התובעת הינה רשות מקרקעי ישראל.

בפניי תביעה לתשלום הסכום של 329,622.82 ₪ בגין דמי חכירה. בסיכומי ב"כ התובעת הועמד הסכום על הסך של 121,787₪ בגין טענת קיומו של חוב דמי חכירה לשנים 2005-2011.

בירורו של תיק זה התעכב מסיבות שונות, בין היתר, בשל נסיבות בריאותיות, ובשל הניסיונות להגיע להסדר פשרה כולל, על מנת להוביל את הצדדים לחתימה על הסכם חדש שבמסגרתו יהוונו זכויות הנתבעים, לרבות לאחר שמיעת הסיכומים, אלא שניסיונות אלה לא צלחו. לאחר שכלו כל הקיצין ניתן פס"ד זה.

מטעם התובעת העידה הגב' אילנה כץ קדוש, מטעם הנתבעים העידו הנתבע מס' 1 בעצמו, ומר אפרים יהוד, שמאי מקרקעין.

באי כוח הצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה ופס"ד זה ניתן לאחר שמיעת התיק לגופו.

רקע:

ה"ה כהן, הנתבעים, חתמו ביום 15.3.1983 על הסכם פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל בנוגע לחלקה 88 בגוש 6179, מגרש המצוי ברחוב ברנשטיין 30 רמת גן, (להלן: "הסכם הפיתוח"). המדובר במגרשים בשכונת רמת חן, שבה בנויים הבתים צמודי קרקע, כבתים דו-משפחתיים.

הנתבעים בנו על המגרש את ביתם.

לא נחתם הסכם חכירה.

הנתבעים לא שילמו דמי חכירה ומכאן הגשת התובענה שבפניי.

טענות התובעת:

התובעת, הרשות, טוענת, כי הנתבעים לא חתמו על חוזה חכירה בהתאם להתחייבויותיהם על פי הסכם הפיתוח.

התובעת טוענת, כי הנתבעים אינם משלמים דמי חכירה כדין.

התובעת טוענת, כי החוב מגיע לסכום של 329,622.82 ₪ נכון ליום 1.4.11, וכי יש לדחות את טענת ההתיישנות שהועלתה על ידי הנתבעים.

התובעת טוענת, כי תקופת התיישנות הינה לפרק זמן של 15 שנה ולא 7 שנים.

התובעת טוענת, כי דמי החכירה הנומינליים עמדו בשנת 2011 בסכום של 21,800 ₪ בתוספת מע"מ לכל שנה.

התובעת טוענת, כי לא הייתה אמורה לשלם את היטל ההשבחה בגין בניית מרתף, ואין כל התחייבות כזו בהסכם החכירה, עוד טענה כי דרישות עיריית רמת גן אינן "מעניינו של התובע".

התובעת טוענת, כי אכן אישרה, הקטנת שטח המגרש לצורך חישוב דמי חכירה, אולם דרשה קודם לביצוע ההקטנה תכניות שלא הומצאו.

התובעת טוענת, כי היא רשאית להעלות את דמי החכירה השנתיים בהתאם להסכמי החכירה הסטנדרטיים, והסכם כזה לא נחתם באשמת הנתבעים. עוד נטען, כי דמי החכירה השנתיים נקבעים על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל ומחושבים בהתאם לעליית ערך הקרקע.

לפיכך, עותרת התובעת להורות על קבלת התביעה.

טענות הנתבעים:

הנתבעים מכחישים את חיובם בתשלום דמי חכירה ובמיוחד מכחישים את הסכום הנדרש מהם.

הנתבעים טוענים, כי בזמנים הרלוונטיים הייתה להם בת נכה, שבינתיים למרבה הצער נפטרה, ומשכך היו זכאים לרכוש מגרש בפטור ממכרז.

לטענת הנתבעים, התובעת ניצלה את תמימותם, ומכרה להם זכויות במגרש במחיר כפול מהמחיר אותו רכשו אחרים שהשתתפו בהליך מכרז.

הנתבעים טענו, כי לא הומצאה להם כל חוות דעת שמאי, לא נמסר להם כל פירוט בנוגע להעלאת סכום דמי החכירה, לא נשלחה אליהם כל הודעה בעניין ונמנעה מהם זכותם הבסיסית לערור על קביעות השומה, שלא הומצאו ואינן ידועות.

הנתבעים טוענים, כי בהתאם להסכם עליו חתמו, מחיר דמי החכירה השנתיים אמור להיות צמוד למדד בלבד.

הנתבעים טענו, כי לאחר קבלת המגרש, הסתבר כי המגרש אינו בגודל של 390 מ"ר כפי שנרשם בהסכם הפיתוח אלא בגודל של 385 מ"ר, ולפיכך הם זכאים להחזר של החלק היחסי מהתשלום ששולם על ידם, וכן להקטנת גובה דמי החכירה בהתאם לגודל המגרש.

הנתבעים טענו עוד, כי התובעת הכירה בטעותה, אך לא תיקנה את החשבון בהתאם להתחייבותה.

הנתבעים טענו, כי כאשר הוגשה בקשם לקבלת היתר בנייה, הסתבר כי עיריית רמת גן דורשת מהם לשלם היטל השבחה בעבור בניית המרתף, וכי היטל זה היה מוטל על התובעת, הואיל ותוכנית בניין עיר קיבלה תוקף עוד בטרם החתימה על הסכם הפיתוח.

הנתבעים טוענים, כי הוועדה המקומית סירבה לתת להם היתר בנייה בלא תשלום היטל ההשבחה ואילו התובעת סירבה לשלם את היטל ההשבחה, ולכן עמד המגרש כאבן שאין לה הופכין במשך למעלה מחצי שנה, ובסופו של דבר נבנה ביתם בלא המרתף.

הנתבעים טוענים, כי נגרם להם נזק ישיר, שכן נאלצו להתגורר בדירה שכורה, עוד טוענים הנתבעים לנזק בגין אי ניצול אחוזי הבנייה, שכן לא יכלו לבנות את המרתף, ואף נדרשו לשלם מס רכוש בשל העיכוב בבנייה.

עוד מפרטים הנתבעים נזקים עקיפים שנגרמו להם, בשל האינפלציה.

בנוגע לשיעור דמי החכירה, הנתבעים טוענים כי אינם יכולים להבין כיצד חושב החוב הנטען כלפיהם, כל ניסיונותיהם לקבל הסבר נדחו, וכי דרישות התובעת אינן מבוססות.

הנתבעים טוענים, כי בהתאם להסכם החכירה שיעור דמי החכירה השנתיים היה אמור להיות צמוד למדד המחירים בלבד, בשיעור של 5,679.24 ₪ בתוספת מע"מ בלבד לשנה, ולא בשיעורים הנטענים על ידי התובעת.

הנתבעים טוענים, כי הם חתמו על הסכם חכירה, ואולם לא קיבלו עותק ממנו, וכי בהתאם להסכם החכירה של שכנם, מר לוי, התובעת אינה רשאית להעלות את דמי החכירה מעבר לשיעור עליית המדד, וכי בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בתקופה הרלוונטית, החלטה 319, דמי החכירה יוצמדו למדד, ההחלטה צורפה כנספח יב' לתצהיר הנתבעים.

