הרקע והשתלשלות ההליכים המשפטיים

1. עניינה של תובענה זו, שהוגשה בחודש אוגוסט 2011, פינוי הנתבע מחנות המצויה בבניין ברחוב בן יהודה 3 בירושלים (להלן – החנות) שבבעלות התובעים ו/או חליפיהם, וכן חיוב הנתבע בדמי שכירות ראויים וכלכליים לתקופה שמחודש יולי 2010 ועד למועד הגשת התביעה, ולתקופה שמיום הגשת התביעה ועד למסירת החנות לידי התובעים ו/או מועד קבלת פסק דין על ידי התובעים, המאוחר מבין השניים.

2. מכתבי הטענות עולה, כי הנתבע קיבל לפני כ – 45 שנים רשות להחזיק בחנות, ביחד עם 3 שותפים, קרני בן ציון, דיין רבקה, ופרננדס יעקב (להלן - השותפים), על פי חוזה מיום 3.9.1968 בתנאי דיירות מוגנת (להלן – הסכם השכירות הראשון ).

כמו כן הושכר לנתבע ביחד עם השותפים, חדר בגודל של כ – 6 מ"ר בחזית הבניין, על פי הסכם מיום 27.2.1974.

3. בסעיף 1 לנספח להסכם השכירות הראשון נקבע:

"השכירות היא לשוכרים כשוכרים משותפים בחלקים שווים".

בסעיף 2 לנספח האמור נקבע , כי אם השוכרים יתאגדו לשותפות, רשומה או בלתי רשומה – השכירות תהיה לשותפות כששותפיה הם השוכרים בחלקים שווים.

בסעיפים 3-4 לנספח האמור הוסדר נושא תשלום דמי מפתח במקרה שאחד או יותר מהשותפים יסתלק מהשותפות או יעביר חלקו בשכירות, ואילו בסעיף 6 הוסדר נושא השיפוצים והשינויים בחנות.

לעניין השיפוצים נקבע, כי בשנת השכירות הראשונה, עד 30.9.69, רשאים השוכרים לשפץ ולערוך שינויים בחנות, אולם כעבור תקופת השנה – לא יהיו השוכרים רשאים לבצע כל שינוי או שיפוץ בחנות אלא לפי תנאי השכירות שבהסכם הראשון, דהיינו, לא לעשות כל שינוי במושכר ובאינסטלציה החשמלית והסניטרית ללא הסכמה מוקדמת בכתב של המשכיר (ראה סעיף 5 להסכם השכירות הראשון).

4. בסמוך להסכם השכירות הראשון חתמו הנתבע והשותפים על חוזה שותפות ביניהם ביחס לניהול החנות (נספח ב' לכתב התביעה), כאשר התובעים אינם צד לחוזה זה.

5. ביום 6.4.1981 מכר עזבון השותף המנוח יעקב פרננדס ז"ל את חלקו בשיעור של 25% מהזכויות כדייר מוגן לשני השותפים בן ציון קרני ורבקה דיין, כנגד קבלת תשלום מהם בשיעור של 60% מדי המפתח ותשלום 40% לבעלי הבית.

בחודש יולי 1983 מכרו בן ציון קרני ורבקה דיין, כל אחד, 4.13% מזכויות הדיירות המוגנת לנתבע, כנגד קבלת חלקם בתשלום דמי המפתח וכנגד העברת חלקם של בעלי הבית.

6. לאחר שהשותפים בן ציון קרני ורבקה דיין הלכו לעולמם, היה הנתבע מוכן לרכוש את חלקם מאת היורשים , דרור דיין בנה של רבקה דיין, ורבקה קרני, אלמנתו של בן ציון קרני.

ביום 20.7.09 פנה הנתבע לדרור דיין במכתב והציע לו לרכוש את חלקו בסכום של 280,000 ₪, ולרבקה קרני הוצע סכום של 78,000 ₪.

נקבעה פגישה במשרדו של עו"ד צחי איתן לחתימה על תצהירי דייר יוצא ודייר נכנס, אולם כפי שנטען בכתב התביעה – כבר למחרת היום הודיעו ילדיו של הנתבע, מר משה כץ וגב' צביה סולומון, כי הנתבע חוזר בו מרצונו לקנות את חלקיהם של דיין וקרני.

כתוצאה מכך הודיעו התובעים לעו"ד צחי איתן כי הם מעוניינים להחזיר לעצמם את החזקה בחלקו של דיין בחנות, וביום 24.4.10 שילמו התובעים לדיין סכום של 189,600 ₪ ובכך רכשו 33% מהדיירות המוגנת בחנות.

לאחר מכן, בחודש יוני 2010 , רכשו התובעים גם את חלקה של אלמנת בן ציון קרני תמורת 190,000 ₪.

7. ביום 27.3.12 התקבלה בקשת התובעים למתן צו עיקול זמני במעמד צד אחד על דירתו הפרטית של הנתבע, עקב החוב הנטען לתשלום דמי שכירות ראויים על ידו, אולם צו העיקול בוטל בהחלטה מיום 29.4.12.

החלטה זו אושרה על ידי בית המשפט המחוזי כאשר בקשת רשות ערעור נדחתה(רע"א 10513-05-12).

8. התקיימו שלושה דיוני הוכחות, ובמסגרתם נחקרו מטעם התובעים (המתגוררים בחו"ל) מר יהודה כהן, מיופה כוחם, מר דרור דיין בנה של הגב' רבקה דיין ז"ל, עו"ד דן קרני בנם של בן ציון קרני ורבקה קרני ז"ל, וכן מר חיים מלכה, מתווך נדל"ן מסחרי, לעניין דמי השכירות הראויים.

מטעם הנתבע נחקרו, בנוסף לנתבע, גם בנו מר משה כץ, בתו הגב' צביה סלומון, וכן מר בצלאל גני, חברו של הנתבע.

טענות התובעים

9. התובעים טוענים כי על פי תנאי השכירות, לפיהם השכירות היא לשוכרים כשוכרים משותפים בחלקים שווים - פירוש הדבר, כי לכל אחד מהשותפים, לרבות הנתבע, היו במקור 25% בלבד מזכויות הדיירות המוגנת בחנות.

לטענתם, לאחר שבן ציון קרני ורבקה דיין רכשו את חלקו של יעקב פרננדס ז"ל – הפך כל אחד מהם לבעלים של 37.5% מהזכויות המוגנות, ואילו הנתבע נותר עם 25% בלבד, וזאת עד לחודש יולי 1983 עת רכש הנתבע 4.13% מהזכויות מקרני ומדיין, וכך נעשה כל אחד מהשותפים, לרבות הנתבע, לבעלים של 33.3% מהזכויות המוגנות בחנות.

10. לטענת התובעים, הואיל והנתבע יכול להחזיק לכל היותר בשליש מהזכויות המוגנות בחנות, הרי שכל שימוש שהוא עושה בשני השלישים הנותרים של התובעים הינו בבחינת הסגת גבול, ומשסירב הנתבע למכור את זכויותיו לתובעים – עליו להחזיר להם את החזקה בחנות.

לטענתם, הנתבע נהג תחילה כצד המציע לרכוש זכויות, אולם לאחר מכן ויתר על רכישתן, משיקוליו הוא, וכעת הוא מעז לטעון כי הזכויות שייכות לו מבלי לשלם בגינן דמי מפתח ו/או דמי שכירות כלכליים.

11. עוד טוענים התובעים, כי הנתבע הפר הפרות יסודיות את תנאי הסכמי השכירות בכך שביצע שינויים במושכר ללא הסכמת בעלי הבית, כפי שפורט בסעיפים 28-29 לכתב התביעה, בכך שהרשה לצד ג' (בנו ו/או אחרים כדוגמת בצלאל גני) להחזיק ולהשתמש בחנות למטרות שאינן צילום דיגיטלי ואביזרים שונים, ובכך שהוא מגביל את זכויות התובעים לבקר בחנות, וכן מטריד את התובעים ומאיים כי יפנה לרשויות המס (בין היתר של ארצות הברית), והכל ממניעים זרים ופסולים.

עוד נטען, כי הנתבע נוהג בחוסר תום לב (בין היתר כאשר ניסה להבריח את דירת מגוריו לשני ילדיו ללא תמורה), והתנהלותו מחייבת את פינויו מהחנות והשבתה לידי התובעים.

12. התובעים מבקשים לדחות את טענת הנתבע לפיה הזכויות של רבקה קרני שייכות לו לאור נטישתה את החנות, את טענתו כי הסכמי השכירות מגבילים את השותפים למכור את זכויותיהם לצד ג' או לבעלי הבית , וכן את טענתו כי לא שינה דבר בחנותועל כן יש לאפשר לו להמשיך ולהחזיק בה כמקודם.

