1. לפני שתי תביעות שהגיש רוכש מקרקעין, האחת נגד מוכרי המקרקעין, והשנייה נגד עורכי דינו, ותביעה שכנגד שהגישה נגד הרוכש אחת המוכרות, הנתבעת 6.
2. כן הוגשו: הודעת צד ג' של המוכרים נגד עורך דינם, והודעת צד ג' של עורכי הדין של הקונה נגד המוכרים והודעת צד ד' של המוכרים נגד עורך דינם.
3. עיקר המחלוקת שבין הצדדים הינה בשאלה האם שטח של כ- 132 מ"ר בקומה א' שהייתה קומת יציע, ואשר הייתה חלק מהממכר, נבנתה בהיתר או שלא בהיתר, ובמידה ונבנתה שלא בהיתר – מי נושא באחריות לכך: המוכרים, שהצהירו שהבניין כולו נבנה בהיתר; הרוכש שהצהיר כי בדק את מצבו המשפטי והתכנוני של הממכר כולל את תיק הבניין וכי הוא רוכש אותו as is בכפוף להצהרות המוכרים; עורכי דינו דאז של הקונה; או עורך דינם של המוכרים.
4. כן חלוקים הצדדים בשאלה אם נגרם לתובע נזק, ובמידה וכן – באיזה שיעור.

רקע עובדתי

1. התובע, טל אזולאי (להלן: "התובע" או "הרוכש"), הוא איש עסקים, יהלומן ובעל מפעל לייצור תכשיטים שניהל עסק שהוחזק על ידו בשכירות.
2. הנתבעים 1 - 5, בני משפחת פוקס (להלן: "פוקס" או "בני משפחת פוקס") הינם בני משפחתו של קלמן פוקס ז"ל, שעסק בקבלנות בנין, בין היתר באמצעות הנתבעת 6 (להלן: "החברה"). הנתבעים 1 - 4 הם ילדיו של קלמן פוקס ז"ל, והנתבעת 5 הינה נכדתו הבכורה, בתו של הנתבע 2 אשר קיבלה את זכויותיה במקרקעין לאחר פטירת סבתה ז"ל בשנת 2006.
3. קלמן פוקס ז"ל התקשר בהסכם קומבינציה עם בעלי הקרקע דאז, משפחת אהרונוב, ובמסגרת עסקה זו נבנו הבניין שבמקרקעין.
4. בני משפחת פוקס אשר ירשו את זכויותיהם במקרקעין מקלמן פוקס ז"ל, היו בעלי זכויות חכירה במקרקעין הידועים כגוש 7106 חלקה 20 תת חלקה 5, היא קומה א' בבניין, שהיתה קומת יציע (להלן: "קומת היציע" או "קומה א'"), והחברה הייתה בעלת זכויות החכירה בקומה ב' בבניין, המצוי ברחוב שפע טל 8 בתל אביב. הבעלות במקרקעין הינה של עיריית תל אביב.
5. ביום 25.6.09 חתם התובע שני הסכמים: האחד – לרכישת זכויות בני משפחת פוקס בקומת היציע והשני – לרכישת קומה ב' מהחברה. אקדים ואציין כי לטענת התובע מדובר בעסקה אחת שמטעמי מיסוי של הנתבעים פוצלה לשני הסכמים זהים, ואילו לטענת הנתבעים מדובר בשתי עסקאות.
6. כוונתו של התובע הייתה לקיים בקומה ב' את עסק התכשיטים, ואת קומת היציע להשכיר למשרדים, וכך הוא עושה.
7. הבניין כולו, כולל קומת היציע נבנה בשנות ה- 80 של המאה שעברה.
8. ב"הואיל" השני להסכם מצהירים פוקס כי "הממכר נקי וחופשי מכל... צו (הריסה או מניעה...), בנייה שלא כדין (לרבות חריגות בנייה)...".
9. ב"הואיל" השלישי להסכם מצהירים פוקס כי "המוכר מצהיר כי בממכר אין חריגות בניה, ולא הוצא בגין הממכר צו הריסה כלשהו".
10. ב"הואיל" הרביעי להסכם מצהיר הקונה: "כי בדק את הממכר מההיבטים המשפטיים, התכנוניים והפיזיים ומצא אותו מתאים לצרכיו ועונה על דרישותיו".
11. בגוף ההסכם, בסעיף 2 מצהירים פוקס:

"(א) כי כל הצהרותיו כאמור במבוא להסכם זה שלמות ומלאות ומהוות חלק בלתי נפרד מהתחייבויותיו בהסכם.

(ד) הממכר נקי מכל חוב... צו (הריסה או מניעה או מנהלי או שיפוטי וכיוצ"ב), תביעות או זכויות כלשהן לטובת צד ג'..."

(ה) כי הממכר נמכר במצב as is, ויימסר לקונה....ובמצבו במועד חתימת ההסכם, למעט בלאי עקב שימוש סביר.

(ו) כי הבניין נבנה לפי היתר בניה כדין למטרת בתי מלאכה ומשרדים, וכי הממכר כולל קומת יציע שנסגרה ברצפת עץ ופרקט, מחיצות גבס, רצפת קרמיקה , מערכת מיזוג אויר, תקרה אקוסטית ותאורה.

(ח) כי אין צו הריסה ו/או צו מבנה מסוכן ו/או צו שיפוטי אחר כלשהו בגין הממכר והבניין בו הינו מצוי".

1. בגוף הרוכש מצהיר בסעיף 3(ב) כי: "הוא ביקר וראה את הממכר בעין, ... וכי הוא בדק את הממכר והסובב אותו מצאם מתאימים לצרכיו, מטרותיו ודרישותיו. כי בדק את מצבו הפיזי ואת מצבו התכנוני והמשפטי של הממכר, ובכלל זה – את תיק הבית במינהל ההנדסה העירוני ותב"ע, ומצא אותם ראויים ומתאימים לכל מטרותיו. וכי על יסוד בדיקתו האמורה, הוא מתקשר בהסכם זה, לרכישת הממכר במצבו as is. וכי הוא מוותר על כל טענה מחמת מום, פגם ו/או אי התאמה ולמעט טענות בגין פגם, אי התאמה ו/או מום נסתרים, והכל בסעיף זה בכפוף לנכונות הצהרות המוכר להסכם זה".
2. כן עפ"י ההסכם, פוקס התחייבו להעביר לתובע את זכויותיו בממכר בלשכת רישום המקרקעין או בכל רשות רלבנטית אחרת תוך 12 חודשים כנגד תשלום מלוא התמורה, וכי ב"כ הקונה יטפל בהעברת הזכויות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
3. בסעף 6 להסכם נקבע כי במעמד מסירת החזקה, ימסרו פוקס לקונה או לבא כוחו, עו"ד מייק ביטון, כנגד תשלום מלוא התמורה את המסמכים שפורטו לצורך רישום הזכויות בנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין (אישור עירייה, אישור מס שבח, ייפוי כוח בלתי חוזר ושטר העברת זכות חכירה חתום על ידי המוכר ומאומת על ידי בא-כוחו).
4. בתמורה התחייב הקונה לשלם לפוקס סך של 1,485,000 ₪ בתוספת מע"מ, כאשר סך של 222,750 ₪ בתוספת מע"מ ישולם במעמד חתימת ההסכם בשיק בנקאי לפקודת המוכר, ויופקד בידי עו"ד בנימין קרניאל, ב"כ המוכרים, כנאמן עד לרישום הערת אזהרה ולאחר מכן יעבירה למוכרים; היתרה בסך 1,262,250 ₪ בתוספת מע"מ תוך 25 יום באמצעות שיק בנקאי לפקודת המוכר וכנגד מסירת החזקה והמצאת כל מסמכי הרישום לקונה.
5. כן נקבע כי אם במעמד המסירה לא יומצאו כל מסמכי הרישום או חלקם, יופקד סך של 350,000 ₪ מתוך יתרת התמורה (להלן: "הפיקדון") בידי עו"ד בנימין קרניאל, עו"ד איזי הולדשטיין או עו"ד מייק ביטון, כנאמנים, אשר יעבירו את הסכום למוכר אך ורק כנגד המצאת כל מסמכים הרישום לקונה ולאחר העברת הזכויות בממכר על שם הקונה. במעמד חתימת ההסכם חתמו הצדדים על כתב הוראות לנאמנים. הנאמנים יפעלו בהתאם לכתב ההוראות לנאמן ויפרעו מכספי הפיקדון כל תשלומים שידרשו על ידי כל רשות ובכלל זה לשכת מיסוי המקרקעין או עיריית תל אביב.
6. ההסכם שבין התובע לבין החברה, לגבי קומה ב' כלל הוראות זהות. בהתאם להסכם זה נמכרו הזכויות לקונה בסך של 2,187,500 ₪ בתוספת מע"מ, כאשר הפיקדון יהיה בסך של 500,000 ₪.
7. לאחר חתימת ההסכם, לאחר מסירת החזקה, ולאחר שהקונה ביצע את התשלומים למוכרים ולשם פיקדונות לנאמנים, ביום 12.8.09, פנה ב"כ הקונה, עו"ד איזי הולדשטיין בכתב לעו"ד בנימין קרניאל ז"ל, ב"כ המוכרים והודיעו: "מרשנו, מר אזולאי, מינה את אדריכל ניר ישר על מנת שיטפל בביצוע שינויים מבניים בנכס שבנדון, שנרכש ממרשיך עפ"י הסכם מיום 25.6.09. מבדיקות שערך האדריכל בעיריית תל אביב עולה שהמצב בשטח איננו תואם את היתרי הבניה בתיק הבניין של הנכס. מצ"ב מכתבו של האדריכל שהתקבל היום בידינו. אודה לך באם יוכלו מרשיך להתייחס לנושא ולהמציא לידינו את היתרי הבניה הרלבנטיים (או מסמכים האחרים המצוים בידם ) בנוגע לקומה א' של המבנה".
8. במכתבו מאותו יום (12.8.09) כתב האדריכל ניר ישר: "במסגרת שלב עבודות התכנון להקמת המפעל על פי דרישותיך ... ובהמשך לבדיקות מקדמיות שערכתי בעירית תל אביב, מינהל ההנדסה לצורך בדיקת מצב ההיתכנות, האישורים וההיתרים לבנין שבנדון לא הצלחתי למצוא היתר בניה לקומות שבנדון התואם את המצב הקיים בשטח בפועל. על פי ההיתרים המצויים בתיק הבניין אשר אותם כן הצלחתי לאתר, נראה שיש פער משמעותי בשטח בין מה שקיים בפועל לבין מה שאמור היה להיות מבוצע על פי ההיתר (יותר ממחצית מקומה א' אינו קיים בשטחי ההיתר). אודה לך באם תוכל לפנות אל בעלי הנכס הקודמים בכדי שיוכלו להמציא לי את תכניות ההיתר הנדרשות האמורות לשמש אותנו בתהליך הוצאת רישיון עסק. נא פעל בדחיפות להמצאת המסמכים כדי שנוכל להתקדם במהירות ולהימנע מעיכובים העלולים לעלות ביוקר לכולם".
9. ביום 3.9.09 פנה ב"כ הקונה, עו"ד מייק ביטון פעם נוספת לעו"ד קרניאל (עם העתק לתובע) "בהמשך למכתבנו מ- 12.8.09 ולמס' שיחות טלפוניות", ולפיו, טרם המציאו המוכרים את היתרי הבנייה הרלבנטיים או מסמכים אחרים המצויים בידם בנוגע לקומה א'. "למותר לציין, כי העיכוב בהתייחסות מרשיך גורם למרשנו נזקים רבים, אשר מחריפים עם חלוף הזמן. זאת בין היתר, מאחר שבהיעדר היתרי הבנייה הנ"ל, אין באפשרותו של מרשנו להתחיל בשיפוץ קומה א' הנ"ל וכמובן שגם אין באפשרותו לעשות בקומה א' הנ"ל כל שימוש". לאור זאת התבקשו הרוכשים להתייחס ללא דיחוי לבקשה להמציא את היתרי הבנייה.
10. ביום 6.9.09 השיב עו"ד קניאל לעו"ד ביטון במכתב לפיו בשיחותיו עם עו"ד שירה נמקינד (ממשרד עו"ד איזי הולדשטיין) הבהיר כי מרשיו עושים מאמצים לאתר את היתר הבנייה הנוגע להשלמת הקומה הראשונה, כי הוא בדק עם מרשיו את תיק הבניין במינהל ההנדסה בשבועיים האחרונים, כי בתיק לא נמצאו עותקים כלשהם של היתר הבנייה שניתנו בזמנו כמפורט בתעודת הגמר שהוצאה לבנין. כן ציין כי באותו מעמד מסרה רות פוקס לפקיד במחלקת היטל השבחה צילומים של שניים מהיתרי הבניה שהיו ברשותה ואלה הוכנסו על ידי הפקיד לתיק, וכי נמצא בתיק העטיפון של הבקשה למתן היתר להשלמת קומת היציע מיום 29.6.83 כשהוא ריק מכל תוכן. כן ציין כי בידי פוקס מצוי החשבון שהוצא בזמנו לתשלום עבור היתר הבניה להשלמת הקומה הראשונה, התשלום בוצע ביום 26.8.83 ועליו ציין קלמן פוקס ז"ל בכתב ידו כי התשלום הינו עבור הכנסת התוכניות לסגירת היציע. כן ציין כי במחלקת הנכסים בעירית תל אביב נבדק תיק החכירה ולא נמצא בו היתר בנייה אולם מנהל מחלקת הנכסים ציין כי מסמכים הבית המשותף אושרו על ידי העירייה כבעלת הנכס ובהם התשריט, בו מופיעה קומה א' בשלמותה. בנוסף כתב כי השלמת הקומה הראשונה התבצעה בכל המבנים בדבוקה הכוללת את שפע טל 6, 8, 10 ו- 12 וכל אלה לפי מיטב ידיעתם של פוקס עפ"י התרי בנייה כדין, שקדמה להם החלטה עקרונית של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לסיום כתב כי "... למרשיי, אשר לא היו מעורבים בהוצאת היתרי הבניה לבנין, אין צל של ספק, כי קומה א' בבניין הושלמה עפ"י היתר חוקי. אלא, שלצערנו, הוצא ההיתר, כנראה, מתוך תיק הבניין, כפי ששאר 3 ההיתרים שניתנו בגין הבנין דנן הוצאו מהתיק (תופעה אשר רווחה מאוד בשנים האחרונות, ואשר בעטיה, אין ניתן כיום לעיין בתיק בנין ללא פיקוח של פקיד מינהל ההנדסה)".
11. ביום 11.10.09 פנה עו"ד הולדשטיין בכתב לעו"ד קרניאל ז"ל (עם העתק לתובע) וכתב כי כפי שכבר נמסר קיים חשש כבד שחלק מהותי מקומה א' נבנה ללא היתר כדין, כי למרות חלוף הזמן טרם המציאו המוכרים את היתר הבנייה (וכן כי שטח המעבר לחצר בעורף הבניין חסום באופן המונע שימוש במעבר כנדרש על ידי כיבוי אש לצורך רישיון העסק) וכי הדבר גורם לקונה נזקים חמורים שהולכים ומחריפים שכן אין ביכולתו לעשות שימוש חוקי כלשהו בקומה א' או בקומה ב' לרבות השלמת השיפוץ בה), וחמור מכך, ביחס לקומה א' הקונה אף לא יכול להתחיל בשיפוץ הקומה. לסיום כתב עו"ד הולדשטיין: "3. לפיכך, מרשימך נדרשים: (א) לנקוט באופן מיידי בכל הצעדים הדרושים כדי לאפשר למרשנו לעשות שימוש במעבר לחצר, ו- (ב) להמציא לידינו, ללא כל דיחוי נוסף, את היתרי הבניה (לרבות הבקשות המלאות להיתרים) של הבניין, ובכלל זה ביחס לקומה א'. 4. כמובן, שעד לקיום מלוא התחייבויות מרשיך ביחס לעסקה שבנדון (לרבות כמובן הנדרש מהם לעיל) לא ישוחררו למרשיך הכספים שמוחזקים כבטוחה לקיום התחייבויותיהם ביחס לעסקה שבנדון".
12. ביום 23.11.09 כתב ב"כ המוכרים לעו"ד הולדשטיין כי המוכרים הורו באמצעותו לנאמנים לפדות לאלתר את כל הכספים המופקדים, כי עליהם להוסיף חתימותיהם וכי המוכרים הורו לשלם בשלב זה מתוך כספי הנאמנות את חיובי השומות שהוצאו למוכרים בסך כולל של 445,348 ₪ (והוראות התשלום הנוגעות ליתר המוכרים תומצאנה לתשלום בחשבונות הנאמנות עם הנפקת אישורים לפריסת החיובים על ידי שלטונות מס שבח). פנייה זו מהווה למעשה דרישה של המוכרים לשלם מהפיקדונות את המיסים בגין העסקה (כפי שתוכנן מראש, בטרם התברר שהיתר הבנייה לא נמצא). כן ביום 24.11.09 כתב ב"כ המוכרים לעו"ד הולדשטיין כי מאחר ותשלומי מס השבח שהועברו הינם סופיים, עם תשלומם אין עוד מקום לחשבון הנאמנות לשם הבטחת מסמכי הרישום, וכי טענת עו"ד הולדשטיין לפיה לא ישוחררו הכספים המוחזקים כבטוחה לקיום ההתחייבויות של המוכרים בעסקה נוגדת את הוראות ההסכמים בכל הנוגע לנאמנות שיועדה אך ורק כדי להבטיח את המצאת מסמכי הרישום.
13. בעקבות זאת הגיש התובע המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב (ה"פ 28945-11-09) (להלן: "המרצת הפתיחה") בה עתר ליתן פסק דין הצהרתי הקובע שעל המוכרים למסור לקונה אישורים לפיהם קומה א' נבנתה עפ"י היתר בניה כדין וכי חריגות הבניה הקיימות הוסרו; שעל המוכרים לשלם את מס השבח ממקורותיהם וכי אין חובה להעביר כעת כספים מחשבון הנאמנות, במיוחד משלא נמסרו אישורים שקומה א' נבנתה כדין ושאין בבית המשותף חריגות בניה, וליתן כל צו אחר כפי שימצא לנכון ביהמ"ש בנסיבות העניין.
14. יחד עם המרצת הפתיחה הגיש התובע לבית המשפט המחוזי בקשה למתן צו מניעה זמני למניעת התשלום מתוך הפיקדון כל עוד שלא הוצג היתר בנייה בגין שטח קומת היציע. ביום 24.11.09 ניתן על ידי ביהמ"ש המחוזי (סגן הנשיא, כבוד השופט זפט) צו ארעי כמבוקש.
15. ביום 1.12.09 הגישו הצדדים להמרצת הפתיחה הסדר ביניים שעיקריו הם כי הנתבעים שם יפעלו במהלך 3 חודשים מיום אישור ההסדר (להלן: "תקופת הביניים") כדי לקבל אישור מעיריית תל אביב כי קומת היציע נבנתה על פי היתר בנייה כדין, ובינתיים יוקפאו הליכי המרצת הפתיחה תוך הותרת צו המניעה הארעי על כנו. כן בתקופת הביניים לא יועבר הפיקדון למוכרים ולא ירשמו זכויות החכירה במקרקעין על שם התובע. כל תשלומי המיסים ותשלומי החובה עפ"י הסכמי המכר יבוצעו על ידי המוכרים שלא באמצעות הפיקדון. אם תוך תקופת הביניים ימסרו המוכרים לתובע אישורים כי קומת היציע נבנתה על פי היתר בניה כדין, תימחק המרצת הפתיחה. אם לא יושגו האישורים, ידונו הצדדי באפשרות להאריך את תוקפו של הסדר הביניים.
16. ביום 3.12.09 ניתנה החלטה על ידי בית המשפט המחוזי לפיה על הצדדים להגיש לבית המשפט הודעה על ביצוע ההסדר ולהציע מועדים מתואמים לדיון וכי אם לא יימסר דיווח, תימחק המרצת הפתיחה.
17. הצדדים האריכו את תוקף ההסדר מעת לעת. ביום 14.9.11 הוארך ההסדר עד יום 15.11.11, ועם תום התקופה הוגש כתב התביעה שלפני.
18. להשלמת התמונה אציין כי הצדדים פנו במשותף לאדריכל אביוב, על מנת שינסה לשחזר את היתר הבנייה. אין חולק כי היתר כאמור לא הושג. התובע טוען כי זה לא הושג מאחר ולא ניתן להשיגו ואילו הנתבעים טוענים כי ניתן היה להשיגו בנקל אלמלא הפרות בנייה ושימושים שלא כדין הנעשים על ידי התובע ללא כל קשר לרצפת קומת היציע.

התביעות ועיקר טענות הצדדים

התביעה הראשונה – התובע נגד המוכרים

1. התובע הגיש תביעה ראשונה (ת.א. 27655-11-11) נגד בני משפחת פוקס והחברה, על סך 1,774,850 ₪.
2. התובע טוען כי התחייבויות המוכרים ומצגיהם היו כי המקרקעין, כולל קומת היציע, בנויים כדין ועפ"י היתר.
3. כן טוען התובע כי הואיל ורישומית מהוות שתי הקומות שתי תתי חלקות נפרדות והואיל והן היו על שם חוכרים שונים, הרי שנערכו בינו לבין הנתבעים שני הסכמים, באותו מועד, אולם מבחינת התובע, והדבר היה ידוע למוכרים, מדובר היה לכל דבר ועניין בעסקה אחת היוצאת לפועל כמקשה אחת ממוכר אחד (שכן מדובר במוכרים קשורים המיוצגים על ידי אותו בא כוח). התובע קנה את שתי החלקות כמקשה אחת, במסגרת עסקה כוללת ובמימון משותף אחד, לצורך ניהול עסקיו, ואלמלא כן לא היה רוכש כלל את המקרקעין.
4. לטענתו התברר כי לשטח של 132.1 מ"ר מתוך שטח רשום של קומה א' של 272.27 מ"ר, בנוי שלא כדין.
5. לפיכך טוען התובע כי המוכרים הפרו את ההסכמים הפרה יסודית, הטעו אותו והתנהלו בחוסר תום לב. הנתבעים כמוכרי הנכס הציגו מצגי שווא ביחס למקרקעין וכי כתוצאה מכך, רכש התובע בפועל שטח קטן יותר מזה שהתחייבו למכור לו, ושילם עבורם, לכן, סכום עודף. בנוסף טוען התובע כי המוכרים התרשלו כלפיו וכי התעשרו על חשבונו שלא כדין.
6. בנוסף טוען התובע כי לפני שנודע לו דבר היעדר ההיתר הוא פעל לשיפוץ המקרקעין, כולל שטח קומת היציע והשמשתם, וכי מדובר בהשקעה כספית בהיקף גדול.
7. התובע טוען כי לפי אומדן השמאי מטעמו, דן אורמן, עלותו של 1 מ"ר בבניין, לאחר ההשקעות והשיפוץ שנעשו על ידי התובע ועלויות הרכישה, הינה בסך של 9,000 ₪ לכן, שווי שטח קומת היציע הבנוי ללא היתר עומד על סך של 1,190,000 ₪ בתוספת מע"מ, ועל כך יש להוסיף 20,000 ₪ שיידרשו לצורך עלויות פירוק השיפוץ שנעשתה והתאמת הקומה לרישיון בנייה הקיים.
8. בנוסף מציין התובע (סעיפים 28, 29 לכתב התביעה) כי פנה למוכרים בדרישה כי יעבירו אליו את כל מסמכי הרישום כדי שיוכל לרשום על שמו את הזכויות במקרקעין, וכי אלה השיבו לו תשובה לאקונית.
9. לטענת התובע הוא שילם במסגרת הסכמי המכר עבור זכויות החכירה תמורה כוללת בסך 3,672,500 ₪ בתוספת מע"מ.
10. לפיכך הגיש התובע את התביעה לפיצוי ברכיבים כדלקמן:

עודף תשלום בגין השטח שללא היתר – 1,210,000 ₪ בתוספת מע"מ לפי חו"ד השמאי כאמור לעיל.

פיצוי מוסכם עקב הפרה יסודית של הסכמי המכר בסך 371,250 ₪.

