בפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין נזקים הנגרמים לתובעת, לטענתה, וזאת על בסיס הוראות חוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, (להלן: "חוק פינוי בינוי").

בין הצדדים נוהל מו"מ שלא צלח, והתקיים דיון הוכחות, במסגרתו נשמעו, מר ברקוביץ מטעם התובעת, והנתבעת בעצמה.

קבעתי מועדים להגשת סיכומים, התובעת עמדה במועד להגשת סיכומיה, ועל פי רישום המחשב סיכומי התובעת הומצאו לנתבעת ביום 20.2.13, על פי אישור מסירה, שמצוי בתיק.

על פי החלטתי היה על הנתבעת להגיש סיכומיה, עד ליום 28.2.13 בהתאם להחלטה המקורית. הנתבעת עתרה לארכה להגשת סיכומיה, התובעת התנגדה, ודחיתי את בקשתה, עם זאת, ביהמ"ש המתין שמא הנתבעת תואיל להגיש את הסיכומים מטעמה, ולפיכך ניתן פס"ד זה היום, לאחר חלוף למעלה מחודש וחצי ממועד קבלת סיכומי התובעת על ידי הנתבעת.

לפיכך, ניתן פס"ד זה על יסוד סיכומי התובעת בלבד והראיות שעמדו בפניי.

דיון:

טענות התובעת:

התובעת הינה אחת מדיירות בניין ברחוב רמה 3 כניסה ג' קומה 2, דירה מס' 4 , בשכונת נווה שרת, (ראה נסח נספח, 4 לתצהיר מטעם התובעת), אשר מצויה במסגרת תוכנית בניין עיר תא/3463 , (נספח 1 לתצהיר מטעם התובעת), המכונה מתחם בית אל נווה שרת, ומיועדת להוביל להתחדשות עירונית של האזור, תוך הריסת הבניינים הישנים ובניית בניינים חדשים תחתיהם.

התובעת חתמה עם חברת פנינת עתידים על הסכם פינוי בינוי.

לטענת התובעת מרבית הדיירים במתחם חתמו על הסכמי פינוי בינוי, ואילו הנתבעת מסרבת לחתום על הסכם פינוי בינוי, וגורמת לנזקים עצומים בכך שהפרויקט כולו נתקע.

התובעת טוענת, כי מהותו של הפרוייקט הינו להטיב עם הדיירים תושבי השכונה, המקבלים במקום דירתם שבר"כ הינה בת 60 מ"ר לערך, תוספת של כ – 40 מ"ר נטו לשטח הדירה, מרפסת שמש, 2 חדרי אמבטיה, שירותים, מחסן, חנייה מקורה ומיזוג אוויר, וכן מפרט עשיר.

עוד נטען, כי כל דייר, אמור לקבל דמי שכירות במסגרת הפרויקט לתקופת הבנייה עד למסירת הדירה החדשה.

כמו כן, החברה פנינת עתידים מספקת ערבות חוק מכר לדיירים.

לטענת התובעת הנתבעת מנימוקים בלתי ענייניים, שמטרתם הגדלת התמורה אותה היא מקבלת ובאופן לא שוויוני לכלל הדיירים, מסרבת לחתום על הסכם פינוי בינוי.

התובעת טוענת, כי סירובה של הנתבעת נובע ממניעים ומנימוקים בלתי סבירים, וגורמת לנזקים רבים, שגובו בחוות דעת שמאי.

התובעת טוענת, כי כל הניסיונות להוביל לחתימה כשלו לאור רצונה של הנתבעת בקבלת תמורות עודפות, ומשכך, מבקשת התובעת כי ביהמ"ש יחייב את הנתבעת בתשלום מלוא הפיצוי המפורט בחוות דעת ואשר לא נסתר.

טענות הנתבעת:

הנתבעת טוענת, כי הינה אם חד הורית, אשר מצויה בהליכי גירושין קשים מבעלה, אשר לטובתו רשומה הערת אזהרה.

הנתבעת טוענת, כי בהתאם לחוות דעת פז כלכלה והנדסה, קיימות דירות שונות במתחם, של 84 מ"ר, ושל 110 מ"ר, כשדירתה מצויה ברחוב פנימי שקט, בקומה שלישית הנשקפת לנוף ולפיכך, ניקוד הדירה נעשה בחסר, והיא זכאית לקבלת דירה בשטח 110 מ"ר ולא 84 מ"ר כפי שהוצע לה.

הנתבעת טוענת, כי לא התקיימו הוראות חוק פינוי בינוי המזכות בהגשת תביעה, שכן לא התקיימו כל התנאים המפורטים בסעיף 2 לחוק.

לטענת הנתבעת כל עיכוב בפרויקט נובע מהתנהלות היזם ולא נוגע אליה, וכי אין בחוות דעת פז כללה והנדסה כדי לתמוך בטענות המפורטות בתביעה.

הנתבעת טוענת, כי העומד מאחורי תביעה זו הינו היזם העושה שימוש בתובעת להגשת התובענה כנגדה.

לפיכך, עותרת הנתבעת להורות על דחיית התביעה כנגדה.

דיון:

לתצהיר מר ברקוביץ מטעם התובעת צורפה חוות דעת כנספח 10, המומחה לא נחקר על תצהירו, ולא הועלתה כל טענה בעניין, מה גם שהנתבעת בעצמה מפנה לחוות דעת זו.

חוות דעתו של המומחה מפרטת ובהרחבה, את הפרויקט, את ההסכמים שנערכו עם הדיירים, השינויים שהוכנו להסכמים אלו, את השווי הכלכלי של התמורה לדיירים, והנזק שעשוי להיגרם לכל דייר ודייר אם לא יצא לפועל פרויקט הפינוי- בינוי.

מחוות דעת זו, כמו גם מתצהירו של מר ברקוביץ עולה, כי המדובר בתוכנית שאפתנית, מדינית בשיתופה של עיריית תל אביב שנועדה להוביל להתחדשות עירונית, כך שבעלי דירות ישנות ומוזנחות בשכונה שנחשבה כשכונה ירודה כלכלית, יקבלו דירות חדשות מרווחות, עם מעלית וחניה מקורה וכו'. כעולה מתצהיר מר ברקוביץ הסוקר את הנושא, ומחוות הדעת, ומתוכנית בניין עיר, ובהחלטת הממשלה (נספח 2), עולה, כי המטרה הינה התחדשות עירונית. כך עיריית תל אביב בסיוע ממשלת ישראל מבקשים להטיב עם הדיירים שלכאורה הינם הבעלים של דירות קטנות ובאזור מוזנח, להרוס את הבניינים הישנים, ולהגדיל את אחוזי הבנייה, והדיירים שבד"כ אין הפרוטה מצויה בכיסם, ייהנו בהגדלת שווי נכסיהם ומאיכות חיים גבוה וטובה יותר.

כל זאת מתוך הנחה, כי הדיירים לא יידרשו לשלם בעבור ההטבה, ינתן פטור מהיטלי השבחה, והיזם שיקים את הפרויקט, יהנה בדרך של הגדלת אחוזי הבנייה, ומכירת הדירות הנוספות לציבור בכללותו.

בדרך זו מובאים דיירים חדשים לשכונה המזרימים דם חדש ומצעירים את האזור, על מנת להופכו לשוקק חיים, ובעל ערך כלכלי גדול יותר.

הנתבעת טוענת, לכל אורך התצהיר מטעמה וגם בחקירתה כי היא אינה מתנגדת לפרויקט או ומסכימה לחתום על הסכם פינוי בינוי, אלא שלטעמה היא זכאית לקבלת תמורה גבוהה מזו שהוצעה לה.

הנתבעת טוענת, כי היא זכאית לקבלת דירה חדשה בגודל של 110 מ"ר ולא 84 מ"ר, מהסיבות להלן;

הנתבעת אינה מכחישה כי גודל דירתה הנוכחי הינו 44 מ"ר, ובנוסף היא זכאית ל- 40 מ"ר שאותם מקבלים כל הדיירים ובס"הכ 84 מ"ר, אלא שלטעמה, הואיל והיא זכאית הייתה לבנות על הגג, או הצידה ולעשות שימוש באחוזי הבנייה ולהגדיל את דירתה הנוכחית, הרי היא זכאית לתוספת מעבר למה שמקבלים הדיירים האחרים. עוד טוענת הנתבעת , כי דירתה מצויה בקומה שלישית, ולכן שווה יותר מדירה המצויה בקומה ראשונה, וכן כי היא ממוקמת ברחוב שקט וצופה לנוף ולכן שוויה של הדירה גבוה יותר.

אני דוחה עמדה זו של הנתבעת. המדובר בעמדה בלתי הגונה ממנה עולה, כי הנתבעת סבורה מנימוקים שאינם רציונליים אלא אנוכיים וחמדניים גרידא, כי היא אמורה לקבל תוספות מעבר למה שהוסכם בין כלל הדיירים במסגרת המו"מ עם הקבלן.

ההסכם מפרט את הזכויות של הדיירים, את מנגנון בחירת הדירה החדשה, ( הגרלה), את היתרונות שצומחים לכלל הדיירים, ועל פי האמור בחוות דעת, נראה כי המדובר בעסקה הוגנת ולא בכדי 96% מכלל הדיירים חתמו על הסכמי הפינוי בינוי.

הנתבעת לא הציגה, לא חוות דעת מטעמה להצביע כי ההסכם אינו הוגן או חלילה מקפח את הדיירים, לא הציגה כל חוות דעת או ביסוס שמאי אחר לטענה כי דירתה שווה יותר מדירות אחרות בגודל זהה בבניין, לא הביאה כל ראייה, אסמכתא או ביסוס כלשהו לטענתה, כי היא זכאית לקבל יותר.

טענותיה הינן מופרכות לגופן. אינני סבורה, גם אם ביהמ"ש אינו שמאי, שדירה בקומה שלישית ללא מעלית שווה יותר מדירה בקומה שנייה, למשל, ללא מעלית, או שזכויות הבנייה שלא נוצלו, ולמעשה בין היתר מנוצלות במסגרת הפרויקט, מקנים לנתבעת ולא לדייר אחר בבניין זכות לקבלת תמורה נוספת. מדוע סבורה הנתבעת, כי רק היא אמורה ליהנות מזכויות הבנייה שלא נוצלו?

התובעת הציגה את ההסכמים של כ- 96% משאר הדיירים, ( נספחים 5-6), הציגה את ההסכם, המצביע על תמורה הוגנת וראויה, שבוססה בחוות דעת, כשמנגד, הנתבעת מעבר לטענות בעלמא שאין להן כל אסמכתא כלשהי, טוענת לזכות יתר מעבר למה ששאר הדיירים בבניין קיבלו.

סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, קובע

" (א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה."

עיון בדברי ההסבר להצעת החוק, יגלה כי ההצעה, " נועדה להתמודד עם תופעה שלפיה פרויקטים של פינוי בינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות, לרוב התנגדות המקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה. ... מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היר תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר סרבן." (ראה רשומות, הצעות חוק - הכנסת 88, י"א בתמוז התשס"ה 18.7.2005).

למעשה, ככל שנעמיק בחקירתה הנגדית של הנתבעת נגלה, כי נימוקיה אינם ברורים גם לה. כך למשל העלתה טרוניה, כי התובעת חתמה על הסכם פינוי בינוי עם בעלה של הנתבעת. הנתבעת טענה כי בינה לבין בעלה מתנהל הליך הנוגע לרישום הערת אזהרה לטובתו, ולטענותיה לביטולה של הערה זו. בעניין זה העיד מר ברקוביץ שהינו מטעם החברה היזמית, כי החברה היזמית אינה נדרשת לזכויות הקנייניות כלל ותכבד כל פסק דין שיקבע את הזכויות של הנתבעת או של בעלה בדירה, וכל רצונה הינו בחתימה על הסכם הפינוי בנוי, הסכם שעליו חתם כאמור גם בעלה של הנתבעת, שאינו צד לסכסוך זה.

הפוך והפוך בה, ועדיין לא נמצא מאומה, מה פשר סירובה של הנתבעת לחתום על הסכם פינוי בינוי? לאחר ששמעתי את הנתבעת, ועיינתי בתצהירה, שוכנעתי, כי הנתבעת אינה חותמת על הסכם פינוי בינוי, שעה שאפילו לטעמה הדבר גורם לה לנזק, משום שהיא סבורה, כי אפילו תחויב בתשלום הנזקים, הרי התובעת או היזם לא יפעלו למימוש פסק דין אלא יסתפקו בחתימתה על הסכם פינוי בינוי, לכן סבורה הנתבעת, כי למעשה לא תינזק מאי חתימתה, והיא יכולה רק להרוויח, אם היזם ייכנע לדרישותיה.

אני סבורה כי לכך בדיוק כיוון המחוקק, כאשר ביקש למנוע סחטנות דייר, המבקש למנוע מפרויקט שלם לצאת לדרך על מנת לקבל תמורה נוספת לטובתו האישית.

סעיף 2 לחוק מפרט מספר נימוקים שבהם לא יראו אדם המסרב לחתום כמי שמסרב מנימוקים בלתי סבירים:

(א) חוסר כדאיות כלכלית; - בענייננו, כאמור הוגשה חוות דעת המצביעה על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, כאשר הנתבעת בעצמה בחקירתה מאשרת, כי נגרם לה נזק מאי החתימה על הסכם הפינוי-בינוי.

(ב) העדר הצעה למגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש; - בענייננו, לדיירים הצע שכר דירה לתקופת הביניים.

(ג) העדר הצעה בטוחות הולמות לביצוע העסקה; - בענייננו, ניתנת על פי האמור בהסכם, ערבות בהתאם לחוק המכר.

(ד) נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב; - בענייננו, לא נטען כי קיימות נסיבות אישיות המצדיקות אי החתימה, נהפוך הוא, כאמור לעיל, היזם חתם גם עם בעלה של הנתבעת ומבקש לחתום עמה בנפרד ומצהיר כי יכבד כל פסק דין שיינתן על ידי ערכאה מוסמכת בנוגע לזכויות הקנייניות בדירה.

(ה) העדר התאמות הדרושות לאדם עם מוגבלות, במקרה בו הדבר נדרש; - בענייננו, אינו רלוונטי.

לעומת חוסר התכלית בטיעוני הנתבעת, והעדר כל סבירות, או היגיון בנימוקיה, ברור מדוע סירובה העיקש, מסב נזק עצום בעיכוב הפרויקט.

התובעת הגישה חוות דעת שלא נסתרה, והינה חוות דעת המפרטת במדויק את הנתונים שעל יסודם התקבלה התוצאה. על פי האמור בחוות הדעת, האוחזת בשלושים עמודים, והמפרטת את השווי הכלכלי של העסקה ואת הנזקים הנגרמים מעיכוב, עומד על סך שבין 900,000 ₪, הנזק הנובע מהפסד ההטבה של דירה בפרויקט החדש לעומת הדירה הקיימת, ובין 230,000 ₪ הנזק הנובע משווי דירה נוכחית עם פוטנציאל פינוי וללא פוטנציאל כזה. זאת, מעבר לסכנה שפקיעת תוקף הפטורים שניתנו לטובת קידום הפרויקט על ידי ממשלת ישראל

לפיכך, אני מקבלת את התובענה ומחייבת את הנתבעת בתשלום המהווה מיצוע הסכומים הנ"ל בשיעור של 565,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

בנוסף תשלם הנתבעת הוצאות המשפט, אגרה ראשונה ושנייה, וכן תשלם שכר טרחת עו"ד בסכום של 50,000 ₪.

מזכירות תשלח פסק דיני לצדדים.

ניתן היום, כ"ט ניסן תשע"ג, 09 אפריל 2013, בהעדר הצדדים.