1. התובעת והנתבעים התגוררו שנים רבות, כדיירים מוגנים, בבית בן שתי דירות, המצוי בחלקה 67 בגוש 10913 בחיפה ואשר נוהל על ידי עמידר (להלן:"החלקה").

בתאריך 25.10.93 התקשרה התובעת בהסכם עם עמידר, כמנהלת נכסי רשות הפיתוח, לפיו רכשה את הבעלות בדירה בה התגוררה, עם כל זכויות הבניה בחלקה.

בתאריך 1.12.96 התקשרו הנתבעים עם עמידר בהסכם לרכישת הדירה בה התגוררו, בקומת הקרקע, ללא הצמדות, וללא זכויות בניה. בהסכם עם הנתבעים ניתן ביטוי לידיעתם כי עמידר רשאית למכור את כל זכויות הבניה בחלקה, ולהוציא חלקים מהרכוש המשותף, כאשר למעשה, באותה עת כבר מכרה לתובעת את דירתה עם כל זכויות הבניה בחלקה. הנתבעים התחייבו לא להפריע לבנייה ולא להתנגד לה, הכל כמפורט בהסכם המכר ובמסמכים הנלווים לו.

1. בשנת 2003 הגישה התובעת בקשה להיתר בניה, לבניית מבנה בן חמש דירות בחלקה. הנתבעים הגישו מספר התנגדויות לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ובהמשך עררים לוועדת הערר. בסופו של דבר ניתן היתר בניה בתאריך 1.8.07. מאוחר יותר, לאחר תחילת הבניה, הוגשה תוכנית שינויים, ובהתאם הוגשו שוב התנגדויות מטעם הנתבעים.
2. ביום 23.1.2007 הגישו הנתבעים תביעה לבית משפט השלום בחיפה בה עתרו למתן צו מניעה קבוע נגד הבניה המתוכננת (ת.א 2427/07, להלן יקרא גם: "התביעה הקודמת").

בתאריך 6.9.09, עם התחלת עבודות הבנייה בחלקה, עתרו הנתבעים למתן צו מניעה זמני, אשר יאסור על התובעת את המשך הבניה. במהלך דיון בבקשה, שהתקיים ביום 9.9.09, הסכימו הצדדים כי יינתן צו מניעה זמני עד להכרעה בתביעה.

בתאריך 14.2.09 ניתן פסק הדין הדוחה את התביעה, ועמו בוטל צו המניעה הזמני (להלן יקרא:"פסק הדין").

הנתבעים הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי (ע"א 16986-01-10) במסגרתו ניתן צו מניעה זמני. בפסק הדין שניתן ביום 18.7.10 נדחה הערעור. כן נדחה ערעורה של התובעת שהוגש במקביל.

1. במהלך בירור התביעה בבית משפט השלום, ובמהלך שמיעת הערעור, ניתנו צווי מניעה זמניים, אשר עמדו בתוקפם בתקופות שלהלן:

צו המניעה הזמני שניתן על ידי בית משפט השלום, 9.9.2009 – 14.12.2009.

צו המניעה בתקופת הערעור 10.2.2010 – 18.7.2010.

1. לטענת התובעת, נהגו הנתבעים בחוסר תום לב, תוך הפרת התחייבותם בהסכם עם עמידר, לא להפריע לבנייה שתבצע התובעת, וגרמו לעיכוב ממושך בהליך הבנייה, החל משלב ההתנגדויות לבקשה למתן היתר שהגישו לועדה המקומית לתכנון ובניה, וכלה בתביעות שפורטו לעיל. לטענתה, על הנתבעים לפצותה בגין הנזקים שנגרמו לה עקב ההליכים בהם נקטו, לצורך עיכוב הבניה, אף שלא היתה להם כל זכות להתנגד לבניה.
2. לטענת הנתבעים, מטרת התביעה הקודמת היתה למנוע מהתובעת בניה ברכוש המשותף, אותה לא רשאית היתה לבצע, ללא הסכמתם, לטענתם, על אף המוסכם בהסכמים שנחתמו בין כל אחד מהצדדים לבין עמידר. עוד טוענים הנתבעים, כי אין לתובעת כל עילת תביעה נגדם, וכי התנגדויותיהם הוגשו בהתאם לזכותם על פי דין, להגן על זכות הקניין שלהם.

בנוסף, נטען כי העיכוב בבנייה נגרם בין היתר כתוצאה מסכסוך ממושך עם הקבלן, ומסיבות אחרות, והעובדה שעד היום טרם הושלמה בניית הבית, למרות שצו המניעה הזמני פקע עוד ביום 18.7.10 מוכיחה כי אין קשר סיבתי בין העיכוב בבניה לבין צווי המניעה הזמניים.

1. הבאתי לעיל את תמצית טענות הצדדים בלבד. הטענות מורכבות ורבות יותר מהמפורט לעיל. אדון בהן להלן בהרחבה.

דיון והכרעה:

עילות התביעה:

1. התובעת מבססת את תביעתה על מספר עילות. לטענתה, הפרו הנתבעים את התחייבויותיהם החוזיות כלפי עמידר, לא להתנגד לבנייה שתבצע בחלקה. התחייבויות אלה ניתנו לטובתה, במסגרת חוזה לטובת צד שלישי. עוד טוענת התובעת, כי הנתבעים התרשלו כאשר פעלו להגשת התנגדויות ותביעות שמטרתן עיכוב הבניה, למרות שלא היתה להם כל עילה להתנגד לבניה. עם זאת, עילת התביעה המרכזית, מבוססת על ההתחייבות שנתנו הנתבעים עם קבלת צו המניעה הזמני, התחייבות לפצות את התובעת בגין כל נזק שיגרם לה, אם יפקע הצו הזמני או אם תדחה תביעתם.

עילת התביעה מכח ההתחייבות לפיצוי:

1. סעיף 364(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984, מורה כי לא ייתן בית המשפט צו מניעה זמני, אלא בכפוף להמצאת התחייבות עצמית של המבקש, וכן ערבות מספקת, לשם פיצוי בגין כל נזק שייגרם למי שאליו הופנה הצו כתוצאה ממתן הצו, אם תיפסק התביעה או אם יפקע הצו מסיבה אחרת.
2. מנוסח הסעיף עולה, אם כן, כי ההתחייבות עצמה מקימה עילת תביעה עצמאית.

בפסק הדין בעניין אריאל הנדסת חשמל, נפסק כי:

"יש לזכור כי התביעה אינה מתבססת על עילה של רשלנות אלא על התחייבות עצמית, שיסודה הן בסמכותו הטבועה של בית המשפט, הן באוטונומיית הרצון של בעל דין. מבחינה עניינית, ההתחייבות העצמית היא בבחינת קבלת סיכון לתשלום פיצויים במקרה של כשלון התביעה. כפי שציין בית המשפט המחוזי, בעל הדין מקבל על עצמו את הסיכון הנזכר, ועליו לשקול בעת בקשת צו המניעה הזמני אם מוכן הוא לקבל על עצמו סיכון זה. כאמור, התחייבותו אינה מותנית בכל גורם אחר לבד מדחיית התביעה שבמסגרתה ביקש את צו המניעה הזמני. מובן מאליו, כי אם חושש בעל דין לקבל על עצמו את הסיכון הנזכר, עליו להסתפק בבירור התביעה ללא סעד זמני..."

רע"א 2422/00 אריאל הנדסת חשמל רמזורים ובקרה נ' עיריית בת-ים ואח' פ"ד נו(4) 612, 621.

ראו לעניין זה גם את החלטתו של כב' השופט שהם ברע"א 6448/01 חיר נ' לידאי פ"ד נז(2) 562:

"בכל הנוגע לחובה של מבקש סעד זמני לפצות את בעל-דינו על נזקיו בגין הצו לאחר פקיעת הצו נפסק עוד לפני חקיקת פרק כח, כי אין חובה זו מותלית בהתנהגות בלתי סבירה של מבקש הסעד הזמני. החובה לפצות את בעל-הדין שכנגד היא סיכון שמבקש הצו נוטל על עצמו אם תידחה תביעתו (ראו רע"א 2422/00 אריאל הנדסת חשמל רמזורים ובקרה נ' עיריית בת-ים [5]). לשם מימושה של תכלית זו די בהוכחת הקשר בין עיכוב הביצוע לבין הנזק שנגרם. "

די, אם כן, בהתחייבות שהפקידו הנתבעים כתנאי למתן צווי המניעה הזמניים, הן בתביעה שהתבררה בבית משפט השלום, והן לצורך מתן הסעד זמני לתקופת הערעור, על מנת להקים את חובת הפיצוי, ככל שיוכח כי נגרם נזק בעקבות מתן הצווים, ואין צורך להוכיח כי התנהגותם של הנתבעים היתה בלתי סבירה.

1. ביחס לאופן חישוב הנזק, הביע בית המשפט דעתו לפיה אין להיצמד לכללי חישוב הנזק המוכרים מדיסציפלינות אחרות. כך למשל בע"א 732/80 ארנס נ' בית אל - זכרון יעקב, פ"ד לח (2) 645:

"ואשר לשיעור הפיצויים. אמנם כן, בדרך כלל הערכת שיעור הנזק תיעשה על-פי אמות המידה המקובלות והנהוגות בנדון בתחום דיני הנזיקין. אך נראה לי, כי סכום הנזק שעל בעל הדין, שקיבל את הסעד הזמני, לשלם, אינו צריך בהכרח להיות שווה לשיעור גודל הנזק, וייתכנו מקרים, שבהם יש מקום להקל עמו. כך, דרך משל, כאשר מתעוררת בעיה משפטית וקשה על-פניה, ובעל הדין מבקש צו מניעה, כי ללא צו כזה לא יהא, לעתים קרובות, טעם בקיום הדיון, והוא מצפה, בתקווה כנה, לזכות בדין, בכגון דא ייתכן שמקום יהא להקל עמו במידת תשלומי הנזק הנגרם כתוצאה מצו המניעה; ועל כך ניתן להוסיף דוגמאות אחרות. אשר על-כן מן הראוי, לדעתי, להשאיר עניין גובה הסכום, שעליו לשלם, לשיקול-דעת נרחב של בית המשפט, שיחליט בכל עניין לפי נסיבותיו המיוחדות, אם יהיו כאלה. כאמור לעיל, עצם חילוט הערובה יסודו בסמכותו הטבועה של בית המשפט ובשיקול-דעתו הנרחב, ואשר על-כן גם קביעת שיעור הנזק צריך שתיהנה מהגמישות הנובעת מסמכות טבועה זו של בית המשפט, מבלי להיות צמוד, יתר-על-המידה, למסגרת הנוקשה של אומדן הנזק לפי דיני הנזיקין."

ראו גם: רע"א 9308/08 אורן אלול נ' רינה רביב (21.4.09) ; רע"א 4825/08 שמואל פרס נ' אבי תם (2.4.09).