בנוסף, על המוכרים לרשום ולהעביר על שמו את מלוא הזכויות שרכש במקרקעין. אי הרישום כשלעצמו מהווה הפרה יסודית נוספת של הסכמי המכר המזכה אותו בתרופות, סעדים ופיצויים, ובין היתר, הפיצוי המוסכם.

הערת ביניים ביחס לתביעה השנייה של התובע נגד עורכי דינו דאז

1. כשבעה חודשים מאוחר יותר, הגיש התובע תביעה נוספת, שנייה (ת.א. 26918-06-12), הפעם נגד משרד עורכי הדין שייצג אותו בעסקה מול המוכרים, משרד עו"ד הולדשטיין, שלו גלאור, שם טען לרשלנות עורכי הדין שלא בדקו ולא מצאו היעדרו של היתר בנייה לקומת היציע, ואשר ניסחו את הסכם הרכישה כך שניתנו על ידי התובע הצהרות כאילו מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס נבדק על ידי התובע ונמצא תקין, בעוד הוא סבר, תוך ציפייה סבירה ובהתאם להסכם בינו לבין עורכי דינו, כי מצב זה נבדק על ידם ונמצא תקין.

הגנת המוכרים בתביעה הראשונה

1. המוכרים טוענים כי מדובר בתביעה סחטנית. לטענתם, גם לשיטתו של התובע חלק קטן מהנכס אותו רכש מבני משפחת פוקס (קומת היציע) תמורת 1,485,000 ₪ בתוספת מע"מ נבנה ללא היתר (טענה כוזבת), ולכן הוא תובע פיצוי בסכום של 1,774,850 ₪ העולה על שווי העסקה כולה. התובע אינו דורש את ביטול ההסכם והשבת הסכומים ששילם, אלא דורש, גם להישאר עם הנכס, וגם שבני משפחת פוקס ישלמו לו בנוסף סך של 1,774,850 ₪, ובנוסף משכיר התובע את השטח "החסר" לשיטתו, ומקבל בגינו דמי שכירות בסכומים גבוהים.
2. המוכרים טוענים כי בין הצדדים נערכו שתי עסקאות, ולא עסקה אחת, וכי התובע מנסה לקשור בין העסקאות ולעשות "הרמת מסך" מלאכותית בין החברה לבין בני משפחת פוקס כדי להפעיל לחץ על הנתבעים, בין היתר בעיכוב כספי הנאמנות לגבי שני הסכמי המכר ובדרישת פיצוי מוסכם בגין שני ההסכמים. גם מהותית אין קשר בין שני המושכרים שכן באחד, בקומה ב' מתנהל עסק התכשיטים של התובע, בעוד שבקומת היציע משכיר התובע משרדים לאחרים.
3. לטענתם, התובע איש עסקים בקיא ומנוסה, שהיה מיוצג על ידי עורכי דין מהמובילים בתחום המקרקעין.
4. המוכרים טוענים כי הבניין כולל סגירת היציע נבנה בראשית שנות השמונים של המאה שעברה (כשלושים שנים קודם לכן) וכי מאז ועד היום לא נעשה בו שינוי כלשהו על ידם או על ידי אביהם ז"ל. כן לטענתם מעולם לא התקבלה אצלם התראה כלשהי המייחסת להם בנייה לא חוקית, לא ננקט הליך משפטי או מנהלי כלשהו, ולא הוגבלה זכותם בו בשום צורה.
5. המוכרים טוענים כי לא נדרשו על ידי התובע לצרף עותק פיזי של היתר הבנייה לסגירת היציע או בכלל, ומילא עותק כזה לא היה מצוי ברשותם, ואילו אביהם נפטר, ובדיוק בשל כך נקבע בהסכם כי על התובע קיימת חובה לבצע בדיקה פיזית של תיק הבניין בעירייה ולוודא שכל ההיתרים נמצאים בו כתנאי לחתימת ההסכם.
6. המוכרים טוענים כי קיים חוסר סדר בתיקי הבניין של הבניין ובבניינים הסמוכים, שאחד מהם, ברחוב שפע טל 10 נעלם כליל, וכי העירייה סירבה לתת היתר בדיעבד חלף ההיתר שניתן. לטענתם, למרות שלא ניתן היה להשיג העתק פיסי מההיתר, הרי שהוצגו לתובע אסמכתאות אחרות המעידות על כך שניתן היתר בנייה כדין: בקשה לרישום בית משותף החתומה על ידי העירייה שהוגשה לאחר השלמת קומה א', וכאשר קומה א' מופיעה בשלמותה. לטענתם, ככל הנראה הבקשה הרלוונטית וההיתר בגינה אבדו מתיק הבניין. לטענתם קיים הבדל מהותי בין העובדה שלא נמצא עותק פיזי מהיתר הבנייה לבין המסקנה כי חלק מקומת היציע נבנה ללא היתר וכי הנטל הוכיח כי חלק מקומה א' נבנה בחריגה וללא היתר בנייה כדין מונח על כתפי התובע.
7. המוכרים טוענים כי במסגרת ההסכם הצהירו כי הממכר נבנה על פי היתר כדין וכי הם עומדים מאחורי הצהרה זו.
8. המוכרים טוענים כי החובה לברר את מצבו התכנוני והמשפטי של הממכר הוטלו לפי ההסכם על התובע שהצהיר כי בדק את ממצבו הפיזי ומצבו התכנוני והמשפטי של הממכר ובכלל זה את תיק הבניין במינהל ההנדסה העירוני ותב"ע ומצא אותם ראויים ומתאימים לכל מטרותיו כי על יסוד בדיקתו הוא מתקשר בהסכם לרכישת הממכר במצבו as is. המוכרים טוענים כי התובע נתן הצהרה זו שעה שהיה מיוצג על ידי משרד עורכי דין מהמובילים בתחום וכי התובע ביצע בפועל בדיקות לגבי מצב הנכס.
9. המוכרים טוענים כי היעדרו של היתר הבניה היה ידוע לתובע לפני שהחל בשיפוץ, והוא בחר לשפץ את הבנין לרבות קומת היציע ואף להשכיר אותו ובכך גילה דעתו כי האסמכתאות שהוצגו לו מספקות אותו וכי לא ייגרם לו כל נזק מכך שלא נמצא היתר הבניה.
10. כספי הנאמנות יועדו להבטחת קבלת מסמכי הרישום בלבד, אולם המוכרים שביקשו להימנע מהליכים משפטיים מיותרים סברו לתומם כי מוטב שישתפו פעולה עם התובע והגיעו אתו להסדר במסגרת המרצת הפתיחה. יום לאחר שפקע ההסדר הומצא למוכרים כתב התביעה.
11. מאז הגשת התביעה, ומאחר וצו המניעה הזמני פקע, פנו המוכרים לתובע על מנת שיורה לנאמנים להעביר אליהם את הפיקדונות תוך שמירת זכויות הצדדים, וודאי לגבי קומה ב', שלגביה אין לתובע כל טענה. התובע סירב לעשות כן, מאן לתת תשובה אלו מסמכים רישום לא הומצאו לו, ועמדתו למעשה היא כי גם אם יומצאו לו מסמכים כלשהם החסרים לטענתו, אין בכוונתו להעביר למוכרים את יתרת התמורה.
12. לטענתם, ככל שייקבע כי המוכרים חבים בפיצוי כלשהו, יש להפחית אשם תורם של התובע בשיעור של 100%.
13. מכל מקום טוענים המוכרים כי לא נגרם לתובע נזק כלשהו.

התביעה שכנגד של החברה בתביעה הראשונה

1. החברה הגישה תביעה שכנגד נגד התובע, בה היא מבקשת להצהיר כי הסכם המכר לקומה ב' בטל בשל הפרה יסודית של התובע וכי יש לראות בהגשת כתב התביעה שכנגד משום הודעת ביטול כדין. כן עותרת החברה כי ביהמ"ש יורה על מחיקת הערת האזהרה הרשומה על שם התובע וכי עליו להשיב את מצב הממכר בקומה ב' לקדמותו. בנוסף עותרת החברה לחייב את התובע לשלם לה את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בסך 223,282 ₪.

הגנת התובע בתביעה שכנגד של החברה בתביעה הראשונה

1. התובע טוען כי תביעה זו היא תביעת סרק ולא הוגשה אלא כדי להוות משקל נגד לתביעתו, ומכל מקום כי "הודעת הביטול" לא הוגשה תוך זמן סביר. כן לטענתו, בכל מקרה לא יהיה זה צודק להורות על ביטול והשבה לנוכח הזמן שחלף וההשקעות שהשקיע במקום. כן לטענתו, התשלום שעשה לידי הנאמנים מהווה תשלום מלוא התמורה.

הודעה לצד שלישי של המוכרים נגד עורך דינם

1. המוכרים הגישו הודעה לצד שלישי בתביעה הראשונה והודעה לצד רביעי בתביעה השניה נגד עורך דינם, עו"ד בנימין קרניאל ז"ל, אשר נפטר ממחלה קשה בטרם הגיש תצהיר עדות ראשית, ואשר חליפו כבעל דין הוא עזבונו.
2. המוכרים טוענים כי לעו"ד קרניאל ז"ל היכרות רבת שנים עם המוכרים שמקורה בהיכרותו עם אבי המשפחה, קלמן פוקס ז"ל, בשלהי שנות ה- 80, וכי הוא ליווה את עניינה המשפטיים של המשפחה והחברה בתחומים שומנים, ובין היתר, בביצוע פעולות שונות הנוגעות לבניין כגון תיקון התקנון ושינוי הצמדות בין תתי החלקות. לטענתם, ליבת המחלוקת ין הצדדים עוסקת בהצהרותיהם של הצדדים בנוגע להיתרי הבנייה כפי שבאו לידי ביטוח בהסכמי המכר. עו"ד קרניאל הוא שניהל את חלופת טיוטות ההסכמים מול ב"כ התובע דאז והוא שהיה אמון על בדיקת המסמכים הרלוונטיים לעסקאות וניסוח הסכמי המכר. לטענתם, כל הצהרותיהם ניתנו על סמך המידע שנמסר להם על ידי עו"ד קרניאל ובהסתמך על ההנחה כי בטרם הניח להם לחתום על הסכם המצהיר על קיומו של היתר בניה, עו"ד קרניאל וידא שקיים היתר כאמור מול הגורמים הרלוונטיים ובין היתר רשויות התכנון ועיריית תל אביב. העובדה שעוד קרניאל טיפל משך כל השנים בבצוע פעולות שונות הנוגעות לבניין, הסירה חשש מלב המודיעים כי ישנו דבר מה פסול בהצהרותיהם ביחס לנכס.
3. לכן טוענים המוכרים כי ככל שיחויבו כלפי התובע בתשלום כלשהו, הם זכאים לשיפוי מאת עזבון עו"ד קרניאל ז"ל.

הגנה בהודעה לצד שלישי של עזבון עו"ד קרניאל ז"ל

1. העיזבון מצטרף לטענות המוכרים ועורכי הדין בדבר היותה של התביעה העיקרית תביעת סרק שמטרתה לעשות עושר שלא כדין, שאין עניינה ביטול הסכם המכר והשבת כספים אלא דרישה לקבל סעד כספי גבוה מהסכום ששולם בפועל, ובמקביל להותיר את הממכר בידי התובע.
2. בנוסף נטען כי לא היה מקום להגשת ההודעה לצד שלישי (ולצד רביעי) נגד עו"ד קרניאל ז"ל, כל שכן על ידי מי שהיו מעורבים בהיסטוריה של הבניינים והיו ברשותם מסמכים רבים שלא היו בתיק הבניין, שהיו מעורבים במו"מ באופן אישי וכל ההצהרות ניתנו על ידם באופן מודע ומושכל כשהם ערים למהות ולהשלכות של הדבר.
3. לטענת העיזבון, המוכרים הציגו בפני עו"ד קרינאל ז"ל ובפני התובע מצג פוזיטיבי ומודע לפיו הממכר נבנה על פי היתר כדין, וכפי שהם הצהירו על כך בהסכם וכפי שהם חוזרים וטוענים כיום. לכן אין מקום לטענתם כי הצהרותיהם ניתנו על סמך המידע שנמסר להם על ידו ובהסתמך על כך שהוא בדק את העסקה מכל ההיבטים ואישר להם לחתום על הצהרה בדבר קיומו ש היתר בנייה.
4. עו"ד קרניאל ייצג את אביהם של המוכרים, מר קלמן פוקס ז"ל החל משנת 1989, ובין היתר בענייני נכסי דלא ניידי שהיו בחלקם בבעלותו של המנוח ואחרים שהיו בבעלות חברות בשליטת משפחת המנוח. קלמן פוקס ז"ל היה קפדן מאוד בכל הנוגע לקיום החוקים ובעיקר בנושאים הקשורים בתכנון ובנייה בהם עסק מכוח עיסוקו כקבלן בנייה.
5. הבניין נבנה לפני כ- 30 שנה ומאז לא נעשה בו כל שינוי.
6. הואיל ובידי המוכרים לא היה עותק פיזי של היתר הבנייה או בכלל הם לא נדרשו לצרף עותק להסכם ולכן נקבע בהסכמם כי היה על התובע או משרד עורך דינו לבדוק את הממכר מצבו הפיזי ומצבו התכנוני.
7. התובע אכן בדק את הממכר מכל היבטיו כולל תיק הבניין וידע מראש את העובדות לאשורן. ממילא הוא רכש את הבניין as is.
8. הטיפול ברישום צו הבתים המשותפים בבניין נעשה טרם הכיר עו"ד קרניאל את אבי המשפחה ומעולם לא הובא לידיעתו על ידיו כל בעיה הנוגעת לבניין. לטענתו הבין עו"ד קרניאל מקלמן פוקס, כמו גם מסיבות נוספות כי המבנה נבנה כדין וניתנו היתרים כנדרש.
9. בשנת 2001 נתבקש עו"ד קרניאל ז"ל לטפל בתיקון צו הבתים המשותפים שניתן בשנת 1988 בכל הנוגע להעברת הצמדות מסוימות בלבד. עו"ד קרניאל ערך את המסמכים הדרושים לרות תשריט עדכני של קומות הממכרים שכלל בדומה את התשריט שצורף לצו המקרי משנת 1988 את הקומה הראשונה בשלמותה והעביר את החומר לעירייה. המסמכים לרבות התשריט אושרו ונחתמו על ידי העירייה והוגשו על ידי עו"ד קרניאל למפקחת על רישום המקרקעים וצו התיקון ניתן באפריל 2002. מאז לא נעשה כל שינוי משפטי במסמכי הרישום ולא הובאה לידיעת עו"ד קרניאל כל טענה מטעם הרשויות בדבר חריגות בנייה. חזקה שלו הייתה קיימת חריגה הדברים היו מתעוררים באותה עת.
10. עו"ד קרניאל טוען כי הסתמך בין היתר על מצגי העירייה או הוועדה המקומית או המפקחת על רישום בתים משותפים שאישרו את תיקון צו הבית המשותף ואת התשריטים, וכי יש לייחס אשם מכריע לתובע או למוכרים או לעורכי הדין מטעם הקונה. התובע או מי מטעמו אכן בדק את התיק הבנין והיה ערך למצב לפיו היתר הבנייה נעלם. בנסיבות אלה מתעורר חדש שהתובע תכנן מראש דבר זה לצורך סחיטת כספים.
11. כל תביעה או דרישה מצד העירייה או גורמים דומים ביחס לחריגות הבנייה התיישנה הואיל ומדובר בבנייה שנעשתה לפני 30 שנים וממילא לא מתקיים כל נזק והתובע אינו צפוי להליכי הריסה או פינוי.
12. התובע טוען כי הסתמך על עורכי הדינו וכי מדובר בבדיקה אלמנטרית. לכן מנוע התובע מלטעון עובדות סותרות כי האחריות לכך הייתה מוטלת על המוכרים ומהם לבא כוחם. עורכי דינו של התובע טוענים כי התובע ערך בדיקות באמצעות בעלי מקצוע מטעמו. בין אם תקבל גרסת התובע ובין אם גרסת פרקליטיו, הרי שהסכסוך הוא בין שני צדדים אלו למוכרים ולעו"ד קרניאל אין יד ורגל בכך. ממילא לפי הצהרות התובע בדיקתו או בדיקה באמצעות פרקליטיו לא העלתה ממצא בניגוד להנחה בדבר חוקיות המבנה.
13. ככל שתוטל אחריות על המוכרים הרי שאין בכך כדי להטיל חבות על בא כוחם שכן אין זהות בין חובות המוכר לבין חובות פרקליטו. המוכרים הם שנקשרו בעסקה וקיבלו את התמורה והם אלו החבים אם בכלל כלפי התובע ולא בא כוחם. כן לטענתו התובע או המוכרים יכלו באמצעים סבירים למנוע או להקטין את הנזק הנגרם להם לטענתם והמוכחש.

התביעה השנייה של התובע נגד עורכי דינו

1. כאמור, כשבעה חודשים לאחר שהתובע הגיש את התביעה הראשונה נגד המוכרים, ולאחר שהוגשה המרצת הפתיחה, הגיש התובע תביעה נוספת, שנייה (ת.א. 26918-06-12), נגד משרד עורכי הדין שייצג אותו בעסקה מול המוכרים (להלן: "עורכי הדין").
2. תביעה זו הוגשה על סך של 1,448,950 ₪, ובה טוען התובע לרשלנות של עורכי הדין מטעמו, והפרת חובה חקוקה (חוק לשכת עורכי הדין תשכ"א – 1961 וכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו – 1981), בכך שלא בדקו ולא מצאו היעדרו של היתר בנייה לקומת היציע, ואשר ניסחו את הסכם הרכישה כך שניתנו על ידי התובע הצהרות כאילו מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס נבדק על ידי התובע ונמצא תקין.
3. התובע טוען כי עורכי הדין הציגו עצמם כבקיאים בעסקאות נדל"ן וכי התובע שעבד בעבר עם עוה"ד בנושאים שונים, ביקש מעו"ד הולדשטיין הנחה, אך זה הדגיש את מקצועיות הטיפול והיותו טיפול כולל ומקיף וסירב למתן הנחה.
4. התובע טוען כי בדיקת המקרקעין, מצב הזכויות בהם וחוקיות הבנוי בהם הם בגדר בדיקה אלמנטארית, בסיסית ומהותית ביותר וממילא בהסתמך על בדיקות אלו אמורה הייתה להיערך המערכת ההסכמית.
5. התובע טוען כי אינו עוסק ברגיל בנושאי נדל"ן, אין לו בכך בקיאות והוא שם את יהבו על עוה"ד שיטפל בכל ההיבטים של העסקה כמקובל וכפי שסוכם מורות בין הצדדים.
6. התובע טוען כי נזקיו כבדים, ראשית בחשיפה להליכים משפטיים שעלולים להינקט נגדו בגין שימוש בשטח ללא היתר מצד הרשויות כמו גם דרישה להריסת השטח; שנית, למעשה מדובר בשטח שאינו קיים אשר במכירה עתידית התובע לא יקבל בגינו תשלום כלשהו, כמו גם במקרה של בנייה חלופית (פינוי בינוי), וזאת בנוסף להפסדים שנגרמו לו בגין השקעות בשטח.
7. התובע מכחיש את טענות עוה"ד לפיהן הודיע עוה"ד לתובע שלא יבצעו בדיקות של נושא הבנייה ובכלל זה חריגות בנייה והיתרי בנייה. התובע טוען כי מעולם לא הודע לו שעוה"ד לא לוקחים על כך אחריות או כי הוא אישר לעוה"ד שלא נדרש ממנו לבצע את הבדיקות.
8. בהתאם לחוות דעת השמאי מטעמו, הוגשה התביעה לסך של 1,210,000 ₪ בתוספת מע"מ נכון ליום 31.8.11 (סך של 1,448,950 ₪ נכון ליום הגשת התביעה השנייה).

הגנת עורכי הדין בתביעה השנייה

1. עורכי הדין טוענים כי התובע קיבל על עצמו לפי דרישתם לבדוק באמצעות בעלי מקצוע מטעמו את מצבו הרישויי והתכנוני של הנכס אותו עמד לרכוש. התובע אף הודיע לעורכי הדין כי ממילא לא יבצע את העסקה ללא בדיקה מטעמו כי הנכס מורשה כדין הואיל והרכישה חייבת להתבצע עם מימון בנקאי כנגד משכנתא וכי שמאי מטעם הבנק יבדוק את שווי הנכס ומצבו הרישויי והיתרי הבנייה. התובע הדגיש שבכל מקרה הוא לא יחתום על ההסכם לפני שיקבל אישור הבנק למתן ההלוואה לאחר שהנכס ייבדק ויוערך שיוויו. לפני החתימה על ההסכמים הציג התובע בפני עורכי הדין חו"ד שמאי מקרקעין, מר וכולדר בועז, המאשר כי קיבל את המידע התכנוני במחלקת ההנדסה בעירייה וכי "הבניין ובכללו האולמות נשוא חוות הדעת, בנוי בהיתר" ועל סמך זה העריך עבור התובע לצרכי ההלוואה הבנקאית בשווי 3,790,000 ₪ (לא כולל מע"מ). טרם החתימה על ההסכם אישר התובע לנתבעים שהבנק ערך את כל הבדיקות ביחס לממכר לרבות באמצעות שמאי מקרקעין ומצא שהמבנה מורשה כדין והסכים להעמיד את המימון.
2. עורכי הדין התבקשו על ידי התובע להמציא לתובע ישירות וכן גם לבנק את מסמכי תיק הבניין בעירייה על מנת שיציג אותם לבדיקת בעלי המקצוע מטעמו הבודקים את מצבו הרישויי של הנכס, ואכן עורכי הדין המציאו לתובע את המסמכים האמורים.
3. כמו כן לטענתם, גם כאשר התברר לו כי קיים פער בין הצהרות המוכרים לבין המצב הרישויי, וכאשר יכול היה לסגת מהעסקה ולתבוע מהמוכרים את כל נזקיו, ולמצער לתבוע ולקבל פיצוי מוסכם בשלך הפרת הסכם, בחר התובע במודע ומתוך שיקולים עסקיים כלכליים להמשיך בעסקה ולהשקיע בשיפוץ הנכס לשם השבחתו, כל זאת תוך ניסיונות שונים להפחתת מחיר הנכס, ולאחר מכן לתבוע את המוכרים ובשלב מסויים לנסות ולקבל פיצויים שלא כדין מעורכי הדין.
4. מאחר ויכול היה לבטל את העסקה ומאחר ולא עשה כן, הרי שפעל בניגוד לחובתו להקטין את נזקיו.
5. עורכי הדין עמדו על כך שהמוכרים יצהירו בהסכם כי הבניה נעשתה כדין, כי אין בנכס חריגות בנייה וכי כל בדיקה שהיא שנעשה על ידי הרוכש כפופה לנכונות הצהרות המוכרים.
6. סמוך לאחר חתימה ההסכם הודיע התובע לעוה"ד הולדשטיין שלמרות הצהרות המוכרים והבדיקות שנעשו במטעמו שהצביעו על תקינות הרישוי הרי שבמסגרת בדיקות נוספות התעורר חשש מהותי שאין היתר בנייה לתוספת שבקומת היציע והדגיש כי הוא מבקש בשל העדר היתר הבניה לבחון דרכים להפחתת תמורת העסקה ולהבטחת יכולתו להיפרע מכספי המוכרים המופקדים בנאמנות. על רקע זה הוגשה המרצת הפתיחה והושגה המטרה של שמירת הכספים גם לצורך זה (ולא רק להבטחת מסמכי הרישום).
7. עורכי הדין העלו בפני התובע את האפשרות לבטל את העסקה, לקבל השבה ולתבוע הפסדים ונזקים אולם הוא בחר לקיים את העסקה תוך ניסיון להפיק רווחים מהטענה בדבר היעדר היתר בנייה ותוך שהוא לוקח על עצמו את כל הסיכומים כתוצאה מאי ביטול העסקה.
8. בשיחות עם התובע לאחר חתימת ההסכם התעורר אצל עורכי הדין חשד ממשי שהתובע ידע כבר לפני חתימת ההסכם שקיימת בעיה עם היתר הבניה או לכל הפחות שקיים ספק בנכונות הצהרות המוכרים בקשר להיתרי הבנייה ולמרות זאת התובע לא גילה בעיות אלו לעורכי הדין או לבנק הממן ולא לשמאי המקרקעין שבדק את הממכר.
9. גם אם התובע אינו עוסק בנדל"ן הרי שערך בעבר עסקאות נדל"ן והוא בדק את העסקה לפרטיה הקטנים. כך גילה שהמקלט בבניין אינו מוצמד לנכס בניגוד למצגים שהציגו בפניו המוכרים. התובע לא חשף מידע זה בפני המוכרים אלא המתין למועד החתימה ודרש וקיבל בגין כך מהמוכרים הפחתת מחיר.
10. הבדיקה של היתרי בניה אינה בנאלית ואינה אלמנטרית, ונכון עשו עורכי הדין שעמדו על כך שהבדיקה תיעשה על ידי בעלי מקצוע, ונכון עשה התובע שהסכים לכך. הראיה לכך שאין מדובר בבדיקה בנאלית היא כי שמאי המקרקעין מטעם הבנק, אישר אף הוא בחוות דעתו שהיתרי הבנייה תקינים והנכס כולו בנוי בהיתר.
11. עורכי הדין טוענים כי לא נגרם לתובע כל נזק, כי הנזקים הנטענים הם נזקים לכאורה שטרם התממשו וספק אם יתממשו ואינם ברי תביעה.
12. בחשבון הנאמנות יחד עם עו"ד קרניאל מופקד סכום נכון ליום 8.8.12 של 876,447.78 ₪ להבטחת נזקיו של התובע בשל הפרת הסכם ומכל סכום שבו יחויבו הנתבעים ככל שיחויבו יופחת הסכם המופקד.

הודעה לצד שלישי של עורכי הדין נגד המוכרים בתביעה השנייה

1. בנוסף לכתב הגנה הגישו המוכרים הודעה לצד שלישי נגד המוכרים בה טענו כי אין חולק כי המוכרים הפרו את ההסכם וכי ככל שעורכי הדין יחויבו כלפי התובע, על המוכרים לשפות אותם.

הגנת המוכרים בהודעה לצד שלישי של עורכי הדין בתביעה השנייה

1. המוכרים טוענים כי אין להם יריבות עם עורכי הדין, ואין לאלו עילה כלפיהם. בנוסף לכתב הגנה בהודעה לצד שלישי, הגישו המוכרים הודעת צד ד' נגד עורך הדין מטעמם (עו"ד קרניאל ז"ל), וזה הגיש כתב הגנה להודעה זו בהתאם לכתב הגנתו בהודעה לצד שלישי בתביעה הראשונה.

דיון והכרעה

קיומו או היעדרו של היתר בניה

1. כעולה מהראיות שלפני, במקורה הייתה קומה א' קומת יציע. תחילה נסגר בהיתר חלק אחד של הרצפה, לאחר מכן חלק שני, שניהם בנויים מרצפת בטון. לאחר מכן הוגשה בקשה לסגירת יתר קומת היציע והיא נסגרה באמצעות קונסטרוקציית עץ המונחת על פרופילי פלדה (ולגביה נטען כי לא הוצא היתר בנייה כחוק).
2. בסוף שנת 1983, תחילת שנת 1984 הוגשה בקשה לסגירת קומת היציע (סגירת השטח של 132.1 מ"ר). בתיק הבניין מצוי היתר בנייה משנת 1981, המאשר בקומה א' יציע בשטח של 109.52 מ"ר. כן מצוי היתר שינויים משנת 1983, המאשר במסגרת הקלה, הגדלה של שטח היציע לשטח של 164.65 מ"ר. שני היתרים אלה אושרו כדין על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, וכל אחד מהם כולל מסמך ובו תיאור מילולי של הבקשה שאושרה ונספח שהוא תשריט (גרמושקה), כששני המסמכים חתומים בחותמתה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
3. הגדלת שטח היציע ל- 164.66 מ"ר נעשתה על ידי העברת זכויות מקומת קרקע לקומת היציע.
4. הבקשה השלישית, לתוספת שטח של 132.1 מ"ר הייתה מביאה לסגירת חלל היציע כולו, היינו ריצוף מלוא קומה א'. לא נמצא אישור לבקשה זו. לפי החלטת הוועדה המקומית (ובהתאם לתב"ע החלה), הבקשה הייתה טעונה שינוי תב"ע בוועדה המחוזית לתכנון ובניה, ואולם אין חולק כי לא נמצא כל מסמך ביחס להמשך ביצוע התהליך האמור, ואף לא כל פרסום כמתבקש.
5. גם לפי חוות דעתו של השמאי מטעם המוכרים, מר מאיר צור, אשר צירף לחוות דעתו את פרוטוקול הוועדה המקוימת מיום 2.1.84 לפיה הוחלט כי סגירת היציע טעונה שינוי תב"ע בוועדה המחוזית, כותב בסעיף 5.4.2 עמ' 12 כי הבקשה נחתמה על ידי אגף הנכסים של העיריה כבעלת הנכס, וכי ועדת בנין ערים בישיבה מיום 28.12.83 דנה בבקשה והחליטה להעביר אותה לאישור הוועדה המחוזית כשינוי תב"ע לגבי כל המגרשים שיש בהם זכויות בניה דומות בתכנית מפורטת 673.
6. כן, בעדותו בחקירתו הנגדית בעמ' 102 ש' 7-22 לפרוטוקול הדיון מיום 2.3.16, העיד השמאי צור בעניין זה:

"ש. ... אני מקריא "לאשר כשינוי תב"ע ולהעביר לאישור הוועדה המחוזית להמשך טיפול. יש לפנות למחלקת בניין ערים לגבי כל המגרשים שיש להם זכויות בניה דומות בתכנית".

ת. כן. ...

ש. ... "לאשר כשינוי תב"ע במחוזית" נכון?

ת. כן"

וכן עדותו בעמ' 108 לפרוטוקול:

"ת. אין יותר מסמכים אחרי זה אחרי שנת 83'. אחרי ההחלטה להעביר את זה לוועדה המחוזית לא ראיתי שום מסמכים יותר.

ש. אבל תב"ע זה לא מסמך שהולך לאיבוד, זה תכנית.

ת. כן.

ש. מצאת תכנית כלשהי שמאוחרת לינואר 84' שאישרה את השינוי המבוקש?

ת. ברור שלא... חיפשתי ולא מצאתי.. היינו רואים פרסום ברשומות, היינו כולנו יודעים".

1. מנגד מצביעים הנתבעים, בעיקר המוכרים וחליפו של בא-כוחם, העזבון, על "אינדיקציות" שונות כלשונם אשר מצביעות על כך שהיה היתר, אשר אינו בנמצא עוד בשל פטירתם של בני משפחת אהרונוב הרלוונטיים, פטירתו של זלמן פוקס ז"ל, חוסר הסדר השורר בתיקים שבעיריה, העובדה שבאותה תקופה ניתן היה להוציא מסמכים מתיקים אלה ובשל כך שהם לא היו ממוחשבים.
2. הנתבעים מפנים, בראש ובראשונה, לחוות דעתו של השמאי בועז וכולדר מיום 5.7.09 (נספח א' לתצהירו של עו"ד הולדשטיין). חוות דעת זו נעשתה עבור בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ בשל רצונו של התובע לקבל מימון לרכישת המקרקעין באמצעות משכנתא מהבנק. כאמור בחוות דעת זו, היא נערכה בהסתמך בין היתר על ביקור בנכס על ידי השמאי רועי צרפתי בתאריך 30.6.09, ומידע תכנוני שהתקבל במחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב ביום 2.7.09. נשוא חוות הדעת היו קומות א' ו-ב' ובפרק בדבר המצב התכנוני ורישיון בנייה נרשם כי השמאי עיין ברישיון בנייה מספר 4/135 מיום 17.12.1989 כי "הבנין, ובכללו האולמות (היינו קומות א' ו-ב' – ר.פ.א.), נשוא חוות הדעת בנוי בהיתר". בהתאם הוערך הנכס בסך של 3,790,000 ₪ לא כולל מע"מ.
3. יש לציין בהקשר זה כי התובע ביקש להגיש טיוטת חוות דעת לא חתומה של השמאי וכלדר משנת 2011 בה צוין כי הבניין בנוי בהיתר, למעט אותם 132 מ"ר נשוא התובענה, אולם הנתבעים התנגדות להגשתה ללא העדתו של השמאי וכלדר והיא הוצאה מחומר הראיות.
4. התובע טוען בעניין זה כי לא הוצאו הערותיו בעדותו בהקשר זה, אולם אלו אינן אלא עדויות שמיעה וסברה.
5. מנגד, חוות דעתו זו של השמאי וכלדר אינה עולה כאמור בקנה אחד עם העדויות שהובאו לפניי, כולל המסמכים בדבר הבקשות שהוגשו, ההיתרים והחלטת הוועדה המקומית בדבר בקשה זו, וכן חוות דעת ועדויותיהם של המומחים שהעידו (דן אורמן מטעם התובע ומאיר צור מטעם המוכרים), כאמור לעיל. לא הוכחה טענת המוכרים ועזבון עו"ד קרניאל לפיה בהתחשב בחוות דעתו של השמאי וכלדר הרי שאין ספק כי ההיתר היה בתיק הבנין בעת שערך את בדיקותיו לקראת עריכת חוות הדעת וכי היתר זה הוצא מהתיק לאחר מכן. ראשית, השמאי וכלדר לא העיד לפני ואין לדעת אם ראה או לא ראה את ההיתר, וכך גם לגבי השמאי רועי צרפתי. שנית, המוכרים עצמם טענות כי בשעתו ניתן היה להוציא מסמכים מהתיק בעירייה, בהבדל מ'כיום', היינו גם לשיטתם בעת הרלוונטית, בשנת 2009 לא היו נשארים המסמכים ללא השגחה כבעבר. מכל מקום לטענה זו לא הובאה ראייה כלשהי על ידי המוכרים, ואין לקבל אותה. במיוחד כך כאשר היה צריך שינוי תב"ע בוועדה המחוזית לתכנון ובניה ובמקרה כזה היה נעשה פרסום מתאים.
6. בנוסף הצביעו הנתבעים על כך שבבניינים הצמודים והזהים, קיימת רצפה בקומת היציע. עם זאת עולה כי הזכויות ושיעור השימוש בבניינים הסמוכים לא נבדקו ברמה המאפשרת להקיש מהאחד לאחר, ולא מן המנע, כפי שטוען התובע, כי סגירת הרצפה בקומת היציע בבניינים אלה נעשתה הרבה קודם לסגירתה בבניין נשוא התובענה, ובעת שחלו הוראות אחרות, קפדניות פחות, לגבי מתן היתרים לסגירת רצפת יציע מסוג זו שבה מדובר.
7. הנתבעים מצביעים על כך שמדובר בבנין שנבנה בראשית שנות השמונים, כ- 30 שנה קודם לאירועים נשוא התובענה, ומאז לא נעשה בו כל שינוי. כן הם מצביעים על העובדה שמעולם לא נשלחה למוכרים התראה או דרישה בעניין חסרונו של היתר בנייה או בעניין של חריגת בנייה כלשהי.
8. בנוסף מפנים הנתבעים לכך שרישום הבית המשותף הצריך הסכמתה וחתימתה של עירית תל אביב על הבקשה לרישום או לתיקון ועל המסמכים הנלווים, לרבות תשריט עדכני של קומות הממכרים, שכלל את קומה א' בשלמותה, בדומה את התשריט שצורף לצו המקורי משנת 1988. המסמכים לרבות התשריט אושרו ונחתמו על ידי עיריית תל אביב והוגשו על ידי עו"ד קניאל ז"ל למפקחת על רישום המקרקעין. צו התיקון ניתן בחודש אפריל 2002 ומאז לא נעשה כל שינוי ולא הועלתה טענה כלשהי בדבר חריגה. לכאורה, בעת תיקון הרישום הייתה אמורה להעלות טענה בדבר חריגת בנייה, ככל שהייתה, ומשלא עלתה טענה, הרי שמן הסתם לא הייתה חריגת בנייה.
9. להוסיף על האמור, התובע קיבל רישיון עסק לעסק התכשיטים שהוא מנהל בקומה ב', שעה שהוא עצמו טען כי לצורך קבלת רישיון עסק ידרשו פקחי העירייה לוודא שאין כל חריגת בנייה במקרקעין.
10. מחומר הראיות שלפניי עולה כי מסיבה כלשהי, לא נמשך הטיפול בהשגת היתר בנייה לקומת היציע, וממילא הוא לא הסתיים בקבלת היתר בגין אותם 132 מ"ר בקומת היציע. עם זאת בפועל הייתה הרצפה בנויה בשלמותה בכל קומה א' משך כשלושים שנה, ללא כל סייג או התראה מאת הרשויות, ונהפוך הוא, ממסמכים אחרים עולה כי התייחסו לקומה כאילו היא בנויה כדין.

