1. זוהי תובענה על סך של 1,245,145 ₪ שעניינה דרישה מן הנתבעת לשלם חלקה בהוצאות אחזקת רכוש משותף במקרקעין של התובעת, הנתבעת ואחרים.

רקע עובדתי

2. התובעת הינה נציגות הבית המשותף "לב העיר" מרחוב בלפור מס' 8 בתל-אביב.

(להלן: "הבית המשותף").

3. הנתבעת הינה בעלים של מספר יחידות בבית המשותף, והיא זו אשר בנתה את הבניין.

4. התובעת גורסת כי הנתבעת נמנעת באופן שיטתי מלשלם את חלקה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף וניהולו וכתוצאה מכך נאלצים יתר בעלי היחידות לשאת בתשלומים גם עבור חלקה.

5. הנתבעת סבורה כי אין עליה לשלם הוצאות הבית המשותף שכן בהסכם מכר הנכסים ישנו תנאי על פיו והחלקים שבבעלותה אינם חלק מן הפרויקט והוחרגו ממנו במפורש. על כן, אין עליה לשאת בדמי התביעה הנדרשים בתובענה זו.

(להלן: "התנאי המקפח").

ראיות התובעת

6. מטעם התובעת, נציגות הבית המשותף, העיד מר אלון כהן בתצהירו ת/2 כי הינו חבר בנציגות הבית, וזו נבחרה לתפקידה באסיפת דיירים ביום - 7.4.10.

7. הבית המשותף מורכב מ - 168 יחידות דיור בתוספת יחידת חניון ציבורי, יחידות משרדים ויחידת מסעדה.

8. הנתבעת הינה חברת בנייה אשר ייזמה ובנתה את הבית המשותף ובבעלותה כ - 32 יחידות דיור וכן אף חניון, משרדים ומסעדה המהווים חלק אינטגרלי מהבית המשותף.

9. באסיפה הנזכרת נכח נציג הנתבעת ואף באסיפה נוספת מיום 15.6.11 נכח נציג מטעמה.

10. מיום אכלוס הבניין בשנת 2007 ועד לשנת 2008, טרם שנמסרו 75% מן היחידות, אוניל השתתפה רק באופן חלקי בחלקה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף המחושב לפי חלק יחסי בבית המשותף.

11. החל משנת 2009 לא השתתפה הנתבעת בהוצאות האחזקה כלל, כפי הנראה, לאחר מסירת 75% מהיחידות בבית המשותף, כנטען על ידה, והשתתפה רק באופן חלקי בחלקה בהוצאות האחזקה שחושב על פי חלקה היחסי בבית המשותף.

12. באסיפת הדיירים מיום - 7.6.10 הוחלט כי סכום ההשתתפות עבור יחידה יהיה 11.8 ₪ למ"ר, כולל מע"מ, אך הנתבעת הודיעה כי מסרבת היא לשלם חלקה כאשר נתלית היא באמור בסעיף 5 (א) (2) להסכמי המכר, ואז הוגדל סכום ליחידה לסך של 14.5 ₪, כולל מע"מ.

(להלן: "הסכמי המכר").

13. סעיף 5 (א) (2) מציין כי לאחר מסירת 75% מן היחידות יישאו הרוכשים לבדם בתשלום לחברת הניהול והמוכרת, קרי, הנתבעת, לא תידרש לשלם בגין דירות שטרם נמסרו.

14. בעבר, היתה חברת ניהול ראשונה של אוניל ומשנת 2008 גבתה באמצעותה דמי ניהול בסך של כ - 20 ₪ למ"ר וזאת לעומת דמי ניהול בסך של 14.5 למ"ר המשולמים כיום לחברת הניהול החדשה.

15. עבור התקופה מיום 11.6.10 ועד למועד הגשת התביעה נותרה הנתבעת חייבת לתובעת סך כולל של 1,245,145 ₪.

