בפני תביעה כספית שהוגשה במקור על סך 53,510 ₪ ובהתאם לחוו"ד מתוקנת אשר הוגשה ע"י מומחה הנתבעים, הינה על סך 29,734 ₪ ותביעה שכנגד על סך 28,085 ₪.

בפסק דין זה:

התובעים והנתבעים שכנגד – להלן: "התובעים"

הנתבעים והתובעים שכנגד – להלן: "הנתבעים"

א.  תמצית טענות התביעה

1.  התובעים הינם בעלי זכות החכירה ומתגוררים בדירת מגורים בקומה א' ברח' קיבוץ גלויות 36 בבת ים.

הנתבעים הינם בעלי זכות החכירה ומתגוררים, מתחת לדירת התובעים, בקומת הקרקע באותו בניין. בשנת 1987 ביצעו התובעים, על חשבונם, תוספת הרחבה לדירתם, בהתאם להיתר להרחבת הדירה ועל פי תכניות מאושרות . בין היתר, ביצעו התובעים, על חשבונם, במסגרת תוספת בנייה זו, יציקת עמודים ורצפה,  תוספת/ הרחבת הבנייה שנעשתה בהסכמת בעלי זכויות החכירה הקודמים של דירת הנתבעים.

2.  הנתבעים רכשו את דירתם כעשר שנים טרם שהוגשה התביעה דנן, במצבה כפי שהייתה אז, על תוספות הבנייה שבה. הם ידעו מה מצב הדירה, כולל תוספות הבנייה והשפעתם על הדירה.

בשנת 2010, ביצעו הנתבעים תוספת הרחבה לדירתם, תוך שניצלו והשתמשו בתוספת הבניה אשר ביצעו התובעים שנים רבות קודם לכן. התובעים דרשו מהנתבעים שישלמו להם בגין השימוש בתוספת שבנו התובעים, אך הנתבעים סרבו לבקשתם. שמאי מקרקעין מטעם התובעים, העריך את חלקם של הנתבעים בשימוש בתוספת הבניה שביצעו התובעים, בסך של 44,510 ₪. כאמור

התובעים תיקנו את סכום התביעה לסך 29,734 ₪.

התובעים עותרים לחייב את הנתבעים לשלם להם את סכום התביעה, המורכב מעלות השימוש בתוספת, שכ"ט השמאי, ועוגמת נפש.

לטענת התובעים, כאשר הנתבעים הגישו, בשנת 2009, בקשה להרחבתם דירתם, פנו אליהם התובעים, באמצעות בא כוחם, כדי להגיע להסכמה בדבר השתתפות בעלות הבנייה שבצעו התובעים, שבהם עמדו להשתמש הנתבעים, אך הנתבעים התעלו מפנייתם ולכן פנו התובעים לשמאי מטעמם.

ב.  תמצית טענות ההגנה

3.  בשנת 1987 התובעים הרחיבו את דירתם, תוך שימוש בתקרה ובעמודים שהתובעים בנו אל תוך שטח בית הנתבעים, בניגוד לתכנית היתר הבניה, באופן לא תקני, תוך סיכון לבניין כולו וגרימה לירידת ערך דירת הנתבעים. במהלך הרחבת דירתם, בנו התובעים תקרה נמוכה מה שגרם לירידת ערך דירת הנתבעים. בהתאם להיתר הבנייה, היה על התובעים לבנות עמודים צמודי קיר בקומת הקרקע, אך בפועל נבנו עמודים בצורה בולטת לתוך שטח בית הנתבעים, מה שיצר מגבלה בתכנון הפנימי של דירת הנתבעים ופגיעה בערך דירתם. התובעים אף לא בנו קיר עוטף את הבית הישן, בניגוד להיתר הבניה. כמו כן, התרשלו התובעים ולא בנו קורות יסוד, כנדרש בתקן 940, שהינו הבסיס להרחבת דירתם, מה שגרם לנתבעים לבנות את הקורות בעצמם. בניגוד לדרישות ההיתר, התובעים לא בצעו קו ביוב בחצר האחורית, העוקף את חלק הבניה החדש במרחק 2 מ' מקירות החוץ, דהיינו, שבפועל לא בוצע כלל ביוב.

4.  לטענת הנתבעים, בתוספת הבנייה של התובעים, לא בוצעו צנרת ניקוז גגות תקינה, אלא עם מכשירים מחוררים שגורמים לזרימת מי גשם על הקירות, היווצרות יתושים, צמחיית בר רעש ועוד.

בהתאם לתקנון המוסכם, אין לתובעים הצמדות והרכוש המשותף מחולק 25% לכל אחד מארבעת הדיירים. למרות זאת, מזה 23 שנים עושים התובעים שימוש בלעדי בגג המשותף ששייך לכל הדיירים. התובעים אף פנו על הגג המשותף תוספת בנייה לא חוקית וללא היתר.

הנתבעים טוענים כי חוות דעת השמאי מטעם התובעים אינה נכונה ותחשיביה מוגזמים לגבי אמדן עלויות העבודות שרובן כלל לא בוצעו.

טוענים הנתבעים, כי השמאי מטעם התובעים קבע עלויות עבור חישוף שטח שכלל לא בוצע, כיוון שלביצוע חפירה לפלטת יסוד אין צורך בעבודה זו. בניגוד לחוות דעתו, בוצעו רק 11 פלטות, לא בוצעו קורות יסור בחפירת תעלות, לא בוצעה עבודת מילוי באדמה, מצע בטון רזה בוצע רק בשטח של 12.1 מ"ר, יציקת בטון פלטות יסוד בוצעה רק בנפח של 2.5 מ"ק, תקרת הצלעות בנויה עם בלוקי בטון ולא מילוי איטונג, לא היו כלל קורות יורדות, לא ברור כיצד הגיע לתחשיב של 3.5 טון ברזל.

ג.  כתב תביעה שכנגד

5.  הנתבעים הרחיבו את דירתם בשנת 1987 תוך שימוש בתקרה ובעמודים שבנו התובעים. לאור מחדלם של התובעים כפי שתואר לעיל, היה על נתבעים לצקת קורות יסוד בעלות של 3,445 ₪.

על הנתבעים לשלם מחצית מעלות השלד, כפי שנקבעה בחוות דעת השמאי מטעמם, בסך 12,320 ₪.

עבודות התובעים גרמו לנזק בדירת הנתבעים, תקרת התובעים נבנתה בצורה נמוכה והותקנה בה מערכת חשמל לא תקנית, גובה תקרת השלד של התובעים נמוך ב – 6.5. ס"מ מתקרת ביתם של הנתבעים,  מה שגרם לירידת ערך דירת הנתבעים ב- 17,000 ₪.

בליטת העמודים שטח בית הנתבעים יוצרת מגבלה בתכנון הפנימי של דירת הנתבעים. התובעים לא בצעו את הקיר העוטף את הבית הישן. המגבלה גורמת לירידת ערך של 8,500 ₪.

6.  בדירת התובעים ליקויים הגורמים לירידת ערך דירת הנתבעים:

לא בוצע קו ביוב בחצר אחורית ההתקנה הינה בעלות 6,000 ₪ ועל התובעים לשאת במחצית העלות, בסך 4,000 ₪.

עלות צנרת חשמל 1,000 ₪.

צנרת קיזוז גג 1,500 ₪.

דמי שימוש בגג המשותף במשך 23 שנה:

התובעים בנו על הגג המשותף חדר בשטח 12 מ"ר, מרפסת בשטח 50 מ"ר, פרגולה ומעקה. התובעים בטחו את הסולם ופתח היציאה לגג מחדר המדרגות המשותף ובנו מדרגות פרטיות לגג מדירתם. כל תוספות הבנייה אינן חוקיות וללא הסכמת השכנים. בגין השימוש הבלעדי בגג, על התובעים לשלם ל- 23 שנים 8,000 ₪.

7.  הנתבעים/התובעים שכנגד, עותרים לחייב את התובעים/הנתבעים שכנגד לשלם להם סך 28,720 ₪. לטענתם, עילת תביעתם קמה רק כאשר החלו בעבודות הרחבת דירתם, שכן רק אז התעורר הצורך לבנות על בסיס מחדלי התובעים והתגלתה רשלנותם.

לטענתם, הדיירים הקודמים לא הסכימו להרחבת דירת התובעים ואין כל ראיה בכתב להסכמתם.

הנתבע העיד בחקירתו, כי כאשר רכש את הדירה בשנת 2000, כבר הייתה קיימת תוספת בניה בדירת התובעים, אך הוא בדק רק את הדירה שרכש ולא את דירת התובעים והגישה לגג. לטענתו, אינו יודע מה היה המצב טרם שרכש את הדירה, אך היה מודע לכך שקיים גג רעפים חלקי. לאחר שהחל בבנייה, מומחים מטעמו גילו לו את המצב בבניין ואמרו לו שמגיע לו דמי שימוש בגג. הוא הגדיל את דירתו ב- 160 מ"ר נוספים, שזהו שטח שהיה קודם לכן, שטח משותף.

8. לגרסתו, החצר הצמודה לדירתו אינה משמשת רק לצרכיו האישיים והיא מגודרת וסגורה עם מפתח לשער לדיירים בבניין, אך התובעים סרבו לקבל מפתח. הוא אישר שבקיר החיצוני של דירתו מותקנת מנורה משכבר הימים וכי בעת ההרחבה, הוסיף דלת נוספת לדירתו, כך שלאחר ההרחבה, לדירתו שתי דלתות שאחת יוצאת אל השטח שבנו התובעים.

לדבריו, הוא פנה אל התובעים בדרישה בעל פה ולא בכתב  והכחיש שעד להרחבת דירתו, עשה שימוש בתוספת הבנייה שביצעו התובעים. כאשר הוצגו בפניו תמונות המומחה מטעמו, (ת/2, ת/3)השיב שהוא תולה שם כביסה, שזה שימוש סביר, אך לא מאחסן שם ציוד.

הנתבע העיד, כטענת התובעים, שהדיירים שגרים בקומת הקרקע של הבניין עושים שימשו בחצרות הצמודות לדירתם, והדיירים שגרים בקומות העליונות, עושים שימוש בגג הבניין.

כן העיד, שכדי שאיש הגז יכנס לחצר, התובעת צריכה לפנות אליו (אל הנתבע) לפתוח את השער. לטענתו, לכל שכן יש מפתח, אלא שהתובעת איבדה את שלה.

ד.   כתב הגנה שכנגד

9.  הנתבעים/התובעים שכנגד מודים כי אכן, על פי חוות דעת השמאי מטעמם, עלות בניית השלד על ידי התובעים הגיע לכדי 28,085 ₪ ושעליהם לשלם מחצית מעלות זו, בסך 12,320 ₪.

דין התביעה שכנגד להידחות בטענת התיישנות, כיוון שטענות התובעים שכנגד מתייחסות לתקופה שלגביה חלפה תקופת ההתיישנות.

בנוסף, טוענים הנתבעים שכנגד להעדר יריבות, כיוון שתוספות הבניה בדירתם בוצעו בשנת 1987, כאשר התובעים שכנגד כלל לא היו בעלי הדירה ולא התגוררו בה, וזו הייתה בבעלות ובאחזקת צדדי  ג' אשר לפני כעשר שנים, מכרו לתובעים שכנגד את הדירה.

אותם צדדי ג' נתנו הסכמתם לבניית התוספות בדירת הנתבעים שכנגד ולא היו להם כל טענות בנושא זה ובכל עניין אחר.

10.  התובעים שכנגד רכשו מצד ג' את הדירה, כפי שהיא, כולל תוספות הבנייה בדירת הנתבעים שכנגד, הם ידעו אודות תוספות הבנייה, בדקו את מצב הדירה ואת השפעת תוספת הבניה שבצעו הנתבעים שכנגד ובחרו לרכוש את הדירה. צנרת החשמל בדירת התובעים שכנגד, הותקנה על ידי הדיירים הקודמים, אשר מכרו להם את הדירה והיא קיימת בדירה מעל 25 שנה.  ככל שהיו ו/או יש לתובעים שכנגד טענות לגבי הדירה שרכשו, עליהם להפנותן לצד ג' שממנו רכשו את הדירה. התובעים שכנגד, אינם יכולים לבוא במקום צד ג' שממנו רכשו את הדירה, ולעורר טענות, מה עוד שאלה כלל לא נטענו על ידי אותו צד ג'.

התובעים שכנגד עושים בשטח המשותף של הבניין כבתוך שלהם, בנו תוספת בנייה לדירתם, תוך שימוש בבנייה שבצעו הנתבעים שכנגד, מבלי לשלם את חלקם בעלות הבנייה.

11.  הנתבעים שכנגד טוענים, כי חוות דעת השמאי מטעמם, משקפת את מחירי השוק, הם בנו קורות יסוד בהתאם לתכניות הבנייה שאושרו להם ואין לקבל תא חוות דעת השמאי מטעם התובעים שכנגד. מה עוד, שהתובעים שכנגד, לא אפשרו לשמאי הנתבעים שכנגד, לבדוק את דירתם.

הנתבעים שכנגד מכחישים את כל הסכומים הנטענים על ידי התובעים שכנגד ואת חוות דעת השמאי מטעמם.

לגבי שימוש הנתבעים שכנגד בגג, טוענים הם, כי הדבר בהסכמת כל הדיירים, הגם שלכאורה מדובר בגג משותף, החדר נבנה בהסכמת כל הדיירים והתובעים שכנגד ידעו זאת בעת רכישת דירתם. השימוש בגג הבניין והחצר על ידי הדיירים, הינו בהסכמה עקרונית בין הדיירים.

דיון

12.  השאלות הצריכות הכרעה בתביעות דנן הן:

1. האם יש לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים מחצית מעלות ביצוע עבודות השלד שביצעו התובעים בשנת 1987 ובהם השתמשו הנתבעים בשנת 2010, עת ביצעו תוספת הרחבה לדירתם ואם כן באיזה סכום יש לחייבם.
2. האם התובעים גרמו, בתוספת הבנייה שביצעו בשנת 1987, לנזק לדירת הנתבעים ולירידת ערך דירתם, והאם יש לחייב את התובעים לשלם לנתבעים בגין נזקים אלה. אם כן, מהו הסכום.
3. האם יש לחייב את התובעים לשלם לנתבעים, דמי שימשו בגג הבניין למשך 23 שנים.

13. לטענת התובעים יש לחייב את הנתבעים בסך 29,734 ₪ שהינו, לטענת התובעים  חלקם של הנתבעים בגין השימוש בתוספת שבנו התובעים, בהתאם להערכת שמאי מקרקעין מטעמם, בצרוף שכ"ט שמאי ועוגמת נפש.

לטענת הנתבעים, מחצית מעלות השיפוץ הינה 12,320 ₪ .

לטענת הנתבעים, יש לחייב את התובעים, בגין ליקויים שגרמו לירידת ערך של דירת הנתבעים, בעת עריכת השיפוץ בשנת 1987 כדלקמן:

התובעים לא ביצעו קו ביוב בחצר אחורית, ועליהם לשלם את חלקם בביצועו  בסך 4,000 ₪.

עלות צנרת חשמל 1,000 ₪.

צנרת קיזוז גג 1,500 ₪.

דמי שימוש בגג המשותף במשך 23 שנה סך 8,000 ₪.

התובעים טוענים כי ביצעו את תוספת הבנייה בהתאם להיתר שניתן להם, וכי צנרת החשמל בדירת הנתבעים הותקנה בכלל על ידי המוכרים, לפני למעלה מ- 24 שנים.

לעניין השימוש בגג טוענים הם, כי זה נעשה על דעת כל הדיירים, ועוד קודם שהנתבעים רכשו את דירתם.

14.  סמכות עניינית – צו הריסה

לעניין צו ההריסה לו עותרים הנתבעים, מדובר בבנייה שנבנתה על ידי התובעים על פי היתר. ככל שסוברים הנתבעים כי יש להרוס את המבנה שהוסף, הסמכות העניינית אינה לבימ"ש זה. מדובר בעתירה לצו הריסה של מבנה, שלטענת הנתבעים נבנה שלא כדין לפני למעלה מ- 20 שנה, ולא מדובר במטרד ליחיד – כטענת הנתבעים, שאינה בסמכות בימ"ש שלום.

עדויות

14.  התובעת בחקירתה, העידה, כי היא מכירה את סבתו של השמאי מטעם התובעים מהיותם שכנים.

התובע העיד, כי עבודות הרחבת דירתו נעשו על ידי בעלי מקצוע ובאישור העירייה, החדר על הגג והסככה נבנו ללא היתר. לדבריו, הנתבעים השתלטו על כל החצר ומונעים גישת דיירי הבניין האחרים למערכות משותפות, כגון בלוני הגז. הנתבע השתלט על כל החצר ועצם צורת הבניה שלו יצרה סיטואציה שלא ניתן לגשת למערכות המשותפות, כגון בלוני גז ומתלה הכביסה.

חוות דעת המומחים

15.  מטעם התובעים והנתבעים שכנגד, הגיש חוות דעת שמאי אייל טיליוף, שמאי מקרקעין והנדסאי בניין, אשר ביקר בנכס ביום 8.4.10.

השמאי העריך את עלות בניית עבודות השלד, בהתבסס על תשריט תכנית מתווה יסודות וקורות יסוד של מהנדסת בניין מחודש דצמבר 2006, אשר תכננה את השלד, ועל כתב כמויות כולל פירוט עבודות שיש לבצע בשטח ההרחבה. הוצגו לו "גרמושקה" מאושרת, תכניות עבודה של תכניות קונסטרוקציה ודף היתר בניה.

העלויות בחוות דעתו, נקבעו על פי מחירון דקל לעבודות בנייה מחודש מרץ 2009, שהם מחירי שוק מקובלים.

השמאי קבע, כי עלות ביצוע עבודות השלד על ידי התובעים, להרחבה של 62.79 מ"ר, היה 44,510 ₪, על פי פרוט העלויות בחוות דעתו.

16.  ביום 22.5.13 הגיש השמאי אייל טיליוף, חוות דעת נוספת, לאחר שביקר בנכס ביום 12.4.13, בנוכחות הנתבע ובדירתו. הוא התבסס על חוות הדעת של מומחה הנתבעים, נסח רישום, היתר הבניה, תשריט ותכניות אינסטלציה מאושרות של התובעים, תשריט ותכנית מתווה יסודות וקורות של מהנדסת הבניין שהכינה את התכניות עבור התובעים, והיתר הבניה של התובעים, דף היתר בנייה ותשריט היתר בנייה הנתבעים.

בחוות דעת זו קבע, כי חלקו היחסי של כל צד בעלות בניית השלד הינה 29,734 ₪.

בחוו"ד המתוקנת התייחס שמאי התובעים לחוות דעת מומחה הנתבעים, ולדעתו טענת הנתבעים בעניין החשמל כלל לא מובנת, שכן, לא הייתה מחויבות להכנות חשמל בעת ביצוע תוספת בנייה ע"י התובעים, והתובעים כלל לא דרשו תמורה כספית עבור ההכנות הנטענות ע"י הנתבעים. לגרסתו, בעת ביצוע הרחבת בנייה בשלד קיים, מבוצעים הכנות לחשמל עפ"י דרישת הלקוח ובהתאם לתכנון.

לעניין צינור הניקוז הוא קבע, שבחלק הדרומי מזרחי של מרפסת הגג של התובעים, קיים צינור ניקוז אשר מנקז את המים לכיוון החצר המזרחית וכלל לא פוגע בקירות חזית מזרחית של הנתבעים. לדבריו, צינור ניקוז מערבי נסתם ע"י התובעים ואינו יותר

בשימוש.

17.  בחקירתו אישר שסבתו מתגוררת בשכנות לתובעים והוא מכיר אותם מאז ילדותו. לדבריו, התובעים השתמשו בשירותים מקצועיים של מהנדס קונסטרוקציה שהכין תכנית עבודה וכתב כמויות מסודר. בעת ביקורו בבניין, לא ניתן היה לראות את עבודות הבסיס כגון, פלטות יסוד, קורות יסוד וכל מה שמתחת לאדמה, פרט לעמודים והתקרה שנראו על פני השטח. את מה שמצוי מתחת לאדמה ניתן לראות רק לאחר חפירה באמצעות מחפרון, ולדעתו זה לא רלוונטי.

לגבי המרפסת בדירת התובעים, הוא הניח שהמרפסת הקיימת בדירת התובעים, היא זו שמופיעה בתכנית וההיתר. בדיעבד הובהר לו, מחוות דעת הנתבעים, שהמרפסת לא נבנתה ולכן הוא תיקן את קביעתו בחוות הדעת השנייה.

