בפני שתי תביעות, שהדיון בהן אוחד, הנסובות סביב שאלת תוקפו של זכרון דברים למכירת נכס מקרקעין.

הנסיבות

1. המבקש בה.פ. 41730-03-11 (להלן: "התובענה"), מר אברהם אבני (להלן: "המבקש" או "אבני"), הינו הנתבע בתביעה בת.א. 33788-03-11 (להלן: "התביעה").

המשיבה בתובענה, הגב' אריאלה מזרחי (להלן: "המשיבה" או "אריאלה"), הינה התובעת בתביעה.

2. המשיבה ואחיה מר חיים תמרי (להלן: "חיים") הינם יורשי אמם המנוחה הגב' תמרי נעמי ז"ל, אשר הלכה לבית עולמה בשלהי שנת 2009 (להלן: "המנוחה").

3. המנוחה הייתה, טרם פטירתה, ועודנה הבעלים הרשום במושאע של 22.5%, בבניין המצוי ברח' הכרמל 27 בתל-אביב והבנוי על חלקה 59 בגוש 7466 (להלן: "הנכס" או "המקרקעין").

בנוסף לזכויותיה הרשומות, כאמור, זכאית הייתה המנוחה להירשם כבעלים (במושאע) של 7.5% מהזכויות בנכס (להלן: "הזכויות הנוספות") – אותן קיבלה בירושה מבעלה המנוח (2.5%) ובמתנה מאחֵיה, אבשלום ואביבה רצאבי (5%).

4. זאת לדעת, כי עובר לפטירת המנוחה, רבץ על הנכס חוב ארנונה לעיריית תל-אביב (להלן: "העירייה"), בסך של כ-1,400,000 ₪ (להלן: "חוב הארנונה"), בגינו נתמנה עוה"ד אבי נימצוביץ ככונס נכסים על הנכס, מטעם העירייה (להלן: "כונס הנכסים").

5. בתאריך 24/2/10 נחתם הסכם – אשר הוכתר כזכרון דברים (להלן: "ההסכם" או "זכרון הדברים") – בין המבקש מחד, והמשיבה וחיים, מאידך, במסגרתו התחייבו האחרונים למכור למבקש את מלוא זכויותיהם בנכס אותן רכשו מאמם המנוחה, העולים לכדי 30% מזכויות הבעלות במקרקעין (להלן: "הזכויות").

בתמורה למכר הזכויות, התחייב המבקש לשלם את חוב הארנונה וכן לשאת במלוא מס השבח שיחולו על עסקת המכר (להלן: "התמורה החוזית").

בנוסף לתמורה החוזית התחייב המבקש בהסכם לשלם למשיבה ולחיים, יחדיו, סך של 100,000 ₪ (להלן: הסכום הנוסף"), זאת " ... לפי תוצאות המשא ומתן עם העירייה ...".

6. יצויין, כי במעמד חתימת ההסכם חתמו המשיבה וחיים על יפוי כוח המסמיך את עוה"ד גיל לוי (להלן: "עו"ד לוי") לפעול בשם עזבון המנוחה, אל מול העירייה, להסדרת חוב הארנונה (להלן: "יפוי הכוח הנוסף").

7. בסמוך לאחר חתימת זכרון הדברים החל המבקש, באמצעות עו"ד לוי, לנהל דין ודברים עם כונס הנכסים בניסיון להפחית את חוב הארנונה. נוכח כישלון המשא ומתן וסירוב העירייה להפחית את החוב, הגיש עו"ד לוי בשם העזבון עתירה מנהלית לבית משפט זה (עת"מ 30159-03-01), בה נתבקש בית המשפט, בין היתר, להורות על ביטול חיובי הריבית וההצמדה שנתוֹספו לחוב הארנונה (להלן: "העתירה המינהלית").

במסגרתה של העתירה, הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 20/9/10 (להלן: "הסכם הפשרה" ו"פסק הדין" – בהתאמה), על פיו הופחת חוב הארנונה לסך 600,000 ₪ (להלן: "החוב המופחת"), אשר אמור היה להשתלם לכונס הנכסים בשני תשלומים – האחד, בסך 100,000 ₪ תוך 30 יום מאישור ההסכם על ידי בית המשפט (להלן: "התשלום הראשון") והשני, בסך 500,000 ₪ תוך 90 יום מיום אישורו (להלן: "התשלום השני").

8. משניתן פסק הדין ולאחר ששולם התשלום הראשון לידי כונס הנכסים, פנה המבקש למשיבה ולחיים (שייקראו להלן יחדיו: "המוכרים") בדרישה לחתום על הסכם מכר מפורט, כמתחייב מזכרון הדברים. המשיבה, בניגוד לאחיה חיים, סירבה לקדם את עסקת המכר, תוך שהיא כופרת בתקפותו של זכרון הדברים. חרף סירובה של המשיבה, כאמור, שילם המבקש את התשלום השני לידי כונס הנכסים, במועד שנקבע לתשלומו בהסכם הפשרה.

9. לשלמות התמונה העובדתית יצויין, כי עוד קודם לביצוע התשלום השני, נתקיימה ביום 7/12/10 פגישה רבת משתתפים במשרדו של עו"ד לוי (להלן: "הפגישה מיום 7/12/10"), זאת בניסיון להגיע לידי הסדר שיסלול הדרך להשלמת עסקת המכר. יצויין, כי לבד מהמבקש, המוכרים ועו"ד לוי, התשתתפו בפגישה ילדי המשיבה וחתנה, כמו גם חתנו של חיים.

10. אחר הדברים האלה, ומשהפגישה לא עלתה יפה, שילם המבקש, כאמור, את התשלום השני לכונס הנכסים ודרש מהמשיבה בכתב, באמצעות בא כוחו, כי תפעל להלשמת העסקה אשר נתגבשה, לטענתו, בזכרון הדברים לכדי הסכם מחייב. המשיבה מצידה כפרה, באמצעות בא כוחה, בתוקפו המחייב של זכרון הדברים ועמדה בסירובה להשלים את עסקת המכר על פיו.

ומכאן התביעות ההדדיות שכאמור, הדיון בהן אוחד.

התביעות וטענות הצדדים

11. בתובענה שבכאן, אשר הוגשה בהליך של ה.פ. ביום 22/3/11, עתר המבקש למתן פסק דין המצהיר על היות זכרון הדברים בעל תוקף משפטי מחייב, והמורה למשיבה לנקוט בכל הפעולות הדרושות להשלמת עסקת המכר ורישום זכויות המוכרים בנכס על שמו בספרי המקרקעין.

12. לטענת המבקש, המשא ומתן לרכישת זכויות המוכרים בנכס החל כמחצית השנה טרם חתימת זכרון הדברים (9/2009), זאת על רקע חובות הארנונה הכבדים שרבצו על הנכס (1,400,000 ₪) – בגינם מונה כונס הנכסים, אשר החל במימוש הנכס לשם פירעון החוב.

לשיטת המבקש, חוב הארנונה היה חלוט ובלתי ניתן לערעור, שכן ניסיונות המנוחה, בחיים חיותה, לבטל או להפחית את החוב באמצעות הליכים משפטיים שננקטו על ידה – נדחו על הסף (ה.פ. 201432/04).

המוכרים, כך למבקש, חששו כי אף לאחר מימוש הנכס על ידי כונס הנכסים, לא יהא בתמורה שתתקבל ממכירתו כדי לפרוע את מלוא חוב הארנונה, כך שהכונס יממש נכסים נוספים אותם ירשו מהמנוחה.

על רקע הנסיבות האמורות, כך לטענת המבקש, נחתם זכרון הדברים המשקף עסקה תקפה למכר זכויות המוכרים בנכס, זאת בתמורה לתשלום חוב הארנונה ונשיאה במיסים שיחולו בגינה.

המבקש הכחיש נחרצות את טענת המשיבה כאילו היא לא הייתה מודעת לעסקת המכר וכאילו היא סברה כי חתימתה על זכרון הדברים מהווה אך מתן יפויי כוח לעו"ד לוי לנקוט בהליכים להפחתת חוב הארנונה.

לשיטת המבקש, חתימת המוכרים על זכרון הדברים ויפוי הכוח נעשתה רק לאחר שעו"ד לוי הסביר לאחרונים את תנאי העסקה ותוכנם של המסמכים, ואלה נחתמו על ידם במודע ומתוך רצון חופשי.

עוד ובנוסף טען המבקש, כי רק לאחר שהוגש הסכם הפשרה בהליך המינהלי, במסגרתו הופחת חוב הארנונה עד כדי מחצית – או אז סירבה המשיבה להשלים את עסקת המכר, בטענת סרק בדמות מרמה והעדר גמירות דעת להתקשר בעסקת מכר.

לשיטת המבקש, זכרון הדברים הינו בעל תוקף חוזי מחייב, שכן הצדדים לו גמרו בדעתם להתקשר על פי תנאיו בעסקת מכר, והוא אף נושא בחובו את מלוא הפרטים הדרושים לכינונו של קשר חוזי מחייב.

התנערות המשיבה, בדיעבד, מהתחייבותה למכר הזכויות בנכס מהווה, כך למבקש, ניסיון ציני חסר תום לב להתעשר על חשבונו שלא כדין.

13. בכתב תשובתה ובתצהיר הנלווה לו הכחישה המשיבה את התובענה מכל וכל. לגירסת המשיבה, היא ואחיה חיים אכן ניהלו משא ומתן למכר זכויותיהם בנכס למבקש, במסגרתו דובר על תשלום תמורה בסך 300,000 ₪, לכל אחד מהמוכרים, זאת בנוסף לתשלום חוב הארנונה והמיסים אשר יחולו על העסקה.

דא עקא, כך למשיבה, המשא ומתן לא הבשיל לכדי הסכם סופי ומחייב.

לטענתה, המפגש בינות הצדדים ביום 24/2/10 בבית הקפה ברח' בזל בתל אביב, נועד אך לשם חתימה על יפוי כוח המסמיך את עו"ד לוי "לטיפול בחובות המוטלים על הנכס ..." ולא לשום מטרה אחרת.

לשיטת המשיבה, במהלך המפגש החתימו אותה המבקש ועו"ד לוי, מבלי דעת, על זכרון הדברים כמו גם על יפוי הכוח הנוסף זאת "מבלי שהוסבר לה על מה היא חותמת ואף לא ניתן לה לראות את הכתוב במסמכים אלו".

לטענתה, היא נתבקשה לחתום על אסופת מסמכים בתחתיתו של כל עמוד, כאשר הכתוב בהם הוסתר מעיניה – בכוונת מכוון.

בנוסף, כך למשיבה, היא נדרשה לחתום על דף ריק "בטענה שאם יהיה צורך במסמך נוסף לא יטריחו אותה להגיע לחתום".

המשיבה הוסיפה וטענה, כי דבר חתימתה על זכרון הדברים ויפויי הכוח הנוסף לטובת אחיה, נודע לה, לראשונה, רק לאחר כינונו של הסכם הפשרה, ומסמכים אלה נמסרו לידיה אך בפגישה מיום 31/12/10.

לשיטת המבקשת, בנסיבות האמורות זכרון הדברים נעדר כל תוקף משפטי שכן הוא נחתם על ידה מבלי דעת, בכחש ובמרמה.

המשיבה טענה עוד, כי זכרון הדברים לא השתכלל לכדי עסקה מחייבת, שכן בשום שלב היא לא גמרה בדעתה למכור את זכויותיה בנכס למבקש בתנאי זכרון הדברים, מה גם שזה האחרון נעדר פרטים מהותיים הדרושים לכינונה של עסקת מכר.

לבסוף טענה המשיבה כי עסקת המכר שבבסיס זכרון הדברים הינה חסרת תוקף משפטי, שכן הזכויות הנוספות שנמכרו במסגרתה (בשיעור 7.5%) טרם נרשמו על שם אמם המנוחה בספרי המקרקעין, ובגינם קיימת מחלוקת משפטית.

ברי, איפוא, כך למשיבה, כי היא ואחיה חיים לא יכולים היו להתחייב למכור למבקש זכויות שטרם באו לעולם.

14. על רקע האמור לעיל עתרה המשיבה בתביעתה למתן סעד הצהרתי לפיו זכרון הדברים "אינו בר תוקף ואינו מהווה הסכם מחייב בכל הנוגע לנכס ...".

בתביעתה, שבה המשיבה וטענה כי חתימתה על זכרון הדברים הוצאה הימנה בכחש ובמרמה ומבלי שהייתה מודעת לתוכנו.

מנגד טען המבקש בכתב ההגנה, כי זכרון הדברים מהווה הסכם בר תוקף למכר זכויות המוכרים בנכס, לרבות הזכויות הנוספות (7.5%), הגם שאלו טרם נרשמו על שם המנוחה בספרי המקרקעין.

דיון והכרעה

15. השאלה העיקרית המונחת לפתחנו, כך למקרא טענות הצדדים, הינה שאלת תוקפו של זכרון הדברים.

לשיטת המבקש, עסקינן בהסכם מכר בר תוקף משפטי מחייב, ואלו לשיטת המשיבה זכרון הדברים איננו מהווה הסכם מחייב, למכר זכויות המוכרים בנכס למבקש. לטענת המשיבה זכרון הדברים איננו בר תוקף – הן בשל כך שהוא בטל מעיקרו שכן חתימתה עליו נעשתה בכחש וברמייה, והן משום שהוא לא נועד – כך על פי נסיבותיו, לכונן עסקת מכר בת תוקף.

נדון בכל אחת מהטענות האמורות – כסדרן.

בטלות זכרון הדברים מעיקרו – האומנם

16. טענת המשיבה בדבר היות זכרון הדברים נעדר תוקף מדעיקרא, הינה למעשה טענת Nom est factum (טענת "האפסות") ולפיה "כאשר מוּנע אדם אחד, על ידי הצהרה כוזבת של האחר, לחתום על מסמך המכיל חוזה שונה בתכלית מן החוזה שהחותם סבור שהוא מתקשר בו ... החוזה בטל מעיקרו (void)" (פרופ' ג. שלו, טעות בחתימה – "האומנם לא נעשה דבר?", משפטים י"א, תשמ"א, 501, בעמ' 503).

הטעם לאפסותו של מסמך אשר נחתם בנסיבות האמורות, נעוץ ברציונל לפיו "דעתו של החותם צריכה להתלוות לחתימתו" (שם, עמ' 504).

ברם, על מנת לקומם טענה של "לא נעשה דבר", על הטוען כזאת להוכיח כי חרף חתימתו על מסמך סבור היה, בטעות, כי תוכנו שונה מזה הכתוב בו, ולא זו בלבד אלא שעליו הנטל להוכיח כי נקט בזהירות סבירה טרם חתימתו עליו.

