כללי

1. לפניי ערעור וערעור שכנגד בהתייחס להחלטת השמאי המכריע בעניין היטל השבחה, לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה").

על פי השומה המכרעת, אותה ערך השמאי המכריע גיורא אנגלהרט, על המערערים לשלם היטל השבחה עבור המקרקעין שבבעלותם בסך של 15,000$, נכון ליום 26.12.83. נקבע, כי ההיטל יהא צמוד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות בנייה, לפי הנמוך ביניהם. מדד הבסיס נקבע למדד חודש 11/83.

המקרקעין הינם חלקה למגורים ברחוב מקור חיים 34 בירושלים, בשטח של 1,891 מ"ר, על תילה עומדים מבנים שונים. החלקה רשומה בלשכת רישום המקרקעין כחלקה 32 בגוש 30141, וזכויות הבעלות בה נרשמו על שם הקרן הקיימת לישראל. חכירות נרשמו לטובת המערערים 1-4 בחלקים שווים. כן רשומה הערת אזהרה לטובת המערערת 5, ישיבת מקור חיים הצעירה בע"מ, אשר נטען כי התקשרה בהסכם מכר לרכישת זכויות החכירה במקרקעין (להלן: "המקרקעין" ו/או "הנכס").

מטעמי נוחות יכונו הצדדים בהתאם להגדרתם בתיק ע.ש. 57596-01-11, המערערים המה בעלי המקרקעין והמשיבה היא הוועדה מקומית לתכנון ובנייה ירושלים.

1. עד ליום 26.12.83, חלה על המקרקעין תוכנית מס' 1054, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 30.10.68. מאז ועד היום, חלה על הנכס תוכנית מס' 3045 (להלן: "התוכנית המשביחה").

התוכנית המשביחה שינתה את ייעוד הנכס מאזור תעשייה קלה לאזור מגורים 1.

סלע המחלוקת

1. יריעת המחלוקת רחבת היקף היא וחולשת על שאלות וסוגיות רבות, הנוגעות הן לעניין חישוב ערך המקרקעין על מכלול השיקולים שהובאו בחשבון, הן לעניין הסכמות שהושגו בין הצדדים לגבי המצב התכנוני הקודם והן לעניין מעשה בית-דין שנוצר, כנטען, בעטיה של שומה מכרעת אחרת.
2. מהצד השני של המתרס, העמידה המשיבה את המחלוקת בעניין ההפחתה הנדרשת, לשיטתה, בגין הצורך בהכנת תכנית מפורטת לאיחוד חלקות וחלוקתן באזור תעשייה קלה במצב התכנוני הקודם. כמו כן, הועמדה לדיון ההפחתה שנקבעה בגין הדיירות המוגנת שרובצת בחלקה, הן במצב התכנוני הקודם והן לפי התכנית המשביחה.

טענות הצדדים

1. למשנת המערערים, לא חל היטל השבחה בעניין המקרקעין בגין אישור התכנית המשביחה. נטען, כי המשיבה קבעה במספר רב של פעמים כי אין חבות בהיטל השבחה בגין אישור התכנית דנא. לשיטת המערערים, לא הוצג כל הסבר המניח את הדעת שיש בו כדי לאבחן בין המקרים, על כן יש לכבול את המשיבה לקביעות אלו אף בעניינם מטעמים של שוויון והגינות. בתמיכה לטענתם להיעדר השבחה, הציגו המערערים שמאות מכרעת שניתנה בהליך אחר וכן את חוות דעתו של השמאי יואל גנני, אשר נבחר מלכתחילה ע"י הצדדים לשמש כשמאי מכריע, אלא שפסל את עצמו נוכח חוות הדעת שכתב בעניין. בנסיבות אלו, נטען כי שגה השמאי עת הניח שקביעות המשיבה נופלות בגדר מדיניות ברת שינוי. עוד נטען, כי שגה השמאי עת לא ייחס משקל מכריע לשומות מכריעות שניתנו על ידי שמאים שונים, כמו למשל שומתה של השמאית דורית פריאל שניתנה זמן מועט לפני מועד הוצאתה של השומה המכרעת בענייננו. לשיטת המערערים, יש בשומות מכריעות אלו כדי להקים טענה של מעשה בית דין וכן כדי להקים טענות של השתק ומניעות. מעבר לכך, הפנו המערערים לפסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב, ת.א. 11054/03 (ת"א) יוגל נ' הוועדה המקומית, שם נפסק פיצוי לטובת בעלי המקרקעין סמוכים בעטיה של פגיעה שנגרמה כתוצאה מאישורה של תכנית 3045, היא התכנית המכונה בענייננו "התכנית המשביחה". כך גם, הפנו המערערים לפסק הדין שניתן בערר 256/05 בעניינו של אלבלביסי, שם נקבע כי כלל מעשה בית הדין חל גם בהליכי שומה מכרעת. אשר על כן, טענו המערערים, בענייננו אין חבות בהיטל השבחה.

מכל מקום, נטען, כי השמאי המכריע קבע השבחה בשיעור של 15% בעטייה של התכנית המשביחה. לסברתם של המערערים, בשים לב לשוליותו של הפער אל מול התנודות המשמעותיות והתכופות במדד המחירים לצרכן ושער מטבע החוץ, לא ניתן לקבוע כי חלה השבחה ובכך שגה השמאי.