הנתבעים טוענים, כי התובעת לא מסרה להם שומה חדשה שנערכה, לא נתנה כל הודעה ולא אפשרה להם להשיג על קביעותיה.

הנתבעים טוענים, כי הטענות של התובעת, לפיהן הנתבעים ביצעו חריגות בנייה, אין להן על מה שיסמכו הואיל וקיבלו היתר בניה כדין ותעודת גמר, וכי מטעם זה התובעת סירבה לחתום עמם על הסכם חכירה והסבה להם נזקים.

התובעת לא טרחה להגיש כתב תשובה למרות שהנתבעים העלו טענות עובדתיות רבות, הנוגעות להתנהלות התובעת עובר לרכישת המגרש על ידי הנתבעים.

דיון:

החתימה על הסכם חכירה;

לא הוצג הסכם חכירה החתום על ידי הנתבעים.

הנתבעים טענו, כי חתמו על הסכם כזה שלא נמסר להם עותק ממנו, והתובעת טענה, כי הנתבעים הפרו את התחייבותם וסירבו לחתום על הסכם חכירה.

העדה מטעם התובעת, העידה כי בהתאם לרישומים המצויים בתיק ואשר לא הובאו לעיונו של ביהמ"ש, הנתבעים לא הוחתמו על הסכם חכירה בשל חריגות בנייה וחובות דמי חכירה.

מעדותה עלה, כי בתיק התובעת מצוי מכתב, שלא צורף לתצהיר העדה, ממנו עולה, כי ביום 19.10.1988, שלח מנהל מקרקעי ישראל, (אז - היום הרשות), מכתב הודעה על ביטול חוזה הפיתוח בשל חריגות בנייה. (ראה עדותה של עדת התובעת מיום 7.2.16 עמוד 13 שורות 30-31).

הסתבר, כי העדה הקריאה מתוך מסמכים שלא היו חלק מהליך גילוי המסמכים, לא הומצאו לא לצד שכנגד ולא לביהמ"ש, וניתנה על ידי החלטה בדיון על כך.

אלא שמעבר לכשלים טכניים ופרוצדוראליים, לא נמצא בטיעוני התובעת כל תימוכין לטענה, כי ביתם של הנתבעים נבנה שלא כדין. לא הובא כל מסמך ממנו ניתן יהיה להסיק שהנתבעים בנו בחריגה מהיתר הבנייה או בניגוד לו, וכל שיש בידי התובעת הוא כיתוב שמאן דהוא רשם, על גבי התיק המצוי אצל התובעת, שבו מופיעות המילים "חריגות בנייה".

הנתבעים הכחישו את הטענה, כי בנו את ביתם בחריגה מהיתר הבניה והציגו אישור היתר הבניה ותעודת גמר (נספח יג').

מדברי העדה מטעם התובעת עולה, כי בשל ה'כיתוב' על גבי התיק, לפיו בביתם של הנתבעים קיימת חריגת בנייה, לא נחתם עימם כל הסכם חכירה. משנשאלה העדה האם בשנת 1986, כאשר הייתה התובעת אמורה לחתום עם הנתבעים על הסכם חכירה, היו קיימים חריגות בנייה? השיבה "אין לי מושג". (שם עמוד 14 שורות 13-15).

העדה מטעם התובעת אישרה, כי אינה יודעת מה היו אחוזי הבניה, או מדוע ניתנה לנתבעים תעודת גמר לאחר הבנייה לפיו הוועדה המקומית מאשרת שהבנייה הושלמה בהתאם להיתר, וזאת בשנת 1992 (שם, עמוד 14 שורות 24-26).

העדה מטעם התובעת לא הציגה כל מסמך שיבהיר מדוע נרשם בתיק הנתבעים אצל התובעת, כי הבית נבנה בחריגות מהיתר, רישום שהוא הטעם והסיבה לאי חתימה על הסכם החכירה.

מסקנתי היא, כי מאן דהוא עלום מטעם התובעת, רשם במועד לא ידוע על התיק של הנתבעים כי קיימות חריגות בנייה, וכתוצאה נכנסו הנתבעים לסחרחורת שמצד אחד התובעת מסרבת לחתום על הסכם חכירה עימם, ומצד שני אינם יכולים לברר מדוע נטענת הטענה כלפיהם.

יותר מכך, בתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת (סעיף 14) נאמר: "התובע יבהיר כי הסכם חכירה עם הנתבעים לא נחתם באשר הוברר לתובע כי הנתבעים בנו אחוזי בנייה נוספים מעבר למותר להם ולמוסכם עימם."

העדה מטעם התובעת נשאלה בעניין זה והעידה, כי אינה יודעת כמה אחוזי בנייה היה מותר לנתבעים לבנות, כמה נבנה בפועל, ואין לה הסבר לטענה שנבנו יותר אחוזי בניה. (ראה שם, עמוד 14 שורות 13-26).

אני סבורה, כי יש לדחות את טענת התובעת, שהסכם החכירה לא נחתם בשל מחדלי הנתבעים.

אני קובעת כי לנוכח המידע והעדויות שהובאו בפניי, התובעת היא שבמחדלה, ובחוסר נכונות לבצע בדיקה ולו מינימאלית, סירבה שלא כדין לחתום עם הנתבעים על הסכם חכירה.

הנתבעים טענו, כי הסכם החכירה שהיו אמורים לחתום עליו היה הסכם כפי שנחתם עם שכנם למגרש. כפי האמור לעיל, המדובר במגרשים ששווקו באזור רמת חן ועל כל מגרש ניתן היה לבנות שתי יחידות צמודות קרקע, עם קיר משותף. שותפם למגרש הינו מר לוי, שהסכם החכירה בעניינו הוצג על ידי הנתבעים לתיק (נספח יא' לתצהירם).

התובעת מצידה לא הראתה מהו ההסכם עליו היו אמורים הנתבעים לחתום. לא זו אף זו, התובעת, סירבה לקבל את ההסכם עם מר לוי כהסכם הזהה לזה שהיו הנתבעים אמורים לחתום עליו, ונטען מפי העדה מטעם התובעת, כי "החוזה של השכן לא מעניין אותי. אני לא צריכה לדעת עליו שום דבר. אני יכולה לענות רק על התיק הספציפי שאנחנו מדברים עליו מבחינה כספית." (ראה שם, עמוד 18 שורות 29-31).

בסעיף 18 לתצהירה אומרת העדה מטעם התובעת כך:

"עוד יציין התובע כי על פי הסכמי החכירה הסטנדרטיים שלו רשאי הוא להעלות את דמי החכירה מידי תקופה על פי שמאות חדשה אלא שהסכם לא נחתם בשל מחדלי הנתבעים כאמור."

בחקירתה בפניי, לאחר מספר שאלות השיבה העדה, כי בנוגע לסעיף 18 זו טעות שהיא חתמה על תצהיר המכיל טענות שאינן בתחום ידיעתה. (שם, עמוד 19 שורות 1-2).

כלומר העדה מאשרת שאינה יכולה להעיד את שאמור בסעיף 18 לתצהירה.

