מהות התובענה;

התובע והנתבע שכנגד (להלן: "התובע") והנתבעים והתובעים שכנגד (להלן: "הנתבעים") הנם בעלי דירות בבית משותף אשר ברחוב המדרון 3 בהרצליה, הידוע כתת חלקה 5 בחלקה 119 בגוש 6520 (להלן: "הבית המשותף").

הבית המשותף מתנהל בהתאם להוראות תקנון מוסכם המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות בבית המשותף (להלן: "התקנון המוסכם").

התובע הינו בעלים של דירה ששטחה 109 מ"ר בקומה השלישית. לדירה זו הוצמדו בקומת הקרקע של הבניין, קרקע בשטח של 23.50 מ"ר (להלן :"הגינה הצפונית" ) וקרקע בשטח של 76.50 מ"ר (להלן: "הגינה המזרחית" ).

הנתבעים הינם בעלים רשום ומחזיקים של דירה ששטחה 113 מ"ר בקומה השנייה של הבניין. לדירה זו הוצמדה בקומת הקרקע של הבניין, קרקע בשטח של כ- 70 מ"ר.

בהתאם להוראות התקנון המוסכם,  בעלי הדירות אליהם צמודים קרקע או גג רשאים לבנות על המוצמד אליהם וכן ישנה התייחסות להצמדת הקירות החיצוניים והצורך בהתקנת מזגנים וכל מתקן אחר.

בעקבות חילוקי דעות שנתגלעו בין הצדדים, הוגשו התביעה והתביעה שכנגד לפיה עותר התובע לסילוק יד וצו מניעה כנגד הנתבעים והאחרונים עתרו כנגד התובע לצו מניעה.

מטעם התובע העיד התובע בעצמו ואילו מטעם הנתבעים העיד הנתבע 2 בלבד.

פסק הדין ניתן לאחר שמיעת בעלי הדין וכן סיכומי ב"כ הצדדים בכתב.

טענות התובע והסעדים המבוקשים על ידו במסגרת התביעה הראשית;

לטענת התובע, באמצע שנת 2008 הסתבר לו, כי בניגוד לדין ותוך פגיעה נמשכת בזכות הבעלות הבלעדית שלו בגינה הצפונית והמזרחית, בצעו הנתבעים או מי מטעמם, הסגות גבול אל תוך הגינות של התובע ואשר האחרון דרש מהנתבעים להפסיקן לאלתר ולהימנע מלעשות שימוש כלשהו בגינות- הכל בהתאם לאמור במכתבים שנשלחו על ידו לנתבעים ביום 27/8/08 וביום 31/5/10.

לטענת התובע, מיד לאחר קבלת המכתב הראשון, פנה עוה"ד נפתלי ברק מטעם הנתבעים לב"כ התובע בהצעה לפיה יוסדרו טענות התובע בדרכי שלום ואולם חרף מתן ארכות לצורך ביצוע ההבטחות שניתנו ע"י מר הבי, לא נעשה דבר למעט חלקים זניחים מהדרישה ולפיכך, הוגשה התביעה שלפני.

התובע דרש מהנתבעים לפעול כדלקמן;

• להסיר את קווי המים , קווי הדלוחין ואת בריכת החיבור לביוב שהתקינו בגינה הצפונית ולהשיב מצב הגינה לקדמותו.
• להסיר את מנוע המזגן על הקיר הפונה לגינה הצפונית ואת המנוע שהותקן בגינה המזרחית ולהשיב מצב הגינות לקדמותו.
• להמשיך ולהימנע מלעשות שימוש כלשהו בגינות.
• לסגור לאלתר את פתחי היציאה ולהסיר הסורגים שהותקנו לאותם פתחים בגינות התובע הסכים, שבמקום להסיר את הסורגים, יותקנו אחרים שלא יבלטו אל תוך הגינה הצפונית ולאטום את הדלת.
• לפרק את הגגון ואת מדרך הכניסה שהותקנו בגינה המזרחית.

לטענת התובע, יש במעשים אלו שנמשכים, כדי לפגוע בזכותו הקניינית של התובע בדירה ובגינות הצמודות לה כדין, ממילא הסגת גבול במקרקעין ולפיכך, עתר לביהמ"ש שיורה לנתבעים להפסיק מלעשותם ולהסיר את כל שהתקינו והציבו וכן ליתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לעשות שימוש כלשהו בגינות התובע.

טענות הנתבעים בקצרה והסעד המבוקש במסגרת התביעה שכנגד;

לטענת הנתבעים, תביעת התובע התיישנה מחמת העובדה, כי כל הנטען שנעשה על ידי הנתבעים או מי מטעמם נעשה לפני למעלה מעשרים שנה.

