תביעת פיצויים עקב ליקויי בנייה ואיחור במסירת חזקה בדירות.

רקע

1. התובעים (כל זוג בנפרד) רכשו, בשנים 2010-2009, מאת חפציבה בניה פיתוח והשקעות בע"מ (בפירוק) או כונס הנכסים שלה (להלן: חפציבה ו- כונס הנכסים), דירת קוטג' בפרוייקט הרחבה במושב מצליח (להלן: הדירה, והפרוייקט בהתאמה). ההסכמים שנכרתו בין התובעים ובין חפציבה או כונס הנכסים יכונו להלן "הסכמי המכר".
2. נתבעת 1 (להלן: אלקטרה) היא הקבלן שביצע את עבודות הבנייה בפרוייקט, ונתבעת 2 (להלן: אלימאם) בצעה את עבודות הפיתוח בחצרות הדירות וברכוש המשותף.
3. התובעים טוענים כי הדירות נמסרו להם באיחור ובאופן לקוי כשהן בלתי מושלמות ואינן ראויות למגורים. בדיון שהתקיים ביום 9.9.2012 בפני כב' השופט ר' שמיע ז"ל, הסכימו הצדדים על מינויו של המהנדס אייל שנהב (להלן: המומחה שנהב) כמומחה מטעם בית המשפט לבחינת ליקויי הבנייה. עוד הוסכם בדיון האמור על מחיקתם של כונס הנכסים ושל אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ (שיחד עם חפציבה היתה בעלת זכויות בקרקע), ושל מר עמוס וויס שמונה על ידי כונס הנכסים כמפקח (להלן: המפקח) מן התביעה. זאת לאחר שאלקטרה ואלימאם הצהירו והתחייבו "לקבל כל אחריות ו/או פיצוי ו/או נזק ו/או ביצוע תיקונים ולשלם כל סכום שיושת על נתבעת מס' 1 [הכוונה לחפציבה וכונס הנכסים - מ.א] על פי ראשי הנזק המופיעים בכתב התביעה וזאת בהתאם להסכם קבלת האחריות (בקשה מס' 11 במחשב), שהוגש לבית המשפט ושנחתם ביננו באופן שהסכם זה אף יהווה הסכם לטובת התובעים". בהמשך לכך הבהירו אלקטרה ואלימאם שברור להם "שעל בסיס זה הסכימו התובעים למחוק את נתבעת 1 מהתביעה וככל שהמומחה יקבע אחריות כלשהי – תתחלק זו ביננו, על כל המשתמע מכך, על פי החלוקה שיקבע המומחה. למותר לציין כי לא נטען כל טענה של חוסר יריבות ואנו מוותרים על כל טענה שנטענה בכתבי ההגנה לעניין זה" (עמ' 5 שו'7-1 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.2012). באופן דומה נמחק גם המפקח מן התביעה לאחר שאלקטרה ואלימאם הצהירו והתחייבו כך: "מאחר שאנו טוענים שלמפקח (נתבע 3) אין כל אחריות, לא כלפינו ולא כלפי משהו אחר, בין השאר במובן זה שאיננו סבורים שהמפקח התרשל בצורה כלשהי, הרי ברור שחוו"ד המומחה צריכה להיחתך ביננו (נתבע 2 ונתבע 4), בלבד, באופן שכל הטענות נגד המפקח יוסרו והמומחה לא יתייחס אליהן, כך שלמעשה ככל שהמומחה יקבע שנגרמו נזקים ו/או קיימים ליקויים מכל זוג שהוא, כולל ירידות ערך וכל ראש נזק אחר שבתביעה שבתחום מומחיותו, יוטלו אלה עלינו. לצורך ההבהרה וההדגשה, לא נטען כל טענה נגד המפקח ולא נגלגל כל אחריות שהיא ואנו מוותרים על כל טענה בעניין זה כלפי המפקח, ככל שיכולה להשליך על תביעתו של התובע" (עמ' 6 שו' 20-15 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.2012) (להלן: ההסכמה למחיקת הכונס והמפקח מן התביעה).
4. המומחה שנהב בחן את הליקויים בדירות התובעים ובחוות דעתו מיום 12.3.2014 (להלן: חוות הדעת הראשונה) קבע כי קיימים ליקויי בניה בדירות, קבע את עלויות התיקון ומספר הימים הנדרשים לשם תיקונם וכן את הגורם האחראי לליקוי. בעקבות שאלות הבהרה שהופנו אל המומחה המליץ המומחה שנהב על מינוי יועץ קרקע כמומחה נוסף. בהמשך לכך מונה המהנדס מרדכי יוגר ליועץ קרקע (להלן: המומחה יוגר). המומחה יוגר בדק את הקרקע ואף קדח בה והגיע למסקנה כי בכל הקידוחים קיימות שכבות מילוי חרסיתי מעורב בצרורות, אבנים ופסולת וכי המילוי בוצע ללא הידוק כלל או לאחר הידוק חלקי בלבד (חוות הדעת מיום 23.2.2015) .
5. בהתאם להסכמה דיונית שקבלה תוקף של החלטה ביום 23.12.20215, הסכימו התובעים ואלימאם כי המומחה שנהב יחווה דעתו אך ורק ביחס לשתיים מהדירות כמדגם מייצג לליקויים בחצרות של כל הדירות בתיק זה ובתיקים של רוכשים נוספים שהגישו תביעה לגבי ליקויי הבנייה בפרוייקט (הכוונה היא לתיקים הבאים: ת"א 44490-10-12 אלמלח נ' אלקטרה ואח' (להלן: עניין אלמלח) ות"א 37453-07-14 הררי נ' אלקטרה (להלן: עניין הררי)). פסק הדין בעניין אלמלח ניתן ביום 18.3.2020 על ידי כב' השופט יגאל נמרודי. פסק הדין בעניין הררי ניתן ביום 6.2.2020 ובמסגרתו ניתן תוקף של פסק דין להסכם גישור שהגישו הצדדים). הוסכם כי הדירות שיידגמו הן דירת משפחת כאדר ודירת משפחת גנון וכי הממצאים שיקבעו ביחס לדירות אלה, לפי חוות הדעת המחמירה, יחולו על כלל הדירות למעט חוות הדעת של דירות המדגם שתחול כל אחת לפי ממצאי המומחה כפי שיקבע לגבי כל דירה.
6. המומחה שנהב קבע בחוות דעתו המשלימה מיום 25.9.2017 (להלן: חוות הדעת המשלימה) לגבי הדירות של משפחות כאדר וגנון כך:

