ע"י ב"כ עו"ד אסף סלע

כללי

1. הנתבעת והתובעת שכנגד, יסודות העמק בע"מ (להלן:" הנתבעת"), היא חברה רשומה כדין בישראל ועוסקת, בעיקר, בעבודות בניה.

2. ביום 9.8.2005, קנתה הנתבעת מחברת קהילת ציון אמריקאית בע"מ (בפירוק), קרקע מסוג מירי בשטח 2,916 מ"ר, הנמצאת ברחוב האורן ברמת ישי, והידועה גם כחלקה 31 בגוש 11181 (להלן: "המקרקעין").

3. הנתבעת יזמה ותכננה, בסוף שנת 2005, הקמת חמש יחידות דיור על המקרקעין והמיועדות להירשם כבית משותף (להלן: "הפרויקט"). המקרקעין חולקו לחמישה מגרשים: A, B, 2B, C, ו- 2C. שטח המגרש 2B (להלן: "המגרש") הוא 752 מ"ר והנתבעת תכננה להקים עליו דירת קוטג' בת חמישה חדרים + ממ"ד (להלן: "הדירה"), והכל בהתאם ובכפוף לדיני התכנון והבנייה שלעניין ובכללם תכנית מפורטת ג/מק/6659/005.

4. ביום 28.2.2006 ולפני הוצאת היתר בניה כדין לדירה, התקשרו הצדדים בחוזה קבלני בכתב לפיו התחייבה הנתבעת לבנות את הדירה עבור התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: "התובעת"), בתמורה כוללת בסך של 1,031,928 ₪ (להלן: "החוזה").

5. בחוזה, הותנה, הוצהר והוסכם, בין השאר, כדלקמן:

א. הנתבעת תבנה את הדירה בהתאם "לדרישות הדין והרשויות המוסמכות, עפ"י היתר בניה שיתקבל, בהתאם למפרט הטכני ולתוכניות המצורפות להסכם זה, בכפוף לשינויים שיידרשו על-ידי הרשויות המוסמכות, וזאת עד למועד המסירה.." (סעיף 8.4 לחוזה)

ב. מועד המסירה המוסכם הוא ה- 15.7.2007, או קודם למועד זה, ובלבד שנתקבל בגין הדירה טופס 4 (סעיף 5.11 לחוזה). הנתבעת תמסור לתובעת את הדירה, כשהיא ראויה למגורים ושלמה על כל מערכותיה ובשאר התנאים כפי שנקבעו בסעיף 13 לחוזה.

ג. הנתבעת תבנה את הדירה "באיכות ובמיומנות טובות ולבצע את כל עבודות הפיתוח והתשתית... בהתאם לדרישות הדין והרשויות המוסמכות, עפ"י היתרי הבניה, בהתאם למפרט הטכני ולתוכניות המצורפות להסכם וזאת עד מועד המסירה". (סעיף 9.2 לחוזה)

ד. הנתבעת אחראית לתיקון כל פגם או מום שיתגלו בדירה, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר"). (סעיף 9.8 לחוזה).

ה. במקרה של שינויים במפרט או בתוכניות או בתוכניות הפיתוח הנובעים משינויים בדין או בדרישות הרשויות המוסמכות, יחייבו שינויים אלו גם את התובעת, והנתבעת תהא רשאית לבצעם אף ללא הודעה מוקדמת לתובעת, ובלבד שאין בשינויים האמורים כדי להפחית משטח הדירה המתוכנן או להביא לשינוי מהותי במיקומה או בצורתה החיצונית או הפנימית של הדירה. היה והצדדים יחתמו על תוכנית שינויים לאחר חתימת החוזה, אזי היא שתחייב אותם ולא התוכנית המצורפת לחוזה. הנתבעת תישא בכל ההוצאות הכספיות בגין השינויים האמורים, במידה ותהיינה. (סעיף 9.13 לחוזה).

ו. למילוי חיוביה של הנתבעת על-פי החוזה, תשלם התובעת לנתבעת סך של 1,031,928 ₪, במועדים המוסכמים, כאמור בסעיף 11.1 לחוזה.