שאלת הנזק

1. בנסיבות המיוחדות של ענייננו, מן הראוי להקדים ולדון כבר בשלב זה בשאלת הנזק.
2. בכתב התביעה ובתצהירים טוען התובע לנזקים כבדים ביותר לרבות חשיפה להליכים משפטיים מצד הרשויות לרבות הליכים פליליים וצווי הריסה. כן טוען התובע כי למעשה השטח של 132 מ"ר 'אינו קיים', והרי הוא למעשה 'אוויר', וכי הוא שילם בגין שטח זה שאינו קיים ואף השקיע כספים רבים בשיפוץ המבנה בכללותו, כולל השטח האמור. תביעתו כלפי המוכרים הינה לפיצוי בגין נזק כמו גם לפיצויים מכוח החוזה ולרבות הפיצוי המוסכם. כנגד עורכי הדין תביעתו הינה לפיצוי בגין הנזק שנגרם לו בשל החסר שבשטח.
3. הנתבעים טוענים כי תביעת הפיצוי של התובע אבסורדית. התובע חישב באמצעות חוות דעתו של השמאי דן אורמן את "נזקו" כהחזר מלוא התשלום אותו שילם עבור שטח הגלריה חסר ההיתר, היינו השבת התמורה אותה שילם התובע בתוספת שווי השקעותיו בנכס "זאת, כאשר התובע אינו מביא בחשבון כי השטח כבר בבעלות ובחזקתו כבר כשמונה שנים ולא נראה באופן צל של סיכון כי מאן דהוא יפגע באותה זכות בה עושה התובע שימוש, לא בשנים הקרובות, לא בשנים רחוקות ולא בכלל, ובפועל עושה התובע שימוש בגלריה ממנה הוא מפיק הכנסות עתק על פי חוזי השכירות שצורפו לסיכומי המוכרים ואליהם מתייחס השמאי מאיר צור בחוות דעתו" (סעיף 13 לסיכומי עורכי הדין).
4. אכן, לצרכים מסוימים התובע עושה שימוש מלא בשטח ובאופן שאין בו פגם כלשהו בשל היעדרו של היתר. על יסוד העובדה שמלוא השטח בנוי בהיתר, כולל אותם 132 מ"ר בקומת היציע, קיבל התובע משכנתא מהבנק. התובע הודה כי לא הודיע לבנק בשום שלב כי בניגוד לשומה שהוציא השמאי מטעם הבנק, אין היתר לשטח האמור, וזאת על אף שהתובע והמומחה מטעמו שווים ומדגישים כי בנק השולח שמאי לצורך הערכת שווי נכס לצרכי משכנתא, שם שטחים שאין בגינם היתר כבעלי ערך "אפס". התובע גם העיד כי לא הרס ואין לו כל כוונה להרוס את השטח שאינו בעל היתר, לשיטתו, במסגרת חובתו להקטין את הנזק, אלא הוא משכיר אותו מזה שנים לצורך משרדים (שימוש שככל העולה מהראיות שהוגשו אינו מותר, שכן השטח אמור להיות לשימוש מלאכה. בהקשר זה דווקא התובע הוא שמסתמך על הנעשה בבניינים הדומים הצמודים, המשמשים לצורך משרדים, כולל משרד ממשלתי). התובע גם לא הודיע לשוכרים של המשרדים בקומת היציע על היעדרו של היתר בנייה, בין אם להעמידם על כך שיתכן ויצטרכו לפנותו במהירות בשל דרישה אפשרית של הרשויות להרסו, ובין אם להעמידם על כך שהם עושים שימוש בשטח שהינו ללא היתר בנייה.
5. על רקע האמור לעיל, אינני מקבלת את טענת התובע והעדים מטעמו כי השטח 'למעשה אינו קיים' וכי אין לו שווי כלשהו.
6. התובע טוען, בין היתר כי לשטח אין שווי והראיה שבנקים אינם נותנים ערך כלשהו לשטח שאין לו רישוי. לא ניתן לקבל טענה זו בענייננו שעה שהתובע קיבל משכנתא בגין השטח האמור ולא הובאה על ידו ראייה כלשהי כי אילו ידע הבנק את מלוא נסיבות העניין לאשורן, לא היה נותן לתובע משכנתא (וכאמור בענייננו קיבל התובע משכנתא על 80% משווי הנכס כשהוא מחושב כאילו כולו בהיתר, לרבות השטח שבמחלוקת בקומת היציע).
7. עוד טוען התובע כי אין ליתן שווי בגין שטח היציע בגין תקינה החלה על שמאי מקרקעין. גם טענה זו אינני מקבלת באשר בניגוד למשתמע, שמאי מקרקעין יכול לנמק סטייה מתקינה ולא הוכח כי בענייננו הייתה חובה לשום את הקרקע בשווי "אפס". למעשה, גם השמאי דן אורמן מטעם התובע אינו קובע כי אין לשטח האמור שווי כלשהו אלא כותב כי "לא ניתן לשעבד לבנק שווי של השטח האמור ללא היתר ולצורך שומה לבנק הבנק דורש להפחית מהשווי עלות הריסה והחזרת המצב עפ"י היתר". כן קובע השמאי אורמן כי הרוכש השקיע כ- 3,800 ₪ למ"ר בשיפוץ המבנה בנוסף לעלות רכישה ועלות נוספת של 5% בגין מס רכישה, סה"כ 9,000 ₪ למ"ר, וכי על מנת לעמוד בהיתר הבנייה יהיה צורך לבצע עבודות הריסה וביצוע שינויים (בקירות הגבס, בתקרה האקוסטית ופתיחת חלונות), סה"כ 20,000 ₪ בתוספת מע"מ. השמאי צור, אינו מקבל את העלויות הנטענות על ידי השמאי אורמן, כמו גם את הדיעה כי אין לתת לשטח שווי. נהפוך הוא לדעתו ניתן גם כיום להכשיר את בניית היציע בקלות ובאחת והדרכים המוצעות בחוות הדעת אם כי יתכן שיהיה צורך להפסיק את השימוש במושכר שאינו על פי השימושים המותרים. בכל מקרה, לדעתו יש לחשב את הנזק רק אם יוכח שהופסק השימוש בשטח על ידי הרשות, וכל עוד ממשיך התובע ליהנות מדמי שכירות (גבוהים הרבה יותר מהשקעתו), לא נגרם לתובע כל נזק ואין כל ירידה בשווי הנכס (עמ' 4 למטה לחוות דעתו של השמאי מאיר צור).
8. אני סבורה בנסיבות העניין כי ככלל הצדק בעניין זה עם טענות עורכי הדין והשמאי צור, ומכל מקום דעתו של השמאי צור עדיפה על זו של השמאי אורמן, הן מבחינה זו שאין רלוונטיות בענייננו, כמוסבר לעיל, לטענה שבנק לא יתן שווי כלשהו בשומת נכס לשטח שאין לגביו היתר בנייה, במיוחד בנסיבות בענייננו, בהתחשב ברישום בתשריט ולרבות העובדה שהנכס עומד כפי שהוא משך למעלה מ- 30 שנים ללא כל טענה מצד הרשויות. שנית, בהתחשב בשימוש המלא שעושה בו התובע, כאמור לעיל.
9. למעלה מהצורך אוסיף לעניין השיפוצים כי ממכתביו של באי כוח התובע בזמן אמת (עו"ד הולדשטיין ועו"ד ביטון) עולה כי התובע לא החל בשיפוצים לפני שנודע לו על היעדרו של היתר הבנייה, אלא לאחר מכן, ולאחר שהוא שקל את צעדיו ואף קיבל ייעוץ משפטי. בסופו של דבר נבעה החלטתו שלא לבטל את ההסכם ולשפץ את הנכס בהיקף שבו שיפץ, וכולל שיפוץ של קומת היציע, מטעמים עסקיים כלכליים, אשר הוכיחו עצמם היטב.
10. עוד אוסיף לעניין זה כי התובע שיפץ את השטחים הציבוריים באופן שבו פעל לצורך עסק התכשיטים שהוא מנהל, תוך מתן דגש לדרישות הביטחון הנדרשות מעסק כזה ולמראה המכובד הנדרש, ואין לכך דבר עם קומת המשרדים שאין כל ספק, וכפי שגם קבע השמאי צור, הייתה זולה בהרבה, ואף היא נעשתה מטעמים כלכליים המוכיחים את עצמם, ואין לומר כי נעשה לשווא.
11. התובע גם לא הוכיח איזה חלק של השיפוץ היה בגין קומה ב' ואיזה היה בגין קומה א'.
12. מכל האמור לעיל עולה כי התובע לא הוכיח כי נגרם לו נזק כלשהו, וכי מחומר הראיות עולה כי הוא עושה בנכס שימוש מלא, ממש כמו שהיה עושה אילו היה כולו בהיתר. התובע לא הוכיח כי יכול היה או רצה לסיים את תשלומי המשכנתא שלקח על הנכס וביקש לקבל בגינה משכנתא חדשה אך לא יכול היה בשל היעדר היתר הבנייה, או כי רצה למכור את הנכס ולא יכול היה לקבל בגינו מחיר הולם בשל היעדרו של היתר בנייה, ולכן אין משקל לטענותיו אלה במסגרת הסיכומים מטעמו.
13. מקובלת עלי טענתו של התובע כי בהשוואה של שני שטחים בעלי מאפיינים זהים, לכאורה יהיה הבדל שווי בין שטח שיהיה באופן חלקי ללא היתר בנייה לבין זה שכולו יהיה בהיתר בנייה. אולם, ראשית, ירידת ערך זו ושיעורה לא הוכחו על ידי התובע, ושנית, כאמור, בסיטואציה נשוא התובענה, לא נגרם לתובע הפסד איזה שהוא, ביחס לאשר היה צומח לו אילו היה היתר בנייה. השמאי אורמן לא התייחס כלל לשווי הנכס או לשווי הנכס עם ובלי היתר בנייה אלא ביסס את חוות דעתו על התשלום ששילם התובע והוצאות השיפוץ (כמו גם עלות השינויים שידרשו אם יהרס השטח שאינו בהיתר).
14. משכשל התובע בשאלת הנזק, נשמט היסוד לתביעה שהגיש נגד עורכי הדין, באי כוחו בעת הרלוונטית לתביעה, וכך גם לגבי תביעתו לפיצוי נגד המוכרים ברכיב זה, למעט תביעתו לפיצוי המוסכם.

