לפניי תביעה לפינוי ולסילוק יד ולמתן צו מניעה קבוע וצו עשה, שהגישו התובעים נגד הנתבעות, בקשר עם חדר מדרגות, הממוקם על חלקה שבבעלות התובעים, המצוי בבניין משותף בו בנויים בתי הצדדים, צמוד לקיר המשותף המפריד בין הבתים, ומשמש בפועל את שני הצדדים לצורך מעבר לדירות המצויות בקומות השונות בשני חלקי הבניין.

עיקרי העובדות

1. התובעים הם אב (התובע 1 להלן: "ג'דעון"), אשר הלך לעולמו לאחר הגשת התביעה, ושני ילדיו, התובעים 2 ו – 3 (כולם להלן: "משפחת ג'דעון"), שהינם בעלים של חלקה מס' 2 בגוש 16508 בנצרת (להלן: "חלקת התובעים") עליה ממוקם חדר המדרגות נושא התביעה. הנתבעות הן אשתו ובנותיו של ג'דעון עטאללה המנוח (להלן: "עטאללה"), אחיו של ג'דעון (כולם להלן: "משפחת עטאללה"), אשר הנן הבעלים של החלקה הסמוכה, חלקה מס' 1 בגוש 16508 (להלן: "חלקת הנתבעות").
2. על שתי החלקות בנוי בניין המורכב משני בתים, כאשר על חלקו הדרומי, הממוקם על חלקת התובעים, בנוי בית משפחת ג'דעון, ובו שלוש קומות - קומת קרקע, קומה ראשונה מעל הקרקע וקומה מסחרית. בצדו הצפוני של הבניין על חלקת הנתבעות בנוי בית משפחת עטאללה, ובו חמש קומות - קומת קרקע, קומה ראשונה מעל הקרקע, קומה מסחרית, קומה רביעית וקומה חמישית. הקומה המסחרית בכל אחד מהבתים ממוקמת במישור אחד עם הכביש הראשי, כאשר שתי הקומות שמתחתיה, קומת הקרקע והקומה הראשונה שמעל קומת הקרקע ממוקמות מתחת לכביש הראשי (שתיהן יחד: "שתי הקומות התחתונות"), והקומות הרביעית והחמישית שבבית הנתבעים בנויות מעל מפלס הכביש הראשי (שתיהן יחד: "שתי הקומות העליונות").
3. במקור היו שתי החלקות חלק מחלקה אחת, חלקה 103, אשר הייתה בבעלות המנוח נאסר ג'דעון (להלן: "האב" או "נאסר") אביהם של ג'דעון ושל עטאללה. האב ביקש להעביר את החלקה לשני בניו, על מנת שכל אחד מהאחים יבנה עליה את ביתו. במהלך שנות השישים, בעת שהחלקה הייתה בבעלותו של נאסר, ניתן היתר בניה, על פי בקשה משותפת שהוגשה בשם שני האחים, להקים על החלקה בניין אחד, המורכב מקומה אחת במישור אחד עם הכביש, הכולל חלל חדר מדרגות משותף שייבנה בעתיד (להלן: "היתר הבניה המשותף המקורי").
4. בשנת 1965, לאחר קבלת היתר הבניה המקורי, החלו הצדדים בבניית בתיהם בבניין. ג'דעון הקים יסודות וקומת עמודים בלבד בחלקו הדרומי של הבניין, ואילו עטאללה הקים יסודות ועמודים, ומעליהם את הקומה הראשונה מעל הקרקע, אשר בה עבר להתגורר בשנת 1967. בהמשך, במהלך שנות השבעים סגרה משפחת עטאללה את קומת הקרקע אשר עד אז הייתה קומת עמודים בלבד, ובשנת 1974 בנה עטאללה גם את הקומה השלישית בבניין, הקומה המסחרית.
5. בשנת 1974, לאחר שעטאללה החל בבניית הקומה המסחרית בביתו, הסתכסכו האחים, לאור טענת ג'דעון לפלישת עטאללה לחלקה שהוקצתה לו. ג'דעון הגיש נגד עטאללה תביעה למתן צו מניעה (ת.א. 230/74), ובמסגרת הליך זה הגיעו האחים להסכם פשרה (נספח ט.3. לתצהיר התובע 2 (להלן: "רבחי") ונספח נ-2 לתצהיר הנתבעת 2 (להלן: "נוהאד"), במסגרתו סוכם, כי חדר המדרגות המשותף הקיים בתכנית היתר הבניה המקורי יבוטל, ולכל צד תהיה הזכות להקים מדרגות לדירותיו על החלקה שבבעלותו (להלן: "ההסכם לביטול חדר המדרגות המשותף").
6. בשנת 1987 הסתיימו הליכי ההסדר של חלקה 103, והיא חולקה לשתי חלקות נפרדות, חלקת התובעים בחלק הדרומי וחלקת הנתבעים בחלק הצפוני. במסגרת הליכי ההסדר נקבע, כי חדר המדרגות נופל בשלמותו בחלקה 2 שבבעלות התובעים. קביעה זו אושרה אף בשנת 2010 על ידי בית המשפט המחוזי (כב' הש' הווארי) במסגרת ת.א. 713/03, ועל כך יפורט בהמשך.
7. לאחר שהסתיימו הליכי ההסדר כאמור, בין השנים 1979 – 1981 המשיך ג'דעון לבנות בחלקו הדרומי של הבניין המשותף, על חלקה 2 שבבעלותו את שלוש הקומות של בית משפחת ג'דעון – קומת קרקע, קומה ראשונה מעל הקרקע וקומה מסחרית. אין מחלוקת בין הצדדים, כי רק בשנים אלה, עם התקדמות הבניה של הקומה הראשונה שמעל הקרקע והשכרתה למשפחת עפיפי, נבנו לבקשת משפחת עפיפי מדרגות מבטון בחלל המדרגות, המובילות עד לקומה זו. לאחר מכן, עם הקמת הקומה המסחרית, נבנו מדרגות המשך מבטון, המובילות מגג הקומה הראשונה שמעל קומת הקרקע עד לגג הקומה המסחרית.
8. בשנת 1985 קבלה משפחת עטאללה היתר בניה להקמת הקומה הרביעית והחמישית, וקומות אלה נבנו בפועל, כאשר לקומה הרביעית ניתן היה להגיע דרך מדרגות הבטון הקיימות עד לגג הקומה המסחרית, ואילו לקומה החמישית, אליה טרם נבנה גרם מדרגות המשך מבטון, ניתן היה להגיע דרך מדרגות עץ זמניות (אשר תוארו כ"סולם עץ" על ידי התובעים, ר' סע' 13 לסיכומי התובעים). בשלב מאוחר יותר, בשנות התשעים, ובהסכמת ג'דעון, בנה עטאללה מדרגות המשך למדרגות הקיימות בחדר המדרגות, אשר מובילות מהקומה הרביעית לקומה החמישית, ואשר אפשרו כניסה לדירה שבקומה החמישית מתוך חדר המדרגות.
9. בשנת 2001 הגישו התובעים בבית משפט השלום בנצרת (ת.א. 5771/01) תביעה למתן צו מניעה קבוע, שיאסור על משפחת עטאללה שימוש במדרגות. במהלך ההליכים בתיק האמור העלו הצדדים טענות בקשר עם גבולות החלקות כפי שנקבעו בהליכי ההסדר ובכלל זה שאלת הבעלות על חדר המדרגות, ובהתאם הגישו תביעות הדדיות לתיקון לוח הזכויות וגבולות החלקה לבית המשפט המחוזי בנצרת (ת.א. 713/03). בעקבות פתיחת ההליכים בת.א. 713/03 נמחקה התביעה לצו מניעה קבוע.
10. במסגרת פסק דינו של כב' הש' הווארי בת.א. 713/13 נדחו תביעות הצדדים לתיקון לוח הזכויות וגבולות החלקות כפי שנקבעו בהסדר, ונקבע בפסק הדין, בהסתמך על ראיות שהובאו על ידי הצדדים וחוות דעת מומחה מטעם בית המשפט אשר מונה בהסכמת הצדדים, כי חדר המדרגות בשלמותו נופל בחלקת התובעים, חלקה 2 הדרומית, וכי קביעה זו תואמת את קביעת הליך ההסדר, אשר הסתיים בתאריך 21.07.1978.

טענות הצדדים

1. התובעים טענו, כי לאור קביעות השופט הווארי בפסק הדין שניתן בת"א 713/03 (מחוזי נצרת) לפיהן חדר המדרגות בשלמותו נופל בחלקה שלהם אין לנתבעות או למי מטעמן כל זכות להשתמש במדרגות ללא רשותם, ומכאן תביעתם. לטענתם, השימוש שעושות הנתבעות במדרגות מהווה הסגת גבול שלהם בחלקה שבבעלותם, ופגיעה בזכותם להנאה מרכושם, ועל כן מבקשים שבית המשפט ייתן צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעות או מי מטעמן לעשות שימוש במדרגות בקטע החל מקומת הקרקע ועד לקומה המסחרית.

לגבי הקומות העליונות, הקומה הרביעית והחמישית, בשלב זה התובעים אינם מבקשים צו מניעה קבוע האוסר על שימוש במדרגות החל מהקומה המסחרית ועד לקומה הרביעית והחמישית, היות והם מודים כי לא קיימת כיום כניסה נפרדת לקומות אלה, והכניסה היחידה הנה מתוך חדר המדרגות. על כן עותרים התובעים לצו עשה המופנה אל הנתבעות, ומורה להן להקים לקומות הרביעית והחמישית מדרגות נפרדות אשר תמוקמנה על חלקה 1 שבבעלותן.

1. הנתבעות טענו בכתב הגנתן, כי יש לסלק את התביעה על הסף מחמת התיישנות ושיהוי. כן טענו לקיומה של זיקת הנאה בחדר המדרגות. עוד טענו הנתבעות, כי חלל המדרגות תוכנן ונבנה בחלקו על ידי עטאללה ז"ל לבדו, בחלקו במשותף בידי האחים ג'דעון ועטאללה, לצורך שימוש ושירות הדירות משני הצדדים. לטענתן, קמה להן זכות חוזית והסכמית להמשיך ולהשתמש בחדר המדרגות, וכי ניתנה להן רשות בלתי הדירה להמשיך ולהשתמש בחדר המדרגות, ולמעשה עתירת התובעים מהווה הפרה של התחייבויות ומצגים שבין האחים בחוסר תום לב. לטענתן, נוכח נסיבות בנייתן של המדרגות והעובדה שהן משרתות את דירות הנתבעות שנבנו על ידן ואשר אין אליהן דרך גישה חלופית, הגשת התביעה על ידי התובעים מהווה חוסר תום לב בקיום זכות שבדין, כך שגם מטעם זה דין התביעה להידחות. הנתבעות טענו עוד, כי קבלת התביעה כרוכה בהפסדים גבוהים של ערכי דירותיהן והוצאות גבוהות הכרוכות בחיפוש אלטרנטיבות, בשינוי תכנון הדירות לרבות חלוקתן המבנית הפונקציונאלית, כניסותיהן וחזיתות הדירות, וכרוכה בהתעשרות התובעים על חשבון הנתבעות כדי מלוא ההנאה הכרוכים בשימוש בחלל המדרגות ואיסור הדבר על הנתבעות, ועל כן לגישתן יש להורות על דחיית התביעה.
2. בהחלטה מיום 26.03.12 בבקשה לביטול פסק הדין שניתן בהיעדר, נדחו טענות הנתבעות להתיישנות ולשיהוי, מהטעם שטענות אלה נדונו והוכרעו על ידי כב' השופט הווארי בבית המשפט המחוזי במסגרת ת"א 713/03. עוד קבעתי, כי מעיון בפסק הדין שניתן בידי בית המשפט המחוזי עולה, כי טענת הנתבעות בדבר קיומה של זיקת הנאה, אף היא נדונה והוכרעה, בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, ועל כן אין מקום לדון בה במסגרת תיק זה. יחד עם זאת קבעתי באותה החלטה, כי טענות הנתבעות לקיומה של זכות חוזית הסכמית, לקיומה של רשות בלתי הדירה וכן טענתן לחוסר תום לב בהגשת התביעה, לא נדונו ולא הוכרעו על ידי בית המשפט המחוזי, ושאלות אלה עומדות להכרעה בתיק דנן.

רשות בלתי הדירה - כללי

1. פסיקת בתי המשפט הכירה במוסד הרישיון, מקום שבו בעל המקרקעין נתן הסכמה מפורשת או משתמעת לשימוש של אחר במקרקעין. הרישיון במקרקעין מבוסס על תורת ההשתק שפותחה בדיני היושר האנגליים, אשר נועד למנוע תוצאות בלתי צודקות, המתחייבות לכאורה מן הדין, על-ידי השתקת המתנגדים מלטעון בבית המשפט טענות משפטיות או עובדתיות, שהן נכונות כשלעצמן. השתק במקרה של רישיון במקרקעין, מונע מבעל הזכות במקרקעין, לחזור בו מן ההרשאה שנתן לאחר לשימוש במקרקעין, במקרה בו המורשה הסתמך על ההרשאה בתום לב ובאופן סביר, ושינה עקב כך את מצבו לרעה על ידי השקעות שהשקיע במקרקעין, מתוך ציפייה שיצרה אצלו ההרשאה להמשך קיומה של הרשות להשתמש בהם, כל עוד הוא רוצה בכך.

עם זאת, לנוכח שיקולי הצדק שביסוד ההשתק, הפעלת הכלל היא גמישה, ולבית המשפט ניתן שיקול דעת בקביעת הסעדים – אם רשות שימוש במקרקעין ללא הגבלה, ואם פיצויים על פי נסיבות המקרה הקונקרטי. גם לאחר חקיקת חוק המקרקעין המשיכה הפסיקה להכיר ברישיון בלתי הדיר. על פי ההלכה הפסוקה, רשות בלתי הדירה הוכרה רק במקרים נדירים (ר' ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פד"י נח(4), 27, 35 – 36; ע"א 588/81 אריה ציזיק נ' דבורה הורוביץ, פד"י מ(1), 321, 325; ע"א 5136/91 קולגמס נ' קולגמס, פד"י מט(2) 419, 430; ע"א 2836/90 אריה בצר נ' נחמה צילביץ פ"מ מו(5) 184, 197).

הקומות הרביעית והחמישית

1. אין מחלוקת, והתובעים אף הודו בכך בכתב התביעה, כי לשתי הקומות העליונות בבית הנתבעות שמעל הקומה המסחרית, קומות 4 ו – 5 (שתיהן יחד: "שתי הקומות העליונות"), אין כניסה נפרדת, ולמעשה חדר המדרגות משרת את הכניסות של הדירות שבשתי הקומות העליונות בבניין, והכניסה היחידה הקיימת לדירות שבקומות אלה היא דרך חדר המדרגות (סעיף 15 בכתב התביעה, עדותו של התובע 2 (להלן: "רבחי") בעמ' 18 ש' 8 – 14 לפרוטוקול). אין גם מחלוקת, כי גרם המדרגות בחדר המדרגות המוביל מהקומה הרביעית לקומה החמישית בבניין, המהווה המשך ישיר ואינטגרלי לחדר המדרגות המוביל לקומה הרביעית, נבנה על ידי עטאללה בהסכמה מפורשת של ג'דעון, וגם השימוש בחדר המדרגות למעבר לדירות שבקומות העליונות נעשה בהסכמה מפורשת של ג'דעון (בכך הודה גם רבחי בסעיפים 28 – 30 לתצהירו של רבחי).
2. בעניין זה נטען על ידי רבחי, כי הסכמת ג'דעון לבניית המדרגות לקומה החמישית, ולשימוש בחדר המדרגות לצורך מעבר לשתי הקומות העליונות בבניין, ניתנה לתקופה מוגבלת וקצובה בלבד של שנתיים שלוש, וכנגד התחייבותו של עטאללה, כי בתום התקופה יבנה מדרגות חלופיות בצדו הצפוני של הבניין על החלקה שבבעלותו, ויעתיק לשם את הכניסה הראשית לדירות שבקומות העליונות (סעיף 29 – 32 לתצהירו של רבחי). נוהאד (הנתבעת מס' 2) הכחישה את הטענה, וטענה כי בניגוד לטענת רבחי, ג'דעון לא התנה כל תנאי לבניית המדרגות הממשיכות לקומה החמישית למעט בקשתו, כי בבוא העת, לאחר שיבנה את הקומות העליונות בביתו, יעשה שימשו במדרגות אלה. לטענתה, לא היה כל תנאי לשימוש זמני במדרגות וההסכמה הייתה לצמיתות (סעיף 28 לתצהיר נוהאד).
3. איני מקבל את גרסתו של רבחי, כי ההסכמה של ג'דעון לבניית המדרגות לקומה החמישית, והשימוש בחדר המדרגות לשם מעבר לקומות העליונות בבניין הייתה לתקופה מוגבלת, וכי ניתנה כנגדה התחייבות עטאללה לבנות מדרגות נפרדות מהחלק הצפוני של הבניין, ולהעתיק את הכניסה לדירות אלה, וכמה טעמים לדבר.
4. ראשית, הן ג'דעון והן עטאללה, אשר להם מיוחסות ההסכמות וההתחייבויות האמורות, הלכו זה מכבר לעולמם ולכן לא העידו לפני ולא מסרו גרסה. משהוכחשה גרסתו של רבחי לעניין זה על ידי נוהאד, ובהיעדר כל ראיה אחרת להתחייבות זו, אין לתת משקל רב לעדותו של רבחי בעניין זה. בהעדר ראיות נוספות לתמיכה בה, אין בעדותו של רבחי כדי לבסס קביעה עובדתית באשר לכוונות הצדדים ולסיכום ביניהם, הן לעניין זמניותה של ההסכמה והן בנוגע להתחייבות עטאללה לבנות מדרגות חלופיות כאמור, בפרט שעה שאין מדובר בעד אובייקטיבי חף מאינטרס, כי אם בבעל דין בעל אינטרס בתוצאות ההליך.
5. שנית, גרסתו של רבחי אינה מתיישבת עם נסיבות המקרה והראיות שהובאו בפניי. לגרסתו של רבחי לא הובאה כל ראיה תומכת, וההסכמות וההתחייבויות האמורות לא הועלו על הכתב. אין זה סביר בעיניי, כי בנושא כה מהותי, כמו בניה ושימוש זמני במדרגות לתקופה קצובה בלבד, והתחייבות עטאללה כאמור, לא הועלו הדברים על הכתב, ועובדה זו מעוררת ספק במהימנות הגרסה.

משנשאל רבחי במהלך חקירתו הנגדית מדוע האחים לא העלו על הכתב את ההסכמה האמורה ואת התחייבות עטאללה, השיב, כי ג'דעון ועטאללה היו אחים וסיכמו את הדברים בעל פה בהסכם ג'נטלמני (עמ' 22 ש' 10 – 13). לאור אופי היחסים בין האחים כפי שהובא לעיל ואופן התנהלותם במהלך השנים, הסבר זה אינו משכנע ואינו מספק. כפי שעולה מהראיות בתיק זה, במהלך שנים רבות נקלעו האחים ג'דעון ועטאללה לסכסוכים שונים, ניהלו הליכים משפטיים זה נגד זה בבתי משפט, וחתמו על הסכמים, כדוגמת ההסכם משנת 1974 לביטול חדר המדרגות. אין זה סביר בנסיבות העניין, כי בנוגע להתחייבות כה מהותית, אשר בהסתמך עליה ניתנה לעטאללה רשות לבנות מדרגות ולתכנן את דירותיו, הסתפקו האחים ב"הסכם ג'נטלמני" ולא העלו את ההתחייבות על הכתב.

1. זאת ועוד, בתצהירו טען רבחי, כי בשנת 1985 הגיש עטאללה שתי בקשות למתן היתר בניה לבניית שתי הקומות העליונות מעל הקומה המסחרית, וכי בהתאם לבקשות אלה להיתרי בניה, נעשה שימוש תכנוני בחדר המדרגות כמעבר וגישה לשתי קומות העליונות, על אף שהן נופלות בשלמותן בחלקה 2 שבבעלות התובעים, דבר שנעשה לטענתו ללא ידיעתו וללא הסכמתו של אביו ג'דעון (ר' סע' 24 – 26 לתצהיר רבחי).

אינני מקבל את טענותיו של ברחי בעניין זה וכמה טעמים לדבר: ראשית, כאמור לעיל, ג'דעון המנוח נפטר בטרם הגיש תצהיר עדות ראשית ולא נחקר בפניי, ועל כן אין לקבל את עדותו של רבחי בכל הנוגע לידיעתו של אביו המנוח. יתירה מזו, בהתאם לגרסתו של רבחי, בקשות אלה תאמו את ההסכמות בין הצדדים ואת הנעשה בפועל בשטח, שהיה ידוע ומוסכם על ג'דעון. הציפייה הסבירה היא, בהיעדר ראיה אחרת, כי הבקשות למתן היתרי בניה יהיו תואמות את הנעשה בשטח בפועל, וכך היה.

שנית, בקשות אלה אף מחזקות את גרסת נוהאד דווקא, כי הסכמת ג'דעון לא הייתה זמנית כלל, כי אם ניתנה לצמיתות, ועל כן הבקשות שהוגשו משקפות את ההסכמה והסתמכות עטאללה על רשות השימוש בחדר המדרגות כמעבר לדירות שייבנו בקומות העליונות. חזקה על עטאללה שאילו התחייב בהתחייבות הנטענת, לבנות מדרגות חלופיות לאחר שנתיים שלוש, ואילו אכן היה הדבר אפשרי, היה הדבר בא לידי ביטוי בבקשות אלה. העובדה שהדבר לא התבקש מלמדת כי לא הייתה כוונה כזו.

שלישית, ביחס לשתי הקומות התחתונות טען רבחי, כי בבקשות למתן היתרי בניה מופיעות, נוסף על חדר המדרגות, גם מדרגות נפרדות בצד הצפוני המובילות לדירות שבקומות התחתונות. העובדה, שבניגוד לקומות התחתונות, אין בנמצא כל תכנון למדרגות נפרדות לשתי הקומות העליונות מחזקת את גרסת הנתבעות, כי המעבר היחיד המוסכם, המתוכנן והקיים בפועל לדירות שבקומות העליונות הוא מתוך חדר המדרגות, ולא הייתה כל הסכמה או כוונה או התחייבות של עטאללה לבנות מדרגות חלופיות.

רביעית, אין זה סביר שעטאללה יגיש תכניות עם מעבר לדירות בקומות העליונות דרך חדר המדרגות, יבנה את המשך חדר המדרגות מבטון, ויבנה את הדירות בהתאם לתכנון כשהכניסה אליהן הנה מתוך חדר המדרגות, ללא חלופה אחרת, כל זאת שעה שהתחייב לשנות הכול בתוך שנתיים שלוש כגרסת רבחי. בגרסה זו אין כל הגיון, היא מנוגדת לשכל הישר ולנסיבות העניין כפי שהובאו בפניי ועל כן איני מקבלה גם מטעם זה.

1. בחקירתו הנגדית טען רבחי, כי הוא ואביו המנוח הגישו מספר תלונות במשטרה נגד עטאללה ובניו במהלך השנים 1995 – 1996, לאחר שג'דעון נתן את הסכמתו הנטענת לשימוש במדרגות, והסיבה לכך הייתה שעטאללה ובניו התחילו להשכיר את הדירות לדיירים שהתחילו להפריע להם (עמ' 22 ש' 25-27, עמ' 23 ש' 1 – 4). משנשאל רבחי מה הסיבה להגשת התביעה נגד עטאללה בשנת 2001 השיב, כי הסיבה הייתה שעטאללה פתח דלת בחנויות בקומת המסחר לכיוון גרם המדרגות של התובעים וג'דעון אמר לו שהוא הגזים.

מדברים אלה ניתן ללמוד, כי פתיחת פתח בקומה המסחרית מחדר המדרגות, מהלך שהיה מבחינתו של ג'דעון בניגוד למוסכם בין הצדדים, היא שהפריעה לו, ולא השימוש בחדר המדרגות למעבר לקומות העליונות. חזקה על ג'דעון, כי אילו נתן עטאללה התחייבותו כנטען באשר לבניית מדרגות חלופיות לקומות העליונות, היה תובע גם זאת במסגרת אותו הליך. אולם, גם מגרסתו של רבחי עצמו באשר להתנגדות ג'דעון למעבר מחדר המדרגות לקומה המסחרית, ניתן ללמוד על כך שבזמן אמת לא הייתה בפיו טענה בדבר התחייבות עטאללה לבניית כניסה נפרדת לקומות העליונות, או כל טענה בדבר ביטולה של הרשות בכל הקשור לקומות העליונות.

1. לסיכום, התובעים לא הראו ולא הוכיחו, כי ההסכמה לבניית המדרגות לקומה החמישית ולשימוש בחדר המדרגות למעבר לקומות העליונות, הייתה זמנית כאמור. מנגד, מקובלת עליי גרסת נוהאד, כי למעשה הצדדים הסכימו על שימוש משותף בחדר המדרגות למעבר לדירות שבשתי הקומות העליונות, הרביעית והחמישית, מתוך הסכמה כי מדובר ברשות לצמיתות, וכי בעתיד, מדרגות אלה ישמשו גם כמעבר לקומות העליונות בבית ג'דעון לאחר שאלה ייבנו. רק בדיעבד, לאחר שהסתכסך ג'דעון עם דיירת של משפחת עטאללה, חזר בו ג'דעון מההסכמה שנתן (עמ' 36 ש' 22 – 28). גם בתצהירו של רבחי ניתן למצוא חיזוק למסקנה זו, שעה שהצהיר, כי עטאללה התחיל להשכיר את הדירות התחתונות לאנשים זרים שחלקם בעלי עבר פלילי תוך שימוש במדרגות, אשר הציקו והפריעו לתובעים תוך פגיעה בפרטיותם ובאיכות חייהם (סע' 33 לתצהיר רבחי).
2. מהאמור לעיל עולה, כי הוכח בפניי כי בניית המדרגות והרשות לעשות בהן שימוש ניתנה בהסכמה בין הצדדים, וכי הסכמה זו לא הותנתה בכל תנאי או נקצבה בזמן כלשהו, והתובעים אישרו את בניית המדרגות מתוך כוונה שבעתיד, גם התובעים יעשו בהן שימוש לאחר שייבנו את הקומות העליונות שלהם.
3. אין ממש בטענת התובעים בסיכומיהם, כי כב' השופט הווארי קבע בפסק דינו בת.א. 713/03 כי הרשות שניתנה לנתבעים להשתמש במדרגות הייתה זמנית בלבד ועד ליום 31.12.2001 (עמ' 19 ש' 4 – 12 לפסק הדין). עיון בפסק הדין מלמד, כי כב' השופט הווארי נדרש לשאלת השימוש בחדר המדרגות האם היה ברשות התובעים אם לאו, וזאת לצורך הכרעה בטענה בדבר קיומה של זיקת הנאה, אשר אחד התנאים לה הנו שימוש נוגד את זכות התובעים במקרקעין, וקבע כי במקרה זה השימוש היה ברשות. אין בפסק דין התייחסות למערכת היחסים שקדמה לתאריך 31.12.01 (המועד בו הוגשה התביעה לצו מניעה, ובה לכאורה ביקש ג'דעון להפסיק את הרשות), אין כל התייחסות או הכרעה של כב' הש' הווארי באשר להסכמת הצדדים מלכתחילה, והאם הייתה למתן רשות זמנית אם לאו. שאלה זו לא עמדה לדיון באותם הליכים, ובוודאי שאין הכרעה בשאלת המועד לסיום אותה רשות ואם ניתן להפסיקה, שאלה שעומדת בלב המחלוקת בתביעה כאן.

חוות דעת מומחה הנתבעות אמיל אבו האני

1. מטעם הנתבעות הוגשה חוות דעת של מהנדס הבניין אמיל תאופיק אבו האני, אשר קבע, כי מהלך מדרגות לכל חמש הקומות של משפחת עטאללה בחזית הצפונית אינו בר ביצוע ולא הגיוני שכן לטענתו קיים קונסול מקורה (מרפסת/חלק מחדר) לאורך החזית הצפונית בקומה המסחרית ושתי קומות המגורים שמעליה, דבר שמחייב את הרחקת חדר המדרגות המוצע מהקונסול, ומעורר בעיות קונסטרוקטיביות של יציבות המבנה, ולכך יש השלכות קשות על עלויות הביצוע.

עוד קבע המהנדס אבו האני בסעיף 2 (ט) (2) לחוות דעתו, כי ביצוע מדרגות בחזית צפונית מחייב שינויים קיצוניים בתכנון הפונקציונלי הקיים בכל ארבע קומות המגורים בבית עטאללה, דהיינו הפיכת המטבחים הקיימים בחזית הצפונית למיקומם החדש בחזית הדרומית כולל הבעיות החדשות שמתעוררות לגבי מעבר צנרת המים והביוב, ביצוע כל הפונקציות של המטבחים מחדש, הפיכת הסאלונים וחדרי השינה ממקומם בחזית הדרומית לצפונית ולהפך, הריסת מחיצות ובניתן מחדש, עקירת הריצוף הקיים וריצוף חדש, פריצת דלתות וסגירת פתחים, שינויים במערכת החשמל, ביצוע עבודות טיח, צבע ונגרות חדשים, חציבות ופינויים. כל העבודות האלה כרוכות בהשקעות גבוהות מאוד ולא הגיוניות, ויותר מכך, לטענתו ביצוע העבודות מחייב פינוי הדיירים ושכירת דירות למשפחות המתגוררות בדירות אלה, לתקופת ביצוע של לפחות שנה, דבר שכרוך בהוצאות עצומות נוספות ולא הגיוניות.