קשה מאוד לקבל את עמדת התובעת.

לסיכום עניין זה, התובעת נמנעה מלחתום עם הנתבעים על הסכם חכירה בטענות בלתי מבוססות של חריגות בנייה, שלא הוכחו ולא נמצא להן כל בסיס במסמכי התובעת בעצמה, למעט כיתוב של אדם לא מזוהה במועד לא ידוע על גבי התיק, בלא שיש אסמכתא או תרשומת פנימית לכיתוב זה.

התובעת סירבה לקבל את הסכם החכירה שעליו חתמה עם השכן לחלקה 88 מר לוי, המצוי באותה החלקה שבה מצוי ביתם של הנתבעים, כהסכם דוגמא.

התובעת חזרה בה מהאמירה, כי קיימים הסכמי חכירה סטנדרטיים המאפשרים לה להעלות את דמי החכירה על פי שמאות.

אם לא די בכל אלה, התובעת מפי העדה מטעמה טוענת כי היא רשאית להעלות את דמי החכירה, אולם לחוכר אין כל זכות לערער על קביעות השמאי, ואינו זכאי לקבלת כל הודעה בנוגע להעלאת שיעור דמי החכירה, (ראה עדות העדה שם, בעמוד 20 שורות 12-14).

אי אפשר לקבל עדות כזו מפי העדה מטעם התובעת.

המדובר בדברים כל כך מופרכים שאין הדעת סובלתם. בתיק שבפניי מאן דהוא בתובעת רשם על גבי תיק הנתבעים את המילים חריגות בנייה, לפיכך, התובעת סירבה לחתום עימם על הסכם חכירה אלא לאחר שיוכיחו כי אין להם חריגות בנייה, וזאת בלא שקיימת כל אינדיקציה לקיומם של חריגות בנייה, ולאחר שקיימת תעודת גמר.

התובעת מתעלמת מזכותו של החוכר לקבל הודעה בנוגע להעלאת דמי החכירה, לשינוי שיטת החישוב, זכות ערעור על השומה שנערכה. כל זאת מפי עדה, שלא ידעה להסביר מאומה, ועוד אדרש לכך כשאתייחס לעדותה בנוגע לשיעור דמי החכירה.

לאור האמור דומני כי יפים גם בענייננו, דבריו של ביהמ"ש בעניין ע"א 6518/98 הוד אביב נ' מינהל מקרקעי ישראל פד נה(4) 28, שם נאמר בעמוד 44 מפי כבוד השופטת פרוקצ'יה:

"המינהל כצד להתקשרות חוזית בקשר למקרקעי ישראל כפוף לשתי מערכות נורמטיביות – דין החוזים וכללי המשפט הציבורי – וחלות עליו חובות תום הלב וההגינות משני מקורות אלה. חובות אלה עומדות ברמת חומרה גבוהה מזו החלה על המתקשר הפרטי... המינהל, כמי שמופקד על מקרקעי ישראל, פועל כנאמן הציבור לגבי קרקעות אלה ונדרשות ממנו רמת הגינות גבוהה בהתקשרו עם האזרח בהקשר לכך".

אני סבורה כי בענייננו, הוכח בפני כי התובעת כשלה בעמידה בחובת תום הלב המוטלת עליה, ומשכך אני קובעת, כי התובעת שלא כדין נמנעה מלחתום עם הנתבעים על הסכם חכירה.

שיעור דמי החכירה;

התובעת טענה, כי קבעה את שיעור דמי החכירה השנתיים על פי שומה כללית שנערכה לאזור על ידי השמאי הממשלתי. עיון בתצהיר העדה מטעם התובעת יגלה, כי מועד עריכת אותו החישוב לא פורט בתצהיר זה. במהלך הדיון נטען כי השומה הכללית נערכה בשנת 1998, ולאחר מכן תוקנה הטענה לשנת 1997. (ראה עדות עדת התובעת שם, בעמוד 17 שורות 23-24).

הנתבעים הציגו את הסכם החכירה של השכן, מתוך הנחה הגיונית, כי הסכם חכירה זהה היה מונח לפתחם לחתימה, שכן סביר ששני שכנים הבונים את ביתם על אותו המגרש באותה החלקה יקבלו הסכמי חכירה זהים.

התובעת לא הציגה את הסכם החכירה שהנתבעים היו אמורים לחתום עליו, או את הסכם החכירה שעל פיו נגבים דמי החכירה, או את החלטות מועצת מקרקעי ישראל שעל בסיסם נערכו חישובי התובעת באשר לשיעור דמי החכירה, או את הטבלה הכללית או הפרטנית שעל פיה נערכו החישובים.

בהסכם החכירה של השכן, (נספח יא') לתצהירם מופיעה זכות התובעת להעריך מחדש את דמי החכירה השנתיים בהתאם לסעיף 8 להסכם החכירה.

העדה מטעם התובעת, שכאמור טענה בתוקף שהסכם זה אינו מעניינה, (כאמור לעיל), טענה, כי חישוב דמי החכירה שנדרשים הנתבעים לשלם מבוסס על הוראות החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 843, שהייתה רלוונטית. לדבריה, חישוב דמי החכירה מעודכנים, לא על פי מדד המחירים לצרכן, אלא על פי שומה, נערך בשנת 1997, (ראה שם, עמוד 17 שורות 25-28), (וכן ראה עמוד 19 שורות 16, 18, 22).

מעדות העדה מטעם התובעת עולה כי התובעת סברה, שהיא רשאית, על פי החלטה 843, להעלות את שיעור דמי החכירה על פי שומה אזורית, ולדרוש דמי חכירה בהתאם לכך.

לעניין זכות התובעת על פי הוראות החלטה 843;

התובעת לא צירפה החלטה זו, ולא טענה במפורש כי דמי החכירה חושבו על ידה על פי החלטה זו.

הדברים לא מופיעים בתצהיר העדה או במסמכי התובעת שצורפו לתיק. בחקירתה, העידה העדה מטעם התובעת, כי לדעתה ההחלטה הרלוונטית הייתה 843. אם כך, נבחן את האמור בהחלטה זו.

כך קובעת החלטה 843:

"סעיף 2 להחלטה מס' 828 יבוטל ובמקומו יבוא סעיף 2 כדלקמן :

2.

א. דמי החכירה השנתיים למי שיבחרו שלא לשלם דמי היוון יעודכנו, בהפרשי הצמדה ושומה

מעודכנת, ובלבד שלא יפחתו מהשעורים שלהלן:

לשנת 1998 לא יפחתו מ- 0.28% מערך הקרקע.

לשנת 1999 לא יפחתו מ- 0.3% מערך הקרקע.

לשנת 2000 לא יפחתו מ- 0.32 מערך הקרקע.

וכן הלאה תוספת של 0.02% מערך הקרקע בכל שנה עד לשנת 2002 (כולל).

לשנת 2003 לא יפחתו דמי החכירה השנתיים מ- 0.4% מערך הקרקע ובכל שנה לאחר מכן יוגדלו דמי החכירה השנתיים בשעור של 0.04% מערך הקרקע עד למיצוי זכויות המינהל בהתאם לחוזי החכירה, אך לא יותר מ- 1% מערך הקרקע .