ז. לפני מסירת הדירה בפועל, התובעת לא תערוך שינויים או תוספות בדירה או במגרש אלא באמצעות הנתבעת ולאחר שהשינוי אושר על-ידי אדריכל או קונסטרוקטור לפי העניין ובהתאם להוראות החוזה. (סעיף 10.1 לחוזה).

הנתבעת לא חייבת לעשות שינויים בדירה. אולם, במידה והיא תסכים לעשותם, על-פי בקשה בכתב של התובעת, אזי חייבת התובעת לשלם לנתבעת את מחיר העבודות הנקוב במחירון המצורף לחוזה.

(סעיף 10.2 לחוזה).

ח. התובעת תישא בכל המסים, ההיטלים, האגרות ותשלומי חובה אחרים מכל מין וסוג, בין הקיימים ביום חתימת החוזה ובין שיהיו קיימים בעתיד, ואשר יחולו על הדירה או חלקה היחסי במקרקעין, החל ממועד חתימת החוזה ואילך. (סעיף 14.2 לחוזה).

6. לית מאן דיפליג, כי הנתבעת מסרה לתובעת את החזקה בדירה ביום 10.3.2008, וכי במעמד המסירה נערך ונחתם על-ידי הצדדים פרוטוקול מסירה, המפרט את אי-ההתאמה שהתגלתה בדירה. הנתבעת שלחה את נציגה לתיקון אי-ההתאמה שהתגלתה בדירה, במהלך החודשים מרץ 2008 עד מאי 2008 (נ/3).

טענות הצדדים

7. התובעת טוענת, בתמצית, כי הנתבעת הפרה את החוזה. הנתבעת העבירה לה את החזקה בדירה ביום 23.3.2008 וזאת בניגוד לחוזה. במעמד המסירה, התגלתה אי-התאמה בדירה ונערך פרוטוקול המפרט אותה. הנתבעת תיקנה חלק מזערי מאי-ההתאמה בדירה. קיימת אי-התאמה בדירה ובדברים שבה. מה עוד, שהנתבעת בנתה דירה נוספת בצד מערב של הדירה, במרחק פחות משלושה מטרים, דבר החוסם את הנוף ומונע אור השמש לחלק מהדירה.

8. וכן, טוענת התובעת, כי עלות תיקון אי-ההתאמה, היא סך של 114,840 ₪, וזאת בהתאם לחוות-דעתו של המומחה מטעמה, אינג' יוסף ליברמן.

9. טענה נוספת בפי התובעת היא, כי מאחר והנתבעת לא מסרה לה את הדירה במועד המוסכם, היא ואמה שכרו שתי דירות מגורים וזאת עד למועד המסירה בפועל, ביום 23.8.2008.

10. התובעת עותרת לתרופת הפיצויים במספר פרטי נזק והם:

א. עלות תיקון אי-ההתאמה בדירה - 114,840 ₪.

ב. דמי שכירות בשל האיחור במסירת הדירה - 34,030 ₪.

ג. ירידת ערך הדירה - 150,000 ₪.

ד. נזק לא ממוני - 200,000 ₪.

סה"כ - 498,870 ₪.

11. הנתבעת מכחישה, מנגד, את טענותיה המהותיות של התובעת שביסוד עילת התביעה. לדידה, התביעה מחוסרת כל יסוד עובדתי או משפטי. היא קיימה את חיוביה לפי החוזה ולשביעות רצון התובעת. לאחר קבלת היתר הבניה, הודיעה לה המועצה המקומית רמת ישי ,כי החליטה לסלול כביש גישה לפרויקט אשר יגביה את מפלס החניה של הדירה מעל מטר בממוצע. בשל כך, נאלצה היא (הנתבעת) לבצע עבודות בניה נוספות לשם הגבהת מפלס החניה, ובכללן בנית מדרגות נוספות, איטום שטחים נוספים של קירות הדירה וכדו'. היא נשאה בהוצאות העבודות הנוספות דנן.

12. וכן, טוענת הנתבעת, כי התובעת הייתה שותפה מלאה לתהליך בנית הדירה, והדירה נבנתה לפי רצונה של התובעת. אי-ההתאמה שהתגלתה בעת המסירה, תוקנה במלואה, בהתאם לחוזה ולחוק המכר ולשביעות רצונה של התובעת.

