התובע ע"י ב"כ עו"ד ש. קרניאל

הנתבע ע"י ב"כ עו"ד א. כהן ואח'

1. בתביעה מבוקש סילוק יד ו/או פינוי מקרקעין, בעקבות הליך קודם שהתנהל בבית משפט זה, בפני כבוד השופט ג. ארנברג (ת.א. 16637-03-10). באותו הליך ביקש הנתבע דנן (אשר היה שם מבקש), להורות על ביטול צו שניתן נגדו לפי הוראות סעיף 4 לחוק מקרקעי ישראל (סילוק פולשים) התשמ"א- 1981, בקשר למקרקעין, במורדות קריית יובל. על פי האמור בצו, המבקש תפס שלא כדין את מקרקעי הציבור הרלוונטיים. בהחלטתו מיום 7.6.2010 קבע כבוד השופט ארנברג כי - "לאור כל האמור ובשל הספק בשאלת משך ההחזקה של המבקש במקרקעין, אני מורה כי אין לבצע את הצו וככל שהמשיב מבקש לפנות את המבקש מהמקרקעין עליו לעשות זאת בדרך של תביעה משפטית ולא בדרך של הוצאת צו לפי הוראות חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים)" (ר' עמ' 3 שם). מכוח האמור הוגשה התביעה דנן. יוטעם עם זאת כי כב' השופט ארנברג לא מצא להטיל באותו תיק הוצאות וזאת עת ציין כי המבקש (הוא הנתבע דנן) "לא הצליח להוכיח שיש לו זכויות במקרקעין" (ר' שם, עמ' 3 ש' 21).

טענות התובע בתביעתו:

1. על פי הנטען בתביעה, מכוח סמכויות התובע, לנהל את מקרקעי ישראל, הוא ניהל גם את המקרקעין הנמצאים במורדות שכונת יובל בירושלים, הידועים כחלקה 119 בגוש 30407 והרשומים בלשכת רישום המקרקעין בבעלות קק"ל (להלן: "המקרקעין"). לטענת התובע, הנתבע מחזיק בהסכמתו בחלק מאותם מקרקעין דהיינו במגרש 55, לפי תוכנית מפורטת 2923 (להלן:"מגרש 55"). באשר לנסיבות החזקת מגרש 55 על ידי הנתבע מפרטת התביעה כי ביום 5.11.98 נחתם בין התובע לבין ה"ה מיכל ויונתן זלינגר הסכם חכירה מהוון, לפיו החכיר התובע למשפחת זלינגר את המגרש הנ"ל ל - 49 שנה (עד 24.9.2038). ביום 28.10.07 התקבל במשרדי התובע מכתבו של עו"ד עדי רוטנברג מיום 22.10.07, בו הודיע האחרון על מכירת זכויות משפחת זלינגר לנתבע. בהתאם להסכם המכר נקבע מועד מסירת החזקה ליום 18.9.07. התובע שיגר ביום 7.11.07 מכתב לעו"ד רוטנברג ובו מספר דרישות להמצאת מסמכים נוספים, לצורך סיום פעולת העברת הזכויות, אך עד למועד הגשת התביעה, לא הסדיר הנתבע ו/או בא כוחו את העברת הזכויות במגרש 55 על שמו. לטענת התובע, אף שטרם הוסדרו הזכויות כאמור, הנתבע אוחז בשטח מגרש 55, בגודל של כ - 570 מ"ר (הוא בלבד השטח שנרכש ממשפחת זלינגר), אך מחזיק גם בשטח נוסף, אשר בגין תפיסתו נאלץ התובע להגיש תביעת פינוי זו.
2. בשל רצון התובע לשווק את המקרקעין הנ"ל, יחד עם מקרקעין נוספים סמוכים (במורדות קריית יובל לכיוון עין כרם), נתבקש מפקח מטעם התובע, מר יוסי גפן, בתחילת חודש נובמבר 2008 לבקר במקרקעין וליתן דיווח אודות המצב בהם. ביום 30.11.08 ביקר מר גפן במקרקעין ומצא את המתחם פנוי וריק (מר גפן לא התייחס למגרש 55 עצמו). ביום 4.3.09 בעת ביקורו במקום, נמצא רובו של השטח פנוי וריק. וגם בדו"ח הביקור מיום 3.12.09 צוין כי המקרקעין פנויים וריקים. לטענת התובע, ביום 18.1.2010 נתקבלה הודעה טלפונית מאזרח על עבודות בניה ונטיעות עצים אשר מבוצעות באותם ימים במקרקעין. מר גפן יצא לבדוק הודעה זו הן באותו יום והן בהמשך, ביום 1.2.2010 ומצא כי כל השטח מסביב למגרש 55 - ניטע וגודר בטרסות חדשות. מר גפן פגש במקום את הנתבע שהזדהה בפניו והאחרון אף הודה, לטענת התובע, כי ביצע את כל הנטיעות לאחרונה, אך לדבריו, הוא מחזיק בשטח מזה שנים. לטענת התובע, הנתבע פלש לאחרונה ותפס חזקה שלא כדין וללא כל זכות ו/או הסכמה מצד התובע במקרקעין שמסביב למגרש 55, המהווים מקרקעי ציבור. לפיכך, הוכן ונחתם ביום 4.2.2010 צו לסילוק פולשים לפי החוק לסילוק פולשים. כאמור לעיל, לנוכח אי בהירות באשר לעמידה בתנאי כי הכניסה למקרקעין תהיה טרייה - זה בוטל. לטענת התובע, פלישת הנתבע לשטח ותפיסתו נעשו לאחרונה, במועד שאינו ידוע לתובע, ללא הסכמתו, ללא ידיעתו וללא רשותו ומעשי הנתבע מהווים השגת גבול. לחילופין - ככל שעובדות המקרה יוצאות רישיון, הרי שהרישיון בוטל או מבוטל לאלתר ולפיכך מן הדין כי יינתן כנגד הנתבע פסק דין המורה לו לסלק את ידו משטח הפלישה ולפנות את כל הנטיעות שנטע בו והגדרות שבנה ושיפץ. יוטעם כי התובע ביקש לשמור על זכותו לפיצול סעדים, ככל שתוגש בעתיד תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים, ממועד התחלת השימוש ועד למועד הפסקתם.

טענות הנתבע בהגנתו:

1. בהגנתו, טען הנתבע כי המקרקעין נשוא התביעה מוחזקים על ידו ועל ידי קודמיו - בחזקה בלעדית, בהסכמת התובע, החל מקום המדינה. המדובר בקרקע "בתולית", המרוחקת מרחק רב מתשתיות ושירותים עירוניים, עובדה אשר חייבה את הנתבע להשקיע ממון רב במקרקעין. בהסתמך על הסכמת התובע, הנתבע אף השקיע במקרקעין - בטיפוח, שמירה על הקיים, עיבוד, שיפוץ, בנייה והשבחה, תוך שבוצעו במקרקעין עבודות הכוללות, בין היתר, פריצת וסלילת כביש גישה למקרקעין ושיקום והקמה של טרסות. לטענת הנתבע - הכול בוצע על חשבונו. צוין כי ההשקעות האמורות האדירו בפועל במידה רבה את ערך המקרקעין והכול בידיעת התובע, שבחר, לדברי הנתבע, להתעלם מהאמור. הנתבע העלה בהגנתו מספר טענות מקדמיות: מניעות - בהיותו בר רשות; התיישנות; שיהוי; שימוש לרעה בהליכי משפט.
2. באשר למניעות נטען כי המקרקעין, הוחזקו בשלמותם עם קום המדינה על ידי משפחת משולם, אשר מכרה אותם למשפחת זלינגר. לידיעת הנתבע, משפחת זלינגר החזיקה במקרקעין לאורך כל השנים, כאשר זכויותיהם, הוסדרו במהלך שנות השמונים - בחוזה חכירה מהוון מול התובע. לטענת הנתבע, הוא קיבל בפועל את החזקה במתחם כולו, במסגרת הסכם שכירות שנחתם מול משפחת זלינגר, במהלך שנות התשעים. נטען כי בהסכם השכירות, ניתנה לנתבע אופציה בלתי הדירה, אשר מומשה, לרכישת הזכויות הקנייניות במתחם. לטענתו, משעה שהוא וקודמיו הסתמכו על התנהלות התובע, באופן בו יצר התובע מצג, לפיו אחיזת הנתבע (לרבות קודמיו) במקרקעין היא באישור, ומשעה שעקב כך שינה מצבו לרעה - מנוע התובע מלטעון כנגד הנתבע בעניין זה.

באשר להתיישנות - נטען כי הנתבע וקודמיו, מחזיקים במקרקעין ברציפות, החל מקום מדינת ישראל ואף הקימו את ביתם ואת המתקנים המשמשים את ביתם, על המקרקעין נשוא התביעה. אם עומדת לתובע עילה, זו התיישנה.

באשר לשיהוי - נטען כי בחלוף יותר מ - 60 שנים, ממועד כניסת קודמיו למקרקעין, הרי שנקט התובע בשיהוי של ממש שיש בו כדי ללמד על התנהגות התובע, כהשלמתו עם החזקת הנתבע במקרקעין וכפועל יוצא, עומדת לנתבע זכות להירשם כבעל זכויות במקרקעין.

נטען עוד לשימוש לרעה בהליכי משפט - מאחר ומטרת הפינוי היא בניית בנייני יוקרה למגורים, תוך התעלמות מהשקעותיו, באופן העולה לכדי עשיית עושר ולא במשפט. נטען כי חרף השקעותיו המרובות במתחם לא פנה אליו מי מטעם התובע והשטח לא נכלל בתביעות שהוגשו כנגד פולשים אחרים, בשטחים סמוכים.

1. בעניין כתב התביעה לגופו הוכחשו כל הסעיפים (למעט סעיף 1). לטענת הנתבע, קודמיו החזיקו במקרקעין מקום המדינה והוא חליף שלהם. באשר לזכויותיו, אלו כאמור הוסדרו במהלך שנות השמונים מול התובע, בחוזה חכירה מהוון. כן נטען כי בשל שיקולים שונים, שאינם נוגעים אליו, חזר בו התובע מכוונתו לשווק את המקרקעין נשוא התובענה. באשר לדוחות הפיקוח, אשר עליהם הסתמך התובע בכתב תביעתו, ציין הנתבע כי התובע מנוע מלהסתמך עליהם, שכן כבוד השופט ארנברג קבע בהחלטתו כי דוחות אלה אינם משקפים נאמנה את המצב בשטח, דבר שהוביל, כאמור, לביטול הצו המנהלי שהוצא.

