נגד

הצד השלישי חנן מור

1. האם חייבת הנתבעת, אשר כיהנה בנציגות הבית המשותף, להשיב לקופת הנציגות כספים שהועברו לה ולחבר הנוסף בנציגות כשכר בגין טרחתם בניהול תביעה בשם הנציגות?

רקע וטענות הצדדים

2. התובעת 1 הינה נציגות הבית המשותף הידוע כ"מגדלי- אייל" בשדרות דוד בן גוריון 5 באשקלון, (להלן – הועד או ועד הבית). התובעים 2 - 4 הינם דיירים בבית המשותף והתובעת 3 משמשת היום כחברת ועד.

הנתבעים כיהנו כחברי ועד הבית והיו מופקדים על חשבון הבנק של הועד בזמנים הרלוונטיים לכתב התביעה.

בשנת 2006 התקיימה אסיפת דיירים בנוגע לנושאים שונים הקשורים בבית המשותף והצורך לגבש החלטה בעניינם. במעמד האסיפה הוחלט, בין היתר, כי נציגות הבית המשותף דאז, תגיש תביעה נגד קבלן הבניין, מדינת ישראל וחברת עמיגור בגין שימוש לא חוקי שנעשה בקומת המרתף, לטובת מפוני גוש קטיף.

הנתבעת 1 (להלן - הנתבעת) ליוותה את ההליך המשפטי ועמדה בקשר רציף עם עורכת הדין טלי גיגי שייצגה את נציגות הבית המשותף.

התביעה מטעם הבית התנהלה כשלוש וחצי שנים והסתיימה לבסוף בפשרה שאושרה בפסק דין, מכוחו שילמה המדינה לתובעים סך של כ - 400,000 ₪ עבור דמי שימוש במרתף הבניין. בעקבות פסק הדין קיבל כל דייר שהשתתף במימון ההליך החזר של התשלום בו נשא, 1000 ₪ המהווים את הסכום ששילם בגין הגשת התביעה וכן 200 ₪ נוספים בגין ריבית. יתרת סכום הפיצוי, בניכוי הסכומים נשוא התביעה שהועברו לנתבעים, נותר בקופת הוועד וככל הנראה נעשה בהם שימוש לשיפוץ הבניין או השקעה בו. יוער כי שני הצדדים לא הציגו ראיות בדבר הסכומים המדוייקים שהתקבלו מכח פסק הדין ומה נעשה ביתרת הסכום, אולם עובדות אלו אינן שנויות במחלוקת. (מנספחי תצהיר הנתבעת עולה כי מדובר בת"א (שלום י-ם) 8641/07, מעיון במערכת הממוחשבת עולה כי נסגר ביום 24.5.09).

לאחר מתן פסק הדין משכו הנתבעים, שהיו בעלי זכות חתימה בחשבון הבנק, ארבעה שיקים מחשבון הבנק של הועד, בסכום כולל של 45,400 ₪. הנתבעת היתה בפועל הגזברית והנתבע 2 שימש כיו"ר הנציגות. השיקים נמשכו מחשבון הועד שמספרו 472324 לפקודת חברי הועד, הנתבעים. שני שיקים על סך 21,200 ₪ כל אחד, לפרעון ליום 1.7.09. ושני שיקים על סך 1500 ₪ כל אחד לפרעון ליום 8.11.09. הנתבעים חתמו בחתימתם על גבי כל אחד ואחד מהשקים.

התביעה הוגשה תחילה רק כנגד הנתבעת ולבקשתה צורף חבר הועד הנוסף כנתבע. נטען כי הנתבעת גזלה את כספי הועד ואיפשרה לנתבע 2 לקבל בעצמו את הכספים ולכן אחראית גם להשבת הכספים שהועברו אליו. יוער כי הנתבעים אינם מתגוררים עוד בבניין אולם הנתבעת עדיין בעלת דירה בו.

התובעים לא הציגו אישור מסירת כתב התביעה המתוקן לנתבע 2, למרות שהנתבעת המציאה לו את ההודעה לצד השלישי. לפיכך אני מורה על מחיקת התביעה כנגד הנתבע 2.

3. לטענת התובעים, הסכום נלקח במרמה, שלא כדין וללא הסכמת דיירי הבית המשותף. נטען בנוסף כי הנתבעת ניסתה לזייף פרוטוקול לפיו כביכול, התקיימה אסיפה בה הוסכם שהנתבעים יקבלו תשלום בגין הטיפול בתביעת הבית המשותף. לטענתם הצמידה הנתבעת רשימת דיירים שנכחו בישיבה מסויימת וחתימותיהם לפרוטוקול מדומה אשר אינו משקף את שהוחלט בישיבת הנציגות אותה מתיימר הוא לשקף.