עוד טענו הנתבעים, כי מדובר בתביעה קנטרנית וקטנונית העוסקת לכל היותר בזוטי דברים הקשורים לאופן השימוש בנכס שהינו מימים ימימה, בהסכמת השכנים כולם לרבות התובע במפורש או מכללא ומבלי שאחד הפריע לאחר.

לטענת הנתבעים, הם לא הסיגו את גבולו של התובע ואין המדובר כלל בשימוש הנעשה בחצריו או בשטחו אלא עסקינן בשתי יחידות חיצוניות של מזגנים, בסורגים אלכסוניים על חלונות דירתם ושני צינורות דקים וגמישים העוברים על קיר חיצוני של הנתבעים וצינור ביוב שמצוי במקום.

בקשר לדלת, הרי שזו סגורה ולא נעשה בה כל שימוש או מעבר לחצרו של התובע וכן קיים גגון קטן על הקיר החיצוני בדירת הנתבעים.

לטענת הנתבעים, עסקינן במערכות בסיסיות הקיימות בכל דירה ובאופן בו בנוי הנכס, למעשה, זו הדרך היחידה לאפשר זאת.

על מנת להבליט את "הליקויים" ולחשוף צינור שעובר בגינת התובע, פעל האחרון להסיר את הצמחייה שהייתה שנים רבות בחצרו ואף הנמיך את גובה הקרקע.

לטענת הנתבעים, בהתאם לתקנון הבית המשותף, הקירות החיצוניים של כל דירה ודירה צמודים לאותה דירה ומשכך, עושים הנתבעים שימוש ברכושם הבלעדי, כל זאת מעבר לכך שהמתקנים אינם מפריעים לאיש ומצויים שם כאמור מימים ימימה ולא הוצאה כל דרישה להוצאתם על ידי הדיירים או נציגות הבית המשותף.

עוד טענו הנתבעים, כי ישנו סעיף בתקנון הבית המשותף ( 2 ב') לפיו רשאים הנתבעים להתקין מזגנים בקיר המזרחי ולגבי התקנת מזגנים בקיר אחר, ניתן לעשות כן בהסכמת יתר הדיירים – הסכמה שניתנה, עליה ניתן ללמוד מכך שאיש מעולם לא פנה על מנת להסירם ואף הצנרת של כל הדיירים בבניין עוברת דרך הקירות החיצוניים וכך היה כל השנים.

בקשר למערכת הביוב, טענו הנתבעים כי, זו שייכת לבניין כולו והותקנה כמה מטרים מתחת לאדמה בשטחו של התובע מזה שנים רבות שאם לא כן, לא תהא כל אפשרות לחיבור לביוב הבניין.

אשר על כן, טענות התובע היום דווקא נטענות בחוסר תום לב באשר התובע הינו הבעלים מימים ימימה והיה ער למצב הקיים שאף הוא נעשה מימים ימימה ומשכך, התביעה התיישנה ולתובע לא מגיע כל סעד, בוודאי לא מהסוג הנדרש על ידו.

זאת ועוד, התובע בעצמו מאשר, כי הנתבעים היו מוכנים מיד לאחר קבלת מכתב הדרישה משנת 2008 לתקן חלק מהדרישות, מתוך כוונה לשמור על שכנות טובה ואולם זאת בתנאי ובכפוף לכך שהתובע יסדיר ליקויים זהים שנעשו על ידו, כגון צינורות המשתלשלים מדירתו לקירות המשותפים, לרבות לקיר הנתבעים, מרזב היורד לקיר משותף וכן יחדל מלעשות שימוש פרטי בשביל המשותף לכל דיירי הבניין, המצוי בסמוך לחצרו ואשר הגישה אליו ננעלה על ידו בשער שהקים וכן יחדל משימוש שנעשה על ידו לחניית רכבו, בשטח המשותף של הבניין.

הנתבעים הודיעו, כי היו מוכנים ואף הציעו לתובע לנסות ולהעביר את החלק הקטן של צינור הביוב היוצא מדירתם והבולט במעט אל תוך חצרו של התובע אל מתחת לפני האדמה אולם זאת מבלי לבטל לגמרי את מערכת הביוב לדירת הנתבעים.

בקשר לדלת המצויה בחצר המזרחית, טענו הנתבעים, כי לא נעשה על ידם כל שימוש וכי הדלת מחויבת להיות פתוחה, קרי לא נעולה, משום שהיא משמשת מעבר לדיירי הבניין כולו למקלט המשותף המצוי מאחור ואשר נעשה בו שימוש בעיתות מצוקה.

לטענת הנתבעים, התובע ניכס לעצמו שטח של הרכוש המשותף המצוי לאורך חצרו ברוחב של מטר לערך תוך שהוא מסרב לאפשר לנתבעים להשתמש בו. לצורך הבטחת חסימת המעבר, התקין התובע שער שנסגר על ידו ועל ידי מי מטעמו שעושה שימוש בדירתו.

לכשנתבקש התובע להסיר את השער, על מנת שלא לחסום את המעבר, טען כי ממילא אינו מוביל לשום מקום ולא נעשה בו שימוש ולפיכך, "סופח" אליו.

לאור מעשיו של התובע הנוקט במוסר כפול, מה שדורש מאחר אינו חל עליו, מתבקש ביהמ"ש לדחות את תביעת התובע תוך חיובו בהוצאות ולקבל את התביעה שכנגד שהוגשה על ידי הנתבעים כנגדו.

במסגרת התביעה שכנגד עתרו הנתבעים לחייב את התובע לבצע שינויים כדלקמן;

• להסיר המרזב העובר מגג ביתו לאורך הקיר המשותף.
• להסיר לאורך הקירות החיצוניים של הבניין לרבות של התובעים שכנגד את צינורות המים הדקים, הניקוז מערכת הכבלים והמזגן היוצאים מדירתו.
• לחדול מלחנות את רכבו בשטח המשותף של הבניין.
• להסיר לפני הכניסה לשביל המעבר המשותף בצד הצפוני את השער שנבנה על ידו אשר מונע מעבר בשביל המשותף.
• להסיר או להרוס את גדר הברזל הגבוהה הנמצאת בקצה חצרו המונעת מעבר לשביל המשותף ואף פולשת שלא כדין לשטח הבניין הסמוך.
• להרוס את החומה הגבוהה בגובה של מעל 2 מטר המפרידה בין חצרו לחצר השכן שנבנתה שלא כדין ובניגוד לתקנון הבית המשותף האוסר בנייה של חומה מעל 80 ס"מ ומונעת מעבר לחדר הביטחון.

לטענת התובע, טענות הנתבעים באו לעולם רק לאחר שהוגשה על ידו התביעה הראשית וכמשקל נגד לתביעתו.

למעלה מכך, הנתבעים העלימו מביהמ"ש את העובדה כי אותה דירה וממילא ההצמדות המתייחסות אליה נבנתה על ידם ללא היתר כדין וכל הפלישות שנעשו על ידם לשטחי הקרקע בבעלות התובע, מקורן בצרכים של הנתבעים, בקשר לדירה הנוספת שנבנתה שלא כדין.

לטענת התובע, השימוש שנעשה על ידו ברכוש המשותף הינו שימוש סביר המותר על פי דין ואף לא נטען על ידי התובעים שכנגד אחרת.

התובע אמנם אישר, כי אכן גזם את הצמחייה העבותה שהייתה בגינות ואולם עשה כן לבקשת הנתבע 2  על מנת לסייע לאנשי המקצוע מטעמו לתקן את הדרוש תיקון, בהתאם לדרישות התובע.

עוד טען התובע, כי ההפרדה בין הבניין נשוא ההליך שלפני והבניין הסמוך בוצעה על ידי הבניין הסמוך באמצעות אותה גדר ברזל גבוהה על מנת להפריד בין הבניינים, לפיכך, עתר לדחיית התביעה שכנגד תוך חיובם של התובעים שכנגד בהוצאות.

דיון ומסקנות

בענייננו, המדובר בבית משותף.

טרם אבחן את המקרה לגופו, אפרט את המתווה המשפטי בו אנו מצויים.

מבחינת דיני הקניין, הדירות בבית משותף למעשה מצויות בבעלות נפרדת של בעל הדירה, כשהרכוש המשותף מצוי בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף.

לאור מורכבות זו הסדיר המחוקק במסגרת פרק ו' לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הוראות שונות הייחודיות לבתים משותפים אשר מטרתן להסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות בבית משותף.

סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע :"בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף".

תקנון זה, המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, יכול להיות תקנון מוסכם כאמור בס' 62 לחוק המקרקעין ובהעדר תקנון מוסכם, יראו את התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות.

בענייננו, אין מחלוקת שקיים תקנון מוסכם אשר הסדיר את היחסים של בעלי הדירות.

עם זאת, יש לשים לב כי זכויות הצדדים במקרקעין אינן מוחלטות והינן כפופות לעקרון תום הלב אשר היקפו נקבע בהתאם לנסיבות המקרה ובין היתר ע"פ אופי היחסים בין בעל הקניין לזולתו, מבלי להתעלם מהיקף הפגיעה והמצב הנפשי של הפוגע.

לא הרי מקרה שבו מבקש בעל דין הגנה על קניין שבבעלותו הפרטית, כך למשל בדירתו, המצויה בבית משותף, כמקרה שבו מבקש בעל דין הגנה על הקניין המשותף ברכוש המשותף, לא הרי פגיעה קשה כפגיעה קלה ושולית, או פגיעה זמנית לעומת פגיעת קבע, או פגיעה שנעשתה בטעות לעומת פגיעה שנעשתה במתכוון וכד' (ראו בעניין זה , רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 278- 280).

מכאן, אבחן את טענות הצדדים בהתאם לזכויותיהם אשר נקבעו בין היתר ע"פ התקנון המוסכם ובכפוף לעקרון תום הלב, בשים לב שמדובר בבית משותף.

אציין, כי הואיל והתובע אישר במהלך עדותו בביהמ"ש, כי הנתבעים לא עושים שימוש בחצרים, עוד בטרם הוגשה על ידו התביעה ונוכח התחייבות הנתבעים להמשיך שלא לעשות שימוש בחצרים ובשטחו של התובע, אין עוד צורך לדון בצו המניעה שהוגש על ידי התובע ולמעשה נותרה הטענה להסגת גבול ופלישה למקרקעין שלא כדין על ידי הנתבעים.

כמו כן, לא נעלמה מעיני טענת התובע, לפיה הבנייה שבוצעה על השטח המוצמד בקומת הקרקע, על ידי הנתבעים בוצעה מבלי שהוגשה על ידם בקשה להיתר בנייה. טענה זו הנה כבדת משקל אך בירורה, ככל שאכן ישנו עניין של התובע לבררה אינו מעניינה של תביעה זו . מעבר לכך, לא ברור כיצד מתיישבת טענה זו עם הסכמת הדיירים כולם מראש, ביניהם התובע, במסגרת התקנון המוסכם, לבניה על השטחים המוצמדים לכל דירה, כפוף להגשת בקשת היתר ובתנאי שלא תתבצע חריגה (טענה שלא נטענה על ידי התובע).

בענייננו טוען התובע, כי הנתבעים פוגעים בזכויותיו הקנייניות בגינה הצפונית ובגינה המזרחית אשר הוצמדו לדירתו כאמור בתשריט הבניין (נספח ג' לכתב התביעה).

טענתו הראשונה נוגעת להסרת קווי המים, קווי הדלוחין ובריכת החיבור לביוב שהתקינו הנתבעים בגינה הצפונית ;

בעוד שלגרסת התובע, הנתבעים התחברו שלא כדין במערכת ביוב ברכוש פרטי שלו ותוך פלישה לשטחו, למרות שיכלו להתחבר לתשתיות דירתם, טוענים הנתבעים כי מערכת הביוב של כל הבניין הותקנה כמה מטרים תחת האדמה הנמצאת בחצרו של התובע , ולא ניתן לשנותה משאין אפשרות אחרת לחיבור לביוב בבניין.

לטענתם, מצב דברים זה קיים שנים רבות, מזה 20 שנה, כשהתובע ידע ולא העלה כל טרוניה או דרישה אף שהיה בעלים של הדירה באותן השנים.

בעדותו טען התובע, כי הנתבע חפר ברכת ביוב נפרדת פרטית בחצרו והוציא צנרת נפרדת על מנת להתחבר לביוב המרכזי. עוד טען, כי הנתבע שבר את הצינור שלו והתחבר אליו וכרה לבית השימוש בור נוסף.

(ראה פרוטוקול דיון מיום 30.10.13 עמ' 6 שורות 27- 33, עמ' 7 שורה 1, שורות 30- 31).

אלא שלא עלה בידי התובע להוכיח את טענותיו בעניין זה.

התובע לא הוכיח האם מדובר בבריכה פרטית של הנתבעים הנמצאת בשטחו או שמא אכן מדובר במערכת ביוב הכללית השייכת לבית המשותף ולדיירים בכללותם, לרבות הנתבעים ורק במקרה עוברת תחת האדמה השייכת לו כטענת הנתבעים, זאת ועוד, התובע לא הוכיח האם ניתן להתחבר למערכת הביוב דרך שטחם של הנתבעים או שאין ברירה אלא להתחבר למערכת הביוב של הבניין דרך שטחו כטענת הנתבעים?