16. התובעת תמכה ממצאיה בחוות דעת מומחה, אינג' אורי ירון, המוצג ת/1, מיום 18.9.11, על פיה סקר מערכות כלליות מים, דרכי גישה ומילוט, מערכות ביוב, מערכת ניקוז, מערכת כיבוי אש פאסיבית, חדרי אשפה ופינוי אשפה, צובר גז, מערכת מיזוג אוויר מרכזית, מערכות מתח נמוך, חצר ומערכת מעליות.

17. לאור הנתונים שהוצגו בבדיקתו בפירוט הגיע לסיכום ממצאים ומסקנות כדלהלן:

"בפרוייקט רובע לב העיר קיימות מערכות משותפות שלא ניתן לפצל את המערכות המשותפות יש להחזיק באופן שוטף ובתשלומים חייבים לשאת כל הדיירים והמשתמשים בפרוייקט.

כאמור לעיל, יש להטיל את מלוא ההוצאות על השטחים המסחריים על שטחי המשרדים שבפרוייקט באופן שווה לחלקים של הדיירים (לפי מ"ר)".

18. משמע, לדידו, הנתבעת צודקת בעמדתה ואין להטיל עליה חיובים הנובעים מהשטחים המשותפים אלא להטילם על דיירי היחידות.

ראיות הנתבעת

19. מטעם הנתבעת העידה גב' רונית פורת, מנכלי"ת חברת אוניל, כי לעמדתה, מדובר בתביעה אשר התיישנה לגבי חלק ניכר מהתובעים, ביניהם חלק מחברי הנציגות, בזמן הגשת התביעה.

20. הסכמי המכר הראשונים נחתמו מול הנתבעת כבר בחודש דצמבר 1998 ולפיכך טענה שהועלתה בדבר קיום "תנאי מקפח" באופן חישוב הוצאות הדיירים התיישנה לגבי כל רוכשי הדירות שהתקשרו בהסכמי מכר עד ליום 23.11.03, שבע שנים טרם הגשת התביעה.

21. המדובר, לדידה, ב – 31 רוכשי דירות שרכשו דירות לפני יום 23.11.03 ומבוקש למחוק החלק היחסי בתביעה שמקורו בתביעתם.

22. כל רוכשי היחידות הינם אנשים בעלי אמצעים שאינם "מקופחים", אשר יוצגו בעת חתימת ההסכמים ע"י עורכי דין מובילים בענף הנדל"ן.

23. התביעה עוסקת בסעיף המתייחס אל הדירות בלבד, ואינה מתייחסת אל מבנה המשרדים בו יושבת הנתבעת ואל שתי הקומות של החניון הציבורי, כולל המשרד הקיים.

24. יחידות אלה של בניין המשרדים ושל החניון הציבורי אינן חלק מן הפרוייקט והוחרגו ממנו במפורש. כן אין בכתב התביעה כל טענה כי קיימים "סעיפים מקפחים" המתייחסים אל יחידות אלו - בניין המשרדים והחניון הציבורי.

25. עם זאת, לגבי כל הרוכשים שהגיעו עם הנתבעת להסדרים אחרים באחוזים אחרים, המשמעות היתה כי הנתבעת השלימה מכיסה את הפרשי החוב שנותרו לרוכשים אלו כתוצאה מאותן הטבות.

26. כן הגישה הנתבעת חוות דעת המומחה מר ולטמן רוני, המוצג נ/2, על פיה כל תחזוקת המערכות המשותפות בחניון מתבצעות ע"י חברת אוניל ועל חשבונה והדיירים אינם מוכנים להשתתף בהוצאות אחזקתו, אף שעל פי הסכם המכר אמורים היו לעשות כן.

27. כן ציין כי מסקנות המומחה מטעם התובעים מסתמכות אך ורק על היות המעברים משותפים. המומחה אינו מבדיל במסקנותיו בין סוגי המתקנים והאופן בו הם משרתים את הקומפלקס. מסקנתו כי יש לחלק את כלל ההוצאות על פי חלוקה יחסית של כלל השטחים אין לה על מה לסמוך ואינה נהוגה בבניינים בהם יש חלוקה בין שטחים ומערכות וכן רמת שימוש שונה בשטחים ובמערכות.