תצהירי התובע:

1. מטעם התובע הוגשו תצהיריהם של גברת דורית דוד ושל מר יוסי גפן; הגברת דוד, ס. ממונה מחוזית במחלקת חוזים אצל התובע במחוז ירושלים, חזרה על האמור בתביעה ולעיל באשר לניהול המקרקעין ע"י התובע, ההסכם עם זלינגר (חכירה ל-49 שנה, עד 24.9.2038), פניית עו"ד רוטנברג להעברת הזכויות לנתבע מיום 22.10.07 והתשובה אליו באשר להשלמות הנדרשות. לתצהיר צורפו - נסח רישום בדבר הזכויות במקרקעין, כנספח א', חוזה החכירה ומפה של משפחת זלינגר, כנספחים ב' – ג' ועותק מכתב עו"ד רוטנברג, החוזה עם הנתבע והבקשה להעברת זכויות כנספחים ד1 – ד3, בהתאמה. אעיר כי בנספח ד'2, (החוזה) בפרק המבוא, מתואר הנכס כ - "דירה בשטח של 75 מ"ר שטח שירות, מרפסת וקרקע צמודה בשטח של כ - 500 מ"ר, אשר ידועה כבית 63 באזור א', עין כרם והידועה גם כגוש 30407 חלקה 2 ו/או 118 מגרש 55 לפי תב"ע 2923 ואשר הזכויות בה רשומות במינהל מקרקעי ישראל (תיק מס' 10241510 א')". בסעיף 3 לחוזה האמור, מצוין כי הקונה (הנתבע דנן), מצהיר ומאשר כי הוא מתגורר מזה מספר שנים בדירה בשכירות חודשית בלתי מוגנת ובין היתר בדק את אופן רישום הזכויות בדירה. בחוזה יש הפניה לבש"א 8819/02, ת.א. 1871/02 מיום 19.6.03 אשר מחייבת את הצדדים. בנספח ד'3, המהווה בקשה להעברת זכות שכירות (חכירה) במגזר העירוני, מתואר הנכס המועבר כדירה המצויה ברחוב 63א' בעין כרם, בית מספר 63, גוש 30407, מגרש 2, 55; שטח המבנה ברוטו כ - 75 מ"ר. עוד צורף המכתב מיום 7.11.07 מהתובע לעו"ד רוטנברג, בו התבקשו מסמכים לצורך סיום פעולת העברת הזכויות (בין היתר אישורי מיסים וייפוי כוח) המכתב סומן כנספח ה'. הוצהר כי עובר להגשת התביעה, לא הסדיר הנתבע ו/או בא כוחו אף את העברת הזכויות במגרש 55 על שמו.
2. מר יוסי גפן, מפקח אצל התובע, האחראי בין היתר גם לאזור קריית יובל ומורדות עין כרם, שב חלקית על דברי העדה דלעיל. לתצהירו צורף עותק ממפת מדידה שהוכנה על ידי המודד קראוס, בה מסומנים בצבע גבולות מגרש 55 בשטח של כ - 570 מ"ר, סומן ב'. אף הוא הצהיר כי עולה מתיק התובע שעד היום טרם הסדיר הנתבע את העברת הזכויות במגרש 55 על שמו. בשל רצון התובע לשווק את המקרקעין, יחד עם מקרקעין אחרים, הוא התבקש בתחילת חודש נובמבר 2008 לבקר באזור וליתן דיווח על המצב, כהגדרתו. העד שב ופירט את מועדי הביקורים במתחם והממצאים באותם ביקורים (ר' המפורט לעיל באשר לטענות שבתביעה). כן שב ופירט את תוכן הדוחות מהימים 30.11.08, 4.3.09 ו- 3.12.09 שצורפו כנספחים ג' – ה' לתצהירו. במהות הדוחות, עומדת טענה שהמתחם פנוי וריק, למעט הבינוי בחלקה 55 ודרך אליו. העד הצהיר כי ידוע לו בוודאות שעד ל - 29.11.09 - כל המקרקעין מסביב למגרש 55 היו פנויים וריקים, ללא כל בניה או נטיעות ומוכנים ליציאה למכרז. כך הוא אף דיווח לתובע. העד מציין כי במפה שצורפה לצו לסילוק פולשים, שהוצא בזמנו (ושכאמור בוטל בהסכמה על ידי כבוד השופט ארנברג), הוא אכן לא ציין קיומו של מחסן בשטח (כפי שנמצא באותם דיונים קודמים). ביסוד האמור עמדה העובדה שלא היה ניתן להבחין אם הוא בשימוש ומי משתמש בו. לפיכך, לא ראה בזמנו כל חשיבות לכך. ככל שהנתבע עשה שימוש במחסן זה, הרי זה נעשה ללא ידיעתו ו/או הסכמתו של התובע וללא כל זכות.
3. העד שב על האמור בכתב התביעה באשר להודעה הטלפונית שהתקבלה ביום 18.1.2010 בעניין עבודות בניה ונטיעות עצים שמבוצעות באותם ימים במקרקעין. נספח ו' לתצהירו הינו דו"ח שנערך על ידו ביום 1.2.2010 לאחר ביקור במקום, ביקור בו פגש בנתבע ולדבריו, אישר האחרון כי ביצע את כל הנטיעות לאחרונה. על פי הדו"ח האמור:

"בתאריך 18/01/10 נתקבלה הודעה מאזרח על עבודות בנייה ונטיעת עצים אשר בוצעה בימים האחרונים בשטח שלנו אשר הוצא למכרז פומבי במורדות עין כרם. המדובר בחלקה 119 בגוש 30407. יצאתי מייד לשטח וגילתי כי בימים האחרונים שופצה הטרסה שהייתה בשטח מקדמא דנא ואשר הייתה ישנה ללא כל שימוש וללא כל גינון / נטיעה ואחזקה, בנוסף ננטעו עשרות עצים גדולים והוסדרה מערכת השקיה. ניסיתי עוד באותו היום לאתר ולזהות המבצע אך לא הצלחתי כי במבנה המגורים במגרש 55 הקיים בסמוך לא שהה איש ובמקום כלבים רבים. ב - 01/02/10 ביקרתי שוב במקום והפעם הגיע המחזיק במבנה במגרש 55 ולאחר כחצי שעה ושמו מר בורנשטיין אלדד ת.ז. 055709885. הוא אמר כי הוא שתל העצים וכי הוא מחזיק בשטח מזה שנים וכי הוא לא הגיש צו מניעה כששמע על הוצאת המכרז, מכיוון והוא ממתין לזוכה ומולם הוא ידרוש זכויות בשטח. הוא אישר כי הוא שתל העצים וחידש הטרסה בזמן האחרון וכי הוא עשה זאת מטעמים של איכות הסביבה ומכיוון והוא רוצה להשאיר המקום כריאה ירוקה ללא בנייה. הסברתי לו כי אנו נגיש כנגדו תביעה לפינוי והוא ניגש למשרד למגי שלי לברר על המכרז באותו היום. מר בורנשטיין אלדד מתגורר במבנה מגורים הנמצא במגרש 55 בסמוך ואשר רכש את הבית ממר יונתן זלינגר אשר לו זכויות בתיק 1024151-0א', וטרם נרשמו הזכויות ע"ש בורנשטיין אצלנו. התיק מועבר לתביעה ולצו סילוק פולשים".

נספחים ז'1 - ז'6 הינם צילומים שנעשו באותו היום. לסיום הצהיר כי לאחר בדיקה שערך, הנתבע לא החזיק בפועל עד 29.11.09 בשטחים מהם הוא נדרש לסלק ידו כעת. כמו כן, ידוע לעד כי מעולם לא ניתנה, לנתבע ו/או למי שקדם לו בזכויות במגרש, הסכמה בכתב או בע"פ להחזיק באותם שטחים.

תצהירי וראיות הנתבע:

1. מטעם ההגנה הוגשו בתחילה תצהירו של הנתבע, תצהיר של מר ארז כהן וכן חוו"ד של אינג' סילביו ארבל הופמן. בהמשך ניתנה רשות להגשת תצהיר גם מטעם מר שמעון גבע;

הנתבע טען שהתביעה היא ניסיון חסר תום לב של התובע לפנותו מהמקרקעין. הוא הצהיר כי המקרקעין מתוחמים בחומת אבן, שחלקה טרסה היסטורית, ובמרכזם בנוי בית מגוריו. המקרקעין תפוסים ע"י הנתבע וקודמו, ללא התנגדות התובע, החל מסמוך לקום המדינה ועד ימינו אלו. במרוצת השנים השקיע הנתבע סכומי עתק לטובת השבחת המקרקעין ושמירה על שלמותם, בידיעה מלאה של התובע. לעניין השקעתו הפנה לחוו"ד ההנדסית ור' להלן. המקרקעין הוחזקו עם קום המדינה ע"י משפחת משולם, עד ראשית שנות השבעים של המאה הקודמת, במהלכן הועברו הזכויות במתחם כולו לד"ר דבורה וצבי זלינגר. משפחת זלינגר התגוררה במתחם תקופה קצרה, אך בשל הקשיים הכרוכים במגורים במתחם מבודד, הם עזבו המקום והשכירו המתחם לצדדים שלישיים. המקרקעין היו מבודדים ונמצאו באזור לא מפותח וללא דרכי גישה נאותות. הגישה אל המקרקעין הייתה דרך כביש סלול שהסתיים במרחק של כמאתיים מטרים מבית המגורים, באופן שהבאים והשבים נאלצו לכתת רגליהם, לאורך המרחק האמור, בתוך שטח פראי, הכולל צמחיה צפופה וסלעים. נטען כי חומת האבן שהקיפה את המקרקעין, קרסה חלקית במרוצת השנים, בשל העדר תחזוקה מספקת והשפעת הסחף והגשמים. התמוטטות החומה הביאה לכך שבימות הגשמים, הוצף המתחם כולו והמבנה שבתוכו במים ובפסולת. ההצפות התרחשו בכל יום גשום ומנעו אפשרות ריאלית למגורים במקרקעין. בנסיבות המתוארות השכירה משפחת זלינגר את הנכס בדמי שכירות נמוכים, תוך שבהסכם השכירות שנחתם בין הצדדים נכלל סעיף לפיו בתקופת החורף יועמדו דמי השכירות על מחציתם בלבד. המצב המתואר הביא את משפחת זלינגר להגיש תביעה כנגד התובע על מחדליו. התביעה הוגשה לנוכח העדר חיבור לתשתיות מתאימות, העדר דרכי גישה נאותות וגבולותיו שאינם מתוחזקים. במסגרת ההליך הגיעו הצדדים לפשרה, בה התחייב התובע להסדיר את המקרקעין ואף הבטיח כי החלקות הגובלות יפותחו וישמשו להקמת פרויקט, עבור מבנים צמודי קרקע, ההולמים את המבנה בו מתגורר הנתבע (ההליך שיזמה משפחת זלינגר סומן ת.א (שלום י-ם) 7909/78). בעקבות פסק הדין שאישר את הפשרה, פעל התובע להסדרת זכויות המשפחה בחלק המתחם, בדרך של חוזה חכירה מהוון. חוזה החכירה לא קבע גבולות סופיים לשטח המוחכר ולא כלל תשריט מדידה. השטח שהוסדר במסגרת ההסכם, לא היה שטח סופי ובפועל המשיכה המשפחה להחזיק במלוא המתחם, בידיעת ובהסכמת התובע. העתק הסכם החכירה צורף וסומן א'. (עולה כי משפחת זלינגר שילמה 132,173 ₪, בהתאם לחוזה מיום 5.11.89. פסק הדין הנטען לא הוצג).

1. הנתבע הצהיר כי הוא מחזיק במתחם בצורה בלעדית במשך תקופה העולה על ארבע-עשרה שנים. המתחם נמסר לחזקתו, עוד קודם למועד הרכישה, במסגרת הסכם שכירות שנחתם בין משפחת זלינגר לבין הגברת טלי בן כליפא - בשנת 1998. במסגרת תוספת להסכם זה, שנחתם בסמוך לחתימה על החוזה העיקרי, הוסכם כי הנתבע יבוא בנעליה של הגב' בן כליפא. העתק התוספת להסכם, מפברואר 1999, צורף וסומן ב'. הסכם השכירות הוארך ואף הוענקה לנתבע אופציה לרכוש את המתחם כנגד מחיר מוסכם. במהלך שנות מגוריו במתחם, לא פנה אליו התובע או מי מטעמו ולא הובעה התנגדות לשימוש שעשה.