13. בתביעה שכנגד, טוענת הנתבעת, כי על-פי החוזה על התובעת לשאת בעלויות חיבור הדירה לרשת החשמל והמים. התובעת לא קיימה חיובה זה. היא (הנתבעת) שילמה אגרות חיבור הדירה לחשמל והמים בעלות של 5,340 ₪.

14. וכן, מוסיפה הנתבעת וטוענת, כי התובעת ביצעה שינויים בדירה הכוללים הקמת גגון כניסה לדירה ובנית מחסן בצמוד לדירה. עבודות בניה אלה טעונות היתר , אך בוצעו ללא היתר בניה כדין ובניגוד לחוזה ולחוזה השיתוף. (להלן: "תוספת הבניה").

15. הנתבעת עותרת לתרופת הפיצויים, ולמתן צו הריסה לתוספת הבניה.

16. בכתב הגנתה לתביעה שכנגד, טוענת התובעת, כי היא שילמה את אגרות חיבור הדירה לרשת החשמל והמים ולא הנתבעת. לעניין תוספת הבניה, טוענת התובעת, כי היא אכן היא ביצעה את תוספת הבניה. אין המדובר בעבודות בניה המחייבות היתר בניה כדין. הפרגולה משמת כסוכך. באשר למחסן, המדובר במחסן מפלסטיק נייד. היא לא הפרה את החוזה. אין הסכם שיתוף.

מומחה בית-המשפט

17. מומחה בית-המשפט, המהנדס והשמאי מר דן ברלינר, שמונה בהסכמת הצדדים, (להלן: "המומחה"), בדק את טענות הצדדים וחיווה את דעתו המקצועית בעניין המחלוקות שבין הצדדים הן בתביעה והן בתביעה שכנגד. הוא ערך (ביום 12.9.2012) חוות-דעת בכתב (להלן: "חוות-הדעת"). הצדדים ויתרו, מדעת ומתוך רצון חופשי, על חקירתו של המומחה על חוות-הדעת. המומחה קבע בחוות-הדעת, כי ישנה אי-התאמה בדירה כמפורט דלהלן: החניה, הוקטן רוחב החניה והרחוב הגובל נסלל בשלב שלאחר תחילת בנית הדירה ונוצר מצב שחלק ממשטח החניה נהנה בשיפוע היורד מהרחוב לכיוון החניה והדירה; אי-התאמה דנן גרמה לירידת ערך הדירה בסך של 10,000 ₪; חלון בחדר מגורים ביחידה הנפרדת – לא הותקן. עלות התקנתו היא 3,500 ₪; מדרגות פנימיות המובילות לקומה א' – עומק בודיסט אחד בגרם המדרגות אינו תקני, ובמשטח האופקי קיים פגם אסתטי. עלות ירידת הערך והתיקון הוא 6,100 ₪; מדרגות חוץ – יש לבטל את הרמפה, להתקין מאחז יד לאורך המדרגות ולתקן סדק קיר, והכל בעלות 5,800 ₪; ליקויים בדלתות, בחלונות ובתריסים – קיימים ליקויים במספר דלתות, וחלונות ותריסים בדירה, ועלות תיקונם היא 5,300 ₪; מתקני תברואה – קיימים ליקויים במתקנים אלה ועלות תיקונם היא 2,300 ₪; ריצוף וחיפוי קירות חוץ – קיימים ליקויים מסוימים בריצוף וחיפוי קירות חוץ, עלות תיקונם היא 2,800 ₪; מתקני חשמל – יש לסמן מעגלים בשלושה לוחות חשמל בעלות של 300 ₪; מעקות – ישנם ליקויים בהתקנה ובעבודות הצביעה. עלות התיקונים היא 1,300 ₪; רטיבות – יש לבצע עבודות איטום סביב חלון בפינת משפחה והאמבט, בעלות של 4,000 ₪ ושונות – יש לבנות גדר מבטון סביב החצר במקום גדר מלוחות עץ, לסתום סדקים נימיים בקירות פנים ולהתקין מכסה בפתח עליה לגג, והכל בעלות 16,400 ₪.

המומחה קבע בחוות-הדעת, כי עלות תיקון אי-ההתאמה בדירה, כולל פיקוח הנדסי, הוא סך של 58,872 ₪ (כולל מע"מ כחוק).

18. וכן, קבע המומחה בחוות-דעתו, כי מבחינה מקצועית אין ממש בשאר טענותיהם של הצדדים ובכלל זה טענת הנתבעת לעניין שטח הקרקע.

מסכת הראיות

19. התובעת העידה לעצמה. היא הקדימה והגישה תצהיר עדות ראשית (ת/1).

מר אמיר קריספין, מנכ"ל הנתבעת (להלן: "אמיר"), העיד להגנה. גם הוא הקדים והגיש תצהיר עדות ראשית (נ/2). וכן, הוגשו מטעם ההגנה שני מוצגים נוספים: נ/1 – מכתבו של אמיר לעו"ד אמנון שילה, בא-כוחה הקודם של התובעת, מיום 2.6.2010 ומכתבה של הנתבעת לתובעת מיום 27.6.2010; ו-נ/3 – פרוטוקול מסירת הדירה מיום 10.3.2008.

דיון והכרעה

אי-התאמה בדירה

20. אכן הוכח לפניי כדין, כי ישנה אי-התאמה בדירה. מסקנתי דנן מושתתת, בעיקר, הן על ראיות התביעה; הן על ראיות ההגנה (נ/1 ו- נ/3) והן על חוות-הדעת. עדותה של התובעת, לעניין זה, הייתה סבירה ומהימנה עליי. לעדות זו מצאתי אישור, תימוכין ואף סיוע בראיות ההגנה, במיוחד מוצגים נ/1 ו- נ/3. בנוסף, המומחה שמונה על-ידי בית-המשפט, בהסכמת הצדדים, קבע, במפורש, בחוות-הדעת, כי ישנה אי-התאמה בדירה. בהקשר זה מבקש אני להזכיר ולהוסיף, כי המומחה המוסכם, מר ברלינר, חווה את דעתו המקצועית בעניינים המקצועיים שבמחלוקת שלבית-המשפט אין המומחיות והידע המקצועי לגביהם. המומחה ערך את חוות-הדעת במטרה לסייע לבית-המשפט ולצדדים להגיע לפתרון יעיל של הסכסוך. המומחה הביא בפני בית-המשפט נתונים מקצועיים, רלוונטיים להכרעה בסכסוך שבפניו. המומחה לא נחקר על חוות-הדעת. הצדדים ויתרו, מדעת ומרצון חופשי, על חקירתו שתי וערב על חוות הדעת. בנסיבות אלה, מוחזקים הם כמי שמסכימים לממצאים ולמסקנות שבחוות-הדעת. המדובר במומחה מקצועי, מהימן, הגון, ניטרלי ובעל מוניטין רב בתחום מקצועיותו. הוא פעל כדין ובדל"ת אמות הסמכות שהוענקה לו. לא חרג מעיקרי הצדק הטבעי. לא נפלה שגגה כלשהי בחוות-הדעת. התשתית העובדתית שבבסיס חוות-הדעת הינה איתנה ומוכחת היטב. וכן, התשתית המדעית-מקצועית שבבסיס חוות-הדעת הינה הכרחית, נכונה ומבוססת היטב. במקרה דנן, אני מאמץ את חוות-הדעת ככתבה וכלשונה. (ראו- 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ (לא פורסם, מיום 28.10.2010); ע"א 76/13 ש.ב סופר בע"מ נ' ננמ"ח -אגודת נחל נובע מקור חכמה (לא פורסם, מיום 5.10.2014)).

21. כמבואר, המומחה קבע, בחוות-הדעת, כי קיימת אי-התאמה בדירה, שברובה המכריע ניתנת לתיקון. עבור אי-ההתאמה שלא ניתנת לתיקון, מוצע פיצוי כספי. אליבא דמומחה, עלות תיקון אי-ההתאמה, כולל סכום הפיצוי עבור אי-ההתאמה שלא ניתנת לתיקון, והפיקוח ההנדסי, היא סך של 58,872 ₪ (כולל מע"מ), נכון ליום 12.9.2012 .לאחר שערוך כדין להיום ,מגיע סכום זה לסך של 60,984 ₪.

22. אי-ההתאמה בדירה התגלתה במעמד מסירת הדירה לתובעת ובזמן כניסתה להתגורר בה. התובעת נתנה הודעה כדין לנתבעת על אי-ההתאמה בדירה. היא גם נתנה לנתבעת הזדמנות נאותה לתקנה. הנתבעת לא תיקנה את אי-ההתאמה תוך זמן סביר. ניסיון הנתבעת לתקן את אי-ההתאמה לא צלח יפה ,והכל כפי שעולה מחוות-הדעת.

במקרה זה, התובעת זכאית להסתמך על אי-ההתאמה, הן מכוח החוזה (סעיף 9.8 לחוזה) והן מכוח סעיף 4א' לחוק המכר שלא ניתן להתנות עליה אלא לטובת התובעת (הקונה) (סעיף 7א' לחוק המכר).

23. כאן, נשאלת השאלה האם הנתבעת אחראית גם לאי-ההתאמה שבחניה כתוצאה מתכנון וסלילת כביש הגישה לפרויקט על-ידי מועצה מקומית רמת ישי. תשובת הנתבעת לשאלה זו היא בשלילה. הנתבעת טוענת, כי המועצה המקומית רמת ישי תכננה את הכביש ובצעה אותו בחלוף שנתיים ממועד המסירה ואם קיימת ירידת ערך הרי זו באשמתה הבלעדית של המועצה המקומית רמת ישי. (כתב הסיכומים, סעיף 20 ו- 21) (נ/2, סעיף 19). משלי אומר, כי אינני תמים דעים עם הנתבעת בעניין זה. ראשית, בכתב ההגנה, הודתה הנתבעת, כי היא ידעה על החלטת המועצה המקומית רמת ישי לסלילת הכביש, לאחר קבלת היתר הבניה ולפני תחילת עבודות הבניה, דבר שעומד בסתירה מוחלטת לטענותיה ,לעניין זה, בכתב הסיכומים . במקרה זה, היה על הנתבעת לשנות מהתכנון הראשוני על-מנת להתאים את תוכנית הדירה ובניתה בפועל בהתאם לדין ,לחוזה ולשינויים שנעשו על-ידי המועצה המקומית רמת ישי. עדותו של אמיר לעניין זה, כי הוא עשה כן (עמ' 10, ש' 18-17) אינה סבירה ,ועומדת בסתירה מוחלטת לחוות-הדעת.

24. שנית, עיון בחוזה מראה, כי התובעת לא ויתרה כלל על זכותה לפיצוי בשל ירידת ערך הדירה עקב שינויים כלשהם בדין ובדרישות הרשויות המוסמכות ,ובכלל זה החלטות המועצה המקומית רמת ישי.

25. שלישית, המומחה קבע, בחוות-הדעת, כי הנתבעת אחראית לאי-ההתאמה דנן. בנסיבות אלה וכאמור דלעיל, מקובלות עליי קביעותיו העובדתיות ומסקנותיו המקצועיות של המומחה ,כאמור בחוות-הדעת ,ואני מאמצן.

26. מן המקובץ דלעיל עולה, כי קיימת אי-התאמה בדירה, כמפורט בחוות-הדעת. התובעת הודיעה כדין לנתבעת על אי-ההתאמה דנן והתובעת זכאית להסתמך עליה. יוצא, כי הנתבעת לא קיימה את חיוביה על-פי החוזה וחוק המכר כלפי התובעת.

שאר הנזקים הנתבעים

27. התובעת לא הוכיחה כדין את שאר הנזקים הנתבעים וטענותיה לעניינים אלה בעלמא הן. בעדות התובעת, זו שבכתב (ת/1) וזו שבעל-פה, אין התייחסות כלל לנזקים אלה. התובעת לא הוכיחה, כי היא שילמה בפועל או התחייבה לשלם למאן דהוא דמי שכירות עבור התקופה מיום 15.7.07 ועד למסירת הדירה, ביום 10.3.2008. אין חולק, כי מדובר בנזק מיוחד ויש להוכיח במדויק הן גובה הנזק והן שיעור הפיצויים. התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה דנן. הוא הדין באשר לטענתה של התובעת לפיה הנתבעת עוולה כלפיה בעוולות של מטרד ליחיד והפרעה לאור השמש.