דירת כאדר - בחצר קיימת שקיעה משמעותית ביותר של משטחי הריצוף ושל קיר הגדר המזרחית (שקיעה של עד 20 ס"מ). עלויות התיקון: כ - 40,000 ₪.

דירת גנון - במשטחי הריצוף בחצר קיימות שקיעות רבות. אותר סדק ניכר בקיר המערבי ובחיבור הקיר המערבי והצפוני שנובע משקיעה ניכרת. עליות תיקון: כ- 43,000 ₪.

רכוש משותף - בשטחי הריצוף המשתלב אותרו שקיעת ניכרות הגורמות לפגיעה בשיפועי הריצוף ולעמידת מים. עלויות התיקון: 31,000 ₪.

ירידת ערך לכל דירה - 30,000 ₪ (אין להוסיף מע"מ על סכום זה).

1. הצדדים הגישו תצהירים והסכימו לוותר על חקירות המצהירים מבלי שיהיה בכך משום הסכמה לתוכנם.
2. כמו כן ויתרו הצדדים גם על חקירת המומחים מטעם בית המשפט. יוער כי התובעים הרחיבו רבות בסיכומים אודות חוות הדעת שהוגשו על ידם ואולם ציינו במפורש כי הם "מסתמכים על חוות הדעת מטעם מומחי בית המשפט המוסכמים" (סעיף 79 לסיכומי התובעים). לכן פסק הדין יינתן על בסיס חוות הדעת של מומחי בית המשפט בלבד. מאותו הטעם גם לא מצאתי להתייחס לטענות התובעים בקשר לנזקים נוספים שלא כלולים בחוות הדעת של המומחים מטעם בית המשפט, אותם פירטו בפרק ט' לסיכומים.
3. האיחור במסירה
4. בסעיף 3 לנספח ג' להסכמי המכר נקבע מועד המסירה המשוער לכל דירה ודירה. כמו כן נקבע בסעיף 9.3.1 להסכמי המכר כך: "מועד מסירת החזקה ביחידת הדיור יידחה מפאת... עיכובים במסירת החזקה ביחידת הדיור הנובעים מביצוע עבודות ביחידת הדיור שהוזמנו על ידי הקונה (כאמור בסעיף 7.4 לעיל). משך זמן דחיית מועד החזקה ביחידת הדיור יהיה שווה למשך הזמן בו נמשך בפועל העיכוב הנובע מהגורמים שפורטו לעיל בתוספת 45 ימים המוערכים כימי התארגנות מחדש".
5. בהמשך נקבע בסעיף 9.3.2 להסכמי המכר כי "בנוסף ומבלי לגרוע באמור לעיל, מובהר ומוסכם כי איחור של עד 90 ימים במסירת החזקה ביחידת הדיור לקונה מעבר למועד מסירת החזקה [שבנספח ג' כמתואר לעיל- מ.א] לא יהווה הפרת הסכם זה מצד המוכר ו/או אלקטרה ו/או מי מטעמם ולא יזכה את הקונה בכל סעד זכות או עילת תביעה כלפי המוכר ו/או אלקטרה ו/או מי מטעמם. במידה שיחול איחור במסירת החזקה ביחידת הדיור לתקופה שמעל 90 הימים, למעט איחור הנובע מביצוע שינויים ביחידת הדיור אותם הזמין הקונה, לא יהא הקונה זכאי לכל פיצוי בגין 90 הימים הראשונים כאמור והוא מוותר ויתור מלא גמור וסופי על כל פיצוי בגין 90 ימי האיחור הראשונים".
6. בפרק "הפרות ותרופות" בהסכמי המכר נקבע בסעיף 19.9 כי במקרה שאלקטרה או המוכר אחרו במסירת החזקה לקונה "איחור העולה על 90 ימים מעבר לקבוע בהסכם זה, למעט איחור הנובע מביצוע שינויים ביחידת הדיור אשר הוזמנו על ידי הקונה...תשלם אלקטרה לקונה פיצוי חודשי מוסכם בסכום השווה בשקלים ל - 300 דולר ארצות הברית לכל חודש איחור".

כמו כן נקבע בסעיף 19.10 להסכמי המכר "התקיימו נסיבות כאמור בסעיף 9.3 לעיל יידחה מועד מסירת החזקה (להלן: מועד המסירה הנדחה) ויראו את מועד המסירה הנדחה כאילו היה מועד מסירת החזקה, כהגדרתו לעיל, לכל דבר ועניין. למען הסר ספק, הקונה לא יהא זכאי לפיצוי עבור התקופה שבין מועד מבירת החזקה לבין מועד המסיר הנדחה והתקופה של 90 ימי האיחור כאמור בסעיף 9.3.2 ו 19.9 לעיל בגינם לא זכאי הקונה לפיצוי, תתחיל להיספר ממועד המסירה הנדחה".

1. התובעים טוענים כי הסכום שנקבע בהסכמי המכר כפיצוי בגין האיחור במסירה בסך 300 דולרים הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד ולכן יש להתעלם ממנו ולקבוע תחתיו פיצוי בגובה דמי שכירות ראויים. לשם כך צירפו התובעים חוות דעת מאת המהנדס אביגדור פורת ז"ל (שלמרבה הצער נפטר במהלך ניהול ההליך)(להלן: המהנדס פורת ז"ל) בנוגע לדירה של תובעת מס' 17 הגב' ליאורה מרזוק, לפיה דמי השכירות הראויים הם 5,000 ₪ לחודש (נכון ליום 20.11.2011). עוד טוענים התובעים כי התקופה שבגינה מגיע להם פיצוי, כוללת גם את "תקופת החסד" בת 90 הימים שנקבעה בחוזה. זאת משום שבהתאם לפסיקה, כך לטענתם, משהופר החוזה בעניין מועד המסירה מעבר לתקופת החסד זכאי הצד הנפגע לפיצוי מהיום שנקבע בחוזה כיום המסירה ולא מתום תקופת החסד. יוער כי אין חולק על כך שסעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 המקנה זכות לפיצוי בגין מסירת הדירה לאחר שחלפו 60 ימים מן המועד שנקבע בחוזה, הוסף לחוק במסגרת חוק המכר (דירות)(תיקון מס' 5), התשע"א - 2011)(להלן: התיקון לחוק המכר דירות) והוא אינו חל בענייננו משום שהסכמי המכר נחתמו בשנים 2010-2009.
3. הנתבעות מצידן טוענות, כי הסכום שנקבע בהסכמי המכר בסך של 300 דולרים לחודש הוא סכום ראוי ומידתי וכן כי הסכמי המכר נחתמו לאחר משא ומתן עם הרוכשים השונים כעולה מנספחי השינויים שצורפו להסכמי המכר השונים ולכן לא מדובר ב"חוזה אחיד" וממילא לא ניתן לטעון לתנאי מקפח. עוד נטען כי חלק מן הרוכשים הזמינו שינויים ובהתאם להסכמי המכר, הזמנת שינויים כרוכה בדחיית מועד המסירה. כך לפי סעיף 9.3.1 להסכמי המכר, בכל מקרה של הזמנת שינויים מועד מסירת החזקה נדחה ב- 45 ימים המוערכים כתקופת התארגנות מעבר למשך הזמן שנדרש לשם ביצוע השינוי המבוקש. בנוסף, כך לטענת הנתבעות, יש להאריך את מועד המסירה בכל מקרה של הזמנת שינויים ב- 14 ימים נוספים על 45 הימים האמורים (היינו ב- 59 ימים) בהתאם לסעיף 9.4 להסכמי המכר הקובע כך :"מבלי לגרוע מכלליות האמור בסעיף 9.3 לעיל איחר הקונה בביצוע התחייבות כלשהי מהתחייבויותיו לפי הסכם זה (כגון: פיגור בתשלום התמורה, אי הגשת מסמך במועד שנקבע וכו'), הרי מבלי לפגוע ביתר הסעדים השמורים למוכר לפי הסכם זה ולפי כל דין, יהיה רשאי המוכר ו/או אלקטרה לעכב את מסירה החזקה ביחידת הדיור לתקופה שתהא שווה לתקופה בה איחר הקונה במילוי התחייבותו כאמור, לרבות עיכוב/ איחור הנובע מביצוע שינויים ביחידת הדיור אותם הזמין הקונה, בתוספת 14 ימים, והקונה מוותר בזה על כל זכות לפיצויים בגין עיכוב במסירת הדירה יחידת הדיור עקב אי מילוי התחייבויותיו במועד".