כמו כן, לא ברור אימתי היה מועד התקנת קווי המים והדלוחין כמו גם החיבור לביוב ועל ידי מי נעשו , כשלצורך בחינת הבקשה להסרה של אותו חיבור אף לא הוכח כלל על ידי התובע כי נגרם לו נזק כלשהו מפעולה אשר נעשתה בקשר לביוב.

אם סבר התובע, כי הנתבעים אכן התחברו שלא כדין למערכת ביוב ברכוש פרטי שלו, יכול היה וצריך היה להמציא חוו"ד של מומחה שיש בה כדי לתמוך בטענותיו ולא להסתפק ב"מומחיותו" שלו בבניה כפי שהשיב לשאלת ביהמ"ש.

מכאן, שעה שלא עלה בידי התובע להוכיח טענה זו, ביהמ"ש לא יוכל ליתן סעד של הסרת אותם קווים.

אציין, כי בניגוד לאמור בכתב התביעה ובתצהיר העדות הראשית שהוגש מטעמו, העיד התובע כי ידע אודות הבנייה וההשתלטות של מר הבי יוסף ז"ל בתחילת / סוף שנות ה- 90 לכל היותר, כשלא הוכח בפניי, שנעשתה פניה למר הבי יוסף ז"ל בטענות ובדרישות לתקן את ההפרות.

עוד לא ברור, אם אכן כטענתו של התובע, חשש מפני מר הבי ז"ל ועל כן לא פנה למשטרה או נקט בפעולה כלשהי על מנת למנוע אותן פעולות, מדוע לא הוגשה על ידי התובע תביעה כאשר הוסר אותו חשש ואיום, באשר מר הבי ז"ל הלך לעולמו במהלך שנת 2002 בנסיבות טרגיות ושלא בדרך הטבע, בעוד התביעה הוגשה במהלך שנת 2011 (פרוטוקול דיון מיום 30.10.13 עמ' 6 שורות 1- 9).

עם זאת, די בעיון בתמונות שצירפו הצדדים שניהם, כל אחד כדי לתמוך בטענותיו, על מנת להבחין כי קיים צינור אחד היוצא מקיר חיצוני הגובל בשטח הגינה / חצר התובע שהינו בולט במיוחד ואשר הנתבעים בעצמם הציעו בע"פ ובטרם הגשת התביעה, כי ינסו להעביר את הצינור אל מתחת לאדמה.

לפיכך, הנני מורה בזאת לנתבעים לפעול להעברת הצינור באופן כזה שלא יבלוט כפי שהמצב הינו כיום וככל הניתן מתחת לאדמה ובלבד שלא יהא בכך כדי לבטל את חיבורם לביוב הכללי.

אתייחס כעת לטענות באשר למתקנים אשר הותקנו ע"י הנתבעים בצמוד לקירות החיצוניים של דירתם;

באשר למתקנים אשר הותקנו ע"ג קירותיהם החיצוניים של הנתבעים, טוען התובע, כי הנתבעים פלשו לשטחו הן אל הגינה המזרחית והן אל הגינה הצפונית בהסתמכו על העיקרון הקבוע בס' 11 לחוק המקרקעין הקובע כדלקמן:

"הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום".

מנגד סומכים הנתבעים את טענותיהם על התקנון המוסכם בין הצדדים. לטענתם, ע"פ חוק הקירות החיצוניים, מהווים למעשה שטח משותף וכל אחד יכול לעשות בהם שימוש ובלבד שהוא שימוש סביר, כשבעננינו במסגרת סעיף 1 כד. לתקנון המוסכם הצמידו בעלי הדירות את הקירות החיצוניים של כל דירה ודירה לאותה הדירה ועל כן, לא רק שהם אינם פולשים לשטחו של התובע אלא שהיחידות החיצוניות וביניהם המזגן, הסורגים והגגון מותקנים כדין על קירות הצמודים לדירתם.

לטענת הנתבעים, בכל מקרה באשר להתקנת המזגנים, נקבע סעיף ספציפי במסגרת התקנון המוסכם. בסעיף 2.ב. לתקנון המוסכם קבעו בעלי הדירות, כי בעל דירה רשאי לעשות בתחום דירתו לרבות ההצמדות: " להתקין מזגני אויר בדפנות החיצוניים המזרחיים או המערביים של דירתו, התקנת מזגני האויר או כל מתקן אחר בדפנות החיצוניים הדרומיים ו/או הצפוניים של דירתו טעון הסכמה של האספה הכללית של בעלי הדירות."

מכאן טוענים הנתבעים, כי רשאים הם להתקין מזגנים בקיר המזרחי של הבית כשהתקנת מזגנים בקיר האחר ניתנת מכוח הסכמת הדיירים האחרים, הסכמה שניתנה בענייננו והראייה שמשך שנים אף אחד לא פנה להסרתם לרבות התובע, וגם כיום אין דרישה מיתר הדיירים להסרתם משאינם מפריעים לאיש.

בענייננו, אכן נקבע בתקנון המוסכם מפורשות, כי למעשה הקירות החיצוניים של כל דירה ודירה אינם מהווים רכוש משותף אלא מוצמדים לאותה הדירה.

כאמור בס' 55 (ג) לחוק המקרקעין בעלי דירות רשאים להצמיד חלק מסוים ברכוש המשותף לדירה ספציפית, למעט מתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות , כאשר על חלק זה לא חלות יותר ההוראות בחוק המקרקעין בדבר רכוש משותף ודינו לכל דבר כדין הדירה אליה הוצמד.

אלא שלמעשה התובע טוען, כי המתקנים עצמם אשר הותקנו ע"י הנתבעים בקירות החיצוניים נמצאים מעל שטחו שלו ועל כן, מהווים פלישה לקניינו ע"פ ס' 11 לחוק המקרקעין.

אכן בהתקנת המתקנים פלשו הנתבעים לשטחו של התובע והסיגו גבול במקרקעין אלא שעם זאת יש ליתן התייחסות לס' 14 לחוק המקרקעין הקובע כדלקמן:

"בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".

בנסיבות בהן מדובר בבניין המשותף אשר הצדדים חולקים גבולות משותפים וישנה אי נוחות בשימוש של כל אחד בחלק שבבעלותו, על אף ס' 11 לחוק המקרקעין, יש ליתן ביטוי לס' 14 לחוק המקרקעין הקובע כי אין בזכות במקרקעין כשלעצמה להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר.

שעה שהדירה שהנתבעים עושים בה שימוש גובלת בגינות אשר בבעלותו של התובע ומשמשות את התובע או מי מטעמו באופן בלעדי, יש לאפשר שימוש סביר של כל אחד מהצדדים בחלקו ובין היתר גם לא לאפשר פלישה לחלל הרום שהינו חלק מבעלותו של התובע, שעה שהינה גורמת הפרעה.

כעת, אתייחס לכל מתקן ומתקן המצוי מעל לשטחו של התובע הן בהתייחס להסכמות שהתקבלו בין הצדדים במסגרת התקנון המוסכם והן בהתאם לס' 14 לחוק המקרקעין.

1. הסרת מנועי המזגנים שהותקנו על הקירות הפונים לגינה הצפונית והמזרחית של התובע;

בקשר למזגני האוויר בחלק המזרחי הרי שלא יכולה להיות מחלוקת לפיה הצדדים הסכימו, בתקנון הבית המשותף, כי ניתן להתקין ומשכך, אין לה לטענת התובע על מה שתסמוך ודי בכך על מנת לדחות אותה.

באשר למזגני האוויר המצויים בחלק הצפוני, כאמור בתקנון, התקנתם טעונה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.

טוענים הנתבעים בעניין זה, כי למעשה ניתנה הסכמה בהתנהגות להתקנתם והראיה היא כי איש לא דרש מעולם את הסרתם לרבות התובע וממילא אינם מפריעים לאיש.

איני מקבלת את טענת הנתבעים, שכן אין הנתבעים יכולים לאחוז במקל כשנוח ומתאים ולהפנות מחד להוראות התקנון המוסכם וכשפחות נוח מבקשים להיבנות מהעובדה כי הפעולות בוצעו לפני שנים רבות ובהעדר אינדיקציה לכך שהדיירים האחרים וביניהם התובע, לא התנגדו הרי שיש בכך משום הסכמה מכללא /  הסכמה בשתיקה .

דווקא בשל כך שהבנייה בוצעה בסמוך לחתימת הצדדים על התקנון המוסכם, הרי שהיה עליהם ב"זמן אמת" לפעול על פיו ולקבל את הסכמת האספה הכללית של הדיירים ואם לא עשו כן, אין להם אלא להלין על עצמם ואינם יכולים להבנות, במקרה כזה על הסכמה בשתיקה, באשר התקנון קובע במפורש כיצד לפעול ואיננו "שותק".

