פסק דין

א. ההליך

1. התובעים, אב ובנו, תושבי הישוב דליית אל-כרמל, עותרים בתביעתם שלפני לשני סעדים, ואלה הם:

(א) ליתן צו מניעה קבוע, האוסר על הנתבעת להעביר "למאן דהוא" חלקים מהמקרקעין המזוהים כחלקה 1 בגוש 11508 (להלן - "המקרקעין"), העולים על מחצית הרשומה על שם הנתבעת בספר המקרקעין, לרבות מסירת ההחזקה במקרקעין, בחלקים העולים על מחצית מהמקרקעין;

(ב) להורות לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובת הנתבעת לפי שט מס' 011990, מיום 29.10.1975.

2. אקדים את המאוחר ואציין, כי לאחר שמיעת הראיות וטענות באי כוח הצדדים, ומהנימוקים שאביא להלן, אין לדעתי מקום לקבל את התביעה. אוסיף, כי בסופו של יום הגעתי למסקנה, שהתובעים מתעלמים מחוזה שנכרת בין הנתבעת ובעלים קודם של המקרקעין בשנת 1962, בעטיו נרשמה הערת האזהרה בשנת 1975, והם מנסים לספח לעצמם זכויות אשר אינם זכאים לקבלם.

ב. עובדות

3. המקרקעין מצויים בתחום השיפוט של המועצה המקומית דליית אל-כרמל, ושטחם הכולל הוא 54,233 מ"ר, והרישום בהם הוסדר על פי פקודת הקרקעות (סידור זכות קניין), 1928 (שלימים הוחלפה בפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט - 1969).

בעקבות הליכי הסדר המקרקעין, נרשמו המקרקעין בתאריך 23.6.1944, בחלקים שווים, על שם הנציב העליון ומר יוסף חלבי ע"ה, שנשא ת"ז מס' 2043133. סלמאן יוסף חלבי ע"ה הוא סבו של התובע מס' 1, ומטעם זה כינו אותו באי כוח הצדדים "הסבא". מאליו מובן, שזכויות הבעלות שנרשמו על שם המנוח סלמאן חלבי מחד גיסא והנציב העליון מאידך גיסא, ייצגו שטח של 27,116.50 מ"ר לכל אחד מהם.

לאחר תקומת מדינת ישראל, הוחלף הרישום שנעשה על שם הנציב העליון ברישום הנתבעת כבעלים של מחצית זכויות הבעלות במקרקעין.

4. בתאריך 25.6.1962 נכרת חוזה בין הנתבעת והמנוח סלמאן חלבי ע"ה, בו החליפו הצדדים מקרקעין שונים. אין מחלוקת על כך, ומכל מקום לא הוכח אחרת, שהמנוח סלמאן חלבי ע"ה קיבל את הזכויות במקרקעין שהנתבעת התחייבה להעביר לו על פי אותו חוזה. ככל שהדברים אמורים במקרקעין העומדים בבסיס התביעה המונחת לפני, נקבע בסעיפים 5 עד 7 לחוזה, כדברים הבאים:

"5. הצדדים מסכימים ביניהם לחלוקת החלקה מס' 1 בגוש 11508 לשתי חלקות משנה 1א' ששטחה 30.347 ד"מ ו- 1ב' ששטחה 23,886 ד"מ בהתאם למפה המצורפת והמהווה חלק בלתי נפרד מהסכם זה.

6. הצדדים מסכימים ביניהם כי צד א' ["מדינת ישראל ע"י מינהל מקרקעי ישראל" - י"כ] וקבל לחזקתו ולבעלותו תמורת חלקיו בחלקה 1 בגוש 11508 את חלקת משנה 1א' וצד ב' ["סלמאן יוסף חלבי נושא ת"ז 2043133" - י"כ] יקבל להחזקתו ולבעלותו הבלעדית תמורת חלקיו בחלקה 1 הנ"ל את חלקת משנה 1ב'.

7. מוסכם בין הצדדים ההסכם לחלוקת החזקה והבעלות בחלקות המשנה של חלקה 1 בגוש 11508 הנה לצמיתות וללא הגבלת זכות של אחד מהצדדים לטובת השני ומבלי להתחשב במצב הרישום בספרי האחוזה, והצדדים מתחייבים בזה הדדית לרשום את חלוקה זו בספרי האחוזה עם קבלת מפת חלוקה לרישום."

לצד כריתת ההסכם וחתימתו, חתם המנוח סלמאן חלבי על תשריט, בו סומנו שתי חלקות המשנה 1א' ו- 1ב'. לפי תשריט זה, שצורף לתצהיר עדותה הראשית של הגב' אסתר סגל (מוצג נ/5), ובו נקבע הגבול בין שתי חלקות המשנה, הנתבעת קיבלה את הזכות להירשם כבעלים, ולהחזיק בהחזקה ייחודית, שטח של 30,347 מ"ר בחלק הצפוני של המקרקעין. המנוח סלמאן חלבי ע"ה קיבל את הזכות להירשם כבעלים, ולהחזיק בהחזקה ייחודית, שטח של 23,886 מ"ר בחלק הדרומי של המקרקעין.

5. ויודגש: אם עד לכריתת ההסכם לכל אחד מהבעלים הייתה בעלות בחלק המייצג שטח של 27,116 מ"ר, הרי לאחר כריתת ההסכם, חלקה של הנתבעת גדול מחלקו של המנוח סלמאן חלבי ע"ה ב- 6,461 מ"ר. לא הדגשתי עובדה זו אלא משום שכזכור, התובעים טוענים שהנתבעת אינה זכאית להעביר ל"מאן דהוא" חלקים העולים על מחצית המקרקעין, והרי ברור עתה, שזכאית היא להירשם כבעלים של חלק העולה על מחצית המקרקעין, ומכאן מתבקש, שזכאית היא להעביר לאחרים זכויות העולות על מחצית המקרקעין.

למעשה, בנקודה זו יכול הייתי לסיים את מלאכתי. ואולם, התובעים טענו טענות שונות, ובכלל זאת טענות התיישנות והחזקה לאורך שנים, ומוטל עלי להכריע גם בהן.

6. זכויות הנתבעת על פי הסכם החליפין עם המנוח סלמאן חלבי ע"ה לא נרשם עד היום, ככל הנראה משום שעד עתה לא אושרה "מפת חלוקה לרישום". מכל מקום, בתאריך 29.10.1975, נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה, וזו לשונה:

"קיימת התחייבות לעשות עסקה בנכס בהתאם להסכם מיום 25.6.26 (וברור כי מדובר בטעות סופר והתאריך הנכון הוא 25.6.62) בין מינהל מקרקעי ישראל בשם מדינת ישראל לבין סלמאן יוסף חלבי ת"ז 2043133."

אזכיר, שזו היא הערת האזהרה שהתובעים עותרים לבטלה.

7. עוד בחייו של סלמאן חלבי, תאריך 27.8.1976, פנה בא כוחו של סלמאן חלבי למינהל מקרקעי ישראל, וביקש הסכמה להעביר זכויותיו של סלמאן חלבי במקרקעין לילדיו, לפי החלוקה המיוצגת בטבלה הבאה:

וזאת יש להדגיש: המנוח סלמאן חלבי ע"ה, סבו של התובע מס' 1 (והסבא רבא של התובע מס' 2), העביר לבניו, עוד בחייו, בדיוק את חלקו, כפי שנקבע בהסכם החליפין שכרת בתאריך 25.6.1962 עם הנתבעת. אין לך ביטוי יותר מפורש מזה, לכך שהמנוח סלמאן חלבי ע"ה, כיבד את הסכם החליפין שכרת בשנת 1962 עם הנתבעת, וידע שחלקו במקרקעין קטן ממחצית.

8. המנוח סלמאן חלבי ע"ה נפטר לבית עולמו בשנת 1980, דהיינו, כארבע שנים לאחר שהעביר זכויותיו במקרקעין לבניו ובתו.

9. התובע מס' 1 הוא בנו של חיר חלבי, אשר כמפורט לעיל, קיבל מהמנוח סלמאן חלבי ע"ה 2,900/54,233 חלקים (דהיינו 2900 מ"ר). חיר חלבי נפטר בשנת 2011 (כשבועיים לפני הגשת התביעה). ואולם, עוד בחייו העביר הבן חיר חלבי לתובע מס' 1 (סלמאן חיר חלבי ת"ז 56920713) זכויות ב- 1/24 חלקים במקרקעין, המייצגים למעשה שטח של 2,260 מ"ר. זכויותיו של התובע מס' 1 נרשמו בספר המקרקעין בתאריך 9.3.2009.

10. כעולה מנסח רישום המקרקעין, התובע מס' 1 מסר בידי בנו, התובע מס' 2 יפוי כוח בלתי חוזר, להעברת זכותו במקרקעין. בעקבות זאת נרשמה לזכות התובע מס' 2 הערת אזהרה בתאריך 2.1.2011. הערת האזהרה מתייחסת ל 2,619/54,233 חלקים. ואודה שלא עלה בידי להבין מדוע ההערה נרשמה על חלק ה מייצג שטח של 2,619 מ"ר, כאשר לזכות התובע מס' 1 חלק במקרקעין המייצג שטח ל 2,260 מ"ר בלבד.

ג. טענות התובעים

11. התובעים טוענים כי נודע להם שהנתבעת עומדת להעביר זכויות במקרקעין כפיצוי לבעלי קרקעות שהופקעו לטובת סלילת כביש "חוצה ישראל". יצוין, שאף התובע מס' 1 הוא בין הזכאים לקבלת פיצוי עבור קרקעות שהופקעו ממנו, ולמעשה כבר חתם על חוזה עם חברת "כביש חוצה ישראל" (מוצג נ/3). ההליכים לפי חוזה זה הוקפאו בשלב זה בשל התביעה שהוגשה.

12. התובעים טוענים, שהנתבעת אינה זכאית לעשות עסקאות אלא לפי זכויותיה הרשומות, דהיינו מחצית המקרקעין, ואין היא זכאית לעשות עסקאות בזכויות העולות על מחצית המקרקעין. מטעם זה עותרים התובעים למתן צו המניעה הקבוע. התובעים טוענים, כי המצב בשטח, לפיו הנתבעת רשומה כבעלים של מחצית המקרקעין, ומחזיקה במחציתם בלבד, קיים מזה שנים רבות, ואם רצתה הנתבעת לשנותו, כי אז היה עליה להגיש תביעה מתאימה לבית המשפט. לטענתם, אין הנתבעת זכאית לשנות את המצב הקיים שלא לאחר ברור משפטי.

13. עוד מוסיפים התובעים, שהם מחזיקים בשטח של 3,000 מ"ר בחלק הצפוני של המקרקעין (בשטח שלפי הסכם החליפין הוגדר כשטח 1א', המצוי בחלק הצפוני של המקרקעין). שטח זה סומן כשטח 1/1/6 במפה מצבית, שצורפה כנספח מס' 2 לתצהיר עדותו הראשית של התובע (מוצג ת/1). לטענת התובעים, במשך השנים ניהלו בשטח זה רפת וגידלו גידולים חקלאיים שונים, ללא כל מחאה מצד הנתבעת או נציגי מינהל מקרקעי ישראל, הפועלים בשמה.

14. בא כוחם המלומד של התובעים הניח, שהנתבעת תעורר את עניינו של חוזה החליפין, שנכרת בשנת 1962. על כן טענו התובעים, כבר בסעיף 14 לכתב התביעה, שזכויות הנתבעת לפי הסכם זה התיישנו.

ד. זכויות הבעלות

15. הוכח באופן שאינו משתמע לשני פנים, וכמתואר לעיל, כי בעקבות הסכם החליפין שנכרת בשנת 1962 בין הנתבעת מחד גיסא והמנוח סלמאן חלבי ע"ה מאידך גיסא, הנתבעת זכאית להירשם כבעלים של 30,347/54,233 חלקים במקרקעין. מחצית מהמקרקעין רשומים על שם הנתבעת עוד מעת שהמקרקעין עברו את הליכי הסדר המקרקעין, ובנוסף למחצית זו, זכאית הנתבעת להירשם כבעלים של 3,231/54,233 חלקים נוספים במקרקעין, וזאת מכוח הסכם החליפין שנכרת עם המנוח סלמאן חלבי ע"ה.

16. כלל ידוע הוא, שאין אדם יכול להעביר יותר זכויות בעלות מהזכויות שיש לו, ואכן, המנוח סלמאן חלבי ע"ה, כיבד כלל זה, והעביר לבניו את מלוא זכויותיו במקרקעין, ולא התיימר להעביר כל זכות מזכויותיה הרשומות של הנתבעת או מאלה שהיא זכאית להן על פי הסכם החלוקה. התובעים, שזכויותיהם באו להם בסופו של דבר מזכויותיו של המנוח סלמאן חלבי, אינם זכאים לדרוש יותר ממה שאבי התובע מס' 1 קיבל מאביו (המנוח סלמאן חלבי), ואת זכויותיו עליו למצות בחלק הדרומי של המקרקעין, הוא החלק שסלמאן חלבי ע"ה קיבל בו בעלות והחזקה ייחודית בעקבות הסכם החליפין משנת 1962.

17. כיוון שכך, אין לתובעים כל זכות למנוע מאת הנתבעת לעשות עסקאות כלשהן בשטח שהוגדר בהסכם החליפין כחלקת משנה 1א', בחלק הצפוני של המקרקעין. כפועל יוצא מכך, יש לדחות תביעתם למתן צו מניעה קבוע, האוסר על המדינה לעשות עסקאות בחלק זה.

ה. השימוש במקרקעין

18. התובעים טוענים, כי מזה שנים רבות הם משתמשים במקרקעין, ובתקופה מסוימת ניהלו בה רפת, ששרידיה (מעגל אבנים) עדיין מצויים בשטח, וכן גידלו גידולים שונים בשטח זה. לתמיכת טענת התובעים, צרף התובע לתצהירו תצלומי אוויר שנעשו בעבר. כמו כן העיד מטעמם מר זידאן סלאמה.

19. לעומת טענות אלה, הניחה הנתבעת לפני את חוות דעתו של מר גיל וקנין, מומחה לפענוח תצלומי אוויר. מר וקנין קובע בחוות דעתו (מוצג נ/6), כי לא מצא סימוכין לתפיסה כלשהי של המקרקעין עד תחילת שנת 2010. לדעת מר וקנין, "החל משנת 1968 ועד שנת 2010 נשמרה החלוקה בעין בין המינהל לבין הפרטיים כפי שחולקה בהסכם משנת 1962", והוסיף, כי "ניתן לראות כי הבניה והסלילה בחלק הפרטיים (1/ב' בהסכם נספח 1) בחלקה מעולם לא עברו את קו החלוקה לתחומי חלק המינהל (1/א' בהסכם נספח 1) ומשכך נשמרה רציפות החלוקה בעין לאורך כל השנים". עוד קבע מר וקנין, כי לאורך השנים לא מצא סימוכין לחקלאות מכל סוג שהוא אם בבעלי חיים ואם בעיבודים".

20. בא כוח התובעים הקדיש פרק זמן ניכר לתקיפת חוות דעתו של מר וקנין, וביקש לשכנע אותי, כי עדותו אינה אמינה, ואין לקבל את חוות דעתו. לדעת בא כוח התובעים, חוות דעתו של מר וקנין, העובד במינהל מקרקעי ישראל, היא חוות דעת מוזמנת, ואין מר וקנין משמיע בחוות דעתו, אלא את מה שמעבידו ציפה ממנו להשמיע. לעומת זאת, באת כוח הנתבעת מבקשת לקבל את חוות דעתו של מר וקנין, במיוחד לאור העובדה, שחוות דעתו לא נסתרה בחוות דעת של מומחה מטעם התובעים.

21. חרף ניסיונותיו של בא כוח התובעים, להראות כי אין לסמוך על חוות דעתו של מר וקנין, התרשמתי, שעדותו של מר וקנין אמינה ומקצועית, ויש לקבלה. את עדותו של מר וקנין שקלתי בזהירות משני טעמים: הטעם האחד הוא, היותו של מר וקנין עובד מינהל מקרקעין ישראל; הטעם השני הוא, שמר וקנין השיב לשאלות שנשאל מתוך עמדה מתגוננת ובלשון יהירה ושחצנית. חרף אלה, אני מוכן לסמוך על עדותו של מר וקנין, והנני מעדיף אותה על פני עדותו של התובע. ככל שהדברים אמורים בעדותו של מר זידאן סלאמה, הנני סבור שלא ניתן לבסס עליה ממצאים עובדתיים, שכן לא שוכנעתי במידת ההסתברות הדרושה, שמר סלאמה ידע היכן מצוי השטח השנוי במחלוקת בין הצדדים.

22. זאת ועוד: אפילו אניח שאין לקבל את עדותו של מר וקנין, ואקבל טענת התובעים כי השתמשו במקרקעין לצורך הקמת רפת וגידולים חקלאיים שונים, הרי שאין באלה כדי להקנות להם זכויות במקרקעין. כאמור לעיל, המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים, ובמקרקעין שכאלה אין אדם רוכש זכויות מכוח שימוש. אם שימושם של התובעים במקרקעין הצמיחה זכות כלשהי, הרי זו זכות הנתבעת לדרוש מהם דמי שימוש עבור כך שהשתמשו במקרקעין השייכים לה.

ו. התיישנות

23. טענת ההתיישנות הועלתה על ידי התובעים, כדי להדוף את טענת הנתבעת, כי היא זכאית להירשם כבעלים של המקרקעין שבמחלוקת. ואולם, מהטעמים שיובהרו להלן, טענת ההתיישנות אינה יכולה לעמוד לתובעים.

24. ראשית, באופן רגיל, טענת ההתיישנות תישמע מפי מי שמבקש להתגונן מפני תביעה שהוגשה נגדו, ובדרך כלל אין בה אלא מחסום דיוני. התיישנות דיונית אינה מוחקת זכויות, ולכל היותר היא מונעת את הדיון בהן. במקרה שלפני טוענים התובעים טענות לזכויות במקרקעין, אשר על פי העובדות הנתבעת זכאית להירשם כבעליהן. כדי לחסום את טענות ההגנה של הנתבעת, טוענים התובעים את טענת ההתיישנות. דבר שכזה אינו אפשרי, והנני סבור, שלא ניתן למנוע מהנתבעת לטעון טענותיה המהותיות, בדבר זכותה להירשם כבעלים של המקרקעין שבמחלוקת, בתביעה שהוגשה על ידי התובעים.

25. זאת ועוד: אפילו אניח שהתובעים היו זכאים לטעון טענת ההתיישנות, הרי שלגופו של עניין, דין טענתם להידחות.

החוזה בין הצדדים נכרת בתאריך 25.6.1962, ועל כן חל בעניין הדין שקדם לחוק המקרקעין. על פי הדין הקודם, כאשר הקונה העביר למוכר את התמורה עבור המקרקעין שרכש, נוצרו בין הצדדים יחסי נאמנות, מכוחם הוחזק המוכר כנאמן לטובת הקונה עד לרישום זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין. למעשה, זה אף הדין לאחר חקיקת חוק המקרקעין, והגם שחוק המקרקעין ביטל זכויות שביושר, נקבע, בשורה של פסקי דין, כי במכר מקרקעין נוצרת נאמנות "תוצרת הארץ". בנסיבות שכאלה, מניין תקופת ההתיישנות מתחיל מעת שהנאמן, כלומר המוכר או מי שבאים בנעליו, כופרים ביחסי נאמנות.

מכל מקום, על פי הראיות שלפני, הנתבעת העבירה למנוח את המקרקעין שהתחייבה להעביר לו, וכפי שראינו לעיל, המנוח סלמאן חלבי חילק לבניו בדיוק את הזכויות שנותרו בידו לאחר כריתת ההסכם עם הנתבעת. משקיבל המנוח בסלמאן חיר את המקרקעין שהגיעו לו, נוצרה נאמנות על פי הדין שקדם לחוק המקרקעין. נאמנות זו מחייבת את בניו, וכן מחייבת היא את התובעים (נכדו ונינו של המנוח סלמאן חיר). על כן, את תקופת ההתיישנות יש למנות החל מהמועד בו התובעים התחילו לכפור בחובתם כנאמנים.

26. מהראיות שלפני לא ברור מתי החלו התובעים לכפור ביחסי הנאמנות. אזכיר, כי בתאריך 17.8.2011 חתם התובע מס' 1 על הסכם עם חברת כביש חוצה ישראל בע"מ, לפיו הוא אמור לקבל מהנתבעת את השטח שבמחלוקת כפיצוי עבור הפקעה שבוצעה במקרקעיו. על כן, נראה הדבר, שלא ניתן לקבוע, שכפירתו בחובת הנאמנות נעשתה במועד מוקדם יותר למועד זה.

על כן, הנני סבור, שהמועד המוקדם ביותר, בו ניתן לייחס לתובעים כפירה בחובת הנאמנות הוא המועד בו הוגשה תביעתם שלפני, דהיינו 4.8.2011. על כן, אפילו היו התובעים זכאים לטעון את טענת ההתיישנות, דין טענתם היה להידחות.

ז. מחיקת הערת האזהרה

27. כאמור בפתחו של פסק דיו זה, התובעים עותרים לכך שיינתן צו המורה למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעת בתאריך 29.10.1975.

28. לא נמצאה לי כל עילה להורות על מחיקת הערת האזהרה. הערת האזהרה נועדה להגן על זכויות הנתבעת, שנרכשו מאת המנוח סלמאן חיר, ואשר עדיין (ולמרבה הצער) עדיין לא נרשמו על שם הנתבעת בלשכת רישום המקרקעין.

אזכיר, כי לפי הוראת סעיף 132(א) לחוק המקרקעין, ניתן למחוק הערת אזהרה באחד משני המקרים הבאים: (א) הצדדים הסכימו למחיקתה; (ב) עילת ההערה בטלה. אף לא אחד משני מקרים אלה מתקיים בעניין שלפני.

על כן, הנני דוחה את עתירת התובעים להורות על מחיקת הערת האזהרה.

ח. סוף דבר

29. על יסוד כל האמור לעיל, הנני דוחה את תביעת התובעים.

הנני מחייב את התובעים לשלם לנתבעת הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד) בסכום של 15,000 (חמישה עשר אלף) ₪.

ניתן היום, כ"ח בניסן תשע"ג, 8.4.2013, בהעדר הצדדים.