מנגד, טוענת הנתבעת כי בתאריך 17.10.06 התקיימה אסיפת דיירים כללית, בה הוחלט על הגשת תביעה בגין השימוש שנעשה בקומת המרתף במסגרתה הוחלט כי כל אחד מחברי הועד המטפלים בתביעה, הם הנתבעים, יקבל סכום של 500 ₪ לחודש החל מ- 10/06, אשר ישולם מכספי התביעה העתידיים, כפיצוי על זמנם בגין ניהול ההתקשרות מול עו"ד, ישיבות, נסיעות, טלפונים וכן בהתקשרות מול קבלני שיפוץ וחברות ניהול.

הנתבעת טענה בנוסף כי מילאה את תפקידה כראוי ואף יותר מכך- ליוותה את ההליך המשפטי, נפגשה עם גורמים רלוונטיים , עמדה בקשר רציף עם עורכת הדין שייצגה את הבית המשותף, ניהלה שיחות טלפוניות רבות ונסיעות וכל זה על חשבונה הפרטי. בסוף ההליך המשפטי קיבלה הנתבעת את הפיצוי המגיע לה כפי שהוסכם במהלך האסיפה. לטענתה, ניסיון הדיירים להתכחש להתחייבות מהווה חוסר תום לב מצדם.

עוד נטען כי במכתב שנשלח לעו"ד טלי גיגי בתאריך 21.06.09, ואשר נספח להשבת הכספים לדיירים שנשאו בהוצאות התביעה, אישרו הדיירים בחתימתם כי ידוע להם שהוצאות חברי הועד יקוזזו מהכספים שהתקבלו, כפי שהוחלט באסיפת הדיירים מיום 17.10.06.

דיון והכרעה

4. לאחר שבחנתי את הראיות שהובאו בפני עולה כי לא עלה בידי התובעים להוכיח שהנתבעת בדתה מליבה את עניין התגמול לחברי הוועד שטיפלו בתביעה כנגד המדינה. ודאי שלא הוכחו טענות המרמה שיוחסו לה המחייבות נטל הוכחה מוגבר מהרגיל בהליך אזרחי. נהפוך הוא, שוכנעתי כי התקיימה אסיפת דיירים כנטען על ידי הנתבעת, במעמדה סוכם כי מכספי התמורה העתידיים יוענק התגמול לה ולנתבע הנוסף, עבור המאמצים שישקיעו לשם קידום התביעה שהוגשה בשם דיירי הבניין.

הנתבעת מסרה בתצהירה כי מי שהעלה את ההצעה שחברי הועד יקבלו פיצוי עבור השקעתם, הייתה הגברת שפילמן וכי הדיירים הסכימו לכך. לאחר קבלת סכום התביעה (שהסתיימה בפשרה וקיבלה תוקף של פס"ד ביום 25.04.09) נשלח לעו"ד גיגי, אשר ייצגה את הדיירים, מכתב המפרט כי הדיירים שקיבלו החזר כספי מאשרים כי הכסף מושב להם לאחר קיזוז שכ"ט עו"ד, הוצאות חברי ועד בהתאם לפרוטוקול מ- 17.10.06 והחזר כספי

לדיירים השותפים בתביעה. יתרת הכסף נועדה לשרת את הבניין לשיפוצו לטובת הכלל. למכתב זה צורפה רשימת דיירים אשר חתמו כי קיבלו החזר כספי.

הנתבעת הצהירה כי הטענה שלקחה כספים ללא רשות הינה שקרית מיסודה וכי באסיפה נקבע במפורש שתפוצה בגין ליווי התביעה עד לסיום שיפוץ הבניין.

במסגרת עדותה מסרה הנתבעת כי במהלך האסיפה, עלה הנושא של התשלום עבור ליווי הליך התביעה - "הדיירים מינו אותנו לבחור את עורכת הדין ולנהל את כל ההליך... עלה הנושא על התשלום בעבור הטיפול היה גם טיפול בבניין ששום חברת ניהול לא רצתה להכנס... ניהלנו את הבניין כמו חברת אחזקה..."

במענה לשאלה מדוע פרצה בבכי בביתה של הגב' מרים שפילמן לאחר פרוץ הסכסוך בעניין הכסף שנלקח מקופת הנציגות, השיבה הנתבעת כי בכתה מאחר ונלחצה מהמעמד בו הוטחו בה האשמות בנוגע לנטילת הכסף. מדובר בפגישה שהתקיימה זמן רב לאחר העברת הכספים, מספר חודשים לפני הגשת התביעה, במסגרתה יזמה גב' שפילמן פגישה עם מספר דיירים בה העלתה טענות כנגד העברת הכספים לנתבעת. הנתבעת לא הודתה כי אישרה שנטלה ללא רשות את הכסף אלא טענה כי זה סכום שמגיע לה- "משהו שהוסכם".

יצוין כי עדותה של הנתבעת הותירה בי רושם חיובי ואמין וזאת בניגוד לעדויות עדי התביעה שהיו מגמתיות. התרשמתי אף מכנות עדותה בנוגע לסיבה שהביאה אותה לפרוץ בבכי בביתה של הגב' שפילמן .