4. עוד טוענות הנתבעות, כי בכל מקרה אין לפסוק לתובעים סך של 5,000 ₪ עבור כל חודש איחור היות והתובעים מתבססים על חוות דעת שנערכה אך ורק עבור דירה אחת (של התובעת ליאורה מרזוק) וחוות דעת זו איננה רלוונטית לכלל הדירות. מכל מקום, כך לטענתם, נוכח ההסדר הדיוני מיום 9.9.2012, שמכוחו מונה המומחה שנהב כמומחה מטעם בית המשפט, התובעים מנועים מלהציג חוות דעת מטעמם בשים לב לכך שהמומחה שנהב מונה גם כשמאי, ואף לא אחד מן הצדדים פנה לבקש ממנו לערוך שמאות אודות דמי השכירות הראויים. זאת, לטענתם משום שדמי הפיצוי נקבעו במפורש בהסכמי המכר בסך 300 דולרים לחודש ולכן לא נדרשה חוות דעת בעניין זה. לכן לטענת הנתבעות חוות הדעת של המהנדס פורת ז"ל איננה רלוונטית לא ביחס לתביעתה של התובעת מרזוק ולא ביחס ליתר הדירות ולכן הן ממילא לא התכוונו לחוקרו.
6. בנוסף לטענות המשותפות לנתבעות כפי שפורטו לעיל, טוענת אלקטרה כי היא לא היתה צד להסכמים עם הרוכשים וכי ההסכמה למחיקת הכונס והמפקח מן התביעה מיום 9.9.2012 לפיו היא מקבלת על עצמה את האחריות שתוטל על כונס הנכסים חלה רק ביחס לאחריות על הליקויים ולא ביחס לאיחור במסירה. אלימאם טוענת מצידה כי היא לא היתה אחראית למסירת הדירות ולעריכת פרוטוקול מסירה ולכן אין לייחס לה אחריות למועד המסירה. בנוסף טענה אלימאם כי אין כל ראיה לכך שככל שהיה איחור במסירה הוא נגרם עקב איחור בביצוע העבודות מצידה. יתירה מכך בהסכמי המכר צויין במפורש כי ניתן יהיה להמשיך בעבודות הפיתוח לאחר מסירת החזקה אלא אם הדבר מונע שימוש סביר, ולא נטען וממילא לא הוכח כי עבודות הפיתוח שהיא בצעה מנעו שימוש סביר בדירות.
7. יאמר כבר עתה, כי בהתאם להסכמה למחיקת הכונס והמפקח מיום 9.9.2012, המפנה להסכם שהוגש במסגרת בקשה מס' 11 (להלן: ההסכם לחלוקת האחריות), קיבלו אלקטרה ואלימאם על עצמן את כל החיובים שיוטלו על כונס הנכסים בהתאם לראשי הנזק בכתב התביעה (פסקה 2 להסכם), מכאן ברור שההסכם כולל גם פיצוי בגין איחור במסירה שבפירוש נתבע במסגרת כתב התביעה. על בסיס התחייבות זו הסכימו התובעים למחוק את כונס הנכסים מן התביעה. הטענה כיום לפיה אלקטרה ואלימאם אינן חייבות לפצות בגין האיחור במסירת החזקה משום שהסכמי המכר לא נכרתו עימן הינה טענה חסרת תום לב ויש לדחותה על סף. מעבר לכך וכעולה מן ההסכם לחלוקת האחריות, נושא האיחור במסירה עלה במפורש בין הצדדים ונקבע כי החלוקה בין אלקטרה ואלימאם בקשר לפיצוי בגין האיחור במסירה תלויה בשאלה האם האיחור נובע מאיחור בבנייה או מאיחור בפיתוח כאשר איחור בבניה מיוחס לאלקטרה ואילו איחור בפיתוח מיוחס לאלימאם (ראו פסקאות 4-3 להסכם לחלוקת האחריות). משלא הוגשה כל ראיה לכך שהאיחור במסירה נובע מן האיחור בפיתוח, והוראות ההסכם מאפשרות להמשיך בפיתוח גם לאחר מסירת החזקה, המסקנה המתבקשת היא שאלקטרה היא זו שחייבת לפצות את התובעים בגין האיחור במסירה.

השפעת תקופת החסד על שיעור הפיצוי

1. כפי שנפסק "הלכה היא כי כאשר קבעו הצדדים בחוזה שביניהם כי איחור של תקופה מסויימת לא ייחשב כאיחור המהווה הפרת החוזה, פרשנות בתי המשפט לעניין הפיצוי במקרה של הפרה הינה כי איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהווה הפרת החוזה ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפיצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת" [ההדגשה הוספה - מ.א] (ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1)766, 805(2004) (להלן: עניין עייני)).
2. מכאן, שאם מנסחי החוזה היו מסתפקים באמור ברישה לסעיף 9.3.2 לחוזי המכר לפיה "איחור של עד 90 ימים במסירת החזקה ביחידת הדיור לא יהווה הפרת הסכם מצד המוכר" ולא מוסיפים מעבר לכך, הרי שאיחור מעל 90 ימים מהווה הפרת הסכם המזכה בפיצוי מיום המסירה המקורי ולא מיום המסירה הנדחה. אולם כפי שנקבע בעניין עייני, הזכות לקבלת פיצוי בגין מלא התקופה קיימת "אלא אם קבעו הצדדים אחרת" ובענייננו נקבע במפורש "אחרת", בסיפה של סעיף 9.3.2 בו צויין כי "במידה שיחול איחור במסירת החזקה ביחידת הדיור לתקופה שמעל 90 הימים, למעט איחור הנובע מביצוע שינויים ביחידת הדיור אותם הזמין הקונה, לא יהא הקונה זכאי לכל פיצוי בגין 90 הימים הראשונים כאמור והוא מוותר ויתור מלא גמור וסופי על כל פיצוי בגין 90 ימי האיחור הראשונים". כן הובהר בסעיף 19.10 כי "למען הסר ספק, הקונה לא יהא זכאי לפיצוי עבור התקופה שבין מועד מסירת החזקה לבין מועד המסירה הנדחה והתקופה של 90 ימי האיחור כאמור בסעיף 9.3.2 ו- 19.9 לעיל בגינם לא זכאי הקונה לפיצוי, תתחיל להיספר ממועד המסירה הנדחה". נוכח הויתור המפורש של הקונה על פיצוי בגין תקופת החסד, אין לקבל את עמדת התובעים בעניין זה ויש לפצותם אך ורק בגין האיחור שנמשך מעבר לתקופת החסד כאשר תקופת האיחור תיספר מהיום בו הסתיימה תקופת החסד. זאת כפי שנקבע במקרה דומה במסגרת ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל נ' אוחנה, פ"ד נח(3)673, 679 (2004) שם צויין כי "המשיבים הסכימו במפורש שלא לקבל פיצוי בגין תשעים ימי האיחור הראשונים ועל כן אין הם יכולים לדרוש כעת פיצוי כזה. כאשר יש הוראה מפורשת בהסכם, יש לנהוג על פיה". ובשונה מהמקרה שנדון בע"א 7991/07 שמעון רפאלי נ' שמואל רזין ו- 30 אח' (12.4.2011) שם צויין כי "אין בחוזה בין הצדדים משום קביעה כי איחור מעבר לתקופת החסד מבטל את זכותם של הקונים לפיצוי בגין אותה תקופה" (שם, פסקה 28) ולכן נפסק פיצוי מיום המסירה המקורי.

שיעור הפיצוי בגין האיחור - האם תנאי מקפח בחוזה אחיד

1. מקובלת עליי עמדת התובעים לפיה פיצוי בסך 300 דולר בלבד עבור כל חודש איחור מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד ודינו להתבטל. כפי שנפסק, "פשיטא שהגבלת תרופותיו של הקונה מקיימת את חזקות הקיפוח שבסעיפים 4(6) ו-4(8) לחוק חוזים אחידים" (חא(י-ם) היועץ המשפטי לממשלה נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פסקה 136 (6.12.2011)(להלן: עניין שיכון ופיתוח) וראו גם תא 38922-07-16 זמר טוב ואח' נ' גינדי אחזקות ואח' (30.6.2021); תא (מחוזי י-ם) 873/93 דיין נ' ממן אשר בע"מ (6.6.1999)). אלקטרה לא סתרה את חזקת הקיפוח. יתירה מכך, אלקטרה הודיעה בדיון שהתקיים ביום 25.1.2021, לאחר שהתובעים בקשו להגיש חוות דעת חדשה עקב פטירתו של המהנדס פורת ז"ל, שהיא ממילא לא התכוונה לחקור את פורת ז"ל ולמעשה הסכימה להותרת חוות הדעת של המהנדס פורת ז"ל בתיק בית המשפט אף שלא ניתן כבר לחקור את עורך חוות הדעת (עמ' 19 שו' 35 לפרוטוקול הדיון). משכך חוות הדעת היא חלק מן הראיות בתיק. בהתאם לחוות הדעת של המהנדס פורת ז"ל, שכר הדירה הראוי בשנת 2011 עמד על 5,000 ₪ לחודש. ממילא, משמדובר בדירות בפרוייקט אחד, כולן בנות שלושה או ארבעה חדרי שינה וסלון (ראו תיאור הדירות בחוות הדעת של שנהב) הרי שהפיצוי בסך של 300 דולר לחודש הוא תנאי מקפח בכל קנה מידה, לגבי כלל הדירות בפרוייקט.
2. הנתבעות טוענות כי הסכמי המכר אינם חוזים אחידים משום שבחלק מהם נערכו שינויים לבקשת חלק מן הרוכשים כעולה מן הנספחים שצורפו להודעת אלקטרה מיום 5.12.2021. אין לקבל טענה זו.

"חוזה אחיד" מוגדר בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים כ"נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו ובין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם". מהגדרת החוזה האחיד ניתן ללמוד "שדי בכך שמקצת התנאים הקבועים בו הם אחידים כדי שהחוזה ייחשב לחוזה אחיד" (אריאל פורת "חוזים אחידים" 729, 746 חוזים כרך ג' (דניאל פרידמן ונילי כהן עורכים, 2003). כן עולה מההגדרה האמורה כי "קיומם של תנאים רבים עליהם הוסכם במיוחד בין הספק לבין הלקוח אינו מונע את הגדרתו של החוזה כ'חוזה אחיד'" (שם, שם). הדבר נלמד גם מן ההגדרה של המונח "תנאי" בחוק החוזים האחידים המוציאה מגדרה "תניה שספק ולקוח הסכימו עליה במיוחד לצורך חוזה מסויים". כפי שמציינות המחברות לוסטהויז ושפניץ בספרן, הגדרה זו נועדה להדגיש כי "החוק אינו מונע קיום משא ומתן אמיתי בין הצדדים לגבי תנאים כאלה או אחרים. במקרה זה כאשר התנהל משא ומתן על תנאים ספציפים, והלקוח חתם על החוזה תוך מודעות מלאה לתנאים אלו – יחולו עליהם דיני החוזים הכללים ולא חוק החוזים האחידים. ויודגש, כי הוראות החוק יוסיפו לחול על שאר תנאי החוזה האחיד, שאותם קבע הספק מלכתחילה באורח חד צדדי ולגביהם לא התנהל משא ומתן, היינו אין בעובדה שנוהל משא ומתן על תנאים מסויימים כדי להוציא את החוזה כולו מתחום החוזים האחדים הכפופים לחוק"(ורדה לוסטהויז וטנה שפניץ, חוזים אחידים 31 (1994)).

1. ואכן בפסיקת בית המשפט העליון הודגש כי "יכולתו של לקוח להכניס שינויים כאלה ואחרים בחוזה, אינה שוללת את היותו חוזה אחיד" (רע"א 8135/12Nantucket Ltd נ' עמיקם נחום ואח', פסקה 26 (28.10.2013)). וכן ש"אין ספק שהכנסת שינויים בחלק מן החוזה אינה מונעת את החלת כלליו של חוק חוזים אחדים על חלק אחר בו שלא הוכנסו בו שינויים" (רע"א 7494/14 נציגות הבית המשותף "לב העיר" נ' אוניל בניה בע"מ, פסקה 20 (21.12.2014). מעיון בנספחי השינויים עולה כי באף אחד מן הנספחים לא נעשה שינוי בנוגע לפיצוי בסך 300 דולר בגין האיחור במסירה ומכאן שמדובר בתנאי בחוזה אחיד ובהיותו מקפח כמפורט לעיל אין לאכפו. עוד יצויין כי עיון בנספחי השינויים מעלה כי השינויים שנערכו בהם אינם מלמדים על יחסי כוחות שווים במשא ומתן בין הרוכשים ובין הקבלן והם נועדו בעיקר לשם הבהרה או לשם הקלה בקבלת מימון מאת הבנק. לכן יש להחיל על יתר תנאי ההסכם שלא שונו את הכללים החלים על תנאים בחוזה אחיד.