13. התביעה הכספית של התובעים מתייחסת להפרשי דמי שכירות כלכליים בסכום של 235,000 ש"ח עבור החזקתו של הנתבע בחנות כולה , שלא כדין, בשיעור של 67%, לתקופה שבין יולי 2010 ועד ספטמבר 2011, כמפורט בסעיף 19(ב) לכתב התביעה , וכן דמי שכירות המוערכים בסכום של 6000$ לחודש (16,240 ₪) עד לפינויו של הנתבע בפועל, כמפורט בסעיף 39(ג) לכתב התביעה.

14. כמו כן טוענים התובעים, בסעיפים 88 – 99 לסיכומיהם, כי הנתבע אינו זכאי לסעד מן הצדק הואיל וסעד כזה לא נתבקש על ידו, ומכל מקום – אין הוא זכאי לסעד זה מחמת חוסר תום לבו.

לחלופין נטען, כי אם יחליט בית המשפט בכל זאת לקבוע כי הנתבע זכאי לסעד מן הצדק – כי אז יש לחייבו לשלם דמי שכירות כלכליים ותשלום פיצוי ראוי והולם בשל הסעד האמור.

טענות הנתבע

15. הנתבע טוען כי למרות שהתובעים ידעו כי הוא מחזיק בחנות כדייר מוגן – פעלו בצורה כוחנית, דורסנית, ומניפולטיבית במטרה לייצר יש מאין "מצב חדש" ומדומה כאילו הם רכשו שני שלישים מהזכויות בחנות, והכל במטרה לשים ידם על החנות ולנשל את הנתבע מזכויותיו ולפגוע בו ובמטה לחמו בצורה מכוונת, תוך הפרת הוראות ההסכמים, ההלכה הפסוקה , והוראות כל דין.

לטענתו, יש לדחות את ניסיונותיהם של התובעים לסכל את מימוש זכויותיו, שכן הנתבע הביע את רצונו לרכוש את זכויותיהם של קרני ודיין , ומעולם לא חזר בו מהצעת הרכישה, כנטען על ידי התובעים.

בהקשר זה נטען, כי אפילו היה הנתבע מסרב לרכוש את זכויותיהם של קרני ודיין והתובעים היו רוכשים את זכויותיהם של אלה – משמעות הרכישה הייתה פדיון חלק מזכיות הדיירות המוגנת, אולם לא הייתה מזכה את התובעים בדמי שכירות ראויים בשל החלק שנפדה, שכן ההלכה הפסוקה קובעת כי עזיבת שותף מתירה לשותף הנשאר להשתמש ולהחזיק בכל המושכר , כל אימת שהוא משלם את מלוא דמי השכירות המוגנים השוטפים.

16. לטענת הנתבע, הפירוש של התובעים לביטוי "שוכרים משותפים בחלקים שווים" הינו בלתי סביר ומנוגד לדין ולהלכה הפסוקה, ולנתבע יש זכות דיירות מוגנת בחנות כולה (ראה סעיפים 8-14 לסיכומי הנתבע).

לטענתו, הוא היה ונשאר, לאורך כל השנים, השותף הבכיר כאשר האחרים היו שותפים פסיביים בלבד, והוא שילם ומשלם את מלוא דמי השכירות מאז התנתקותם של קרני ודיין מהחנות.

17. עוד טוען הנתבע, כי אין תוקף משפטי לניסיונות התובעים לרכוש את זכויותיהם של דיין וקרני.

לטענתו עם פטירתה של רבקה דיין לא הוכרז בנה, דרור דיין, מעולם כחליפה הבלעדי של אמו ובעל זכויות דיירות מוגנת, וניסיון העברת הזכויות לבעלי הבית, התובעים, היה בלתי חוקי בעליל, ולנתבע הייתה זכות קדימה לרכישת זכויות עזבון רבקה דיין.

לגבי הזכויות של קרני , טוען הנתבע כי הלכה למעשה הוא הינו הבעלים של 67% מזכויות הדיירות המוגנת, המורכבת הן מהשליש שלו והן מזכויותיה של רבקה קרני , שעברו אליו בשל עזיבתה את החנות.

18. לטענת הנתבע, ניסיון העברת הזכויות לתובעים נעשה שלא כדין, ואין להעברת הזכויות תוקף משפטי הואיל והדבר בוצע בניגוד למסמכי השותפות ולהסכמים בין השותפים, וממילא ההלכה המשפטית מונעת סחר זכויות משותף לצד ג' , וקל וחומר לבעל הבית, אשר יש לו אינטרס בפינוי המושכר.

19. לעניין דמי השכירות הראויים טוען הנתבע, בסעיפים 45-55 לסיכומיו, כי אין בסיס חוקי לדרישת דמי שכירות חופשיים מהנתבע, וממילא הסכום הנדרש על ידי התובעים לא הוכח.

20. הנתבע מבקש גם לדחות את טענות התובעים ביחס לשיפוצים מהותיים שבוצעו, כביכול, בחנות (ראה סעיפים 56-64 לסיכומיו).

לטענת הנתבע, מדובר בהתאמות קטנות שהיו מחויבות המציאות מאחר והתובעים נמנעו לאורך השנים מלבצע כל פעולות תחזוקה , וזאת מתוך ניסיון ל"יבש" את עסקו של הנתבע ולהשתלט עליו.

21. הנתבע מכחיש את טענת התובעים לפיה הוא משתף צד ג' בחנות, וטוען כי הוא המחזיק היחידי בחנות כדין, ואין כל פסול בכך שבנו מועסק בחנות כשכיר.

22. הנתבע גם מכחיש מכל וכל את טענות התובעים בדבר הטרדה ואיומים נגדם, וטוען כי זכרן של טענות אלה בא לעולם רק לאחר הגשת התביעה ולכן מדובר בהרחבת חזית אסורה.

דיון והכרעה

23. הואיל ואין מחלוקת כי מדובר בדיירות מוגנת – השאלה שעומדת בפנינו בתיק זה הינה , האם, בנסיבות העניין, יש מקום לפינויו של הנתבע מן החנות ולחיובו בדמי שכירות כלכליים, כנטען בכתב התביעה.

24. לאחר עיון בכל טענות הצדדים ושמיעת העדויות – הגעתי למסקנה כי יש לקבל את טענות הנתבע ודין התביעה להידחות, כפי שיפורט להלן.

25. בהתאם לפסיקה, כפי שצוטטה בהרחבה על ידי ב"כ הנתבע בסעיפים 10-14 לסיכומיו ואשר למען היעילות והחיסכון לא אחזור על הציטוטים שצוטטו שם – כאשר מספר שוכרים נכס במשותף וחלק מהם עוזבים, והנותר ממשיך להחזיק בו לבדו, מוסיף זה האחרון, כל עוד הוא משלם דמי שכירות אשר השותפים התחייבו לשלם לבעל הבית, ליהנות מהגנת חוק הגנת הדייר לגבי המושכר בשלמותו.

ב"כ הנתבע הסתמך בעיקר על הלכת טיסונה (ע.א. 446/64), ובהקשר זה ראיתי לדחות את טענות התובעים, כפי שפורטו בסעיף 1(ג) לסיכומי התשובה מטעמם, כי הלכת טיסונה איננה רלבנטית למקרה דנן, ככל שהיא מתייחסת לזכותו של הנתבע למימוש מלוא הזכויות המוגנות בחנות, בהיותו כיום השותף המנהל היחיד והדייר שנותר בעסק וממשיך לנהלו.

לדעתי ההלכה בעניין זה ברורה, והיא חלה על ענייננו.

26. הוכח כי חזקתו של הנתבע בחנות הייתה ועודנה רציפה ועקבית, כאשר הוא מצדו המשיך וממשיך (כמיטב יכולתו, מפאת גילו המתקדם) להפעיל את העסק ולשלם דמי שכירות המוגנים (ראה פרוטוקול עמ' 49 שורות 5-9, עמ' 54 שורות 23-26).

27. הואיל ושוכנעתי כי הנתבע היה לאורך כל השנים השותף המקצועי היחיד בחנות, והשותפים דיין וקרני היו פסיביים, שעניינם בחנות היה מועט ומצומצם ולא היו מעורבים בניהול השוטף - הרי לאור הסתלקותה של הגב' רבקה קרני, אלמנתו של בן ציון קרני ז"ל, מהעסק והתנתקותה מהמושכר לאחר פטירת בעלה, ראיתי לקבל את טענת הנתבע כי הוא הפך במהלך השנים האחרונות לבעלים בפועל של שני שליש מהזכויות המוגנות בחנות, מבלי שתחול עליו חובה לשלם דמי מפתח, וכתוצאה מכך דמי שכירות כלכליים , כפי שנטען על ידי התובעים בסיכומי התשובה מטעמם.

28. אף כי לא ראיתי לקבל את טענות הנתבע לפיהן מכירת הזכויות של גב' רבקה דיין לתובעים באמצעות בנה, דרור דיין, הייתה בלתי חוקית ובניגוד למסמכי השותפות, כי הסכם השותפות חל גם על התובעים, וכי אין תוקף להעברת הזכויות – לא ראיתי בכך שהזכויות של דיין נרכשו על ידי התובעים כדי להשפיע על המשך החזקתו של הנתבע בחנות.

(ראה בהקשר זה את ההסכם שבין התובעים לבין גב' רבקה דיין מיום 17.6.10, שבו הוצהר במפורש כי "ידוע לבעל הבית כי גם לאחר מסירה לבעל הבית חזקתה בחנות ממשיך מר נתן כץ להחזיק בחנות ולהחזיק בה את חפצי ונכסי העסק המתנהל בחנות").

29. התובעים גם לא הוכיחו כי הנתבע סירב לרכוש את זכויותיהם של דיין וקרני לפני שהתובעים עשו כן.

העדים מטעם התובעים, דרור דיין, דן קרני, ויהודה כהן לא אמרו דבר מפורש בעניין זה , ואילו מעדותו של בנו של הנתבע, מר משה כץ , משתמע למעשה ההפך.

כאשר נשאל משה כץ האם אכן הודיע כי התחרט מהרצון לרכוש את החלק של דרור דיין ומדוע ביקש מעו"ד צחי איתן לא לעשות שימוש בתצהיר בעניין זה – ענה:

"היות ונפגשנו למחרת עם עו"ד אחר והוא אמר לנו שלא זו הדרך להעברת זכויות אלא פשוט צריך לעשות הסכם בין השותפים וליידע בכתב את בעל הבית..." (פרוטוקול עמ' 39 שורות 17-27 ועמ' 40 שורות 2- 10).

העד גם הוסיף ואמר כי לאחר מכן, כאשר פגש את דרור דיין, אמר לו כי:

"אנחנו מעוניינים לרכוש ואל תעשה שום דבר בניגוד למה שאנחנו מבקשים" (פרוטוקול עמ' 40 שורות 3-5).

העד אמנם הודה כי הדבר היה כעבור כ – 6 חודשים ש"בהם היה נתק" (פרוטוקול עמ' 40 שורות 6-7) - אולם אין בכך כדי לסתור את טענתו כי לא היה סירוב מצד הנתבע לרכוש את הזכיות של דיין.

מכאן, שהתובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכחת הסיבה שבעטיה בחרו "להיכנס לנעליו" של הנתבע בכל הנוגע לרכישת הזכויות של שותפיו.

30. לא ראיתי גם לקב טענות התובעים בנושא השינויים שנעשו בחנות המהווים, לטענתם, עילת פינוי.

כפי שעולה מעדויותיהם של הנתבע (פרוטוקול עמ' 53) , של מר גני בצלאל (פרוטוקול עמ' 36), ושל מר משה כץ (פרוטוקול עמ' 42) - מדובר בשינויים מינוריים ו"קוסמטיים " ברובם, לאחר שלא בוצעו בחנות עבודות תחזוקה במשך שנים רבות, ואין בשינויים אלה כדי להצדיק את פינויו של הנתבע מהחנות.

אף כי אינני סבורה שהתובעים נמנעו "באופן מכוון וזדוני" ,כדברי הנתבע, מלבצע כל פעולות תחזוקה מתוך ניסיון ל"יבש" את עסקו של הנתבע, כאמור בסעיף 60 לסיכומי הנתבע - אין בשינויים ובהתאמות שבוצעו על ידי הנתבע, כאמור, כדי להוות הפרות יסודיות של הסכם השכירות ו/או הוראות הדין, המגיעות לכדי עילת פינוי.

31. לאור האמור, הגעתי למסקנה כי הנתבע לא הפר את חיוביו כדייר מוגן באופן המזכה את התובעים בקבלת הסעדים המבוקשים על ידם , קרי: פינוי ו/או חיוב בדמי שכירות כלכליים.

לפיכך, מתייתר הצורך לדון בדבר זכאותו של הנתבע לסעד מן הצדק.

סוף דבר

32. התביעה נדחית.

33. אשר להוצאות – על אף שמצד אחד התנהלותם של התובעים אכן גרמה להתארכות ההליכים , כאמור בסעיף 76 לסיכומי הנתבע, מאידך, אין להתעלם מכך שגם הנתבע תרם לא מעט להתמשכות ההליכים בבקשות לדחיית מועד הדיון בשל גילו ומצב בריאותו, ובקשתו לצמצום החקירה הנגדית עקב כך.

בנסיבות אלה, אני מחייבת את התובעים, ביחד ולחוד, בתשלום הוצאות ושכר טרחת עו"ד לנתבע בסכום של 10,000 ₪ , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תשלח עותק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ב' ניסן תשע"ה, 22 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.