ב. במקרים בהם דמי החכירה השנתיים לשנת 1998 נקבעו עפ"י השעור המינימלי של 0.28% מערך הקרקע, ההעלאה של ההפרש בין דמי החכירה הריאליים לשנת 1997 לבין דמי החכירה לפי השיעור המינימלי האמור, תבוצע באופן הדרגתי במשך חמש שנים בחלקים שווים החל משנת 1998.

אין האמור בס"ק זה כדי לגרוע מההעלאות השנתיות של 0.02% משנת 1999 ועד לשנת 2002 (כולל).

ג. תוקף האמור בסעיף 5 להחלטה מס' 729 בדבר העלאה ריאלית של 20% מידי שנה בדמי החכירה השנתיים יחול רק לתקופה שעד 31.3.99.

ד. חוכר שיחפוץ בכך יהיה רשאי כחלופה לשלם את דמי החכירה על פי חוזה החכירה שלו ללא כל הנחות."

הוראות החלטה זו אינן פשוטות ואינן קובעות דרך אחת לחישוב דמי החכירה.

ראשית, הוראות אלה נוגעות רק למי שבוחר שלא לשלם את דמי ההיוון. העדה מטעם התובעת נשאלה אם התובעת אפשרה לנתבעים לשלם דמי היוון והשיבה בעניין זה, כי אינה יכול להציג אסמכתא שנשלח אליהם מכתב בעניין ואולי יש מכתב כזה, ובכל מקרה אם הנתבעים היו משלמים את החוב ומציגים תכנית המשקפת כי הנכס בנוי על פי היתר בנייה, ייתכן והיו מאפשרים להם זאת. (שם, עמוד 23 שורות 30-32, ובעמוד 24 שורות 1-4).

שנית, ההוראות קובעות חלופות בהתאם חוזה החכירה החתום של החוכרים, כך למשל בסעיף ב' להחלטה נקבע כי במקרים שבהם שיעור דמי החכירה נקבע על 0.28% הרי עליית אחוז השיעור הינה מדורגת. בענייננו, לא ידוע באיזה שיעור חויבו הנתבעים בשנת 1998.

שלישית, נאמר במפורש, כי חוכר שיבקש זאת יוכל לשלם את דמי החכירה על פי הסכם החכירה ללא הנחות.

כלומר, המדובר בהחלטה מורכבת המאפשרת סוגי חישוב שונים, בענייננו, בפני ביהמ"ש מקרה שבו לא רק שהעדה מטעם התובעת אינה מסוגלת להסביר את החישוב שצורף לתצהירה, הרי שאין כל הסבר מדוע ננקטה דרך חישוב זו על פני אחרת, מה הוביל את התובעת לסבור כי היא רשאית לקבוע דמי חכירה בלא שהחוכר יוכל לקבל הסבר בסיסי בנוגע לשיעורו, וגם כיום במהלך הדיון לא הצליחה העדה להסביר כיצד חושבו דמי החכירה, הסבר המורכב מאחוזי החישוב ומשומת המקרקעין.

לעניין החישובים שהוגשו על ידי התובעת, כנספחים לתצהיר העדה מטעמה;

להוכחת חוב דמי החכירה הגישה התובעת דף חשבון, נספח ג' לתצהיר העדה מטעם התובעת.

דף החשבון כלל חיובים זיכויים, שינויים ידניים, תיקון חשבון, וכיוצא באלה. נוכח זאת נשאלה העדה שאלות רבות בנושא, כפי שעוד אתייחס להלן, ובכל מקרה לא ניתן לראות בדף החשבון בלא שיינתן לו הסבר מניח את הדעת, כאסמכתא בלתה אין להוכחת שיעור החוב הנטען. והסבר כזה, ואפילו באופן חלקי לא ניתן.

כשנבחן את החישובים שצורפו לתצהיר העדה, הרי לאחר חקירתה, נמצא כי אי אפשר לקבלם, בעיקר משום שהעדה לא הצליחה להבהיר ולו בצורה מינימאלית ובסיסית ביותר כיצד בוצע חישוב זה.

העדה מטעם התובעת, לא ידעה להעיד האם השומה הינה לאזור או ספציפית למגרש, והעידה כי אינה יכולה להעיד בוודאות ולדעתה זה לאזור (שם, עמוד 19 שורות 1-20).

העדה מטעם התובעת לא יכלה לומר מהי השומה הרלוונטית לענייננו, והסבירה כי הנתונים נמצאים בתוך המערכת ולה אין מושג (שם, בשורות 23-24).

העדה מטעם התובעת התבקשה להסביר את שיטת החישוב, או לבצע את החישוב, והעידה שאין בידיה את הנתונים ולכן אינה יכולה לבצע את החישוב (שם, שורות 25-28).

העדה מטעם התובעת העידה כי לנתבעים לא נשלחה הודעה, כי נערכה שומה חדשה (שם, שורה 30).

כידוע, שיעור דמי החכירה הינו נגזרת משיעור האחוז שנלקח בחישוב, ודמי החכירה מחושבים בהתאם לשווי המקרקעין במכפלה באחוז מסוים בהתאם להסכם החכירה. העדה מטעם התובעת לא הצליחה להסביר מהו האחוז שנלקח בחשבון, יותר מכך הסבירה כי אינה זוכרת את אחוז החישוב, וכי יש הבדלים באחוז החישוב שנלקח בחשבון בכל שנה ושנה ולפעמים יש קפיצות (שם עמוד 20 שורות 24-31).

כשנשאלה בנוגע לדמי השימוש בשלוש השנים הראשונות בהן חוזה הפיתוח בתוקף, השיבה שאינה יודעת כיצד מחושבים דמי השימוש, וכי הם מחושבים אחרת, (שם עמוד 21 שורות 28-32, ובעמוד 22 שורות 1-2).

גם כשהתבקשה לעיין בחוזה הפיתוח כדי לבדוק מהו אחוז החישוב, הסבירה שמדובר באחוז אחד, אך היא לא יודעת כמה זה יוצא, ובמילותיה: "אני לא יודעת איך לחשב", ועוד העידה כי בזמנו היו טבלאות (שם עמוד 22 שורות 21-26, ובעמוד 23 שורות 1-9).

העדה לא ידעה להסביר מדוע יש זיכויים ידניים בחשבון (שם עמוד 25 שורות 17-18).

העדה הסבירה כי קיימים מסמכים בעניין, אך לא מצאה לנכון לצרפם לתצהירה (שם, שורות 19-22).

מרבית עדותה של העדה הסתכמה במילים "לא יודעת" או "אין לי מושג". למעשה העדה לא ידעה להסביר את הנתונים העומדים בבסיסו של החישוב שהוגש, ולמעשה מעדותה עולה כי "החישוב נעשה באופן אוטומטי, גם אם יש חוזה חכירה וגם אם אין. החישוב על פי החלטות המועצה נעשה בכל תיק ותיק באופן אוטומט. גם אם יש הסכם חכירה גם אם יש והוא לא בתוקף, החשבון מחויב מדי שנה בשנה." (שם עמוד 18 שורות 12-14).

בענייננו, אין חולק כי נערכו שינויים בחשבון, שכן יש חישובי הצמדה וריבית באמצע תקופה בצורה לא שגרתית, יש זיכויים, יש חישובים ידניים, וכד'. יותר מכך, העליות בשיעור דמי החכירה מדי שנה בשנה אינן מובנות, אינן משקפות עליית מדד, והעדה לא הצליחה להסביר אותן (שם עמוד 20 שורות 24-31).

מעבר לכך, הגישה, לפיה מוצג פלט מחשב שעל החוכר לקבל באופן מוחלט בלא שיוכל להבין את תוכנו, בלא שיקבל הסבר בנוגע לפירוט החישוב ואופן החישוב, בלא שתינתן לו ההזדמנות להשיג על שיעור ערך הקרקע, בלא שיובהר אם השומה האזורית או הפרטנית, בלא שתינתן לו הזכות לבחור על פי החלטה 843 אם אכן זו ההחלטה הרלוונטית בענייננו, מבין האפשרויות שההחלטה מקנה באיזה דרך הוא זכאי לבצע את החישוב, בלא שהחישוב יבוצע על פי ההסכם שנכרת עמו, כאשר אינו מקבל הסבר מינימאלי מה פשר החישוב, לא במישור גובה ערך הקרקע ולא במישור שיעור האחוז הנדרש, זוהי גישה שאם היא עדיין קיימת, הרי זמנה לעבור מן העולם, ויפה שעה אחת קודם.

לאחר ששמעתי את העדה מטעם התובעת ניתן לומר בבטחה כי על יסוד החומר שהוגש על ידי התובעת, אין בידי ביהמ"ש כל אפשרות לקבוע מהו שיעור דמי החכירה שעל הנתבעים לשלם.

למעשה התובעת מסתמכת על פלט מחשב. הא ותו לא. לאור עדותה של העדה, אין כל צורך בעדות לדעת התובעת, די בהצגת פלט המחשב, ככזה ראה וקדש.

נשאלת השאלה, מהם הנתונים שהוזנו למחשב על מנת לקבל את התוצאה המופיעה בו? התובעת אינה סבורה כי מוטלת עליה חובה, מקום שבו קיימת טענה מפורשת הנוגעת להכחשת דמי החכירה, כי עליה להוכיח או לבססם באיזה אופן.

לנוכח עדות מעין זו אין לביהמ"ש אלא לקבוע כי התובעת לא הצליחה להרים את הנטל המינימאלי המוטל עליה להוכיח מה שיעור דמי החכירה שעל הנתבעים לשלם.

הנתבעים טענו כי עליהם לשלם דמי חכירה בהתאם להסכם, כשדמי החכירה צמודים למדד בלבד.

כפי שציטטתי לעיל, על פי החלטה 843, זכאי החוכר לשלם דמי חכירה בהתאם לחוזה החכירה ללא הנחות. אם כך, והואיל ולא נטען ולא הוכח כי דמי החכירה בהתאם הפיתוח כוללים איזה הנחה, הרי לכאורה על יסוד החלטה 843 החוכרים, הנתבעים, היו רשאים לשלם דמי חכירה כשהם צמודים למדד.

אין בידי ביהמ"ש לעשות חישוב, ואולי נכון היה להורות על דחיית התביעה לחלוטין בהעדר הוכחה כלל ועיקר. עם זאת, הואיל ואין חולק כי על פי חוזה הפיתוח והסכם החכירה שהיה אמור להיחתם היה על הנתבעים לשלם דמי חכירה שנתיים תוצאה זו הינה קיצונית.

לאור האמור, אני סבורה כי יש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי חכירה שנתיים בשיעור הנקוב בהסכם הפיתוח בצירוף הפרשי הצמדה למדד בלבד.

התיישנות;

התביעה הוגשה לתקופה שעד לשנת 2011 כולל שנת 2001. במסגרת סיכומיו הודיע ב"כ התובעת, כי התובעת מעמידה את תביעתה לתקופה שבין 2005-2011, בשל טענתה התיישנות, ומשכך סכום התביעה מוקטן לסכום של 121,87 ₪.

כלומר, טענת ההתיישנות של הנתבעים שנטענה לכתחילה התקבלה על ידי התובעת, והתובעת לא חזרה על טענתה, כי תקופת ההתיישנות לתביעת דמי חכירה עומדת על 15 שנים.

אזכיר רק בעניין זה את התחייבות התובעת שלא לגבות מעבר לשבע שנים. התחייבות שניתנה לבית המשפט המחוזי ואושרה בפסק דין [ת"צ (ת"א) ת"צ 5127-07-10 כפתורי נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז תל אביב [פורסם בנבו] (5/5/12), ובניגוד להחלטת הנתבעת מספר 2841, ופס"ד שניתן בנושא גבייה מעבר לתקופת ההתיישנות על ידי רשות ציבורית, בעניין רע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עלית [פורסם בנבו] (20/6/10).

בכל זאת, מצאתי לנכון לציין את דברי העדה בנושא זה.

העדה העידה בסעיף 9 לתצהירה: "התובע מכחיש את טענת ההתיישנות של הנתבעים ויבהיר כדלקמן: לעת הזו המנהל תובע מחוכרים אך ורק חובות דמי חכירה שנתיים בגין 7 שנים אחרונות ואינו מכליל חיובים בגין השנים הקודמות ככל וישנם כאלה."

כשנשאלה בעניין זה השיבה: יותר מ-7 שנים, זאת טעות שחתמתי על הסעיף הזה לא שמתי לב. (שם עמוד 25 שורות 7-8).

התובעת קיבלה את טענת ההתיישנות של הנתבעת, ופרטתי את דברי העדה, כדי שיהא מובן מדוע אי אפשר לקבל את חישוב התובעת בנוגע לשיעור דמי החכירה הנתבעים מהתובעים. הסכום שנטען פורט לראשונה בסיכומים, סכום שלא הוזכר בשום שלב קודם לכן, לא פורט בפני ביהמ"ש מה מקורו, כיצד חושב, על בסיס איזה נתונים, ועל בסיס איזה אחוז.

שוב גם בעניין זה, בהעדר נתונים מינימאליים אי אפשר לקבל את הסכום הנתבע בתביעת התובע בגין דמי חכירה.

חוות הדעת מטעם הנתבעים;

במהלך הדיונים, והטיעונים בתיק זה, נראה היה כי מהמסמכים עולה לכאורה שהתובעת, טוענת כי בשנת 1996, שונה בסיס החיוב, והתובעת עברה לכאורה מחישוב שיעור דמי החכירה צמוד מדד, לחישוב על בסיס שומה.

הנתבעים טענו, כי שינוי החיוב מחיוב על פי תנאי ההסכם לחיוב על פי שומה לא הודע להם, ובכל מקרה לו היו מקבלים את ההודעה, הייתה קמה להם הזכות לערור על שיעור שווי הנכס. לאור זאת, הנתבעים הגישו חוות דעת הנוגעת לשווי הנכס נכון לשנת 1996.

