1. פסק הדין ניתן בתביעה כספית על סך 210,102 ₪ שהגיש התובע נגד הנתבעים.
2. להלן עיקרי טענות התובע בכתב התביעה:
   1. התובע קיבל מנתבע 1 שהוא קבלן בניין (להלן: "הנתבע") הצעה להשקעת כספים ולרכישה של משרדים בנכס שאיתר מר יחזקאל צדקה (להלן: "צדקה") ברחוב בן-גוריון 8 ברמת גן (להלן: "הנכס"). המחיר שנדרש בגין הנכס היה 180,000$, ולאחר מו"מ שניהל צדקה עם המוכר, הוסכם על מחיר של 155,000$ לפי שער יציג.
   2. בפגישה משותפת של התובע, הנתבע וצדקה, הציע הנתבע כי הנכס יירכש באמצעות חברה לא פעילה שבבעלותו, נתבעת 2 (להלן: "הנתבעת"). הנתבע התחייב שעם רכישת הנכס יעביר 1/3 ממניות הנתבעת לתובע, 1/3 נוסף לצדקה והיתרה תיוותר של הנתבע. עוד הוסכם כי התובע והנתבע הם שיממנו את העסקה במשותף. הובהר כי השימוש בחברה נעשה רק לצורך ייעול העסקה, אך האחריות לכל הקשור בה חל על הצדדים עצמם כיחידים. תנאי מרכזי לעסקה היה שהנתבע יעמוד מול התובע אישית ויהיה ערב ואחראי לכל התחייבויותיה של הנתבעת. לא נערך הסכם בכתב המעגן הסכמות אלה, והכל נעשה על בסיס אמון אישי שנתן התובע בנתבע. ביום 2.8.07 שלח התובע מכתב לנתבע שבו כלולות חלק מההסכמות שאליהם הגיעו. במכתב צוין כי השותפות תהיה בשיעור של 50% לכל אחד, אף שבפועל סוכם על חלוקה שונה.
   3. ערב רכישת הנכס פנה הנתבע לתובע, הודיע לו כי אין בידיו לממן מחצית מעלות הרכישה וביקש שהתובע יממן את כל העסקה, בכפוף לקבלת שעבוד מתאים על הנכס. כמו-כן התחייב הנתבע כי הוא זה שידאג למימון עבור רכישת הנכס העתידית שתהיה. לאור התחייבויות אלה הסכים התובע לממן את העסקה, וביום 6.9.07 נחתם הסכם לרכישת הנכס בסכום של 737,046 ₪ כולל מע"מ. בטרם החתימה על ההסכם לרכישת הנכס, נחתם בין התובע לנתבעת הסכם הלוואה שניסח הנתבע. לפי ההסכם, הריבית בגין ההלוואה תהיה נמוכה ב- 0.25% מהריבית בבנק דיסקונט להלוואה בתנאים אלה, דהיינו להלוואה ללא ביטחונות. כמו-כן הוסכם שאם הנכס יימכר, תוחזר ההלוואה + הריבית שנצברה. באותו מעמד שילם התובע את סכום ההלוואה בשיק בנקאי לפקודת מוכר הנכס.
   4. מאז החתימה על הסכם רכישת הנכס פנה התובע לנתבע כמה פעמים כדי לברר מה נעשה עם הנכס, האם התקבל החזר ממע"מ ומה נעשה עם הכספים המתקבלים מהשכרת הנכס. כמו-כן תהה התובע מדוע טרם הועברו מניות הנתבעת על שם התובע כפי שסוכם, ומדוע לא נרשם שעבוד על שמו. לתובע הסתבר כי הנתבע עושה שימוש בכספים שקיבל ממע"מ ובתשלומי השכירות כבשלו, כשאין לתובע כל שליטה על הנעשה. הנתבע טען כי בא כוחו מטפל ברישום השעבוד על הנכס לטובת התובע, אך בפועל לא נעשה דבר.
   5. ביום 19.11.08 נמכר הנכס למר חיים בר שי במחיר של 965,000 ₪ לא כולל מע"מ.
   6. לאחר מכירת הנכס שילם הנתבע לתובע בגין החזר ההלוואה תשלומים בסכום כולל של 779,000 ₪. התובע טוען תוך הפניה לנספח ז' לכתב התביעה כי לפי הסכם ההלוואה ונכון ליום 30.6.10, היה זכאי לקבל 154,599 ₪ בגין הריבית, ואילו הנתבע הסכים לשלם לו סך של 61,000 ₪, ובפועל שילם סך של 41,954 ₪ בלבד. עוד טוען התובע כי הנתבע הפר בהפרה יסודית גם את הסכם ההשקעה, כאשר סירב להעביר לתובע את חלקו ברווחי העסקה, אשר בהתאם לתחשיב שצורף בנספח ח' לכתב התביעה מסתכם ב- 97,457 ₪. לטענת התובע, הנתבע החליט באופן חד צדדי ומנוגד להסכם ולדין להקטין את הרווחים באופן מלאכותי וליצור הפסד מדומה, תוך העמסת הוצאות שאינן רלוונטיות ושאין להן כל הצדקה או תימוכין בפעילות המשותפת. בכתב התביעה מוצגות דוגמאות שונות להוצאות שדרש הנתבע אשר לטענת התובע הן מופרזות או לא מוצדקות, וביניהן הוצאות דמי ניהול בסך של 90,000 ₪. לטענת התובע, הנתבע התנער מהתחייבויותיו והפר את שני ההסכמים שלא בתום לב ובניסיון להתעשר על חשבון התובע שלא כדין.
   7. לאור האמור לעיל טוען התובע כי על הנתבעים לשלם לו סך של 112,645 ₪ בגין הריבית שלא שולמה ו- 97,457 ₪ בגין חלקו מהרווח נטו שהתקבל מהעסקה. כמו-כן טוען התובע כי בשל התנהגותם ומחדליהם של הנתבעים, נגרמה לו עוגמת נפש רבה, ובית המשפט מתבקש לפסוק בגין כך פיצוי נוסף בהתאם לשיקול דעתו.
3. להלן עיקרי טענות הנתבעים בכתב ההגנה:

• 1. התובע הוא זה שפנה לנתבעים כדי לבחון דרכים להשקיע בנכסי נדל"ן כספים שביקש להרחיק אותם מהקיבוץ שהוא חבר בו. הוסכם כי הנכס יירכש באמצעות הנתבעת וכי הוצאות החברה ותפעולה יופחתו ממחיר הנכס.
  2. צדקה היה מתווך שנשלח לחפש נכסים להשקעה עבור הנתבעת, ולא היה אמור להיות שותף ברווחי הנתבעת. הנתבע הציע להעביר לתובע 50% ממניות הנתבעת, אך התובע סירב להצעה בשל היותו חבר קיבוץ. הנתבע כלל לא שלח תשובה למכתב התובע מיום 2.8.07 שבו סוכמו תנאי העסקה ולא הביע בזמן אמת התנגדות לתוכנו.
  3. התובע הוא זה שהציע לממן את רכישת הנכס, שכן לדבריו היה לאמו כסף פנוי שלא קיבל כל תשואה. התובע והנתבע ניסחו את הסכם ההלוואה יחד. הנתבע מכחיש את הטענות והתחשיבים של התובע לגבי הריבית בגין ההלוואה. כמו-כן טוען התובע כי גם הנתבעים השקיעו ברכישת הנכס בדרך של תשלום מס הרכישה והעמדת הפסד נצבר של הנתבעת באופן שהיה בו להביא לחסכון במס בעת מכירת הנכס.
  4. הנתבע שימש מנהל של הנתבעת ונהג בכספים לפי חובתו ושיקול דעתו, כמצווה לפי החוק. כוונת הצדדים הייתה שהתובע יהיה שותף שווה בנתבעת ובעסקאות הנדל"ן שהיא מבצעת, ולכן עליו לשאת גם בכל ההוצאות. הנתבע מכחיש את הסכומים ואת החישובים הנטענים של התובע בעניין הרווח מהעסקה.

1. התובע וצדקה ערכו תצהירי עדות ראשית שבהם חזרו על הטענות בכתב התביעה. כמו-כן הוגשה מטעם התובע חוות דעת מומחה בנוגע לסוגיית הריבית בלבד.
2. המומחה מטעם התובע, מר שמואל זונטג, קבע בחוות דעתו כי הלוואה בנקאית ללא ביטחונות מוצקים, ובפרט בענף הנדל"ן, יקרה באופן משמעותי עקב רמת הסיכון הגבוהה הנובעת מכך. כמו-כן צוין כי הריבית בגין הלוואות on call שבהן לא נקבע מראש מועד מוגדר לפירעון, גבוהה משמעותית מריבית בגין הלוואות שנקבעו להן תנאי החזר קצובים וברורים. בהמשך קבע המומחה כי לאור החשיפה והסיכון הגבוהים של המלווה במקרה דנן, יש לזכות אותו בריבית בשיעור של פריים + 8% לכל הפחות (שכן הריבית הבנקאית לפי הנתונים הקיימים היית יכולה להגיע לשיעור שנתי של פריים + 9.8%), וזאת על בסיס חישוב רבעוני בצירוף הריבית שלא נפרעה ליתרת החוב, כך שמדובר בריבית שנתית בשיעור של בין 10% ל- 13.75%.
3. הנתבע ערך תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעים וכן הוגשו מטעמם שני תצהירי עדות ראשית נוספים של מר אילן שלתיאל ושל מר משה זיו וחוות דעת מומחה של מר דוד אברון.
4. מר שלתיאל הצהיר כי שימש מתווך עבור הנתבעת בעסקת המכר של הנכס למר חיים בר שי וקיבל עבור שירותי התיווך עמלה בסך של 22,292 ₪. מר זיו הצהיר כי ביצע עבור הנתבעת עבודות שיפוץ ותיקונים בנכס שכללו בין השאר החלפת צנרת, תיקון ביוב, טיח וצבע שבגינם קיבל תשלומים בסך כולל של 10,976 ₪.
5. להלן עיקרי הטענות העולות מתצהירו של הנתבע:
   1. בשנת 2005 סיכמו התובע והנתבע שינסו ליזום יחד עסקאות נדל"ן, בעיקר בתחום של תמ"א 38 ובמקום להקים חברה חדשה, הפעילות תיעשה באמצעות הנתבעת - חברה שהוקמה כמה שנים קודם לכן, והייתה רשומה בבעלות חברה אחרת שבשליטת הנתבע. השימוש בנתבעת נעשה כדי לנצל את ההפסד שהיה לה באותה עת לצרכי מס. 50% ממניות הנתבעת היו אמורות לעבור לתובע, אך הוא ביקש להימנע מכך בהיותו חבר קיבוץ. מאחר שהנתבע הוא זה שניהל את הנתבעת, הוסכם כי ישולמו לנתבע דמי ניהול. מעולם לא הוסכם עם התובע כי הנתבע יהיה ערב לכל התחייבויות הנתבעת.
   2. צדקה הוא מתווך שהציג בפני התובע והנתבע את הנכס וקיבל דמי תיווך בגין העסקה. הוא מעולם לא היה שותף בנתבעת. מעיון בתצהירו של צדקה עולה חשש כי הוא שהניע את התובע שלא בצדק להגיש את התביעה נגד הנתבעים.
   3. התובע והנתבע הסכימו כי הנתבעת לא תחלק רווחים לבעלי המניות, והרווח ממכירת הנכס ישמש לפעילות השוטפת של החברה. בפועל, וכפי שניתן להיווכח מהדוחות הכספיים של הנתבעת לשנים 2009-2008, החברה הפסידה, כך שבכל מקרה לא הייתה אפשרות לבצע חלוקת רווחים. התחשיב שהציג התובע שגוי: לנתבעת היו הוצאות רבות שאינן מופיעות בתחשיב כלל (כגון מס שבח) וחלק מהסכומים שצוינו בתחשיב שגויים (וביניהם הסכומים ששולמו בגין דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד ושיפוץ הנכס).
   4. הנתבע אינו צד להסכם ההלוואה, אינו ערב לחובות הנתבעת ואין לחייב אותו אישית בגין יתרת הריבית על ההלוואה. על כל פנים, הנתבע כופר בשיעורי הריבית הנטענים וטוען כי כוונת הצדדים הייתה להעמיד לנתבעת הלוואה לרכישת הנכס בריבית נמוכה ולא הוסכם כי הנתבעת תשלם ריבית דריבית רבעונית. לפי חוות דעת המומחה מטעם הנתבעים, מר דוד אברון, שיעורי הריבית שהיו נהוגים בתקופה הרלוונטית בבנק דיסקונט בגין הלוואות בריבית נמוכה, עמדו על שיעור של פריים או פריים פחות 0.5%. בהתאם לתחשיב שבוצע לאחר מכירת הנכס, סכום הריבית שהגיע לתובע עמד על 41,000 ₪ + מע"מ והנתבעת שילמה לתובע את הסכום הנ"ל במלואו. האישור על תשלום הריבית שעליו חתם התובע מהווה הודאת בעל דין כי הריבית שולמה לו במלואה.

1. המומחה, מר דוד אברון, קבע בחוות דעתו כי מניסיונו, שיעורי הריבית הזולים ביותר שבהם חויבו הלוואות בבנק דיסקונט בתקופה הרלוונטית נעו בין פריים לפריים פחות 0.5%. כמו-כן ציין מר אברון כי הזין את הנתונים הרלוונטיים בתוכנה המיועדת לחישובי ריבית בנקאית, ובחוות הדעת מוצגות התוצאות שהתקבלו לפי ארבעה תחשיבים חלופיים: (1) תחשיב לפי ריבית של פריים פחות 0.75%, כאשר הריבית המחושבת צורפה ליתרה המצטברת בתום כל רבעון. לפי תחשיב זה יתרת החובה של הנתבעת עומדת על 4,336.68 ₪; (2) תחשיב לפי ריבית של פריים פחות 0.75%, כאשר הריבית המחושבת צורפה ליתרה המצטברת בסוף התקופה. לפי תחשיב זה יתרת החובה של הנתבעת עומדת על 2,343.14 ₪; (3) תחשיב לפי ריבית של פריים פחות 0.25%, כאשר הריבית המחושבת צורפה ליתרה המצטברת בתום כל רבעון. לפי תחשיב זה, יתרת החובה של הנתבעת עומדת על 10,177.5 ₪; (4) תחשיב לפי ריבית של פריים פחות 0.25%, כאשר הריבית המחושבת צורפה ליתרה המצטברת בסוף התקופה. לפי תחשיב זה, יתרת החובה של הנתבעת עומדת על 7,463.49 ₪.
2. בישיבת ההוכחות הראשונה נחקרו בחקירה נגדית המומחה מר זונטג ואחריו התובע. בישיבה השנייה נחקר צדקה בחקירה נגדית, ובהמשך נחקר מר אסף שילה שלא הגיש תצהיר בחקירה ראשית של ב"כ הנתבעים ולאחר מכן בחקירה נגדית של ב"כ התובע. בישיבה השלישית נחקרו בחקירה נגדית מר אילן שלתיאל, המומחה דוד אברון, מר משה זיו והנתבע. בתום דיוני ההוכחות הוגשו סיכומי הצדדים בכתב.

דיון

התביעה בגין יתרת הריבית

1. בסעיף 2 להסכם ההלוואה (נספח ג' לתצהירו של התובע) נקבע כדלקמן:

"הלווה מתחייב לזכות את המלווה בריבית נמוכה ב- 0.25% מהריבית השוררת בבנק דיסקונט לישראל בתנאים אלה".

1. הצדדים חלוקים בשאלה מהי "הריבית השוררת בבנק דיסקונט לישראל בתנאים אלה". לטענת התובע בכתב התביעה ובתצהיר, מדובר בריבית על "הלוואה ללא ביטחונות". לפי התחשיב בנספח ז' לכתב התביעה ולתצהיר התובע, שיעור הריבית השנתית על הלוואה מסוג זה עומד על 12%, ולפי חוות דעת המומחה מטעם התובע, מר זונטג, יש לחייב את המלווה בריבית שנתית בשיעור שנע בין 10% ל- 13.75% בהתאם לרבעון הרלוונטי. לעומת זאת, הנתבע הצהיר כי כוונת הצדדים לעניין שיעור הריבית הייתה להעמיד לחברה "הלוואה בריבית נמוכה" כדי להקל עליה. בהקשר זה הצהיר הנתבע כי לא היה כל הגיון בקבלת הלוואה בריבית של 12% לשנה, שכן הייתה אפשרות לשעבד את הנכס לבנק ולקבל הלוואה בריבית נמוכה בהרבה. לפי חוות דעת המומחה מטעם הנתבע, מר אברון, שיעורי הריבית שהיו נהוגים בתקופה הרלוונטית בבנק דיסקונט בגין הלוואות בריבית נמוכה עמדו על פריים פחות 0.5% או פריים פחות 0.25%.
2. הנתבע חזר וטען בחקירתו הנגדית כי הוסכם לשלם לתובע ריבית מינימלית, שכן הנתבעת הייתה יכולה לשעבד את הנכס לבנק ולקבל הלוואה בריבית נמוכה, אך הנתבע הציע לתובע שהיה שותפו ליהנות מריבית זו במקום הבנק. עוד העיד הנתבע כי החלופה של התובע הייתה להשקיע את הכסף בפיקדונות בבנק אשר בגינם היה מקבל ריבית של 0.1% בלבד (ראו עמ' 70 ש' 19 עד עמ' 71 ש' 8).
3. גם מחקירתו הנגדית של התובע עלה כי כוונת הצדדים בעת ניסוח הסכם ההלוואה הייתה לקבוע ריבית ראויה להלוואה לא מסוכנת המובטחת במשכנתא, דהיינו ריבית בשיעור נמוך. ראו לעניין זה עדותו של התובע בעמ' 20 לפרוטוקול ש' 24-23:

"ש. ולכן הלך הרוח שלכם בשלב חתימת ההסכם הוא שההלוואה אינה מסוכנת כי היא אמורה להיתמך במשכנתא, שזו בטוחה ממדרגה ראשונה?

ת. נכון.

ש. ולכן כשאתם אומרים "בתנאים אלה" אתם מתכוונים להלוואה שיש לה בטוחה עם משכנתא, ולא בכדי אתם מוסיפים בסעיף 5 שאם הנכס לא יימכר הוא ישועבד לנכס הבא. נכון?

ת. (מעיין) אתה מפרש את המילים "תנאים אלה" בתנאים יום קבלת ההלוואה, ואני מפרש זאת לאופן שבו ההלוואה ניתנה בפועל. אלה חילוקי הדעות בינינו. אם היה ממושכן, אני בהחלט חושב שהריבית שכתובה פה ראויה. מאחר ולא מושכן הריבית היא ביזיון.

ש. כלומר אנו מסכימים שהריבית שנכתבה בהסכם היא ריבית ראויה לנכס ממושכן והיא ביזיון כי בסופו של דבר הנכס לא מושכן?

ת. כן. זו מהות הסיכון.

כמו-כן עלה מעדותו של התובע כי האפשרות שהנכס לא יהיה ממושכן כלל לא נדונה בין הצדדים בעת חתימת ההסכם, וכי התובע איננו יודע אם הנתבע היה מסכים לשלם ריבית גבוהה יותר עבור הלוואה ללא שעבוד אילו הנושא היה נדון. בעקבות זאת הודה התובע כי הסכום הנתבע הוא בגין ריבית ראויה ולא בגין הריבית המוסכמת. ראו עדותו בעמ' 21 ש' 26-17:

"ש. אני מסכים איתך שהאפשרות שהנכס לא יהיה ממושכן לא עלתה לכתחילה, בוודאי לא בחתימת ההסכם. נכון?

ת. נכון.

ש. ולכן אתה לא יכול לומר לנו פה שאיציק שגב הסכים איתך שבמידה והנכס לא ישועבד הוא ישלם ריבית אחרת גבוהה יותר.

ת. זה לא הנושא שנידון. אם הנושא היה נידון, יכול להיות שהיה מסכים או לא מסכים. אתה קובע קביעה ושם דברים בפי בצורה מאוד מכוערת. אני חושב שהנושא לא נידון. היה ברור שזה המסלול. המסלול הופר.

ש. ולכן אתה תובע פה פיצוי ראוי ולא מוסכם. ריבית ראויה ולא מוסכמת?

ת. אני מסכים".

1. ואולם, בסעיפים 9 ו- 15 לכתב התביעה נטען כי התובע זכאי לריבית "בהתאם להוראות הסכם ההלוואה" ואין כל תביעה לקבלת ריבית ראויה חלף הריבית המוסכמת. לפיכך, אין לפסוק לתובע ריבית בשיעור גבוה יותר מזה שהוסכם בין הצדדים בעת ההתקשרות.
2. מעבר לנדרש יצוין כי התובע כלל לא הוכיח שהייתה התחייבות לשעבד לו את הנכס. אין בהסכם ההלוואה כל התחייבות כזו, ובסעיף 5 להסכם נקבע כי רק אם הנכס לא יימכר תוך 24 חודשים, הוא ישועבד לבנק (ולא לתובע). התובע העיד בחקירתו הנגדית כי לפני תנאי השותפות בינו לבין הנתבע שנוסחו בכתב באמצעות עו"ד בוטון ולא נחתמו, הנכס היה צריך להיות משועבד לטובתו (עמ' 18 ש' 9-5). אולם התובע לא הציג כל טיוטה של הסכם השותפות, לא הזמין את עו"ד בוטון להעיד ואף לא הסביר מדוע ההסכם לא נחתם בסופו של דבר (עמ' 18 ש' 14-10). לעומת זאת, הנתבע העיד כי הנכס לא שועבד כיוון שהתובע לא רצה שידעו שום דבר ולא רצה להופיע באף מסמך (עמ' 71 ש' 21-20). התובע הכחיש זאת, אך מעדותו עלה כי כספי ההלוואה היו למעשה של אמו המבוגרת (עמ' 19 ש' 13-12) וכי באותה עת היה חייב כספים לקיבוץ (עמ' 29 ש' 15). לפיכך, לא נסתרה גרסת הנתבע כי התובע כלל לא היה מעוניין ברישום נכסים או זכויות על שמו ולכן מעולם לא הוסכם שהנכס ישועבד לתובע.
3. על כל פנים, וכאמור לעיל, בפני תביעה לתשלום הריבית המוסכמת בלבד, ומעדויותיהם של שני הצדדים עלה כי כוונתם בעת חתימת הסכם ההלוואה הייתה לקבוע ריבית בשיעור קרוב לזה שהיה נהוג בבנק דיסקונט בגין הלוואות בסיכון נמוך המובטחות בשעבוד. לפי חוות דעת המומחה מטעם הנתבע, ריבית מקובלת להלוואה מעין זו בבנק דיסקונט בתקופה הרלוונטית נעה בין פריים לפריים פחות 0.5%. בחקירתו הנגדית העיד המומחה מטעם הנתבע כי הגיע למסקנה לגבי שיעורי הריבית הנהוגים מתוך ניסיון מצטבר החל משנת 1987 של בדיקת מאות חשבונות עסקיים בבנק דיסקונט (עמ' 49 החל מש' 11). בהמשך חזר המומחה על קביעתו בחוות הדעת כי הריבית הנמוכה ביותר בבנק דיסקונט יכולה לנוע בין פריים לפריים פחות 0.5%, אך בחקירתו החוזרת הבהיר כי שיעור הריבית הנהוג על הלוואה בתנאים טובים יכול לעמוד על פריים או פריים פלוס 0.5% (עמ' 51 ש' 12-11). המומחה מטעם התובע כלל לא התייחס בחוות דעתו לשיעור הריבית המקובל על הלוואות בסיכון נמוך המובטחות בשעבוד.
4. לגבי אופן חישוב הריבית, המומחה מטעם התובע קבע בחוות דעתו כי "יש לבצע מידי רבעון חישוב מעודכן של יתרת קרן החוב כך שתכלול את הריבית הרבעונית שנצברה, כמקובל בהלוואות הניתנות על-ידי המערכת הבנקאית". יצוין כי בניגוד לקביעות של המומחה מטעם התובע בעניין שיעור הריבית שהתייחסו להלוואות מסוג און-קול בלבד, הקביעה הנ"ל בעניין אופן חישוב הריבית התייחסה להלוואות בנקאיות בכלל. קביעה זו לא נסתרה בחקירתו הנגדית של המומחה. לעומת זאת, המומחה מטעם הנתבע כלל לא התייחס בחוות דעתו לדרך המקובלת לחיוב בריבית על הלוואות בנקאיות, והציג תחשיבים הן לפי חלופה של צירוף הריבית ליתרה המצטברת בסוף התקופה והן לפי חלופה של צירוף הריבית ליתרה המצטברת מידי רבעון.
5. לאור האמור לעיל, בית המשפט רואה לנכון לקבל את התחשיב השני של המומחה מטעם הנתבע שנערך לפי שיעור ריבית של פריים פחות 0.25%, בהתאם לחלופה הראשונה שבה הריבית צורפה ליתרה המצטברת בסוף כל רבעון. לפי קביעת המומחה שלא נסתרה, נכון ליום 30.6.10 היתרה לתשלום בהתאם לחלופה זו עומדת על 10,177.5 ₪.
6. אין לקבל את טענת הנתבע כי החשבונית מיום 21.12.08 על סך 41,000 ₪ + מע"מ שצורפה בנספח 12 לתצהיר הנתבע, מהווה הודאת בעל דין כי הנתבעת כבר שילמה את מלוא הריבית בגין ההלוואה. לא צוין בחשבונית זו כי מדובר בתשלום מלא וסופי של הריבית, וגם לפי דוח הכנסות והוצאות של הנתבעת מיום 1.10.09 שצורף בנספח ט' לתצהיר הנתבע, התובע היה זכאי לקבל בגין ההלוואה ריבית בסכום גבוה יותר של 61,000 ₪.
7. לטענת התובע, תנאי מרכזי לעסקה היה שהנתבע יעמוד מולו אישית ויהיה אחראי וערב לכל התחייבויותיה של הנתבעת. הנתבע הכחיש טענה זו. מעיון בהסכם הלוואה עולה כי הוא נערך בין התובע לנתבעת בלבד, ואין בו כל הוראה שלפיה הנתבע ערב לחיובי הנתבעת כלפי התובע. כמו-כן אין חולק כי לא נערך כל מסמך אחר בכתב לביסוס ערבות של הנתבע להחזר ההלוואה. מכאן שמדובר בטענה בעל-פה של התובע כנגד הסכם ההלוואה בכתב, ועל כן התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו כדי להוכיח כי יש לחייב את הנתבע אישית בחיובי הנתבעת.

1. לפיכך, התביעה בגין יתרת הריבית על ההלוואה מתקבלת בחלקה ונגד הנתבעת בלבד, כך שעל הנתבעת לשלם לתובע סך של 10,177.5 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 30.6.10 ועד למועד התשלום בפועל.

התביעה בגין רווח מהעסקה

1. התובע טען כי הנתבע החליט באופן חד צדדי ומנוגד להסכם ולדין להקטין את הרווחים באופן מלאכותי וליצור הפסד מדומה, תוך שהוא מעמיס הוצאות שאינן רלוונטיות ושאין להן כל הצדקה. כמו-כן טען התובע על בסיס התחשיב שצורף בנספח ח', כי הרווח נטו מהעסקת הרכישה והמכירה של הנכס עמד על 292,372 ₪, ולכן חלקו של כל אחד מהשותפים ברווח עמד על סך של 97,457 ₪. לעומת זאת, הנתבע טען כי הצדדים הסכימו שהנתבעת תשלם לנתבע דמי ניהול ושלא תחלק רווחים לבעלי המניות אלא תעשה שימוש ברווח ממכירת הנכס לפעילותה השוטפת. כמו-כן טען הנתבע כי בפועל, וכפי שניתן להיווכח מהדוחות הכספיים של הנתבעת לשנים 2009-2008, הנתבעת הפסידה, כך שבכל מקרה לא הייתה אפשרות לבצע חלוקת רווחים.
2. התובע העיד בחקירתו הנגדית כי רו"ח הוא זה שערך את התחשיב שבנספח ח' (סוף עמ' 22 ותחילת עמ' 23). רק לאחר מכן, ובעקבות הערה של בא כוחו, העיד התובע כי הוא זה שערך את המסמך בעזרת רואה חשבון (עמ' 23 ש' 18-8). רואה החשבון לא ערך תצהיר עדות ראשית ולא הוזמן להעיד מטעם התובע. מדובר בתחשיב בן עמוד אחד בלבד שלא צורפו אליו אסמכתאות כלשהן לביסוס הנתונים המופיעים בו, ומעדותו של התובע עלה כי נתונים רבים בתחשיב אינם מבוססים על מסמכים אלא על הערכה בלבד (עמ' 26 ש' 5-1, עמ' 27 ש' 28-27 ועמ' 28 ש' 17-12). כמו-כן וכפי שיפורט להלן, מהראיות שהוצגו בפני בית המשפט עולה כי חלק מהנתונים בתחשיב שגויים לחלוטין ונתונים אחרים הם חסרים או חלקיים.
3. בסעיף 1 לתחשיב שבנספח ח' מפורטות ההכנסות הנטענות מהעסקה.

בסעיף 1.א. הופחת מהסכום שהתקבל ממכירת הנכס סך של 9,650 ₪ בגין עמלת תיווך. ואולם, מתצהיריהם של הנתבע ושל מר אילן שלתיאל ומהקבלה שצורפה בנספח 8 לתצהירו של הנתבע עולה כי הנתבעת שילמה בגין עסקת המכירה של הנכס עמלת תיווך בסך של 22,292 ₪. התובע הודה בחקירתו הנגדית כי לאחר הכנת נספח ח' התברר לו שבפועל שולמה בגין המכירה עמלת תיווך בסכום גבוה יותר (עמ' 25 ש' 5-1).

בסעיף 1.ג. ישנה התייחסות ל"חיוב חש' שגב בריבית 12% לשנה", תוך ציון סכומים שונים לכל רבעון החל מיום 9.6.07 ועד ליום 30.6.10 המסתכמים ב- 94,630 ₪. אין כל הסבר לגבי סכומים אלה, אופן חישובם והסיבה להכללתם בפרק ההכנסות של הנתבעת. התובע נשאל על כך בחקירתו הנגדית והעיד כי מדובר בריבית בגין כספים שקיבלה הנתבעת מהעסקה, לרבות כספי המע"מ, שהיו ברשותה לאורך תקופות שונות והיא נהנתה מהם (עמ' 26 ש' 15-10). בהמשך העיד התובע כי סכומים אלה חושבו על יסוד הסכומים שבנספח ז' לתצהירו, אך לא הצליח להסביר כיצד בוצע החישוב ומה הקשר בין הסכומים המופיעים בנספח ז' (המתייחסים לריבית המגיעה לתובע לטענתו בגין ההלוואה) לבין הסכומים המופיעים בסעיף 1.ג. לנספח ח' ששויכו לפרק ההכנסות מהעסקה (עמ' 26 ש' ש' 23 עד עמ' 27 ש' 3).

1. בסעיף 2 לתחשיב שבנספח ח' מפורטות ההוצאות הנטענות של העסקה.

לפי סעיף 2.ב., עמלת התיווך ששולמה בגין רכישת הנכס עמדה על סך של 6,381 ₪, אך הנתבע הצהיר כי עמלת התיווך בגין עסקת הרכישה עמדה על סך של 7,161 ₪ וכך עולה גם מהקבלה שצורפה בנספח 4 לתצהירו.

בסעיף 2.ג. צוין כי שולם סך של 6,381 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד, אך לא נסתרה הצהרת הנתבע הנתמכת בכרטיס הלקוח שצורף בנספח 9 לתצהיר כי שכר טרחה ששולם בגין הטיפול ברכישת הנכס, מכירתו והליכי ההשגה למס שבח עומד על סך כולל של 28,619 ₪. בחקירתו הנגדית טען התובע כי ייתכן שחלק משכר הטרחה הנ"ל שולם בגין עסקאות אחרות בחברות נוספות של הנתבע (עמ' 28 ש' 1), אך התובע לא ביקש להזמין את עו"ד בוטון להעיד, ולא הוכיח ששכר הטרחה או חלק ממנו נגבה בגין שירותים שאינם קשורים לעסקה.

לפי סעיף 2.ד., ההוצאות בגין שיפוץ הנכס עמדו על 1,000 ₪ בלבד. לעומת זאת, הנתבע הצהיר כי שולמו עשרות אלפי שקלים בגין שיפוצים שנערכו בנכס, שכללו שיפוץ של חדר הישיבות, שיפוץ הביוב ומימון חלקי יחסי של גדר בטיחות בבניין. הנתבע צירף לתצהירו קבלות המעידות על תשלום סך כולל של 10,976 ₪ לקבלן השיפוצים מר משה זיו ועל תשלומים נוספים בסך כולל של 6,640 ₪ לקבלנים אחרים. מעיון בקבלות עולה כי ברובן צוין במפורש שהן מתייחסות לעבודות שבוצעו ברח' בן גוריון 8 ברמת-גן. כמו-כן הוגש תצהיר עדות ראשית של מר זיו שאישר כי אכן קיבל את הסך של 10,976 ₪ הנ"ל בגין עבודות שביצע עבור הנתבעת בנכס. בחקירתו הנגדית העיד מר זיו לגבי קבלה אחת בלבד מיום 8.4.09 על סך 2,426 ₪ שאיננו יודע בוודאות אם היא מתייחסת לעבודות שבוצעו בנכס, אך הוסיף כי סביר להניח שכן (עמ' 54 ש' 14-12). ב"כ הנתבע ציין בסיכומיו כי הקבלה הנ"ל הוצאה כחצי שנה לאחר מכירת הנכס, אך לא נסתרה עדותו של הנתבע שלפיה החזקה נמסרה ביום 19.2.09, וחלק קטן מהתיקונים בוצע לאחר מכירת החזקה (עמ' 64 ש' 21-11). כך גם לא נסתרה טענת הנתבע כי השיפוץ שבוצע בנכס לפני הרכישה תמורת כ- 60,000 ₪ התמקד בשינוי מספר החדרים באמצעות בניית קירות גבס, ולא היה רלוונטי לתיקונים שבוצעו לאחר מכן (עמ' 64 ש' 32-30). טענתם של התובע וצדקה כי הנתבע פברק את הוצאות השיפוץ (עמ' 28 ש' 17 ועמ' 42 ש' 22-20) אינה מנומקת ואינה מבוססת כלל. לא הוצגו ראיות המוכיחות כי הקבלות שצירף הנתבע מתייחסות לעבודות אחרות שאינן קשורות לנכס. התובע העיד בחקירתו הנגדית לראשונה כי במשך 8-7 חודשים צדקה עמד מול הדיירים בנכס וטיפל בתלונות שלהם (עמ' 28 ש' 15-13), אך לא ציין באילו חודשים מדובר ולא ביקש להזמין את הדיירים להעיד לגבי מצב הנכס והתיקונים שבוצעו בו. כמו-כן אין חולק כי חלפו כ- 14 חודשים ממועד הרכישה של הנכס ועד למועד מכירתו, ומכאן שגם לפי גרסת התובע, צדקה לא היה מעורב בניהול הנכס לאורך כל התקופה הרלוונטית.

בסעיף 2.ו. ישנה התייחסות להוצאה של 154,599 ₪ עבור ריבית שלטענת התובע היה על הנתבעת לשלם לו בגין ההלוואה. כפי שנקבע בפסק דין זה לעיל, הסכום שהיה על הנתבעת לשלם לתובע בגין ריבית על ההלוואה (שרובו כבר שולם) נמוך באופן משמעותי מהסכום הנ"ל, ומכאן שההוצאה של הנתבעת בגין ריבית הייתה נמוכה יותר.

מנגד, הוצאות אחרות בגין העסקה אינן מוזכרות כלל בנספח ח' ולא באו לידי ביטוי בתחשיב הרווח הנטען. כך למשל, אין בתחשיב התייחסות לתשלום מס שבח. הנתבע הצהיר כי הנתבעת שילמה מס שבח בסך של 20,834 ₪ וצירף בנספח 11 קבלה על תשלום סכום זה. אין חולק כי הוגשה השגה על התשלום הנ"ל, אך לא נסתרה עדותו של הנתבע כי נכון למועד דיון ההוכחות הליך ההשגה עדיין התנהל וטרם הוחזר סכום כלשהו לנתבעת (עמ' 68 ש' 3-2). כמו-כן אין בנספח ח' כל התייחסות לסכום ששולם לרואה חשבון. הנתבע הצהיר כי הנתבעת שילמה לרואה החשבון סך של 22,305 ₪ וצירף קבלות לתמיכה בטענו (נספח 7 לתצהיר). אמנם אחת הקבלות שצורפה מתייחסת לשנים 2006-2005 ולכן נראה כי אינה רלוונטיות לענייננו, אך שתי הקבלות האחרות בסך כולל של 15,629 ₪ מתייחסות לשנים 2007 ו- 2008. התחשיב אף אינו מביא לידי ביטוי את ההוצאות שהיו דרושות לשם תפעולה השוטף של הנתבעת.

עוד יצוין כי כל הסכומים המופיעים בנספח ח' אינם כוללים את רכיב המע"מ, וזאת ככל הנראה על יסוד ההנחה שהנתבעת התקזזה על המע"מ, אך אין כל תחשיב או פירוט לגבי הקיזוזים שהנתבעת הייתה רשאית לבצע ושביצעה בפועל בגין כל אחת מההוצאות. התובע אף לא הציג חוות דעת מומחה לעניין כלל חיובי המס של הנתבעת והשלכותיהם על הרווח.

1. נוסף על כך, בתחשיב שבנספח ח' הנ"ל אין התייחסות להוצאות ששולמו בגין בדיקת האפשרות להשקיע בנכסים אחרים. אין חולק כי הצדדים התכוונו לרכוש נכסים נוספים באמצעות הנתבעת (ראו תצהירו של הנתבע, עדותו של התובע בעמ' 16 ש' 23-21 ובעמ' 17 ש' 3-1 והודעת הדוא"ל שהוגשה במהלך הדיון נ/2 מיום 18.7.07), ומההתכתבויות בין הצדדים עולה כי אכן נעשו ניסיונות לבחון עסקאות פוטנציאליות בנכסים שונים (ראו מסמכים 3-1 בנספח 1 לתצהירו של הנתבע). הנתבע הצהיר כי שילם לחברת שילה אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ שבבעלות חתנו של התובע, אסף שילה, סכומים שונים בגין בדיקת נכסים מההיבט האדריכלי, ולתמיכה בטענתו צירף חשבוניות וקבלות בסך של כמה אלפי ש"ח והגיש תצהיר עדות ראשית של מר שילה אשר נחקר בחקירה נגדית. לא נסתר כי הנתבעת אכן שילמה הוצאות אלה לצורך בחינת עסקות פוטנציאליות. אמנם בסופו של דבר לא בוצעו עסקאות בנכסים נוספים, אך התובע לא הסביר מדוע לשיטתו היה על הנתבע בלבד לממן מכיסו את הוצאות בגין בדיקת הנכסים ולא לזקוף אותן לחובת הנתבעת (ראו עמ' 17 ש' 13-1).
2. זאת ועוד, הנתבע הצהיר כי ביום 1.9.09 שלח לתובע לפי בקשתו, ולאחר שישב במשרדו ועיין במסמכי הנתבעת, פירוט של כל ההוצאות נכון לאותו מועד. העתק של המסמך הנ"ל צורף בנספח 6 לתצהיר הנתבע. מעיון בנספח 6 עולה כי הסכום הכולל של ההוצאות המפורטות בו עומד על 247,106 ₪, וזאת כמובן ללא הסכום ששולם תמורת הנכס, ללא תשלומי הריבית על ההלוואה מהתובע וללא הוצאות נוספות כגון אחזקת משרד, רכב וכד' אשר לטענת התובע גולמו בדמי ניהול בסך של כ- 55,000 ₪ לכל התקופה. התובע לא ביקש להגיש תצהיר משלים כדי להתייחס לנספח 6 הנ"ל, ואין בפני בית המשפט כל טענה כי התובע לא קיבל את המסמך או הביע בזמן אמת התנגדות לסכומים המופיעים בו. לפיכך, ובהעדר גרסה כלשהי של התובע לגבי סכומי ההוצאות המפורטים במסמך, לא נסתרה גרסתו של הנתבע כי אכן מדובר בהוצאות הקשורות לעסקה שבוצעה בנכס (למעט הוצאות בסך כולל של 23,676 ₪ הקשורות לכאורה לבדיקת נכסים פוטנציאלים אחרים אשר כאמור נראה שגם הן היו צריכות להיזקף לחובת הנתבעת). לפיכך, די במסמך זה כדי לקבוע כי סכומי ההוצאות בעסקה היו גבוהים במידה ניכרת מאלה שהוצגו בתחשיב מטעם התובע.
3. לפיכך, גם אם נקבל את גרסתו המתוקנת של התובע כי הוא זה שערך את נספח ח' בעזרת רו"ח, וגם אם יש מקום לקבוע כי המסמך קביל אף בהעדר עדות של רואה החשבון, הרי שלאור כל הפגמים שפורטו לעיל, יש לייחס לנספח ח' משקל אפסי.
4. אל מול זאת, הנתבע צירף לתצהירו בנספחים 3א' ו- 3ב' דוחות כספיים מבוקרים של הנתבעת שמהם עולה כי בשנים 2009-2008 הייתה הנתבעת בהפסדים.
5. בסיכומי התובע נטען כי לפי דוחות אלה, הנתבע חייב את הנתבעת בניגוד לדעתו של התובע ועל דעת עצמו בלבד בסכום עצום של כ- 300,000 ₪ בגין דמי ניהול והוצאות הנהלה. מעיון בדוחות עולה כי בשנים 2009-2008 אכן נזקפו לחובת הנתבעת "הוצאות הנהלה וכלליות" בסך כולל של 291,969 ₪ (154,866 ₪ בשנת 2008 ו- 137,103 ₪ בשנת 2009). מפירוט הוצאות אלה בביאור מספר 6 לדוחות הכספיים עולה כי 203,500 ₪ חויבו בגין דמי ניהול, והיתרה בסך כולל של 88,469 ₪ חויבה בגין ההוצאות הבאות: שירותים מקצועיים (24,364 ₪), אחזקה ומשרדית (39,822 ₪), מיסים ואגרות (7,652 ₪), קנסות (174 ₪), שונות (323 ₪) ופחת (16,134 ₪).
6. אשר להוצאות בסך של 88,469 ₪ הנ"ל, התובע לא ביקש לקבל פירוט ואסמכתאות לגביהן ולא התייחס בסיכומיו פרטנית לאף אחת מההוצאות. לפיכך, ולאור פירוט ההוצאות בנספח 6 לתצהירו של הנתבע, התובע לא הוכיח ולו לכאורה כי ההוצאות בסך של 88,469 ₪ או חלקן מפוברקות, מופרזות או לא קשורות לעסקה שבוצעה בנכס.
7. לגבי הוצאות דמי הניהול, הנתבע העיד בחקירתו הנגדית כי "... יודע את זה טוב התובע שעשינו את הנושא של דמי הניהול על מנת לחסוך במס שבח ובמס הכנסה" (עמ' 61 ש' 14-13). כמו-כן העיד הנתבע כי הלכה למעשה משך מהנתבעת בגין דמי ניהול בסך כולל של 55,000 ₪ בלבד (עמ' 61 ש' 26-16), וזאת בגין תרומתו לחברה במשך כ- 3 שנים. אין חולק כי מי שניהל את החברה הלכה למעשה ופעל מול בעלי המקצוע (עורך הדין, רואי החשבון, המתווך בעסקת המכירה וכד') הוא הנתבע בלבד. הנתבע הפנה למסמך מיום 20.5.09 שצורף בנספח 2 לתצהירו שממנו עולה כי הצדדים הסכימו שהפעילות המשותפת בחברה תתבצע תוך הכרה בתרומת ההון והעבודה של כל אחד מהשותפים (ראו גם התייחסותו של הנתבע למסמך זה בחקירתו הנגדית מעמ' 62 ש' 29 עד עמ' 63 ש' 7). לעומת זאת, התובע העיד כי חזר וסירב לבקשת הנתבע לגבות תשלום כלשהו בגין העבודה שביצע, בין בדרך של דמי ניהול ובין בדרך אחרת, והסיכום הנ"ל מיום 20.5.09 התייחס לפרויקט הבא שישקיעו בו (עמ' 22 ש' 24-22).
8. התובע לא ביקש להגיש חוות דעת של מומחה מטעמו לגבי הנתונים המופיעים בדוחות הכספיים של הנתבעת. אמנם מעיון בדוחות עולה, כאמור, כי נרשמו לחובת הנתבעת הוצאות בגין דמי ניהול בסך כולל של 203,500 ₪ (100,000 ₪ לשנת 2008 ו- 103,500 ₪ לשנת 2009), אך בהעדר חוות דעת מומחה, אין לבית המשפט אפשרות לקבוע מהם הסכומים שנמשכו מהנתבעת בפועל בגין דמי ניהול ומה שווי הטבות המס שקיבלה הנתבעת כתוצאה מזקיפת ההוצאות בגין דמי ניהול. כך גם לא הוכח, ולו לכאורה, מה היה הרווח של הנתבעת אלמלא נוכו ההוצאות הנ"ל. לשם ההמחשה בלבד יצוין כי לפי הדוחות הכספיים, בסוף שנת 2009 הייתה הנתבעת בהפסד של 195,606 ₪, כך שבחישוב גס נראה שגם אלמלא זקיפת ההוצאות בסך כולל של 203,500 ₪ בגין דמי ניהול, לא היה לנתבעת רווח משמעותי, אלא לכל היותר רווח של פחות מ- 8,000 ₪, וזאת מבלי לתת את הדעת להשלכות המס. עוד יצוין כי לפי גרסת הנתבע בתצהירו, אשר נתמכת בנספח 2 לתצהיר, בפגישה שהתקיימה עם התובע ביום 20.5.09, דהיינו כחצי שנה לאחר מכירת הנכס נקבע כי "השותפים לא ימשכו רווחים (בשלב זה). הנצבר ישמש לפעילות החברה". גם התובע הודה בחקירתו הנגדית כי לאחר ביצוע העסקה בנכס הייתה כוונה לבחון השקעה בנכסים נוספים באמצעות הנתבעת (ראו עמ' 22 ש' 24-22).
9. אמנם החיוב בסך של 203,500 ₪ בגין דמי ניהול מעלה תמיהות, אך גם אילו היה התובע מוכיח כי כל הסכום הנ"ל הגיע לכיסו של הנתבע, והוא לא הוכיח זאת, בית המשפט כלל לא התבקש לתת סעד של תשלום סכום כלשהו לתובע בגין גביית דמי ניהול בניגוד למוסכם. התובע אף לא ביקש לתקן את כתב התביעה בעקבות הנתונים שעלו בעניין זה מהדוחות הכספיים. בסיכומים מטעם התובע חזר בא כוחו והפנה לתחשיב שבנספח ח' המתייחס לרווח הנטען מהעסקה בנכס ולא העלה כל טענה שלפיה יש לחייב את הנתבע בתשלום בגין דמי ניהול שנטל לכיסו – סעד שכאמור לא התבקש כלל בכתב התביעה.
10. לאור כל האמור לעיל, התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו כדי להוכיח את תביעתו בסך של 97,457 ₪ בגין הרווח הנטען מהעסקה.

עוגמת נפש

1. בכתב התביעה נטען כי בשל התנהגותם ומחדליהם של הנתבעים נגרמה לתובע עוגמת נפש רבה, ובית המשפט התבקש לפסוק בגין כך פיצוי נוסף בהתאם לשיקול דעתו. ואולם, כפי שפורט לעיל, הסכום שנתבע (210,102 ₪) לא כלל רכיב של עוגמת נפש, אלא של ריבית ורווח מהעסקה בלבד. לפיכך, ולאור הקביעות בפסק דין זה לעיל בעניין חישובי הריבית והרווח, אין לחייב את הנתבעים לשלם לתובע פיצוי בגין עוגמת נפש.

סיכום

1. התביעה בגין יתרת הריבית מתקבלת בחלקה נגד הנתבעת בלבד. הנתבעת תשלם לתובע סך של 10,177.5 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 30.6.10 ועד למועד התשלום בפועל.
2. התביעה בגין רווח הנטען מהעסקה נדחית.
3. בנסיבות העניין, לא מצאתי לנכון לחייב אף צד בהוצאות או בשכר טרחת עו"ד.

המזכירות מתבקשת להעביר העתק של פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ‏ה' חשון תשע"ה, 29 אוקטובר 2014 באוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.