1.         בפניי שתי תביעות שהדיון בהן אוחד ואשר עוסקות בנכס מקרקעין מסוג דירת מגורים: תביעת אחת - בת"א 22043-02-11 שהחלה דרכה כהמרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי ובהמשך תוקנה בדרך של הוספת סעד כספי בסך של 596,512 ₪, אשר הגישו התובעים, בני משפחת אלון המונה 10  נפשות: הבעל, מר משה אלון (להלן: "אלון"), רעייתו, גב' קרן אלון, ושמונת ילדיהם (להלן: "התובעים" או "משפחת אלון"), נגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), הבעלים של מקרקעין הידועים כחלקה 3 בגוש 13057 השוכנים ברחוב אבואהב 26 בעיר העתיקה צפת (להלן: "הנכס"). בכתב התביעה המתוקן טענו התובעים לזכויות בנכס: האחת- הזכות לדיירות מוגנת מכוח השקעה בנכס המהווה תחליף לדמי מפתח, בהתאם להוראת חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"); והשנייה- זכות בר רשות בלתי הדירה, מכוח חזקה בת שנים ארוכות בנכס, בידיעת המינהל שלא פעל לפינויים מהנכס, ותוך הסתמכות על הבטחה שלטונית שניתנה להם שמאפשרת החזקתם בנכס והשקעותיהם הכספיות. כטענה חלופית, עתרו התובעים לקבל מהמינהל פיצוי כספי בגין שווי השקעותיהם בנכס, עפ"י חוות דעת של מומחה שמאי, בהתאם לסעיף 21 לחוק המקרקעין. לחילופי חילופין, נתבקש דיור חלופי בהתאם לסעיף 133(א) ו-(ב) לחוק הגנת הדייר. תביעה זו תיקרא להלן- "תביעת משפחת אלון".  

תביעה שנייה- בת"א 19953-07-12 עותר המינהל לחיוב הנתבעים, בני הזוג קרן ומשה אלון, בתשלום דמי שימוש ראויים בסך של 109,987 שמגיעים לו, לטענתו, עקב פלישת הנתבעים לנכס הנ"ל ועשיית שימוש בו שלא כדין וללא רשותו והסכמתו של המינהל. תביעה זו נשענת על חוות דעת שמאית המפרטת את סכומי דמי השימוש הנתבעים לפי חלוקה לתקופות רלוונטיות. תביעה זו תיקרא להלן "תביעת המינהל".  

2. ברקע לתביעות ההדדיות עומד הליך משפטי קודם שהגיש המינהל כנגד אלון וכנגד מי שהייתה אשתו (כעת גרושתו), לסילוק ידם מהנכס האמור במסגרת ת"א (שלום-טבריה) 3324/96 מינהל מקרקעי ישראל נ' משה אלון ואח', בטענה כי הנ"ל פלשו אל הנכס שלא כדין וללא כל הרשאה. ביום 22.02.1998 ניתן פסק דין ולפיו הורה בית המשפט על פינוי הנתבעים מהנכס עד ליום 15.04.1998 (להלן: "פסק הפינוי"), וכן נדחתה תביעה שכנגד שהגיש אלון לפיצוי בגין השקעותיו הנטענות בנכס. על פסק הדין האמור לא הוגש ערעור והוא הפך לסופי וחלוט. ההליך הקודם יכונה להלן - "תביעת הפינוי". חרף פסק הדין האמור, לא פינה אלון את הנכס, הוא נישא בשנית לנתבעת 2, והם ממשיכים להחזיק בנכס ולעשות בו שימוש לצרכי מגוריהם יחד עם ילדיהם. המינהל ביקש לאכוף את פסק הפינוי הנ"ל והגישו לביצוע בלשכת ההוצל"פ. ברם, במסגרת ההליך דנן ניתן צו מניעה זמני שהורה למינהל להימנע מלפנות את  משפחת אלון מהנכס וכן הורה על עיכוב הליכי ההוצאה לפועל, וזאת עד למתן הכרעה סופית בתביעות הנדונות.

3. התיק דנן היה בטיפולו של מותב אחר והועבר לטיפולי בחודש ספטמבר 2016. בתאריכים 29.1.17 ו- 29.6.17 קיימתי שתי ישיבות הוכחות והצדדים הגישו את סיכומיהם, לרבות סיכומי תשובה הדדיים, וכעת נדרשת אני להכרעה בשתי התובענות המונחות בפניי. 

עיקר טענות משפחת אלון בסיכומיהם

4. אשר לתביעת משפחת אלון – טוענים התובעים, כי אלון עבר להתגורר בנכס שהיה נטוש, הרוס למחצה, בסכנת התמוטטות ובלתי ראוי למגורי אדם והחל לשקמו ולהתאימו למגורים. עבודות השיפוץ נמשכו לאחר שהתקבלה בשנת 2003 הבטחה שלטונית ממנהל המינהל דאז, מר יעקב אפרתי, ומתוך ציפייה כי אלון יזכה במכרז עתידי ותתאפשר החזקתו בנכס וככל שלא יזכה במכרז, הוא יהיה זכאי להחזר עלויות השקעותיו בנכס.

5. להוכחת טענותיה, סומכת משפחת אלון את יתדותיה על מכתבו של מנהל המינהל, מר אפרתי, מיום 21.9.03, אשר קובע כי המינהל יציע את הנכס במכרז פומבי כשהוא מאוכלס על דייריו (להלן: "מכתב המנהל"). לטענת התובעים, קביעת ביהמ"ש המחוזי בנצרת בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, שמכתב המנהל אינו מהווה 'הבטחה שלטונית', בין היתר, בשל שיהוי בהגשת העתירה המנהלית, אין בה כדי לפגוע במתן ההתחייבות עצמה או בהסתמכות התובעים עליה. לשיטת התובעים, מכתב המנהל אינו עומד לבדו ואליו נלווית הודעת רכזת עסקאות במחוז המופנית לשמאי לקבוע שווי שיווק בניכוי השקעות ופינוי התובעים. עוד מצורפת אליו מדידה שבוצעה וכן הנחיה של האחראי על הפיקוח שלא לבצע כל פעולת פינוי ללא אישורו המפורש. עוד נטען, כי למכתב המנהל נלוו פעולות פסיביות ואקטיביות של המינהל לאי פינוי משפחת אלון ממועד פסק הפינוי (1998) ועד לשנת 2013.

6. התובעים טוענים, כי פרסום מכרזים על מחזיק שלא כדין, פולש או דייר מוגן, גם כאשר תלוי ועומד הליך משפטי עם אותו מחזיק, הינו הליך רגיל במינהל והוא נעשה כדבר שבשגרה מכוח הסמכות הנתונה למנהל המינהל והקבועה בסעיף 6(א)(4) לחוק נכסי המדינה, תשי"א-1951. התובעים דוחים את עמדת המינהל ולפיה הסמכות להתחייב מוקנית רק לוועדת העסקאות, משום שתפקידה הינו לוודא שהמכרז נערך עפ"י הנחיית המנהל, כאשר האצלת הסמכויות לוועדה זו אינה גורעת מסמכויות המנהל. לטענת התובעים, באותה עת טרם נכנסו לתוקפן תקנות חובת מכרזים ומנהל המינהל היה רשאי לפטור ממכרז ללא צורך באישור כלשהוא.   

7. בהתייחס להשקעות במושכר, טוענים התובעים כי יש להעדיף את חוות הדעת השמאית מטעמם, ערוכה בידי השמאי בן ישי, על פני חוות הדעת הנגדית של המינהל שנערכה בידי השמאית פנינה נוי, מאחר שהאחרונה התעלמה מאלמנטים שהיה מקום להביאם בחשבון (כגון עבודות שבוצעו בנכס ועלותן). לשיטתם, מדובר בהשקעות שבוצעו בנכס לאחר שהתקבל מכתב המנהל ותוך הסתמכות עליו, ומתוך הבנה כי ככל שהם ישקיעו יותר, סיכוייהם לזכות במכרז יגדלו לאור מבחן 'ניכוי ההשקעות' המאומץ במכרזים. התובעים עמדו בסיכומיהם על החלקים הרלוונטיים בעדויות שני המומחים השמאים, בעיקר לעניין שטח 'עסקת ההשוואה' לעומת שטח 'עסקת השומה' והסתמכותה של שמאית המינהל על 'מידע נדל"ן' שאינו מהווה מקור מוסמך למתן חוות דעת שמאית. כן עתרו לפסילת חוות דעת המינהל משנת 2010 משום ששמאית המינהל נמנעה מלהתייחס לאותה חוות דעת ולהיחקר בגינה בטענה, כי אין היא בפניה ועדותה הצטמצמה רק לחוות הדעת משנת 2012. עוד התייחסו התובעים בסיכומיהם לנפקות משיכת חוות הדעת השנייה שהגיש המינהל לעניין ההשקעות בנכס נוכח הימנעות המומחה מטעמם מלהופיע לדיון ולהיחקר על חוות דעתו, כאשר הימנעות זו מחילה את החזקה הראייתית ולפיה לו הובא העד הייתה עדותו פועלת לרעת המינהל.   

8.         התובעים הפנו בסיכומיהם לפסק הדין שניתן ברע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין נ' אחמד עבד אלטיף גאזי (27.05.1999) אשר הכיר, לשיטתם, במצבים בהם חרף הפינוי הוכרה הזכות להשבת העלויות שהושקעו, וטענו כי הגם שביהמ"ש לעניינים מנהליים קבע כי מכתב המנהל אינו 'הבטחה שלטונית', מדובר לשיטתם ב'הבטחה/התחייבות של בעל סמכות', על כל הכרוך בכך. משכך, אין המינהל יכול להתכחש להבטחה זו, כאשר לתובעים הייתה הזכות להאמין כי הם יזכו בנכס ולכן ביצעו את הפעולות הדחופות להסרת הסכנה והשמשת הנכס למגורים ומכאן צומחת זכותם להשבת השקעותיהם, כגישת הפסיקה אליה הפנה בסיכומיהם כאמור.

9.         בעניין זכויות התובעים כדיירים מוגנים, נטען כי לאור הוראות חוק דמי מפתח, כל תמורה שאינה שכר דירה תיחשב כדמי מפתח ומקובל הוא שבהסכמי שכירות יקבעו הצדדים הטלת השקעות כחלף דמי שכירות/מפתח. התובעים מבקשים בסיכומיהם, כי בית המשפט יתייחס להבטחות שניתנו, לתקופת המגורים בנכס, לשווי ההשקעות העולה על שווי הנכס, ולראות בהשקעות התובעים בנכס כתשלום דמי מפתח ובחוסר המעש מצד המינהל, שלא פעל לפינוי התובעים והניח להם לגור ולשפץ את הנכס בלא מפריע ואף פעל לפרסומו במכרז, כהסכמה להשקעות אלה.  

10. כטענה חלופית – טוענים התובעים כי יש לקבוע כי מדובר בזכות בלתי הדירה בנכס. לטענתם, רשות מכללא קיימת אף באותם מצבים בהם ניתן פסק פינוי, ובעניינם נוכח חוסר המעש של המינהל שבמשך תקופה ארוכה לא עשה דבר ונמנע מסילוקם מהנכס. המינהל אף ניסה להסדיר את החזקתם בנכס בפרט לאחר שנת 2003, כאשר פעל להוצאת מכרז למכיר הנכס על יושביו, לרבות הזמנת שומה תוך ניכוי הוצאות פינוי התובעים. משום כך, סבורים התובעים כי הינם זכאים לפיצוי בגין השקעותיהם והכרה בהם כבעלי זכות בר רשות 'בלתי הדירה'. השקעות אלה, לשיטת התובעים, מחייבות מתן זכות מן היושר, סעד מן הצדק והכרה בזכות ברי רשות 'בלתי הדירה', מאחר וניתנה ע"י המינהל רשות מפורשת המתבטאת בכך, שלא רק שהורה לעכב ביצוע פסק הפינוי משך תקופה ארוכה, אלא אף הודיע כי יבצע מכרז תוך הכרה בהשקעות התובעים.

11.       לעניין תביעת המינהל, טוענים התובעים כי עומדת להם טענת התיישנות ביחס לכל דמי שימוש מעל 7 שנים. לגופו של עניין, נטען שאין לקבל את שמאותה של מומחית המינהל בשל שורה של פגמים שנפלו בחוות הדעת מטעמה, כפי שפורט בהרחבה בסיכומי התובעים, כגון התעלמות מהשקעות התובעים שעלו על שווי הנכס, קביעת עליית ערך קרקע בשיעורים בלתי סבירים, העלאת דמי השכירות בשיעורים מהותיים שאינם נהוגים בשוק וכדומה. עוד נטען כי השומה שערכה שמאית המינהל נסמכת על נתונים שונים ממה שהתובעים מחזיקים בפועל, באופן השומט את הבסיס העובדתי מיסוד אותה חוות דעת, ואין חוות דעת זו יכולה עוד לשמש לקביעת גובה דמי השימוש הראויים, במיוחד שביצוע שומה חדשה או חישוב מתוקן אינו בידיעתו השיפוטית של בית המשפט. לפיכך, דין תביעת המינהל להידחות גם מטעם זה (כך נטען).  

12. לשיטת התובעים, הואיל והמינהל לא נקט בשום פעולה לפינויים מהנכס ולא גילה כל התנגדות להמשך החזקתם גם לאחר מתן פסק הפינוי, הרי קמה חזקה כי המינהל כבעלים של המקרקעין העניק להם רישיון מכללא חינם. עוד נטען, כי משהתקיים בעניינם רישיון מכללא כאמור, מבלי שהתנה המינהל את המשך החזקה בתשלום כלשהו, ובהעדר כל התראה, הודעה או דרישה מטעם המינהל לתשלום דמי שכירות עד להגשת התביעה דנן, הרי אין לפסוק לו תשלום כלשהו בגין דמי שימוש.

13.        התובעים הקדישו פרק בסיכומיהם לתיאור מצבם הכלכלי הקשה וכן מצבה הבריאותי של התובעת 2, וזאת בניסיון נוסף לשכנע מדוע שיקולי הצדק מחייבים השבת השקעותיה של המשפחה, ככל שבית המשפט ימצא לדחות את התביעה להכרה בזכויותיהם בנכס.  

עיקר טענות המינהל בסיכומיו

14. בעניין תביעת משפחת אלון – טוען המינהל כי אין מקום להיעתר לתביעת משפחת אלון למתן סעד הצהרתי, הואיל ואין מחלוקת על כך שהתובעים נעדרי זכויות כלשהן במקרקעין ובמבנה אליו פלשו, בפרט כאשר דבר הפלישה וההכרה בזכות המינהל לסילוק ידו של אלון וכל מי שבא מטעמו, נדונו והוכרעו זה מכבר בפסק הפינוי משנת 1998 עליו לא הוגש ערעור ובכך הוא הפך לסופי וחלוט, כאשר הקביעות שם מהוות מעשה בית-דין במקרה שלפנינו. מכוח אותו פסק דין, שומה היה על אלון וכל מי שבא מטעמו לפנות מכבר את הנכס, כאשר המשך החזקה בנכס ולרבות השיפוצים הנטענים, הינם התנהלות המבזה החלטות שיפוטיות. לטענת המינהל, אלון אף הגדיל לעשות שעה שהעמיק את הפלישה אל הקומה השנייה וגג הנכס, וזאת בהסתמך על שני ביקורים בנכס שנערכו בתאריכים 8.7.10 ו- 19.1.12, כאמור בתצהירים שהוגשו מטעם מנהל מחוז צפון, מר תמיר ברקין, ומפקח המינהל, מר נדב סויסה, לרבות תמונות המתעדות את המשך הפלישה בנכס והרחבתה.       

15. המינהל גורס, כי טענת משפחת אלון בדבר קיומה של 'הבטחה שלטונית' הנשענת, בין היתר, על מכתב המנהל שיצא תחת ידו של מר אפרתי, מנהל רמ"י לשעבר, אינה יכולה לסייע, הואיל ובשנת 2014 דחה ביהמ"ש לעניינים מנהליים עתירת משפחת אלון להכיר בקיומה של הבטחה שלטונית מחייבת וכן העתירה שלהם לשיווק הנכס 'כתפוס' (עת"מ 31736-04-14 אלון נ' מדינת ישראל (14.09.2014); עליו ערער אלון לבית המשפט העליון וחזר בו ממנו).

16. המינהל שולל טענת משפחת אלון לקיומה של זכות בנכס מסוג 'רשות מכללא' או רשות 'בלתי הדירה' הן לאור פסק הפינוי והן מכוח דחיית העתירה המנהלית כאמור. לשיטתו, הכרה בזכות זו נוגדת את פסקי הדין החלוטים מהשנים 1998 ו- 2014 המהווים מעשה בית-דין לא רק כלפי אלון אלא גם כלפי כל מי שבא מטעמו. לגרסת המינהל, מכתב המנהל הינו, לכל היותר, הצעה כללית, בלא כל התחייבות, הנעדרת תוקף משפטי מחייב והיא עומדת בסתירה לחוק חובת המכרזים ונוהל המינהל, ולפיו מתן אישור שיווק נכס כתפוס הוא בסמכות ועדת עסקאות עליונה, שאם ההצעה הייתה מובאת בפניה אין בטוחה או ערובה לקבלת ההצעה ואין בה כדי ליצור 'הסתמכות' לזכייה במכרז. עוד נטען כי דוגמאות המכרזים לשיווק מבנים תפוסים שהציגה משפחת אלון במהלך הדיון מתייחסות למחוז אחר ואין ללמוד מהן מאומה למקרה הספציפי ואף לא למחוז הצפון. מכל מקום 'הצעה' זו לא התקבלה ע"י משפחת אלון וממילא לא השתכללה לכדי הסכם מחייב היוצר הסתמכות.

17. המינהל טוען, כי גילה עמדה אחידה לאורך השנים המתנגדת לקיום מכרז פומבי לנכס נשוא ההליך דנן, וזו מצאה ביטויה בשלל תכתובות, כגון תשובתו של מר רובנשטיין, מנהל המינהל, למשרד השיכון (מכתב משנת 2002) ולפיה אין דרך חוקית להסדרת החזקה בנכס. כמו גם, במכתב תשובה נוסף למשרד השיכון משנת 2003 ששיגרה גב' אלונה מור, עוזרת למנהל רמ"י, ובו נכתב כי בקשת משפחת אלון לקבלת פטור ממכרז נבדקה ונדחתה בהעדר תקנת פטור מתאימה. כך גם מכתב המחלקה המשפטית מיום 5.10.10 אל ב"כ אלון ובו הובהר לאחרון, כי המינהל עומד על פינוי הנכס במסגרת הליכי הוצל"פ. כל המכתבים שהוצאו ע"י המינהל החל משנת 2002 ואילך, מעידים על בחינת אפשרות לשיווק הנכס כתפוס, הנעשית לפנים משורת הדין, ולכן אין בכוחה ליצור הסתמכות כלשהי, במיוחד שההשקעות, כפי שהעיד אלון בעצמו, נועדו כדי לקבוע עובדות מוגמרות בשטח.

18. עוד ביקש המינהל לדחות את עמדת משפחת אלון להכרה בזכותם כברי הרשות מכוח אי פינוי הנכס משך שנים. לטענת המינהל, עצם פתיחת הליכי הוצל"פ הינה הוכחה מכרעת לדחיית טענה זו, כאשר הקפאת הליכים אלה בשנת 2004, שנעשתה לפנים משורת הדין, אין בה כדי לבסס לחובת המינהל טענת ברי רשות, והיא נעצרה לאור הרחבת הפלישה ופלישה נוספת לנכסי השכנים. אף אם נזקוף לחובתו של המינהל שיהוי בפינוי הנתבעים, הרי אין לומר כי בני משפחת אלון הינם ברי רשות בנכס ופסיקת בית המשפט בעניין זה עומדת להם לרועץ (בהקשר זה הפנה המינהל לע"א 3846/13 מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר חילף (21.07.2015)). הואיל  ובני משפחת  אלון מעולם לא היו ברי רשות בקרקע, אלא מסיגי גבול, הרי אין כל מקור חוקי לפיצוי בגין פינויים. מעולם לא הוענקה להם רשות בלתי הדירה וגם אם ניתנה להם רשות מכללא, היא הגיעה לסיומה עם הגשת התביעה נגדם. כמו כן, די בפתיחת תיק ההוצל"פ אף מבלי שבוצעו בו פעולות, פסק הפינוי שעודנו בתוקף, וידיעתה המלאה של משפחת אלון לגביהם, על מנת לשלול קיומה של רשות או הסכמה כזו.

19. לשיטת המינהל, אף לאחר בחינת שיקולי הצדק, אין מקום לקבל עמדת משפחת אלון לרשות מכוח שתיקה, שכן המינהל מעולם לא נתן לה הרשאה להשביח או לשפץ את הנכס, לא כל שכן, התחייב במפורש או מכללא כי ככל שתשפץ את הנכס ותשביח אותו היא תקבל פיצוי בזמן הפינוי. לטענת המינהל, מדובר בשיפוצים שבוצעו ללא היתר, שלא כדין ומשכך אין כל מקום למתן פיצוי כספי בגינם.

20. באשר לטענה לדיירות מוגנת המקימה זכות פיצוי, טוען המינהל בסיכומיו כי משנקבע בשני פסקי דין חלוטים כי לא הייתה הבטחה שלטונית, קרסה טענת משפחת אלון ולפיה יש לראות בהשקעות אלה כדמי מפתח. בין המינהל למשפחת אלון לא קיים הסכם שכירות, ומעולם לא שולמו על ידי האחרונה דמי שכירות/דמי חכירה, ולפיכך אין כל תחולה לסעיף 2 לחוק הגנת הדייר על עניינה.

21.        המינהל ביקש לדחות את טענת הזכאות להחזר השקעות בנכס, שכן הוא מעולם לא ביקש לקיים את ההשקעות בידיו, כדרישת סעיף 21 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. עוד נטען ע"י המינהל כי לא צורפו אסמכתאות להוכחת עבודות השיפוצים ומועד ביצוען. יתרה מכך, ההשקעות שהושקעו עד למתן פסק הפינוי נבחנו ונדחו במסגרת פסק דין זה. באשר להשקעות שבוצעו לאחר מכן, הן לא הוכחו, ומכל מקום הן נעשו לאחר מתן פסק הפינוי, ומשכך אין עסקינן בהשקעות בתום לב ומכוח התנהלות סבירה ובגינן אין משפחת אלון זכאית לפיצוי. בעניין זה, נמצאה עדות השמאי מטעם משפחת אלון כבעייתית הנסמכת על מידע שנמסר לו מפי השמועה, וכן על ביקור מאוחר בשנת 2012 הנשען על הצעות מחיר רטרואקטיביות שניתנו ע"י שכנו ומכרו של אלון שהינו בעל עניין אישי בתביעה. המינהל הצביע בסיכומיו על שלל פגמים שנפלו, לשיטתו, בחוות הדעת השמאית מטעם משפחת אלון ואשר לאורם יש ליתן לה משקל אפסי.

22. בעניין תביעת המינהל - טוען המינהל בסיכומיו כי דמי השימוש צריכים להיקבע עפ"י שווי קרקע למגורים בהתאם לחוות דעת השמאית שהוגשה מטעמו. משאין מחלוקת בדבר עצם הפלישה, אי תשלום עבור השימוש משך השנים וכן הנזק שנגרם למינהל באי שיווק הנכס לצרכי מגורים במכרז פומבי, ובשים לב להוראת סע' 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט- 1979 והוראת סעיף 24 לחוק המקרקעין, נמצא כי התשלום מכוח העילה הראשונה הינו עפ"י הזכייה בפועל, היינו סוג השימוש בפועל כפי שנעשה ע"י הפולשים ובענייננו- למגורים, ועפ"י העילה השנייה בהתאם לנזק שנגרם, קרי מניעת שיווק המקרקעין. לפיכך, עותר המינהל לאמץ את השומה מטעמו ולערוך את החישוב בהתאם לדמי שימוש ראויים בעד נכס למגורים, בהתאם לסכום שהיה עשוי להתקבל משוכר בשוק החופשי, אילו הושכרו זכויות השימוש במקרקעין למטרת הקמת מבנה מגורים, בניצול אופטימאלי של זכויות בניה, כל זאת מבלי לקחת בחשבון את שווי המבנה, אלא רק את שווי הקרקע, ואין כל מקום לשכלל את זיקת המעבר על הגג וסכסוך השכנים ואין לקזז השקעות משפחת אלון מדמי השימוש הראויים. עוד יש לדחות את טענת 'ההתיישנות הדיונית' של תביעת דמי השימוש בגין התקופה החל מיום 1.7.04 עד 10.7.05, וכן טענת משפחת אלון למחיקה על הסף של התקופה מיום 10.7.12 ועד 1.4.13 לנוכח עמדתם לקיזוז ההשקעות מסכום התביעה, כאשר תקופות אלה כבר נכללות במאזן הכספי. 

23. לסיום מתייחס המינהל בסיכומיו למצב המשפחתי של משפחת אלון וטוען, כי לאורך השנים לא עמדה האחרונה בתנאים שנקבעו למשפחה נזקקת, לזכאות לפטור ממכרז ולא טרחה לקבל דיור חלופי מעמידר, ותחת כל אלה העדיפה את המשך הפלישה וביצוע בניה בלתי חוקית, כל זאת תוך שהיא מתעלמת בתצהיריה וסיכומיה מעיסוקו והכנסותיו של אלון כמנהל יקב.

דיון והכרעה

24.        לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, התרשמתי מכל העדויות שנשמעו בפניי, בחנתי את חומר הראיות, ולאחר שבחנתי את הפסיקה אליה הפנו הצדדים וכן פסיקה מאוחרת לה, נחה דעתי כי בנסיבות העניין דנן אין מקום להכרה במעמד של דיירות מוגנת, רשות מפורשת או רשות מכללא, הדירה או בלתי הדירה, למי מהתובעים, ומשכך דין התביעה שהגישה משפחת אלון בתיק ה"פ 22043-02-11 להידחות. מנגד, סבורה אני כי יש לקבל חלקית את תביעת המינהל בת"א 19953-07-12 ולפסוק לו דמי שימוש ראויים בסך של 50,000 ₪ נכון להיום בגין התקופה שבין השנים 2003-2012. להלן טעמיי לכך.

25.        השאלה הראשונה המצריכה הכרעה היא, האם יש למשפחת אלון זכויות בנכס ומהו סוג הזכות המוקנית לה. אקדים את המאוחר ואומר, כי לא עלה בידי משפחת אלון להוכיח קיומה של זכות כלשהי, ואנמק.

26. לא יכולה להיות כל מחלוקת, כי באשר לנכס דנן ובמישור היחסים שבין המחזיק בנכס בפועל, היינו משפחת אלון, לבין המינהל, הבעלים של הנכס, התנהלו שני הליכים משפטיים קודמים: הראשון - שהסתיים כאמור בפסק דין משנת 1998 אשר בו נקבע, כי על אלון-הוא הנתבע 1 כאן, לפנות את הנכס עד ולא יאוחר מיום 15.04.1998. והשני – הוא פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית משפט לענייניים מנהליים שניתן בתיק עתמ 31736-04-14, אשר דחה את טענת משפחת אלון לקיומה של 'הבטחה שלטונית' הנובעת ממכתב שהוציא מנהל המינהל דאז, מר יעקב אפרתי, בשנת 2003.

27. בפסק הדין של הפינוי, פרי עטו של כב' השופט אברהם אברהם, נקבע כי: "התובע או מי מטעמו לא נתנו כל הבטחה מכל סוג שהוא לנתבעים או מי מהם, כי יקבלו זכות כלשהי בנכס, או כי נתנו את הסכמתם או רשותם לכך, שהנתבעים יתגוררו או ימשיכו להתגורר בנכס או כי יקבלו כל זכות שהיא בנכס. התוצאה מן האמור, על הנתבעים לסלק את ידם מן המבנה" (סע' 5 לפסה"ד; הדגשה הוספה-ש.נ.). עוד נקבע, כי "הנתבעים לא רכשו זכות מכח התיישנות" (סע' 6). ובסיפא נקבע כי "על הנתבעים לסלק את ידם מן הנכס, לו פלשו ללא רשות ... אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבע לפנות את המבנה מכל אדם וחפץ ולמסור את החזקה בו לידי התובע. הוא יעשה כן עד ליום 15.4.98".

28. בית המשפט אף התייחס בפסק הפינוי גם לסוגיית הפיצוי בגין השקעות נטענות, עמד על הוראות הדין הרלוונטיות וקבע, כי לא נתקיימה החזקה הקבועה בסעיף 22 לחוק המקרקעין ואין לומר כי התובע (המינהל) ביקש לקיים את המבנה. "מכיוון שכך- לא נתקיים התנאי, הקבוע בסעיף 21(ב) לחוק, לפיצויו של הנתבע על השקעותיו" (עמ' 7 לפסה"ד). כן דחה ביהמ"ש את הטענה לזכות לפיצוי בגין 'השבחת הנכס' (להבדיל מהקמתו). נפסק בעניין זה כי "טענתו האחרת של הנתבע ביחס להשקעותיו התכוונה להבטחה שנתן נציגו של התובע לנתבע, או הסתמכותו על הדברים שאמר לו הנציג, ואשר גרמו לו להמשיך ולהשקיע במבנה. בסוגיה זו כבר נתתי את דעתי לעיל, ומשהגעתי לכך כי הנציג לא נתן כל הבטחה, הרי שלא היתה לנתבע כל סיבה להמשיך ולהשקיע בנכס (אם אכן כך עשה) לפני שקיבל תשובה על הבקשה שהיפנה למינהל" (פסקה 11 לפסה"ד). כן נדחתה טענה זו, ככל שהיא מבוססת על דיני עשיית עושר (פסקה 12 לפסה"ד), תוך שנקבע כי "בנסיבות כפי שתוארו לעיל, אני סבור, כי הנתבע הביא על עצמו, באחריות הבלעדית, את המצב אליו נקלע, ואין לחייב את בעל המקרקעין להוציא כספים אך בשל כך שלמקרקעין פלש אדם, שחיפש לו מקום זול לגור בו, בלי שביקש וממילא בלי שקיבל את רשות הבעלים, תוך שהוא מסיג את גבולו של התובע" (עמ' 8 לפסה"ד).   

29. כאמור, אלון הגיש לבית המשפט לעניינים מנהליים עתירה מנהלית ובגדרה ביקש לחייב את המינהל לקיים את התחייבותו השלטונית לפרסום מכרז פומבי למכירת הנכס דנן, על זכויות העותר בהם, המבוססת על מכתב מנהל המינהל, מר אפרתי, מיום 21.9.03. בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה, בפסק הדין של כב' השופט שאהר אטרש, ובו נקבע כי:

"בנסיבותיו הקונקרטיות של מקרה עסקינן, מקובלת עלי עמדתה של המשיבה כמפורט בתגובה שהוגשה מטעמה. אין מדובר בהתחייבות שלטונית ולא במשהו שמתקרב לכך. עיון בנספח ה' מלמד ברורות על עמדתו של המינהל, כאשר בסעיף 2 למכתב צוין 'לאחר שבית המשפט אמר את דברו לא נותר למינהל אלא לפנותך ולשווק את הנכס בדרך של מכרז כשהוא פנוי מכל אדם'. יחד עם זאת, מנהל המינהל הוסיף בסע' 4 את הדברים הבאים: 'יודגש כי באופן חריג ולפנים משורת הדין ובניגוד למקובל הציע המינהל לשווק את הנכס על יושביו והכל מתוך התחשבות בך ובמצבך האישי'". עוד נפסקו שם קביעות המהוות השתק פלוגתא לצורך ההליך שבפניי: "עיננו הרואות כי מדובר בהצעה ולא בהתחייבות, שלא לומר התחייבות מפורשת. כמו כן רואים בבירור כי מדובר בהצעה שהיא בבחינת לפנים משורת הדין ובהתחשב במצבו האישי של העותר. דא עקא, שהעותר לא קיבל את ההצעה, ומכאן שאין המדובר בהתחייבות שלטונית או בחוזה מסוג כלשהוא". (ההדגשה שלי- ש.נ).

30.        בכך לא תמו הדברים ובית המשפט לעניינים מנהליים אף הוסיף וקבע : "אם לא די בכל אלה, מתרשם אני, כי העותר עדיין לא הפנים, כי ניתן נגדו פסק דין שהורה על סילוק ידו מהנכס מושא העתירה ... עד ליום 15.4.98. עד עצם היום הזה העותר לא פינה את הנכס אף שתלוי ועומד נגדו תיק הוצאה לפועל בעניין זה. כאמור, לפי התרשמותי, העותר אינו מפנים את משמעות פסק הדין ואת החובה המוטלת עליו לפנות את הנכס לא כל שכן כשמדובר בפסק דין חלוט ובשנים הרבות שחלפו מאז שהוא נצטווה לסלק את ידו מהנכס".

31. כן תמה בית המשפט אודות דרך התנהלותו של העותר (אלון) לא רק בעניין השיהוי בהגשת העתירה המנהלית, אלא גם לעניין הטענות הסותרות להן טוען בהליכים השונים וציין כי "לא זו אף זו, בתביעתו בבית משפט בעפולה מבקש העותר סעדים העומדים בסתירה לעתירה הנוכחית; בהליך שם טוען העותר, כי הנו בעל זכויות דיירות מוגנת ולחלופין בר רשות בלתי הדירה ולחלופי חילופין זכאי להקצאת הקרקע בפטור ממכרז, כאשר הוא בענייננו מבקש לחייב את המשיבה לפרסם מכרז פומבי למכירת הנכס".

32. פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים חלוט וסופי הוא, משהגיש העותר (אלון) ערעור לבית המשפט העליון, ממנו חזר בהמלצת ביהמ"ש, עפ"י פסק דין מיום 2.12.15 (עע"ם 6649/14 אלון נ' רשות מקרקעי ישראל (2.12.15)). קביעה זו מהווה השתק פלוגתא ולפיה המכתב של מנהל המינהל דאז, מר יעקב אפרתי, אינו מהווה 'הבטחה שלטונית' המחייבת את המינהל לפרסם את הנכס כתפוס ואף לא חוזה מסוג כלשהו וכי דווקא משפחת אלון היא זו שסירבה לקבל את ההצעה של המינהל.

33. בעדותו של אלון במסגרת התביעה הנוכחית, הוא למעשה 'ממחזר' את אותה תשתית עובדתית, כפי שהובאה על ידו בהליך הפינוי, שם הגיש תביעה שכנגד לפיצוי בגין ההשקעות שנטען כי בוצעו על ידו על סמך אותה הבטחה שלטונית לה הוא טען, כאשר גם שם עתר לסעדים חלופיים והם חיוב המינהל למכור לו את המבנה ללא מכרז, חיוב המינהל לתת לו זכות להתגורר במבנה, או חיוב המינהל בהוצאות שהוציא אלון בגין השבחת הנכס, וגם אותה תמך בחוות דעת שמאית. תשתית זו יפה היא אף לנסיבות העניין דנן, כפי שהיא מתוארת בעמ' 3 לפסק הדין, בין היתר, כי אלון ואשתו דאז השקיעו השקעות כלשהן במבנה, שהיה נטוש, על מנת להכשירו למגורים, לאחר שתר אלון אחר מקום מגורים בצפת, שלא יהא כרוך בהוצאה גדולה בשל מצבו הכלכלי הרעוע באותה העת (כך נטען). עוד נפסק, כי בשלב כלשהו, לאחר שאלון השקיע לפחות חלק ניכר מהשקעתו במבנה, אם לא את כולה, הגיע למקום נציג של המינהל בשם 'עופר מאירי'. ברם, קובע ביהמ"ש כי נציג המינהל לא הבטיח למשפחת אלון כל הבטחה שהיא, לא כל שכן, הבטחה למכור להם את הנכס או לתת להם כל זכות בו. הוא פעל פעולה הומנית, יעץ להם לפנות בבקשה למינהל, עצה שאין בה, כשלעצמה, משום הבטחה למתן זכות בנכס ואף לא נטע בליבם תקוות שווא לזכייה בנכס.

34. אמנם, פסק הפינוי ניתן ביחס לאותה פלישה שהייתה טרייה בזמנו (פרק של שנה), כאשר בענייננו יש להמשיך ולבחון את התנהלות המינהל מאז מתן פסק הפינוי בשנת 1998 ועד לשנים 2011-2012, במהלכן נפתחו ההליכים המשפטיים שבפניי, תוך התייחסות להליכי ההוצאה לפועל, קרי על פני תקופה של כ- 13 שנים רצופות. משכך, בשל חלוף פרק הזמן האמור, אבחן האם יש מקום עוד לטענות שהעלתה משפחת אלון לקיומה של זכות כלשהי, הנגזרת ממשך שהותם בנכס והתנהלות המינהל מאז מתן פסק הפינוי, לרבות זכות כספית לפיצוי בגין השקעות בנכס.

35.        כפי שכבר ציינתי, משפחת אלון טענה כי יש להקנות לה מעמד של בר רשות בנכס. ייאמר כבר עתה כי דין טענה זו להידחות, ואבהיר.

36. כידוע, רשיון מכללא הינו רשיון המאפשר החזקה ושימוש בשטח כתוצאה משתיקת הבעלים, זאת בניגוד לרישיון חוזי, בו בעלי הקרקע נותנים את הסכמתם המפורשת לשימוש או חזקה בשטח המשתיקה את בעלי הקרקע מטענות הסגות גבול כלפי מי שהחזיק בקרקע, תוך הסתמכות על שתיקתם, כאשר רשיון זה יכול להיות 'הדיר' או 'בלתי הדיר'. 'רשות מכללא' קמה בעקבות שהות במקרקעין זמן ממושך ובעל המקרקעין ידע על החזקה ולא עשה דבר. ככלל, רישיון במקרקעין הוא הדיר וניתן לביטול, אך ישנם מקרים שבהם הצדק דורש למנוע מנותן הרישיון לבטלו. במקרים שבהם בעל הזכויות במקרקעין הציג בפני אדם מצג בנוגע לשימוש במקרקעין -אף ללא הסכם מפורש- יש מצבים שבהם ניתן להכיר בקיומו של רישיון 'מכוח השתק' לשם עשיית צדק בין הצדדים. לצורך כך, נבחנו בפסיקה, בין השאר, כוונת הצדדים, הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, מידת הסתמכותו של האחרון על הרישיון והנזק שנגרם לו עקב כך, משך השימוש במקרקעין ועוד. כמו כן, נקבע כי לבתי המשפט נתון שיקול דעת רחב אף בקביעת הסעדים מכוחו של הרישיון – החל ממתן פיצוי כספי בגין ביטול הרישיון וכלה בקביעה, כי הרשות בלתי הדירה ואינה ניתנת לביטול- והכל על פי נסיבות המקרה הקונקרטי (ראו ושהוו: ע"א 483/16 חביבה יהודה נ' חלמיש (3.10.2017) להלן: עניין חביבה"). אלא, כפי שנאמר על ידי בית המשפט העליון בעניין חביבה הנ"ל, דיני הרישיון סויגו ביחס למקרים שבהם מקורה של החזקה במקרקעין הוא בפלישה.

37. מעמדו של 'בר רשות מכללא' במקרקעין נוצר כשההחזקה או השימוש של פלוני בנכס מעוגנים בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין הופכת את החזקה או השימוש שהחלו כמעשה עוולה, למעשה בר רשות. מעמד זה של בר רשות מכללא, משמש לנתבע טענת הגנה מפני תביעת הסגת גבול לסילוק יד ואינו מעניק לבעליו זכות במקרקעין וההלכה הפסוקה בעניין זה ידועה. בכל הנוגע לאופן סיום הרישיון במקרקעין, אין מניעה ככלל, שהודעת ביטול הרשאה שכזו, תינתן בתביעת הפינוי עצמה. אלא שכללי ביטול אלה כפופים לעקרונות הצדק ושיקולי ההסתמכות של בר הרשות והשבחת הנכס על ידו. עפ"י הפסיקה, ההכרעה באשר לקיומו של רישיון במקרקעין, היקפו וטיבו של הרישיון, אפשרות ביטולו, ארכת הזמן הסבירה הנדרשת טרם כניסת הביטול לתוקף וההצדקה לחייב בפיצוי לבר הרשות, נחתכת לעולם על פי נסיבותיו של המקרה.

38.        בענייננו, רשות מפורשת לא ניתנה כאשר משפחת אלון בעצמה טענה, כי היא נכנסה לנכס ללא קבלת רשות מהבעלים, הוא מינהל מקרקעי ישראל. ועוד, המדינה פעלה תוך שנה מהפלישה ונקטה כנגד אלון בהליך של פינוי וסילוק יד כבר בשנת 1996, ובכך היא הביעה מפורשות את התנגדותה להחזקת אלון (ומשפחתו) בשטח. משמדובר בהבעת התנגדות ברורה, הרי אין עוד מקום לטענת הענקת 'רישיון מכללא' (ראו: ע"א 3846/13 מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר חילף (פורסם במאגרים המשפטיים, 21.07.15  פסקאות יח-יט) - להלן: "עניין היפר-חילף"). בעניין היפר-חילף הנ"ל נתן בית המשפט את דעתו לסוגיית הרשות מכללא בכל הקשור לפולש למקרקעי ציבור וראה לצמצם האפשרות לקבל טענת קיומו של 'רישיון מכללא' כשמדובר במקרקעי ציבור. בדומה לענייננו, כך גם הוא בעניין היפר-חילף הנ"ל, הטוען לרשות מכללא, ידע מתחילת החזקה אודות העמדה הנחרצת של הרשות ולפיה אין היא משלימה עם החזקתו במקום. לא שוכנעתי, כי הנסיבות הנדירות אשר עפ"י הלכת היפר-חילף, יתירו הכרה ברשות מכללא לפולש, מתקיימות במקרה שלפנינו, גם בשים לב למשך תקופת החזקה בענייננו בהשוואה למקרים אחרים שהוכרו בפסיקה בהם דובר בחזקה של כ- 60 שנה וכד' (השוו: ע"א 6757/13 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל- רשות הפיתוח (19.08.15)).

39. אף בפסיקה עקבית שניתנה לאחר מכן בבתי המשפט המחוזיים, השורה התחתונה של פסק הדין בעניין היפר-חילף הינה, שגם אם לא עבר מוסד הרישיון מכללא כליל מן העולם, הרי הוא בדרך לכך, במיוחד במקרקעי ציבור, ומכל מקום בית המשפט לא ייתן ידו להנצחת פלישה וצריכות להתקיים נסיבות חריגות ונדירות עד מאור להכרה ברישיון מכללא, וזאת גם אם השתהו הרשויות בעשיית מלאכתן לאורך שנים רבות, בהתחשב גם בקושי הקיים בפיקוח קרוב ובאי טיפול יעיל בפלישות שלא מעידות על הסכמה של הרשות לחזקה ולשימוש במקרקעי ציבור (ע"א 36576-07-15 ברוך נ' עיריית תל-אביב (8.3.2017)).

40.        ועוד, יש לדחות מכל וכל את טענת משפחת אלון, לפיה יש להם 'זכות בלתי הדירה' בנכס. נקבע לא אחת, כי רשות בלתי הדירה תוסק רק במקרים חריגים ויוצאי דופן, ובצד זאת כאשר עסקינן ברשות מכללא במקרקעי ציבור, שנוצרה עקב מחדלן של הרשויות מלפעול לסילוקו של מסיג גבול במקרקעין, אין מקום לקביעה כי זכותו של בר הרשות התגבשה לכדי רשות בלתי הדירה (עניין היפר-חילף הנ"ל). ובענייננו, אי נקיטת צעדים ממשיים על ידי המינהל שיביאו לפינוי משפחת אלון, בפרקי הזמן השונים עליהם עמדתי לעיל, קרי מאז מתן פסק הפינוי ועד מכתב המנהל (1998-2003), ובשלב השני בחלוף זמן סביר למיצוי הליך ההסדרה שלא הניב פרי ועד להגשת תביעה ע"י הבעלים ו/או המחזיק בחלקה הסמוכה לנכס דנן בטענת פלישה מצד משפחת אלון, שם נתבע המינהל אף הוא מכוח היותו הבעלים של הנכס (2003-2010)- שרק אז החל המינהל לנקוט בצעדים ממשיים לפינוי, משהקפיא אותם לפני כן כמפורט לעיל, אין בכל אלה כדי ליצור לזכות משפחת אלון רשות בלתי הדירה בנכס.

41. בעניין זה, אין לי אלא להביא את דברי ביהמ"ש העליון בעניין היפר-חילף הנ"ל באשר להיבט האכיפתי ולפיהם "אכן, פעולות אכיפה של הרשויות נגד פולשים למקרקעי ציבור אורכות זמן רב לעיתים, וכפי שנלמד מן המקרה שלפנינו- לעיתים אף זמן רב מידי. במקרים חריגים ונדירים ביותר, יכול ובית המשפט ייקבע כי הפולש הפך לבר רשות במקרקעין נוכח שתיקת הרשויות, תוך שייחס בכלל שיקוליו משקל הולם לפעולות האכיפה הרבות שעל הרשויות לבצע בהקשר זה. ואולם, רשות שכזו לא תתגבש לכדי רשות בלתי-הדירה, וזאת נוכח האינטרס הציבורי בדבר השמירה על רכוש הציבור והרצון שלא לתמרץ פולשים על ידי הקניית רישיון שאינו ניתן לביטול ויצירת זכות מעין צמיתה בנכס" (שם, פיסקה 22).

42. דעתי היא, כי בנסיבות הקונקרטיות של העניין דנן אין לייחס משמעות להתנהלות המינהל החל ממועד מתן פסק הפינוי משנת 1998 ועד להגשת תביעת משפחת אלון בשנת 2011, קרי לאותו פרק זמן של 13 השנים, ככזו המקנה, כשלעצמה, זכות למשפחת אלון בנכס, זאת לאחר שגילה המינהל את דעתו המפורשת בשתי הזדמנויות קונקרטיות לאחר מתן פסה"ד: האחת, מעצם פתיחת תיק ההוצל"פ והשנייה, במכתב המנהל משנת 2003, שהיווה רק הצעה שלא זכתה להסכמה מטעם משפחת אלון עצמה, כפי שנכתב על ידי ביהמ"ש לעניינים מנהליים, ומשכך היא רוקנה מתוכן בסמוך לאחר נתינתה. אף אם נניח לטובת משפחת אלון, כי יש לתת נפקות לניסיון ההסדרה האמור, הרי אין בו כדי להעניק להם זכות כלשהיא מאחת הזכויות להן הם עותרים. יפים לענייננו דבריו של המשנה לנשיאה דאז, כב' השופט א' רובינשטיין:

"בית המשפט המחוזי פסק כי אין בכך כדי לשלול רישיון מכללא; זאת שכן להבעת התנגדות המערערת לא התלוו צעדים משפטיים מתבקשים וקונקרטיים לפינוי המשיבה מן הקרקע. בכל הכבוד, דעתי שונה. אמת, היעדר נקיטת צעדים משפטיים- ואף פתיחת משא ומתן להסדרת הקרקע בשנות ה-90- אינם חסרי משמעות, ובהשלכותיהם אדון בהמשך, אך אין בהם כדי לאיין את גילוי הדעת הברור של המערערת לפיה המשיבה מחזיקה בקרקע בניגוד להסכמתה. הדבר מצא לימים ביטויו גם באמירה בהסכם 2005 .... משעה שהביעה המערערת במפורש את התנגדותה- אין מקום להכיר במשיבה כבת-רשות בקרקע. יתר על כן, כבר נאמר לא אחת, כי מחדלי המדינה בהקשרי זכויותיה במקרקעין אינם צריכים לעמוד לה לרועץ משנתעשתה והחלה לפעול" (הדגשה הוספה-ש.נ.).   

43.        עוד נפסק שם, כי "גם התוצאה, הנגזרת מהחלת מוסד הרישיון מכללא על פולשים במקרקעי ציבור, לפיה מצבו של פולש למקרקעי ציבור טוב מזה של מי שזכה בהרשאה כדין- בדרך כלל לאחר הליכי מכרז ותוך תשלום דמי שימוש- אינה מתקבלת על הדעת. אין לקבל ואין להשלים עם מצב בו פולש למקרקעי ציבור עושה בהם שימוש ללא תשלום ומצפה אף לפיצויים בגין פינויו, כעולה מהפרשה מושא ערעור זה". כן נקבע כי "גם אני מתקשה בכל הכבוד להבין את הקביעה של בית משפט קמא, לפיה לא היה די בענייננו במכתב האזהרה ובצו הפינוי מטעם המערערת כלפי המשיבה כדי לשלול את מעמדה כבעלת רישיון, אך בשל כך שאלה לא לוו גם בהליכי פינוי. כאמור, אני בדעה שאף ללא מכתב האזהרה וצו הפינוי לא קנתה המשיבה מעמד של בעלת רישיון בקרקע לא לה. אכן מתפקידה ומחובתה של הרשות הציבורי למנוע פלישות למקרקעי ציבור ולנקוט צעדי אכיפה נמרצים נגד פולשים, אך חובות הרשות לחוד ו'זכויות' הפולש לחוד. מציאות החיים היא שפיקוח ואכיפה לעולם אינם הרמטיים, ויש אף תקלות וכשלים, אך באלה אין כדי להצדיק הענקת זכויות, יש מאיין, לפולשים" (פיסקאות 6-7 לחוות דעת הש' מזוז).

44. והנה הדברים נאמרו וטענת הרישיון נדחתה במצב בו אף לא ננקטו הליכי פינוי, על אחת כמה וכמה שבענייננו הליכי הפינוי בקעו ניצניהם עוד לפני הוצאת מכתב המנהל בשנת 2003, עת פתח המינהל תיק הוצאה לפועל נגד אלון, כפולש לנכס, מכוח פסק הפינוי. היתלות משפחת אלון באי מימוש הליכי הפינוי בפועל, אינה יכולה לסייע בידם בעניין זה, שכן עינינו הרואות כי המינהל חתר להגיע לפתרון עם אלון שימנע את הפינוי ע"י הגשת הצעה לפתרון הסכסוך - הצעה שלא התקבלה על ידי אלון משיקוליו הוא. אף בשלב זה, לא עתר אלון בתביעה נגד המינהל לקבלת פס"ד המכיר במכתב המנהל כהבטחה מנהלית וישב בחיבוק ידיים עד להתעוררות הסכסוך המשפטי שיזמו בעלי החלקה הסמוכה, כל זאת חרף צו הפינוי שניתן נגדו.

45.        לא יכולה להיות מחלוקת, כי המינהל נקט בהליכי הוצאה לפועל לפינוי אלון מהנכס, ובעוד שתיק ההוצאה לפועל תלוי ועומד, הוציא מנהל המינהל, מר יעקב אפרתי, את המכתב מיום 21.9.2003, אשר לגביו נקבע בבית המשפט לעניינים מנהליים מפורשות, כי אין מדובר בהבטחה שלטונית ואין מכתב זה מהווה הסכם מכל סוג כלשהו. מכתב זה, בענייננו, לא עמד לו בחלל ריק אלא תחת האצטלה של הליכי ההוצל"פ הפתוחים, דבר המלמד על המשכיות בהתנגדות לחזקת משפחת אלון בנכס (ככל שלא תוסדר חזקה זו). אמנם, עפ"י החלטת רשם ההוצל"פ מיום 19.1.04, הודעת הפינוי בוטלה מטעם המינהל והפינוי עוכב עד להחלטה אחרת (נספחים ג' ו- ד4 לתביעת מש' אלון). ברם, הדבר לא נבע מחמת הסכמה, אלא לצרכי ניהול מו"מ ביו הצדדים בניסיון לסייע למשפחת אלון.

46. כן נמצא כי המינהל החל, אמנם, לפעול בהתאם לפרוצדורה המתבקשת לשיווק הנכס כאמור במכתב המנהל, זאת במהלך שנת 2004 (ראו נספחים לתביעת משפחת אלון) ואולם, לא הוצגו בפניי ראיות המאששות את טענת משפחת אלון, כי משלא צלחה פרוצדורה זו,  קיבלה היא רשות מאת המינהל להמשך שהותה בנכס, ולכן אף בנקודת זמן זו, חלה על משפחת אלון החובה האקטיבית לפינוי הנכס, בהעדר כל הסדרה. אף בפרק זמן ממושך זה, לא מצאתי עיגון לניסיונות הסדרה מטעם משפחת אלון, עד לשנת 2009, בה פעלה משפחת אלון, באמצעות עיריית צפת (המחלקה לשירותים חברתיים) מול משרד השיכון, בניסיון להסדיר את החזקה של משפחת אלון ע"מ שתאושר לה רכישת הדירה (נספח ו'- ח' לתביעת משפחת אלון). מכתב זה, מהווה חיזוק נוסף לידיעתה של משפחת אלון בדבר העדר קיומה של זכות חוקית שבדין לחזקתה בנכס הנדון.

47. כן עולה, כי ביום 8.7.2010 ביצע המינהל פיקוח מעקב בעקבות תלונה שנתקבלה מבעלי החלקה הסמוכה. לפי דו"ח הביקורת מהמועד הנקוב, מצא פקח המינהל, מר נדב סויסה,  כי "הפלישה עדיין קיימת בנוסף ממשיך ופולש לגג של חלקה 3. על הגג קים קיר אבן על גבול החלקה קיים מבנה קשתות ישן 2 קומות..." בסיפא לדו"ח הפיקוח נרשם, כי הנושא הועבר לטיפול המחלקה המשפטית (הדגשה שלי- ש.נ- ; נספח ג' לתביעת המינהל, דו"ח המפקח נדב סויסה).

48.      עוד נמצא כי  ביום 29.7.2010 הביע המינהל את דעתו המפורשת להמשיך בהליכים המשפטיים נגד אלון, הפולש שנים ארוכות לחלקה 3, עפ"י הודעה שהוגשה על ידו במסגרת הליך משפטי אחר שבין משפחת סלומון (הבעלים ו/או המחזיק של החלקה הסמוכה) לבין אלון והמינהל (נספח ו' לתביעת משפחת אלון; החלטה מיום 29.7.10 במסגרת ת"א 1862/04).

49. בעקבות הודעה זו, וביום 8.8.2010, שיגר אלון באמצעות עורך דינו, מכתבים למחלקה המשפטית של המינהל, תוך שהוא תוקף את ההחלטה להמשיך בהליכים המשפטיים נגדו, כאשר הוא נסמך על מכתב המנהל, שניתן כ- 7 שנים קודם לכן, בשנת 2003 (שאז העלה את טענת ההבטחה השלטונית) ועמד על רצונו להשתתף במכרז לכשיפורסם. כן יצא תחת ידו של אלון מכתב נוסף מיום 10.10.2010 ובו נטען, כי על סמך אותה הבטחה שלטונית, שיצרה אצלו ציפייה לזכייה, שיפץ אלון את הנכס (נספחים ז' ו-ח' לתביעת משפחת אלון).

50.        מה שכן, ברור הוא כי ממכתבים אלה אלון ידע אף ידע כי המינהל מתנגד להמשך שהותו בנכס ופועל לפינויו.

51.       ביום 5.10.2010 הוציא המינהל מכתב תשובה לכל טענות משפחת אלון, תוך שהוא דוחה את טענת ההבטחה השלטונית. באשר לתקופה שחלפה מאז מתן פסק הפינוי, השיב המינהל כי 'בעקבות פניותיו השבות וחוזרות של שולחך להסדיר לו החזקתו, שלח מנהל המינהל מכתב ביום 21.9.2003, בו הודיע כי שולחך הינו פולש למקרקעי מדינה, ואולם באופן חריג ולפנים משורת הדין, יציע המינהל לשווק את הנכס על יושביו מתוך התחשבות במצבו האישי". עוד ציין המינהל כי "בשנת 2004 נפתח הליך אזרחי נוסף בו נתבע שולחך על ידי שכניו כי הינו פולש למקרקעיהם" ואף מבדיקה שערך המינהל נימצא כי הוא תופס שטחים נוספים, כאשר יש בשינוי נסיבות זה, כשלעצמו, כדי לעצור את הבקשה לשיווק הנכס במכרז כתפוס, ובכך עמד המינהל שוב על דעתו לפינוי הנכס באופן מיידי, כך נכתב שם.

52. משכך, בחודש נובמבר 2010, הגיש המינהל בקשה להוצל"פ לביצוע מסירת הודעת פינוי ואישור פינוי, ומשזו לא מומשה ע"י ההוצל"פ, הוגשה בקשה נוספת בתאריך 6.1.2011 והמסירה בוצעה עפ"י החלטת ראש ההוצל"פ מיום 11.1.2011. ללמדך, כי המינהל הביע גם בשנת 2010 את התנגדותו המפורשת לפלישה ואף פעל לחידוש הליכי הפינוי. כן נערך ביקור נוסף בנכס ביום 19.1.2012, קרי שנה וחצי לאחר הביקור משנת 2010, ובביקור המאוחר צילם הפקח מבחוץ את הנכס, מאחר ומשפחת אלון סירבה שהוא ייכנס אל הנכס, דבר המהווה כשלעצמו התנהלות חמורה מצד משפחת אלון ביודעה, כי היא פולשת לנכס ללא רשות בדין לכך.

53.        לאור תיאור זה של השתלשלות העניינים בנסיבות המקרה דנן, מתבקשת המסקנה ולפיה אין זה מקרה נדיר, שלפיו יש לראות בחוסר המעש מטעם המינהל, ככל שניתן לראות בו מחדל של ממש, כמקים למשפחת אלון רשות בלתי הדירה בנכס. באשר למקור הסמכות (כזו המוענקת למנהל המינהל או לוועדת העסקאות העליונה), טענה זו של משפחת אלון יש לדחות הן מכוח קביעות ביהמ"ש לעניינים מנהליים והן לגופו של עניין בבחינת דיני הרשות במקרקעין, ואבהיר.

54.        מנהל המינהל בשנים 2001-2008, מר אפרתי יעקב, העיד בפניי ביחס להתרחשויות במקרה דנן. במעמד חקירתו הראשית, התייחס אפרתי לסמכות קבלת החלטה לשיווק נכס תפוס בציינו כי הדבר תלוי בכך ש- "עמידר קיבלה סמכות להוציא מכרזים גם לדירות תפוסות עם דיירים ואם יש צווי פינוי משלבים את זה עם תנאי המכרז. בתנאים רגילים ומכרזים רגילים שמחוזות יוזמים את העניין זה מובא לאישור ההנהלה או לוועדת עסקאות רגילה או עליונה, תלוי באיזה נכס מדובר ובאיזה סכום" (עמ' 17, ש' 13-27). עוד נחקר אפרתי אודות אותו מכתב שהוציא תחת ידו בשנת 2003 והעומד במרכז תביעת אלון ובהקשר זה מסר: "באופן כפי שכתוב, אופן יוצא מן הכלל זה לא שגרה, לאור המקרה המיוחד הזה הצענו לשווק את הנכס הזה כנכס תפוס, עם צו הפינוי שהוא בתוקף כאשר אם זוכה במכרז הדייר שמחזיק בנכס שנכנס לנכס, אז בוודאי נפתרו כל הבעיות ואם לא, מי שזוכה מקבל יפוי כוח, מממש את הצו ומקבל את הנכס" (שם, ש' 30 ואילך והמשך בעמ' 18). מעדות זו ניתן ללמוד כי היתרון במסלול זה היה, שבמידה והפולש זוכה במכרז אז בעיית הפלישה נפתרת ואם לא, מי שזוכה במכרז מקבל על עצמו את מימוש פסק הפינוי וקבלת הנכס לחזקתו, כאשר פתרון זה מוציא את המינהל מהתמונה ופוטר אותו מן הצורך לבצע הפינוי בעצמו. לשאלת ביהמ"ש מדוע המכרז לא יצא אל הפועל השיב אפרתי כי "לא יודע לומר למה זה לא יצא לפועל כי כבר לא הייתי בתפקיד... אני יודע שמנהל המחוז באותו הזמן הסכים וזאת אני אומר בוודאות אבל אני לא יודע למה זה לא יצא לפועל" (עמ' 18, ש' 19-25). עוד במענה לשאלת ביהמ"ש אודות משמעות המילה 'להציע' המופיעה במכתב האמור והכוונה שעמדה מאחוריה, השיב אפרתי "שהמחוז היה אמור לבצע את זה" (עמ' 19, ש' 1-5).

55. עוד נשאל אפרתי ביחס למכתב נוסף שהוציא מר יעקב וידאל מטעם המינהל ביום 13.1.04 (נספח ח' לתצהיר אלון) ועל כך העיד כי "מן הסתם זו היערכות של המינהל להוציא את המכרז" (עמ' 20, ש' 2-4). באשר למכתב נוסף מיום 5.10.10 (צורף לכתב התשובה מטעם המינהל) הבהיר אפרתי כי "לא נראה שהחלטה זו לא הייתה עוברת" (שם, ש' 5-8). עוד העיד אפרתי באשר לפרוצדורה, ככל שהאמור במכתבו היה יוצא אל הפועל, כי "אם אחד מהיועצים המשפטיים היה צריך להוציא את ההנחיה שלי לביצוע, הוא צריך להפעילה לפי הנהלים ואם הנהלים מחייבים להביא לוועדת עסקאות, מאשרים את זה" (עמ' 21, ש' 24-25). משכך, אף אם לכאורה יש בעדותו של אפרתי כדי לתמוך בגרסת משפחת אלון, ולא כך הדבר, הרי הלה אישר בפה מלא כי ההחלטה שלו כמנהל הייתה מחייבת הבאת העניין בפני וועדת עסקאות וקבלת אישורה לכך, וכדבריו "החלטה שלי מחייבת אותם להביא את העניין לוועדת עסקאות. יש נהלים, יש החלטות ויש דרג. יש הסכמה של מנהל המחוז וזו אף הצעה, יש החלטה של מנהל המינהל, זה יורד לביצוע ואז זה מתנהל על פי נהלים. אם הנהלים מחייבים להביא לוועדת עסקאות אז מביאים" (עמ' 21, ש' 26-30). אמנם, העיד אפרתי בפניי על דבר קיומה של הסכמה מטעם מנהל המחוז (עמ' 22, ש' 10-19), ברם אין בהסכמה זו לבדה כדי לקבוע כי השתכללה ההצעה לכדי החלטה מחייבת, משלא עברה את המסלול המתואר בעדותו, מה גם שלא הוצג מכתב הסכמה של משפחת אלון המקבלת את ההצעה (עמ' 22, ש' 20-23) אשר פעלה אותה עת באפיק אחר שבמסגרתו דרשה 'פטור ממכרז' (שם, ש' 24-32 ועמ' 23, ש' 5-13). מילים אחרות, לא ניתן לגזור מעדותו של אפרתי תימוכין לגרסת משפחת אלון, ככל שהיא נשענת על מכתב המנהל, ולהעניק לה זכויות בנכס מכוח הסתמכות כלשהי על מהלכים אלו, שכן גם אפרתי העיד בריש גלי כי יש מצב שוועדת העסקאות הייתה דוחה את ההצעה, הגם שהדבר אינו סביר במקרים בהם היה אישור של מנהל המחוז, כפי שבענייננו, אך עדיין היא מבקשת הבהרות (עמ' 26, ש' 3-21).

56.       ויודגש, משלא הוכח בבירור גורלה של ההצעה ודבר השתכללותה לכדי החלטה מחייבת ומשהוכח כי משפחת אלון בעצמה סירבה להצעה ופעלה באפיק אחר כאמור, הרי נשמט גם הבסיס העובדתי והמשפטי העומד ביסוד טענות משפחת אלון, כל זאת בנוסף לקביעה המפורשת של בית המשפט לעניינים מנהליים ולפיה מכתב המנהל הינו בגדר הצעה, הא ותו לא.

57. עוד נשמעה בפניי עדותו של מר תמיר ברקין מטעם המינהל (להלן: "ברקין"), שעבד במינהל בתפקידים שונים החל משנת 88' והיום משמש כמנהל מרחב (עמ' 58, ש' 5-7). ברקין אישר, אמנם, כי בעבר היו מקרים בהם פורסמו מכרזים על נכסים תפוסים (עמ' 60, ש' 12-16), כאשר הסמכות נתונה ליועץ המשפטי של הרשות או המרחב או שניהם (שם, ש' 21-22). ברם, בשים לב לעדותו של אפרתי לעניין נוהל פרסום מכרז, אין בעצם אי היענות המינהל לפרסום המכרז כתפוס במקרה הספציפי שבפניי, כדי לראות בהתנהלות זו חוסר הגינות המביאה להכרה בזכות חזקה בדין, ואין בשינוי גישה בעניין זה, ככל שהייתה, כדי לשנות מהמסקנה אליה הגעתי לעיל, שכן אילו סברה משפחת אלון כך, שומה היה עליה לנקוט בהליכים משפטיים מתאימים באותה תקופה, קרי בשנים 2003-2004. גם ברקין הדגיש בפניי, כאשר נחקר אודות מכתב המנהל והזמנת השומה בשנת 2004, כי אין מדובר במצב שגרתי, אלא  "היו מקרים רגישים שמן הסתם דורשים אישור ולא באופן אוטומטי" (עמ' 61 לפרט'). עוד חידד ברקין בעדותו, כי אין בעצם הזמנת השמאות בשנת 2004 כדי להוות הוכחה על קיומה של החלטה סופית ומחייבת של המינהל לשיווק הנכס כתפוס, שכן נדרשת חוות דעת משפטית לאישורו וכי במקרה הספציפי כל שהיה הוא "תהליך לקראת שיווק" (עמ' 62, ש' 7-19). אף אם הדעת אינה נחה מכך, שהמינהל לא פעל בצורה אקטיבית לפינוי, זאת בין השנים 1998 עד 2003, דבר שלא ידע ברקין לתת ביחס אליו הסבר במעמד עדותו (עמ' 64, ש' 11-13), ואף אם עסקינן במחדל מטעם הרשות, הרי אין בו כשלעצמו כדי להביא לגזירה ולפיה למשפחת אלון רשות בנכס, הדירה או בלתי הדירה, מכוח אותם 5 השנים שחלפו.

58. כן העיד מטעם המינהל המפקח, מר נדב סויסה (להלן: "סויסה") אשר מסר, כי נשלח ע"י המינהל לביצוע פיקוח, ביקר בנכס בשנת 2010 וגילה פלישה (עמ' 65, ש' 23-28). פיקוח זה, בוצע לפי דרישת המחלקה המשפטית של המינהל, כמפורט בעדותו של סויסה בעמ' 66 לפרט'. פעולות הפיקוח לא פסקו והמשיכו גם בשנת 2013, כאשר בביקור נוסף מאותה שנה נמנעה גישה של סויסה לגג המבנה בשל סירוב המשפחה. סויסה העיד בפניי ממקור ראשון, כי הבנייה בנכס אף ממשיכה לקומה נוספת (עמ' 67 לפרט'). סויסה הוסיף והעיד כי "קיימת קומה שנייה, אני לא זוכר אם הצד הצפוני של חלקה 3, יש מבנה קשתות ישן, לא הוא בנה אותו אבל הוא חשף אותו. אני ראיתי שם חפירות. הכל זה חלק ממבנה 3. הוא פלש לקומה התחתונה ובקומה העליונה ביצע עבודות, חשף חדרים ואת הקשתות ללא היתר בנייה" (עמ' 68, ש' 1-10).

59. לסיכום פרק זה: על יסוד כל האמור, אני קובעת כי גם בענייננו, כמו במקרים אחרים שנדונו בפסיקה, בהם דובר על תקופת חזקה בת כ-13 שנים ועל פלישה למקרקעי ציבור למשך תקופה לא ארוכה יחסית מעין זו, לא הוכחו בפניי נסיבות חריגות היכולות להצדיק הכרה ברישיון מכללא או סעד מן הצדק למי שפלש למקרקעי ציבור ונהנה מהם במשך שנים בלא תשלום דמי שימוש (ראו עניין ברוך הנ"ל).

60.        מכאן נעבור לטענה נוספת של משפחת אלון ולפיה יש לה מעמד של דייר מוגן, מכוח החזקה בנכס. טענה זו אין לה כל יסוד והיא נטענה ע"י משפחת אלון בשפה רפה. הטענה ולפיה יש להכיר בדיירות מוגנת, מכוח ביצוע שיפוצים ופעולות השבחה בנכס ולראותם כתשלום דמי מפתח, אף היא אינה יכולה להתקבל והנטל בהוכחתה מוטל על הטוען לה. ראשית, משפחת אלון לא הוכיחה כי היא החזיקה בנכס כשוכרת אלא כברת רשות. שנית, אין גם מקום לטענתה ולפיה היא בעלת מעמד של דייר מוגן מכוח השיפוצים שבוצעו בנכס, שכן הלכה פסוקה היא כי "הסכמה לביצוע תיקון או שיפוץ לפי בקשת הדייר, ללא זיקה, ישירה או מרומזת, לדמי המפתח, אינה יכולה להפוך ללא הסכמה ושלא מדעת, להסכמה כביכול, לקבלת תמורה שמשמעותה עולה כדי קבלת דמי מפתח" (ראו רע"א 369/86 אבו ליל נ' מוסטפא (20.6.1986)). בטענת השיפוצים אדון בהרחבה בהמשך, יחד עם זאת לעניין הדיירות מוגנת אציין כבר עתה, כי לא הונחה בפניי תשתית עובדתית לפיה הייתה הסכמה של המינהל לביצוע השיפוצים, כפי שלא נטען וממילא לא הוכח כי לשיפוצים בנכס, במיוחד לאחר מתן פסק הפינוי, פתיחת הליכי ההוצל"פ ולאחר מכן הקפאתם לצרכי ניהול מו"מ, ניתנה הסכמת הבעלים לכך, שכל שיפוץ שיבוצע בנכס או השבחה של הנכס, יהיה חלף דמי מפתח. לפיכך, לא הוכחה קיומה של זכות דיירות מוגנת בנכס. על כך יש להוסיף, כי אף כאשר נחקר אלון בעניין זה, הוא השיב בריש גלי כי הוא מעולם לא שילם למינהל כספים בדמות דמי שכירות או דמי חכירה (עמ' 53, ש' 18-23). בהמשך הוסיף הלה ומסר כי "לא ניסיתי לקבל דיור חלופי במקום אחר כמו עמידר" (עמ' ,55 ש' 4-7). משכך דין טענה זו להידחות.

61.        סיכום כל המקובץ עד כה: בהינתן כל האמור, יש לדחות את טענת משפחת אלון ולפיה יש בעצם ביצוע ההשקעות בנכס כדי להקנות לה זכויות בנכס, לא כבר רשות מכוח הסכמה מפורשת- שלא קיימת בענייננו, ולא מכוח רשות מכללא. קיומו של מו"מ בניסיון להסדיר מצוקתה של המשפחה במציאת פתרון מגורים, והעלאת הצעות ע"י המינהל בסיוע גורמים ממשלתיים אחרים, אינו יכולה להוות- בנסיבות העניין- מקור להסתמכות משפחת אלון לביצוע השיפוצים וההשקעה בנכס, אשר מעצם ביצועם נהנית גם הרשות. אף בהנחה כי הצעות אלה יכולות היו להוליד לטובת משפחת אלון טענת הסתמכות, הרי משלא הסכימה המשפחה לאותן הצעות כבר בשנים 2003-2004, אין עוד מקום לטענה כי יש בהצעות אלה כדי לבסס את ההסתמכות הנטענת ולהקים להם מעמד של בר רשות. ולראיה, משפחת אלון פעלה כבר בשנת 2009 למציאת פתרון אחר ע"י פנייה לגורמים ממשלתיים נוספים. לפיכך, אני קובעת, כי אף אם פעל המינהל בנסיבות העניין באיחור מסוים, הרי בהינתן תקופת החזקה והראיות שביטאו את התנגדותו של המינהל, אין בנכונות להגיע להסדר המאפשר את המשך החזקה - הסדר שחלף לו מזמן בשנים 2003-2004, כדי להוות מקור להכרה ברישיון מכללא של משפחת אלון בנכס, כפי שאין לקבל את טענתה להיותה בחזקת דייר מוגן.

62.        למען הזהירות ולמעלה מן הנדרש יצוין, כי אף אם הייתי מניחה לטובת משפחת  אלון, כי אכן מתקיימות נסיבות חריגות ונדירות שיכולות להעניק לה פיצוי הניתן במקרים של ביטול רישיון מכללא, וחרף דעתי וקביעתי מעלה, שאין זה מתקיים בענייננו, לא שוכנעתי כי ניתן להעניק למשפחת פיצוי שכזה משיקולי צדק, ואבאר.

63. זו השאלה הנוספת העומדת להכרעה בה יש לדון והיא, האם יש לפסוק למשפחת אלון פיצויים בגין ההשקעות בנכס - ואם התשובה לכך חיובית, מהו שיעור הפיצוי.

64.        אכן נפסק, כי ייתכנו מקרים בהם בית המשפט יכיר במתן פיצוי, ובאותו עניין של היפר-חלף חידד בית המשפט את ההלכה הפסוקה בעניין זה עת קבע כי "חובתם של בתי המשפט ליתן יד למאבק רשויות הציבור גם אם בא במאוחר, מאוחר מאוד- לפינוי פולשים ממקרקעיהן. אשר לפיצויים בגין השקעה והשבחה, אלה נבחנים בכל מקרה לגופו, תוך התחשבות בשיקולי צדק...; אך ברי כי היסוד הוא חובת הפינוי, משעסקינן בפלישה, והפיצוי הוא נספח לה. במקרה דנא- כמו במקרים רבים במקרקעי ציבור- אותה טענת רשות מכללא, שלטעמי מוטלת בספק ספיקא וקרובה שלא להיות ... ושבכל מקרה בוטלה עתה, נבעה כפי שנאמר במקרה אחר, 'מכבדותו ואיטיותו לעתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור, וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות'. וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי .. בכגון דא על בית המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט" (פיסקה לא' וההפניות שם ; כן ראו את חוות דעתו של כב' השופט מ' מזוז).

65.        הכרה שכזו מתאפשרת בשים לב לדברים שנפסקו בע"א 5161/12 כרמלי נ' מינהל מקרקעי ישראל, (8.2.2016) ולפיהם "נקבע בפסיקתנו כי יתכנו מקרים שבהם ציפייתו הסבירה של הפרט תוכר על ידי המערכת המשפטית הגם שאינה מקיימת את כלל התנאים הנדרשים להקמת הבטחה מינהלית. זאת, בהתייחס לעובדות המקרה הקונקרטי ותוך עריכת איזון המביא בחשבון את מכלול השיקולים לכאן ולכאן; והכל תחת כותרת ההגינות השלטונית" (שם, פיסקאות לב-לג). עוד נפסק, כי מקום שנפסקו פיצויים למי שהיה בר-רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, אלה נפסקו רק עבור השקעותיו של בר הרשות בנכס והשבחתו. כן נקבע כי, "לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק" (רע"א 1156/02 חיר נ' לדאוי (11.5.2003), פיסקה 10 וההפניות שם). 

66.        השיקולים המנחים את ביהמ"ש בקביעת פיצוי, כאמור, הינם: משך השנים בהם קיימת חזקה, אינטרס ההסתמכות והציפייה וחוקיות הבניה, כאשר בכל המקרים הפיצוי ניתן בגין ההשקעות והשבחת המקרקעין לאחר שהוכחו כדבעי. כך גם למול הזכות לפיצוי נבחן שווי השימוש הראוי במקרקעין, ולמצער ממועד ביטול הרשות (ע"א 36576-07-15 ברוך נ' עיריית ת"א (8.3.17, פיסקה 86 וההפניות שם).

67.        מן הכלל אל הפרט - דעתי היא, כי נסיבות המקרה שלפנינו אינן מצדיקות תשלום פיצויים כלשהם בגין השבחה של הנכס (ככל שהוכחה). כמצוין לעיל, משפחת אלון אינה נהנית  ממעמד של בר רשות בנכס, ואין מקום לקביעה ולפיה משפחת אלון הסתמכה על התנהגותו הפסיבית של המינהל מאז מתן פסק הפינוי בשנת 1998 ועד לחידוש הליכי ההוצל"פ בשנת 2010. אני בדעה, כי אין באותם 12 השנים שחלפו מאז מתן פסק הפינוי ועד הגשת התובענות שבפניי, כדי להצדיק מתן פיצויים לפולש ביודעין, אשר אכלס את הנכס רק מטעמי נוחות שלו וחיסרון כיס, כאשר המינהל הגיש תביעה לסילוק יד, נקט בהליכי הוצל"פ, ובמיוחד שעיכוב הליכי אלה יועד למיצוי הליכי משא ומתן שלא הניבו פרי (ראו השוו: ע"א 167/08 (מח'-נצ') שלמה גואטה נ' מינהל מקרקעי ישראל (11.10.09), וההליכים הנוספים באותו מקרה). יודגש, כי בהתאם לפסיקה, הפיצוי בגין השקעות בנכס אינו פיצוי אוטומטי, וזאת כאשר בתי המשפט עמדו על כך כי על מנת לקבל פיצוי כזה יש להוכיח, בין היתר, השבחה של הנכס, כי הבניה הייתה חוקית, וכן שומה לבחון את אינטרס הצפיות של הצדדים.

68.       בענייננו, למשפחת אלון מעולם לא ניתנה הבטחה שלטונית מחייבת ומצג שווא לא הוצג למשפחה. נהפוך הוא, המינהל עמד פעם אחר פעם על הבהרת המעמד המשפטי באמצעות קבלת צו סילוק מכוח פסק דין ואף נקט בהליכי פינוי במסגרת ההוצאה לפועל. כן ניתן להיווכח, כי למשפחת אלון הייתה ידיעה מלאה בדבר היותה פולשת בנכס וחסרת מעמד משפטי כלשהו בנכס, לרבות החובה הברורה שהייתה מוטלת עליה לפנות את הנכס כבר בשנת 1998, כאשר עוד שהייתה פלישתה לנכס טרייה.

69.       יתר-על-כן, כפי שעלה מהעדויות שבפניי ומחומר הראיות, לרבות עדותו של אלון עצמו, חלק מהעלויות של ההשבחה מומנו על ידי גורמי צדקה וסיוע שכנים ולא מדובר בהוצאה ישירה מכספיה של משפחת אלון. כשיקול נוסף יש להביא בחשבון את העובדה, שהעבודות שבוצעו בנכס לא קיבלו את אישור רשויות התכנון, לא כל שכן, רשות הבעלים, במיוחד כאשר אלון טוען כי בתביעה הנוכחית הוא עותר לפיצוי בגין השקעות שבוצעו לאחר פסק הפינוי. כאשר נחקר אלון בעניין זה הוא התחמק מלתת תשובה עניינית לשאלה אם ביצע עבודות פתיחת חלונות ודלתות בנכס עפ"י היתר כדין (עמ' 54, ש' 1-2) ולאחר מכן הודה, כי עשה זאת ללא היתר. כן הודה אלון, כי הוא לא צירף לתצהיר שהוגש מטעמו, כפי שלא הציג בפני המומחה מטעמו, ראיות כגון קבלות על חומרים ועבודה עבור השיפוצים הנטענים ואף הודה, כי אין בידיו אסמכתאות כאלה, למעט חשבונית אחת מהתקופה האחרונה בגין שיק מעמותת קרן רש"י בגין פירוק אמבטיה (שם, ש' 10-18). דבריו אלה, אין בידי לקבל, משאין הם עונים על מידת ההוכחה הנדרשת ממי שטוען לפיצוי להוכחת ההשקעות ואת שווין כדבעי.

70. בעדותו בפניי כרך אלון את מועד עריכת השיפוצים במכתב המנהל. ברם, לא יכולתי לקבל גרסה זו, משלא הוכחה עובדתית בראיות כלשהן, ומשאינה מתיישבת עם העובדה כי כבר בהליך הקודם הוא עתר לפיצויים בגין השבחה ולהוכחתה צירף חוות דעת ערוכה בידי מר אלי בוכריס (נ/5), כל זאת מבלי לעשות אבחנה בין השיפוצים השונים (לפני ואחרי פסק הפינוי), מועדיהם ועלויותיהם (שם, ש' 25-35). ללא הפרדה שכזו, משנדחתה טענת ההשבחה בהליך הקודם משנת 1998, ובהעדר התייחסות לסוגיית ההשבחה בחוות הדעת שהוגשה ע"י משפחת אלון בהליך הנוכחי, אין זה מקרה המצדיק מתן פיצוי כספי בגין השבחה, לפולש. יתרה מכך, כאשר נחקר אלון מדוע לא ערער על פסק הפינוי, השיב הלה כי "לא היה לי כסף לערעור, חיכיתי עד שיוציאו אותי, לא היה לי איפה ללכת. שילמתי את הקנס וחשבתי שאולי המנהל יירגע וייתן לי לשבת בנכס" (שם, ש' 25-30). ללמדך, כי אלון לא רק שידע על העדר ההרשאה, אלא הוא חיכה חרף פסק הפינוי שהמינהל ינקוט נגדו בהליך פינוי. משכך, ככל שהיה חפץ בביצוע שיפוצים חרף פסק הפינוי גם לאחר מכתב המנהל, שומה היה עליו לפנות למינהל בפנייה מתאימה לליבון סוגיה זו, דבר שלא נעשה על ידו.

71. חרף ההזדמנות שניתנה לאלון בדיון בפניי להציג ראיות בדבר ביצוע השיפוצים, הוא נתן תשובה בלתי עניינית ומתחמקת שאותה לא ניתן לקבל, בהעידו כי "אני אענה בדבר פשוט, המתח של העבודה וכל האבק שם, הכל בלגן, איפה הייתי שם את הדברים. נזרקים ונעלמים דברים, לא חשבתי שצריך לשמור הכל, היה לי חלק. קיבלתי חשבונית שמתי באיזשהו מקום אבל הכל נעלם" (עמ' 55, ש' 17-21). זאת ועוד, כאשר הוא נחקר אודות פשר ההבדל בין השיפוצים שבוצעו עד למועד פסק הפינוי, לבין אלה המבוקשים היום בגדר התביעה הנוכחית, השיב הלה כי "זה הבדל עצום לגמרי. יש את ההשקעה הראשונית שהייתה לפני שנת 98' והיום בדו"ח של השמאי זה נקרא האגף הדרומי. בחוות דעתו של בוכריס כל הבית היה אגף דרומי בלבד ו- 48 מ"ר זה היה הבית, שם השקעתי את כל מה שכתוב בחוות הדעת של בוכריס. והיום פרצתי את הקיר שדיברתי עליו קודם ונכנסתי לאגף הצפוני". עוד הוסיף אלון וציין, כי "אחרי 98', אחרי שקיבלתי מכתב מאפרתי וטלפון מאלונה מור. מנהל הפיקוח כתב לי מכתב לעצור את הפינוי הוא עצר את הפינוי ואין לאף אחד רשות להתעסק בתיק חוץ ממנו. קיבלתי מכתב ממנהלת המכרזים של המנהל. התחלתי לשפץ את האגף הצפוני זה מצוין בחוות הדעת של אשר בן ישי. האגף המזרחי היה עם השנים, לאט לאט גדלו לי ילדים. באגף המזרחי יש חצי קומה, 7 מדרגות. זה מה שעשיתי יש שם חדר קטן שבו גרים הילדים הגדולים שלי" (עמ' 56, ש' 4-13). "הבדל עצום", כלשון אלון, בין השיפוצים שבוצעו לפני ואחרי פסק הפינוי, עלויותיהם ומועדי ביצועם, כל אלה לא הוכחו בראיות ואף חמור בעיני מכל האמור הוא הודאתו של אלון עצמו כי "אני פולש על כל המבנה", כאשר מעדותו שלעיל ניתן ללמוד על העמקת הפלישה בנכס במרוצת השנים ועם הרחבת התא המשפחתי, והכל ללא הרשאה או הסכמה של המינהל (שם, ש' 16-23). בנוסף, עומת אלון בחקירה נגדית עם עדותו שלו, ולפיה הוא החל בשיפוץ הנכס עוד בטרם פורסם המרכז, ובמענה לכך מסר הלה גרסה "כבושה" שלא נמצא לה כל זכר בתצהירו ולפיה הוא סמך לא רק על מכתב המנהל, אלא גם על שיחה טלפונית מגב' אלונה מור מטעם המינהל שאשרה כביכול את המשך השהייה בנכס (עמ' 57 לפרט'). 

72. לביסוס טענותיה אודות היקף ההשקעה בנכס, צירפה משפחת אלון חוות דעת ערוכה בידי המומחה מטעמה, השמאי אשר בן ישי (להלן: "המומחה בן ישי"), המתייחסת לעלויות עבודות הבנייה שבוצעו בנכס נכון למועד חוות דעת מיום 12.09.12 (צורפה כנספח ז' לתצהיר אלון מיום 24.12.13) והמסתכמות בסך כולל של 370,000 ₪. המומחה בן ישי ציין בחוות דעתו, כי העבודות בנכס בוצעו בתקופות שונות, מבלי לציין על אילו תקופות מדובר. לחוות הדעת זו, לא צורף דבר, זולת תמונות המתעדות את הנכס. כאשר נחקר בפניי, מסר המומחה בן ישי בתחילת עדותו כי חוות הדעת התבססה על הצעות מחיר שנתבקשו במיוחד ביחס לעיר צפת. ברם, כאשר נשאל האם הוצגו בפניו קבלות או אסמכתאות בגין העבודות שבוצעו, השיב הלה כי "ממה שהבנתי מדבריו שהרבה מהעבודות בוצעו על ידו, בעצמו וע"י אנשים שהוא נעזר בהם. לא הוצגו בפניי אסמכתאות לתשלומים. יש תופעה כזו של אנשים שעושים עבודות ולא נותנים קבלות. נתקלים בתופעה זו בהרבה תיקים" (עמ' 28, ש' 17-20 ועמ' 31, ש' 3-13).

73. חרף המצוין בחוות הדעת ולפיה נמסר למומחה בן ישי מפרט עבודות, לא מצאתי כי מפרט זה צורף לחוות הדעת ולא הוצג כראיה במהלך עדות המומחה בפניי. המומחה בן ישי נחקר ביחס לאי צירוף המפרט כאמור וההסבר שנתן לכך היה, כי הוא נעזר בשני אנשים, שעם אחד הוא ערך סיור במקום (עמ' 27-28 לפרוט'). עוד יצוין כי עלה חוסר התאמה בין עדותו של אלון לבין המומחה בן ישי מטעמו לעניין מועד ביצוע העבודות, כאשר עפ"י עדות אלון, מדובר בעבודות שבוצעו מיד לאחר קבלת מכתב המנהל בשנת 2003, בעוד שבהתאם לעדות המומחה מטעמו, עבודות אלה בוצעו תוך כדי פתיחת ההליך שלפניי בשנת 2011. מה עוד, שתשובותיו של המומחה בן ישי במענה לשאלות ביהמ"ש אודות מועד ביצוע העבודות, היו סקפטיות (עמ' 29 לפרוט'). עוד עלה מחקירת המומחה בן ישי, כי המפרט עליו הוא נסמך לצרכי הכנת חוות הדעת והיווה בסיס לשומת המחירים עבור העבודות, הינו שתי הצעות מחיר, שאחת מהן היא של מר בן ציון תייר, מכר של אלון שהובא לעדות מטעמו, עדות שהינה, לכל הדעות, בעלת עניין אישי בתביעה דנן, כפי שיפורט עוד בהמשך. מכל האמור עד כה עולה, כי המומחה בן ישי לא הניח תשתית עובדתית איתנה העומדת ביסוד חוות הדעת מטעמו (עמ' 31 ועמ' 32, ש' 1-13). עוד נשאל המומחה בן ישי אודות האבחנה בין העבודות שבוצעו לפני פסק הפינוי ואשר נתבע בגינן פיצוי בתביעה הקודמת, לבין העבודות שבוצעו לאחר מועד זה, והלה לא ידע לתת תשובה האם מדובר בכפל תשלום, אם לאו, והוסיף כי "לא עשיתי השוואה" מאחר והתביעה הקודמת נדחתה (עמ' 32, ש' 16-31 ועמ' 33, ש' 1-2). בהינתן כל האמור, לאור פגמים שנפלו בחוות דעת המומחה בן ישי מטעם משפחת אלון, כפי שתוארו בהרחבה לעיל, ניתן לסכם ולומר כי המשקל הראייתי שיש לייחס לחוות דעת זו הינו נמוך עד אפסי.

74. כאמור, אלון הביא לעדות מטעמו מכרו וחברו בן ציון תייר (להלן: "בן ציון"), קבלן שיפוצים במקצועו, שמסר הצעת מחיר עליה נסמך כאמור המומחה בן ישי להכנת חוות דעתו. מעדותו של בן ציון עלה, כי הצעת המחיר ניתנה בדיעבד והיא הועברה כאמור למומחה בן ישי (ראו בעמ' 49 לפרט'). עוד העיד בן ציון, כי רוב עבודות השיפוצים בוצעו על ידי אלון בעצמו ולא באמצעות איש מקצוע, למעט עבודות גז וחשמל (עמ' 49, ש' 24-32). חרף עדותו זו, ניסה בן ציון לצייר בקיאות בעבודה שבוצעה בנכס, עת נשאל אודות העלויות, אך הלה לא ידע למסור גרסה כלשהי בעניין זה (עמ' 50, ש' 4-6). לעדות זו, ולהצעות המחיר עליהן נשענת חוות הדעת של בן ישי, אין בידי לתת משקל ראייתי כלשהוא.

75. לא ניתן להתעלם מעדותו של עד התביעה הנוסף שהובא לעדות ע"י אלון, שכנו מר רחמים שבתאי, שעל-פי עדותו היה בנכס הסמוך עוד לפני שפלש אלון לנכס הנדון, ומסר כי כאשר ביצע אלון את השיפוצים בנכס, הוא קיבל עזרה כספית מעמותות שמימנו את העבודות, בהיותו האחרון באותה העת הרלוונטית אברך וחסר יכולת כלכלית (עמ' 48, ש' 18-21). עדויות אלה מעידות כי, ככל שמשפחת אלון השביחה את הנכס, היא לא עשתה זאת במימון עצמי, אלא באמצעות סיוע כספי מעמותות. וגם מטעם זה, לא מצאתי בבחינת שיקולים מן הדין, שיש לפסוק למשפחת אלון פיצויים בגין השבחה של הנכס. אף אם הייתי מניחה לטובת משפחת אלון, שיש מקום לבחון אם קיימים שיקולים של צדק להכרה בפיצוי כלשהו עבורה, אם לאו, הרי בשים לב לתקופה שחלפה מאז ביצוע העבודות וחוסר הראיות בדבר העבודות ועלותן, לרבות העדויות בדבר סוגיית המימון, בנסיבות אלה לא ניתן לומר כי משך החזקה ונסיבותיה מגבשות את ההסתמכות הנדרשת היוצרת ציפייה, כי משפחת אלון תוכל להחזיק במקרקעין ולהשקיע בהם כאוות נפשה, ביודעה כי הינה פולשת לנכס ללא היתר כדין, כאשר במהלך כל התקופה האמורה לא נעשתה ע"י המשפחה כל פנייה לתשלום דמי שכירות בגין מגוריה בנכס, לא לפני ההצעה להסדרת הישיבה שלה בנכס וגם לא לאחריה. למשפחת אלון עמדה טובת ההנאה במשך התקופה המתוארת, בדמות אי תשלום דמי השכירות עבור החזקה בנכס שאילו נחסכו היו מבטיחים להם מקום מגורים חלופי. לא מצאתי בנימוקי משפחת אלון, כל טעם להכיר לה בפיצוי משיקולים של צדק שיש בהם כדי להטות את כפות המאזניים לטובתה, כאשר המשפחה נהנתה כל העת הזו מאי תשלום דמי שכירות משך תקופה ארוכה מאז שנת 1998 ועד היום, שכן גם למול הזכות לפיצוי נבחן שווי השימוש הראוי במקרקעין, ולמצער, ממועד ביטול הרשות (ע"א 43018-10-15 עיריית תל אביב נ' שובלי (8.3.17), פיסקה 86 לפסה"ד).

76. למען שלמות התמונה יצוין כי, המינהל הגיש חוות דעת נגדית לעניין ההשקעות בנכס ערוכה ביי שמאי מטעמו, מר אלי כהן. במעמד ישיבת ההוכחות הראשונה, ולאחר שנחקר המומחה בן ישי, ביקש המינהל למשוך את חוות הדעת מטעמו לטענתו בשל המשקל הראייתי הנמוך שמצא לייחס לחוות הדעת של בן ישי. בהקשר זה, ייאמר אין אני מקבלת את טענת משפחת אלון בעניין זה על אודות השלכת "משיכת" חוות הדעת מטעם המינהל, זאת לאור קביעותיי באשר המשקל הראייתי הנמוך שייחסתי לחוות הדעת של המומחה בן ישי מטעמה, כמפורט מעלה.

77. לסיכום ייאמר, כי לא ניתן לקבל מצב בו אדם פולש לנכס ביודעו ש אינו שלו, ניתן נגדו פסק דין לפינוי ונגדו נפתחים הליכי הוצל"פ, ממשיך לבצע עבודות בנכס, ללא היתר, ללא רשות וללא הסכמת הבעלים לכך עד למציאת פתרון סופי מול הרשות. למצער, שומה היה על משפחת אלון לקבל את הסכמת המינהל לאותן השקעות או שיפוצים שבוצעו בהתאם להתפתחויות, דבר שלא נעשה בפועל. לאור האמור, אין מקום להכרה בפיצוי בגין ההשקעות בנכס.

78. השאלה האחרונה הטעונה הכרעה היא, האם יש להיעתר לתביעת המינהל לחיוב משפחת אלון בתשלום דמי שימוש ראויים, ובאם כן- מהו שיעורם.

79.        נפסק לא אחת, כי שימוש במקרקעין מבלי ששולמו דמי שימוש ראויים הוא בגדר עשיית עושר ולא במשפט, המחייב את הנהנה מהשימוש במקרקעין בתשלום לבעל המקרקעין (המזכה) על טובת ההנאה שהפיק מאותו שימוש. חיוב בתשלום דמי שימוש הינו גם למקרה בו מדובר במשיג גבול הפולש אל מקרקעין שהם בבעלות אחר. נקבע זה מכבר, כי "ההלכה שנתקבלה בשיטתנו היא כי מסיג גבול, העושה שימוש שלא כדין בקרקע זולתו, חייב להשיב את זכייתו שבאה לו מבעל הזכות מכוח העיקרון של עשיית עושר ולא במשפט. מבחינה זו, אין עוד הבדל בין זכייה המתבטאת בעשיית רווחים מיוחדים לבין זכייה שהיא החיסכון של דמי שימוש ראויים" (ע"א 891/95 זידאני נ' אבו אחמד (1999)).

80. עוד הובהר בפסיקה, כי שימוש שלא כדין במקרקעין מזכה את בעליהם בדמי שימוש ראויים מהמשתמש, המתעשר שלא על פי זכות שבדין, ובעניין זה נפסק בע"א 588/87 כהן נ' שמש (ניתן ביום 24.9.1991), כי לצורך קביעת שיעור ההשבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, אמת המידה לחישוב התעשרותו של מי שהשתמש במקרקעי זולתו אינה נזקו של הזולת, אלא טובת ההנאה שהפיק המשתמש מן השימוש במקרקעין לצרכיו. בפרשת היפר-חילף הנ"ל פסק ביהמ"ש את דמי השימוש בהתאם לשימוש שנעשה בפועל במקרקעין, המנוגד לייעוד התכנוני. עם זאת, לביהמ"ש זכות לפטור מתשלום דמי שימוש ראויים, באופן מלא או חלקי, בהתאם לסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט הקובע כי "בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת ההשבה לפי סעיף 1, כולה או מקצתה, אם ראה שהזכיה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת".

81.        השיקולים המנחים בקביעת דמי השימוש הראויים הובאו ע"י כבוד השופטת חיות בע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מ"י (11.10.2012)), לפיהם -הסיפא של סעיף 2 לחוק עשיית עושר מתייחסת לנסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת, וכבר נפסק כי 'אותן נסיבות אחרות', העשויות להצדיק פטור מחובת השבה, ניתנו מלכתחילה, ובמכוון, כרקמה פתוחה, העשויה לייבא אל תוך הוראת הפטור שיקולים משיקולים שונים. במסגרת זו, כך נפסק, נתון לביהמ"ש שיקול דעת רחב לשקול מגוון של שיקולים וביניהם התנהגותם של הצדדים- על רקע הנסיבות שקדמו להתקשרות, הנסיבות שארעו במהלך תקופת ההתקשרות, ואף הנסיבות שהתרחשו לאחר מכן. כמו כן, ישקול ביהמ"ש את הנזק שייגרם מן ההשבה אל מול הנזק שייגרם בהעדר השבה, האשם היחסי ותום לבם של המעורבים. נפסק, כי בבואנו לבחון את הנסיבות העשויות להצדיק פטור מהשבה כאמור, אין להתעלם מערכים ועקרונות של המשפט הציבורי המקרינים על דיני עשיית העושר, אך חשוב לזכור כי סוגיית ההשבה מטבעה עניין של משפט פרטי הקשור קשר הדוק לנסיבות המקרה ולהתנהגות הצדדים.

82.        מכאן לענייננו- בפן המהותי, דעתי היא כי לא ניתן להתעלם מהתנהלות המינהל לאורך השנים, אשר לא פעל בשקידה מספקת לפינוי הפולשים מנכס ציבורי, בעיקר בשנים שלאחר כישלון ניסיון ההסדרה משנת 2003-2004, כאשר שנים נוספות עברו ועברו עד שהוגשה התביעה של השכן ורק לאחר שנתבע המינהל בהיותו הבעלים בגין פלישה נוספת שיוחסה למשפחת אלון, או אז פעל המינהל לחידוש הליכי ההוצל"פ למימוש הפינוי. בענייננו, ניתן לראות כי אמנם ניתן פסק פינוי בשנת 1998 ואולם, לא ניתן להתעלם מכך, כי המינהל פעל בעצלתיים למיצוי הליכי הפינוי ואף במקוטע, דבר שיש לקחת אותו בחשבון בבואנו לדון בשאלת הזכאות לדמי שימוש, זאת לצד התנהלות משפחת אלון שלא פינתה את הנכס חרף פסק הפינוי, התנהלות שאין להשלים עימה, זאת בלשון המעטה, כאמור על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים. פרק הזמן הרב שחלף משנת 2004 עד לשנת 2010, היינו משך כ- 6 שנים, בהם לא הוכח בפניי כי המינהל עשה דבר למימוש פסק הדין חרף אי פינוי הנכס, לרבות אי מיצוי הליך המו"מ, עד לנקיטת ההליך המשפטי בידי השכן, ולאחר שהמינהל בעצמו נתבע כבעל המקרקעין, לקח המינהל שוב את המושכות לידיו והחל לנקוט בסעדים המשפטיים העומדים לרשותו- הליכים אשר הולידו בסופו של יום את התביעה שבפניי. כאשר נחקר  ברקין, כיום מנהל מרחב במינהל, על אודות התנהלות המינהל וסיבותיה, לא ידע הלה לתת הסבר מדוע לא עשה המינהל דבר כדי להוציא את הפולשים מהנכס לאחר מתן פסק הפינוי, וזאת משך תקופה ארוכה בין השנים 1998 ו- 2003 ותשובתו הייתה "אין לי מושג" (עמ' 64, ש' 11-13).

83.        מן העבר השני, נמצא כי עיכוב הליכי הפינוי לתקופה ממושכת כאמור, בלא שניתן הסבר המניח את הדעת ע"י המינהל מדוע הליכים אלא חודשו רק כעבור 6 שנים לאחר הוצאת מכתב המנהל, משלא הסכים הפולש להצעה שהמינהל היה מוכן לקדם ולו לפנים משורת הדין, חייבו החזרת הצדדים למסלול המשפטי הקובע, הוא המשך הליכי הפינוי. לא הוכח בפניי, כי הצדדים באו ביניהם במגעים רציניים למציאת חלופות אחרות שעמדו ביסוד  העיכוב הנוסף, ולכן יש לראות בהתנהלות המינהל כמי שיצרה ציפייה סובייקטיבית אצל משפחת אלון, כי יימצא הסדר כלשהו לקבלת החזקה בנכס. אמנם, ציפייה זו כאמור אינה מהווה הבטחה שלטונית ואין בכוחה להעניק למשפחת אלון מעמד של בר רשות הדירה או בלתי הדירה, ואולם היא כן מהווה שיקול רלוונטי למתן פטור חלקי מתשלום דמי שימוש ראויים. כן, לא הציג המינהל בפניי ראיות, לא כל שכן גרסה ברורה,  מה התרחש בפרק הזמן שחלף מאז שנת 1998 ועד להוצאת מכתב המנהל בשנת 2003, היינו  משך תקופה כבת 5 שנים, כפי שניתן להיווכח כי הפולשים לא פעלו מכוח חובתם העצמאית לפינוי הנכס חרף פסק הפינוי נגדם. ועוד, לא ניתן להתעלם מחוסר הסבירות בזמן שחלף מאז שיצא מכתב המנהל (2003) ועד למועד בו חודשו ההליכים המשפטיים בשנת 2010 והנסיבות שאפפו את חידושם, כתוצאה מהליך משפטי שנקט השכן נגד המינהל, קרי משך תקופה ארוכה של 7 שנים נוספות. יש להניח, כי הליך המכרז כתפוס או כפנוי, אילו הוסדר, היה מוצא לאור בפרק זמן קצר בהרבה, אך בטח ובטח לא היה נמשך שנים רבות שחלפו בפועל. מכלול השיקולים שמניתי לעיל, בשים לב לטענות הנוגדות של הצדדים בעניין זה, מביאני למסקנה כי יש לתת למשפחת אלון פטור חלקי מתשלום דמי שימוש ראויים בשל התנהלות המינהל כמתואר לעיל, אך לא באופן מלא לנוכח התנהלות משפחת אלון, מן הצד השני, שלא פינתה בעצמה את הנכס חרף פסק הפינוי, באופן שאילץ את המינהל לנקוט בהליכים לצורך מימוש הפינוי.

84. במישור הראייתי, תמך המינהל את תביעתו לתשלום דמי שימוש ראויים כאמור בחוות דעת שמאית המקרקעין, גב' פנינה נוי, אשר הגישה שתי חוות דעת: האחת-מיום 18.7.2010 אשר התייחסה לדמי שימוש ראויים לשנים 2003-2009; והשנייה-מיום 30.4.2012 המתייחסת לדמי שימוש ראויים לשנים 2011-2012. שמאית המינהל העריכה את דמי השימוש בגין המקרקעין מושא הדיון, לאחר שביקרה בנכס וביצעה בדיקה של המצב התכנוני, ומצאה כי החלקה עליה מצוי הנכס ייעודה הוא מגורים לשיקום ושיפוץ, כאשר השומה בוצעה בהתאם לשימוש בפועל, קרי מגורים, באופן העולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה בעניין זה. עפ"י חוות הדעת הראשונה משנת 2010, מסתכמים דמי השימוש הראויים בסך 60,272 ₪, כאשר דמי השימוש עבור כל שנה בנפרד נעים בין 11,200 ₪ ל-7,600 ₪, בחלוקה לפי שנים. בחוות הדעת הנוספת משנת 2012, מסתכמים דמי השימוש בסכום של 38,160 ₪, הנעים בין 12,160 ₪ עד 13,200 ₪, בחלוקה לפי שנים.

85. כאשר נחקרה שמאית המינהל על חוות הדעת מטעמה, היא מסרה כי התייחסה לשומה לפי שווי הקרקע ולא לפי שווי הבניה וכי הנחת המוצא של השמאות שלה הינה, כי קיים שימוש מלא לזכויות המוקנות לחלקה, קרי 130% בכל הקומות. באותה נשימה, היא אישרה כי נתון זה לא נבדק במפות הנכס. חרף האמור, העידה השמאית כי מאחר ומדובר בשטח של 160 מ"ר, הרי עפ"י ניסיונה היא יכולה לדעת בעין מזוינת אם מומשו מלוא הזכויות בנכס, אם לאו, אף ללא כניסה לנכס עצמו (עמ' 37 לפרט'). השמאית ביצעה את השומה בהשוואה לעסקה בחלקה סמוכה לנכס דנן, נתון שיש לו חשיבות בנוגע לחישוב דמי השימוש הראויים (עמ' 38, ש' 21-28). יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מכך, כי השוואה זו נעשתה על סמך אתר נדל"ן, מבלי ששמאית המינהל ערכה בדיקה של היתרי הבניה בנכס.

86. זאת ועוד, לא ניתן לקבל מצב בו מומחה נותן חוות דעת מבלי לצרף אליה תחשיביו שעמדו בבסיס חוות דעת זו, ובמעמד מתן העדות הלה לא יידע למסור פרטים אודות חוות הדעת שניתנה על ידו בטענה, כי לא נתבקש להביאה עמו לדיון, אחרת בגין מה זומן המומחה לעדות. כאשר נחקרה מומחית המינהל לעניין חוות הדעת הראשונה משנת 2010 המתייחסת לשנים 2003-2009 ונשאלה מדוע לא צירפה את התחשיבים חרף המצוין בחוות הדעת, היא השיבה כי "אני לא רוצה להתייחס לזה, כי לא הבאתי את חוות הדעת של 2010 ואני לא יודעת. התבקשתי להביא את חוות הדעת של 2012. יכול להיות שזה הכל ואין משהו נוסף". בנוסף, לא ידעה העדה למסור פרטים אודות אופן עריכת החישוב ומה הן עסקאות ההשוואה עליהן בוססה השומה הנ"ל (עמ' 39, ש' 26-32 עמ' 40, ש' 1-11 ש' 26-27, ש' 28-31 ועמ' 41, ש' 1-7).

87.        שונה הוא הדבר לגבי לחוות הדעת המאוחרת משנת 2012 המתייחסת לשנים 2010-2011, לגביה גילתה מומחית המינהל בקיאות בכל היבטיה של חוות הדעת (ראו עדותה בעמ' 40 ש' 20-25, עמ' 41-42 ועמ' 44, ש' 9-17), כאשר פירטה בעדותה כיצד נערכה השומה ועל סמך אילו נתונים. עם זאת, אין בידי לקבל חוות דעת זו במלואה, שכן מקובלת עליי בהקשר זה עמדת משפחת אלון באשר להסתמכות מומחית המינהל לצרכי עסקת השוואה על מידע מאתר נדל"ן, בלא בדיקת היתרי הבניה, והכל כמפורט בחקירתה הנגדית של המומחית. זאת בשים לב לכך, שמאותו תיק עסקה עלה שמדובר בשטח של 350 מ"ר ולא 180 מ"ר, כפי שנרשם בחוות הדעת (עמ' 39 לפרט'). בעניין זה, מקובלת עליי הסתייגות משפחת  אלון, לאור העובדה שהמומחית בעצמה לא יכולה הייתה לשלול חד משמעית אי נכונות רישום זה. כמו כן, מקובלת עליי השגות משפחת אלון בדבר העדר התייחסות מומחית המינהל לזיקת ההנאה בנכס, עת היא העידה בעצמה כי אילו הובאו בפניה נתונים בעניין זה, קיימת אכן חובה להתייחס לזיקת הנאה (עמ' 44, ש' 18-26).

88.        משפחת אלון הגישה בתורה חוות דעת שמאית נגדית לזו שהגיש המינהל, ערוכה כאמור בידי השמאי בן ישי (נוסף על חוות הדעת שהוגשה על ידו לעניין ההשקעות). לפי חוות דעת זו, המתייחסת לשומת דמי השימוש לשנים 2003-2012 המסתכמים בסך של 31,442 ₪, כשהסכומים נעים בין 2,617 ₪ עד 4,582 ש"ל בחלוקה לשנים (סע' 11 לחוות הדעת). המומחה בן ישי נחקר על חוות דעתו בנושא דמי השימוש הראויים, הן לעניין שיטת החישוב והן לעניין עסקת ההשוואה, כאשר מבין שתיים הוא בחר בעסקה ששימשה את עסקת ההשוואה גם בחוות דעת המומחית מטעם המינהל (עמ' 33, ש' 17-32), אך חלק על שטח המגרש כמפורט קודם לכן. עם זאת, אין בידי לקבל את חוות הדעת של השמאי בן ישי, כעדיפה על פני זו מטעם המינהל , מכיוון שהשמאי בן ישי נשאל בחקירה נגדית באיזה שיטת שומה הוא נקט, ובמענה מסר תשובה ערטילאית ולפיה "לקחנו את העסקה וחילצנו את מה שחילצנו ואז לקחנו אישור של 5% ממרכיב הקרקע", כאשר לא ברור על סמך מה נערכה הנוסחה הנ"ל העומדת ביסוד חישוביו כאמור. יתרה מכך, משהוגשה ע"י משפחת אלון חוות דעת שמאית ולפיה שומת דמי השימוש הראיים הינה ע"ס כ-31 אלף ₪, הרי בכך מגולמת ההכרה בעצם חובת תשלום דמי השימוש, אם כי על הצד הנמוך.

89. לאור כל המבואר עד כה, דעתי היא כי בנסיבות העניין, יש לקבוע את השומה על דרך האומדנה לאור הבקיעים שמצאתי בשתי חוות הדעת השמאיות מטעם בעלי הדין כמתואר קודם לכן. זאת בשים לב לשיקולים נוספים ולפיהם שתי השומות מתייחסות לתקופה החל משנת 2003, קרי לאחר מכתב המנהל, מבלי שעתר המינהל לתשלום בגין דמי שימוש מיום מתן פסק הפינוי ועד למועד המכתב הנ"ל, ובכך הוא וויתר למעשה על סכומים נוספים המגיעים לו לכאורה בגין תקופה יותר ארוכה, תוך שהמינהל ממילא לוקח בחשבון את הבעייתיות הכרוכה בדרישת דמי שימוש בגין תקופה זו, ובעשותו כאמור הוא הלך כברת דרך לקראת משפחת אלון. למיותר לציין, כי סמכות זו של ביהמ"ש לפסוק דמי שימוש על דרך האומדנה הוכרה בשורה של פסקי דין. על יסוד כל האמור, אני מחייבת את משפחת אלון לשלם למינהל דמי שימוש ראויים בגין התקופה אליה מתייחס כתב התביעה שכנגד, ע"ס 50,000 ₪ נכון להיום.

סוף דבר

90.        דין תביעת משפחת אלון שהוגשה בתיק ה"פ 22043-02-11, להידחות.

91.        דין תביעת המינהל בת"א 19953-07-12 להתקבל באופן חלקי. אני מחייבת את הנתבעים שם, משה אלון וקרן אלון, יחד ולחוד, לשלם למינהל סכום של 50,000 ₪ בגין דמי שימוש ראויים, נכון להיום.

92. עוד אני מחייבת את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם למינהל הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪, כאשר בעניין זה התחשבתי, בין היתר, בעובדה כי נדונו שתי תביעות, התקיים הליך הוכחות מלא, בהיקף העבודה ובהיקף המחלוקות, בסכום שנפסק וביחס לסכומי התביעות.

93. הסכומים האמורים ישולמו בתוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. 

94. המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ב טבת תשע"ח, 09 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.