מעיון בדף החשבון שהוגש על ידי התובעת, נס]פח ג' לתצהיר העדה מטעם התובעת, לא ניתן בוודאות לקבוע כי שינוי שיטת החישוב בוצע בשנת 1996. העדה מטעם התובעת לא אישרה כי משנת 1996, מבוצע חישוב על פי שומה. לחלוטין לא.

בעדותה העידה כי עד שנת 1998 חויבו הנתבעים על פי הצמדה למדד (ראה שם עמוד 12 שורות 29-30). באותה הנשימה, מעידה העדה, כי נערכו בשנת 1996 טבלאות שומה חדשות (ראה עדותה שם בעמוד 17 שורות 23-24). בהמשך, טוענת כי חיוב בהתאם לשומה נעשה בשנת 1997 (שם, שורות 24-28).

הדבר מבהיר את חוסר האונים המוחלט בו נתונים הנתבעים. מגששים באפילה, באשר להתנהלות התובעת.

עד לכתיבת פס"ד זה לא ברור מהו המועד בו נערכה השומה שעל בסיסה נערך החיוב של הנתבעים לתשלום דמי חכירה.

אם לא די בכל אלה, התייחסתי ארוכות לעיל להחלטה 843, הואיל והעדה מטעם התובעת סברה כי זו ההחלטה שעל בסיסה נערך חישוב חוב דמי החכירה, ואולם, ברור כי אם אכן נכונים דברי העדה, והחישוב נעשה על בסיס שומה משנת 1996 או 1997 או 1998, לא ייתכן כי היסוד לאותו חישוב הייתה החלטה 843, שכן החלטה זו התקבלה רק ביום 4.1.1999.

סיכום ביניים:

התובעת פעלה בחוסר תום לב בכך שסירבה לחתום עם הנתבעים על הסכם חכירה למרות קיומה של תעודת גמר, בשל כיתוב בלתי מבוסס, בלתי מנומק, ללא כל תיעוד או רישום, וללא כל אסמכתא בדבר קיומן של "חריגות בנייה".

התובעת לא שעתה לפניות הנתבעים בעניין, לא עשתה כל בדיקה בנוגע להחלטתה בדבר קיומן של חריגות בנייה נטענות אלה.

התובעת לא שלחה לנתבעים כל הודעה בדבר שינוי שיטת החישוב.

התובעת לא שלחה לנתבעים כל הודעה בדבר שומה חדשה שנערכה - שומה פרטנית או אזורית.

התובעת לא אפשרה לנתבעים להשיג על שומה כזו.

התובעת הציגה דפי חשבון המכילים שינויים ידניים, תוספות שלא הובהרו, והעדה לא הצליחה להסביר מה פשרם.

התובעת לא ידעה להסביר מהו החישוב, במובן זה שלא ידעה להצביע על שיעור האחוז שבו מחויבים הנתבעים, ובוודאי שלא על שווי הנכס - הפרטי או האזורי.

הנתבעים אינם חולקים על עצם זכותה של התובעת לגבות דמי חכירה, אלא חולקים על אופן החישוב ועל התנהלות התובעת שפגעה בזכויותיהם הבסיסיות.

הנתבעים טענו לשיעור דמי חכירה המבוסס על הסכם הפיתוח.

אני קובעת כי על הנתבעים לשלם דמי חכירה בהתאם לסכום ששולם על ידם על פי הסכם החכירה וזאת בתוספת הפרשי הצמדה בלבד. הואיל ומי מהצדדים לא הגיש חישוב בעניין, התובעת תמציא חישוב מתאים שיועבר לעיון הנתבעים.

טענות הקיזוז;

הנתבעים העלו טענות קיזוז שונות שאתייחס אליהן להלן.

התובעת טענה, בנוסף לטענותיה לגופו של עניין, כי יש להורות על דחיית טענות הקיזוז, הואיל וכאשר טענות הקיזוז מתייחסות לתביעה שהתיישנה בחלקה, הרי טענות הקיזוז מתיישנות במקביל. והפנה לפס"ד שניתן בעניין תא (י-ם) 6448/04 עיריית ירושלים נ' ששון לוי [פורסם בנבו] ( 5.8.2009), אלא שעל פס"ד הוגש ערעור לביהמ"ש העליון, וביהמ"ש העליון לא אימץ את מסקנות ביהמ"ש המחוזי, וקבע כי "בנסיבות העניין שלפנינו, אף ניתן לראות את טענת הקיזוז כטענה המועלית ביחס לחלק התביעה שלא התיישן, כך שניתן לומר כי טענת ההתיישנות וטענת הקיזוז כלל אינן חלופיות אחת לשנייה" (ראה דברי כבוד השופט ריבלין סעיף 9 לע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי [פורסם בנבו] (21.08.2012)).

יש לזכור כי טענת התיישנות יש להעלות מיד בהזדמנות הראשונה, ואלו התובעת כלל לא הגישה כתב תשובה, ובתצהיר העדות מטעם התובעת לא הייתה כל התייחסות לטענות הקיזוז, והטענה בנוגע לקיומה של התיישנות טענות הקיזוז הועלתה רק בשלב הסיכומים. וגם מטעם זה אין לקבלה.

לגופן של טענות;

הנתבעים טוענים כי מכל סכום שעליהם לשלם יש להפחית את הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהתנהלות התובעת בעניין היטל ההשבחה.

הנתבעים טענו כי בשל מחלוקת שנתגלעה בין התובעת לבין עיריית רמת גן בנוגע לשאלה על מי הנטל לשלם היטל השבחה, לא נתנה עיריית רמת גן אישורי בנייה. כתוצאה מכך, לא התעכבה בניית ביתם במשך חצי שנה, ולא בנו בביתם מרתף למרות שהיו יכולים לעשות כן.

על האפשרות לבנות מרתף אין חולק והדבר עולה מתוכניות המתאר.

עם זאת, אני סבורה כי טענת הקיזוז לא הוכחה.

מי מטעם עיריית רמת גן לא הובא לעדות.

המדובר באירועים שהתרחשו לפני כשלושים שנה, ולא ידוע מה בדיוק התרחש, למשל, לא ברור האם אי מתן ההיתר במקרה הקונקרטי נבע מנושא תשלום היטל ההשבחה, או מסיבות אחרות. אומנם שהתובעת מאשרת, כי אכן היה סכסוך בינה לבין עיריית רמת גן בנוגע לתשלום היטל ההשבחה, אולם לטעמי אין די בקיומו של סכסוך, כדי שמכך יוסק מבחינה עובדתית, כי הטעם לאי מתן היתר בנייה לנתבעים באופן פרטני נבע מסכסוך זה.

לטעמי אישורה של התובעת בנוגע לעיכובים במתן ההיתרים על ידי עיריית רמת גן, או הוועדה המקומית בנושא הבתים באזור, אינו מסייע לנתבעים. הדבר היה יכול לסייע לו הייתה עדות ישירה, של מי שטיפל בנושא מתן היתר הבנייה, עדות מומחה, שיכול היה להצביע על כך שבגלל אותו הסכסוך לא ניתן היתר הבנייה. קיימות סיבות שונות ומגוונות לאי מתן היתר בנייה, ואין בידי ביהמ"ש די נתונים עובדתיים וראיות שמהן ניתן יהיה לקבוע, כי הטעם לאיחור במתן היתר הבנייה נבע רק מהסכסוך שבין עיריית רמת גן לתובעת.

