1. האם בנק שפעל להבטחת פרעון ההלוואה שנתן, באמצעות רישום משכון על זכות חכירה במקרקעין, יעמוד בפני שוקת שבורה משלא תוארך זכות החכירה על ידי הבעלים ? האם בעל הזכויות בנכס שמסרב להאריך את החכירה יהיה רשאי למכור את זכויות החכירה בנכס לתקופה נוספת לצד ג' כלשהו ולהתעלם מזכות הבנק ?

במרכז המחלוקת דירה מס 4 המצויה בנכס ברח' בן יהודה 46 בחיפה במקרקעין הידועים כגוש 10860, חלקות 182-180 (כיום חלקה 17 בגוש 12434), (להלן: "הדירה"). הבנין בו מצויה הדירה (להלן: "הבנין") הנו בית מגורים אשר זכויות הבעלות בו רשומות על שם נתבעים 3-4 (להלן: "הכנסיה"). הבנין טרם נרשם כבית משותף, ורשומות עליו הערות חכירה לטובת חוכרים שונים, לתקופות קצובות. כמו כן רשומות על הנכס הערות אזהרה לטובת רוכשים של זכויות החכירה מאת החוכרים הרשומים. בנוסף רשומות הערות לטובת בנקים שנתנו הלוואות לרוכשים השונים.

2. זכויות החכירה בדירה מושכנו לבנק בשנת 2002, כאשר זכויות החכירה שמושכנו רשומות בנסח רישום המקרקעין לתקופה שמסתיימת ביום 31.12.08. בשל אי פרעון ההלוואה בקש הבנק בשנת 2004 לממש את זכויות החכירה, רשם בנסח המקרקעין הערה על כינוס נכסים, אך לטענתו לא הצליח לממש על אף שפורסמו מודעות בשנים 2004 ו-2006. הכנסייה לא האריכה לבנק את תקופת החכירה, ובשנת 2011 מכרה את זכויות החכירה לתובע דקואר.

התובע דקואר בקש בתביעתו להצהיר כי הוא בעל זכויות החכירה שרכש מהכנסייה בדירה בשנת 2011, לתקופה של כ-25 שנה. הכנסייה הסכימה לכך, בטענה כי תקופת החכירה של הלווים אשר משכנו את זכויותיהם לבנק הסתיימה ,ונכרת חוזה חדש עם דקואר. הבנק והכונס, לא רק שהתנגדו לפסק הדין ההצהרתי המבוקש, אלא הגישו תביעה שכנגד בגין נזקים שנגרמו להם.

3. עובדות הרקע

3.1 ביום 11.2.2002, רכשו סרגיי ואולגה אוסיפנקו (להלן: "החייבים") מאדם בשם דואק אמנון (שעוד ידובר בו ) את זכויות החכירה שלו בדירה בסכום של 65,000 $ (נספח ג לתצהיר נ/5 ). לצורך כך נטלו בחודש מרץ הלוואה מהבנק (נתבע 1) בסך 274,950 ₪.

3.2 מכח העסקאות הנ"ל, נרשמה ביום 19.3.02 בנסח רישום המקרקעין הערת אזהרה על זכויות החכירה של דואק בדירה, לטובת החייבים . בו ביום, נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק על זכויות החכירה של החייבים בדירה.

3.3 להבטחת החזר ההלוואה לבנק שועבדו זכויות החייבים בדירה לטובת הבנק לתקופה של 30 שנים. השעבוד נרשם בספרי רשם המשכונות ביום 14.5.02 (נספח א1 לתצהיר נ/5 ).

3.4 החייבים לא עמדו בתשלום החזר ההלוואה, ולפי הנתונים ברחו לחו"ל. הבנק החל בהליכי הוצל"פ למימוש המשכון שנרשם לטובתו על זכויותיהם החוזיות של החייבים. ביום 9.3.04 מונה הנתבע 2 (להלן "הכונס") על-ידי ראש ההוצאה לפועל ככונס נכסים על זכויות החייבים בדירה. ביום 22.3.04 נרשמה על הערת האזהרה של החייבים הערת כינוס לטובת הכונס בהתאם לצו כינוס נכסים מיום 9.3.04 שהוטל במסגרת תיק הוצל"פ מס' 02-05702-04-2. ביום 8.6.04 פונתה הדירה על ידי הכונס אשר תפס בה חזקה. הדירה נותרה ריקה.

3.5 ביום 25.7.04 שלח הכונס בדואר רשום מכתב לכנסייה , שם הוא מציין כי על פי מסמכי החכירה שבידו החכירה מסתיימת ביום 30.8.09. הכונס בקש מהכנסייה להודיעו באם הם מסכימים להארכת החכירה ואם כן, לאיזה תקופה ומה הם דמי ההסכמה. צורף ספח המשלוח בדואר רשום. המכתב לא נענה. הכנסייה טענה כי המכתב לא התקבל אצלה.

3.6 הכונס נסה למכור את זכויות החכירה, אך ללא הצלחה. צורפו 2 מודעות פרסום: האחת משנת 2004 והשניה משנת 2006 וכן הוצהר כי מכירת הזכויות בדירה נמסרה למתווכים בחיפה ופורסמה באינטרנט. נציג הבנק העיד כי לא היו קונים.

