ת.א. 14307-07-12

תובעות 1. ניסרו-אל בע"מ

2. קניון "לב העיר" קרית גת ניהול בע"מ

ע"י עו"ד ברוריה לקנר

נגד

הנתבעים 1. הסטוק קרית גת בע"מ

2. כפיר ברק

ע"י עו"ד צחי פלג

עסקינן בשתי תביעות מאוחדות, שנסבו סביב אותה מסכת עובדתית, שעניינן הפרת חוזה שכירות של חנות בקניון בקריית גת, כאשר כל צד טוען להפרתו על ידי האחר. התביעה העיקרית (ת.א. 32216-04-11), בסכום של 675,750 ₪, הוגשה ביום 26.4.11 על ידי חב' הסטוק קריית גת בע"מ (שוכרת החנות) כנגד חב' ניסרו-אל בע"מ (משכירת החנות). עיקר טענות התובעת הן לנזקים שנגרמו לה, עקב הפרת התחייבות המשכירה לספק לה, החל ממועד מסוים, שטח נוסף של 40 מ"ר מחנות סמוכה ומשנאסר עליה להמשיך ולמכור את מרכולתה בשטחי מעבר בקניון הסמוכים לחנותה.

התביעה השנייה (ת.א. 14307-07-12) שסכומה המקורי עמד על 999,766 ₪ ואשר הופחתה לסך של 280,356 ₪, הוגשה ביום 8.7.12 על ידי חב' ניסרו-אל וחב' הניהול של הקניון, כנגד חב' הסטוק וכנגד מר כפיר ברק (מנהל ובעל מניות בה ומי שערב אישית להבטחת התחייבויותיה בחוזה השכירות). עיקר טענות המשכירה וחב' הניהול בתביעתן, הן לנזקים שנגרמו להן עקב שימוש הסטוק במעברי הקניון להצגת סחורה ועקב סיום מוקדם וחד-צדדי של ההתקשרות החוזית. התביעות, שהחלו את דרכן עצמאית, אוחדו ונדונו בפני.

רקע

1. התובעת, הסטוק קריית גת בע"מ ("הסטוק"), היא חברה פרטית בעלת זיכיון מחברת הסטוק ישראל בע"מ ("הסטוק ישראל"), להפעיל בקריית-גת חנות קמעונאית. הסטוק שכרה את החנות נשוא התביעה, מניסרו-אל בע"מ ("ניסרו-אל") – חברה פרטית, המשמשת כבעלים וכמנהלת של מרכז קניות, הממוקם בכיכר פז 3 בקריית-גת ומכונה קניון "לב העיר" ("הקניון"). ביום 28.1.10 חתמו הצדדים על הסכם שכירות, לפיו שכרה הסטוק את חנות מס' 104 בשטח של 209 מ"ר ברוטו, בקומה אפס של הקניון, בצירוף מחסן בשטח 100 מ"ר ("החנות" ו"המחסן"). פרט להסכם השכירות וכחלק ממנו, נכרת באותו יום (28.1.10), גם הסכם ניהול בין הסטוק ובין חברת קניון "לב העיר" קריית גת ניהול בע"מ ("חברת הניהול"), כפי שעוד יפורט.

2. בהסכם השכירות, נקבע כי תקופת השכירות הבסיסית תהיה לשנתיים (1.2.10 – 31.1.12), כשדמי השכירות החודשיים יעמדו על סך של 9,200 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ומע"מ. החוזה העניק לשוכר שלוש אופציות להארכת השכירות – כל אחת בשלוש שנים ובאופן עוקב לתקופת השכירות הקודמת (האופציה הראשונה שהיא הרלבנטית לעניינינו, הייתה להארכת השכירות מיום 31.1.12 ועד יום 31.1.15, האופציה השנייה הייתה החל מיום 31.1.15 ועד יום 31.1.18 ואילו השלישית הייתה מיום 1.2.19 ועד יום 31.1.21). עוד נקבע בחוזה (ס' 6.3), שתקופת האופציה הראשונה תיכנס לתוקפה באופן אוטומטית, אלא בהתקיים אחד משני תנאים חלופיים, שהרלבנטי לעניינינו, הוא שהשוכר יודיע למשכירה, בהודעה מוקדמת של שלושה חודשים לפני תום תקופת השכירות, שאינו מעוניין בהארכת השכירות. בהסכם הניהול נקבע כי הסטוק תשלם לחב' הניהול, דמי ניהול חודשיים בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ, עבור ניהול השטח המשותף הרלבנטי למושכר, במהלך תקופת החוזה ומימוש האופציות, ככל שתמומשנה (ס' 15.6).

3. הסכם השכירות נחתם אחרי משא ומתן שנערך בין גב' ענת אוחנה ("גב' אוחנה") מנכ"לית הקניון, מטעם ניסרו-אל ובין מר עופר ברק ("מר עופר"), מייסד ובעל מניות משותף ברשת הסטוק ישראל. להשלמת התמונה אציין, כי המייסד השני של רשת הסטוק ישראל, הינו מר גבריאל אוהב ציון ("מר אוהב ציון"), שאליו עוד תבוא התייחסותי בהמשך פסק-הדין. במסגרת המשא ומתן נשוא המושכר, הסביר מר עופר כי החנות קטנה מידי ביחס לכמות הסחורה המיועדת. כן נטען על ידו שגם הובהר ששטח התצוגה בחנות אינו מספק את דרישות הרשת והשוכרים.

4. על רקע זה, הציעה גב' אוחנה פתרון בדמות שטח השכרה נוסף של 40 מ"ר מחנות סמוכה למושכר, הכולל גם ויטרינה רחבה ("השטח הנוסף"). גב' אוחנה הסבירה כי ניתן להשכיר את השטח הנ"ל החל ממאי 2010, כיוון שהחנות סמוכה (אותה שכרה דאז, חב' בריל תעשיות נעלים בע"מ – להלן "חב' גלי"), צפויה להתפנות ביום 18.4.10. הסטוק נעתרה להצעה, שעוגנה בסעיף 9.6 לחוזה השכירות, שקבע בין היתר כי: "הואיל והחנות הסמוכה למושכר צפויה להתפנות בחודש אפריל 2010, החל מיום 1.5.2010 יוגדל השטח המושכר בכ-40 מטרים נוספים כולל ויטרינה.."

5. תקופת השכירות של הסטוק החלה, אם כן, ביום 1.2.10, כאשר ביום 1.5.10 היה אמור המושכר לגדול בכ-40 מ"ר שיסופחו מהחנות הסמוכה, שכאמור, הייתה בחזקת חב' גלי. דא עקא, בסוף מרץ – תחילת אפריל 2010, הודיעה חב' גלי כי היא מעוניינת בהארכת שכירות החנות הסמוכה (בה כאמור נכלל השטח הנוסף). בהמשך, במחצית הראשונה של אפריל 2010, בפגישה בין נציגי חב' גלי ובין גב' אוחנה, סוכמו התנאים להארכת חוזה השכירות האמור. תנאים אלה מצאו את ביטויים בכתב, במסמך מיום 14.4.10 שכותרתו "תוספת ראשונה גלי" ובו נקבע בין היתר, כי חב' גלי תמשיך לשכור את החנות למן יום 18.4.10 לשלושה חודשים נוספים (היינו עד 18.7.10) עם אופציה לשנה נוספת (היינו עד 18.7.11). ביום 18.4.10, נחתם מסמך נוסף שכותרתו "תוספת ראשונה" [מוצג ת/3], בו נקבע, בין היתר, שתקופת השכירות תסתיים ביום 30.7.13 וכי כל אחד מהצדדים רשאי להביא לסיום מוקדם של ההסכם, בכפוף למתן הודעה בכתב חצי שנה מראש.

6. על רקע זה, ברי כי בניגוד לציפיות הסטוק, במאי 2010 לא התפנתה החנות הסמוכה. לטענת הסטוק, לאחר שנציגיה – מר עופר ואחיו מר כפיר (מנהל ובעל מניות הסטוק ומי שערב אישית להבטחת התחייבויותיה – "מר כפיר"), פנו לגב' אוחנה בעניין, היא השיבה כי פינוי החנות "נמצא בתהליך" וייקח זמן נוסף. לטענתם, בכל התקופה שלאחר מאי 2010, הם פנו לגב' אוחנה עשרות פעמים, בעל-פה, בנוגע לסוגיית השטח הנוסף ופניותיהם עלו בתוהו.

7. ביום 25.7.10 החלה ניסרו-אל (ללא ידיעת הסטוק) לנהל משא-ומתן עם "אופיס דיפו" (ישראל) בע"מ ("אופיס דיפו") להשכרת החנות הסמוכה שמוחזקת על ידי חברת גלי. לטענת גב' אוחנה, היא לא הייתה מעורבת בתחילת המשא ומתן ונודע לה אודותיו לכל המוקדם בחודש נובמבר 2010. המשא ומתן הבשיל ביום 2.2.11 לידי חוזה בכתב, במסגרתו שכרה אופיס דיפו את החנות הנ"ל, לתקופה של חמש שנים מיום 1.5.11 ועד ליום 30.4.16.

8. כאן המקום לציין כי הצדדים חלוקים לגבי זכותה של הסטוק להציג סחורה בשטחי המעברים בקניון. ניסרו-אל טוענת כי נתנה לסטוק אישור להוציא ארבע סלסילות סחורה וזאת, רק בצמוד לוויטרינה החיצונית של החנות ורק במועדים ספציפיים (בחגים ובמסגרת "ירידים" בקניון). מנגד, טוענת הסטוק כי הותר לה להציג מרכולתה בבמות מכירה במעברים מתחילת השכירות ולאורך כל השנה, כי מדובר בתופעה רווחת בקניון וכי אף ניתן לסטוק היתר להגדיל את במות המכירה, כפיצוי בגין אי-מסירת השטח הנוסף.

9. במהלך פברואר – מרץ 2011, קיבלה ניסרו-אל שני מכתבי תלונה מצד שוכרי חנויות סמוכות למושכר, בהם נטען כי הסטוק מוציאה סחורה למעברים ללא פיקוח ופוגעת באווירה היוקרתית בקניון. על רקע זה, פנתה ניסרו-אל לסטוק במכתב מיום 10.4.11. במכתב זה ציינה כי השימוש במעברים אינו אפשרי עוד על רקע השכרת החנות הסמוכה ובהתאם לכך, דרשה את הפסקת השימוש במעברים באופן מידי.

10. במכתב התגובה של הסטוק מיום 13.4.11, צוין בין היתר כי ניתנה רשות לעשות שימוש במעברים עד להעברת השטח הנוסף לידי הסטוק (עם פינוי החנות הסמוכה על ידי חב' גלי) והנה מסתבר עתה, לראשונה, ממכתב ניסרו-אל, כי מתוכנן להשכיר את החנות הסמוכה לרבות השטח הנוסף הכלול בה, לגורם אחר (ככל הנראה אופיס דיפו). הסטוק ציינה כי מדובר בהפרת ההסכם וההתחייבויות שניתנו באמצעות הגב' אוחנה וכי ניסרו-אל נדרשת להשכיר את השטח הנוסף לסטוק כפי שהתחייבה.

11. במכתב התגובה של ניסרו-אל לסטוק (שנושא תאריך 13.4.11 ואשר נראה כי שוגר בפקס רק ביום 21.4.11), טענה היא, בין היתר, כי לפני זמן רב (בסמוך למועד המקורי שבו היה השטח הנוסף אמור להימסר, היינו יום 1.5.10), היא כבר יידעה כביכול את הסטוק, כי עובדתית לא ניתן יהיה לאפשר לה להגדיל את החנות. עוד נטען כי למרות שעד לאותו המועד, העלימה ניסרו-אל עין מהשימוש במעברים, הדבר היה זמני בלבד ומעתה נאסר על הסטוק לעשות כן ועליה לפנות את סחורתה מהמעברים.

12. ביום 14.4.11 או בסמוך, יזם מר עופר שיחת טלפון עם הגב' אוחנה, בנוגע למעברים ובנוגע לשטח הנוסף אשר זה עתה הסתבר לו כי בכוונת ניסרו-אל להשכירו לגורם אחר במקום לסטוק. השיחה הוקלטה על-ידי מר עופר ותמלילה צורף לתצהירו. דברים שציינה הגב' אוחנה בשיחה זו, תומכים בבירור בגרסת סטוק לאירועים, כפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין.

13. על בסיס דברים אלה, הגישה הסטוק ביום 26.4.11, את תביעתה זו, שבמתכונתה המקורית ולפני תיקונה, כללה עתירה לאכיפת הסכם השכירות. לצד התביעה, הגישה הסטוק גם בקשה דחופה לצו מניעה זמני (במעמד צד אחד), לאסור על ניסרו-אל לדרוש מהסטוק לפנות את המעברים מסחורה ולהשכיר או למסור לאופיס דיפו את החזקה בשטח הנוסף. כב' הש' מנחם קליין, שדן בזמנו בבקשה, העניק תחילה (ביום 26.4.11), צו ארעי כמבוקש ואולם בהמשך (בהחלטתו מיום 9.5.11), דחה את הבקשה לצו מניעה זמני, תוך ביטול הצו הארעי שנתן קודם לכן. יצוין כי בר"ע שהגישה הסטוק על ההחלטה הנ"ל, נמחקה על-ידי כב' הש' צ'רניאק ביום 12.6.11, לאחר שבית המשפט קודם לכן הביע דעתו כי סיכויי הבר"ע קלושים ועקב כך ביקשה הסטוק למחקה.

14. על רקע האמור לעיל, נסללה הדרך להשכרת השטח הנוסף לאופיס דיפו ולמנוע את השכרתו לסטוק. בשלב זה (היינו בחודש מאי 2011) ובמקביל לניהול הליכי התביעה, החלו התכתבויות נוספות בין הצדדים לגבי השימוש בשטחי המעברים, במסגרתן ניתן היתר זמני להצבת סחורה באופן מוגבל במעברים וכן התנהל מו"מ בניסיון לפתור את המחלוקות. בהמשך, היינו בתקופה שבין חודש יוני 2011 ועד לחודש ינואר 2012, לא נרשמו אירועים מיוחדים ביחסים שבין הצדדים. במסגרת ניהול התביעה, הוגש כתב הגנה ונקבע דיון מקדמי לחודש פברואר 2011.

15. ביום 8.1.12, הודיעה הסטוק במכתב לניסרו-אל, על כוונתה לעזוב את המושכר, זאת הן עקב הפרת החוזה על ידי ניסרו-אל וחוסר תום לב מצידה בעניין השכרת השטח הנוסף לסטוק והן נוכח שלילת הרשות שניתנה לעשיית שימוש במעברים, דבר שגרם לסטוק להפסדים. בהתאם, ביקשה הסטוק במכתב זה, לתאם עם ניסרו-אל את המועד המדויק של פינוי המושכר. ניסרו-אל השיבה ביום 11.1.12, כי משלא מומשה במועד (היינו עד יום 31.10.11), הזכות להודיע על הבאת ההסכם לסיומו בתום תקופת השכירות הראשונה (31.1.12), כבר נכנסה לתוקפה תקופת האופציה הראשונה שעתידה הייתה להסתיים רק ביום 31.1.2015.

16. ביום 29.1.12, הודיעה רשת הסטוק ישראל, על ביטול הסכם הזיכיון עם הסטוק, בתוקף למן שלושה חודשים החל ממועד זה. זאת, כנטען, בעיקר על רקע סירוב ניסרו-אל להפסקת ההתקשרות וחוסר הרווחיות הגלום בהמשך שכירת החנות. עם זאת, יצוין כי יחסי הזכיינות בין השתיים חודשו, כשלושה חודשים לאחר מכן. לטענת מר אוהב ציון (אחד משני מייסדי רשת הסטוק ישראל), כחודש לאחר מתן הודעת ביטול הסכם הזכיינות, החלו הוא ומר יחיאל דהן– (מנהל ניסרו-אל – "מר דהן") לנהל משא-ומתן למזעור נזקי המחלוקת, שבמסגרתו וכנטען, העלה מר דהן הצעות חסרות הגיון (כגון להחליף את מר כפיר בזכיין אחר) ונטולות לוחות זמנים, לפתרון המחלוקת.