בידי ביהמ"ש אין די ראיות כדי להגיע למסקנה מרחיקת לכת זו.

גם לו היה אפשר להגיע למסקנה זו, לטעמי, אין די בכך כדי לבסס את טענתה קיזוז, הואיל והנתבעים לא הציגו כל נימוק למחדליהם באי הקטנת הנזק. מדוע הנתבעים לא שילמו בעצמם את היטל ההשבחה, ובנו את ביתם כפי רצונם? דומני כי מרחק השנים אינו מאפשר קביעות עובדתיות מבוססות, ובהעדר תשתית עובדתית ראויה לא ניתן להגיע למסקנות בנושא זה.

לאור זאת, טענת הקיזוז בשל העיכוב נדחית.

הנתבעים העלו טענת קיזוז נוספת, והיא מחיר המכירה.

הנתבעים טענו כי רכשו את ביתם בפטור ממכרז. הנתבעים טענו כי התובעת בחוסר תום לב מכרה להם את המגרש במחיר שהינו כמעט כפול מהמחיר שבו נמכרו המגרשים במכרז, באופן שאינו הגון, ותוך ניצול תמימותם.

בעניין זה, במהלך הדיון הסתבר כי בידי התובעת ראיות שיש בהן לשפוך אור על טענת הנתבעים. מבחינת הראיות שהוצגו בפניי, הוצג הסכם הפיתוח שנחתם עם הנתבעים מיום 15.3.1983 בסכום של 2,215,512 שקל ישן, (נספח ב' לתצהיר הנתבעים). הוצג הסכם הפיתוח שנחתם עם משפחת לוי המגרש הצמוד, ממנו עולה כי המחיר שבו נרכש המגרש הינו 1,340,000 שקל ישן, (נ/1). הוצג מסמך שממנו עולה כי לכאורה הסכום שהמגרשים הוצאו למכירה נגע לכלל החלקה ולא למגרש אחד. הדבר עולה מנספח י' לתצהיר הנתבעים, שהינו חלק מתנאי מכרז למכירת המגרשים באזור, המפרט את גודל החלקות, אחוזי הבנייה, מחיר מינימום מבוקש, וכן כי המדובר במחיר לבניית שתי יחידות מגורים על מגרש אחד.

זה המקום להתייחס להתנהלות התובעת.

אם לא די בכל האמור לעיל, נראה כי התובעת עשתה כל מאמץ להימנע מלהתייחס עניינית לטענות הנתבעים.

במיוחד יפים הדברים בנוגע לטענת הנתבעים כי נפלה שגגה אצל התובעת וכי במקום לחייבם בתשלום בעבור מחצית המגרש, המיועד לבניית יחידת מגורים אחת, חויבו בתשלום בעבור המגרש כולו, שאז לראשונה עלתה בפי התובעת טענה, כי הנתבעים שילמו "פרמיה" בשל הפטור ממכרז. ויש לזכור כי אין חולק שהנתבעים היו זכאים לפטור ממכרז בגין בתם שהייתה בזמנים הרלוונטיים נכה 100% ומאז נפטרה בטרם עת.

הסבר נוסף, לפער במחירי המגרשים הייתה האינפלציה, שכזכור בשנים הרלוונטיות 1983, הייתה גבוהה ביותר.

אין צריך לומר, כי העדה מטעם התובעת כלל לא התייחסה לכל הטענות, והסבירה כי "לא מעניין אותי המידע הזה" (ראה חקירתה בפרוטוקול הדיון מיום 7.2.16 עמוד 24 שורה 15), וכן חקירתה בנושא זה שבמסגרתה הסבירה שהנושא אינו מצוי בתחום מומחיותה וידיעתה (שם עמוד 24 שורות 19-32, ובעמוד 25 שורות 1-6).

אני סבורה כי לא מן הנמנע שנפלה שגגה אצל התובעת, וכי אכן במכירת מחצית המגרש לנתבעים נערך חישוב כאילו נמכר מגרש שלם ולא מחציתו. מעיון בנספח י' שצורף לתצהיר הנתבעים, נראה על פניו כיה מדובר במסמך שנגע למכרזים למכירת מגרשים באזור בהם ניתן לבנות שתי יחידות. המחיר שפורט במסמך זה, הדומה מאוד כאמור לעיל למחיר שבו נמכרה היחידה לנתבעים, מתייחס לשתי יחידות במגרש ולא ליחידה אחת במחצית המגרש. עם זאת במסמכים של הנתבעים, נאמר במפורש כי המחיר מתייחס ליחידה במגרש שסומן ב', היינו מחצית מהמגרש. עיון במסמכים מצביע על הבדל משמעותי במחירי המקרקעין, בין המחיר שבו המגרשים שווקו לציבור לבין המחיר שמחצית המגרש נמכרה לנתבעים. ולכן ברור שטענה לקיומה של פרמיה בשל פטור ממכרז אינה טענה שיכולה להתקבל.

אני סבורה כי אכן נעשתה טעות, והנתבעים רכשו את למעשה מחצית מהחלקה, היינו מחצית מהמגרש, במחיר של מגרש שלם.

טעות זו, שהנתבעים ביקשו מהתובעת לברר ולבדוק נתקלה בקיר חסום וחתום, של העדר התייחסות כלשהי.

עם זאת, אין בידי לקבוע מבחינה עובדתית, כי המחיר ששולם היה בכפל. לא הוגשה חוות דעת שמאי למועד הרלוונטי, ויש לזכור המדובר היה בתקופה של אינפלציה דוהרת שהגיעה לכמעט 400 אחוזים בשנה. לאור זאת אי אפשר לקבוע ממצא עובדתי מבוסס מהו המחיר שהיה על הנתבעים לשלם בגין הנכס שרכשו.

ברור כי נעשתה טעות, והדעת נותנת כי רשות מקרקעי ישראל, תמצא את הדרך לבחון את הטעות ולתקנה, ואולם, כאמור אין בידי ביהמ"ש די נתונים כדי שניתן יהיה לקבוע מהו המחיר שהיה על הנתבעים לשלם. הנתבעים עתרו להורות על ארכה להגשת כתב תביעה שכנגד. אלא שלאחר מכן ביקשו לחזור בהם מהבקשה, לנוכח התמשכות ההליכים, ורצונם לסיים את ההליך.

בנסיבות אלה, אמנם אני קובעת כי המחיר שהנתבעים שילמו בעבור המגרש לא שיקף שווי של יחידת דיור במגרש אלא ככל הנראה שווי של מגרש שלם שבו ניתן לבנות שתי יחידות, עם זאת, אין בידי לקבוע, מהו המחירהמדוייק שהיה על הנתבעים לשלם בהעדר נתונים.

גודל המגרש;

הנתבעים טענו, כי חויבו בגין מגרש בגודל של 390 מ"ר (ראה המפרט הכספי, נספח ' לתצהיר הנתבעים, בו מפורט גודל הקרקע) בעוד שבפועל גודל המגרש הינו בשטח של 385 מ"ר בלבד, (ראה נספח ג' לתצהיר הנתבעים תכניות הבנייה), שם מצוין גודל המגרש 780/2, היינו 385 מ"ר.