18.  לדבריו,  בעת עריכת חוות דעתו הראשונה, הייתה הנחת עבודה מוטעית, שיש קורות תחתונות. לאור חוות דעת הנתבעים, נמצאה אי התאמה ושבפועל אין קורות תחתונות. טעותו זו נבעה מכך, שהוצגו לו תכניות ראשוניות וכתב הכמויות, בהן היו קורות תחתונות וחוות דעתו הוכנה על בסיס אותה תכנית. לאחר חוות דעת שמאי הנתבעים, על פי בקשתו, הציגו בפניו התובעים את כל התכניות שהיו בידיהם, והוא מצא שהיה שינוי הקונסטרוקציות מקורות יורדות לקורות סמויות. לכן, הוא תמחר והוסיף רק את הברזל של זיון הקורות הסמויות והפחית מהעבודה המקורית את הקורות היורדות.

19.  בחקירתו, נשאל שמאי התובעים, אשר טען כי לא ניתן לראות את מה שמצוי מתחת לאדמה, אלא על פי תכניות:

"ש.  להבדיל ממך המומחה שלנו ליווה את עבודות הבנייה"

לכך התנגד ב"כ התובעים וטען:

"חברי מנסה להטעות את העד. הוא ליווה את עבודות ההרחבה של משפ' סער (הנתבעים) ולא את עבודות ההרחבה שבוצעו בשנת 87"

ש. הוא ראה בעין את הכמויות

ת. איך ראה? הוא לא יכל לראות בעין, כי חפרו פלטה אחת, ניסו לפור ולראות שזה לא בנוי

ש. אם אני מבין נכון, להבדיל ממך, המומחה שדלנו חפר ובדק?

ת. יש 10 פלטות והוא חפר משהו נקודתי. לא הייתי שם שחפר אבל לפי התמונה......מה שבתוך האדמה לא ניתן לבדוק.  (ע' 8 שורות 5 – 26 לפרוטוקול)

שמאי התובעים הסביר, כי בלוק מסוג פומיס הינו שווה ערך לבלוק מסוג איטונג. ניתן להבחין בסוג הבלוקים על פי ניסיון מקצועית. עוד העיד, כי אכן, קיימת סטיה קלה ומקובלת  בגובה על פי היתר הבניה של התובעים, אך אין מדובר בסטייה שמורידה את ערך הדירה, ויתכן שהסטייה נגרמה מהגבהת הריצוף של הנתבעים.

20.  מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעת שמאי של מר ברכה מאיר, מהנדס בניין מוסמך ושמאי מקרקעין מוסמך, לגבי עלות שווי השלד הבנוי בקומת קרקע, על פי סעיפי חוות הדעת של השמאי מטעם התובעים. חוות דעתו מתבססת על "הגרמושקה" של התובעים משנה 1987 (תכנית בקשה להיתר), תכנית בקשה להיתר של הנתבעים, חוות דעתו של אייל טיליוף, נסח רישום, מסמך עירייה ותמונות.

ברכה מאיר קבע כי עלות בניית השלד הינה 28,085 ₪.

21.  בחקירתו העיד מאיר ברכה, כי בעת כתיבת חוות דעתו, לא הייתה בפניו תכנית האינסטלציה של דירת התובעים שהונחה בפני העירייה וגם לא תשריט תכנית יסודות וקורות יסוד של מהנדסת הבניין שתכננה את השלד וכתב הכמויות שצורף.

מאיר ברכה אישר, שחוות דעתו כוללת יסודות, שלטענתו ראה וצילם לאחר חפירה, הוא הופנה לת/1 בו נראה בור קטן שנחפר והפנה גם לתמונה נוספת,  בה הוא נראה מודד בין קצה העמוד לקצה היסוד, כדי להעריך את שטח היסוד. בתמונה נוספת לדבריו, נראה שאין קורות יסוד, לכן הוא דרש שיחפרו, חפירה אחת בלבד, למרות שיש 10 פלטות,  מתחת ומצא שאין קורות יסוד. לדבריו, אין לחפור ליד יסודות באמצעות מחפרון כדי לא לפגוע באלמנט.

22.  מאיר מלכה העיד, שהתקרה בנויה מצלעות מבלוקי בטון, קביעה לפני מבט עין ולא במעבדה.

בניגוד להצגת העובדות על ידי ב"כ הנתבעים בעת חקירת שמאי התובעים,  ולפיה, כביכול מאיר ברכה ליווה את עבודות הבנייה של הרחבת דירת התובעים, העיד מאיר מלכה בחקירתו, כי לא ליווה הרחבה זו של התובעים. עוד לדבריו, התקרה של התובעים, ירדה ממפלס התקרה של הבית ב- 5 ס"מ.

עוד העיד מאיר ברכה, כי העמודים בבית התובעים תוכננו להיות צמודים לקיר ובפועל לא נבנו כך והם מרוחקים מהקיר וחודרים לתוך השטח.

השימוש בחצר ובגג

23. גב' שולה פרידמן, שכנה המתגוררת מזה 22 שנה בבניין בו גרים הצדדים, העידה, שהיא עושה שימוש בחצר ושכנה בשם אביבה בן אלי עושה שימוש בגג. לדבריה, הנתבע פלש לחצר לרבע שמגיע להם, בחלוקה הפנימית של הדיירים וגידר אותה, בעת הבניה, הוא אף סגר פתח שהיה במשך 50 שנה, ומונע בכך גישה לחצר, לגז ולביוב. לכניסה של החצר יש מנעול והנתבע סגר את החצר עם חומה. את החצר סגר, לדבריה, הנתבע עם מנעול ולא נתן לה  מפתח. בנוסף, הנתבע העתיק את ברז המים מחוץ לבית ללא הסכמת השכנים. אין גישה לגז ואין גישה לביוב ולמים, אך הגז שלה בצד החצר שבה יהי משתמשת .

