תביעה ותביעה שכנגד בנוגע להסכם תיווך לביצוע עסקת מקרקעין לרכישת דירה.

רקע כללי וטענות הצדדים

1. תובע 1, רוני כהן, (להלן: "רוני") היה בזמנים הרלבנטיים לתביעה הבעלים של דירה הנמצאת ברח' שבתאי הנגבי בשכונת גילה בירושלים (להלן: "הדירה").
2. הנתבע/תובע שכנגד, שלמה כהן (להלן: "שלמה"), הינו מתווך מקרקעין במקצועו.
3. אין מחלוקת שרוני פנה אל שלמה כדי לתווך עבורו במכירת הדירה; שלמה הציע את הדירה למכירה לתובע 2 / נתבע שכנגד, ניסים ביבי (להלן: "ביבי).

ביום 19/3/2010 נחתם זיכרון דברים בין רוני לביבי, וביום 24/3/2010 נחתם הסכם מכר בין השניים; הם שילמו לשלמה דמי תיווך, רוני בסך 25,000 ₪ וביבי בסך 20,000 ₪.

מאוחר יותר, ביום 28/7/2010 חתמו רוני וביבי על הסכם לביטול העסקה, אשר נסיבותיו שנויות במחלוקת בין הצדדים.

1. בעקבות ביטול העסקה ביקשו רוני וביבי משלמה להשיב להם את דמי התיווך ששילמו לו. שלמה לא נענה לכך, ובעקבות כך הגיש רוני תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות, להשבת דמי התיווך.

כך גם ביבי הגיש תביעה נפרדת בבית המשפט לתביעות קטנות להשבת דמי התיווך, נגד שלמה, והאחרון הגיש תביעה שכנגד נגד ביבי לתשלום יתרת דמי התיווך.

הדיון בתביעות אוחד והועבר לבית משפט השלום.

1. לטענת רוני, הוא הבהיר לשלמה כי קיימת בעיה עם מרפסת דירת השכנה עמרני, והיה על שלמה להבהיר זאת לביבי בשל השלכת הדבר על היכולת להשתמש בחופשיות ובפרטיות בדירה; למרות זאת, שלמה לא הציג פרט חשוב זה בפני ביבי, ומשום כך כשביבי גילה את הדבר לאחר השלמת עסקת המכר, הוא ביקש את ביטול ההסכם בשל הסתרת נתון מהותי, ובעקבות כך אף בוטל ההסכם.

רוני ממשיך וטוען כי, הסתרת המידע מצידו של שלמה למרות שנתבקש לעשות זאת על ידיו מבעוד מועד, הינה בגדר פעולה בחוסר תום לב בניגוד להוראת חוק החוזים, ובניגוד לחובת ההגינות והזהירות שעל מתווך להפעיל בביצוע עבודתו בהתאם סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 (להלן:"חוק המתווכים").

עוד נטען על ידי רוני כי, שלמה מסר לצדדים זיכרון דברים במהלך הפגישה שהתקיימה במשרדו ביום 19/3/2013, ובכך הוא הפר את הוראת סעיף 12 לחוק המתווכים, אשר אוסר על מתווך לבצע פעולות משפטיות, ולפיכך שלמה אף אינו זכאי לקבלת דמי תיווך.

1. ביבי מצטרף לטענות שהועלו על ידי רוני ומוסיף כי, רק כשהגיע לדירה לאחר השלמת העסקה, על מנת לאמוד את סדר גודל השיפוץ אותו הוא מתכנן לבצע בדירה, הוא ראה את המטרד בדבר המרפסת של השכנה, אשר לא הוזכר ולא הועלה בעת הצגת הדירה על ידי שלמה; בעקבות כך הוא הסביר לרוני שמדובר בפרט מהותי שלא הוזכר כלל וביקש לבטל את העסקה והשבת הכספים אשר שולמו.

לטענת ביבי, שלמה הפר את חובתו כמתווך לפעול במיומנות ובסבירות, לנקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע המהותי לגבי הנכס נשוא התיווך, כאמור בסעיף 8 (א) לחוק המתווכים.

ביבי מוסיף כי שלמה אף הפר את חובת ההגינות החלה עליו כמתווך בהתאם לסעיף 8 (ב) לחוק המתווכים, לפעול בהגינות ובדרך מקובלת ולמסור ללקוח כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

1. מנגד נטען על ידי שלמה כי, מדובר בניסיון של התובעים, אשר ביטלו הסכם מכירת דירה שנחתם ביניהם חצי שנה לאחר חתימתו, לקבל חזרה את דמי התיווך בטענות חסרות בסיס; הבניה הבלתי חוקית של השכנה אינה פגם בדירה הנמכרת, ואינה בתחום הגילוי הנאות המוטל על המתווך; הוא לא ידע על דבר הבניה הבלתי חוקית הנטען כביכול של השכנה; רוני נפגש עם ביבי מספר פעמים בדירה לפני חתימת ההסכם ואף לאחריו והוא מעולם לא מסר לביבי על דבר הבניה הבלתי חוקית הנטען של השכנה, שהיה גלוי ונראה לעין; התובעים היו מיוצגים על ידי עורכי דין מטעמם בכל הליכי המכר; הבניה הבלתי חוקית הנטענת של השכנה אינה עילה לביטול הסכם המכר, והצדדים נתלו בתירוץ זה על מנת להביא לביטול ההסכם בקנוניה ביניהם מסיבות שונות אחרות; רוני התגרש מאשתו והדירה הושכרה ואח"כ נמכרה מבלי שבניית השכנה כביכול הפריעה למכר ומבלי שרוני הציג את הדבר בפני קונים פוטנציאליים.

דיון ומסקנות

1. לאחר שנתתי את דעתי למכלול החומר שבתיק ולטעות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות.
2. כל אחד מהצדדים תמך את גרסתו בתצהיר מטעמו; רוני הוסיף תצהיר של אחיו אסף כהן.

אפתח בכך שגרסתו ועדותו של שלמה עשתה עלי רושם אמין, מהימן ומשכנע יותר מגרסתם ועדותם של התובעים.

1. אין מחלוקת בין הצדדים שבדירה נשוא עסקת המכר לא היה פגם. רוני חזר והדגיש בתצהירו ובעדותו שהוא ציין והדגיש מסר פעמים בפני שלמה את דבר הבניה הבלתי חוקית במרפסת הדירה של השכנה עמרני, וביקש ממנו להדגיש את הדבר בפני קונים פוטנציאליים. טענה זו כשלעצמה אינה סבירה, שכן לא נראה סביר שאדם שמבקש למכור את דירתו יבקש להדגיש נתון הנוגע לדירה השכנה, אשר אינו נוגע לדירתו, אלא מהווה חלק מסביבת הדירה שקונה פוטנציאלי אמור לראות אותו ולהחליט על דעת עצמו אם הדבר מפריע לו ואם לאו.
2. זאת ועוד. לא ניתן לקבל את גרסתו של רוני שלפיה בכל הפעמים שביבי ביקר בדירה הוא לא נכח בדירה, אלא רק לאחר השלמת המכר ומסירת החזקה לביבי, כפי שציין בתצהירו.

במהלך עדותו, מסר רוני כי הוא נפגש פעם אחת עם ביבי כשבא לבקר בדירה, דבר שאינו מתיישב עם מה שמסר בתצהירו. בהזדמנות זו רוני יכול היה להציג בפני ביבי את הבעיה שלפי דבריו, היתה כל כך חשובה ומשמעותית מבחינתו לגילוי בפני קונה פוטנציאלי.

זאת ועוד, בתצהירו של רוני ובתצהיר של העד מטעמו, אחיו – מר אסף כהן, נמסר כי הם נפגשו במשרדו של שלמה יחד עם ביבי ביום 19/6/2010 וחתמו על זיכרון דברים. גם בהזדמנות זו יכול היה רוני למסור ולהדגיש בפני ביבי את בעיית הבניה הבלתי חוקית בדירת השכנה שהיתה מאד חשובה ומשמעותית מבחינתו, כטענתו.

1. כך גם אינני יכול לקבל את גרסתו של ביבי שלפיה במהלך כל הביקורים שעשה בדירה יחד עם בני משפחתו בהזדמנויות שונות, הוא לא ראה ולא הבחין במרפסת של השכנה.
2. זאת ועוד. גם רוני וגם ביבי היו מיוצגים בעסקת המכר על ידי עורכי דין שונים. רוני ע"י עו"ד שי זקן וביבי ע"י עו"ד צבי מנדל. בנסיבות אלה, הרי שיש לצפות, ככל שהדבר באמת נראה חשוב בעיני רוני, שהוא ימסור את הנתון המשמעותי הזה לעורך הדין שלו כדי שיעלה את הדבר במהלך עריכת הסכם המכר. רוני ועורך דינו היו צריכים לציין זאת בהסכם המכר; רוני היה צריך להבחין שהדבר אינו מצוין בהסכם המכר ולהעלות את הנושא לנוכח החשיבות הרבה שהוא מייחס לו כפי שעולה מתצהירו ומעדותו.

כך גם ביבי ועורך דינו סביר להניח שהם עמדו על מצבה המלא והשלם של הדירה והיו יכולים להבחין במטרד, ככל שהוא באמת קיים, הנעוץ במרפסת של השכנה, דבר שאף לא נעשה ולא צוין גם על ידי עורך דינו של ביבי.

1. זאת ועוד. בהקלטה של רוני שהוגשה על ידי שלמה במהלך הדיון (נ/2) עולה כי, רוני לא דאג בעצמו להציג בפני קונה פוטנציאלי שהתקשר אליו והתעניין בדירה, את דבר המטרד הנוגע למרפסת של השכנה, למרות הדברים שמסר בתצהירו ובעדותו כאמור, בדבר החשיבות הרבה והמשמעותית שהוא מייחס לדבר. רוני אף לא ציין את הדבר במסגרת הסכם המכר החדש למכירת דירתו.
2. במהלך עדותו מסר רוני כי לאחר מכירת הדירה, הוא התחיל לחפש דירה אחרת, אולם לא הצליח לקנות דירה אחרת משום שהדירות היו יקרות עבורו (ראו: עמ' 18 לפרוטוקול הדיון, ש' 1-5).
3. בנסיבות אלה, סבורני כי גרסתו של שלמה סבירה ומסתברת יותר מגרסתם של התובעים ולפיה התובעים ובעיקר רוני, שלא הצליח למצוא דירה חלופית לדירה שמכר לביבי, ביקש לסגת מהעסקה, ולפיכך הוא העלה ביוזמתו בפני ביבי את סוגיית המרפסת של השכנה, על מנת לספק סיבה ותירוץ לביטול העסקה.

כפי שעלה מעדותו, נראה כי ביבי רצה להימנע מסכסוכים והליכים משפטיים, ולפיכך הוא הסכים לביטול העסקה כנגד החזרת הכספים ששילם לרוני (ראו: עמ' 23 לפרוטוקול הדיו, ש' 25-28).

1. אינני מקבל את טענתו של רוני שלפיה שלמה הפר את הוראת סעיף 12 לחוק המתווכים, כאשר מסר לצדדים זיכרון דברים, ומשום כך הוא אינו זכאי לדמי תיווך.

ראשית, אני מקבל את גרסתו של שלמה שלפיה זיכרון דברים זה הוכן על ידי עו"ד מנדל אשר אף ייצג את ביבי בעסקת המכר.

שנית, בניגוד לנסיבות בפסק דין בע"א (י"ם) 17100-05-11 כרמל נ' אסייג, שצוין על ידי בא כוחו של רוני, במקרה דנן, על פי תוכנו של זיכרון הדברים, הוא לא יצר עסקה מחייבת בין הצדדים, אלא נתן בידיהם שהות בכדי לבצע את הבדיקות הנדרשות, ומאפשר לכל צד לחזור בו מהעסקה במשך פרק זמן שבמהלכו הם יכלו לקבל יעוץ משפטי, כפי שאף עשו במקרה דנן (ראו סעיף 7 (ג) לזיכרון הדברים).

שלישית, במקרה זה, בניגוד לפס"ד כרמל, כאמור, הצדדים קיבלו כל אחד ייצוג משפטי נפרד ואף חתמו, כשהם מיוצגים כל אחד על ידי עורך דינו, על הסכם מכר סופי ביום 24/3/2010, לפני חלוף פרק הזמן שהיה נתון בידיהם לסגת מהעסקה על פי זיכרון הדברים.

בנסיבות אלה, אף אם נצא מהנחה ששלמה הוא זה שמסר את זיכרון הצדדים לצדדים, ואף הפר בכך את הוראת סעיף 12 לחוק המתווכים, הרי משהצדדים קיבלו ייצוג משפטי על ידי עורכי דין וחתמו בליווי ייצוג משפטי זה על הסכם מכר סופי, התנתק כל קשר עובדתי ומשפטי בין הנזק לו טוענים הצדדים לבין הפרת חובתו של שלמה כמתווך, על ידי מסירת זכרון הדברים לידיהם.

אשר לתביעה שכנגד, של שלמה נגד ביבי:

1. לאחר שנתתי את דעתי למכלול החומר שבתיק, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה של תביעה זו להידחות אף היא.
2. ראשית לכל, שלמה לא התייחס בתצהירו לשיעור שכר הטרחה שעל ביבי לשלם לו לעומת הסכום ששולם בפועל על ידי ביבי ויתרת חובו של ביבי בגין דמי התיווך; בכך שלמה לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו בענין זה.
3. זאת ועוד. בתצהירו ובעדותו ציין ביבי כי שלמה מסר לו בעת חתימת הסכם התיווך, כי הוא ישלם הרבה פחות מ- 2% ומע"מ, וסוכם כי שכר הטרחה יעמוד על 20,000 ₪ כולל מע"מ, אשר שולם לשלמה. גרסתו זו של ביבי לא נסתרה והיא התגלתה כסבירה ומסתברת בנסיבות העניין.
4. ועוד, ביבי ציין בתצהירו כי לאחר ביטול העסקה שלמה התחייב לאתר לו דירה חילופית מבלי לשלם דמי תיווך בגינה (ראו סעיף 12 לתצהירו של ביבי). שלמה לא הכחיש טענה זו של ביבי ולא התייחס אליה; בסופו של דבר ביבי רכש דירה שלא באמצעות שלמה; התחייבותו האמורה של שלמה שוות ערך, ולפיכך, משלא מומשה, יש לקזז את שוויה כנגד יתרת דמי התיווך המגיעים מביבי, ככל שהדבר היה מוכח על ידי שלמה.
5. לנוכח כל האמור, התביעה והתביעה שכנגד נדחות בזאת. התובע 1, רוני כהן, ישלם לנתבע, שלמה כהן, שכר טרחה והוצאות משפט בסכום כולל של 4,000 ₪.

ניתן היום, ח' אב תשע"ג, 15 יולי 2013, בהעדר הצדדים.