בפני תביעה ותביעה שכנגד בטענות להפרת הסכם לרכישת דירה.

על פי הסכם מיום 25.1.10 רכשה התובעת מהנתבעים דירה בקומת הקרקע בבניין שנבנה ב- 1932. התובעת החלה לשפץ את הדירה ובמהלך השיפוץ התגלה שמצב תקרת הדירה קשה ומחייב השקעת כספים רבים בשיפוץ התקרה. לטענת התובעת, הליקויים במצב התקרה מהווים "פגם נסתר" שכן הוסתרו על ידי תקרה מונמכת והנתבעים לא גילו לה עליהם.

הנתבעים מצדם, בתביעה שכנגד, טוענים שדווקא התובעת פעלה ברשלנות כאשר במסגרת שיפוץ הדירה הסירה קיר בניגוד לחוות דעת המהנדס, ובכך סיכנה את יציבות הבניין כולו ולרבות 2 דירות נוספות של הנתבעים בבניין.

אלו עיקרי השאלות שבמחלוקת, כאשר כל צד מאשים את משנהו בהפרה יסודית של הסכם המכר ועותר לחיובו בפיצויים מוסכמים בצירוף פיצויים על נזקיו.

העובדות

1. התובעת (הנתבעת שכנגד) גב' ליאת אלקיים (להלן: "התובעת"), הינה בעלת הזכויות בדירה בקומת הקרקע בבניין ברח' רש"י 11 בתל אביב, תת חלקה 2 בחלקה 54 בגוש 7226 (להלן: "הדירה"). הדירה כוללת 3 חדרים ומצויה בבניין בן 5 קומות ובו בסך הכל 10 דירות (להלן: "הבניין").

הנתבעים (התובעים שכנגד) מר טוביה גרובר ומר יהודה גרובר (להלן: "הנתבעים"), הינם אחים. בעבר, היו הנתבעים בעלי הזכויות ב- 6 דירות בבניין, כולל הדירה עד למכירתה לתובעת, ובעת בירור תביעה זו נותרו הנתבעים בעלי הזכויות בדירה אחת בלבד בבניין.

1. הבניין נבנה לפני שנים רבות, בתחילת שנות ה- 30 של המאה ה- 20. תחילה כלל הבניין קומה אחת בלבד, בשנות ה- 70 נוספו לבניין 2 קומות, וב- 1999 נוספו לבניין 2 קומות נוספות. לאביהם המנוח של הנתבעים הייתה חברה אשר בבעלותה היו 6 דירות בבניין, הזכויות באותה חברה הועברו לנתבעים בירושה, החברה פורקה וכך הפכו הנתבעים לבעלי 6 דירות בבניין. עד לתחילת 2009 מכרו הנתבעים 3 מהדירות שהיו בבעלותם בבניין.
2. הנתבעים מעולם לא התגוררו בדירה וזו הושכרה על ידם לשוכרים שונים מעת לעת. כך גם הושכרה הדירה על ידי הנתבעים בשנים 2008 - 2009 לבני הזוג אסף לוי ודניאל חן. במהלך 2009 בקשו הנתבעים למכור את הדירה. בספטמבר 2009 פרסמו הנתבעים מודעה ובה הציעו את הדירה למכירה ובעקבות פרסום זה פנו לנתבעים מספר מתווכים, בהם גם המתווכת קרן סעדה (להלן: "המתווכת"). אותה עת חפשה אף התובעת דירה לרכישה וכך הופנתה התובעת לנתבעים על ידי המתווכת.
3. בתחילת אוקטובר 2009 התקיימה פגישה בדירה בה נכחו גם התובעת, הנתבעים, גב' אביבה בייגל (אמה של התובעת, להלן: "אביבה"), מר גד שניידר (בן זוגה של התובעת), והמתווכת. אותה עת לא התגורר איש בדירה כך שכל הנוכחים בפגישה סיירו בדירה. בתום הפגישה נמסרו מפתחות הדירה למתווכת וכך יכלה התובעת להוסיף ולבקר ולבחון את הדירה, ואף סיירה בדירה 3 פעמים נוספות לאחר מכן בלא הנתבעים, לרבות בלוויית הנדסאי מטעם התובעת, מר אייל גירש (להלן: "גירש").
4. בד בבד עם בחינת הדירה על ידי התובעת, החל בין הצדדים משא ומתן וביום 25.1.10 נחתם ביניהם הסכם מכר (להלן: "ההסכם"), לפיו מכרו הנתבעים את הדירה לתובעת תמורת סך של 2,460,000 ₪. התמורה שולמה לנתבעים בתשלום אחד בעת חתימת ההסכם והחזקה בדירה נמסרה לתובעת.
5. במהלך המשא ומתן לקראת חתימת ההסכם, ברור היה שאם תרכוש התובעת את הדירה הרי שיבוצע בדירה שיפוץ. ואכן, בסמוך לאחר קבלת החזקה בדירה, החלה התובעת בביצוע עבודות שיפוץ בדירה.

כאשר נמסרה החזקה בדירה לתובעת, הייתה בחלק מהחדרים בדירה "תקרה מונמכת" עשויה מחמר קל ואשר הסתירה את התקרה המקורית של הדירה. תוך כדי ביצוע עבודות השיפוץ בדירה, לאחר שהוסרה התקרה המונמכת, התברר לתובעת כי התקרה המקורית שנחשפה עשויה קורות פלדה שהחלידו, אלמנטים של בטון חשוף בין קורות הפלדה וכן גם צנרת ביוב חלודה. כאשר נחשף מצב התקרה בדירה, הודיעו אנשי המקצוע שעסקו בשיפוץ לתובעת כי יידרשו עבודות שיפוץ נרחבות גם בתקרת הדירה. נוכח זאת, זימנה התובעת לדירה מהנדס מטעמה, המהנדס נחום ליברמן (להלן: "המהנדס ליברמן"), ובעקבות סיור בדירה ביום 27.4.10, הודיע המהנדס ליברמן לתובעת כי "המצב הקיים מהווה סכנה גדולה ומידית לתקרה.... התקרה יכולה להתפרק באותם המקומות בכל רגע".

1. מיד עם קבלת הודעת המהנדס ליברמן, פנתה התובעת לנתבעים וביום 28.4.10 נערכה פגישה בין נציגי התובעת לבין הנתבע 1 ובעלת הדירה בקומה א' בבניין, בנוגע לממצאי חוות הדעת של המהנדס ליברמן. במהלך הפגישה, טענו נציגי התובעת שמצב תקרת הדירה יחייב השקעת כספים בתיקון וכי על הנתבעים להשתתף בעלויות אלו. כשבועיים לאחר מכן אף בקר בדירה מהנדס מטעם התובעת, המהנדס רונן שטרנברג (להלן: "המהנדס שטרנברג") ובחוות דעתו מיום 20.5.10 (להלן: "חווה"ד הראשונה של המהנדס שטרנברג") קבע לאחר בדיקת התקרה בדירה כי יש חשש ליציבות התקרה ויש לבצע עבודות שיקום ושיפוץ בתקרת הדירה. המהנדס שטרנברג העריך את עלות תיקון הפגמים בתקרת הדירה בסך של 211,030 ₪ בתוספת מע"מ.
2. ביום 31.5.10 נערכה פגישה נוספת בין הצדדים. התובעת מסרה לנתבע 1 את חווה"ד הראשונה של המהנדס שטרנברג, ודרשה מהנתבעים להשתתף בעלויות התיקון של הפגמים בתקרה. הנתבעים מצידם שכרו אף הם שירותי מהנדס, המהנדס יצחק ביק (להלן: "המהנדס ביק"), אשר בחוות דעת מיום 13.6.10 (להלן: "חווה"ד הראשונה של המהנדס ביק") קבע שאכן יש לבצע טיפול בפגמים שהתגלו בתקרת הדירה, ברם פגמים אלו אינם פוגעים ביציבות התקרה וביכולתה לקבל את העומסים המופעלים עליה. כך למעשה גם דחו הנתבעים את דרישת התובעת להשתתפות בעלויות שיפוץ התקרה בדירה.
3. ביום 4.7.10 נשלח מכתב מטעם עיריית תל אביב הממוען לבעלי הדירות בבניין, בהם התובעת והנתבעים, ובו הודעה בדבר מסוכנותו של הבניין בעקבות השיפוץ שנערך בדירה. בתגובה, העבירו הנתבעים לתובעת ביום 6.7.10 דרישה שתפסיק את עבודות השיפוץ והבנייה בדירה בטענה שאלו גרמו לנזקים לדירה בבניין שבבעלות הנתבעים. ביום 27.10.10 נתקבל אישור עיריית תל אביב לסגירת תיק מבנה מסוכן לכתובת הבניין והמבנה הוסר מרשימת המבנים המסוכנים לאחר שמהנדס מטעם העירייה ביקר במקום ומצא שהתובעת תיקנה את הליקויים המפורטים בפניית העירייה מיום 4.7.10.
4. דרישות התובעת להשתתפות הנתבעים בתשלום שיפוץ הדירה לא נענו, התובעת השלימה את שיפוץ הדירה והיא מתגוררת בדירה, וביום 5.8.10 הוגשה תביעה זו, ובעקבותיה גם תביעה שכנגד.

תמצית טענות הצדדים

1. לטענת התובעת, הפרו הנתבעים את ההסכם בהפרה יסודית והם חייבים לשלם לה את הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם וכן פיצויים על נזקיה.

לגרסת התובעת, הנתבעים ידעו היטב כי מצב התקרה בדירה רעוע ומסוכן, אך לא זו בלבד שלא גילו לה זאת במהלך המשא ומתן לקראת כריתת ההסכם, אלא שעוד הוסיפו והסתירו את מצבה האמיתי של תקרת הדירה באמצעות תקרה מונמכת. במסגרת ההסכם הצהירו הנתבעים כי לא ידוע להם על פגם או מום נסתר בדירה, והתברר שהייתה זו הצהרה כוזבת, שכן הנתבעים ידעו, או שחייבים היו לדעת, את מצבה האמיתי של התקרה בדירה. הצהרה כוזבת זו מהווה הפרה יסודית של ההסכם ומצדיקה את חיוב הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם בסך של 264,000 ₪.

עוד טוענת התובעת כי מלכתחילה תכננה לערוך בדירה שיפוץ קל בלבד, הכולל שינויי קירות פנימיים ותיקונים קוסמטיים. בפועל, נוכח גילוי מצבה האמיתי של התקרה בדירה, נאלצה התובעת לשאת בעלויות תיקון פגמים אלו, בסכום אשר אומד המומחה מטעמה בסך של 244,795 ₪. גם בסכום זה טוענת התובעת שיש לחייב את הנתבעים.

1. מנגד טוענים הנתבעים, כי מדובר בתביעה שהוגשה בחוסר תום לב, ובניסיון להוציא מהם כספים בלא כל הצדקה.

לגרסת הנתבעים, הדירה נבנתה לפני כ- 80 שנה ומצבה בעת כריתת ההסכם תאם את המצב שניתן לצפות שיהיה מצבה של דירה שנבנתה לפני שנים כה רבות. מצבה של הדירה ודאי שלא הגיע כדי חשש יציבות או סכנה. הנתבעים מכחישים את הטענה שהסתירו דבר מהתובעת בקשר עם מצב הדירה ומדגישים כיצד אפשרו לתובעת לבדוק את הדירה כאוות נפשה לפני חתימת ההסכם, כיצד בקרה התובעת בדירה מספר פעמים לפני כריתת ההסכם וכיצד אף נעזרה במומחים מטעמה.

באשר למצב התקרה, מציינים הנתבעים שבשניים משלושת חדרי הדירה הייתה תקרה מונמכת, כחצי מטר תחת התקרה המקורית, אשר כלל לא נועדה להסתיר פגמים אלא להוות כיסוי אסתטי בלבד של התקרה המקורית. ובכלל, טוענים הנתבעים, התובעת הצהירה בהסכם כי ראתה ובדקה את הדירה, לרבות מצבה הפיזי והמשפטי וכי הדירה נרכשת על ידה במצבה כמות שהוא, "as is", כך שהיא מנועה מלטעון כל טענה באשר למצב הדירה.

הן מאחר ולא הסתירו דבר מהתובעת והן נוכח הצהרתה כי בדקה את הדירה, טוענים הנתבעים שאין בסיס לטענה שהפרו את ההסכם או שיש להשית עליהם תשלום פיצויים לתובעת.

אשר לנזקים להם טוענת התובעת, טוענים הנתבעים שמלכתחילה אמרה להם התובעת כי בכוונתה לערוך בדירה שיפוץ בהשקעה של כ- 500,000 ₪ ועקב זאת אף הסכימו להפחית סך של כ- 290,000 ₪ מהמחיר שבקשו מראש עבור הדירה. ממילא איפוא שלטענת הנתבעים כלל לא נגרם לתובעת הנזק לו היא טוענת.

1. בד בבד עם כתב ההגנה הגישו הנתבעים תביעה שכנגד ובה הם עותרים לחיוב התובעת בתשלום סך של 1,000,000 ₪ בטענה שדווקא התובעת הפרה את התחייבויותיה בהסכם ובכך, בהיותם בעלי 2 דירות נוספות בבניין בעת כריתת ההסכם, גם גרמה להם לנזקים.

לגרסת הנתבעים, בהסכם התחייבה התובעת, בין היתר, לבצע את השיפוץ בדירה תוך הימנעות מפגיעה בדירות אחרות בבניין. בפועל, טוענים הנתבעים, בוצע השיפוץ בדירה ברשלנות, בהתעלמות מהוראות האוסרות הסרת קירות המשמשים חלק מחיזוק הבניין כולו, ובאופן שסיכן את הבניין וגרם לסדקים ופגיעות בדירות שכנות.

עקב הפרה זו של ההסכם, טוענים הנתבעים שנגרמו להם נזקים הכוללים אובדן מוחלט של שווי 2 הדירות בבניין בשווי של 2,155,000 ₪, שלכן על התובעת לפצותם על נזקים אלו ולשלם להם גם את הפיצוי המוסכם ופיצויים על עגמת נפש.

1. התובעת מכחישה את טענות הנתבעים בתביעה שכנגד וטוענת שלא נועדה אלא להוות "משקל שכנגד" על התביעה שהגישה היא.

לגרסת התובעת, כל עבודות השיפוץ שבוצעו מטעמה בדירה נעשו בפיקוח של קונסטרוקטור ובלא שנגרמה כל פגיעה ליציבות הבניין. ממילא שהנתבעת מכחישה את הטענה שהעבודות שבצעה היוו הפרה של ההסכם או שנגרמו לנתבעים נזקים כלשהם.

ההליך והראיות

1. התובעת תמכה גרסתה בתצהירה ובתצהיר אמה, אביבה.

בנוסף, תמכה התובעת את גרסתה בחוות הדעת הראשונה של המהנדס שטרנברג, ובחוות דעת נוספת של המהנדס שטרנברג מיום 8.11.10 המתייחסת לתביעה שכנגד (להלן: "חווה"ד השנייה של המהנדס שטרנברג")

1. הנתבעים תמכו גרסתם בתצהיריהם וכן בתצהירו של מר אסף לוי, מי ששכר את הדירה בטרם הוצאה למכירה.

אף הנתבעים תמכו את גרסתם בחוות דעת של מהנדס, המהנדס ביק. חוות הדעת הראשונה של המהנדס ביק מיום 13.6.10 התייחסה לטענות התובעת לפגמים בתקרת הדירה (להלן: "חווה"ד הראשונה של המהנדס ביק") וחוות הדעת השנייה של המהנדס ביק מיום 7.10.10 התייחסה לטענות נשוא התביעה שכנגד (להלן: "חווה"ד השנייה של המהנדס ביק"). עוד הוגשה מטעם הנתבעים בחוות דעת של השמאי אסף סיידוף.

1. נוכח חוות הדעת אשר הגישו הצדדים, מונה המהנדס יצחק למעי (להלן: "מומחה ביהמ"ש") כמומחה מטעם בית המשפט, וחוות דעתו הוגשה ביום 8.2.12.
2. החקירות הנגדיות התפרשו על פני שלושה ימי דיונים ובתום החקירות הנגדיות נתנה לצדדים ארכה להגשת סיכומים בכתב.

דיון

I. התביעה העיקרית

1. התביעה העיקרית אשר הגישה התובעת מתבססת על הטענה לקיומו של מום נסתר בדירה בעת שנכרת ההסכם, מום שהוא כה חמור כדי סיכון המתגוררים בדירה ובבניין.

טענה זו שנויה במחלוקת עובדתית. הנתבעים מסכימים עם הטענה שהתקרה המונמכת בחלק מהדירה הסתירה פגמים בתקרה. הנתבעים אף מסכימים שכחלק מעבודות שיפוץ הדירה היה צורך לטפל בתקרה, למשל בעצירת הליך הקורוזיה של קורות הפלדה (סעיף 9.3 בכתב ההגנה), אך כופרים בטענה שפגמים אלו בתקרת הדירה מבטאים "אי התאמה", מדגישים את ההסכמה החוזית למכירת הדירה במצבה כמות שהוא, וטוענים שכלל לא ידעו על קיום הפגמים שכן סברו שהתקרה המונמכת בדירה נועדה להסתרת פגמים אסתטיים ותו לא.

1. ראשית לכל ראוי להבהיר שאין למעשה מחלוקת בין הצדדים על עצם קיומם של פגמים בתקרת הדירה בעת שנמכרה לתובעת, פגמים אשר בהם חייבת הייתה התובעת לטפל מיידית.

התברר כי התקרה בדירה בנויה מקורות פלדה ('רלסים') וביניהן אלמנטים טרומיים מבטון מזוין. כל המומחים אשר בחנו את התקרה בדירה טרם שופצה, מצאו פגיעה באלמנטים הטרומיים מבטון וקורוזיה וחלודה בקורות הפלדה. כולם גם מסכימים שלא ניתן היה להותיר את מצבה של התקרה כמות שהיה בחתימת ההסכם והייתה חובה לטפל בפגמים אלו.

כך גם קובע המהנדס ביק (עמוד 4 בחוו"ד הראשונה של המהנדס ביק) מטעם הנתבעים. כך גם קבעו המהנדס ליברמן אשר ליווה את התובעת במהלך שיפוץ הדירה (במכתבו מיום 27.4.10), המהנדס שטרנברג (בחוו"ד הראשונה של המהנדס שטרנברג) והמהנדס מטעם עיריית תל-אביב. כך גם קבע המומחה מטעם ביה"מ, המהנדס למעי.

אין לפיכך מחלוקת על כך שהפגמים אשר נתגלו בתקרת הדירה לא היו "אסתטיים גרידא", כאלו שהתובעת יכולה הייתה לבחור להותיר ללא כל טיפול. אולי בבניית תקרה מונמכת חדשה שתסתיר אותם. למעשה, אפשרות זו אף נשללה מפורשות מהתובעת נוכח ההתראה שנמסרה לה על ידי עיריית תל אביב ביום 4.7.10, שלפיה הדירה הינה "מבנה מסוכן".

שנית, עוד בטרם בירור המחלוקות, ראוי להבהיר כי בכל הנוגע למחלוקות בדבר הפגמים בתקרת הדירה, כל המומחים מסכימים שאין עוד סכנה קיימת ליציבות הבניין וככל שהייתה כזו הרי שחלפה כשהושלם שיפוץ הדירה בידי התובעת. עובדה היא שעיריית תל אביב הודיעה על הסרת המבנה מרשימת המבנים המסוכנים, כאשר במהלך השיפוץ איש לא בקש לפנות את דיירי הבניין וממילא שלא נעשה פינוי שכזה.

המחלוקת ביחס לתביעת התובעת היא אם בנסיבות שהתבררו הפרו הנתבעים את ההסכם וחייבים בפיצוי התובעת עקב זאת.

1. בהתאם להוראות חוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר") לא קיים מוכר את התחייבויותיו, בין היתר, אם מסר לקונה נכס שאין בו את התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או שאינו מתאים למה שהוסכם בין הצדדים (סעיף 11 בחוק המכר). טענת התובעת למעשה מתבססת על הוראה זו בחוק המכר. לפי טענת התובעת, הפגמים שהתגלו בתקרת הדירה הם כאלו המבססים טענת "אי התאמה". טענה זו מציבה בפני התובעת קושי כפול: הן בזכות הצדדים להתנות על הוראות חוק המכר; והן בשאלה אם הפגם לו היא טוענת אכן מגיע כדי "אי התאמה".
2. בשונה ממצב בו חלות הוראותיו של חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מצב בו חלות הוראות חוק המכר רשאים צדדים לחוזה להתנות על הוראות חוק המכר. וזה בדיוק אשר עשו הצדדים בהסכם דנא.

התובעת, הקונה, הצהירה בסעיף 4 (א) בהסכם כך:

"הקונה מצהיר שבדק את הדירה בעיני קונה סביר וביצע את כל הבדיקות הנדרשות מקונה סביר לרבות בדיקות פיסיות ובדיקות משפטיות של הזכויות בדירה ומצבה המשפט והתכנוני בכל הרשויות הרלוונטיות והוא מצא את הדירה מתאימה לצרכיו ואין לו ולא תהיינה לו כל טענות ו/או תביעות בגין מצבה הפיסי והמשפטי של הדירה, והוא קונה הדירה והשטח הצמוד לדירה במצבה הנוכחי ובמיקומה הנוכחי וכפי שהיא (as is)..."

חדשות לבקרים מחליט צד לחוזה להתקשר בחוזה למרות שנותרה אי וודאות מסוימת בקשר עם העסקה נשוא ההסכם. כך למשל, יכול אדם לעמוד על רכישת חברה רק לאחר הליך מפורט של "גילוי נאות" ויכול אחר להסכים לרכוש חברה כשהוא מוותר על הליכי הגילוי. כך גם ברכישת נכס. יכול אדם להחליט לרכוש נכס רק בכפוף לבדיקה או הצהרות על טיב הנכס, ויכול אדם להסכים לרכוש את הנכס במצבו שכמות שהוא, כשהוא נוטל על עצמו את הסיכונים הכרוכים בכך. וכך נקבע:

"פרידמן וכהן מציינים, כי "מקום שצד ער לכך שאין לו ידיעה לגבי נתון מסוים בעל חשיבות או שידיעתו היא בלתי מושלמת, והוא מחליט בכל זאת לכרות את החוזה, אין הוא זכאי להעלות טענת טעות בקשר לנתון זה, שכן הוא נטל על עצמו את הסיכון לגביו" (שם, בעמ' 741). השימוש בסעיף שעניינו רכישת ממכר "כפי שהוא", מקובל במיוחד בעסקאות בהן אין לצד המוכר יתרון מובהק על הצד הרוכש. הרעיון בבסיס השימוש בסעיף הוא, כי חרף אי הוודאות המודעת של הקונה, הרי שהוא מקבל על עצמו את קניית הממכר במצבו כפי שהוא – על כל מעלותיו ומגרעותיו הנסתרות." (ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד יעקב אמסטר, [פורסם בנבו] 7.3.13, פסקה 21 בפסק הדין).

כך בדיוק גם במקרה דנא כאשר הצהרת והתחייבות התובעת בהסכם ברורה וחד משמעית. התובעת מצהירה כי היא קונה את הדירה במצבה כמות שהוא, "as is", ומשמע שהתובעת נוטלת על עצמה במפורש כל סיכון באשר לפגמים בדירה. אין בהצהרת התובעת כל סייג המוציא מתכולת התחייבותה "מום נסתר" או פגמים כלשהם בדירה.

למעשה, אומד דעת הצדדים כפי שהוא משתקף מלשון סעיף 4 (א) בהסכם מתיישב עם התנהגותם במהלך המשא ומתן לקראת חתימת ההסכם. הוא משתקף עם מודעות התובעת לכך שהיא עומדת לרכוש דירה בבניין שנבנה לפני כ- 80 שנה. היא מתיישבת עם עדות התובעת על כוונתה לבצע שיפוצים נרחבים בדירה. היא מתיישבת עם התמשכות המשא ומתן על פני 4 חדשים בהם בקרה התובעת בדירה מספר פעמים גם בלא נוכחות הנתבעים או מי מטעמם כך שתוכל לבדוק את הדירה כאוות נפשה. היא מתיישבת אף עם העובדה שלנתבעים לא היה כל "יתרון מובהק" על התובעת בכל הנוגע למצב הדירה. אמנם, הנתבעים היו בעלי הדירה ודירות נוספות בבניין שנים רבות, אך הנתבעים לא התגוררו בדירה ולא נטען כלל שערכו בדיקות עם מומחים בדירה.

אם כך, אומד דעת הצדדים בכריתת ההסכם היה כזה שמעביר לתובעת לבדה כל סיכון בקשר עם מצב הדירה, בין אם הסיכון נובע מפגם גלוי ובין אם מפגם נסתר, בין אם מפגם שניתן לגלותו בנקל, ובין אם מפגם שלשם גילויו יש צורך במומחה. ומשכך, אפילו מצאתי שהפגמים בתקרת הדירה הגיעו כדי "אי התאמה", לא היה בכך לבד כדי לסייע לתובעת שכן מלכתחילה, בהסכם, היא ויתרה על כל טענה שכזו.

1. את טענתה לקיומה של "אי התאמה" והפרת התחייבויות הנתבעים בהסכם עקב זאת, מבססת התובעת על הטענה כי הפגמים שהתגלו לה בתקרה הינם למעשה "פגם נסתר" אשר הנתבעים ידעו על קיומו והסתירו זאת ממנה. התובעת מפנה בטענה זו להוראה בסעיף 3(א)(4) בהסכם בו הצהירו הנתבעים כך:

"לא ידוע לו על מום או פגם נסתר בדירה והינו מתחייב להשאירה במצבה הנוכחי עד למסירת החזקה בה לידי הקונה בכפוף לבלאי סביר הנובע משמוש רגיל וסביר".

טענה זו מעוררת שתי שאלות: ראשית, יש לבדוק אם הפגמים בתקרה הגיעו כדי "פגם נסתר"; ושנית, יש לבדוק אם ידעו הנתבעים על קיומו של הפגם בעת כריתת ההסכם. לפי לשון סעיף 3(א)(4) בהסכם, מדובר בשני תנאים מצטברים אשר על התובעת להוכיח שהתקיימו.

1. השאלה מתי ייחשב פגם כלשהו בממכר בכלל, ובדירה בפרט, כדי "פגם נסתר" איננה ניתנת למענה יחיד המקיף את כל המקרים האפשריים. ככלל, ניתן לומר כי פגם אשר קונה סביר יכול לגלות ללא מאמץ מיוחד, לא ייחשב כפגם נסתר. ועם זאת, ברור שיש להתאים את אותו "מאמץ מיוחד" שלא ניתן לבקש מקונה לנסיבות הספציפיות. כך, למשל, מידת הבדיקה הנדרשת תשתנה כאשר רוכשים דירה חדשה לעומת דירה ישנה; מידת הבדיקה הנדרשת תשתנה כאשר הדירה הנרכשת תפוסה לעומת דירה פנויה וריקה; מידת הבדיקה הנדרשת עשויה להשתנות אף נוכח זהות הצדדים ולמשל כאשר הקונה מוגבל באמצעיו. ואלו רק דוגמאות.

לצורך הקביעה אם הפגם בתקרת הדירה מגיע כדי "פגם נסתר" בנסיבות העניין, הנה העובדות אשר התבררו ביחס לגילוי הפגמים בתקרה:

1. הדירה מצויה בבניין אשר נבנה ב- 1932, לפני למעלה מ- 80 שנה. התובעת אף אישרה כי הייתה מודעת לכך בעת כריתת ההסכם (עמ' 40; ש' 2 בפרוט').
2. בטרם נכרת ההסכם בקרה התובעת בדירה מספר פעמים. הסיור הראשון בדירה נערך בתחילת חדש אוקטובר 2009, בנוכחות התובעת והנתבע 2. לאחר הסיור הראשון מסרו הנתבעים את מפתחות הדירה למתווכת והתובעת בקרה בדירה מספר פעמים נוספות (כשלש פעמים – עדות אביבה בעמ' 28; ש' 29 בפרוט') בלא נוכחות הנתבעים. בביקורים אלו הייתה הדירה ריקה מכל דייר ובמהלכם אף נבדקה הדירה על ידי הנדסאי בשם אייל גירש (עדות התובעת בעמ' 35; ש' 26 בפרוט').
3. הדירה כוללת 3 חדרים ובשניים מהם (החדר המרכזי והחדר הדרומי בדירה) הייתה תקרה מונמכת, דהיינו תקרה מחומר קל (קלקר) המסתירה את התקרה המקורית של הדירה. כך תיאר את תקרת הדירה המהנדס שטרנברג (סעיף 1 בחוו"ד שטרנברג הראשונה, נספח ג' לתצהיר התובעת):

1.1.1. תקרת החלל (רצפת קומה שנייה) עשויה קורות פלדה וביניהם אלמנטים מבטון מזוין.

1.1.2. על פי הסימנים על הקירות והממצאים בשטח – מתחת לתקרה הייתה "הנמכה" עשויה מקלקר ומצופה ב"רביץ" (טיח על גבי רשת מתכת).

התקרה בדירה, ככל הנראה כפי שהיה מקובל בעת שנבנה הבניין, הייתה גבוהה מהמקובל כיום, כ- 3.5 מ'. גובה התקרה אולי הקשה על זיהוי אותה הנמכה, ברם התובעת עצמה הייתה מודעת לקיומה של ההנמכה וכך העידה (עמ' 1 בפרוט'):

"ספציפית המצב של התקרה – אני שאלתי למה יש הנמכה של התקרה וענו לי שמי שהיה שם זה מתקן גיטרות ושזו תקרה אקוסטית"

עדות התובעת ניתנה ביום 9.2.11, בסמוך לאירועים נשוא התביעה. במהלך עדותה ביום 12.2.13 כבר לא הייתה התובעת משוכנעת בכך וניתן להניח שהדבר נובע מחלוף הזמן ותו לא (עמ' 39; ש' 16 בפרוט'). מעדות התובעת מיום 9.2.11 נראה שהתובעת עצמה אכן הבחינה בקיומה של התקרה המונמכת כאשר בקרה בדירה לפני כריתת ההסכם.

1. במהלך המשא ומתן לקראת חתימת ההסכם הביעה התובעת את כוונתה לערוך שיפוץ בדירה. לפי טענת הנתבעים, טענה התובעת בפניהם במהלך המשא ומתן (באמצעות היועצים שליוו אותה) שבכוונתה לבצע "שיפוץ יסודי" בדירה ואף נתלתה בטענה זו כשבקשה להפחית מהמחיר שבקשו הנתבעים (סעיף 16 בתצהיר הנתבע 2). התובעת טענה בעדותה שבסך הכל בקשה לבצע בדירה "שיפוץ קל" (סעיף 6 בתצהיר התובעת) אולם מהפירוט בעדותה ברור כי במסגרת אותו שיפוץ מתוכנן התעתדה התובעת להחליף את השירותים בדירה, את חדר האמבטיה ואף לכסות את הריצוף הקיים (עדות התובעת בעמ' 37 – 38 בפרוט'). לא ברור כיצד מתארת התובעת את השיפוץ המתוכנן כך כ"שיפוץ קל" אך ברור גם ברור מצב הדירה בעת המשא ומתן, כפי שהעידה אביבה (עמ' 30 בפרוט'):

"...היה ברור להם שהיה צריך לעשות שיפוץ. הדירה הייתה ישנה ודי מוזנחת. לא למגורים"

לתובעת ברור היה כי היא עומדת לרכוש דירה ישנה ומוזנחת.

1. התובעת לא הביאה לעדות את זה שגילה את הפגמים בתקרת הדירה ודיווח לה עליהם. התובעת גם לא פירטה בתצהירה כיצד בדיוק התגלו הליקויים אך כך התייחסה התובעת בעדותה לאופן בו התגלו לה הפגמים (עמ' 40 בפרוט'):

ש. נכון שכשהתחילו עבודות השיפוץ הורידו את התקרה המונמכת?

ת. אני לא יודעת מה זה להוריד את הטיח של התקרה. אני לא מבינה את המשמעות של זה.

ש. למה היה צריך להגיע לקורות הפלדה של התקרה?

ת. אני אומרת עוד פעם, אין לי מושג. אני יודעת שגילו שיש תקרה מונמכת ושהורידו אותה. אני לא איש מקצוע. לא יודעת לומר למה עשו את זה.

מעדות התובעת, מסתבר שתוך כדי עבודות השיפוץ שנעשו בדירה וכחלק מאותן עבודות, הסיר אותו אדם שבצע את השיפוץ את התקרה המונמכת וכך התגלתה התקרה במערומיה, על פגמיה. כך גם מסתבר שגם לפי שיטת התובעת הסרת התקרה המונמכת הייתה מהלך שגרתי של אותו שיפוץ בדירה ועוד מתברר שלא נדרש כל מאמץ מיוחד, יוצא דופן, לגילוי הפגם שהסתירה התקרה המונמכת.

1. מטעם הנתבעים העיד מר אסף לוי, הדייר אשר שכר את הדירה מהנתבעים והתגורר בה עד ספטמבר 2009. מר לוי העיד כי ידע על קיומה של התקרה המונמכת בדירה ואף עשה בה שימוש לשם העברת כבלים בין חדרי הדירה (עמ' 65; ש' 30 בפרוט'). מר לוי העיד כי כאשר הרים את לוחות התקרה המונמכת הבחין בתקרה הקבועה שמעליה שאינה צבועה. כך גם התייחס מר לוי לאמצעים בהם נעזר כדי להרים את לוחות התקרה המונמכת (עמ' 66; ש' 21 בפרוט'):

ש. באיזה כלים השתמשת כדי להרים את התקרה ולהשחיל את הכבל?

ת. השתמשתי באצבע. אולי גם ביד.

זה כל שנדרש כדי להתבונן בתקרת הדירה המקורית, מעבר לתקרה המונמכת – אצבע, ואולי גם יד.

1. המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס למעי, סייר בדירה לאחר שכבר שופצה התקרה אולם גם בעת שסייר בדירה נותר חלק מהתקרה במצבה המקורי של "בטון יצוק על לוחות" (עמ' 11; ש' 6 בפרוט'). המהנדס למעי נשאל כיצד הבחין בבטון זה וכך השיב (עמ' 13; ש' 6 בפרוט'):

ש. קודם אמרת שאתה עלית וראית את החלק היצוק שאתה קודם אמרת, איפוא אתה עלית?

ת. איפוא שהשירותים, יש שם בוידעם.

ש. המאמץ שנעשה על ידך זה לעלות על סולם ולהציץ מהבוידעם למעלה?

ת. כן.

כל שנדרש איפוא מהמהנדס למעי כדי לבחון את התקרה המקורית של הדירה הוא סולם באמצעותו "הציץ" בתקרה החשופה מעל "הבוידעם".

1. כאשר מסכמים את העובדות באשר למצב הדירה עובר לכריתת ההסכם, מסתבר כי כולם ידעו שהדירה נבנתה לפני כ- 80 שנה, כולם ידע כי הדירה מוזנחת ובמצב שמחייב שיפוץ יסודי וכולם ידעו שבין היתר יש בדירה תקרה מונמכת אשר מסתירה את התקרה המקורית. בנוסף, מסתבר כי לשם בחינת התקרה המקורית שמעל התקרה המונמכת כל שנדרש הוא סולם ותו לא. סולם שמאפשר הרמת לוחות התקרה המונמכת או "הצצה" לתקרה באזור שלא הייתה תקרה מונמכת, אזור ה"בוידעם" למשל.

כאמור, יש הבדל גדול בין מידת הזהירות לה ניתן לצפות מאדם הרוכש דירה חדשה לבין מידת הזהירות הנדרשת מאדם הרוכש דירה כה ישנה, כה מוזנחת, וכזו שמחייבת שיפוץ יסודי. יש גם הבדל גדול בין פגם אשר לצורך גילויו כל שנדרש הוא סולם, לבין פגם אשר גילויו מחייב היעזרות במכשירים או ביצוע קידוחים או הרמת רצפות למשל.

הפגם בתקרה בדירה דנא ובנסיבות דנא, הינו פגם שניתן היה לגלות בנקל על ידי התבוננות בתקרה וניתן גם ניתן היה שכך ייעשה על ידי התובעת. הפגם שהתגלה בתקרת הדירה איפוא, איננו פגם נסתר.

התובעת טוענת שלא ידעה כלל על הפגמים בתקרה ולא הבחינה בכך עד שהוסבה לכך תשומת ליבה. אני סבור שהתובעת מעידה את האמת לאמיתה ושאכן באמת לא הבחינה בפגמים בתקרה ולא העלתה בדעתה שתיאלץ להשקיע כספים בשיקום התקרה בדירה. ועם זאת, לא מודעות התובעת היא הקובעת בטענה זו אלא מה שיכולה הייתה התובעת לדעת בבדיקה סבירה. ובבדיקה סבירה נוכח הנסיבות כאמור, אין ספק שהתובעת הייתה יכולה לגלות בנקל את הפגמים בתקרה ומשכך – אין אלו בגדר "פגם נסתר".

1. מאחר והפגם בתקרת הדירה איננו "פגם נסתר" הרי די בכך כדי להביא לדחיית טענות התובעת. במצב זה גם אין טעם לבחון את מודעות הנתבעים לפגם בתקרת הדירה. אם אין מדובר ב"פגם נסתר" הרי שלא הייתה על הנתבעים כל חובה להתייחס במפורש לפגם בתקרה, בדיוק כשם שלא התייחסו במפורש לליקויים אחרים שהיו בדירה, חדר האמבטיה, הרצפה או חדרי השירותים. ועם זאת, מאחר והטענה שמטיחה התובעת בנתבעים חמורה, אתייחס גם לטענתה בדבר הסתרה מכוונת של הפגמים בתקרת הדירה.
2. בהקשר זה, לפי טענת הנתבעים, לא הייתה עליהם כל חובה לגלות דבר לתובעת כאשר הנתבעים מפנים להצהרת התובעת על הבדיקות שעשתה והסכמתה לרכוש את הדירה במצבה כמות שהוא. טענה זו לא ניתן לקבל. מובן כי הסכמת הצדדים כאמור בכל הנוגע למצב הדירה איננו מקנה לנתבעים את הרשות להטעות את התובעת במעשה או במחדל. כך נקבע במפורש בסעיף 3 (א) בהסכם וכך ממילא שחייב מוכר לנהוג מכוח חובת תום הלב.

"חובת תום הלב כוללת חובה לגלות לצד השני לפני כריתת החוזה עובדות חשובות ואפילו עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו, כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה" (ג' שלו "כריתת חוזה: חוק החוזים וחלק כללי", עמ' 49)

וכך באשר להיקף חובת הגילוי:

"חובת הגילוי משתרעת רק על פרטים (מידע, מסמכים) מהותיים, החיוניים להחלטת המתקשר השני האם להיכנס לחוזה ובאלו תנאים, ורק על פרטים כאלה שהמתקשר השני לא יכול היה להשיגם בעצמו... דרישת גילוי מוגזם, ולו גם באיצטלה של תום לב עלולה לחתור תחת אושיות הכלכלה החפשית ולסכל יוזמה פרטית" (ג' שלו, "סעיף 12 לחוק החוזים: תום לב במשא ומתן", משפטים ז, 118, עמ' 138)

כך גם קובעות הוראות סעיף 16 בחוק המכר, הוראות שעליהן לא ניתן להתנות. פגמים בדירה אשר יחייבו את התובעת, הרוכשת, להשקיע סכומים בהיקף של מאות אלפי שקלים בשיקום ושיפוץ אלו וודאי פרטים מהותיים אשר עשויים היו להשפיע על החלטת התובעת לרכוש את הדירה בתנאים שנקבעו בהסכם. לפיכך, אם היה נמצא שהפגמים בתקרה הם בגדר "פגם נסתר" אותו התובעת לא יכולה הייתה לגלות בעצמה, ואם גם נמצא שהנתבעים עצמם ידעו על הפגמים בתקרת הדירה ולא גילו זאת לתובעת - הרי שהנתבעים היו מפרים את הצהרתם שלפיה לא ידעו על פגמים נסתרים בדירה, ואת חובתם לנהוג בתום לב.

הנה אשר התברר ביחס למודעות הנתבעים לפגמים בתקרת הדירה:

1. התברר כי התקרה המונמכת בדירה נבנתה לפני שנים רבות. איש מהמומחים לא ידע להצביע על המועד המדויק ואפילו המקורב בו נבנתה התקרה המונמכת, אך המהנדס למעי העריך שנבנתה "לפני שנים רבות" (עמ' 14; ש' 6 בפרוט'), והמהנדס שטרנברג העריך שנבנתה "לפני 20 – 30 שנה" (עמ' 55; ש' 15 בפרוט'). הערכת המומחים מתיישבת עם עדות הנתבעים שלפיה נבנתה התקרה המונמכת "לפני כ- 27 שנים" (סעיף 42 בתצהיר הנתבע 2).
2. מר אסף לוי, שוכר הדירה עד ספטמבר 2009, הצהיר כי התגורר בדירה כשנה ובמהלך מגוריו בדירה לא נתקל כלל בבעיות הקשורות לתקרת הדירה, כגון נפילות טיח (סעיף 7 בתצהיר אסף לוי). לא מצאתי כל סיבה שלא לקבל את עדותו ולא הובאה כל ראיה מצד התובעת שלפיה היה מקום לפקפק בטענה זו.
3. התובעת העידה שלא הבחינה כלל בסימני נזילות מהתקרה או בכל ליקוי מהותי אחר שמקורו בתקרת הדירה (עמ' 40 בפרוט').

לפי טענת הנתבעים, בניית התקרה המונמכת בדירה לפני כשלושה עשורים לא נועדה אלא לשמש כגימור. תוספת שתכליתה אסתטית ותו לא. ודאי שלא הסתרת פגמים בתקרת הדירה. העובדות שהתבררו תומכות בטענה זו. כך מתברר כי הנתבעים לא ייחסו כל חשיבות מיוחד לתקרה המונמכת, לא ידעו כלל על פגמים מהותיים אשר התקרה המונמכת מסתירה, וממילא שלא בקשו להסתיר דבר מהתובעת. הנתבעים, בדיוק כמו התובעת, ידעו כי מדובר בדירה בבניין ישן המחייבת שיפוץ. הנתבעים כלל לא התעניינו בהיקף השיפוץ המתוכנן, הניחו לתובעת לבדוק את הדירה כאוות נפשה במשך כ- 4 חודשים, ולא הסתירו מהתובעת דבר.

1. כך ניתן לסכם ולקבוע כי הטענות עליהן התבססו טענות התובעת הופרכו. אכן, התגלה פגם בתקרת הדירה; אכן, התובעת לא הייתה מודעת לקיומו של פגם זה; ואכן, ככל הנראה הפגם שהתגלה חייב השקעת כספים לשיקום התקרה בדירה.

ועם זאת, התובעת הייתה מודעת היטב לכך שהיא עומדת לרכוש דירה בבניין ישן, הייתה מודעת היטב לכך שהדירה מוזנחת, הייתה מודעת היטב לכך שתידרש להשקיע כספים בשיפוץ הדירה, והסכימה מראש לקנות את הדירה "כמות שהיא", בלא להטיל על הנתבעים כל אחריות לפגמים בדירה, בין גלויים ובין נסתרים.

ואפילו לולא הסכמה חוזית זו, הסתבר כי הפגם בתקרת הדירה איננו בגדר "פגם נסתר" בנסיבות העניין אלא פגם שיכולה הייתה התובעת לגלות בנקל לו בדקה את הדירה כמצופה ממי שרוכש דירה כה ישנה. ועוד התברר כי הנתבעים עצמם כלל לא ידעו על הפגמים בתקרת הדירה ולא ידעו כי התקרה המונמכת הינה יותר מכיסוי אסתטי.

1. נוכח המסקנה כאמור, דינה של תביעת התובעת להידחות ואין לה זכות לפיצויים כלשהם.

רק להשלמת התמונה יצוין כי באשר לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו לתובעת, שהינם פיצויים "רגילים", הרי מלבד חוות הדעת הראשונה שהוגשה על ידי המהנדס שטרנברג ובה אומדן עלות התיקונים, לא הוצגו על ידי התובעת ראיות או הוכחות נוספות להוכחת טענותיה בגין הנזק הנטען. לא הוצגו קבלות מאת בעלי מקצוע על שיפוץ תקרת הדירה וגם המהנדס שטרנברג בעדותו הצהיר כי התובעת לא הציגה בפניו ראיות כאלו (עמ' 57; ש' 25 - 26 לפרוט'). כאשר התבקש המומחה מטעם ביה"מ, המהנדס למעי, להתייחס בעדותו להוצאות התובעת בגין הליקויים הנטענים אישר שקיים פער גדול בין הסך הנתבע לבין הערכתו של המומחה לביצוע העבודות על פי תכניות האדריכל מטעם התובעת (עמ' 12 – 13 בבפרוט'). על כל פנים, נוכח מסקנתי אינני מוצא להעמיק בבחינת תחשיבי התובעת.

II. התביעה שכנגד

1. הנתבעים מצידם, הגישו תביעה שכנגד ובה הם עותרים לחיוב התובעת בתשלום פיצויים בסך של 1,000,000 ש"ח.

הנתבעים מבססים את התביעה שכנגד על התחייבות התובעת בסיפא של סעיף 4 (א) בהסכם שזו לשונו:

"...יודגש כי כל השינויים והשיפוצים למיניהם הן בפנים הדירה והן מחוץ לדירה שיבוצעו ע"י הקונה הינם על אחריותו הבלעדית של הקונה והקונה יבצע השיפוצים תוך הימנעות מפגיעה בדירות שכנות."

לטענת הנתבעים, התובעת קבלה הוראות מהמהנדס ליברמן באשר לאופן בו יבוצע השיפוץ בדירה, ואלו כללו הוראות האוסרות הסרת קירות חיצוניים של הדירה, שכן קירות אלו משתתפים בקבלת העומסים של הבניין כולו. התובעת הפרה הוראה זו של המהנדס ליברמן, הרסה תוך כדי שיפוץ הדירה את הקיר החיצוני באגף הצפוני של הדירה ובכך גרמה בפועל לסיכון היציבות של הבניין ונזקים לדירות בבניין, בהן גם 2 דירות שנותרו בבעלות הנתבעים לאחר כריתת ההסכם.

1. טענת הנתבעים למעשה נשענת על שני נדבכים. ראשית, טוענים הנתבעים כי עבודות השיפוץ שבצעה התובעת נעשו בניגוד להוראות המהנדסים ובאופן אשר סיכן את יציבות הבניין; ושנית, טוענים הנתבעים כי בכך נגרמה פגיעה לדירות בבניין ומכאן גם, לשיטתם, הפרת ההסכם וזכותם לפיצויים.
2. הטענה שלפיה עבודות שיפוץ הדירה נעשו בסיכון יציבות הבניין נבדקה על ידי המהנדס למעי, המומחה מטעם בית המשפט. וכך מוצא המהנדס למעי (סעיף 11 בחוות הדעת):

"פריצת הפתח החזית הצפונית לא גרמה להחלשה של חוזק המבנה לעמידה ברעידות אדמה...... לא ניתן לקבוע בוודאות מוחלטת כי הסדקים אשר נראו בחדר המדרגות, בקירות המטבח וחדר האמבטיה הינם פועל יוצא מהשיפוץ שערכה התובעת... לא התגלו סימנים של שקיעה בולטת וסדקים בתקרות אשר יכולים להצביע על חשש של אובדן יציבות או התמוטטות התקרות."

המהנדס למעי אף הסביר במהלך עדותו כי הקיר הצפוני של הדירה כלל איננו מיועד להשתתף בנשיאת העומסים של הבניין "מכיוון שקיר הציפוי מלכתחילה לא נועד לעומסים" ושאף הוא, כמהנדס, היה מסכים להורדת הקיר (עמ' 20 בפרוט'). האמור בחוות הדעת של המהנדס למעי מתיישב עם ממצאיו של המהנדס שטרנברג, אשר מצא כי למעשה הקיר הצפוני של הדירה כלל לא נבנה מבטון מזוין (ובכך תיקן המהנדס שטרנברג את שכתב בחוות דעתו הראשונה) אלא מטיח ורשת בלבד שלא יכולים כלל ליטול חלק בנשיאת עומסים כלשהם (עמ' 49 – 50 בפרוט').

סטייה של בית המשפט ממסקנות המומחה אותו מינה היא בגדר חריג (ראו לדוגמא ע"א 9598/05 ממן נ' המגן, [פורסם בנבו] מיום 28.3.07, בפסקה 7 לפסק-הדין; רע"א 7301/12 בן סימון נ' כלל, [פורסם בנבו] מיום 9.4.13, בפסקה 6 להחלטה) ולא מצאתי סיבה שלא לקבל את מסקנתו של המהנדס למעי במקרה זה.

1. את הטענה שלפיה עבודות השיפוץ שבצעה התובעת, ובפרט אלו שכללו הריסת הקיר החיצוני הצפוני של הדירה, ערערו את יציבות הבניין, מבססים הנתבעים על חווה"ד השנייה של המהנדס ביק, לפיה הקיר החיצוני הצפוני של הדירה נבנה בשנת 2000, או בסמוך לכך, כחלק מבניית 2 קומות נוספות בבניין. הקיר נבנה מבטון מזוין בעובי 5 ס"מ ובמטרה לחזק את הבניין בפני העומסים הנוספים שנבנו. ומשכך, קובע המהנדס ביק (סעיף 4.2 בחווה"ד השנייה של המהנדס ביק):

"אסור היה, ללא בדיקה וללא אנליזה של חישובים סטטיים, להרוס את הקירות האלה בקומת הקרקע."

אין מחלוקת על כך שהתובעת, כחלק מהשיפוץ שבצעה בדירה, הרסה את הקיר הצפוני שלה. במכתבו של המהנדס ליברמן מיום 27.4.10 (נספח ב' לתצהיר התובעת) נקבע, בין היתר, שאסור להרוס את קירות הבניין כך שהריסתם נוגדת הוראות אלו. דא עקא, שהפרת הוראות המהנדס ליברמן איננה מספיקה כדי להשית חבות כלשהי על התובעת. כדי להשית עליה חבות כטענת הנתבעים, שומה היה עליהם להראות שהריסה זו גרמה בפועל לפגיעה וסיכון ביציבות הבניין. ומשכך, אם טוען המהנדס ביק כי כך אכן קרה, ניתן היה לצפות שהוא עצמו יערוך ויציג את אותה "אנליזה של חישובים סטטיים" שלשיטתו הוא חיונית כדי להגיע למסקנה שהוא מציג. חישובים כאלו לא עושה המהנדס ביק. המהנדס ביק מציג סכנה להיווצרות שקיעות אך בעדותו השיב כי העלה טענה עקרונית בלבד והוא עצמו כלל לא בצע מדידות (עמ' 77; ש' 10 – 12 בפרוט').

ומאידך, מסתבר שבחווה"ד הראשונה של המהנדס ביק, זו מיום 13.6.10 העוסקת ביציבות התקרה בדירה, ידע גם ידע המהנדס ביק לכלול פרק נרחב שכותרתו "חישוב תסבולת אלמנטי הקונסטרוקציה" ובו חישובים הבוחנים את העומסים השונים. נראה שלא בכדי אין חישובים דומים בחווה"ד השנייה של המהנדס ביק.

1. זאת ועוד, חשש לסיכון ביציבותו של בניין מונח בראש ובראשונה לפתחה של עיריית תל אביב, זו שכאמור לעיל התריעה מיידית על הסכנה עקב חשיפת הפגמים בתקרה. אלא שעיריית תל אביב הודיעה במכתבה מיום 27.10.10 (נספח 34 לתצהיר הנתבע 2) כי מהנדס מטעמה ביקר בבניין והבניין הוסר מרשימת המבנים המסוכנים.

בנסיבות אלו, הופרכה טענת הנתבעים לפיה עבודות השיפוץ שבצעה התובעת גרמה לפגיעה כלשהי ביציבות הבניין וממילא שהופרכה הטענה שבכך הפרה התובעת התחייבות כלשהי בהסכם.

1. לטענת הנתבעים, עקב חששות ליציבות הבניין הם נאלצו להסכים למכירת דירה נוספת שהייתה בבעלותם בבניין תמורת סך של 1,300,000 ₪ בלבד, לאחר שהקונה הפחיתה 100,000 מהסכום שנאותה לשלם קודם לכן ושאף הוא היווה הפחתה של 300,000 ₪ מהמחיר שדרשו הנתבעים בגין הדירה. כל ההפחתות הללו, טוענים הנתבעים, נבעו מהחשש ליציבות הבניין על בסיס חווה"ד השנייה של המהנדס ביק. לא ניתן לדעת מה היו השיקולים האמתיים של רוכשת הדירה הנוספת של הנתבעים, שכן איש מטעמה לא העיד ועדות הנתבעים על שיקוליה איננה יותר מעדות מפי השמועה. ועל כל פנים, כאשר מסתבר שאותו חשש שהיה לנתבעים ליציבות הבניין לא היה מבוסס והתבדה, לא ניתן לבוא בטרוניה על כך לתובעת.
2. לטענת הנתבעים, בנוסף לפגיעה ביציבות הבניין גרמה התובעת בביצוע עבודות השיפוץ גם לנזקים נוספים, כגון סדקים, שקיעות וחורים בקירות. גם טענה זו נבדקה על ידי המהנדס למעי, ונמצא שלא ניתן למצוא קשר בין הליקויים עליהם הלינו הנתבעים לעבודות שבצעה התובעת (סעיף 11.3 בחוות דעת המהנדס למעי). לא מצאתי סיבה שלא לקבל מסקנה זו.
3. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

III. סיכום

1. ביחס לתביעה העיקרית, התברר כי מלכתחילה ויתרה התובעת על כל טענה באשר למצב הדירה וכך גם הסכימה לרכוש אותה במצבה כמות שהיא, כולל אם יש בה "פגם נסתר". עוד התברר כי בנסיבות העניין, דירה כה ישנה, כה מוזנחת, שמחייבת השקעה בשיפוץ, פנויה מדייר בעת המו"מ, כאשר ניתן בנקל לבחון את התקרה המקורית בביקורים הרבים שעשתה התובעת טרם כריתת ההסכם – הפגם בתקרה איננו "פגם נסתר" כלל. ועוד מתברר שממילא לא ידעו הנתבעים על הפגמים בתקרת הדירה ולא הסתירו דבר מהתובעת. נוכח כל זאת, לא הפרו הנתבעים את ההסכם ודינה של התביעה להידחות.
2. ביחס לתביעה שכנגד, התברר כי הקיר הצפוני של הדירה אותו הרסה התובעת במהלך השיפוץ כלל לא סיכן את יציבות הבניין. עוד התברר כי הטענות לפיהן עבודות השיפוץ שבצעה התובעת בדירה הסבו נזק לנתבעים לא הוכחו כלל. משכך, אף התובעת לא הפרה את ההסכם ואף דינה של התביעה שכנגד להידחות.
3. אומנם, ספק בעיני אם הייתה מתבררת התביעה שכנגד לולא עמדה התובעת על בירור התביעה העיקרית, אך משעמדו הנתבעים על בירור התביעה שכנגד, נוכח ההשקעה הכוללת בבירור הטענות, נוכח דחיית שתי התביעות מן הראוי שיישא כל צד בהוצאותיו.

ולסיכום – התביעה והתביעה שכנגד נדחות, בלא צו להוצאות.

ניתן היום, כ"ז חשון תשע"ד, 31 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים.