה החלקה ביעוד בנייני ציבור ודרך.

מה גם, עפ"י ת. ב. ע. כ/222 שפורסמה למתן תוקף מיום 1/12/98, סווג שטח של 615 מ"ר מהחלקה ליעוד דרך מוצעת ודרך משולבת ושטח של 206 מ"ר ליעוד מבני ציבורי.

השמאי מטעם הנתבעות ציין כי התאריך הקובע לעניין הערכת שווי החלקה הינו פרסום לפי סעיפים 5 ו- 7 ברשומות, דהיינו ביום 16/8/01.

עוד ציין כי שווי מ"ר קרקע ביעוד למבני ציבורי הוערך כנגזרת של 60% משווי מ"ר קרקע ביעוד מגורים בסביבה וכי שווי מ"ר קרקע ביעוד דרך הוערך כנגזרת של 10% משווי מ"ר קרקע ביעוד מגורים בסביבה.

השמאי העריך את שווי מ"ר קרקע ביעוד מגורים, נכון לתאריך הקובע, בסביבות 1200 ₪/מ"ר.

לכן, השמאי העריך את שווי דמי פיצויי ההפקעה הראויים נכון לתאריך הקובע (16/8/01) בסך של 73,800 ₪ [(1200 ₪/מ"ר קרקע ביעוד מגורים רוויה * 10% שווי לדרך) *615 מ"ר].

השמאי מטעם הנתבעות העיד בבימ"ש ואישר כי ההפקעה הראשונה של החלקה הייתה משנת 1991 – עמ' 16, ש' 18.

1. מר ביתן השמאי מטעם התובעת ערך שומה נכון לתאריך 15/8/2002, שזה מועד ההפקעה, לשיטתו. מטרת השומה הייתה להעריך את שווי השוק של החלקה בשלמות כמיועדת למבני ציבור – עמ' 12, ש' 11.

בעדותו ציין כי אין מחלקות ששווי הדרך הינו 10% משווי החלקה המיועדת למבני ציבור.

כשנשאל כמה השווי של החלקה נכון לשנת 2002, כאשר 615 מ"ר הם ביעוד דרך ו- 216 מ"ר הם בייעוד מבני ציבורי, על זה השיב:

"אם בית המשפט יבקש לומר כמה שווה דרך, לא כמה שווה החלקה לפי תוכנית כ-222, אומר שדרך שווה 10% ממגורים בסביבה. כלומר, בערך כ- 150 או 160 ₪ למ"ר לשנת 2002" – עמ' 13, ש' 3-4.

השמאי ביתן לקח מקדם התאמה בשיעור גבוהה של 90% ממבנה ציבור למגורים, והסביר כי מקום זה קרוב מאוד למקום מגורים, בתי כנסת ועיריית קרית אתא אשר מהווה אזור מבוקש למבני ציבור.

שווי לדרך נשום, לפי חוות דעתו של ביתן, לפי 10% מהשווי לבניני ציבור.

1. תכנית כ/222 שפורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומות 4706 מיום 1.12.1998, ייעדה שטח של 615 מ"ר מהחלקה לדרך, כאשר חלק מיעוד זה היה כבר בייעוד דרך על פי תכניות קודמות. כך למשל בתוכנית כ/142 שפורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים 2645 מיום 17.7.1980, סווגה החלקה ביעוד בנייני ציבור ודרך.

יתרת החלקה, בשטח של 206 מ"ר, שלא הופקעה, נותרה ביעוד מבני ציבור על פי רצף תכניות קודמות מאז שנת 1980. (סעיף 5 לשומת השמאי דגני וסעיף 5.4 לשומת שמאי התובעת).

1. אין מחלוקת כי כבר בשנת 1980 במסגרת תכנית כ/142 יועדו המקרקעין בחלקם לדרך ובחלקם למבני ציבור.
2. העסקאות הטובות ביותר להשוואה הן אותן עסקאות שנעשו במקרקעין המופקעים סמוך לפני מועד ההפקעה.

שיטת ההשוואה קובעת את שווים של המקרקעין לפי שווי נכס דומה בשוק החופשי, לכן יש לפנות לעסקאות דומות שבוצעו בתנאים דומים בשוק החופשי בסמוך למועד העסקה הנדונה.

ראו ע"א 161/79 שר האוצר נגד זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225, 227). שיטה זו הינה השיטה האמינה ביותר מבין השיטות הקיימות להערכת נכסים והיא מקובלת ביותר על בתי המשפט – ראו ע"א 323/85 מדינת ישראל נגד מזרחי, פ"ד ל"ט(4) 185, 187.

השמאי מטעם התובעת הביא עסקאות כפי שנמסרו ממס שבח במועדים 2001-2002 (קרוב למועד הקובע), כאשר אחת העסקאות בוצעה בחלקה 135, גוש 11017 שהינו אותו גוש שבו נמצאת החלקה שבענייננו, העסקה בוצעה בתאריך 12/2002, שווי מ"ר קרקע ביעוד מגורים הגיע ל- 363 $ (1300 ₪ בערך).

גם השמאי מטעם הנתבעות הביא אותה דוגמה בחוות דעתו כאשר ציין כי החלק הנמכר הינו 700 מ"ר מתוך 878.85 מ"ר נטו ושווי מ"ר קרקע הינו 1300 ₪/מ"ר.

השמאי מטעם הנתבעות העריך שווי מ"ר קרקע יעוד מגורים בסבירות 1200 ₪/מ"ר ואילו השמאי מטעם התובעת הביא עסקאות לפי גישת ההשוואה והעריך זאת כ- 1400 ₪/מ"ר ולפי גישת החילוץ העריך אותם כ- 1600 ₪/מ"ר ולאחר מכן ערך שקלול השווי בהתאם לשתי הגישות.

לדעתי עסקה זו שהובאה כדוגמה בשתי חוות הדעת הינה עסקה דומה ביותר אשר בוצעה בסמוך למועד הקובע עם נתונים דומים, לכן סבורני כי שווי מ"ר קרקע ביעוד מגורים יוערך בסביבות הסך של 1300 ₪/מ"ר.

1. לו טענה התובעת כי ייעוד חלק מהחלקה לדרך הן בתוכניות הקודמות והן בתוכנית כ/222 שפורסמה למתן תוקף בשנת 1998, פגע בשווי החלקה, הרי שמכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה שדן בסוגית הפגיעה במקרקעין עקב תכנית, אז היה על התובעת לתבוע תוך 3 שנים ממועד אישור התוכניות הנטענות כפוגעות.

כאמור תובענה זו אינה עוסקת בסוגיה זו, כך שאין כל צורך להרחיב בעניין זה.

יודגש כי תובענה זו עוסקת בפיצויים בגין הפקעת מקרקעין.

ז. סוף דבר:

1. על פי המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת במובן זה כי על הנתבעות לפצות את התובעת הן על הפקעת שטח של 615 מ"ר שייעודו דרך והן על השטח הנותר של 206 מ"ר שלא הופקע ואשר ייעודו מבני ציבור.

השטח שנותר בידי התובעת לאחר ההפקעה (206 מ'), לא הושבח כהוא זה על -ידי ההפקעה, ולא ניתן לעשות בו שימוש משמעותי.

זאת ועוד, בשים לב לייעודו כמבני ציבור במיוחד כאשר קווי הבניין אינם מאפשרים בנייה בשטח כזה.

1. הואיל ותמונה שווה יותר מאלף מילים ראיתי לנכון לצרף לפסק הדין תשריט של תוכנית כ/222 שצורף בחוות דעת השמאי מטעם התובעת אשר מראה את השטח שהופקע ואת יתרת השטח שלא הופקע:

השטח המסומן בשחור, המיועד לדרך, הינו השטח שהופקע (615 מ"ר)

השטח המסומן בלבן "סופח" למגרש 12, בייעוד למבנה ציבור, הינו השטח שלא הופקע (206 מ"ר)

לדעתי, הילכת הולצמן חלה גם על סיטואציה כגון זו, שבה אמנם לא הופקעה החלקה בשלמותה, אך הופקע חלק הארי והעולה על 70%, ובחלק הנותר לא ניתן לעשות כל שימוש משמעותי. מה גם, נטילת חלק מהחלקה ללא פיצוי מלא, כאשר החלק שנותר מהחלקה לא הושבח, גורמת "סבל" לתובעת – כהגדרתו בפס"ד רוטמן.

ההפקעה נשוא התביעה גרמה לפגיעה משמעותית ביתרת החלקה. בנסיבות אלו, ועל פי הוראת סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה, אין לאפשר לנתבעות לבצע את ההפקעה החלקית של 615 מ"ר, מבלי שיפצו את התובעת עבור השטח שנותר ללא השבחה, הגם שלא הופקע.

1. שווי 615 מ"ר ביעוד דרך הוא: 615 מ"ר * 1,300 ₪/ מ"ר * 0.1 שווי לדרך = 79,950 ₪.

שווי 206 מ"ר ביעוד מבני ציבור: 206 * 1300 ₪/מ"ר = 267,800 ₪.

סה"כ שווי דמי פיצויי ההפקעה הראויים, נכון לתאריך 16/8/01, הינם 347,750 ₪ (שזה 79,950 ₪ + 267,800 ₪).

1. אשר על כן אני מחייב את הנתבעות לשלם ביחד ולחוד לתובעת, סך של 347,750 ₪ כפיצויי בגין הפקעת מלוא החלקה בתוספת הפרשי הצמדה כחוק בלבד מיום 16.8.01.
2. אני מחייב את הנתבעות לשלם ביחד ולחוד לתובעת, שכ"ט עו"ד והוצאות בסך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. שכ"ט עוה"ד וההוצאות שנפסקו, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
3. ככל שיידרש, יערכו הצדדים פסיקתא בהתאם לעקרונות שנקבעו בפסק דין זה.
4. אזכיר כי, בית המשפט העליון התווה בפסק דין רוטמן שניתן ביום 14.5.12, גם את הדרך הדיונית לתביעת פיצויי "סבל", כשהוא מבהיר כי על בעל המקרקעין להקדים פניה לשר בבקשה לתשלום פיצויי סבל (פסקה 115). אם בקשתו תדחה רשאי יהיה לצרף את השר לתביעתו לפיצויי הפקעה.

לעומת זאת התביעה שלפנינו הוגשה ביום 20.7.10, בטרם מתן פסק הדין בעניין רוטמן ולכן הדרך הדיונית שנקבעה בפסק דין רוטמן לא חלה בענייננו. לכן ולשם הבאת ההליך לסיומו, החלטתי לפסוק פיצוי גם ביחס ליתרת שטח החלקה של 206 מ"ר על פי העקרונות שקבעתי.

המזכירות תשלח לצדדים עותק פסק הדין בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן היום, כ"ט אב תשע"ג, 05 אוגוסט 2013, בהעדר הצדדים.