המזגנים נמצאים בשטחו של הנתבע (מעל לחלל הרום) כשהיה מקום לדון בשאלה האם אלו מהווים הפרעה אם לאו לפי ס' 14 לחוק המקרקעין ובשאלה של החלת עקרון תום הלב , לולא היה תקנון מוסכם אשר הסדיר ועגן את הסכמות הצדדים באשר להתקנת המזגנים ואשר עשה הבחנה מפורשת בין הקירות החיצוניים המזרחים והמערבים לבין הקירות החיצוניים הצפוניים והדרומיים.

מכאן, שעה שלא הוכח בפניי כי הנתבעים פעלו פוזיטיבית לקבלת הסכמת האסיפה הכללית של דיירי הבית, שעה שהותקנו המזגנים בחלק הצפוני בהתאם להוראות התקנון המוסכם המשקף את אומד דעתם של הצדדים, הנני מורה לנתבעים להסיר את מנועי המזגנים בחלק הצפוני בלבד.

אציין, כי הפניית ב"כ הנתבעים במסגרת סיכומיו לפסיקה בקשר לכך שלא נדרשת הסכמת האספה הכללית של הדיירים במקרה של התקנת מזגן, איננה מעלה ואיננה מורידה במקרה שלפני, באשר טענה זו עומדת בסתירה לתקנון המשותף.

1. סגירת פתחי היציאה והסרת הסורגים שהותקנו לאותם פתחים בגינות ;

ככל שמדובר בפתחי היציאה בדמות דלתות, הרי שבמקרה זה, בהעדר מחלוקת לפיה הנתבעים התחייבו שלא לעשות שימוש בשטחים וחצרים של התובע, בין היתר בפתיחת הדלתות הרי שאין התובע יכול לחייב את הנתבעים לאטום את הדלתות אלא לכל היותר יכול לדרוש שלא ייעשה שימוש בשטחים שבבעלותו וכיוון שזה ממילא נעשה, הרי שאין מקום להורות על סגירת פתחי היציאה בדרך של אטימת / בניית קירות וכד'.

משנה תוקף יש ליתן לכך שעה שהנתבע 2 העיד, כי הדלת המצויה בחצר המזרחית "אינה נעולה" רק על מנת שכלל דיירי הבניין יוכלו לעשות בה שימוש בעתות מצוקה, על מנת להגיע לשטח המקלט המשותף ולפיכך, בהעדר טענה נגדית מטעם התובע לסתור טענה זו, הרי שלא ניתן להורות על אטימת הפתח היחיד למקלט בעתות מצוקה.

בקשר להסרת הסורגים, נראה כי גם התובע ער לכך שאין מקום לדרוש מהנתבעים להסיר את הסורגים הבולטים באופן מוחלט, להבדיל מהחלפתם לסורגים שטוחים, שהרי בכך מבקש התובע למנוע מהנתבעים את זכותם לשמור על המרחב המוגן שלהם ועל פרטיות וביטחונם כמו גם בטחון רכושם בדרך של הצבת סורגים.

הואיל והנתבעים הסכימו, לאורך כל הדרך, החל ממועד הפנייה הראשונה של הנתבעים אליהם במהלך שנת 2008 וגם במהלך עדותו של התובע 2 בדיון בפני, להחליף את הסורגים באותם חלקים שבהם הם בולטים בסורגים שטוחים, כפי שניתן לראות שנעשו על ידי הנתבעים בחלקים אחרים בדירה, הרי שהנני מורה לנתבעים לפעול להחלפת הסורגים לשטוחים כך שלא יבלטו לתוך שטחו של התובע בשום גינה.

1. פירוק הגגון ומדרך הכניסה שהותקנו בגינה המזרחית ;

הנתבע 2 הסכים במהלך עדותו בביהמ"ש להסיר את הגגון ובהתאם הנני מורה לנתבעים לפעול לביצוע הסרתו.

הנתבעים בנו מתקנים מעל לגינות המצויות בבעלות התובע, גם אם הדבר נעשה בדרך של התקנת מתקנים החיוניים לנתבעים, על מנת לעשות שימוש בדירתם, כך למשל בגגון אשר בולט לתוך הגינה ולמדרך הכניסה, בהינתן שממילא הנתבעים אינם עושים עוד כל שימוש בגינה, מתייתר הצורך בקיומם.

לאור האמור לעיל, הנני מורה בזאת לנתבעים להסיר את הגגון והמדרך בגינה המזרחית.

בקשר לתביעה שכנגד ;

הסרת המרזב העובר מגג הבית של התובע לאורך הקיר המשותף;

התובע העיד כי זה הוסר לפיכך, התייתר הצורך לדון בכך.

הסרת צינורות המים , מערכת הכבלים וצנרת המזגן היוצאים מדירתו ;

אין צורך להכביר במילים ולחזור על ההכרעות שניתנו על ידי ביהמ"ש בחלקו הראשון של פסק הדין, הצדדים מופנים להוראות המצויות בתקנון המשותף, כך למשל בקשר למיזוג האוויר, הרי שזה תלוי באיזה צד מותקן זה.

אותו הדין חל גם ביחס למערכת הכבלים. התקנון המשותף מתייחס באותו סעיף בדיוק, לדרכי הפעולה, תוך ביצוע אבחנה בין הצד המזרחי והמערבי, שאינו דורש הסכמה, זו ניתנה לכל מתקן בדפנות החיצוניים, להבדיל מהסכמה של האספה הכללית של בעלי הדירות בקשר עם התקנת כל מתקן בחלקים הדרומיים והצפוניים.

בהעדר פירוט מטעם הנתבעים בקשר למיקום התקנת המיזוג או כל מתקן אחר שנעשה על ידי התובע, יפעלו הצדדים כאמור בהתאם להוראות התקנון.

ביהמ"ש איננו בוחן את ההיגיון שניתן בתקנון המשותף, כנראה שהיה כזה, באשר זו הסכמת הצדדים ואולם שעה שהצדדים טענו האחד כנגד משנהו וכנגד בניית / הוצאת / העברת צינורות העונים להגדרת "כל מתקן" הרי שאותו הדין חל על שניהם.

להורות לנתבע שלא להחנות את רכבו בשטח המשותף של הבניין ;

נראה, כי לא יכולה להיות מחלוקת לפיה, התובע איננו יכול להחנות את רכבו אלא בחניות הצמודות לדירתו, בהתאם לתקנון הבית המשותף וממילא איננו יכול לשים שלשלאות על עמוד השייך לבניין ולו גם על מנת למנוע מצב שבו תתבצע חנייה על ידי מי שאיננו דייר. משכך, על התובע להסיר את השלשלאות שחוברו על ידו לעמוד ולא לעשות שימוש בחנייה או במרווח בין אותן שתי חניות שהינן בבעלותו ואשר יש בהן משום חסימת מעבר של חלק מהרכוש המשותף.

אותו הדין חל לגבי חומה / גדר שנבנו על ידי התובע בחלקים המשותפים, גם אם אלו מובילים בסופו של דבר לחומה / קיר או שלא נעשה בהם שימוש על ידי יתר הדיירים בבניין- אם רוצה התובע לספח לעצמו חלק משותף, על עניין זה לבוא לידי ביטוי בתקנון הבית המשותף או בכל מסמך אחר בכתב שאם לא כן, יש בכך כדי לקפח את זכויות הבעלים הנוספים בבניין, ביניהם נמנים הנתבעים.

אשר על כן, הנני מורה לתובע להסיר את אותן גדרות /חומות / שערים המובילים או מונעים שימוש בחלק משותף שאינו בבעלות התובע ואשר נבנו על ידו בלבד.

תשומת לב התובע להוראת סעיף 2 א לתקנון בעניין תיחום הדירות של הדיירים בגדר שגובהה לא יעלה על 80 ס"מ- ככל שישנה גדר שעולה על הגובה הנ"ל יש לפעול להסרת הגדר מעבר לגובה של 80 ס"מ.

למען הזהירות והסדר הטוב מובהר בזאת לצדדים, כי אין בפסק הדין כדי להכריע באשר לקיר שנבנה על ידי אחרים בין אם על ידי דיירים אחרים / ועד הבית המשותף ובין אם על ידי דייר / ועד בית של הבניין הסמוך- עניין זה הוכרע או יוכרע לכשתוגש תביעה מתאימה.  

התובע והנתבעים יפעלו בהתאם לפסק הדין וזאת תוך 90 יום מקבלת פסק הדין.

בנסיבות שבהן בסופו של דבר התקבלו טענות הצדדים באופן הדדי בחלקן, גם זאת בעיקר בשל הוראות התקנון אשר עליו חתמו הצדדים שניהם או מי מטעמם ואשר הינו מחייב את שניהם, הרי שלא נותר לביהמ"ש להצר על כך שהצדדים שניהם לא השכילו להגיע להסדר פשרה, חרף מתן הזדמנויות לעשות כן והצעות שהציע ביהמ"ש, על מנת לשמור על שכנות טובה ושלום בית ותחת זאת ביכרו הצדדים, מי יותר מי פחות, לנהל את התביעות בבחינת "בית שלם" ומשכך, אינני עושה צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

מזכירות תשלח עותק פסק הדין לצדדים בדואר רשום + א.מ.

ניתן היום, כ"ב אלול תשע"ד, 17 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.