הוצהר כי הדבר היה גלוי, שכן המקרקעין היו תחומים בצורה גלויה ושימשו רק את הדיירים המתגוררים בנכס. העתק צילום המתחם צורף וסומן ג'. נטען כי התובע וכל הסובבים את המתחם, ראו בו יחידה אחת, המהווה חלק בלתי נפרד מבית המגורים. הנתבע או קודמיו מעולם לא נתפסו כפולשים. הנתבע הוסיף והצהיר כי מר ארז כהן גויכמן- רכז פעילות אופניים באלי"ן- פנה אליו וביקש אישור לעשות שימוש בדרכי הגישה שהקים הנתבע במתחם, במסגרת טיולי האופניים של בני הנוער. הנתבע לא רק שהסכים, אלא אף הקים על חשבונו מחסן לאחסון ציוד עבור המטופלים המשתתפים בפעילות המתוארת. אעיר כי הנתבע לא ציין מתי היה הדבר. גם תצהיר ארז כהן, לא ציין זאת ומאחר והנ"ל לא התייצב לעדות, אותו תצהיר אף נמשך מהתיק. מאחר וגמלה בלב הנתבע, ההחלטה לרכוש את המתחם, החל להשקיע בו כספים רבים, כמפורט בחווה"ד. על מנת למנוע את הצפת בית מגוריו, החל לפעול להחלפת ושיקום חומת האבן שהקיפה את המתחם. העבודות בוצעו תוך ניסיון לדמות את חומת האבן לטרסות שהיו קיימות קודם לכן. הואיל והמתחם היה מבודד, נאלץ הנתבע להשקיע כספים, בפריצת דרכי גישה אליו. בפועל נקבעו שתי דרכים - האחת מכיוון רח' דרך בנימינה באורך של כמאתיים מטרים והשנייה מכיוון צפון, באורך של ארבע-מאות מטרים, אם כי כביש זה לא נסלל. הנתבע ביצע את כל עבודות התחזוקה החיוניות לשמירה על שלמות המקרקעין ומניעת נזקים, על חשבונו וללא התנגדות התובע. העבודות כללו גם הקמת קיר תמך באורך של עשרות מטרים ובעלות של מאות אלפי שקלים, זאת - על מנת למנוע את קריסת הכביש העירוני הגובל עם המתחם בחלקו העליון. כמו כן, הקים תשתיות ניקוז וקירות תמך נוספים, במטרה למנוע את כניסת הסחף למתחם ולנקז את מי הגשם בצורה יעילה.

1. ביום 12.6.07 מימש הנתבע את האופציה לרכישת המתחם פורמאלית ונחתם הסכם מכר מפורט, במסגרתו נרכשו כלל הזכויות במתחם. משפחת זלינגר התעקשה, מטעמי זהירות, להגדיר את המכר כחכירה. העתק ההסכם צורף וסומן ד'. ביום 7.2.10 תלה פקח מטעם התובע על רכבו של הנתבע צו סילוק יד מנהלי. הצו לסילוק פולשים, היה ההודעה הראשונה, ממנה יכול היה ללמוד על התנגדות התובע לכך שהמתחם יוחזק על ידו ועל עמדתו כי אין המדובר במתחם אחד. בעקבות הצו פנה הנתבע אל בימ"ש השלום בירושלים, בתביעה להצהיר על בטלות הצו, שלא הוצא כדין. ביהמ"ש נעתר כאמור לבקשה. לאחר מכן חזר בו התובע מכוונתו הראשונית והודיע כי לא ינקוט הליכים מנהליים כנגד הנתבע, אך בסמוך לאותה הודעה, הגיש את התביעה הנדונה.
2. מאחר והתובע ויתר בסופו של יום על עדות ארז כהן, אשר לא התייצב להיחקר על תצהירו, אין צורך להידרש לתוכנה. אינג' סילביו ארבל הופמן בדק את המקרקעין וכן עבודות שנעשו, במקרקעין ובמתחם לשמירת שלמות המגרש והמבנה שבתוכו, תוך תמחור כל עבודה. סך העלויות הכרוכות בעבודות המתוארות - הוערך ע"י המומחה בטבלה אחת - בסך של 1,723,020 ₪ ללא מע"מ ובסה"כ 1,998,703 ₪ כולל מע"מ דאז. ובטבלה השנייה בסך של 691,144 ₪ ללא מע"מ ובסה"כ 801,727 ₪ כולל מע"מ דאז.

בהמשך הוגש תצהירו של מר שמעון גבע, יליד אלג'יר שעלה לארץ בשנת 1948. העד הצהיר כי עם עלייתו ארצה שוכנה משפחתו, כנראה באמצעות הסוכנות היהודית, בשכונת עין כרם בירושלים, במרחק לא רב מהנכס בו מתגורר הנתבע. כיום לא מתגורר העד בשכונה, אך נמצא בה פעמים רבות מתוקף תפקידו כמתווך נדל"ן. לדבריו, נכס הנתבע, היה מוקף בחומת אבן ובטרסות עתיקות, מהיום שהוא מכיר את הנכס. המתחם המדובר שמש את בעליו הקודמים - משפחת מוזס - לגידול ירקות. העד הצהיר כי אמנם כיום חומת האבן והטרסות האמורות חודשו והורחבו משמעותית, ביחס לאלו שהיו בשנות החמישים, אך גבולות המתחם זהים. הגבולות היוו למעשה את השטח החקלאי. ציפי מוזס - הייתה חברתו לספסל הלימודים בבי"ס. משיחות עימה, הוא יודע שהחיים במתחם היו קשים, בשל הבידוד היחסי בשכונה. הגישה אל המתחם הייתה כרוכה במעבר בשטח פראי והנכס לא היה מחובר, תקופה ארוכה, לתשתיות וסבל מהצפות חוזרות. הואיל והמתחם היה מרוחק יחסית גם מבית הספר, התלווה העד לציפי, לבקשת הוריה, בדרך חזרה מבי"ס. בתמורה, זכתה משפחתו להנחה בקניית הירקות שגודלו ע"י משפחת מוזס. הוצהר, כי משפחת מוזס ניסתה במשך שנים לעבור להתגורר במקום טוב יותר ואכן בשנת 1962 עזבה המשפחה את השכונה ובמקומה נכנסה משפחת משולם, שהתגוררה במקום כעשור. אחריה התגוררה במתחם משפחת זלינגר. במהלך כל השנים האמורות הוקף המתחם בטרסות וחומות אבן והיווה, הלכה למעשה, את השול המוצמד לנכס והנמצא במרכזו.

דגשים מהעולה מהעדויות ביום 6.1.2013:

1. ביום 6.1.13 נחקרו כל העדים כאמור, למעט מר ארז כהן, אשר הנתבע ויתר על עדותו. מעדות הגב' דורית דוד עלה כי היא מתמצאת במצב התיק רק במחלקת חוזים ואין היא יודעת אם יש ביטוי לגבי זכויות בו, במחלקות אחרות במנהל. כך גם עלה כי ככל שהתקיימו הליכים משפטיים קודמים ביחס לאותם שטחים, אין עדות לכך בחומר שבתיקיה. העדה אינה מכירה את השטח עצמו ומעולם לא ביקרה בו. היא הדגישה שהשטח הרשום בחוזה החכירה - עמד על 570 מ"ר. חוזה חכירה ביחס לחלקה נחתם בשנת 1989, ככל הנראה במסגרת סחר מכר, לאחר שהיה במקום כבר נכס של עמידר או חברה דומה וזה הועבר למנהל. העסקה הראשונית אושרה ביום 25.9.1989 והעסקה היא ל- 49 שנה, כלומר עד ליום 24.9.2038. התמורה של משפחת זלינגר עמם נחתם חוזה החכירה עמדה על 132,173 ₪.

מעדות יוסי גפן עלה כי הוא ליווה גם את ההליך שהתקיים לפני השופט ארנברג, בניסיון להוציא צו מנהלי לפינוי השטח (בעניין זה ראה תצהיר שהגיש באותו הליך וכן חקירתו שם, במסמכים שסומנו א' ו- ב'). עלה כי על אף שהעד טוען שהוא מבקר בנכסים עליהם הוא מפקח מעת לעת וכן על אף שהוא טען שהוא מכיר את השטח, נשוא התביעה, משנת 1997, בפועל הוא זכר למעשה רק את הפרטים העולים מהדו"חות האחרונים שערך והציג לבית המשפט. העד עמד נחרצות על כך שב- 30.11.08 היה השטח ריק. העד הסכים שקיימות שתי דרכי גישה למתחם, האחת מבנימינה והאחת מרחוב אולסוונגר, העד לא ידע מי סלל את הדרך הסלולה, והסכים שהסלילה היא מלפני שנים. לדבריו, אין רלוונטיות לשאלה האם הנתבע סלל את הכביש, או אחר. כאשר הופנה העד - למחסן וחניה מקורה, הוא טען בתחילה שאלה נמצאים בתוך מגרש 55 ולא בתוך השטח הגדול יותר, אשר לפי הטענה, אליו פלש הנתבע (ר' עמ' 5, ש' 29). עוד טען בתחילה ש"הפלישה לא מדברת על הדרכים, על המחסן או החניה" (שם ש' 28-27). עם זאת, סמוך לאחר מכן, כאשר הוצג לו המיקום של המחסן והחניה, עלה כי למעשה העד אינו מודע כלל למיקומם, אשר להבנתי, בנויים מחוץ לחלקה 55 (בעניין זה ר' לדוגמא ע' 6, ש' 10 - שם אמר שאין הוא זוכר את המיקום וצריך לצאת לשטח כדי להיזכר). העד טען כי ב- 18.1.2010 התקבל דיווח טלפוני מאזרח על פלישה לשטח נשוא התביעה.

הדיווח היה על שתילת עצים וחיזוק טרסות. עת נשאל האם הדיווח היה על בניית טרסות או חיזוקן הוא השיב:"בונה ומחזק. כל השטח הזה מלא טרסות עוד מתקופת הערבים" (ר' עמ' 6 ש' 24). גם עד זה לא ידע להשיב האם היו הליכים משפטיים קודמים, ביחס לחלקה, עם הבעלים שקדמו לנתבע (ר' בראש ע' 7).

