א. מבוא

1. עניינה של התביעה, פיצויים בין ליקויי בניה.

2. בהסכם מיום 30.10.96, התובע רכש מהנתבעת, חברת בניה, דירה הנמצאת ברחוב נחל זוהר 64 מודיעין. החזקה בדירה נמסרה לתובע ביום 25.11.98.

3. לטענת התובע בכתב התביעה, מספר חודשים לאחר מסירת הדירה, כבר בחורף הראשון, סבל מרטיבות בדירה, נזילת מי גשמים מהתקרות והצפת הדירה. לטענת התובע, תופעת הרטיבות נמשכה עד למועד הגשת התביעה. התובע טען כי מספר שנים קודם להגשת התביעה, התחלפה הבעלות בנתבעת והבעלים החדשים ניסו להציג את הטיפול בליקוי בגישה רצינית ואחראית. התובע טען כי מטעם הנתבעת הופיעו מהנדס הנתבעת והקבלן האחראי. כן טען כי משיחות עם מהנדס הנתבעת, לאחר בדיקת גגות, התבררה בעיית כשל תכנוני וביצועי של תעלות ניקוז הגשם. התובע טען כי כבר בשנת 2000 נבדק הגג על ידי הגגן המבצע אשר טען כי קיימת בעיה בתכנון הגג ותעלות ניקוז הגשם. התובע טען כי הנתבעת פתרה במספר בניינים את הבעיה על ידי הגבהת הגג והוצאת תעלות הגשם והמרזבים מחוץ למבנה. לטענת התובע, בבניין שלו מחצית מהגג של שכניו טופלה על ידי גגן הנתבעת והרטיבות פסקה. התובע טען עוד כי הוא פנה אל הנתבעת וביקש כי בעיית הרטיבות בדירתו תטופל באופן דומה לשכניו אך הנתבעת ביקשה שוב ושוב לפתור את הבעיה בדרכים אחרות. התובע טען כי הנתבעת שלחה לביתו שני פועלים שהודיעו כי הורו להם למרוח סיליקון על הרעפים, פעולה שהייתה, לטענת התובע, חסרת ערך.

4. התובע תבע סך של 31,200₪ בגין הוצאות תיקון הליקוי בדירה, נזקים שנגרמו לו במשך השנים והוצאות.

5. הנתבעת טענה כי יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות. לטענתה, לנוכח מועד מסירת החזקה בדירה לתובע, לנתבעת אין אחריות כלפי התובע בקשר לליקויים הנטענים והיא אינה חבה כלפי התובע אף מכוח חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"). הנתבעת טענה עוד כי הגג נשוא התובענה הינו רכוש משותף והתובע אינו יכול לתבוע כספים בגין ליקויים ברכוש משותף מבלי להביא את עמדת נציגות הבית המשותף. הנתבעת הכחישה את טענות התובע לפיהן הנתבעת מתחמקת או לא נתנה מענה לפניות התובע וטענה כראיה לכך, כי התובע מציין בכתב התביעה כי הקומה העליונה עברה שמונה שיפוצים משמעותיים וכי הגג טופל בחורף האחרון. הנתבעת טענה כי תיקון הגג בבניין הסמוך שונה מעניינו של התובע. הנתבעת הכחישה כל מסקנה תכנונית, הנדסית ומקצועית. כן הכחישה את זכות התובע לתיקון ו/או לפיצוי כספי ואת הפיצוי שנתבע. הנתבעת טענה עוד כי התובע או נציגות הבית המשותף לא תחזקו את הגג כנדרש, כי הנתבעת אינה נושאת באחריות לליקוי הנובע משינויים או עבודות שביצע התובע בדירתו וכי הנתבעת אינה נושאת באחריות לליקויים שנגרמו כתוצאה משימוש בלתי סביר של התובע בדירה או מבלאי סביר. כן טענה כי התובע לא פעל להקטנת הנזק והשתהה שיהוי ניכר בהגשת התביעה. הנתבעת טענה עוד כי אם תדחה טענת ההתיישנות ואם יוכיח התובע כי יש בדירה ליקוי אשר הנתבעת נושאת באחריות לתיקונו, הנתבעת זכאית לבצע את התיקון.

ב. התיישנות

6. הנתבעת טענה כי משהחזקה בדירה נמסרה לתובע ב- 25.11.98, התביעה התיישנה. כן טענה כי אין לנתבעת כל אחריות כלפי התובע בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