חוות הדעת של המהנדס פורת ז"ל והרלוונטיות שלה לכלל הדירות

1. התובעים טוענים כי די בחוות הדעת שהוגשה בקשר לדירה של תובעת מס' 17, הגב' ליאורה מרזוק, כדי ללמד על הפיצוי המגיע בגין האיחור במסירה, ביחס לכלל דירות התובעים. זאת משום שבהסכמי המכר של כלל הדירות נקבע סכום פיצוי אחיד בסך 300 דולר ומכאן שהמוכרת סברה אף היא שהפיצוי המגיע לכלל הדיירים הוא אחיד.
2. הנתבעות טוענות מנגד כי נוכח ההסכמה שהושגה ביום 9.9.2012 לפיה המומחה שנהב הוא השמאי המוסכם, אין להתייחס לחוות הדעת של המהנדס פורת ז"ל. אלא שאין חולק על כך שחוות הדעת של המומחה שנהב אינה עוסקת בדמי השימוש הראויים ואף לא אחד מן הצדדים פנה אליו על מנת שישלים את חוות דעתו בסוגיה זו. נוכח האמור, אינני מקבלת את טענת הנתבעות בעניין זה. יוער כי הנתבעות לא התנגדו להותרת חוות הדעת של המהנדס פורת ז"ל בתיק אף שלא ניתן היה לחקור את המומחה שלמרבה הצער נפטר. הנתבעות אף לא טענו כי במקרה שחוות הדעת תתקבל לגבי הגב' מרזוק הן עומדות על הגשת חוות דעת בקשר לתובעים הנוספים או מבקשות לפנות אל המומחה שנהב ולקבל את חוות דעתו. הנתבעות התמקדו בסיכומיהן אך ורק בטענה כי לנוכח ההסכם הדיוני מיום 9.9.2012 חוות הדעת אינה רלוונטית, לא לגבי התובעת מרזוק ולא לגבי שאר התובעים, וזאת כאמור אין לקבל. בנסיבות אלו ובשים לב לכך שהנתבעות ראו לנכון לקבוע פיצוי אחיד בהסכמי המכר, ובשים לב לכך שמדובר בדירות באותו פרוייקט ראוי גם לקבוע דמי שימוש ראויים אחידים לכלל הדירות בהתחשב בחוות הדעת לעניין הדירה של התובעת מרזוק. עם זאת בשים לב לכך שדירת מרזוק היא בת חמישה חדרים ויתר הדירות למעט הדירה של אבוטבול ומולייב הינן בנות 4 חדרים, אני קובעת על דרך האמדן כי לגבי כלל הדירות, למעט זו של מרזוק, אבוטבול ומולייב (שלגביהן הפיצוי יהיה בסך 5,000 ₪ לחודש), הפיצוי בגין האיחור במסירה יהיה בסך 4,000 ₪ לכל חודש איחור חלף הפיצוי הקבוע בחוזה בסך 300 דולר.
3. הפיצוי בגין הנזק הלא ממוני
4. כפי שנפסק "בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היום יום; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד" (ע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פסקה 16 (28.2.2005)(להלן: עניין סגל)). לעניין היחס בין עלות התיקונים ועגמת הנפש נפסק כי "לא אחת עלות תיקונו של ליקוי מסויים אינה משקפת בהכרח את עגמת הנפש הנגרמת בשל ליקוי זה ולא קיים בהכרח מתאם בין עלות תיקון הנזק לבין עגמת הנפש הנגרמת בעטיו של ליקוי זה" (עניין סגל, שם וכן ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו (2)60, 67-64 שם הובאה הדוגמה של נזקי רטיבות שלעיתים גורמים סבל רב אף שעלות התיקון אינה גבוהה). גישה זו לפיה אין בהכרח יחס ישר בין עלות התיקונים לעגמת הנפש מקובלת עליי. עם זאת בענייננו התובעים תבעו סכום זהה בגין עגמת הנפש שנגרמה להם כתוצאה מהליקויים בדירות (36,300 ₪ לגבי כל דירה), ומכאן שסברו שטיב הליקויים, מהותם והיקפם, מצדיקים פיצוי זהה לכלל התובעים ואין מקום לבחון באופן פרטי את עגמת הנפש שנגרמה לכל תובע ותובע. בנסיבות אלו נראה כי נכון יהיה לקבוע קנה מידה אחיד לפסיקת הפיצוי כאחוז מכלל עלות התיקונים וירידת הערך. לאחר שלקחתי בחשבון את עלות תיקון הליקויים וירידת הערך ואת הזמן הרב שחלף מאז גילוי התיקונים, אני מעמידה את שיעור הפיצוי בגין עגמת הנפש על 10% מכלל עלות התיקונים וירידת הערך (ראו תא (1179/99 קופלביץ נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (10.5.2004)). כל נתבעת אחראית לתשלום בגין עגמת הנפש בהתאם לחלוקת האחריות ביחס לליקויים כפי שיקבע להלן.
6. הפיצוי עבור האיחור במסירה וליקויי הבנייה והקרקע
7. דירת נילי ואלברט אהרונוב

האיחור במסירה - אין חולק כי הדירה נמסרה ביום 1.3.2010 ומועד המסירה נקבע ליום 1.3.2010. בנסיבות אלו לא היה איחור במסירה.