5. גרסת הנתבעת נתמכה בראיות נוספות. בפרוטוקול אסיפת הדיירים השנוי במחלוקת, מיום 17.10.06, נקבע בסעיף ההחלטות שהתקבלו, כי חברי הועד, הוד זדה וחנן מור, ינהלו בשם דיירי הבית את ההתקשרות מול עוה"ד וכן יקבלו פיצוי של 500 ₪ לחודש כל אחד החל מ – 10/2006 כפיצוי על זמנם בגין ניהול ההתקשרות מול עו"ד, ישיבות, נסיעות וטלפון. כמו כן הוחלט כי הפיצוי ישולם מכספי התביעה העתידיים. לפרוטוקול צורפה רשימה שמית הנושאת את הכותרת: "המשך פרוטוקול 17.10.06", בה מופיעים 28 שמות דיירי הבניין שהשתתפו באסיפה וחתימותיהם. מדובר ב- 21 בעלי דירות מתוך בניין רב דירות ובו למעלה ממאה דירות.

מהעדויות עלה כי לאחר הישיבה הנתבע 2, ששימש כיו"ר הועד, ערך פרוטוקול מודפס של ההסכמות שהושגו בישיבה וצירף לו דף נפרד של הנוכחים בישיבה אשר אישרו את המוסכם בה. מהראיות עלה כי התנהלות דומה התקיימה גם בישיבות קודמות ומאוחרות של הועד, גם עת כיהנה בו התובעת 3.

במכתב שנשלח לעו"ד גיגי ביום 21.06.09 שעניינו: "העברת הכספים לנציגות הבית" נכתב כי מאשרים הדיירים קבלת המחאה על סך 1200 ₪ וכן, כי ידוע להם שמהסכום קוזזו שכ"ט עו"ד והוצאות חברי הועד בהתאם לפרוטוקול מ- 17.10.06. מעדות הנתבעת שמהימנה עלי, עולה כי מכתב זה צורף לרשימה של דיירים אשר עיינו בו טרם התבקשו לאשר כי קיבלו החזר כספים מהנציגות. למכתב צורפה רשימה הנושאת 27 שמות דיירים, מתוכה 20 שמות המופיעים ברשימה שצורפה לפרוטוקול מיום 17.10.06. עו"ד גיגי אישרה כי מכתב זה נשלח למשרדה והתבקשה להחתים דיירים שלא גרו בבית המשותף על אישור כי קיבלו החזר כספים. עצם העובדה כי נשלח מכתב בנוסח האמור לעורכת הדין שטיפלה בתביעה מלמד כי הנתבעים לא ניסו להסתיר את מעשיהם או לפעול במחשכים להבריח כספים מקופת הנציגות.

אף התובעים 2-3 חתומים על אישור כי קיבלו החזר של 1,200 ₪. הנתבעת הסבירה כי במועד בו הושבו הכספים ליתר הדיירים לא שהו הם בארץ וקיבלו את ההחזר במועד מאוחר יותר. במועד בו החזירה להם את חלקם בהוצאות התביעה לא היה ברשותה המכתב שהועבר לעו"ד גיגי ולכן בגב הרשימה של הדיירים שאישרו קבלת ההחזר כתבה בכתב ידה את עיקרי הדברים שפורטו במכתב: "סכום התביעה שהתקבל לאחר קיזוז הוצ' ועד הבית + שכ"ט עו"ד לטובת שיפוץ הבניין". הסבר הנתבעת מהימן ועולה בקנה אחד עם נוסח המכתב הנ"ל המגדיר את התגמול של חברי הועד כ "הוצאות חברי הוועד".

מנגד, התובעת 2 סירבה תחילה לאשר חתימתה על מסמך זה ולא הציגה הסבר חלופי לתוכן התרשומת המאשרת את החזר הכספים.

6. מטעם הנתבעת העידו בנוסף העדים ארביב אורית, ברטפלד אלכס ואמיר זדה. העדים מסרו בתצהירם כי השתתפו באסיפת הדיירים ביום 17.10.06 וכי באותה אסיפה הועלה נושא תשלום שכר לנתבעים, נציגים מתוך חברי הועד, והוחלט כי הוצאותיהם יעמדו על סך של 500 ₪ בכל חודש, אשר ישולמו מכספי התביעה העתידיים.

הגב' ארביב אורית מסרה בעדותה כי כאשר דובר באסיפה על הייצוג המשפטי בתביעה המתוכננת, עלה בנוסף נושא ייצוג הדיירים מול עורך הדין והוחלט כי מי שיוביל את הייצוג ראוי לקבל שכר. העדה העריכה כי הסכום שהועבר לנתבעים הינו סכום סביר, אם הוא תואם לסיכום בפרוטוקול.

העד אלכס ברטפלד לא נחקר בנוגע לפיצוי ועל כן, הגרסה שמסר בתצהירו, לא נסתרה.

מר אמיר זדה (בעלה של הנתבעת) העיד כי הגב' שפילמן הציעה סכום גבוה יותר מהסכום עליו סוכם- "דיברו על 500 ₪ והיא הציעה את זה, אפילו אלף."