7. התובע צרף לכתב התביעה 26 מכתבים אותם שלח לנתבעת במהלך השנים 1999-2010. במכתב מיום 19.01.99 התובע הודיע לנתבעת אודות הרטיבות בדירתו וביקש להודיע לו את המועד בו יגיעו נציגי הנתבעת לביצוע התיקון. במכתב מיום 08.02.99 התובע הודיע לנתבעת כי הרטיבות לא תוקנה. התובע כתב כי בגשמים האחרונים כל הקומה העליונה דלפה וכן התריע כי אם הנתבעת לא תבצע תיקון, הוא ייאלץ לבצע את התיקון באמצעות חברה מטעמו. במכתב מיום 08.04.99 התובע שוב הודיע לנתבעת כי בביתו שוב נוצרה רטיבות וחדירת מים בכל אותם מקומות אשר תוקנו על ידי הנתבעת. במכתב מיום 12.01.00 התובע הודיע לנתבעת כי לאחר הגשמים האחרונים, שוב מופיעה בדירתו רטיבות באותם המקומות בהם הייתה רטיבות בחורף הקודם ושאותם נציגי הנתבעת תיקנו לכאורה. התובע ביקש מהנתבעת לבצע תיקון. במכתב מיום 02.03.00 התובע הודיע לנתבעת כי תיקוני הרטיבות לא בוצעו כראוי וכי הרטיבות קיימת באותה עוצמה כבעבר. התובע שב וביקש לתקן את הליקוי. במכתב מיום 24.10.00 התובע הודיע כי בעקבות הגשמים שהחלו לרדת, שוב יש בדירתו רטיבות בקומת המגורים ובקומה העליונה באותם המקומות בהם טיפלה הנתבעת שנה קודם. במכתב מיום 25.12.00 התובע שב והודיע כי בעקבות הגשמים שוב הופיע רטיבות בדירתו. במכתבו כתב כי חלק מהרטיבויות טופלו כבר מספר רב של פעמים אך תופעת הרטיבות חוזרת. שוב ביקש התובע מהנתבעת לטפל בליקויים. במכתב מיום 01.04.01 התובע כתב לנתבעת כי היא לא תיקנה את בעיית הרטיבות והנזקים שנגרמו בעקבותיה. במכתב מיום 05.12.01 התובע הודיע כי בעקבות הגשמים האחרונים, שבה הרטיבות בכל המקומות בהם הייתה רטיבות בדירה שנה קודם והוא ביקש מהנתבעת לטפל בכך ולתאם עמו מועד לביצוע התיקונים. במכתב מיום 16.12.01 התובע הודיע לנתבעת כי זו לא הודיעה לו על כוונה לבצע את התיקון. במכתב מיום 09.02.02 התובע הודיע לנתבעת על החמרת בעיית הרטיבות. כן כתב כי הנתבעת לא השיבה לפניותיו. במכתב מיום 04.04.02 התובע הודיע כי בעקבות גשמי ימי החג, הופיעה הרטיבות בכל אותם מקומות בהם ביצעה הנתבעת תיקונים בשבועות שקדמו לכך. התובע הודיע לנתבעת כי הוא מאפשר לה ניסיון נוסף לתיקון הליקוי. במכתב מיום 17.02.03 התובע הודיע לנתבעת כי בעיית הרטיבות בדירה הולכת ומחמירה וכי טרם בוצעו תיקונים. במכתב מיום 25.02.03 התובע הודיע כי לא נענה לפנייתו מיום 17.02.03, הוא שב והודיע כי בעיית הרטיבות מחמירה בעקבות הגשמים האחרונים ודרש לטפל בבעיה. במכתב מיום 26.02.03 התובע הודיע כי הרטיבות פשטה כמעט לכל הקירות החיצוניים בשתי הקומות וכי יש נזילות מים מהתקרה ומהקירות. במכתב מיום 02.03.03 התובע הודיע כי הנתבעת לא נענית לפניותיו וכי הוא פנה לחברה המטפלת בבעיות דומות ופרט הערכת מחיר לאיתור מקומות חדירת הרטיבות. במכתב מיום 09.04.03 התובע הודיע כי ביום 13.04.03 יחל ביצוע התיקונים בדירתו. התובע כתב כי הנתבעת הביעה הסכמתה לכך שהתובע יבצע את התיקונים והוא הודיע לנתבעת את עלות התיקון. כן הודיע כי אין בביצוע התיקון מטעמו כדי להסיר אחריות הנתבעת לליקויים. במכתב מיום 01.03.05 התובע ביקש מהנתבעת לטפל ברטיבויות החוזרות והחדשות בדירתו. במכתב מיום 05.04.05 התובע הודיע לנתבעת כי היא מתעלמת ממחויבותה לתקן והוא מבקש כי נציגיה יבואו לבצע התיקונים. במכתב מיום 13.08.08 התובע הודיע כי במכתב קודם שלו מיום 18.11.07, הוא ביקש מהנתבעת לבצע תיקונים בדירתו וכי בעיות הרטיבות נמשכות למרות ניסיונות התיקון של הנתבעת. התובע ביקש כי הנתבעת תתקן הליקויים לפני בוא החורף. במכתב מיום 19.10.08 התובע הודיע כי למרות פניותיו בשנה הקודמת לא זכה למענה מהנתבעת והוא ביקש לבצע התיקון. במכתב מיום 01.06.09 התובע הודיע לנתבעת כי בתחילת החורף בוצעה ביקורת על ידי נציג ומהנדס הנתבע וכי חלק מהרטיבויות טופלו. התובע כתב "על פי הסכמות בינינו, הוחלט כי בגמר החורף תבדקו שוב באם הרטיבויות חזרו ותבצעו את הפעולות הנדרשות לתיקון". התובע הודיע במכתב זה כי שוב יש רטיבות באותם המקומות וביקש כי הנתבעת תטפל בבעיה. במכתב מיום 02.12.09 התובע הודיע לנתבעת כי ארבע פגישות אשר נקבעו לטיפול ברטיבויות בוטלו על ידי הנתבעת. התובע ביקש מהנתבעת לפעול לתיקון כשל תכנוני על ידי שינוי מבנה הגג. במכתב מיום 21.12.09 התובע הודיע כי לא נענה לפנייתו מ- 02.12.09 וכי בעקבות ימי גשם חזרה הרטיבות מגג הבניין. התובע ביקש מהנתבעת לטפל בליקוי או לאפשר לו לבצע את התיקון ולחייב את הנתבעת בהוצאות. במכתב מיום 31.01.10 התובע כתב לנתבעת כי בעקבות פניותיו האחרונות, ביקר בדירתו מהנדס הנתבעת והציע פתרון. התובע הודיע כי למרות שהוא סבור שאין זה הפתרון הנכון, הוא הסכים לביצוע מצומצם של פתרון בעיית הרטיבות וכי מהנדס הנתבעת קבע כי תעלות ניקוז מי הגשמים ישודרגו על ידי ציפוי בחומר אוטם וייקדחו פתחי ניקוז נוספים בכל שלוש תעלות מי הניקוז. התובע כתב עוד כי לאחר המתנה של למעלה מחודש ובעקבות פניותיו הטלפוניות, נשלח פועל עם שפורפרת סיליקון אשר ביצע מריחה על מספר מקומות וכי בוצע קידוח פתח ניקוז אחד. במכתב מיום 02.03.10 התובע הודיע כי בימי הגשם האחרונים הוצפה דירתו דרך הגג. התובע ביקש לבצע תיקון מתאים או לאפשר לו לבצע את התיקון במימון הנתבעת.

8. ממכתבי התובע כאמור עולה כי הנתבעת ביצעה תיקונים בדירת התובע, ביחס לליקוי הרטיבות וחדירת מי הגשמים, בחורף 1999 (ר' המכתב מיום 08.04.99), בחורף 2000 (ר' המכתבים מתאריכים 02.03.00 ו- 24.10.00) ובחורף 2002 (ר' מכתב התובע מיום 04.04.029. ממכתב התובע מיום 13.08.08 עולה כי הנתבעת ביצעה תיקונים גם בשנים שלאחר מכן. ממכתב התובע מיום 01.06.09 עולה כי בשנת 2009 בוצעה ביקורת על ידי נציג ומהנדס הנתבע וכי חלק מהרטיבויות טופלו. התובע כתב במכתבו זה: "על פי הסכמות בינינו הוחלט כי בגמר החורף תבדקו שוב באם הרטיבויות חזרו ותבצעו את הפעולות הנדרשות לתיקון". ממכתב התובע מיום 31.01.10 עולה כי בעקבות פניותיו האחרונות, ביקר בדירתו מהנדס הנתבעת, אשר הציע פתרון, והתובע הודיע כי למרות שהוא סבור שאין זה הפתרון המתאים, הוא הסכים לביצוע מצומצם של פתרון בעיית הרטיבות. במכתב נאמר כי מהנדס הנתבעת קבע כי תעלות ניקוז מי הגשמים ישודרגו על ידי ציפוי בחומר אוטם וייקדחו פתחי ניקוז נוספים בכל שלוש תעלות מי הניקוז. עוד על פי דברי התובע במכתב זה, לאחר המתנה של למעלה מחודש ובעקבות פניותיו הטלפוניות, נשלח פועל עם שפורפרת סיליקון שביצע מריחה על מספר מקומות וביצע קידוח פתח ניקוז אחד.

9. התובע מסר בעדותו: "כל שנה הם באים עם סיליקון מורחים חומר ואומרים זהו, כולל הפעם האחרונה שהיה המהנדס, הם היו כ- 12 פעמים. הפעם האחרונה בינואר או מרץ 2010 המהנדס היה פעמיים בדק את זה, הגענו לכל מיני הסכמות, אמרתי תפתרו איך שאתם רוצים ...". (עמ' 2 לפרוט' ש' 6-9). מר אורי פליישמן, סמנכ"ל השיווק של הנתבעת, מסר בדיון כי במהלך השנים הנתבעת אכן טיפלה בתלונות התובע על רטיבות בתקרת הדירה. (עמ' 3 ש' 13).

10. מן המקובץ עולה כי לאורך כל השנים התובע ביקש מהנתבעת, חזור ושנה, לתקן את הליקוי שבגינו חדרו מי גשמים לדירתו. הנתבעת נעתרה לרוב פניות התובע וביצעה עבודות תיקונים בגין הליקוי הרלבנטי ובכלל זה גם בשנים 2009 ו- 2010.

11. סעיף 9 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, מורה כדלקמן:

"הודה הנתבע, בכתב או בפני בית משפט, בין בתוך תקופת ההתיישנות ובין לאחריה, בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה; ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה לעניין סעיף זה".

לאור האמור לעיל בסעיפים 8-10, יש לראות בעבודות התיקונים שביצעה הנתבעת לתיקון הליקוי, עליו התלונן התובע בשנים שלאחר מסירת הדירה לידיו, ושבגינו חדרו מי גשמים לדירת התובע, מעשים שיש בהם משום ביצוע מקצת זכות התובע אשר דינם כהודאה. בהתאם, ועקב ניסיונות הנתבעת לתקן את הליקוי, תקופת ההתיישנות מתחילה ממועד ביצוע התיקונים על ידי הנתבעת. על כן, תביעת התובע לא התיישנה. ר' ת"א (י-ם) 379/92 לושינסקי נ' רמ"ט בע"מ, 05.01.99: "בביצוע תיקונים אלה ניתן לראות "מעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות" הנתבעת על ידי התובעים, ודינו כדין הודאה לעניין אותו סעיף [סעיף 9 לחוק ההתיישנות]".

12. בסעיף 6(ב) לכתב ההגנה, הנתבעת הכחישה את טענות התובע לפיהן הנתבעת מתחמקת ו/או לא נתנה מענה לפניות התובע וכראיה לטענתה, הפנתה לכך שהתובע ציין בכתב התביעה כי הקומה העליונה עברה שמונה שיפוצים משמעותיים וכי הגג טופל בחורף האחרון. בכך הודתה הנתבעת כי לצורך תיקון הליקוי, היא ביצעה בדירת התובע שמונה שיפוצים משמעותיים ובכלל זה בחורף שנת 2010.

13. לטענת הנתבעת, כל ביקור בדירת התובע נעשה מתוך מחווה של רצון טוב כדי לסיים את המחלוקת עם התובע מחוץ לכותלי בית המשפט ואלה אינם מהווים הודאה בקיום זכות כמשמעותה בסעיף 9 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958. כן הפנתה הנתבעת לפסקי הדין אשר ניתנו בעניין גלמן.

14. הנסיבות במקרה דנן שונות מעניין גלמן. בעניין גלמן נענתה המשיבה לחלק מדרישות המערערים אך עשתה זאת תוך ציון מפורש כי אין מדובר בהודאה באחריות אלא ברצון להביא המחלוקות לסיום בדרכי שלום. בית המשפט המחוזי קבע כי הייתה זו הסכמה שנועדה לנסות ולהביא סכסוך לידי סיום והדבר נעשה בכפירה מפורשת באחריות. (ע"א (ת"א) 2697/04 גלמן נ' כהן פיתוח דרעד, 25.12.05, ר' בעמ' 11). במסגרת הערעור על פסק דין זה (רע"א 830/06 גלמן נ' כהן פיתוח דרעד, 02.04.08), בית המשפט העליון לא נדרש להיבט הנ"ל של המחלוקת.

15. במקרה דנן, הנתבעת לא הציגה אף לא מכתב אחד, אשר נשלח על ידה לתובע במענה לעשרות פניותיו. ממילא הנתבעת לא הוכיחה כי נענתה לפניות התובע תוך שהיא כופרת באחריותה או שהיא הודיעה לתובע כי היא נענית לפניותיו לפנים משורת הדין. מעבר לכך שהנתבעת לא הציגה ראיה לטענתה כי הביקורים בדירת התובע נעשו "רק מתוך מחווה של רצון טוב כדי לסיים את המחלוקת עם התובע מחוץ לכותלי בית המשפט", התנהלותה, כפי שהיא משתקפת ממכתבי התובע ומסעיף 6(ב) לכתב ההגנה, קרי: ניסיונותיה החוזרים ונשנים במשך שנים רבות לתקן את הליקוי, מצביעים על הכרה באחריותה לליקוי בדירת התובע.

16. אשר על האמור, טענת ההתיישנות נדחית.

ג. האחריות

17. לעניין ליקוי הבניה הנטען, מהותו, מקורו, השאלה אם מדובר בו בכשל תכנוני, ביצועי או אחר ועלויות תיקון הליקוי, העידו מטעם הצדדים מומחים. מטעם התובע העיד מהנדס, מר מרדכי אדלר. מטעם הנתבעת, נתן חוות דעת והעיד, אדריכל, מר יצחק לזר.

מומחה התובע, מהנדס אדלר מרדכי

18. מר אדלר מסר עדותו בדיון מיום 05.07.11. לדברי מר אדלר, המזחילה הקיימת בדירת התובע, רדודה מאוד, כאשר יש כמות גשם גדולה, המים אינם יכולים לצאת מצד שמאל משום שסף הבטון הגבוה אינו מאפשר למים שנקווים לצאת החוצה. לדברי מר אדלר, גובה הרעפים היה צריך להיות גבוה מסף הבטון, אז המים לא היו חודרים את גג הרעפים והיו גולשים את סף הבטון. בפועל, לדבריו, סף הבטון גבוה מאוד וגם אם יורידו את סף הבטון, אין מספיק גובה בין התחלת המזחילה לבין הרעפים. עוד לדברי מר אדלר, העומק הקיים של תעלת המזחילה הוא 2-3 ס"מ ואם יורידו את סף הבטון, לא תישאר תעלה.

19. עוד לדברי מר אדלר, תפקיד התעלה הוא להזרים את המים אל המרזב והמרזב אינו תקני. לדברי המומחה, המזחילה בדירת התובע היא באורך 10 מטרים. לדבריו, לתעלה באורך עד 8 מטרים צריך להיות מרזב בקוטר 4 צול ובפועל בוצע 3 צול. לדברי מר אדלר, מטעם זה, המזחילה התמלאה מים הרבה יותר מהר, המרזב צר והמים לא מספיקים לצאת. מר אדלר הסתמך בחוות דעתו על תקן 1556 משנת 2005. לדבריו, הסעיף הרלבנטי לעניין קוטר המרזב לא היה שונה בתקן אשר היה בתוקף במועד בניית דירת התובע.

20. לדברי מר אדלר, היו צריכות להיות לפחות שתי גשמות ובדירת התובע יש רק גשמה אחת קטנה. לדבריו, היה על הנתבעת להתקין גשמה שקוטרה 6 צול.

21. מר אדלר מסר עוד כי הנתבעת ביצעה מריחת סיליקון על הרעפים אך דבר זה אינו מונע את חדירת הגשמים.

22. לדעת מר אדלר, הדרך היחידה לפתרון הבעיה היא הרמת כל קונסטרוקציית העץ של גג הרעפים, כפי שנעשה בבניין הסמוך לבניין התובע, ועלות העבודה כ- 35,000₪.

23. לדברי מר אדלר, לא ניתן להגביה את שולי המזחילה הקיימת. כמו כן, הסרת הרעפים, כאמור בחוות דעת המומחה מטעם הנתבעת, לא תפתור את הבעיה ואם יוסרו הרעפים, מים ייכנסו לדירת התובע.

מומחה הנתבעת, אדריכל יצחק לזר

24. מר לזר נתן חוות דעת בכתב מיום 02.01.11, לאחר שביקר בדירת התובע ביום 30.12.10. המומחה קבע בחוות דעתו כי שיפועי הגג ביחס לקיר בנוי בין הגגות, תואמים את הנאמר בתקן 1556. המומחה ציין כי על פי התקן אף מותר להקטין את השיפועים המזעריים. כן קבע כי מבנה המזחילות (תעלות אופקיות) תואמות את הקיים בפועל למעט גובה שולי המזחלת המוסתר על ידי חיפוי הרעפים. המומחה ציין כי הואיל ונטען לגלישת מים פנימה לחלל תחת הגג, יתכן ושוליים אלו אינם מוגבהים ב- 6 ס"מ לפחות מעל תחתית המזחילה.

25. במסקנותיו, קבע מר לזר כי בהנחה כי חודרים מי גשם לחלל דרך סיכוך הרעפים, אלו עלולים להיגרם מאי ביצוע תחזוקה מונעת הגורמת לסתימת הנקזים ולגלישה ומגובה שולי מזחילות נמוכים, דבר הגורר גלישה. המומחה ציין כי הואיל ומדובר בחלקי גגות קטנים יחסית, הטענה לגלישה סתמית תמוהה וכי ניתן לוודא את האמור באמצעות בדיקת המטרה. ב"הנחיות לתיקונים" ציין מר לזר כי יש להסיר 1-2 שורות רעפים הסמוכים למזחילות וכי יש לוודא כי שולי המזחילה עולים לפחות 6 ס"מ מעל פני תחתית המזחילה. לדברי מר לזר, אם תידרש הגבהת המזחילות, אומדן עלות ביצוע כ- 20 מטר בשני גגות כ- 4,000₪ בתוספת מע"מ.

26. בעדותו מסר מר לזר כי קיים כשל בכניסה של קצה המזחלת מתחת לרעפים. כן העיד כי חלק מהמזחילה נסתר. לדבריו, יש לפתוח את הגג ולראות את המזחילה ובאם היא נמוכה, צריך להגביה אותה. (פרוט' עמ' 17 ש' 13-14. עמ' 18 ש' 5-6).

חוות דעת מומחה בית המשפט

27. לאור המחלוקות והפערים בחוות דעת המומחים מטעם הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט, מהנדס יעקב קליגסברג, אשר הגיש חוות דעת מיום 04.06.12

28. מומחה בית המשפט ציין בחוות דעתו כי דירת התובע הינה דירת דופלקס גג, בה הקומה העליונה מקורה בגג רעפים באמצעות מזחילות וגשמות. בדירה נמצאו סימני רטיבות בקיר הדרומי של החדר הדרומי בקומה עליונה, מתחת למזחילה דרומית בשולי הגג. בשאר חדרי הקומה העליונה לא נמצאה רטיבות. בגג הבניין קיימות שלוש מזחילות בשולי גג הרעפים. המזחילות מצויות מעל שטח חדרי קומת המגורים העליונה בדירה, הן עשויות מלוחות פח מגולוון וממוקמות בתוך תעלות בטון בין שולי גג הרעפים לבין המשכם העליון של קירות החוץ. בתחתית הקצה הנמוך של כל מזחילה קיים פתח ניקוז אחד בקוטר של כ- 75 מ"מ, המחובר לגשמה טמונה באחד מעמודי הבניין. בצדן הפנימי (במבט על חתך המזחילה), חודרות המזחילות מתחת לשורות הרעפים בשולי הגג ובצדן החיצוני, הגבוה מהפנימי במספר ס"מ, נתמכות המזחילות בהמשכם העליון של קירות החוץ הדרומי והצפוני. בחלק מהמזחילות נמצאו שיפועי ניקוז לקויים, שהותירו שלוליות, לאחר השקיה בצינור שביצע התובע, בעת שהמומחה היה על הגג.

29. בהתאם לחוות הדעת, על פי תקן 1556 ("סיכוך גגות קלים") ממרץ 1994, אשר היה בתוקף במועד קבלת ההיתר לבניית הבניין (להלן: "התקן"), לא נקבעו דרישות למידות המדויקות של חתכי מזחילות שאינם בצורה חצי מעוגלת, אך נקבע בתקן כי הקוטר המינימאלי של מרזב יהיה 100 מ"מ. לדברי המומחה, בהוראות למתקני תברואה, שהיו בתוקף במועד קבלת ההיתר (להלן: "הל"ת), נקבע כי הקוטר המינימאלי לגשמת ניקוז של גג יהיה 100 מ"מ וכי גשמה בקוטר 100 מ"מ מספיקה לניקוז גג בשטח של עד 200 מ"ר. המומחה ציין כי גם בהוראות אלה אין התייחסות למידות של מזחילות בעלות חתך שונה מחתך חצי מעוגל.

30. המומחה ציין כי חלק משולי הגגות נאטמו במרק אקרילי לבן המרווחים בין תחתית הרעפים לבין לוחות הפח של המזחילות, למניעת חדירה של מי הגשם לתוך המרווחים וכן מרווחים בין הרעפים עצמם בשורות הרעפים התחתונות. לדברי המומחה, איטום המרק נועד להגביה את שפתן הפנימית של המזחילות.

31. לדברי מר קליגסברג, מבנה המזחילות אינו סותר את הדרישות על פי התקן והל"ת בגרסתם למועד קבלת ההיתר, אשר מתייחסות למידות של מזחילות בחתך חצי מעוגל בלבד בשולי גג רעפים באזור שמחוץ לתחום מעל שטח המגורים, ובכך שונות הן באופן מהותי מהמזחילות שהותקנו בגג מעל דירת התובע. עם זאת, מאחר שהמזחילות תוכננו בחתך שונה מהחתך המוזכר בתקן ובהל"ת ובמיוחד לנוכח מיקומן מעל לחדרי המגורים, לדעת המומחה, היה על המתכנן לנקוט במשנה זהירות ולהתחשב בעובדה כי בעת סתימת פתח ניקוז המזחילה מסיבה כלשהי, שאינה תמיד בשליטתם של הדיירים, כגון עקב פיסת נייר מתעופפת ברוח במהלך החורף הנוחתת במזחילה וסותמת את פתחה, עלולים מי הגשם הגואים בתוך המזחילה לגלוש מעל לשפות הפנימיות, הנמוכות יותר מהחיצוניות ולחדור לתוך המבנה, כפי שארע בדירת התובע. לפיכך, לדעת המומחה, על אף העובדה שמבנה הגג אינו מנוגד לדרישות התקן והל"ת, במבנה המזחילות קיים כשל תכנוני, שבהיעדרו לא היו מי הגשם חודרים לתוך המבנה, אלא גולשים אל מחוצה לו. עוד לדעת המומחה, במבנה המזחילות והגשמות המחוברות אליהן, קיים כשל ביצועי, המתבטא בקוטרן הקטן מדי של הגשמות (75 מ"מ במקום 100 מ"מ לפחות על פי דרישות התקן והל"ת), ובשיפועי ניקוז בלתי תקינים בחלק מהמזחילות, המותירים שלוליות. לדעת המומחה, איטום המרק אינו פתרון יעיל לאורך זמן, שכן הגבהת שפתה הפנימית של המזחילה באמצעות מילוי המרק, עדיין אינה מספיקה על מנת לגרום למי הגשמים לגלוש אל מחוץ למזחילה דרך צידה החיצוני בעת סתימה במזחילה. כמו כן, איטום המרק אינו יעיל לאורך זמן עקב התרופפותו בגין תזוזת הרעפים והתבלותו בקרינת השמש.

32. לדברי המומחה, בגשמות הקיימות, שהינן בקוטר של 75 מ"מ, קטן חתך הזרימה בכ- 44% מהחתך בגשמות בקוטר של 100 מ"מ. עם זאת, המומחה קבע כי הגשמות הקיימות מספיקות לניקוזם של חלקי הגג השונים, שהינם קטנים באופן מהותי משטח של 200 מ"ר (כ-35 מ"ר בחלק הדרומי של הגג, שהינו הגדול מבין 3 חלקיו), אשר על פי התקן והל"ת מספיקה גשמה אחת בקוטר של 100 מ"מ לצורך ניקוזו. לפיכך, לדעת המומחה, מאחר שגם גשמה בקוטר של 75 מ"מ מספיקה לצורך ניקוז כל אחד מחלקי גג הרעפים ומאחר שהתובע התלונן על חדירת גשמים לתוך דירתו בכל שנה מאז כניסתו לדירה, כולל בשנים השחונות מעוטות הגשמים, קיימת אפשרות כי חדירת הרטיבות לתוך הדירה נגרמת, לפחות בחלקה, עקב ליקויי אטימה בין לוחות פחי המזחילות ו/או חיבור לקוי בינן לבין הגשמות ו/או סתימות חלקיות בתוך הגשמות, דברים שניתן יהיה לגלותם באמצעות בדיקת המטרה תקנית.

