1. ערעור על פסק דין של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת ע' כהן), בת.א. 5115/06, מיום 28.3.10, שבו התקבלה תביעת המשיבים לפסק דין הצהרתי, לפיו הסכם פשרה בין המשיבים לבין המערער שמצא ביטויו ב"תרשומת" מיום 30.6.97 (להלן: "ההסכם"), בטל מחמת הפרתו על-ידי המערער.

2. ההסכם התייחס לבניית בית מגורים על חלקת אדמה ברחוב הגיחון 16 בשכונת אבו-טור בירושלים (להלן: "החלקה"), ובגדרו שונו הוראות פסק דין שעסק בהסכם אחר משנת 1977 בין המערער לבין המשיבים לבניית בית מגורים על החלקה. ההסכם התייחס לתוספת בניה, מכוח זכויות בנייה שלא נוצלו, ולפיו כל זכויות הבניה שלא נוצלו "יהיו שייכות בבעלות שילה וטריגור [הערה: המשיבים], אשר יוכלו לנצלם כראות עיניהם ללא כל צורך בהסכמת מי מבעלי הזכויות בבנין". בהסכם גם נקבע, כי שטחים אחרים יועברו לבעלות המערער.

3. על יסוד ההסכם הכינו המשיבים תוכנית בניה שתחול על החלקה. התוכנית נתקלה בהתנגדות מצד בני הזוג בארי (להלן: "בארי"), שלהם מכר המערער בשנת 1978 חלק מזכויותיו בבניין שעמד להיבנות (לפי ההסכם משנת 1977). בארי הביעו את התנגדותם אף בגדר הליכים משפטיים שנוהלו מטעמם נגד המשיבים, בטענה שלתוכנית השפעה שלילית על זכויותיהם במספר מישורים, לרבות המישור הקנייני. התוכנית נדחתה ע"י הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, לאחר קבלת המלצת הועדה המקומית לדחות את התוכנית, וזאת משיקולים תכנוניים (שנגעו למספר הקומות המבוקש, וללא כל קשר להתנגדות בארי). בהחלטת ועדת המשנה של הועדה המחוזית לתכנון ולבניה צוין, בין השאר, כי התוכנית נדחית "עקב חריגה משמעותית בגובה המקובל באזור וברחוב".

4. ביסוד תביעת המשיבים בבית משפט קמא הונחה הטענה, לפיה המערער הפר את ההסכם בכך שבארי הגישו התנגדות לתוכנית. המערער טען בבית משפט קמא, כי לא התחייב להשיג את הסכמת בארי לניצול אחוזי הבניה. המערער הוסיף, כי הטענה לפיה התחייב להשיג את הסכמת בארי, אינה עולה בקנה אחד עם טענות המשיבים בעבר - בהליכים שונים שהתנהלו מול משפחת בארי – לפיהן אין לבארי כל חלק בזכויות הבנייה ואין להם כל זכות בנכס פרט לדירתם, ולכן עומד נגד המשיבים השתק (להלן: "טענת ההשתק"). עוד טען המערער בבית משפט קמא, כי התביעה הוגשה בניגוד להסכמה שהושגה בין הצדדים בבית משפט זה בב"ש3089/99, לפיה יוקפאו המחלוקות הקנייניות עד לרישום בית משותף, ובמקרה של קושי בעניין החלוקה הפנימית בהליכים לפני המפקח על רישום הבתים המשותפים, יפנה כונס נכסים (שיתמנה לצורך הרישום) לבית המשפט או לראש ההוצל"פ.

5. בית משפט קמא דחה את טענת ההשתק השיפוטי. בהקשר זה, ציין בית המשפט, כי המשיבים סברו בתום לב שאין לבארי זכויות; ואולם, לאור טענות בארי, לפיהן יש להם חלק בזכויות, העלו המשיבים כלפי המערער את הטענה כי ההסכם הופר על-ידו. בית משפט קמא גם דחה את הטענה בדבר הפרת ההסכם הדיוני, בהדגישו כי הסכם זה מתייחס רק למחלוקות בעניין החלוקה הפנימית לצורך רישום בית משותף. בית משפט קמא הוסיף ופירש את ההסכם כמכיל התחייבות של המערער לאפשר למשיבים לנצל את זכויות הבניה, כנובע מהמילים: "ללא כל צורך בהסכמת מי מבעלי שאר הזכויות"; ומסקנתו הייתה, כי אם אכן דרושה הסכמה של בארי, המערער לא עמד בהתחייבותו, ואם טענת המערער היא כי לבארי אין זכות להתנגד, המערער לא עמד בנטל להוכיח זאת. בית המשפט גם דחה טענת המערער, לפיה הודעת המשיבים בדבר ביטול ההסכם לא ניתנה בזמן סביר, בקובעו כי ניתנה למערער אורכה סבירה לקיום ההסכם.