17. בחודשי פברואר – מרץ 2012, החלו מגעים בין מר אוהב ציון ומכרו, מר חי גאליס – סמנכ"ל הניהול והתפעול של רשת ביג מרכזי קניות בע"מ ("ביג"), לגבי פתיחת סניף הסטוק במרכז "ביג" בקריית גת. ביום 26.3.12, התריעה ניסרו-אל מפני הפרת החוזה על-ידי הסטוק, לאחר שהבהירה כי היא מודעת למגעים עם מרכז "ביג". המשא ומתן של אוהב ציון עם מרכז ביג הבשיל לידי חוזה שכירות מחייב, שנחתם אישית על ידי מר אוהב ציון ביום 1.5.12. לטענתו, רק לאחר חתימת ההסכם, הוא החל לחפש זכיין להפעלת החנות ורק ביום 1.5.12, המחה את הזכויות נשוא סניף הסטוק במרכז "ביג", למר כפיר, לאחר שאחיו של האחרון – מר עופר, התחייב לתמוך בו כלכלית. ביום 4.5.12, כבר פורסמה מודעה במקומון של קריית-גת, בדבר פתיחת סניף של הסטוק במרכז "ביג".

18. ביום 15.5.12, לאחר שחדלה הסטוק מהפעלת המושכר ופעלה לפינויו, הלינה ניסרו-אל במכתבה מאותו היום, על הפינוי החד-צדדי של החנות והתריעה מפני מיצוי סעדיה, כולל לעניין ערבותו האישית של מר כפיר. ביום 16.5.12 שלח עו"ד פלג בשם הסטוק מכתב תגובה (המכתב לא צורך לחומר הראיות). יום לאחר מכן, 17.5.12, שלח בא כוח ניסרו-אל מכתב תשובה, בו ציין כי הסטוק התנהלה בחוסר תום לב, עת ניהלה מו"מ עם ניסרו-אל במקביל לניהול מו"מ להשכרת שטח בקניון המתחרה. בו ביום, עזבה הסטוק רשמית את המושכר, תוך שהותירה אותו ריק ונקי מכל תכולה, לאחר שנציג ניסרו-אל מר סולימאני, ערך סיור במושכר ולאחר מסירת המפתחות לידיו ועריכת קריאה של מונה החשמל. ביום 20.5.12 השיב ב"כ סטוק למכתב ניסרו-אל מיום 17.5.12 וציין, בין היתר, כי המו"מ בין הצדדים לא הבשיל לכדי הסכם וכי התנהלות הסטוק הייתה ללא רבב.

19. ביום 7.6.12, הורתה ניסרו-אל לבנק מזרחי טפחות (סניף בן יהודה בירושלים), לחלט את הערבות נשוא הסכם השכירות ולהעביר את הכספים לחשבונה. ביום 24.6.12, חולטו כספי הערבות, בסך 21,240 ₪ (נכון למועד זה), כשהדבר נעשה שלא כדין לטענת הסטוק.

20. בשלב זה (בהחלטתי מיום 5.6.12) נעניתי לבקשת הסטוק לתיקון כתב התביעה ולשינוי הסעד המבוקש, מסעד של אכיפה לסעד כספי בסך 675,750 ₪. הסטוק עותרת לחיוב ניסרו-אל במספר ראשי נזק כדלקמן: החזר השקעות בחנות – בסך של 118,400 ₪, החזר השקעות בעיצוב החנות, אבזורה ובעמלת התיווך – בסך של 57,626 ₪, החזר הוצאות פרסום שירדו לטמיון – בסך של 20,926 ₪, השבת תשלומי מיסי ארנונה ששולמו ביתר - בסך של 17,453 ₪, חילוט ערבות – בסך של 21,240 ₪ ובגין אובדן רווחים - סך של 413,591 ₪.

21. ביום 8.7.12 הגישה ניסרו-אל את תביעתה כנגד הסטוק, בה עתרה לפיצוי בגין נזקיה הנטענים עקב פינוי החנות שלא כדין, היינו הפסד דמי שכירות וניהול, חיוב בתשלומי חובה ומיסים, פגיעה בפדיונות, ברווח ובמוניטין הקניון, כמו גם בתדמיתה. ביום 23.6.13, נעתרתי לבקשת ניסרו-אל להפחתת סכום התביעה, מסך של 999,766 ₪ לסך של 280,356 ₪ וזאת, לאחר שניסרו-אל הצליחה בינתיים להקטין נזקיה, בכך שהשכירה לאופיס דיפו גם את החנות שאותה שכרה קודם הסטוק. באוקטובר 2012, כשלושה חודשים לאחר הגשת תביעת ניסרו-אל, אוחדו שתי התביעות הנ"ל בפני. הסטוק צירפה לראיותיה את חוות-דעתו של רו"ח עידו איסק מיום 18.2.13 ("רו"ח איסק"), לעניין הפסדיה בתקופת השכירות (2010 – 2011). במסגרת שלב הראיות נחקרו רו"ח איסק, מר עופר, מר כפיר, מר אוהב ציון וגב' אוחנה. הצדדים סיכמו את טיעוניהם בכתב.

דיון

1. התחייבות ללא תנאי להעברת השטח הנוסף בחודש מאי 2010 – האמנם?

22. סעיף 9.6 לחוזה, קובע כי: "הואיל והחנות הסמוכה למושכר צפויה להתפנות בחודש אפריל 2010, החל מיום 1.5.2010 יוגדל השטח המושכר בכ-40 מטרים נוספים כולל ויטרינה.."

23. בהתייחס לסעיף הנ"ל, כל אחד מהצדדים טוען ללשון חוזית ברורה ומפורשת, ממנה הוא למד לכאורה על כוונה ברורה ונהירה התומכת בגרסתו (ס' 15 לסיכומי הסטוק ס' 5 – 6 לסיכומי ניסרו-אל וס' 5 לסיכומי תשובתה). הסטוק טוענת כי מדובר בהתחייבות קשיחה להעברת השטח הנוסף לידיה ביום 1.5.10 ואכן, ניתן למצוא לכאורה, בסיס לכך בסיפת הסעיף ובפרט בציווי "יוגדל" ("...החל מיום 1.5.10 יוגדל השטח המושכר..."). ניסרו-אל מנגד טוענת כי ההתחייבות מותנית בכך שגלי תפנה את החנות בחודש אפריל 2010 (דבר שאין מחלוקת כי לא ארע), כשגם לטענה זו יש לכאורה סימוכין בחוזה, ברישא של סעיף 9.6, כשהדגש על המילה "צפויה" (""הואיל והחנות הסמוכה למושכר צפויה להתפנות בחודש אפריל 2010...").

24. ככל שעסקינן בפרשנות לשונית גרידא של הסעיף, לאחר בחינת הסעיף כמכלול, לא ניתן להסיק ממנו התחייבות קשיחה ולא מותנית, להעברת השטח הנוסף לידי הסטוק ביום 1.5.10 דווקא. זאת, על רקע הקישור שנעשה בסעיף, בין פינוי החנות על ידי חב' גלי ולבין העברת השטח הנוסף לידי הסטוק ובפרט על רקע השימוש במילה "צפויה". הפרשנות הלשונית של הסעיף כמכלול, מעלה כי העברת השטח הנוסף תוכל להתבצע על רקע הצפי שחב' גלי תפנה את החנות, אולם מה הדין אם חב' גלי לא תפנה את החנות במועד הצפוי? לכך אין תשובה ברורה בחוזה, אולם הניסוח שנבחר לסעיף 9.6, מקשה עד מאוד להגיע למסקנה כי במקרה של אי פינוי החנות על ידי חב' גלי, עדיין מחויבת ניסרו-אל להעביר את השטח הנוסף לידי הסטוק עת החנות תפוסה.

25. יתרה מכך – גם לו הרישא הייתה מנוסחת ללא המילה "צפויה", אולם עדיין תוך אזכור דבר החזקת השטח הנוסף על ידי חב' גלי ותוך יצירת קישור בין פינוי החנות על ידה ביום 1.5.10, סביר להניח שלא ניתן היה להסיק אודות קיומה של התחייבות בלתי מותנית מצד ניסרו-אל, להעברת השטח הנוסף לידי הסטוק ביום 1.5.10, בנסיבות שבהן חב' גלי החליטה להאריך את חוזה השכירות שלה. רק לו ההתחייבות הייתה מנוסחת כאמור בסיפא בלבד וללא הרישא, ברור כי מדובר היה בהתחייבות בלתי מותנית.

26. כאשר אני בוחן את נסיבות כריתת החוזה כדי להתחקות אחר אומד דעת הצדדים, אני מוצא כי גם אלה, לא מביאות למסקנה המבוקשת על ידי הסטוק, בדבר התחייבות קשיחה להעברת השטח הנוסף ביום 1.5.10.

27. ראשית, הוכח כי סביב סעיף 9.6 לחוזה, נערך "לא מעט" משא ומתן (ראה עדותו של מר עופר בעמ' 49, ש' 18 – 20 ועדותה של הגב' אוחה בעמ' 57, ש' 10 – 12). ניהול משא ומתן מתמשך בנוגע לסעיף האמור מחד וניסוחו בדרך שנבחרה בסופו של דבר מאידך, מעידים על כך שהסטוק היו מודעת היטב לניסוח שנבחר ובפרט לשימוש במילה "צפויה", ניסוח שמבחינה לשונית, אינו תומך במסקנת הסטוק אודות התחייבות בלתי מותנית.

28. שנית, מתמליל השיחה בין מר עופר לגב' אוחנה – "התמליל" (נספח 20 לתצהיר הסטוק), עולה כי גב' אוחנה ציינה בפניו בשיחה זו כי בחוזה לא הובטח לו השטח הנוסף (ר' עמ' 8 ש' 7 – 13 לתמליל וחקירתו בעמ' 51, ש' 14 – 15) וכי בתגובה לכך, הטיח בה מר עופר כי "בלי קשר" לאותה פסקה (ס' 9.6 לחוזה), היא ידעה היטב כי לא היה שוכר את החנות אילולא השטח הנוסף (עמ' 8, ש' 14 – 16). לכאורה, לו סבר מר עופר כי העברת השטח הנוסף ביום 1.5.10 בהעדר כל תנאי, עולה בבירור מסעיף 9.6 לחוזה, לא היה בוחר להגיב לדבריה אלה של הגב' אוחנה בדרך זו, היינו תוך אמירה ש"בלי קשר" לסיכום החוזי, היא ידעה שלא ישכור את החנות אילולא השטח הנוסף, אלא ולכל הפחות, היה תחילה עומד על כך שההתחייבות כן קיימת בחוזה ורק לאחר מכן מוסיף, כי היא ידעה על כך מהשיחות ביניהם.

29. שלישית, יש היגיון בדבריה של גב' אוחנה בחקירתה, על-פיהם אין להתעלם מהאינטרס של ניסרו-אל להשכיר כל שטח שמתפנה בקניון במהירות האפשרית וכי על רקע זה, ברור כי לו הייתה וודאות מוחלטת בפינוי השטח הנוסף במועד האמור – לא הייתה כל מניעה מלעגן בחוזה את השכרתו בראשית מאי 2010 לסטוק, בצורה מפורשת וברורה. לפיכך, יש ממש בטענת גב' אוחנה שבעטיה של חוסר וודאות כאמור – נוסח הסעיף כפי שנוסח (עמ' 76, ש' 11 – 19 וס' 19 לסיכומי ניסרו-אל).

30. מכל הטעמים לעיל, נחה דעתי כי הן מבחינת לשון החוזה והן מבחינת נסיבות כריתתו, לא הצליחה הסטוק להרים את הנטל הרובץ על כתפיה ולהוכיח כי ס' 9.6 לחוזה, מהווה, למעשה, התחייבות קשיחה שמטילה על ניסרו-אל חובה ברורה להעביר לסטוק את השטח הנוסף, דווקא ביום 1.5.10 וללא כל תנאי.

31. על רקע דברים אלה, משהוכח כי לא נכללה בחוזה התחייבות ללא תנאי, להעברת השטח הנוסף עד יום 1.5.10 בהכרח, נראה, כי גם אין ממש בניסיון הסטוק (ס' 1.3 לסיכומי תשובתה), לבסס טענה להפרת החוזה מצד ניסרו-אל, על כך שחב' גלי נותרה במושכר לאחר יום 1.5.10 מכוח הסכם שכירות חדש שנכרת עמה ולא מכוח מימוש אופציה שנכללה בהסכם השכירות הקיים. שכן, גם לו היה מוכח כי חב' גלי אכן נותרה במושכר מכוחו של הסכם שכירות חדש, הרי שעל רקע הניסוח שנבחר לסעיף 9.6 לחוזה, יש לפרשו כמי שמאפשר את אי השכרת השטח הנוסף לסטוק גם בנסיבות שכאלה.

32. הנימוק לכך הנו כי הצדדים בחרו לגבי סעיף 9.6 ניסוח כללי ורחב, שמתלה את תחולתו לעניין קבלת השטח הנוסף, בצפי לפינוי עתידי וקרוב לכאורה, של החנות ע"י גלי, מבלי להיכנס לפרטים אודות הסיבה לצפי הנ"ל (האם סיום חוזה או סיבה אחרת). לפיכך, בנסיבות אלה, יש לראות גם ברצונה של גלי להאריך חוזה קיים שלא מכוח אופציה חד צדדית, כמו גם את הסכמת ניסרו-אל לכך, כנסיבות כשרות שלא מטילות על ניסרו-אל את החובה להעביר את השטח הנוסף לידי הסטוק ביום 1.5.10 דווקא.

2. החובה של ניסרו-אל להעביר את השטח הנוסף לסטוק עם פינוי בפועל של החנות על ידי גלי, גם אם במועד מאוחר מחודש מאי 2010

33. אומד דעת הצדדים כמשתקף מהחוזה ומהנסיבות, אמנם לא מעלה חובה ללא תנאי של ניסרו-אל להעביר לסטוק את השטח הנוסף ביום 1.5.10, בנסיבות שבהן גלי ממשיכה לאחוז בחנות בניגוד לציפייה שהייתה לעזיבתה. אולם אומד דעת זה של הצדדים דווקא כן מעלה, כי ניסרו-אל הייתה מחויבת, בנסיבות, לאפשר לסטוק לקבל את השטח הנוסף מיד עם הפינוי בפועל של חב' גלי את החנות, גם אם במועד מאוחר יותר מחודש מאי 2010.

34. חובה זו מושתתת על ברירת המחדל המתבקשת, בנסיבות שבהן חב' גלי החליטה להאריך את שהותה בחנות הסמוכה ועל רקע הכוונה הברורה של שני הצדדים, להעברת השטח הנוסף לידי הסטוק, כפי שהשתקפה הן בסעיף 9.6 לחוזה והן במצגים שהוצגו בטרם כריתתו. חובה כאמור מתבקשת גם נוכח חובת תום הלב שחלה על ניסרו-אל בביצוע החוזה. אולם יתרה מכך, כפי שעוד יפורט, חובה זו מקורה בהבטחה מפורשת שניתנה לסטוק על ידי נציגת ניסרו-אל – הגב' אוחנה, לאחר שחברת גלי החליטה להאריך את שהותה בחנות הסמוכה.

(א) לשון החוזה כמקור לחובה

35. ברגע שהצדדים סיכמו בחוזה, כי השטח הנוסף יימסר לידי הסטוק ביום 1.5.10, היינו עם הפינוי הצפוי של החנות הסמוכה על ידי חב' גלי וברגע שלא צוין כי אם החנות לא תתפנה במועד הנ"ל, לא תהיה לסטוק כל זכות לקבל את השטח הנוסף, גם לא במועד מאוחר יותר, ברור הדבר כי ברירת המחדל המתבקשת, מלשון החוזה עצמו, הנה כי עומדת לסטוק הזכות לקבל את השטח הנוסף לכל הפחות ברגע שיתפנה.

36. זו היא ברירת המחדל המתבקשת מביצוע בתום לב של הוראות החוזה. אין מחלוקת כי התנאי היחיד שבו הותנתה ההתחייבות להעברת השטח הנוסף, היה פינוי החנות הסמוכה על ידי חב' גלי. לפיכך, ברור הדבר כי אם מועד הפינוי של חב' גלי נדחה, יש לאפשר לסטוק לקבל את השטח הנוסף במועד נדחה זה. אם לפי סעיף 43 (א)(1) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, אנו למדים כי מועד של חיוב נדחה – מקום שנמנע הקיום על ידי הנושה וזאת עד שהוסרה המניעה, נדמה כי באנלוגיה, זאת התוצאה מקל וחומר במקום בו הקיום נמנע מסיבה אובייקטיבית שלא תלויה בנושה (הסטוק), אלא בצד ג' (חב' גלי).

