1. תביעה לתשלום דמי תווך במקרקעין בסך 32,480 ₪. הסכום כולל גם ריבית פיגורים הסכמית בשיעור 14.25%. הנתבעים, שמואל וצביה אדר, התכחשו לחובתם לשלם דמי תיווך בטענה אחת ויחידה: התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה. אקדים ואציין כי ראיתי לקבל התביעה. מרבית העובדות המרכזיות אינן שנויות במחלוקת.

2. אין חולק כי הנתבעים ביקשו לרכוש דירה והזמינו שירותי תיווך מן התובע (האחרון הוא בעל זכיון של חברת תווך בינלאומי בשם רילטי אקזקוטיב). זאת לגבי הנכס נשוא התביעה – בית בישוב עדי ברח' מרגלית 541.

3. אין חולק כי הן המוכר והן הנתבעים (שלושתם העידו) חתמו לתובע על טופס הזמנת שירותי תיווך. כאשר כל אחד מהם התחייב לשאת בדמי תווך בשיעור 2 אחוז בתוספת מע"מ ממחיר הקנייה הכולל של הנכס. המוכר חתם על הטופס ב 1.12.09, והנתבעים ב 4.7.09 – היום בו הוצגה להם הדירה.

4. הנתבעים מודים אף שהדירה הוצגה להם על ידי המתווך מר יוסי לב רן. האחרון הינו אחד מהמתווכים העובדים כסוכנים פרי לנסרים עבור הסניף שבבעלות התובע. כמקובל, הוא נפגש עם הנתבעים בסמיכות לדירה, החתים אותם על הטופס ומשם המשיכו שלושתם לדירה. באותו מועד שהו המוכרים בחו"ל. חמו של המוכר הוא שפגש את הנתבעים בדירה, לעדותה של הנתבעת.

5. אין חולק כי הסכום שמופיע על טופסי ההזמנה בתורת הסכום הנדרש על ידי המוכר הנו 1.5 מליון ₪.

6. אין חולק כי הדירה נמכרה לבסוף לנתבעים במחיר של 1.4 מליון ₪. חוזה המכר צורף, והוא מתאריך 21.9.10. עוד אין חולק כי המו"מ על המחיר נוהל בין הנתבעים לבין המוכר במישרין, בלא סיוע של מר לב רן, שהוא שטיפל בתיק בסוכנות התיווך. הסיבות לכך שנויות במחלוקת בין הצדדים כפי שיבואר.

7. במהלך חקירתו נשאל מר לב רן מדוע הוא עצמו אינו תובע, היות (וכפי שהודה) יש לו הסדר לחלוקת דמי התיווך עם התובע. עניין זה אינו רלוונטי, שכן בעל דברם של הנתבעים הינו המתווך שעל טופס הזמנת שירותי התווך שלו חתמו הנתבעים; היינו התובע. העובדה שמי שעמד מולם פיזית הציג להם הנכס והחתימם, הינו מר לב רן אינה מעלה ואינה מורידה. האחרון לענייננו אינו אלא שלוח של התובע. על פי עדותם של התובע ולב רן, לשניהם יש והיה רישיון תיווך בתוקף למועדים הרלבנטיים (הנתבעים אף לא העלו כל טענה בעניין, וכל טענתם התמצתה כאמור בנושא הגורם היעיל). אין זה מעניינם של התובעים האם מדובר בשכיר של התובע או בפרילנסר, ובלבד שלא יאלצו לשלם יותר מדמי התווך להם התחייבו בטופס ההזמנה. שירות התיווך ניתן להם מטעם סוכנות התיווך של התובע, והאחרון כאמור, הוא בעל דברם הנכון.

סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ב-1996 מונה 3 תנאים מצטברים כדי שתקום זכאות מתווך במקרקעין לדמי תיווך. אחד מהם כאמור הינו קיום רשיון תקף, היינו רשיון בגינו שולמה האגרה מראש לתקופה בה בוצעה פעולת התווך (כאמור, אין צורך שארחיב בענין זה, שלא הוצבה מחלוקת בדבר קיומו); התנאי השני הינו קיום הזמנת שירותי תווך בכתב ואף תנאי זה התקיים כאמור. התנאי השלישי הוא זה שלרוב, ואף כאן, שנוי במחלוקת בסכסוכים על דמי תיווך: היותו של המתווך הגורם היעיל בעסקה.

8. ההלכה בעניין "הגורם היעיל" עוצבה במספר פסקי דין. בע"א (חי') 1698/03 כרמי נ' קלמנוביץ (אנגלו סכסון) סוכם הדין בסעיף 4 של פסק הדין באלו המילים (הדגשה לא במקור):

"בפסיקה עניפה נקבע כי מתווך יחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. ודוק: לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, אלא עליו להיות הגורם שהוא "הגורם היעיל". בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואזכיר את העיקרים שבהם: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, אם המחיר שהוצע זהה או קרוב לזה שעליו סיכמו הצדדים, ואם לא עבר זמן רב מההצעה עד לגמר העסקה הסופית - ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח (3) עמ' 116; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ תק-על 2001 (3); רע"א 294/76 אנגלו סכסון נ. פרסמן פ"ד לא (1) 589 (להלן: "אנגלו-סכסון").

הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות.

בהעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל המו"מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת הלוואת משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו"ב פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים."

9. אם כן, הדגש בסוגית היותו של המתווך גורם יעיל בעסקה מושם על אפקטיביות, ולא היקף עבודה. ראיתי לנכון להדגיש הדבר כבר בראשית פסק הדין; שכן מתצהיריהם של הנתבעים (וזו היתה אף ההתרשמות במהלך חקירתם הקצרה), ניכר שגרסו שאין התובע זכאי לדמי תווך מאחר ולא השקיע מאמצים בקידום העסקה, הוא או מי ממשרדו. זהו כשל שחוזר על עצמו לא אחת בסכסוכים של שכר תיווך, ויסודו בחוסר הפנמה של ההבדל שבין מאמץ לבין אפקטיביות סיבתית. הדגש בחוק מושם על סיבתיות ולא על מאמץ, גם אם אין די בכך שהמתווך היה בבחינת "גורם שאין בלתו". כשל זה מביא לא אחת, כמו בענייננו, לניסיונות שאין להם מקום, להתכחש לדמי התיווך המגיעים, הן מצד מוכרים ובעיקר מצד קונים. מקורו של הכשל הנו חזות הפער שבין מידת המאמץ המושקע מצד המתווך (במקרה זה – פגישה קצרה בה נתן לנתבעים את הכתובת והציג להם את הנכס) לבין שעור התמורה הלא מבוטלת של דמי התיווך שהוסכמו (בדירות מגורים על פי רוב 2% ממחיר העסקה ומע"מ, אם כי יארע לא אחת שתנאי השוק והתחרות מכתיבים הנחה, המוצאת ביטויה מראש באחוז מופחת בטופס הזמנת שרותי התיווך). בעסקה "רגילה" של מכירת דירת מגורים סטנדרטית פחות או יותר, המוכר, ובעיקר הקונים, "רואים" לרוב את המתווך רק במהלך פגישה אחת או שתיים, גם אם לא אחת כן מושקעים על ידו מאמצים של ממש, ולו טלפוניים, לקידום העסקה (שבה יש לו כמובן עניין אישי, שכן רק אם יכרת הסכם יהא הוא זכאי לשכרו); ומשנחתמת לבסוף עסקה ומגיעה עת תשלום, נראה לפתע למוכרים או לקונים (או לשניהם) שהשכר למתווך עליו סוכם הנו שכר מופרז ביחס להשקעה. אלא שלא מידת ההשקעה היא הקריטריון הקונקלוסיבי. זהו טיעון הפועל על דרך השלילה אך לא על דרך החיוב. במקרה של מעורבות ממשית של המתווך במו"מ, שאף הניבה תוצאה, יקשה לטעון שלא היה הגורם היעיל. אך אין זה תנאי הכרחי כשלעצמו, ויכול כאמור שגם באין מעורבות שלו כלל, די בכך שהפגיש בין הצדדים או מסר כתובת כמו במקרה שלנו, ומשנחתמה עסקה ייחשב הוא כגורם היעיל. הדבר תלוי בקריטריוני עזר שהעיקריים בהם הנו מידת הפער בין המחיר שנדרש לבין המחיר שהושג, והסמיכות בזמן, הכל בשים לב למהות הנכס בו מדובר. יש סיבות טובות לכך שלא שעור המאמץ שהשקיע המתווך הנו הקונקלוסיבי בשאלה אם זכאי הוא לדמי תיווך: ראשית, המתווך הוא שהפגיש בין הצדדים ואיתר לקונים דירה שהתאימה לצרכיהם, ולמוכר – קונים שבסופו של דבר רכשו הנכס. במציאות הידועה במדינה כאשר דירה היא עדיין במרבית המקרים "השקעת חיים", אין זה פשוט למצוא דירה שתענה על שורת דרישות ופשרות עם המציאות, לרבות מחיר. לא אחת יארכו חיפושי הקונים זמן ממושך, ולא אחת לא ימכר הנכס במהרה. קל בדיעבד לפטור פועלו של המתווך בלא כלום, אך יהא פועלו צנוע ככל שיהא מבחינת השקעת זמן בעסקה הספציפית, הרי שבלעדי אותה פעולת איתור והפגשה ראשונית בין הצדדים, לא היתה העסקה קורמת עור וגידים בין הצדדים הספציפיים. שנית, המוכרים והקונים אולי "רואים" את המתווך מספר פעמים לא רב, אך "עוורים" הם, לפחות מבחינת הפנמה רעיונית, לכמות הפעמים בהן נדרש הוא להציג הדירה למתעניינים שונים עד שהבשילה עסקה, במקרה של הצדדים הספציפיים.