1. עת נחקר מר שמעון גבע, מטעם הנתבע עלה שעל אף שהוא מכיר בעלים קודמים שהיו בחלקה 55, אין הוא מכיר את משפחת זלינגר שקדמה לנתבע (ר' ע' 7 ש' 17). העד אמר באופן ברור שגם לגבי אותם בעלי זכויות קודמים, אין הוא יודע מה היו זכויותיהם המשפטיות, שכן במועדים הרלוונטיים היה ילד (בשנת 1962). לדבריו, הנתבע שיקם את הטרסות הקודמות שהיו קיימות במקום. כאשר הופנה העד לדברי מר גפן כי בוצעו נטיעות של עצים בשנים האחרונות (החל משנת 2010), והוא התבקש להתייחס לכך, התחמק באמירה: "לא מכיר" (ר' ע' 8, ש' 3). יוער כי דברים אלו לא היו משכנעים וזאת הן לנוכח טענתו כי הוא מבקר במקום כאחת ל- 5-4 חודשים (ר' ע' 7, ש' 29) והן לנוכח תמונות שהוצגו לו ואשר עולה מהן, כי אכן מדובר בעצים צעירים יחסית. כאשר נשאל מפורשות האם ייתכן שהנתבע נטע עצים והוא לא ראה זאת, השיב: "יכול להיות. אני לא בא להעיד לא לטובתו ולא לרעתך" (ר' ע' 8 ש' 10).
2. בחקירת הנתבע - הוא לא חלק על כך שבחוזה הרכישה שלו ממשפחת זלינגר, דובר רק על רכישת דירה בשטח של 75 מ"ר, בתוספת שטח קרקע של כ- 500 מ"ר. עוד לא חלק על כך שהחוזה מפנה למגרש 55. גם כאשר הוצגה לנתבע מפה, הכוללת טבלה באשר לשטח משפחת זלינגר אותו רכש, הוא לא חלק על כך שמדובר שם על שטח של כ- 570 מ"ר בלבד. על אף האמור טען כי זה לא מה שזלינגר מכר לו; "מה שזלינגר מכר לי זה המגרש מסביב והדירה, מאחר והוא אמר שהזכויות מסביב לדירה לא הוסדרו עם המנהל כי כנראה שזה יסודר בעתיד, הוא לא רצה להתחייב על השטח מסביב והוא טען שהיו מגעים עם המנהל להסדיר אותם, שיש הסכמים עם המנהל, על זה הוא לא מוכן להתחייב" (ר' ע' 9, שורות 6-9). עולה מדברים אלה כי - בסופו של יום, על אף שמר זלינגר אמר שהיו מגעים כלשהם עם המנהל, ככל הנראה מחמת שהנ"ל לא הבשילו לידי התחייבות בעלת תוקף משפטי, לא הסכים מר זלינגר למכור לנתבע יותר משהיה בידיו. יש בדברים אלה גם להסביר מדוע לא הובא מר זלינגר לעדות מטעם הנתבע, כמצופה, מקום בו נטען שגם לנ"ל היו זכויות במתחם הגדול, העולה על ארבעה דונם. הנתבע טען כי מר זלינגר נתן לו חומר רב באשר לאותם הליכים קודמים, עוד טען כי הם אצל עורך דינו - אך עד תום עדותו, לא הוצג דבר. הוא לא חלק על כך שמר זלינגר עדיין בחיים. באשר לשאלה מדוע לא זומן לעדות, פנה לעורך דינו והפטיר "למה לא זימנת אותו באמת?" (ר' בשולי עמ' 9).

עלה כי הנתבע לא טרח לפנות למנהל לאחר הרכישה כדי לברר את מעמד הבית, לדבריו: "כשחתמתי על החוזה, לא דשדשתי בו מאחר ואני מכיר את הבית ואת השטח מסביב ואני יודע שזה אינטגראלי ושייך לבית" (ר' עמ' 10, שורות 7-5). בעניין אותו חוזה עלה כי עו"ד רוטנברג, יצג את משפחת זלינגר ועו"ד בנימין איל ייצג את הנתבע. עת הופנה הנתבע לכך שעד היום לא הוסדרה, העברת הזכויות גם ביחס למגרש 55, עלה כי הוא סבר שעורכי דינו, הסדירו את כל הדרוש. לדבריו, ייתכן שהמחדל, בהשלמת העברת המסמכים, נעוץ בכך שעורך דינו דאז, קיבל אירוע מוחי בסמוך.

1. במהלך חקירה נגדית של הנתבע עלה כי הוא התגורר בנכס כשוכר, עובר לרכישת הזכויות בו ממשפחת זלינגר. על אף שלדבריו בחוזה השכירות הייתה אופציית רכישה, ועל אף הטענה כי היה תעריף שכירות מופחת לחורף לנוכח סחף - לא הוצג אותו חוזה. לדבריו, החל כאמור בפעולות במתחם - עוד בתקופה שהיה שוכר. כך לדוגמא טען שהוא זה שסלל את הכביש התחתון וזאת עוד מלפני 15 שנה, בהיותו שוכר. הנתבע לא נתן מענה מספק באשר לשאלה, מדוע לא פנה לעירייה ו/או לתובע בעניין הקשיים אשר לדבריו היו במקום, (העדר נגישות/סחף). הנתבע לא הסכים שהיה ניתן להסתפק בשיקום הטרסה הסמוכה לגבול הצפוני של מגרש 55 והבהיר שרק לאחר שיקום של מספר טרסות בצד הצפוני, הפסיקה חדירת המים לבית. הנתבע חלק גם על כך שאמר למפקח גפן, בתחילת שנת 2010, שכל הנטיעות נעשו על ידו לאחרונה. לדבריו, העץ הכי צעיר במקום, הוא בן 6 שנים. העד הסכים למעשה שניטעו עצים צעירים ואעיר כי ממילא גיל העץ, לא בהכרח, מלמד על מועד השתילה (ר' דבריו בע' 12, ש' 29).
2. לבסוף נחקר מר סילביו הופמן. בתום חקירתו עלה כי לא ניתן ליתן משקל לאמור בחוות דעתו. בתחילת חקירתו הוא הסביר שבחוות הדעת ערך שתי טבלאות, האחת הכוללת את כל העבודות במתחם והשנייה הכוללת רק עבודות במגרש 55, בתוספת עבודות במתחם הכולל, אשר מטרתן למנוע נזקים והצפות למגרש 55 (המומחה טען אפוא שטבלה ב', היא חלק מהסכום המצוין בטבלה א', כאשר בטבלה ב' כלל עבודות מצומצמות יותר). בניגוד לאותם דברים - עלה כי נכללו גם בטבלה ב', עבודות שהן מחוץ למגרש 55 וזאת על אף שאין הן ממין העבודות, שנועדו למנוע נזקי סחף (בעניין זה ר' לדוגמא סעיף 11 לטבלה שבע' 8, אשר עוסק ברצפת בטון המצויה בצד המזרחי של המגרש ולא בצד הצפוני - אשר ממנו מגיע הסחף, ור' החקירה באשר לכך , בעמ' 16, החל מש' 12. ר' עוד סעיפים 6-2 לטבלה ב', העוסקים ביצירת דרכי גישה אשר גם הן מחוץ למגרש 55. ר' גם סעיף 21 לטבלה ב' - העוסק בשער שנמצא בכניסה המערבית של המתחם ומחוץ למגרש 55). עוד עלה כי המומחה לא סימן באופן מדויק את מיקום מגרש 55, על גבי המפה שערך, עם כלל הבינוי שבמתחם ולפיכך היה לו קושי להשיב איזה חלקים מהבינוי הם בתוך מגרש 55 ואיזה מחוץ למגרש (ר' לדוגמא בע' 16, ש' 28, עת התבקש להגיד מה מרצפת הבטון המזרחית כלול במגרש והשיב: "אין לי את הפוזיציה של חלקה 55 על השטח המוחזק"). העד הסכים שהנתבע לא הציג לפניו קבלות וכל חוות הדעת מהווה הערכה בלבד. עוד עלה כי העד לא יודע מתי בוצעו העבודות וכל שידע להשיב בהקשר זה, הוא שהן בוצעו "במשך שנים רבות" (ר' עמ' 14, ש' 10, ר' עוד עמ' 15, ש' 26 - שם אמר שייתכן שהעבודות בוצעו גם לפני 20 שנה ואין לו דרך לדעת מה בוצע לפני 5 שנים ומה לפני 15 שנה). ממילא גם לא ידע להשיב האם אכן הנתבע הוא זה שביצע אותן, או שחלקן בוצעו על ידי בעלים שקדמו לו. העד הסתפק באמירה שהנתבע טען שהוא זה שביצע אותן. לאחר שהמומחה הופנה לכך שמספר סעיפים בטבלה ב', חורגים מהגדרתה ככוללת רק עבודות למניעת סחף למגרש 55 ועבודות בתוך מגרש 55 עצמו, הוא הסכים שזה אכן המצב (ר' עמ' 16, ש' 21). אגב חקירה זו עלו נתונים שמסר הנתבע למומחה ואשר הם מסופקים, כך לדוגמא הטענה שרק בתוך מגרש 55 קיימים 100 עצים, מתוך 250 עצים שיש בכלל המתחם. בתום חקירתו התבקש המומחה להעריך מה היקף העבודות אשר להערכתו בוצעו אכן רק כדי לשמור על שלמות מגרש 55 והבית שבו והוא העריך את הנ"ל בסכום של 300,000 ₪ בתוספת מע"מ. לטעמי, לנוכח כלל הקשיים שעלו במהלך חקירתו, אף נתון זה, המהווה הערכה כללית סתמית, הוא יותר ממסופק. בשים לב לדברים שעלו בחקירה והעדר קבלות באשר להוצאות נטענות, אלה לטעמי לא הוכחו ואף אין דרך להעריכן.

הכרעה:

1. אף שבתחילה טען למעשה הנתבע כי הוא בעל זכויות שבדין, בשטח אותו הוא תופס (מכוח טענות שונות), לא היה זכר לטענות אלה בסיכומיו וטוב שכך. אכן, אין מקום לטענה כאילו הנתבע סבר שהוא רוכש זכות גדולה יותר, מזו שנזכרה בחוזה שנכרת בינו ובין משפחת זליגר;

כאמור לעיל, הנתבע לא הביא לעדות מי ממשפחת זלינגר וכן לא הביא לעדות את השוכרת שקדמה לו בנכס. בהעדר עדים רלוונטיים אלה, ממילא חלה ההלכה הקובעת כי עדותם לא הייתה תומכת בטענותיו. אם לא די בכך שהוא נמנע מלהביא לעדות עדים חשובים אלה באשר להיקף הזכות שהועברה לו, ומצב המקרקעין אז - למעשה, הנתבע גם הודה שהבעלים הקודמים לא היו נכונים לכלול בחוזה עימו, מעבר לכתוב בו שכן הדבר לא הוסדר עם המנהל (ר' הציטוט לעיל בסעיף 16). בנסיבות אלה - ברי כי לא יכולה להטען טענה שהנתבע סבר שרכש זכויות, מעבר לשטח מגרש 55. הן הסכם הרכישה של משפחת זלינגר והן הסכם הרכישה של התובע מהנ"ל - ברורים. ההסכם האחרון (נספח ד'2 לתביעה), מקנה זכויות בשטח תחום וקטן משמעותית, מהשטח אשר לטענת הנתבע הוא יושב עליו, כיום כדין. ההסכם עם בעלי הזכויות הקודמים (זלינגר), מקנה לנתבע זכויות רק במבנה בשטח 75 מ"ר, עם קרקע צמודה, בשטח של כ- 500 מ"ר. לו היה ממש בטענות כאילו מעצם הישיבה במתחם ו/או מכוח עשייה בה של בעלים קודמים, נרכשו זכויות בשטחים נוספים, חזקה שהיה לדבר ביטוי, באיזה מההסכמים ו/או לכל הפחות, מי מאותם בעלים קודמים היה מתייצב לעדות, כדי לסייע בהוכחת האמור. התובע הפנה בסיכומיו עוד לכך שבסעיף 3 לחוזה המכר מצהיר הנתבע, כקונה, שהוא מתגורר במקום מספר שנים, מכוח שכירות חודשית לא מוגנת ומכיר הדירה על פגמיה וסביבתה ובדק אותה ואת טיב זכויות המוכר בה - "ובין היתר בדק את אופן רישום הזכויות בדירה..." – ממילא היה הנתבע מודע לכך שהשטח, בו הוא טוען כיום לזכות, זו או אחרת, לא היה רשום ע"ש המוכרים (כפי שעולה כי אף נאמר לו ע"י אותם בעלים).

1. זאת ועוד; כאמור לעיל, הפנה הנתבע בתצהירו, לתביעה שניהלה משפחת זלינגר עם התובע ואשר לטענתו במסגרת פשרה שהתקבלה בה, התחייב התובע כי המקרקעין מסביב למתחם יפותחו וישמשו להקמת פרויקט למבנים צמודי קרקע. הנתבע לא הציג את פסק הדין שניתן שם לטענתו, אך ניתן להניח כי טענותיו באשר להכרעה באותו הליך, מבוססות על דברים ששמע מבעלי הזכויות הקודמים, משפחת זלינגר. לא ברי כיצד ניתן לטעון כי הנתבע סבר שאותו מתחם, הוא חלק מהשטח בו רכש זכויות, עת שהוא מודע לכך שבהסכם פשרה נטען עם קודמיו, מדובר מפורשות על כך שהתובע יפתח את המקרקעין, למטרה אחרת. אם ידע הנתבע שהשטח ממנו מבוקש לפנותו כעת, עתיד להיות מפותח על ידי התובע, ממילא ידע ששטח זה אינו שלו (וכפי שיובהר להלן - אם ביצע בנ"ל השקעות, עשה זאת לפיכך על אחריותו).

עוד יש ליתן את הדעת לכך שגם אם הנתבע מתגורר במתחם מספר שנים רב, הרי שעד שנמכרו לו הזכויות, מכוח חוזה בשנת 2007, הוא היה למרב שוכר, עם אופציה לרכישת זכויות המשכיר. תקופת השכירות החלה בשנת 1999 (ר' נספח ב' לתצהירו), בעת החלפת גב' בן כליפא (כאמור הוצג מסמך שהוא רוכש זכויות השוכרת, אך ההסכם באשר לזכויות גב' בן כליפא שקדמה לו, לא הוצג).

ממילא, טענות כבעל זכויות יש לבחון משנת 2007 וטענות כשוכר - למרב החל משנת 1999.

1. היקף השקעות הנתבע במתחם; ככל שהיה ממש בטענת הנתבע כי ביצע השקעות מהותיות ובעלות שווי כלכלי רב במקרקעין, עובר לרכישת הזכויות בשנת 2007 ובהיותו שוכר במקום - נראה כי הדרך הקלה ביותר להוכיח האמור, הייתה באמצעות עדות המשכיר. עת זה יכול היה ליתן תמונה ברורה באשר למצב המקרקעין עובר לשכירות ולאחריה וכן בעת חתימת ההסכם על העברת הזכויות. הנתבע טען כי בהסכם השכירות עצמו נכתב כי הוא מודע לכך שלבית שהוא שוכר, אין דרכי גישה (ר' עמ' 12 ש' 12-11), אך מטעמיו לא הציג את אותו חוזה שכירות. הנתבע טען כי בשים לב לאופציה שנכללה בחוזה לרכוש את הנכס, הוא השקיע השקעות מהותיות עוד בהיותו שוכר - אך שוב, לא רק שלא הציג את אותו חוזה שכירות, בדבר אותה אופציה, אלא גם לא הביא לעדות את הבעלים הקודמים כדי שיתמוך בטענותיו. טענה כי אין מקום לפנות הנתבע מהמקום לנוכח השקעותיו, היא טענת הגנה אשר על הנתבע להביא ראיות מספקות להוכחתה, אך בכך הוא נכשל (האמור הינו אף מבלי להידרש לראיות נוספות שהיה ניתן להביא כתצלומי אויר וכיו"ב).
2. איני סבורה שהנתבע הוכיח כנדרש שסלל את הכבישים - עת נטען כי אלו בוצעו עוד בתקופת השכירות אך לא הובא לעדות המשכיר או השוכרת, קמה החזקה הידועה כי אותן עדויות לא היו תומכות בטענות הנתבע (אעיר כי הנתבע טען בעדותו שפיתח את הכבישים מלפני 15 שנים, ר' עמ' 12 ש' 9, בעוד אין חולק כי לפני 15 שנים אף טרם היה שוכר). כאשר הנתבע נכשל מלהביא ראיות מספקות לכך שהוא זה שסלל הכבישים והמועד בו נסללו, ממילא אין רבותא בכך שמר גפן אישר בעדותו כי הכבישים שבמקום, מוכרים לו וכי אלה אכן מוכרים לו כנמצאים שם מלפני שנים (עובדה מסתברת גם לנוכח מגורי מספר משפחות קודמות במקום). מהצד העובדתי עלה אומנם כי יש במקרקעין שני כבישים, אך אף שהתובע טוען כי הוא זה שסלל אותם, עוד בהיותו שוכר, הוא נכשל מלהוכיח טענה זו, מעבר למאזן ההסתברות. כל שהוכח הוא כי היו כבישים כבר מלפני שנים, כאשר לא ברור מי קבע אותם ומתי. להתרשמותי התובע למרב שיפץ או שיפר מי מהכבישים או חלקו.
3. באשר לטרסות - עלה באופן ברור כי גם אלו היו במקום מקדמת דנא וכל שעשה הנתבע הוא לשקמן. כך לדוגמא העיד מר גבע כי שלגים גרמו למפולות של חומות האבן ושל הטרסות שלא היו עשויות טוב. לדבריו, הנתבע: "הוא שיקם אותם יפה מאוד. שיקם את הטרסות הקיימות" (ר' עמ' 7 ש' 27-26). גם מעדות הנתבע עלה במספר מקומות, כי היו טרסות קודמות אשר הוא שיקם אותן (ר' עמ' 9 ש' 21 "הטרסות הם בנות מאות שנים" ור' גם עמ' 11 ש' 11-9 גם שם דיבר על שיקום טרסות). אף מר גפן דיבר כאמור על כך שהשטח "מלא טרסות עוד מתקופת הערבים" (ר' עמ' 6 ש' 24). גם כאן לא טרח הנתבע להביא לעדות את אותם עדים נדרשים (ככל שהשיקום בוצע עוד בתקופת השכירות) וממילא יש מקום להנחה ששיקום הטרסות, היה רק לאחר רכישת הזכויות בשנת 2007. אני מוצאת להפנות גם לתמונות שצילם מר גפן ואשר לטעמי יש בהן להעיד לא רק על נטיעות טריות, אלא גם על כך שאף העבודות בטרסות, לא נעשו לפני שנים רבות כנטען (ר' נספחים ז' 6-1 לתצהירו).
4. בדבר הנטיעות - שוכנעתי כי ניתן לסמוך על עיקרי הדברים העולים מדוחות הביקורים, שערך מר גפן, בקשר לנטיעות (אעיר כי בסיכומי הצדדים, יש בלבול מסוים בין מועד הפניה לעריכת הביקור, לבין מועד הביקור עצמו ולעניין זה ר' האמור בתוך הדוחות עצמן). אף אם (כפי שעלה גם בפני כב' השופט ארנברג) - שגה מר גפן, עת לא הבחין במחסן וחניה, מחוץ למגרש 55 - עדיין יש מקום לסמוך על עיקר האמור בדוחות, "פרי" שלושה ביקורים שם. כאמור לעיל, בדוחות משלושה מועדים שונים, נמצא כי המקרקעין מסביב למגרש 55 - פנויים, ללא נטיעות ובמצב המאפשר לשווקם - וממצאים אלה לא הופרכו לטעמי. התמונות מהביקור האחרון, שנערך, כזכור עקב פניית אזרח כי מבוצעות עבודות במתחם (בתחילת שנת 2010) - מתיישבות אכן עם עבודות חדשות, יחסית (ר' גם התמונות שצורפו כנספחים ז'1-ז'5 לתצהיר הפקח גפן). ייתרה מכך, הפקח גפן הצהיר כי התובע הודה בפגישתם אז, שמדובר בשתילת עצים וחידוש טרסה שבוצעו בזמן האחרון, מטעמי איכות סביבה ומאחר והוא רוצה להשאיר ריאה ירוקה במקום. אומנם הנתבע כפר בבית המשפט באמירת אותם דברים, ברם יש לזכור כי בעוד לנתבע אינטרס ברור להכחישם, הפקח הוא עד ניטראלי יותר ועדותו נסמכת על דברים שהעלה על הכתב, סמוך להתרחשותם. התחמקות מר גבע מלהתייחס לטענה שהנתבע ביצע העבודות החדשות בשנת 2010 או בסמוך, לא רק שלא סייעה לנתבע שהביאו לעדות, אלא היוותה לטעמי תמיכה נוספת לטענות התובע. התרשמותי היא כאמור כי הן הנטיעות והן עבודות של חידוש טרסות/גדרות - בוצעו רק במועד כלשהו המאוחר לשנת 2009, וככל הנראה בסמוך לביקור האחרון. אעיר כי ייתכן שנקבע גם טרסה או טרסות חדשות, ברם כמובא לעיל מרבית העדויות עסקו בטענה בדבר חידוש של טרסות קיימות, ולא הובאו ראיות המאפשרות להתייחס ליותר מכך.
5. באשר למחסן - התובע טען כי קבע גם את זה, אך נמנע מלציין את המועד הרלוונטי לכך. גם בתצהיר מר ארז כהן גויכמן שהוגש ונמשך, בהעדר התייצבות לחקירה, נטען כי הנתבע הקים את המחסן, ללא שצוין המועד הרלוונטי לכך. כאמור לעיל - עלה מנגד כי פקח מטעם התובע לא היה מודע לקיום המחסן וממילא לא נשמעה גם טענה מצד התובע באשר למועד בו זה נקבע. כל שניתן לקבוע אפוא הוא שהנתבע הקימו.
6. התמונה הכוללת שעלתה הייתה - שעוד עובר לכניסת הנתבע למקרקעין, אלו היו תחומים בגדר וכן היו מספר טרסות, ברם הנתבע ידע היטב כי לא רכש זכויות גם באותו שטח נוסף. הנתבע ידע מהבעלים הקודמים כי אף נקבע בהליכים משפטיים עימם, שהמקרקעין יפותחו ע"י התובע. ממילא אם ביצע השקעות שם, עשה זאת כפולש ועל אחריותו. ממספר הערות של הנתבע בעת עדותו אני למדה כי הופתע כאשר הגיע יום מעשה ועלה כי אכן בכוונת התובע לפתח את אותו מתחם סמוך. במיוחד הופתע עת למד כי יש כוונה לקבוע שם בניה רוויה, בעוד לו מסרו, לטענתו, הבעלים הקודמים, על הסכמה כי יהא פיתוח של מבנים צמודי קרקע (ר' בהקשר זה עמ' 9 ש' 18: "אף אחד לא חלם שבמקום כזה ציבורי, עם נוף כזה, ילכו לעשות הר חומה בתוך עין כרם, לא חלמתי שאת השטח הזה יהפכו לבניה של בניינים רבי קומות", ר' גם ע' 10 ש' 7:"אף אחד לא חשב שאת הקרקע הזה ירצו לשווק לבניה מסיבית כזאת"). ככל הנראה, עת למד הנתבע על הכוונה לשווק המתחם הסמוך לו, ואף חשש מבניה רוויה, ביצע נטיעות רחבות של עצים צעירים במתחם וחידש ושיקם טרסות קיימות, כדי למנוע השינוי המתקרב.
7. אני מוצאת להעיר עוד כי אף שמר גפן, טען באופן סתמי כי הוא מכיר את המקום משנת 1997 (ר' עמ' 4 ש' 14), סבירה יותר, אף אם בקירוב טענת הנתבע כי: "אתם לא ביקרתם בנכס עד שנת 2010 שהחלטתם לבנות" (ר' עמ' 11 ש' 23-22). יש ליתן את הדעת לדברי מר גפן כי הוא מפקח על כמאה אלף נכסים ולכן הדיווחים מטעמו ניתנים בעיקר עת מבוצעת העברת זכויות או שינויים במקרקעין, המחייבים בדיקה מול מחלקות במינהל (ר' דבריו עמ' 4 ש' 12-11). יש מקום להנחה שגם אם אכן ביקר עוד משנת 1997 במקרקעין, היו אלו ביקורים לעיתים רחוקות וללא התעמקות במצב השטח. רק כאשר הוחלט לשווק המקרקעין, החל בעריכת דוחות יסודיים יותר, הם הדוחות שציין בתצהירו ועדותו. דוחות אלה קודמים אומנם לשנת 2010 אך הם אכן רק מהמועד שהוחל לבחון שיווק המקרקעין. מטעם זה ניתן גם להבין מדוע עת נשאל מר גפן אם היו דוחות פיקוח קודמים לדוחות שצירף לתצהירו ענה - "יכול להיות, אין לי מושג" (ר' עמ' 4 ש' 16). כאשר הנתבע טוען שהביקורים החלו רק עת הוחלט לבנות – אין לטעמי מקום לטענות הנגדיות שבסיכומיו, כאילו הוסתרו ראיות מטעם התובע, דהיינו - אותם דוחות קודמים, אשר מר גפן הפטיר כי אין הוא יודע אם הם כלל קיימים.
8. הנתבע טען כי נאלץ לבצע חלק מהעבודות. כך טען להעדר גישה למגרש ולסחף בעת גשם ושלגים. עלה עם זאת כי ככל שאכן היה הכרח לבצע עבודות, גם מחוץ למגרש 55, לא טרח הנתבע לפנות למי מטעם הרשות (לא למי מטעם העירייה ולא למי מטעם התובע). מעבר לעובדה שהנתבע לא הביא עדים רלוונטיים לתמוך בטענותיו בדבר קשיים שהיו במגרש עת נכנס אליו לראשונה ובדבר הטענה שהוא זה שביצע עבודות בנסיבות אלה, יש אפוא ליתן את הדעת גם לכך שעלה כי הנתבע לא פנה לתובע לתיקון הנדרש, ככל שסבר כי הדבר הוא מחובת התובע.

לטעמי הנתבע הותיר מטעמיו, גם עמימות רבה באשר לשאלה מתי בוצע איזה חלק מאותן עבודות, נטענות.

1. על יסוד כלל הראיות שנשמעו והאמור לעיל הנחותיי הינן אפוא כדלקמן:
2. הנתבע רכש זכויות במקרקעין רק בשנת 2007.
3. הנתבע ידע עוד כשהיה שוכר במקום ולאחר מכן כאשר רכש הזכויות במגרש 55, מהו תחום מגרש זה וידע היטב כי אין לו זכויות בשטח מחוץ לאותו מגרש. הוא אף ידע שביום מן הימים המקרקעין יפותחו על ידי התובע.
4. כבישים שיש במתחם נמצאים במקום כבר שנים רבות,כאשר הנתבע נכשל מלהוכיח שהוא זה שקבעם ומתי (לא ניתן לשלול אפשרות שפיתח כביש קיים).
5. נראה כי הפיקוח על המגרש נעשה ממשי רק עת הוחלט לבחון שיווקו וזאת החל מהדו"ח הראשון שהוצג. באותה עת היו אומנם טרסות ותיחום מסוים למקרקעין, אך השטח היה במרביתו מפונה.
6. הנתבע ביצע חיזוק ו/או חידוש של טרסות שהיו בעבר במקום וכן נטיעות מקיפות וזאת בסמוך לביקור האחרון (ככל הנראה עת היה מודע לכוונה לשווק המקרקעין ו/או לפתחם). אף שקיימת אפשרות שחלק מחידוש/חיזוק הטרסות - נעשה עוד עובר לכך, מאחר ולא היווה שינוי משמעותי, כעבודות האחרונות, לא הייתה מודעות אליו.
7. הנתבע קבע מחסן בשטח ממנו מבוקש הפינוי, אף שזה לא צוין בדוחות הפיקוח (עובדה אשר לאורה לא ניתן צו הסילוק). לא הוצג חומר ממנו ניתן ללמוד על המועד המדויק של קביעתו אך מכל מקום הרושם שעלה מהעדויות הוא כי נציג התובע לא היה מודע לקיומו. אעיר כי דברים אלה יפים ככל הנראה גם לחניה סמוכה, אליה לא הייתה התייחסות מעבר לציונה בתוכנית שהוצגה.

לנוכח העדויות שנשמעו והמפורט לעיל, לא יכולה אפוא להיות מחלוקת של ממש כי בעל המקרקעין הוא התובע. נראה כי מטעם זה, לא חזר כאמור עוד הנתבע בסיכומיו על הטענות שהעלה בתחילה בדבר זכויותיו במקום ומיקד טענותיו רק בהיותו בר רשות, מכוח הרשאה או הרשאה שבשתיקה של התובע. מקום בו הוכח כי התובע הוא בעל המקרקעין, הרי שבהתאם להוראת סעיף 16 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, הוא רשאי לדרוש מסירתם ונותר אפוא לבחון, האם קיים טעם מדוע שלא לאפשר לו לדרוש האמור ו/או האם קיים טעם מדוע שלא להיעתר לדרישתו.

1. בסיכומיו לא חזר הנתבע על חלק מטענות מקדמיות שהעלה בתחילה ובכך למעשה ויתר עליהן. כך לדוגמא לא טען עוד להתיישנות המקנה לו זכויות (ככל שהדבר נדרש, מקובלות עלי טענות התובע בסיכומיו ר' סעיף 4.2.1. בסיכומיו), כך גם לא העלה עוד טענת מניעות או שיהוי. ביחס לטענות האחרונות, אציין, מעבר לדרוש, כי מכל מקום גם לא הייתי מוצאת לקבלן. מהטעמים דלעיל, עלה כי אכן בוצעו נטיעות רק בסמוך לפניה לערכאות וכן הנתבע נכשל מלהוכיח ביצוע עבודות מרוחקות, להן טען. לא הוכחה החזקה קודמת של המקרקעין, ע"י בעלים קודמים וכן לא הוכחה ידיעה של התובע על החזקה ממין זה. כאמור, עת נשאל הנתבע מדוע לא פנה לתובע עם טענותיו על קשיים נטענים אלה ואחרים במקרקעין, השיב כי התובע כלל לא התעניין במקום, עד לאחרונה. הדברים שהובאו באמצעות מר גבע, נגעו לתקופה מרוחקת, אשר ללא הוכחת רצף הנעשה בשטח ממנה, לא ניתן להסיק דבר. עצם העובדה שהיו בשטח טרסות ישנות, אשר לא ידוע מי קבעם - אינה מספקת כדי להגיע למסקנה שהתובע ידע על השקעות במתחם של הנתבע ומטעמיו בחר למלא פיו מים. הנתבע בעצמו אמר בעדותו כי כל המתחם הסמוך בנוי בדומה, עם טרסות וכי עסקינן בטרסות - "בנות מאות שנים" (ר' עמ' 9 ש' 21). ממילא ניתן להבין שאף אם איזו מהן חוזקה או שוקמה, עוד עובר לביקורים האחרונים, לא בהכרח הבחין בכך מי מטעם התובע (אם בכלל היו ביקורים שכאלה). מקום בו התובע לא הבחין בעשייה של הנתבע במקרקעין, ממילא אין מקום לטענה של שיהוי או מניעות מלפעול כעת.
2. לעניינו, יפים גם, דברי בית המשפט המחוזי בירושלים בע"א 95/93 מינהל מקרקעי ישראל נ. מוחמד דיב ריזק (ניתן ביום 16.6.93 ופורסם בנבו). באותו מקרה שתל המשיב צמחים ועצים בשטח אשר אותו התבקש לפנות והוא הפנה לכך שחרף השקעותיו, לא העיר לו מי מהמפקחים, מטעם המדינה. וכך נאמר שם:

"במקרה שלפנינו לא ניתנה רשות מפורשת ולא רשות מכללא והמשיב נהנה במשך 30שנה מקרקע שאינה שלו, בלא לשלם כל תשלום שהוא עבור השימוש בקרקע. המשיב אף לא השביח את הקרקע, שהרי אין חולק כי מדובר באזור תעשייתי ויהיה על המערער לסלק מן המקום את המבנה ואת המטעים שנטע שם המשיב במהלך השנים שלא כדין, כדי שיוכל להשתמש בקרקע למטרה שלה מיועד אותו אזור. העובדה ש"המפקחים של המדינה" לא העירו דבר למשיב, אינה מעידה על הסכמה שבשתיקה דווקא, שהרי יכולה היא גם לנבוע מטעות ומחוסר ידיעה. פסק הדין של בית המשפט קמא לא קבע שום מימצאים, מהם ניתן ללמוד על הסכמה בדיעבד מטעם נציגי המערער להחזקתו של המשיב בקרקע".

(ההדגשה אינה במקור).

מעדות מר גפן עולה כי למעשה התובע לא היה מודע כלל להשקעות הנתבע עד לשנת 2010 ואף אם מדובר בטעות/חוסר ידיעה - האמור לעיל יפה בבחינת קל וחומר למקרה דנן. מקרה בו מדובר בתקופה קצרה משמעותית ומקרה בו ככל שבוצעו השקעות לפני מספר שנים, אלו היו חיזוק של מצב קיים ולא עבודות בולטות בשטח, כאלה האחרונות, בעטיין התייצב המפקח לביקור האחרון.

1. עוד אין מקום לטענה כי עסקינן בשימוש לרעה בהליכי משפט, טענה אשר טוב עשה הנתבע כאשר לא חזר אף עליה בסיכומיו. קשה להבין טענה ממין זה, עת עסקינן במקרקעי ציבור, אשר עליהם יש לשמור, לפתחם ובכלל זה גם למנוע כניסת פולשים אליהם. ברע"א 1284/13 פרג' אל סעדין ואח' נ. מדינת ישראל (ניתן ביום 4.3.13 ופורסם בנבו), נדחה ערעור על סילוק יד של שבט, המונה כ- 60 נפשות ממקרקעים מוסדרים עליהם ישבו. בפסק דינו אמר כב' השופט רובינשטין את הדברים הבאים:

"אוסיף, כי הליך זה יסודו במאמצי הרשויות למימוש זכויות הציבור במקרקעין, שעליהם יש לברך. כפי שציינתי זה מכבר, "אין מנוס ממאבק עיקש בפלישה לקרקעות ציבור, הקרובה להיות לדעתי מכת מדינה במקומות רבים. רשויות המדינה והציבור למיניהן מטבען הן גופים מסורבלים וכבדי תנועה, שהליכי פעולתם לא אחת איטיים, אם מטעמים טובים ואם מטעמים פחות טובים. אך בית משפט זה תפקידו לעודד את הרשויות בבואן לעשות מלאכתן, אם גם באיחור, ולהגן על רכוש הציבור" (רע"א 11527/05 עירית תל אביב-יפו נ' לוי (לא פורסם, 6.3.06)).

באשר לטענה החוקתית שבפי המבקשים אציין, כי משעה שנקבע כי למבקשים אין זכויות במקרקעין, נראה כי דווקא הימצאותם בהם פוגעת בקניינה של המדינה, קרי, בקניינו של הציבור..."

אם יפים הדברים דלעיל, ביחס לאנשים המפונים ממקום מגוריהם, הם יפים כפליים, עת מדובר בנתבע שיוכל להוסיף להתגורר בביתו ובשטח נרחב סביב ביתו - ומדובר בפינויו משטח גדול נוסף, אליו פלש תוך חריגה מהשטח שרכש כדין.

1. בעת סיכומיו העלה הנתבע למעשה טענה אחת והיא טענה כי הוא בר רשות במקרקעין, כי הרשות אינה הדירה לנוכח הוצאותיו ולחלופין כי יש להתנות הפינוי בפיצוי על הוצאותיו. אף טענות אלה אין לקבל;

לא די בחלוף הזמן, כדי להסיק שניתנה הסכמה לעשייה של הנתבע במקום, או שהייתה מצד התובע הידיעה הנדרשת, בנסיבות העניין, לקבלת מעמד של בר רשות. כמפורט לעיל התרשמותי היא כי התובע לא היה מודע לאותה עשייה במקרקעין, עד לעבודות המאסיביות האחרונות. אומנם הוכח כי נקבע מחסן וחניה אך מדובר בבינוי בשולי המתחם, כאשר לא ברור באופן טבעי הקשר שבין הנ"ל ובין הנתבע. באשר לכבישים, לא הוכח כי הנתבע קבעם, ומכל מקום הם נקבעו לפני שנים רבות, ללא שהתובע היה מודע לכך שיש בצד קביעתם, טענה לשינוי באשר לזכויות במקום. בהקשר זה הפנה ב"כ התובע גם לדברים הבאים בע"א (מחוזי - נצ') 5120-07-10 מנהל מקרקעי ישראל, נצרת עילית ואח' נ. עבד אלהאדי עבדאללה סאלח (ניתן ביום 21.2.11 ופורסם בנבו), היפים לענייננו -

"הואיל ובית המשפט קמא לא קבע בפסק דינו כל ממצא עובדתי לפיו המערערת ידעה על חזקתו של המשיב בקרקע ועיבודה על ידו במועד קודם לזה הנטען על ידה, הרי שלא ניתן היה להגיע למסקנה המשפטית לפיה קנה המשיב זכות של בר רשות מכללא לשבת במקרקעין ולעבדם, בהעדר קביעה עובדתית לביסוסה. אין לקבל קביעתו של בית המשפט קמא, אשר ביסס את הכרעתו בעניין שתיקת המערערת כהסכמה מכללא על אשר נקבע בע"א אליאסף טבוליצקי נ' בית הכנס ובית מדרש פ"ד לא(3) 210, שם בעמ' 215 – 214, אלא שראוי להדגיש כי פסק הדין שם קבע תנאי לקביעת הסכמה מכללא – הוא כלל הידיעה על התפיסה... מכאן אתה שומע בברור, כי נדרשת ידיעת בעל הנכס על הפלישה, תוך קביעת ממצא פוזיטיבי בדבר הידיעה. כך שאין מקום לראות בעצם חלוף הזמן הרב, כשלעצמו, ביטוי להסכמה אלא אם מצטרפת אליה נסיבות מיוחדות המעידות עליה (ע"א 793/75 ישראל אקסלורד נ' מדינת ישראל ואח' פ"מ תשל"ז (ב) 461). מעבר לקביעותינו, כי לא נמצא כל ממצא עובדתי המלמד על ידיעת המערערת והסכמתה אף לא בדרך של התנהגות, לתפיסת החזקה של המשיב במקרקעין, נאמר כי כבר נקבע פעמים הרבה, כי גם אם הייתה קביעה עובדתית לפיה ידעה המערערת, משלב מסויים, על אודות תפיסת החזקה במקרקעיה, קביעה זו לא תוביל בהכרח להצמיח זכות בר רשות למי אשר מחזיק שלא כדין במקרקעין. כך למשל קבענו כבר בע"א (נצ') 167/08 שלמה גואטה נ' מינהל מקרקעין ישראל – נצרת עילית, [פורסם בנבו], כי אין באוזלת ידו של המינהל, במשך שנים כדי ללמד על כך שלא התנגד להחזקת המשיב בקרקע, או כי הסכים ליתן למשיב רשות בלתי הדירה ואין מקום לקבל טענתו של המשיב כי סמך על כך שהמערערת תמשיך בדרך בה נהגה כלפיו במשך כל אותן שנים. ראה גם לעניין זה פסק הדין שניתן בהרכב זה בע"א 1127/07 (נצ') רוזנצייג נ' מינהל מקרקעין ישראל, [פורסם בנבו], שם קבענו כי: "בעניננו, וגם אם המינהל התנהל בעצלתיים בטיפולו במקרקעין עליהם הוא מופקד, ובנקיטת צעדים נגד פולשים, עדיין אין להסיק כאן כי הוא נתן הסכמה מכללא למערער להשתמש בקרקע, וודאי לא באזור הפלישה".(שם חוייב המערער בנוסף לפינוי מהשטח גם בתשלום דמי שימוש ראויים לבעלים)...

אפילו תאמר כי הייתה אוזלת יד מסוימת של התובע ביחס לעבודות שכן בוצעו במועדים רחוקים יותר, אין להסיק מכך הרשאה שבשתיקה, מקום בו עולה כי מדובר למרב במחדל או שגגה, להבדיל מידיעה באשר לנעשה והסכמה שבשתיקה. לא די בעובדה שמוזס (שקדמו למשולם ולמר זלינגר), גידלו בחלק מהמתחם ירקות, כדי להגיע למסקנה שהנתבע עשה שימוש דומה במתחם, שדובר בשימוש בולט וכי התובע היה מודע לנ"ל. לא זו הייתה התרשמותי מהעדויות.

1. באשר לקבלת פיצוי בגין השקעה, נאמרו בהמשך פסק הדין דלעיל, הדברים הבאים:

"מכאן אנו עוברים לשאלה, אשר נדון בה עתה, למעלה מן הדרוש, אפילו היה המשיב מוגדר בר רשות חינם מכללא, אין מקום לקבל קביעת בית המשפט קמא, כי הוא זכאי לפיצויים בשל השקעותיו. על אחת כמה וכמה אין המשיב זכאי לכל פיצוי, שעה שמצאנו כי אינו בר רשות כלל וכלל, גם לא רשות מכללא שנוצרה כתוצאה מהתנהגות - היינו, רשות מכח מניעות, גם כזו לא נמצאה לו למשיב. כלל הוא כי זכותו של בר רשות לפיצוי על השקעותיו, בעת ביטול הרשות, אף אם רשות חינם היא, איננה זכות שבדין. זכות שכזו, אם קיימת מבוססת על הסכמה שבין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. דברים אלה נקבעו מפי השופט ח' כהן בע"א 160/02 עובדיה לוי נ' עיריית תל-אביב פ"ד טז 1773, 1780, ולפיהם: "אין סימוכין לדעה שבעל מקרקעין חייב לפצות את בר הרשות על ביטול הרשות וסילוקם מעל המקרקעין. ויש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמע מהסכם או הסדר מכללא; אבל בהעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר ולא מכל דין אחר".

אכן, גם במקרה דנן איני סבורה כי התובע נהג באופן שהיה מקום לנתבע להסיק כי "ביום פקודה" יפוצה על השקעותיו. ההפך הוא הנכון, התרשמותי היא כי בתחילה עקב העובדה שהתובע לא טרח לבדוק המצב במקרקעין, במקום שהנתבע יפנה לתובע, עם בקשות לעבודות אלה ואחרות (ר' טענותיו באשר לסחף) - ביצע הנתבע עבודות שיקום מינוריות וכן עבודות תחומות ולא בולטות בעצמו. רק עת נודע לו כי יש כוונה לשווק המקרקעין, פתח בעבודות המאסיביות, אשר להן לא הספיק התובע להתנגד במועד מועד והן נודעו לו מצד ג' שדיווח עליהן, בסמוך לביצוען. משאין הרשאה, אין מקום להתחשב בהשקעות שבחר הנתבע לבצע במקום, על דעת עצמו. צודק התובע, גם לו היה נקבע שהנתבע הוא בר רשות, אין הדבר מצמיח לו, כפועל יוצא מכך זכות לפיצוי על השקעותיו, כל עוד לא הוסיף והוכיח כי הייתה הסכמה זו או אחרת, בין הצדדים באשר להשקעות שבמקרקעין או כי קיים הצדק אחר לפצותו. איני סבורה שהתובע התנהל בדרך אשר ניתן לומר כי יצרה ציפיות שישיב אותה השקעה נטענת במקרקעין.

1. אף שלטעמי כאמור לא הוכיח הנתבע גם רשות מכללא (שכן לא הוכיח כאמור ידיעה על השימוש שנעשה על ידו במקום), מכל מקום, רשות מכללא ניתנת לביטול. באשר לזכות לביטול הרשאה, אף ללא צורך במשלוח הודעה, עובר להגשת התביעה - ר' ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ. בית הכנסת ובית המדרש החסידים פ"מ לא(3) 210 וע"א 50/77 אליהו מזרחי נ. אלברט אפללו, פד"י לא (3) 433. עוד ר' רע"א 10346/06 ארז נ. מדינת ישראל -משרד הביטחון (ניתן ביום 12.6.07 ופורסם בנבו).

אעיר כי במקרה האחרון, לא רק שהיה שימוש ממושך בדירה של משרד הביטחון, אלא אף התקבלו דמי שכירות במקביל וחרף זאת הורה בית המשפט על פינוי. באותו מקרה אמר כב' השופט רובינשטיין כדלקמן:

"לגופם של דברים, מקובל עליי ככלל ניתוח הרוב בבית המשפט המחוזי, לפיו המבקשת לא הוכיחה כי היא בעלת זכויות בדירה, למעט רשות מכללא (ולאמיתה, ואף בדוחק, מעין רשות מכללא), המוסקת משתיקת המשיבה לאורך שנים ומהמשך קבלתו של שכר הדירה הזעום, והניתנת לביטול, בין היתר, על ידי הגשת התביעה לסילוק יד (ראו ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210; וכן נ' זלצמן, "רישיון במקרקעין" (להלן זלצמן) הפרקליט, מב (1995) 24, 29-28, 58-56). ואולם, אטעים כי "רשות מכללא" כזאת היא במהותה "רשות מכללא על-ידי מחדל", שהרי התנהגות המשיבה כלפי המבקשת לא נבעה מחשיבה כזאת או אחרת, אלא פשוט מכבדותו ואיטיותו לעתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות, וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי, וגם משהוחל נקפו עוד שנים עד הגשת תביעה, ומי ימלל אם ישנם עוד מקרים כאלה. בכגון דא על בית המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט". (ההדגשה אינה במקור).