כאשר עסקינן באדם שאיננו יודע קרוא וכתוב, יוצא הוא ידי חובתו להוכיח העדר התרשלות בכך שביקש טרם החתימה, כי "יקראו לו את המסמך ויסבירו לו את פִּשרו" (פרופ' ג. שלו, שם, עמ' 510).

עוד יוער, כי החותם על מסמך משפטי בהסתמכו על עצתו של אחר – יהא זה עו"ד או יועץ מקצועי אחר – או אז לא תעמוד לו טענת "לא נעשה דבר", הגם שחתם על המסמך מבלי דעת תוך הסתמכות עיוורת על דעת היועץ האמור [פרופ' ג. שלו, עמ' 510-511, ע"א 413/79 ישראל חברה לבניין בע"מ נ' מנצור, פ"ד ל"ד(4) 29].

להשלמת הפן המשפטי יובהר, כי החותם על מסמך הינו מוחזק כמי שהבין את תוכנו. נוכח חזקה זו קבעה הפסיקה כי המבקש לסותרה, עליו הנטל " ...להוכיח ... את גירסתו בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה" [ע"א 6799/02 רוזלרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ (פורסם בנבו, 17/2/09)].

בפסק דינו של בית המשפט העליון אשר ניתן לאחרונה (מפי כבוד השופט הנדל) נקבע כי החזקה האמורה, אשר כונתה "חזקת ידיעת החותם", איננה חזקה עובדתית בלבד אלא יש לה, לחזקה זו, אף מימד משפטי שמשמעותו כי "החותם נושא באחריות לחתימתו ואינו יכול ליהנות מעצימת עיניים" [ע"א 8510/09 בנק הפועלים נ' נויברג, פורסם בנבו, 24/11/14 (להלן: "פסק דין נויברג"].

17. ומן הכלל אל הפרט, לנדון דידן.

כזכור, לטענת המשיבה חתימתה על זכרון הדברים משוללת נפקות משפטית, זאת מן הטעם שהיא רומתה על ידי המבקש ועורך דינו, עו"ד לוי. לשיטתה, עובר לחתימתה על זכרון הדברים נאמר לה על ידי עו"ד לוי כי היא חותמת על יפוי כוח אשר נועד להסמיך את האחרון לבוא בדברים עם העירייה, על מנת להפחית את גובה החוב.

וכך הוצהר על ידי המשיבה בתצהירה הנלווה לכתב התשובה (מוצג במ/1) – "בפגישה בבית הקפה החתים אותי עו"ד גיל על מסמכים שונים, ביניהם יפויי כוח שונים וגם על מסמך הנחזה להיות 'זכרון הדברים' הנ"ל, מבלי שהוסבר לי על מה אני חותמת ואף לא ניתן לי לראות את הכתוב במסמכים הללו. נתבקשתי לחתום בתחתית כל עמוד באסופת המסמכים, כאשר הכתוב במסמכים עצמם מוסתר מעיני ... במהלך הפגישה, שאלתי על מה אני חותמת, ונעניתי כי מדובר במסמכים הדרושים לצורך טיפול מול העירייה בלבד" (סעיפים 8,9 לבמ/1).

דא עקא, שבחקירתה הנגדית העלתה המשיבה גירסה חדשה, מוזרה משהו, שזִכרה לא בא בתצהירה.

במהלך חקירתה הנגדית נדרשה המשיבה להתייחס לחתימתה על מסמכים שונים – ובכללם זכרון הדברים (נספח 2 לתובענה) ויפוי הכוח הנוסף (נספח 4 לתובענה) ולהלן תשובותיה: "נספח 4 יפויי הכוח זה אחד מהמסמכים שהוחתמתי עליהם בלי שאני רואה על מה אני חותמת. חתמתי על כמה דפים ריקים. אחד היה מלא ושאר הדפים ריקים. הוא הסתיר את הדפים וחשף רק את שוליהם. הדפים היו ריקים. הזזתי לו את היד ... ואני הזזתי לו את היד וראיתי שכל הדפים ריקים ואז חתמתי" (פרוטוקול מיום 8/5/12 עמ' 7 שורות 8-11).

ובהמשך נשאלה המשיבה לגבי זכרון הדברים (נספח 2 לתובענה) והיא השיבה – " ... כשחתמתי עליו היה זה דף ריק. כל הדפים היו ריקים. אתם מילאתם אותם". ולשאלות בית המשפט השיבה אריאלה כך – "כשחתמתי לא היה קו לא היה כלום. שאלתי אותו למה צריך לחתום על דפים ריקים והשיב כי אם יהיה צורך ללכת לעירייה יהיו לנו דפים ולא יהיה צורך לקרוא לי" (שם, שם, שורות 20-22).

וכשעומתה המשיבה עם האמור בסעיף 8 לתצהירה, עמדה האחרונה על דעתה וטענה כי "חתמתי על דפים ריקים. אחר כך מילאו אותם. גם לגבי זכרון הדברים נספח 2 לה"פ" (שם, שם, שורות 24,25).

הנה כי כן, במהלך חקירתה הנגדית שינתה המשיבה טעמה והגדילה עשות עת טענה כי יפוי הכוח הנוסף כמו גם זכרון הדברים עליו מתנוססת חתימתה, היה ריק וכי היא חתמה על החלק.

לא עוד חתימה על זכרון הדברים שתוכנו הוסתר מעיניה – כמוצהר על ידה בתצהירה, אלא שהמשיבה טוענת, פוזיטיבית, כי ראתה גם ראתה שהיא חותמת על החלק.

בכל הכבוד, אין בדעתי לסמוך על גירסתה של המשיבה – לא זו שהוצהרה על ידה בתצהירה ולא זו החדשה שהועלתה על ידה במהלך החקירה הנגדית.

18. לא זו בלבד שגירסתה – המשתנה והמשונה – של המשיבה אינה ראוייה לאמון כשלעצמה, מצאתי כי זו נסתרת, מינה וביה, מעדותם של חיים אחיה ועו"ד לוי – אשר היו אמינות עלי.

בניגוד לנטען על ידי המשיבה, עו"ד לוי העיד במהלך חקירתו הנגדית כי במעמד החתימה טרח להסביר למשיבה את מהותו של ההסכם ואת משמעות יפוי הכוח שניתן לאחיה חיים על מנת שיוכל לקדם את הליכי מכירתו של הנכס (ראו: פרוטוקול מיום 23/9/12, עמ' 28 שורות 2-3, 17-24).

עוד הבהיר עו"ד לוי בעדותו כי העתק מזכרון הדברים ניתן למשיבה ולחיים לאחר החתימה עליו (שם, עמ' 29 שורות 5-6).

בחקירתו, סתר עו"ד לוי, מכל וכל, את גירסת המשיבה כאילו לא הייתה מודעת לכך שהיא מוכרת את זכויותיה בנכס למבקש. וזה לשון דבריו – " ...שקר מה שאתה אומר שאם אריאלה אומרת שאני אמרתי לה שהיא חותמת על יפויי כוח אך ורק לצורך טיפול בחוב עיריית תל אביב. זה שקר. אריאלה הבינה היטב שהיא מוכרת את הנכס. היא ניהלה משא ומתן עם מר אבני על הסכום הנוסף שהיא רצתה לקבל בגין הנכס.