התובעת אישרה כי אכן נפלה טעות בגודל המגרש, (ראה ת/1, מכתב התובעת מיום 29.11.89 ממנו עולה, כי גבולות החלקה שונו מגודל של 390 מ"ר, לגודל של 385 מ"ר).

הנתבעים טענו כי התובעת הייתה אמורה להשיב להם את החלק היחסי מכספי הרכישה בהתאמה, וכן להפחית את שיעור דמי החכירה בהתאמה.

כאמור בת/1, התובעת הסכימה לאמור, ולטענת התובעת נשלחה לנתבעים המחאה בסכום ההפרש 22.72 ₪ (ראה סעיף 2 לת/1).

העדה נשאלה אם אכן זוכה חשבון הנתבעים בסכום זה, או אם נשלח אליהם שיק בסכום זה, והצביעה על זיכוי שנעשה בשנת 1991, אלא שהעדה לא ידעה להסביר את הזיכוי הזה, ובעוד שמצד אחד אמרה כי ייתכן ושילמו ביתר ועדכנו את החשבון, מצד שני אמרה כי סכום הזיכוי זה ההפרש של אותם חמש מ"ר ביתר ששולמו, (ראה עדותה מיום 7.2.16 עמוד 15 שורות 29-31 ובעמוד 16 שורות 1-6).

אי אפשר לקבל את עדות העדה. העדה לא רק שנתנה תשובות שונות לאותה השאלה, אלא שהתשובותיה לא מתיישבות עם המסמכים, עם חישוב כלשהו, ואינן מובנות, ולמעשה העדה מניחה הנחות ואינה יודעת מהו טיבו של הזיכוי שנעשה, מדוע נעשה, על יסוד מה נעשה, ולכן לא ניתן לקבל הטענה כי בשנת 1991 נעשה הזיכוי הרלוונטי.

יש לזכור כי בדפי החשבון של התובעת החיובים נוגעים לדמי חכירה שנתיים, ומאז הרכישה 1983 ועד למועד הזיכוי 1991, התובעת חייבה בדמי חכירה שנתיים את הנתבעים בגין המגרש במלואו, למרות שהיא מודעת לטעות הקיימת. אם כך לא מן הנמנע כי הזיכוי נוגע לדמי החכירה השנתיים ולא לתשלום ששולם בעת הרכישה.

זאת ועוד, על פי ת/1 נאמר במפורש, כי שיק ישלח לנתבעים, להחזר הסכום ששולם ביתר לאחר החתימה על הסכמי חכירה, דבר שלא קרה.

המסקנה היא כי התובעת גבתה מהנתבעים בגין הרכישה 5 מ"ר יותר, בסכום של 22.72 ₪ נכון למועד הרכישה. התובעת הסכימה שסכום זה יש להחזיר לנתבעים אלא שלא עשתה זאת עד כה.

אני קובעת כי מכל סכום שיפסק על ידי יש לקזז את הסכום של 22.72 ₪ בהתאם לת/1 לפי שומה מיום 30.1.1983, בצירוף הפרשי הצמדה בלבד.

ההליך הקודם;

התובעת טענה כי יש לדחות את טענות הנתבעים הואיל והתנהל הליך קודם, בעניין 4417/88, וביום 29.1.89 הנתבעים שילמו את מלא התשלום בגין החוב שהיה קיים עד למועד זה. בכך התובעת טוענת נסתתמו טענותיהם, ואינם יכולים להעלות טענות שהיו בפיהם עובר לאותו המועד.

אם הדברים יפים בנוגע לטענות הקיזוז, בחלקן, הרי התביעה נוגעת לחישוב דמי חכירה וכידוע דרישת התשלום הינה בגין כל שנה ושנה, ומשכך טענות הנתבעים שהתקבלו בנוגע לחישוב דמי החכירה אין לדחותם מנימוק זה.

הנתבע 1 העיד בעניין זה והצהיר, כי פנה למי שהייתה אחראית אצל התובעת במועדים הרלוונטיים עו"ד רקאנטי, והאחרונה מסרה לו כי עליו לשלם וכי היא תבדוק את הנושא (ראה עדותו מיום 7.2.16 עמוד 31 שורות 17-18, עמוד 32 שורות 17-24). אני מאמינה בעניין זה לנתבע 1. התנהלות התובעת, כפי שהתגלתה בפניי, הייתה בלתי מתקבלת על הדעת. התובעת פשוט התעלמה מפניות הנתבעים, ולמרות שהיה ברור ששילמו ביתר לכל הפחות של 5 מ"ר, התובעת לא החזירה את כספם, והתנתה זאת בחתימה על הסכם חכירה, שלא נחתם משום שמישהו, לא ידוע, בזמן לא ידוע, מסיבה שאינה ידועה, בלא רישום ובלא אסמכתא, רשם על גבי התיק שלהם בכתב יד "חריגות בנייה", ונגזר גורלם של הנתבעים, להיות בגדר חשודים, למרות שיש בידיהם תעודת גמר המאשרת שהם הקימו את ביתם בהתאם לתכניות הבנייה.

עוד יש לזכור כי לא נקבעה כל הלכה, ולא נקבע כל ממצא עובדתי באותו הליך, שכן המדובר היה במתן פס"ד בהעדר, ולכן אינני מקבלת את הטענה שבשל קיומו של פס"ד בהעדר, מנועים הנתבעים מלהעלות טענות קיזוז ביחס לחוב אחר שנתבע בתביעה נפרדת.

סיכום:

קבעתי כי יש לקבל את עמדת הנתבעים ולחייבם בדמי חכירה בהתאם לחישוב תוספת של הפרשי הצמדה למדד בלבד על דמי החכירה הנומינאליים ששולמו על ידם עובר להסכם הפיתוח.

קבעתי כי התובעת בחוסר תום לב התעלמה מפניות הנתבעים לא החזירה את הסכומים שהודתה בהם, בסך של 22.72 ₪ נומינאלי נכון ליום 30.1.1983.

קבעתי כי אכן התובעת גבתה מהנתבעים תשלום בגין המגרש ביתר, ואולם לא היה בידי לקבוע מהו אותו שיעור.

אני סבורה כי הנתבעים זכאים לקבלת הוצאות בגין ניהול ההליך שנוהל על ידם, אני פוסקת הוצאות לטובת הנתבעים בסכום של 25,000 ₪.

התובעת תמציא חישוב דמי חכירה לתקופה שבין השנים 2005-2011, בהתאם לפסק דיני זה חישוב המבוסס על שיעור הסכום נומינאלי בצירוף הפרשי הצמדה בלבד, מסכום זה יופחת הסכום שהתובעת אישרה שגבתה ביתר בסכום של 22.72 ₪ נכון ליום 30.1.1983 בצירוף הפרשי הצמדה בלבד.

התובעת תגיש חישוב בתוך 30 יום.

ניתן היום, ‏כ"ג/תשרי/תשע"ז, ‏25/10/2016 בהעדר הצדדים.