הנסיבות

העותרת ובעלה לשעבר שכרו, לתקופה של שלוש שנים, בית מגורים ברחוב באזל 23, הרצליה פיתוח [להלן: "הנכס"] מן הבעלים דאז, ראובן ומרים גבריאלי (להלן: "גבריאלי"). העותרת ובעלה נרשמו כמחזיקים בנכס ברישומי המשיבה, עיריית הרצליה (להלן: "העירייה ") החל מיום 7/7/05.

יחסי העותרת ובעלה עלו על שרטון והם נפרדו. זמן קצר אחרי תחילת השכירות עזב הבעל את הנכס והעותרת המשיכה להתגורר בו עם ילדיה.

לפי שהבעל פשט את הרגל ולא יכול היה לקיים את הסכם הגירושין, נאלצה העותרת לעזוב את הנכס. לפי טענתה פינתה אותו ביום 30/9/05 [מועד הפינוי נזכר בהסדר פשרה שהגישו גבריאלי והעותרת לבית משפט השלום בתל אביב בהקשר להליך שהתנהל ביניהם].

ביום 19/10/06 נמכר הנכס לצד ג' (איריס טייב) ונרשם על שמה ברישומי לשכת המקרקעין. המוכרים דיווחו על המכר לעירייה ולפי שבהסכם המכר נקבע שמסירת החזקה בנכס תהיה לכל המאוחר ביום 15/12/06, רשמה העירייה את הקונה כמחזיקה בנכס החל מיום 15/12/06.

במאי 2007 פנה בא כוח העותרת במכתב לעירייה בעקבות עיקול שהוטל על חשבון הבנק של העותרת בהקשר לחוב ארנונה ביחס לנכס (מיום 7/7/05 ועד 15/12/06). הוא ציין במכתב שהעותרת פינתה את הנכס בספטמבר 2005 והחזירה את החזקה בו לבעלים הקודמים.

ממענה בא כוח העירייה עולה שהעירייה לא קיבלה כל הודעה מן העותרת בעניין פינוי הנכס כנדרש לפי סעיף 325 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. על כן, העירייה זכאית לגבות את חובות הארנונה מן העותרת. בא כוח העירייה הוסיף שהעותרת לא שילמה ארנונה גם עבור פרק הזמן שבו, לשיטתה, החזיקה בנכס.

העותרת פתחה ביום 2/8/10 הליך של המרצת פתיחה בבית משפט השלום בהרצליה שבמסגרתו ביקשה סעד הצהרתי שהיא איננה חייבת תשלומי ארנונה בגין הנכס לתקופה שבין אוקטובר 2005 לבין דצמבר 2006.

העירייה הגישה בקשה לסילוק התובענה על הסף בנימוק של היעדר סמכות עניינית, שכן לסברתה תרופתה של העותרת הייתה בהגשת השגה לוועדת הערר לענייני ארנונה בהתאם להוראת סעיף 3(א)(3) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 [ראו לעניין זה ע"א 4452/00 ט.ט טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל; עע"מ 2611/08 בנימין נ' עיריית תל אביב (להלן: "פס"ד בנימין")].

בית משפט השלום בהרצליה (כבוד השופטת סיגל רסלר-זכאי) החליט ביום 16/11/10 להעביר את הדיון לבית המשפט לעניינים מנהליים ואכן נפתח תיק העתירה דנן (נושא את מספר התובענה שהוגשה לבית משפט השלום).

טענות העותרת

העותרת טוענת שהלכה למעשה פינתה את הנכס בסוף ספטמבר 2005 ולפיכך חיובה בתשלומי ארנונה במשך כ-15 חודשים לאחר מכן, אינו כדין. הדין מחייב את המחזיק בנכס לשלם תשלומי ארנונה. תשלום כזה אינו נדרש ממי שאין לו כל זיקה לנכס. אפילו תאמר שהעותרת לא קיימה את מחויבותה לפי פקודת העיריות, להודיע על פינוי הנכס בכתב, הרי נוכח הפינוי למעשה מתקבלת תוצאה בלתי הגיונית ובלתי צודקת של חיוב העותרת בתשלומי עתק (למעלה מ-80,000 ש"ח) על לא דבר.

החייב האמיתי או הנכון של חוב הארנונה בגין התקופה שמ-1/10/05 ואילך הוא הבעלים של הנכס, לפי שבעלים זה (גבריאלי) קיבל לידיו את החזקה בנכס עם פינויו בידי העותרת. אין זה צודק שהעירייה תפעיל את משאביה לשם נקיטת הליכי גבייה מנהליים כנגד העותרת במקום להקצות משאבים לגביית הארנונה מן החייב האמיתי – הבעלים [עמ"נ (חי) 330/03 סבג נ' עיריית חיפה].

אכן, לפי הדין נדרשת הודעה בכתב מן המחזיק בנכס אל העירייה על פינוי הנכס כדי להשתחרר מן המחויבות לתשלום ארנונה בגין הנכס [סעיף 325 לפקודת העיריות (נוסח חדש)]. אולם ההודעה בכתב איננה יוצרת יש מאין (קונסטיטוטיבית). זו הודעה הצהרתית (דקלרטיבית) שנועדה לשקף את שינוי המציאות בנכס. ה"דקלרציה" הגיעה אל העירייה באמצעות הודעה בעל-פה שמסרה העותרת לפקידי העירייה והיא גם מוכחת מן המסמכים השונים שנלוו לעתירה ומן ההודעות בכתב ששלחה העותרת באמצעות בא כוחה במאי 2007.

העותרת חולקת על טענת המשיבה שהשתהתה יתר על המידה בפנייתה לבית המשפט. להיפך, היא טוענת שהתנהלות העירייה לוקה בשיהוי כבד. העותרת פנתה, לטענתה, לעירייה עם פינוי הנכס. היא הודיעה על הפינוי, אך נענתה מפי מי מעובדי העירייה כי על הבעלים לפנות בהודעה בדבר שינוי שם המחזיק. אותה עת הייתה העותרת נתונה בסכסוך משפטי עם גבריאלי בהקשר לפינוי המוקדם של הנכס. על כן לא יכלה להשיג ממנו את אותה הודעה נדרשת. משחלפה תקופה ניכרת (עד מאי 2007) בלי שנשלחה מטעם העירייה דרישת תשלום כלשהי, סברה העותרת שהעירייה הכירה בפינוי הנכס בידי העותרת ומן הסתם היא הפנתה את דרישת התשלום אל הבעלים. משהתברר ביולי 2010 שהעירייה דורשת מהעותרת תשלומי עתק של ארנונה בצירוף ריבית פיגורים, מיהרה העותרת לפנות לבית המשפט בהמרצת פתיחה.

הנה כי כן, שיהוי מצד העותרת אין, אולם השתהות ארוכת זמן והמתנה נעדרת טעם ל"שעת כושר" מטעם העירייה, יש גם יש.

העותרת גם מגיבה לטענת העירייה – שנטענה גם לפני בית משפט השלום בהרצליה – בדבר חוסר סמכות עניינית לדון בעתירה. אכן החוק הניח בידי נישום אפשרות להשיג על דרישת חיוב בארנונה בטענת "אינני מחזיק בנכס" על ידי פנייה אל ועדת הערר לענייני ארנונה. העותרת החמיצה אפשרות זו מפני שדרישות התשלום המקוריות לא הגיעו לידיה והיא לא יכלה לכן לעמוד בלוח הזמנים הקבוע בחוק. עם זה, הפסיקה מניחה שיקול דעת רחב בידי בית המשפט שלא לנעול שער לפני עותר בעתירה מנהלית בטענה הדיונית האמורה והוא כדי למנוע עיוות דין [פס"ד בנימין]. בענייננו, עיוות הדין וחוסר הצדק כלפי העותרת ניכר בעליל.

בסיום מציינת העותרת שהיא אם חד-הורית לשלושה ילדים קטינים, המתקיימת בדוחק מעבודתה במשרה חלקית. היא משתכרת אלי צרור נקוב, אין לה סיוע מכל מקור שהוא, לרבות בעלה לשעבר, מכרים וקרובי משפחה ודרישת החיוב הדרקונית הנדונה בעתירה זו עלולה להמיט עליה שבר כלכלי של ממש.

טיעוני העירייה

עירייה טוענת שיש לדחות את העתירה על פי מבנה טיעון משולש: (1) העדר סמכות עניינית; (2) שיהוי; (3) דרישת חוב על פי דין.

העדר סמכות עניינית

לוז טענת העותרת הוא שהיא אינה חייבת בתשלומי ארנונה בגין הנכס למן אוקטובר 2007 שכן ממועד זה חדלה מלהחזיק בו. טענת "אינני מחזיק" זו ניתן להעלות על דרך של השגה אל מנהל הארנונה בתוך 90 ימים מיום קבלת הודעת התשלום [סעיף 3(א)(3) של חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר")]. ערוץ ההשגה האמור הוגדר כ"דרך המלך" בעניין זה. הדין אמנם מתיר לבית המשפט שיקול דעת להרשות להעלות טענת "אינני מחזיק" גם בגדרו של הליך שיפוטי [סעיף 3(ג) של חוק הערר] אך הפסיקה קבעה ש"ראוי לו לשיקול הדעת של בית המשפט שיצמצם עצמו למקרים חריגים ועקרוניים בלבד" [פס"ד בנימין (מפי השופט – כתוארו אז- אליעזר ריבלין)].

הודאת פי העותרת, בהודעת העתירה, היא שזמן קצר לאחר שפינתה את הנכס התייצבה במשרדי העירייה למסור הודעה על כך. כיון שפנייתה לא השיגה את תכליתה היה עליה לנקוט בהליך של השגה לפי חוק הערר. משלא עשתה כן אל לו לבית המשפט להתיר השגה על דרך עתירה לפי שאין מדובר בעניין שהוא "חריג" או "עקרוני".

שיהוי

העותרת משיגה על דרישות לתשלום ארנונה שהושתו עליה מיום 1.9.05, היינו כחמש שנים לפי הגשת העתירה. מכל מקום דרישות התשלום בוודאי נודעו לעותרת במאי 2007 (פנייתה לעירייה) וההחלטה לדחות את פנייתה בעניין זה נודעה לה באוגוסט 2007; היינו כשלוש שנים לפני הגשת העתירה.

העתירה הוגשה, אם כן, בשיהוי רב. השתהות כה ארוכה בהגשת העתירה אינה רק שיהוי במובנו הדיוני [סעיף 3 לתקנות סדר הדין בבתי המשפט לעניינים מנהליים] אלא אף גם זו שיש בו כדי להצביע על כך שהעותרת ויתרה על טענותיה. יתר על כן שיהוי ארוך ימים מקשה מאד על בירורן של טענות עובדתיות והוא מהווה פגיעה בעירייה גם בממד אובייקטיבי.

העותרת הגיבה לטענת השיהוי בטענה לשיהוי מצד העירייה. שכן העותרת פנתה לעירייה במאי 2007, באמצעות בא כוחה, וקבלה על כך שהוטל עיקול על חשבון הבנק שלה ומאז נמנעה העירייה מלנקוט צעד כלשהו. ולא היא. בא כוח העירייה השיב במכתב נחרץ לדחיית הטענות. אחר כך המתינה העירייה להזדמנות המתאימה לשם נקיטת צעדי גבייה מנהליים. העותרת שהתעלמה מדרישות התשלום ומצעדי העיקול שננקטו אינה יכולה להיבנות מכך שהעירייה אינה יכולה בכל עת ובכל שעה לפעול לגביית כל החובות מכל החייבים.

דרישת חוב שיסודה בדין

החוק מורה שמי שחדל מהיות הבעלים או המחזיק בנכס שהוא חב עליו בתשלום ארנונה, עליו להודיע על כך בכתב לעירייה ולמן ההודעה ואילך לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים. אין מחלוקת שהעותרת לא שלחה הודעה בכתב בזמן אמת (לשיטתה) ועל כן היא חייבת בתשלומי הארנונה עד ליום 15/12/06, שבו, לפי ידיעת העירייה, נכנס מחזיק חדש (הבעלים שרכשו את הנכס) לנכס [סעיף 325 לפקודת העיריות].

כל עוד לא נשלחה הודעה, זכאית העירייה לראות בבעלים המחזיק הרשום בספריה כנישום הנכון לחיובי הארנונה [בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה בע"מ (להלן: "פרשת דור אנרגיה")].

בדנן, כיוון שהעירייה לא קיבלה הודעה כדין מהעותרת בעניין פינוי הנכס, העותרת צריכה לשאת בתוצאות מחדליה. המציאות הנורמטיבית הזו נקבעה משום שמבלעדיה הייתה העירייה מחויבת בכל עת לקיים מעקב אחר הנכסים הרבים שבשטחהּ כדי לוודא, נכון לכל עת, מיהו המחזיק שאותו יש לחייב בתשלומי הארנונה. מנגד, מחדל מצד המחזיק שפינה את הנכס אמנם מציב את המחזיק במצב שהוא חייב בתשלום לכאורה לא לו, אך מנגד נשמרת בידו האפשרות לחזור אל מי שהיה המחזיק בפועל ולתבוע ממנו השבה.

דיון

עד שאני דן בסוגיית העתירה גופה, אקדים דיון בשתי טענות הסף של העירייה; חוסר סמכות עניינית ושיהוי.

סמכות עניינית

דין הוא שטענת "אינני מחזיק" צריכה להיטען בהליכי השגה לפני מנהל הארנונה בהתאם להוראת סעיף 3(א)(3) לחוק הערר. על דרך הכלל, מי שהחמיץ את המועד להשגה או החמיץ את הטענה בהליך של השגה, לא יוכל להישמע בטענה כזאת לפני בית משפט בהליך שיפוטי. לכלל זה יש יוצאים מן הכלל. הפסיקה אמנם ביארה שיוצאים מן הכלל רק מקרים או נסיבות שהם בגדר חריג בולט. אולם שורת הצדק (וגם הדין) מורה ששערי בית המשפט אינם חסומים מלפני טענה כזאת באורח מוחלט.

העותרת טוענת שהודיעה על עזיבת הנכס לגורמי העירייה סמוך לאחר פינוי הנכס בפועל. היא אמנם נדרשה, לדבריה, להמציא מכתב הסכמה ואישור של בעלי הנכס, אך לשיטתה לא התבאר לה מכוח הדרישה הזו שהעירייה תמשיך לחייב אותה בתשלומי ארנונה.

מכאן נמצא שלעותרת לא הייתה כל סיבה לערוך השגה ולטעון טענת "אינני מחזיקה" לפני מנהל הארנונה. הטעות התחוורה לה רק באמצע 2007, כאשר הוטל עיקול על חשבון הבנק שלה. לעת ההיא כבר הוחמץ המועד להגשת השגה. אילו נתפס עניינה של העותרת בגדרו של "הכלל", לא הייתה לה כל אפשרות להשיג סעד על פי טענת "אינני מחזיקה" וזה אף על פי שהחמצת האפשרות להגיש השגה ולהוכיח שהיא איננה מחזיקה, אבדה לעותרת בשל חוסר ידיעה.

העירייה החלה לנקוט צעדי אכיפה מנהליים כלפי העותרת יותר משנה וחצי לאחר שזו עזבה את הנכס. אין ראיה שדרישות תשלום הגיעו אל העותרת בתקופה זו. מתבקש שהחמצת המועד להגיש השגה איננה תוצאה של מחדלי העותרת בלבד.

לפיכך, אני סבור שאין לנעול את שערי בית המשפט לפני העותרת ולמנוע ממנה את הצגת הטענה האמורה.

שיהוי

לעותרת נודע באמצע 2007 שהעירייה ראתה אותה כמחזיקה בנכס עד סוף 2006. למן הרגע שהדבר נודע לעותרת ועד להגשת העתירה (המרצת הפתיחה) חלפו עברו כשלוש שנים. אין ספק שזה שיהוי לא מבוטל; שיהוי שיש לו גם השלכות אובייקטיביות.

אלא שהשיהוי שהעותרת לקתה בו הושפע במידה לא מבוטלת מ"גרירת רגליים" ומחדלי עשייה בולטים של העירייה. כך למשל, לא ברור מטיעוני העירייה שבמשך שלוש השנים הללו היה מוטל עיקול על חשבון הבנק של העותרת או שנעשתה פעולת אכיפה מנהלית אחרת. גם אין כל ראיה לכך שנשלחו לעותרת דרישות תשלום. העירייה הייתה מודעת לכך שהעותרת אינה מחזיקה בנכס לפחות מדצמבר 2006. אם דרישות התשלום וההודעות השונות ממועד זה ואילך נשלחו אל כתובת הנכס, ברור שהן לא הגיעו לידיעת העותרת והמחדל בעניין זה הוא של העירייה.

בנסיבות אלה של "תֵיקוֹ מחדלי", נראה לי שאין זה צודק לדחות או למחוק את העתירה בשל שיהוי.

הדין ודרישת החיוב

המחזיק בנכס חב בתשלומי ארנונה בגין הנכס, בשל העובדה שהוא מחזיק בנכס (ובכך מוקנים לו שירותי העירייה בהקשר לנכס). אם המחזיק איננו עוד מחזיק וזיקתו אל הנכס עברה ובטלה מן העולם, אין הצדקה לחיובו בתשלומי ארנונה.

פשוט וברור הוא שעל מנת שהעירייה לא תחייב את המחזיק שחדל מהחזקה בנכס בתשלומי ארנונה, על המחזיק ליידע את העירייה על השינוי שחל בזיקתו לנכס. פקודת העיריות מורה שהודעה מן המחזיק כאמור תימסר בכתב (סעיף 325 לפקודת העיריות).

טעמיה של דרישת הכתב ברורים למדי. אלמלא הסבת נטל היידוע אל כתפי המחזיק, לא הייתה העירייה יכולה לעמוד במטלה של בירור בלתי פוסק של יחסי הזיקה אל הנכסים המרובים שבשטח השיפוט העירוני. מן ההכרח שהיידוע יתבצע בכתב, שכן בהיעדר הודעה כתובה אין כל ערובה לכך שההודעה "תיקלט" בידי הגורם הנכון ושניתן יהיה ליישם אותה לאורך זמן. הודעות בעל-פה אינן מתועדות כראוי. מצב דברים כזה עלול להרבות מחלוקת ופתרון של ממש אין בו.

ברי שדרישת הכתב אינה מהותית. לשון אחר, ההודעה בכתב אין בה כדי לשנות מצב משפטי נתון. היא אינה יוצרת מצב משפטי חדש. ההודעה בכתב היא "הצהרה" על מצב משפטי חדש.

בנסיבות האמורות, עמד בית המשפט העליון על חשיבותה של ההודעה שבכתב ועל כך שלשם יישום תכלית החקיקה, עמדו בתי המשפט על זכותה של הרשות המקומית להמשיך ולגבות ארנונה מן המחזיק, כל עוד לא נמסרה הודעה בכתב על חדילה מהחזקה.

בשאלה האם ייתכן מצב שבו על אף היעדרה של הודעה בכתב, לא יחויב מי שחדל מהחזקה בנכס ותשלום ארנונה, נחלקו הדעות בבית המשפט העליון בפרשת דור אנרגיה. השופט דנציגר סבור שבנסיבות מסוימות עלולים מחדלי בירור של העירייה או עצימת עיניים שלה משינויי נסיבות ביחס לנכס, לעלות כדי הפרה של חובת ההגינות של הרשות כלפי האזרח. בנסיבות כאלה, שהשופט דנציגר ניסה לתאר אותן על דרך של הכללה, עשוי הנישום להיפטר מחובת תשלומי הארנונה.

השופטת ארבל הציגה השקפה דומה להשקפת השופט דנציגר, לאמור שבנסיבות חריגות שבהן יש ידיעה בפועל מצד המחלקה הממונה על גביית הארנונה בדבר שינוי זהותו של המחזיק בנכס בפועל, החלטה להמשיך ולגבות ממנו תשלומי ארנונה עשויה להיות בלתי סבירה.

השופטת פרוקצ'יה הציגה עמדה חולקת. לדעתה, חובת ההודעה המוטלת על המחזיק היא חובה פוזיטיבית שאיננה מסויגת ואינה מושפעת ממהלכיה של הרשות. יישום עקרונות של הגינות ושל סבירות ביחס להתנהלות הרשות בזיקה להודעות חדילה מהחזקה, אינו נובע מהוראות הדין ועל כן השימוש בעקרונות אלה בסוגיה דנן הוא בעייתי ביותר.

גם לפי גישת הרוב, הנישום עשוי להיפטר מחובת תשלום הארנונה רק בנסיבות חריגות, שבהן הייתה לרשות ידיעה מעשית דיי ברורה על זהות המחזיק בפועל בנכס, או שהתנהלותה בהקשר לדברים חרגה באורח בולט מגדר הסביר.

בענייננו, אין לומר שלעירייה הייתה ידיעה ברורה על שינויי ההחזקה בנכס. בכל זאת, אני סבור שיש לגרוע מהיקף החבות של העותרת בשל שני מחדלים של העירייה. המחדל האחד הוא שהעירייה נמנעה במשך שנים ממימוש אפשרויות הגבייה. נראה לי לא הוגן שהנישום לבדו יישא בתוצאות של ריבית הפיגורים המצטברת. הרי ברור שבשנות ההשתהות של העירייה, העותרת לא החזיקה עוד בנכס ולא נהנתה משירותים עירוניים ביחס לנכס. נכון שבמשך השנים הללו "נהנתה" העותרת מכך שלא שילמה את חוב הארנונה ויכולה הייתה להשתמש שימוש חלופי בכספי הארנונה. בכל זאת, יש פערים לא מבוטלים של "עלות הכסף" מקום שמדובר בהצטברות של חוב כלפי הרשות.

המחדל השני, שהוא בעיניי עיקרי, נובע מכך שהעירייה אישרה לבעלים בדצמבר 2006 שעל הנכס לא רובץ חוב כלשהו לרשות העירונית ובכך אפשרה את העברת הנכס מן הבעלים לבעלים אחרים. האישור שניתן לא שיקף את המציאות. שהרי בדצמבר 2006 רבץ חוב ארנונה על הנכס (הוא החוב הנידון כאן). יתר על כן, אילו סירבה העירייה אז לתת אישור בידי הבעלים, לא הייתה ברירה בידיו והוא היה צריך לפרוע את חוב הארנונה כדי לאפשר את העברת הנכס. אילו חויב בכך, מן הסתם גם הייתה מתבררת בדרך זו או אחרת שאלת זיקתה של העותרת אל הנכס באותו זמן.

סיכומם של דברים הוא שמאחר שהעותרת לא שלחה במועד הודעה בכתב לעירייה על פינוי הנכס, מוצדקת הייתה העירייה לדרוש ממנה תשלומי ארנונה עד ליום שבו שונה הרישום של זהות המחזיק בנכס (15/12/06). עם זה, דומה לי שאילו נמנעה העירייה ממתן אישור של היעדר חוב בשלהי 2006, הייתה נמנעת הצטברות ריבית הפיגורים.

פסק הדין

אני מקבל את העתירה באורח חלקי במובן זה שטענת "אינני מחזיקה" של העותרת נדחית והיא מחויבת בפירעון חוב הארנונה עד 15/12/06. לעומת זה, נראה לי שאין מקום לחייב אותה בריבית פיגורים בהתאם לסמכות הנתונה למנהל הארנונה לפי החוק, אלא רק בריבית לפי חוק פסיקת ריבית, והוא עד ליום הגשת העתירה.

ניתן היום, ז' טבת תשע"ה, 29 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.