... שקר מה שאתה אומר שבפגישה ב 7/12 אמרתי לאריאלה שלא נעשתה שום עסקה בנכס ואין לה מה לדאוג. בפגישה זאת עניין את אריאלה ייפוי הכוח לאחיה, ואמרתי לה שלא עשינו שום שימוש ביפויי כוח זה.

בפגישה ב-7/12 היא קיבלה שוב העתק וקיבלה העתק גם בפגישה הראשונה ... בהתחלה היא אמרה שהיא לא חתמה. כשהצגנו לה שהיא חתמה היא אמרה – הסתרת לי מה שכתוב. שאלתי איך אני יכול להסתיר כשכל יפויי הכוח שלוש שורות והיא אמרה – לא אני חתמתי על דפים ריקים" (שם, שם, שורות 7-27) (ההדגשות שלי הן – ח.ט.).

חיים, אחי המשיבה, אף הוא החזיק החרה אחר עו"ד גיל והעיד כי האחרון "... הקריא לנו את זה (הכוונה לזכרון הדברים – ח.ט.) ואחותי ביקשה העתק. קראה את זה. כשסיימה אמרה שרוצה העתק בשביל הבן שלה ואז חתמה" (שם, עמ' 33, שורות 28,29).

19. לבד מהעובדה שגירסת המשיבה (המקורית והחדשה) נסתרה בעליל מעדותם של עו"ד לוי וחיים אחריה – אני מוצא את גירסתה בלתי סבירה בעליל. לשיטת המשיבה, היא נאותה לחתום אך על יפוי כוח המסמיך את עו"ד לוי לבוא בדברים עם העירייה על מנת להקטין את חוב הארנונה.

האומנם בשופטני עסקינן, כי נאמין שהמבקש יאות להשקיע זמן ומשאבים כספיים ניכרים על מנת להפחית את חוב הארנונה, מבלי שעיגן, מבעוד מועד, זכותו לרכישת הנכס?

הדעת אינה נותנת כי המבקש יפעל "לשם שמיים" רק על מנת להיטיב עם המוכרים, מבלי שיש לו עניין ממשי בנכס. רק סביר יהא להניח, כי המבקש יפעל להקטנת החוב רק לאחר שהמוכרים התחייבו למכור את זכויותיהם בנכס, בתנאי זכרון הדברים.

זאת ועוד זאת, אף אם יונח – מה שאינו – כגירסת המשיבה כי היא חתמה על זכרון הדברים בלא שהייתה מודעת לתוכנו, גם אז דין טענת "האפסות" שבפיה – להידחות. וכל כך למה? שכן הלכה היא כי על הצד הטוען טענת "לא נעשה דבר", להוכיח העדר רשלנות, כאשר משמעות יסוד זה הינה "כי לא יוכל צד שחתם על החוזה מבלי לקוראו להינצל מחיוביו החוזיים בטענה של לא נעשה דבר" [ע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלונית (פורסם בנבו, 6/8/07)].

אין לך רשלנות גדולה מזו, עת חותם, אדם בר דעת, על מסמך ריק או המוסתר מעיניו. אם אומנם כך נעשה, הרי שהמשיבה נושאת באחריות לחתימתה ואינה יכולה ליהנות מעצימת עיניה (ראו פסק דין נויברג לעיל).

20. הפועל היוצא מהאמור לעיל הוא כי לא עלה בידי המשיבה להוכיח פוזיטיבית "כאפשרות קרובה" שהיא לא הייתה מודעת לתוכנו של זכרון הדברים ולנפקות החתימה עליו.

בהינתן כזאת, דין טענת המשיבה בדבר בטלות זכרון הדברים מעיקרו – להידחות.

תוקפו המחייב של זכרון הדברים

21. משבאנו לכלל מסקנה כי המשיבה חתמה על זכרון הדברים ביודעין תוך שהיא מודעת לתוכנו, קמה וגם ניצבה לפתחנו טענתה הנוספת לפיה זכרון הדברים נעדר תוקף משפטי מחייב.

לשיטת המשיבה, זכרון הדברים לא השתכלל לכדי הסכם מכר מחייב, הן בשל כך שהוא נעדר גמירות דעת מצידה למכר זכויותיה בנכס, והן בשל כך שהוא איננו כולל את מלוא הפרטים המהותיים הדרושים על מנת לכונן עסקה בת תוקף.

טרם נבחן את טענות המשיבה לגופן, נסקור תחילה את המתווה הנורמטיבי החל בענייננו.

22. ככלל, על מנת שהסכם יהא מחייב עליו לקיים שני תנאים מצטברים – גמירות דעת ומסויימות. כאשר עסקינן בהסכם מכר מקרקעין, קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), כי הסכם כאמור צריך להיעשות בכתב, כאשר הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים על הצדדים, ויועלו עלי כתב [ראו: ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כ"ח (2) 291, 296].

כאשר עסקינן במסמך שכותרתו "זכרון דברים" אפשר שמסמך זה ישתכלל "בנסיבות מסויימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך 'חומר גולמי', וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב ... כדי שזכרון הדברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסויים די צורכו" [ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, (פורסם בנבו 18/7/10) (להלן: "עניין עדני")].

גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב – הגם שעסקינן בהסכם מוקדם – נבחנת על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות, הנלמדות ממכלול העובדות של המקרה הספציפי ובכללן: "נוסחת הקשר" בין זכרון הדברים לחוזה שהצדדים צופים שייכרת בעתיד, והתנהלות הצדדים לפני, בעת ולאחר עריכת זכרון הדברים [ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ"ד נ"ב(2) 582].

אשר לדרישת המסויימות, זו רוככה בחלוף העיתים והכלל הוא "כי במקום שהמבחן הראשון התקיים, דהיינו, קיימת כוונה ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו 'שחור על גבי לבן' בזכרון הדברים עצמו. את התנאים המהותיים והחיוניים הנוכחים 'פיזית' בזכרון הדברים ניתן להשלים 'באופן נורמטיבי', אם לא משתמעת כוונה אחרת, באמצעות הוראות חוק משלימות ..." [ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן השקד בע"מ (בפירוק), פ"ד ל"ג(2) 281, 278 (להלן: "עניין רבינאי")].

מהו הדין, בענייננו, על רקע ההלכות האמורות?

אקדים את המאוחר ואומר כבר עתה, כי לאחר שבחנתי את זכרון הדברים, כמו גם את נסיבות כריתתו, באתי לכלל מסקנה כי עסקינן בעסקת מכר תקפה ומחייבת.

נבהיר דברינו.

קיומה של גמירות דעת

23. ייאמר מיד כי לגבי דידי, מלשון זכרון הדברים ומתוכנו עולה ברורות כי הצדדים לו גמרו בדעתם להתקשר בהסכם למכר זכויות המוכרים בנכס על פי תנאיו. מפאת חשיבות לשונו ותוכנו של ההסכם לענייננו, הוא יצוטט להלן במלואו –

אנו הח"מ מר חיים תמרי ת.ז. 004728226 וגב' אריאלה מזרחי ת.ז. 01008485 מאשרים בזה כי מכרנו למר אברהם אבני ת.ז. 031350648 את כל זכויותינו (בסך כולל של 30% מהזכויות – כולל זכויות שטרם נרשמו על שמנו), בנכס ברחוב כרמל 27 פינת רבן גמליאל 28 ת"א (גוש 7486 חלקה 30) (להלן: "הנכס") וזאת תמורת תשלום והסדרת החובות על הנכס בעיריית ת"א, מחלקת ארנונה, תשלום מס שבח וכל המיסים שחלים על העסקה, למעט מס רכישה.

הסכם זה חל על כל זכויותינו בנכס כולל זכויות אשר קיבלנו בירושה מאמנו, הגב' תמרי ז"ל.

ידוע לנו כי מר אבני שכר עורך דין לטפל בחובות לעיריית ת"א ודין תשלום החובות ושכ"ט עורך דין כדין תשלום בגין הנכס. עוד הבטיח מר אבני כי לפי תוצאות המשא ומתן עם העירייה ישולם לנו במזומן בנוסף סך של 100,000 ₪.

חוזה מכר כמקובל, ייחתם בסמוך לתשלום החוב לעירייה.

השימוש בלשון עבר, כך לטעמי, מלמד על כי המוכרים – המשיבה ואחיה חיים – גמרו בדעתם למכור את זכויותיהם בנכס למבקש, בתנאי זכרון הדברים.

התמורה בגין מכר הזכויות נקובה בזכרון הדברים בלשון ברורה ומפורשת והיא – תשלום חוב הארנונה שהוטל על הנכס על ידי העירייה כמו גם תשלום כל המיסים אשר יחולו על עסקת המכר (למעט מס רכישה שממילא חל על הרוכש – המבקש).

עוד ובנוסף התחייב המבקש לשלם למוכרים תמורה נוספת בסך 100,000 ₪ בהתאם לתוצאות המשא ומתן עם העירייה, בגינו שכר המבקש את שירותיו של עו"ד לוי.

לא מצאתי בלשונו של זכרון הדברים או בתוכנו אמירה כלשהי שיש בה כדי ללמד על כך שהצדדים לא הגיעו לכדי הסכמה מלאה לכינונה של עסקת מכר בהתאם לתנאיו.

אכן, קיימת עמימות מסויימת בזכרון הדברים באשר לתשלום התמורה הנוספת בסך 100,000 ₪ אשר אמורה להשתלם למוכרים (לעיל ולהלן: "התמורה הנוספת"), ברם מקורה של עמימות זו הינו תוצאה של אי וודאות ששררה בעת חתימתו של זכרון הדברים באשר לאפשרות שחוב הארנונה יופחת, כלל ועיקר.

מקובלת עלי לעניין זה טענת המבקש לפיה בסיטואציה המורכבת שהמוכרים עמדו בפניה – קרי: מינוי כונס נכסים אשר אף החל בנקיטת הליכי הוצאה לפועל למימושו של הנכס – התמורה הנוספת נתפסה כ"בונוס" על ידי המוכרים. נמצא, כך לטעמי, כי אין בעמימות בדבר תשלום התמורה הנוספת, כדי לאיין את גמירות דעתם של המוכרים להתקשר עם המבקש בעסקת מכר בתנאי זכרון הדברים.

24. אין אני מתעלם, כלל ועיקר, מ"נוסחת הקשר" – כפי שזו מכונה בפסיקה – שבזכרון הדברים, הקובע כי "חוזה מכר כמקובל, ייחתם בסמוך לתשלום החוב לעירייה".

לכאורה, נוסחת קשר זו יכולה להצביע על כי הצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מחייב על פי זכרון הדברים, נוכח הצורך בחתימתו של חוזה מכר מפורט לאחר תשלום החוב לעירייה.

ברם זאת אך לכאורה, שכן לטעמי אין ב"נוסחת הקשר" האמורה כדי לגרוע מאומד דעת הצדדים ליצור בינותם קשר משפטי מחייב במועד חתימתו של זכרון הדברים, זאת בגין שני טעמים –

ראשית, אם אומנם ביקשו הצדדים שלא ליצור עסקת מכר מחייבת אלא אם כן ייחתם חוזה מכר מפורט, שומה היה עליהם לכתוב זאת במפורש, קרי: כי בלא חתימה על הסכם מפורט, לא יהא לזכרון הדברים תוקף משפטי מחייב.

העדרה של הוראה מפורשת כאמור, יש בה כדי ללמד " ... כי משלא נחתם הסכם מפורט ... המסמך שנחתם הוא הוא ההסכם המחייב" (עניין עדני, שם, סעיף 10).

שנית וזה העיקר, כפי שציינו לעיל, במועד חתימתו של זכרון הדברים לא היה ידוע לצדדים מה יהא גובהו של חוב הארנונה – האם חוב זה יוותר בעינו (סך של 1,400,000 ₪), או שמא יצליח המבקש להפחית את החוב במגעיו עם העירייה, או אז התמורה בדמות תשלום חוב הארנונה, תהא שונה. על רק נסיבות אלו, ברי כי היה צורך לחתום על הסכם מכר כמקובל אשר ייחתם " ... בסמוך לתשלום החוב לעירייה".

יפה הוא לענייננו הנאמר בעניין רבינאי כי " ... נוסחאות אלה ואחרות כבודן במקומן מונח, אך אין לראות בהן חזות הכל. הכל תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. אין לבודד את 'נוסחת הקשר' ממכלול העובדות של המקרה. אין לבודד את נוסחת הקשר ממכלול עובדות אלה" (שם, עמ' 288).

במקרה דנן קבעו הצדדים, בזכרון הדברים, את עיקרי התנאים הדרושים להתקשרותם בעסקת מכר, ובשל כך ניתן להניח כי כוונתם הייתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב – אף שלא ייחתם בינותם חוזה פורמאלי.

העובדה שהמבקש נטל על עצמו, בעצם חתימתו על זכרון הדברים, התחייבות לשאת בתשלום חוב הארנונה (הקיים אותה עת או המופחת) – היא זו המלמדת בעליל כי הצדדים התכוונו ליצור קשר משפטי מחייב עם החתימה על זכרון הדברים.

25. לא מצאתי ממש בטענת המשיבה כי אין לראות בזכרון הדברים הסכם מכר מחייב, בשל כך שהזכויות הנוספות בשיעור של 7.5% מהנכס, טרם נרשמו על שם אמה המנוחה בספרי המקרקעין.

כזכור, המשיבה טענה כי התחייבותה שלה ושל אחיה חיים למכור למבקש 30% מהזכויות בנכס, אינה ולא הייתה בת ביצוע, שכן אמם המנוחה רשומה כבעלת 22.5% בלבד.

בנסיבות אלה, כך למשיבה, היא לא יכולה הייתה להתחייב למכר הזכויות הנוספות, אשר טרם באו לעולם. מכאן, כך הטענה, שלא הייתה גמירות דעת מצידה להתקשר בהסכם סופי ומחייב עם המבקש.

כאמור, לא מצאתי בטענה זו מאום.

מחומר הראיות עולה ברורות כי המנוחה זכאית להירשם כבעלים של 7.5% בנכס, בנוסף לזכויותיה הרשומות על שמה (22.5%) בספרי המקרקעין.

וכך הצהיר חיים, אחי המשיבה –

"אני ואחותי אריאלה מזרחי ... הינם ילדיה של נעמי תמרי ... שהייתה הבעלים הרשום של 22.5% וזכאית להירשם כבעלים של 7.5 אחוזים נוספים בלתי מסויימים (במושאע) מזכויות הבעלים בבניין שברחוב הכרמל 27 ... הידוע כגוש 7466 חלקה 59" (סעיף 2 לנ/2).