(ב) נסיבות כריתת החוזה כמקור לחובה

37. מחומר הראיות עולה כי כבר בשלב המשא ומתן מול מר עופר, סוגיית גודל החנות וקבלת השטח הנוסף הייתה קריטית ביותר מבחינת הסטוק וניסרו-אל ידעה זאת היטב. למעשה, גב' אוחנה הודתה בחקירתה, שמר עופר הבהיר כי החנות המוצעת קטנה מדי (עמ' 57, ש' 23 – 24, עמ' 58, ש' 5) וכי על רקע חשיבות העניין לסטוק, היא הציעה כפתרון את סיפוח אותו שטח נוסף מהחנות ששכרה גלי: "במהלך המו"מ לא פעם ולא פעמיים עופר ביקש שהחנות תהיה גדולה כי התכולה שמביאים לחנות היא מאוד גדולה והוא לא חושב שהם יוכלו להיכנס... הוא הסביר לי שמבחינתו זה מאסט אבל ככל שהתקדם המשא ומתן לידי חתימה הוא הבין ואמרתי שהחנות שלצידו צפויה להתפנות, יכול להיות שיש לי פתרון.. אני הצעתי את העניין של גלי כפתרון זה לא בא כרעיון שלו" (עמ' 58, ש' 9 – 14).

38. כמו כן, מסקנה זו עולה גם משיחתה של הגב' אוחנה עם מר עופר (ראה התמליל נספח 20 לתצהיר הסטוק), בה הודתה הראשונה כי היא ידעה היטב וכי נאמר לה רבות, שאלמלא אותו שטח הנוסף (על ה-40 מ"ר ועל הוויטרינה שבו), הסטוק לא הייתה שוכרת את החנות ("עופר: וענת אוחנה יודעת טוב מאוד שאלמלא ה-40 מטר ואלמלא החזית הזאת של החנות עופר לא היה לוקח את החנות, נכון? את יודעת את זה, אמרתי לך את זה 1,000 פעם שאני בלי ה-40 מטר האלה אני לא לוקח את החנות, נכון? נכון, ענת? ענת: נכון" - עמ' 7, ש' 27 – עמ' 8, ש' 5 לתמליל).

39. אמנם, לטענת ניסרו-אל, אין לייחס לתמליל משקל ראייתי נכבד, כיוון שנטען שהשיחה נערכה במועד לחוץ ודחוק עבור גב' אוחנה ושעה שמר עופר לכאורה, דוחק בה להודות בנכונות טענותיו (ס' 21 לסיכומיה), ואולם, איני רואה ממש בטענה זו. מהשיחה עצמה, לא עולה כל אינדיקציה ללחץ ולדחק בו הייתה נתונה לכאורה גב' אוחנה. כך למשל, בראשית השיחה, נשאלה היא האם "יש לה דקה" והשיבה בחיוב. כמו כן, גם כשביקשה גב' אוחנה לסיים את השיחה – הדבר נעשה מיידית ומבלי שמר עופר ניסה להשהות את סיומה. יתרה מכך, במקרים בהם הסתייגה גב' אוחנה מדברי מר עופר במסגרת השיחה – היא ביטאה זאת בבירור (ראה עמ' 3, ש' 11 – 16 ועמ' 6, ש' 23 – עמ' 7, ש' 1 לתמליל), להבדיל ממקרים בהם הודתה בנכונות טענות כאלה ואחרות, מבלי לסייג את דבריה (ר' עמ' 3, ש' 17-25, עמ' 7, ש' 27 – עמ' 8, ש' 5 לתמליל).

40. זאת ועוד, לפחות פעם אחת בשיחה הפגינה ענת אסרטיביות, שלא תואמת את גרסת ניסרו-אל לאווירה בה התנהלה לכאורה השיחה ושבאמצעותה הצליחה אף "להרגיע" את מר עופר הנסער (ראה עמ' 2, ש' 4 – 12). לבסוף, גם בשלב בו גב' אוחנה הבינה, או לכל הפחות חשדה, שהשיחה מוקלטת (עמ' 8 ש' 26 – 27 ועמ' 9, ש' 3 – 4 לתמליל), היא עדיין המשיכה להודות בנכונות טענות שונות שהעלה מר עופר, כגון בדבר כך שבמשך תקופה ארוכה, קיבלה שיחות טלפון רבות מהסטוק בנוגע לשטח הנוסף ובנוגע לכך שהיא דחתה את הסטוק בכל חודש מחדש, באומרה כי העברת השטח הנוסף עתידה להתרחש בקרוב (עמ' 9, ש' 11 – 22 לתמליל).

41. בשולי הדברים אבהיר כי איני מוצא ממש בניסיונה של גב' אוחנה להאיר את דבריה בשיחה באור שונה, באמצעות אמתלות שונות כגון – רעש הרוח שהפריע לה לכאורה לשמוע את הדברים (ס' 62.1 לתצהירה), העציצים שברכבה ואשר נטען שנפלו בעת השיחה, (ס' 62 לתצהירה) כשבהקשר זה יצוין כי הוכח כי בעלה היה נוכח ברכב (ראה עמ' 3, ש' 13 – 14 לתמליל וס' 62 לתצהירה) ויכול היה, מן הסתם, הוא עצמו לטפל בעציצים. הוא הדין לגבי הטענה ללחץ בו הייתה נתונה בשל קיום השיחה בערב חג הפסח ונוכח רצונה להגיע במהירות לביתה ולהיערך לחג (ס' 62.2 לתצהירה), כמו גם הקושי הנטען, שבקיום השיחה בעיצומה של נהיגה (ס' 62 לתצהירה). אין בטיעונים אלה ולא כלום, אין בידי לתת לעדות של הגב' אוחנה בנקודה זו כל אמון ומוטב היה לו טיעונים אלה כלל לא היו נטענים.

42. הידיעה של ניסרו-אל אודות בעיית גודלה הקטן של החנות, עולה גם מהעדויות של גב' אוחנה עצמה בחקירתה (ראה עמ' 63, ש' 21 – 23, עמ' 64, ש' 8 – 10 וש' 20 – 22).

43. הפרשנות של ניסרו-אל וטענתה שלפיה משלא פונתה החנות בחודש מאי 2010 נמוגה מחויבותה כלפי הסטוק, היינו כי לא עומדת לסטוק הזכות לקבל את השטח הנוסף, גם במועד הפינוי המאוחר על ידי חב' גלי – היא טענה שיש, אפוא, לדחות מכל וכל. טענה זו נוגדת הן את כוונת הצדדים כמשתקף מהנסיבות ומלשון החוזה והן את ההתנהלות המצופה בעניינינו, מכוח חובת תום הלב שחלה על ניסרו-אל.

(ג) התחייבות שניתנה לאחר כריתת החוזה כמקור לחובה

44. זאת ועוד: הוכח כי גם לאחר שחב' גלי לא פינתה את החנות במועד (באפריל 2010), גב' אוחנה הבטיחה במפורש כי ברגע שהראשונה בכל זאת תפנה אותה, הסטוק תקבל את השטח הנוסף, בכפוף לכך שהחנות אכן תתפנה (ראה חקירתה ביום 8.5.11 במסגרת הדיון בצו המניעה בעמ' 3, ש' 11 – 15: "ש. אשרי שלאחר שהודעת למבקשת שגלי לא פינו את החנות ב-4/10 ביקשת שיתאזרו בסבלנות ותמצאי להם פתרון. ת. בהתאם לזה שהחנות תתפנה ואז יקבלו. ש. אמרת להם ב-5/10 לאחר שגלי לא פינו שימתינו ברגע שיתפנה הם יקבלו? ת. כן").

45. אבהיר כי איני מייחס משקל ראייתי נכבד לכך שגב' אוחנה לא חזרה על דבריה לעיל, במסגרת דיון ההוכחות. שכן, על רקע "אותות האמת" שעלו מחקירתה בעניין זה – הכחשותיה תחילה ואחריהן התחמקויות, התפלפלות והתפתלויות, ניכר היה כי גב' אוחנה ניסתה לעשות הכל, בכדי להימנע מלחזור על דבריה שנאמרו במסגרת ההליך הזמני ואשר פועלים לרעת ניסרו-אל. כך למשל, טענה כי למעשה, היא דיברה על מציאת "פתרון" עבור הסטוק ברגע ש"המצב יתבהר" (עמ' 63, ש' 29 – עמ' 64, ש' 7), כאשר למותר לציין כי כל המעיין בדבריה בחקירתה בדיון בצו המניעה, יכול בנקל להיווכח כי לא אלה היו דבריה ולא זו הייתה אף רוח הדברים.

3. הפרת ניסרו-אל את חובתה להעברת השטח הנוסף לידי הסטוק עם פינוי החנות הסמוכה על ידי חב' גלי בחודש מאי 2011

46. חרף התחייבותה של גב' אוחנה בשם ניסרו-אל להעברת השטח הנוסף לאחר פינוי החנות על ידי חב' גלי וחרף חובתה לפי החוזה לפעול כאמור, השטח הנוסף לא הועבר לסטוק גם לאחר שחב' גלי פינתה את החנות בחודש מאי 2011, אלא הושכר לאופיס דיפו. על כך אין כל מחלוקת. העברת השטח הנוסף לאופיס דיפו כאמור היוותה, אפוא, הפרה ברורה של החוזה, של חובת תום הלב שחלה על ניסרו-אל בביצוע החוזה ושל ההתחייבות שנתנה גב' אוחנה בשם ניסרו-אל.

47. במסגרת חקירתה הנגדית של הגב' אוחנה, הועלתה הטענה (שניסרו-אל גם העלתה בסיכומיה ראה ס' 21), כי לאחר יום 1.5.10, הסטוק כלל לא פנתה אליה בעניין השטח הנוסף ואף התנהלה כמי שאין לה עוד דרישות כלשהן בקשר לכך. ראה עדותה של הגב' אוחנה בעמ' 70, ש' 1 – 5: "ש. מדוע במועד בו גלי מבקשת לעלות למעלה וחברו לך התנאים להעלות למעלה למה את לא פונה ל-הסטוק ואומרת להם הנה, החנות מתפנה, בואו תיקחו. ת. אני הבטחתי להם ב-1.5. שאם גלי מתפנה אני אכניס אותם, עבר זמן, לא פנו אלי, הכל היה וורוד, עבד יפה, הם היו בהיי של הצלחה, חייבת לציין את זה. כנראה שכחו, ופתאום כשהתחילה הכנסת הסחורות הם נזכרו שמגיע להם 40 מטר".

48. הטענה שלפיה הסטוק ויתרה על השטח הנוסף, דינה להידחות מכל וכל. לאורך כל הדרך עמדה הסטוק על טענתה, על-פיה פנתה עשרות פעמים בעל-פה לגב' אוחנה בעניין קבלת השטח הנוסף. כך נטען בכתב התביעה (ס' 4.2), בתצהיריה ונספחיהם (ס' 3.12 – 3.14 לתצהיר מר כפיר מיום 19.2.13, ס' 5.1 – 5.2 ו-5.10 – 5.11 לתצהירו מיום 29.5.13 ס' 5.2, 5.4 – 5.7 לתצהיר מר עופר מאותו המועד, כן עמ' 9, ש' 16 – 22 לתמליל) וגם בסיכומיה לא זנחה הסטוק טענה זו (ס' 16). מר עופר אף נשאל על כך בחקירתו ועדותו, שהותירה עלי רושם מהימן, תמכה בבירור בגרסת הסטוק (עמ' 46, ש' 20 – 31). כן ראו גם את דברי מר כפיר בחקירתו (עמ' 33, ש' 12 – 13). לפיכך, אני דוחה את טענת ניסרו-אל בעניין זה (ס' 21 לסיכומיה וס' 8 סיפא ו-9 לסיכומי תשובתה).

49. זאת ועוד, מקובלת עלי טענת הסטוק, על-פיה המצג שעלה מהתשובות וההסברים נשוא הפניות לגב' אוחנה, היה כי העיכוב בהעברת השטח הנוסף, מקורו בעניין טכני או פרוצדוראלי, שעתיד היה כביכול להסתדר בטווח הקצר וכי לכאורה, לא הייתה כל מניעה מהותית ואמיתית להעברת השטח הנוסף לשימוש הסטוק (ס' 5.2, 5.5 – 5.6 לתצהיר מר עופר מיום 29.5.13). חקירותיהם של האדונים כפיר ועופר בעניין זה, צלחו את מבחן החקירה הנגדית ותמכו ממשית בגרסת הסטוק בנדון (ראה חקירת מר עופר בעמ' 49, ש' 6 – 8 וחקירת מר כפיר בעמ' 33, ש' 18 – 20 ועמ' 34, ש' 7 – 9).

50. לא זו אף זו, לאור העובדה שהקיר שבין החנות שהשכירה הסטוק והחנות של "גלי", אשר עתיד היה להיהרס לצורך סיפוח השטח הנוסף ומשכך, נותר עומד ערום עד 20.4.11 לכל הפחות, חרף מצוקת המקום הקשה ששררה בחנות (נספח 5 – 6 לתצהיר הסטוק, כן ראה עמ' 33, ש' 18 – 20) – מוכיחה כי הסטוק הסתמכה על הבטחותיה של גב' אוחנה בדבר העברת השטח הנוסף בטווח הקרוב. לפיכך, יש לדחות את טענת ניסרו-אל בדבר וויתור מצד הסטוק על השטח הנוסף (ס' 8 – 9 לסיכומי התשובה מטעמה).

51. הנה כי כן, לא היה כל ויתור מצד הסטוק על השטח הנוסף ולא ניתן לפרש את העובדה שהסטוק לא פנו בכתב אל ניסרו-אל בנדון (אלא רק בע"פ לגב' אוחנה) כוויתור. יתרה מכך – על רקע ההתחייבות נשוא השטח הנוסף, שמעוגנת הן בחוזה והן בהתחייבות מאוחרת בע"פ של הגב' אוחנה וכל עוד חב' גלי עדיין בחנות – בנסיבות אלה, לא קמה כל חובה מצד הסטוק לפנות בעניין זה אל ניסרו-אל, לא בכתב ולא בע"פ, אלא להפך, ניסרו-אל היא זו שהייתה חייבת לעדכן את הסטוק מיד עם היוודע כוונתה של חב' גלי לעזוב את החנות. זאת ועוד: ברגע שנודע לסטוק כי חב' גלי עוזבת וכי ישנה כוונה להשכיר את כל החנות הסמוכה כולל השטח הנוסף לאופיס דיפו, היא פנתה ללא שיהוי לבית המשפט.

52. דא עקא, במקום למלא אחר חובתה ולנהוג בתום לב, העדיפה ניסרו-אל לפעול לפי שיקולים מסחריים, שבנסיבות, לא הייתה רשאית כלל לשקול. מחומר הראיות עולה כי לניסרו-אל היו מספר אינטרסים עסקיים-מסחריים ברורים ומשמעותיים, שהפכו את ההתקשרות עם אופיס דיפו בהסכם השכירות, לאטרקטיבית כל כך, עד שנראה כי האפילה על חובתה של ניסרו-אל לכבד את התחייבויותיה כלפי הסטוק.

53. הדברים אמורים בכך שאופיס דיפו שכרה את כל החנות הסמוכה בשטח של כ-240 מ"ר ואילו הסטוק עתידה הייתה לשכור רק 40 מ"ר ממנה (ר' ס' 2.1 להסכם השכירות בין ניסרו-אל לאופיס דיפו – מוצג ת/8). בהקשר זה יצוין כי כשנשאלה גב' אוחנה בחקירתה, מדוע לא הודיעה לסטוק על סיום ההסכם עם חב' גלי ולא העבירה לסטוק את השטח הנוסף, השיבה בזו הלשון: "ת. למה שאני אוותר על 240 בשביל 40 מטר? זה שיקול עסקי ואני לא מקבלת את ההחלטות, אני רק המתווכת כאן" (עמ' 64, ש' 11 – 15). גם גובה התמורה ששולמה עבור כל מ"ר מושכר היה שונה. אופיס דיפו התחייבה לשלם 140 ₪ למ"ר, לעומת הסטוק שעתידה הייתה לשלם רק 95 ₪ למ"ר עבור השטח הנוסף (עמ' 71, ש' 10 – 14).

54. שיקול נוסף שסבורני שהנחה את ניסרו-אל בעניין זה, נעוץ היה במיתוג של החברות השונות. ניסרו-אל השקיפה על "גלי" ועל אופיס דיפו כחברות בעלות מיתוג יוקרתי (ס' 23 לסיכומי הסטוק). כך למשל, הודתה גב' אוחנה כי ראתה את "גלי" כ"עוגן מאוד חשוב בקניון" (עמ' 64, ש' 18) וכן מתשובותיה החמקניות והפתלתלות בעניין זה, עדיין ניתן לחלץ את המסקנה, כי גב' אוחנה ראתה את אופיס דיפו כמותג חדש שיתרום למיתוג הקניון וכי המיתוג הוא בהחלט שיקול מסחרי שנלקח בחשבון (עמ' 71, ש' 15 – 22). בניגוד לחב' גלי ולאופיס דיפו, המכירות של הסטוק תוארו על-ידי גב' אוחנה כ"בזאר טורקי" בתצהירה (ס' 18).

לסיכום הדברים עד כה, הוכח בפני כי ניסרו-אל הפרה את החוזה ואת התחייבויותיה ומצגיה, עת לא אפשרה לסטוק לקבל את השטח הנוסף בחודש מאי 2011.

4. סוגיית השימוש במעברים

55. הצדדים חלוקים גם בשאלת זכות השימוש בשטחי המעברים בקניון. לטענת ניסרו אל, הסטוק מלכתחילה פלשה לשטחי המעברים ללא תשלום ולא פינתה אותם, גם אחרי החלטת בית המשפט במסגרת הצו הזמני בעניין זה ולמעשה, עשתה בהם שימוש עד לפינויה את החנות (ס' 23 – 24 ו-28 לסיכומיה וס' 9 לסיכומי תשובתה). עוד טוענת ניסרו-אל, כי האישור היחיד שניתן לסטוק, היה להצבת ארבע סלסלות סחורה בצמוד לוויטרינה החיצונית של החנות ואף זאת, רק בחגים ובירידים שנערכו במסגרת הקניון.

56. מאידך, טוענת הסטוק, כי ניסרו-אל התירה לה מלכתחילה למכור סחורה במעברי הקניון, כי האפשרות להשתמש במעברים לצורכי מכירה, ניתנה גם לשוכרים אחרים רבים בקניון, כי אין ממש בטענת ניסרו-אל (שנזנחה בסיכומיה), בדבר הסיכון של חיי אדם שעלול ליצור השימוש במעברים וכן כי היא צייתה לצו המניעה שניתן ואף הגיעה להסדר עם ניסרו-אל בנוגע לשימוש במעברים לאחר צו המניעה (ס' 25 – 29 לסיכומי הסטוק).

לאחר עיון בטענות הצדדים ובחומר שלפני, נחה דעתי כי דין מרבית טענות ניסרו-אל בעניין זה להידחות, והכל כפי שיפורט להלן.

(א) אישור שימוש קבוע במעברים בתחילת ההתקשרות ולמשך שנה

57. מר עופר אמנם הודה בחקירתו כי לא הייתה לסטוק זכות מוקנית בחוזה השכירות לעשות שימוש במעברים, אולם, גם טען כי קיבל אישורים מגב' אוחנה על כך וכי היה ברור ומובן, שבלי הצגת הסחורות בחוץ ובלי השטח הנוסף שביקש, הוא "לא הולך להרפתקה הזו". עוד טען כי "הייתה מילה" בינו ובין גב' אוחנה בעניין זה (ראה עדותו של מר עופר בעמ' 47, ש' 1 – 5). כאן המקום לציין כי מחוזה הניהול עצמו, עולה כי האפשרות לשימוש במעברים ובשטחים ציבוריים נוספים בקניון, לצורך מכירות, קיימת ואף עוגנה כזכות של חב' הניהול או של ניסרו-אל (ס' 9 לנספח ב' לתצהיר גב' אוחנה).

58. ואכן, כפי שיפורט להלן, הוכח כי כבר עם כניסת הסטוק למושכר, נתנה הגב' אוחנה אישור קבוע לסטוק, בעל-פה, להעמיד סחורה על גבי ארבע הבמות שבמרכז שטח המעברים. כמו כן, הוכח כי הצבת סחורה בארבע סלסלות צמודות לוויטרינה, כלל לא היוותה בעיה מבחינת ניסרו-אל וניתן אישור גם לכך. עוד הוכח כי ניתנה רשות להעמדת סחורה בשטחים נוספים במעברים בקניון מעבר לאישורים הנ"ל וזאת בתקופת חגים וירידים. משמעות הדבר הינה כי לאחר הסכם השכירות, נכרת למעשה בין הצדדים הסכם חדש, שמתיר את הצגת הסחורה במעברים.

59. כך עולה במפורש מדברי הגב' אוחנה בתמליל (ראה עמ' 3, ש' 17 עד עמ' 4 ש' 3: "עופר: כן, אבל, ענת, בואי שניה נבין. אנחנו, כשנכנסנו היה לנו אישור על האמצע הזה, על 4 הבמות האלה היה לנו אישור קבוע. ענת: נכון. עופר: היה אישור קבוע . ענת: היה אישור ממני קבוע. אני, עופר: האישור בינינו, היה אישור בינינו שיש לנו אישור קבוע ל-4 הבמות האלה, ענת: נכון. עופר: בחגים, בחגים היה לנו אישור להתפרש עד מפעל הפיס כל השטח זה הזה. עכשיו את באה את אומרת, האישור הקבוע הזה שהיה לנו כל הזמן מאז שנכנסנו את רוצה לשנות. ענת: נכון, האישור הקבוע הזה נמצא כרגע בבעיה...").

60. הגב' אוחנה הוסיפה באותה שיחה כי הבעייתיות נוצרה רק עתה ובקשר לסחורה שמוצגת באזור הבמות (שבעבר אמנם ניתן לכך היתר קבוע) וזאת, עקב דרישת אופיס דיפו ומשהדבר מפריע להם (ראה התמליל בעמ' 4, ש' 3 – 12: "ענת: נכון, האישור הקבוע הזה הנמצא כרגע בבעיה. נמצא בבעיה. תקשיב, אני לא עשיתי את החוזה של אופיס דיפו. אם אני הייתי עושה את החוזה אני הייתי דואגת לזה יקרה. אני לא עשיתי אותו וגם אני קיבלתי את זה כבום. אתה מבין? לכן, לא קשור ל, כל מה שאתה יורד עלי בלי הפסקה, מסבירה לך, זה משהו שאני לא עשיתי אותו. הם היו אצלי בסיור נעלמו ואז קיבלתי חוזה דרך הבוס שלי. וזה היה אחד התנאים שלהם. כי הם לא מוכנים... ").

61. עוד עולה כי הסלסלות שבסמוך לוויטרינה, לא היוו בעיה מבחינת הגב' אוחנה (עמ' 2, ש' 13 – 21 לתמליל: "ענת: או. קיי, אף אחד לא מוציא סחורה בחוץ, עופר: אה לא? ענת: למעט, רגע שניה, למעט הסטוק שהיה לו 4 – 5 סלסלאות, 4 סלסלאות בחוץ זה מה שמאושר, עופר: מה זה 4? 4 ועוד מסביב לחנות. ענת: מסביב לחלון אין לי בעיה, עופר: מסביב לחנות ו-4 באמצע. ענת: אני מדברת על 4 באמצע. עופר: כן.").

62. דא עקא, בחקירתה הנגדית, הודתה גב' אוחנה רק במתן אישור זמני (עמ' 64, ש' 19 – 24 לפר') והכחישה מתן אישור קבוע לארבעת הסלסילות הצמודות לוויטרינה (עמ' 65, ש' 23 – 27 לפר') ואולם עדותה, שהייתה רוויה בזיגזוגים בגרסאותיה, לא הותירה עלי רושם מהימן בנקודה זו. למעשה, סבורני כי דווקא דבריה הברורים בתמליל, שנאמרו בזמן אמת, ולא בדיעבד ותחת עיניו הפקוחות של בית המשפט, הם שמשקפים בצורה מדויקת יותר את הסכמות הצדדים ואת המציאות המשפטית והעובדתית דאז.

63. בחקירתה, ניכר היה ניסיונה של גב' אוחנה להיצמד לאמור בתצהירה (ס' 16), עת טענה כי אישרה הוצאת סחורה לסלסילות הוויטרינה, באופן זמני ורק בתקופת החגים וירידים (עמ' 64, ש' 24 – 28), עדות שכאמור סותרת את דבריה בשיחה עם מר עופר שהוקלטה ותומללה. יתרה מכך - בחקירתה, הלכה גרסתה והתמסמסה, משהתברר כי החגים והירידים היו אירועים רבים ומגוונים, שנערכו לעיתים תכופות בקניון ולא רק במסגרת חגי ישראל או אירועים לאומיים אחרים (כך למשל, נערך בקניון "יריד נעליים" – עמ' 64, ש' 29 – 30, "יום האם" נחגג כיריד – עמ' 64, ש' 29 – עמ' 65, ש' 4 – 5, כן נערך בקניון יריד "חזרה לביה"ס" – עמ' 68, ש' 8 – 11 ).

64. עוד הודתה גב' אוחנה בחקירתה כי במסגרת אותם אירועים (חגים, ירידים), ניתן אישור להרבה מעבר לאותן 4 סלסילות. כך למשל, קיבלה הסטוק במסגרת יריד "הכנה לחורף", פרט למקום לקיום היריד עצמו, תוספת של עוד 4 או 10 סלסילות שאושרו. כן בפסח ניתן לסטוק אישור לערוך יריד גדול יותר וגב' אוחנה אף עזרה לסטוק בפרסומו (עמ' 65, ש' 19 – 21).

65. עוד ראוי לציין בהקשר זה את דברי גב' אוחנה בהמשך חקירתה, על-פיהם אחד מהפתרונות שיזמה למצוקת המקום של הסטוק היה לצייד את האחרונה בכיסוי לסלסילות בחוץ (עמ' 70, ש' 18 – 20). מדובר למעשה, ב"שימשוניות" – אותם כיסויים שסיפקה ניסרו-אל לסטוק ואשר אפשרו את הותרת הסחורה מחוץ למושכר, אף בסוף היום ובמהלך הלילה ואשר מחומר הראיות עולה, כי נועדו לכיסוי הסחורה על גבי הבמות ולא לסלסלות ליד הוויטרינה (ראה חקירת מר עופר בעמ' 48, ש' 20 וחקירת מר כפיר בעמ' 37, ש' 7 – 10, כן ראה עמ' ש' 15 – 20 לתמליל). מתן השמשוניות לכיסוי סחורת הסטוק, שנותרה גם בשעות הלילה מחוץ למושכר, מעידה גם היא על מתן אישור קבוע ולאורך זמן, להבדיל ממתן אישור ארעי והדבר תומך בגרסת הסטוק לאירועים.

66. לאמור לעיל יש להוסיף את עובדת מתן ההיתר לשימוש במעברים לשוכרים אחרים בקניון. כך למשל לשוכר ששכר את החנות לפני הסטוק (ר' חקירת מר עופר בעמ' 47, ש' 2 – 4) ממש כמו שוכר מאוחר יותר של אותה החנות – "כפר השעשועים", ששכר אותה בשנת 2013 או בסמוך (עמ' 67, ש' 31 – עמ' 68, ש' 1, מוצג ת/6 – ת/7).

67. זאת ועוד, לאורך כל הדרך עמדה הסטוק על טענתה, כי ניסרו-אל אפשרה לשוכרים אחרים בקניון, להשתמש בשטחי המעברים לצורך הצגת ומכירת סחורה. כך טענה, החל מכתב-התביעה (ס' 5.3 לתביעת הסטוק), בתצהיריה (ס' 3.8 לתצהיר מר כפיר וס' 4.6 לתצהירו הנוסף) וכלה בסיכומיה (ס' 27 לסיכומיה וס' 1.7 לסיכומי תשובתה).

68. לתמיכה בטענתה לעיל, צירפה הסטוק לראיותיה צילומים (נספח 4 ו-21), בהם נראית סחורה של עסקים שונים בקניון (אופיס דיפו ו"כפר השעשועים") כשהיא מוצגת למכירה על גבי במות במעברי הקניון. אמנם מרבית הצילומים שצורפו לראיות הסטוק בעניין זה, נטולי תאריך (למעט עמ' 2 לנספח 4 – מיום 12.11.12), ואולם, משלא נטען בעניין זה דבר ומשהתצהירים הכוללים את נספחי התמונות, הוגשו כולם עד מאי 2013, נראה כי אין בכך בכדי לגרוע מטענות הסטוק בעניין זה.

69. לא זו אף זו, גב' אוחנה גם הודתה חלקית בתצהירה (ס' 15), כי בתקופת החגים ובירידים, מקבלים שוכרי חנויות אישור ספציפי מראש להוצאת מספר מוגבל של פריטים לשטח המעברים, ראו בעניין זה גם דבריה בתמליל בעמ' 3, ש' 9 – 14 לגבי "ורדינון". בחקירתה הסבירה גב' אוחנה כי בחגים היא מאפשרת מכירה במעברים וזאת מבלי לאזכר אישורים ספציפיים ומבלי לסייג את דבריה בהקשר זה (בעמ' 67, ש' 3 – 4).

70. יתרה מכך, בחקירתה במסגרת הדיון בצו המניעה (פר' יום 8.5.11), נאלצה גב' אוחנה להודות כי גם ל"סטימצקי", לחנות בשם "אין ואאוט", וגם לחנות הלבשה תחתונה מסוימת בקומה ב' של הקניון – ניתנו אישורים למכור סחורה מחוץ למושכר, ללא כל קשר לירידים ולחגים (עמ' 3, ש' 28 – עמ' 4, ש' 3-6 לפר' הנ"ל).

71. עוד אציין כי בחקירתו של מר עופר, עת הוטח בו כי ניסה במסגרת התמליל, "להכניס לפיה" של גב' אוחנה כי כל הקניון מוציא סחורה מחוץ לחנויות, הוא השיב כי: "אני אומר את האמת בתמליל וכל הקניון מוציא סחורה" (עמ' 51, ש' 1 – 4). עדותו זו, הייתה אמינה עלי והיא מתיישבת היטב עם יתר הראיות בעניין זה, כאמור לעיל.

72. יתרה מכך, לראשונה ביום 10.4.11 נשלח מכתב אל הסטוק בקשר למעברים (נספח ה' לתצהיר גב' אוחנה). ממכתב זה עולה במפורש כי לא הייתה פנייה קודמת בנושא ומשמע - כי ניתן למעשה היתר להצבת סחורות הסטוק במעברים (ראה ס' 2 למכתב שבו נכתב: "למרות שמרשתי נמנעה מלדרוש מכם עד כה ובאופן גורף, להימנע מהשימוש בשטח המעברים למכירת מוצריכם, הרי שמעתה מרשתי לא תאפשר יותר את השימוש בשטח המעברים למכירת סחורות, הואיל והשטח הסמוך הושכר"). גם עובדות אלה תומכות במסקנתי, שכן לו היה ברור מלכתחילה כי אסור לסטוק להוציא סחורה למעברים, לא היה לוקח לניסרו-אל יותר משנה לפנות אל הסטוק בדרישה לפינויים. כן גם טענת מר כפיר בחקירתו בעניין זה, על-פיה עד צו המניעה, לא נעשתה פנייה אליו בנוגע לסלסילות שבאזור הבמות, תומכת בגרסת הסטוק (עמ' 37, ש' 7 – 8).

73. בשולי הדברים אציין כי בצדק זנחה ניסרו-אל בסיכומיה, את טענתה בתצהירה (ס' 59) על-פיה האישור שניתן בעל-פה לסטוק לשימוש במעברים – הינו למעשה, "טענה בעל-פה כנגד מסמך בכתב" (חוזה השכירות) אשר לא הוכחה. לא מדובר בטענה בעל-פה נגד מסמך בכתב, אלא בטענה נגד התביעה, משעניינה דברים שסוכמו לאחר עריכת חוזה השכירות. ביחס לטענות אלה, לא חל האיסור הקבוע בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומנית (ת.א. 6095/04 אהרון בלום נ' מאיר לוין, סע' 88 – 90 לפסה"ד, פורסם באתרים משפטיים) וניתן להוכיחה בראיות בעל-פה.

74. לאור כל האמור לעיל, לא רק שהוכח כי ניסרו-אל התירה לסטוק להשתמש בשטחי המעברים לצורך מכירת סחורה, במהלך כל השנה הראשונה להתקשרות וגם בחגים ובירידים (בהם קיבלה הסטוק אישור להתפרש במכירותיה על פני שטח נוסף המגיע עד עמדת מפעל הפיס כאמור), אלא גם הוכח שהיתרים דומים ניתנו לשוכרים אחרים בקניון ובכלל כי מדובר היה בתופעה מושרשת, נרחבת וקבועה בקניון.

75. על רקע מסקנה זו, גם יש לדחות את טענת ניסרו-אל, שלפיה העמדת סחורה במעברים מנוגדת, כביכול, להוראות רשויות הכיבוי. זאת לא רק נוכח העובדה שטענה זו נזנחה בסיכומים וממילא גם כך לא הוכחה כלל, אלא בראש ובראשונה משום שניסרו-אל מנועה ומושתקת מלטעון טענה זו וזאת משהוכח כי הצבת סחורה במעברי הקניון הנה תופעה נפוצה ונרחבת, שאושרה ומאושרת שוב ושוב על-ידי הקניון.

(ב) מתן היתר לשימוש במעברים אחרי צו המניעה

76. הפניה הראשונה של ניסרו-אל בנוגע לשימוש במעברים (שהייתה ביום 10.4.11), פתחה מסכת התכתבויות בין הצדדים, שבעטיה אף נערכה השיחה נשוא התמליל ביום 14.4.11 או בסמוך. קצת יותר משבועיים ממועד הפניה הראשונה לסטוק, ביום 26.4.11, הגישה הסטוק את תביעתה ובצידה בקשה לצו מניעה זמני, בו התבקש בין היתר, שניסרו-אל תחדל מדרישותיה בעניין פינוי המעברים (ראה עמ' 2, ש' 16 – 18 להחלטת כב' הש' קליין מיום 9.5.11 – נספח ו' לתצהיר ניסרו-אל).

77. כאמור, ביום 9.5.11, דחה הש' קליין את הבקשה, כשבמשך השבועיים שבין מועד זה ובין יום 23.5.11 (בו ניתן אישור בכתב לסטוק בנוגע למעברים כפי שיפורט), המשיכו הצדדים בהתכתבויותיהם, כשניסרו-אל טוענת כי הסטוק מפרה צו שיפוטי ואילו הסטוק טוענת כי פינתה את המעברים (נספח ז' לתצהיר ניסרו-אל ומוצג ת/4).

78. ביום 23.5.11, יום לאחר פגישה שנערכה בין הצדדים, אושר לסטוק במכתב מניסרו-אל, להוציא ארבע סלסילות מחוץ למושכר, אשר מיקומן יתואם עם גב' אוחנה (מוצג ת/5). יתרה מכך - גב' אוחנה טענה בחקירתה, כי ייתכן שבתקופה זו אושרה הוצאת במות לאזור המעברים (עמ' 66, ש' 21 – 22).

79. המסקנה הנה כי גם לאחר שדרשה ניסרו-אל מהסטוק את פינוי הסלסלות בבמות וגם לאחר שהבקשה לצו מניעה האוסר על ניסרו-אל לדרוש זאת – נדחתה, עדיין התירה ניסרו-אל לסטוק הצבת סחורה במעברים, אם כי מוגבלת.

(ג) סטיית הסטוק מההיתר המוגבל שניתן על ידי ניסרו-אל לאחר צו המניעה

80. מאחר ואין מחלוקת כי הזכות לעשות שימוש במעברים לא ניתנה כזכות מוקנית בחוזה השכירות ומאחר והאישורים שניתנו על ידי הגב' אוחנה לסטוק, כפי שפורט לעיל בהרחבה, ניתנו לתקופה לא קצובה וכיוון שגם אין מחלוקת שהסטוק לא נדרשו לשלם דמי שכירות [או כל תשלום אחר] עבור השימוש בשטחי המעברים – יש להגיע למסקנה כי ניסרו-אל הייתה אמנם רשאית להביא את הרשות שניתנה לסיומה, אולם זאת בכפוף להודעה מוקדמת סבירה (ראה ע"א 6763/13 חוות בי. אפ. סי. בע"מ נ' אל על נתיבי אויר לישראל בע"מ, ס' 16 לפסק הדין), שתאפשר לסטוק תקופת התארגנות לצורך מציאת פתרון חלופי, כגון ארגון החנות מחדש לצורך הכלת הסחורה הנוספת, שעד לאותו מועד הייתה מוצבת במעברים.

81. הודעה על ביטול הרשות שניתנה או לכל הפחות דרישה ממשית להימנע מהצבת סחורה במעברים, ניתנה כאמור לראשונה במכתב מיום 10.4.11 (ראה נספח ה' לתצהיר ניסרו-אל). דא עקא, במכתב זה דרשה ניסרו-אל פינוי מיידי של המעברים, כך שלא ניתנה למעשה הודעה מוקדמת כלשהי שתאפשר תקופת הסתגלות. עובדה זו כשלעצמה, מהווה הפרה של ניסרו-אל את חובתה כלפי הסטוק בנסיבות.

82. מכל מקום, אני סבור כי בנסיבות, תקופת ההסתגלות וההודעה המוקדמת הסבירה שהייתה צריכה ניסרו-אל לתת לסטוק, לאחר כשנה וחודשיים (למעשה מתחילת תקופת השכירות), שבהם התאפשר הצבת סחורות במעברים – עומדת על כחודשיים ימים. העובדה שבקשת הסטוק לצו מניעה זמני לאסור על ניסרו-אל לדרוש מהסטוק לפנות סחורה מהבמות – נדחתה, אינה גורעת מחובתה של ניסרו-אל לתת הודעה מוקדמת כאמור. לפיכך, היה על הסטוק לפנות את המעברים מסחורות, לכל המוקדם וגם לכל המאוחר, עד יום 10.6.11.

83. מסקירת חומר הראיות לגבי האירועים שלאחר מכתב הדרישה מיום 10.4.11 ובמהלך חודש מאי, עולה כי חרף הדרישות של ניסרו-אל לפינוי מידי וגורף של המעברים מסחורות הסטוק, הרי שבמכתב מיום 23.5.11 (מוצג ת/5), נתנה היא לסטוק, לפנים משורת הדין, רשות להצבת ארבע סלסלות של סחורה במעברים. עם זאת, חומר הראיות לגבי המשך התנהלות הסטוק למן תקופה זו (חודש מאי-יוני 2011) ועד לעזיבת המושכר (בחודש מאי 2102), מורה על כך שהסטוק סטתה מההיתר המוגבל שניתן לה (אם כי היו נסיבות מקלות להתנהלותה שעוד תפורטנה), מה גם שבהמשך פסק הדין, גם יסתבר כי ניסרו-אל כשלה בלהצביע על קיומו של נזק כלשהו שנגרם לה עקב כך.

84. חריגת הסטוק מההיתר המוגבל שניתן לה, עולה ממכתב ניסרו-אל מיום 31.5.11 (נספח ה' לתצהיר גב' אוחנה) ומיום 5.10.11 (נספח ז' לתצהירה). תמיכה לכך עולה גם מחקירת מר כפיר, שהודה כי לאחר צו המניעה, נוצר נתק עם גב' אוחנה ונעשה שימוש במעברים, בעונות מסוימות, ללא אישור (עמ' 37, ש' 13 – 15 וש' 21 – 23). מר כפיר הסביר כי לאחר צו המניעה, ניסה להיצמד לתוואי של אותן ארבע סלסילות שאושרו וזאת למעט בעונות מסוימות בהן הוציא סחורה מחוץ למושכר בשל לחץ של קונים בחנות (עמ' 37, ש' 10 – 12).

85. עם זאת וכאמור, לא ניתן לראות את התנהלות הסטוק במנותק מההפרה הבוטה של ניסרו-אל את התחייבותה לתת לסטוק את השטח הנוסף ומהמצוקה האמיתית של מקום להצבת סחורה, שאליה נקלעה הסטוק עקב כך. לפיכך, נדמה שבמו ידיה, החריפה ניסרו-אל את מצוקת המקום בה הייתה הסטוק שרויה (ושהייתה ידועה לראשונה היטב – ראה דברי גב' אוחנה בעמ' 70, ש' 18 – 19 לפר'), בפעם הראשונה בהפרת ההתחייבות להעברת השטח הנוסף ובפעם השנייה, בעת הפסקת הרשות שניתנה להצגת סחורה במעברים וזאת גם אם הפסקת הרשות הייתה כשלעצמה כדין (בכפוף לאותה הודעה מוקדמת שכאמור הייתה צריכה להינתן).

5. עזיבת סטוק את המושכר - האם בדין יסודה?

86. הסטוק טוענת כי עזבה את המושכר כדין, עקב הפרת החוזה על ידי ניסרו-אל. לטענתה, השכרת החנות הסמוכה לאופיס דיפו, כשהיא כוללת את השטח הנוסף מהווה הפרה של הסכם השכירות (ס' 19 לסיכומיה) וכי זוהי הסיבה שבעטיה עזבה את המושכר (ס' 10 לסיכומי תשובתה). עוד נטען, כי הסטוק הודיעה על עזיבת המושכר ואי מימוש האופציה, רק לאחר שכלו כל הקיצין – דהיינו, רק לאחר שהבינה כי השטח הנוסף לא יימסר לה (במיוחד על רקע חילוקי הדעות והפערים בין הצדדים), נוכח הפסדיה הכספיים בשנת 2011 ובשל ביטול הסכם הזכיינות עם רשת הסטוק ישראל (ס' 11 לסיכומי תשובתה), שנגרמו כולם עקב ההפרות של ניסרו-אל בעניין השטח הנוסף ובעניין הצגת סחורות במעברים.

87. מנגד טוענת ניסרו-אל כי היא לא הפרה את החוזה ולא דבק כל פגם בהתנהלותה ועל כן הסטוק, היא זו שהפרה את החוזה, כאשר ביום 8.1.12 הודיעה על כוונתה לעזוב את המושכר ועל ביטול החוזה למעשה, חרף העובדה שתקופת השכירות כבר התחדשה אוטומטית משהסטוק לא הודיעה על אי מימוש האופציה עד ליום 30.10.12 (המועד האחרון למתן הודעה כאמור לפי הוראות החוזה). כמו כן, טוענת ניסרו-אל, הפרה הסטוק את החוזה בצורה יסודית, בכך שנטשה את המושכר חד-צדדית ביום 14.5.12 (ס' 45 לסיכומיה וס' 14 לסיכומי תשובתה).

לאחר עיון בחומר שלפני ובטענות הצדדים, נחה דעתי כי הסטוק ביטלה את חוזה השכירות כדין.

88. בנסיבות, ראוי להצביע ולהבחין בין שתי זכויות, הדרות תחת כפיפה אחת: האחת – זכותו של צד לחוזה לסיים את החוזה, על בסיס הוראה חוזית, במועד שנקבע ואף בהעדר כל טעם או הצדק אחר. השנייה – זכותו המקבילה של צד לחוזה, להביא את החוזה לסיומו, באמצעות הודעת ביטול, על רקע הפרתו על-ידי הצד השני.

89. העובדה שהסטוק לא ניצלה את זכותה להביא את החוזה לסיומו, באמצעות מתן הודעה בדבר ויתור על האופציה האוטומטית להארכתו (בהתאם לס' 6.3), אינה גורעת כהוא זה, מזכותה להביא את החוזה לסיומו, באמצעות הודעת ביטול, על רקע הפרתה של ניסרו-אל את התחייבותה להעברת השטח הנוסף לסטוק, שכאמור הוכחה בפני.

90. המסקנה הנ"ל נכונה גם אם ההודעה על ההפרה וביטול החוזה בפועל על ידי עזיבת המושכר, נעשו לאחר שהחוזה כבר התחדש באופן אוטומטי. לפיכך, יש לדחות את כל טענותיה של ניסרו-אל בעניין זה.

91. בנסיבות, הייתה הסטוק זכאית לשהות סבירה כדי לשקול את צעדיה ואף לבוא בדברים עם ניסרו-אל ולבחון אופציות למעבר מן הקניון. מדובר בהעברת עסק מסחרי לקניון או ליעד אחר, דבר הכרוך בהוצאות של מאות אלפי שקלים ויותר ואשר היה כרוך בשיקולים רבים, שלא ניתן לשקול את כולם בין רגע. בעניינינו, זכות הביטול עקב ההפרה, נשמרה, אפוא, לסטוק גם אם החוזה התחדש אוטומטית בתום חודש אוקטובר 2011 והודעת הביטול ניתנה רק כחודשיים וקצת לאחר מכן (בתחילת חודש ינואר 2012) ובחלוף כשבעה חודשים מ"קו פרשת המים", שחל בחודשים אפריל-מאי 2011, דהיינו במועדים בהם נודע לסטוק על השכרת השטח הנוסף לאופיס דיפו ובהם ניתנה החלטת כב' הש' קליין בדבר דחיית הבקשה לצו מניעה זמני.

92. כפי שכבר פורט, במהלך חודש מאי 2011, נערכו מגעים בין הצדדים. ביום 22.5.11 נערכה ביניהם פגישה (מוצג ת/5) וכן קודם לכן נערכו התכתבויות (מיום 12.5.11, 13.5.11, 16.5.11 – נספח ז' לתצהיר גב' אוחנה ומוצג ת/4). אמנם, אלה נסבו סביב סוגיית המעברים, ואולם, הסדרת סוגיה זו ומתן היתר לסטוק להשתמש בשטחי המעבר באופן קבוע, היו עשויים, בנסיבות, להשפיע על שיקוליה של הסטוק בקשר לצורך בהעברת החנות למקום אחר ובכך, אולי לייתר את הצורך בביטול החוזה.

93. גם הצורך בניתוח המצב הכספי של שנת 2011 על רקע הפעלת החנות ללא השטח הנוסף (דבר שהיה אפשרי רק לקראת תום השנה), הצדיק את העיכוב במתן הודעת הביטול ומוכיח כי הסטוק לא ויתרה על זכותה לבטל את ההסכם, בכך שלא נתנה הודעה על אי-חידושו עד 31.10.11. העובדה שהנתונים הכספיים של שנת 2011 השליכו על החלטת הביטול של החוזה, עולה גם ממכתב הודעת הביטול. גם לקח זמן עד שהסטוק הבינה והפנימה באופן סופי, כי לא ניתן יהיה להגיע להסדר עם ניסרו-אל (ר' ס' 11 לסיכומי התשובה של הסטוק וס' 7.1 לתצהיר מר כפיר ממאי 2013).

94. לסיכום נקודה זו, עקב ההפרה הבוטה של ניסרו-אל את התחייבותה כלפי הסטוק להעברת השטח הנוסף ועקב המכה השנייה שהיא הנחיתה עליה בסמוך לאותו מועד, ביחס לשטחי המעברים, נכנסה הסטוק למערבולת ולתקופה מורכבת וחסרת ודאות. במסגרת תקופה זו הייתה צריכה הסטוק לשקול שאלה מהותית וחשובה מאין כמוה: האם על רקע ההתרחשויות לעיל, עליה להעביר את החנות למקום אחר, למרות שרק לפני זמן קצר יחסית (כשנה וחודשיים) נכנסה למושכר, לאחר השקעה של מאות אלפי שקלים בו וכשכוונתה הייתה להישאר בו לתקופה ארוכה בהרבה. נסיבות אלה הצדיקו עיכוב במתן ההודעה על עזיבת המושכר, עד למועד בו ניתנה בפועל בתחילת חודש ינואר 2012. בנסיבות אלה, הודעת הביטול ניתנה, אפוא, תוך זמן סביר מעת ההפרה.