התביעה שכנגד

28. לית מאן דיפליג, כי לפי החוזה על התובעת לשאת, בין השאר, בהוצאות חיבור הדירה לרשת החשמל והמים. הנתבעת טוענת, כי ביום 19.11.2008 היא שילמה לחברת החשמל סך 5,091 ₪ עבור התקנת מונה חשמל בדירה. וכן, היא שילמה (ביום 17.8.2008) לרשות המקומית סך של 250 ₪ עבור התקנת מונה מים לדירה. היא דרשה החזר הסכומים מהתובעת. דא עקא, התובעת דחתה את הדרישה. מאידך, טוענת התובעת, כי היא פרעה את חובה לחברת החשמל. משלי אני אומר, כי לאחר עיון בחומר הראיות שנפרש לפניי, עולה, כי התובעת לא הוכיחה את טענתה דנן.

ראשית, בעדותה, זו שבכתב (ת/1) וזו שבעל-פה, לא העידה התובעת כלל, כי היא נשאה, באופן אישי, בהוצאות דנן. התובעת לא הגישה לתיק המוצגים מסמך כלשהו המוכיח טענתה דנן.

שנית, מעבר להכרח ובמטרה להפיס את דעתה של התובעת אומר, כי הקבלות ,שצורפו לכתב הגנתה לתביעה שכנגד, הונפקו על-שם הנתבעת דווקא, יסודות העמק בע"מ ולא על שמה, דבר שמראה ,כי הנתבעת היא זו ששילמה הוצאות חיבור הדירה לרשת החשמל והמים.

29. יוצא, כי גם התובעת הפרה את החוזה, שעה שלא שילמה את התשלומים החלים עליה לפי החוזה, לעניין חיבור הדירה לרשת החשמל והמים. הנתבעת נשאה בהוצאות דנן.

לאחר שערוך כדין להיום, מגיע חובה דנן של התובעת לנתבעת, לסך של 6,470 ₪. יש לקזז סכום זה מסכום התביעה.

שאר טענות הצדדים

30. מסקנתי דלעיל מייתרת, למעשה, את הדיון בשאר טענותיהם של הצדדים, שבלאו הכי לא מצאתי בהן ממש ודינן להידחות.

ויודגש: פסק-הדין אינו נותן לגליזציה לעבודות הבניה במקרקעין הטעונות היתר ושבוצעו ללא היתר כדין.

חישוב הפיצויים

31. סכום הפיצויים הכולל המגיע לתובעת, הגב' מיכל פינגלאוי (הדיה) הוא כדלקמן:

א. עלות תיקון אי-ההתאמה, בהתאם לחוות-הדעת,

כולל פיצוי עבור אי-ההתאמה שלא ניתנת לתיקון - 60,984 ₪.

ב. בקיזוז שיפוטי של התביעה שכנגד - 6,470 ₪.

סה"כ - 54,514 ₪.

התוצאה

התביעה

32. אני נעתר לתביעה ומחייב בזה את הנתבעת, יסודות העמק בע"מ, לשלם לתובעת, הגב' מיכל פינגלאוי (הדיה) כדלקמן:

א. סך של 54,514 ₪;

ב. וכן, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך של 7,500 ₪.

התביעה שכנגד

ג. לאחר קיזוז שיפוטי, התביעה שכנגד נדחית בזה, ללא צו להוצאות.

מועד התשלום

ד. הסכומים הפסוקים ישולמו לתובעת, הגב' מיכל פינגלאוי (הדיה), באמצעות בא-כוחה, בתוך 30 יום מיום המצאת פסק-הדין לידי הנתבעת, יסודות העמק בע"מ, שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא פסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ד אייר תשע"ה, 03 מאי 2015, בהעדר הצדדים.