3.7 ביום 16.2.2011 חתם התובע דקואר על הסכם (נספח ח למוצג נ/5) לפיו רכש מהכנסייה את זכויות החכירה בדירה לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים החל מחודש 3/11, תמורת סכום של 55,000 ₪.

3.8 מיד בסמוך ולאחר כחודש, ביום 21.3.2011 , מהר התובע למכור לגברת גלאדיס בנימין (להלן "גלאדיס")את הזכויות שרכש בדירה החל מיום 1.3.11 לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים, תמורת סכום של 150,000 ₪. בס' 5 להסכם (נספח ט למוצג נ/5 ) נקבע כי מרבית הסכום (130,000 ₪) ישולם במעמד החתימה ויתרתו תשולם עם סילוק הערת הכינוס.

4. ההסכם בין הכנסייה ודקואר מיום 11.2.02 הינו הסכם מותנה

4.1 התובע בקש בתביעתו מתן פסק דין המצהיר על זכויותיו ,ביטול צו הכינוס והערת הכינוס בלשכת רישום המקרקעין, וכן אכיפת הסכם הרכישה עליו הוא חתום.

4.2 ס' 2 להסכם מיום 16.2.11 שעניינו מכר זכויות החכירה מהכנסייה לתובע, קובע במפורש כי ההסכם הוא על תנאי. וכך נרשם :

"הסכם זה הינו על תנאי והוא אישור הכס הקדוש. לא יינתן אישור הכס הקדוש להסכם, יחשב הסכם זה כבלתי מחייב וכלא היה, ובמקרה כזה לא תהיה למי מהצדדים טענות כלפי משנהו".

מר אליאס מטר, מי שהיה במועד הרלוונטי הממונה הכללי מטעם הכנסייה באזור עכו חיפה נצרת והגליל העיד כי הכס הקדוש הוא הוותיקן, ולא ניתן עד כה אישור הוותיקן למכירת הזכויות לתובע. העד הדגיש כי העברה כזו יכולה להירשם בטאבו רק עם אישור הבישופות של הכנסייה היוונית קתולית ואישור כזה ינתן רק אם הכס הקדוש יאשר.

4.3 לפיכך, ויתר התובע על הסעד לאכיפת ההסכם.

4.4 לסעיף 2 בהסכם השפעה גם על הסעד ההצהרתי המבוקש, באופן שאיננו יכול להנתן כל עוד לא התקיים התנאי של אישור הותיקן, ודי בכך כדי לדחות את תביעת התובע למתן פסק הדין ההצהרתי המבוקש.

5. מתי הסתיימה תקופת החכירה של דואק אמנון ?

5.1 כזכור, המשכון הוא על זכויות החכירה של החייבים אוסיפנקו אשר רכשו את זכויות דואק אמנון בדירה.

5.2 טענת התובע ונתבעים 3,4 הינה כי על אף שהרישום בטאבו מלמד על כך שזכות החכירה של דואק מנחם תוקפה עד ליום 31.12.08, למעשה תקופת החכירה של הדירה הסתיימה ביום 30.8.97 לפי תנאי השטר המקורי משנת 1949, שכן לא מומשה האופציה להארכת תקופת החכירה עד ליום 1.9.09. טענתם לכן כי מלכתחילה לא היה ערך כלשהו לזכויות דואק אמנון בדירה, שכן רכש את זכויותיו בהסכם מיום 11.4.99 מאדם בשם מלישקביץ אהרון ואח' (להלן "מלישקביץ") (ת/2), דהיינו במועד שכבר לא היו זכויות חכירה למלישקוביץ בדירה. ממילא לטענתם גם לא היה תוקף מעשי לרישום המשכון.

להלן שרשרת הרכישות:

מלישקביץ => דואק אמנון => אוסיפנקו

5.3 טענה זו שאחזו בה התובע ונתבעים 3,4 התבררה כטענה סתמית, טענה שאמורה היתה להיבנות מכך שבחלוף 15 שנים לא יימצאו ראיות, והיה בה כדי לסרבל את הדיון ולהאריכו שלא לצורך. להלן הנימוקים לדחיית טענה זו :

א. עיון בהסכם בין המוכרים מלישקביץ לדואק מיום 11.4.99 (ת/2) מלמד כי זכות החכירה שהוקנתה לדואק הנה מכח שטר חכירה מקורי שמספרו 2076/49. בהסכם בין מלישקוביץ ודואק צוין כי צורפו לו העתק מן השטר המקורי באנגלית ותרגום לשפה העברית. בפתיח ההסכם, בקטע ה"הואיל" נרשם לגבי תקופת החכירה כך -

"והואיל: תקופת החכירה עפ"י השטר המקורי מסתיימת ביום 1.9.1997 ולמוכר ניתנה האפשרות והזכות לדרוש, בהתאם להוראות ס' 17 לשטר החכירה המקורי, את הארכת זכות החכירה ל-12 שנים נוספות, היינו עד 1.9.2009. בתנאי שיודיע בכתב על דרישתו כאמור לא יאוחר מ-12 חודשים לפני תום תקופת החכירה, היינו לא יאוחר מיום 1.9.1996 ובהתאם ליתר התנאים הנכללים בהקשר זה בשטר החכירה המקורי".