1. אין לקבל את טענת הנתבעים, לפיה העובדה שהתובעת הסכימה למתן צו המניעה הזמני מונעת ממנה את הזכות לעתור לפסיקת פיצויים בגין נזק שנגרם לה. הסכמה זו, ברור כי נועדה רק לייעל את הדיון, וניתנה משום שהתובעת העריכה כי בית המשפט כפי הנראה ייעתר לבקשה למתן צו מניעה זמני, מאחר שבבניה עסקינן. בנוסף, באי כח הצדדים הסכימו, במהלך הדיון כי ההסדר לא יפגע בזכות הנתבעת (שם) להגיש תביעה כספית נגד התובעים (שם).
2. נשאלת השאלה, האם מכח התחייבות לפיצוי כאמור, קמה חובה לפצות את הנתבע, שהתביעה נגדו נדחתה, אף בגין נזק לא ממוני, שכן במקרה הנדון, עותרת התובעת לפסיקת פיצוי גם בגין עגמת הנפש שנגרמה לה עקב מתן צו המניעה הזמני. השאלה נדונה בת"א 21132/98 (י-ם) זלצ'ובר משה נ' בנק דיסקונט לישראל (14.3.02) וכך נפסק שם, על ידי כב' השופטת אגמון-גונן:

"לא רק שכתב הערבות אינו מסייג נזק לנזק ממוני, אלא שלא ראוי שכך ייעשה. הפקדת הערבות במסגרת סעד זמני מאזנת בין הרצון להגן על זכויות המבקש ולאפשר לו לממש פסק דין בו יזכה, ומנגד להגן על הנתבע. איזון זה מקבל משנה תוקף לאור העובדה שזכות הקניין קיבלה מעמד של זכות חוקתית במסגרת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. על המבקש סעד זמני לקחת בחשבון כל נזק שייגרם למשיב לרבות נזק לא ממוני. פעמים עגמת נפש היא הנזק העיקרי הנגרם למי שרכושו עוקל והוא ניהל הליכים משפטיים זמן ארוך כשהעיקול אולי לא גורם לו נזקים ישירים, אך מכביד לא במעט על ניהול ענייניו השוטף והתקין. אין כל סיבה שמבקש העיקול, אם הפסיד בדינו, לא יפצה את הניזוק גם בגין נזק זה".

1. מהמקובץ עולה, אם כן, כי התובעת זכאית לפיצוי בגין כל נזק שנגרם לה עקב צווי המניעה, ובכלל זה בגין נזק לא ממוני, ולו רק מכח ההתחייבות לשיפוי.

למרות זאת, מבססת התובעת את תביעתה גם על עוולת הרשלנות, ועל טענה בדבר הפרת ההסכם בין הנתבעים לבין עמידר.

1. להכרעה בשאלת קיומן של עילות התביעה הנוספות, הנזיקית והחוזית, עשויה להיות השלכה על תוצאות התביעה לפיצוי בגין ההתנגדויות שהגישו הנתבעים לרשויות התכנון, שכן התנגדויות אלה אין להן זיקה להתחייבות לפיצוי שניתנה במסגרת צו המניעה.

בנוסף, סבורתני כי אם אמצא שהוכחה עילת התביעה בגין הפרת הסכם, יהיה בכך לבסס, ביסוס נוסף, את טענת התובעת בדבר זכאותה לפיצוי בגין נזק לא ממוני.

העילה החוזית:

1. לטענת התובעת, הפרו התובעים את הסכמותיהם והתחייבותם כלפי עמידר, כאשר התובעת היתה המוטב בהסכם בין הנתבעים לעמידר. עילת תביעה שניה מבוססת, לטענת התובעת, על כך שהנתבעים חתמו על יפוי כח לעמידר, בו הסמיכו אותה להסכים לבניה, ומשהסכימה עמידר לבניית התובעת, הגשת ההתנגדויות היוותה הפרה של הסכם זה. עמידר הסכימה לבנייה, והתובעים הם חליפיה, ולפיכך מחייבת הסכמתה גם אותם.
2. אמנע מלצטט את סעיפי ההסכם במלואם. די אם אפנה לסעיף 15.ג. להסכם הנתבעים עם עמידר, בו נכתב כדלקמן:

"הקונה מצהיר כי ידוע לו שבנוסף לזכויות הבנייה שנותרו בידי המוכרת ייתכן שנמכרו זכויות בנייה גם לרוכשי יחידות אחרות בבניין, והוא מתחייב לפיכך שלא להתנגד ולא להפריע למימוש זכויות הבנייה הנ"ל, הן אלה שנותרו בידי המוכרת והן אלה שנמכרו לרוכשי הזכויות האחרות בבניין."

על פי סעיף 2 לייפוי הכח עליו חתמו הנתבעים עם חתימת ההסכם, הוסמכה עמידר לשנות את שיעור חלקיהם של הנתבעים ברכוש המשותף, ולהצמיד את הגג ואת הקרקע שמסביב לבית.

1. מכל מקום, השאלה האם היו הנתבעים רשאים להתנגד לבניה, אם לאו, לאור ההתחייבויות שנטלו על עצמם בהסכם שנכרת בינם לבין רשות הפיתוח והמסמכים הנלווים להסכם, נדונה זה מכבר, והוכרעה, על ידי בית משפט השלום בפסק הדין הקודם, פסק דין שהפך חלוט לאחר שערעורה של התובעת עליו נדחה.

בפסק הדין (ת.א 2427/07) קבע בית המשפט (כב' השופט ר.חדיד), כי התובעת רשאית היתה לבנות ברכוש המשותף, מכח ההסכם עליו חתמו הנתבעים מול רשות הפיתוח. בסוגיה זו קיים, אם כן, השתק פלוגתא.

1. מקובלת עלי טענת התובעת, לפיה כאשר הגישו הנתבעים את התביעה נגדה בת.א. 2427/07 הפרו את התחייבותם כלפי עמידר, שהיוותה למעשה הסכם לטובת התובעת.

לעניין חוזה לטובת אדם שלישי ראו: גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי (תשס"ה) פרק 24 עמ' 573.

הפרת התחייבותם החוזית של הנתבעים כלפי עמידר, מקימה לתובעת זכות לקבלת פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לה עקב הפרת התחייבות זו.

1. עם זאת, שאלה נפרדת היא, לטעמי, אם התחייבותם החוזית של הנתבעים כלפי עמידר, מנעה מהם את האפשרות להגיש התנגדויות לרשויות התכנון.

הגשת ההתנגדויות לרשויות התכנון:

1. לטענת התובעת, עוד קודם להגשת התביעה הקודמת ובמהלך השנים שחלפו מאז, פעלו הנתבעים בחוסר תום לב, תוך הפרת התחייבויותיהם בהתאם להסכם עם עמידר, כאשר הגישו התנגדויות לרשויות התכנון. לטענתה, עיכבו הנתבעים את הבניה, באמצעות התנגדויות סרק, תקופה העולה על 3 שנים, ונזקיה בגין עיכוב זה מסתכמים ב- 300,000 ₪ אך היא מעמידה ראש נזק זה על 100,000 ₪ בלבד.
2. לטענת התובעת, בשנת 2004 הסכימו הנתבעים לבניה המבוקשת, על כל חלקיה, כעולה מפרוטוקול הדיון בועדת הערר מיום 4.9.2004, וניסיונם לחזור בהם מהסכמה זו לאחר שהתובעת מילאה אחר דרישותיהם, נעשה בחוסר תום לב. לאחר הסיכום שהושג בין הצדדים, בועדת הערר, טענו הנתבעים, בפניה נוספת לועדה, כי הבניה של התובעת עלולה לסכן את המבנה הישן שעל החלקה, שדירתם היא חלק ממנו. לאור זאת, הותלתה הנפקת רשיון הבניה לתובעת. הועדה המקומית והתובעת נענו לדרישות הנתבעים, והוכנה תוכנית סופית להגנת המבנה הישן על ידי חמישה עמודים. לטענת התובעת, השוני היחיד בין התוכנית הסופית לגביה ניתן היתר בניה מס' 90041 לביו התוכניות הקודמות להן הסכימו הנתבעים, התבטא בהוספת עמודים קונסטרוקטיביים, המיטיבים עם הנתבעים ותואמים את דרישות הבטיחות שהעלו מעבר לנדרש, ואשר הוספו מאוחר יותר, לבקשתם.

לאחר שכבר ניתן היתר בניה, על פי התוכניות להן הסכימו הנתבעים, ולפיה לא היו עמודי חיזוק, ולאחר שאלה הוספו לתוכנית משום שהנתבעים דרשו חיזוק למבנה הישן, העלו הנתבעים טענות חסרות שחר, לטענת התובעת, לפיהן העמודים מצויים ברכוש המשותף ופוגעים בזכויותיהם. לטענתה, השוני היחידי בין התוכנית לה הסכימו הנתבעים לבין התוכנית האחרונה, היה הוספת 5 עמודי חיזוק, עליהם אמרה גב' לילי ברוור, נציגת הועדה כי מדובר ב- "5 עמודים צנועים לא מול החלונות."

לאחר שהנתבעים התרשמו כי הערר ידחה, הסכימו למשוך את הערר, תוך שהם מבקשים לשמור על זכותם להתנגד לבניה בנימוק שהיא מבוצעת הרכוש המשותף, ללא הסכמתם. בכך, לטענת התובעת, ניסו לחזור בהם מהסכמתם לתוכנית הבניה בשנת 2004.

1. לטענת התובעת, הסכמת הנתבעים בפני ועדת הערר בשנת 2004, היתה הסכמה שהתובעת שינתה מצבה לרעתה, בהסתמך עליה, ולפיכך יש לפצות את התובעת בגין כל נזק ובגין עגמת הנפש שנגרמו לה עקב הגשת התנגדויות לאחר שנת 2004. בנוסף, טוענת התובעת כי ההתנגדויות הוגשו בחוסר סבירות ובזדון. לפיכך, התרשלו הנתבעים כלפי התובעת, ויש קשר סיבתי בין התרשלות זו לבין העיכוב בקבלת ההיתר.
2. לטענת הנתבעים, העיכוב בהליכי התכנון נגרם בשל כך שהתובעת הגישה תוכניות שונות עם שינויים רבים, ואף החליפה אדריכלים. בנוסף, חלק מההתנגדויות שהגישו הנתבעים התקבלו על ידי וועדות התכנון. כך למשל, לטענת הנתבעים, התנגדותם להצבת עמודי תמיכה "בתוך הסלון של הנתבעים". עוד טוענים הנתבעים, כי התובעת התעכבה שנתיים ממועד קבלת ההיתר, בשנת 2007, ועד תחילת הבניה, בשנת 2009, וכי עבודות הבניה הופסקו גם בשל מחלוקת עם הקבלן, בשל צו הפסקת עבודה שהוצא על ידי העירייה, ובשל פקיעת ההיתר בשל חלוף הזמן.
3. מעיון בהתנגדויות ובפרוטוקולים המשקפים את החלטות ועדות התכנון (נספח ג' לתצהיר התובעת), ומעדויותיהם של בעלי הדין, לא ניתן לקבוע כי ההתנגדויות היו חסרות כל שחר או בלתי סבירות. מהראיות עולה כי התנגדויות הנתבעים נבעו מנימוקים תכנוניים לגיטימיים.
4. אין לקבל את הטענה לפיה ההתחייבות שנטלו על עצמם הנתבעים כלפי עמידר, לא להתנגד לבנייה שתבצע התובעת, מונעת מהם לעמוד על זכויות הקניין שלהם בהיבט של מניעת פגיעה תכנונית, ובכך להסכין לכל פגיעה תכנונית בדירתם.

מטיעוני התובעת עצמה, עולה כי ההתנגדויות נבעו מנימוקים תכנוניים, וכי לא היו התנגדויות סרק. העובדה שהועדה המקומית לתכנון ולבניה דרשה מהתובעת להוסיף עמודים לחיזוק הבניה, מלמדת יותר מכל כי התנגדותם של הנתבעים לא היתה התנגדות סרק, וכי היה צורך בחיזוק המבנה, באמצעות אלמנטים שלא נכללו בתוכנית המקורית.

הנתבעים אמנם דרשו חיזוק המבנה, אך לא הסכימו לאופן שבו הושג החיזוק. משלא התקבלה הסכמתם לבניית אותם חמישה עמודים, רשאים היו לעמוד על זכויותיהם ולהתנגד לאותם עמודים, אם סברו כי הם פוגעים, פגיעה תכנונית, בדירתם.

1. התחייבותם של הנתבעים כלפי עמידר, היתה שלא להפריע לבניה ולא להתנגד לה, אך אין לפרש התחייבות זו כוויתור על כל זכות הנתונה לנתבעים, מכח היותם בעלי דירה בבניין, להתנגד לתוכניות בניה שיש בכוחן לפגוע בדירתם, ביציבותה או בערכה. את ההתחייבות להימנע מהפרעה לבנייה מצד התובעת יש לפרש, לטעמי, כמתייחסת להתנגדויות במישור הקנייני בלבד, שהרי לא ניתן לייחס לצדדים להסכם כוונה לוותר על זכותם של הנתבעים להתנגד לבניה שתפגע ביציבות דירתם, למשל.

1. כמו כן, לא הוכחה טענת התובעת לפיה הנתבעים גרמו לעיכוב של למעלה מ- 3 שנים בקבלת היתר הבניה, בשל התנגדויות בלתי סבירות, או מחמת חוסר תום לב מצדם.

לא הוכח כי הגשת ההתנגדויות גרמה להארכת הליך קבלת ההיתר באופן בלתי סביר. הליך אישורן של תוכניות בניה, בפרט תוכניות לבניית בנין בעל מספר דירות, מעל מבנה קיים, אינו הליך קצר, וממילא יש להעריך כי יארך מספר שנים. רבים הם הליכי אישור תוכנית הכוללים דיון בהתנגדויות, והעיכוב שנוצר אגב דיון בהתנגדויות הנתבעים אינו בלתי סביר.

1. בנוסף, התובעת לא הוכיחה מהו הנזק שנגרם לה עקב הגשת ההתנגדויות, כך שאף אם הייתי מגיעה למסקנה כי הגשת ההתנגדויות מצד הנתבעים היוותה הפרת התחייבות המקימה זכות פיצוי לתובעת, לא ניתן היה לכמת את הפיצוי המגיע לה. הערכת התובעת, המעמידה את הפיצוי בגין עיכוב בקבלת ההיתר על 100,000 ₪ אינה מבוססת ואין לקבלה.

מכל מקום, כאמור, הטענה נדחית, לגופה ולא מאחר שלא הוכח גובה הנזק.

טענת הרשלנות:

1. מאחר שמצאתי כי עילת התביעה החוזית ועילת התביעה מכח ההתחייבות לפיצוי שתיהן הוכחו, הוכחת עוולת הרשלנות יכולה היתה להועיל לתובעת רק בכל הקשור לטענותיה ביחס להתנגדויות שהגישו הנתבעים לרשויות התכנון.

לאור המסקנה אליה הגעתי לעיל, דין טענת הרשלנות להידחות, שכן, כאמור, התובעת לא הוכיחה כי בהגשת ההתנגדויות הפרו הנתבעים חובת זהירות שהיתה להם כלפיה, ולפיכך אני קובעת כי הנתבעים לא התרשלו כלפי התובעת בעת הגשת ההתנגדויות לרשויות התכנון.

סיכום ביניים:

1. התובעת זכאית לפסיקת פיצוי בגין נזקים שנגרמו לה עקב צווי המניעה, מכח ההתחייבות לפיצוי עליה חתמו הנתבעים עם הגשת הבקשות לצווי מניעה.

כמו כן, זכאית התובעת לפיצוי בגין הפרת ההתחייבות החוזית שנטלו על עצמם הנתבעים בהסכם עם עמידר. הנתבעים הפרו התחייבות זו כאשר הגישו תביעתם בת.א 2427/07. עם זאת, הנתבעים לא הפרו התחייבות חוזית כלפי עמידר או התובעת כאשר פעלו להגשת התנגדויות לרשויות התכנון, ולא התרשלו כלפיה בעשותם כן.

הנזק שנגרם כתוצאה מצווי המניעה:

הקשר הסיבתי בין צווי המניעה לבין העיכוב בבניה, בין היתר על רקע הסכסוך עם הקבלן

1. הנתבעים זימנו לעדות מטעמם את מר יעקב עאקלה, הקבלן איתו התקשרה התובעת לשם בניית השלד (להלן:"הקבלן").

בין הקבלן לתובעת התגלע סכסוך במהלך ביצוע עבודות הבניה, ובשלב מסוים הפכו חילוקי הדעות לסכסוך משפטי. לטענת התובעת, כל עדותו של הקבלן מושפעת מאותו סכסוך, ולפיכך אין ליתן לה משקל כלשהו.

הקבלן נשאל מה היתה הסיבה לעיכוב בעבודות בניית השלד. לדבריו, עוד טרם חתימת ההסכם עם התובעת, בתאריך 22.8.09, אמר לה, לאחר שבדק את תוכניות הבניה, שקיימת אי התאמה בין כתב הכמויות לבין התוכניות. לדבריו, סוכם עם התובעת שיחל לעבוד, כאשר התוכניות היו עדיין לקויות, ובזמן ביצוע העבודות יתקנו את התוכניות ואת התכנון. הקבלן העיד כי אחת הסיבות לעיכוב, שהובילה להפסקת העבודה מצדו, היא שהתכנון היה לקוי ולא נמצא פתרון הנדסי נכון לבניה. לפיכך, לטענתו, הפסיק את העובדה ויצא מהשטח (בעמ' 23 ש' 28-30).

הקבלן העיד כי העבודות החלו ביום 24.8.09 וצו המניעה ניתן ביום 9.9.09. כאשר נשאל מה היה לוח הזמנים, לדעתו, לולא היה ניתן צו המניעה, השיב: "כמובן שהיינו עוצרים באמצע גם אם לא היה צו מניעה זמני." (בעמ' 25 ש' 1). לדבריו, המתכנן התעקש שהתוכניות טובות ואינן מצריכות תיקון, ואילו התובעת התעקשה שיש טעויות אבל לא הסכימה לשלם תוספת עבור תיקונן, למרות שברור שהצעת המחיר שלו, שכללה עלות חומרים, התבססה על כתב כמויות שגוי, ולפיכך היה עליה לשלם לו יותר.

1. הקבלן העיד, כי לאחר ביטול צו המניעה הראשון, חזר לעבוד בחלקה, בתאריך 14.12.09 למרות שהתוכניות עדיין לא תוקנו, משום שחשב שיוכל להתחיל בעבודות העפר ובינתיים יתוקנו התוכניות וניתן היה להגיע להסכמה גם לגבי המחלוקת הכספית. לדבריו, חזר לעבוד, עם כלים מכאניים כבדים כדי לבצע עבודות עפר וחפירת יסודות וב- 10.2.10 הוצא צו המניעה השני, אז נאלץ להוציא את הדחפורים מהחלקה.

עוד העיד הקבלן, כי לאחר ביטול צו המניעה השני, ביולי 2010, לא שב לעבוד בחלקה, משום שעד אותו מועד חישב את הפערים בעלות החומרים, ושלח לתובעת מכתב דרישה בנושא, ביום 15.9.10 (בעמ' 25). רק לאחר מכן, נחתם הסכם נוסף בין הקבלן לתובעת, בתאריך 6.10.10 (נ/5) ובו נוספה תמורה של 130,000 ₪, ורק בעקבות חתימתו שב לעבוד בחלקה.

1. בחקירתו הנגדית, אישר הקבלן כי בהסכם הראשון נקבע מחיר פאושלי של 550,000 ₪ לבניית השלד, אך לדבריו ציין מפורשות בסעיף 10 להסכם, שהמחיר נקבע בהסתמך על כתב הכמויות. עוד נשאל הקבלן, מדוע התחייב לסיים את בניית השלד תוך 4-5 חודשים, אם ידע שהתוכניות מצריכות תיקון, והשיב כי התכוון לחודשי עבודה נטו.

מחקירתו הנגדית של הקבלן עולה כי בתאריך 29.1.10 שלח לתובעת מכתב בו הוא מציין כי עקב שני צווי המניעה נגרמו לו נזקים כבדים ומתמשכים בסכום כולל של 120,000 ₪ (ת/2). הקבלן העיד, בחקירתו הנגדית, כי לא דרש מהתובעת לשלם סכום זה, וכי המכתב נשלח אל התובעת לבקשת עורך דינה. עורך הדין הכחיש את הנטען כלפיו (בעמ' 32 ש' 10-16).

בתאריך 15.9.10, טרם חתימת ההסכם השני, שלח הקבלן לתובעת מכתב נוסף, בו הוא שוטח לפניה את טענותיו לפיהן כתב הכמויות על בסיסו ניתנה הצעת המחיר שלו היה שגוי, ובו הוא דורש לעדכן את המחיר, ולשפותו בגין הנזקים שנגרמו לו עקב הוצאות צווי המניעה (ת/3). ההסכם השני נחתם במועד מאוחר לאותו מכתב, ובו הוסכם כי תמורת ההסכם תועמד על 680,000 ₪ (נ/5). אין בהסכם כל התייחסות להוצאות שנגרמו לקבלן בגין שני צווי המניעה, והסכום שנוסף, בסך של 130,000 ₪ מתיישב עם טענת הקבלן לפיה זה היה ההפרש בגין עלות הכמויות הנוספות. אין בעדותו של הקבלן מאום היכול להעיד כי חלק מסכום זה נדרש מהתובעת כפיצוי בגין ההוצאות שנגרמו לו בגין צווי המניעה הזמניים.

