הצדדים השלישיים 1. הייסם כרוף בע"מ ׁ(ההליכים בעניינה מעוכבים)

2. הייסם כרוף (ההליכים בעניינו מעוכבים)

1. ענייננו בתביעה ותביעה שכנגד על רקע חוזה לרכישת דירה בשכונת הר חומה בירושלים (להלן: "הדירה"). התובעת (רוכשת הדירה) עותרת לחייב את המוכרת, שהיא הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת" או "החברה"), בפיצויים בגין ליקויי בניה ואי-התאמות. הנתבעת, מנגד, עותרת לחייב את התובעת בפיצויים בגין איומים והטרדות וגם החזר עלות עבודה שבוצעה בחצר הדירה.
2. התובעת העמידה את תביעתה על סך 107,092 ₪, והנתבעת העמידה את תביעתה שכנגד על סך 30,000 ₪.

עיקר העובדות הרלבנטיות

1. מעיון במכלול החומר הקיים בתיק עולה כי הנתבעת היא חברת בניה אשר בנתה את הבניין שבו שוכנת הדירה מושא התובענה. במועדים הרלבנטיים לתובענה, הקבלן המבצע מטעם החברה היתה הנתבעת 2 (להלן: "הקבלן").
2. נעיר כי ההליכים המשפטיים כנגד הקבלן (בין בתביעה ובין בהודעה לצדדים שלישיים שהגישה הנתבעת במסגרת הליך זה) עוכבו זאת בהינתן החלטת בית המשפט המחוזי במסגרת הליך פשיטת רגל שנוהל בעניינו של הקבלן [פש"ר (מחוזי - י-ם) 2031/05].
3. ביום 13.3.2003 נכרת חוזה בין התובעת לבין החברה לרכישת הדירה מושא התובענה (להלן: "החוזה"), תמורת 800,000 ₪ (כולל מע"מ) [נספח ב' לחוזה].
4. לפי החוזה, מועד מסירת החזקה בדירה הוא 30.6.2004 (נספח א' לחוזה). בפועל, החזקה בדירה נמסרה לתובעת באמצע שנת 2005.
5. עוד לפי החוזה, בתוספת שכותרתה "תוספות ושינויים למפרט", סוכם בין השאר, כי התובעת תהיה זכאית לסל תוספות ושינויים ללא תשלום, בסכום של עד 10,000 ₪, זאת לפי מחירון החברה. ביצוע השינויים או התוספות יהיה "בכפוף לכך" שהם ניתנים לביצוע וכפופים לאישור האדריכל והקונסטרקטור על-פי תכניות הביצוע ועל-פי חוק, תקנה ודין. היה ולא ניצלו הרוכשים את הסל האמור, באופן מלא או חלקי, סוכם כי הרוכשים יקבלו הנחה בסכום שלא נוצל "בתשלום האחרון, לפני כניסתם לדירה" (עמוד 14 במפרט הטכני שצורף לחוזה).
6. אין מחלוקת כי במהלך התקופה עד מסירת החזקה בדירה לתובעת, היו חילופי מכתבים ודברים בין התובעת, בעיקר באמצעות בנה, מר שי אוחנה (להלן: "שי" או "הבן") לבין הנתבעת. כפי שניתן היה להתרשם ממכלול החומר הקיים בתיק וגם מעדות התובעת^[1], שי היה הדמות הדומיננטית בהליך רכישת הדירה ולאחר קבלת החזקה בה.
7. עוד עולה מחומר הראיות כי במערכת היחסים שבין הצדדים היו עליות ומורדות, כך שבשלבים מסוימים הועלו טענות מצד הנתבעת לפיהן הבן מאיים על נציגי החברה, ובשלבים מסוימים הצדדים הגיעו להסכמות, כפי שנעמוד על כך בהמשך.
8. ביום 26.6.2005, נחתם הסכם גישור בין הצדדים (להלן: "הסכם הגישור") לפיו בין השאר, יתרת חובה של התובעת בגין תמורת רכש הדירה תעמוד על סך 69,802 ₪, אך מסכום זה ינוכו הסכומים הבאים: סך של 26,302 ₪ פיצוי דמי שכירות בגין איחור במסירה; סך של 5,500 ₪ זיכוי בגין מטבח; סך של 3,000 ₪ זיכוי בגין ריצוף; וכן סך של 10,000 ₪ זיכוי בגין תוספות (לפי החוזה). סוכם כי יתרת החוב (בסך של 25,000 ₪) תשולם על-ידי התובעת. אין מחלוקת כי סכום זה שולם על-ידי התובעת^[2].
9. עוד עולה מחומר הראיות, כי לפי הסיכום בין הצדדים, הנתבעת יצקה בטון בחצר הדירה, באמצע חודש יוני 2006, על חשבונה, לאחר קבלת טופס 4 (להלן: "היציקה בחצר"). לטענת הנתבעת, עלות היציקה היא 15,000 ₪.