זאת ועוד, לשיטת המערערים, שגה השמאי בקובעו כי יש לחשב את זכויות הבנייה במצב קודם ללא שטח שצ"פ. נטען, כי המשיבה קבעה בחוות דעת בהליך אחר, ביחס למקרקעין גובלים, כי יש לחשב את זכויות הבנייה לפי שטח החלקה במלואו, היינו כולל הפרשה לשצ"פ. לשיטת המערערים, הטעם שביסוד חוות הדעת נעוץ היה בפוטנציאל של שטח שהופרש למטרות שצ"פ לשמש כדרך הואיל ומצוי היה בתווך בין שתי דרכים. בענייננו, נטען, אדרבה ואדרבה- השטח שהופרש לשצ"פ במצב התכנוני הקודם הוגדר בתכנית המשביחה במפורש כדרך. אשר על כן, טענו המערערים כי מטעמי שוויון יש לחשב את זכויות הבנייה ביחס לשטח במלואו, כולל שטח ההפרשה.

בהאי לא סגי, ערכם של המקרקעין במצב התכנוני הקודם הועמד בהסכמת הצדדים שהושגה במרוצתו של הליך השמאות, כך נטען, על סך של 200$ למ"ר. לשיטת המערערים, שגה השמאי בכך שלא קיבל את הסכמת הצדדים. בד בבד, נטען כי לאחר שהושגה ההסכמה, שירבבה המשיבה לתיק שלא כדין ובדרך אגב מסמך בו טענה לשווי קרקע נמוך מהשווי המוסכם. בכך, הפרה המשיבה את חובת ההגינות המוטלת עליה בהיותה גוף שלטוני. בנסיבות אלו, טענו המערערים כי יש להעמיד את שווי הקרקע במצב התכנוני הקודם על השווי המוסכם. הכרעה זו, נטען, תגרור אחריה את ביטולו של היטל ההשבחה הואיל ושווי המקרקעין לפי התכנית המשביחה נקבע בשמאות המכרעת על סך של 210$ למ"ר.

לחלופין, מבלי לגרוע מטענתם להסכמת הצדדים, הוסיפו וטענו המערערים כי שגה השמאי עת התעלם משומה מכרעת שניתנה בעניינם של מקרקעין סמוכים, אשר גם בהם מתגוררים דיירים מוגנים. שומה אשר העמידה את שווי הקרקע במצב התכנוני הקודם על סך של 280$ למ"ר. נטען, כי לשווא הפליג השמאי לבחון עסקאות מאזורים מרוחקים וגזר מהן את שוויים של המקרקעין. עוד נטען, כי שגה השמאי בניתוחה של שומה שניתנה בעניינם של מקרקעין הידועים כחלקה 113 בגוש 30141. נטען, כי השלד של הבניין היה במצב ירוד ביותר ולא תקין, כי העסקה בוצעה תחת כינוס נכסים וכי השומה התייחסה אך ל-80% מהזכויות בחלקה. אשר על כן, ניתוח השומה בוצע על יסוד עובדתי שגוי וכנגזרת שגה השמאי בקביעותיו לענייננו.

מעבר לכך, נטען כי שגה השמאי עת לא נתן משקל למעברה של רכבת פעילה סמוך למקרקעין במועד הקובע. נטען, כי מאפיין זה מחייב הפחתה משמעותית בשווי קרקע למגורים.

בסיכומו של עניין, נטען שיש לקבוע כי לא חל היטל השבחה בענייננו ולחלופין, להחזיר את השומה המכרעת לתיקונו של השמאי בהתאם לאמור לעיל.

בתגובתם לערעור שכנגד, טענו המערערים כי אין לטענות המשיבה כל יסוד עובדתי ולוקות הן בחוסר הגינות שלטונית. לשיטתם, תכנית 1054 חייבה הכנת תכנית מפורטת אך ורק באזור תעשייה רגילה במובחן מתעשייה קלה. הטעם לדבר נעוץ, בין היתר, בגודלם הקטן של המגרשים באזור התעשייה הקלה עד כי לא נוצר כל צורך באיחוד וחלוקה מחדש; כך עולה אף משמאותו המכרעת של השמאי נדם. הלכה למעשה, ניתנו היתרי בניה באזור תעשייה קלה ללא שהוגשה תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה מחדש. כן ניתנו היתרי בנייה ללא שאושרה בפועל רשימת שימושים, והמשיבה אינה חולקת על מציאות זו.

לעניין ההפחתה בגין הדיירות המוגנת- נטען, בשני מצבי התכנוני נדרש לפנות את הדיירים המוגנים על מנת לבנות במקרקעין. הובהר כי על החלקה בנויים שני מבנים המאוכלסים בדיירות מוגנת ולא ניתן דה-פקטו לבנות על החלקה עובר לפינוי שוכני המבנים.

סיכומו של עניין, נטען כי לא היה במצב התכנוני הקודם כדי להטיל מגבלות דה-פקטו על הוצאת היתרי הבניה מעבר למגבלות הקיימות כיום לאחר אישור התכנית המשביחה.

1. לטענת המשיבה, הוראת סעיף 8 לתקנון תכנית 1054 מעמידה את הגשת התכנית המפורטת לאיחוד החלקות וחלוקתן מחדש כתנאי לקבלת היתר בנייה באזורי תעשייה. המקרקעין, נשוא השומה המכרעת, ייעודם לתעשייה קלה. אשר על כן, לשיטת המשיבה חלה הוראת סעיף 8. לשיטתה, הוראת סעיף 9 לתקנון דנא מהווה הוראה פרטנית המיוחדת לאזורי תעשייה קלה, הוראה שיש בה כדי להגביל את השימושים המותרים באזורי התעשייה הקלה על אף השימושים המותרים באזורי תעשייה אשר עוגנו בתכנית מתאר 62 החלה על המקרקעין. יובהר, תכנית 1054 מהווה תיקון מס' 5 לתכנית בניין ערים לירושלים מס' 62. לטעמה של המערערת, שגה השמאי המכריע בפרשנותו את הוראות תכנית 1054 ותכנית 62, בקובעו שהוראת סעיף 8 חלה על אזורי תעשייה רגילה, בעוד שעל אזור תעשייה קלה חלה הוראת סעיף 9 אשר אינה מעמידה כל תנאי למתן היתר בניה באזור תעשייה קלה. הצורך בהכנת תכנית מפורטת כתנאי להיתר הבנייה, נטען, מקרין ומשליך על שווים של המקרקעין ולמעשה מפחית מערכם. נפקותם של דברים, לשיטת המערערת, בקביעתה של הפחתה בערכם של המקרקעין לפי תכנית 1054, היינו במצב התכנוני הקודם.

לחלופין, נטען, כי הוראת סעיף 9 מעמידה כתנאי למתן היתר בניה באזור תעשייה קלה את ההכרח בפינוי דיירים מוגנים וכן אישורה של רשימת שימושים מותרים לתעשייה קלה ע"י הוועדות המוסמכות. כך, הגם שנמצא הצדק בפרשנותו של השמאי המכריע את הוראות התכנית, נמצא כי נפלה טעות בשומה המכריעה עת לא נלקחו בחשבון התנאים לקבלת היתר בנייה באזור תעשייה קלה, לפי סעיף 9 לתקנון התכנית דלעיל, ולא בוצעה כל הפחתה בגינם.

בסיכומו של עניין, טענה המשיבה כי נדרש לקבוע הפחתה במצב התכנוני הקודם בגין ההגבלות שהוטלו על קבלת היתר בנייה במקרקעין.

בהאי לא סגי, המשיבה קבלה אף על קביעתו של השמאי המכריע לעניין היקף ההפחתה בגין הצורך בפינוי הדיירים המוגנים המחזיקים בחלק מהמקרקעין. למשנתה, שגה השמאי עת הניח השפעה זהה של פינוי הדיירים המוגנים עובר לתכנית המשביחה ולאחריה. נטען, כי היה בתכנית המשביחה כדי להיטיב את מצב הבעלים בפינוי הדיירים המוגנים מהטעם שפינויים לא הועמד כתנאי בילתו איין לקבלת היתר בנייה במקרקעין. תכנית 1054 חייבה את פינויים של הדיירים המוגנים כתנאי לקבלת היתר בנייה אף בגין בנייה סמוכה למגורי הדיירים המוגנים שאינה מחייבת את פינויים. לעומת זאת, בתכנית המשביחה לא עוגנה דרישה מקדמית לפינוי הדיירים. יוצא איפוא, כי אין דין המצב התכנוני הקודם כדין המצב התכנוני החל כיום במקרקעין. מעבר לכך, נטען, כי העמדתו של הפינוי כתנאי למתן היתר בנייה מערים קשיים על היכולת לפנות בפועל את הדיירים המוגנים, שכן חוק הגנת הדייר קובע כי היתר הבנייה הוא שיוצר את עילת הפינוי. במציאות משפטית זו, נטען, כי במצב התכנוני הקודם מתגלע קושי רב ביצירת עילת פינוי ובהיעדר פינוי לא ניתן לקבל היתר בנייה. לעומת זאת, התכנית המשביחה מקלה על הוצאת היתר בנייה ומסייעת ביצירת עילת הפינוי. בנסיבות אלו, הדעת נותנת כי הפחתה במצב התכנוני הקודם תעלה בהיקפה ושיעורה על ההפחתה במצב התכנוני הקיים ובכך שגה השמאי.

בסוף דבריה, הציגה המשיבה את התמונה במלואה ולהשקפתה, התכנית המשביחה מקנה את הזכות לקבל היתר בניה בהעדר תנאים מקדמיים שנדרשו במצב התכנוני הקודם, כמו למשל- הכנת תכנית איחוד וחלוקה, אישור רשימת שימושים ופינוי דיירים מוגנים. בנסיבות אלו, נמצא לשיטתה כי התכנית המשביחה מאפשרת מקסום של ניצול זכויות החכירה במקרקעין אלא שיתרונה של התכנית המשביחה לא בא לידי ביטוי ממשי בשומה המכריעה. אשר על כן, מבוקש להחזיר את השומה המכרעת לתיקונו של השמאי המכריע בהתאם לאמור לעיל.

בתגובה לטענות המערערים, הטעימה המשיבה כי עיקר הטענות מופנות כלפי התנהלותה ואין בהן כדי להשיג על השומה המכרעת. לטענתה, לא ניתן לגזור כל מדיניות מהתנהלותה במהלך השנים שכן ניתנו החלטות שונות במהלך השנים לגופו של כל מקרה ומקרה. כך או כך, השומה המכרעת היא העומדת לדיון ובית המשפט לא קנה סמכות עניינית לדון בנושאים חיצוניים להליך השומה, כמו התנהלותה המנהלית של העירייה. מעבר לכך, נטען כי הלכה פסוקה כי אין הוועדה, כמו גם השמאי המכריע, כבולים לקביעות העבר ונדרש עליהם להכריע בעניין החבות בהיטל השבחה בכל מקרה לגופו ועל יסוד התשתית הנכונה לאותה העת, הן מבחינה משפטית, הן מבחינה עובדתית לרבות תכנונית והן מבחינה מקצועית-שמאית. כך גם, הפליגה המשיבה והבהירה, כי אין השמאי כבול לשמאויות מכריעות אחרות, השמאי המכריע משמש כגוף מעין שיפוטי ואמון על האמת, כן על השומה להיערך על פי מיטב מומחיותו ומקצועיותו. במציאות משפטית זו, ועל רקע גילויים של נתונים חדשים, טענה המשיבה כי נאלצה לשוב בה מעמדתה לעניין שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם. מה גם, הלכה פסוקה כי על השמאי המכריע לקבוע את ערכי שווי המקרקעין באופן פוזיטיבי בעצמו ולא לשמש חותמת גומי להסכמות הצדדים. בסיכומיה, העלתה המשיבה ספקות אם אכן חילופי הדברים בדיון עולים לכדי הסדר דיוני.

המשיבה הוסיפה וגרסה כי הטענה היחידה שבפני המערערים שניתן לערער עליה בהתאם להוראות הדין הינה בסוגיית חישוב זכויות הבנייה. נטען, כי המערערים הניחו את התשתית לטענתם על חוות דעת משפטית של האגף לייעוץ משפטי בעיריית ירושלים אשר תוקנה ברבות הימים. לגופו של עניין, נטען, פרשנות תכנית 62 החלה במצב הקודם אינה מותירה מקום לספק שחישוב זכויות הבנייה צריך להיעשות משטח החלקה לאחר שנגרעו הימנה שטחי ההפרשה לשצ"פ. סעיף 11 בטבלת האזורים שבתקנון תכנית 62 קובע, כי כאשר קיימת הפרשת שטח לצרכי הרחבת דרך, יחושבו זכויות הבניה משטח החלקה כולל השטח המיועד להרחבת הדרך. אלא, נטען, שהסעיף אינו חל בענייננו ואין מקום להחילו גם על ייעודים אחרים כמו הפרשת שטח לשצ"פ. כך נקבע בשתי חוות הדעת המשפטית של סגן היועץ המשפטי לענייני תכנון ובניה, שניתנו לאחר חוות הדעת עליה נסמכו המערערים.

לעניין מסילת הרכבת, נטען, כי השמאי המכריע נתן את הדעת לסוגיה זו ברחל ביתך הקטנה בשומה המכרעת.

דיון והכרעה

1. לאחר עיון בכתבי הטענות ובמכלול המסמכים שבתיק ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים בסיכומים שהוגשו בכתב ובדיונים שהתקיימו בבית המשפט, שוכנעתי כי דין הערעור והערעור שכנגד להידחות; כפי שיפורט בהמשך:

המסגרת הנורמטיבית- חיוב בהיטל השבחה

1. מקורו של החיוב בהיטל השבחה בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"). סעיף 1(א) לתוספת השלישית קובע כי השבחה הינה "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". תוכנית הוגדרה בסעיף זה כ"תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת". סעיף 2 (ב) לתוספת השלישית מפרט כי החיוב בהיטל השבחה נובע מהשבחה שנובעת בין מהרחבת זכויות הבניה ובין בדרך אחרת. הנה כי כן, המחוקק העמיד 3 תנאים מצטברים להיווצרותו של אירוע המס והם: עליית שווי המקרקעין, אישור תכנית ו/או מתן הקלה ו/או התרת שימוש חורג וקיומו של קשר סיבתי בין עליית השווי ובין אישור התכנית על חלופותיה (ראה הנריק רוסטוביץ, היטל השבחה (מהדורה ראשונה, 1996), עמ' 201-202 (להלן: "רוסטוביץ"); דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נו(5) 49).
2. היטל ההשבחה מניח ביסודו את עקרונות הצדק החברתי. "הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח וכתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח... כשם שבעל המקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו.. והציבור כולו חייב 'לשאת בנזק שנגרם לבעל מקרקעין כתוצאה מתכנית מתאר, המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור'.. כן חייב בעל המקרקעין לשאת בהיטל ההשבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו.. בדומה, מי שמקרקעיו הושבחו מתכנית שהסירה מחסום נורמטיבי, ואפשרה קבלת היתרי בניה, חייב בהיטל השבחה" (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו, פ"ד נב(5) 715, 719).
3. עיננו הרואות, כי היטל ההשבחה נקבע בזיקה לשרות שמעניקות רשויות המדינה לפרט. מכאן, שההיטל נושא אופי של אגרה ואיננו בבחינת מס המוטל על האזרח (ע"א 474/89 קריב נ' רשות השידור, פ"ד מו(3) 374). באופן העולה בקנה אחד, קבע המחוקק בסעיף 13 לתוספת השלישית לחוק, כי ההכנסות מהיטל ההשבחה יועברו לקופות הוועדה המקומית והרשות המקומית, אותן הן ישמשו לצורך כיסוי ההוצאות שהוצאו לשם הכנת תכניות המתאר וביצוען (דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נו(5) 49).

השמאי המכריע- מעמדו ותפקידו

1. "ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין", כך קבע המחוקק בסעיף 4(1) לתוספת השלישית לחוק. שמאי מקרקעין מטעמה של הוועדה לתכנון הבניה הוא האמון על עריכת שומת היטל ההשבחה. מנגנון ההשגה על שומת היטל ההשבחה הוסדר ועוגן ע"י המחוקק בתוספת דנא ובעיקר בסעיף 14 לתוספת. המנגנון במהותו מוסר את ההכרעה בשומת היטל ההשבחה, ככל וסלע המחלוקת אינו נעוץ בעצם הטלת היטל ההשבחה, לידיו של השמאי המכריע שימונה בכל מקרה קונקרטי ע"י יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין.
2. מעמדו של השמאי המכריע הוגדר בפסיקת בית המשפט העליון כמותב מעין שיפוטי (רע"א 1994/07 ייזום ניהול וביצוע י.נ.ו.ב. בניה ופיתוח נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא (לא פורסם, ניתן ביום 22.8.07). כן הוקבל מעמדו של השמאי המכריע למעמדו של "בורר מכריע" (ראה דנ"א 1165/00 עזבון המנוח היימן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הדרים (לא פורסם, ניתן ביום 25.5.00) (להלן: "דנ"א היימן"); רע"א 10879/02 באולינג כפר סבא נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה (לא פורסם, ניתן ביום 6.12.06)). כינונו של מוסד השמאות המכריע למעשה חסך התדיינות רבות בבית המשפט בנושאים מקצועיים שמאיים שאינם, על פי רוב, בתחום ידיעתו של בית המשפט (רע"א 1994/07 לעיל). באופן העולה בקנה אחד, כתב המלומד רוסטביץ בספרו:

"השמאי המכריע הוא המותב השיפוטי הראשון, הדן בהתנגדותו של הנישום לשומת היטל ההשבחה. מעמדו הוא של מותב שיפוטי, ומכך שונה הוא מפקיד השומה, הדן בהשגתו של הנישום על שומת מס ההכנסה, ממנהל מס שבח, הדן בהשגתו של הנישום על שומת מס שבח מקרקעין... כל אלה הם מותבים מנהליים ולא מותבים שיפוטיים" (רוסטביץ, עמ' 501).

המחוקק אף הוא הכיר במעמדו המעין שיפוטי של השמאי המכריע. כך עולה מדברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 83), התשס"ח-2008 (הצעות חוק ממשלה מס' 369, יא באדר א' התשס"ח, 25.2.08, עמ' 420).

1. תפקידו של השמאי המכריע לקבוע את היטל ההשבחה בכל מקרה קונקרטי על פי מיטב מומחיותו, ניסיונו וידיעתו, עת אינו כפוף לדבר זולת האמת (ע"א (ת"א) 2184/01, הוועדה המקומית פתח תקווה נ' גנים חברה לבניין והנדסה (לא פורסם, ניתן ביום 17.10.04); דנ"א היימן; ע"א 4542/98 עיזבון המנוח היימן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הדרים, פ"ד נד(5) 849; ע"א 8331/00 חברת עמית את מאיר בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (לא פורסם, ניתן ביום 19.5.2002)).

ערעור על הכרעת שמאי מכריע

1. הכרעת השמאי המכריע היא הניצבת על המדוכה בפסק דין זה. סמכותו של בית המשפט להתערב בהכרעת השמאי המכריע הוסדרה בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק. המחוקק הגביל את הערעור על הכרעת השמאי המכריע ל"נקודה משפטית בלבד או בעילה שלא ניתנה לוועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע". במהלך השנים השתרשה הפסיקה כי בית המשפט יבחן את השומה המכרעת בעיניים משפטיות ויוודא כי ממצאיה העובדתיים מעוגנים כדבעי בתשתית העובדתית וכי מסקנותיה המקצועיות- משפטיות סבירות ולא נפלה בהן טעות שבחוק (ראה רוסטוביץ, עמ' 558-562).
2. דיו רב נשפך על ההבחנה בין שאלות משפטיות לשאלות מקצועיות שבתחום השמאות. בית המשפט העליון בהידרשו להבחנה זו קבע כי "כאשר התשובה לשאלה המתעוררת איננה אמורה ליצור קביעה עובדתית או תשתית עובדתית, אלא כלל משפטי העולה מן העובדות שנקבעו בערכאה הדיונית בהסכמה או על פי חומר הראיות, הרי לפנינו בעיה משפטית" (ע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס וייסמן (לא פורסם, ניתן ביום 1.4.03)).

המלומד רוסטוביץ עמד בספרו על הסוגיה וגרס כי אף עקרונות השומה הינן בגדר נקודות משפטיות שניתן לערער עליהן לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק. למשנתו, יש לאמץ את הגישה המרחיבה את סמכות בית משפט השלום בדונו בערעור באופן שתחבוק כל נושא שאינו כרוך בקביעת ערכי השוק של המקרקעין וכל נושא המצריך יישומו של הדין או תפישה מופשטת זה או אחרת (רוסטוביץ, עמ' 558). המלומד רוסטוביץ אף העמיק להבהיר כי לשיטתו אין מקום להעלות בפני בית המשפט נימוקי שומה מקצועיים שבית המשפט עלול להתקשות בבואו לתהות על קנקנם בייחוד עת לא נשמעו בפניו ראיות במסגרת הערעור ואף לא נשמע בפניו השמאי המכריע (רוסטוביץ, עמ' 562).

הטלתו של היטל ההשבחה- מדיניות נטענת של העירייה

1. שאלת עצם חיובם של תושבי שכונת מקור חיים בירושלים בהיטל השבחה היא העומדת להכרעה בענייננו. לשיטת המערערים, העירייה קבעה לה כמדיניות שלא לחייב את תושבי שכונת מקור חיים בהיטל השבחה, מדיניות אליה כבולה היא וממנה לא תוכל לסטות אף במקרה המונח לפתחי. טענה זו שבפי המערערים עוברת כחוט השני במרוצתו של הליך השומה, מתחילתו ועד לסיכומיהם בערעור מושא פסק דין זה.
2. בדין קבע השמאי המכריע כי אין בסמכותו להכריע בטענת המערערים הקובלים על עצם הטלתו של היטל ההשבחה. מוסד השמאות המכריעה נוסד על מנת להכריע בהשגות הנישום על שומת היטל ההשבחה ולא על עצם הטלתו של היטל ההשבחה. כך עולה מסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק, לרבות דברי ההסבר לתיקון מס' 84 לחוק (הצעות חוק ממשלה 369 לעיל), כמו גם מפסיקת בתי המשפט בערכאות השונות (ראה למשל: בג"צ 7129/00 דון יחיא נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, פ"ד נד(5) 218; עת"מ (ת"א) 7172-05-10 דור ריטמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים (לא פורסם, ניתן ביום 26.1.11).
3. לגופו של עניין, לא הוכח בפניי כי נתגבשה והופעלה מדיניות כנטען. מחומר הראיות שהונח בפניי, עולה כי לא אחת קבעה הוועדה כי טרם בשלה העת לבחינת סוגיית היטל ההשבחה מהטעם שלא התרחש אירוע של מימוש זכויות המצמיח עילה לחיוב בהיטל השבחה. כן עולה, כי במקרה אחד ניתן פטור מחיוב בהיטל השבחה. מהמקובץ לא ניתן להסיק על מדיניות של רשות מנהלית וכל שכן לא מדיניות מחייבת שמקנה בידי תושב העיר עילה להסתמכות.
4. בשולי הדברים, אם הייתה מוכחת תשתית עובדתית בתמיכה לטענה למדיניות קובעת, לא היה בכך בהכרח כדי להביא לבטלותו של היטל ההשבחה ויש להותיר את הסוגיה בצריך עיון.