והואיל: והמוכר הודיע עוד בתאריך 26.12.95 לבעלי הבנין כי הוא מאריך תקופת החכירה ל-12 שנה נוספות כמפורט בהודעה המצורפת כחלק בלתי נפרד לחוזה זה, במכתב מ-27.6.96, אשר אף העתק ממנו מצורף כחלק בלתי נפרד לחוזה זה, תיקן המזכר את הטעויות הטכניות שנפלו במכתב הראשון". (ההדגשות שלי) .

דהיינו – הסכם זה מלמד על כך שמלישקוביץ ודואק היו ערים לנושא תקופת זכויות החכירה. ממילא, אדם שער לכך ומציין זאת במפורש בהסכם, לא היה רוכש תמורת סכום כסף, זכויות שלא קיימות. עוד מלמד ההסכם כי מלישקוביץ פעל להארכת זכות החכירה בדירה, אשר הוארכה עד ליום 1.9.09. יצויין כי ההסכם שהוגש ת /2 , מסמך מלפני 15 שנים לערך, הוגש ללא נספחיו.

ב. ב"כ נתבעים 1,2, בקש לזמן לעדות את עו"ד הרפז, אשר ערך את ההסכם בין מלישקוביץ לבין מר דואק. הכנסייה התנגדה נחרצות לזימונו. מעדותו הסתבר כי ייצג את הקונה, מר דואק אמנון. אמנם לא נשתמרו מסמכים בידו (בחלוף תקופה של 15 שנים) אך ידע לאמר כי אם רשום בהסכם שמצורפים אליו מסמכים אז היו מסמכים כאלו. הוצג שטר החכירה של העסקה שבו מאשר עו"ד הרפז את חתימות הצדדים ביום 19.8.01. (נ/8)

הסתבר כי עו"ד הרפז בצע אז , באותו מועד , עסקאות לגבי 5 דירות שונות בבנין. (הוצגו מסמכים לגבי עסקה ממלישקביץ אהרון לדואק מנחם נ/9; עסקה ממלישקביץ אהרון למימון אלי וכן עסקה ממלישקביץ אהרון לשושן דני נ/10). עו"ד הרפז הרחיב כי בעסקה זו ייצג 5 קונים שרכשו 5 דירות בבנין, והוא זה אשר בצע את העברת זכויות החכירה על שם הקונים בטאבו. חמשת הקונים היו : דואק אמנון, דואק מנחם, מימון אלי, שושן דני, והופמן רני. (להלן : הרוכשים באמצעות עו"ד הרפז")

מאחר והמוכר מלישקוביץ היה מעורב באותו המועד במספר עסקאות של מכירה לגורמים שונים, רק סביר שהיטיב לטפל בהארכת זכויות החכירה מול הכנסייה, כמו שמלמד ההסכם עצמו. כמו כן בעסקאות היה מעורב עורך דין שהקפיד להתייחס לתקופת החכירה, וצורף להסכם שנערך מכתב המלמד על כך שמומשה אופציית הארכת הזכויות.

ג. לגבי כל אחד מהרוכשים הנוספים באמצעות עו"ד הרפז –נרשמה תקופת החכירה תחילה עד ליום 31.12.08. לגבי מימון אלי ,לדוגמא ,הוארכה החכירה בשנת 2006 והיא מופיעה כחכירה עד ליום 31.12.32. ברור כי אם טענת הכנסייה היתה נכונה, לפיה עסקאות מלישקוביץ משנת 1999 ריקות מתוכן כי לא היו לו אז זכויות חכירה בשל כך שלא הפעיל את האופציה, לא היינו רואים בכל העסקאות האלו רישום חכירה עד 31.12.08, ובוודאי לא הארכה נוספת לשנת 2032.

ד. בנסח הרישום רשומה זכותו של דואק אמנון כזכות תקפה עד ליום 31.12.08. על פי ס' 125 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו. המקרקעין הוסדרו בשטר 17085/2011 מיום 5.4.11, ולפי הרישום שם תקופת החכירה של דואק אמנון הינה עד ליום 31.12.08. התובע ונתבעים 4,5, בקשו להראות כי מדובר בטעות. לצורך כך זומנה נציגת הטאבו מלשכת רישום המקרקעין בחיפה, אשר אישרה בעדותה כי תאריך הסיום שנרשם הוא מכח השטר המקורי.

בנסח הרישום שהוגש (ת /6) עולה כי גם זכויות החכירה של מלישקוביץ עצמו נרשמו בתנאי השטר המקורי, עד ליום 31.12.08. העדה הצהירה כי לפי הרישומים מר דואק אמנון קבל את זכויות החכירה בשנת 2001 כשהחכירה היתה עוד בתוקף שכן שנת הסיום רשומה כ-2008. העדה נתבקשה להציג את השטר המקורי מכוחו בוצע הרישום אלא שהסתבר כי ב"כ התובע ונתבעים 4,5, לא בקשו זאת מלכתחילה מהעדה במועד הזמנתה לעדות. עוד ציינה העדה כי אם סברה הכנסייה שמדובר בטעות היתה אמורה להגיש בקשה לתיקון טעות ואז מזמינים את התיקים המקוריים והנסחים ההיסטוריים ובודקים זאת, על אף שקשה להניח , לדבריה, כי לאורך כל הדרך, דהיינו גם לגבי החכירות האחרות נעשתה אותה טעות כביכול. בקשת תיקון טעות כזו לא הוגשה על ידי הכנסייה.

ה. הנתבעים 3,4, לא הציגו את שטר החכירה המקורי, על אף שנתבקשו לעשות כך. יש לצפות שהכנסייה מחזיקה את שטרי החכירה בחזקתה. הוצג צילומו של השטר המקורי (נספח א לתצהיר נ/12) בשפה האנגלית מיום 19.8.49 בין הבעלים, נתבעים 3,4, מצד אחד, לבין חוכר שבעמוד האחרון חתום חוכר בשם טננבוים. מאחר ולא הוצג מסמך מקורי, או מסמך "נאמן למקור" ממילא אין ללמוד ממסמך זה לגבי הזכויות של מר מלישקוביץ, ששמו לא מופיע בשטר החכירה שהוצג, וגם לא הוצגה מהות הקשר שלו, אם בכלל, לשטר החכירה שהוצג.

לא נטען ולא הוצג כל חריג ביחס לכלל הראיה הטובה ביותר ביחס לעותק המקורי של שטר החכירה(ראו עא 6205/98 מייקל סקוט אונגר נ. דניאל עופר (15.7.01) .

לענין אי הבאת ראיה על ידי הצד המעונין, הלכה היא כי מניעת הצגת ראיה רלוונטית שבהישג ידו מלמדת שאילו הביאהּ היתה פועלת נגדו, ויש בהמנעותו כדי לתמוך בגרסת הצד שכנגד. ראו ע"א 143/08 קרצמן נ' שירותי בריאות כללית (26.5.10) -

"הימנעות מלהביא ראיה שיכולה הייתה לתמוך בטענתו של בעל דין, מקימה חזקה שבעובדה שהיה באותה ראיה לפעול לחובת הנמנע  (ראו, לדוגמה, ע"פ 728/84 חרמון נ' מדינת ישראל, פ"ד מא(3) 617, 625 (1987); ע"א 2275/90 לימה נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 606, 614 (1993) בסמוך לאותיות ה-ו; ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 658 (1991); ע"א 293/90 גרינהולץ נ' מרמלשטיין (לא פורסם, 28.12.94); י' קדמי על הראיות - הדין בראי הפסיקה כרך שלישי, (תשס"ד) בעמודים 1650-1649)."

ו. בעקרון, שטר החכירה נספח א לתצהיר נ/12 קובע תקופת חכירה של 49 שנים, עם אופציה מפורשת לחוכר להאריך את תקופת החכירה ב-12 שנים נוספות.

ז. הכנסייה לא עשתה מאום מאז 2002 , על מנת לתקן את הרישומים ברשם המקרקעין, אם אכן סברה שהחכירה של מלישקוביץ הסתיימה בשנת 97 ולא היו לו זכויות להעביר לקונים . כך העידה נציגת הטאבו, וכך העיד גם מר מטר, הממונה על הנכסים באזור הצפון.

ח. מכתבו של מר אוסאמה מטר מיום 3.5.11 (נספח ד' לתצהיר ת/1) מאשר כי באשר לדירה נשוא הדיון היה הסכם חכירה עם אוסיפנקו. הצהרה זו סותרת את הטענה שנשמעה מפי ב"כ הנתבעים 3,4, כי לאוסיפנקו לא היו זכויות חכירה מכיוון שגם לאמנון דואק לא היו זכויות חכירה.

5.4 המסקנה המתבקשת – לא נסתרה חזקת הרישום, לפיה תקופת החכירה של מר דואק אמנון הסתיימה כפי שרשום בנסח הרישום, ביום 31.12.08, ולפיכך הזכויות שנמכרו לחייבים, אשר שועבדו לבנק, הינן זכויות חכירה עד ליום 31.12.08.

6. תקופת החכירה לא הוארכה לגבי דירה מס' 4

6.1 הנתבעים טענו כי משנשלח המכתב של כונס הנכסים מיום 25.7.04 לכנסיה הפונה בבקשה להאריך את תקופת החכירה, וזה לא נענה, יש לראות את שתיקת הכנסייה כהסכמה להארכת תקופת החכירה.

6.2 טענה זו נדחית מהטעמים המצטברים הבאים :

א. המכתב אומנם נשלח בדואר רשום (צורף ספח המשלוח) אך הכנסייה טענה כי מעולם לא קבלה מכתב זה. נוכח עדות תחת אזהרה בעניין זה, היה על הנתבעים להמציא את אישור המסירה או דווח על המסירה, אך אישור כזה לא הוצג.

ב. גם אם היתה הכנסייה מקבלת את המכתב, אין בשתיקתה כדי להוות הארכת תקופת החכירה. ס' 6 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 קובע כי קיבול יכול שיהיה גם בהתנהגות, אולם מצב זה יחול כאשר משתמעת מההצעה שהקיבול יכול להיות בדרך זו.

"6א) הקיבול יכול שיהיה במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת, אם דרכים אלה של קיבול משתמעות מן ההצעה..."

לדעת המחברת שלו בספרה דיני חוזים (מהדורה שניה עמ' 133 ) קיבול דרך התנהגות יהיה כאשר משתמעת מההצעה ומניסוחה דרך של קיבול שאיננה הודעת קיבול. לבדיקה זו שני שלבים : האם על פי הפרוש הנכון של ההצעה משתמעת ממנה דרך של קיבול בהתנהגות ? ואם כן ,השלב השני הוא איזו התנהגות תחשב כקיבול. כך גם נסיבות הענין ופירוש ההצעה הם שיקבעו מה משמעות יש לייחס לשתיקת הניצע, היינו להתנהגותו הפסיבית. שכן, גם קיבול צריך להעיד על גמירות דעתו של הניצע. מטבע הדברים, קשה לראות בשתיקה עצמה יסוד של גמירות דעת אם איננה מלווה בנתונים נוספים. וראו גם גישת המחברים דניאל פרידמן ונילי כהן בספרם, חוזים כרך א 1991 בעמ' 212-219, לפיה המציע הוא אדון ההצעה הרשאי לקבוע מפורשות כי הקיבול יעשה במעשה/התנהגות ואף אם אינו קובע זאת מפורשות ניתן ללמוד זאת מכללא מאופייה של ההצעה. מכל מקום בהתנהגות כזו צריכים להופיע יסודות הקיבול הנדרשים בס' 5 לחוק החוזים על מנת שיעלה ממנה יסוד גמירות הדעת. שתיקתו של ניצע נוכח הצעת המציע היא דו משמעית. כשם שניתן להסיק ממנה הסכמה ניתן להסיק ממנה גם חוסר הסכמה . מכאן – שמהעדר תגובה אין להסיק מאום. (שם בעמ' 223, ראו גם ע"א 723/80 לה נסיונל נ' חיים, פ"ד לו(2) 714 (1982)). כמו כן זכותו של צד להחשות נוכח ההצעה. על כך מלמד גם ס' 6 (ב) הקובע : " קביעת המציע שהעדר תגובה מצד הניצע ייחשב לקיבול, אין לה תוקף ".

ולמקרנו - ניסוחו של המכתב מיום 25.7.04 מלמד כי אין מדובר בהצעה הקוראת לקיבולה בהתנהגות או בהתנהגות פסיבית, שכן המכתב אינו מצביע על מעשה שיכלה הכנסייה לעשות כדי להעיד על הסכמתה להאריך תוקף שטר החכירה, מלבד שליחת הודעה מתאימה, אשר אם תוכנה היה חיובי, היתה הופכת ההצעה לחוזה דו צדדי .

המכתב מציין כי תקופת החכירה עומדת לפוג ביום 30.8.09 (בשונה מהרשום בנסח המקרקעין) וממשיך בס' 4 שבו – "אודה לכם באם תודיעוני בחוזר האם הכנסייה היוונית קתולית ובתי הספר היוונים קתולים של חיפה מסכימים להאריך את תוקף שטר החכירה ובאם כן לאיזו תקופה ומה דמי ההסכמה..." (ההדגשות שלי ).

מכאן, שהמציע מבקש להודיע לו במכתב חוזר אם הכנסייה מסכימה להארכת התקופה. אין מחלוקת שלא נשלח מכתב חוזר מהכנסייה. עוד עולה כי ההצעה כלל איננה מסוימת שכן לא ידוע לכונס על איזו תקופת הארכה מדובר, ואם יש צורך בתשלום של דמי הסכמה וכמה. בחוסר נתונים אלו בוודאי שלא ניתן ללמוד על שתיקה כגמירות דעת ומסוימות. גם נוהג קודם או מגעים קודמים לא היו בין הצדדים, על מנת שניתן יהיה להיבנות מקיומם ולראות את השתיקה כקיבול.

ג. לא הוכח קיומו של נוהג לחידוש חכירות על ידי הכנסייה באופן אוטומטי וגורף, ללא הסכם מפורט או מסמך המשמש אסמכתא לרישום בטאבו.

מחד, בפסיקה ובספרות הובעה דעה כי חכירה לדורות שונה במהותה מעסקת שכירות רגילה. ראו ברעא 2821/95 לוסטיג נ. מייזלס (25.8.96) (שם החכירה היתה ל-999 שנים +999) -

"ניתן אפוא לסכם כי הדעה המקובלת היא כי "חכירה לדורות" - ובמיוחד לתקופה כה ממושכת - קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות, ותכונות אלה מוענקות לה בדרך כלל בהתחייבויות חוזיות".