טענות התובעת

1. התובעת טוענת, בין השאר, כי עובר למסירת החזקה בדירה, היא שילמה לנתבעת, באמצעות הקבלן מטעמה, סך של 50,000 ₪ לצורך ביצוע שינויים ותוספות בדירה. אולם, לאחר קבלת החזקה בה - באמצעות בנה שהתגורר בדירה עם אשתו וילדיו - התברר כי אלה לא בוצעו וגם נתגלו במהלך תקופת הבדק, ליקויים ואי-התאמות.
2. התובעת פנתה לנתבעת בבקשה לתקן את הליקויים שנתגלו, אולם התיקון בוצע באופן חלקי בלבד. התובעת פנתה שוב לנתבעת לאחר שהתגלו ליקויים ואי-התאמות נוספים, אולם הנתבעת לא נענתה לפניותיה.
3. התובעת מבססת את עתירתה לפיצויים בגין ליקויי בניה, על חוות דעת הנדסית של מומחה מטעמה, מר ברגמן (להלן: "המומחה מטעם התובעת"), אשר לפי חוות דעתו מיום 21.1.2008, העלות המוערכת לתיקון הליקויים היא 10,000 דולר ארה"ב.
4. ההסכם עבור התוספות והשינויים שכללו בין השאר, ריצוף גינות, בניית מדרגות גישה, נקודות גז, נקודות חשמל ועוד, וכך גם התשלום עבור אלה, נעשה ישירות מול הקבלן, זאת בהתאם להוראותיה של הנתבעת וכקבוע בסעיף 12 בחוזה. התובעת שילמה לקבלן, סך של 50,000 ₪, בשני תשלומים 10,000 ₪ ו-40,000 ₪. העבודות מושא התוספות והשינויים, לא בוצעו על-ידי הקבלן או הנתבעת, אלא על-ידי התובעת עצמה לפיכך, על הנתבעת להשיב לתובעת את הסך האמור.
5. הנתבעת הודיעה לתובעת ביום 25.6.2003 על החלפת קבלן המשנה, ובסמוך לאחר מכן ביום 17.7.2003 התקבלה הודעתו של הקבלן המבצע על כך שיש לפנות ישירות אליו כדי להזמין שינויים. לטענת התובעת, הוכח כי ההתקשרות הישירה מול הקבלן לא הייתה דבר חריג והיא הייתה בידיעת הנתבעת ובאישורה.
6. טענת הנתבעת לפיה העבודות שהוזמנו על-ידי התובעת אינן בגדר שינויים ותוספות בדירה, היא טענה לא נכונה. הנתבעת נמנעה מלהביא עדים רלבנטיים לעניין זה, הימנעות שמדברת בעדה.
7. הנתבעת ידעה על אי-התאמות בדירה ובצורך בשינויים בה זאת לפני מסירת החזקה בדירה כך שהיה לה זמן מספיק לתקן את המחדל ולבצע את השינויים והתוספות עוד לפני מסירת החזקה לתובעת, אך בחרה שלא לעשות זאת.
8. בניגוד לעמדת הנתבעת, החתימה על הסכם הגישור מהווה ויתור על הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה, ותו לא. הסך של 50,000 ₪ אשר שולם לקבלן ולא בוצעו בגינו תוספות ושינויים, לא אוזכר בהסכם הגישור. בזמן החתימה על ההסכם האמור, הייתה הנתבעת מודעת לטענות התובעת בעניין זה. אשר לטענות הנתבעת לעניין היציקה בחצר זאת כנגד סילוק טענותיה בנוגע לתשלום הסך האמור לקבלן, טוענת התובעת כי יציקת הבטון שבוצעה הייתה כנגד סילוק טענות התובעת בדבר איחור במסירת החזקה ולא בדבר סילוק הטענות שעניינן תוספות ושינויים.

טענות הנתבעת

1. הנתבעת טוענת בין השאר, כי בנתה את דירת התובעת בהתאם לכל דין, למעט מספר ליקויים שהתגלו בסמוך למסירת החזקה בדירה. התובעת לא טענה לליקוי כלשהו בדירה עד יום 14.3.2010 כאשר חוות הדעת מטעמה הועברה לנתבעת רק ביום 22.3.2010. מחוות דעת זו עולה כי הליקויים התגלו כבר ביום 21.1.2008. למרות שתקופת הבדק כבר עברה, הסכימה הנתבעת, לפנים משורת הדין, לתקן את הליקויים בדירה אך התובעת סירבה לאפשר לה לבצע את התיקונים ולהביא מומחה מטעמה.
2. הנתבעת אינה אחראית על התחייבויות הקבלן כלפי התובעת על-פי הסכם העבודות הנוספות, או לתשלום סכום כלשהו שקיבל הקבלן מהתובעת במסגרת הסכם זה. הזמנת העבודות על-ידי התובעת מהקבלן, נעשו שלא בהתאם לסעיף 12 בחוזה, אלא הוזמנו רק לאחר שנה מתום המועד להזמנת שינויים ותוספות וסמוך לאחר סיום עבודות הבניה. בכל מקרה, חלק מהעבודות היו סגירת מרפסת והפיכתה לחדר, עבודה מסוג זה אינה בגדר שינויים ותוספות אלא מדובר בעבודות נוספות. מה גם שחלק מהעבודות שביקשה התובעת נוגדות את טופס 4. התובעת ידעה שהעבודות מושא הסכם העבודות הנוספות, אינן בגדר שינויים ותוספות.
3. התובעת והקבלן הסתירו את ההתקשרות ביניהם מהנתבעת מאחר וידעו שהיא תתנגד לו. התובעת או כל דייר אחר בפרויקט, מעולם לא קיבלו כל הודעה מהנתבעת כי עליהם לפנות לקבלן בעניין השינויים והתוספות או לשלם בעבורם לקבלן.
4. לפי סעיף 12 בחוזה, כל הזמנה של שינויים ותוספות על-ידי דייר, מחייבת הסכמה מראש ובכתב של הנתבעת. בעניינה של התובעת, לא ניתנה הסכמת הנתבעת לביצוע שינויים ותוספות, בין מראש ובכתב ובין בכל דרך אחרת.
5. הנתבעת ביצעה את היציקה בחצר, שהיא חלק מהעבודות הנוספות, בעלות של 15,000 ₪. הנתבעת עשתה כן על חשבונה, לפנים משורת הדין, שכן בניגוד לטענות התובעת, יציקה זו באה לסילוק מלוא טענות התובעת בעניין ההסכם עם הקבלן. על כן, ככל שבית המשפט יסבור שהנתבעת אחראית להתחייבויות הקבלן על-פי הסכם העבודות הנוספות או להשבת מחירן, יש לקזז את הסך המוזכר. לטענת הנתבעת, במידה ויתקבלו טענות התובעת לעניין השבת הסכום ששילמה לקבלן, כי אז יש לקזז מסכום זה גם סך של 10,000 ₪ שקוזז לפי הסכם הגישור.
6. הנתבעת אינה אחראית למספר ליקויים אותם מצא המומחה מטעם בית המשפט, מר גלנצר (להלן: "המומחה מטעם בית המשפט" או "המומחה"), בחוות דעתו. אומדן המומחה מטעם בית משפט לעלות תיקון הליקויים בדירה, נקבע ללא ביסוס או תימוכין, ומבלי שנערכו חישובים כנדרש. לכן, על בית המשפט להעדיף את אומדן עלות התיקונים לפי חוות הדעת של המומחה מטעם הנתבעת, מר בס (להלן: "המומחה מטעם הנתבעת").
7. עתירת התובעת לפיה יש לפצות אותה בגין עוגמת נפש, טענה זו נזנחה בתצהיריה וסיכומיה ואין להיעתר לה.
8. לטענת הנתבעת, בנה של התובעת ושלוחה בכל הקשור לאירועים הרלבנטיים להליך זה, שבו ואיימו בנקיטת מעשי אלימות על עובדי הנתבעת. החשש מאיומים אלה גרם למנהל הנתבעת להפסיק לטפל בענייני התובעת, לפחד בקרב העובדים ולשיבושים בעבודתם. הנתבעת עותרת לפיצוי בגין רכיב זה בסך של 15,000 ₪.

ראיות הצדדים

1. מטעם התביעה הוגשו בין השאר, תצהירי עדות ראשית של התובעת ושל בנה וכן חוות דעת של המומחה ההנדסי מטעמה. התובעת ובנה העידו בדיון מיום 5.5.2015.
2. מטעם הנתבעת הוגשו תצהיר עדות ראשית של מר יעקב אליה - מנהל פרויקט הבניה אצל הנתבעת (להלן: "יעקב") ושל מר רמי אליה - סגן מנהל הנתבעת בזמנים הרלבנטיים לתביעה (להלן: "רמי"). העדים העידו בדיון מיום 21.12.2015. בנוסף הוגשה חוות דעת של המומחה ההנדסי מטעם הנתבעת.
3. מומחי הצדדים לא נחקרו על חוות הדעת שלהם.

חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט

1. ביום 2.10.2011 מונה כאמור, מומחה מטעם בית המשפט לבדיקת טענות התובעת בדבר קיומם של ליקויי בניה בדירה ועלות התיקון המשוערת, וכן בדיקה האם הדירה נבנתה על-פי החוזה שנכרת בין הצדדים.
2. המומחה ערך ביקור בדירה ביום 14.1.2013, זאת בנוכחות שי ועובד נוסף (שמאי) במשרדו של המומחה.
3. מעדותו של המומחה^[3], וכן ממכתבו המתוארך יומיים לאחר הביקור (16.1.2013) [מוצג ת/1 - הוצג בדיון מיום 5.5.2015] עולה כי עובר לעריכת הביקור נעשה תיאום עם בא-כוח הנתבעת למועד הביקור, אולם במועד זה לא נכח נציג מטעם הנתבעת. מנגד, לדידו של בא-כוח הנתבעת, לא נעשה עמו כל תיאום עובר לעריכת הביקור. בא-כוח הנתבעת התייחס לנושא זה הן בדיון מיום 10.4.2013 (לפני המותב הנכבד שדן בתיק עד פרישתו) והן בדיון לפניי מיום 5.5.2015.
4. חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ניתנה ביום 8.4.2013 (להלן: "חוות הדעת").
5. בחוות דעתו, ציין המומחה בין השאר, כי מצא ש"הדירה תואמת את תשריט הדירה המצורף לחוזה המכר, למעט סגירת המרפסת המזרחית, שנעשתה על-ידי התובעת". כמו כן, לאחר שהתייחס לטענות התובעת בדבר קיומם של ליקויים, פירט המומחה בחוות דעתו את הליקויים שלדעתו קיימים בדירה ואת הפעולות הנדרשות לתיקון ליקויים אלה, כאשר העלות הכוללת המשוערת של תיקון הליקויים שמצא, היא בסך 28,121 ₪ (כולל מע"מ).
6. בדיון בבית המשפט מיום 5.5.2015, נחקר המומחה מטעם בית המשפט על חוות דעתו. המומחה התייחס הן לליקויים שנמצאו בדירה, הן לדרך שומת עלות התיקונים והן לנסיבות עריכת הביקור בדירה.
7. לעניין האחרון דלעיל, לדידי, קם קושי של ממש להכריע במחלוקת שבין המומחה לבין בא-כוח הנתבעת בכל הנוגע לשאלת תיאום הביקור והשיחות הנטענות מיום הביקור, זאת בשים לב לחוסר הבהירות העולה בנסיבות העניין (מצד אחד, מדברי בא-כוח הנתבעת עולה כי היו מגעים לקביעת מועד אולם לא הודע לו בסוף מה המועד שנקבע; מצד שני, לא ברור מי תיאם את מועד הביקור עם בא-כוח הנתבעת, האם זה היה המומחה או מזכירתו, וכן האם השיחות מיום הביקור היו לטלפון הנייד של בא-כוח הנתבעת או למשרדו, והאם אלה יצאו מהטלפון של המומחה או מהטלפון של העובד שליווה אותו). נוכח כל אלה, יש להסתייג מטענת ההטעיה-כביכול שהעלתה התובעת בכתב סיכומיה (סעיף 15.1.4) ודומה כי טענה זו אינה מיוסדת כלל. בכל מקרה, סבורני כי פלוגתה זו מתייתרת זאת משלא הוגשה כל בקשה, לא כל שכן, בקשה ברורה ומיוסדת לפסילת מינויו של המומחה או לפסילת חוות דעתו.

דיון והכרעה

1. לאחר שעיינתי במכלול החומר הקיים בתיק, שמעתי את עדויות עדי הצדדים והתרשמתי מדבריהם וכן לאחר שנתתי את דעתי לטיעוני הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה וגם התביעה שכנגד, להתקבל, אך באופן חלקי כל אחת.
2. כלל הוא כי המוציא מחברו עליו הראיה. על כן, על כל אחד מהתובעים (התובעת או התובעת בתביעה שכנגד) מוטל הנטל להוכיח במסגרת תביעתו והתביעה שכנגדו, את גרסתו במשפט. הואיל ובמשפט אזרחי עסקינן, ראיות הצדדים תיבחנה לפי מאזן ההסתברויות. במילים אחרות, ככל שמי מהתובעים חפץ בקבלת תביעתו, עליו מוטל הנטל לשכנע את בית המשפט כי גרסתו עדיפה על גרסת בעל הדין שכנגד, סבירה יותר ממנה, וכי גרסתו מקימה עילת תביעה נגדו.

ליקויי בניה ואי-התאמות

1. לאחר שנתתי את דעתי לטענות הצדדים בנדון דנן, מתקבלת בזאת תביעת התובעת לפיצוי בגין ליקויי בניה, באופן חלקי, וזאת בהתבסס על חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט.
2. כפי שעולה מחוות הדעת, המומחה מטעם בית המשפט, לאחר שבחן את תשריט הדירה, ביקר בה ובחן את טענות מומחי הצדדים, מצא כי הדירה נבנתה בהתאם לתשריט שהוכן עבורה. בנוסף, מעיון בחוות הדעת, וכפי שגם היה ניתן להתרשם מעדותו בדיון^[4], המומחה נתן את דעתו המקצועית למכלול הפלוגתות שבין הצדדים בשאלת קיומם של ליקוי בניה בדירה, באופן נהיר ומאוזן, כאשר האומדן שלו מתבסס על הניסיון המקצועי שלו ומתחם הסבירות.
3. המומחה פירט בחוות הדעת מהם הליקויים הקיימים בדירה. בין השאר: עבודות ניקוז, עבודת איטום ועוד. להערכתו, שומת עלות התיקונים של עבודות אלו מסתכמת בסך של כ-28,000 ₪ (כולל מע"מ).
4. בנדון דנן, טוענת התובעת כי הגם שיש לקבל את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט אולם יש להוסיף את הפרשי העלויות זאת בהתאם לחוות הדעת מטעמה, שכן במועד ביקורו של המומחה בדירה כבר בוצעו על-ידי התובעת תיקונים של מספר ליקויים, כך שהמומחה מטעם בית המשפט לא ידע להעריך עלות תיקון ליקויים אלה.
5. לאחר שנתתי את דעתי לטענות הצדדים בנדון דנן, סבורני כי חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, היא סדורה ומאוזנת, וכן ממצה את כל הליקויים הקיימים ואין לסטות ממנה.
6. התשתית הראייתית שהניחה התובעת לפני בית המשפט לעניין הליקויים בדירה, ואשר שומתם 10,000 $, אינה משכנעת דיה. לחוות הדעת של המומחה מטעם התובעת, שלא העיד במשפט, לא צורפו תמונות. לא זו בלבד, התובעת לא הניחה תשתית משכנעת בדבר עלות התיקונים שביצעה בדירה (ראו: סעיף 14 בתצהיר של שי), כך שלא ברורה עתירתה לחייב את הנתבעת לשאת בהפרש בין האומדנים שבחוות הדעת, של המומחה מטעמה מזה, ושל המומחה מטעם בית המשפט מזה. אם לא די בכך, דומה כי עתירת התובעת בהקשר דנן מעוררת קושי מובנה בטיעון, שכן הדרישה לחיוב נוסף מהווה למעשה סטייה מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, בשעה שלדידה של התובעת, המומחה שמונה הוא מוסכם (ראו: כותרת של סעיף 14 בתצהיר של שי; סעיף 15.4 בסיכומי התובעת).
7. מנגד, גם חוות הדעת מטעם הנתבעת אינה משכנעת דיה. המומחה מטעם הנתבעת גם הוא לא העיד במשפט. בשים לטיב הליקויים שצוינו בחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט (תיקוני ניקוז ואיטום), וכן משקיימת סבירות גבוהה כי אלו ליקויים שמקורם בבניה שביצעה הנתבעת, לאחר ששמעתי את עדות המומחה מטעם בית המשפט, לא מצאתי כי יש מקום לסטות ממסקנותיו ומחוות דעתו המקצועית.
8. מומחה מקצועי שמונה על-ידי בית המשפט, על מנת לחוות את דעתו המקצועית בשאלה שבתחום מומחיותו, מהווה זרועו הארוכה של בית המשפט ולא מסייע או מייצג מי מהצדדים. מומחה כאמור מוחזק כגורם אובייקטיבי וכפי שנקבע בהלכה הפסוקה: "הממלא תפקיד על-פי החלטת בית המשפט... משמש כזרועו הארוכה של בית המשפט ומכאן שחייב הוא לנהוג על-פי אמות מידה של העדר כל חשש של משוא-פנים" [ע"א 409/84 מדינת ישראל נ' ד"ר שגב, פ"ד מ(3) 706, 719 (1986)].
9. בהיותו כך, למומחה מטעם בית המשפט מעמד מיוחד בהליך המשפטי, וכך גם לחוות הדעת המקצועית הניתנת על-ידו [ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' אברהם מזרחי, פ"ד לט(4), 185, 189 (1985); ע"א 605/88 תבורי - בית חרושת למשקאות קלים בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי בע"מ, פ"ד מה(2) 1, 11 (1991)].
10. בית המשפט הוא הפוסק בעניין כוחה של חוות-הדעת של המומחה "והוא הקובע מהי המידה, מהו האופן ומהו ההיקף של האימוץ על-ידיו של האמור בחוות הדעת" [ע"א 402/85 רחל מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 680/87 המגן חברה לביטוח נ' יוסף אליהו, פ"ד מו(4) 154, 161 (1992)]. עם זאת, לא בנקל יסטה בית המשפט ממסקנות ומממצאי המומחה מטעמו, וכי נדרשים טעמים כבדי משקל כדי להצדיק סטייה מחוות דעת כאמור. בפסק הדין בעניין ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי, מיום 31.12.1988, נקבע בין השאר:

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן"

[ראו גם: ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' חנן רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 568 (1998); ע"א 5509/09 ח'אלד מסארווה נ' עזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה, מיום 23.2.2014, פסקה 14]

1. לאחר שהתרשמתי מרמת הפירוט שבחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, הסבירות והאיזון שבה, וכן לאחר שהתרשמתי מעדותו במשפט, לא מצאתי כל טעם של ממש שמצדיק לסטות מחוות הדעת, מממצאיה וממסקנותיה.
2. על כן, מתקבלת בזאת התביעה לפיצויים בגין הליקויים שפורטו בחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, וגובה עלות התיקונים, הכל כפי שנאמד בחוות הדעת [סך של 28,121 ₪ (כולל מע"מ) נכון ליום 8.4.2013].

שינויים ותוספות

1. כאמור, חלוקים הצדדים ביניהם בין השאר ובעיקר, לעניין טענות התובעת לפיהן היא שילמה לקבלן (סך של 50,000 ₪), זאת בהנחיית ואישור הנתבעת, עבור שינויים ותוספות. לדידה של הנתבעת, התקשרות זו נעשתה ישירות בין התובעת לבין הקבלן, בניגוד לחוזה ושלא בהנחייתה וגם לא על דעתה, וכי אין בהתקשרות זו לחייב את הנתבעת.
2. לאחר שעיינתי במכלול החומר שהונח לפני בית המשפט בנדון דנן וכן לאחר ששמעתי את עדויות עדי הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי אמנם שילמה התובעת את הסכום האמור ישירות לקבלן, אולם הנתבעת אינה יכולה בנסיבות העניין להתנער מאחריותה על התחייבויות הקבלן כלפי הדיירים לביצוע שינויים ותוספות וגם עבור הכספים שגבה לצורך זה.
3. התובעת הוכיחה במשפט, לפי מאזן ההסתברויות, זאת באמצעות ההסכם שכרתה עם הקבלן וכן באמצעות קבלות, תשלום סך של 50,000 ₪ לקבלן, כאשר סכום זה שולם בשני חלקים: חלק ראשון (סך של 10,000 ₪) שולם בחודש יולי 2004; חלק שני (סך של 40,000 ₪) שולם בחודש ינואר 2005. טענה זו לא נסתרה על-ידי הנתבעת.
4. טענת התובעת לפיה עת ביקשה לבצע שינויים ותוספות, הופנתה על-ידי מי מטעם הנתבעת ליצור קשר ישיר מול הקבלן ולשלם לו, סבורני כי על יסוד המשקל המצרפי של הטעמים שיפורטו להלן - טענה זו של התובעת היא הגיונית, סבירה יותר ולכן היא עדיפה בעיניי על טענת הנתבעת שמכחישה טענה זו מכל וכל.
5. ראשית: עדות שי בדיון בבית המשפט לעניין זה, הותירה רושם חיובי ולא נסתרה באמצעות תשתית ראייתית מניחה את הדעת מטעם הנתבעת^[5]. אמנם שי לא זכר את שם הפקידה אצל הנתבעת ששוחח עמה ואשר הפנתה אותו לקבלן לשם תיאום עמו ביצוע ותשלום עבור השינויים והתוספות, אולם לא ניתן להתרשם כי היה קיים קושי מיוחד אצל הנתבעת לברר טענה עובדתית זו מול המזכירות אצלה. במיוחד, משעולה מתיאור הנתבעת עצמה, עניינה של התובעת, ובפרט התנהגות שי, הטרידו את מנהלי החברה ואת עובדיה, כך שיש להניח כי טענה כגון זו, ניתן היה לברר עובדתית על-ידי הנתבעת, ללא קושי מיוחד, ובסופו של יום לאשרה או להפריכה זאת באמצעות הפקידה הרלבנטית^[6].
6. שנית: הגם שיש טעם בטענת הנתבעת לפיה לפי חוזה מכר הדירה נושא ביצוע השינויים והתוספות, לרבות עלות עבודות אלו, הוא כרוך בהסכמה בכתב ומראש של הנתבעת, אולם מעיון מעמיק בסעיף הנוגע לעניין זה בחוזה (סעיף 12) עולה ממנו כי בניגוד לטענות הנתבעת, קיימת אפשרות לפיה ההתקשרות לביצוע השינויים והתוספות, תיעשה ישירות, בין רוכש הדירה לבין הקבלן.

בסעיף 12 בחוזה, הוסכם כלהלן:

"12. שינויים ותוספות

12.1 החברה אינה חייבת להסכים לאיזו שהיא דרישה של הרוכש לבצע שינויים ותוספות ביחידת הדיור לעומת התכניות והמפרט, אלא אם הסכימה לכך מראש ובכתב.

12.2 בכל מקרה בו הסכימה החברה בכתב ומראש לבצע שינויים ו/או תוספות, יחויב הרוכש במחיר שינויים אלה כפי שיוסכם בכתב בין החברה לבין הרוכש, ואם הפנתה החברה את הרוכש לקבלן הבונה מטעמה, כפי שהוסכם בין הקבלן לרוכש.

12.3 פרטי השינויים ותנאי התשלום בעבור ביצוע השינויים יקבעו בהסכמה בין הרוכש לבין החברה בכתב, ולפי הוראתה - בין הקבלן לבין הרוכש. התשלום עבור השינויים ישולם לחברה או לפקודתה מראש. בכל מקרה בו לא בוצעו השינויים בפועל על ידי החברה ו/או הקבלן מכל סיבה שהיא, יהיה הרוכש זכאי להחזר התשלום ששילם בגין השינוי שלא בוצע, ולסעד זה בלבד.

12.4 החברה רשאית להורות כי התשלום בעד השינויים על-ידי הרוכש יעשה ישירות לקבלן.

12.5 ...

..."

(ההדגשות אינן במקור)

1. לפי המפרט הטכני שצורף לחוזה (עמוד 14), סוכם בין הנתבעת לבין התובעת, בין השאר, כי "הרוכשים יהיו זכאים לסל תוספות/שינויים ללא תשלום בסכום של עד 10,000 ₪ (ע"פ מחירון החברה שבתוקף לתוספות ושינויים)". ביצוע השינויים או התוספות, יהיה "בכפוף לכך" שהם ניתנים לביצוע ורשומים במחירון החברה, וגם כפופים לאישור האדריכל והקונסטרקטור על-פי תכניות הביצוע ועל-פי חוק, תקנה ודין. עוד הוסכם כאמור, כי היה ולא ניצלו הרוכשים את הסל האמור, באופן מלא או חלקי, יקבלו הרוכשים הנחה בסכום שלא נוצל "בתשלום האחרון, לפני כניסתם לדירה".
2. מעיון בהסכמות הצדדים דלעיל, עולה כי האפשרות ליצירת התקשרות ישירה בין הקבלן לבין רוכש הדירה, אינה מופרכת לחלוטין ואף נראית כאפשרות סבירה ומעשית, לא כל שכן, כאשר הקבלן עצמו פועל באתר העבודות ומבצע את עבודות הבניה הפיזיות, והוא מציג מצג ברור לפני רוכשי הדירות כמי שפועל מטעם הנתבעת.
3. בהקשר זה, שי צירף לתצהירו מכתבים שחילק הקבלן לרוכשי הדירות ביום 17.7.2003, כאשר היזם מכותב למכתבים אלה. במכתבים האמורים קיימת הזמנה לכל מי שחפץ בביצוע שינויים או תוספות בדירתו, לפנות לנציגה שתרכז נושא זה, כאשר מצוין גם כי "התשלום מראש הינו תנאי לביצוע השינויים". מעיון במספר הטלפון של הנציגה כפי שצוין במכתבים האמורים, עולה כי מדובר באותו מספר טלפון של הקבלן^[7] - משמע: הקבלן הציג את עצמו לפני הדיירים העתידיים, כמי שאחראי על ריכוז וביצוע השינויים והתוספות.
4. מנהל הפרויקט מטעם הנתבעת והעד מטעמה במשפט, יעקב, אישר בעדותו שהוא מכיר את המכתב מיום 17.7.2003 וכי זה נשלח באישורו^[8]. יעקב אישר גם, בתחילת עדותו, כי הקבלן "ביצע שינויים"^[9]. לא זו בלבד, הנתבעת לא הוכיחה לפי מאזן ההסתברויות כי בפועל, רוכשי הדירות היו פונים אליה תחילה ולא לקבלן כדי לקבל את אישורה מראש לביצוע שינויים ותוספות^[10].
5. יש להניח כי לו לנתבעת הייתה הסתייגות כלשהי לעניין התנהלות הקבלן בהקשר זה והחשש שמא הוא מציג את עצמו באופן מטעה לפני הדיירים, סביר מאוד להניח כי הנתבעת הייתה נזעקת ומבקשת ממנו לחדול מכך, או פונה ישירות לרוכשים כדי להבהיר ולחדד להם כי הטיפול בנושא השינויים והתוספות, הוא כפוף לאישורה בכתב ומראש והתשלום הוא עבורה, ותו לא. בפיו של העד יעקב לעניין זה, לא נמצאו תשובות מניחות את הדעת^[11], ולא רק.

לקראת סוף עדותו, בתשובה על שאלת בית המשפט: "אתה לא חושב שהדייר מתבלבל, בסופו של יום הוא צריך לפנות למישהו לבקש את התוספות אז למי יפנה ?", השיב יעקב: "לקבלן הראשי לכרוף ואנחנו עושים את הבקרה"^[12].

1. על כן, טענת הנתבעת לפיה התחייבות הקבלן מול התובעת אינה מחייבת אותה, מעוררת קושי של ממש בנסיבות העניין, במיוחד במישור היחסים בין הנתבעת (והקבלן מטעמה) לבין התובעת.
2. שלישית: בשעה שהניחה התובעת תשתית משכנעת לפיה היא שילמה לקבלן עבור השינויים והתוספות, יש לתמוה מדוע הנתבעת לא פעלה לברר טענה עובדתית זו מול הקבלן^[13], או למצער, לזמן אותו לעדות במשפט בהיותו עד רלבנטי שיכול להאיר לעניין מערכת היחסים בינו לבין הנתבעת מחד גיסא, ומאידך גיסא, בינו לבין התובעת, בכל הקשור לתקבול שקיבל עבור ביצוע שינויים ותוספות. העובדה לפיה מעוכבים ההליכים המשפטיים נגד הקבלן, אינה גורעת מחובתו להתייצב לעדות ככל שהיה מתבקש לעשות כן.
3. לפי ההלכה הפסוקה, חזקה על בעל דין שלא יימנע מהבאת ראיה שיש בה כדי לקדם את עניינו. משכך, בהימנעו של בעל הדין מהבאת ראיה כאמור, חזקה היא כי הבאת אותה ראיה הייתה פועלת דווקא לרעתו [ע"א 55/89 קופל נהיגה עצמית נ' טלקאר חברה בע"מ, מ"ד(4) 595 (1990); ע"א 641/87 זאב קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציון בע"מ, פ"ד(1) 239 (1990); ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו ואח', פ"ד מה(4) 651 (1991)].
4. רביעית: בנסיבות העניין לא נראה כי זה הגיוני שרוכש הדירה יתקשר באופן ישיר ובסתר עם הקבלן ואף ישלם לו עשרות אלפי שקלים על מנת שזה יבצע שינויים ותוספות בדירה, תוך שהוא עוקף - ממש כך, את היזם (מוכר הדירה), וכל זאת בטרם נמסרה החזקה בדירה לידי הרוכש. סבורני כי תסריט זה, כפי שהוא עולה מטיעוני הנתבעת, אינו סביר ואינו הגיוני בנסיבות העניין.
5. אם כן, נדחות בזאת טענות הנתבעת מהן עולה כי אינה נושאת בכל חבות לעניין הסכום ששילמה התובעת לקבלן ולכן נראה כי יש ממש בעתירת התובעת לחיוב בהשבה בנדון דנן.
6. עם זאת, לעניין גובה סכום ההשבה, סבורני כי טענות התובעת בהקשר זה אינן נטולות קשיים. לטעמי, מסכום ההשבה (50,000 ₪) יש לנכות את הסכום שהופקד אצל הנתבעת עבור שינויים ותוספות (סך של 10,000 ₪) ואשר בגינו כבר זוכתה התובעת בהסכם הגישור, וכן יש לנכות את עלות היציקה בחצר (סך של 15,000 ₪).

הזיכוי בגין שינויים ותוספות לפי הסכם הגישור

1. אין מחלוקת כי בהסכם הגישור, מיום 26.6.2005 קיים זיכוי לתובעת בסך של 10,000 ₪ עבור תוספות. על כן, אין זה נכון כי תישא הנתבעת הן בהשבת הסכום ששולם לקבלן עבור תוספות ושינויים וגם תישא בעלות הזיכוי בגין אותו רכיב לפי החוזה, אחרת - עלולה הנתבעת לשאת בכפל פיצוי.

עלות יציקת החצר

1. התובעת טוענת כי הסכם הגישור נועד אך ורק לפצות אותה בגין האיחור במסירת החזקה בדירה (סעיף 3 בתצהיר התובעת; סעיף 46 בתצהיר של שי), והוא אינו כולל ולא גורע מתביעתה להשבת הסכום ששילמה ישירות לקבלן. עוד טוענת התובעת, כי גם יציקת החצר מהווה חלק מהפיצוי עבור האיחור במסירה.
2. הנתבעת טוענת מנגד כי הסכם הגישור וגם יציקת החצר נועדו לסילוק סופי של כל טענות התובעת, לרבות טענותיה לעניין התשלום ששולם ישירות לקבלן.
3. מעיון בהסכם הגישור, הוא נעדר כל אינדיקציה לקיומה של זיקה בינו לבין טענות התובעת בדבר התשלום של סך 50,000 ₪ לקבלן. בהסכם עצמו צוין בין השאר, כהאי לישנא (סעיף 4):

"העדר תביעות בגין שכ"ד וזיכויים - עם החתימה על מסמך זה מוותרים הדיירים על כל דרישה ו/או טענה כלפי החברה בגין איחור במסירת החזקה בדירה ו/או במסירת הדירה לאכלוס, לרבות תשלום שכר דירה ו/או כל תשלום ו/או כל פיצוי בגין איחור במסירת החזקה בדירה ו/או כל סכום המגיע לדיירים בנושאים המוזכרים בהסכם זה"

1. בסעיפים 1 ו-2 בהסכם האמור, פורטו גובה הפיצוי עבור שכר דירה בגין האיחור במסירת החזקה, וכן שלושת הזיכויים מסך יתרת חובה של התובעת עבור השלמת תשלום התמורה בגין רכישת הדירה. בסעיף 3 צוינה יתרת החוב לאחר ביצוע הניכויים, והיא הועמדה כאמור, על סך של 25,000 ₪.
2. חיזוק למסקנתי דלעיל לפיה אין אינדיקציה לקיומה של זיקה כאמור, ניתן גם למצוא בתיעוד בכתב יד של פגישה מיום 26.6.2005, אשר לטענת הנתבעת, בפגישה זו השתתפו נציגי הנתבעת וגם התובעת ובנה^[14] (העתק של התיעוד צורף לתצהירים של יעקב ושל רמי). לטענת הנתבעת, התיעוד האמור משקף הסכמות הצדדים לסילוק כל טענות התובעת. ברם, גם בתיעוד האמור אין כל אינדיקציה לכך שהסכמות הצדדים מאותו מועד מסלקות את טענות התובעת לעניין הסכום ששילמה לקבלן.
3. על יסוד האמור, נקבע בזאת כי הסכם הגישור ותיעוד הפגישה שקדמה לו, אינם מסלקים או גורעים מטענות התובעת לעניין הסכום ששילמה לקבלן.
4. ביחס לעלות יציקת החצר (ראו: תיעוד בכתב יד מיום 27.6.2005), נדחית בזאת טענת התובעת לפיה עלות היציקה האמורה אף היא פיצוי בגין האיחור במסירת החזקה. טענה זו של התובעת לא נתמכה בתשתית מניחה את הדעת, ובכל מקרה, אין לה עיגון בהסכם הגישור שנחתם יום לפני.
5. על כן, לאור האמור ומשניתן להתרשם כי יציקת החצר היא אחת התוספות שביקשה התובעת מהקבלן (ראו: ההסכם בין התובעת לבין הקבלן מיום 18.7.2004; סעיף 20 בתצהיר של שי), סבורני כי יש מקום לקבל את התביעה שכנגד בהקשר זה ולנכות אם כן, את עלות היציקה - כפי שהוכחה על-ידי הנתבעת באמצעות קבלות, ולא נסתרה על-ידי התובעת - מסכום ההשבה שבו מחויבת הנתבעת.
6. מסך של 50,000 ₪, אם כן, יש לנכות סך של 10,000 ₪ (הסכום שכבר זוכה במסגרת הסכם הגישור) וגם סך של 15,000 ₪ (עלות יציקת החצר).

התביעות ההדדיות לפיצויים בגין נזק לא-ממוני

1. התובעת עותרת לפיצוי בגין עוגמת נפש זאת נוכח התנהלות הנתבעת בעניינה. מנגד, עותרת הנתבעת בתביעה שכנגד, לפיצוי בגין ההתנהלות "הבריונית"-כלשונה, של שי (בנה של התובעת), אשר פגעה בתפקודה וגרמה עוגמת נפש (סעיף 147 בכתב סיכומי הנתבעת). הן התובעת והן הנתבעת, העמידו כל אחת מהן את הפיצוי בגין רכיב זה על סך 15,000 ₪.
2. לאחר שנתתי את דעתי לטענות ההדדיות שהעלו הצדדים בנושאים דלעיל, סבורני כי על אף שיש ממש בטרוניות שמעלה כל צד כלפי יריבו, אך נראה כי נוכח התנהלות שני הצדדים, אין מקום לפסיקת פיצוי למי מהם.
3. ממכלול החומר שהונח לפני בית המשפט עולה כי מערכת היחסים החוזית שבין הצדדים הגיעה, בשלבים מסוימים, לחוסר אימון מוחלט שגרם לפגיעה בתקשורת ביניהם.
4. נציגי הנתבעת יעקב ורמי העידו כי שי פעל כלפיהם באופן מאיים ומפחיד, ועדויותיהם בהקשר דנן הותירו רושם אמין^[15] [ראו גם: מכתב של הנתבעת מיום 3.4.2005 (סעיף 6), מברק מיום 23.4.2007 ותרשומת של הנתבעת מיום 26.4.2007], זאת לעומת עדותו של שי ותשובותיו הלקוניות לשאלות שעניינן האיומים לנקוט באלימות^[16].
5. מן הצד השני, אין זה בלתי סביר בנסיבת העניין כי גם לתובעת נגרמה עוגמת נפש, טרדה, טרחה וחוסר ודאות, הן בגין ליקויי הבניה שנמצאו בדירתה, והן נוכח התנהלות הנתבעת בעניינה, בפרט, נוכח התנערות הנתבעת מחבותה על התחייבויות הקבלן.
6. לאור האמור, בנסיבות העניין, לא ייפסק פיצוי בגין נזק לא-ממוני לטובת מי מהצדדים.

סיכום

1. התביעה העיקרית והתביעה שכנגד, אם כן, מתקבלות כל אחת באופן חלקי.
2. לאחר חישוב היתרה כמפורט לעיל, תשלם הנתבעת לתובעת סך של 28,121 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום 8.4.2013 ועד מועד מתן פסק הדין. כן תשלם הנתבעת לתובעת סך של 25,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה (15.2.2011) ועד מועד מתן פסק הדין.
3. נוכח תוצאת ההליך, תישא הנתבעת בהוצאות התובעת בסך כולל של 3,500 ₪ וכן בשכר טרחת עורך-דין בצירוף מע"מ כדין, בסך כולל של 7,500 ₪.
4. הסכומים האמורים ישולמו לתובעת תוך 30 יום, שאם לא כן, הם יישאו הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן פסק הדין ועד מועד ביצוע התשלום בפועל.

זכות ערעור כקבוע בדין.

המזכירות - לשלוח לצדדים באמצעות דואר רשום.

ניתן היום, י"ג כסלו תשע"ז, 13 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.

1. ) תצהירה של התובעת; ראו גם עדות התובעת: שורות 17-14, עמוד 17 בפרוטוקול; עדות שי: שורה 19, עמוד 21 בפרוטוקול ↑

2. ) עדות רמי: שורות 32-28, עמוד 43 ↑

3. ) שורות 24-23 ושורות 3-1, עמודים 8 ו-9 (בהתאמה); ראו גם: עמודים 15 ו-16 בפרוטוקול ↑

4. ) עדות המומחה: עמודים 14-10 בפרוטוקול ↑

5. ) עמודים 21-20 בפרוטוקול; ראו גם: עמוד 23 בפרוטוקול ↑

6. ) ראו בהקשר זה עדות יעקב: שורות 31-16, עמוד 34 בפרוטוקול ↑

7. ) במכתבו האמור, ביקש הקבלן להפנות את הרוכשים לשוחח עם פקידה שתרכז את השינויים והתוספות; "נציגת השינויים" - כלשון המכתב. מספר הטלפון שצוין לצורך יצירת קשר עם הנציגה האמור, הוא אותו מספר טלפון של הקבלן כפי שמופיע בנייר הפירמה עצמו; ראו גם עדות שי: שורות 19-17, עמוד 22 בפרוטוקול ↑

8. ) שורות 31-26, עמוד 37 בפרוטוקול ↑

9. ) שורות 8-7, עמוד 31 בפרוטוקול ↑

10. ) ראו והשוו: עדות יעקב - שורות 29-23, עמוד 31 בפרוטוקול ↑

11. ) שורה 32 ושורות 14-1, עמודים 37 ו-38 (בהתאמה) בפרוטוקול ↑

12. ) שורות 32-30, עמוד 40 בפרוטוקול ↑

13. ) עדות יעקב: שורות 23-15, עמוד 41 בפרוטוקול ↑

14. ) עדות רמי: שורות 4-3, עמוד 42 בפרוטוקול ↑

15. ) עדות יעקב: עמוד 32 בפרוטוקול; עדות רמי: עמודים 42 ו-46 בפרוטוקול ↑

16. ) שורות 13-1, עמוד 26 בפרוטוקול ↑