העד מסר בנוסף כי הרשום בפרוטוקול משקף את המציאות וכן בהתאם לעדותו: "החלטנו מה לעשות וזה מה שהוחלט תוך כדי הישיבה, האפשרות של השכר התפתחה תוך כדי הישיבה... ישבנו ואלה ההחלטות שהתקבלו.". העד אף נתן הסבר חיצוני, פסיכולוגי וסביר, ביחס לנכונות הנוכחים לאשר פיצוי כאמור. לא מדובר בתשלום שיצא מכיסי הדיירים, אלא "בביצה שטרם נולדה", כספי פיצוי עתידי מתוכם קל יותר להסכים לשלם. שיעור התשלום משקף סכום של פחות מחמישה שקלים לחודש לדירה ואף סכום זה לא יצא מכיסי הדיירים.

7. מנגד טוענים התובעים כי נושא הפיצוי - תגמול לחברי הועד, לא עלה כלל בישיבה. בתמיכה לטענה זו הגישו התובעים "תצהיר" (נספח ב' לכתב התביעה) עליו חתומים 22 דיירים, במסגרתו הם מצהירים כי מעולם לא נתנו את הסכמתם לכך שחברי הועד יקבלו שכר ו/או תמורה בעד הטיפול המשפטי.

מהשוואת הרשימה המופיעה ב"תצהיר" אל מול רשימת הדיירים שנכחו באסיפה מיום 17.10.06, עולה כי רק 13 אנשים מבין אלו החתומים על ה"תצהיר", נכחו בישיבה וחתמו על הפרוטוקול. מעבר לכך, רק שלושת התובעים, מבין כל האנשים שחתמו על התצהיר, העידו ולכן אין לייחס ל"תצהיר" זה, אשר ממילא אינו ערוך כדין, כל משקל ראייתי.

8. מאחר ומדובר בכספי ועד בית והועלו טענות למרמה איפשרתי לצדדים, למרות סכום התביעה, לערוך הליכי גילוי מסמכים ושאלונים. התנהלות התובעים ביחס לגילוי המסמכים והתשובות לשאלונים היתה מגמתית ומתחמקת וספק רב אם גילו את כל המסמכים שנמצאים ברשותם. העדה מרים שפילמן מסרה בתצהיר תשובות לשאלון מיום 30.01.13, כי: "איש מהדיירים לא היה נוכח בישיבת הדיירים מיום 17.10.06, ככל שהטענה היא שביום 17.10.06 הוחלט על מתן תשלום חודשי לחברי הועד."

עוד נטען כי: "הפרוטוקול מיום 17.10.06 הוא פרוטוקול מזויף ואיש מהדיירים לא היה נוכח באסיפת דיירים שכזו."

בניגוד לאמור לעיל, בעדותה במענה לשאלה אם הייתה אסיפת דיירים ביום 17.10.06, השיבה העדה: "לזכור כל מה שהיה זו תהיה טעות לומר." בתגובה לכך שבעלה והעדה הנוספת, ניצה זינגרוב, אומרים שהתקיימה אסיפה בתאריך זה, השיבה העדה כי: "כנראה שהם זוכרים יותר טוב" וכי הם אמינים בעיניה.

משנשאלה העדה, מדוע מסרה בתצהיר כי לא היתה ישיבה ואיש לא נכח בה, השיבה העדה: "את מטעה אותי בשאלה" ובהמשך מסרה: "השבתי לשאלה והבהרתי כי לא עלה עניין הכסף..."

בנוסף, בתצהירה מסרה העדה כי: "אין שום קשר בין רשימת החותמים על נוכחות ובין ההחלטות שכאילו התקבלו באסיפת דיירים. לא היה ולא נברא."

בניגוד לכך, בעדותה מסרה העדה: "חתמנו על נוכחות באסיפת דיירים, חתמנו על כך שנותנים לה אפשרות לייצג את המשא ומתן עם עורך הדין לגבי הפיצוי אבל נושא מתן שכר מעולם לא עלה."

משנשאלה העדה בפעם הרביעית בנוגע לקשר בין הפרוטוקול מיום 17.10.06 לבין רשימת הנוכחים השיבה: "אין לי מושג, אני לא יודעת היא הדביקה מה שהיא רוצה, אני יודעת רק שלא אישרנו כסף, אין לי מושג. לא עלה על הפרק כסף."

מעדותה של העדה עולה כי לא גיבשה עמדה חד משמעית בכל הנוגע לאסיפה, אם היתה, הנושאים עליהם דובר וההחלטות שהתקבלו בה. עם זאת, בעניין הפיצוי הייתה דעתה נחרצת: "לא עלה עניין הכסף".

9. העדה ניצה זיגנרוב , בדומה לעדה מרים שילפמן, לא הייתה נחרצת בדעתה בנוגע להחלטות שהתקבלו בישיבה מיום 17.10.06, למעט בנושא אחד- נושא התשלום לחברי הועד. העדה מסרה כי אינה זוכרת שהתקבלה החלטה לפיה הנתבעים ייצגו את הבניין. עם זאת העידה כי: "לא הוחלט שמשלמים להם שום סכום...".

