1. לפניי תביעה לסילוק יד הנתבע מחנות ברובע הנוצרי פינת רחוב הלנה בעיר העתיקה בירושלים (להלן: החנות), וכן לתשלום דמי שכירות שעל-פי הנטען לא שולמו וזאת עד למועד הפינוי מן החנות.

תמצית העובדות וטענות הצדדים

2. שלושה אחים בני משפחת עלמי (להלן: המנוחים) היו הבעלים במשותף של החנות. התובעים, הטוענים להיותם חלק מיורשי המנוחים ומיופי כוחם של יתר היורשים, הגישו תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק ידו של הנתבע מהחנות.

3. לטענת התובעים החנות הושכרה לנתבע על-ידי המנוחים ביום 31.1.89 מכוח הסכם שכירות בלתי מוגנת לתקופה של שנה אחת בלבד (נספח ג' לכתב התביעה; יכונה להלן: הסכם התובעים). לטענתם בתום תקופת השכירות לא פינה הנתבע את החנות והוא ממשיך להחזיק בה מאז ללא תשלום דמי שכירות. כך על-פי הנטען לאורך כל השנים הם פנו לנתבע בדרישה לתשלום דמי השכירות אך כל פניותיהם עלו בתוהו.

4. בחודש יולי 2010 טוענים התובעים כי הנתבע החל לבצע עבודות חפירה וגירוד של קירות החנות שנועדו להגדיל את שטחה תוך פלישה לשטח השכנים. נטען כי עבודות אלו גרמו לקריסת הקיר של חדר המדרגות השייך לנכס הצמוד ולערעור יציבות החנות המצויה בבניין עתיק שנחשב "נכס לשימור". עם היוודע הדבר לתובעים הם דרשו לגרסתם מן הנתבע באמצעות התובע 2 להפסיק את העבודות לאלתר ולהשיב את מצב החנות לקדמותו, אולם הנתבע התעלם מפניותיהם ואף איים, כך לטענתם, על התובע 2. בנסיבות אלה הגישו אפוא התובעים ביום 29.7.10 בקשה לצו מניעה זמני במעמד צד אחד נגד הנתבע האוסר עליו לבצע עבודות בחנות. במסגרת הדיון בבקשה זו הגיעו הצדדים להסכמה - אשר קיבלה תוקף של החלטה מיום 1.8.10 (כבוד השופט א' דראל) - לפיה הנתבע יימנע מביצוע עבודות בניה בחנות אלא אם יינתן להן אישור בעלי הנכס, עיריית ירושלים ורשות העתיקות; וכי הנתבע ימציא את אישור רשות העתיקות כאשר זה יתקבל (נספח ו' לכתב התביעה). לטענת התובעים חרף ההסכמה הנ"ל המשיך הנתבע בביצוע עבודות בניה בחנות ללא ידיעתם וללא קבלת אישור מטעם עיריית ירושלים ורשות העתיקות. משכך עתרו להורות על סילוק ידו של הנתבע מהחנות ועל חיובו בתשלום דמי שכירות ריאליים לתקופה שמשנת 1990 ועד מועד פינוי החנות בפועל.

5. לעומתם הנתבע טוען כי הוא דייר מוגן בחנות מאז שנת 1989 מכוח הסכם שכירות מוגנת שנחתם בינו לבין המנוחים ביום 31.1.89 ולאחר ששילם דמי מפתח למנוחים ולדייר המוגן הקודם ששכר את החנות. לדבריו ההסכם שנחתם בינו לבין המנוחים אינו הסכם התובעים שצורף כאמור לכתב התביעה אלא הסכם אחר אותו צירף כבר לכתב הגנתו (נספח א' לכתב ההגנה; יכונה להלן: הסכם הנתבע); אך מכל מקום גם בהסכם התובעים צוין שחור על גבי לבן כי הוא דייר מוגן בחנות.

6. לטענת הנתבע דמי השכירות שולמו על ידו למנוחים עד פטירתם. לאחר פטירת המנוחים הנתבע הציע לדבריו את דמי השכירות לבניהם של המנוחים, הם התובעים כאן, אך אלה סירבו לקבלם ומשכך הפקיד את דמי השכירות לטובת חלקם בדואר. כמו כן לאחר הגשת התביעה דנן הפקיד את דמי השכירות עבור שלושת התובעים בקופת בית המשפט, זאת על אף שהם מעולם לא פנו אליו בדרישה לתשלום דמי השכירות אלא ישבו במשך שנים ארוכות באפס מעשה, עובדה שדי בה לטענת הנתבע כדי להביא לדחייתה של התביעה בעניין דמי השכירות.

7. לגרסת הנתבע הוא מעולם לא ביצע שינויים יסודיים בחנות, לא הרס קירות ולא הרחיב את שטחה תוך פלישה לשטח הנכס הצמוד. כל שעשה לטענתו הוא בניית קיר תומך בחנות וזאת לאחר שאחד מקירותיה התמוטט עקב נזילה רבת שנים שלא טופלה על-ידי התובעים חרף פניותיו הרבות. לטענתו בחודש יולי 2010 התובע 3 המתגורר ברבת עמון הגיע לביקור בנכס, נפגש עמו ועם מהנדס מטעמו שהסביר לו כי יש להתחקות אחר מקור המים ולבצע עבודות דחופות לתיקון הנזילה, וכי התובע 3 הסכים לביצוע העבודות הנדרשות. עוד טוען הנתבע כי גם התובע 2 הגיע לאחר מכן לחנות, ראה את בעיית הנזילה ולא התנגד לביצוע העבודות, אם כי התחמק מלומר לנתבע מי יישא בעלות ביצוען.

8. על סמך כל האמור גורס הנתבע כי דין התביעה נגדו להידחות. לחלופין טען כי יש ליתן לו סעד מן הצדק שימנע פינויו מהחנות.

דיון

העדר יריבות

9. בפתח הדברים אבקש להסיר מן הדרך טענה שהועלה על-ידי הנתבע בכתב הגנתו להעדר יריבות בינו לבין התובעים בשל אי צירוף צווי ירושה תקפים על-פי הדין הישראלי ואי המצאת ייפוי כוח מטעם יתר היורשים המסמיכים את התובע להגיש תובענה זו בשמם. טענה זו נשנתה אף שבשפה רפה בשולי סיכומי הנתבע (סעיף 45 לסיכומיו).

דין טענה זו להידחות. ראשית כאשר עסקינן בתביעה לסילוק יד ממקרקעין שהזכויות בו נתונות בידי מספר שותפים, רשאי כל שותף, אף בלי הסכמת יתר השותפים, לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר להגנת הבעלות והחזקה, ובכלל זה להגיש תביעת פינוי (סעיף 31(א)(3) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; רע"א 1475/94 בושאר נ' פרידלנדר (13.9.94); בר"ע (מחוזי י-ם) מטות נ' עיזבון מזרחי (18.10.09)). שנית הנתבע אינו חולק על כך שהמנוחים היו הבעלים של החנות והם אלה אשר השכירו לו אותה. לגרסתו לאחר פטירת המנוחים פנה אל התובעים בניהם בעניין החנות ואף הציע לשלם להם את דמי השכירות. מכאן שגם הנתבע ראה בתובעים כחליפי המנוחים וכנציגי כלל הבעלים של החנות. כל הגנתו מבוססת על הנחה זו. משכך ועל-פי ההלכה המושרשת "הרי זה עקרון הידוע בדיני חכירה, והוא בעל תחולה כללית שאין אדם יכול להחזיק בנכס מכוח הענקה מפלוני ויחד עם זאת לכפור בזכותו של פלוני להעניק לו את הנכס. כלפי המעניק מנוע המוענק מלכפור בזכותו ולטעון לזכות צד שלישי." (ע"א 350/75 נסים נ' פאשה, פ"ד ל(1) 99, 104א' (23.9.75); וראו גם: ע"א (מחוזי י-ם) 3519/09 ח'יאט נ' אלמעאיטה פסקאות 8-6 (24.3.10)). במיוחד יפים הם הדברים כאשר מתבקש פינוי על-פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 כבענייננו שהרי על-פי הגדרת "בעל הבית" שבחוק אין צורך להכריע בשאלת הבעלות הקניינית בנכס ודי בכך שהנתבע שכר את החנות מן המנוחים שאין חולק על ידו כי התובעים הם חליפיהם (ע"א 112/70 די-יונג נ' סטרולוביץ, פ"ד כד(1) 679, 681ג'-ד' (7.6.70); רע"א 7836/06 חאבני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה, פיסקה ה' להחלטת כבוד השופט א' רובינשטיין (1.2.07); ת"א (מחוזי י-ם) 913/93 מנהל הווקף המוסלמי בירושלים נ' סגל, פיסקה 5 לפסק דינו של כבוד השופט (כתוארו אז) ד' חשין (25.8.98)).

טיב זכויות הנתבע בחנות

10. אקדים מסקנתי לפיה התמונה המתקבלת מן הראיות שהוצגו ומנסיבות המקרה היא כי הנתבע דייר מוגן בנכס. אבהיר כעת טעמיי.

11. אין ספק כי המקור הראשון להתחקות אחר טיב זכויותיו של הנתבע בחנות הוא הסכם השכירות שנחתם בינו לבין המנוחים. דא עקא ששני הצדדים הציגו שני חוזים שונים חתומים לכאורה על-ידי המנוחים והנתבע. אף אחד משני ההסכמים אינו נושא כותרת שכירות מוגנת (הסכם התובעים נושא את הכותרת "הסכם שכירות"; ואילו הסכם הנתבע הוכתר בכותרת "חוזה שכירות והשכרה"). עם זאת בשני ההסכמים צוין בפרק התנאים המיוחדים כי השוכר מוגן לפי חוק בהבדלי נוסח מסוימים: בהסכם התובעים צוין כי "השוכר מוגן לפי החוק בשכירות", בעוד שבהסכם הנתבע צוין כי "השוכר מוגן לפי חוק כמו כן כל יורשיו שיש להם מלוא הזכויות בשכירות." (ההדגשה במקור - מ.ש.). נוסף על כך בהסכם התובעים צוין כי "[ ]השוכר לא שילם דמי מפתח בעת ששכר את הנכס הזה." (סעיף 4 להסכם התובעים). הוראה כזו אינה נכללת בהסכם הנתבע אולם הוספה בו הצהרה בכתב יד לפיה "אני הח"מ ויתרתי על שכירות חנות זו לטובת מר רבחי דאוד סעיד אלביתוני בהסכמת בעלי החנות" תוך ציון שמו של אנטון חאשו וחתימה הנחזית להיות חתימתו כדייר היוצא. בכל אחד משני ההסכמים הועמדה תקופת השכירות על שנה אחת שתחילתה בראשון לחודש רמדאן 1409 להיג'רה וסיומה בסוף חודש שעבאן לשנת 1410 להיג'רה, אך בהסכם התובעים צוין תאריך נוסף כתאריך השכירות הוא יום 31.1.89. כן נכללות בשני ההסכמים הוראות שונות בעניין פינוי המושכר בתום תקופת השכירות, השבת החזקה בו לבעליו במצבו כפי שהיה בעת השכרתו, ואפשרות חידוש השכירות בהודעה מראש בכתב. לשם השלמת התמונה אציין כי במענה לטענת התובעים כאילו לפי התנאי השני להסכם הנתבע מדובר בבית מגורים ולא בחנות, השיב הנתבע בסיכומיו המשלימים בעל-פה כי השימוש במילה בית, ולא בית מגורים, הוא אי דיוק התרגום כאשר במקור בשפה הערבית צוין מושכר כשהכוונה היא לחנות הנזכרת גם בסיווג סוג הנכס ובוויתור הדייר היוצא על שכירת החנות (עמ' 55 ש' 17-6).

12. על אף שכבר בכתב הגנתו טען הנתבע נגד אמיתות הסכם התובעים ואף צירף את ההסכם המצוי ברשותו - שבמעמד חתימתו מטבע הדברים נכח שהרי חתם על גביו - לא זכתה טענתו זו לכל התייחסות בתצהירי העדות הראשית מטעם התובעים. במהלך עדותו של התובע 1 הוצג לו הסכם הנתבע ובתגובה טען כי הוא רואה הסכם זה לראשונה (עמ' 13 ש' 8, 26. יחד עם זאת ציין כי הוא לא נכח בעת החתימה על הסכם השכירות עם הנתבע (עמ' 9 ש' 30-24); וכי הסכם התובעים שצורף לכתב התביעה נמסר לעורך הדין על-ידי בן דודו (עמ' 10 ש' 15-12). לא היה בפי התובע 1 הסבר מניח את הדעת לפער בין התאריך שצוין בהסכם התובעים כתאריך השכירות 31.1.89 לבין תחילת תקופת השכירות בראשון לחודש רמאדן 1409 שהוא 7.4.89. הטענה כי תקופה זו שבין 31.1.89 ל-7.4.89 ניתנה לתובע כטובה בכדי שישב במקום וינקה את המקום לא נזכרה בתצהירו, וההסבר לפיו חוזים נחתמים ברמאדן בגלל שיש הרבה הוצאות בחודש זה נותר בלתי ברור ומוקשה (עמ' 14 ש' 4 - עמ' 15 ש' 4). גם התובע 2 העיד כי אין לו כל ידיעה אישית אודות נסיבות חתימת ההסכם, במעמדו לא נכח (עמ' 21 ש' 30-29). בשפה רפה הוסיף כי אביו הוא זה שערך תמיד את ההסכמים, וכי כתב היד בו נכתב הסכם הנתבע אינו כתב ידו של אביו, אולם באותה נשימה ציין גם כי הוא סובל מבעיית עיניים ו"לא רואה באמת" (עמ' 22 ש' 4-1).

13. על אף הקשיים עליהם עמדתי מכל מקום דומני כי אין צורך לקבוע איזה מבין שני ההסכמים הוא ההסכם האותנטי שכן גם בהסכם התובעים, הטוענים כי מדובר בשכירות חופשית ולא בשכירות מוגנת, נקבע מפורשות כי "השוכר מוגן לפי החוק בשכירות" (ההדגשה שלי – מ.ש.). פשיטא בעיני כי כוונת הדברים היא לשכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר. אמנם בעדותו ניסה התובע 1 ליתן פרשנות שונה לפיה הכוונה היא כי "השוכר באותה שנה הוא מוגן, אף אחד לא יכול להציק לו... לא יכולים להוציא אותו למשך כל השנה." זאת להבדיל ממצב בו השוכר שילם דמי מפתח שאז השכירות מתחדשת מאליה הלאה ולא ניתן להוציאו לאורך כל החיים (עמ' 11 ש' 11-10, 22-20, 31-27, עמ' 12 ש' 1). אין בידי לקבל פרשנות זו אשר מהווה עיקום הכתובים ומשמעותה ריקון מתוכן של הקביעה כי השוכר מוגן שהרי גם בשכירות חופשית לתקופה של שנה לא ניתן לפנות את השוכר במהלך שנת השכירות.

14. לא נעלמה מעיני העובדה כי שני ההסכמים מוגבלים לתקופה של שנה בלבד, וכי בהסכם התובעים צוין כי השוכר לא שילם דמי מפתח (סעיף 4 להסכם התובעים). אולם נראה כי ההוראה ביחס לאי תשלום דמי המפתח נותרה כחלק מהסכם שנחזה להיות הסכם מודפס סטנדרטי, תוך הוספת פרטי הצדדים בכתב יד במבוא להסכם והוראות שונות בפרק התנאים המיוחדים בשולי ההסכם. לעומת זאת הקביעה בדבר היות השוכר מוגן לפי החוק נעשתה בשולי ההסכם, בכתב יד, ותחת פרק נפרד שכותרתו "תנאים מיוחדים"; ומכאן שהיא נוספה להסכם על-ידי הצדדים ביודעין מתוך כוונה ליצור יחסי שכירות מוגנת. על כן יש בה דווקא כדי ללמד על האופי האמיתי שביקשו הצדדים לשוות לשכירות. יפים כאן דברי כבוד השופט צ' זילברטל בע"א (מחוזי י-ם) 6163/05 אלעמד נ' עבדה בפיסקה 8.א. לפסק דינו (אליו הצטרפו בהסכמה כבוד השופטת מ' שידלובסקי-אור וכבוד השופט י' צבן) (15.8.05):

ואם כך הוא במצב דברים בהם החוזה מציין מפורשות כי חוק הגנת הדייר אינו חל, קל וחומר במצב דברים בו ההסכם קובע כי השוכר מוגן לפי החוק כבענייננו.

15. אלא שלאמור בהסכם השכירות מצטרפות אינדיקציות נוספות לכך שהנתבע שכר את החנות בשכירות מוגנת ולא בשכירות חופשית. התובעים אינם חולקים כי דמי השכירות שנקבעו בהסכם עומדים על סך של 90 דינר לשנה כאשר דומה כי בוודאי ניתן לומר שבמדובר בדמי שכירות נמוכים (ראו: פיסקה 8.ד. לפסק הדין בעניין אלעמד). אמנם התובעים טוענים כי הנתבע שילם דמי שכירות רק בגין השנה לגביה נעשה ההסכם ומאז שנת 1990 לא שילם כלל דמי שכירות, אך כפי שיובא להלן טענה זו נסתרה על-ידי הנתבע לחלוטין. מכל מקום אין הם חולקים על כך שהנתבע מחזיק בחנות מאז שנת 1989. טענתם כאילו הנתבע סירב לחתום על חוזי שכירות לגבי תקופת ההמשך (עמ' 12 ש' 6-2) נותרה כטענה בעלמא, ויש קושי לקבלה גם בשים לב לכך שהתביעה הוגשה רק בשנת 2010 כאשר נטען כי חוזה השכירות הסתיים בסוף שנת 1989. תשלום דמי שכירות נמוכים לתקופה כה ארוכה תומך ללא ספק במסקנה כי מדובר בדיירות מוגנת. אביא מדברי כבוד השופט א' רובינשטיין באשרו את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין אלעמד במסגרת רע"א 9354/05 עבדה נ' אלעמד, פיסקה ו (26.12.05):

16. זאת ועוד, הנתבע טען כי נכנס כשוכר לחנות במקומו של דייר אחר, הוא אנטון חאשו הנזכר בהסכם הנתבע שלטענתו נפטר; וכי בכניסתו כשוכר לחנות שילם בשנת 1989 דמי מפתח לדייר היוצא ודמי מפתח לבעלים. אמנם הנתבע לא הציג כל קבלה על תשלום דמי המפתח ששילם לטענתו בנימוק ש"הם סירבו לתת לי קבלה כיוון שהם פחדו מרשויות המס. זה הנוהג שלהם. כדי לבוא אחרי 20 שנה ולטעון את מה שהם טוענים שאין דמי מפתח"; אולם הציג את חתימתו של הדייר היוצא אנטון חאשו שאישר כי ויתר על שכירות החנות לטובת הנתבע (עמ' 37 ש' 28 - עמ' 38 ש' 20). התובע 1 אישר למעשה בעדותו קיומו של שוכר קודם בזמן לנתבע, ולא יכול היה לשלול את הטענה כי אמנם היה זה אנטון חאשו באשרו כי הלה אמנם היה שוכר באחת מחמשת החנויות שבבעלותם (עמ' 12 ש' 24-16). בעדות זו יש כדי לתמוך בגרסת הנתבע לגבי כניסתו לחנות תחתיו של הדייר היוצא אנטון חאשו ומכאן גם בחלקה הנוסף של גרסתו בדבר תשלום דמי מפתח.

17. לאור כל האמור כדברי כבוד השופט זילברטל בעניין אלעמד גם במקרה שלפניי "התמונה המתקבלת מהראיות ומנסיבות המקרה, אף מבלי להידרש לשאלות של חלוקת הנטלים ועול ההוכחה, היא שסביר יותר לקבוע שמדובר בשכירות מוגנת מאשר שמדובר בשכירות חופשית." (סוף פיסקה 8; וראו גם פיסקה ה(2) להחלטת כבוד השופט רובינשטיין בהליך בקשת רשות הערעור).

אני קובעת אפוא כי הנתבע דייר מוגן בחנות.

עילות הפינוי

אי תשלום דמי שכירות

18. על-פי ההלכה המושרשת לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות מקנה לבעל הבית עילה לפינוי דייר מוגן, ועילה זו תקום רק כאשר הימנעות הדייר המוגן מתשלום דמי השכירות עולה כדי ניתוק קבוע של המשכיות התשלומים (ע"א 582/61 נוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טז 1320, 1327ג' (1962); דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 2 (מהדורה שנייה, עדכון מס' 6, 2014)).

19. בענייננו בכתב התביעה טענו התובעים כי הנתבע שילם דמי שכירות רק על שנת השכירות הראשונה היא שנת 1989, והחל משנת 1990 פסק מלשלם דמי שכירות; וכן טענו כי פנו אל הנתבע במשך כל התקופה שחלפה בדרישה שישלם את דמי השכירות אך הנתבע התעלם ולא שילם מאומה חוץ מדמי השכירות לשנת 1989 (סעיפים 5-14 לכתב התביעה). על טענה גורפת זו חזר התובע 2 בתצהיר עדות ראשית מטעמו (סעיפים 16-15 לתצהיר התובע 2); ואילו בתצהיר עדות ראשית של התובע 1 רוככה הטענה במובן זה שככל שמדובר בחלקם של יורשי אביו המנוח של התובע 1 נטען כי הנתבע פסק לשלם דמי שכירות לפני למעלה משמונה שנים (סעיפים 19-18 לתצהיר התובע 1 שנחתם ביום 13.3.13, וכן עדותו בעמ' 17 ש' 11-8 שם אישר כי הנתבע שילם יותר משנה בניגוד לנטען בכתב התביעה).

20. אולם מן הראיות שהגיש הנתבע עולה תמונה אחרת לחלוטין. הנתבע צירף לראיותיו קבלות המלמדות על תשלום דמי שכירות על ידו כמפורט להלן (וראו גם עדותו בעמ' 39 ש' 21 ואילך):

20.1. ביחס לחלקו של אביו המנוח של התובע 1 - שולמו דמי השכירות על ידי הנתבע עד שנת 2008. עד לפטירת המנוח בשנת 1993 שילם הנתבע ישירות למנוח עצמו, לאחר מכן שילם לאלמנתו מקדסי, ולאחר שנפטרה החל לשלם לתובע 1 שהתגורר בדרך קבע בארה"ב. מעת שהתובע 1 סירב לקבל את דמי השכירות בטענה כי הוא רוצה לשנות את הסכם השכירות ודמי השכירות, הפקיד הנתבע את דמי השכירות בדואר תוך מסירת הודעה על כך לתובע 1 שמשך את הכספים (סעיף 7 לתצהיר הנתבע ונספח ד' לתצהירו).

20.2. ביחס לחלקו של אביו המנוח של התובע 2 - שולמו דמי שכירות עבור השנים 1989, 1990 ו-1994. לאחר מכן המנוח חלה ולא הגיע לגבות את דמי השכירות ועל כן החל הנתבע משלמם לבא-כוחו של המנוח דאז, עו"ד אבראהים אבו עטא. בתקופת מחלתו של המנוח הגיע התובע 2 אל הנתבע שהציע לשלם לו את חלק אביו בדמי השכירות; אך התובע 2 סירב לקבלם, הכחיש את הקבלות עליהן חתום אביו וטען כי דמי השכירות אינם נכונים ואינם מקובלים עליו. גם לאחר פטירת המנוח בשנת 1996 התובע 2 עמד בסירובו לקבל את דמי השכירות בטענה שהוא רוצה לשנות את ההסכם ודמי השכירות באופן משמעותי. באותה עת לא יכול היה הנתבע להמשיך ולשלם לעו"ד אבו עטא מאחר שזה מסר כי אינו מייצג את יורשי המנוח לאחר שנפטר. גם ביום 20.7.10 בעת ביקורו בחנות של התובע 2, תושב קבע בשטחים, הציע הנתבע לשלם לו את דמי השכירות אך התובע 2 טען "כי הוא ממהר והלך ולא חזר." (סעיף 6 לתצהיר הנתבע ונספח ג' לתצהירו). כאן אציין כי התובע 2 אישר בעדותו מספר תשלומים שבוצעו על-ידי הנתבע לעו"ד אבו עטא, וכן אישר כי ביקש להעלות את דמי השכירות, אך שהכחיש כי סירב לקבל דמי שכירות מאת הנתבע (עמ' 19 ש' 11 - עמ' 20 ש' 4). בכך בוודאי שיש כדי לחזק את גרסת הנתבע, במיוחד כאשר התברר כי הגרסה הגורפת כאילו הנתבע שילם רק עבור שנה אחת קרסה באחת.

20.3. ביחס לחלקו של אביו המנוח של התובע 3 – הנתבע שילם לאביו המנוח של התובע 3 דמי שכירות עד שנת 1997, לאחר מכן הוא סירב לקבל את דמי השכירות והנתבע הפקיד אותם בדואר עד שנת 2007. לפי גרסת הנתבע בראשית חודש יולי 2010 במסגרת ביקורו בחנות של התובע 3, המתגורר דרך קבע בירדן, הציע לו הנתבע לשלם את חלק אביו בדמי השכירות; אך התובע 3 סירב לקבל, לאחר מכן טען כי יבוא מאוחר יותר לקבל את דמי השכירות ולא עשה כן אלא נסע חזרה לירדן (סעיף 5 לתצהיר הנתבע ונספח ב' לתצהירו). גרסתו זו של הנתבע כלל לא נסתרה על-ידי התובע 3 שלא הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו ואף לא התייצב למתן עדות מכיוון שהוא "עובד בירדן" (עמ' 16 ש' 27-26).

20.4. עם הגשת התביעה הפקיד הנתבע בקופת בית המשפט את דמי השכירות בגין השנים בהן סירבו יורשי המנוחים לקבל דמי השכירות (בגין חלקו של אביו המנוח של התובע 1- משנת 2008, בגין חלקו של אביו המנוח של התובע 2- משנת 1997, ובגין חלקו של אביו המנוח של התובע 3- משנת 2007. לפירוט הסכומים ראו סעיף 44 לסיכומי הנתבע).

21. מטעם התובעים לא באה כל התייחסות לטענת הנתבע בדבר סירובם לקבל ממנו דמי השכירות, כך שטענה זו לא נסתרה על ידם ולוּ לכאורה. כן לא טרחו התובעים להוכיח טענתם כי פנו אי פעם לנתבע בדרישה לתשלום דמי השכירות, באופן שזו נותרה בגדר טענה בעלמא. העובדה כי לא הגישו תביעה נגד הנתבע במשך התקופה הארוכה שלטענתם לא שילם להם דמי שכירות אף היא מחזקת את גרסת הנתבע לפיה מעולם לא מחו בפניו על אי תשלום דמי השכירות בשל סירובם לקבל את דמי השכירות מידיו.

22. מעדות הנתבע והראיות שהציג נקל להיווכח כי גם אם הוא נמנע מלשלם דמי השכירות עבור שנה זו אחרת לא דובר בניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים שיש בו כדי להקים עילת פינוי נגדו. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף על רקע סירובם של התובעים לקבל מן הנתבע את דמי השכירות. זאת בהתאם להלכה הפסוקה לפיה "סירובו של בעל הבית לקבל מהדייר את דמי השכירות אינה מקימה עילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972. הדייר ממשיך להנות מהגנת החוק ואין הוא חייב לשלם את דמי השכירות עד שלא יגלה בעל הבית את דעתו כי הינו חוזר בו מסרובו." (רע"א 6655/96 חן נ' אתדג'י (1.1.97); וראו גם: רע"א 1901/99 כראם נ' זוהר (30.5.99); ע"א (מחוזי י-ם) 3650/09 גנזל נ' בן שאול, פיסקה 9 (7.12.10)). התובעים אינם יכולים לטעון לעילת פינוי בגין אי תשלום דמי השכירות עד להגשת תביעתם לאחר חלוף תקופה כה ממושכת במהלכה לא נקפו אצבע כדי לגבות את דמי השכירות מהנתבע; ומאז הגישו תביעתם והביעו דעתם כי הם חוזרים בהם מסירובם לקבל את דמי השכירות, הנתבע הפקידם בקופת בית המשפט (ראו: ע"א (מחוזי חי') 2047/05 פיסקה 13 סיפא לפסק דינו של כבוד סגן הנשיא ג' גינת 16.12.09)).

23. לאור כל האמור אני קובעת כי לא קמה עילה לפינוי הנתבע לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר.

ביצוע שינויים במושכר

24. על פי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הפרת תנאי מתנאי השכירות מתגבשת לעילת פינוי רק אם בהסכם השכירות שבין הצדדים נקבע במפורש כי ההפרה שהפר הדייר מקנה לבעל הבית עילת פינוי. בשני ההסכמים שהוצגו על-ידי הצדדים נקבע כי המשכיר רשאי במקרה של גרימת נזק למושכר על-ידי השוכר לבטל את הסכם השכירות (סעיף 1 להסכם התובעים; תנאי שלישי להסכם הנתבע). אלא שבהתאם לדין על מנת לבסס תביעה בעילה לפי סעיף 131(2) הנ"ל אין די בהוראה חוזית לפיה בעל הבית זכאי לבטל את הסכם השכירות ויש צורך בהוראה מפורשת כי אי קיומו של תנאי מסוים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי דווקא (ראו: ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב(2) 809, 812א'-ד' (13.7.78); ע"א 121/84 בר-עקיבא-מוזס נ' אלף. יוד. בית. דלת. (א.י.ב.ד.) בע"מ, פ"ד לח(4) 673, 683א'-ד', 687א' (20.1.85); ע"א (מחוזי י-ם) 2399/01 סלע נ' באשר, פיסקה 5 (19.12.01)). די בכך כדי לקבוע כי לא קמה בענייננו עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר. אלא שמכל מקום כפי שיפורט להלן גם לגופו של עניין מצאתי כי לא הוכחה טענת התובעים לגרימת נזק למושכר באופן המקים להם עילה לביטול הסכם השכירות.

25. כאמור התובעים טוענים כי הנתבע ביצע עבודות בניה שנועדו להרחיב את שטח החנות תוך פלישה לשטחו של הנכס הצמוד; בעוד הנתבע טוען לעומתם כי אך ביצע עבודות דחופות לבניית קיר תומך עקב קריסתו של אחד מקירות החנות שהיה ספוג במים, וזאת בידיעתם ובהסכמתם של התובעים 1 ו-2, ומבלי שהרחיב את החנות או פלש לשטח צמוד. לאחר שבחנתי את מכלול הראיות שהוצגו הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבוע כגרסת הנתבע כי העבודות בוצעו בשל צורך דחוף בידיעתם ובאישורם של התובעים 1 ו-2; וזאת מבלי שהוכח כי הרחיב את שטח החנות תוך פלישה לשטח לא לוֹ. במה דברים אמורים?

26. גרסת הנתבע ביחס להשתלשלות הדברים בנוגע לעבודות שבוצעו בחנות הובאה בתצהיר עדותו הראשית עליו נחקר, ובתצהיר מומחה מטעמו פאוזי מתוולי, הנדסאי בניין וקבלן רשום, שייעץ לו בזמן אמת בנוגע לפעולות הנדרשות, ואף הוא נחקר על תצהירו. לפי גרסת הנתבע לפני שנים החלה בעיית נזילת מים שטפטפו אל החנות באופן שנדרש להציב כוסות ודליים על מנת לנסות ולמנוע נזק לתכולת החנות. כתמיכה לכך צירף הנתבע תמונות רבות בהן אמנם נראים כוסות ודליים שהציב בצמוד לתקרה או על הרצפה או במקומות אחרים לאגירת המים, עובדה שצוינה גם על-ידי המומחה מתוולי (התמונות שצולמו על-ידי בנו של הנתבע בנוכחות הנתבע צורפו כנספח ה' לתצהירו, וחלק מהן שנשמט מחמת שגגה צורף בהודעה מיום 11.12.14 - עמ' 44 ש' 25-24, עמ' 46 ש' 16-14). לטענתו פנה והתריע ודרש לתקן ללא כל מענה.

בראשית חודש יולי 2010 פנה הנתבע אל המומחה מתוולי על מנת לאתר את מקור הנזילה. לאחר בדיקה שנערכה על-ידי המומחה התברר כי מעל הנכס קיימים נכסים שהצינורות שלהם אינם מחוברים למערכת המים והביוב אלא מובילים את המים למטה אל תוך העפר שנמצא מאחורי הקירות הצדדיים של החנות. אחד הקירות הצדדיים היה ספוג ממש במים והיווה סכנה ליציבות הקיר. היות שהבעיה החמירה ביקש הנתבע מן התובע 3 להגיע לבקר בחנות וזה אכן הגיע מירדן בתחילת חודש יולי 2010. לדברי הנתבע, המקבלים חיזוק גם בעדות המומחה, בעת ביקורו של התובע 3 בחנות נכח גם המומחה מתוולי שהסביר לו את המצב וכן את הצעתו לפעור חור קטן בקיר החנות על מנת להתחקות אחר מקור המים. לטענת הנתבע במעמד זה התובע 3 נתן הסכמתו לתיקון מיידי בשל הסכנה. הנתבע פינה את החנות מתכולתה ביום 17.7.10 ויום למחרת ב-18.7.10 הגיע המומחה מתוולי ופער שני חורים קטנים בקיר על מנת לאתר את מקור המים. ביום 19.7.10 הגיעו נציגי רשות העתיקות לחנות ואסרו עליו להמשיך לעבוד עד לבדיקת העניין והוא בהתאם סגר את החנות. לדברי הנתבע ביום 20.7.10 הגיע אף התובע 2 לחנות וראה את המצב בעת שלא בוצעו כל עבודות בה; וכאשר נשאל על-ידי הנתבע בעניין עלויות התיקון והשתתפות המשכיר בהן טען התובע 2 כי הוא ממהר והלך לדרכו. בהמשך ולאחר שהתקבלו תלונות השכנים על רעש מים והתמוטטות בתוך החנות הגיע הנתבע למקום וראה כי אחד הקירות התמוטט. המומחה מתוולי אף הוא מאשר כי ראה את הקיר שהתמוטט לדעתו בשל דליפת מים ונזילות. על-פי הנחייתו ביצע הנתבע עבודות לבניית קיר תומך במקום זה שהתמוטט וזאת לתמיכת העפר ומניעת התמוטטות נוספת (ראו: סעיפים 23-8 לתצהיר הנתבע ועדותו בעמ' 43 ש' 24 ואילך; סעיפים 8-3 לתצהיר המומחה מתוולי ועדותו בעמ' 33 ש' 1 ואילך).

27. גרסת הנתבע לא רק שלא נסתרה על-ידי התובעים אלא שבראיות שהוצגו על ידם מצאתי חיזוקים לגרסה זו, וממילא לא עלה בידי התובעים להוכיח טענתם בדבר הרחבת החנות ופלישה לשטחים שכנים. כל כך למה?

27.1. ראשית, התובע 2 הודה בחקירתו - לראשונה ומבלי שהייתה התייחסות לכך בתצהירו הגם שהנתבע העלה טענותיו אלה כבר בכתב ההגנה - כי ביקר בחנות בחודש יולי 2010, אף שטען כי לא ניתן לו להיכנס אליה (עמ' 18 ש' 4-1; התובע 1 אף הוא אישר את ביקור התובע 2 בחנות - עמ' 15 ש' 13). תשובתו לעניין ידיעתו על קיומה של בעיית נזילות מים נענתה בהתחמקות ובאי בהירות כאשר העיד "בחודש יולי היו גשמים, היו מים שירדו והוא אומר שמים מהצינורות, מזה 20-30 שנה לא ירדו מים, כשנפטר מוצטפא זוהדי מי שהיה בשכונה ומי שהיה מפקח. לא היתה בעיה של נזילות." (עמ' 18 ש' 9-7). דומה כי בעדותו זו הוא מאשר נזילת מים אף אם כתוצאה מגשמים ולא מהצינורות.

27.2. שנית, התובע 3 לוֹ מיוחס מתן האישור לביצוע העבודות לאחר שביקר במקום וקיבל הסבר מן המומחה מתוולי כאמור כלל לא הגיש תצהיר עדות ראשית ולא התייצב למסירת עדות.

27.3. שלישית, התובע 1 העיד - גם פה לראשונה מבלי שהדבר נזכר בתצהירו - על ביקור שערך בחנות ביום 18.8.10 (עמ' 15 ש' 11, עמ' 16 ש' 14-13). ביקור נוסף נערך על-ידי התובע 1 לדבריו ביום 25.10.10 יחד עם מהנדס מטעמו (סעיפים 17-16 לתצהיר התובע 1). לא הוגש תצהיר מטעם אותו מהנדס אודות מצבה של החנות בעת הביקור הן לעניין הנזילות הן לעניין התמוטטות הקיר הנטענת הן לעניין הרחבת החנות.

27.4. רביעית, התובעים לא זימנו לעדות את הבעלים של המושכר הצמוד לחנות שעל-פי גרסתם דרש מהם פיצוי על הפלישה לכאורה לשטחו הפרטי (סעיף 18 לכתב התביעה).

מובן כי מחדל זה של אי הבאת עדים מרכזיים עומד לחובת התובעים בהקימו חזקה כי אילו היו מובאים עדים אלו לא היה בעדותם כדי לתמוך בגרסת התובעים.

27.5. חמישית, התובעים בחרו לוותר על הגשת חוות דעת מומחה מטעמם בעניין השינויים והעבודות שערך הנתבע בחנות. זאת בנימוק כי לאור העובדה שהנכס מוחזק על-ידי הנתבע מזה שנים רבות לא הצליחו לאתר תשריטים אשר יעידו על המצב התכנוני בנכס טרם השכרתו לנתבע, כך שלא ניתן להשוותם למצב הנוכחי (הודעת התובעים מיום 12.6.13). ברי אם כן שההרחבה הנטענת לא הוכחה בחוות דעת מומחה או בתשריטים, אך תמוה מדוע לא יכול היה המומחה לחוות דעתו בשאלת טיב העבודות שבוצעו על-ידי הנתבע והסיבה לביצוען.

27.6. שישית, למעשה גרסת התובעים לפיה עבודות הבניה שבוצעו על-ידי הנתבע נועדו להגדיל את שטח החנות נשענת כל כולה על עדותו של נריה ספיר, ארכיאולוג נפת העיר העתיקה בירושלים ועובד רשות העתיקות (עד זה העיד באישור בית המשפט בלי שהקדים והגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו ובעקבות עדותו הוגש תצהירו של המומחה מתוולי מטעם הנתבע). דא עקא גם עדותו של עד זה לא היה בה כדי לשפוך אור על נסיבות ביצוע עבודות הבניה בחנות על-ידי הנתבע ולתמוך ברמת ההוכחה הנדרשת את הטענה להרחבת החנות. העד ספיר העיד כי נקלע לחנות באקראי ביום 19.7.10 אז הבחין בגומחה שנחפרה באחד מקירות החנות וחשפה קשת המהווה ככל הנראה חלק מקמרון עתיק (ראו: תמונה ת/1). בו במקום מסר לנתבע הודעה על הפסקת העבודה (ת/5) והסביר לו כי העבודות יכולות להימשך אך ורק בפיקוח ארכיאולוגי מטעם רשות העתיקות. ביום 1.8.10 ערך ביקור נוסף במקום ולדבריו נוכח לדעת כי עבודות הבניה בחנות נמשכות ללא כל פיקוח ובניגוד לצו הפסקת העבודה. בימים שלאחר מכן אף קיבל דיווחים על ביצוע העבודות בשעות הלילה. ביום 15.8.10 הגיע למקום בלוויית האדריכל פוני שחר אז גילו כי אותה קשת עתיקה פורקה ואיננה קיימת עוד וכי גם שני הקירות בצדה המזרחי והמערבי של החנות פורקו בחלקם ובמקומם בוצעה יציקת בטון באותו תוואי אבל בנסיגה פנימה (עמ' 23 ש' 3 - עמ' 24 ש' 3; וכן, ת/2, ת/3, ת/4, ת/6, ת/7 ו-ת/8). מכך הסיק כי מטרת עבודות הבניה הייתה להגדיל את שטחה, אף שלא ידע לומר את מידות החנות לא כיום ולא לפני העבודות, ועדותו בדבר הגדלת השטח התבססה על זכרונו והערכתו (עמ' 24 ש' 30-26; עמ' 28 ש' 15-9); לא מצאתי כי ניתן ללמוד מן התמונות שצירף העד על הגדלה של החנות ביחס למימדיה קודם לעבודות. העד ספיר לא ידע לומר אם הייתה בעיית רטיבות בחנות ואם העבודות כללו בניית קיר תומך בציינו כי הוא ארכיאולוגי ולא מהנדס או קבלן (עמ' 25 ש' 9-3; עמ' 28 ש' 17-16). מטעם זאת אין תימה בכך שבין התמונות שהגיש ניתן לראות חומרי בנייה שנדרשו לטענת הנתבע לבניית קיר התמך.

נקל להבחין כי עדותו של העד ספיר התמקדה בפן הארכיאולוגי ובטענה לנזק שגרם הנתבע לממצא העתיק שנחשף מאחורי קיר החנות, ולא בטיב העבודות ובסיבה ההנדסית לביצוען. בהתאם לכך לא ידע לומר מהי הסיבה לכך שהקשת נהרסה והסתפק בעניין זה בטענה סתמית - "לא נראה לי סביר כי הקשת התמוטטה לבד" (עמ' 30 ש' 2). אדגיש, כי לטענה בדבר ביצוע עבודות על-ידי הנתבע בניגוד לצו הפסקת עבודה וללא אישור עיריית ירושלים ורשות העתיקות עשויה כמובן להיות נפקות במישור אזרחי או פלילי. ואמנם ביום 11.8.10 הגישה רשות העתיקות תביעה למתן צו מניעה קבוע נגד הנתבע שנמחקה על-ידי בית המשפט בשל אי התייצבות התובעת (נ/1). אולם אין בה בנסיבות העניין להוכיח ברמת ההוכחה הנדרשת קיומה של עילת פינוי נגד הנתבע בגין ביצוע שינויים מהותיים במושכר.

למעשה נראה כי עדותו של העד ספיר יותר משתומכת בגרסת התובעים תומכת היא בגרסת הנתבע: כך לעניין החור שנפער בקיר על-פי הנחיית המומחה מתוולי שנראה גם בתמונה שצילם העד ספיר ת/1; כך לעניין הגרסה כי בין מועד ביקורו הראשון בחנות לבין מועד ביקורו השני התמוטט קיר בחנות שהיה ספוג במים ועמו הקשת שנחשפה מאחוריו; וכך לעניין מעורבותו של המומחה מתוולי בבדיקת הסיבה לנזילות שהרי העד ספיר אישר כי בעת ביקורו בחנות ביום 25.7.10 נכח במקום גם המומחה מתוולי (ת/2 עמ' 1 ש' 9-7).

28. לשם השלמת הדיון אוסיף כי אף אם אכן המשיך הנתבע בביצוע עבודות בנייה לאחר שהוגשה הבקשה למתן צו מניעה זמני בגדרי הליך זה שבה הבהירו קבל עם ועדה כלשונם שאין הם מסכימים לביצוע כל עבודה ושינוי בנכס, ממילא לא הוכח על-ידי התובעים כי היה בעבודות אלה, ככל שאמנם בוצעו, כדי לשנות ממצב החנות או כדי לגרום לה נזק שרק בהתקיימותו רשאים הבעלים לבטל את הסכם השכירות כאמור.

29. על כן אני קובעת כי לא מתקיימת עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

סוף דבר

30. התביעה לסעד של פינוי הנתבע נדחית. נקבע בזה כי התובעים זכאים לדמי השכירות שלא שולמו להם עד ליום הגשת התביעה, ויראו בסכומים שהופקדו כתשלום דמי השכירות. עם זאת כפי שצוין לעיל אין מדובר בהפרה מצד הנתבע שהיה מוכן כל העת לשלם את הסכומים האמורים.

התובעים יישאו בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד של הנתבע בסכום כולל של 20,000 ₪.

בשים לב לכך שסכום ההוצאות שנפסקו עולה על סכום דמי השכירות שהופקדו, אני מורה כי הסכומים שהופקדו על-ידי הנתבע יושבו לו וזאת על חשבון תשלום חלק מההוצאות שנפסקו.

31. המזכירות תמציא פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום, כ"ו אדר ב' תשע"ו, 05 אפריל 2016, בהעדר הצדדים.