יתר על כן, אחי המשיבה הבהיר בתצהירו את המקור לזכויותיה הנוספות של המנוחה. חלקן, מכוח ירושת בעלה המנוח מר שלום תמרי ז"ל (2.5%) וחלקן, מכוחה של מתנה שהעניקו לה אחֵיה אבשלום ואביבה רצאבי (5%).

טענת המשיבה כי קיימת מחלוקת משפטית ביחס לזכויות המנוחה בזכויות הנוספות, נטענה על דרך הסתם בלא שהונחה בבסיסה, אף לא ראשית ראייה.

זאת ועוד. אם אומנם קיימת מחלוקת משפטית בדבר זכותה של המשיבה בזכויות הנוספות, כנטען, תמהני הכיצד זה ההינה המשיבה למכור למבקש 30% מהנכס. האומנם הציגה המשיבה בפני המבקש מצג שווא, כי בידה למכור אף את 7.5 האחוזים שטרם נרשמו על שם אמה המנוחה בספרי המקרקעין? תמהני!

עוד יוער, כי העובדה שהזכויות הנוספות טרם נרשמו על שם המנוחה בלשכת רישום המקרקעין, אין בה כדי לאיין את יכולתה של המשיבה למוכרן למבקש – שכן תוקפה של עסקת מכר מקרקעין, איננו תלוי ברישומה או אי רישומה של הזכות הנמכרת.

במיוחד אמורים הדברים נוכח העובדה שזכרון הדברים קובע מפורשות כי המוכרים מכרו "את כל זכויותינו (בסך כולל של 30% מהזכויות – כולל זכויות שטרם נרשמו על שמנו), בנכס ...".

נמצא, שהצדדים גמרו בדעתם להתקשר בקשר חוזי מחייב על פי זכרון הדברים, חרף העובדה שזכויות המוכרים טרם נרשמו בספרי המקרקעין.

26. לא זו בלבד שזכרון הדברים עצמו מלמד כי כוונת הצדדים הייתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב, כאמור לעיל – מצאתי כי הנסיבות שקדמו לחתימתו אף הן מלמדות כזאת.

מחומר הראיות עולה כי עובר לחתימתו על זכרון הדברים רבץ על הנכס חוב ארנונה בסך 1,400,000 ₪, בגינו מונה עוה"ד נימצוביץ ככונס נכסים לנכס לפירעון החוב, והערה מתאימה על מינויו ככזה נרשמה בספרי המקרקעין (ראו: נסח רישום נספח 1 לתובענה).

לא זו אף זו. כונס הנכסים החל בנקיטת הליכים ממשיים למכירת הנכס ולצורך כך נערכה, לפי הזמנתו, חוות דעת להערכת שווי זכויותיה הרשומות (22.5%) של המנוחה.

מחוות דעתו של השמאי דניאל ישראלי (להלן: "חוות דעת ישראלי") עולה כי שווי זכויותיה הרשומות של המנוחה הוערך בסך 790,000 ₪ בלבד, כאשר צויין בה כי "בעת מימוש כפוי תיתכן הפחתה עד כדי 15% משווי הנכס".

ברי לכל בר בי רב, כי באם היה כונס הנכסים מוכר את זכויותיה של המנוחה אותה עת, לא היה בתמורה שהייתה מתקבלת מהמכירה, כדי לכסות אף את מחצית חוב הארנונה, זאת נוכח חיובי מס השבח שהיו חלים על העסקה, כמו גם שכר טרחת כונס הנכסים במימושו.

לא ייפלא, איפוא, על רקע נסיבות אלה – החשש הממשי והמיידי למימוש הנכס על ידי הכונס – כי המוכרים גמרו בדעתם להתקשר עם המבקש בהסכם למכירת זכויותיהם במקרקעין, בתמורה לתשלום מלוא חוב הארנונה ומלוא המיסים שיחולו על העסקה.

הנה כי כן, גירסת המבקש בתצהירו לפיה המוכרים ראו בנכס גורם מכביד תוך שהם חוששים כי הסכום שיתקבל ממכירתו על ידי כונס הנכסים לא יכסה את החוב – הינה מסתברת ומתקבלת על הדעת.

חששם של המוכרים, יורשי המנוחה, לא היה בכדי שכן גם לאחר שהכונס יממש הנכס, ומשזה לא יספיק לכיסוי חוב הארנונה – הרי שכונס הנכסים יפרע את יתרת החוב מנכסים אחרים אותם ירשו מהמנוחה.

גירסת המבקש, באשר לנסיבות שקדמו לחתימת זכרון הדברים, נתמכת מעדותו של חיים אחי המשיבה בחקירתו הנגדית, וזה לשון דבריו – "בניין זה היה חייב לעירייה 1.4 מיליון ₪. כמה שעשיתי סיבובים בעירייה וישיבות, לא רצו ללכת לקראתי בשום אופן לסיים החוב. ניסיתי למשכן הבית שלי ולקבל הלוואה מהבנק, בבנק אמרו לי שנכס של 22 שותפים במושאע אי אפשר למשכן. לא היה לי מאיפה להשיג את הכסף ... אז פניתי לאבני ושאלתי אם הוא מעוניין לקנות החלקה, העיקר שיגמור עם כל החובות שלי" (פרוטוקול מיום 23/9/12 עמוד 30 שורות 5-10).

ולשאלת בית המשפט השיב חיים כך – "העירייה לא הסכימה לקחת את הנכס. הייתי בעירייה ובאחת הישיבות אמרתי שיקחו את הנכס וישחרר אותי מהחובות. לא הסכימו ואמרו שלא קונים חלקים מבניין ... החוב היה 1.4 מיליון או 850 אלף תוך 5 ימים. אז הלכתי לאבני אם הוא מעוניין לקחת את הנכס הזה לשלם את החובות שלי וזה שלך ... בכלל לא דיברתי איתו על סכום, אמרתי לו – קח תפטור אותי מהעניין, תגמור עם העירייה וזה שלך" (שם, שם, שורות 11-22) (ההדגשות שלי – ח.ט.).

נמצא מהאמור, כי נסיבותיו של מקרה דנן עובר לחתימה על זכרון הדברים, מלמדות בעליל כי המשיבה ואחיה, גמרו בדעתם למכור את זכויותיהם בנכס בתמורה לתשלום חוב הארנונה ותשלום המיסים שיחולו על מכירתם.

27. לא מצאתי שחר לטענת המשיבה בסיכומי טענותיה כי עובר לחתימת זכרון הדברים ניתן היה לידע בבטחון גמור, כי גובה חוב הארנונה יופחת לכדי מחציתו. לא זו בלבד שטענה זו נטענה בעלמא, אלא שהיא נסתרת בעליל מחומר הראיות שבפני.

אין חולק על כך שהמנוחה, טרם פטירתה, נקטה בהליכים משפטיים כנגד העירייה בניסיון להפחית את חוב הארנונה – אך ללא הועיל.

כך, בשנת 2004 נקטה המנוחה בהליך של המרצת פתיחה (ה.פ. 201432/04) למתן פסק דין המצהיר על ביטול חיוביה במיסי ארנונה, ברם הליך זה נדחה על הסף בפסק דין מיום 15/3/05.

המשיבה, אף היא הודתה בעדותה כי אמה המנוחה ניסתה עוד בחייה לבטל את חוב הארנונה או להפחיתו – אך נחלה כשלון. וכדבריה "כשאִמי הייתה בחיים היא ניסתה לבטלו או להפחיתו, הגישה תביעה לבית המשפט ולא הצליחה ...".

יתר על כן, מעדותו של חיים – המצוטטת לעיל – עולה כי כל ניסיונותיו אל מול העירייה, לאחר פטירת אמו, להפחתת החוב לא הועילו והוא נדרש לשלם סך של "850 אלף תוך 5 ימים".

נוכח עובדות אלו, אני תמה על איזה בסיס נסמכת טענת המשיבה בסיכומיה, כי ברור היה לה – כמו גם למבקש – שניתן להפחית החוב עד כדי מחצית.

המשיבה ביקשה להיבנות מעדותו של עו"ד לוי בבית המשפט, כאילו היה ברור לו, עובר לחתימת זכרון הדברים, כי ניתן להפחית את חוב הארנונה עד כדי מחצית.

דא עקא, כי דברי עוה"ד לוי צוטטו – מתוך תקווה בשוגג – באופן חלקי, אנו נצטטם במלואם – "אני סברתי שניתן להגיע להפחתה של חמישים אחוזים במקרה הטוב. זה היה לפני שראיתי את מלוא המסמכים. כשראיתי את כל המסמכים שהוגשו בהמרצת הפתיחה, חשבתי שהסכום לתשלום יהיה גבוה יותר" (פרוטוקול מיום 25/9/12 עמוד 27 שורות 1-4).

הנה כי כן, לא זו בלבד שעדותו של עו"ד לוי אינה תומכת בטענת המשיבה, אלא שעולה ממנה כי עובר לחתימת זכרון הדברים לא ניתן היה לידע, כלל ועיקר, מה ילד יום יום ומה יהא שיעורו הסופי של חוב הארנונה.

בדיעבד נתברר, כי העירייה סירבה להפחית סכום כלשהו מגובה חוב הארנונה אשר עמד כאמור אותה עת על סך 1,400,000 ₪, כך שהמבקש נאלץ לנקוט בהליך מינהלי, שאך במסגרתו הופחת החוב.

28. ואם אין די באמור לעיל, סבורני כי אומד דעת הצדדים להתקשר בהסכם מחייב על פי זכרון הדברים – נלמד אף מהתנהלות הצדדים לאחר חתימתו.

אין חולק על כי לאחר חתימתו של זכרון הדברים החל המבקש לפעול למימושו. לצורך כך שכר את שירותיו של עו"ד לוי, לבוא בדברים עם העירייה לשם הפחתת החוב.

משזה לא צלח, הגיש המבקש העתירה המינהלית, אשר רק במסגרתה הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין (ראו נספח 5 לתובענה).

כל אותה העת, למן יום חתימת זכרון הדברים (24/2/10) ועד לאישורו של הסכם הפשרה בפסק הדין מיום 20/9/10 – לא נשמעה מפי המשיבה כל טענה בדבר אי תקפותו של זכרון הדברים, ועל כי זה איננו מחייב את מי מהצדדים.

אם אומנם סברה המשיבה כי לא נכרת בינות הצדדים קשר משפטי מחייב המגבש את הזכויות והחובות בינותם, נפלא ממני מדוע זו "נזעקה" אך לאחר מתן פסק הדין. ברי לכל, כי במידה והמבקש לא היה מצליח להפחית את חוב הארנונה, או אז המשיבה לא הייתה טוענת מאומה כנגד תוקפו של זכרון הדברים – שהרי מה לה ולצרה הזו של חוב אדיר בסך 1.4 מיליון ₪, כאשר זכויותיה בנכס (יחד עם אחיה) אינן עולות על 1.2 מיליון ₪? (כפי שיפורט להלן).

יתר על כן. חרף סירובה של המשיבה להשלים את עסקת המכר ולמרות שבפגישה מיום 7/12/10 עמדה בסירובה להשלמת העסקה – לא מצאה המשיבה לנכון לשלם את התשלום השני הקבוע בהסכם הפשרה (בסך 500,000 ₪!!) אשר היה אמור להשתלם ביום 20/12/10 (ראו סעיף 2ב' להסכם הפשרה).

המבקש עמד בחיוביו על פי זכרון הדברים ושילם את מלוא החוב המופחת במועדו.

והנה, כך למרבה הפליאה, רק במכתב מיום 31/1/11 !! טענה המשיבה, באמצעות בא כוחה, כי אין לזכרון הדברים תוקף מחייב.

דומה, כי התנהלות המשיבה לאחר כריתתו של ההסכם בכך שאיפשרה למבקש לקיים, עד תום, את חיוביו על פיו, מלמדת אף היא על גמירות דעתה להתקשר בהסכם מכר מחייב.

הדעת אינה סובלת מצב בו צד להסכם ימלא אחר חיוביו, מתוך הנחה כי המדובר בהסכם בר תוקף – ולאחר זאת יִטַען כלפיו כי ההסכם על פיו פעל, נעדר תוקף משפטי מחייב.

29. אני קובע, איפוא, כי לשון זכרון הדברים; הנסיבות שקדמו לחתימתו והתנהלות הצדדים לאחר שזה נחתם – מלמדות על כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מכר מחייב, בר תוקף.

העדר מסויימות – האומנם?

30. הטענה הנוספת שבפי המשיבה להיות זכרון הדברים חסר תוקף משפטי הינה, כי זכרון הדברים אינו מסויים דיו שכן, כך הטענה, הוא אינו כולל את כל הפרטים המהותיים הדרושים כדי לכונן עסקה בת תוקף.

בהעדר פרטים כאמור בזכרון הדברים, כך למשיבה, הרי שמסמך זה אינו עומד בדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין.

דין טענה זו, כקודמתה, להידחות.

עיון בזכרון הדברים מלמד כי הוא כולל את כלל הפרטים המהותיים הנדרשים לקומם עסקת מכר מקרקעין.

הנכס הוגדר היטב בהתאם לכתובתו המצוייה "ברח' בורוכוב כרמל 27 פינת רבן גמליאל 28 ת"א".

הגם שנפלה טעות במספר החלקה (נרשם חלקה 30 במקום חלקה 59), ברי כי עסקינן בטעות טכנית שאין בה כדי ליצור אי בהירות ביחס לזיהוי הנכס.

המימכר הוגדר בהסכם ברחל בתך הקטנה, קרי: 30% מזכויות הבעלות בנכס. זכרון הדברים קובע בבירור את שמות הצדדים – המוכר והקונה, ומפרט את התמורה שתשולם במסגרת העסקה – תשלום מלוא חוב הארנונה לעירייה, כמו גם תשלום מלוא המיסים אשר יחולו בגין העסקה.

אכן, כפי שצויין לעיל, קיימת אי בהירות ביחס לתשלום "התמורה הנוספת" – בסך 100,000 ₪ שאמורה להשתלם למוכרים והמועד לתשלומה, ברם אין באמור, כך לטעמי, כדי לגרוע ממסויימות ההסכם שכן כאמור, עסקינן בתוספת תמורה אשר אמורה להשתלם כ"בונוס" במידה וחוב הארנונה יופחת.

העובדה שזכרון הדברים איננו נוקט במועד מסירת הנכס לידי המבקש, אף היא אינה גורעת ממסויימות ההסכם.

מחומר הראיות עולה כי עסקינן בנכס מרובה בעלים (22 במספר), הבניין נטוש ואינו מוחזק פיזית על ידי המוכרים, ומזה שנים שהנכס אינו מניב להם הכנסה כלשהי וכלשון המשיבה "לי הנכס לא מניב שום הכנסה רק צרות" (פרוטוקול מיום 8/5/12 עמוד 6 שורה 10).

בנסיבות אלה ברי, כי למועד מסירת החזקה בממכר אין כל משמעות מעשית, והעדרו של פרט זה בזכרון הדברים אינו פוגע במסויימותו.

התמורה ושוויו של הממכר

31. בסיכומי טענותיו טען ב"כ המשיבה כי העסקה על פי זכרון הדברים אינה הוגנת, זאת לנוכח קיומו של פער ניכר – כך נטען - בין שוויו של הנכס, לתמורה הסופית אותה אמור המבקש לשלם בגין הממכר.

המשיבה סמכה טענתה זו על חוות דעת מטעמה של שמאי המקרקעין מר אדי סנדרוביץ (להלן: "חוות דעת סנדרוביץ"), אשר העריך את שוויו של הנכס כולו בסך 8,836,000 ₪.

בהינתן כזאת, כך לב"כ המשיבה, הרי שזכויות המוכרים בנכס (30%) עולות לסך של 2,650,800 ₪ (סעיף 10ג' לסיכומי המשיבה), כאשר התמורה שהמבקש אמור לשלם על פי זכרון הדברים הינה בסך של 700,000 ₪ בתוספת תשלום המיסים שיוטלו בגין העסקה.

מנגד, הגיש המבקש חוות דעת מטעמו של השמאי רדו קאופמן (להלן: "חוות דעת קאופמן") אשר העריך את זכויות המוכרים בנכס (30%) בסך 1,250,000 ₪.

אקדים ואומר כי חוות דעת סנדרוביץ לא התקבלה על דעתי, שכן מצאתי כי היא אינה משקפת נכונה את שוויו של הנכס – מחמת פגמים מהותיים היורדים לשורשה. הפגם המרכזי בחוות דעת סנדרוביץ הינו התעלמותו המוחלטת של השמאי הנכבד מהיות זכויות המוכרים במושאע, כאשר בגין כך יש להפחית הימנה אחוז לא מבוטל.

משנשאל מר סנדרוביץ בחקירתו הנגדית, הכיצד לא ביצע הפחתה למושאע השיב הלה " ... אני יודע שמתנהל הליך לרישום הבניין כבית משותף וזה ייתר את נושא המושאע" (פרוטוקול מיום 23/9/12 עמוד 19 שורות 7-9).

משהוטח בפני השמאי כי התביעה לפירוק השיתוף נדחתה, השיב השמאי הנכבד כי " ... אינני יודע מה היה שם. זה לא שחור לבן. לא יודע למה ואיך זה נדחה. אני לא יודע מה הייתה סיבת הדחייה. לא בדקתי נושא זה. נכון למועד השומה זה לא היה" (שם, שורות 11-13).

אודה ולא אבוש, לא הבינותי פשר תשובה זו של השמאי סנדרוביץ שכן מה לסיבת הדחייה של התביעה לפירוק השיתוף ולעובדה כי עסקינן בזכויות במושאע?

השמאי מר סנדרוביץ התעלם גם מהעובדה כי חלקים ניכרים בנכס מושכרים בשכירות מוגנת, כאשר אף לנתון זה קיימת השפעה על שוויין של הזכויות הנמכרות.

ואכן לשאלות בית המשפט השיב השמאי כך "במסחרי מפחיתים חמישים אחוז, במגורים לפי החוק, במגבלות חוק הגנת הדייר" (שם, שם, שורה 27) – הפחתה כאמור, לא נעשתה בשומת מר סנדרוביץ.

זאת ועוד זאת. חוות דעת סנדרוביץ לא נסמכה על עסקאות השוואה, כמתחייב מכללי השמאות המקובלים. חוות הדעת נערכה על ידי השמאי הנכבד " ... על סמך בירורים מול אנשי נדלן שמטיילים בסביבה ..." (שם, עמ' 20 שורות 8,9).

בכל הכבוד, שומת מקרקעין אינה נערכת על בסיס "בירור" מול אנשי נדל"ן, אלא על בסיס עסקאות השוואה שנערכו בנכס או בסביבתו, נכון למועד הרלוונטי לשומה.

32. להבדיל מחוות דעת סנדרוביץ, חוות דעת קאופמן נתקבלה על דעתי, שכן זוֹ נערכה על בסיס ביקורו בנכס תוך בדיקת הרְכֵּב הבעלים בבניין, ביצוע הפחתה בגין המושאע ובגין היות חלק מיחידות הנכס מושכרות בשכירויות מוגנות.

יתר על כן, חוות דעת קאופמן נתבססה על עסקאות השוואה שנערכו בסביבת הנכס – הן של מגורים והן של נכסים מסחריים (שם, עמ' 23). לא זו בלבד אלא שחוות דעתו של מר קאופמן אושרה כנכונה במסגרת ההשגה שהגיש המבקש לשלטונות מס השבח (ראו נספח 3 לבקשה לצירוף ראיות – שהגשתן אושרה).

מנספח זה עולה כי שלטונות מס שבח קיבלו ההשגה בחלקה, כך שווי זכויותיו של חיים (בשיעור 15%) בנכס נקבעו על סך של 625,000 ₪, קרי: שוויין של מלוא הזכויות הנמכרות עומד על סך של 1,250,000 ₪.

בהינתן שמס השבח ששולם על ידי המבקש בגין חלקו של חיים (15%) הינו בסך 247,604 ₪ - נמצא, כי התמורה ששולמה (ואשר אמורה להשתלם גם בגין זכויותיה של המשיבה), הינה בסך 1,195,208 ₪ (495,208 + 700,000).

הפועל היוצא הוא, כי אין ממש בטענת המשיבה כאילו התמורה האמורה להשתלם על ידי המבקש, אינה עומדת בכל יחס לשוויין הנכון של הזכויות הנמכרות.

התוצאה

33. סוף דבר, לאור המקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן –

א. תביעת המבקש בה"פ 41730-03-11 מתקבלת במלואה, ותביעת המשיבה בת.א. 33788-03-11 – נדחית.

ב. מוצהר בזה כי זכרון הדברים שנחתם ביום 24/2/10 הינו בעל תוקף משפטי מחייב, מסגרתו רכש המבקש את זכויות המשיבה ואחיה חיים בנכס (המתואר בסעיף 3 לפסק הדין) – בשיעור של 30% (במושאע) מזכויות הבעלות בו.

ג. אני מורה למשיבה לבצע את כל הדרוש להשלמת עסקת המכר בהתאם לזכרון הדברים, לרבות חתימה על כל מסמך שיידרש להשלמת העסקה – זאת בכפוף לתשלום יתרת התמורה בסך של 50,000 ₪, שישולמו לידי המשיבה במועד החתימה על המסמכים האמורים.

ד. המשיבה תישא בהוצאות המבקש ובשכר טרחת עורך דינו בסכום כולל של 15,000 ₪, כאשר סכום זה יישא ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים – באמצעות הדואר.

ניתן היום, כ"ז טבת תשע"ה, 18 בינואר 2015, בהעדר הצדדים ובאי כוחם

חתימה