אשר על כן, לא מצאתי כל פסול בהטלת היטל ההשבחה על שכמם של המערערים.

עקרונות עריכת השומה- הסכמות הצדדים, שומות מכריעות אחרות

1. תכליתה של השומה המכרעת לקבוע באופן אובייקטיבי ונטול פניות את שיעורו של היטל ההשבחה בכל מקרה קונקרטי. האמת היא העומדת כעמוד האש לנגד עיניו של השמאי המכריע והיא המנחה את קביעותיו. על השמאי המכריע לבצע מלאכתו על פי מיטב מומחיותו, ניסיונו וידיעתו.
2. בית המשפט העליון בהליך של דיון נוסף נדרש לשאלת מעמדה של השמאות המכרעת ביחס לשמאויות הצדדים וקבע את בכורתה ועצמיותה של הראשונה, בהאי לישנא:

"שאלת המפתח לכאורה הינה, אם שומתו של השמאי המכריע אמורה להתווסף לשומותיהם של שמאי הצדדים, או לבוא במקומן. בסעיף 14(ב) לתוספת לא נאמר, אמנם, מה גדר סמכותו של השמאי המכריע. עם זאת נקבע בו, כי "שומתו תהא מכרעת", וניסוח זה תומך בפרשנות שאומצה בפסק הדין שלערעור. נראה כי על-פי אופי התפקיד המוטל עליו, דומה "השמאי המכריע" ל"בורר מכריע" כמשמעו בחוק הבוררות, תשכ"ח-1968, שבשונה מ"בורר נוסף" אינו מתווסף להרכב הזוגי של בוררים שנחלקו ביניהם, אלא בא במקומם של הבוררים... נראה שבדומה ל"בורר מכריע", שדעותיהם וחילוקיהם של הבוררים המקוריים אינם מגבילים את חופש הכרעתו, כך אף השמאי המכריע. וכשם שהבורר המכריע רשאי לשוב ולשמוע ראיות שכבר הובאו, על מנת להתרשם באופן אישי מהעדים.. אף "השמאי המכריע" רשאי, לצורך הכרעתו, להתרשם, לא רק מן השומות שהוצעו על-ידי שמאי הצדדים, אלא גם מנתונים אובייקטיביים שלדעתו יש להתחשב בהם לצורך קביעת השומה" (דנ"א היימן לעיל).

1. המחוקק העלה על נס את ערך האמת בחיוב היטל ההשבחה ומטעם זה עיגן עלי ספר את סעיף 13א לתוספת השלישית לחוק, לפיו "חיוב בהיטל השבחה יהיה בשיעור הקבוע בשומת ההשבחה". כוחם של הצדדים להגיע לכדי הסכמות לא נעלם מעינו של המחוקק, אלא שמתוך מודעות לאינטרסים וללחצים שיכול ויפעלו על המציאות ויסכלו שומת אמת, בחר שלא להכפיף את שיעור החיוב בהיטל ההשבחה להסכמות הצדדים אלא אך ורק לקביעה השמאית. אלו הם דברי ההסבר לתיקון 84 לחוק:

"על פי המתכונת הקיימת בחוק היום... בידי הוועדה המקומית ובעל הקרקע נתונה האפשרות להסכים על שומת השבחה. מנגנון זה פותח פתח לעריכת הסכמים בלתי ראויים ולהפעלת לחצים כבדים הן על הוועדה המקומית והן על בעל הקרקע. לעיתים קרובות הסכמים אלה אינם משקפים את ההשבחה החלה במקרקעין וכוללים הטבות או החמרות כאלה ואחרות אשר אינן ממין העניין" (הצעת חוק הממשלה 369, עמ' 423).

1. הנה כי כן, נמצאנו למדים כי אין כל אחיזה לטענתם של המערערים להסכמה זו או אחרת אשר לטענתם הושגה בין הצדדים. השמאי אינו כבול להסכמות הצדדים ושומה עליו להוציא מתחת ידו שומת אמת אובייקטיבית.
2. מעבר לצורך, עיון מעמיק בפרוטוקול ישיבת היטל ההשבחה מיום 16.6.10, אינו מלמד על כל הסכמה שהושגה בין השמאים מטעם הצדדים. אין ספק ששמאי המשיבה הביע נכונות להגיע לכדי הסכמה לעניין שווי הקרקע במצב התכנוני הקודם, אלא שבין הצדדים הוחלפו דברים שלא הובשלו לכדי מפגש רצונות. יתרה מכך, דברי השמאים נקטעו שוב ושוב על ידי השמאי המכריע שביקש להזכיר לצדדים כי אין זה הליך בוררות כי אם הליך של שמאות מכריעה הטומן בחובו מנגנון אחר. אין תימה, כוונתו של השמאי הייתה שאין כל נפקות להסכמות הצדדים ואכן אמר ברחל ביתך הקטנה שאין זה משנה אם הגיעו הצדדים להסכמות ועל השמאי המכריע להוציא שמאות עצמאית (ראה עמ' 23 לפרוטוקול הישיבה, אשר צורף וסומן נספח ח' לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה). מה גם, שהן השמאי מטעם המערערים והן השמאי מטעם המשיבה, שגרו לשמאי המכריע מכתבים בהם ביקשו לתקן את שומתם לעניין ערך הקרקע במצב התכנוני הקודם. הדברים מדברים בעד עצמם.
3. לאור כל האמור לעיל, דעת נבון לנקל, כי בדין קבע השמאי המכריע כי השמאויות המכריעות שניתנו במסגרת הליכים אחרים אינן מחייבות אותו. ההערכה תבוצע בהתאם לנתונים המצויים בידו, בהתאם להיכרותו עם הסביבה בעבר ובהווה, כאשר אתייחס גם לנתונים בשמאות שצויינה לעיל.

חישוב שטח המקרקעין במצב התכנוני הקודם- תכנית 1054

1. התכנית הורתה על הפרשת רצועה בהיקף של 352 מ"ר לשטח ציבורי פתוח. השמאי המכריע נדרש לטענות הצדדים וקבע בשמאות המכרעת, כי "מבחינת תוואי השצ"פ בתכנית 1054 עולה הוא נע לאורך מסילת הברזל של הרכבת. קצהו הצפוני מחובר לחלקה 8 אשר עליה ניצב בית וקצהו הדרומי מחובר לדרך. כלומר גם אם חוות דעת עו"ד גיטליץ הייתה מוגדרת כפרשנות מחייבת, היא הייתה יכולה לחול על שצ"פ המחבר בין 2 דרכים. במקרה הנדון השצ"פ מחובר לדרך אחת בלבד. לאור זאת, שטח החלקה לחישוב ההשבחה כתעשייה לפי תכנית 1054 הינו 1,539 מ"ר וכמגורים לפי תכנית 3045 הינו 1,891 מ"ר" (עמ' 16 לשומה המכרעת).
2. עיקר יהבם הטילו המערערים על חוות דעתו המשפטית של עפר גיטליץ, עוזר ליועץ המשפטי לעיריית ירושלים, מיום 30.8.09. לשיטתם, חוות דעת משפטית זו כובלת את העירייה בבחינת מדיניות מחייבת. למעשה, עיון בסיכומיהם מעלה, כי אילולא חוות דעת זו לא הייתה בפיהם כל טענה בסוגיה זו, בהאי לישנא: "לכאורה, במצב דברים זה צריך היה לחשב את שטח החלקה במצב הקודם ללא ההפרשה, ואילו את השטח במצב החדש עם ההפרשה. דא עקא, המערערים הצליחו לחשוף חוות דעת שנתנה המשיבה בקשר להתדיינות עם בעלי מקרקעין שכנים, שבה נקבע במפורש כי גם בהפרשה לשצ"פ במצב קודם יש להתחשב לצורך קביעת זכויות הבניה"... וגו' (ראה סעיף 33 לסיכומים).
3. אין לקבל את טענת המערערים. ראשון ולמעלה מכל, השמאי אינו מחוייב לחוות דעת משפטית זו או אחרת מטעם מי מהצדדים, כפי שמצינו לעיל. על השומה המכרעת להיות אובייקטיבית ולהגשים את ערכי האמת. מעבר לכך, עיננו הרואות כי המערערים מבינים את המצב החוקי לאשורו אלא שמבקשים המה להיבנות מחוות דעתה של המשיבה. אלא שחוות הדעת אינה קובעת מסמרות בעניין אלא מהווה מענה קונקרטי לאותו מקרה ואין לגזור ממנו גזירה שווה למקרה בו עסקינן, בייחוד עת לא הונחה לפניי כל תשתית בתמיכה לטענת המערערים לגזירה שווה. מה גם, שלרועץ עומד מכתבה של עו"ד אילנית מיכאלי, סגן היועץ המשפטי לעיריית ירושלים, מיום 30.8.09, ממנו עולה, כי אין העירייה עומדת מאחורי חוות דעתו של עו"ד גיטליץ אשר נמצא כי בטעות יסודה אלא שמטעמי הסתמכות הנישום, מבקשים הם להחילה במקרה הקונקרטי שבמסגרתו ניתנה חוות הדעת.
4. לגופו של עניין, קביעתו של השמאי המכריע מעוגנת היטב בהוראות החוק החלות בעניין. סעיף 3(א) לתקנון התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב- 1992, קובע כי לצורך חישוב שטח מגרש יש לנכות משטחו את החלק שנועד בתכנית לצרכי ציבור. יחד עם זאת, מצינו הקלה להוראה זו בסעיף 11 לטבלת אזורים שבתקנות תכנית מתאר 62, אשר קובע כי כאשר קיימת הפרשת שטח לצרכי הרחבת דרך, יחושבו זכויות הבניה משטח החלקה ברוטו דהיינו, כולל השטח המיועד להרחבת דרך. בענייננו, השמאי בחן את העובדות ומצא כי השטח שהופרש לצרכי ציבור מחובר בקצהו אך לדרך אחת. בנסיבות אלו, אין תחולה במקרה בו עסקינן להוראות סעיף 11 לדעיל.

אשר על כן, לא מצאתי כי נפלה טעות בהכרעתו של השמאי המכריע ואין להתערב בה.