24. גב' אביבה בן אלי , המתגוררת בבניין 29 שנה, מעל לדירתה של שולה פרידמן, העידה, כי לשכנים  "בצד השני" אין גז, לאחר שהנתבע בנה בחצר. על פי עדותה, היא משתמשת בגג שמעל דירת הגב' פרידמן ובעבר עשתה שימשו בחצר, שבה בנה הנתבע, כדי החליף בלוני גז. לאחר שהנתבע בנה בחצר והתקין מנעול, כדי להחליף בלוני גז ויש מנעול, היא  מתקשרת אל הנתבע, מודיעה לו שצריכה להחליף בלון גז והוא מאפשר לה להיכנס לחצר. לדבריה, חצר הבית המשותף שייכת לכל הדיירים וארבעת הדיירים השתתפו בעלות ניקיונה.

25.  מעדויות השכנים בבניין עולה, כי הייתה הסכמה שהשכנים בקומת הקרקע עושים שימוש

בחצר והשכנים בקומה השנייה עושים שימוש בגג.

גם מומחה התובעים ציין בחוות דעתו מיום 22.5.13 (ע' 21 ס' 8), כי בשכונה בה ממוקם הבניין,

קיים נוהג מזה עשרות שנים, לפיו, בעלי הדירות בקומת הקרקע מרחיבים את שטחן, על פי תכנית

בניין עיר בתוקף, תוך שעושים שימשו בחצר הבית, ובעלי הדירות בקומות הראשונות מרחיבים

אותן , כולל בנית חדר, על הגג ועושים שימוש במרפסת הגג.

כן עולה, כי הנתבעים עושים שימשו מלא בחצר, שהינה רכוש משותף. הם גידרו את החצר, נעל

אותה במנעול, ונתנו מפתח לשכנים.

מעדות התובע עולה, שהוא עושה שימוש בגג.

לאור עדויות השכנים, חוו"ד מומחה התובעים ותמונות החצר שצורפו לתצהירי התובעים,  אני

קובעת, כי גם התובע וגם הנתבע עושים שימוש ברכוש המשותף, התובע בגג והנתבע בחצר, וזאת

בהסכמת כל דיירי הבניין, כולל המוכרים. מכללא ו/או מהתנהגות הנתבעים, עולה כי גם הם

הסכימו לשימוש זה שעושים התובעים, כיוון שלא טענו נגד שימשו זה, עד  להגשת התביעה דנן. לא

נטען, ובוודאי שגם לא הוכח, שהמוכרים התנגדו לשימוש שעושים התובעים בגג במשך שנים. ניתן

להסיק, שהמוכרים הסכימו לכך, נוכח הנוהג, שדיירי קומת הקרקע עושים שימוש בחצר והקומה

העליונה עושים שימוש בגג.

משכך, יש לדחות את תביעת הנתבעים , במסגרת התביעה שכנגד, לדמי שימוש

תוספות הבנייה של הצדדים

26. מהראיות והעדויות אשר הובאו בפני עולה, כי הבניין נשוא תביעה זו ושהינו בבעלות קק"ל, הינו מבנה מגורים בן 2 קומות ברחוב קיבוץ גלויות 36 בו 2 דירות בקומת קרקע ו 2- דירות בקומה א' המוחכרות לארבע משפחות. בקומת הקרקע שתי דירות, האחת של הנתבעים  והשנייה של משפ' פרידמן.  בקומה השנייה שתי דירות, האחת של התובעים והינה מעל דירת הנתבעים והשנייה של משפ' בנאלי הממוקמת מעל דירתה של משפ' פרידמן.

על פי צו רישום בתים משותפים מיום 1/2/80 חל על בעלי הזכויות התקנון המוסכם מיום

.31/10/79 ואין בו הצמדות לחוכרים. הזכויות ברכוש המשותף הן כמפורט בנסח הרישום.

ביום 22/03/87 ניתן לתובעים היתר בניה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת - ים לתוספת בנייה בשכוח של 62.79 מ"ר עם גג בטון. בפועל, כך על פי חוו"ד מתוקנת של השמאי מטעם התובעים, בוצעה הרחבה של 54 מ"ר.

27.  הנתבעים מאשרים בס' 7 לכתב הגנתם, כי הם הרחיבו את דירתם תוך שימוש בתקרה ובעמודים שהתובעים בנו, ולטענתם, התובעים בנו את העמודים אל תוך שטח ביתם.

דירת משפחת סער הורחבה עפ"י היתר בנייה מיום 11.7.10 לפיו הותרה תוספת בנייה בשטח של 99.996 מ"ר + ממ"ד בשטח 12.50 מ"ר + בניית גדרות בגבולות החלקה.

דהיינו, שני הצדדים הרחיבו את דירתם, על חשבון השטח המשותף, בהתאם להיתרי הבניה.

נחה דעתי מגרסת התובעים, שהשיפוץ אשר ביצעו, היה על דעת המוכרים. זאת, לאור העובדה, שלא הוגשה כל ראייה, ואף לא נטען על ידי הנתבעים, שלמוכרים הייתה טענה בעניין השיפוץ שביצעו התובעים בדירתם.

המוכרים לא תבעו את התובעים, לא פנו לרשויות בבקשה להפסיק את הבנייה ולא בצעו כל פעולה, להפסקת הבניה ו/או שינויה.  מכאן, שהשיפוץ שביצעו התובעים, היה על דעת המוכרים.

28.  על הנתבעים / תובעים שכנגד, היה לבדוק את הדירה טרם שרכשו אותה, כולל מול היתרי הבנייה והאישורים השונים. בדיקה כזו הייתה מעלה באופן ברור את היתרי הבנייה שקיבלו התובעים לצורך ביצוע השיפוץ.  היה על הנתבעים לבדוק, טרם רכישת הדירה, האם השיפוץ היה בהתאם להיתרי הבנייה.

אין, ולא יכולה להיות לנתבעים, כל טענה כלפי התובעים, לעצם רכישת דירתם. ככל שיש להם טענה לאי גילוי נאות לגבי מצב הדירה, אינה טענה כלפי התובעים.

ככל שהנתבעים בדקו את הדירה וידעו את מצבה, נושא זה היה אמור לבוא במחיר הרכישה.

כדי להוכיח את תביעתם שכנגד, היה עליהם להעיד את המוכרים, כדי שיעידו, מה ידעו הנתבעים ומה גולה להם, בעת שרכשו את הדירה.

וכבר נקבע כי "אי הבאת עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו מחשיפתו לחקירה שכנגד... ככלל,אי העדת עד רלוונטי "יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו...". (ע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציון בע"מ פד"י (1) 239 בע"מ 245. ת.א. (ראשון לציון) 4712/01 ב.ג. את א. נ' צ'רבוס ניהול, תק-של 2002 (2) 650, עמ' 655.

אני קובעת ששני הצדדים עשו שימוש ברכוש המשותף, הן לביצוע הרחבת דירותיהם והן לשימוש נוסף בשטח הלא בנוי.

התיישנות התביעה שכנגד, לתשלום בגין נזים, שלטענת הנתבעים גרמו התובעים לדירתם ובגין דמי שימוש.

29.  התביעה שכנגד, הינה תביעה כספית, כך על פי כתב התביעה שכנגד, לתשלום  עלות תיקון נזקים בהתבסס על חוו"ד שמאי.

בהתאם לחוות הדעת של שמאי הנתבעים, מר ברכה מאיר, הוא נתבקש "לשום את שווי השלד הבנוי בקומת קרקע......לשום את שיעור ירידת הערך שנגרמה לבית משפחת סער, כתוצאה מבנייה התקרה.....לשום את ירידת הערך, בגין עמודים בולטים לתוך שטח בית סער....בגין ליקויים בבניית ז'נה......לשום את שווי דמי השימוש בבית המשותף."

לעניין התביעה שכנגד, מכיוון שהיה ידוע לנתבעים כי בוצעה תוספת בנייה ו/או שיפוץ בדירת התובעים, טרם שרכשו את דירתם, וזאת מכוח היתרי הבנייה. היה עליהם לבדוק כבר אז אם הבנייה הייתה בהתאם להיתרי הבנייה. לטענתם מדובר בבנייה בניגוד להיתר, שהינה גלויה לעין ולא נסתרת. מדובר בטענה לבניית תקרה נמוכה מגובה בית הנתבעים שנרכש כאמור, למעלה מ- 13 שנה לאחר שבוצעה תוספת הבנייה, בעמודים שנבנו בצורה בולטת לשטח דירת הנתבעים, מה שפגע בתכנון הפנימי של דירת הנתבעים ופגיעה בערך דירתם,  באי בניית קיר עוטף את הבית הישן, והכל , כך הנתבעים, בניגוד להיתר הבנייה.

כאמור, עילות תביעה עלה, נגלו לנתבעים עוד טרם רכישת הדירה, ולכן תמה תקופת ההתיישנות.

דהיינו מדובר בתביעה שכנגד, שהינה תביעה כספית גרידא שהתיישנה

30. למעלה מן הצורך אציין, כי לא הוכח, שנושא ירידת ערך הדירה, ככל שהייתה ירידת ערך, לא נלקח בחשבון במחיר רכישת הדירה על ידי הנתבעים. השאלה אינה רק אם יש ירידת ערך, אלא האם במחיר הדירה שרכשו הנתבעים, נלקח גורם זה. כדי להוכיח זאת היה על הנתבעים להעיד את המוכרים, ולהמציא חוו"ד לגבי שווי הדירה בעת רכישתה מול המחיר ששילמו הנתבעים.

חוו"ד המומחה מטעם הנתבעים, אינה דנה במחיר רכישת הדירה, ועל פי המפורט בה, כלל לא הוצג למומחה הסכם רכישת הדירה.

30.  בנוסף, כלל לא הוכח שהתובעים גרמו לנזקים הנטענים על ידי הנתבעים. כאמור, המוכרים לא קבלו ולא טענו, שהתובעים גרמו לנזקים בדירתם. הנתבעים רכשו את הדירה בשנת 2000. התובעים בצעו את תוספת הבנייה בשנת 1987  כ- 25 שנה טרם שהוגשה התביעה שכנגד ועוד בטרם רכישת הדירה על ידי הנתבעים, אשר רכשו אותה מהמוכרים כ - 10 שנים טרם הגשת התביעה שכנגד. הם רכשו את הדירה כפי מצבה , כאשר תוספת הבנייה של התובעים הייתה קיימת . התובעים שכנגד ידעו היטב וראו את תוספת הבנייה של הנתבעים. הנתבעים ידעו אודות היתר הבניה והשינויים שביצעו התובעים והיה עליהם, טרם שרכשו את דירתם, לבדוק אם תוספות הבנייה תואמים את היתר הבנייה. ערך הדירה ו/או מכירה, היה בהתאם למצבה בעת הקנייה, וכאמור, לאחר ביצוע הבניה ע"י התובעים. משכך טענה זו אין לה מקום. טענתם זו עולה עתה למעלה מ- 20 שנה לאחר ביצוע תוספת הבנייה.