לא אחת מדובר בכמות רבה של מתעניינים, על פני תקופת זמן ארוכה. גם ענין זה מצדיק כלכלית השיעור המקובל של שני אחוז ומע"מ במקרה בו התממשה העסקה.

אך מכל מקום יהא השיעור המקובל מוצדק או לא מוצדק – זה השיעור עליו סוכם במקרה זה, ולא עליו נסבות טענות הנתבעים. אין להם כל טענה בדבר הסיכום על 2% ומע"מ כסיכום מחייב. טענתם כאמור נוגעת אך לזכאות מעיקרא לדמי תיווך, של מתווך שלדידם לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות.

10. התובע ומר לב רן מציבים הגרסה הבאה: בין לב רן לבין הנתבעים סוכם כי מיד עם חזרת המוכרים מחו"ל, יפעל לתיאום פגישה בין המוכרים לבין הנתבעים. זאת מאחר והנתבעים היו מעוניינים בנכס והציעו עבורו 1.45 מליון ₪ באותה פגישה מיום 4.7.10 בה הוצג להם הנכס.

ב 20.7.10, עם חזרת המוכרים, אכן יצר עמם לב רן קשר, וביקש לתאם פגישה; אלא שהמוכרים עדכנו אותו בדבר ניהול מו"מ עם קונה פוטנציאלי (שהגיע שלא דרכו של לב רן) ושהציע מחיר גבוה יותר. בד בבד ביקשו המוכרים להעלות את מחיר הנכס בפרסומי התובעת ל 1.6 מליון ₪, והדבר נעשה (נספח 2א לתצהיר לב רן). לב רן עדכן הנתבעים בדבר קיום קונה שהציע מחיר גבוה יותר מהם, וסיכם מולם שיעדכן אותם בהתאם להתפתחות מול אותו קונה. לב רן מתכחש לגרסת הנתבעים לפי מסר להם שהנכס לא אקטואלי (והדבר אף צוין בסיכומי הנתבעים בתורת הטעיה של האחרונים, ולמצער ענין שאמור לשלול הזכאות לדמי תיווך). אציין כבר כעת כי גרסה זו של לב רן עדיפה בעיני מגרסת הנתבעים. ראשית לב רן הותיר רושם מהימן, ושנית יש בגרסתו הגיון לגופה. לא אחת לא יצלח המו"מ. מדוע זה יבקש מתווך לרפות ידי קונים שהגיעו דרכו, לטובת עסקה מול רוכש פוטנציאלי בגינה אף אינו זכאי לדמי תיווך, ואולי אף לא תבשיל כל עיקר לכלל עסקה?

מכל מקום, ב 29.7.10 שוחח לב רן שוב עם המוכרים, והאחרונים ביקשו שיתקשר שוב אחרי 5.8.10, מועד שבו אמור הרוכש הפוטנציאלי לשוב מאילת ולהיפגש עמם. אלא שעד ל 23.8.10 לא עלה בידי לב רן להשיג את המוכרים טלפונית שכן הפסיקו לענות לטלפונים שלו. ב 23.8.10 עלה בידו לשוחח עם המוכר, לאחר שהתקשר מטלפון שאינו מוכר למוכר. המוכר עדכן אותו כי יש לו שלושה קונים פוטנציאליים ובהם הנתבעים. עוד ביקשו ממנו המוכרים שלא להתערב במו"מ בינם לבין הקונים. השערתם של לב רן ושל התובע היתה שהדבר נעשה לבקשת הקונים על מנת לאפשר להם לחמוק מדמי תיווך. אך מכל מקום, לב רן ציין כי כיבד את בקשת המוכרים ולא התערב במו"מ. הוא אישר כי מיום 29.7.10 ועד לאחר שגילה שנחתם הסכם, לא שוחח עם הנתבעים.

11. זה המקום לעשות אתנחתא ולציין כי לתצהירי התובע ולב רן צורפה רשומת מסך מתוכנה משרדית, הן ביחס למוכרים והן ביחס לנתבעים. מר לב רן נעזר באותו פלט כדי לשחזר ההתנהלות והאירועים.

לא ראיתי פגם בדבר, ואני נכון לראות באותן רשומות לצורך הענין משום "רשומה מוסדית" המשקפת ההתנהלות בזמן אמת: התובע נשאל והעיד בפירוט על אותה תוכנה ושוכנעתי כי הרשומות שנשלפו מתוכה משקפות רישום בזמן אמת, כאשר אותה תוכנה מאפשרת "פילוחים" לפי כרטיסי רוכשים מתעניינים ולפי כרטיסי מוכרים, והתובע העיד שהיא מאפשרת גם "הצלבה" בין המוכרים לרוכשים. הגורם המטפל מעדכן ההתפתחויות בכרטיס המתאים, ובמקרה של התפתחות משמעותית יכול והיא תעודכן הן בכרטיס הלקוח שהנו רוכש מתענין, והן בכרטיס המוכר. בצד ימין מופיע תאריך יצירת הרשומה, ובצד שמאל התאריך שהוכנס באותה רשומה לצורך פעולה עתידית או מעקב. שם המעדכן מופיע בנפרד ובכל רשומה יש מקום למלל חופשי. התובע העיד כי לא נעשו שינויים ברשומות וכי אף לא ניתן לשנותן בדיעבד. כדי לחסוך במלל בענין תנאי קבילותה ומעמדה הראייתי של הרשומה המוסדית אפנה לסע' 5-7 לפסק דיני בת.א. 16868/05 עירית נשר נ' מוסך תל חנן (פרסום נבו). בקיצור נמרץ, קיום שני התנאים הראשונים שמציב סע' 36 לפקודת הראיות – הוכח בעדותו של התובע. את התנאי השלישי יש אמנם להוכיח באמצעות מומחה לדבר, אולם תנאי זה הנו תלוי נסיבות; מי שאינו מציב התנגדות מבוררת להגשת הראיה כמותו כמי שהסכים שהתקיימו תנאי הקבילות להיותה רשומה מוסדית. על פי רוב אין מעלים הצדדים התנגדות פורמאלית בענין זה, כך לא נעשה אף כאן, ויפה שכך. התנגדות מטעם זה, אם אין בה טעם ענייני של ממש, עשוי בסופו של יום שתסרבל ההתדיינות שלא לצורך ואף תביא להגשת חוות דעת נוגדות , שעלותן בצדן. עניין זה לרוב אינו משרת בסופו של יום איש מבעלי הדין. מכל מקום גם משמוכשרת ראיה כרשומה מוסדית, קבילות לחוד ומשקל לחוד. המשקל שייוחס לה יכול לנוע מאפס ועד קבלת כל האמור בה. במקרה זה כאמור הותירה עדותו של לב רן רושם מהימן, הוא לא ביקש להפריז בעדותו, ושכנעתי שהרשומה משקפת עדכון שלו בזמן אמת, ששיקף ההתנהלות שלו בזמן אמת.

העדכונים הרלבנטים העיקריים אליהם אתייחס להלן הם אלו שנעשו על ידי לב רן כמי שטיפל בעסקה מול המוכרים והנתבעים. אין מדובר בכל הרשומות אלה רק העיקריות לענייננו.

12. הרשומות שלאחר מכן מתייחסות לדין ודברים שבין התובע לבין הנתבעים ביחס לדמי התיווך, שאין בהם חשיבות רבה. שני הצדדים מסכימים שהנתבעים הסכימו לשלם (לפנים משורת הדין מבחינתם) 1.25%, והתובע עמד על מלוא דמי התיווך המוסכמים בשיעור 2% ולפיכך הגיע התיק להתדיינות. ברור שהנתבעים אינם "נתפסים" על נכונותם לפשרה. מאידך, ברי שאין בה כדי לשחררם מחובת התשלום של 2% ומע"מ, ככל שנדחית טענתם בדבר אי התקיימות התנאי של הגורם היעיל.

13. ב"כ הנתבעים חקר התובע גם ביחס לשאלה מה נעשה מאז נמסר לו הנכס לטיפולו על ידי התובעים ועד שנמכר, מהלך 10 חודש, וניסה לדלות שלא הומחש שהנכס הוצג לקונים רבים. ראשית הענין לא רלבנטי כלל. הדרישה היא שהמתווך יהא הגורם היעיל ביחס לנתבעים עצמם, בעסקה שנקשרה בינם לבין המוכרים אלכס ואפרת וולבלום, ואין זה רלבנטי לכמה מתעניינים הוצג הנכס, ועד כמה יעילה היתה סוכנות התיווך ביחסים מול המוכרים שמסרו לה הנכס לתיווך (לא בלעדי). שנית, ומעבר לצורך התובע המחיש שברשומה מופיע למטה " + ביקר (16)". כאשר הכוונה לכך שבמחשב התובעת בתוכנה, שמורים עוד 16 כרטיסי לקוחות שהתעניינו בנכס (הרשונות נפתחות בלחיצה על סימן הפלוס). פרטי אותם מתעניינים לא צורפו, ואכן לא היה צורך לצרפם. כלומר גם לגוף הענין סוכנות התיווך של התובע הראתה הנכס ל 16 מתעניינים, כמות לא מבוטלת, עד שנמכר. שלישת, המוכר עצמו העיד, ולא היו לו כל טענות בדבר מקצועיותה של הסוכנות, או היותה הגורם היעיל. הוא לא התכחש לחובתו לשלם וכאמור אף שלם, לאחר שביקש וקיבל הנחה בשיעור חצי אחוז. גם הניסון בחקירה לדלות ממנו ששלם תחת לחץ – לא צלח. כל שהעיד היה שהבין שאם לא ישלם צפוי הוא להיתבע, והיה ברור שאין הוא מתכחש לחבותו לשלם 2% ,אלא שעלה בידו כאמור לקבל הנחה, אותה נאות לב רן לתת לו, על שהסכים לעדכן את הסוכנות משעה שיכרת הסכם.

14. הנתבעים אינם מתכחשים לכך כי ניהלו את המו"מ ישירות מול המוכר. כאמור, גם על כך הם נסמכים בטענתם בדבר אי התקיימות התנאי של "גורם יעיל בעסקה" (אם כי בסיכומיהם מודים הם כי יתכנו מקרים בהם די בפגישה אחת, היינו בהפגשה חד פעמית בין הצדדים – על מנת שתקום זכאות לדמי תיווך אם הבשילה עסקה, וכל מקרה ונסיבותיו. אני מסכים שכל מקרה ונסיבותיו, אך איני מסכים שהנסיבות כאן מעלות שסוכנות התיווך לא היתה הגורם היעיל).

גרסת הנתבעים בעניין הינה שאכן מר לב רן לאחר שחתמו על טופס הזמנת שירותי התווך, הציג להם את הדירה בחודש יולי 2010, כאשר בפגישה נכח אכן חמו של המוכר ולא המוכרים. הדירה התאימה לצרכיהם אך המתווך מר לב רן עדכן אותם לאחר מכן כי הדירה לא אקטואלית. ובאותו מועד אף הבחינו הנתבעים כי המוכר החל לפרסם דירתו שלא באמצעות סוכנות התיווך. היות והמתווך לא יצר עמם קשר ואף טען שהדירה לא אקטואלית, ומאחר שהדירה התאימה להם, החליטו לאתר את המוכר במישרין , עשו כן, וניהלו אתו מו"מ שלא באמצעות המתווך עד להבשלת העסקה.

כאמור, עדיפה לדידי גרסת מר לב רן שהודה כי אכן מאז 29.7 לא הוסיף ליצור קשר ישיר עם הנתבעים, אך מאידך שלל מכל וכל שטען בפניהם כי הדירה לא אקטואלית. בענין זה יש לזכור גם שפער הזמנים אינו ניכר.

מרגע שנמסרה לנתבעים הכתובת על ידי המתווך והוצגה להם הדירה (ב 4.7.10) ועד לחתימת ההסכם (ב 21.9.10), חלפו בסה"כ חודשיים וחצי. ענין זה פועל לרעת עמדתם של הנתבעים.

המוכר עצמו העיד בענין הפרסומים וציין כי אכן פרסם גם במישרין באתר האינטרנט (לוח יד 2), וגם לאחר מכן, באמצעות פרסומי המתווך. ניכר שלא ייחס חשיבות יתירה בעדותו לענין זה. בנוסף נשאל על הטענה לפיה ביקש מן המתווך שלא להתערב במו"מ, ושלל אותה. הוא ציין שעדכן אותו, אך לא ביקש ממנו להתערב או שלא להתערב במו"מ. אני סבור שגם בענין זה יש להעדיף עדות לב רן: ב"כ הנתבעים עימת לב רן עם העובדה שב 12.10 רשם שדיבר עם המוכר אלכס והאחרון עדכן אותו שהוא רואה בנתבע קונה רציני, ורוצה לסגור אתו . אלא שידוע שההסכם כבר נחתם ב 21.9, 3 שבועות קודם, כלומר שאין ממש בטענה שהמוכר "שמר את המתווך התמונה". לכך השיב לב רן שאכן מכך עולה שבאותו שלב המוכר "מרח אותו". ואכן באותה שיחה עצמה, כעולה מן הרישום גם ביקש המוכר הנחה, וזו אושרה לו על ידי לב רן בשעור חצי אחוז; כאשר מן הרשומה הבאה עולה שההנחה אושרה על מנת שהמוכר ישמור את התובעת בתמונה, היינו יעדכן אם נחתם הסכם מול הנתבעים. בהחלט יתכן שהמוכר, לא עדכן בזמן אמת של השיחה את לב רן, כדי "לתמרץ " אותו ליתן ההנחה כנגד "שמירתו בתמונה", למרות שבפועל כבר נחתם הסכם. לו מדובר היה ברישום לא אמין שאינו משקף פרטי ההתנהלות האמיתית של לב רן לעת הזנתו לתוכנה, ושמא "רישום מאוחר" שנועד להתאים לא למציאות אלא לגרסה תפורה של התובע – ניתן היה לצפות שלא תמצא אי התאמה מעין זו. השערת לב רן היתה כאמור שבקשת המוכרים שלא יתערב במו"מ היתה לדרישת הקונים; אך יכול והיה גם ענין למוכר לנסות ולהפחית מדמי התיווך בהסכמה, וכפי שהציג זאת בדיון – הוא ביקש הנחה לאור המעורבות הפחותה של המתווך, וביקש שילך לקראתו ויתן לו הנחה משעור דמי התיווך שעליו סוכם (עמ' 6 שורה 7). ראוי לציין בענין זה שהמוכר אמנם לא זכר את המועד המדויק בו הודיע למתווך שנחתם הסכם, אך ציין שלמיטב זכרונו מדובר היה בפרק זמן של שבועיים. כלומר הוא הודה שלא נתן על כך הודעה "בזמן אמת" או בסמיכות זמן של ממש למועד החתימה. היות ולא התיימר לזכור המועד המדויק, ניתן בהחלטה לקבל שהדבר נודע ללב רן רק לאחר השיחה שלו עם המוכר אלכס מיום 12.10.10 , שיחה שבה ביקש אלכס וקיבל את אותה הנחה שביקש.

15. משעה שהעדפתי גרסת לב רן , לפיה כיבד רצון הצדדים שלא להתערב במו"מ, ממילא אין לקבל שהסוכנות של התובע לא היתה בגדר הגורם היעיל. לא יכולים צדדים לדאוג לכך שמתווך לא יתערב בעסקה ואח"כ לומר לו "לא תרמת". אך גם אם הייתי שועה לגרסת הנתבעים: פער הזמנים אינו ניכר, וגם הסכום אותו "הורידו" מן הסכום המקורי שהתבקש במו"מ הישיר שניהלו מול המוכרים, היה 100,000 ₪ (1.4 מליון במקום 1.5 מליון; 1.5 מליון היה הסכום שנזכר בטופס ההצעה עליו הוחתמו, בטרם העלו המוכרים את המחיר, בלא הצלחה).

מדובר בסמיכות זמנים יחסית ובפער של 6.6% מן ההצעה המקורית, שאין לומר שדי בו כדי להפקיע הזיקה הסבתית בדבר היותו של המתווך הגורם היעיל. המתווך אינו חייב כאמור לנהל מו"מ, גם אם לא אחת יעשה זאת לא לשם שמיים, כדי למקסם הסיכוי שתיסגר עסקה ויהא הוא זכאי לשכר. והרי במו"מ עשוי לא אחת שתהא תנודת מה במחיר שנסגר, גם אם לא כתוצאה מפעולת המתווך. ברגיל ובאין נסיבות מיוחדות – די אפוא בכך שיפגיש בין הצדדים או ימסור כתובת. בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר הובהר בענין חלוף הזמן כי חשיבות קריטריון זה לשאלת "הגורם היעיל" עומדת ברגיל ביחס הפוך לשווי הנכס או גודל האובייקט. ככל שערך הנכס רב יותר (באותו מקרה – בית מלון) הרי שגם המו"מ ימשך ברגיל זמן רב יותר. ולכן המשקל שניתן לעצם מעבר הזמן במישור הסיבתיות – פוחת ככל שערך הנכס גדול יותר. עוד נאמר שפער זמן בן עשרים חודש בשכירות נכס למגורים או במכר דירה יהווה בד"כ משום אינדיקטור לשחיקת זיקת הסבתיות הדרושה לקימום זכאות המתווך. בענייננו חלפו כאמור בסה"כ חודשיים ומחצה מרגע שנמסרה הכתובת הוצג הנכס על ידי המתווך ועד שנחתמה העסקה: פרק זמן סביר לכל הדעות שאין בו כדי "לשחוק" זיקת הסבתיות, אף בלא מעורבות של המתווך במו"מ.

16. בשונה מן הנתבעים, לא ראיתי חשיבות בנתונים לעובדה שבהסכם התיווך צוין בשגגה שטח עודף, ביחס לשטח שצוין בנסח הרישום. מר לב רן הודה שהסתמך כאן על המוכרים, ולא פעל להוציא נסח מבעוד מועד למרות שהדבר רצוי; אך התובעים הרי התרשמו בעיניהם ובביקורם מן הנכס, וכפי שהודו נוכחו כבר אז שהוא תואם צרכיהם. זאת ועוד, חזקה שככל קונה סביר טרחו והוציאו נסח רישום בטרם התקשרו בהסכם: לפחות מצופה שכך יעשו, ושלא יסתמכו בענין זה על טופס הזמנת תיווך. אין כאן דבר שיש בו כדי לנתק הסיבתיות בין פועלו של המתווך לבין ההתקשרות בעסקה.

17. התובע זכאי אפוא לדמי התיווך בשעור 28,000 ₪ (2% מ 1.4 מליון) ומע"מ. עם זאת ביחס לריבית החריגה בהסכם שרותי התיווך מקובלת עלי טענת ב"כ הנתבעים כי התובע לא זכאי לה. מדובר בתנאי בהסכם אחיד שנוסח על ידי סוכנות התיווך, ואי בהירות בו תפעל לרעתה. התנאי נוסח כך: "כל תשלום אשר לא ייעשה בתוך שלושה ימים ממועד זה (מועד חתימת ההסכם – י.פ) ישא הצמדה וריבית כנהוג בחשבונות עו"ש, מהמועד לתשלום, ועד ליום פרעון התשלום בפועל. " אך באיזה חשבון עו"ש, המדובר על ריבית פיגורים על חריגה בחשבון עו"ש, ואם כן הריבית הנהוגה באיזה בנק? דבר לא הוצג בענין זה ולא בואר בהסכם התיווך, ולא על ביהמ"ש להשלים את החסר שנפל בענין זה במגרשו של התובע, בפרט כאשר מדובר על ריבית חריגה שלתובעת אינטרס מובחן להבהיר באופן מדויק את תנאיה ושעורה.

18. אני מקבל אפוא התביעה ומחייב אפוא הנתבעים לשלם לתובע בתוך 30 יום את הסכומים הבאים במצטבר:

א. 28,000 ₪ בתוספת מע"מ. הסכום שיתקבל, ישא הפרשי ריבית והצמדה (על פי חוק פסיקת ריבית) מיום 24.9.10 (3 יום מיום חתימת הסכם המכר) ועד מועד התשלום בפועל .

ב. הוצאות משפט כלליות באומדן בסך 1500 ₪, למעט האגרה.

ג. אגרת המשפט כשהיא נושאת הפרשי הצמדה וריבית מיום בו שולמה.

ד. שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 9,000 ₪.

ניתן היום, ו' חשון תשע"ג, 22 אוקטובר 2012, בהעדר הצדדים.