הכרעה

27. "התנאי המקפח" נשוא התביעה הינו סעיף 5(א)(2) להסכמי המכר וזה לשונו:

"א. בנוסף לתשלום המחיר כמפורט בסעיף 4 לעיל ובנספח "ח'", יהא על הרוכש לשאת גם בתשלומים הבאים: (להלן: "התשלומים").

1. כל המיסים, הארנונות, ההיטלים ותשלומי חובה אחרים החלים על ו/או בקשר עם הממכר החניות (אם נרכשו) וזאת ממועד המסירה ואילך.

2. בכפוף לאמור בסעיף 16 להלן, תשלומים לחברת הניהול בגין "השירותים" (כהגדרתם בהסכם הניהול והשירותים) ולקרן פחת, והכל כפי שתורה לו חברת הניהול והשירותים עפ"י הקבוע בהסכם הניהול והשירותים (נספח "ו'") וזאת מתאריך המסירה ואילך.

מוסכם בזה, כי כל עוד לא נמסרו 75% מן הדירות בבית, תשלם המוכרת לחברת הניהול, מן הדירות שטרם נמסרו, 50% מחלקן היחסי של הדירות הנ"ל בתשלומים האמורים, עד מסירתן.

לאחר מסירת 75% מן הדירות בבית על ידי המוכרת לרוכשים, יישאו הרוכשים לבדם בתשלומים לחברת הניהול והמוכרת לא תידרש לשלם בגין דירות שטרם נמסרו".

28. התובעת גורסת כי סעיף זה, "סעיף הפטור", מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד, כפי שיש לראות את חוזי המכר, על פי הוראות סעיף 2 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג - 1982, אשר קובע כי "חוזה אחיד הינו חוזה שתנאיו כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם".

29. לעמדת התובעת, הסכם המכר נוסח ע"י הנתבעת ותנאי "השלד" של החוזה נקבעו כך על ידה.

30. הנתבעת גורסת כ נוהל משא ומתן על תנאים מסחריים רבים בהסכם ולפיכך אין המדובר ב"חוזה אחיד".

31. להתרשמותי, הצדדים בעניין שבפני הקדישו למשא ומתן הכספי בכל ענייני הנדל"ן שהועמדו בפניהם תשומת לב רבה, בין בעצמם ובין ע"י עורכי הדין הוותיקים והמנוסים אשר ייצגו אותם בעסקה גדולה זו, ולפיכך אין לומר כי יצא מתחת לידם סעיף שלשונו אינה ברורה ובתוכנו הינו "סעיף מקפח".

32. נהפוך הוא, דברי ההסכם ברורים ביותר ולא ניתן, לעמדתי, לפרשם בשונה מתוכנם הלשוני מכוונתם ואומד דעת הצדדים מדברי הסעיף שלשם הגשמת מטרתו הוסף לטקסט, להבדיל מתוספת מקרית או אקראית.

33. לעניין הסתמכות בית המשפט על לשון החוזה יש להסתייע בלשון סעיף 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973, הקובע כדלקמן:

"(א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו."

כן ראה קביעת בית המשפט העליון ברע"א 1452/10 מפעל

הפיס בע"מ נ' אלחנן טלמור ואח', (פורסם בנבו), כדלקמן:

"סבורני כי אין כל עימות בין ההלכה שנקבעה בעניין אפרופים ובעניין מגדלי ירקות לבין עמדתי כפי שהובעה בעבר בפסיקה. לדידי, מבחינה עקרונית הלכת אפרופים אינה הלכה שגויה, אולם כפי שציינתי בעבר, סבורני כי הרטוריקה שלה והדרך שבה היא יושמה הם שהובילו לפגיעה בעקרון חופש החוזים, לפגיעה באוטונומיה של הרצון הפרטי ופגיעה ביציבות הנדרשת בדיני החוזים. לגישתי, וכך אף עולה מלשון סעיף 25 (א) לחוק החוזים, על בית המשפט להביא בחשבון את כלל השיקולים הרלבנטיים כאשר הוא נדרש לשאלת פרשנותו של חוזה, וכל זאת במקום בו החוזה אינו ברור וטעון פרשנות. במקרים אלו נדמה כי אין מקום להסתפק אך ורק בלשון החוזה. בעניין זה ציינתי בע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן ([פורסם בנבו], 23.2.2010 כי אכן, יתכנו מצבים בהם הצדדים קבעו במסגרת החוזה תניות לגבי סוגיה זו או אחרת, אולם הלשון בה נקטו אינה ברורה ואינה חד משמעית. מוכן אני להניח כי במקרים אלו עשוי לעלות צורך בפרשנות לשון החוזה לרבות באמצעות פניה לנסיבות חיצוניות לחוזה, ברם רק לאחר שמוצו יתר כללי הפרשנות החוזיים שהותוו בדין, ובראש ובראשונה הפניה ללשון החוזה כפי שזו מוצאת את ביטוייה בחוזה אותו ניסחו הצדדים. פרופ' ג' שלו עמדה אף היא על כך, כי ישנם מצבים בהם מתעורר הצורך לפנות לנסיבות החיצוניות לחוזה על מנת ללמוד על אומד דעת הצדדים: פנייה לנסיבות חיצוניות כמקור נוסף ומשלים לאומד דעת הצדדים היא אפשרית, ראויה ורצויה במצבים שונים" (ראו: גבריאלה שלו "מיהם שליטי החוזה )דיון נוסף בהלכת אפרופים)" ספר חשין 645, 647 (2009).

אשר לרטוריקה של הלכת אפרופים, עליה עמדתי לעיל, הרי שבעניין זה אף פרופ' ד' פרידמן התייחס לקשיים הנעוצים ברטוריקה של הלכת אפרופים ולא בהלכה עצמה, וציין: למרות זאת מעורר פסק הדין בפרשת אפרופים קשיים ניכרים. קשיים אלה אינם נעוצים בהלכה עצמה, הנכונה לגופה. הקושי הוא ברטוריקה של פסק הדין ובדרך שבה יושמה ההלכה במקרה הספציפי. השילוב של גורמים אלה יצר תחושה שלפיה אין בנמצא חוזה ברור, הכל פתוח, וכל תוצאה ניתנת להשגה באמצעות פרשנות… אין בידי להסכים לעמדתו של חברי, המשנה לנשיאה, לפיה עסקינן אך ורק ב"מיתולגיה" או ב"רוח של אפרופים". פניה לנסיבות חיצוניות לחוזה כעניין שבשגרה ומדי יום ביומו אף שאין הדבר נחוץ, חלחלה ברבות השנים לפסיקתו של הערכאות דלמטה והפכה לחלק בלתי נפרד מהאופן בו מפרשים בתי המשפט חוזים. הפניה לנסיבות חיצוניות לחוזה בהסתמך על הלכות אפרופים ומגדלי ירקות, כדבר שבשגרה ואף כשאין בכך כל צורך, יוצרת לטעמי מציאות שעלולה לפגוע בעקרונות היסוד של דיני החוזים: אוטונומיית הרצון החופשי של הצדדים, עקרון חופש החוזים, ועקרון היציבות והוודאות המשפטית...".

עוד ראה: רע"א 4797/08 ציון לוי קבלנים בע"מ נ' גיא ושות' עורכי דין, תק-על 2008(3), 3737 , 3739 (2008), כדלהלן:

"משעה שלשון ההסכם ברורה ומורה באופן מפורש כי אומד דעת הצדדים היה כי רכיב שכר הטרחה בגין ההפחתה ייגזר מסכום החוב "המופיע בספרי הבנק", שומה היה על בית המשפט לקבוע כי הפרשנות היחידה והאפשרית של ההסכם הוא כי סכום החוב שנקבע בהסכם הגישור עם הבנק, אשר נחתם ע"י המשיבים, הוא סכום החוב "המופיע בספרי הבנק", ממנו יש לגזור את שכר הטרחה שיש לשלם למערערת. "

ובהמשך נקבע:

"מותר לסטות מלשונו של החוזה אם פרשנותו על לשונו תביא לתוצאה אבסורדית, הלוקה בחוסר עקביות או חוסר נוחות. הכוונה היא לפרשנות מילולית שאינה מגשימה את תכלית החוזה... מותר איפוא לשופט, במקרים מיוחדים, לשנות מלשון החוזה כדי להגשים את התכלית המונחת ביסוד החוזה. השימוש בסמכות זו ראוי לו שייעשה בזהירות מירבית ובמקרים קיצוניים, שכן בית המשפט אינו רשאי לכתוב חוזים בעבור הצדדים, ויש לכבד את דרישות הצורה ואת כללי הראיות בענין סתירת הכתב".