יצוין, כי בית המשפט סבר שההסכם נערך על בסיס ההנחה שאין ולא יהיה צורך בהסכמתם של בארי לצורך מימוש זכויות הבניה, ומטעם זה לא כלל התחייבות מפורשת של המערער להשיג את הסכמת בארי. יחד עם-זאת, אימץ בית המשפט את גישת המשיבים, לפיה יש ליחס להוראה שצוינה את הפירוש האמור. בית המשפט הוסיף, כי שני הצדדים הסכימו שאין להכריע בהליך שלפניו בשאלות, האם לבארי יש או אין חלק בזכויות הבניה והאם יש משקל להתנגדותם (למרות שבסיכומים התייחסו לשאלות אלו), ובמצב דברים זה ציין, כי השאלות הינן, על מי מהצדדים הנטל להוכיח האם לבארי יש זכויות אם לאו, ומה משמעות ההתנגדות של בארי במסגרת ההליכים השונים. בית המשפט הפנה לטיעוני בארי בהליכים נגד המשיבים, מהם עולה כי לשיטתם הם בעלי זכויות קנייניות בנכס אשר הועברו על-פי ההסכם, ומבלי להכריע בשאלה אם לבארי זכות להתנגד, קיבל את טענת המשיבים, לפיה עצם ההתנגדות של בארי מהווה הפרה של התחייבות המערער.

בית המשפט הוסיף, כי המערער לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח את טענתו, לפיה לבארי לא הייתה זכות להתנגד לתוכניות והפנה בעניין זה לע"א 458/93 פרטין נ' סלומון פ"ד מז(5) 542. באותו מקרה בית המשפט העליון (כבוד השופט (כתוארו אז) מ' חשין), הטיל את הנטל בנסיבות דומות על מוכר זכויות, שהצהיר כי הנכס נקי מכל זכויות צד שלישי, וטען כי הערת אזהרה שנרשמה על הנכס לאחר המכירה נרשמה בטעות. בית המשפט ציין, כי - "אין זה ראוי לדעתי שנטיל על רוכש בניין כי ימתין עד אם יבורר פשרו של רישום", וקבע באותו עניין, כי ההסכם הופר הפרה יסודית, ולכן המשיבים זכאים לבטלו.

בתחילת ההליך דחה בית משפט קמא גם בקשה של המערער לסלק את התביעה על הסף בשל התיישנות. על-פי הנטען באותה בקשה, עילת התביעה היא התנגדות בארי לתכנית שהוגשה על-ידי המשיבים, הנתפסת כהפרה של התחייבות המערער לפי ההסכם. כן נטען, כי התנגדות בארי לתב"ע נעשתה עוד בשלהי שנת 1998, ולכן, עילת התביעה התגבשה לכל המאוחר בתאריך 7.12.98 ואם כך, התיישנה, מאחר שהתביעה הוגשה ביום 1.5.06 (כאשר התאריך האחרון להגשתה על פי תקופת ההתיישנות, היה 6.12.05). בית משפט קמא קבע לעניין טענה זו, כי עילת התביעה אינה התנגדותם של בארי, אלא הפרת ההסכם על ידי המערער. בית המשפט הוסיף באותה החלטה, כי אם בסופו של הדיון תתקבל טענת המשיבים, לפיה הם ביטלו את ההסכם ביום 25.7.04, הרי התובענה, ככל שהיא מתייחסת למתן פסק דין הצהרתי על ביטול הסכם מיום 25.7.04, לא התיישנה. על-פי קביעת בית משפט קמא, השאלה אם הודעת ביטול ניתנה בזמן סביר, היא "שאלה שבעובדה, אשר טעונה הוכחה, ואין די באמור בכתב התביעה כדי לקבוע שהודעת הביטול לא ניתנה בזמן סביר". בית המשפט הוסיף והפנה בהחלטתו לעניין ההתיישנות לפסיקה, לפיה בכוחו של הנפגע לבטל את החוזה, ובלבד שהוא מעניק פרק זמן סביר למפר לאחר שנודע לו על עילת הביטול. בפסק הדין ציין בית המשפט, כי בשנת 2004 פנו המשיבים אל המערער, דרשו כי ימלא את חובותיו וביקשו ממנו לקבל את הסכמת בארי, תוך שהודיעו כי אם לא יעשה כן יפנו לבית המשפט כדי שיקבע שההסכם בטל, כאשר ההתכתבות בין המשיבים לבין המערער נמשכה מספר חודשים. עולה מפסק הדין, כי מדובר באורכה סבירה (רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ. עיריית מעלה אדומים, פ"ד נו(5) 779). על פי קביעת בית המשפט אם תתקבל הטענה של המשיבים לפיה, הם ביטלו את ההסכם בתאריך 25.7.04, הרי התובענה, ככל שהיא מתייחסת לפסק דין הצהרתי על ביטול הסכם מתאריך זה- לא התיישנה.