לא למותר לציין כי גם בעניינו יש להביא בחשבון את האיטיות בהתנהלות גוף ציבורי כמנהל, המופקד על שטחים רבים ואשר לא אחת למד על העשייה בהם, רק בסמיכות למועד בו מוחלט לפתחם. אפילו היה מקום להכיר ברשות מכללא, היה מנגד ראוי ליתן משקל לקושי מובנה זה בהתנהלות גוף כשל התובע - בעת שקילת השאלה אם יש זכות לבטל הרשאה מכללא.

1. הנתבע לא טען בהגנתו כי הוא זכאי לפיצוי על השקעותיו ולא הגיש תביעה שכנגד באשר לכך. הנתבע הסתפק בהגנתו בטענה כי אין לפנותו, לנוכח אותן השקעות אשר לדבריו ביצע (טענה שאיני מקבלת). רק בסיכומיו טען כי מכל מקום, יש להתנות הפינוי, בתשלום פיצוי בגין השקעותיו. לטעמי מדובר בשינוי חזית - ויש לדחות בקשה זו ולו מטעם זה בלבד. מכל מקום, אף בהתעלם מהאמור - אין לקבל הבקשה. בע"א (מחוזי י-ם) 95/93 דלעיל, עת נדחתה האפשרות למתן פיצוי בגין השקעות נאמר:

"אם יתקבל העיקרון, שיש לפסוק פיצוי לפולש בנסיבות כמו אלה שלפנינו, ישמש הדבר עידוד לאחרים לפלוש לקרקעות המדינה ולנצלן לשם רווח, בתקווה שעד אשר יבחינו בכך נציגי המדינה, יעבור זמן רב. קבלת עיקרון כזה אף תמריץ בעלי קרקעות שלא להתיר לזר שום שימוש בקרקעותיהם, אף אם הם אינם חסרים, כדי שלא ייאלצו אחר כך לשלם פיצוי לפולש כאשר יבקשו את סילוקו".

ר' גם ע"א 1618/92 משה אבו נ. רשות הפיתוח ואח' פ"ד מ"ז (3) 839, שם הובהר כי הזכות לפיצוי תקום עת בוחר הבעלים לקיים הבינוי/ההשקעה, בהתאמה לסעיף 21 (ב) לחוק המקרקעין, כאשר לא נראה כי זה המקרה שבפניי.

1. בע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ. יוסף כדורי (ניתן ביום 25.11.12 ופורסם בנבו), עת נמצא כי הרשות הייתה הדירה, אזי אף שנקבע כי השימוש היה גם כנגד תמורה, הוחלט שאין מתנים הפינוי בתשלום שווי ההשקעות. הובהר כי עת שקיימת זכות לקבל תשלום בגין ההשקעות - יש להגיש תביעה נפרדת בגין האמור, דבר שלא נעשה כאמור בעניינו.

מכל מקום, ומעבר לדרוש - כאמור בהרחבה לעיל, לטעמי נכשל התובע גם מלהוכיח את גובה השקעותיו במקרקעין, החורגות מחלקה 55. בעניין זה ר' התייחסותי לעיל בסעיף 18, לליקויים הרבים שנפלו בעדות אינג'ינר סילביו הופמן ור' גם הליקויים שפורטו בסעיף 4.2.5 לסיכומי התובע. יש לזכור כי הנתבע גם לא הציג קבלות בגין הוצאותיו הנטענות. אין אפוא לקבל הדרישה לפיצוי בהיותה שינוי חזית, בהיות העתרות לה בבחינת מתן פרס לעבריין, מחמת העדר תביעה שכנגד כנדרש לכך ובהעדר הוכחה מספקת בדבר עצם העבודות, גובה העלויות והחלק של העבודות החורג ממגרש 55 וכלול במקרקעין.

1. טרם סיכום, אני מוצאת להתייחס עוד בקצרה למספר טענות, מבין כלל הטענות שהעלה הנתבע בסיכומיו;

• איני מוצאת ממש בטענה כי התובע הסתיר דוחות קודמים הנוגעים למקרקעין, על בסיס האמירה הסתמית של המפקח כי אינו יודע אם יש דוחות קודמים: "יכול להיות, אין לי מושג" (ר' עמ' 4 ש' 16). כפי שהבהרתי לעיל, העדפתי בעניין זה את עמדת הנתבע כי התובע לא התעניין, התעניינות של ממש במקרקעין, עד מועד ההחלטה לשווקם, או בסמוך. לא ניתן לתמוך טענת ההגנה של הנתבע, בדבר עשייה במקרקעין, רק על אותה טענה סתמית ומסקנת הנתבע ממנה כי התובע מסתיר ראיות. הדברים יפים במיוחד כאשר עולה כי הנתבע יכול היה להביא לעדות עדים ישירים (כבעלים הקודמים), כדי להוכיח טענותיו.
• אף אם עלה כי היה ליקוי בדוחות בהעדר מודעות למחסן ולחנייה, אין מקום למסקנה מרחיקת הלכת כי לא ניתן לסמוך על האמור בהן. התרשמתי כי עדות מר גפן בבסיסה הייתה אמינה וכך גם הדוחות שכתב. מסכימה אני עם התובע כי אין בהליך שהתקיים בפני כב' השופט ארנברג, כדי לחסום את דרכו בהליך זה. כל שנקבע שם הוא שיש ספק אם עמד התובע בדרישת החוק הרלוונטי להליך המנהלי, באשר למועד הפלישה והיותה טרייה דיה, כדי לנקוט בהליך שאינו מחייב פניה לערכאות. על אף הספק באשר לטריות הפלישה, ציין כב' השופט ארנברג באופן ברור כי הנתבע מצידו, לא הוכיח זכויותיו במקרקעין, מהם מבוקש פינוי וכאמור הוא לא הוכיח זכויותיו בהם, גם בפניי.

1. לא מצאתי ממש בהפניות לפסיקה, אשר נגעו בחלקם למקרים השונים משמעותית מהמקרה דנן;

כך לדוגמא ע"א 290/67 נתן איזמן נ. רשות הפיתוח ו-6 אחרים, פ"ד כב(1) 16- עסק במקרה בו אנשי הסוכנות עודדו את הכניסה למקום ואף עזרו לעולה חדש בהקמת משקו, בשטח ממנו ביקשו לאחר מכן לפנותו. אין צורך להרחיב באשר לשוני מענייננו.

בע"א 247/72 אליהו חדד נ. רסקו בע"מ ורשות הפיתוח פ"ד כח(2) 533 - עלה כי רשות הפיתוח שטענה להסגת גבול, כאילו ללא ידיעתה, הייתה מודעת היטב לעשייה במקום, שכן מכרה המקרקעין במחיר מופחת לרסקו, לנוכח הכרה בהיות "מסיגי הגבול", למעשה "ברי רשות". משלא הועלתה טענה שהנ"ל ברי רשות ויש לבטל הרשות, נדחתה התביעה שהוגשה לפנותם כמסיגי גבול גרידא.

גם ת.א. (מחוזי - י-ם) 1323/99 ליאל בע"מ נ. מנהל מקרקעי ישראל (ניתן ביום 3.4.13 ופורסם בנבו), אינו דומה למקרה דנן. באותו מקרה דובר בהחזקת עסק שנים רבות, מתוך ידיעה של הרשות ואף תוך ביצוע תשלומים, המתחייבים מניהול עסק. בנוסף הפיצוי שם, נקבע על בסיס הסכמה דיונית מסוימת, אשר לאורה השטח פונה עוד עובר להכרעה באשר לסוגיית הפיצוי. ראוי עם זאת להפנות לדברי כב' השופט מ. סובל באותה פרשה, שם לאחר שהתייחס בהרחבה לאפשרות של רישיון בלתי הדיר, הכול תוך הפניה לפסיקה, הוסיף והעיר כי - "תוצאה שבה רישיון מכללא, שאינו מיוסד על הסכמה מפורשת, יהיה בלתי-הדיר, אפשרית אמנם מבחינה עיונית אך נדירה מבחינה מעשית (זלצמן, "רישיון במקרקעין", לעיל, הערה 155 בעמ' 59). לטעמי לא יכול להיות ספק כי המקרה דנן אינו בכלל אותם מקרים חריגים..

1. סיכומם של דברים;

- יש מקום לקבל התביעה ולהורות על סילוק יד הנתבע מכל שטח עליו הוא יושב במקרקעין, למעט שטח מגרש 55 בהתאם לתב"ע 2923. באשר למיקום אותו מגרש, ר' מפת מדידה מיום 29.11.09 אשר צורפה כנספח ב' לתצהיר מר גפן.

- מאחר ואיני מוצאת שהנתבע הוכיח כי הוא זה שקבע את הכבישים ממילא, אין מקום להטיל עליו את הריסתם/סילוקם. ראוי להעיר ולו בבחינת הערת אגב, כי ככל שיבצע התובע שינוי בדרכים, ראוי כי תשמר בכל עת נגישות למגרש 55.

- מאחר ועלה כי עיקר העבודות בטרסות, היו בבחינת שיקום וחיזוק של טרסות שכבר היו במקום שנים רבות, איני רואה להטיל על הנתבע להרוס גם את אלה. אציין כי התובע לא הציג ראיות המאפשרות לקבוע קיום טרסה מסוימת, זו או אחרת, שהינה חדשה ואשר ראוי לפיכך להטיל על הנתבע להרסה. ככל שהיה על התובע בכל מקרה להרוס טרסות קיימות עובר לשיווק המתחם,ייעשה הדבר גם כעת על ידו, אף אם הנתבע הקשה על כך, במידה מסויימת.

- בגדר סילוק ידו - יפנה עם זאת הנתבע את העצים שנטע לאחרונה במתחם, כאשר לעניין זה יש לפנות כל עץ שלא מופיע במפת המדידה הנ"ל, כקבוע במתחם, עוד עובר לעבודות האחרונות. כן יחזיר הנתבע לקדמותו, מצב פני הקרקע הסמוך לאותם עצים למצבו עובר לעבודות. עוד יפנה הנתבע מהמקום את המחסן ואת החניה הסמוכה. כלל האמור יושלם בתוך 60 יום, ממועד מתן פסק הדין.

- אין מקום לקבל התביעה לפיצוי בגין השקעות הנתבע. לא רק שטענה זו מהווה שינוי חזית (כאשר הטענה עד לסיכומים הייתה רק שאין לפנות הנתבע עקב ההשקעות הנטענות), אלא שלא מדובר במקרה בו קיימת הצדקה לעשות כן.

אף שהתובע ביקש במקביל להגשת תביעתו, להתיר לו לפצל סעדיו באשר לדמי שימוש ראויים בגין שימוש הנתבע במתחם, הוא לא חזר על בקשה זו בסיכומיו ולפיכך איני נדרשת אליה.

ראוי להעיר כי טוב יעשה התובע אם יפעל לכך שלא ייהרס בינוי קיים (גדר/טרסות/כבישים), אשר יש בהריסתו לפגוע בקניין הנתבע וזאת בטרם ימצא פתרון חלופי ראוי.

הנתבע ישלם לתובע בגין הוצאות המשפט ושכ"ט ב"כ - סך כולל של 10,000 ₪, בתוך 30 יום מהיום.

פסק הדין יומצא לצדדים.

ניתן היום, ב' אב תשע"ג, 09 יולי 2013, בהעדר הצדדים.