משכך, עילת התביעה קמה לנתבעים, לכל המאוחר בשנת 2000, ותקופת ההתיישנות תמה לכל המאוחר בשנת 2007.

31.  גם אם אמצא שיש לחייב את התובעים בדמי שימוש, אין לחייבם אלא מאז שרכשו הנתבעים את  הדירה ולא מיום שנבנתה התוספת. שכן, עד לשנת 2000, עת הנתבעים רכשו את הדירה, הייתה הדירה בבעלות המוכרים, שלא דרשו דמי שימוש. יתרה מכך, הרכוש המשותף שייך לכל בעלי זכות החכירה, ואם בכלל, לנתבעים מגיע רק 1/4 ממנו.

מכיוון שכאמור, גם הנתבעים עושים שימוש בחצר המשותפת לכל דיירי הבניין, ומכיוון שקבעתי שהשימוש בגג נעשה על דעת כל דיירי הבניין, הרי שמדובר בהסכמה מכללא ו/או בהתנהגות ו/או מפורשת, שדיירי קומת הקרקע יעשו שימוש בחצר ודיירי הקומה הראשונה, יעשו שימוש בגג.

לאור  זאת אני דוחה את התביעה לדמי שימוש.

השתתפות הנתבעים בעלות השלד

32. אין חולק, כי התובעים בנו את השלד ואין חולק כי הנתבעים השתמשו בשלד לביצוע הרחבת דירתם, בשנת 2010. לכן, עילת התביעה של התובעים קמה, רק עת הנתבעים ביצעו את ההרחבה בדירתם.

לשיטת התובעים מחצית מעלות השלד, שעל הנתבעים לשלם להם הינה 29,734 ₪ ולשיטת הנתבעים

מחצית עלות בניית השלד הינה 12,320 ₪

אני מקבלת את חישובו של המומחה ברכה, מומחה הנתבעים, שכן מדובר בחוות דעת שמבוססת על חשיפת היסודות וממצאיה. חווה"ד של מומחה התובעים -טיליוף מבוססת על הערכות על פי דף כמויות שאיננו מהווה אסמכתא לביצוע בפועל.

על פי חוות דעתו של המומחה ברכה לא בוצעה יציקה של בטון בקורות היסוד ( ראה סעיף 6.8 לחוות דעתו ).

לפי חוו"ד מומחה הנתבעים - ברכה , חישוב עלות יציקות תקרת הצלעות של המומחה טיליוף נעשתה לפי מילוי איטונג כאשר בפועל נעשה מילוי בלוקי בטון שעלותו זולה יותר ולכן מדובר בעלויות נמוכות יותר ( ראה סעיף 6.9 לחוות דעתו ).

על פי חוות דעתו של המומחה ברכה לא נעשה מילוי אדמה וכי לא היה בה כל צורך. ( ראה סעיף 6.4 לחוות דעתו )

על פי חוות דעתו של המומחה ברכה לא בוצעה כלל קורות יסוד. ( ראה סעיף 6.3 לחוות דעתו ).

לפי חוות דעתו של המומחה ברכה לא נעשתה עבודת חישוף שאיננה רלוונטית כלל לחפירת פלטת יסוד ( ראה סעיף 6.1 לחוות הדעת ).

על פי המומחה ברכה לא נעשתה כלל יציקת בטון בקורות יורדות ולכן יש להפחית עלות זו. ( ראה סעיף 6.11 לחוות הדעת ).

אני מקבלת את חוות הדעת של המומחה ברכה לגבי הוצאות לצורך הוצאת היתר וקובעת שאינן קשורות להוצאות בניית השלד, שכן מדובר בהיתר לבנית בית משפחת התובעים שאינו קשור לנתבעים.

אני מקבלת את חוות דעתו של המומחה ברכה, לפיה לא נדרש תשלום בגין מיקום הנכס אשר ממוקם במרכז העיר ולא באיזור מרוחק שדורש הובלה מיוחדת.

סוף דבר

התביעה שכנגד נדחית במלואה.

אני מקבלת את התביעה העיקרית וקובעת, שעל הנתבעים לשלם מחצית מעלות בניית השלד.

בהתאם לחוות דעת מומחה הנתבעים – ברכה, אותה אני כאמור מקבלת, אני קובעת, כי הנתבעים ישלמו סך של 12,320 ₪ מעלויות בניית השלד, בצירוף ריבית והצמדה כדין, מהיום שהנתבעים ביצעו את תוספת הבנייה בדירתם ועד לתשלום בפועל.

כן ישלמו הנתבעים לתובעים, הוצאות אגרה יחסיות ובנוסף, שכ"ט בסך 5,000 ₪.

ניתן היום, י"ג חשון תשע"ד, 17 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים.