פתח דבר:

1. עניינה של תובענה זו בקביעת סכום הפיצויים לו זכאים המבקשים בגין הפקעתם של מקרקעין שירשו מאביהם המנוח נאיף אבו אל הג'א ז"ל - (להלן: "המנוח"),.

2. טענתם העיקרית של המבקשים היא, כי יש לערוך את שומת הפיצויים על פי הערכת השמאי מטעמם, סאלח אבו ריא וזאת לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות ובהתאם לדמי חכירה משתנים מידי שנה בשנה בתור קרקע חקלאית.

3. לעומת זאת ביקשה המשיבה לפסוק את הפיצויים בהתאם לחוות דעת המומחה מטעמה מר סימון דאו.

רקע עובדתי:

4. המנוח אביהם השל המבקשים, היה רשום כבעלים של 2/8 חלקים בחלקות 1,5 בגוש 17691 מאדמות כפר כוכאב אבו אלהיג'א - (להלן: "החלקות"), וששטחם הכולל הוא 25,361 מ"ר (25 דונם ו – 361 מ"ר).

5. החלקות רשומים בפנקס המקרקעין ע"ש המנוח שהותיר צוואה מאושרת, לפיה כל אחד מהמבקשים קיבל 1/6 חלקים בכל אחת משתי החלקות.

6. ביום 22/2/1979 (להלן: "המועד הקובע") התפרסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה) בדבר הפקעת החלקות.

7. ביום 5/3/1992 פורסמה הודעה על פי סעיף 19 לפקודה שלפיה נרשמו החלקות על שם רשות הפיתוח.

8. ביום 21.11.79 ובסמוך למועד ההפקעה, נערכה שומה על ידי שמאי מטעם המשיבה שהמעריכה את שווי הדונם בחלקה מס' 1 בסך של 9000 לירות ושווי הדונם בחלקה 5 ב- 10,000 לירות.

טענות הצדדים:

9. המבקשים, יורשיו של המנוח, טוענים כי בעבר התנהל מו"מ ארוך בנושא הפיצויים. המשיבה הציעה במכתבה מיום 12/11/07 לשלם פיצויים עבור שתי החלקות, בגין הפקעת 1/4 חלקים משתי החלקות, באופן הבא: סך של 80,262 ₪ עבור חלקה 1 על בסיס 9000 ₪ לדונם, ועבור חלקה 5 הוצע סך של 88,752 ₪ על בסיס 10,000 ₪ לדונם ובסה"כ הציעה המשיבה את הסך של 169,014 ₪ כפיצויי הפקעה. אך המבקשים, סירבו לקבל את ההצעה.

10. כאמור, טענתם המרכזית של המבקשים היא, כי יש לשום את פיצויי ההפקעה על פי הערכת השמאי סאלח אבו ריא, לפי חלופה 2 שבסעיף 13 לפקודה, פיצויי פירות בתור קרקע חקלאית, דהיינו, תשלום דמי חכירה שנתיים של 6% מידי שנה בשנה בתור קרקע חקלאית.

11. לדעת המבקשים יש לקבל את הערכת השמאי אבו ריא במלואה, הערכה שמבוססת על העסקאות שהציג ולקבוע כי שווי הדונם נכון לתאריך הקובע, הוא 40,000 ל"י.

12. לטענת המבקשים, שווי הקרקע לפי 40,000 לירות לדונם הינו 1,014,560 לירות (40,000 לירות * 25.364 דונם) המהווים 101.456 ₪ (1,014,560 לירות*1/10000).

13. לשיטת המבקשים יש לפסוק פיצויים כדלקמן:

חישוב לפי סעיף 12(ב) לפקודה, חלופה א', פיצוי קרן המגיע לפי חוות דעת השמאי לסך של 101,456 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום 22/2/1979. לטענתם, הבסיס לחישוב זה, הוא קביעת שווי דונם בסך של 40,000 ל"י, כך שהפיצוי מגיע ל- 2,472,304 לשקל.

לחילופין, יש לחשב את הפיצויים לפי חלופה ב' שבסעיף 13 לפקודה, קרי, עפ"י דמי חכירה משתנים מדי שנה בשנה כקרקע חקלאית. לטענתם, חישוב הפיצויים עפ"י חלופה זו מגיע לסך כולל של 2,374,063 שקל. (החישוב משנת 1992 עד 2010, על בסיס 40,000 ל"י שווי לדונם).

14. המשיבה ציינה כי על אף שהודעת ההפקעה פורסמה כדין, הרי המבקשים לא פינו את החלקות ובשל כך לא התאפשר למשיבה להקנות חזקה במקרקעין המופקעים.

עוד ציינה המשיבה כי רק לאחר נקיטה בהליך משפטי, אפשרו המבקשים בשנת 1991 הקניית חזקה בחלקות. לטענת המשיבה, המועד הקובע לחישוב הפיצויים הוא: שנת 1991, קרי ממועד קבלת החזקה בחלקות על ידי המדינה ולא עם פרסום הודעת ההפקעה.

15. לעמדת המשיבה, יש לחשב את הפיצויים בגין דמי חכירה אבודים בהתאם לדמי החכירה שהיו מתקבלים מהשכרת מקרקעין הדומים למקרקעין המופקעים מבחינת ייעודם ומאפייניהם, כפי שהיו במועד הקובע.

לחילופין, ביקשה המשיבה כי ככל שימצא בימ"ש להעדיף את דרך חישוב דמי החכירה האבודים כנגזר מערך החלקות, מדי שנה, יש להעדיף את חישובו החליפי של השמאי סימון דאו, אשר גזר את דמי החכירה מערך חלקות בעלות מאפיינים דומים (קרקע חקלאית) לחלקות המופקעות במועד הקובע.

16. לטענת המשיבה, שומתו של השמאי דאו המבוססת על עסקאות להשוואה הדומות בזמן, מיקום ומאפיינים פיזיים ותכנוניים הינה עדיפה על שומת אבו ריא שאינה מתבססת על עסקאות להשוואה, אלא על פי חישוב תיאורתי.

17. המשיבה ביקשה מבימ"ש לקבוע כי שווי הזכויות של המבקשים בשתי החלקות מסתכם בסך 126,823 ל"י נכון למועד ההפקעה (בהתאם לחוות דעתו של דאו).

לסכום דנא מתווספת ריבית מיום התפיסה בשנת 1992 לפי החלופות המנויות בסעיף 85 לפקודה – 6% או לפי ריבית בחוק המתקן- או לפי סעיף 13 לפקודה – סך של 13,864 ₪ .

דיון והכרעה:

18. נסקור תחילה את הוראות החוק הרלוונטיות:

סעיף 12 לפקודה שדן בעקרונות לעניין הערכת הפיצויים, קובע כדלקמן:

" בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות:-

(א)  אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;

(ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב:

בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או שנבנו או שתעשינה או שתבנינה על אותה קרקע.

[...]

(ה). בבוא בית המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על ששה למאה מאותו שווי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר;

19. סעיף 13 לפקודה שדן בפיצויים על אבדן דמי חכירה קובע כי:

"(1) מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר;

בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לאיזה תובע כל סכום כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה.

(2) במקרה סכסוך בדבר סכום הפיצויים שעל שר האוצר לשלמם לפי סעיף קטן (1), רשאים היועץ המשפטי לממשלה או האדם התובע אותם פיצויים לפנות לבית המשפט בבקשה לקבוע אותו סכום".

20. וכעת נפנה לפסיקת בית המשפט העליון בסוגיה דנן:

בע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ, פ"ד נא(5) 23 (1997) (להלן: "עניין הורוביץ") עמד בית המשפט העליון בהרחבה על הוראות סעיפים 12 ו- 13 לפקודה,  שם נקבע כי:

"אלה הם אפוא עיקרי העקרונות לתשלום פיצויים: ראשית לכול, הערכת שווייה של קרקע תיעשה על-פי התמורה המשתלמת עבור קרקע הנמכרת בידי מוכר מרצון לקונה מרצון. שנית, הערכת שווייה של הקרקע תיעשה כשווייה ביום פרסום ההודעה ברשומות על כוונת שר האוצר לרוכשה" (שם פיסקה 12, עמ' 33).

ראו גם אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין, כרך שני (מהדורה שביעית, בעריכת עו"ד משה י' קמר, 2008), בעמ' 493-492).

כאשר שנים קודם לכן, בע"א 226/62 בנינסון נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד טז 2355, 2358 (1962), הסביר בית המשפט מדוע נקבע מועד זה ולא אחר:

"... מכיוון שעם היות כוונה זו ידועה בקהל המעוניינים, יוצאת הקרקע מן השוק ושוב אינה עוברת לסוחר. מן הרגע הזה דין הוא שיתגבש שוויה ולא תהיה עוד כפופה לתנודות ההיצע והביקוש הקיימות לגבי מקרקעין אחרים. לא עליית המחירים ולא ירידתם אין להם השפעה על קרקע העומדת להפקעה, ואילו ירידת ערך הכסף שבין אותו תאריך ובין תשלום הפיצוי אינה מן השיקולים שחוק זה מביא בחשבון, ואף אנו אין אנו רשאים להתחשב בה" (ראו גם ע"א 5964/03 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עירית פתח תקווה, פ"ד ס(4) 437, 519 (2006)).

21. בהמשך נקבע בעניין הורוביץ כי:

"החוק המתקן כמו מעמיד צומת, ומן הצומת מתפצלות דרכים חלופיות: דרך החוק המתקן ודרכים אחרות. בעלים שמקרקעיו הופקעו ובחר בדרך החוק המתקן - כך מורנו סעיף 13 לחוק המתקן – לא יוכל לחזור על עקביו וללכת בדרך אחרת אף-היא" (שם בעמ' 44).

יודגש כי סעיף 12 לפקודה קובע כי פיצויי ההפקעה משקפים רק את ה"שווי ההוני" של הנכס ואינם כוללים התייחסות לתשואה שהנכס היה עשוי לתת במרוצת הזמן.

אחת הדרכים להתמודד עם הנזק שנגרם כתוצאה מהפסד הפירות, נקבעה בסעיף 13 לפקודה, סעיף אשר לימים בוטל בתיקון (מס' 3) תש"ע - 2010. סעיף זה העניק פיצויים על "אובדן דמי חכירה" בגין התקופה שבין תפיסת הקרקע לבין תשלום הפיצויים. לפי שיטה זו זכאי הנפקע לפיצויים על ההפסד שנגרם לו מאובדן הפירות שהמקרקעין היו מניבים בתקופה זו.

עם ביטול סעיף 13 לפקודה, נותר הפיצויי בעבור דחיית תשלום הפיצויים באחת משתי הדרכים הבאות:

קבלת פיצוי קרן המשוערכת לפי החוק לתיקון דיני הרכישה, תשמ"ד – 1964 (להלן: "חוק הרכישה") או קבלת פיצויי קרן המשוערכים לפי 6% לשנה מיום תפיסת החזקה על ידי הרשות ועד ליום מתן הפיצויים – ראו חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3) התש"ע – 2010 וכן ראו נמדר, כרך א בעמ' 400.

22. סעיף 8 לחוק הרכישה שדן בהצמדת פיצויים קובע:

(א) נרכשו זכויות במקרקעין מכוח חוק רכישה פלוני, ישולמו לבעל הזכויות פיצויים בסכום שווי הזכויות כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4% לשנה עד יום ט' בניסן תשנ"ג (31 במרס 1993), על שווי הזכויות בלבד, בתוספת ריבית צמודה בשיעור של 1.5% לשנה מיום י' בניסן תשנ"ג (1 באפריל 1993 עד ערב תחילתו של חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010 (להלן – תיקון מס' 3), ובתוספת ריבית צמודה בשיעור שנקבע, לעניין ההגדרה "הפרשי הצמדה וריבית", לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, מיום תחילתו של תיקון מס' 3 ואילך, לפי זה:

(1) הריבית תחושב ממועד הרכישה עד יום התשלום בפועל או הפקדת הסכום לזכות בעל הזכויות לפי האמור בסעיף קטן (ב);

(2) ההצמדה תחושב על פי עליית מדד המחירים לצרכן כפי שפורסם לאחרונה לפני תשלום הפיצויים או הפקדתם לעומת המדד שפורסם לחודש שבו חל מועד הרכישה.

[...]"

חוק הרכישה יצר מסלול שלישי על פיו ניתנים לנפקע ריבית בשיעור מסוים והפרשי הצמדה, כאשר הליכה במסלול זה, שוללת את הפנייה למסלולי פיצוי אחרים.

23. בדברי ההסבר להצעת החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור)(מס' 3), התשס"ו – 2006, צוין כי ביטול סע' 13 לפקודה במסגרת תיקון 3 נעשה בעקבות פסיקת בימה"ש העליון בעניין הורוביץ שבו נקבע כי מי שזכאי לפיצוי לפי סע' 13 לפקודת הקרקעות אינו זכאי במקביל לקבלת הפרשי הצמדה וריבית על פיצויי ההפקעה לפי סעיף 8 לחוק הרכישה (ראו עמ' 417 להצעת החוק). בנוסף צוין בדברי ההסבר כי אין עוד מקום להעניק לנפקע מסלול חלופי של מתן דמי שימוש לפי סעי' 13 מאחר וסעיף 8 מעניק לנפקע הפרשי הצמדה וריבית עד מועד התשלום בפועל.

בפרשת הורוביץ, צוין כי הן מסלול דמי החכירה והן מסלול הריבית, נועדו לשקף את "שווים של המקרקעין במנהרת הזמן" (עמ' 35 לפסק דין הורוביץ).

בעקבות הביקורת על סעיף 8 לחוק המתקן שאינו מבטיח הצמדה ריאלית של סכום הפיצוי, תוקן הסעיף בתיקון מס' 3 משנת 2010, ולפיצויי ההפקעה התווספו הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית.

24. כפי שעולה מדברי ההסבר לחוק, התיקון נועד להבטיח פיצוי נאות וריאלי לבעל מקרקעין, מחד גיסא ומאידך גיסא, לתמרץ את הרשות המפקיעה שלא להשתהות יתר על המידה בתשלום שווי המקרקעין - (ראו הצעת החוק בעמ' 425). לאור תיקון זה, בוטל סעיף 13 לפקודה, מן הטעם שנוכח הענקת הפרשי הצמדה וריבית עד מועד התשלום בפועל לנפקע, אין כבר מקום להעניק מסלול חלופי של מתן דמי שימוש (דברי ההסבר, בעמ' 417).

החקיקה והפסיקה קבעו שתי דרכים חלופיות לתיקונו של העוול הנגרם מפסיקת פיצויי קרן, בגין שוויה ההוני של הזכות במקרקעין גופה, כשהם מחושבים בערך נומינלי למועד פרסום ההודעה בדבר ההפקעה. בעניין הורוביץ עמד השופט חשין על היחס בין הוראות הפקודה לחוק הרכישה וחוק פסיקת ריבית, התשכ"א-1961 (להלן: "חוק פסיקת ריבית"). כך שבעקבות החוק המתקן, עומדת לבעל המקרקעין שהופקעו אפשרות בחירה בין שלושה מסלולים חלופיים:

המסלול הראשון, פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות נומינאליים בדמות "דמי חכירה אבודים" לפי סעיף 13(1) לפקודה שישולמו ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום פיצויי הקרן.

המסלול השני – שנקבע בהלכה, פיצויי קרן נומינאליים בצירוף פיצויי פירות בדמות ריבית בשיעור של 6% לשנה מפיצויי הקרן.

המסלול השלישי, פיצויי קרן בצירוף הצמדה וריבית לפי החוק המתקן (שיעורי ההצמדה והריבית נמוכים מאלו שבחוק פסיקת ריבית).

25. לאחרונה, דן ביהמ"ש העליון בשאלה האם הפיצוי בגין "אבדן דמי חכירה" לאורך השנים עד למועד תשלום הפיצויים על  ידי הרשות המפקיעה, יחושב כנגזרת משווי המקרקעין משנה לשנה, או על פי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור המקרקעין מדי שנה בשנה ואביא להלן את הדברים בשם אומרם:

"תכלית פיצויי ההפקעה היא להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה, כך שיתאפשר לו לרכוש נכס חלופי בכספי הפיצויים (קמר כרך ב עמ' 480-479 והאסמכתאות שם). כל עוד לא שולם הפיצוי לבעל המקרקעין נשללת ממנו האפשרות לרכוש קרקע חלופית או להקטין את נזקו (ראו עניין חביב אללה פסקה 15). באספקלריה זו, הפיצוי לפי סעיף 13 צריך לשקף את האפשרות שאם הפיצוי בגין ההפקעה – פיצוי המשקף את שווי הנכס ביום ההפקעה ממוכר מרצון לקונה מרצון לרצון (כך במקור) וכולל את הפוטנציאל הבלתי ממומש של הנכס  – היה משולם לבעל הקרקע לאלתר, הוא היה רוכש נכס חלופי בשווי דומה לנכס הנפקע ומפיק דמי שכירות שברגיל היו שווי ערך לתשואה באחוז מסוים מהנכס החלופי הנרכש.

במילים אחרות, מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו, מה שמתיישב עם "הדרך הקניינית" המבטאת המשך רעיוני של הקשר בין בעל הקרקע לבין הפירות המופקים ממנה (עניין חביב אללה, בפסקה 16). מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחלופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה. בכך יש גם כדי להסביר את השוני בין סעיף 12(ה) לפקודה שעניינו הפקעה לתקופה, שאז הקרקע חוזרת לבעליה בתום התקופה, ולכן הפיצוי נעשה על פי "ההפסד הממשי" שנגרם לנפקע, לבין הפיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה, שהקרקע אינה חוזרת לבעליה ולכן הפיצוי נגזר משווי הקרקע".  (ראו ע"א 3079/08 מדינת ישראל נגד הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (ניתן ביום 4.7.12), ( להלן – " פרשת הייטנר").

26. לסיכום קבע בימ"ש העליון כי:

"לשון סעיף 13 לעומת סעיף 12(ה) לפקודה; הפסיקה לפיה דמי החכירה האבודים נגזרים משווי הקרקע משנה לשנה; הרציונל לפיו דמי החכירה האבודים הם תחליף לריבית יציר הפסיקה ומשקפים פיצוי פירותי-כספי; תכלית החוק להעמיד את הנפקע במצב בו פיצויי ההפקעה היו משולמים לו לאלתר והיה רוכש נכס חלופי; הקושי הפרקטי בהערכת דמי שכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון לאורך השנים - כל אלה תומכים בשיטתו של המשיב לפיה דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13 לפקודה נגזרים כאחוז מסוים משווי הקרקע משנה לשנה עד למועד תשלום הפיצויים".

27. וכעת מן הכלל אל הפרט - הערכת שווי המקרקעין במועד הקובע:

ענייננו בהערכת שוויין של חלקות 1 ו- 5 בגוש 17691 מאדמות כפר כאוכב אבו אלהג'א.

השמאי אבו ריא, בחוות דעת שערך מטעם המבקשים, העריך את שווי הדונם במקרקעין נכוון ליום 2.2.1979 בסכום של 40,000 לירות. בהערכתו הביא השמאי אבו ריא בחשבון את הנתונים הבאים: מיקום המקרקעין, שווי שוק של הקרקע, המצב התכנוני התקף וכו'.

השמאי אבו ריא התייחס לשלוש חלופות כדלקמן:

א. חלופה (1) – פיצויי קרן:

השמאי חישב את הפיצויים לפי סעיף 12(ב) לפקודה, בתוספת הצמדה וריבית לפי סעיף 8 לחוק הרכישה. השמאי ציין כי שווי המקרקעין למועד הקובע ממוכר מרצון לקונה מרצון נליום 22.2.1979 הנו 40,000 ל"י לדונם, כאשר שטח החלקות המופקעות שבבעלות המנוח הינו 25 דונם ו - . 362 מ"ר.

לפי חלופה זו קבע השמאי כי שווי המקרקעין ערב ההפקעה הינו 1,014,560 לירות המהווים 101.456 ₪ (לפי 40,000 לירות לדונם).

בסיכומיו ציין ב"כ המבקשים כי סכום זה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, בהתאם לסעיף 8 לחוק הרכישה, מגיע לסך כולל של 2,472,364 ₪.

ב. חלופה (2) – פיצוי פירות, לפי סעיפים 12(ה) ו- 13(1) לפקודה כקרקע חקלאית:

חישוב דמי חכירה אבודים לפי 6% מהשווי המשתנה כקרקע חקלאית.

השמאי אבו ריא התבסס בחישובו על הלכת הורוביץ והגיע לסך של 2,596,550 ₪ (סה"כ פיצוי פירות בתוספת קרן).

ג. חלופה (3) - פיצוי פירות, לפי סעיפים 12(ה),ו- 13(1) לפקודה, לפי שווי הקרקע המשתנה לפי היעוד התקף המשתנה:

חישוב דמי חכירה אבודים לפי 6% מהשווי המשתנה לפי היעוד התקף והגיע לסכום של כ- 10,000,000 ₪.

28. השמאי סימון דאו, שמאי המקרקעין המחוזי באגף שומת מקרקעין לשכת חיפה והצפון, ערך חוות דעת מטעם המשיבה, לפיה שווי הקרקע ערב ההפקעה בחלקה 1 הינו בסך 63,558 ל"י ( לפי 5000 לירות לדונם) ושווי הקרקע בחלקה 5 הינו 63,265 ל"י.

השמאי דאו ציין כי בהתאם לעסקאות שנעשו באותה עת נעו ערכי הקרקע החקלאית באזור בין 3,000 ל"י לדונם לבין 6,400 ל"י לדונם וכי על פי עסקאות ההשוואה שצוינו בחוות דעתו ניתן לאמוד את שווי הדונם בחלקות המופקעות, ערב ההפקעה לפי ערך של 5,000 ל"י לדונם לכל חלקה.

יש להזכיר כי שווי הדונם הוערך לבקשת המשיבה ביום 21.11.79 על ידי השמאי המחוזי מר שלמה האוזמן,- ראו נספח ג', ערב יום ההפקעה בחלקה 1 בסך של 9000 ל"י ובחלקה 5 בסך של 10,000 ל"י, כך שהערכה זו אינה מתיישבת, בלשון המעטה, עם הערכת השמאי דאו מטעם הנתבעת דהיום; ושהעריך את שווי הדונם בכל חלקה בסך של – 5000 ל"י. אין בחוות דעת השמאי דאו כל הסבר לגישתו זו. היה על השמאי דאו לתת הסבר המתקבל על הדעת להבדל התהומי בין שומתו לדונם לבין שומת שני שמאים אחרים מטעם המשיבה, שמאים (האוזמן וח'לף) שהעריכו את שווי הדונם בסמוך למועד ההפקעה בסכום הכפול מהערכת השמאי דאו, והסבר כזה לא מצאתי.

29. לעניין חישוב דמי החכירה האבודים (דמי שכירות) לכל שנה ושנה ממועד פרסום הודעה, ציין השמאי כי לא היה מקובל כלל להשכיר קרקע במגזר הערבי ולכן לא מצא עסקאות לדמי שכירות בקרקע, עם זאת, ציין כי היה נוהג לגבייה של דמי שכירות מהקרקע ע"י מנהל מקרקעי ישראל. לפי זה קבע השמאי כי דמי שכירות לכל שנה ושנה החל ממועד פרסום הודעת הקניה עבור חלקה 1 הינו 6,948.75 ₪ ועבור חלקה 5 הינו 6,916.64 ₪. בנוסף קבע כי דמי שכירות לכל שנה ושנה (הנגזרים בשיעור 5% משווי הקרקע בשוק החופשי) החל ממועד פרסום הקניה עבור חלקה 1 הינו 309,658.23 ₪ ועבור חלקה 5 הינו 308,227.08 ₪.

על פי האמור בחוות דעת השמאי דאו, חלקה 1 ממוקמת 1.8 ק"מ בקו אווירי, מערבית לשטח הבנוי הישן בכפר כאוכב אבו אל היג'א ובמרחק של כ- 800 מ' דרומית מערבית לצומת מורשת. הגישה לחלקה בסמוך למועד הקובע קשה, ב- 25% משטח החלקה בוצעה הכשרה לצורך עיבוד חקלאי וביתרת השטח הקרקע הררית, טרשית ואינה מעובדת.

30. השמאי דאו ציין כי בביקור שערך השמאי מוסא ח'לף בשנת 2010, נמצא כי בצד המזרחי של החלקה בנויים בתי מגורים כחלק משכונת ההרחבה של היישוב מורשת, כאשר הצד המערבי, הוא שטח הררי טרשי. עוד נאמר בחוות הדעת, כי חלקה 5 ממוקמת 1.9 ק"מ בקו אווירי מערבית לשטח הבנוי הישן של כפר כאוכב אבו אל היג'א ובמרחק של כ- 900 מ' דרומית - מערבית לצומת מורשת. החלקה בעלת צורה אי רגולרית ובעלת טופוגרפיה הררית. הגישה לחלקה בסמוך למועד הקובע קשה. ברוב שטח החלקה בוצעה הכשרה לצורך עיבוד חקלאי, אם כי ההכשרה לא הושלמה. עוד צוין כי החלקה לא הייתה מעובדת בסמוך למועד הקובע.

31. בעת הביקור בשנת 2010 נמצא כי בצד הצפוני - מזרחי של החלקה בנויים בתי מגורים כחלק משכונת ההרחבה של היישוב מורשת ובצד המערבי והדרומי "הקרקע הררית ובלתי בנויה".

השמאי צירף עסקאות להשוואה לאותה עת, באותו ישוב וביעוד זהה.

בחוות דעתו המשלימה ציין השמאי דאו, כי מרבית החלקות בעסקאות עליהן הסתמך השמאי אבו ריא נמצאות באזור הפיתוח של הכפר, חלקן אף נמצאות בתחום השטח הבנוי הישן של הכפר וחלק בסמוך לכפרים אחרים. עוד ציין כי יעוד החלקות נשוא חוות הדעת הינו לשמורת טבע/נכסים ממשלתיים, אשר מגביל את הפוטנציאל בקרקע בפרט לצרכי בניה והשימוש בקרקע. השמאי דאו הגיע למסקנה כי הגבלות אלו מצריכות הפחתות משווי הקרקע.

32. השמאים אבו ריא ודאו נחקרו על חוות הדעת שערכו וכל אחד מבעלי הדין ביקש כי שומת הפיצויים תיערך על פי חוות הדעת של השמאי מטעמו.

השמאי אבו ריא סבור כי יש לקבוע את שווי המקרקעין לפי 40,000 לירות לדונם. השמאי אבו ריא מנה את השיקולים שהנחו אותו בדבר מיקום המקרקעין, טיב הקרקע, שווי שוק של הקרקע וכדומה, אך לא ציין מה מקור הערכת השווי שקבע ומדוע נקבע סכום זה ולא אחר.

בעקבות החלטתי מיום 6.2.11, צירף השמאי אבו ריא העתק מהעסקאות שהיוו בסיס להערכת פיצויי ההפקעה בחוות דעתו.

בטבלה שהוא הגיש ציין עסקות להשוואה בכפרים ערביים שונים ורחוקים, כך למשל הוא הביא עסקה משנת 72 בסכנין כשיעודה הוא חקלאי ספקולטיבי, שווי לדונם היה 26,385 לירות.

מכפר עראבה הביא שלוש עסקאות במועדים שונים, כשהיעוד של הקרקע הינו חקלאי ספקולטיבי, כך שבשנת 74 היה שווי הדונם 10,909 לירות. בשנת 78, היה 40,363 ל"י ובשנת 81 היה 1,893,644 ל"י.

כמו כן, הביא עסקאות מכפר ראמה כשהיעוד של המקרקעין הינו אזור בניה תכנית מנדטורית, כך שבשנת 73, השווי לדונם היה 32,608 ל"י. בשנת 77, השווי לדונם היה 1,000,000 ל"י.

עוד הביא דוגמה מכפר חורפיש, כשיעוד הקרקע חקלאי מנדטורי, שווי הדונם בשנת 82 היה 450,000 ל"י.

בחקירתו ציין "אני הערכתי את הקרקע לפי שוויה המשתנה בהתאם להתפתחות השטח והקמת היישובים" (עמ' 20, שורות 28-29). אציין כי בהמשך ההערכות שהובאו על ידי השמאי אבו ריא ואשר התבססו בחלקן על עסקאות אמתיות, ישמשו אותי בקביעת שווי הדונם בחלקות המופקעות במועד הקובע, כפי שיובהר להלן.

33. יודגש כי קיימת הסכמה בין שני השמאים באשר לשטח הקרקע והמועד הקובע לאומדן הפיצויים ואין מחלוקת גם בעניין התוכנית שחלה על המקרקעין ערב ההפקעה וכי הקרקע מסווגת לשטח חקלאי. אם כי השמאי אבו ריא מפנה לתוכניות שחלו על המקרקעין לאחר הודעת ההפקעה ושלדעת השמאי דאו אינן צריכות לבוא בחשבון אומדן הפיצוי כלל וכלל, דעה ששורשיה בדין.

השמאי אבו ריא מביא במסגרת אומדן השווי המשתנה של הקרקע משנה לשנה את היעוד התקף של הקרקע ולעניין זה מתייחס ליעוד מגורים. לטענת השמאי דאו, בהתאם לסעיף 12 לפקודה אין להביא בחישוב הפיצויים כל השבחה שנעשתה בקרקע לאחר מועד ההפקעה. כפי שכבר אמרתי גישה זו מבוססת בדין ודי אם אפנה לפסק הדין בע"א 3964/97 מדינת ישראל נ' בורז'יקובסקי (מיום 20.11.01) (להלן: ענין בורז'יקובסקי), שם נקבע:

"פקודת הרכישה קובעת אפוא, בלשון ברורה, שאין להביא בחישוב הפיצויים עליית ערך בשל השבחה הנובעת מן ההפקעה, וכי יש לחשב את ערך הקרקע ביום פרסום ההודעה. כך גם נכתב בפסיקה... פירוש הוראה זו כפשוטה אף משתלב במכלול התחיקה שלענין" (מפי כב' השופטת דורנר).

34. למקרא חוות הדעת של שני השמאים ולמשמע עדויותיהם בבית המשפט, אני סבור כי יש לשום את שווי הדונם במקרקעין נכון ליום הקובע, תוך התחשבות במכלול הנתונים של העסקאות שהובאו על ידי שני השמאים וזאת מהנימוקים הבאים:

בעסקאות ההשוואה אשר הסתמכו עליהן השמאים אבו ריא ודאו ניתן למצוא שומות שיש בהן כדי לסייע בקביעת שווי הקרקע המופקעת ערב היום הקובע, זאת למרות שמדובר בחוות דעת סותרות, בעיקר בהקשר לקביעת שווי הדונם במועד הקובע, על כן, כאן המקום להביא את אשר נאמר בפרשת הייטנר על חוות דעת כאלו:

"ברגיל, כאשר בפני בית המשפט עומדות חוות דעת סותרות מטעם הצדדים, העובדה כי חוות דעת אחת "נופלת" בשל הנחה שגויה שבבסיסה, אינה מחייבת את בית המשפט לאמץ את חוות הדעת הנגדית על קרבה ועל כרעיה. פעמים רבות נאמר בפסיקה כי בית המשפט הוא המכריע על סמך הראיות שבפניו, והוא רשאי לאמץ מסקנות המומחים, לדחותן כולן או חלקן ואין נפקא מינה אם מדובר במומחים מטעם הצדדים ואף במומחים מטעם בית המשפט (ראו, לדוגמה,ע"א 792/88 ברזלי נ' הוועדה המקומית זמורה, פ"ד מ"ד (3) 828 (1990); ע"א 974/91 עמיד חברה קבלנית לבניין בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה פ"ד נ (5) 104, 107 (1997); ע"א 2160/90 רז נ' לאץ פ"ד מז (5) 170, 171 (1993); רע"א 2565/07 טלנית תעשיות סחר נדל"ן ופיננסים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברח' לוי אשכול 108 בת"א, פסקה ד(4) ([פורסם בנבו], 25.3.2007))." (שם בעמ' 25, פיסקה 34).  

על כן ועל פי האמור לעיל אנהג במקרה שבפני, תוך הסתמכות על חלק מהנתונים שהובאו בחוות הדעת של השמאים מטעם הצדדים.

35. בחוות דעת השמאי אבו ריא הובאה עסקה שנערכה באדמות סכנין, ישוב הקרוב לכפר כאכב אבו אלהיג'א; עסקה שבוצעה בשנת 1972 ובה הוערך שווי הדונם בסך של 26585 ל"י. הערכה זו ניתנה מספר שנים לפני הערכת שווי המקרקעין נשוא התובענה, כך שלפי מגמת עליית המחירים של המקרקעין (ראו העסקה שהובאו על ידו באדמות כפר ראמב), שווי הדונם אמור להיות בשנת 1979, יותר גבוה מההערכה בשנת 1972. חרף זאת, הערכת הדונם בעסקה זו תילקח בחשבון, אם כי יינתן ביטוי לעובדה כי המדובר בשני ישובים שונים הגם שהם גאוגרפית, קרובים במידה מסוימת.

השמאי דאו הסתמך על שומה שנערכה ביום 16.11.79 ע"י השמאי מוסא ח'לף, שמאי מחוזי מטעם המשיבה ואשר התייחסה בין היתר לחלקות שבנדון. לפי חוות דעת השמאי ח'לף נקבע הבסיס להערכת שווי הדונם בחלקה 1 לפי 9000 ל"י והבסיס להערכת שווי הדונם בחלקה 5 לפי 10,000 ל"י לדונם. חרף ההערכות הזהות והכפולות של השמאים ח'לף והאוזמן (גם הוא שמאי מחוזי), העריך השמאי דאו את שווי הקרקע בסכום נמוך בהרבה (כמעט כמחצית מסכום הערכם), בסך 5000 ל"י, מבלי שייתן לכך, הסבר כלשהוא ובוודאי לא נתן כל הסבר המתקבל על הדעת.

36. כידוע, המבחן הקובע להערכת שווי הדונם הוא עיסקאות ההשוואה (ראה ע"א 7925/09 עזבון המנוח ח'אלד כסאב נגד רשות הפיתוח (ניתן ביום 17.7.11). יחד עם זאת ולאור הסתירה המהותית והקוטבית שבין הערכות השמאים מטעם הצדדים, נדרש בית המשפט, כפי שמחייבת הפסיקה, לשום את שווי הדונם ערב יום ההפקעה. מלאכה שלכל הדעות אינה קלה ופשוטה. מלאכה קשה זו, תעשה על רקע בחינת מכלול הנתונים שהובאו על ידי הצדדים בחוות הדעת ובעדות השמאים בפני, תוך מציאת הדרך הנכונה וההולמת לשומת שווי הדונם.

מחד קיימת הערכת שמאי הנתבעת דאו, שהעריך בשלב מאוחר את שווי הדונם בסכום השווה למחצית ההערכה של שני שמאים אחרים מטעם המשיבה ואשר שומתם הכמעט כפולה משומת דאו, נערכה שנים רבות קודם לכן; ומכאן שלא ניתן לסמוך על חוות דעתו של השמאי דאו ויש לקחת בחשבון כנתון מסוים, הערכת השמאים ח'לף והאוזמן ביחד עם הנתונים שהובאו על ידי השמאי אבו ריא, כפי שיובהר בהמשך.

ומאידך חלק מהעסקאות שהביא שמאי התובעים, אבו ריא, יכול לסייע בידי בית המשפט לקבוע את שומת הדונם, כגון השומה המתייחסת לחלקה בסכנין, ישוב קרוב ליישוב בו מתגוררים בעלי הקרקע המופקעת. שומה זו נערכה בשנת 1972 והעריכה את שווי הדונם בסך של 26585 ל"י. שומה שיש לתת עליה את הדעת ואף לעשות בה שימוש לשם קביעת שווי הדונם בחלקות המופקעות, זאת בהתחשב בשינויים המתבקשים והנתונים האחרים.

סוף דבר:

37. המבקשים זכאים לקבל פיצויים בגין הפקעת החלקות 1 ו- 5 בהתאם לחישוב כלהלן:

לאחר עיון בשתי חוות הדעת ובהתחשב בשווי דונם קרקע בחלקות מסוימות בישובים אחרים וקרובים ליישוב בו מצויה הקרקע המופקעת; שומות שנערכו במועדים קרובים למועד הקובבע, כפי שפרטתי לעיל והגם שניתן להניח שלא נפרשה בפני תמונה מלאה של כלל העסקות שבוצעו באזור הקרוב והרלוונטי, כי הרי שמדובר בחוות דעת שבהן הוצג הפן הנוח של כל אחד מהצדדים, אני סבור כי ראוי לקבוע את שווי הדונם מהקרקע ערב ההפקעה, דהיינו ביום 22.2.1979, בסך של 20,000 ל"י.

השטח הכולל של שתי החלקות 1 ו- 5 הינו: 25.364 דונם.

שיעור הפיצוי לו זכאים המבקשים הינו כדלקמן:

20,000 ל"י לדונם X 25.364 דונם = 507,280 ל"י .

התוצאה היא כי המבקשים זכאים לפיצוי בסכום של 507,280 ל"י נכון ליום 22.2.79 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם להוראות חוק הרכישה.

תוך 14 יום מהיום ידאגו הצדדים להמציא לאישורי פסיקתא ובה שערוך הסכום הנ"ל בהתאם להוראות החוק כאמור לעיל. במידה ותהיה מחלוקת בין הצדדים ביחס לחישוב הסכום, יגיש כל אחד מהם טיוטה לפסיקתא, מטעמו. כל טיוטה תיבדק לגופה ובסופו של יום יקבע הסכום המשוערך והמגיע למבקשים.

הסכום האמור ישולם למבקשים, באמצעות בא כוחם, תוך 30 יום מהיום, בצירוף שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% ומע"מ.

האגרה ששולמה על ידי המבקשים תוחזר אליהם משוערכת על פי החוק (בתוספת הפרשי הצמדה בלבד).

כל סכום שלא ישולם במועדו יישא הפרשי הצמדה וריבית , לפי חוק פסיקת ריבית, מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח לצדדים עותק פסק הדין בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן היום, ו בחשון תשע"ג, 22 אוקטובר 2012, בהעדר הצדדים.