1. בסעיפים 2(ד) – (ז) לחוות דעתו מתייחס המהנדס אבו האני לשאלת הבעלות על חדר המדרגות, ואולם מאחר ובעניין זה קיימת החלטה בהליכי ההסדר וכן קיימת הכרעה שיפוטית על ידי בית המשפט המחוזי כאמור לעיל בת.א. 713/03, אין מקום להתייחסות לקביעות אלה של המהנדס אבו האני.
2. בחקירתו הנגדית חזר המומחה אבו האני על האמור בחוות דעתו, כי על סמך הפונקציות הקיימות בשטח לא ניתן להקים חדר מדרגות בחלק הצפוני של הבניין, והסביר כי הסיבה לכך אינה רק עלויות אלא קיימת גם בעיה קונסטרוקטיבית קשה מאוד ואי אפשר לעשות מבנה מדרגות כאנדרטה מבלי לקשור אותו למבנה קיים. עוד הוסיף המומחה אבו האני, כי גם אם ניתן יהיה לבנות חדר מדרגות כאמור אז הכניסה מכיוון צפון תהיה לחדרי השינה כיוון שסלון הדירות ממוקם בצד הדרומי ולמעשה שינוי הכניסה יחייב להפוך את כל החלוקה הפנימית של הדירות, את המחיצות, השירותים, האינסטלציה, ואין כל הגיון לעשות זאת מבחינת העלויות הגבוהות הכרוכות בכך (עמ' 11 ש' 4 – 13 , עמ' 16 ש' 26 – 34).
3. האמור בחוות דעתו של המומחה אבו האני באשר לקשיים בהקמת חדר מדרגות בחלק הצפוני של הבניין על סמך הפונקציות הקיימות בשטח מקובלת עליי. ראשית, התובעים לא הגישו מטעמם חוות דעת מומחה לסתור את האמור בחוות דעת המהנדס אבו האני. שנית, עדותו היתה עקבית ברורה וסדורה. במהלך חקירתו הנגדית נשאל וחזר על האמור בחוות דעתו, כי לא ניתן להקים חדר מדרגות בחלק הצפוני של המבנה הן בשל העלויות הגבוהות והן בשל בעיות קונסטרוקטיביות אשר אינן מאפשרות לבנות חדר מדרגות מבלי לקשור אותו למבנה הקיים. המומחה אבו האני השיב בהגינות, משנשאל על האפשרות למצוא פתרון הנדסי, כי במקצוע ההנדסה כמעט ואין בעיה בלתי פתירה מבחינה הנדסית, והבעיה היא להתאים את הפתרון לאילוצים הקיימים. באשר לאילוצים הקיימים, האמור בחוות דעת המומחה באשר לצורך להרחיק את חדר המדרגות מהבניין דבר שיפגע ביציבותו, מקבלת חיזוק בתמונת הצד הצפוני של המבנה (מוצג ת/2(1)) ממנה ניתן להבחין במפרפסת שמסביב לדירות אשר מחייבת את הרחקת המדרגות מהמבנה מה שעלול ליצור את בעית היציבות עליה העיד המומחה אבו האני.
4. משהוכח, כי הדירות בשתי הקומות העליונות תוכננו ונבנו בהסתמך על ההסכמה כי חדר המדרגות ישמש ככניסה ראשית לדירות, ובהעדר חוות דעת נגדית סותרת, מקובלת עליי קביעת המומחה מטעם הנתבעות כי ביטול הכניסה מחדר המדרגות, ובניית חדר מדרגות מצדו הצפוני של הבניין, לא זו בלבד שאינו אפשרי, או למצער נתקל בקשיים ואילוצים קונסטרוטיביים אשר מעמידים בסכנה את יציבות המבנה, אלא ששינוי כאמור יהיה כרוך גם בשינוי תכנוני של הדירות, עם שינוי הכניסה הראשית, ובהוצאות ונזקים גבוהים מאוד ובלתי סבירים בנסיבות העניין.
5. מן התשתית המונחת לפני כמפורט לעיל, עולה כי עטאללה בנה את המדרגות ואת הדירות שבקומות 4 ו – 5 כחוק, לאחר שביקש וקיבל היתר בניה כדין, בו ציין את חדר המדרגות כגישה לדירות אלה, בהסתמך על הסכמתו של ג'דעון וכי הסכמה זו ניתנה לצמיתות. במקרה זה ציפייתו של עטאללה, כי הרשות לא תתבטל והשקעותיו בדירות תרדנה לטמיון היא ציפייה לגיטימית, ועמדה ביסוד השקעותיו בבניית הדירות, בהסתמך על ההסכמה האמורה של אחיו ג'דעון. מדובר בהסתמכות לגיטימית הראויה להגנה, שעה שביטולה אינו אפשרי או למצער, ביטולה יהיה כרוך בהוצאות גבוהות ויגרום נזקים משמעותיים לנתבעות, כפי שעולה מחוות דעתו של המומחה מטעמן.
6. סבורני כי במקרה זה, בכל הנוגע לקומות העליונות, הרביעית והחמישית בבניין, יהיה זה אי צדק בולט, אם יבוטל הרישיון באופן חד צדדי על ידי יורשי ג'דעון. במקרה זה מתקיימות נסיבות מיחדות, אשר הוכרו בפסיקה כמצדיקות את הקביעה, כי מדובר ברשות בלתי הדירה לשימוש בחדר המדרגות למעבר לדירות שבשתי הקומות העליונות, ובכך להגן על זכויות הנתבעות במקרקעין והסתמכותן על קיומה של רשות, אשר התובעים אינם רשאים להביאה לידי סיום באופן חד צדדי.

שלוש הקומות הראשונות

1. לטענת התובעים, לשלוש הקומות הראשונות בבית הנתבעות – הקומה הראשונה (קומת הקרקע), הקומה השנייה (הקומה הראשונה מעל קומת הקרקע) וקומה המסחרית קיימת כניסה נפרדת, אשר אינה מחדר המדרגות. כך לטענתם לקומת הקרקע ולקומה הראשונה שמעליה קיימת כניסה נפרדת מכביש מקביל תחתון הידוע ככביש 6027 בנצרת, ואילו לקומה המסחרית קיימת כניסה נפרדת ממפלס הכביש הראשי העליון 6000 היות והיא במישור אחד עם הכביש.
2. בעניין זה הצהיר רבחי, כי עד לשנת 1992 בערך, בצד הצפוני של החלקה המקורית 103 היו קיימות מדרגות שהובילו מהכביש הראשי העליון עד לכביש התחתון והן קשרו בין שני הכבישים תוך מעבר לחלקה 103 המקורית ולאחר מכן חלקה 1 החדשה שבבעלות הנתבעות, כפי שניתן לראות במפת הגוש (הוגשה כמוצג נ/7) ובתמונה מהמקום (הוגשה וסומנה מוצג ת/2(4)). רבחי הצהיר, כי לשתי הדירות בקומה הראשונה (קומת הקרקע) והשנייה (ראשונה מעל קומת הקרקע) הייתה כניסה מהצד הצפוני של הבניין, תוך ניצול המדרגות האמורות מהצד הצפוני, אשר מחברות בין שני הכבישים, ולא הייתה לדירות אלה כניסה בין שני הבניינים. עוד ציין, כי לקומה השנייה (ראשונה מעל קומת הקרקע) קיים גשר שמחבר בין המדרגות לבין המרפסת בקומה זו אשר עדיין קיים כפי שמופיע בתמונה ( נספח ט.2. לתצהיר שהוגש וסומן ת/2(1). באשר לקומה המסחרית הנמצאת במפלס הכביש הראשי הצהיר רבחי כי הכניסה אליה היא מהכביש הראשי (סע' 15 – 16 לתצהיר רבחי). רבחי נחקר על האמור בתצהירו וחזר מספר פעמים על גרסתו (עמ' 18 ש' 15 – 33, עמ' 19 ש' 1 – 24), עדותו בעניין זה, הייתה ברורה, סדורה ועקבית, ומקבלת חיזוק ואישוש מיתר הראיות והתמונות שהוצגו בפניי, ואף מעדותה של נוהאד עצמה כפי שיפורט להלן, ועל כן אני נותן אמון בגרסה זו ומקבלה.
3. ראשית, בנוגע לקומה המסחרית נוהאד אישרה במהלך חקירתה הנגדית כי לקומת המסחר יש כניסה מהכביש הראשי ולא מחדר המדרגות ולמעשה מתוך חדר המדרגות אין כניסה למסעדה (עמ' 36 ש' 7 – 14). גם בנוגע לקומת העמודים ולקומה שמעל קומת העמודים, אישרה נוהאד את אפשרות הכניסה מהצד הצפוני לקומה זו, ואולם טענה בתחילה כי הכניסה משם היא למטבח וחדר השינה, וכי הכניסה התכנונית היא רק מחדר המדרגות (עמ' 38 ש' 16 – 18 לפרוטוקול). לאחר שהוצגה לה תמונה שצולמה במקום (מוצג ת/3) נוהאד אף אישרה, כי למעשה קיים שביל המוביל לצד הצפוני של הבניין וממנו ניתן להיכנס לקומה הראשונה מעל קומת הקרקע, דרך מרפסת הנמצאת מסביב לבית בקומה זו. עוד אישרה הנתבעת במהלך החקירה הנגדית, כי למעשה תכנון הבית אינו כפי שתיארה כזה אשר אינו מאפשר כניסה נפרדת, שכן העידה, כי ניתן להיכנס מהצד המערבי של המרפסת האמורה אל הדירה שבקומה הראשונה, דרך סלון הדירה אשר ממוקם בצד זה, ואשר מסתבר שיש לו פתח לכניסה זו (עמ' 41 ש' 4 – 16).
4. התמונה שהוגשה וסומנה כמוצג ת/3 ובה מצולם בית הנתבעות מהצד הצפוני כאמור, מתיישבת עם עדותו של רבחי, ועולה ממנה בבירור, כי לשתי הקומות התחתונות בבניין, קיימת גישה נפרדת מהצד הצפוני של הבניין, דרך שביל גישה המחבר בין המפלס העליון של הכביש הראשי (בו מצויה קומת המסחר) לבין הכביש התחתון המאפשר מעבר ישיר לקומות אלה. הכניסה לקומה 1 שמעל קומת הקרקע היא דרך מרפסת, ולקומת הקרקע קיימת דרך גישה מהכביש התחתון. עוד נראה בתמונות, כי בצד זה קיימות דלתות המאפשרות כניסה לדירות המצויות בקומות אלה.
5. גרסת רבחי מתיישבת גם עם ממצאיו של כב' השופט הווארי בפסק דינו שניתן במסגרת ת.א. 713/03 ביום 28.11.2010, ובו קבע, כי בביקורו בשטח גילה, כי ישנן מדרגות אשר יורדות מהכביש הראשי בצד הצפוני, ואלה מתחברות עם שביל הליכה, אשר מגיע לקומה הראשונה בבניין הנתבעות, הגם שבאותו עניין לא נדרש להכריע בסוגיית מציאת כניסות חלופיות לדירות הנתבעות (עמ' 22 ש' 29 – 31 לפסק הדין של הש' הווארי).
6. זאת ועוד וכאמור לעיל, אין מחלוקת, כי בשנת 1974 הגיעו הצדדים להסכמה על ביטולו של חדר המדרגות ועל כך שכל צד יבנה לעצמו מדרגות בחלקה שלו. אין גם מחלוקת, כי עד לשנת 1974 כבר הושלמה בניית שתי הקומות התחתונות בבית הנתבעות, והחלה בנייתה של הקומה המסחרית, וכי בשלב זה טרם נבנו המדרגות מבטון בחלל המדרגות נושא המחלוקת, שכן אלה נבנו לראשונה בין השנים 1979 – 1981 במהלך בניית בית התובעים (ר' סעיף 19 – 20 לתצהיר רבחי, עדותו בעמ' 23 ש' 26 – 18, ור' עדות נוהאד עמ' 32 ש' 16 – 17, ש' 21 – 34, עמ' 33 ש' 1 – 13).

החתימה על ההסכם לביטול השיתוף בחדר המדרגות והתחייבות עטאללה לבנות חדר מדרגות על החלקה שבבעלותו, מחזקת את גרסתו של רבחי, כי במועד זה, היינו בשנת 1974 היו לדירות אלה כניסות אחרות מהכניסה דרך חדר המדרגות. חזקה על ג'דעון, כי אילו לא הייתה כניסה חלופית לדירות אלה שכבר היו בנויות לא היה מסכים לבטל את חדר המדרגות המשותף נושא הסכסוך כאן.

1. בעניין זה טענה נוהאד, כי על אף ההסכם לביטול חדר המדרגות המשותף, בפועל הצדדים חזרו והסכימו להשתמש בחדר המדרגות שבהיתר המקורי ולהמשיך בבנייתו ולהפוך את המדרגות למדרגות מבטון, וכך נעשה בפועל וחדר המדרגות המשיך לשמש כמעבר לדירות הנתבעות בקומות התחתונות (סע' 12 – 14 לתצהיר נוהאד, עמ' 37 ש' 12 – 24 לפרוטוקול).

אין בטענה זו כדי להועיל לנתבעות כפי שיובהר.

מעדותה זו של הנתבעת עולה, כי בפועל, לאחר שהצדדים הסכימו על ביטול חדר המדרגות, ניתנה למשפחת עטאללה רשות לעשות שימוש בחדר המדרגות לצורך כניסה לדירות שבקומות התחתונות. ואולם, משהגיעו הצדדים להסכמה על ביטולו של חדר המדרגות, הרי שגם אם ניתנה בשלב מאוחר יותר רשות לשימוש בפועל בחדר המדרגות לשם מעבר לדירות אלה, כטענת נוהאד, אין בכך כדי לבסס טענה לכך שהרשות הנה בלתי הדירה.

1. ממכלול הראיות והעדויות שהוצגו בפניי עולה, כי קיימת אלטרנטיבה ממשית לכניסה נפרדת לדירות שבקומות התחתונות מתוך חלקת הנתבעות עצמן מהצד הצפוני של הבניין, ואין בביטול הרשות למעבר לדירות אלה מתוך חדר המדרגות כדי לגרום להן כל נזק או פגיעה. לא הוכחה כל הסתמכות או שינוי מצב לרעה בעקבות מתן הרשות, ולא הוכח כי במקרה זה מתקיימים התנאים המצדיקים קביעה שמדובר ברשות בלתי הדירה והמשך מתן הרשות לשימוש בחדר המדרגות למעבר לדירות שבקומות התחתונות.

1. בהקשר זה אציין, כי איני מקבל את חוות דעת המומחה מטעם הנתבעות באשר לדירות שבקומות התחתונות והקומה המסחרית. ראשית, כאמור לעיל, המומחה התייחס לקושי בבניית מהלך מדרגות לכל חמשת הקומות של משפחת עטאללה בחזית הצפונית וקבע כי אינו בר ביצוע לאור האילוצים הקונסטרוקטיביית אך הוא לא התייחס לשאלה האם קיימת דרך גישה לשלוש הקומות התחתונות שלא דרך חדר המדרגות. שנית, משהוכח בפניי, כי קיימת בשטח אלטרנטיבה לכניסה לדירות שבקומות התחתונות שלא מחדר המדרגות, אשר אינה מצריכה בניית חדר מדרגות נפרד בחלק הצפוני של הבניין לשם כניסה לדירות שבקומות התחתונות, הרי שקביעותיו של המומחה אבו האני מטעם הנתבעות באשר לבעיות הקונסטרוקטיביות אינן רלבנטיות לדירות שבקומות אלה, ואין בחוות הדעת כדי לשנות מהמסקנה אליה הגעתי כאמור. שלישית, גם קביעת המומחה כי שינוי הכניסה יהיה כרוך בשינויים תכנוניים והוצאות גבוהות, אינה משנה מהמסקנה אליה הגעתי כאמור, הן משום שהוכח בפניי כאמור לעיל, כי תכנון הדירות בקומות התחתונות מאפשר את הכניסה מצדו הצפוני של הבניין, והן משום שלא הוכחו יתר התנאים הדרושים לשם הקביעה כי הרשות הנה בלתי הדירה בכל הקשור לדירות שבקומות התחתונות ולקומה המסחרית.
2. עולה, אם כן, כי במקרה זה לא מתקיימים הנסיבות הנדירות והתנאים שנקבעו בפסיקה לצורך הקביעה, כי מדובר ברשות בלתי הדירה בכל הנוגע לשימוש הנתבעות בחדר המדרגות שבבעלות התובעים למעבר לקומות התחתונות בבית הנתבעות (הקומות התחתונה והקומה הראשונה שמעליה). על כן, התובעים, אשר בבעלותם חדר המדרגות, רשאים להפסיק את הרשות שניתנה לנתבעות לעשות שימוש בחדר המדרגות לשם מעבר לקומות אלה.

סוף דבר

1. אשר על כן ועל סמך כל המפורט לעיל, הנני קובע כדלקמן:

א. הנני מקבל את התביעה לגבי שלוש הקומות הראשונות בבית עטאללה, היינו קומת הקרקע, הקומה הראשונה מעל קומת הקרקע והקומה המסחרית, ונותן בזאת צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעות או מי מטעמן לעשות שימוש בחדר המדרגות שבניין הממוקם על חלקה 2 שבבעלות התובעים לשם מעבר לדירות שבקומות אלה. הנני מורה לנתבעות להימנע מפתיחת כל פתח בקיר אחת הדירות שבקומות אלה לכיוון חדר המדרגות, וככל שקיימים פתח או כניסות כאמור מהדירות שבקומות התחתונות הנ"ל לכיוון חדר המדרגות, הנני מורה לנתבעות לסגור אותן ולבטלן.

ב. הנני דוחה את התביעה בנוגע לדירות בשתי הקומות העליונות (הרביעית והחמישית, המצויות מעל הקומה המסחרית שבמפלס הכביש) והנני קובע כי הנתבעות רכשו זכויות של בר רשות בחדר המדרגות לשם מעבר לדירות המצויות בשתי הקומות העליונות בבית עטאללה, וכי רשות זו הנה בלתי הדירה, ואינה ניתנת לביטול באופן חד צדדי על ידי נותני הרשות, ג'דעון והתובעים.

1. בנסיבות העניין ולאור תוצאת פסק הדין, איני מוצא ליתן צו להוצאות.

ניתן היום, י"ב אלול תשע"ד, 07 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.