6. בערעור נטען, כי בית משפט קמא טעה בדחיית טענת ההתיישנות, בקביעתו שמדובר בתביעה לסעד הצהרתי, ועל כן יש למנות את תחילת ההתיישנות ממועד מתן הודעת הביטול. לפי הנטען, החלטה זו מהווה למעשה "דרך עוקפת התיישנות" ומנוגדת להלכה הפסוקה. עוד נטען, כי הנמקת בית המשפט לעניין דחיית טענת ההשתק השיפוטי, שלפיה, הערכת המשיבים לעניין משמעות התנגדות בארי, השתנתה עם הזמן לפי הנסיבות שהתפתחו, אינה הולמת את השתלשלות העניינים. כמו-כן, נטען כי שגה בית המשפט בהעברת נטל ההוכחה אל כתפי המערער בהישען על ע"א 458/93 הנזכר לעיל. לפי הנטען, בית המשפט לא נתן דעתו לשוני בנסיבות בין אותו המקרה לבין העניין דנן.

7. בעניין דחיית טענת ההתיישנות, מקובלת עלינו עמדת בית משפט קמא, לפיה גם אם התנגדות בארי לבנייה הייתה בשלהי שנת 1998, הרי שנוכח מהות ההסכם ומכלול הנסיבות היו רשאים המשיבים להניח כי המערער ישיג את ההסכמה הנדרשת, בעניין אחוזי הבנייה, עם הזמן; ובפרט כאשר בהסכם לא צוין המועד להשגת ההסכמה האמורה. לפיכך, בנסיבות המקרה, רשאים היו המשיבים לשלוח את הודעת הביטול גם לאחר חלוף מספר שנים; והודעת הביטול בשנת 2004, לא חרגה מהזמן הסביר בעניין זה.

אשר לטענת המערער, לפיה ההסכם לא הופר בשל התנגדות בארי, נצין כי אמנם לא עמדה לפני בית משפט קמא ראיה, שבארי גרמו לדחיית תוכניות הבנייה; מקובל עלינו הפירוש שניתן על-ידי בית משפט קמא להסכם, לפיו התחייבות המערער בגדרו הייתה לדאוג לכך שתושג הסכמת בארי, ולכן עצם התנגדותו של בארי מלמדת כי המערער לא השיג הסכמה כזו, הן בעת ההתנגדות האמורה והן מאוחר יותר, ובכך הפר את ההסכם. פירוש זה מתיישב עם תכלית ההסכם לחלק את הזכויות בנכס, באופן שחלקם של המשיבים ימצא את ביטויו בזכויות הבנייה. ללא הבטחת דרכם של המשיבים לממש זכויות אלו, במשך שנים, נמצא שלא קיבלו תמורה הולמת עבור ויתורם על חלקים אחרים בנכס.

גם לעניין דחיית ההשתק השיפוטי, מקובלת עלינו מסקנתו של בית משפט קמא, לפיה הערכת המשיבים לגבי כוחם של בארי לסכל את מימוש זכותם השתנתה עם הזמן בעקבות ההתנגדות בארי לתוכנית הבנייה, הן בהליכים משפטיים רגילים והן בהליכים לפני מוסדות התכנון.

8. אשר על-כן, אנו דוחים את הערעור ומחייבים את המערער לשלם למשיבים שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.

המזכירות תשלח העתקים מפסק-הדין לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, ‏ב' בחשון תשע"ג, 18 באוקטובר 2012, בהיעדר הצדדים.