ראו בקורת על כך שאין החכירה לדורות מוסדרת בהסדר חקיקתי נאות בדבריו של ויסמן במאמרו "חכירה לדורות" משפטים ז תשל"ו –תשל"ז בעמ' 84,85 -

"המחוקק מתייחס לחכירה לדורות לתקופה של ארבעים ותשע שנים, ולשכירות לחודש ימים, כמעט באותה דרך, והוא מחיל על שתיהן אותה מערכת דינים... ואולם, ההבדל שבין חכירה לארבעים ותשע שנה לבין שכירות לחודש ימים אינו כמותי בלבד. בכל אחת משתי השכירויות האלה, הנבדלות כל כך זו מזו מבחינה כלכלית, כרוכים אינטרסים שונים, וההסדר המשפטי שלהן אינו יכול, על כן, להיות זהה".

וראו דברי המחבר א' זמיר, בחיבורו "חוק המכר, תשכ"ח-1968" פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשמ"ז) 7עמ' 77 -

"בשורה של פסקי-דין קבע בית-המשפט שאין הבדל מעשי בין בעלות לבין חכירה לתקופות ארוכות, ובין החכרה כזו לבין מכר, ופסק את הדין בהתאם. אולם מאלפים ביותר דווקא המקרים שבהם סרב בית-המשפט להתייחס לחכירה לדורות כאל בעלות; במקרים אלו בא המחוקק לאחר מתן פסק, ותיקן את החקיקה באופן שלא יהיה עוד הבדל בין החכירה לבעלות".

השאלה אם חוזה חכירה לדורות כמוהו כהעברת בעלות, נעוצה בסופו של דבר בתכנו של כל חוזה וחוזה..." (ע"א 355/76 בסו נגד מלאך (23.2.77).השאלה מתמקדת בגילוי כוונת הצדדים לחוזה.

חכירה לדורות מול מנהל מקרקעי ישראל או הקק"ל או רשות ציבורית נתפסת כקרובה לזכות בעלות ורואים אותה מכח הסכמה מכללא כמתמשכת גם ללא חתימה על חוזה חכירה מחודש (עא 355/76 בסו נ. מלאך הנ"ל ; עא 633/82 לוקוב נ. מגדל (1.8.85) ; ע"א 516/87 מדינת ישראל נ' בלייכפלד (25.9.88);בג"ץ 11087/05 חברת העובדים נ' מ"י,(21.8.12) ע"א 8729/07 אירונמטל נ' קק"ל (12.11.09) וראו שם סקירה רחבה של כב' השופט עמית, עא (ת"א) 2206/08 שיכון אזרחי בע"מ נ. עירית רמת גן (18.9.11) . גישה זו נוהגת באשר לגופים כמו רשות מקרקעי ישראל קק"ל רשות ציבורית שהיא עיריה.

ראו גם א' קמינצקי בספרו חכירה לדורות בעמ' 316 – "חידושו של הסכם שכירות לתקופה נוספת, עשוי איפוא להעניק משמעות לאורכה הכולל של התקופה בה החזיק השוכר במקרקעין, וככל שמתרחקת ההחזקה לבעלים או הופכת להיות בלתי ריאלית, עשוי מעמדו של המחזיק, החוכר לדורות, להשתנות בהדרגה, להתחזק, ולהתקרב אף למעמד של בעלים ".

ועמדתו של פרופ' ויסמן בספרו "דיני קנין – חלק כללי עמ' 256 – "חובתו היסודית של חוכר בתום החכירה היא לפנות את הנכס ....ואולם סבורני כי רוכש הדירה הטיפוסי בישראל מניח כי למעשה לעולם לא ידרש לפנות את הנכס שאותו "רכש"........המתוחכמים שבין רוכשי הדירות יאמרו, כי אף אם מבחינה משפטית צפויה בתאריך מסוים בעתיד פקיעה של זכותם על דירתם, הרי מבחינה פוליטית, בהיות התופעה של חכירה לדורות כה נפוצה בישראל, לא יעלה על הדעת כי אכן תעמוד המדינה על זכותה ותפנה את כל בעלי הדירות מדירותיהם עם תום החכירה ".

כאן מדובר בגוף פרטי, שהוא הכנסייה היוונית. רכושה הוא רכושה הפרטי. מעבר לתקופת חכירה ראשונית של 49 שנים שניתנה למי שהתחייב לבנות את הבנין על הקרקע, התאפשרה הארכת חכירה לתקופה של 12 שנים. ההתייחסות לגוף פרטי שונה מההתייחסות לגופי מנהל המחזיקים מקרקעי ציבור או מקרקעין עירוניים, ניתן להחיל דואליות נורמטיבית המחייבת את הרשות הציבורית לעמוד בדרישת הגינות מוגברת, וכן חל ביתר שאת עקרון ההסתמכות של החוכר. שונה המצב כשמדובר ברכוש של גוף פרטי, כל עוד החוזה, כפי שראינו, איננו מבטיח הארכת תקופת החכירה.

גם כשהאריכה הכנסייה חוזי חכירה מול דיירים אחרים, האריכה אותם לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים, כאשר "חכירה לדורות" מוגדרת בחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 כשכירות לתקופה שלמעלה מ-25 שנה. יש בכך ללמד על כוונתה להפרד מהמנגנון של "חכירה לדורות". עוד אציין כי לגבי הדיירים הספציפים במקרה כאן, שהם החייבים, מלכתחילה זכויות החכירה שהם רכשו השתרעו רק לתקופה של שש שנים וששה חודשים החל מפברואר 2002. הם לא התגוררו במקום קודם לכן, וגם לא היו בעלי זכויות קודם לכן.

ואכן, בתי המשפט המחוזיים ציינו במספר הזדמנויות את זכותה של הכנסייה היוונית לערוך את שיקוליה בענין ההחלטה אם להאריך את תקופת החכירה אם לאו ולהתאים את החלטתה לנסיבות (כך בעא 2720/08 סימון ז'אן נ. פיוטר (23.8.12) הפ (חי) 14379-08-12 אהרונוביץ נ. הכנסייה היוונית קתולית ; ת.א (חי) 24593/06 פיליוק נ. ברגמן (27.11.11)).

ועוד. התשתית העובדתית המונחת בפני הכנסייה שונה, כאשר מדובר בדייר שמתגורר במקום במשך שנים ארוכות ומבקש להאריך את החכירה, למול בנק, שלא מתגורר במקום. מול הבנק אין היבטים אנושיים של המשך מגורים בדירה, אלא התייחסות לרצונו של הבנק להפיק הנאה כספית מהנכס, וזאת לאחר שעמדו לרשותו לפחות 4 שנים תמימות על מנת לממש את זכותו. ניתן להבין כי השיקול הכלכלי עסקי של הכנסייה גובר מבחינתה על ההנאות הכספיות שאמור להפיק הבנק במקרה של הארכת החכירה. אם איננה מאריכה את החכירה לבנק, כל תקבול שיתקבל עבור זכויות החכירה לתקופה נוספת ישולשל לכיסה ולא לכיס הבנק.

בהעדר הוכחה למנגנון כלשהו המחייב את הארכת תקופת החכירה מעבר לשנת 2008, חלה הוראת ס' 20(א) לחוק השכירות והשאילה התשל"א 1971 הקובעת כי על השוכר להחזיר את המושכר למשכיר.

מסקנת ביניים - לא היתה חובה על הכנסייה להאריך את חוזה החכירה לבנק , ואין ללמוד גזרה שווה מהארכת תקופת החכירה לדיירים אחרים בבנין. - החכירה בדירה אשר היתה בתוקף עד דצמבר 2008 לא הוארכה הלכה למעשה על-ידי הכנסייה ואין לראות בהתנהגות הכנסייה כהסכמה להארכתה.

7. מה משמעות המשכון הרשום לאחר יום 31.12.08 ?

7.1 המשכון נרשם על זכויות חוזיות שיש לחייבים. נציג הבנק אישר בחקירתו כי הזכויות שמושכנו לטובת הבנק הן זכויות החכירה של החייבים משנת 2002 ועד 2008. (עמ' 26 לפרטיכל). כבטחון נוסף ניתנו ערבויות של ארבעה ערבים. לפי נוסח ס'6 ב' להסכם ההלוואה, החייבים שעבדו לזכות הבנק בדרגה ראשונה את כל הזכויות שלהם בדירה ועל פי החוזה שנחתם בינם לבין המוכר. ברישום המשכון ברשם המשכונות (נספח א1 למוצג נ/5) מופיעים פרטי הנכס הממושכן כך:

"תיאור הנכס: לפי הסכם מיום 11.2.02 גוש 10860 חלקה 181-2 מקרקעין זכויות חוזיות ואחרות שיש לחייבים, לבעל/י הנכס בנכס, לרבות עתידיות וכל כסף שיגיע לנכס...".

מלכתחילה, במועד עריכת המשכון ושטר המשכון, זכויות החכירה היו אך ורק עד ליום 31.12.08, כפי שהופיע בנסח המקרקעין.

ההלוואה שניתנה לחייבים היתה מורכבת מהלוואה לפרעון במהלך 28 שנים, 22 שנים והלוואה מותנית ל-15 שנים. (עדות נציג הבנק, עמ' 30 לפרטיכל). נציג הבנק לא ידע לאמר מה היו שיקולי הבנק כשלקח בטחון על זכויות עד לשנת 2008 כל זמן שלא היה בידיו אישור כי תקופת החכירה תוארך לשנים נוספות או בטחון שלחייבים יהיו זכויות עתידיות כלשהן. נציג הבנק העיד כי הבנק גם לא יכול היה לפנות לערבים כל עת שאיננו מממש את המשכון על הזכויות בדירה.

וראו דברי כב' השופט דנציגר לענין חובת הבדיקה והחקירה של הבנק (שם בענין אחר אך יפה גם לענייננו ) ע"א 2142/07 אלישבע צירינג נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (25.2.10) -

".......מן הראוי שגופים בנקאיים ישכילו לדעת כי הימנעות מנקיטת פעולות בדיקה, חקירה ודרישה על ידם בנסיבות המתאימות, עלולה להיות להם לרועץ בבוא בית המשפט להכריע בשאלה אם עומדות להם הזכויות שלהן הם טוענים. אמנם כל מקרה יבחן לגופו בשים לב לנסיבותיו המיוחדות ובהתחשב בהתנהלותם של הצדדים המעורבים השונים, אך כעניין שבמדיניות סבור אני כי על גופים בנקאיים מוטלת חובת זהירות מושגית גם כלפי מי שאינו לקוח שלהם וחובה זו יכולה, במקרים המתאימים (ולאחר שתוכר חובת זהירות קונקרטית), לחייבם לנקוט פעולות אקטיביות כדוגמת אלה הנזכרות לעיל וזאת נוכח מעמדם המיוחד של הבנקים בחיי המסחר ובעיני הציבור, נוכח האמון שאותו רוכש להם הציבור ונוכח פערי הכוחות והמידע הקיימים בדרך כלל בינם לבין הציבור הרחב"