העד שאול שפילמן מסר בתצהירו מיום 01.12.11 כי נכח בכל אספות הדיירים, כולל זו שהתקיימה ביום 17.10.06 וכי מעולם לא עמד על סדר היום ואף לא התקבלה החלטה בנוסח המופיע בסעיף 3 להחלטות בפרוטוקול.

מבחינת עדויות התביעה נראה כי מדובר בעדויות מגמתיות. העדים לא חלקו על כך שהתקבלו החלטות הנוגעות להגשת תביעה נגד הקבלן והמדינה, נושא ייצוג הבניין על ידי עורך דין וכן הצורך בליווי התהליך על ידי נציג מהדיירים ובחירת המועמדים לתפקיד. עם זאת, בנוגע לפיצוי המדובר לחברי הועד, טענו העדים פה אחד: לא היה ולא נברא.

אף בהתייחסותם לפרוטוקול הנטען כמזויף, הסכימו העדים כי רוב רובו משקף את ההחלטות שהתקבלו. כך למשל, בנוגע לתביעת ליקויי בנייה נגד הקבלן, עדי התביעה אישרו כי הוחלט שלא להגיש תביעה בשל העלות הכרוכה בכך. וכן גם בנוגע להחלטה שהנתבעים ינהלו בשם הדיירים את ההתקשרות מול עורך הדין - העד שאול שפילמן אישר בעדותו כי הדיירים בחרו את הנתבעים על מנת לטפל בנושא. (עמ' 16, שורה 23). אף בנוגע ליתר הנושאים: סקירה כללית על מצב הבניין, מעלית שבת, הגשת תביעה נגד הקבלן והמדינה בגין השימוש בקומת המרתף, פתיחת חשבון ועד הבית בו יהיו הנתבעים מורשי חתימה- העדים לא חלקו על כך שהחלטות הרשומות בפרוטוקול אכן התקבלו. רק בנוגע לעניין הפיצוי טענו התובעים כי מדובר בהמצאה וכי הפרוטוקול אינו משקף את המציאות.

בהתייחס לרשימת הנוכחים באסיפה, מעדויות עדי התביעה עולה כי הנוהג היה, להעביר רשימת נוכחים בין המשתתפים על מנת שיחתמו על נוכחות באסיפה. העד שאול שפילמן אישר בעדותו כי בכל אסיפה הדיירים היו חותמים על טופס נוכחות "כדי לתת לגיטימציה להחלטות" (עמ' 15, שורה 28)

בנסיבות אלו, לא ברורה טענת התובעים אודות "שידוך" פרוטוקול שאינו חתום לרשימת הנוכחות שכן, כך נהוג היה לעשות.

10. התובעים הינם שלושה דיירים, המייצגים שתי דירות בלבד מתוך מעל מאה דירות בבניין המשותף, מתוך כלל הדיירים שנכחו באסיפה (28) בעוד שמטעם הנתבעת העידו ארבעה עדים ועורכת הדין שטיפלה בתביעה. אין בידי לקבל טענת ב"כ התובעים בסיכומיו כי הנתבעת "היא זו שצריכה להוכיח בהתאם לדרישת החוק שכל הדיירים ... הסכימו לכך שתקבל היא תמורה כספית...". התובעים הם אשר נושאים בנטל ההוכחה בתיק ולא הנתבעת ומשכך, אי הבאת דיירים נוספים לעדות, פועלת לחובתם ולא לחובת הנתבעת.

במכלול הנסיבות המפורטות לעיל, אין מקום לקבל את גרסת התובעים ועל כן, אני קובע כי הוכח שהחלטה בנוגע לתגמול לנתבעים התקבלה בישיבת הנציגות ועוגנה בפרוטוקול מיום 17.10.06 המשקף את ההחלטות שהתקבלו בה.

האם ההחלטה מיום 17.10.06 התקבלה כדין?

11. בסיכומיו, הפנה ב"כ התובעים לסעיף 9 לתקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף שבתוספת לחוק המקרקעין, הקובע כי בהודעה על קיום אסיפה כללית יפורטו העניינים שיהיו על סדר יומה של האסיפה. בעל דירה שמעוניין להוסיף נושא לסדר היום, חייב להודיע על כך לבעלי הדירות לפחות יומיים לפני מועד האסיפה ובאותה הדרך שבה נמסרת הודעה על מועד קיום האסיפה הכללית. האסיפה לא תדון בכל נושא אחר שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות לכך.

מפרוטוקול אסיפת דיירים מיום 17.10.06 (נספח ב' לכתב ההגנה) עולה כי הנושאים שעמדו על הפרק באסיפה היו: קבלת החלטה לגבי ייצוג משפטי נגד הקבלן ומ"י, קבלת החלטה על תביעה נגד הקבלן וסקירה כללית על הבניין. (יוער כי לו היתה כוונה לזייף את הפרוטוקול ניתן היה לרשום בנושאים שעמדו על סדר היום גם את עניין התגמול לחברי הועד).