1. הקבלן נשאל, בחקירתו הראשית, ממה נובע הפער של 130,000 ₪ בין התמורה בהסכם הראשון לבין זו הנקובה בהסכם השני, והשיב כי היה פער של 270,000 ₪ בין כתב הכמויות לתוכניות ולאחר ניהול מו"מ בנוכחות שני מכובדים, הסכים להעמיד את ההפרש על 130,000 ₪ (בעמ' 26 ש' 4-9). מעדותו עולה, כי, לטענתו, תוספת התמורה לא כללה רכיב של פיצוי בגין הוצאות שנגרמו לו עקב הוצאת מווי המניעה. בחקירתו הנגדית לא נסתרה עדותו בנקודה זו.

הקבלן העיד, כי תיקון התוכניות לא חייב היה לגרום לעיכוב משמעותי, אולם לדבריו, מאחר שהתובעת לא הסכימה לתקן את התוכניות ולא לשלם תמורה נוספת, לקח הרבה מאוד זמן. לדבריו, מאז שהפסיק את העבודות באתר עד לקח ארבעה חודשים עד שנחתם ההסכם השני.

1. התובעת הגישה חוות דעת מטעם המתכנן, המהנדס שאול דיטל, לסתירת טענותיו של הקבלן. בהסכמת הצדדים, לא נחקר דיטל על חוות דעתו, והוסכם כי תיחשב כתצהיר מטעמו, ולא כחוות דעת. לטענת התובעת, יש בתצהיר כדי לסתור את טענות הקבלן ביחס לטעויות בתוכניות.

איני סבורה שיש בתצהירו של דיטל כדי לסתור את עדותו של הקבלן. הטענה לפיה לא היו נדרשים תיקונים בתוכניות, וודאי לא כאלה שהיו מעכבים את הבנייה, יכולה היתה להתקבל לולא היה מוכח, באמצעות מכתביו של הקבלן אל התובעת ועדותו, כי התובעת סירבה לשלם תוספת כלשהי. איני מקבלת את טענת דיטל לפיה מעולם לא סירבה לשלם, שכן אם לא היתה מסרבת, לא ניתן להסביר את העובדה שהקבלן לא חזר לעבודה מיד עם ביטול צו המניעה.

1. התובעת העידה, כי לאחר שבוטל צו המניעה הזמני, ביולי 2010, חזר הקבלן לעבוד, והמשיך בבנייה. רק לאחר מכן, נתגלע בינה לבין הקבלן סכסוך, אשר לטענתה נבע מכך שהיתה טעות בעבודה שלו, בגובה קומת העמודים, והוא דרש יותר כסף ממה שמגיע לו (בעמ' 9 ש' 18-20). הקבלן טען, לעומת זאת, כי לא שב לעבודה ביולי 2010 אלא רק באוקטובר 2010, לאחר חתימת ההסכם השני עם התובעת (בעמ' 25 ש' 26 ואילך).

התובעת אישרה בחקירתה, כי צפתה שהנתבעים יגישו בקשה לצו מניעה, כאשר התקשרה עם הקבלן בהסכם ביום 22.8.09 ולפיכך הוסיפה בסעיף 27 להסכם התייחסות לאפשרות שאם יוצא צו מניעה לא תהא אחראית להפסקת העבודה הזמנית ולא תשלם לו בגין התקופה בה צו המניעה יהיה תלוי ועומד (ההסכם סומן נ/2 – עמ' 9 לפרוט' ש' 22).

כן אישרה התובעת, כי אחרי ביטול צו המניעה, "סחב אותה הקבלן", והיתה בעיה איתו (עמ' 10 ש' 5).

1. לסיכום, ממכלול העדויות והראיות שהובאו, עולה כי התגלעה מחלוקת מהותית בין הקבלן לבין התובעת, מחלוקת שנסבה סביב כתב הכמויות וטענת הקבלן לפיה מדובר בכתב כמויות שגוי, המצריך תיקון ותוספת תמורה בהתאם. הוכח כי סכסוך זה בין הצדדים לא נבע מצווי המניעה, ויש להניח שגם אילולא הוצאו צווי המניעה, היה נגרם העיכוב שנגרם בבנייה לאחר ביטול צווי המניעה.

מכל מקום, מקובלת עלי טענת התובעת, לפיה העובדה שאדם אחר גרם להפסקת הבניה תקופה נוספת, לאחר ביטול צו המניעה, אינה יכולה לפטור את הנתבעים מפיצוי בגין הנזק שגרמו צווי המניעה.

1. איני מוצאת ממש בטענת התובעת לפיה הסכסוך בינה לבין הקבלן לא היה פורץ לולא צווי המניעה, אולם, מנגד, איני מקבלת גם את טענת הנתבעים, לפיה לא נגרם כל עיכוב בשל צווי המניעה, משום שממילא התגלע סכסוך בין התובעת לקבלן. סבורתני כי מהנתונים שהובאו לפני, ניתן לקבוע מה היה העיכוב שנגרם בשל כל אחד מהגורמים הללו בנפרד.
2. הקבלן העיד, כי עם פקיעת צו המניעה הראשון, בדצמבר 2009 ועד מתן צו המניעה השני, בפברואר 2010 המשיך לבצע עבודות במקום. לטענתו ביצע עבודות חפירה וחציבת יסודות. משמע. למעשה, על עובדה זו מבוססת גם טענתו נגד התובעת בגין הוצאות שנגרמו לו עקב החזרת הכלים הכבדים ומועד הוצאתם הסמוך (ראו עדות הקבלן בעמ' 25 לפרוטוקול ש' 23-24).

לפיכך, אין לקבל את טענת התובעת לפיה נגרם לה עיכוב של 11 חודשים בבניה, שכן אין למנות בפרק הזמן המחושב גם את התקופה שבין שני צווי המניעה.

אני קובעת כי העיכוב בעבודות הבניה בשל צווי המניעה נמשך 8 חודשים וחצי.

האם העובדה שהבניה טרם הושלמה ממילא מונעת פסיקת פיצוי בגין העיכוב?

1. לאחר הגשת התביעה, נמשכו ההליכים ברשויות התכנון, בשל תוכנית שינויים שהגישה התובעת. בחקירתה, העידה כי בשנת 2012 הגישה תוכנית שינויים, בעיצומה של הבניה, ובשל התנגדויות שהגישו הנתבעים לוועדה ניתן היתר רק ביום 21.2.13. התובעת הסבירה כי התוכנית נדרשה משום שיש לה אח נכה והיא ביקשה לבנות בבניין מעלית, אך מחקירתה עולה כי שינוי נוסף שנכלל בתוכנית היה כניסה לחללים קיימים בקומת הקרקע, שחלק מהם יועדו לבור מים. התובעת אישרה כי בחודש פברואר 2012 יצא צו הפסקת עבודה על ידי הועדה, בשל אי התאמה בין התוכנית שקיבלה היתר בשנת 2007 לבין הבניה בפועל (בעמ' 12 לפרוט').
2. אין חולק, כי במועד חקירתה של התובעת, בתאריך 5.3.13 לא הושלמה בניית השלד (בעמ' 13 ש' 19). נכון ליום 13.3.14 אישרה התובעת בחקירתה, כי רק בניית השלד הושלמה עד כה, ועבודות הטיח לא החלו.
3. נשאלת השאלה, אם כן, האם ניתן לקבוע, כי לתובעת נגרם הפסד דמי שכירות, שעה שעד כה לא הושלמה הבניה, ואין חולק כי עד היום לא ניתן להשכיר את הדירות, למרות שחלפו מאז ביטול צו המניעה למעלה מארבע שנים?

לטענת הנתבעים, מאחר שהבנייה לא הושלמה עד כה, יש לדחות את הטענה בדבר נזקי ממון שנגרמו לתובעת בשל עיכוב בהשלמת הבניה מניה וביה.

1. ההכרעה בשאלה אינה פשוטה, לטעמי.

התובעת הוכיחה שקיומם של צווי המניעה הזמניים גרמו לעיכוב בבניה למשך שמונה חודשים וחצי.

לו היתה הבנייה מסתיימת, והתובעת היתה מתחילה להשכיר את הדירות או חלקן, היה מקום לפסוק לה פיצוי בגין העיכוב במועד תחילת השכרת הדירות. עם זאת, משלא הסתיימה הבניה, ולא החלה השכרת הדירות, ספק אם ניתן לקבוע כי הוכח נזק ממוני בגין העיכוב בבניה.

מחד גיסא, אף אם הבניה לא הושלמה כיום, וממילא התובעת טרם החלה להשכיר את הדירות, הוכח כי התקדמות הבניה נעצרה למשך התקופה בה עמד צו המניעה על כנו. עיכוב זה בבנייה לא "נבלע" בעיכובים שלאחריו, אף אם הם עולים עליו באורכם, והתובעת זכאית לפיצוי מהנתבעים בגין נזק שנגרם לתובעת בשל העיכוב שהם עצמם גרמו – לא פחות ממנו וודאי לא יותר.

לכאורה, ניתן היה לטעון כי אין סיבה להניח שהבניה לא תושלם בתוך זמן סביר, ואם תושלם, סביר להניח כי יושכרו לכל הפחות שתיים מתוך חמש הדירות, ולפיכך צווי המניעה למעשה יעכבו את תחילת השכרת הדירות למשך התקופה בה עמדו על כנם.

מאידך גיסא, הנזק הנטען נסמך כולו על תלי תלים של השערות ולמעשה טרם התגבש. אנמק;

ככל שחולף הזמן והעיכוב בבנייה נמשך, מתחזק החשש כי התובעת כלל לא תשלים את הבנייה. לאור הקשיים שנתקלה בהם במהלך הבנייה, אין להוציא מכלל אפשרות כי בסופו של דבר לא תושלם הבנייה על ידי התובעת. ייתכן, למשל, כי התובעת תחליט למכור לצד שלישי את כל זכויותיה במקרקעין, ואותו צד שלישי הוא שימשיך את בניית השלד. כמו כן יתכן כי התובעת תשלים את בניית המבנה, אך רק עוד 10 שנים או למעלה מכך, וייתכן כי תשלים את הבניה אך תמכור את הדירות, או חלקן. בכל אחד מהמקרים הללו, כלל לא ייגרם לתובעת נזק בגין עיכוב בהשכרת הדירות.

כיצד ניתן, אם כן, לפסוק לה היום פיצוי בגין נזק שאולי כלל לא ייגרם?

1. על מנת להוכיח את תביעתה לפיצוי בגין נזק ממוני, היה על התובעת להוכיח כי נזק זה כבר אירע, והתגבש. משלא הושלמה הבניה, ומשהתובעת לא החלה בהשכרת הדירות עד היום, לא ניתן לקבוע כי הנזק התגבש.
2. במקרה שנידון בע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ פ"ד לה(2) 800 דן בית המשפט העליון בתביעה לפיצוי בגין נזקים שנגרמו למשיבה, שבבעלותה בית מלון, עקב הפרת הסכם מצד המערערת, שהתחייבה לבצע עבודות בניה במלון, והפרה את התחייבותה. השאלה המרכזית עליה נסב הערעור היתה האם ניתן לפסוק פיצויים, לפי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970, כאשר התובע אינו מביא לפני בית המשפט נתונים עובדתיים שישמשו בסיס לחישוב גובה הפיצויים.

בית המשפט דן באותו מקרה, בשאלה אי מתי יפסוק בית המשפט פיצוי על דרך האומדנא, והאם הוא רשאי לעשות כן גם כאשר לא הובאה כל ראיה להוכחת הנזק.

בית המשפט קובע כי הגישה המקובלת היא כי "מקום שהוכח קיומו של נזק, אין באי האפשרות לחשב אותו בדייקנות כדי לדחות את תביעת הפיצויים (ע"א 525/79)", כל שנדרש הוא, לעמדת בית המשפט כי:

"התובע יוכיח את נזקו ואת הפיצוי המגיע לו במידת וודאות סבירה (reasonable certainty) כלומר, באותה מידת וודאות המתבקשת מנסיבות העניין..."

בית המשפט מדגיש כי:

"מבחן הוודאות הסבירה נותן ביטוי לשוני הקיים בין תביעת פיצויים, על פי סעיף 10 לחוק התרופות, לבין תביעת פיצויים, לפי סעיף 13 לחוק התקופות. בעוד שבעניין אחרון זה, אם הפרת החוזה גרמה נזק שאינו ממון "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין", הרי לעניין סעיף 10 לחוק התרופות אין להסתפק בהוכחת הנזק ואין בית המשפט רשאי לפסוק בכל מקרה פיצויים "ובשיעור שייראה לו בנסיבות העניין." (שם בעמ' 810).

באותו מקרה, קבע בית המשפט כי המשיבה לא הוכיחה שנגרם לה, בתקופת הבניה, הפסד בגין מניעת רווח, בשל הפרעות הבנייה ולפיכך לא היה מקום לפסוק פיצוי בגין נזק זה.

בענייננו, המנגנון המאפשר לאמוד את שווי הנזק הוכח, שכן הובאה חוות דעת שמאי להוכחת שווי דמי השכירות לדירות מגורים במקום, אך עצם קרות הנזק לא הוכח. לא הובאו ראיות לכך שנגרם לתובעת נזק ממון בגין הפסד דמי שכירות, ולפיכך אין מקום להשתמש בחוות הדעת השמאית על מנת לקבוע את גובה הנזק, אף לא על דרך האומדן.

מבחן הוודאות הסבירה, עליו עמד בית המשפט, אינו מתקיים בענייננו, ביחס לעצם קרות הנזק עצמו, ולא ביחס לשיעורו.

לפיכך, לא זכאית התובעת לפיצוי בגין הפסד דמי שכירות למשך התקופה בה עמד צו המניעה על כנו.

1. ניתן היה לטעון, כי אובדן דמי שכירות עתידיים בגין שתי דירות למשך 8.5 חודשים, הינה רק אחת הדרכים לאמוד את הנזק שנגרם לתובעת בגין העיכוב בבנייה, שכן בין אם יושכרו הדירות ובין אם יעמדו ריקות, ברי כי האפשרות לממש את זכות הקניין של התובעת בדירות נפגעה, ונמנעה ממנה זכות השימוש בדירות לתקופה בה עמד צו המניעה על כנו.

עם זאת, נזק זה אינו נזק ממוני, ובגין עצם העיכוב בבניה, שלא נלווה לו כל נזק ממון מוכח, זכאית התובעת לפיצוי בגין נזק לא ממוני, ובגינו בלבד.

נזקי מניעת שימוש לדירות התובעת ושני אחיה:

1. לטענת התובעת, מסתכם נזק זה ב- 30,250 ₪. התובעת מבססת את טענתה על חוות הדעת של השמאי ענאן סלאמה, על דרך ההיקש ממצאיו לעניין הפסד דמי השכירות.

אין חולק, כי מאז החלה הבניה, מתגוררת התובעת בבית אחיה במעיליא. לא נטען וממילא לא הוכח, כי נגרמות לה הוצאות בגין דיור, ולפיכך לא ניתן לקבוע כי נגרם לתובעת נזק ממוני בגין העיכוב ביכולת לעשות שימוש בדירתה.

לא הוכח כי העיכוב ביכולת מימוש ההנאה מהדירות גורם להוצאות כספיות, או לחלופין, כי הוא מונע קבלת רווח כספי עקב השימוש.

מכל מקום, העיכוב במימוש זכותה של התובעת ליהנות מדירתה מוצא ביטויו במסגרת הפיצוי הלא ממוני, בגין עגמת נפש.

הנזק למיטלטלין בבורות המים:

1. לטענת התובעת, על הנתבעים לפצותה בגין הנזק שנגרם למיטלטלין שהוציאה מדירתה, על מנת לאפשר הריסת חלק מהדירה לצורך ביצוע הבניה המתוכננת. את המיטלטלין אחסנה התובעת בבור המים המצוי בחלקה.

לטענתה, סברה כי הריסת החלק הנדרש להריסה תסתיים בתוך חודש חודשיים, ולכן אחסנה את המיטלטלין במקום, אלא שאז, לבקשת הנתבעים, ניתן צו המניעה, והדבר מנע את המשך הבניה, והוביל לקלקולם של כל המיטלטלין שאוחסנו במקום.

1. אין לקבל את הטענה לפיה אילולא ניתן צו המניעה, היו המטלטלין מאוחסנים במקום רק חודש או חודשיים. התובעת פינתה את דירתה לצורך הריסתה והמשך הבניה במקום. לו רצתה, יכלה לשוב להתגורר במקום עם הסרת צווי המניעה, או לכל המאוחר עם השלמת בניית השלד. אך התובעת לא שבה להתגורר בדירה והיא עדיין מתגוררת אצל אחיה. נראה, אם כן, כי ממילא היה ברור לתובעת שהיא מפנה את המיטלטלין מדירתה לתקופה ארוכה, וההחלטה לאחסן את מיטלטליה בבור המים היתה החלטה מוטעית שלה.
2. השמאי סלאמה ח'אלד, העריך את הנזק שנגרם למיטלטלין שאחסנה התובעת בבור המים ב- 62,000 ₪. הנזקים שנגרמו למיטלטלין כללו הרס ובלאי לריהוט עץ, לריפוד וספוגים, מזרונים, וילונות, בגדים שטיחים ושאר מוצרי ריהוט, כולל שכר טרחת השמאים.

השמאי נחקר על חוות דעתו ועדותו לא נסתרה, ביחס לשווי המיטלטלין, אך מחקירתו עולה כי החלטת התובעת לאחסן את המיטלטלין בבור המים היתה בלתי סבירה.

השמאי נשאל, האם ממה שראה במקום, מדובר בדרך מקובלת להניח דברים בבור המים, והשיב כי הוא לא היה מאחסן במקום מיטלטלין, משום שהלחות במקום מאוד גבוהה, ואין אוורור מספיק. עוד העיד השמאי, כי לו היתה התובעת פותחת חלון במקום, היה אוורור, ואז לא היתה כל בעיה, לדבריו (בעמ' 20 ש' 17).

1. בחקירתה הנגדית, נשאלה התובעת מדוע אחסנה את מיטלטליה בבור, והשיבה שלא היה לה מקום אחר לאחסנם. כן אישרה התובעת, כי בור המים הינו חלל אטום, ללא רצפת בטון – חדר בלי רצפה (בעמ' 14 ש' 16-18). עוד נשאלה, התובעת, מדוע לא הוציאה את המיטלטלין מבור המים בספטמבר 2009, כאשר כבר ידעה שניתן צו המניעה, והשיבה שלא

יכלה להוציאם (בעמ' 14 ש' 10). אשמה של התובעת בנזק שנגרם למיטלטלין ברור, והוא אשם מכריע, המונע הטלת אחריות כלשהי על הנתבעים.

1. אין מקום לחייב את הנתבעים בפיצוי בגין הנזק שנגרם למיטלטלין. החלטתה של התובעת לאחסן את חפציה בחדר סגור, חסר ריצוף וללא כל איוורור, היא זו שגרמה לנזק. הטענה לפיה סברה כי העבודות ימשכו חודשים ספורים בלבד וצו המניעה הוא שגרם לעיכוב ומכאן לנזק, אינה יכולה להישמע. כפי שציינתי לעיל, מהעובדה שהתובעת טרם חזרה להתגורר בדירה, עולה כי ביקשה לפנותה עד להשלמת כל הבניה במקום, ולא לחודש או חודשיים. מכל מקום, ההחלטה לא היתה סבירה מלכתחילה, שכן עבודות הבניה יכלו להתעכב מסיבות אחרות, וממילא לא ניתן לקבוע כי גם במהלך תקופה של חודש ימים לא היה נגרם נזק למיטלטלין. בנוסף, ברור כי משניתן צו המניעה, היה על התובעת להבין כי הבניה צפויה להתעכב, ולפעול להוצאת המיטלטלין ולאחסנתם במקום אחר.

התובעת לא עמדה בחובת הקטנת הנזק, ואף הטענה שאחסון במקום אחר היה גורר עלויות נכבדות, אינה מצדיקה חיוב הנתבעים בנזק.

תשלום פיצוי לקבלן בגין תקופת צווי המניעה:

1. התובעת לא טענה, וממילא לא הוכיחה, כי נאלצה לשלם לקבלן פיצוי כלשהו בגין התקופה בה עמדו צווי המניעה בתוקף, אם כי הציגה מכתבים שלו ובו דרישות לפיצוי בגין ההוצאות שנגרמו לו עקב צווי המניעה. על פי ההסכם הראשון, לא חלה עליה חובה לשלם בגין התקופה בה יהיו צווי מניעה, אותם צפתה. גם מעדותו של הקבלן עולה מפורשות כי תוספת התמורה בסך 130,000 ₪ נבעה מתוספת עלויות חומרים בלבד, ולא כללה פיצוי בגין הוצאות שנגרמו לו עקב צווי המניעה.
2. עם זאת, בין התובעת לקבלן מתנהלים הליכים משפטיים, ובסופם יתכן שתחויב לשלם לו פיצוי בגין ההוצאות או ההפסדים שנגרמו לו בתקופה בה היו צווי המניעה בתוקף. לפיכך, עתרה התובעת למתן היתר לפיצול סעדים.

לכאורה, אין מדובר בפיצול סעדים, אלא בבקשה לפיצול הסכום המגיע לתובעת, לטענתה, בגין העילות שעל בסיסן הוגשה התביעה.

תקנה 44 מורה כי תובענה תכיל את מלוא הסעד שהתובע זכאי לו בשל עילת התובענה. תובע שלא כלל בתובענה חלק מהסעד, או ויתר עליו, לא יגיש לאחר מכן תובענה נוספת בשל חלק זה. פיצול הסעד הכספי הנובע מאותן עילות תביעה אינו אפשרי, ותקנה 45 שעל יסודה ניתן לבקש פיצול סעדים אינה חלה עליו.

ראו: ע"א 532/86 המועצה לייצור ולשיווק של פרחי נוי נ' פרחי שומרון סלע בע"מ, פ"ד מג(1) 252 (1989).

עם זאת, מובן שאין בכך כדי למנוע מהתובעת הגשת תביעה בגין עילת תביעה חדשה, ולשם כך אין היא נדרשת כלל לבקש רשות פיצול (ראו: ע"א 532/86 הנ"ל).

1. כתבתי שלכאורה מדובר בבקשה לפיצול הסעד הנובע מאותן עילות, אך זאת לכאורה בלבד, שכן אין חולק כי כיום לא יכולה התובעת לתבוע את הנתבעים בגין סכום שטרם שילמה לקבלן, וספק אם תשלם. לעומת זאת, אם תחויב התובעת לשלם לקבלן בגין הוצאות שנגרמו לו עקב צווי המניעה, יהא זה בדיוק נזק מהסוג שההתחייבות לפיצוי נועדה לפצות בגינו. לטעמי, יהיה בחיוב כאמור משום יצירת עילת תביעה חדשה, ולפיכך, אין צורך להתיר פיצול סעדים.

מכל מקום, למען הסר ספק, אני מבהירה כי ככל שנדרש פיצול סעדים, הוא ניתן כמבוקש.

התביעה לפיצוי בגין אובדן שטח של 25 מ"ר:

1. לטענת התובעת, בדירת הנתבעים קיימות חריגות בנייה של 25 מ"ר, שהשימוש בהן מהווה עבירה על חוק התכנון והבניה. חריגות אלה הקטינו את אחוזי הבניה להם זכאית התובעת, ולפיכך מחובתם של הנתבעים לפצותה בגין מניעת השימוש באחוזי הבניה בסכום המוערך ב- 50,000 ₪.
2. לטענת הנתבעים, מדובר בטענה שקרית. הנתבעים לא בנו ולא הרחיבו את דירתם, מאז שכרו אותה מעמידר בשנת 1982, עוד טרם רכשה התובעת את דירתה, בשנת 1993. בנוסף, טוענים הנתבעים, כי הנזק לא הוכח. הנתבעים מפנים לכך שבהסכם השכירות המוגנת בינם לבין עמידר, משנת 1982 נרשם כי השוכרים מתחייבים לא להעלות כלפי המשכיר טענות ביחס למרפסת הסגורה שנבנתה ללא אישור מראש מהמשכיר.
3. לא הוכח כי תוספת הבנייה נעשתה על ידי הנתבעים. נהפוך הוא, הוכח כי הבניה בוצעה לפני שבעלי הדין רכשו זכויותיהם מעמידר, ואף לפני שהנתבעים שכרו את דירתם מעמידר. מאחר שהתובעת והנתבעים רכשו את זכויותיהם בחלקה, במצבם as is, לא ניתן לייחס לנתבעים חובה כלשהי לפצות את התובעת בגין בניה שלא בוצעה על ידיהם, ושמועד ביצועה קדם למועד כניסתם לנכס. במועד בו רכשה התובעת את זכויותיה מעמידר, לא רכשה ממנה את זכותה של עמידר לפעול נגד אותה הרחבה, ואף במועד מכירת הדירה לנתבעים לא ציינה עמידר את הבניה הנטענת, למרות שדאגה לציין בהסכם המכר עם הנתבעים את כל זכויותיה של התובעת. משכך, לא ניתן לקבוע כי חלה על הנתבעים חובה לפעול להריסת הבניה שלא הם בנו, על מנת לאפשר לתובעת בניה של 25 מ"ר נוספים.
4. בנוסף, מקובלת עלי טענת הנתבעים, לפיה מדובר בנזק שהיה צורך להוכיחו בחוות דעת מומחה, וכזו לא הוגשה. מכל מקום, מצאתי לדחות את הטענה בשל העדר עילה, ולא מחמת אי הוכחת סכום הנזק.

נזק לא ממוני:

1. כאמור, אני סבורה כי מכח ההתחייבות לפיצוי ניתן לחייב את הנתבעים בפיצוי גם בגין נזק לא ממוני שנגרם לתובעת עקב צו המניעה.

לכאורה, מהווה מסקנה זו, במובן מסוים, מדרון חלקלק, שכן ניתן להקשות ולטעון כי כל צו מניעה זמני גורם לנתבע עגמת נפש מסוימת, אולם, לשון התקנה אינה תומכת בפרשנות המחריגה פיצוי בגין נזק לא ממוני, ובמקרה הנדון הוכח כי הנזק הלא ממוני שנגרם לתובעת חרג מחוסר נוחות בלבד, וכי נגרמה לה עגמת נפש המצדיקה פיצוי כאמור.

מכל מקום, אף אם הייתי מגיעה למסקנה שההתחייבות לפיצוי אינה מקנה לתובעת זכות לפיצוי בגין נזק לא ממוני, לא היה בכך להועיל לנתבעים, שכן התובעת זכאית לפיצוי בגין נזק לא ממוני, גם מכח העילה החוזית, שבקיומה הכרתי, כאמור לעיל.

1. התובעת מעמידה את תביעתה לפיצוי בגין עגמת נפש על סך של 100,000 ₪.

לטענתה, בשל צווי המניעה מצאה את עצמה ברחוב, ללא קורת גג, כאשר היא נאלצת להתדפק על דלתותיהם של אחיה למציאת מקום לינה, והיא עוברת מביתו של אחד מהם לביתו של האחר, דבר הגורם לה תחושת השפלה דכדוך ואי נוחות חמורה, תוך פגיעה בפרטיותה ובחייה. התובעת הינה מורה פנסיונרית בת 66, מצבה הבריאותי אינו טוב, והתנהגות הנתבעים גרמה לה לנזק נפשי בל ישוער.

1. לטענת התובעת, הנתבעים ידעו, כי על מנת לבצע את הבניה בהתאם לתוכניות, עליה להרוס חלק מהדירה בה התגוררה ולפיכך היה עליה לעזוב את דירתה לתקופה של כחודש ימים. לטענתה, המתינו הנתבעים עד לאחר תחילת פעולות ההריסה, קרי עד שלא יכלה עוד להתגורר בדירתה, ורק אז פנו אל בית המשפט בבקשה למתן צו מניעה זמני, זאת ביודעם כי הדבר יגרום לה נזק בלתי הפיך וביודעם שתביעתם חסרת כל בסיס. כתוצאה מכך, נאלצה התובעת לעבור להתגורר בבית אחיה במעיליא, דבר שגרם לה עגמת נפש רבה, ובנוסף נאלצה לאחסן את מיטלטליה בחדר שנותר בדירה. אך הפסקת עבודות הבניה וחדירת מי הגשמים אל הדירה גרמו להרס המיטלטלין, כמפורט בחוות דעת השמאי מטעמה.

לטענת התובעת, על הנתבעים לפצותה בגין החודשים בהם נותרה ללא קורת גג, שכן לטענתה, יכול להיות שאילו לא היו ניתנים צווי המניעה הקבלן היה משלים את הבניה ולא היה נגרם כל סכסוך בינו לבין התובעת.

1. לטענת הנתבעים, אין די בקיומה של התחייבות לפיצוי, שעה שהתובעת לא הוכיחה כי נגרם לה נזק כלשהו, כתוצאה מצווי המניעה.

לטענתם, דרישת התובעת מופרזת וחסרת כל בסיס משפטי. התובעת ידעה, מלכתחילה, כי לצורך הבניה תיאלץ לפנות את דירתה ואין כל קשר סיבתי בין צווי המניעה לבין העובדה שהיא מתגוררת מאז פינתה את דירתה, אצל אחיה, בהתאם לתכנון המקורי. הניסיון להציג את התובעת כחסרת קורת גג הינו ניסיון חסר תום לב, לטענתם.

1. הנתבעים לא עתרו לקבלת צו מניעה זמני עם הגשת התביעה. עם זאת, בהתכתבות בין בא כוחם לבא כוחה של התובעת, הודיע לו ב"כ הנתבעים כי אם התובעת תחל בעבודות הבניה, יפנו לקבלת צו מניעה זמני. לטענת התובעת, אין בהתכתבויות אלה כדי למרק את הפגם שבהתנהלות הנתבעים, אשר המתינו עד לאחר שהתקשרה עם קבלן בהסכם לביצוע הבניה ורק אז פנו לקבלת צו המניעה הזמני.

אין לקבל את טענת התובעת בנדון. משהובהר לבא כח התובעת כי בכוונת הנתבעים לעתור להוצאת צו מניעה זמני אם תחל התובעת בבניה, לא ניתן לייחס להם חוסר תום לב, או כוונה להרע לתובעת, כאילו המתינו עד לאחר שהרסה את דירתה ורק אז פנו להוצאות צו המניעה הזמני.

1. עם זאת, אין ספק כי לתובעת נגרמה עגמת נפש רבה בגין צווי המניעה, ובגין הפרת ההתחייבויות החוזיות מצד הנתבעים. התובעת נאלצה להפסיק את הבניה שהחלה, לאחר תהליך ארוך שאותו נאלצה לעבור לצורך הוצאת היתר הבניה, פינתה את דירתה, החלה בבניה, ואז נאלצה להפסיקה לתקופה לא קצרה. העובדה שלאחר פקיעת הצווים התעכבה הבניה תקופה ארוכה יותר, היא רק אחד הנתונים שיש להביא בחשבון בעת פסיקת הפיצוי בגין הנזק הלא ממוני, אך אינה חזות הכל.
2. לאחר שבחנתי את טיעוני הצדדים, ושקלתי את התקופה בה היו צווי המניעה בתוקף, את חוסר הנוחות שנגרם לתובעת במהלך תקופה זו, ואת עגמת הנפש שנגרמה לה, החלטתי להעמיד את הפיצוי לתובעת בגין עגמת נפש על סך 40,000 ₪.

התביעה שכנגד:

שיפוי בגין נזקים שנגרמו במהלך הבניה:

1. לטענת התובעים שכנגד (להלן, לצורך הבהירות אמשיך לכנותם: "הנתבעים" ובהתאם את התובעת), נגרמו להם נזקים כבדים במהלך הבניה, אותה החלה התובעת ללא כל תיאום עמם.

התובעת העתיקה את דוד השמש של הנתבעים למקום אחר, בצורה לא מקצועית, ללא תיאום עמם וללא ידיעתם. עד היום דוד השמש אינו תקין ואין באפשרות הנתבעים להתקין דוד שמש חדש, בשל העבודות המבוצעות. לעקירת דוד השמש יש השפעה על צריכת החשמל הגבוהה בדירת הנתבעים, כפי שניתן לראות בחשבונות החשמל שצורפו לתצהיר הנתבע.

התובעת אף ניתקה את צלחת הלווין ששימשה את הנתבעים, ללא תאום עמם ומבלי לקבל את רשותם. בעבור התקנת צלחת לווין חדשה שילמו הנתבעים 1,590 ₪. עוד נטען, כי עובדי התובעת פרצו ושברו את דלת המחסן באמצעות דיסק חשמלי. פסולת בניין הוערמה לגובה של מטרים רבים, על מערכת ישיבה שהיתה מוצבת בגינה, ולבסוף פונתה הפסולת יחד עם מערכת הישיבה, ללא ידיעת הנתבעים.

הנתבע הצהיר על כך שעבודות הבניה נמשכות זה שנים רבות, ולמעשה חיים הנתבעים באתר בנייה. הנתבעת אף נפצעה ברגלה ממסמר חלוד שחדר לכף רגלה.

1. בהתאם לסעיף 8ה' לנספח ו' להסכם עמידר עם התובעת, התחייבה התובעת להעביר את כל המתקנים והאינסטלציות הנמצאים על הגג הנוכחי, אל הגג החדש, על חשבונה ובמצבם בזמן ההעברה.

בהתאם לסעיף ג' לנספח תוספת ה' להסכם, התחייבה התובעת כי במהלך ביצוע עבודות הבניה לא ייגרם כל נזק למבנה הקיים ולדירות המצויות בו, וכי תהיה אחראית על גרימת נזק כאמור. על פי אותו סעיף, חייב הרוכש, התובעת, לבצע באופן מיידי כל תיקון לנזק שנגרם כאמור לדירה בבניין.

1. הנתבעים הוכיחו, כי בעת ביצוע עבודות הבניה נפגעה צלחת הלווין שלהם, ונאלצו להתקין חדשה, בעלות של 1,590 ₪. על התובעת לפצותם בגין הוצאה זו, לאור התחייבותה החוזית לשאת בעלויות העתקת מתקני דירת הנתבעים.
2. לא מצאתי מקום לפסוק פיצוי, על דרך האומדן, בגין צריכת חשמל מוגברת בדירת הנתבעים. לא הוכח קשר סיבתי בין צריכת החשמל לבין הפגיעה בדוד השמש, ומכל מקום, היתה מוטלת על הנתבעים החובה להקטין את הנזק, ולהתקין דוד חדש. לא הוכח כי בשל ביצוע העבודות באתר לא ניתן להתקין דוד שמש חדש. אם יש ממש בטענה, היה על הנתבעים להגיש תביעה לצו עשה אשר תחייב את התובעת להקצות מקום להתקנת דוד השמש.
3. טענת הנתבעים לפיה הם זכאים לשיפוי בגין עצים שנעקרו, בסך 2,000 ₪ לא הוכחה. לא הוכח מיקום העצים, מספרם, ובפרט לא הוכח כי ניתן היה להימנע מעקירתם למרות הצורך לבנות במקום.
4. להוכחת הנזקים שנגרמו לדירתם, בעקבות עבודות הבניה, הגישו הנתבעים חוות דעת מטעם השמאי מר ראמי ג'מאמעה. בהתאם לחוות הדעת, עלות תיקון הנזקים בדירת הנתבעים מוערכת ב- 18,177 ש"ח בצירוף מע"מ.
5. באי כח בעלי הדין הגיעו להסכמה דיונית לפיה יוותר ב"כ התובעת על חקירתו של השמאי ג'מאמעה. התובעת לא הגישה חוות דעת נגדית מטעמה, ומשלא נחקר השמאי, לא נסתרה חוות דעתו. התובע עצמו הצהיר על חלק מהנזקים שנגרמו לדירה, ועדותו לא נסתרה.
6. לטענת התובעת, העמידו הנתבעים את תביעתם בגין נזקי הבניה, בתביעה שכנגד, על 10,000 ₪ ולפיכך אין לפסוק להם סכום העולה על הסכום שתבעו בכתב התביעה שכנגד בגין נזקים לרכוש שנגרמו להם במהלך הבניה.

בנוסף, טוענת התובעת כי הנתבעים לא הציגו חשבוניות להוכחת פירוק לוחות הגבס והתקנתם, ולהוכחת תיקוני הטיח וארונות המבטח. כן לא הציגו חשבוניות להוכחת פירוק החלון והתקנתו, ובדיקת חשמלאי. כמו כן, נטען כי דירת הנתבעים והמיטלטלין שבה ישנים ונזקם הוערך שלא בהתאם לגילם.

1. "הכלל הוא, כי בית המשפט לא ייתן לתובע סעד אותו לא ביקש אלא במקרים יוצאי דופן (ראה ע"א 67/84 [1], בעמ' 769), וכך הוא גם ביחס לסכום התביעה:

"...בדרך כלל כדי שתובע יוכל לזכות ביותר ממה שכלל בפרשת-תביעתו עליו לבקש תיקונה

ובהקדם האפשרי לאחר שנתגלה או נסתבר שסכום התביעה אינו משקף את הסכום המגיע לו" (ע"א 624/69 [2], בעמ' 384).

והטעם לכך הוא כדבריו של השופט (כתוארו אז) זוסמן, שם, בעמ' 386:

"בשיטה האדוורסרית הנהוגה אצלנו - ואינני יודע שיטה טובה הימנה - אין השופט כופה על בעל-דין יתרון שזה לא רצה בו. אין פוסקים לתובע סכום העולה על הסכום הנקוב בכתב-התביעה; ואין פוסקים לנתבע שלא הגיש תביעה שכנגד דבר זולת דחיית התביעה והוצאות".

ע"א 171/88 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות בנין ופיתוח בע"מ נ' הדסה ויצחק ברמן פ"ד מד(2) 346

איני סבורה כי התקיימו, במקרה הנדון, נסיבות המצדיקות חריגה מהכלל, בפרט כאשר ב"כ התובעת ויתר על זכותו לחקור את השמאי מטעם הנתבעים, ורשאי היה להסתמך על כך שממילא לא יוכלו הנתבעים לזכות ביותר מהסכום שתבעו בגין נזקים בכתב התביעה שכנגד. לפיכך, לא אוכל לפסוק לתובעים שכנגד סכום העולה על הסכום שתבעו.

1. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, לאור כל האמור לעיל, אני מעמידה את הפיצוי לנתבעים בגין נזקי הרכוש שנגרמו להם במהלך הבנייה, על 10,000 ₪ לאור העובדה שזהו הסכום שנתבע בתביעה שכנגד, והוכח כי זהו לכל הפחות הנזק שנגרם לנתבעים.

פיצוי בגין ירידת ערך עקב מניעת השימוש ברכוש המשותף:

1. לטענת הנתבעים, ייחדה לעצמה התובעת חלק מהרכוש המשותף, ובנתה עליו חניות שאמורות לשמש את הדירות החדשות שבכוונתה לבנות. עקב כך, נגרם להם, לטענתם, נזק בגין ירידת ערך, הנובע מהסבת הקרקע מקרקע פנויה לקרקע בנויה המשמשת את התובעת. בחוות דעת שמאי מטעמם, העריך השמאי, מר קעואר, כי שווי השטח המשותף הינו 380,000 ₪. לטענת הנתבעים, חלקם ברכוש המשותף הינו 56/115 ובעקבות הבניה אין להם גישה לשטח זה ברכוש המשותף. הנתבעים מעמידים את דרישתם לפיצוי בגין הפיכת הרכוש המשותף ששימש אותם כגינת נוי וכשטח פנוי, לחניות בבעלות התובעת, על 100,000 ₪.
2. טענה מקדמית בפי התובעת, ביחס לתביעה שכנגד. לטענתה, כל הנושאים נשוא התביעה שכנגד נדונו והוכרעו במסגרת התביעה הקודמת (ת"א 2427/07 והערעור ע"א 16986-01-10). הנתבעים טענו שם, כי התובעת מבצעת בניה ברכוש המשותף, ועתרו לקבלת צו מניעה קבוע ותביעתם נדחתה. עילת התביעה של הנתבעים היתה פגיעת התובעת ברכוש המשותף ובנייתה בו, עילת התביעה בתיק זה עניינה בניה, שימוש והחזקה בלעדיים ברכוש המשותף. לטענת התובעת, לפנינו שני הליכים שעילתם זהה והסעד הנתבע שונה. לטענתה, הנתבעים יכלו לתבוע באותה תביעה את שווי הרכוש המשותף, או דמי שימוש, לא עשו זאת, ולא ביקשו היתר לפיצול סעדים, ולפיכך אין להישמע לתביעתם. משנקבע בהליכים הקודמים בין הצדדים כי הבניה נעשתה בהתאם להסכמים עם רשות הפיתוח, ובהתאם למסמכים הנלווים, נוצר מעשה בית דין (התובעת מפנה בעיקר לסעיף 8 לפסק הדין בערעור).

לטענת הנתבעים, אין כל ממש בטענה, ואין כל קשר בין עילת התביעה שכנגד לבין התביעה שהתבררה בפני כב' השופט חדיד.

1. הדין עם התובעת, הנתבעת שכנגד, בסוגיה זו. מקריאת פסק הדין בת.א. 2427/07, ומפסק דינו של בית המשפט המחוזי שדן בערעור על פסק הדין, עולה בבירור כי עילת התביעה זהה לזו שבתביעה שכנגד. שם, כמו כאן, טענו הנתבעים שהתובעת אינה רשאית לבנות ברכוש המשותף, ולצורך הבניה אינה רשאית להצמיד חלקים מהרכוש המשותף אל דירתה.

הנתבעים לא ביקשו, באותה תביעה, היתר לפיצול סעדים, ולפיכך מנועים הם מלתבוע כיום סעד נוסף, בגין אותה עילת תביעה.

מכל מקום, דין התביעה להידחות אף לגופה, מחמת מעשה בית דין, שכן בפסק הדין נדחתה טענתם לפיה התובעת לא רשאית לבנות ברכוש המשותף.

אפנה לעניין זה, לסעיף 13 לפסק הדין, שם מפנה בית המשפט לסעיף 2 לייפוי הכח הראשון והשני, בהם נתנו הנתבעים לרשות הפיתוח יפוי כח לשנות את שיעור החלקים ברכוש המשותף, להצמיד את הגג ואת הקרקע הפנויה לדירה מסוימת בבית, לבטל צמידויות לשנותן וכיוב'. בית המשפט קבע, באותו פסק דין, כי לאור הסכמה זו מצד הנתבעים, אין התובעת נדרשת להסכמה נוספת מצדם לצורך בניה ברכוש המשותף. עוד קבע בית המשפט, בהתייחסו לע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם פ"ד לד(2) 807, כי במקרה הנדון לא הסכימו הנתבעים רק להצמדה, אלא גם למימוש זכויות הבניה על אותה הצמדה.