7.2 לא הוצג המסמך בו ניתנת הסכמת הכנסייה היוונית לרישום המשכון. עיון בסעיפים 15,16 לשטר חכירה ראשוני שהוצג (נספח א לנ / 12) שאיננו בהכרח שטר החכירה הנוגע למקרנו, עולה כי החוכר (או מי שיבוא במקומו) רשאי להעביר את זכויות החכירה או חכירת משנה לאחר בתנאים ולתקופה שיתאימו לשטר החכירה הראשוני, בתנאי שהחוכר ישאר אחראי כלפי הכנסייה בעבור קיום התחייבויות החוכר החדש. ס' 16 קובע כי בכפוף לתנאי החכירה וזכויות המחכיר, החוכר רשאי לשעבד את זכויות החכירה שלו בכפוף לחכירה, והסכום המובטח לא יעלה על 70% מערך הבנין בזמן השעבוד כפי שיאושר על ידי הארכיטקט, ובלבד שמימוש השעבוד יהיה בתוך 20 שנה מיום החכירה הראשונה (עד 19.8.69). הבנק שתק בנושא זה. לכאורה הזכות לשעבד ללא הסכמת הכנסייה, עברה כבר מזמן. כאמור הצדדים לא חדדו נקודה זו.

7.3 משפסקו להתקיים זכויות החייבים בדירה ביום 31.12.08, ולא הוכח כי שמורות להן זכויות עתידיות כלשהן, ממילא נשמט הבסיס לבטוחה שניתנה לבנק, ואין כל משמעות או תוקף למשכון שרשום על זכויות אלו.

8. דחיית התביעה שכנגד

8.1 בתביעה שכנגד עתרו הבנק והכונס לפיצוי בסך של 320,880 ₪ (לצרכי אגרה) מנתבעים 1-6 בשל התרשלותם. לגבי נתבע 1 טענו שהתקשר בהסכם לרכישת זכויות החכירה מהכנסייה על אף שרשום היה צו כינוס נכסים בנסח הרישום, ולא עיין בספרי רשם המשכונות. לגבי נתבעים שכנגד 2-5 נטען שהפרו את הסכם החכירה עם החייבים, התרשלו והפרו חובה חקוקה. עוד נטען כי נתבעים אלו פעלו בקנוניה עם נתבעים 1,6 באופן שנגרמו לתובעים שכנגד נזקי ממון.

8.2 התובעים שכנגד הודיעו לבית המשפט לאחר שלב הסיכומים מטעמם כי הם מסכימים לדחיית התביעה כנגד הנתבעים שכנגד 4,5, שכן האחרונים הפסיקו לכהן בתפקידם.

8.3 לאחר שהונחה התשתית העובדתית והמשפטית כפי שנקבע לעיל, אין לי אלא לדחות את התביעה שכנגד כנגד כל הנתבעים. על הכנסייה לא היתה חובה להארכת תקופת החכירה לבנק ולכן גם לא היתה הפרה של חובה כזו. יתכן והנתבעים לא פעלו כ"מלאכים" כלפי הבנק והכונס, אך כל צד עשה את שיקוליו העסקיים ושיקולי הכדאיות המסחרית שלו במסגרת גבולות החוק.

9. לסיכום

9.1 יש למחוק את הערת הכינוס מנסח רשם המקרקעין, הערה שנרשמה ביום 22.3.04 על הערת האזהרה לטובת אוסיפנקו, במסגרת שטר מס' 009465/0001.

9.2 יש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הבנק ביום 19.3.2002 על החכירה של דואק אמנון לפי שטר 009710/0002.

9.3 נדחית הבקשה להצהיר על התובע כבעלים של זכויות החכירה בדירה לתקופה של 24 שנים ואחד עשר חודשים החל מיום 1.3.11.

9.4 התביעה שכנגד נדחית.

9.5 בנסיבות הענין – נתבעים 1,2, אינם מחויבים בתשלום הוצאות.

יש לזכור כי לולא הטענה של התובע ונתבעים 3,4 כי החכירה הסתיימה בשנת 1997, טענה שהתבררה כטענה סתמית וחסרת בסיס כלשהוא, היתה המחלוקת בתיק מצומצמת באופן משמעותי, ולא היתה מצריכה מסכת של 5 ימי הוכחות מלאים ומספר עדים רב, כפי שהיה בפועל. נושא זה הונח בפני הצדדים בהחלטתי מיום 14.4.13, ובהחלטה מיום 19.5.13 .

9.6 המזכירות תודיע לצדדים על פסק הדין.

ניתן היום, כ"ג ניסן תשע"ו, 01 מאי 2016, בהעדר הצדדים.