מבוא ותמצית טענות הצדדים

1. העותרת הינה חברה בע"מ, שהתאגדה כדין ועיסוקה הוא ייזום ובניה. במסגרת פעולתה העסקית, העותרת הינה הבעלים של יחידות המגורים המצויות ברחוב כנען א', מספר 1, בעיר צפת כדלקמן: גוש 13094 חלקה 14 בשטח של 18,002 מ"ר, גוש 13095 חלקה 1 בשטח של 3,635 מ"ר וגוש 13050 חלקה 81 בשטח של 5,145 מ"ר (להלן יכונו כולם יחד: "הנכס"). בתאריך 28.2.2002 נחתם בין העותרת לבין הסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן: "הסוכנות"), הסכם לפיו שכרה הסוכנות מן העותרת את הנכס כהגדרתו לעיל, במטרה לספק מגורים מטעם הסוכנות לעולים חדשים.
2. בעתירה מבקשת העותרת כי ייקבע כי איננה מחזיקה בנכס משנת 2002 ועל כן אין מקום לחייבה בתשלום דמי ארנונה, העומדים נכון למועד הגשת העתירה על סך של 2,996,265 ₪ (להלן: "מיסי העירייה"), ולחלופין להורות כי ככל שקיים חיוב ארנונה בגין הנכס, הרי שיש להעניק הנחה בשיעור של 90% מגובה התשלום לאור אכלוס הנכס ע"י עולים חדשים. עוד טוענת העותרת כי לחלופין יש לקבוע כי חל פטור מארנונה מכוח פקודת מסי העיריה ומסי הממשלה (פיטורין), 1938 (להלן: "פקודת מיסי העיריה ומיסי הממשלה") וזאת משום שהנכס משמש כ"אגודת צדקה".
3. העיריה, עיריית צפת (להלן: "העירייה"), הנה הרשות המוניציפאלית האמונה, בין היתר, על סיווג נכסים לצורך חיובם בארנונה ובגביית הארנונה בתחום שיפוטה, ובכלל זה, אחראית על סיווג וגביית הארנונה באשר לנכס שנזכר לעיל.
4. העירייה מבקשת לדחות את העתירה בטענה כי העותרת לא הראתה טעם כלשהו המצדיק את ביטול חיוביה, וזאת משהעותרת היא המחזיקה בנכס, ולחלופין כי העותרת נטלה על עצמה חובה חוזית לשלם את דמי הארנונה. זאת ועוד, טוענת העירייה כי העותרת, בהיותה חברה מסחרית הפועלת לשם השאת רווחים לבעלי מניותיה, אינה זכאית לפטור מכוח הוראת פקודת מיסי העיריה ומיסי הממשלה. עוד טוענת העירייה כי דין העתירה להיות מסולקת הסף שכן היא העותרת חסרת תום לב ונגועה בחוסר ניקיון כפיים בגין הסתרת עובדות, בשיהוי וכי מדובר בשומות ארנונה חלוטות.

לאחר קיום שני דיונים בעתירה, ביקשו הצדדים כי פסק הדין יינתן על בסיס סיכומים שיוגשו בכתב, לאחר הגשת סיכומי העותרת והעיריה, ויתרה העותרת על זכות התשובה.

דיון

שומות ארנונה חלוטות ושיהוי

1. העתירה מיום 5.8.2010, מתייחסת לחיובי ארנונה שתחילתם משנת 2002 או לכל המאוחר משנת 2004, עת פנתה לראשונה העותרת לעירייה והחלה לנהל מו"מ על חיוביה. חרף האמור בחרה העותרת להגיש את עתירתה (אשר הוגשה במקור כתביעה אזרחית) רק בשלהי שנת 2010, כשמונה שנים או למצער שש שנים לאחר שנודע לה על חיובה במיסי הארנונה.
2. זאת ועוד, העותרת בחרה שלא להגיש השגה כנגד החיובים שבמחלוקת ואף לא כנגד החלטת העירייה לראות בה מחזיקה בנכס. בדיון שהתקיים בפניי ביום 22.6.11, לא היתה לעותרת תשובה מספקות לשאלת השיהוי, ולא מצאתי לנכון לקבל את טענתה כי לא הגישה השגה על חיובה עקב הבטחה של העירייה שלא לגבות את החוב מהעותרת כי אינה מחזיקה לכאורה בנכס.

חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, מגדיר בסעיף 3 מהם הנושאים העיקרים לגביהם ניתן להגיש השגה וביניהם מחלוקת בנושא החזקה בנכס, ס' 3(א)(3).

כב' השופט אורי גורן, בספרו בתי משפט מינהליים מבהיר כי:

"העילות המופיעות בסעיף 3(א) לחוק הערר מתאפינות בכך שהן נוגעות לענינים עובדתיים וטכניים, המצריכים לעיתים את בדיקת המצב בפועל. אין מדובר בשאלות בעלות היבט משפטי מובהק, כגון הקריטריונים לקביעת הארנונה או סבירות שיעורה... הסמכות הכללית מאפשרת לבית המשפט לדון גם בענינים שבאו אליו למרות מסלול ההשגה הקבוע בחוק, אך סמכות זו תופעל במקרים חריגים בלבד", (עמ' 39-40).

והוא מוסיף "על עותר הטוען כי אינו חייב בתשלום מס, מאחר שלא היה מחזיק בנכסים בתקופות הרלוונטיות, לנקוט הליך שהוסדר לענין זה. יש להקפיד עימו על מיצוי זכויותיו לפני המוסד בעל הכלים המתאימים ביותר לבדוק את טענותיו ולעשות כן במגבלת הזמן הקבועה", (עמ' 40).

אפנה בענין זה לעע"ם 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל-אביב:

"בית משפט זה פסק כי יש לפרש בהרחבה את סמכותם של גופי הערר השונים בכלל, ושל מנהל הארנונה בפרט, וזאת מטעמים של נגישות האזרח לגופים אלה, מומחיות גופי הערר ומיצוי הליכים יעיל ומהיר (ע"א 10977/03 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' עיריית בני ברק (לא פורסם) [פורסם בנבו]). לדידי זהו גם צו השכל הישר...עם זאת, "נשמר גם כך פתח צר המאפשר לבית-המשפט הרגיל או לבג"ץ להיזקק להכרעה במחלוקת גם כאשר הנושא נתון להליך של השגה וערר, והוא כאשר מדובר בעניין בעל חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת".

1. העותרת לא הצביעה על נימוק המצדיק את אי מיצוי זכויותיה בדרך הקבועה או נימוק המצדיק את השיהוי.

העותרת לא הגישה השגות על חיוביה בראשיתה של כל שנת מס ולכן חיובים אלו הפכו לחלוטים ודי בכך כדי להביא לדחיית העתירה. לכך אוסיף כי העתירה הוגשה רק בחודש אוגוסט 2010, בשיהוי של למעלה משמונה שנים מאז נודע לעותרת לראשונה על החיובים, (לכל המאוחר בשנת 2004 פנתה העותרת לעיריה לשם ניהול מו"מ באשר לחיובים או לזהות המחזיקים לכאורה), גם מסיבה זו דין העתירה להידחות.

1. עוד יצויין כי העיריה העלתה נגד העותרת טענה של חוסר ניקיון כפיים שלא נסתרה. העותרת הציגה מסמך מיום 22.9.2004 (נספח 5 לעתירה) ולפיו לטענתה, העותרת אינה חייבת כספים לעיריה, העיריה טענה כי העותרת קיבלה את האישור כנגד מסירת המחאות מעותדות, שלא נפרעו מעולם, הייתכן כי מידע שכזה יוסתר ע"י מי שבא בשעריו של בית המשפט לענינים מינהלים?!.
2. התכתובת שניהלה העותרת עם העירייה אינה פוטרת אותה מחובתה להשיג על חיוביה בדרכים המקובלות, והטענה כי הובטח לה ביום 26.2.07, במסמך נושא כותרת "סיכום פגישה בנושא סביוני כנען – מרכז קליטה" (נספח מס' 7 לעתירה המתוקנת) כי החל מתאריך 1.7.04 העירייה תראה את העולים כמחזיקים בנכס, לא השתכללה לכדי "הבטחה שלטונית" וזאת, בין היתר, משלא התקיימו הוראות סעיף 203(א) לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "הפקודה") הקובעות כי הסכם מעין זה מחייב רק בחתימת ראש העירייה.

לעניין זה ראה דברי המשנה לנשיאה א' ריבלין, בעע"מ 5666/09:

"החברה טענה כאמור, כטענה חליפית לטענת קיומו של החוזה המחייב, כי נוצרה בענייננו הבטחה מנהלית שיש לקיים. דינה של טענה זו להידחות. אחד התנאים הנדרשים לקשירתה של הבטחה מנהלית הוא כי ההבטחה ניתנה על-ידי גורם המוסמך לכך (ראו: בג"צ 135/75 סאי-טקס קורפוריישן נ' שר המסחר והתעשייה, פ"ד ל(1) 673, 676 (1975); בג"צ 142/86 "דישון" כפר שיתופי להתיישבות חקלאית נ' שר החקלאות, פ"ד מ(4) 523, 529 (1986); לסקירה מקיפה אודות ההבטחה המנהלית, מרכיביה ואופן התפתחותה, ראו: פסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה בבג"צ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, פ"ד נח(1) 69, 707-706, וההפניות שם). בענייננו, תנאי זה לא מתקיים. ראש אגף השומה והארנונה בעירייה אינו מוסמך לחייב את העירייה בהתחייבות כספית להפחתת דמי הארנונה, אלא בצירוף חתימתם של ראש העירייה והגזבר, ובאישור המועצה והשרים. אלו לא ניתנו (ראו גם: עניין בית הרכב, פס' 98 לפסק דינה של השופטת מ' נאור)", עע"מ 5666/09 עיריית פתח  תקוה נ' ישיר איי.די.איי חברה לביטוח בע"מ.

זאת ועוד, עיון במסמך מראה כי לא מדובר בהסכם בין הצדדים, או בהבטחה שלטונית מחייבת, לכל היותר מדובר בסיכום פגישה שלא אושרר בהליכים פורמאליים, (לעניין זה ראו ע"א 9073/07 משרד הבינוי והשיכון ואח' נ' אפרופים). באף אחד מן המסמכים לא שיחררה העירייה את העותרת מחובתה לשלם את מיסי הארנונה. העיריה הסכימה לבחון את שאלת חיובם של דיירי המשנה בכפוף לכך שהעותרת תמציא לעיריה את הסכמי השכירות עם אותם דיירים, העותרת לא קיימה התחייבות זו.

לאור האמור לעיל הנני קובע כי שומת הארנונה הפכה לשומה סופית וחלוטה כטענת העירייה.

המחזיק בנכס/הודעה על שינוי מחזיק

העותרת טוענת בסיכומיה כי היא מחויבת בארנונה בגין נכס אשר לא החזיקה בפועל, כאשר העולים הם המתגוררים בנכס, עושים בו שימוש, ומחזיקים בו. עוד טוענת העותרת כי העירייה ידעה כי החזקה בנכס עברה לעולים וזאת משהעותרת הודיעה לה מפורשות על כך.

העיריה טוענת מנגד כי העותרת נטלה על עצמה חובה חוזית מפורשת לשלם את דמי הארנונה בעבור הנכס, וזאת על פי סעיף 6 להסכם שנכרת בינה לבין הסוכנות (ראה סעיף 6 לנספחים 2 ו-3 לעתירה המתוקנת (להלן: "ההסכמים")). זאת ועוד טוענת העירייה כי העולים החדשים אינם מחזיקים בנכס, אלא כדיירי משנה וזאת מהעולה מסעיף 269 לפקודה וכי העותרת לא מסרה הודעות על שינוי מחזיק בנכס עפ"י סעיפים 325 ו-326 לפקודה.

עיון בסעיף 6 להסכמים, מעלה כי העותרת התחייבה לסוכנות כדלקמן:

"למעט תשלומי הצריכה השוטפת של מים, חשמל... המשכיר (היינו העותרת – א.א) ישלם על חשבונו במועדם את כל המיסים, הארנונות, האגרות, ההיטלים תשלומי חובה ממשלתיים, עירוניים ואחרים מכל סוג או מין שהוא החלים על ובגין המושכר... לרבות תשלומים כנ"ל החלים על בעלים ו/או חוכר ו/או שוכר ו/או שוכר משנה ו/או משתמש ו/או מחזיק ו/או דייר...".

דהיינו העותרת לקחה על עצמה את תשלום הארנונה, וזאת ללא קשר לזהות המחזיק בנכס, אך חשוב מכך להדגיש כי דייר משנה, במידה וקיים כזה, אינו נחשב מחזיק כהגדרתו לפי סעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש], (ראו גם האמור בסעיף 327(א) לפקודה הנ"ל).

זאת ועוד, העירייה טוענת ובצדק כי לא התקיימו הוראות סעיפים 325 ו-326 לפקודה, וכי לא הודע לה כדין על שינוי, ככל שקיים שינוי כזה, באשר לזהות המחזיק בנכס. על מנת שמשכיר/מעביר לא יחוב בארנונה עליו למסור הודעה בכתב באשר להפסקת החזקתו, הודעה כזו לא נמסרה מעולם ע"י העותרת ולמעשה לא הודיעה העותרת עד למועד הגשת כתב העתירה המתוקנת מיהם המחזיקים/דיירי המשנה בחלקיו השונים של הנכס. עיון במסמכי גביית שכר הדירה מהעולים ע"י הסוכנות (נספחים 10 לנספחי העתירה) מראה כי הם מתייחסים לעולים השוהים בנכס בשנת 2011 ואף זאת בין חודשים ינואר לאפריל בלבד. בנספחים אלה אין כל אזכור לעולים ששהו בנכס בשנים מוקדמות יותר, שהן השנים הרלבנטיות לעתירה, ואף לא ברורה מהם מהי תקופת החזקה בנכס. אף עיון בכתבי ההתחייבות של העולים מול הסוכנות (נספחים 11א- 11ז לנספחי העתירה) מראה כי אין בהם כל פירוט לסכומים אותם מתחייבים העולים לשלם, לא מופיעה תקופת החזקה בנכס ומסמכים אלה אינם מתייחסים לכל הדירות בנכס. העיון במסמכים הנ"ל ממחיש את חשיבות ההודעה שצריכה להימסר לעיריה על שינוי המחזיק, בהעדר הודעה כזאת לעירייה אין יכולת לגבות את מיסיה מאותם מחזיקים לכאורה, חלקם כבר אינם מתגוררים בנכס ועל כן בדין פעלה העירייה עת שלחה את דרישות התשלום לעותרת.

מעיון במסמך מיום 22.9.2004 (נספח 5 לעתירה) עולה כי העיריה ביקשה כבר באותו מועד לקבל פרטים לגבי המחזיקים בנכס וסוכם בין הצדדים כי החיוב יהיה "לפי חוזים שיישלחו", העותרת לא העבירה חוזים אלו לעיריה ובכך נותרה העותרת כמחזיקה הידועה שעליה החבות בדמי הארנונה ומקובלת עליי עמדת העיריה כי היא לא היתה צריכה בנסיבות אלו לברר באופן אקטיבי, האם אמנם העותרת הפסיקה להחזיק בנכס או ביחידה מיחידותיו.

אפנה בענין זה לפסק דינו של המשנה לנשיא (בדימ') א' ריבלין מיום 21.8.2012:

"כפי שניתן לראות, סעיפים 326-325 שלעיל מטילים על בעל נכס או על מחזיק בנכס את האחריות לדווח לעירייה על כל שינוי שחל במצב הבעלות או ההחזקה של הנכס, לפי העניין, כתנאי ל"שחרור" מן החובה לשלם ארנונה (ראו: עע"ם 1244/07 עיריית ירושלים נ' שמי בר מקרקעין 1993 בע"מ, פס' 8 (לא פורסם, 5.7.2011) (להלן: עניין שמי בר)). לפי הוראות הסעיפים, חבות הארנונה של המחזיק או הבעלים המקורי מסתיימת – ובכך צודק לוי – "רק עם משלוח הודעה... לעירייה, ולא עם חדלות הבעלות או ההחזקה בפועל" (ע"א 739/89 מיכקשווילי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3) 796, 775 (1991))" ע"א 8417/09 וע"א 8189/09 עירית ירושלים נגד ששון לוי.

לעיריה לא היה מידע או אפשרות לברר האם פרטי המחזיק בפועל, שונים מפרטי העותרת, במיוחד לאור חלוקת הנכס ליחידות משנה רבות והשכרתן בשכירות משנה לתקופות קצרות ומשתנות. אך טבעי היה כי העותרת שהמידע באשר לעולים, דיירי המשנה, נמצא בשליטתה תמסור אותו לעיריה כפי שהבטיחה לעשות כבר בשנת 2004. משלא עשתה כן, יכולה היתה העיריה להניח כי העותרת דואגת להסדיר את חיוביה מול הסוכנות ודיירי המשנה, ללא עירובה של העיריה.

לאור קביעותיי הנ"ל, לא מצאתי לפטור את העותרת מתשלום דמי הארנונה, כמי שהיתה מחזיקה בנכס, לא הודיעה על שינוי ההחזקה ולא השיגה על גובה החוב.

האם זכאית העותרת לפטור מתשלום מיסים

טענתה החלופית של העותרת היא לפטור חלקי מארנונה בהתאם לתקנה 2(6) לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג- 1993 וזאת משדיירי הנכס הם עולים חדשים. עוד טוענת העותרת לחלופין כי קיים לנכס פטור חלקי מארנונה בהתאם להוראות סעיף 4 לפקודת מיסי העיריה ומיסי ממשלה וזאת משהנכס משמש כאגודת צדקה, ובמקרה שלפנינו כ"פונדק" ו/או כ"בית הכנסת אורחים".

העירייה טוענת כי היות והעותרת אינה "עולה חדש" היא אינה יכולה לבקש הנחה הניתנת לעולים חדשים, עוד טוענת העירייה כי טענתה של העותרת כי היא זכאית לפטור היות והנכס משמש "כפונדק" ו/או כ"בית הכנסת אורחים" נטענה בכלליות ללא שהעותרת מראה למה חלים עליה הוראות פקודת מיסי העיריה ומיסי ממשלה, זאת ועוד העירייה טוענת כי העותרת אינה "ארגון צדקה" ואינה מאכסנת את העולים בחינם ועל כן אף דין בקשתה זאת להידחות.

אני דוחה את טענותיה החלופיות של העותרת, העותרת אינה אגודת צדקה ולכן לא חל עליה הפטור לפי סעיף 4 לפקודת מיסי העיריה ומיסי ממשלה. על פי המסמכים שהוצגו לרבות הסכמי השכירות, העותרת היא חברה פרטית הפועלת למטרות רווח. סעיף 4(III)(ג) מתייחס ל"איכסון עולי רגל או מהגרים בחינם", העותרת לא טענה כי לא קיבלה תמורה כספית ויעידו על כך הסכמי השכירות. מיותר לציין כי העותרת אינה יכולה לבקש פטור בשמו של אחר שלמעשה אינו החייב, כגון לבקש פטור עבור הסוכנות היהודית שאינה המחזיקה בנכס ואינה צד להליך שבפניי.

העותרת חברה פרטית למטרות רווח, משכנת עולים בנכס תמורת תשלום, אינה פטורה מארנונה ועליה לשאת בתשלום המיסים, חיובים שהפכו כאמור לחלוטים.

סיכום

אין מקום לפטור את העותרת מתשלום מיסי העירייה

לאור כל האמור לעיל הנני דוחה את העתירה ומחייב את העותרת לשלם לעיריה שכר טרחת עו"ד בשיעור של 10,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום.

ניתן היום, כ"ד אלול תשע"ב, 11 ספטמבר 2012, בהעדר הצדדים.