חבויות הצדדים השונים לעניין בדיקת היות המקרקעין בנויים כדין ובהתאם להיתר

1. כפי שצוטט לעיל מההסכמים, במסגרת ההסכמים, מחד גיסא הצהירו המוכרים במבוא להסכם כי אין בממכר חריגות בנייה, ובנוסף הצהירו המוכרים בגוף ההסכם כי הבניין נבנה לפי היתר בניה כדין וכי הוא כולל קומת יציע שנסגרה ברצפת עץ ופרקט, מחיצות גבס, רצפת קרמיקה מערכת מיזוג אוויר תקרה אקוסטית ותאורה וכי לא ידוע לו על קיומו של פגר או מום נסתר בממכר הנמכר במצבו as is.
2. מנגד הצהיר המוכר במבוא להסכם כי בדק את הממכר מההיבטים המשפטיים, התכנוניים והפיזיים ומצא אותו מתאים צרכיו ועונה על דרישותיו, וכן הצהיר בגוף ההסכם (סעיף 3(ב) להסכם עם בני משפחת פוקס), כי "בדק את הממכר והסובב אותו ומצאם מתאימים לצרכיו, מטרותיו, ודרישותיו. כי בדק את מצבו הפיזי ואת מצבו התכנוני והמשפטי של הממכר, ובכלל זה – את תיק הבית במינהל ההנדסה העירוני ותב"ע, ומצא אותם ראויים ומתאימים לכל מטרותיו. וכי על יסוד בדיקתו האמורה, הוא מתקשר בהסכם זה, לרכישת הממכר במצבו as is. וכי הוא מוותר על כל טענה מחמת מום, פגם ו/או אי תאמה ולמעט טענות בגין פגם, אי התאמה ו/או מום נסתרים, והכל בסעיף זה בכפוף לנכונות הצהרות המוכר להסכם זה".
3. ככל שתתקבל טענת התובע לפיה, בפועל, הוא לא בדק את תיק הבניין, הרי שהן המוכרים והן התובע, הפרו את ההסכם, וזאת בהתחשב בדין הכללי ובניסוח הספציפי של ההסכם.
4. אשר למוכרים, אין בידי לקבל את טענתם לפיה הם לא ידעו ולא היה עליהם לדעת כי אין היתר בנייה לשטח שבמחלוקת. מר אריה פוקס, היה בעת ההליכים בשנות ה- 70 לחייו, ובעת בניית הבניין, בשנות ה- 80 היה בשנות הארבעים לחייו, הינו הנדסאי בניין ועבד עם אביו המנוח בעבודות הבנייה. אמנם לגרסתו, בעת שנבנה הבניין הוא עבד על פרויקט אחר של החברה שעסקה אז בעבודות בנייה וכיום עיסוקה הוא אך ורק השכרת נכסים, אולם, בכך אין כדי לשנות מהעובדה שיש להניח כי ידע היטב את קורות הבנייה וההיתרים בבניין, ומכל מקום היה עליו לדעת. כן היה על יתר בעלי הנכס לדעת שחלקו אינו בהיתר. אין המוכרים יכולים להישמע בטענה שלא היה עליהם לדעת שאין היתר לחלק מהשטח, הן כלפי הרוכש, והן כלפי עורך דינם. אין ממש בטענתם לפיה הם 'סמכו' על עו"ד קרניאל ז"ל וכי זה הכיר טוב מהם את השטח וקורותיו. עו"ד קרניאל טרם החל במתן השירותים המשפטיים לאב המנוח כאשר זה (ובנו) בנו את הבניין. גם לא היה עליו לבדוק עניין זה, במיוחד שעה שהרוכש היה מיוצג על ידי עו"ד, שעה שהלקוח שלו שעיסוקו היה בבנייה, והיה מעורה בדברים בעת הבנייה ולאורך שנים רבות, טען באוזניו בביטחון כי כל הבניין בנוי בהתאם להיתר כדין, וכן בהתחשב בכך שהגיש את התשריט בחתימת העירייה למפקחת על רישום המקרקעין ולפיו קומה א' הופיעה בשלמותה, והגשה זו התקבלה ללא כל הערה או סייג.
5. מנגד, הרוכש בענייננו הוא איש עסקים מנוסה, שהיה מצויד ביועצים למיניהם (ראה להלן), אשר התחייב במסגרת ההסכם, בלשון פשוטה וברורה כי בדק את המצב המשפטי התכנוני והפיזי של המקרקעין וספציפית את תיק הבניין, ולפי גרסתו, לא עשה כן. אין מדובר ברוכש שלא התחייב לבצע בדיקות. אין מדובר ברוכש שעשה בדיקות ולגרסתו כשל מלמצוא את הפגם שעליו ידע המוכר או היה עליו לדעת. מדובר ברוכש, מוקף ביועצים, שלא עשה בדיקה בסיסית, ספציפית, שאותה התחייב ספציפית לעשות והצהיר כי עשה. מדובר ברוכש שסוג היועצים שמראש ידע כי יזקק לשירותיהם ונזקק לשירותיהם בפועל הם היועצים הטובים ביותר לבירור שאלת הרישוי, והם גם בדקו ומצאו על נקלה, לגרסת התובע, את היעדר הרישוי. בנוסף, מדובר ברוכש, שלמרות שלא נמצא ההיתר, נהנה נכון לעת הזאת, שנים רבות לאחר קבלת החזקה במקרקעין, מהמקרקעין בה במידה שהיה נהנה מהם אילו כל כולם היו מכוסים בהיתר.
6. במצב דברים זה, דומה כי חבותם של הרוכשים והמוכר זה כלפי זה, בנסיבות הספציפיות של ענייננו, זהה.
7. ואולם, ממכלול העדויות שבאו לפני הגעתי לכלל מסקנה כי התובע אכן בדק בפועל את מצבם התכנוני של המקרקעין, באמצעות יועצים מקצועיים מטעמו, וידע כי לא נמצא ההיתר. כן הגעתי למסקנה, כי הגם שלא נכרת בין התובע לבין עורכי הדין הסכם שכר טרחה, הרי שאני מעדיפה את גרסת עורכי הדין על גרסתו של התובע בשאלה על מי היה מוטל, בהתאם להסכמה שבין הצדדים, לבדוק את שאלת קיומו של ההיתר (הגם ששאלה זו לא הייתה מחויבת הכרעה ביחסים שבין התובע לבין עורכי דינו, לנוכח מסקנתי לעיל ולפיה לא הוכיח התובע נזק).
8. התובע הרבה שלא לזכור כל אשר לא היה לו נוח לזכור, ובעיקר פרטים שנגעו לעניין היתר הבנייה, ומנגד זכר היטב, לשיטתו, פרטים שהיה בהם כדי להועיל לו. כן הרבה התובע להטיל על כל הסובבים אותו את האחריות לכל דבר שעשה ולכל בחירה שבחר. לדוגמה, גם לאחר שכבר היה מודע לשיטתו לבעייתיות של התרי בנייה, ולצורך לבדוק אותם לפני נקיטה בפעולות שונות, העיד התובע כי הוא שאל את הקבלן מטעמו אם אפשר להחליף את גג האסבסט בגג בטון, והלה השיב לו שזה שטויות ואין בעיה, ולפיכך ביצע את הבנייה מבלי שבדק אם יש צורך לשם כך בהיתר.
9. מהתנהלותו של התובע, מעדותו וכן מעדותו של האדריכל ניר ישר התקבלה תמונה של התובע כאיש עסקים מנוסה, בעל יכולת חשיבה, השולט בפרטים הנוגעים לו ולעסקיו, וכי מדובר באיש המפעיל באופן מיטבי עוזרים ויועצים תוך שהוא עצמו מנהל ומוביל את ההחלטות והמהלכים הקשורים בענייניו. התובע גם ניהל עסק במקום קודם, גם אם בשכירות, ואין כל אפשרות לפיה היה עיוור לדרישות של רישיון עסק וחוקיות הבנייה במקום בו מתנהל העסק, וזאת עוד קודם לעסקה נשוא התובענה, ובנוסף לכך שמכר את בית המגורים שלו ורכש בית מגורים.
10. עדויותיהם של עו"ד הולדשטיין ועו"ד ביטון היו סדורות, עקביות ומסתברות והן עלו בקנה אחד עם המסמכים שהוגשו כראיות בתיק, כך שגרסתם נחזית כמהימנה ועדיפה על זו של התובע. התובע ערך מקצי שיפורים משמעותיים בגרסתו. כך למשל, התובע טען בכתב התביעה כי אמנם נערכו שני חוזים וכי מדובר בשתי יחידות רישומיות נפרדות וגם בבעלים שונים פורמאלית, אך כי מבחינתו וכפי שהיה ידוע גם למוכרים, השטח כולו היה דרוש לו לעסקיו וכי הוא לא היה קונה אותו אלא כמקשה אחת (סעיף 9 לכתב התביעה). בעדותו טען התובע הפוך, שהוא עצמו היה מעוניין רק בקומה אחת, קומה ב', לצורך עסק התכשיטים שלו אך כיוון שהמוכרים עמדו על כך ששתי הקומות יימכרו כמקשה אחת הוא הסכים. עוד הוסיף התובע וטען (מבלי שהוכיח) שהתובעים פיצלו את העסקה לשני הסכמים מטעמי מיסוי שלהם. גם מהותית אין זה נכון שהשטח כולו היה דרוש לתובע לצורך עסקו שכן בפועל מתנהלים בכל אחת מהקומות עסקים נפרדים לגמרי: בקומה ב' מצוי עסק התכשיטים של התובע, ובקומה א' משכיר התובע משרדים לאחרים. התובע גם לא דייק בעניין זה כאשר טען כי רצון המוכרים למכור את שתי הקומות כמקשה אחת נאמר לו על ידי אריה פוקס כאשר סיירו בנכס, ומנגד העיד שהוא חושב שהדבר נאמר לו על ידי המתווך. טענה זו הוכחשה על ידי מר אריה פוקס, ולא הוכחה על ידי התובע באמצעות אחרים שהיו נוכחים בסיור בנכס.
11. לעניין הרישוי, טוענים עורכי הדין כי אין מדובר בבדיקה של מה בכך והם הודיעו לתובע מלכתחילה כי עליו לבדוק עניינים אלה באמצעו בעלי מקצוע מתאימים וכי הם לא לוקחים על עצמם בדיקה זו. כן לטענתם, קיבל על עצמו התובע דרישה זו של עורכי הדין ואף אמר כי ממילא עליו לשכור שירותיהם של אנשי מקצוע מתאימים, וכן כי ממילא רוב רובו של המימון ייעשה על ידי בנק כך שתיעשה בדיקה על ידי שמאי מטעם הבנק. התובע מכחיש טענות אלה, ואף טוען ההיפך, כי ביקש הנחה בשכר הטרחה, כי בקשתו נדחתה וכי עו"ד הולדשטיין הדגיש בפניו כי הוא יקבל ייעוץ כולל ומקצועי.
12. לזכותו של התובע עומדת ראשית העובדה כי ככלל חלק משירותיו של עורך הדין לגבי הסכם לרכישת מקרקעין כולל גם את הבדיקות ביחס לנכס, לרבות חריגות בנייה והיתרי בנייה, לפחות ככל שאלה מצויים בספקטרום המצופה מעורך דין. שנית, אין בענייננו כתב כלשהו, וודאי שלא כזה החתום על ידי התובע, המשחרר את עורכי הדין מהבדיקות האמורות. ראוי כי עו"ד המחריג עניין כזה כפי הנטען על ידי עורכי הדין בענייננו, יעשה כן בכתב חתום על ידי הלקוח, הן משום שעורך הדין הוא זה שעליו ליזום חתימת הסכם מתן שירות ושכר טרחה ברור מול הלקוח, וחסרונו של זה פועל, ככלל, לחובת עורך הדין, והן משום שאז החרגת השירות והיקף ההחרגה ברור ללקוח וכן ברורה לו חומרתה, כך שהוא אכן יפעל עפ"י המוסכם בינו לבין עורך הדין לבירור העניין באמצעות בעלי מקצוע מתאימים אחרים.
13. עורכי הדין מנמקים את העדרו של מסמך כאמור ביחסים המשותפים ארוכי השנים בינם לבין התובע, שכתוצאה מהם לא הקפידו על עריכת מסמך בכתב, ובמיוחד כאשר גם בפעם קודמת בה נתנו לתובע שירות ביחס לעסקת מקרקעין, הבהירו לו, כמנהגם בעסקאות כאלה, כי הם מחריגים מהשירות את בדיקת רישוי הנכס, התובע הסכים לכך ונערך על כך מסמך בכתב. בעניין זה יש לציין כי תחילה לא זכר התובע מסמך זה, וכאשר הוצג לו, עדותו בעניין לא הייתה חד משמעית וברורה. בסיכומיו מעלה התובע תהיה נוספת והיא מועדו של המסמך, סמוך מאוד לחתימת ההסכם הקודם. עם זאת, דומה כי עורכי הדין הוכיחו ברמה הנדרשת במשפט אזרחי כי כבר בעסקה קודמת החריגו את השירות של ביצוע בדיקות הרישוי וכי התובע הסכים לכך. יש להעיר כי דרישת עורכי הדין להחריג את בדיקות הרישוי, ואזהרת התובע לבצע אותן באמצעות אנשי מקצוע מתאימים (אדריכל, מהנדס וכו'), יש בה טעם בענייננו, רב בהרבה מזה שלגבי בית המגורים, שכן מדובר בבדיקות שעלולות להיות מורכבות יותר, ויותר מתחום ההנדסה, האדריכלות, המדידה וכו', ומכל מקום הם הצריכו, כעולה מחומר הראיות, בדיקה לעומק של תיק הבניין.
14. גרסת עורכי הדין מתחזקת בהתחשב בכך שלא היה כל ספק כי התובע יזקק לאנשי מקצוע האמונים על בדיקת רישוי וכגון דא. התובע עצמו העיד כי כשבא לסייר בבניין עוד לפני הרכישה, הבניין היה במצב מוזנח והיה ברור כי תידרש במקום השקעה ניכרת. למעשה היה צורך לבנות את כל פנים העסק של התכשיטים כמו גם את קומת המשרדים. עסקו של התובע לממכר תכשיטים מצריך הסדרים מיוחדים הנוגעים לבטיחות, ואין ספק שלתובע היה חשוב מראהו המכובד של העסק והבניין בו הוא נמצא. זאת ועוד, התובע מצוי בקשרים זה שנים ארוכות עם האדריכל ניר ישר, אחיו של שותפו לשעבר של התובע.
15. התובע העיד כי שכר את שירותיו של האדריכל ניר ישר רק לאחר חתימת ההסכם. ניר ישר נשאל אם כשהתובע סיפר לו שהוא קונה נכס, ניר ישר לא אמר לו על הצורך בבדיקות לעניין רישוי עסקים והעיד:

"לא. אני שאלתי אותו אם אתה צריך עזרה הוא אמר לי ניר, אני לא צריך עזרה בשום דבר, יש לי עורך דין, מטפל בכל, עזוב, תמתין זה ריגש, אני רוצה לגמור את העסקה מול הבנק, מול הכל. בשבילי זה קפיצה גדולה. איך שאני אגמור לקנות את העסק והעסק יהיה שלי, הבניין יהיה שלי, אנחנו ניכס לתהליך תכנון. אמרתי בבקשה...

ש. רגיש, הכוונה לא עושים בדיקות?

ת. לא. בפירוש הוא אמר לי, אמרתי לו אם אתה צריך שאני אבוד, הוא אמר ניר הכל בודקים, הכל בשליטה זה בסדר. תמתין. תראה טל ואני חברים אינטימיים הרבה מאוד שנים. אחי היה שותף שלו 14 שנה. אני איתו בקשרים, מעבר לקשרים של שיפוצים. ואני ההיפך, רציתי להיות מעורב. הוא אמר לי תמתין. זה לא השלב. תן לי לגמור את הרכישה, אני רוצה לגמור את הרכישה, להיות בטוח שזה שלי. גמרתי, זה שלי, ניכנס לעבוד" (עמ' 40 שורה 19 ואילך לפרוטוקול).

1. להתנהלות זו של התובע ולנימוקים שמציין האדריכל יפר מפי התובע, אין כל היגיון, ולא בכדי טוענים הנתבעים כי סביר כי בשלב זה כבר בדק התובע וידע שיש בעיה עם רישיון הבנייה ולא רצה כי תיעשה בדיקה "פורמאלית" על ידי האדריכל ישר, או שלמעשה החל מתן השירות קודם לכן. אין כל היגיון שאיש עסקים הרוכש נכס נדל"ן נכבד, לא יבצע את הבדיקות לפני הרכישה, באמצעות בעל מקצוע שזה תחום מקצועו ממש ואשר ממנו הוא עומד בוודאות לקבל שירותים, וכאלה שישיקו לשאלת הרישוי. וודאי שלא כאשר מדובר במי שהוא חברו הטוב. יש מממש בטענת הנתבים כי עניין זה מעלה חשש כי התובע העדיף לכמוס את ידיעותיו ולשלוף אותן בשלב מאוחר יותר כדי לקבל לשפר את התשלומים אל מול המוכרים, או אל מול הביטוח של עורכי הדין, או עורכי הדין, כפי שנהג לגבי המקלט. אשר למקלט אין חולק כי נודע לתובע שהמקלט המצוי בבניין אינו חלק מהממכר, ובניגוד לעצת עורכי דינו דאז הוא בחר שלא להעלות את זה בפני המוכרים, אלא בישיבה שנועדה לחתימת ההסכם. כתוצאה "התפוצצה" הישיבה, ולאחר מכן הגיעו הצדדים להסכמה תוך שהתובע קיבל הנחה בתשלום התמורה בגין כך ועל מנת שהעסקה לא תעלה על שרטון, תוך שהתובע או מי מטעמו משכנעים את המוכרים שממילא בהפחתה האמורה יחלוקו כלל המוכרים.
2. אינדיקציה נוספת לכך שהתובע ביצע בפועל בדיקות ביחס לרישוי הנכס לפני חתימת החוזה עולה מהתכתובות שהיו בינו לבין עורכי דינו דאז והבנק, ביחס למסמכים שנדרשו על ידי הבנק, ובין היתר תיק הבניין. מתכתובות אלו עולה כי מי שהיה צריך לטפל ברישיון הבנייה הוא התובע (ואין בנוסח המכתבים שכתב עורך דינו דאז לצד שכנגד כדי לפגוע במסקנה זו), אולם החשוב לענייננו הוא שתיק הבניין צולם על ידי עורכי דינו של התובע דאז, והועבר אליו ולבנק עוד לפני כריתת ההסכם. גם בהערות של עורכי דינו של התובע לתובע לגבי ההצהרות שלו בהסכם בעניין זה הם מפנים תשומת ליבו כי יש לבצע את הבדיקות האמורות. אינני מקבלת את טענת התובע כי עצם הערות אלה ונוסחן מוכיחות כי מי שהיה צריך לבצע את הבדיקות היו עורכי הדין. אילו היה בטענה זו ממש היו נכתבות ההערות אחרת, כך שעורכי הדין היו מציינים אלו בדיקות עשו ולמה הם ממתינים וכו'.
3. לנוכח העובדה שממארג חומר הראיות בכללותו עולה כי התובע אדם בקי ומיומן בעסקאות, שידע היטב כי היה עליו לבדוק היטב את רישוי הבניין והממכר, שנעזר באנשי מקצוע כולל אדריכל, ובשמאי מטעם הבנק, ידע עוד לפני הרכישה כי אין בנמצא היתר בנייה לשטח שבמחלוקת, אין גם מקום לפסוק לו פיצוי בגין כך מאת מי מהנתבעים.
4. בנפול התביעה בעניין זה נגד הנתבעים נשמט גם היסוד להודעות לצד שלישי ולצד רביעי. עם זאת ראיתי לנכון לציין כי מטעמים נפרדים וכפי שפורט לעיל, לא היה מקום לקבל את ההודעה לצד שלישי שהגישו המוכרים נגד עורך דינם, עו"ד קרניאל ז"ל. כמו כן, מאחר והמוכרים ידעו, ולמצער היה עליהם לדעת על היעדר היתר הבנייה, והם אלו שקיבלו את התמורה בגין ההסכם, כולל בגין שטח שאין עליו היתר בנייה כדין, היה מקום לקבל את הודעת צד שלישי שהוגשה נגדם על ידי עורכי הדין באי כוחו דאז של התובע (ולדחות את ההודעה לצד רביעי שהגישו נגד עורך דינם, עו"ד קרניאל ז"ל).

התביעה אי רישום הנכס על שם התובע

1. בכתב התביעה טוען התובע בעניין היעדר הרישום באופן לאקוני, בסעיף 28 לכתב התביעה נגד המוכרים כי ביום 26.10.11 הוא פנה אל המוכרים בדרישה לפיצוי בגין הפרות ומחדלים שלהם וכן להמציא לו את כל מסמכי הרישום כהגדרתם בסעיף 6 להסכמי המכר באופן שיוכל לרשום ולהעביר על שמו את הזכויות במקרקעין, ובסעיף 29 לכתב התביעה טוען התובע כי הנתבעים השיבו לו תשובה לאקונית וסתמית.
2. בסעיף 38 לכתב התביעה טוען התובע כי בנוסף לפיצוי שנתבע על ידו בסעיף 35 (הכולל את הפיצוי המוסכם החוזי), על המוכרים לרשום ולהעביר לאלתר על שמו את מלוא זכויותיו; כי אי רישום הזכויות מהווה כשלעצמו הפרה יסודית נוספת של הסכמי המכר על ידי הנתבעים המזכה כשלעצמה את התובע בתרופות סעדים ופיצויים בהתאם, לרבות פיצוי מוסכם; כי ההיבטים הכספיים בקשר עם עניין זה טרם התגבשו במלואם והם נגזרת של תוצאת התובענה וכי התובע שומר על זכויותיו וטענותיו בעניין זה לרבות תביעה בגין התרופות והסעדים המגיעים לו.
3. בסיכומיו מפיח התובע רוח חיים חדשה בטענותיו לעניין היעדר הרישום והפיצוי המגיע לו, אולם, גדר המחלוקת נגזר בראש ובראשונה מכתב התביעה, ומנוסחו עולה כי מעבר לטענתו כי על הנתבעים ליתן לו את המסמכים הדרושים, לא נתבע בגין כך פיצוי, וודאי שלא הפיצוי המוסכם. זאת ועוד, אילו אכן היה נתבע הפיצוי האמור, היה על התובע להבהיר איזה חלק יחסי של סכום התביעה לפיצוי מוסכם נתבע בגין הפרת ההסכם במובן זה שלא נמצא היתר בנייה ואיזה חלק בגין אי הרישום וכזאת הוא לא עשה.
4. למעלה מהצורך אציין כי למרות פניות חוזרות ונשנות של התובעים על מנת שהתובע יציין איזה מסמך או מסמכים ספציפיים המוגדרים כמסמכים הרישום חסרים לטענתו, לא עשה כן התובע, ובנוסף ציין כמסמכים דרושים (ולא דווקא חסרים) מסמכים שלא הוגדרו בהסכם כ"מסמכי הרישום".
5. לפיכך נדחית התביעה ברכיב זה.

התביעה שכנגד

1. החברה הגישה תביעה שכנגד להצהיר כי ההסכם בגין קומה ב' בטל, כי יש לבצע השבה וכי יש לחייב את התובע בתשלום הפיצוי המוסכם החוזי, בשל כך שלא שילם לה את יתרת התמורה.
2. תביעה זו הייתה ניסיון להוות משקל נגד לתביעה שהוגשה נגד המוכרים שהם גם בעלי השליטה בחברה. למרות שהכספים היו אמורים לשמש רק את הבטחת מסירת כספי הרישום הגיעו הצדדים להסכמה על השארת הכספים ועל פי שני ההסכמים כדי להבטיח את הפיצוי שיגיע לתובע, ככל שיגיע. שני הצדדים לא רצו להעמיד את המחלוקת ביניהם בעניין זה במבחן, והותירו את המצב שהיה בעת שהגיעו להסכמה במסגרת המרצת הפתיחה על כנו. זאת למרות שבמסגרת ההליכים שניהלו לא היה עליהם אלא להגיש בקשה בעניין זה, וזו הייתה נדונה.
3. לפיכך דין התביעה שכנגד – להידחות.

פסיקתא

1. לאור כל האמור לעיל נדחות התביעה והתביעה הנגדית, וכאמור נשמט היסוד להודעות לצד שלישי ולצד רביעי.
2. בנסיבות אלה לא ראיתי לנכון לעשות צו להוצאות ביחסים שבין התובעים והמוכרים.
3. עם זאת לא היה מקום להגיש את תביעת התובע נגד עורכי דינו דאז, ולא את ההודעות לצד ג' ולצד ד' של המוכרים נגד עורך דינם דאז.
4. לפיכך ישלם התובע לעורכי הדין, הנתבעים בתביעה בת.א. 26918-06-12, שכר טרחה והוצאות משפט בסך כולל של 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
5. הנתבעים 1-6 בתביעה בת.א. 27655-11-11, מגישי ההודעה לצד ג' ולצד ד' נגד עיזבון עו"ד קרניאל ז"ל, ישלמו לעיזבון הוצאות בסך של 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ה תשרי תשע"ח, 15 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.