פסק-דין

תביעת עירייה נגד תושב העיר בגין דמי שכירות ותשלומי חובה.

כללי:

בעלי הדין:

1. התובעת היא עירייה אשר הוקמה על פי פקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן-"פקודת העיריות").
2. הנתבע הוא אזרח ישראלי ותושב העיר לוד.

מערכת היחסים בין הצדדים:

1. ביום 21.12.1973 השכירה התובעת בשכירות שאינה מוגנת למר בגה רפאל את חנות מס' 50 בשוק הישן של העיר לוד (להלן-"החנות") לתקופה שתחילתה ביום 1.1.1974 ועד ליום 31.12.1974 תמורת דמי שכירות בסך 20 ל"י לחודש. בסעיף 13 לחוזה התחייב מר בגה לשלם את "כל המיסים, הארנונות, ההיטלים ותשלומי החובה בנוגע למושכר, לרבות תשלום בעד מים, חשמל ושרותים אחרים..."

מחומר הראיות בתיק עולה ששטח החנות הוא 10.56 מ"ר.

1. בסעיף 11 לחוזה הסכימו הצדדים כדלקמן:

"השוכר מתחייב בזה, לפי דרישת המשכירה לכך, להשתתף בהוצאות הקמתם והחזקתם של מתקנים ושרותים, משותפים לשוכר יחד עם עוד אנשים אחרים (כגון: חשמל, מים, כבישים, נטיעות, מפעלים סניטריים, ניקיון, בור שופכין, הרקתו וניקיו, שמירה, מכבי-אש). השוכר מתחייב בזה לשלם למשכירה, לפי דרישתה הראשונה לכך, את חלקו היחסי כפי שיקבע ע"י המשכירה - בכל ההוצאות האמורות".

חיובו של השוכר בתשלומים החלים על בעל הנכס מצביע על כך שכוונת הצדדים שתקופת החוזה תתחדש פעם אחר פעם באופן אוטומטי, שאם לא כן, מדוע על השוכר לשלם תשלומים שישרתו שוכרים אחרים לאחר שיסיים את תקופת השכירות הרשומה בחוזה. ואכן, מר בגה המשיך להחזיק בחנות גם לאחר יום 31.12.1974 ועד ליום 28.5.1985, מועד בו מכר את זכות השכירות שלו בחנות לנתבע.

1. ביום 28.5.1985 נחתם חוזה בין מר בגה לבין התובע על פי העביר מר בגה לתובע את זכויותיו בחנות בתמורה לסך 1,477,500 שקל ישן. בחוזה התחייבו הצדדים להגיש לעירייה בקשה להעברת הזכויות בחנות ממר בגה לנתבע. אמנם הצדדים לא הגישו לבית המשפט את הסכמת העירייה להעברת הזכויות בחנות לידי הנתבע, אך הימצאותו של הנתבע בחנות במשך שנים רבות והעברת חשבונות הארנונה, המים והשמירה על שם הנתבע ומתן רישיון עסק לנתבע מעידים שהעירייה אכן הסכימה להעברת הזכויות בחנות ממר בגה לנתבע.
2. התובעת לא המציאה לבית המשפט כל מסמך שנחתם בינה לבין הנתבע לאחר העברת הזכויות בחנות ממר בגה לנתבע, כך שיש לקבוע שהוראות החוזה שהיו בין מר בגה לבין העירייה המשיכו לחול גם במערכת היחסים בין התובעת לבין הנתבע לתקופה שתחילתה ביום העברת הזכויות בחנות לנתבע ואילך.
3. מידי שנה בשנה נתנה התובעת לנתבע רישיון עסק לניהול חנות ירקות ופירות, וביום 4.5.1999 נתנה לנתבע רישיון עסק לצמיתות לנהל בחנות עסק של פירוק וירקות. בנוסף, בשנת 1986 נתנה התובעת לנתבע אישור זמני לתפעול דוכן-ירקות.

טענות הצדדים:

1. ביום 12.7.11 הגישה התובעת תביעה בסדר דין מקוצר נגד הנתבע על הסך 1,448,312.30 ₪. כתב התביעה מנוסח בצורה לקונית על פני חצי עמוד, ובו נטען כי לפי ספרי העירייה חייב הנתבע לתובעת את הסך 1,448,312.30 ₪, התובעת שלחה לנתבע דרישה לתשלום חובו, אך הנתבע לא שעה לדרישות אלו.

תביעה מעין זו, במיוחד בסכום זה, הייתה צריכה להיות מפורטת יותר, להתייחס לתקופה אליה מתייחס החוב, לרכיבי החוב לגבי כל שנה ושנה, תוך הבחנה בין סכומי קרן, סכומי הצמדה וסכומי רבית, על מנת ליתן את מירב המידע לבית המשפט ולצד שכנגד, וזאת מתוך חובת תום הלב, על מנת שהנתבע ידע מול אלה טענות הוא ניצב, ויוכל לכלכל הגנתו כיאות.

1. ביום 10.10.11 ניתן פסק דין בהעדר הגנה נגד הנתבע. ביום 10.11.11 הגישו הצדדים בקשה מוסכמת לביטול פסק הדין, אליו צורפה בקשת רשות להתגונן. בבקשת הרשות להתגונן טען הנתבע כדלקמן:
2. תביעת התובעת אינה מפורטת, הינה דלה, ומסתירה מידע רב מעיני בית המשפט עד כדי שיש בה להטעות את בית המשפט;
3. לאחר קבלת מסמכים מהתובעת התברר שהתביעה כוללת דרישה לתשלום כספים עליה חלה התיישנות;
4. התובעת תובעת סכומים כפולים;
5. התובעת אינה זכאית לקבל ארנונה בגין הסככה;
6. נפלו טעויות בחישובי התובעת.
7. ביום 15.1.13 הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן, אשר לא היה שונה בהרבה מכתב התביעה המקורי, אלא שהוספה בו טענה שהחל מיום 24.9.03 החלה התובעת לנקוט נגד הנתבע בהליכי גבייה מנהליים, הליכים אשר עוצרים את מרוץ תקופת ההתיישנות. הנתבע לא הגיש כתב הגנה לכתב התביעה המתוקן, כך שהגנתו נותרה על פי האמור בבקשה למתן רשות להגן. סכום התביעה בכתב התביעה המתוקן היה כמו סכום התביעה המקורי, למרות שלכתב התביעה המתוקן צורף דף יתרות שסכומו הכולל הוא 1,621,048.60 ₪. התובעת לא שילמה הפרש אגרה ולכן סכום התביעה נותר על כנו בסך 144,312,20 ₪.
8. עקב מחדלי הצדדים נקבע התיק להוכחות ליום 16.2.15. ביום 23.12.14 הגישה התובעת בקשה בהסכמה לתיקון כתב התביעה, אליה צירפה נוסח כתב תביעה אליו היו מצורפים נספחים אשר היו צריכים להיות מצורפים כבר בכתב התביעה המקורי, או למצער, היו צריכים להיות מצורפים לכתב התביעה המתוקן אשר הוגש ביום 15.1.13. בכתב התביעה המתוקן שצורף לבקשה נעשתה חלוקה בין תשלום מיסי עירייה לבין תשלומים בגין השימוש בחנות ובסככה. בנוסח כתב התביעה המתוקן כללה התובעת חנויות נוספות שלטענתה מחזיק בהן הנתבע, ולטענתה, כולל הסככות החזיק הנתבע בשטח של כ- 167.5 מ"ר, שבגינו היא תובעת ממנו דמי שימוש ראויים. התביעה לדמי שימוש ראויים במקום דמי שכירות מהווה שינוי חזית של ממש, וסותר לחלוטין את הרשום בחשבונות העירייה שמדובר למעשה בדמי שכירות ולא בדמי שימוש ראויים.

ביום 23.12.14 דחיתי את הבקשה לתיקון כתב התביעה, בהחלטה שתוכנה כדלקמן:

"התביעה הוגשה בשנת 2011 והתיק קבוע להוכחות ליום 16.2.15. משמעות ההיענות לבקשה היא דחיית מועד ההוכחות בשנה, כאשר הבהרת החיובים יכולה להיעשות במהל ישיבת ההוכחות."

משמעות החלטה זו היא שכתב התביעה שעמד בפני בית המשפט הוא כתב התביעה המתוקן שהוגש ביום 15.1.13, ועל שולחן הדיונים הייתה פלוגתא בעניין תשלום דמי שכירות ולא תשלום דמי שימוש ראויים.

1. הצדדים לא הגיעו מוכנים לישיבת ההוכחות שהייתה קבועה ליום 16.2.15, ועקב מחדליהם נדחתה ישיבת ההוכחות ליום 22.12.15.

העדויות:

1. מטעם התובעת העידו העדים כדלקמן:
2. גב' רקפת סלע-פרץ, מנהלת ההכנסות והארנונה בתובעת, אשר החלה לעבוד בתובעת בשנת 2002, כך שברור הוא שאין לה כל ידיעה אישית על אשר אירע לפני תחילת עבודתה בתובעת.

גב' סלע-פרץ הגישה תצהיר עדות ראשית בו הצהירה כי הנתבע מחזיק בחנות ובסככה החל משנת 1985, ותקופת התביעה מתייחסת לשנים 1994 ועד סוף 2012. החנות מסומנת בספרי העירייה כנכס מס' 975100000 והסככה רשומה כנכס מס' 975100002. בתחילה החנות הושכרה למר בגה. בשנת 1985 רכש הנתבע את זכויות מר בגה בחנות, ובעקבות כך נרשם בספרי העירייה כמחזיק בחנות לצרכי ארנונה. בהתאם לאישור מחלקת ההנדסה (רישוי בניה) בעירייה, שטח החנות הוא 10.56 מ"ר; במועד כלשהו שאינו ידוע לתובעת, אך לפני שנת 1994 השתלט הנתבע על שטח שבבעלות התובעת ואשר מצוי בסמוך לחנות ובנה בשטח זה סככה ששטחה 70 מ"ר נכון לאותו מועד, והחל לעשות בו שימוש ייחודי לממכר ירקות. בעקבות ביקור פקחים במקום בשנת 1994 נודע לתובעת על בניית הסככה, ולכן הקימה התובעת בספריה נכס נוסף לתשלום ארנונה בגין הסככה, והחלה להפיק בגין הסככה חיובי ארנונה. במשך השנים הרחיב הנתבע את הסככה, ומדובר למעשה בסככה קבועה ולא בסככה מתקפלת; במהלך השנים שילם הנתבע סכומים זעומים עבור הארנונה; לאחר מכן פירטה התובעת את סכומי החוב, וציינה שמיום 24.9.03 החלה התובעת לפעול נגד הנתבע בהליכי גבייה מנהליים בהתאם לפקודת המסים (גבייה); הנתבע שילם לתובעת במהלך השנים תשלומים שונים עבור ביצוע פעולות גבייה ותשלומים על חשבון החוב.

גב' סלע-פרץ נחקרה חקירה שכנגד בה העידה כי היא מונתה לתפקידה בשנת 2002, ואין לה כל ידיעה אישית על אשר נעשה קודם לכן; לגבי הממצאים משנת 1994 היא למדה זאת ממסמכים. היא חושבת שהנתבע השתלט על השטח ליד החנות ולא קיבל רשות מאף אחד להשתמש בו. כבר כאן אציין שהעדה לא צירפה לתצהירה את העתקי המסמכים מהם למדה על אשר הצהירה; עברה על חלק מתיק רישוי עסקים, ואינה יודעת שהנתבע קיבל רישיון עסק לצמיתות; יתרות הפתיחה ליום 1.1.04 היו בקשר לחנות בסך 472,196 ₪ ובקשר לסככה 127,900 ₪, כמו כן פירטה העדה את סכומי החיוב לכל שנה ושנה; אין לה כל מסמך על פיו העלו את דמי השכירות, למעט הוראה ממנהל הארנונה, שלא הובא להעיד וגם המסמך על פיו הוגדלו דמי השכירות לא הוצג לבית המשפט. אין לה מושג מדוע מנהל נכסי העירייה לא הובא להעיד; אם הייתה מקבלת הנחייה ממנהל הנכסים לחייב בדמי שכירות, הייתה מחייבת; דרישות תשלום נשלחו לנתבע בגין ארנונה ומים, אך אין לה מושג אם נשלחו לו דרישות תשלום בגין דמי שכירות.

1. השמאי המקרקעין זאב פרוסק אשר ביום 28.1.15 ערך חוות דעת שמאית בגין דמי שימוש ראויים למ"ר בשוק החופשי לשנים 2008 עד 2014 לגבי גוש 3958 חלקה 70.

בפתח חקירתו הנגדית של השמאי אמר ב"כ הנתבע כי הוא חוקר את השמאי רק למען הזהירות. בחקירתו הנגדית העיד השמאי כי לא קיבל מהתובעת מסמכים לרבות לא הסכמי שכירות; לא נאמר לו שהיה הסכם שכירות עם הנתבע; כשפנו אליו לא אמרו להעריך כמה שווים דמי השימוש לנתבע, אלא בקשו ממנו להעריך את דמי השכירות בשכירות חופשית של המבנה; לא ביצע שמאות לחנות המסוימת, אלא הערכה של דמי שכירות ראויים למ"ר בשוק החופשי לכלל הנכסים בשוק; אינו בקיא בחוק רישוי עסקים ובדבר המגבלות שמטיל החוק על שימושים מסוימים הדורשים גודל מסוים של נכס.

1. מטעם הנתבע העיד הנתבע עצמו אשר הגיש תצהיר עדות ראשית בו הצהיר כי לאחר שקיבל את כתב התביעה המקורי פנה לבא כוחו אשר פנה לתובעת ודרש לקבל מסמכים, מהם הבין כי התביעה מתייחסת לחנות בשטח של כ- 11 מ"ר אותה שכר מהתובעת ולסככה בשטח של כ-70 מ"ר המצויה בפתח החנות; את החנות שכר מהעירייה לראשונה מר בגה רפאל, אשר העביר לו את זכויותיו בחנות בשנת 1985 בידיעתה ובהסכמתה של התובעת, ומאז הוא מפעיל בחנות עסק לממכר פירות וירקות. את החנות הוא מפעיל ארבעה ימים בשבוע בימים א' ו-ד' עד ו' כל שבוע; עד תקופה מסוימת בה הפעיל את החנות, היו מחוץ לחנות רוכלים שמכרו חפצים מיד שנייה (מעין שוק פשפשים) בשטח פנוי בחזית החנות שלו. עירייה פינתה את הרוכלים וסיפקה להם מקום אחר לעבוד בו, מקום הנמצא לא רחוק מהחנות. לכן ביקש מהעירייה להשתמש בחלק מהשטח שהרוכלים פינו, ולצורך כל הגיש בקשות לעירייה. העירייה נענתה לבקשתו, אך דרשה ממנו להוציא היתר זמני להפעלת דוכן ירקות, וישלם מידי שנה את התשלום שייקבע לו פי מה שמשלמים בבסטות בשוק. הוא הסדיר רישיון זמני שהחנות כבר מוגדלת, ואז קיבל רישיון לצמיתות, לאחר שהקים את הסככה. הסדר דומה היה גם למר בגה, ממנו רכש את הזכויות בחנות, שגם הוא השתמש בחלק מהמשטח; ראש העיר דאז, מר מקסים לוי ז"ל, אישר הסכמות אלו ודאג שיינתן לו רישיון, והוא עצמו נכח בפגישה, בה לחץ ראש העיר את ידו. ראש העיר אישר הסכמה זו, מאחר ואזור השוק היה מוזנח, וראש העיר רצה שבאזור זה תהיה פעילות עסקית, על מנת שהאזור ישגשג, ולכן אישר הקלות מסוגים שונים למחזיקי החנויות והבסטות; באותה עת הסבירו לו שיצטרך לשלם עבור רישיון לבסטה, ולא דמי שכירות או ארנונה בגין הסככה; בדין ודברים שהיה עם מהנדס העיר באותה עת הוסכם שהוא יבנה סככה מתקפלת על גלגלים, אשר בתחילת יום העבודה יפתח אותה, ויקפל אותה בסוף יום העבודה; בניגוד למוסכם, החלה התובעת לחייב אותו בדמי שכירות ובארנונה עבור שטח הסככה ששטחה כ- 70 מ"ר. כשפנה לעירייה לברר עניין זה אמרו לו שזה מה שהוא צריך לשלם; במהלך השנים הוא שילם לעירייה סכומים על פי דרישות שקיבל מהעירייה, אלא שלפתע החלו לדרוש ממנו סכומים גבוהים שלא היו קיימים או שהתיישנו; הוא פנה לראש העיר על מנת להגיע להסכמות בכל הנוגע להפעלת הבסטה, כפי ההסכמות שהגיע בעבר, וראש העיר נתן הוראות להגיע עמו להסכמות אלו; האזור בו נמצאת החנות הינו שטח מוזנח ומלוכלך, והתובעת לא משקיעה בו מאומה; בשנת 2008 הגיע לעירייה וביקש להסדיר חובותיו, ולבקשת העירייה שילם שוברים שהוגשו לו. לאחר מכן דרשה ממנו העירייה לשלם לה חצי מליון ₪; לאחר מכן פירט הנתבע את טענותיו לגבי החיובים השונים שחויב בהם על ידי העירייה-התובעת.

הנתבע נחקר חקירה שכנגד בה העיד כי כיום הוא מחזיק בנכס אך לא מפעיל אותו, מכיוון שהעירייה סגרה לו את העסק בעת שהיה במעצר; העירייה הגישה את התביעה נגדו, כי היא רוצה לבנות במקרקעין עליהם בנוי הנכס את בניין העירייה; העירייה נתנה לו אישור להשתמש בשטח מול החנות; בבקשה לרישיון לעסק מסומנת הסככה המתקפלת, ואמרו לו שישלם עליה 6,500 ₪ לשנה כמו על דוכן; מאחר והחנויות היו חנויות קטנות, נתנה להם העירייה את האפשרות להשתמש בכניסות לחנויות כחלק מהעסקים שהפעילו; האסמכתא לפגישה שלו עם ראש העיר המנוח מקסים לוי ז"ל צריכה להיות בפרוטוקולים של ראש העיר, וזו הסיבה שקיבל רישיון עסק לצמיתות; מקסים לוי ז"ל הזמין אותו לפגישה כדי לקדם את החייאת השוק הישן בלוד, שהיה מוזנח ואף אחד לא הגיע אליו; ההסכם היה עם ראש העיר והמנכ"ל; ההסכם היה לא רק אתו אלא גם עם בעלי חנויות אחרים בשוק, ותמורת תשלום; לפני מספר שנים העירייה אישרה לו להחליף את הברזנט באיסכורית, אך גם לאחר מכן חצי מהסככה הייתה קבועה וחצי הייתה מתקפלת לתוך המחצית הקבועה, כך שהוא משתמש בחלק קבוע של הסככה בשטח 35 מ"ר, וכל זה בהסכמת העירייה; בגין הסככה פטור מדמי שכירות, וארנונה משלם פעם אחת בשנה; הוא משלם פעם אחת בשנה את הסך 6,500 ₪ בשנה עבור תפעול הדוכן; לגבי החנות שילם בעבר כל מה שנדרש ממנו; מודע לחובתו לשלם מיסי עירייה ואינו מתנער מחובתו זו, הוא שילם בעבר כשדרשו ממנו לשלם, אך לא ייתכן שהוא חייב חובות של למעלה ממיליון וארבע מאות אלף ₪ לעירייה.

1. הנתבע הגיש לבית המשפט חוות דעת של שמאי מקרקעין אודות דמי השימוש הראויים בחנות ל-7 השנים האחרונות. לאחר חקירתם הנגדית של גב' סלע-פרץ והשמאי פרוסק הודיע ב"כ הנתבע שהוא מוותר על חוות הדעת של השמאי מטעמו.
2. לאחר סיום שמיעת הראיות הגישו הצדדים את סיכומיהם.

דיון ומסקנות:

השאלות העומדות לדיון:

1. כפי שציינתי לעיל, דחיתי את הבקשה המוסכמת לתיקון כתב התביעה שהוגשה ביום 23.12.14. בבקשה זו ביקשה התובעת לתקן את כתב התביעה באופן שבמקום דמי שכירות עבור החנות והסככה היא תובעת דמי שימוש ראויים. בכתב התביעה המתוקן שצורף לבקשה הבהיר התובעת את החיובים הכספיים בגין מיסי העירייה, דבר שהייתה חייבת לעשות מלכתחילה כפי שהבהרתי לעיל. לעניין הבהרות החיובים ציינתי שניתן לעשותם במהלך ישיבת ההוכחות, וזאת לאחר שכבר בחודש מרץ 2014 היו בפני תצהיר העדות הראשית מטעם התובעת, שכלל את כל המסמכים שצורפו גם לנוסח של כתב התביעה המתוקן שצורף לבקשה מיום 23.12.14.

התנהלות זו של התובעת מעידה על כך שהתובעת הגישה תחילה את התביעה ורק לאחר מכן חיפשה ראיות, במקום שתפעל באופן הפוך, דהיינו, שתחילה תבדוק מה הן הראיות המצויות בידיה ורק לאחר מכן תגיש את תביעתה.

1. למעלה מן הצורך אציין שהחיוב של הנתבע בחשבונות העירייה בדמי שכירות מעידים על קיומו של חוזה בין הצדדים לו טוענת התובעת, שכן אחרת, מדוע לחייבו בדמי שכירות? כאשר יש בסיס חוזי לתשלום דמי שכירות אין מקום לחיוב בדמי שימוש ראויים.
2. לאור האמור לעיל השאלות העומדות לדיון הן:
3. האם חייב הנתבע לשלם לתובעת דמי שכירות עבור החנות ועבור הסככה, ואם כן מהו סכום דמי השכירות אותו חייב הנתבע לשלם לתובעת והאם התובעת הוכיחה סכום זה?
4. האם הנתבע נותר חייב לשלם לעירייה מיסי עירייה בגין החנות. ואם כן, מהו סכום החוב נכון ליום הגשת התביעה?
5. האם הנתבע חייב לשלם לעירייה מיסי עירייה בגין הסככה, ואם כן, מהו סכום החוב נכון ליום הגשת התביעה?
6. האם חלק מהחובות התיישנו?

דמי השכירות עבור החנות:

1. בין העירייה לבין מר בגה נחתם חוזה שכירות ביום 23.12.1973, בו נקבעו דמי השכירות בסך 20 ל"י לחודש. אמנם החוזה היה לשנה, אך לעיל קבעתי שההסכמה האמתית של הצדדים הייתה למעשה לאחזקה של יותר לשנה, שכן בחוזה חייבה התובעת את מר בגה בתשלום סכומים ששוכר רגיל אינו צריך לשלמם. סבור אני שהמציאות אכן תומכת במסקנה זו, שכן מר בגה החזיק בנכס במשך 12 שנה, ולאחר מכן העירייה אישרה העברת זכויותיו של מר בגה לנתבע, בו הוא מחזיק עד היום.
2. התובעת לא המציאה כל חוזה שכירות שנחתם בינה לבין הנתבע, דבר המלמד שתנאי החוזה שהיו בחוזה השכירות שבין מר בגה לבין העירייה, המשיכו לחול במערכת היחסים בין התובעת לבין הנתבע.
3. בחוזה השכירות אין כל מנגנון של העלאת דמי השכירות. להעלאת דמי השכירות היה צורך בהסכמת שני הצדדים. התובעת לא הביאה כל מקור חוקי להעלאת דמי השכירות שנה לאחר שנה. כאשר נשאלה גב' סלע-פרץ על סמך מה העלתה את דמי השכירות בגין החנות וחייבה בהם את הנתבע, השיבה כי חייבה על פי הוראות מנהל מחלקת נכסים בעירייה, אך אינה יודעת על סמך מה קבע מנהל מחלקת הנכסים את סכומים אלו. הוראת מנהל מחלקת נכסים אינה מהווה בסיס חוקי לחייב את הנתבע בדמי השכירות שהועלו מפעם לפעם בעשרות אחוזים. לכל היותר אם הייתה בחוזה הוראה שמועצת העירייה תחליט על גובה דמי השכירות של נכסים שהעירייה משכירה, אזי היה על התובעת להמציא את החלטות מועצת העירייה. העירייה לא המציאה כראיה את החלטות מועצת העירייה בדבר גובה דמי השכירות לנכסים שמשכירה העירייה לבעלי עסקים, אם אכן היו החלטות מעין אלה.
4. התובעת לא הביאה לעדות את מנהל מחלקת נכסים של העירייה על מנת לתמוך בעדות גב' סלע-פרץ ועל מנת להבין על סמך מה נתן את ההוראה להעלאת דמי השכירות פעם אחר פעם. מחדל זה פועל לרעת התובעת, שכן חזקה על בעל דין שיביא לבית המשפט כל ראיה שהיא לטובתו, ואם לא הביא אותה, משמע שראיה זו היא לרעתו. ראה לעניין זה את ע"א 9656/05 נפתלי שוורץ נ. רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (פורסם בנבו, 27.7.2008).
5. התובעת לא הציגה בפני בית המשפט כל דרישה בה דרשה מהנתבע לשלם לה את דמי השכירות עבור החנות או כל הודעה שהיא על העלאת דמי השכירות.
6. לאור כל האמור לעיל, בהתאם למערכת ההסכמית שהוצגה בפני בית המשפט ועקב מחדל ראייתי של התובעת עולה שהתובעת לא הייתה מוסמכת להעלות את דמי השכירות בגין החנות, ודמי השכירות נותרו בסך 20 ל"י, וכל דרישות התובעת לסכומים אחרים אין לה על מה שתסמוך.
7. הנתבע אינו חייב לשמור קבלות מעבר ל-7 שנים. הסך 20 ל"י נכון להיום הוא סכום אפסי, ולכן יש לדחות את תביעת התובעת בגין דמי שכירות עבור החנות.
8. לאור האמור לעיל, יש לדחות את תביעת העירייה לשלם הסך 979,384.71 ₪ בערכים של יום הגשת התביעה עבור החנות. סכום זה כולל רבית מופרזת, שכן התובעת חישבה על סכום זה רבית לפי חוק הרשויות המקומיות (רבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"מ-1980, כאשר החוק אינו חל על תשלומי שכ"ד, שהם תשלומים על פעילות עסקית של העירייה ואינם תשלומי חובה.

דמי שכירות עבור הסככה:

1. בעניין הסככה ותולדותיה אין לתובעת כל עדות ישירה, וכל עדותה של גב' סלע-פרץ היא על סמך מסמכים שראתה, אותם לא הציגה בפני בית המשפט, ועל סמך אמונתה. למעשה, עקב אי הצגת ראיות לבית המשפט המסקנה היא שאין לתובעת כל עדות של ממש, ולו בדל מסמך, אודות תולדותיה של הסככה. עדות לפי האמונה על עובדות שקרו בעבר אינה מהווה בסיס לקביעת עובדות על מקרים שקרו בעבר.

אמנם גב' סלע-פרץ העידה שבניית הסככה נודעה לעירייה בעקבות ביקור פקחים בשנת 1994, אך התובעת לא הגישה את דו"חות הפקחים שגב' סלע-פרץ טענה שראתה במשרדי העירייה. מחדל זה פועל לרעת התובעת.

1. הנתבע העיד כי הקים את הסככה בהתאם להסכמת ראש העיר המנוח מקסים לוי ז"ל שרצה להחיות את אזור השוק הישן בעיר לוד העתיקה, ועם מנכ"ל העירייה. לשם כך הסכים ראש העיר להקמת הסככה בשטח של כ- 70 מ"ר, ונתן לו על הסככה רישיון זמני להפעלת דוכן ירקות, כאשר היה עליו לשלם עבור שטח הסככה סך של 6,500 ₪ כפי ששילם כל בעל דוכן בעיר, והוא אכן שילם סכומים אלו. לא דובר מעולם על תשלום דמי שכירות או על תשלום ארנונה. לאחר מכן, בעת שקיבל בשנת 1999 את רישיון העסק לצמיתות, כלל הרישיון גם את הסככה.

סבור אני שיש תימוכין לדבריו אלו של הנתבע בחומר הראיות ויש לקבל עדותו זו מהסיבות כדלקמן:

1. התובעת לא הביאה כל עדות הסותרת את עדותו של הנתבע, כפי שצוין לעיל;
2. יש להטיל ספק בעדות גב' סלע-פרץ אודות המועד מתי נודע לתובעת על בניית הסככה, שכן בדף ריכוז החשבון שצורף לכתב התביעה המקורי נרשם בפירוש שתאריך אכלוס הסככה הוא ביום 1.1.1992, ולא הוגשו הדו"חות הנטענים של הפקחים;
3. הנתבע הציג רישיון זמני משנת 1986 להפעלת דוכן ירקות עליו חתום ראש העיר מקסים לוי ז"ל. אם יש חנות ירקות, מדוע יש צורך ברישיון נוסף להפעלת דוכן ירקות?
4. גם אם נלך לשיטת התובעת שרק בשנת 1994 גילתה את בניית הסככה, מדוע נתנה לנתבע רישיון עסק לצמיתות בשנת 1999? תמיהה זו עולה במיוחד לאור הוראות סעיף 1(6) לחוק רישוי עסקים, תשכ"ח-1968 הקובע שאחת ממטרות חוק רישוי עסקים היא אכיפת דיני התכנון והבנייה;
5. מידות הפנים של החנות היו 4 מ' אורך על 2 מ' רוחב, דבר המלמד כי שטח החנות הרשום בפשרי העירייה שהינו 10.56 מ"ר הינו מידות חוץ, כולל קירות חיצוניים. בשטח פנים כה קטן של חנות (8 מ"ר) לא ניתן לנהל עסק של חנות לממכר ירקות. גם בבקשה למתן רישיון לעסק ניתן לראות שמסומנת סככה על המדרכה שליד פתח החנות לכל אורך החנות.
6. התובעת לא הציגה כל דרישת תשלום ששלחה לנתבע לתשלום דמי שכירות עבור הסככה, לא הציגה כל תחשיב כיצד חישבה את דמי השכירות עבור הסככה, לא הציגה כל החלטת מועצה לחיוב עבור הסככה או את אופן החישוב של דמי השכירות עבור הסככה.
7. אשר על כן, סבור אני שיש לדחות את טענת התובעת שעל הנתבע היה לשלם לה דמי שכירות עבור הסככה, וכל אשר היה על הנתבע לשלם הוא את הסך 6,500 ₪ לשנה, כפי ששילם כל בעל דוכן בעיר לוד.
8. לאור האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעת לתשלום דמי שכירות בסך 128,245.70 ₪ בערכים של יום הגשת התביעה המקורית עבור הסככה. סכום זה כולל רבית מופרזת, שכן התובעת חישבה על סכום זה רבית לפי חוק הרשויות המקומיות (רבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"מ-1980, כאשר החוק אינו חל על תשלומי שכ"ד, שהם תשלומים על פעילות עסקית של העירייה ואינם תשלומי חובה.

התביעה בגין מיסי עירייה:

1. סכום התביעה הכללי היה 1,448,312.30 ₪ נכון ליום 12.7.11. מתוך סכום זה יש להפחית את התביעה לדמי שכירות בסכום כולל של 1,107,629.7 ₪, כך שיתרת התביעה בגין מיסי עירייה לחנות ולסככה הינה בסך 340,682.6 ₪. מתוך סכום זה הסך 121,128.49 הינם בגין החנות והסך 219,554.11 ₪ הינם בגין הסככה. סכומים אלו הם בערכים של יום 12.7.11 שהוא יום הגשת התביעה המקורי.

נכונות ספרי העירייה:

1. סעיף 318 לפקודת העיריות קובע כי:

"פנקסים הנחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתה לפי הפקודה יתקבלו בלי כל ראיה אחרת – כראיה לכאורה על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תקפן."

סבור אני שסעיף זה מגלם את כלל חזקת התקינות של המעשה המנהלי, שעל הרוצה לסתור אותו להביא ראיות לסתור.

לעניין סעיף 318 ראה את עת"מ (חי) 17053-03-12 חוסיין עזאם נ. עיריית קריית אתא (פורסם בנבו, 15.4.12) [להלן-פס"ד עזאם"); עת"מ (נצ') 18787-07-12 הרב מרדכי חליבה נ. עיריית טבריה (פורסם בנבו, 15.9.13) [להלן-פס"ד חליבה"].

1. התובעת המציאה תדפיס ספרי החשבונות של העירייה, והם נחזים ככוללים ארנונה שנקבעה לפי הפקודה, על כן יש לקבלם כראיה לכאורה על קביעת הארנונה ועל תקפה. על מנת שהנתבע יביא לסתירת החזקה הקבועה בסעיף הנ"ל, עליו לסתור חזקה זו באמצעות חוות דעת של מומחה או באמצעות מסמכים אחרים. אמנם הנתבע בתצהירו טען כלפי חישובים אלו, אך בחקירתו הנגדית לא ידע להסביר את אשר הצהיר בתצהירו אודות ספרי החשבונות של התובעת. כאן היה מקום להביא חוות דעת של מומחה, אשר הנתבע לא טרח להמציאה.
2. צווי הארנונה הם חיקוקים המתפרסמים ברשומות, והנתבע יכול היה להגיע אליהם בין אם על ידי חיפוש ברשומות או על ידי פנייה לעירייה לקבל העתקי צווים אלו. לאחר שהיה מקבל לידיו את הצווים יכול היה לפנות למומחה מתאים על מנת שיבדוק האם החיובים של מיסי העירייה נעשו כדין, והאם חישובי הפרשי ההצמדה והרבית נעשו כדין. חוות דעת מעין זו לא הוגשה לבית המשפט.
3. לאור האמור לעיל, יש לקבל את ספרי החשבונות של העירייה לעניין מיסי חובה כמות שהם כראיה לנכונות החובות לגבי כל שנה ושנה.

שאלת ההתיישנות:

1. מודה התובעת כי תביעתה כוללת חובות נטענים של הנתבע החל משנת 1994. לטענתה אין התיישנות של החוב, למרות שהתביעה הוגשה ביום 12.7.11, מאחר והיא נקטה פעולות גבייה מנהלית נגד הנתבע.
2. סעיף 9 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 קובע כדלקמן:

"הודה הנתבע, בכתב או בפני בית המשפט, כי בתוך תקופת ההתיישנות ובין לאחריה, בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה; ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה לעניין סעיף זה. בסעיף זה, הודאה – למעט הודאה שהיה עמה טיעון התיישנות".

בפסיקה נקבע, בין היתר, כי ההודאה בזכות הנתבעת בכתב התביעה צריכה לבוא מן ה"נתבע" בהליך המשפטי. נדרש כי ההודאה בזכות הנתבעת תגולם במסמך או לכל הפחות בעובדות המבססות באופן ברור קיומה של הזכות הנתבעת בית המשפט (ע"א 1017/91 משה פסח נ. הכפר הירוק על שם לוי אשכול (פורסם בנבו, 1.4.1996); ע"א 8542/06 עזבון המנוח יוסף שלומיאן ז"ל נ. מועצה מקומית פרדס-חנה-כרכור (פורסם בנבו, 24.3.2010).

1. הנתבע מודה כי בשנת 2008 פנה אל התובעת בבקשה להגיע להסדר על תשלום חובותיו לעירייה. כמחווה של רצון טוב הוא שילם חלק מהסכום, אך לאחר שקיבל דרישה מהעירייה לשלם סכום נוסף של כחצי מיליון ₪ נטש ניסיונותיו לתשלום חובותיו לעירייה. מעשה זה של הנתבע מהווה הודאה בזכות של העירייה לכספים שהיא זכאית לקבל מהנתבע, ותקופת ההתיישנות מתחילה משנת 2008 ועד 7 שנים לאחור. לכן העירייה זכאית לתבוע מהנתבע סכומים אותה הוא חייב לה החל משנת 2001 ואילך.
2. השאלה שנותרה לדיון היא האם קיימת התיישנות על תביעת התובעת לגבי החובות משנת 1994 ועד לתום שנת 2000 עקב גבייה מנהלית.
3. בפס"ד עזאם ובפס"ד חליבה נקבע כי כאשר עסקינן בהליכי גביה מנהלית רואים בנקיטת הליכי הגביה כהגשת תביעה העוצרת את מרוץ ההתיישנות. עם זאת, על מנת לקבוע שמרוץ ההתיישנות נעצר בשל נקיטת הליכי הגביה, יש לברר האם אכן ננקטו הליכי גביה כאלו, באיזה אופן התנהלו הליכי הגביה והאם העובדה שהעירייה נקטה באותם הליכי גביה הגיעו לידיעת הנתבעים ואם לאו. יחד עם זאת הליך הגבייה המנהלי צריך להיות רצוף וסדור באופן המלמד על הליך אינטנסיבי לגביית החוב.
4. גב' פרץ-סלע צירפה לתצהירה את רשימת פעולות הגבייה המנהלית שננקטו נגד הנתבע לגבי חובותיו בגין החנות, אשר סומן כנספח ט' לתצהירה. מנספח זה נראה שהתובעת החלה בפעולות גבייה מנהלית ביום 24.9.2003. בשנת 2003 היו פעולות גבייה בודדות, בשנת 2004 לא היו פעולות גבייה מנהלית, בשנת 2005, היו פעולות גבייה בודדות, בשנת 2006 לא היו כלל פעולות גביה מנהלית, בשנת 2007 לא היו פעולות גבייה מנהלית, בשנת 2008 היו 2 פעולות גבייה מנהלית. התובעת החל לנקוט פעולות גבייה מנהלית ממשיות נגד הנתבע בגין חובותיו אודות החנות רק ביום 19.11.09. על כן, אם אתייחס רק לפעולות הגבייה המנהלית, אזי כל חוב שהיה עד ליום 19.11.02 התיישן.
5. מאחר והתובע הודה בשנת 2008 בזכות התובעת לתשלום מיסי עירייה, אזי רשאית התובעת לתבוע כל חוב בגין מיסי עירייה שתחילתו בשנת 2001, וכל חוב מיסי עירייה עד לסוף שנת 2000 חלה עליו התיישנות.

מיסי העירייה בגין החנות:

1. בנספח ח' לתצהירה ערכה גב' סלע-פרץ תחשיב החובות של הנתבע נכון ליום 10.1.13. בתחשיב זה פרטה העדה את מרכיבי החוב של הנתבע לפי שנים, תוך פירוט מיסי עירייה, דמי שכירות וכן שיערוך החוב לכל שנה ליום 10.1.13 כשהוא כולל הפרשי הצמדה ורבית לפי חוק הרשויות המקומיות הפרשי הצמדה ורבית.
2. החישוב לגבי החנות, החל משנת 2001, הינו כדלקמן:

• יתרה נומינלית בגין שמירה 103.9 ₪;
• יתרה נומינלית בגין מים וביוב 25,554.1 ₪;
• יתרה נומינלית בגין ארנונה 15,544.2 ₪;

--------------------------------------------------

סה"כ 41,108.69 ₪.

בנספח ח' חישבה גב' פרץ-סלע את יתרת דמי השכירות עבור החנות לשנים הנ"ל, וחישוב כל הסכומים בגין דמי השכירות בערכים נומינליים מגיע לסך 62,709 ₪.

גב' סלע פרץ שיערכה גם את כל הסכומים הנ"ל כולל דמי שכירות, ליום 10.1.13 והגיעה לסך 176,829.2 ₪. מסכום זה יש להפחית את דמי השכירות המשוערכים, דבר אשר מביא לתוצאה שסכום מיסי העירייה המשוערכים נכון ליום 10.1.13 בגין החנות מגיע לסך 70,019.06 ₪ ( = 41,108.69 X [41,108.69 + 62,709] : 176,829.2).

מיסי העיריה בגין הסככה:

1. טוען הנתבע כי ראש העיר המנוח לא דבר אתו על תשלום ארנונה בגין הסככה, אלא תשלום עבור רישיון לדוכן בסך 6,500 ₪. סבור אני שאין להבין שאי הזכרת מיסי עירייה בגין הסככה בשיחה עם ראש העיר המנוח פירושה הבטחה לאי תשלום ארנונה בגין הסככה, שכן סעיף 269 לפקודת העיריות כולל סככה כבניין שיש להטיל עליו ארנונה.
2. בנספח ח' לתצהירה ערכה גב' סלע-פרץ תחשיב החובות של הנתבע נכון ליום 10.1.13. בתחשיב זה פרטה העדה את מרכבי החוב של הנתבע לפי שנים, תוך פירוט מיסי עירייה, דמי שכירות וכן שיערוך החוב לכל שנה ליום 10.1.13 כשהוא כולל הפרשי הצמדה ורבית לפי חוק הרשויות המקומיות הפרשי הצמדה ורבית.
3. החישוב לגבי הסככה, החל משנת 2001, הינו כדלקמן:

• יתרה נומינלית בגין שמירה 443.6 ₪;
• יתרה נומינלית בגין ארנונה 67,219.2 ₪

--------------------------------------------------

סה"כ 67,662.8 ₪.

בנספח ח' חישבה גב' פרץ-סלע את יתרת דמי השכירות עבור הסככה לשנים הנ"ל, וחישוב כל הסכומים בגין דמי השכירות בערכים נומינליים מגיע לסך 13,153 ₪.

גב' סלע פרץ שיערכה גם את כל הסכומים הנ"ל כולל דמי שכירות, ליום 10.1.13 והגיעה לסך 147,024.2 ₪. מסכום זה יש להפחית את דמי השכירות המשוערכים, דבר אשר יביא לתוצאה שסכום מיסי העירייה המשוערכים נכון ליום 13.1.13 בגין הסככה מגיע לסך 123,095.6 ₪ ( = 67,662.8 X [67,662.8 + 13,153] : 147,024.2).

סך כל חיובי מיסי העירייה נכון ליום 10.1.13:

1. לאור כל האמור לעיל על הנתבע לשלם לתובעת מיסי עירייה בגין החנות בסך 70,019.06 ₪ ובגין הסככה בסך 123,095.6 ₪, ובסה"כ 193,114.66 ₪ בערכים של יום 10.1.13.

סוף דבר:

לאור כל האמור לעיל, על הנתבע לשלם לתובעת את הסך 193,114.66 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית על פי חוק הרשויות המקומיות (רבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"מ-1980 מיום 10.1.13 ועד ליום התשלום בפועל.

לאור סכום התביעה והסכום שנפסק לתובעת, מחדלי התובעת בהבאת הראיות לבית המשפט, לרבות ראיות שהיו צריכות להיות בידיה אך לא הגישה אותן לבית המשפט, אין צו להוצאות.

ניתן היום, כ"ז ניסן תשע"ו, 05 מאי 2016, בהעדר הצדדים.