95. זאת ועוד: העובדה שהפינוי בפועל של החנות נעשה לאחר כארבעה חודשים ממתן הודעת הביטול, גם היא, בנסיבות, אינה פועלת לרעת הסטוק, שכן עניין זה לא פגע בניסרו-אל. מחד, סטוק הייתה רשאית לעזוב את החנות לאלתר עקב הפרת החוזה ומאידך, משהודעת הביטול בכל זאת התעכבה כשבעה חודשים (מסיבות מוצדקות כאמור), לא עזבה הסטוק את החנות מיד לאחר מתן הודעת הביטול, אלא רק לאחר כארבעה חודשים, כאשר במכתב הביטול עצמו, ביקשה להגיע לסיכום עם ניסרו-אל לגבי מועד העזיבה, דבר שמעיד על כך שהתנהלה בתום לב גם בעניין זה.

96. הטענות של ניסרו-אל בדבר חוסר תום ליבה של הסטוק בניהול מו"מ עם מרכז מסחרי אחר – דינן להידחות מכל וכל וזאת, על רקע זכותה של הסטוק לבטל את החוזה עקב הפרה וזכותה בהתאם לכך, לפעול להעברת החנות לכל מקום אחר. לפיכך, גם לו הייתה מנהלת הסטוק משא ומתן עם מרכז מסחרי אחר עוד לפני שנתנה את הודעת הביטול, לא הייתי רואה כל פגם בכך. על אחת כמה וכמה שמסקנה זו נכונה, בנסיבות שאירעו בפועל, שלפיהן רק בחודשי פברואר – מרץ 2012, החל המשא ומתן של מר אוהב ציון עם מרכז "ביג" (עמ' 53, ש' 16 – 17), היינו כשלושה שבועות לכל הפחות, לאחר שהסטוק הודיעה בכתב לניסרו-אל על עזיבתה את המושכר בתחילת חודש ינואר 2012. זאת ועוד, מסקנתי הנ"ל בדבר ההתנהלות הראויה של הסטוק, נכונה, גם אם בתקופה שלאחר מתן הודעת הביטול, עדיין נוהל משא ומתן בין מר אוהב ציון ומר דהן, ביוזמתו של האחרון ובניסיון להביא לפתרון המחלוקות ולמזעור הנזקים (ס' 5.3 – 5.4. לתצהיר מר אוהב ציון).

לסיכום ומכל הטעמים לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי ביטול החוזה על-ידי הסטוק בנסיבותינו – נעשה כדין.

97. לפיכך, אין כל ממש בטענות ניסרו-אל בדבר ביטול החוזה "ללא כל אחיזה שבדין" (ס' 44 לסיכומיה), כמו גם בטענותיה בדבר מניעות מצד הסטוק, לקצר את תקופת השכירות או לעזוב את המושכר בטרם עת (ס' 41 לסיכומיה).

6. הסעדים שנתבעו על ידי הסטוק

(א) אובדן השקעות במושכר

(1) זכותה העקרונית של הסטוק לפיצוי בגין אובדן הנאה מלאה מהשקעותיה במושכר

98. הסטוק טוענת לירידה לטמיון של השקעותיה בחנות (כולל שיפוץ החנות, עיצובה, פרסום ודמי תיווך) וזאת, עקב עזיבתה המוקדמת את הקניון, בעטיה של הפרת החוזה מצד ניסרו-אל. נטען כי השקעות אלה היו צריכות לשמש את הסטוק למשך 11 שנים (כל תקופת השכירות כולל האופציות) ולא לשנתיים וחצי בלבד (ס' 38 – 41 לסיכומיה), כפי שאירע בפועל. הסטוק כימתה נזקיה אלה בסך כולל של 196,953 ₪ (246,191 ₪ כפול 80%). ניסרו-אל מנגד, תוקפת את זכותה העקרונית הנטענת של הסטוק לקבלת החזר השקעותיה במושכר, בטענות מטענות שונות (ס' 33 – 35 לסיכומיה וס' 12 לסיכומי תשובתה).

99. לאחר עיון בטענות הצדדים, נחה דעתי כי הסטוק זכאית, עקרונית, להשבה חלקית של השקעותיה במושכר. חוזה השכירות נחתם לתקופה של 11 שנה. כוונת הסטוק הייתה להישאר במושכר כל תקופת השכירות. הדבר נמנע ממנה עקב הפרת החוזה על ידי ניסרו-אל, שאילצה את הסטוק לעזוב את המושכר ולשכור חנות חדשה, בקניון אחר, תוך שהדבר מחייב את הסטוק להשקיע השקעות מסוימות מחדש גם שם, כעבור תקופה קצרה יחסית, הכל כפי שיפורט להלן.

100. הטענה של ניסרו-אל, שלפיה סעיף 9.3 לחוזה קובע כי כל ההשקעות במושכר יהיו על חשבון הסטוק, אינה יכולה להועיל לניסרו-אל, שכן אין לסעיף זה כל תחולה, מקום בו הפיצוי המבוקש על השקעות, נולד בשל ביטול החוזה עקב הפרתו על ידי ניסרו-אל. עם השתכללות הביטול, נולדה גם עילת ההשבה של ההשקעות של הסטוק במושכר, שללא יישומה, בנסיבות, הייתה ניסרו-אל מתעשרת שלא כדין (ראה בעניין זה את ע"א 9371/00 אלבשארה לעידוד תיירות בע"מ נ' קוסטודיה פרנציסקנה דה טרה סנקטה, נו(4) 798, 806 מול האותיות א' – ד').

101. גם הטענה שלפיה לא הוכח כי הסטוק הייתה נותרת במושכר בכל תקופת השכירות (11 שנה) ולא מנצלת את נקודות היציאה, דינה להידחות. חוזה השכירות קבע (ס' 6) כי תקופת השכירות הבסיסית תהא לשנתיים (1.2.10 – 31.1.12), עם שלוש תקופות אופציה – שכל אחת מעריכה את החוזה לתקופה עוקבת נוספת של שלוש שנים, כך עד יום 31.1.21 (היום האחרון של תקופת האופציה השלישית). למעשה, ברירת המחדל, היא הארכה אוטומטית של החוזה, כשרק אם השוכר הודיע למשכירה, בכתב, שלושה חודשים לפני תום תקופת השכירות, על רצונו בהפסקת השכירות (או בהתקיים התנאי האמור בס' 6.3.2. לחוזה שאינו רלבנטי לעניינינו) – אזי לא תכנס האופציה לתוקפה.

102. כיוון שהכלל היה חוזה מתמשך לתקופה ארוכה ודווקא החריג הוא הפסקתו במסגרת אחת משלושת נקודות היציאה שנכללו בו – קמה חזקה על-פיה נקודת המוצא של הסטוק, הייתה כי היא עתידה לשכור את החנות מראש, עד לסוף 2021 ולמצער לתקופה ארוכה ובטח שלא לתקופה של מעט יותר משנתיים. ניסרו-אל לא הצליחה לסתור את החזקה. להפך, הכוונה להישאר במושכר לתקופה ארוכה, הוכחה במפורש מעדותו של מר כפיר, שהייתה אמינה עליי (ראה עמ' 44, ש' 13 – 14: "השקעתי לעשר שנים, יצאתי אחרי שנתיים. אף אחד לא משקיע השקעה כזו לחצי שנה" ובש' 29 – 31: "כל ההשקעה הזאת נעשתה לעשר שנים. אף אחד לא לוקח חנות לשנתיים. כמה השקעתי במושכר? תראי לי בטבלה, 200 ומשהו אלף, יש היגיון בלהשקיע רבע מיליון שקל לשנתיים כשאתה לא מחזיר את ההשקעה?"). ברור, אם כן, כי יש גם לדחות את הטענה של ניסרו-אל שלפיה ב-27 חודשים שהחזיקה הסטוק במושכר בפועל, היא מיצתה באופן מלא את התועלת מן ההשקעות במושכר.

103. הטענה שלפיה הסטוק ידעה כי ייתכן והשטח הנוסף לא יושכר לה ועל כן נטלה על עצמה לכאורה סיכון מסחרי בשכירת החנות, לא מהווה טענת הגנה כנגד התביעה להשבה חלקית של ההשקעות במושכר. גם אם נכון הדבר שהסטוק לא קיבלה בחוזה השכירות, התחייבות קשיחה ללא תנאי לקבלת השטח הנוסף ביום 1.5.10 דווקא, הרי שלפי אומד דעת הצדדים כעולה מהחוזה ומהנסיבות, כן הייתה ניסרו-אל מחויבת בהעברת שטח זה עם פינוי החנות על ידי חב' גלי, גם אם במועד מאוחר לחודש מאי 2010, כפי שכבר קבעתי.

104. משלא הועבר השטח גם לא במועד בו התפנה השטח הנוסף, הופר ההסכם ונרמסה הציפייה שהייתה לסטוק עוד לפני כריתת החוזה, כי השטח יועבר לה, אם לא בחודש מאי 2010, לכל הפחות מאוחר יותר ומיד כשיתפנה השטח. מעבר לכך, בנסיבותינו עומדת לסטוק הזכות לקבלת החזר השקעותיה מכוח דיני עשיית עושר.

105. הטענה כי הסכם הזכיינות עם הסטוק, עתיד היה להתבטל ממילא, אפילו לו היה השטח הנוסף מועבר לסטוק, וזאת לכאורה על רקע הסטנדרטים של הרשת – בדבר גודל חנות מינימאלי של 300 מ"ר – היא טענה ספקולטיבית שרחוקה מאוד מלהיות מבוססת. הדברים אמורים ביתר שאת, הן כיוון שמר עופר עצמו אישר כי גודל המושכר (כולל השטח הנוסף) עונה על דרישות הזכיינות של הסטוק ישראל (ס' 4.7 לתצהירו) והן נוכח קשרי המשפחה מדרגה ראשונה בין מר כפיר ומר עופר (מבעלי הרשת), שסביר להניח שבעטיים היו דרישות רשתיות כאלה ואחרות מוגמשות, בוודאי מטעמי הקטנת הנזק ולאחר שחוזה השכירות כבר נכרת.

106. זאת ועוד, מר עופר הסביר בחקירתו (עמ' 49, ש' 1 – 2), כי למעט חנות אחת בגודל 500 מ"ר, שטח יתר החנויות ברשת, עומד על בין 200 ומשהו מ"ר ל-400 מ"ר. גרסתו של מר עופר, נתמכה גם על-ידי עדותו של מר אוהב ציון (עמ' 52, ש' 26). אמנם, מהודעה לעיתונות שהוציאה הסטוק עצמה ביום 7.12.13 (מוצג נ/2), עולה כי קיימים ארבעה סניפים חדשים המתפרשים על שטח של 500 מ"ר כל אחד (ולא אחד כטענת האדונים עופר וכפיר), ואולם אין בעניין זה כשלעצמו בכדי לגרוע ממסקנתי או לשנותה. זאת, בין היתר, כיוון שאין משמעות הדבר כי זהו הסטנדרט המינימאלי של הרשת, או כי לא קיימים סניפים קטנים יותר ואין בו בכדי לאיין את טענת הסטוק, שמר עופר עצמו אישר את גודל המושכר כאמור לעיל – טענה שמקובלת עלי.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענות ניסרו-אל במישור העקרוני ביחס לזכותה של הסטוק לקבל חזרה חלק מהשקעותיה במושכר.

(2) שיפוץ החנות, עיצובה ואבזורה

107. כאמור לעיל, בכל הנוגע להחזר ההשקעות הרלבנטי לשיפוץ החנות, עיצובה ואבזורה – קמה החזקה (שלא נסתרה כאמור), בדבר כוונת הסטוק לשכור את החנות עד לתום תקופת האופציה האחרונה (עד לסוף 2021). משכך, הנחת המוצא לקבלת הפיצוי בגין אובדן ההשקעה, הינה כי ההשקעות הנ"ל אמורות היו להשתלם ל-11 שנים, כאשר בפועל, לאחר שעברה הסטוק למושכר החדש במרכז "ביג", נדרשה הייתה לכאורה להשקיע את השקעותיה מחדש גם שם ומכל מקום, לא הוכח על ידי ניסרו-אל ואפילו לא נטען כי במושכר החדש לא היה צורך בהשקעות מצד הסטוק.

108. לפיכך, יש להפחית מהשקעות הסטוק בחנות, שהיו מלכתחילה לתקופה של 11 שנים, את התקופה בה כן נהנתה הסטוק מהשקעותיה במושכר (ס' 39 – 40 לסיכומי הסטוק). שנית, במחלוקת שבין הצדדים לעניין משך התקופה בה שהתה הסטוק במושכר (שנתיים וחצי לטענת הסטוק – ס' 38 – 40 לסיכומיה ואילו שנתיים ושלושה חודשים לטענת ניסרו-אל – ס' 35 רישא לסיכומיה), הדין עם ניסרו-אל (השכירות החלה ביום 1.2.10 והסטוק עזבה את המושכר רשמית ביום 17.5.12). דהיינו, מדובר ניצול של 20.9% בלבד, מכל תקופת השכירות הרלבנטית (הכוללת את שלושת האופציות כאמור).

109. לפי הטבלה נספח 12 לתצהירי הסטוק, טענה הסטוק להשקעות במושכר בגין שיפוץ החנות, עיצובה ואבזורה, בסכום כולל של כ-240,957 ₪, כאשר מתוך סכום זה, הפחיתה הסטוק מיוזמתה סך של 20,024 ₪, בגין השקעות שנלקחו עמה מהחנות וניתנות ל"מחזור", כך שסכום ההשקעות הרלוונטי עמד על 220,033 ₪. מתוך סכום זה, הסכומים הגדולים שנתבעו, היו בגין מה שהוגדר כ"עבודות שיפוץ בחנות", בסך כולל של 127,586 ₪, בגין שלט והתקנתו, סך של 27,696 ₪ ועבור מה שהוגדר כ"ציוד הקמת חנות", בסך של 20,175 ₪. כמו כן, אציין כי לכל סכום שנתבע על ידי הסטוק, צורפה אסמכתא בדמות חשבונית ו/או קבלה (נספחים 13 ו-14).

110. יודגש כי חלק מהסכומים שפורטו על ידי הסטוק בטבלה נספח 12 כוללים מע"מ וחלקם משקפים את סכום ההשקעה לפני מע"מ. לפיכך, הסכומים המצטברים בטבלה נספח 12 שחלקם צוטטו לעיל, לא משקפים בצורה מדויקת את הסכום המצטבר באופן אחיד (עם מע"מ או ללא מע"מ). לפיכך, ולצרכי אחידות הנתונים, הסכומים שיפורטו בהמשך פסק הדין, הינם כולם לפני הוספת מע"מ, אלא אם נאמר אחרת.

111. לעניין הנזק ושיעורו ביחס לראש הנזק של השבת ההשקעות שהושקעו במושכר, ניסרו-אל הסתפקה בטענה הכללית והסתמית (ס' 36 בסיכומיה), שלפיה סכומי ההשקעה לא הוכחו (טענה שכעולה מן האמור לעיל, אין לה כל בסיס). גם לא ניתן למצוא בסיכומיה ניתוח של כל השקעה והשקעה לצורך בחינת השאלה, האם מדובר בהשקעה שהלכה לטמיון או שמא בהשקעה שניתן היה לעשות בה שימוש חוזר במושכר החדש.

לעניין הטענה שלפיה בכתב התביעה טענה הסטוק להשקעות בסך של 163,500 ₪ בלבד ולאחר מכן בתצהיריה, טענה לסכום של 267,115.30 ₪, טענה זו אמנם נכונה (בהסתייגות כי בתצהיר טענו להשקעות בסכום של 246,191 ₪). יחד עם זאת, עובדה זו כשלעצמה, לא די בה כדי להביא למסקנה כי סכומי ההשקעות לא הוכחו. עדי הסטוק לא נחקרו בעניין הפער שבין הסכומים הנ"ל. מאחר והסכומים שפורטו בתצהיר ובנספח 12, כולם מגובים באסמכתאות, יש להגיע למסקנה כי הערכת סכומי ההשקעות בחסר בכתב התביעה, נבעה מהעובדה שעניין זה לא נבדק עד תם באותו שלב או שמשום מה לא היו כל הנתונים לפני הסטוק באותו שלב. ממילא כפי שעוד יפורט בהמשך, הסכום שייפסק כנגד ניסרו-אל בראש נזק זה לא עולה על הסכום שנתבע בכתב התביעה.

112. לאחר עיון ברשימת ההשקעות (נספח 12 לתצהירי הסטוק), אני מוצא לנכון שלא לזכות את הסטוק בהשבה ביחס למספר השקעות נוספות, אשר על פניהן נראה כי ניתן היה לעשות בהם שימוש חוזר במושכר החדש ואשר על כן דווקא על הסטוק רבץ הנטל להוכיח כי לא כך פני הדברים, ברם נטל זה לא הורם על ידה, כאשר לא נתנה כל הסבר מדוע לגבי פריטים אלה, שמטבעם ניתן לעשות בהם שימשו חוזר, יש לה זכות לקבל החזר ובפרט כאשר לא נטען כי פריטים אלה נותרו במושכר לאחר עזיבת הסטוק אותו. מדובר בסולם אלומיניום, בסך 310 ₪; במערכת אבטחה בת ארבע מצלמות, ומחשב ומגבר לרמקולים תקרתיים, בסך 5,258 ₪; בגלאי אזעקה שהותקן בחנות בסך 258 ₪; בציוד הקמת חנות, כגון בזריות ניקל מתקפלות ומיטלטלין דומים נוספים בסך 20,175 ₪ וכן בשני סוגי שמשוניות עם שרוולים בסך 1,800 ₪ ובסה"כ יש להפחית סכום של 27,801 ₪.

(3) הוצאות פרסום

113. הסטוק טענה בסיכומיה (ס' 41) לפיצוי בגין ההוצאות שהוציאה לפרסום המושכר (פרסום בעיתונים ופליירים), בסך של 26,158 ₪ (ראה נספח 12 לתצהירי הסטוק). הסטוק צירפה לראיותיה את העתקי החשבוניות והקבלות בגין השקעתה זו (ס' 15 לתצהיריה). לטענתה, ההשקעות בגין פרסום החנות בקניון לב-העיר, ירדו לטמיון עם עזיבת החנות ומשכך, נמנע ממנה שימוש בהשקעות אלה ל-8.5 שנים נוספות.

114. אני סבור כי אין לזכות את הסטוק בכל פיצוי בגין השקעותיה בפרסום. נימוק ראשון לכך אני מוצא בחזקה שקיימת שלפיה פרסום נעשה אפריורי לטווח קצר והנו בבחינת הוצאה שוטפת. לפיכך, משנעשה הפרסום, פחות או יותר בטווח של מספר שבועות הוא מיצה את עצמו. כן גם הוכח מנתוני הסטוק (טבלה נספח 12) כי מרבית הפרסומים שבגינם מבוקש החזר, נעשו בחצי השנה הראשונה של השכירות ועל כן וודאי מוצו. נימוק נוסף הנו כי פרסום מעצם טיבו רלוונטי למושא הפרסום כשלעצמו, היינו, הפרסום תרם לסטוק גם ללא אזכור מיקומה של החנות (כך למשל, פרסום תדמיתי כללי לא נגרע מעצם המעבר לקניון אחר). גם פרסום שהתייחס אך ורק למיקום החנות בקניון ביג, ככל שהיה, גילם גם הוא ערך תדמיתי מוסף לסטוק, גם אם עברה לאחר מכן לקניון אחר ובפרט, אם הקניון האחר הנו באותה עיר וממילא, לא ניתן כל פירוט על ידי הסטוק אודות תוכן הפרסומים.

(4) הוצאות תיווך

115. הסטוק טענה בסיכומיה (ס' 40) לפיצוי בגין עמלת התיווך נשוא המושכר בעניינינו, בסך של כ-7,989 ₪ לפני מע"מ (נספחים 14 ו-12 לתצהירה), שירדה לטמיון, כך נטען, עם עזיבתה את החנות. בכל הנוגע לקבלת החזר ההשקעה בדמי התיווך, הנטל על הסטוק להוכיח כי שילמה דמי תיווך בכפל – דהיינו, גם לעניין המושכר במרכז 'ביג'. דא עקא, בנסיבותינו לא רק שהסטוק לא צירפה לראיותיה ולו בדל ראיה בנוגע לתשלום הרלבנטי למרכז "ביג", אלא שלא נטען ובטח שלא הוכח, כי לצורך השכרת החנות במרכז "ביג", נעשה שימוש בשירותי תיווך. למעשה, מתצהירו של מר חובב ציון (ס' 5.7), עולה בדיוק ההפך – כי לא נעשה כל שימוש בשירותי תיווך, משמנהל מרכז הניהול והתפעול של מרכז "ביג" – מר חי גאליס, שמכיר את מר חובב ציון, הוא שפנה אל האחרון ועניין אותו במושכר שבמרכז "ביג". זאת ועוד: גם לא הוכחה זכאות לקבלת החזר מכוח דיני עשיית עושר, שכן לא הוכח כי לו תקופת השכירות הייתה עומדת על שנה אחת בלבד או שנתיים או כל תקופה אחרת הפחותה מ-11 שנה, דמי התיווך היו נמוכים יותר. בנסיבות, על רקע סכום דמי התיווך ששולם, בסך 8,000 ₪ (כולל מע"מ) בלבד, כשדמי השכירות החודשיים עומדים על 9,200 ₪, קיימת חזקה שסכום דמי התיווך שנגבה היה זהה, גם לו תקופת השכירות הייתה לשנה בלבד.

(5) סיכום

116. על רקע כל האמור לעיל, הסכום שיש לחייב את ניסרו-אל להשיב לסטוק בגין השקעות במושכר יש לחשבו כדלקמן: סכומי ההשקעות בטבלה הראשונה בנספח 12 (ללא הסכומים שמופיעים שם ואשר הסטוק הפחיתה מיוזמתה כאשר הטבלה השנייה בנספח 12 לא רלוונטית, באשר היא כוללת את הוצאות הפרסום שלא אישרתי), בסך של 199,211 ₪, בהפחתת הוצאות התיווך בסך של 7,989 ₪ ובהפחתת מספר ההשקעות הנוספות שרשומות בטבלה הנ"ל ושלא אישרתי, בסך של 27,801 ₪. הסכום המתקבל הנו בסך של 163,421 ₪. סכום זה, יש להכפיל ב-79.1% (המבטא כאמור את יתרת תקופת השכירות שנמנעה מהסטוק). הסכום המתקבל ואשר בו חבה ניסרו-אל בפיצוי הסטוק, מגיע, אפוא, לסך של 129,226 (לפני מע"מ). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום 1.3.10 (רב ההוצאות הוצאו בחודש פברואר 2010) ועד לתשלום בפועל. אין מקום להוסיף על סכום זה מע"מ, שכן חזקה כי הסטוק הזדכתה על המע"מ ולא נטען או הוכח על ידה אחרת.

(ב) חילוט הערבות הבנקאית

117. בסיכומיה (ס' 43), טענה הסטוק לפיצוי בגין חילוט הערבות הבנקאית על סך 20,000 ₪, שמסרה לצורך הבטחת התחייבויותיה בהסכם השכירות (ס' 8) ואשר ניסרו-אל מימשה שלא כדין (ראה ס' 9.5 לכתב התביעה המתוקן, ס' 5.2.3 לתצהיר הסטוק מיום 19.2.13 ונספח 18 לתצהיר הנ"ל). ניסרו-אל אמנם לא התייחסה לעניין זה בסיכומיה, אולם בתצהירה (ס' 70), טענה כי היא חילטה את הערבות הבנקאית, בהתאם לזכותה ע"פ הסכם השכירות ועל רקע הפרותיה של הסטוק אותו וזאת על סך 20,240 ₪.

118. בסעיף 8.11 להסכם השכירות (נספח א' לתצהיר גב' אוחנה), נכתב כי המשכירה תהא רשאית לממש את הערבות במקרה של הפרה יסודית של ההסכם, שלא תוקנה תוך 7 ימים. מאחר ולא מצאתי כי הסטוק הפרה את החוזה באופן יסודי (הסטייה המסוימת מההיתר להצבת סחורות במעברים לא הגיעה לכדי כך) ומאחר וממילא לא מצאתי, כפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין, כי הוכח שנגרם כל נזק לניסרו-אל עקב כך, ברור כי לא הייתה עילה לחילוט הערבות ועל כן, יש מקום להורות גם על השבה של סכום זה, בסך של 20,240 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום חילוט הערבות (24.6.12) ועד למועד התשלום בפועל.

(ג) תשלום ארנונה ביתר

119. לטענת הסטוק, ניסרו-אל חבה בפיצוי בגין תשלום ארנונה (נשוא החנות המושכרת) ביתר, עבור התקופה שלאחר מחצית חודש מאי 2012 (מועד עזיבת המושכר), בסך כולל של 17,453 ₪ (ס' 42 לסיכומיה).

120. הסטוק צירפה לתצהירה אסמכתא שמעידה על ביצוע תשלום בסך של 9,667 ₪ בגין חודשים מאי – יולי 2012 - נספח 17 לתצהירה). כמו כן, ממכתב העיריה אל הסטוק מיום 9.1.13 (נספח 28 לתצהירי הסטוק), עולה כי מבחינת העירייה, נותר חוב של הסטוק עבור הארנונה נשוא החנות בסך 7,786 ₪ לתקופה שעד 17.10.12 (שכן הודעה על עזיבת הסטוק את המושכר התקבלה רק למן מועד זה) ובגין המחסן בסך של 1,438 ₪ לתקופה שעד 28.2.13 (כשלטענת העירייה, נכון למועד מכתבה, טרם התקבלה הודעה על עזיבת הסטוק את המחסן).

121. הסטוק טוענת בסיכומיה (ס' 42) לחיוב ניסרו-אל בסכום ששילמה הסטוק בפועל, בסך של 9,667 ₪ וכן בסכום של 7,786 ₪. עם זאת, את הסכום המוזכר במכתב העירייה הנ"ל כחוב של הסטוק בגין המחסן, בסך של 1,438 ₪, לא עותרת הסטוק לקבל חזרה, כנראה משלא שולם על ידה.

122. בתצהירה של הגב' אוחנה, ניתן למצוא הודאה בכך שהסטוק שילמה את חובות הארנונה לעירייה, למעט לגבי סכום של 1,951 ₪ בגין המחסן (ס' 45 לתצהירה).

123. על רקע ממצאי ביחס לעזיבת המושכר כדין, הסטוק הייתה חבה בתשלום ארנונה בגין החנות והמחסן רק עד מועד פינויים, דהיינו, עד ליום 17.5.12. לפיכך, ועל רקע הוכחת התשלום בסך של 9,667 ₪ מחד וההודאה של הגב' אוחנה בתצהירה, בדבר תשלום כל החובות למעט סכום מסוים שנותר בגין המחסן מאידך, יש לראות גם את הסכום הנוסף בגין החנות בסך של 7,786 ₪ כמוכח מכוח ההודאה הנ"ל.

124. לפיכך, על ניסרו-אל לשלם לתובעת בגין ראש נזק זה, 9,667 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום בפועל לעירייה (יום 18.10.12) ועד למועד התשלום בפועל. לגבי הסכום של 7,786 ₪, אין ראיה על מועד התשלום שלו. לפיכך, לסכום זה יצטרפו הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד הגשת תצהיר עדותה הראשית של הגב' אוחנה (28.4.13) בו ישנה הודאה בתשלום סכום זה, ועד למועד התשלום בפועל.

(ד) אובדן רווחים

125. ראש הנזק הרביעי, עניינו אובדן רווחים נטען לשנת 2011 (ראה ס' 11.1 לכתב התביעה המתוקן וחוות דעת רו"ח איסק - נספח 19 לתצהירי הסטוק). לפי חוות דעת רו"ח איסק, ההפסד ברווחים לשנת 2011 מסתכם בסך של 413,591 ₪ לפני מס.

126. טענתה המרכזית של הסטוק בעניין זה (ס' 5.3 לתצהיר מר כפיר מיום 29.5.13 וס' 8 לסיכומי תשובתה), היא כי המחדל מהעברת השטח הנוסף לרשותה, בתוספת האיסור שהטילה עליה ניסרו-אל מלעשות שימוש במעברים – להלן: "הקיטון בשטחים", חייבו את הראשונה להוריד את מחירי סחורתה, בכדי "למשוך קונים" ולעמוד ביעדים שהוצבו על-ידי הרשת. משכך, נפגע הרווח הגולמי של הסטוק, דבר שהוביל להפסדים ניכרים בשנת 2011.

127. מנגד טוענת ניסרו-אל כי לא רק שלא חל כל "קיטון" בשטחים, משהוכח כי הסטוק עשתה שימוש קבוע במעברים לאורך כל תקופת השכירות (ס' 23 – 25 לסיכומיה וס' 12 לסיכומי תשובתה), אלא כי הסיבה להפסדי הסטוק בשנת 2011 – נעוצה בכשל ניהולי, שעה שמהדו"חות שהסטוק עצמה צירפה, הוכחה עליה תלולה ב"הוצאות מכירה והוצאות כלליות", כמו גם ב"הוצאות הניהול" (ס' 26 – 27 לסיכומי ניסרו-אל וס' 12 לסיכומי תשובתה). עוד נטען (ס' 12 הנ"ל) כי חוות הדעת אינה מבססת את המקור לירידת הרווח בשנת 2011.

128. לאחר עיון בטענות הצדדים ובחומר שלפני, נחה דעתי כי בכל הנוגע לראש נזק זה, הדין עם ניסרו-אל. סבורני כי הסטוק לא הרימה את הנטל להוכיח את זכותה לקבל פיצוי על אובדן רווחים בגין התקופה עד מאי 2011 (ככל והיו). כן לא הוכיחה הסטוק את הקשר הסיבתי שבין הפסדיה בשנת 2011 ובין הקיטון בשטחים ואף לא קשר סיבתי כלשהו, בין התנהלות רלבנטית אחרת של ניסרו-אל ובין נזקיה הנטענים. אבהיר את דברי.

(1) העדר עילה לתובע אובדן רווחים גם אם היו כאלה בגין התקופה שעד מאי 2011 כולל

129. הסטוק לא זכאית לכל פיצוי בגין אובדן רווחים לתקופה שעד מאי 2011, שכן עד למועד זה חב' גלי עדיין החזיקה בחנות והרי כבר קבעתי כי לא הייתה התחייבות קשיחה להעברת השטח הנוסף עד מאי 2010 דווקא (אלא רק למן פינוי החנות בפועל על ידי חב' גלי), כך שאי העברת השטח הנוסף עד מאי 2011, גם אם גרם לסטוק ירידה ברווחים, לא יכול לשמש כעילת תביעה כנגד ניסרו-אל.

130. בכל הנוגע לתקופה שלמן חודש יוני 2011, עת כבר הייתה ניסרו-אל מחויבת להעביר לסטוק את השטח הנוסף ולא עשתה כן, פעלה הסטוק ללא אותם 40 מ"ר שהייתה זכאית לקבלם. בשולי הדברים אציין כי למן חודש יוני 2011 גם הוקטנו שטחי המעברים שבהם עשתה הסטוק שימוש עד לאותו מועד. עם זאת, עניין זה אינו מעלה ואינו מוריד דבר בעניינינו. מחד, כעולה מהממצאים שכבר קבעתי עד כה בפסק הדין, למן חודש יוני 2011, כבר לא הייתה לסטוק הזכות להצגת סחורות במעברים. מאידך, השימוש המוגבל במעברים, שכן הותר לסטוק למן חודש יוני 2011, כמו גם השימוש שעשתה בפועל במעברים מעבר להיתר שניתן, לא יכול לבוא על חשבון השטח הנוסף או חלקו. חומר הראיות, כפי שפורט עד כה בפסק דין, מוביל למסקנה הברורה כי השימוש בשטחי המעברים על ידי הסטוק, לא היה כתוצאה או אך ורק כתוצאה ממחדל ניסרו-אל מלהעביר את השטח הנוסף לחזקת הסטוק. כמו כן, סביר מאוד להניח כי גם לאחר העברת השטח הנוסף, לו אכן היה מועבר, הייתה ניסרו-אל מתירה לסטוק להציג סחורה במעברים, כפי שאישרה לחנויות רבות אחרות, שלא נקלעו לסיטואציה שאליה נקלעה הסטוק. בכלל, כפי שכבר ציינתי, הרושם המתקבל הנו כי הצגת סחורה במעברי הקניון, הנו עניין מושרש ושגרתי.

(2) העדר הוכחת הקשר הסיבתי שבין הירידה ברווחים בשנת 2011 לעומת שנת 2010 ולבין אי העברת השטח הנוסף

131. דא עקא, הסטוק לא הצליחה להוכיח את הקשר הסיבתי שבין אי העברת השטח הנוסף ולבין הקיטון ברווח בשנת 2011 לעומת שנת 2010.

132. התמצית של חוות דעתו של רו"ח איסק, הנה העמדת ההכנסות של הסטוק לשנת 2011 בסכום גבוה בהרבה ממה שסכומן בפועל, על בסיס המסקנה שלפיה הרווח הגולמי של הסטוק לשנה זו היה צריך לעמוד על 38% (הממוצע הרשתי) ולא על 30%, כפי שהיה בפועל, כאשר לפי הטענה, שיעור הרווח הגולמי של הסטוק בשנת 2010 היה זהה לממוצע הרשתי ועמד על כ-34% וכך היה צריך להיות גם בשנת 2011.

133. לפי חוות הדעת, בשנת 2010, שיעור הרווח הגולמי של הסטוק היה כאמור זהה לשיעור הרווח הגולמי הממוצע ברשת (כ-34%) ואילו בשנת 2011, שיעור זה היה קטן בכ-8% מהממוצע הרשתי (30% במקום 38%) והסיבה לכך על-פי חוות-הדעת, הנה פגיעה בהכנסות כתוצאה מהורדת מחירי המכירה של מוצרי הסטוק בחנות (ס' 5.5. לחוות הדעת).

134. כדי להשוות את שיעור הרווח הגולמי של הסטוק ב-2011 לממוצע הרשתי, הגדיל המומחה בחוות דעתו את ההכנסות של אותה שנה ל-3,422,695 ₪, במקום ההכנסות בפועל, שעמדו על 3,009,104 ₪ (כלומר תוספת של 413,591 ₪ להכנסות), כך שלאחר הפחתת עלות המכירות בפועל באותה שנה (2,098,856 ₪), הרווח הגולמי יעמוד על 1,323,839 ₪ (במקום 910,248 ₪) ולאחר הפחתת נתוני הדו"ח הכספי בגין הוצאות מכירה הנהלה וכלליות ובגין הוצאות מימון, מתקבל רווח לפני מיסים של 231,606 ₪, במקום הפסד של 181,985 ₪ ובקיצור, נזק של 413,591 ₪ לרווחי החברה.

135. לאחר שעיינתי בחוות הדעת ובשאר החומר שלפניי, נחה דעתי כי מדובר בחוות דעת תיאורטית לחלוטין, שלא רק שניתן למצוא בה כשלים, אלא שממילא היא אינה עונה על הנדרש, מבחינת הנתונים שנדרש היה להוכיח כדי להביא למסקנה כי אי העברת השטח הנוסף, דווקא הוא הסיבה לירידה ברווחי הסטוק בשנת 2011.

136. בראש ובראשונה, לא הובאו ראיות כלשהן על ידי הסטוק לגבי הורדת מחירים, שזו לב ליבה של הטענה להפסד רווחים (ראה סעיף 5.5 לחוות הדעת שם נאמר כי "הפסד המכירות נובע מהורדת מחירי המכירה של המלאי המוצרים של החברה".

137. אם לא די בכך, המומחה איסק עצמו ציין בחקירתו, כי אינו יכול לדעת מהדו"חות הכספיים האם הקיטון בשיעור הרווח הגולמי נובע מהורדת המחיר לצרכן או מהעלאת מחירי הספקים של הסטוק (עמ' 21, ש' 29 – עמ' 22, ש' 1 – 3 לפר'). עוד התברר כי מר כפיר הצהיר בפני רו"ח איסק כי הוריד מחירים וכי האחרון התבסס גם על הצהרה זו במסגרת חוות-הדעת (עמ' 22, ש' 10 – 11), מבלי שיכול היה לאשר את נכונותה (עמ' 22, ש' 13 – 19) ומבלי שכאמור, הסטוק עצמה הביאה ראיות עצמאיות בעניין זה.

138. רו"ח איסק גם אישר בחקירתו כי הוא לא התבקש ולא ביצע, כל הערכה של הכנסות החנות כנגזרת של שטחה, כי לא השווה בין רווחיות הסטוק ובין רווחיות חנויות אחרות ביחס לשינויים בשטחן וכן כי למעשה, לא נמסר לו כל פרמטר של שטח (עמ' 26, ש' 21 – 31).

139. זאת ועוד: אני מוצא, אפריורי, כשל יסודי בהנחת היסוד של המומחה, שלפיה שיעור הרווח הגולמי של הסטוק חייב להיות זהה לממוצע הרשתי. עצם העובדה שהמומחה מתייחס לממוצע רשתי, מעיד כי ישנו שוני בין שיעור הרווח הגולמי בכל סניף.

140. יתרה מכך – הממוצע הרשתי של שיעור הרווח הגולמי לא הוכח כנדרש, מקום שהמומחה והתובעת לא הביאו את נתוני כלל הסניפים, אלא הסתפקו בארבעה סניפים מתוך אחד עשר (עמ' 22, ש' 20 – 31 עד עמ' 23, ש' 1 – 14 לפר'). בחקירתו, טען רו"ח איסק כי הועברו אליו חמישה דו"חות מבוקרים בנוגע לחנויות הרשת בלבד וכי נמסר לו שלא קיימים דו"חות נוספים (עמ' 23, ש' 25 – 30) גם לאחר שמצא לנכון, נוכח העדר הנתונים, לפנות לרואה החשבון שאחראי על הדו"חות הכספיים של החנויות השונות ברשת (עמ' 24, ש' 8 – 9). ראשית, לא ברור מעדותו של רו"ח איסק מדוע לא ניתן היה לקבל את הדו"חות הכספיים של יתר הסניפים ומכל מקום, לא ניתן הסבר מניח את הדעת בעניין זה. לפיכך, לא ניתן לראות בשיעור הרווח הגולמי שציין רו"ח איסק בחוות דעתו, ככזה המשקף את הממוצע הרשתי, אלא רק את הממוצע של אותם ארבעה סניפים נוספים שרק לגביהם הובאו הנתונים.

141. עוד נמצא כי דווקא הכנסותיה של הסטוק, עמדו בשנת 2010 על 2,679,003 ₪, לעומת 3,009,104 ₪ בשנת 2011. מדובר, אפוא, בגידול בהכנסות דווקא (וזאת גם בהתחשב בכך שהנתונים לגבי שנת 2010, רלבנטיים ל-11 חודשים בלבד – ראה ס' 3.2 לחוות הדעת). מנגד, הגם שעלות המכירות אמנם עלתה, הרווח הגולמי של שנת 2011 נפל בסכום זניח מרווח זה בשנת 2010 (910,248 ₪ לעומת 921,124 ₪).

142. כמו כן, עיון בדו"ח רווח והפסד, מגלה כי הוצאות המכירה, ההנהלה והכלליות של הסטוק, האמירו בשנת 2011 ביחס לשנת 2010 (1,038,559 ₪ במקום 805,194 ₪) כשההבדל בין הוצאות המימון היה קטן יחסית. המסקנה הברורה והמתבקשת הנה כי ההבדל בשורת הרווח בדו"חות הכספיים בשנת 2011 (הפסד של 181,985 ₪), לעומת שורת הרווח בדו"חות הכספיים בשנת 2010 (רווח של 51,163 ₪), נובע בעיקר מהגדלה משמעותית של הוצאות המכירה, ההנהלה וההוצאות הכלליות ואינו נובע מהגדלת מחירי המכירה, כנטען בסעיף 5.5 לחוות הדעת.

143. ואם בכך, עסקינן, הרי שהסטוק גם נמנעה מלהגיש כראיה, את הפירוט של הוצאות המכירה, ההנהלה וההוצאות הכלליות. רו"ח איסק הודה כי לא בחן את כל הנתונים המצויים בדו"חות הכספיים, מתחת לרכיב ה"רווח הגולמי", היינו את הוצאות המכירה, ההנהלה והכלליות (עמ' 28, ש' 3 – 12) וזאת על אף חשיבותם והשלכתם, גם לשיטתו, על התוצאה הסופית של רווח והפסד (עמ' 27, ש' 20 – 22). רו"ח איסק לא בחן למשל, את ההיתכנות כי הגידול בהוצאות התקורה של החברה נובע ממשיכת משכורות גבוהות יותר וזאת לטענת רו"ח איסק, כיוון שלא התבקש לבחון זאת ומשלא קיבל מסמכים בעניין זה (עמ' 28, ש' 13 – 15).

144. לבסוף, לעניין ההסבר שסיפק מר כפיר לראשונה בחקירתו, לפיו כשפעל בשטח המעברים בקניון, הן המשכורות והן והעלויות הלוגיסטיות מבחינת העובדים – האמירו (עמ' 38, ש' 16 – 23), ככל שכוונתו הייתה לקשור את הגידול בהוצאות וכתוצאה מכך את הירידה ברווחים, להתנהלות ניסרו-אל, הרי שלבד מכך שהסבר זה נוגד את ההסבר שניתן בתצהירו (ס' 5.3.1) ובחוות דעת איסק (ס' 5.5.), בדבר הורדת מחירי המכירה – אזי ממילא אין בכוחו של הסבר זה, להצמיח לסטוק טענה או עילה כנגד ניסרו-אל. הטעם לכך הוא שבגין ירידה ברווחים (ככל שהייתה עד חודש מאי 2011) – ממילא הסטוק לא זכאית לפיצוי כלשהו (מהטעם שכבר פורט בראשיתו של פרק זה), ולגבי התקופה שלאחר מכן – ממילא מדובר היה בהיקפים קטנים בהרבה של פעילות במעברים. לכך יש להוסיף שכאמור, הפעילות במעברים מעולם לא היוותה תחליף לשטח הנוסף והשימוש במעברים היה ניתן לסטוק גם לו השטח הנוסף היה מועבר לה, כך שאם היו עלויות מיוחדות עקב הצגת סחורה במעברים, מדובר בעלויות אינהרנטיות לפעילות השוטפת והשגרתית של הסטוק בקניון, פעילות שהסטוק עצמה רצתה בו.

מכל הטעמים לעיל, יש לדחות את עתירת הסטוק לקבלת פיצוי כלשהו בגין אובדן רווחים.

(ה) עגמת נפש

בכתב התביעה עתרה הסטוק לראש נזק נוסף שעניינו פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 50,000 ₪. טענה זו נזנחה בסיכומים ודי בכך כדי להביא לדחייתה. מעבר לכך, ממילא אין עילה לזכות את הסטוק, שהנה תאגיד, בפיצוי בגין עגמת נפש (ראה ע"א 8588/06, 8643/06 דוד דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ, בס' 30 עד 32 לפסק הדין – פורסם באינטרנט).

7. הסעדים שנתבעו על ידי ניסרו-אל

145. ניסרו-אל עתרה בתביעתה (פרק ג'1 לתצהיר גב' אוחנה וס' 52 לסיכומיה), לפיצוי בסך של 129,206 ₪, בגין אובדן דמי שכירות נשוא החנות והמחסן, לתקופה שממועד עזיבת הסטוק את החנות (ביום 17.5.12) ועד השכרת החנות ביום 10.1.13. יודגש כי ניסרו-אל מודה, כי אופיס דיפו שכרה ממנה את החנות ומחסן עוד בחודש אוקטובר 2012 ואולם טוענת כי האחרונה לא שילמה לה דמי שכירות כלשהם עד עזיבתה וזאת כנטען, משאופיס דיפו לא הצליחה להגיע לשיעור הפדיון המינימאלי, שנקבע בין הצדדים כמחייב תשלום כאמור. כמו כן, עותרת ניסרו-אל לחיוב הסטוק ב-17,229 ₪ כתוספת דמי שכירות לתקופה הנ"ל, בגין אחוז מהפדיון שהיה מנת חלקה של הסטוק לו הייתה נשארת במושכר באותה תקופה. פרט לכך, נתבעו גם סכום נוסף של 81,900 ₪ בגין דמי ניהול לתקופה הנ"ל, יתרת חוב בגין ארנונה בסך של 1,951 ₪ וכן 50,000 ₪ בגין נזקים תדמיתיים ופגיעה בתדמית הקניון. סך נזקיה הנטענים של ניסרו-אל, מגיעים ל- 280,356 ₪.

146. על רקע כל ממצאי עד כה בפסק הדין, לפיהם ניסרו-אל הפרה את החוזה והתחייבויותיה כלפי הסטוק וכי על רקע זה, ביטלה הסטוק את החוזה כדין ועזבה את המושכר במועד שעזבה כדין, ברי כי לא קמה לניסרו-אל עילה כלשהי שבעטיה יש לחייב את הסטוק בפיצוי בגין אי תשלום דמי השכירות, דמי הניהול או ארנונה לתקופה שלאחר עזיבתה את המושכר.

147. גם התביעה לפיצוי בגין נזקים תדמיתיים שנגרמו לכאורה לקניון עקב התנהלות הסטוק – דינה להידחות (ס' 46.5 לתצהיר הגב' אוחנה). ראשית, סכום ראש הנזק כאן, בסך של 50,000 ₪, נקבע באופן כללי, סתמי וללא כל חישוב והסבר. כמו כן, ממילא לא הוכח כי הסטוק גרמה לנזק תדמיתי לקניון. הפגם היחיד שנמצא בהתנהלות הסטוק, שהיה מינורי ביחס להפרות מצד ניסרו-אל, מתייחס לסטייה המסוימת מההיתר שניתן לה להצגת סחורה במעברים בתקופה שלאחר מאי 2011. מדובר במעשה שלא הוכח כי גרם לקניון כל נזק תדמיתי וזאת בפרט מקום שהוכח, כפי שכבר פורט בפרקים קודמים של פסק הדין, כי מדובר בקניון שבו הצבת סחורות למכירה במעברים הנו שכיח.

דין תביעתה של ניסרו-אל כנגד הסטוק להידחות, אפוא ובהתאמה הוא הדין לגבי הנתבע מס' 2, מר כפיר, שערב להתחייבויות הסטוק.

סוף דבר

אשר על כן, דין תביעת הסטוק להתקבל חלקית, באופן שניסרו-אל תשלם לסטוק את הסכומים שלהלן במצטבר:

1. 129,226 ₪ בגין השקעות במושכר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום 1.3.10 ועד לתשלום בפועל.
2. 9,667 ₪ בגין ארנונה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 18.10.12 ועד למועד התשלום בפועל.
3. 7,786 ₪ בגין ארנונה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 28.4.13 ועד למועד התשלום בפועל.
4. 20,240 ₪ בגין חילוט הערבות הבנקאית, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 24.6.12 ועד למועד התשלום בפועל.

דין תביעת ניסרו-אל להידחות.

משכך, תשלם ניסרו-אל לסטוק כהשתתפות בהוצאות המשפט 25% מהאגרות, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד התשלום לגזברות ועד לתשלום בפועל לידי הסטוק. בנסיבות, אין מקום לחייב את ניסרו-אל בהוצאות הסטוק עבור חוות דעתו של המומחה איסק או בגין חקירתו הנגדית, מקום שלא נפסק דבר לסטוק בגין אובדן רווחים.

לעניין שכר טרחת עו"ד, משנדחתה כליל תביעת ניסרו-אל ומנגד התקבלה התביעה הכספית של הסטוק (גם אם חלקית מבחינת סכומה, אולם תוך כך שגרסת סטוק בעיקרה התקבלה ביחס למחלוקות העיקריות שבין הצדדים), יש לחייב את ניסרו-אל לשלם לסטוק שכר טרחת עו"ד ריאלי וסביר, אשר יבטא את התוצאה בשתי התביעות, את התנהלות הצדדים, את היקף ההליכים ואת משכם. בנסיבות, אני מעמיד את שכר הטרחה על סך של 30,000 ₪. כל הסכומים שפסקתי, ישולמו תוך 30 יום מהמצאת פסק הדין לניסרו-אל.

המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ז' אלול תשע"ד, 02 ספטמבר 2014, בלשכתי.