33. באשר לעלות לתובע לתיקון הגג, המומחה קבע כי אינו רואה דרך אחרת לתיקון אלא באמצעות הגבהת הגג על בסיס הקונסטרוקציה הקיימת והתקנת מזחילות עם שפות פנימיות גבוהות יותר מהחיצוניות, למניעת גלישה של מים פנימה, במקרה של סתימה. המומחה ציין כי ביצוע פתחים לגלישת עודפי מים בדפנות החיצוניות של המזחילות, אינו פתרון ראוי שכן הוא יגרום לגלישת המים מגובה רב אל מרפסת הסלון ואל החצר ולבליטות בלתי אסתטיות של זרבוביות מקיר הבניין.

34. על פי חוות דעת המומחה, אומדן העלות לפירוק סיכוך הרעפים וקולטי השמש והחזרתם לאחר הגבהת הגג באמצעות הגבהת וחיזוק הקונסטרוקציה הקיימת, התקנת מזחילות חדשות, שיחוברו בשיפועי ניקוז תקינים אל הגשמות הקיימות אשר אטימותן וכושר קליטתן תיבדקנה בבדיקות המטרה, וכן ביצוע איטומים והשלמות שונות, הינו 20,500₪ כולל מע"מ. מאידך, במידה שיסתבר מבדיקת ההמטרה כי הגשמות סתומות חלקית ויתברר כי הן אינן ניתנות לניקוי מלא, יידרש פתרון חלופי, בדומה לפתרון שהונהג בבניינים נוספים ברחוב, בו תידרש הגבהת הגג והרחבת שטחו אל מחוץ לקירות החוץ בתוספת להתקנת מזחילות וגשמות שתחוברנה לנקזי מרפסת הסלון והגגון בצדו הצפוני של הבניין. אומדן עלות ביצוע הפתרון החלופי 33,250₪ כולל מע"מ.

בדיקת הגשמות וחוות דעת המומחה לאחר הבדיקה

35. במכתב מיום 13.06.12 הודיע מר קליגסברג כי בעקבות בירורים שערך התברר לו כי בדיקת ההמטרה, אותה הציע בסעיף 2.4 לחוות דעתו, על מנת לבדוק האם קיימות סתימות בתוך הגשמות, איננה מספקת כמויות מים גדולות דיין כביום גשום. המומחה הציע בדיקה חלופית לגילוי מצבן הפנימי של הגשמות, קרי: האם קיימות סתימות חלקיות, המקטינות את חתכי הזרימה וגורמות לעליית המים בגשמות ביום גשום, באמצעות סיב אופטי מואר בקצהו.

36. הבדיקה כאמור בוצעה על ידי חברת אינפרטק, אשר במכתבה מיום 03.10.12 הודיעה כי הוחדרה מצלמה בשלושה פתחי ניקוז בגג העליון וכי באחד מהם נמצא חסם המונע את מעבר המצלמה. במכתב צוין כי קוטר המצלמה הינו 25 מ"מ. עוד צוין כי לא נמצאו כשלים או חיבורים לקויים בחיבורי צינורות הקולטנים פרט לצינור שצוין במכתב. לצורך וידוא חד משמעי של תקינות הצינורות, חברת אינפרטק המליצה לבצע בדיקת הצפה למוצאי פתחי הניקוז העליונים. (ר' סעיף ג' למכתב).

37. בהחלטה מיום 14.10.12 התבקש המומחה מטעם בית המשפט, מר קליגסברג, לעיין במכתבה של חברת אינפרטק ולהודיע באם יש צורך לבצע את הבדיקה אשר הוצעה או כל בדיקה אחרת או שמא די באמור במכתב אינפרטק כדי לקבוע את עלויות תיקון הגג.

38. במכתב מיום 29.10.12, השיב המומחה כי הבדיקה אשר הוצעה על ידי חברת אינפרטק אינה דרושה. כן הודיע כי ביום 25.10.12 ערך ביקור נוסף בגג הבניין נשוא התביעה, בליווי התובע ובביקור זה הסתבר לו כי פתח הניקוז אשר חסם את מעבר הסיב האופטי מעוך וכי פתחי הניקוז במזחילות, כולל הפתח בו נחסם מעבר הסיב האופטי, קטנים אפילו מ- 75 מ"מ כתוצאה מאי חיתוך של קטעים עודפים מהצינורות האנכיים מתחת ובצמוד לפתחי הניקוז במזחילות, בנקודת חיבורם אל צינורות ההמשך האופקיים, המתחברים בהמשכם אל הקולטנים האנכיים בעמודי הבניין. המומחה ציין כי תיקונים מקומיים בפתחי הניקוז קרי: תיקון המעיכה וחיתוך עודפי הצנרת הנ"ל, יפתחו את נתיבי זרימת המים. עם זאת, ציין המומחה כי גודלם של פתחי הניקוז אינו תקני (75 מ"מ במקום 100 מ"מ), וכי הפתרון העדיף למניעת חדירה של מי גשמים לתוך דירת התובע במקרה של סתימה, מלאה או חלקית בגשמות, הינו באמצעות הגבהת הגג והתקנת מזחילות עם דופן פנימית גבוהה יותר מהחיצונית או לחילופין הפתרון היקר והמומלץ יותר, שכן הוא מוציא את המזחילות אל מחוץ לתחום שמעל חדרי המגורים בקומה העליונה של דירת התובע ובכך מונע סכנה לחדירת רטיבות עתידית במקרה של כשל באיטום בין פחי המזחילות ו/או בינם לבין צנרת הניקוז. פתרון זה הינו הרחבת שטח הגג אל מעבר לקירות החוץ והתקנת מזחילות חיצוניות בשולי גגות הרעפים, כפי שבוצע על ידי הנתבעת בדירות גג נוספות בפרויקט.

39. הצדדים שלחו למומחה בית המשפט שאלות הבהרה ולא ביקשו לחקור אותו על חוות דעתו.

הכרעה

40. מחוות דעת מומחה בית המשפט ובדיקת אינפרטק עולים ממצאים ומסקנות כדלקמן:

א. במבנה המזחילות והגשמות, קיים כשל תכנוני וביצועי, המתבטא בקוטרן הקטן מדי של הגשמות, 75 מ"מ במקום 100 מ"מ לפחות על פי דרישות התקן והל"ת, ובשיפועי ניקוז בלתי תקינים בחלק מהמזחילות, המותירים שלוליות.

ב. באחד משלושת פתחי הניקוז בגג העליון נמצא חסם אשר מנע מעבר מצלמה שקוטרה 25 מ"מ.

ג. פתח הניקוז, אשר חסם את מעבר הסיב האופטי, מעוך ופתחי הניקוז במזחילות, כולל הפתח בו נחסם מעבר הסיב האופטי, קטנים אפילו מ- 75 מ"מ כתוצאה מאי חיתוך של קטעים עודפים מהצינורות האנכיים מתחת ובצמוד לפתחי הניקוז במזחילות, בנקודת חיבורם אל צינורות ההמשך האופקיים.

41. הפתרון המומלץ על ידי המומחה כאמור במכתבו מיום 29.10.12, הוא הפתרון החלופי המפורט בסעיף 2.5 לחוות דעתו, שהוא הגבהת הגג והרחבת שטחו אל מחוץ לקירות החוץ בתוספת להתקנת מזחילות וגשמות שתחוברנה לנקזי מרפסת הסלון והגגון בצדו הצפוני של הבניין. פתרון זה, כאמור בחוות דעת מר קליגסברג, נבחר על ידי הנתבעת לתיקון בעיות דומות בבניינים שכנים לבניין התובע באותו פרויקט בניה. לדעת המומחה, פתרון זה מוציא את המזחילות אל מחוץ לתחום שמעל חדרי המגורים בקומה העליונה של דירת התובע ובכך מונע סכנה לחדירת רטיבות עתידית במקרה של כשל באיטום בין פחי המזחילות ו/או בינם לבין צנרת הניקוז. אומדן עלות ביצוע פתרון זה הינו 33,250₪ כולל מע"מ.

42. הנתבעת טענה כי מר קליגסברג לא הסביר ונימק את שינוי חוות דעתו בדרך של בחירת בפתרון היקר אשר הוצע בחוות הדעת. אינני מקבלת את הטענה. בחוות דעתו מיום 04.06.12, הציג מר קליגסברג שתי דרכים לתיקון הליקוי והוא ציין כי באם, לאחר בדיקה נוספת שנדרשה, יתברר כי הגשמות סתומות חלקית ואינן ניתנות לניקוי, תידרש הדרך השנייה לתיקון שעלותה גבוהה יותר. לאחר זאת, במכתבו מיום 29.10.12, ציין המומחה כי בדיקת אינפרטק העלתה כי בנתיבי זרימת המים נמצאו חסימות חלקיות המתבטאות בפתחי ניקוז קטנים מדי. בביקורו מ- 25.10.12 המומחה מצא כי פתח הניקוז אשר חסם את מעבר הסיב האופטי מעוך ופתחי הניקוז קטנים אף מ- 75 מ"מ כתוצאה מאי חיתוך של קטעים עודפים של צינורות. המומחה ציין כי תיקונים מקומיים בפתחי הניקוז יפתחו את נתיבי זרימת המים, עם זאת סבר המומחה כי הפתרון המומלץ יותר הוא הפתרון האלטרנטיבי אותו הציע בחוות דעתו והוא אף נימק כי פתרון זה עדיף משום שהוא מוציא את המזחילות אל מחוץ לתחום שמעל חדרי המגורים בקומה העליונה של דירת התובע ובכך מונע סכנה לחדירת רטיבות עתידית. מדובר בהמלצה המבוססת על מומחיות הנדסית ואני מקבלת אותה. יצוין כי הנמקות המומחה כמפורט לעיל לפתרון שהומלץ על ידו, גם מתיישבות עם הגיון ושכל ישר. כן נתמכת המלצת המומחה בעובדה שפתרון זה הוא שננקט על ידי הנתבעת כאשר ליקויים דומים התגלו בדירות אחרות בפרויקט.

43. הנתבעת טענה עוד כי המומחה קבע כי בבניין יש ליקוי אף שהבניה אינה סוטה מהתקן המחייב. לעניין זה יש לציין כי בחוות דעתו מיום 04.06.12, מר קליגסברג הצביע על אי התאמת הבניה לתקן. זאת כאשר ציין כי המזחילות תוכננו בחתך שונה מהחתך המוזכר בתקן והל"ת וכי קוטר הגשמות קטן מהמידות הנדרשות בתקן ובהל"ת. כאמור בחוות דעתו, בפועל קוטר הגשמות הוא 75 מ"מ אך על פי דרישות התקן והל"ת, הקוטר הנדרש הוא 100 מ"מ. בנוסף לאמור, המומחה ציין כי הדרישות על פי התקן והל"ת מתייחסות למזחילות שהן מחוץ לתחום שטח המגורים שעה שהמזחילות שהתקינה הנתבעת שונות באופן מהותי משום שהן מותקנות מעל לדירת התובע. (סעיפים 2.1-22 לחוות הדעת). לפיכך, המומחה הצביע על אי התאמה בין הבניה לבין התקן. מעבר לאמור, אי סטייה דווקנית מהתקן אינה חזות הכול. בפועל, בכל תקופות הגשמים, מים חדרו לדירת התובע. אין צריך לומר כי מי גשמים אינם אמורים לחדור את הגג ומר קליגסברג אכן הצביע על כך שבהינתן שהמזחילות תוכננו בחתך שונה מהחתך המוזכר בתקן ובהתחשב בעובדה שמדובר במזחילות אשר ממוקמות מעל חדרי המגורים, היה על הנתבעת לנקוט משנה זהירות. המומחה גם הצביע על כשל תכנוני וכן על כשל ביצועי המתבטא בקוטרן הקטן מדי של הגשמות. בהיעדר כשלים אלה, מי הגשמים לא היו חודרים לדירת התובע.

44. אשר על האמור, על הנתבעת לשלם לתובע בגין עלות תיקון הליקוי את הסך של 33,250₪ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין למועד פסק הדין, 33,508₪.

45. בנוסף לעלות התיקון, התובע תבע פיצוי בגין ההוצאות אשר נגרמו לו במשך השנים בעטיו של הליקוי. בשל הכשל כמפורט לעיל בתכנון ובביצוע מערכת ניקוז המים, מאז עבר לגור בדירתו, התובע סבל מחדירת מים ורטיבות בדירתו בתקופות הגשמים. חדירת המים והרטיבות פורטו על ידי התובע חזור ושנה במכתביו הרבים אל הנתבעת, בכלל זה התובע תאר את הצורך לפנות את הקומה העליונה בדירתו והצורך לקבל ייעוץ לגבי איתור מקורות הרטיבות ודרכי התיקון. לאחר ששקלתי מחד את העובדה כי התובע לא הגיש אסמכתאות להוצאות שנגרמו לו ומאידך, כי סביר כי בנסיבות המתוארות לעיל נגרמו לתובע הוצאות, אני פוסקת לתובע בגין הוצאותיו על דרך האומדן סך של 3,000₪.

46. הפיצויים המגיעים לתובע הינם בסך 36,508₪. מאחר שסכום זה עולה על הסכום אשר נתבע על ידי התובע, ייפסק לו סכום התביעה.

ד. שונות

47. ביום 05.11.12, הגישה הנתבעת בקשה בה טענה כי התנהלות המומחה תמוהה וכי היה מקום לפסול את מינויו "משום שהוא משתייך לחברה, המצהירה באתר האינטרנט שלה כי היא "נלחמת בקבלנים"". כן טענה כי מר קליגסברג ערך ביקור בדירת התובע ללא זימון נציג הנתבעת ושינה חוות דעתו. הנתבעת הודיעה כי היא נמנעת מלהגיש בקשה לפסילת המומחה לנוכח עמדת הפסיקה בעניין פסלות מומחה. בסיכומיה טענה הנתבעת כי החברה אליה משתייך מומחה בית המשפט אינה אובייקטיבית וכי היא חברה המרבה להכין חוות דעת לרוכשי דירות ופועלת עקרונית נגד קבלנים.

48. דינן של טענות הנתבעת להידחות. מהנדס יעקב קליגסברג מונה בהחלטה מיום 27.03.12. (זאת לאחר שמר עמי בוך, אשר מונה כמומחה בית משפט עוד קודם לכן, הודיע כי אינו יכול לקבל על עצמו את המינוי מחמת התחייבויות קודמות). הנתבעת הייתה חופשית להודיע התנגדותה למינוי המומחה אך היא לא הגישה כל התנגדות או הסתייגות למינויו אלא חודשים לאחר שנתן חוות דעתו. הנתבעת גם לא פרטה מאיזה מועד מצויה בידיעתה טענתה כי החברה אליה משתייך המומחה פועלת נגד קבלנים והיא גם לא ציינה שעובדה זו לא הייתה ידועה לה במועד מינוי המומחה. בביקור המומחה מיום 25.10.12 בדירת התובע, אכן נפל פגם משום שהביקור לא הודע לנתבעת. עם זאת, סבורני כי מדובר בשגגה שארעה בתום לב. בהקשר זה יצוין כי בביקור המומחה בדירת התובע מיום 16.05.12 נכח עו"ד מטעם הנתבעת (ר' עמ' 3 לחוות הדעת), הגם שהדבר מנוגד לסעיף 63(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 ומבלי שהנתבעת ביקשה רשות להשתתפות בא כוחה בביקור המומחה.

49. הנתבעת קבלה בסיכומיה על שנמנע ממנה ייצוג משפטי בהליך. הגם שתביעות שעניינן ליקויי בניה ואשר מצריכות חוות דעת מומחים, מקומן להתברר בבית משפט השלום, בהתחשב בעובדה שמעבר לטענתה בכתב ההגנה בדבר העברת הדיון לבית משפט השלום, הנתבעת לא עתרה בבקשות להעברת הדיון או להיתר ייצוג בהליך, אפשר בית המשפט את הבירור כתביעה קטנה. זאת על מנת לאפשר הליך ללא צורך בשכירת שירותיו של עורך דין אשר מייקרת את ההליך ועלולה הייתה, יחד עם הקשיים הכרוכים בהגשת תביעה בצינורות המקובלים, ליצור חסם בפני התובע לפנות לבית המשפט. (ר' לעניין זה את דברי התובע כי הוא הגיש תביעה הנופלת מעלויותיו על מנת לסיים בתביעה קטנה. עמ' 15 לפרוט' ש' 18-19. וכן עמ' 21 ש' 16-17). אינני סבורה כי הבירור במסגרת תביעה קטנה פגע בהגנת הנתבעת. העיון בהליכים מראה כי זו ידעה לממש זכויותיה. ר' לעניין זה קובלנותיו של התובע על כך שהותר לנתבעת לשלוח שאלות הבהרה למומחה בית המשפט ולהגיש סיכומים בכתב. התובע מצדו קבל על כך שנגרמו לו הוצאות בגין חוות דעת מומחים. לטענתו, היה מקום לאפשר לו לנהל תביעתו מבלי צורך בעדות מומחה. טענתו זו של התובע לא נתקבלה שכן תביעתו העלתה טענות בדבר כשלים תכנוניים וביצועיים בדירתו, שהם עניין למומחיות הנדסית.

ה. סוף דבר

50. הנתבעת תשלם לתובע את הסך של 31,200₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

51. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובע את הוצאות המשפט אשר ייקבעו לאחר שהתובע יגיש לבית המשפט, תוך 7 ימים, קבלות בגין הוצאות המומחה מטעמו.

המזכירות תמציא לצדדים את פסק הדין.

ניתן היום, ו' טבת תשע"ג, 19 דצמבר 2012, בהעדר הצדדים.