כן ראה: ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' ירון כהן, (פורסם בנבו ביום 23.2.11), כדלקמן:

"סבור אני כי מקום בו לשון החוזה ברורה, חזקה עליה כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים ולכן יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנותו ולתת לחוזה את המשמעות הפשוטה והברורה העולה מלשונו."

ובהמשך נקבע:

"סבור אני כי אל לו לבית המשפט להוסיף לחוזה תנאים שהצדדים לא הסכימו לגביהם בשעת התקשרותם ולא ראו לנכון לכלול אותם בחוזה ואפילו משוכנע הוא שכך מחייב השכל הישר וההיגיון הצרוף."

וכן ראה: ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט, תק- על 2008 (1) 840, בו נקבע כדלקמן:

" מן הראוי כי במקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, כגון המקרה שבפני, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם. עיקרון זה מקבל משנה תוקף שעה שלשון ההסכם הברורה והחד משמעית מתיישבת עם ההיגיון המסחרי הפשוט לפיו אין מקום לאפשר לרוכש להפסיק לשלם עבור מוצר שאותו רכש, רק משום שהרוכש בחר להפסיק להשתמש בו ולרכוש את אותו המוצר מספק אחר."

עוד נקבע בע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סכסון סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ, כדלקמן:

"כאשר לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, יש להעניק לה משקל מכריע בפירוש ההסכם."

34. כן יש לעיין בעדותו של העד מר אלון כהן מטעם התובעת אשר ביקש במסגרת המשא ומתן לשנות סעיף זה ולהעמידו על מכירת 90% מן הדירות בפרוייקט, אך שיפור התנאי לא הושג.

35. כך העיד בחקירתו:

"היתה לנו בעיה . ה – 75 אחוז שהוצג לי שכולם חתומים, פירושם שאנו צריכים לשלם עבור הדירות משלב מסויים שליש יותר מאשר דמי

הניהול הרגילים."

(ראה: פרטיכל בעמוד 9 שורות 5-7).

וכן הוסיף הוא:

"ולכן מבחינת כסף, 75 אחוז או 90 אחוז יש לכך משמעות אם מסכמים עם פלוני על 75 אחוז או 90 אחוז. נעננו לכך ולא התעקשנו לכך, שזו מדיניות הנתבעת."

(ראה: פרטיכל בעמוד 9 שורות 12-13).

36. משמע, אכן כטענת הנתבעת, תכנו של סעיף זה היה ברקע תשומת לב הצדדים שכן נודעה לו משמעות כספית נכבדה לשני הצדדים.

37. אין, איפוא, אפשרות לתמחר כיום הסעיף אחרת, ומה שלא הושג במשא ומתן ארוך ומהותי דאז אין להשיגו, לדידי, באמצעות הליכי בית המשפט.

38. לאחר שנמכר מלאי של 75% מן הדירות, הרי הנתבעת שבפנינו, ייתכן שבהבדל מרוכשים אחרים, הגיעה למכסת המכר והיקפו כמוסכם בחוזה דנן עליו חתמו הצדדים שבפנינו, ואין עוד עליה לממן דמי הניהול אלא על הרוכשים האחרים של הדירות לעשות כן.

39. לאור אלה, אין צורך לדון בשאלת טענת ההתיישנות שהעלתה הנתבעת.

40. אשר על כן, התביעה נדחית.

41. התובעת תישא בהוצאות הנתבעת בסך של 20,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, 15 ינואר 2013, בהעדר הצדדים.