קביעת שווי המקרקעין- עסקאות במקרקעין סמוכים, הפחתות בגין הכנת תכנית מפורטת, דיור מוגן וסמיכות לרכבת פעילה

1. טענות המערערים המתייחסות לנתונים שהיוו את התשתית לקביעת שווי הקרקע, נוגעות במהותן לפרמטרים לפיהם נערכה השומה המכרעת. עסקינן בשאלות שמאיות מובהקות אשר אינן נתונות לעינו הבוחנת של בית המשפט, אלא במקרים של טעות החורגת ממתחם הסבירות ו/או טעות שבדין וכן במקרים בהם המסד העובדתי לקביעת ההפחתות אינו מעוגן בחומר הראיות בתיק.
2. בענייננו, בחן השמאי המכריע כדבעי את טענות הצדדים והחומר שהוגש בפניו. השמאי מצא כי לגבי המצב החדש, שני המכרזים של מנהל מקרקעי ישראל בשכונת מקור חיים הם "הנתונים הטובים ביותר לקביעת ערך הקרקע לאחר התאמות בחלקה נשוא ההערכה", זאת על אף שהעסקאות בוצעו בחלוף 1.5-2 שנים מהמועד הקבוע וכי הוגשה הצעה אחת לכל מכרז. השמאי פירט את נימוקיו בהכרעתו. כן פירט את כל הנתונים שהביאו אותו לקביעת שווי הקרקע במצב התכנוני הקודם, לרבות ניתוח הנתונים ושקלולם. בסופו של יום, העמיד את ערך הקרקע במצב הקודם על סך של 172,000$ לעומת סך של 202,000$ לפי התכנית המשביחה. מכאן, נגזר היקפו של היטל ההשבחה בו חוייבו המערערים.

בנסיבות אלו, לא מצאתי כל דופי בקביעותיו של השמאי המכריע ולא צמחה כל עילה להתערבותו של בית המשפט בשומה המכרעת.

1. סוגיית ההפחתה עקב הדרישה להכנת תכנית מפורטת- השמאי שטח בשומה המכרעת את טענות הצדדים בסוגיה זו וקבע כי תכנית 1054 מבחינה בין תעשייה קלה שיכולה להתנהל במגרשים קטנים ובין תעשייה רגילה שנדרשים להתנהלותה מגרשים גדולים ולשם כך נדרש לאחד חלקות. הובהר, כי התכנית מגדירה אזור לתעשייה לפי הסימון בצבע סגול, בעוד שאזור לתעשייה קלה הוגדר ונתחם בצבע סגול כהה. מכאן, קבע השמאי המכריע, כי המקרקעין מושא השומה מוגדרים כמיועדים לתעשייה קלה. לדבריו, התכנית קובעת גם כי יש לאשר רשימת שימושים לתעשייה קלה, שלא ידוע אם אושרה. סעיף 8 בתכנית, המעגן את הדרישה המקדימה להכנת תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקת השטחים, מתייחס לשיטת השמאי המכריע רק לאזור תעשייה בלבד. מכאן, לשיטתו, סעיף 8 לא חל על המקרקעין וממילא אין מקום לבצע הפחתה בגין הדרישה להכנת תכנית מפורטת.

בשים לב ללשון הוראות התכנית, הגדרת אזורי התעשייה בתשריט ותכליתן של ההוראות כפי שעולה מהסבריו של השמאי המקצועי, לא מצאתי כי שגה השמאי בפרשנותו את הוראות החוק. לפיכך, אין עילה להתערבות בהכרעת השמאי המכריע.

1. סוגיית ההפחתה עקב קיום דיור מוגן- השמאי התייחס לטענות הצדדים והכריע כי במקרה הקונקרטי אינו מוצא לבצע הבחנה בין שני מצבי התכנון מהטעם שנדרש היה דה-פקטו לפנות את הדיירים המוגנים על מנת לממש את הבנייה. הנחת היסוד נעוצה הייתה בקביעתו העובדתית של השמאי המכריע לפיה, במועד הקובע התגוררו דיירים מוגנים במקרקעין. קביעתו העובדתית של השמאי המכריע אינה נתונה לערעור. כן, לשיטת השמאי המכריע, כפי שנידון לעיל, סעיף 8 לא חל על המקרקעין ועל כן לא היה הבדל בתנאים שהועמדו להוצאת היתר הבניה וניתן היה לפנות את הדיירים המוגנים בשני מצבי התכנון בעילה של קבלת היתר בניה. אשר על כן, קבע השמאי כי בשני מצבי התכנון תחושב הפחתה זהה מערך הקרקע כזמינה עקב הצורך בפינוי דיירים מוגנים.

טענת המשיבה בסוגיה זו מושתת על טענתם לעניין תחולתה של הוראת סעיף 8 לתכנית 1054 על המקרקעין. עת נקבע כי אין תחולה להוראת סעיף 8 בעניין המקרקעין מושא המחלוקת, הרי שנשמטת הקרקע מתחת לטענות המשיבה בסוגיה זו. אשר על כן, לא מצאתי עילה להתערבות בהכרעת השמאי המכריע.

סוגיית ההפחתה בגין סמיכות לרכבת פעילה- השמאי המכריע התייחס לסוגיה זו בשומה המכרעת בתיאור סביבת המקרקעין וקבע כי במועד הקובע להערכה גבלו המקרקעין במסילת רכבת פעילה. השאלה האם יש בעובדה זו כדי להביא להפחתת ערך המקרקעין, בייחוד בשים לב לשימוש התעשייתי במקרקעין במועד הקובע, הינה שאלה שמאית מובהקת אשר בענייננו לא נמצאה כל עילה להתערבות בה.

סוף דבר

1. נוכח כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי דין הערעור והערעור שכנגד להידחות.

בנסיבות העניין ולאור התוצאה אליה הגעתי, אין צו להוצאות.

המזכירות תמציא העתק מפסק דין זה לכל הצדדים.

ניתן היום, ז' אב תשע"ג, 14 יולי 2013, בהעדר הצדדים.