מעדותה של העדה ארביב אורית עולה כי נושא ייצוג הדיירים מול עורך הדין לא עמד על סדר היום של האסיפה אלא התפתח תוך כדי דיון וגובשה בעניינו החלטה.

מר אלכס ברטפלד, אישר אף הוא בעדותו כי הנושאים שעמדו על סדר היום באסיפה מיום 17.10.06 היו הנושאים שנכתבו בפרוטוקול האסיפה. וכך גם בעדותו של מר אמיר זאדה, בעלה של הנתבעת 2: "כאשר נכנסו לאולם... לא ידענו שהוד וחנן יהיו הנציגים החלטנו מה לעשות וזה מה שהוחלט תוך כדי הישיבה, האפשרות של השכר התפתחה תוך כדי הישיבה, חנן והוד לא אמרו מראש שהם ינהלו את זה, ישבנו ואלה ההחלטות שהתקבלו."

ובעדותה של הנתבעת בעצמה: "כאשר הגענו לאסיפה לא ידענו עדיין שאנו אלה שננהל את התביעה, הדיירים מינו אותנו לבחור את עורכת הדין ולנהל את כל ההליך... עלה הנושא של התשלום בעבור הטיפול..."

עם זאת, למרות שנושא הייצוג על ידי חברי הועד והפיצוי שמגיע להם, לא הוגדר במפורש ברשימת הנושאים העומדים לסדר היום, אינני סבור שההחלטה התקבלה שלא כדין מאחר ועניין הגשת התביעה והייצוג על ידי עורך דין, שהם הנושאים העיקריים, נכללו ברשימה. לטעמי, אין מניעה כי יעלו באסיפה נושאים משניים, רלוונטיים לנושאים העיקריים שהוגדרו בסדר היום, ויידונו על ידי הדיירים. ההוראה האמורה בתקנון לא נועדה לחייב את הנציגות לכנס אסיפה נוספת לשם גיבוש החלטה בנושא משני לנושא העיקרי שעמד על סדר היום.

במסגרת סיכומי התביעה נטען בנוסף כי לא התקיימו הוראות סעיף 9(א) לתקנון המצוי, לפיו ההודעה על מועד האסיפה הכללית, תכלול את הנושאים העומדים על סדר היום וכי הנתבעים לא הוכיחו קיומה של הודעה על מועד אסיפה כללית ופירוט סדר יום האסיפה.

דין טענה זו להידחות מחמת היותה הרחבת חזית. אמנם ניתן להעלות טענות משפטיות בסיכומים, אולם טענות משפטיות נשענות לעיתים על תשתית עובדתית. הטענה כי לא נערכה כלל הודעה על קיום אסיפה כללית ולכן אין כל תוקף להחלטות שהתקבלו בה הינה טענה עובדתית אשר היה צורך לפרטה בכתב התביעה. בהעדר תשתית עובדתית לא ניתן להעלות את הטענות המשפטיות האמורות. יוער כי ממילא התובעים מנועים מהעלאת טענה זו מאחר ולו היו מעלים אולה היו מעלים טענות עובדתיות סותרות ביחס לקיומה של האסיפה. מאחר ונטל ההוכחה רובץ לפתחם של התובעים היה עליהם להוכיח כי לא היתה הודעה על מועד האסיפה או כי בהודעה על מועד האסיפה, לא פורטו הנושאים העומדים על סדר היום ובכללם, נושא התשלום לנתבעים.

יוער כי התובעים הגישו הודעה על קיום אסיפה קודמת מיום 15.6.06 בה נבחרו הנתבעים כנציגות, (ת/2). מוצג זה אינו מלמד את שביקשו ללמוד ממנו בדבר העדר ההסכמות בישיבה מיום 17.10.06, אולם ניתן ללמוד ממנו כי הנציגות כן נהגה לפרסם הודעות על קיום ישיבות ונראה כי גם בעניין זה התובעים לא גילו את כל מסמכי ועד הבית שברשותם.

באמרת אגב יצוין כי ככל שהטענה מתייחסת לכלל הנושאים שנדונו באסיפה, הרי התוצאה היא שכל ההחלטות התקבלו שלא כדין ובכללן, ההחלטה על הגשת התביעה והייצוג המשפטי. אלא שבעניינים אלו, לא ניתן להשיב את הגלגל לאחור, שכן תביעה כאמור הוגשה, ניתן פסק דין והכסף אף הושקע בבניין והושבו ההוצאות לדיירים שנשאו בהן.

12. אשר לטענה שהועלתה בסיכומים לפיה, תשלום שכר לחברי הוועד, אינו בגדר הוצאה המנויה בסעיף 58 לחוק המקרקעין, סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין מקנה למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון בתביעות שעילתן בסעיף 58 לחוק וזאת בשים לב לזהות הצדדים לסכסוך ומהותו. ככל שהטענה הייתה מועלית בכתב התביעה, יתכן והיה מקום להעביר את ההליך לדיון בפני המפקח על המקרקעין. משהועלתה הטענה לראשונה במסגרת הסיכומים, אין מקום לדון בה ודינה להידחות.

אין בידי לקבל הטענה כי מכח ההן בסעיפים 66 עד 68 לחוק המקרקעין בדבר סמכות המפקח לקבוע שכר לנציגות נשמע האיסור בדבר מתן שכר לחברי נציגות בכלל ושכר בגין פעילות מיוחדת כבמקרה נשוא התביעה בפרט.

בנוסף לא מקובלת עלי הטענה כי מדובר בהחלטה המטילה חיוב או תשלום על בעל דירה כמשמעותה בסעיף 12(ב) לתקנון המצוי אשר קובע כי בעל דירה אשר לא הסכים לתשלום שאינו מופיע בחוק, ההחלטה אינה חלה לגביו. ראשית החלטה למתן שכר לנציגות הינה החלטה שמעוגנת בפרק ו' לחוק המקרקעין. בנוסף, מדובר בקיזוז הוצאות מתוך קבלת כספים עתידית. בעניין זה מתעורר הקושי הטבעי, בדומה לתביעות ייצוגיות, לפיו לאף דייר אין אינטרס מספיק לפעול בעצמו לקבלת פיצוי. אין פסול עקרוני בהכרה בזכות נציגות הדיירים לקבלת תגמול בגין פועלה אשר הביא תועלת לכלל הדיירים. קיזוז שכר הנציגות מתגמול עתידי כאמור אינו בגדר החלטה המטילה על בעל הדירה תשלום המחייבת קבלת הסכמתו האישית.

איסור טובת הנאה לפי חוק הנאמנות והפרת חובת השלוח?

13. לטענת ב"כ התובעים, הנתבעים, בהיותם מורשי החתימה בחשבון הבנק של התובעת, מקיימים אחר הגדרת מהותה של נאמנות.שעה שקבעתי כי הנתבעת פעלה בהתאם להסכמה בישיבת הנציגות ממילא מתייתר הצורך לדון בהפרת חובת הנאמנות. בנוסף, מדובר בטענה בעלת רכיבים עובדתיים שלא הועלתה בכתב התביעה ועל כן, מהווה הרחבת חזית אסורה. יוער כי בחקירה היה ניסיון נוסף להרחיב חזית בטענה כי במועד משיכת השיקים לא היתה הנתבעת מורשית חתימה בחשבון, אולם טענה זו נזנחה בסיכומים.

ב"כ התובעים העלה טענה נוספת לפיה חל איסור חמור על הנתבעת לעשות פעולת שליחות עם עצמה, בעצם כך ששלחה ידה לחשבון הבנק של הועד ומשכה שיקים לטובתה. נוכח הקביעות העובדתיות מתייתר הצורך לדון בשאלות אלו שכן קבעתי כי ניתן היתר לתגמול שנמשך. יוער כי ספק רב אם מדובר בשליחות של הנתבעת עם עצמה. התגמול מקורו בפעילות שבוצעה לטובת הכלל, כל דיירי הבית המשותף לא לטובתה האישית של הנתבעת. אמנם זכתה הנתבעת לתגמול אולם עשתה כן על סמך אישור מראש לקבלתו. לפיכך נראה כי לא מתעוררת כאן במלוא חומרתה "בעיית הנציג" עליה עמד כב' השופט מ' דרורי בע"א (מחוזי י-ם) 11344/07 פלונית נ' עו"ד משה מימרן, 4.1.09:

"פרופ' אוריאל פרוקצ'יה, מציג את הבעיה בדרך הבאה בספרו, דיני חברות חדשים לישראל (1989), עמ' 338):

"כאשר ראובן נותן לשמעון כוח וסמכות לנהל עבורו את עסקיו ורכושו,כשלוח, כנאמן, כשותף, כבעל מקצוע או כדירקטור, מתעוררת מאליה בעיית התנגשות האינטרסים. שמעון עלול להיתפס לייצרו הטבעי של כל בן-תמותה ולהעדיף את האינטרסים האישיים שלו על פני האינטרסים של שולחו ראובן. בעיה אינהרנטית זו, המכונה בספרות האמריקאית 'בעית הנציג' (the agency problem),אינה ניתנת לפתרון מושלם".

דברים אלה, צוטטו, תוך הסכמה לתוכנם, על ידי פרופ'אהרון ברק, בספרו, על השליחות …דברי פרופ' אריאל פרוקצ'יה, נכתבו ביחס לנציג, באופן כללי, והם חלים על מקרים רבים, אשר בהם אדם מחזיק בכספו או ברכושו של זולתו. "

שיעור התמורה לה היתה זכאית הנתבעת

14. כאשר התביעה האזרחית מייחסת לנתבע מעשה שיש בו משום עבירה פלילית, עלולה להשתנות מידת ההוכחה הדרושה לגביו. אך טבעי הוא, שבית-משפט, היושב לדין בהליך אזרחי, ידרוש הוכחה יותר קרובה לוודאות מן המבחן הרגיל, אם מיוחסת לבעל דין מירמה ולא (למשל) רשלנות גרידא. (ע"א 373/89 מסרי נ' חלף, פ"ד מה(1) 729, (1991)).

בכתב התביעה נטען כי: "הנתבעת גזלה וחמסה את כספי נציגות הבית המשותף..." ניסוח זה מייחס לנתבעת מעשים פלילים ממש, ולכן מידת ההוכחה המוטלת על התובעים גדולה יותר מאשר בסכסוך אזרחי אחר.

משלא הצליחו התובעים להרים את נטל ההוכחה הנדרש בהליך אזרחי רגיל, קל וחומר שלא הורם נטל ההוכחה המוגבר הנדרש בתיק זה ועל כן דין התביעה להדחות.

15. מהאמור לעיל עולה כי הנתבעת פעלה מכח הסמכה בישיבת הנציגות מיום 17.10.06. מהראיות לא עלה במדוייק היקף פעולתה אולם ברור כי פעלה לצורך קידום התביעה, ניהלה בעזרת בעלה משא ומתן, קיימה פגישות וטלפונים ונכחה בדיון אחד בבית המשפט. התביעה אשר קידמה הניבה בסופו של יום הכנסה משמעותית לבית המשותף. אף ב"כ התובעים טען כי אין משמעות להיקף השקעתה בפועל של הנתבעת.

יחד עם זאת, עולה התנהלות לא מסודרת של ועד הבית בניהול הנתבעים הנובעת מחוסר הבנה ולא מזדון. נוכח התמשכות הטיפול בתביעה, ומתוך חובת האמון של חברי הועד לדיירים, היה מקום לדווח לדיירים כי עלות הטיפול של חברי הועד הולכת וטופחת ומגיעה לסכומים משמעותיים. היה ראוי במהלך הטיפול בתביעה להעמיד העניין בשנית להכרעת הדיירים, או לכל הפחות לדווח דיווחים שוטפים אודות ניהול התביעה ושיעור התגמול הצפוי לחברי הועד המטפלים. הנתבעת לא צירפה בזמן אמת או בניהול התביעה כל הסבר לתחשיב מכוחו משכה לפקודתה את הסכומים נשוא התביעה. אין הסבר מדוע חולקו התשלומים באופן בו בוצעו ומדוע בשיק אחד הושבו 1,500 ₪, כאשר יתר הדיירים זכו להשבת השקעתם בסך של 1,200 ₪ בלבד. אין הסבר גם לסכום מיום 1.7.09 בו משכה 21,200 ₪. מאחר ולא נסתרה הטענה כי גם הנתבעת זכאית להשבת סך של 1,200 ₪ כמו יתר הדיירים עולה כי קיבלה בנוסף סכום המשקף תגמול בגין פעילות של 43 חודשים. בפועל מאוקטובר 2006, מועד תחילת הזכאות, עד למשיכת השיק בסך 21,200 ₪ ביום 1.7.09 חלפו רק 33 חודשים. אין בפי הנתבעת כל הסבר לזכאותה לתגמול מעבר למועד זה ולא טענה או הוכיחה כי פעלה לאחר מועד זה לקידום עניינים הקשורים בתגמול שהתקבל. מניסוח ההחלטה המזכה לא עולה כי זכאית לתשלום מראש בגין פעולות עתידיות. אמנם הצדדים לא טענו במפורש לעניין זה, אולם סבור אני כי התמלאו התנאים להעניק סעד חלקי למרות שלא נדרש באופן מפורש. בעת הענקת התשלום בפועל היה על הנתבעים לערוך תחשיב מפורט ולדווח לדיירי הבניין, טרם משיכת התשלום בפועל.

לפיכך אני מחייב את הנתבעת להשיב לועד הבית סך של 5,000 ₪ המשקף תמורה של עשרה חודשים שלא מצאתי כי היתה זכאית לה.

לא מצאתי בסיס לחייב את הנתבעת בהשבת כספים שהגיעו בפועל לידי הנתבע 2. הנתבעת נדרשה בתביעה להשיב אפילו כספים שהיתה זכאית להם והושבו ליתר הדיירים שנשאו בהוצאות התביעה ושעה שפעלה מכח הסמכה אין עילה לחיבה בהשבת חלקו של חבר הועד הנוסף.

סוף דבר

16. התביעה נדחית בעיקרה. הנתבעת תשיב לתובעים סך של 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.7.09 ועד התשלום המלא בפועל.

מאחר והתביעה נדחתה בעיקרה, לרבות ייחוס המרמה לנתבעת, אין צו להוצאות.

התביעה כנגד הנתבע 2 נמחקת מחוסר מעש כנגדו.

בכל הנוגע להודעה לצד השלישי, אין עילה לחייב את הצד השלישי בשיפוי התובעת בסכום שחוייבה להשיב. לפיכך אני מורה על מחיקת ההודעה לצד שלישי. יחד עם זאת אני מחייב את הצד השלישי בהוצאות הנתבעת בגין האגרות בהן נשאה לצורך שליחת ההודעה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הוצאתן.

ניתן היום, כ' חשון תשע"ד, 24 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים.