בשם התובעת: עו"ד אוּרי אסא

בשם נתבעים 2-1: עו"ד רונן בר-און; עו"ד רונן בוך

בשם נתבעת 3

(התובעת-שכנגד): עו"ד עודד פורת

1. הגיעה העת לסיים את הטיפול בפרשות אלו, וראשונה בהן הונחה לפתחו של בית-המשפט בשנת 2010. מאז הסתלק, למרבה הצער נתבע 2, מר בורג ז"ל, לעולמו. עזבונו, ככל עיזבון, לא יוכל להיות בעל-דין בהליך זה. תחתיו באה אלמנת-המנוח, שממילא נתבעה לכתחילה. יתר-על-המידה התמשך ההליך הזה ועמו הפרתו של הדין, הכרוכה בהחזקתם של בורג במקרקעין. עם בקשות ומשמען עיכובו של ההליך עוד, שהוגשו בערבו של דיון-ההוכחות, בבוקרו ואפילו בסיומו, לא ראיתי ואינני רואה, בשום פנים, מקום להשלים.

ההליכים

2. שתי התובענות עוסקות במקרקעי-המדינה ברחוב המרד בתל אביב-יפו, סמוך לחוף-ימה של העיר, לשכונת נווה-צדק ולמתחם "התחנה". הגוש הוא 7004 ומספרי-החלקות: 6 ו-9. לפי הטענה מחזיקים הנתבעים במקרקעין אלה, בשטח של קרוב לשלושה דונמים, שלא כדין. נתבעת 3 מפעילה בם, לפי הסכם-שכירות עם נתבעים 1 ו-2, חניון בתשלום. התביעה משנת 2010 עתרה לסילוק-היד. בזו הנוספת נתבעו דמי-שימוש ראויים. נתבעת 3 ותכונה להלן: החברה הגישה, בתורה, את מה שכונתה "תביעה-שכנגד" נגד המדינה ונגד נתבעים 1 ו-2. דומה כי לגבי האחרונים אין מדובר אלא בהודעה לצד ג', שכן נתבעים אלה לא תבעו את החברה.

3. כתבי-התביעה מפרטים כי בשלהי שנות ה-50' רכשו בורג חלק קטן מן המקרקעין הללו, אך אלה הופקעו אחר כך בידי המדינה בהליך, שתחילתו בשנת 1961 והסתיים בשנת 1980. לא זו בלבד שאותו שטח לא פונה אלא שההחזקה הורחבה כמעט פי-עשרה. לאורך-שנים קיימו בורג במקרקעין בית-עסק לחומרי-בנייה. בשנת 2009 הם השכירו את השטח לחברה, כאמור למטרת-חניון. בעילה של עשיית-עושר-ולא-במשפט נתבע סך של 852,600 ש"ח ומתוכו התבקש לחייב את החברה, יחד עם בורג ולחוד, בסך של 568,400 ש"ח. סכומים אלה כללו מס ערך מוסף. כך התבקש בגין השימוש בשבע השנים, שקדמו למועד-הגשתה של התובענה. 145 אלף ש"ח, כולל מע"מ, נתבעו בגין כל שנה נוספת של שימוש. לתמיכה הוצגה חוות-דעתו של שמאי-מומחה מטעם התובעת. התביעה-שכנגד ביקשה להצהיר כי החברה איננה נדרשת לשלם בכפל – תחילה לפי הסכם-השכירות ושוב מכוח-תביעתה של המדינה; וכי ככל שלבורג לא הייתה זכות להשכיר את המקרקעין פטורה החברה מכל חיוב כספי נוסף, שהצמיח הסכם-השכירות.

ההחזקה בידי-בורג

4. חומר-הראיות איננו מותיר מקום לספֵק כי בורג מחזיקים, והחזיקו בשנים הנוגעות בדבר, שטח בן כ-2,700 מטרים רבועים במקרקעין הנדונים. כך עלה, ראשית, מחוות-דעתו של המודד מטעם התובעת, המהנדס אבראהים טאטור, שלא נסתרה כל עיקר בחקירתו מדוכן-העדים (זה המקום לציין כי בתמליל-הפרוטוקול מישיבת-ההוכחות, בעמ' 15, ש' 14 ואילך, נפלה טעות. המומחה שנחקר שם היה מר טאטור ולא כפי שנכתב). כך עלה, עוד, מדבריה המפורשים של ההגנה, שכתבה בסיכומיה כך:

"לצורך הקמת העסק רכשו בורג ממדינת ישראל בשנת 1958 מגרש בשטח של 234 מ'ר אשר היה ידוע בשעתו כחלקות 46, 47 ו-48 בגוש מס' 7009. בהמשך אותה שנה רכשה משפחת בורג גם את חלקה 49 בשטח של 58.30 מ'ר. בהתאם להרשאות שקיבלו מרשות הפיתוח בשנת 1958, תפסו בורג חזקה במקרקעין הסמוכים והנטושים בהיקף של כ-2,400 מ'ר לשם הפעלת העסק המשפחתי" (פסקאות 15-14 לסיכומי-בורג. ההדגשות הן במקור).

5. אם על עצם-ההחזקה ועל היקפה אין לחלוק, הרי שאת עמדתה של התובעת לגבי-חוקיותה אני מבכר על פניה של עמדת-ההגנה. אמת, לכתחילה קנו בורג מעמד חוקי בשטח בן 292.30 מטרים רבועים במקרקעין הנדונים. אתעלם כאן ממה, שישוב כנדמה ויגלה את עצמו כהתנהלות חוזרת, היינו, מדבריה של גב' בורג כי תפיסתה של ההחזקה קדמה לקנייתו של המעמד החוקי: "בשנת 1957 התחלנו לנהל מו'מ עם רשות הפיתוח לרכישת הבעלות. במקביל תפסנו חזקה בשטח ופתחנו בו עסק..." (הפִּסקה השנייה לתצהירה בתא"ק 33780-06-12. ההדגשה הוספה). עיקר הוא בכך שבאותו חלק של השטח, והוא כעשרה אחוזים ממה שמוחזק כיום, נרכשה זכות כדין.

אלא, שהזכות להחזיק ולוּ בשטח מצומצם זה לא נותרה על כנה עם הפקעתו בידי-המדינה. כפי שפירטה התובעת ותמכה בראיות, ביצועה של תוכנית עתידית למתחם "מנשייה" הוביל את המדינה לפרסם בשנת 1961 הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. הציבור יוּדע על כוונתה של המדינה לרכוש את המקרקעין לצורך ציבורי וכל מי שראה לעצמו זכות במקרקעין אלה הוזמן לתבוע פיצוי. לא חלפו אלא 13 שנים וההליך נמשך בפרסומה של הודעה לפי סעיף 7 לפקודה, היינו, הוראה לכל מחזיק בקרקע להעמידה לרשות-המדינה ומקנה, לאחר תקופה הנקובה בה, זכות לתפוס את המקרקעין. ההליך הושלם בתום שש שנים נוספות, בהודעה לפי סעיף 19 לפקודה כי הקרקע היא למדינה. בהתאם, ולאחר הֶסדר, נרשמו בשנת 1988 המקרקעין על שמה של התובעת במרשם-המקרקעין.

הפועל המשפטי של דבר זה היה חובה, שקמה לבורג, לפנות את המקרקעין שרכשו. החובה הזו לא הייתה תלויה, בשום פנים, במימוש-זכותם לקבלתו של פיצוי כנגד רכושם. תשלום-הפיצוי, וגם בו מדברת הפקודה, איננו תנאי-מקדים להתפנוּתם של מחזיקים מן המקרקעין לאחר הפקעתם. הא בהא אינו תליא. כך נלמד, בדרך של קל וחומר, מהוראתו של סעיף 8(ג) לפקודה וזו לשונו:

6. אין חולק כי בורג לא פינו את החזקתם זו, עד עצם-היום הזה. ברי כי החזקה זו אינה כדין. לאמור, זה קרוב לארבעה עשורים שהם מחזיקים בקרקע, שהמדינה היא בעלתה, כאילו הייתה שלהם. ואם כך הוא ביחס למה שנרכש, לכתחילה, בדין, מִשְׁנה-קושי יש בהחזקתו של שטח גדול פי כמה ובו לא קנויה לבורג שום זכות להחזיק. אומַר, ראשית כי דבר וחצי דבר בחומר-הראיות לא הניח בסיס לטענת-בורג כאילו על החְזקה כזו באה הסכמתה המפורשת של המדינה. העובדה שבורג, כנטען מפיהם, פיתחו שטחים נטושים ומלאי-פסולת אינה יכולה, לעצמה, להקים להם זכות להחזיק בשטחים הללו. כך גם, ודאי, העובדה כי בעבר עשה מר בורג המנוח מאמצים, שלא צלחו, לרכוש גם את אלה. בעדותה של גב' בורג – מראשית ועד סוף; בתצהיר ובאולם-הדיונים, שאליו היא התייצבה, בכל הכבוד, חריפת-שכל ונהירה – לא מצאתי שום הסבר מניח את הדעת לשאלה כיצד זה הפכה החְזקה בת 292 מטרים רבועים להחזקה בקרוב לשלושה דונמים. מה שנדמה בהיר הוא כי בורג זיהו מקרקעין נטושים, שאין מתענין בם ומיהרו להרחיב אליהם את החזקותיהם בתקווה, אשר במשך שנים ארוכות הייתה לה תוחלת, כי הפאסיביות השלטונית תימשך.

7. לכל היותר ניתן היה לטעון לרשות מכללא להחזיק במקרקעין אלה, ונלמדת לכאורה מן העובדה שהמדינה ידעה או שיכׂלה לדעת על אותה החזקה ובמשך שנים ארוכות היא לא נקטה פעולה להפסקתה. הרעיון של רשות-מכללא להחזיק במקרקעין איננו פשוט, כל עיקר. הדין אינו שׂשׂ להכיר בו (ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף (פורסם באתר הרשות השופטת, 21.7.2015)). הטעם לכך הוא ברור. עצם השימוש ברעיון של "מכללא" משמיע כי רשות מפורשת לא ניתנה. ישיבתו של אדם במקרקעיו של אחֵר בלא רשותו המפורשת – היא ענין קשה.

אמנם בייחוד במָּקום, שבו בעלת-המחדל היא המדינה, אפשר לעגן את הרעיון הזה בציפייה, המוצדקת, ממנה לפעול כל אימת שמשתלטים על מקרקעיה. לפעול – אם לא על אתר הרי למצעָר במועד כלשהו במהלכן של עשרות שנים, שבן נמשכת ההחזקה. אלא שלממד הציבורי, הנלווה להחזקה במקרקעין כאלה, השלכה נוספת והיא חדה אפילו יותר. הרשאה-מכללא להחזקה במקרקעי-הציבור היא לעולם הפיכה. אין היא מקימה למחזיק זכות להוסיף ולעשות כן מעת, שהמרשה הודיעוֹ כי שוב אין הוא מסכים להחזקה (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210, 214 (1977); ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח (פורסם באתר הרשות השופטת, 19.8.2015)). הצדדים לא הניחו לפנַי טענות בענין-הסתמכות ומשמעותה, ומשכך אין צורך לדון באלו בגדרן של הפרשות דנן. עיקר מצוי בעובדה כי מן הרגע הראשון, שבו הודיעה התובעת לבורג כי הם מחזיקים במקרקעיה בניגוד לרצונה, פקעה כל הרשאה קודמת, ככל שהייתה, ועברה מן העולם.

לפי הראיות, שהציגה התובעת, דרישה לפינוים של המקרקעין, במלואם, נשלחה לבורג בחודש אפריל 2010, עובר להגשתה של התביעה לפינוי. ברם, אינני סבור כי זהו המועד שממנו ואילך נדרש היה לדעת כי אין התובעת מרשה להחזיק באיזה חלק של המקרקעין נושא-תביעה זו. כבר מעת ההפקעה הבהירה התובעת לבורג, בפניות שבאו עליהן אסמכתאות-התביעה, כי אין היא משלימה עם החְזקה בשום חלק של המקרקעין שהופקעו בגדריה של אותה פעולה משנת 1961 ואילך. כך, הציגה התובעת מכתב מיום 7.7.1982 (נספח 11 לתצהיריה) ובו הופנה בא-כוחם של בורג להודעות שלפי סעיפים 5, 7 ו-19 שלפי פקודת-הקרקעות. המכתב הוסיף והזכיר כי בורג עתרו לקבלת-פיצוי עבור "בית מסחר" שהם מפעילים במקרקעין, והלוא חזקה על אלה כי הם ידעו היטב על איזה שטח מתפרשׂ בית-המסחר הזה והוא גדול מן השטח המצומצם שבגינו הם היו זכאים לפיצוי. מכתב דומה שָׁבה המדינה ושיגרה לבורג בחודש אוגוסט 2007 (נספח 12).

אין זה מקרה, אפוא, כי הודיה בקיומה של הפקעה של השטח כולו מצאה את דרכה אל הסכם-השכירות, שקשרו בורג והחברה ביום 3.3.2009. ההסכם, שב"הואיל" הראשון שבו נִּקבו מידותיו של השטח: 2,950 מ"ר, טרח להוסיף הוראה מפורשת ובה הצהירו בורג "כי תלויה ועומדת מזה כ-25 שנה הפקעה לצורכי ציבור של שטח המושכר" (סעיף 18(א) להסכם). התוספת "ההפקעה לא מומשה עד היום" (סעיף קטן (ב)) אינה מאיינת, להשקפתי, את ידיעתם של בורג כי אין להם זכויות במקרקעין כולם, אפילו שאיש לא טרח וסילקם משם בפועל.

אמת, יסוד מרכזי בהרשאה-מכללא הינו התנהלות, במחדל או במעשה, שיש בה לגרום למחזיק סביר להסיק רשות להחזקה. מחילופי-הדברים, כבר מן המועד הסמוך להשלמתה של ההפקעה, נדרשו בורג להבין – כל אדם סביר נדרש להבין זאת, ולהערכתי בורג הבינו זאת היטב – כי המקרקעין כולם, ולא רק מה שהיה בבעלותם ערב-ההפקעה, הופקעו בידי-המדינה ושוב אסורה החזקתו של אחֵר בם. העובדה, שאותה ניצלו בורג היטב כי לאחר מכן לא פעלה המדינה למימוש-זכויותיה, לא יכׂלה בנסיבות אלו להיחשב למשמיעה הרשאה. מחזיק סביר נדרש היה לדעת כי אין מדובר אלא במחדל שלטוני אשר יבוא יום, כטבעם של מחדלים כאלה, ויבקש לו מענה.

הרשאה, מכללא או שלא מכללא, לא הייתה כאן. תחתיה יש לדבר בהחזקה מוּדעת, שאיננה כדין. זו משמיעה תוצאה יחידה – ציווי על פינוי מן המקרקעין לאלתר.

ההחזקה בידי-החברה

8. נתבעת 3, ועל כך אין חולק, מחזיקה בחניון אך מכוחו של הסכם-השכירות, שנקשר בינה לבין בורג ביום 3.3.2009. מקור אחר להחזקתה – אין, שהרי היא לא שהתה במקרקעין הללו לפני-קשירתו של ההסכם ולא פנתה לאיש זולת בורג בבקשה להחזיק בם. אלא, שבהתאם לאמור לעיל נהיר כי בורג השכירו לחברה שטח שלא להם. הסכם-השכירות עשה את בורג למחזיקים באמצעות אחֵר, ואת החברה למחזיקה מכוח זכותו הלכאורית של אחר. אלה הם יסודות בהסכמים של שכירות ועל כך אין צורך להכביר מלים. אלה שזכות-לכאורית זו – לא הייתה ולא נבראה.

אינני נדרש להיכנס לשאלת-חוקיותו של הסכם-השכירות. לעניננו די בכך, שלמשכיריו של הנכס אשר הושכר בחוזה הזה לא הייתה שום זכות טובה בו. זאת, בניגוד לְמה שנרשם מפורשות במבוא להסכם, לאמור: "המשכיר הינו בעל הזכויות בנכס". לא הכותרת בלבד העמידה מצג שכזה. ההסכם נשזר, לאורכו, בהוראות המשמיעות כי לבורג, כביכול, זכות של בעלות במושכר. כך, למשל, נקבע בהסכם כי שינויים, שתכניס השוכרת במקרקעין "המשכיר יהיה רשאי לראות כקניינו ולנהוג בו מנהג בעלים" (סעיף 10.1 להסכם); כי "המשכיר יהיה זכאי למכור את המושכר לכל אדם לפי שיקול דעתו" (סעיף 15.4) וכי "במקרה של העמדת המושכר למכירה תינתן לשוכר זכות ראשונים לרוכשו" (סעיף 16.2). העיניים רואות אך הדעת מתקשה לקבל: בורג, בנדיבותם כי רבה, אִפשרו לחברה זכות-ראשונים לקנות מידיהם נכס, שאיננו שלהם.

בכל הנוגע ליחסים המשפטיים שבין נתבעת 3 לבין התובעת נהיר כי החברה איננה אוחזת, בעקבותיו של הסכם-השכירות הזה ובכלל, זכות טובה כלפי המדינה להוסיף ולהחזיק במקרקעין. אין בדין הוראות של "תקנת-שוק" בשכירות. טבעה הארעי וההפיך של השכירות, לעומת הטבע הקבוע והמוצק של בעלות, מייתרים את הצורך באלו. שוכר, ששכר נכס ובו אין למשכיר זכות טובה, לא יוכל לטעון אך בשל כך לזכות טובה כלפי בעליו של הנכס. החברה נדרשת, אפוא, גם היא לפַנות את המקרקעין ולהשיבם לבעלתם.

התביעה הכספית

9. האמור לעיל לענין-ידיעתם, בפועל או בכוח, של בורג על היעדרה של זכות טובה במקרקעין כבר עשרות שנים קודם למועד-הגשתן של תובענות אלו מייתר את הצורך להידרש למשמעותו של שיהוי, שאין ספק כי דבק בפעולתה של התובעת. לפי כל החומר שהוצג, התובענות הללו נדרשו לגלות את עצמן לפניהן של ערכאות במועד מוקדם במידה ניכרת. לא אחת משפיע שיהוי שכזה על הכוח לתבוע תשלום, בייחוד של דמי-שימוש ראויים. הבסיס לכך הוא שאפילו התקיימו יסודותיה של העילה בדבר עשיית-עושר ולא במשפט, כמעוגן בסעיף הראשון לחוק הנושא שם זה משנת התשל"ט-1979, הרי שלשיהוי יכולה להיוודע משמעות ניכרת בשקילתם של שיקולי-הצדק, הכרוכים בהכרעה בדבר-השבה, לפי הסעיף השני לאותו חוק. התנהלות פאסיבית של בעליהם של מקרקעין, בייחוד אם זו המדינה, עלולה לעשות תביעה כספית ומקבצת תחת-קורתה את סכומם של דמי-שימוש בגין שנים רבות, מנקרת את תחושת-הצדק.

אין אלה פני-הדברים במקרה שלפנַי. התובעת, שלא התעלמה מדיני-ההתיישנות, עתרה לדמי-שימוש אך בשבע השנים, שקדמו להגשתה של התובענה הכספית בשנת 2012. תביעה, המסבה עצמה על שימוש משנת 2005 ואילך, ביודענו כי במועד ההוא היה על בורג לדעת היטב כי הם מפיקים התעשרות מקרקע לא-להם, מתיישבת עם תחושת-ההגינות והצדק, ואין החיוב בה נחלתה של המדינה לבדה. צידוק קם-גם-קם לתבוע מבורג כי ישיבו לידי התובעת – ובאמצעותה לציבור שהיא נאמנתו – ולוּ את חלקו של העושר שהפיקו על חשבונם.

אמת, יסודותיו של האמור בסעיף 1 לחוק עשיית עושר מתקיימים בתובעת ובבורג. התעשרות הופקה הן בהפעלתו של בית-עסק במקרקעין והן בהשכרתו בדמי-שכירות לחברה. היה זה על חשבונה של התובעת במובן זה, שהמקרקעין הם בבעלותה (ע"א 4338/01 שילר, עו"ד – הנאמן על נכסי אריה שחם (בפש"ר) נ' מנס, פ"ד נז(4) 645, 649 (2003)). הדבר הזה נעשה שלא מכוחה של זכות בדין. "נסיבות, העושות את ההשבה בלתי צודקת" – לשונו של סעיף 2 לחוק, לא נתקיימו כאן כל עיקר.

10. כמה יש להשיב? אומַר כבר כעת כי אני מצר על האופן, שבו הניחה המדינה את חוות-דעתו של מומחה מטעמה לפנַי. מבלי לפקפק במקצועיותו של איש, לא כך מניחים חוות-דעת של מומחה לפניו של בית-המשפט. חוות-הדעת הזו נשענה על הסבר דל. דומה כי היא הותירה עיקרים לניחוש או להשערה של מי שאיננו מומחה, והלא למניעתו של הדבר נועדה לכתחילה הגשתה של חוות-דעת כזו. בפִּסקת-המפתח, שכותרתה "שיקולים ועקרונות" כתב המומחה, השמאי אמיר חופשי כי "הובאו בחשבון מחירי מקרקעין בסביבת הנכס למועדים הקובעים" (עמ' 4 לחוות-דעתו). מהי סביבת-הנכס? מהם המועדים הקובעים? ובייחוד – מהם הנתונים בדבר מחירים, שמהם גזר המומחה את מסקנותיו? לכל אלה אין ביאור בחוות-דעתו. אפשר כי לא בכדִי ויתרו כל באי-כוחה של ההגנה על חקירתו הנגדית של מומחה זה.

דרך-כלל לא הייתי סומך קביעות לגביהם של דמי-שימוש ראויים על חוות-דעת שכזו. אלא שבמקרה דנן נמצא, באופן חריג, מה שיתייצב לימינה. היו אלה לא אחרים מבורג עצמם. הכיצד? הסכם-השכירות שקשרו אלה עם החברה נקב בדמי-שכירות קרובים מאד בשיעורם לזה שבחוות-דעתו של מר חופשי. שמאי-התובעת קבע כי מיום, שהמקרקעין נעשו למגרש-חניה והשימוש נעשה להפעלתו של חניון, נדרשים היו דמי-שימוש ראויים לעמוד על סך, לפני מע"מ, של 125 אלף ש"ח לשנה. אלה הם דמי-שכירות של כ-10,417 ש"ח לחודש. הסכם-השכירות קבע, בגין כל שנה של שכירות בשנים 2014-2009, דמי-שכירות בסך, לפני מע"מ, של 11,500 ש"ח לחודש. אחר כך, נקבע, יועלו דמי-השכירות לפי שיעורים שנִּקבו בהסכם.

הנה כי כן, השמאי חופשי, במה שראוי ומקובל בשומות כספיות, נקט אפילו הערכת-חסר לטובתם של בורג. מה שמבקשת המדינה מאלה הוא נמוך ממה, שהם קיבלו לידיהם בפועל לפי הסכם-השכירות. נהיר כי דבר בהסכם-השכירות לא הוסיף על דמי-השכירות מרכיב כלשהו, שאין מקורו במקרקעין ובהחזקתם. במלים פשוטות, אילו השכירה המדינה בעצמה את המקרקעין הללו לחברה, ניתן היה לצפות לקביעתם של דמי-שכירות דומים לאלה שבהערכת-השמאי. ענין זה מניח את הבסיס הנדרש לקביעותיו של מומחה-התובעת.

11. אודה, עם זאת כי סוגיית המע"מ אינה מובנת לי. התובעת עתרה לצרף מס זה לדמי-השכירות הראויים ולא אדע מדוע. שהרי, המדינה איננה חבה במס ערך מוסף, ואחַר המקור להתעשרותם של בורג ממילא אין לתור במס, שהם חייבים בו למדינה. ההתעשרות צמחה מן המרכיב שלפני מס, ואת זה על בורג להשיב לתובעת.

יש לקבוע את סכומם של דמי-השכירות הראויים לפי הטבלה, שצירף השמאי חופשי בפרק י' לחוות-דעתו ובה מנויים סכומים לפי שנה, משנת 2005 ועד למועד הכנתה של חוות-הדעת בשנת 2012. ביחס לתקופה, שקדמה לעשייתו של המקום לחניון, ושימש את בית-העסק של בורג, אמד המומחה את דמי-השימוש נמוכים אפילו יותר (כ-85 אלף ש"ח לשנה). היות, שמשנת 2010 ואילך לא חל שינוי באומדן הרי שנכון, ולכך גם עתרה התובעת בתביעתה, לאמוד את שוויו של השימוש בארבע השנים שלאחר הגשתה של חוות-הדעת – 2016-2013 – בסכום זהה לזה שבשנת 2012.

12. דבר נוסף עלה מראיות-התביעה, וכוונתי היא לעדותו של הממונה על הפקעות ורכישות במחוז תל אביב בתובעת, עורך-הדין יואל מורה. בסעיף 19 לתצהיר של עדותו הראשית לא שכח עֵד זה לציין, לזכותם של בורג, את סכומו המשוערך של הפיצוי, שנדרש היה לשלם להם בעקבות הפקעתו של החלק, שרכשו במקרקעין כדין – אותם 292.30 מטרים רבועים. אלא, שהתובענות שלפנַי אינן עוסקות בפיצויי-ההפקעה וממילא דומה כי בענינם של אלה תלוי ועומד בין הצדדים הליך לפנֵיה של ערכאה אחרת. לפיכך, אינני קובע דבר וחצי דבר לגבי-מרכיב זה של פיצוי.

חבויות-החברה לבורג

13. יש להטעים: תביעתה הנגדית של החברה הוגשה בשירותה של תכלית יחידה: מניעתו של חיוב כפול בדמי-שימוש ראויים או בדמי-שכירות, לתובעת ולבורג כאחד. אין התביעה הזו מבקשת – לפי הגיונה, לפי הכתוב בה ולפי הסעדים שנתבקשו – כי בית-המשפט יקבע קביעה משפטית כלשהי לגבי דמי-השכירות שכבר שולמו מידיה של החברה לידי-בורג. החברה איננה תובעת להשיב לידיה סכומים ששולמו, אפילו לאור קביעתו של בית-המשפט כי בורג נעדרו זכות להשכרתם של המקרקעין. בדבר הזה יש מן ההיגיון וגם מן ההגינות. החברה עשתה, הלא, שימוש במקרקעין. היא הוציאה מהם את לחמה. כל זאת היה בעת שסברה היא בתום-לב, ואחרת לא הוכח לפנַי, כי היא עושה זאת מכוחו של הסכם-שכירות תקף ומתוך מסירתה בידיה של זכותם, הלכאורית, של בורג להשתמש במקרקעין אלה.

לכן, בכל הנוגע למערכת-היחסים שבין בורג לבין החברה לא אקבע דבר קביעה מהותית ביחס לְמה, שכבר שולם. אין זה נושא לתובענות אלו. הענין הוא משמעות-הדברים ביחסים שבין החברה לבין התובעת. עיקר מצוי בקביעה כי מה, שכבר קיבלו בורג מן החברה (בפועל או באורח קונסטרוקטיבי, והכוונה היא להחזקה בנאמנות), ישמש בדמי-השימוש שעל בורג לשלם לתובעת לפי קביעתי שלעיל. בין שהחלטתה של התובעת לתבוע את החברה ואת בורג יחד ולחוד (עד לתקרה הנוגעת בדבר) סמכה את עצמה על עניני-מהות ובין שמקורה, למשל, בשיקולים של עומק-הכיס או של יכולת-פירעון, אין להשקפתי צידוק לחייב את החברה לשלם לתובעת דמי-שימוש ראויים. החברה שילמה כבר, מכיסה, את המרכיב הזה. אמנם לא היה זה ישירות לידי-המדינה, אך אילו נקבע כי היום הזה היא נדרשת לעשות כן, לא היה זה אלא חיובה הכפול. לכך אינני רואה בסיס. אין פירוש-הדברים כי אין משמעות להסדר-ההפקדה בנאמנות, שעליו הוסכם לפניו של המותב הקודם (כבוד השופט עודד מאור) בשלב מוקדם יותר של הליך זה. כענין טכני של כוח-גבייה בלבד, אני קובע כי מה שהופקד בידי החברה אצל נאמן על חשבונם של דמי-השכירות, עד לתקרה שבחוות-דעתו של מר חופשי, ישולם לתובעת כחלק מביצוע-חיובה של גב' בורג לה.

14. החברה נושאת במידה של אחריות לקושי שנוצר, לא רק משום שמצופה היה ממנה לבדוק את הקצאת-הזכויות הנכונה במקרקעין ששכרה קודם שהיא נקשרת בהסכם לשכירתם, אלא בפרט היות שהסכם-השכירות הציף, כאמור, את סוגיית-ההפקעה. ברם, להשקפתי ביטוי יהיה לדבר בהבנה כי את ההוצאות, שנגרמו לה בשל הצורך לקיים את ההליכים שלפנַי, הביאה החברה על ראשה בשל אי-מיצוין של הבדיקות. בהוצאות אלו עליה לשאת לבדה. בד בבד, לא מצאתי כי יש יסוד לחייבה בהוצאותיו של מי מהצדדים האחרים.

התוצאה

15. אף לא לאחד מן הנתבעים עומדת זכות להחזיק באיזה חלק שהוא מן המקרקעין הנדונים, ישירות או באמצעות אחֵר. בהתחשב בפרק-הזמן שבו תלויות התביעות ועומדות, מחד גיסא, ובארכה נדרשת לצורכי-התארגנות לפינויו של חניון, מאידך גיסא, יפנו הנתבעים את המקרקעין מכל אדם וחפץ שבשליטתם ויעמידו אותם פנויים לרשותה של המדינה לא יאוחר מיום 15.1.2017.

הנתבעת, גב' בורג, תשלם לתובעת דמי-שימוש ראויים בסך של 1,320,000 (מיליון ושלוש מאות ועשרים אלף) ש"ח (לפי המפורט בחוות-דעתו של שמאי-התובעת בגין שבע השנים, שקדמו להגשתה של התובענה וארבע השנים, שחלפו מאז). מה, שהפקידה נתבעת 3 בנאמנות, עד לתקרת-דמי-השימוש שקבע מר חופשי, יועבר לידי המדינה על חשבונו של חיוב זה. ככל שלא יוסכם אחרת בין הצדדים, תיפרס היתרה שעל גב' בורג לשלם לשלושה תשלומים חודשיים, שווים ורצופים. הראשון שבהם ישולם בתוך 30 ימים מיום המצאתו של פסק-דין זה. היות שהמוטבת היא המדינה, לסכום זה אין להוסיף מס ערך מוסף.

בגין כל שימוש שתעשה נתבעת 3, החברה, במקרקעין הנדונים מן היום שבו ניתן פסק-דין זה ועד להתפנותה בפועל מן המקרקעין, היא פטורה מתשלום כלשהו לבורג. תחת זאת עליה לשלם לתובעת – המדינה, בגין כל חודש של שימוש בתקופה זו, או חלקו של חודש, סך של 10,400 ש"ח (125,000 לחלק ל-12). לסכום זה אין להוסיף מס ערך מוסף. בכך מתמצית חבותה של החברה כלפי התובעת בגין העילה שבתובענות אלו.

בהתחשב בהיקפה של העבודה המשפטית שנדרשה, במשך-השנים שבהן תלויות התובענות ועומדות ובמספר הדיונים שהתקיימו תשלם גב' בורג לתובעת – המדינה, בתוך 30 ימים מיום המצאתו של פסק-דין זה לידיה, הוצאות-משפט בסך של 6,000 ש"ח; ועוד שכר-טרחה של עורך-דין בסך, כולל מע"מ, של 73,000 ש"ח. בענינה של נתבעת 3 אינני עושה צו להוצאות. את הסכומים, כולם, יש לשערך כדין למועד-התשלום. איחור באיזה מבין התשלומים שנפסקו ממילא יוסיף הפרשי-הצמדה ורבית כדין מיום-החיוב ועד למועד-התשלום בפועל.

המזכירות מתבקשת לוודא סריקה לתיקי-המחשב של המוצגים שצורפו במהלך-הדיון.

ניתן היום, כ"ה חשוון תשע"ז, 26 נובמבר 2016, שלא במעמד-הצדדים.