1. עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: חברת עמידר או עמידר) שלוחה של מִנהל מקרקעי ישראל ומנהלת את נכסי רשות הפיתוח, ובין היתר נכס המצוי בקומת הקרקע של בניין ברחוב עכו העתיקה 11/142 בעכו הידוע גם כיחידה 3 בחלקות 142 – 143 בגוש 18011 (להלן: המבנה והמושכר בהתאמה).

הנתבע מחזיק במושכר בדיירות מוגנת ומנהל בו חנות לממכר תשמישי קדושה.

2. לפי הנטען בכתב התביעה, הנתבע '..פלש ו/או תפס ו/או מחזיק בנכס [במושכר] מאז יום 1.5.1977 מבלי לחתום עם התובעת [חברת עמידר] על חוזה שכירות.' עוד נטען, כי הנתבע אינו משלם דמי השכירות באופן סדיר, ונכון ליום הגשת התובענה קיים חוב בסך 360.18 ₪. כמו-כן הנתבע מסרב לשלם את חלקו בהוצאות שיקום המבנה. בעקבות צו להסרת סכנה שהוציאה עיריית עכו לפי חוק עזר לעכו (מבנים מסוכנים) תשמ"ט-1988 (להלן: חוק העזר) ביצעה עמידר בשנת 2004 עבודות במבנה שעלותן 57,661.70 ₪. בהתאם לחלקו היחסי במבנה, היה על הנתבע לשלם 17,283.10 ₪ (לא כולל מס ערך מוסף), והוא מסרב לשלם סכום זה.

בהתאם להוראות סעיף 131(1) ו-(2) לחוק הגנת הדייר[נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר) אי-תשלום דמי שכירות כמו גם אי-תשלום חלקו בהוצאות הללו מקנה לעמידר עילה לדרוש את פינויו של הנתבע מהמושכר.

עוד נטען בכתב התביעה כי ביום 19.3.08 הגיעה לחברת עמידר ולדיירי המבנה (שעמם נמנה הנתבע) התראה נוספת לפי חוק העזר, ולפיה נדרשו לבצע עבודות תיקונים במבנה כדי להסיר סכנה הנשקפת ממצבו. היות שלטענת חברת עמידר מסרב הנתבע לאפשר ביצוע עבודות תיקונים, בד בבד עם כתב התביעה הגישה בקשה למתן צו לשעה אשר יחייב את הנתבע לאפשר לה ביצוע תיקונים שבחלקם יש לבצע בתוך המושכר או בחזיתו.

3. בכתב הגנתו טען הנתבע כי ביום 1.5.77 חתם על חוזה שכירות מוגנת עם חברת עמידר ומאז מחזיק במושכר מכוחו. עוד הוסיף כי במהלך כל התקופה החוזית שילם את דמי השכירות כסדרם, וככל שיוכח קיומו של חוב, מדובר בסכום זניח אותו ישלם ללא דיחוי ואשר אינו מצדיק פינויו מהמושכר.

בנוגע לחוב בגין תיקון המבנה מודה הנתבע כי לא שילם סכום כלשהו. לטענתו, בהיות הסכום הנתבע מופרז ובלתי סביר ביחס לעבודות שבוצעו הלכה למעשה, לא עשה-כן. לא זו אף זו, אז קיבל רשות מאת עמידר לבצע את התיקונים בעצמו, והוא אכן פנה לקבלן אשר הסכים לבצע את העבודה בסכום נמוך משמעותית מסכום הדרישה של עמידר. לבסוף מנעה ממנו האחרונה לבצע את התיקון באמצעות קבלן מטעמו, וביצעה עבודות שונות גם בנכס אחר שאינו חלק מהמבנה שבו מצוי המושכר.

הנתבע מסכים לשלם 2,500 ₪, שהוא חלקו היחסי על בסיס הערכת הקבלן מטעמו, שהזמין לביצוע העבודה.

4. בנוגע לעבודות התיקונים נושא הצו לשעה, מדובר לטענתו בעבודות בנכס אחר, ולא במבנה שבו מצוי המושכר. עוד הוסיף כי בשום שלב שהוא לא התנגד לכך שעמידר תבצע תיקונים וכי בעקבות צו שהוציאה עיריית עכו בשנת 2009 ביצע עבודות באמצעות קבלן מטעמו, ברם חברת עמידר מסרבת לאשר את ביצוען.

5. בעלי הדין חלוקים בשאלה אם עמד הנתבע בכל דרישות עמידר לביצוע עבודות התיקונים במושכר (לפי צו הסרת סכנה משנת 2008 – המוזכר בבקשה למתן צו לשעה – או משנת 2009 – כטענת הנתבע).

6. כאן המקום להזכיר, כי בכתב התביעה נתבע סעד כספי וסעד של פינוי. סעד הפינוי מושתת על שתי עילות פינוי: אי-תשלום דמי שכירות, סעד לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, והפרת חוזה השכירות כאמור בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

7. נושא סירוב הנתבע לאפשר ביצוע עבודות תיקונים, אשר נדון במסגרת הליך הביניים, חורג מעילת התביעה כפי שפורטה בכתב התביעה. עם זאת, עניין זה היה נושא לדיון בלא שנשמעה מחאתו של הנתבע, ולכן ניתן לראות בכך הרחבת חזית בהסכמה.

יהיה אפוא מקום לבחון אם הוכח סירובו של הנתבע לביצוע תיקונים, ואם כן, אם יש בכך כדי להקים לחברת עמידר עילת פינוי.

מעמד הנתבע במושכר

8. בנוגע למעמדו של הנתבע במושכר לא הציגה חברת עמידר משנה סדורה. מצד אחד טענה בכתב התביעה כי הנתבע פלש למושכר או תפס חזקה בו. מצד שני, בו זמנית העלתה טענות המתיישבות עם המסקנה שהנתבע דייר מוגן במושכר. שתי טענות אלה אינן יכולות לדור בכפיפה אחת.

9. כיום זנחה חברת עמידר את טענותיה בדבר פלישה למושכר, ומודה כי בשנת 1977 או בסמוך לכך נכרת בינה לבין הנתבע חוזה שכירות מוגנת.

10. אני קובעת אפוא כי הנתבע דייר מוגן במושכר.

הפרת חוזה השכירות

11. סעיף 131(2) קובע לאמור:

'הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי.'

12. חברת עמידר לא הגישה את חוזה השכירות כראיה. לטענתה, החוזה אינו מצוי בחזקתה והוא נעלם מסיבות 'מסתוריות' מתיק הנכס שהיא מחזיקה. חברת עמידר גם קובלת על כי חרף דרישתה, לא המציא לה הנתבע עותק מחוזה השכירות. בעניין זה נתן הנתבע הסבר מניח את הדעת (שרפה שפרצה במושכר, אשר כילתה בין היתר את חוזה השכירות אשר חתם עם עמידר).

13. חברת עמידר לא הוכיחה כי הנתבע פולש והודתה בקיומו של חוזה שכירות. הנטל להוכיח תנאיו של החוזה ואת דבר הפרתו מוטל על כתפי חברת עמידר, בבחינת 'המוציא מחברו עליו הראיה'.

חברת עמידר לא עמדה בנטל זה. לא זו בלבד שלא הוכיחה כי עשתה די לאיתור חוזה השכירות הרלוונטי, אלא שלא הביאה ראיות להוכחת תנאיו (כגון כי חוזה השכירות עליו חתם הנתבע בבחינת חוזה אחיד ותנאיו זהים בכל החוזים שנחתמו בתקופה שבה נחתם החוזה הנדון, ועל ידי כך להוכיח את תנאיו של החוזה עם הנתבע).

14. היות שלא צורף חוזה ממילא לא הוכח כי אי-תשלום דמי-תיקונים בגדר הפרת החוזה המקנה לחברת עמידר זכות לדרוש את פינוי הנתבע.

15. די בכך כדי לדחות את תביעת הפינוי, ככל שהיא מושתתת על עילה לפינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

אי-תשלום דמי שכירות

16. סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר קובע לאמור:

'הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו.'

17. חברת עמידר לא הוכיחה כדבעי קיומו של חוב דמי-שכירות. דוח גבייה, נספח 6 לתצהיר ת/1, לא הוגש באמצעות עורכו ולא הוכח כי מדובר ברשומה מוסדית (ראה סעיף 36(א) לפקודת הרת [נוסח חדש] תשל"א-1971. לא

זו אף זו, לו הוכיחה כי במועד הגשת כתב התביעה אכן חב לה הנתבע 360 ₪ לא היה מקום להורות על פינויו מהמושכר. לא זו בלבד שמדובר בחוב של מה בכך, אלא שחברת עמידר לא טענה, וממילא לא הוכיחה, כי '... הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות התשלומים.' (ראה ד' בר-אופיר, "סוגיות בדיני הגנת הדייר", מהדורה שנייה, עדכון מס' 5 פברואר 2013 בעמוד 2).

"דייר חוקי איננו מעמיד את עצמו בסכנת פינוי אלא אם כן הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות התשלומים. כלומר: לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דיירו החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה, של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור להעמדתה של עילה לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר... ואין די בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות."

שם, בעמוד 2.

18. דין התובענה לפינוי המושכר, ככל שעילת הפינוי מושתתת על הוראות סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, להידחות.

סירוב ביצוע תיקונים במושכר

19. מחלקות זו אינה רלוונטית לצורך ההכרעה בתובענה. ראשית, חברת עמידר לא ביקשה בכתב התביעה צו עשה קבוע; שנית, עמידר לא הוכיחה את תנאי חוזה השכירות, כך שממילא לא הוכיחה כי יש בסירוב מעין זה משום הפרת החוזה; שלישית, אין בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר עילת פינוי המבוססת על סירוב כאמור.

20. למעלה מן הצורך ייאמר אפוא כי כאמור, ביום 19.3.08 הוציא ראש עיריית עכו הודעה לפי סעיף 3(א) לחוק העזר, ולפיה דרשה מאת חברת עמידר לבצע תיקונים במבנה. לפי הנטען, סירב הנתבע לאפשר ביצוע התיקונים הדרושים. לפיכך בד בבד עם הגשת כתב התביעה הוגשה בקשה למתן צו לשעה אשר יחייב את הנתבע לאפשר לחברת עמידר ביצוע תיקונים שבחלקם יש לבצע בתוך המושכר או בחזיתו.

21. מחומר הראיות עולה, כי בעלי הדין חלוקים בנוגע להיקף העבודות שיש לבצע – במבנה ובמושכר - בנוגע לעלותן ובנוגע לחלקו של הנתבע בעלות התיקון.

22. חברת עמידר לא הוכיחה כדבעי היקף העבודות שיש לבצע, לא הוכיחה כי הנתבע סירב לאפשר ביצוען. נהפוך הוא. בדיון בבקשה לסעד זמני נתן הנתבע את הסכמתו המלאה לכך שעמידר תבצע את התיקונים הדרושים, ובהמשך גם ביצע הנתבע – על ידי קבלן מטעמו - תיקונים במושכר.

נוסף על כך, הרי שהמחלוקת בין בעלי הדין בנוגע להיקף העבודות לפי דרישת עיריית עכו כמו גם טענת הנתבע ולפיה עמידר מבצעת עבודות תיקונים בנכס אחר שאינו חלק מהמבנה שבו מצוי המושכר, תומכות במסקנה כי עמדתו של הנתבע אינה מעידה על סירוב מצדו לביצוע עבודות התיקונים. מדובר במחלוקת כנה בנוגע למהות העבודה והיקפה. די אם ייאמר כי בשנת 2009 הוציאה עיריית עכו דרישה נוספת לפי חוק העזר, וכי לכאורה חלק מהעבודות המפורטות בדרישה משנת 2008, עליה מסתמכת חברת עמידר, נכללו גם בהודעה המאוחרת וכי חלק ניכר מהעבודות לפיה בוצעו על ידי הנתבע.

קיומה של מחלוקת כנה זו דיו כדי לדחות טענות אפשרית מצד חברת עמידר בדבר הפרת חיוביים חוזיים מצדו של הנתבע (שכאמור, לא הוכחו).

23. לפיכך גם הטענות בדבר סירוב הנתבע לאפשר לחברת עמידר לבצע תיקונים אינה יכולה לסייע לה בתביעתה לפינוי המושכר.

עבודות שביצע הנתבע

24. בתצהירי עדות ראשית שהגישה חברת עמידר נטען לראשונה כי הנתבע עשה דין עצמי וביצע עבודות בניה במושכר ללא הסכמתה ותוך פלישה לחלקים מהמבנה שאינם חלק מהמושכר.

25. הנתבע התנגד לשינוי חזית, והצדק עמו. אין בכתב התביעה טענה, ולו ברמז, שממנה ניתן להסיק כי הנתבע הפר את חיוביו החוזיים ופלש לשטחים מחוץ למושכר.

26. לפיכך יש להתעלם מטענות אלה, ללא צורך להרחיב בסוגיה.

התביעה הכספית

27. בשנת 2001 או בסמוך לכך הכריזה עיריית עכו בצו כי הנכס מסוכן. בשנת 2003, ולצורך הסרת הסכנה, הכין מהנדס מטעם חברת עמידר תכנית עבודה. העבודות בוצעו בשנת 2004 ועלותן הסתכמה כאמור בסך 57,661.70 ₪. חברת עמידר נשאה בסכום זה. חלקו של הנתבע מסתכם בסך 17,283.10 ₪ (לא כולל מס ערך מוסף) נכון ליום 23.7.04.

חברת עמידר דרשה מהנתבע לשלם את חלקו בהוצאות בהתאם להוראות סעיף 68(ד) לחוק הגנת הדייר, ברם לא נענתה. בתובענה זו תובעת סכום זה, משוערך ליום הגשת התובענה.

28. כאמור, אין חולק כי בוצעו עבודות וכי הנתבע לא שילם את חלקו לפי דרישת עמידר. לטענת הנתבע, ניתן היה לבצע את עבודות התיקון בסכום נמוך משמעותית מהסכום ששילמה חברת עמידר, ולכן אינו חב את סכום התביעה והוא נכון יהיה לשלם סך של 2,500 ₪. סכום זה מבוסס על עלות ביצוע עבודות התיקון על בסיס הערכת קבלן מטעמו.

29. אין לקבל את עמדת הנתבע. אם חלק הנתבע על דרישת חברת עמידר וסבר כי סכום ההוצאות בלתי סביר, היה בכוחו לפנות לבית הדין לשכירות ולהעלות שם את טענותיו. אף כי כבר בשנת 2004 ידע הנתבע על ביצוע העבודות ועל דרישת חברת עמידר בחר לשבת באפס מעשה ואף נמנע מלשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת.

אי-העלאת טענותיו בזמן אמת יכולה להתפרש כוויתור מצדו של הנתבע על טענותיו בנוגע לחוסר סבירות שבדרישה.

30. לא ראיתי להסתמך על חוות דעת מהנדסי הצדדים בנושא ביצוע עבודות התיקונים. מי מהמהנדסים - ספא שעלאן מטעם עמידר וג'אניט נחאס אסמר מטעם הנתבע - לא בדקו את המבנה ואת המושכר בזמן אמת ולא היו מעורבים בביצוע העבודות או תכנונן. לכן אין לתת משקל לחוות דעותיהם.

31. בנסיבות האמורות, יש לחייב את הנתבע לשלם את עלות ביצוע התיקונים על בסיס דרישת חברת עמידר. ואולם, היות שגם חברת עמידר התמהמהה ולא אצה לה הדרך להגיש את התובענה ראיתי לחייב את הנתבע בתשלום קרן החוב בצירוף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן בלבד.

קרן החוב מסתכם בסך 17,283 ₪ (מעוגל, נכון ליום 23.7.04). סכום זה בצירוף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן מסתכם בסך 21,066 ₪ (מעוגל). על הנתבע לשלם אפוא סכום זה לחברת עמידר.

32. כאמור, חברת עמידר לא הוכיחה את חוב דמי-שכירות. כמו-כן לא הוכיחה את תביעתה לתשלום דמי-התראה ואת שיעור ריבית הפיגורים הנתבעת ומקור זכותה לתבעה. דין חלק זה של התובענה אפוא להידחות.

סוף דבר

33. תביעת הפינוי נדחית בזאת.

אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת סך של 21,066 ₪ נכון ליום מנתן פסק הדין.

אם לא ישולם סכום זה תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין לבא כוח הנתבע, יישא הסכום שאיחרו בתשלומו ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 החל מהיום וכלה יום התשלום המלא בפועל.

מאחר שחלק מהתובענה נדחה, איני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, ג' תמוז תשע"ג, 11 יוני 2013, בהעדר הצדדים.