1. ראוי להפנות במיוחד לסעיף 15 לפסק הדין, בו קובע בית המשפט כי הסכמת הנתבעים כללה גם הסכמה לתוספת מקומות חנייה. כן ראוי להפנות לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בערעור, ובפרט לסעיפים 6 ו- 7 שבו, שם קובע בית המשפט המחוזי כדלקמן:

"עיקר טענתם של האדונים ג'ובראן גם בערכאה הדיונית, היתה כי חלק מהבניה המתוכננת

על ידי גב' שאהין עומד לקום ברכוש המשותף או מעל רום הרכוש המשותף, ולכן בנייה זו

מחייבת את הסכמתם שמעולם לא ניתנה. ואולם, מאחר שהאדונים ג'ובראן לא היו

רשומים כבעלים של הנכס, נותרה רשות הפיתוח רשומה כבעלים על החלק העודף של הנכס,

ומשהוגשה בקשה להיתר, היתה זאת רשות הפיתוח אשר היתה צריכה לחתום כבעלים

משותפים באותו נכס. אכן, אין חולק כי חלק מהבניה, ככל שזו נוגעת לחניות ולבניה נוספת

בשטח המשותף שלא הוצמד, נתנה רשות הפיתוח הסכמה לבניה האמורה בטרם נרשמו

זכויות האדונים ג'ובראן על הדירה השניה בלשכת רישום המקרקעין...לאור ניסוחו של

הסעיף שהובא לעיל, רשאית היתה רשות הפיתוח לא רק ליתן הסכמה על בניית הגגות

שהוצמדו, אלא גם לעשות שינויים נוספים ברכוש המשותף ולאפשר גם בניה שם, במיוחד

כאשר שטחים אלה לא הוצמדו במפורש לדירת האדונים ג'ובראן...שמורה היתה הזכות

לרשות הפיתוח להוסיף ולשנות זכויות גם ברכוש המשותף."

ובסעיף 8 לפסק הדין:

"בדין הגיע בית המשפט קמא למסקנה כי בהסכמים שנערכו בין רשות הפיתוח לבין רוכשי הדירות, לרבות המסמכים הנלווים האחרים, רשאית היתה רשות הפיתוח בנוסף להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירת שאהין, להוסיף ולבצע שינויים ברכוש המשותף, ואף לאפשר בניה שם..."

כאמור, קיים השתק פלוגתא בנושא, ובית משפט זה אינו יכול לסטות מקביעותיו של בית המשפט המחוזי, או של בית משפט השלום שקדמו לתביעה זו. בכל זאת, אתייחס להלן למספר טענות שיש בהן להשליך על תוצאות התביעה שכנגד, לגופו של עניין.

1. לטענת התובעת, רשות הפיתוח מכרה לה את כל זכויות הבניה בחלקה. לאחר עסקת המכר פעלה התובעת למימוש העסקה, ולצורך בניית ארבע דירות נוספות היה על התובעת להסדיר חמישה מקומות חנייה. רשות הפיתוח הסכימה לתוכניות הבניה שכללו את אותן חניות, והסכמתה זו של רשות הפיתוח לא היתה אלא מימוש להסכם המכר. הסכמתה של רשות הפיתוח מחייבת את הנתבעים, אשר רכשו רק את דירתם בלבד. עוד טוענת התובעת, כי הנתבעים דורשים מחד גיסא לקבל את שווי חלקם ברכוש המשותף, ומאידך גיסא דורשים הם שהרכוש שהם דורשים תמורתו המלאה, יישאר בבעלותם.
2. עוד טוענת התובעת, כי השמאי רמזי קעואר לא העריך את ירידת ערך דירתם של הנתבעים, או את שווי השימוש במקרקעין, אלא את שווי הבעלות המקרקעין, כאשר הבסיס לקביעת המחיר למטר רבוע כולל בחובו גם זכויות בניה, שאותן רכשה ממילא התובעת בשלמותם, מרשות הפיתוח. טענה זו, אף היא ראויה להישמע.
3. בנוסף, טוענת התובעת, התעלם השמאי קעאור מהעובדה שהחניות נבנו על ידי בניית "גשר" באופן שהן ממוקמות בחלל הרום שמעל השטח הנטען על ידי הנתבעים כרכוש משותף. החניה נבנתה בגובה רב מעל הקרקע, ואינה מונעת שימוש בחצר שמתחתיה. כן טוענת התובעת כי עמדת הנתבעים לפיה שטח החניה הינו רכוש משותף שמחציתו שייך להם, אינה יכולה להישמע, שעה שהיא זו ששילמה עבר מלוא זכויות הבניה בחלקה, ובנתה את החנייה בעצמה.
4. לטענת הנתבעים, שאלת חלוקת הרכוש המשותף אינה חלק מהתביעה או התביעה שכנגד, ולא עומדת להכרעה. טענות מסוג זה, דינן להתברר, לטענת הנתבעים, בפני המפקחת על רישום מקרקעין. גם טענות התובעת לגבי רישום "ארעי" עד להשלמת הבניה, אינן מקובלות על הנתבעים, שכן לטענתם הן נוגדות את חוק המקרקעין הקובע כי הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדייר מסוים טעונה הסכמת כל בעלי הדירות, בהתאם לסעיף 62(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969.
5. זכויותיה של התובעת בבית המשותף נרשמו בשנת 2009. זכויותיהם של הנתבעים נרשמו בשנת 2010. על פי צו הבית המשותף, לנתבעים 56/115 חלקים ברכוש המשותף. עם זאת, כאמור, במערכת ההסכמים שנחתמו בין בעלי הדין לבין עמידר, ובכלל זה התקנון שנחתם על ידיהם, ובפרט סעיף 4 בו, הושארה בידי עמידר, כל עוד היא עדיין רשומה כבעליה של אחת הדירות בבית, הזכות לגרום להקמת קומות נוספות על גג הבית, ולהוסיף על הקרקע הבנויה בניינים או מבנים, ולהשתמש בגג, בקרקע הפנויה, וברכוש המשותף במידה שיהיה צורך בהם לשם בניה, ויתר בעלי הדירות מסכימים לבניה זו מראש.
6. מכוחו של סעיף זה בתקנון, כל עוד היתה עמידר רשומה כבעלת אחת הדירות בבית, כלומר עד שנת 2010, היתה רשאית להחליט בעצמה, ללא הסכמת הנתבעים, על הצמדת חלקים ברכוש המשותף ועל בניה ברכוש זה. אישורה לתוכנית החניות ניתן עוד קודם לרישום הזכויות על שם הנתבעים, ולפיכך בניית החניות נעשתה כדין, ואינה מצדיקה פיצוי הנתבעים.
7. עם רישום הזכויות על שם הנתבעים, בשנת 2010, ניטלו מעמידר הסמכויות הנרחבות שהוקנו לה במערכת ההסכמית עם בעלי הדין, אך זכות שהוקנתה לתובעת על ידי עמידר, טרם העברת זכויותיה של עמידר לנתבעים בלשכת רישום המקרקעין, לא ניתן לשלול ממנה כעת.

מעתה ואילך, הצמדה של חלק כלשהו מהרכוש המשותף תהיה מותנית בהסכמת הנתבעים, בהתאם להוראות סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969.

1. עם זאת, מאליו ברור, כי אם נבנו 4 דירות נוספות, תיקון צו הבית המשותף חייב לכלול הקצאת חלקים ברכוש המשותף לאותן דירות, בהתאם ליחס שטח רצפותיהם אל כלל שטח הרצפות בבית, ולפיכך ממילא יקטן החלק של הנתבעים ברכוש המשותף.

מקובלת עלי טענת התובעת לפיה חלקיהם של הנתבעים ברכוש המשותף לא יישאר 56/115 כפי שהוא רשום כיום. בהתאם להסכם שנחתם בין התובעת לרשות הפיתוח, רשאית התובעת לפעול לתיקון צו הבית המשותף, לאחר ביצוע הבניה ומימוש כל אחוזי הבניה בחלקה. מהסכמה חוזית זו, עולה, באופן ברור, כי תיקון צו הבית המשותף יחייב אף תיקון החלקים ברכוש המשותף, באופן שיקבעו, בהתאם לסעיף 57 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969. בהתאם לסעיף 57 לחוק, שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כלל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר. במקרה שלפניי, לאור לשונו של סעיף 57 לחוק, ולאור ההוראה המפורשת בסעיף 4ג' לתקנון המוסכם, כפי שנרשם, ברור כי חלקיהם של הנתבעים ברכוש המשותף, כפי שרשומים היום, מהווים רישום באופן זמני בלבד, וכי עם תום בניית הבית, והשלמת תיקון צו הבית המשותף, יהיה חלקם ברכוש המשותף רק 56/617.

עם זאת, מקובלת עלי גם טענת הנתבעים לפיה המפקחת על רישום מקרקעין היא המוסמכת לקבוע מה יהיה חלקיהן של הדירות החדשות ברכוש המשותף. הדברים נכתבו לעיל רק על מנת להכריע בשאלת זכותה של התובעת לבנות ברכוש המשותף, וזכותם של הנתבעים, כתובעים שכנגד, לתבוע פיצוי בגין אובדן השימוש ברכוש המשותף.

1. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, אוסיף ואציין כי לא הוכח שבניית החניות מונעת שימוש ברכוש המשותף בחלק שמתחת לגשרון החניות.

בנוסף, מקובלת עלי טענת התובעת לפיה השמאי מטעם הנתבעים העריך שווי זכויות בעלות בחלקה, בעוד שהנתבעים לא מכרו זכויותיהם בחלקה, אלא לכל היותר נמנע מהם שימוש בחלק ממנה, לטענתם. שווי זכויות בעלות אכן כולל בתוכו זכויות בניה, שלא נותרו בידי הנתבעים.

1. אין חולק כי התובעת שילמה לרשות הפיתוח עבור זכויות הבניה בחלקה, וכי עסקת המכר שביצעה עם רשות הפיתוח כללה את זכותה לבנות ברכוש המשותף, בהתאם להסכמת רשות הפיתוח, שהיתה בעלת הזכויות במקרקעין בעת החתימה על תוכניות הבניה. לפיכך, לא מתקבל על הדעת כי התובעת תיאלץ "לרכוש" את זכות השימוש ברכוש המשותף "פעם נוספת", הפעם מהנתבעים, כאשר בעת רכישת דירתם הובהר להם שאינם יכולים להתנגד להוצאת חלקים מהרכוש המשותף, או לבניה בו.

לפיכך, דין התביעה שכנגד, לתשלום פיצוי בגין ירידת ערך דירת הנתבעים בגין הסבת השימוש בקרקע, להידחות.

1. הערות לפני סיום: לא מצאתי צורך להכריע בשאלה האם גג הדירות שייבנו על ידי התובעת יהיה רכוש משותף או ירשמו כהצמדה לדירות החדשות. הטענה אינה חלק מהמחלוקת כפי שהיא עולה מכתבי הטענות, אך אציין, באמרת אגב, כי לטעמי הדין עם הנתבעים בסוגיה זו. כמו כן לא מצאתי צורך להכריע בטענה בדבר שימוש שעושים הנתבעים ברכוש המשותף, טענה המהווה הרחבת חזית.
2. לסיכום:

אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 40,000 ₪ בצירוף החזר אגרה יחסי בסך 1,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 9,440 ש"ח ₪.

בתביעה שכנגד, אני מחייבת את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעים שכנגד 10,000 ₪ בצירוף החזר אגרה יחסי בסך 758 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 2,360 ₪.

לא מצאתי מקום לפסוק החזר הוצאות בגין שכר טרחת השמאים, למי מבעלי הדין, לאור העובדה ששניהם נשאו בהוצאות דומות.

הסכומים ישולמו תוך 30 יום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, י' טבת תשע"ה1 ינואר 2015, בהעדר הצדדים.