1. ליקויי הבניה בדירה - בהתאם לחוות הדעת הראשונה עליה כאמור הצדדים לא חלקו, עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה הינם בסך 16,000 ₪ (הסכום הנקוב בחוות הדעת הראשונה ללא שיעור הפיצוי בגין החצר שעודכן בחוות הדעת המשלימה), כאשר על אלקטרה לשאת בסך 10,150 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 5,850 ₪. המומחה לא הכריע מי יישא בתשלום ביחס לפגמים בחיפוי המדרגות בסך 500 ₪. הצדדים כאמור וויתרו על שמיעת ראיות והעניין לא הוברר במסגרת כתבי הטענות, לכן הסכום בסך 500 ₪ יחולק בין שני הצדדים באופן שווה כך שאלקטרה תשלם סך של 10,400 ₪ ואלימאם תשלם 6,100 ₪. סך הכל על הנתבעות לשלם לתובעים בגין ליקויי הבניה בדירה סך של 16,500 ₪ בהתאם לחלוקה שלעיל (בין אלקטרה ואלימאם) בתוספת עלות הפיקוח ההנדסי (בשיעור 10%), בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. אף אני, כמו כב' השופט יגאל נמרודי שפסק בעניינם של בני הזוג אלמלח, סבורה כי בשלב הזה ובחלוף שנים כה רבות ממועד מסירת הדירות ובשים לב לפניות החוזרות לתיקונים כעולה מתצהירי התובעים, ואף שבשונה מעניין אלמלח, התובעים בתיק זה לא מכרו את דירתם לצד שלישי, אין מקום להורות על תיקון הליקויים על ידי הנתבעות ואין להפחית 25% בגין העלות לקבלן גדול (לשיקולים למתן אפשרות למוכר לתקן בעצמו את הליקויים ראו ע"א 472/95 זלוצ'קין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858, 863). המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 6 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים. לכן אין מקום לפצות באופן נפרד לגבי רכיב זה. אשר לעבודות שהתובעים טוענים שבצעו בעצמם, לא הוגשו חשבוניות ולכן אין לפצות בגינם.
2. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה ציין המומחה שנהב כי קיימת שקיעה בקרקע בדירת אהרונוב, הנובעת מביסוס לא נכון של אלמנט הפיתוח וכי לשם בחינת אופן התיקון והשיקום יש למנות יועץ קרקע. בחוות הדעת המשלימה שנתנה לאחר מינוי יועץ הקרקע נקבע כי עלות התיקון היא 43,000 ₪ בתוספת מע"מ וירידת הערך היא 30,000 ₪. יש לשלם סכום זה לתובעים אהרונוב בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017. השאלה מי מבין הנתבעות יישא בפיצוי שנקבע בחוות הדעת המשלימה תידון בהמשך.
3. דירת שמחה ויואל אשטמקר
4. האיחור במסירה - אין חולק כי הדירה היתה אמורה להימסר ביום 6.6.2010 ונמסרה בפועל ביום 1.12.2010. אלקטרה טוענת כי הדירה היתה מוכנה למסירה כבר בחודש אוקטובר וכי לאחר הפחתת 90 ימי החסד, לכל היותר מדובר באיחור של 24 ימים (סעיף 36.4 לתצהיר גילה חן, מנהלת שירות הלקוחות של אלקטרה בתקופה הרלוונטית). התובעים טוענים כי הבית נמסר להם מיד לאחר שקבלו את הפנייה לקבלו ללא כל דחייה מצידם (סעיף 19 לתצהירם). כפי שצויין לעיל, אין לפסוק פיצוי בגין תקופת החסד. אשר לעיכוב הנוסף עד למסירת החזקה בפועל התובעים לא סתרו את האמור במכתב מיום 17.11.2010 לפיה הדירה היתה מוכנה למסירה כבר בחודש אוקטובר 2010. כפועל יוצא על אלקטרה לשלם לתובעים פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בגין 24 ימי איחור היינו 3,200 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.12.2011.
5. ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בעקבות הליקיים בדירה - בהתאם לחוות הדעת הראשונה עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה הינם בסך 16,150 ₪ (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי)(הסכום הנקוב בחוות הדעת הראשונה ללא שיעור הפיצוי בגין החצר שלגביו נתנה חוות הדעת המשלימה) כאשר על אלקטרה לשאת בסך 12,800 ועל אלימאם לשאת בסך 3,350 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. (יוער כי במענה לשאלות ההבהרה שנתנו ביום 19.9.2017 צויין כי העלות לרכיב 12 בחוות הדעת הוא 800 ₪ ואולם משהמומחה לא יכול היה לקבוע האם הליקוי ארע לפני מסירת הדירה או לאחריה ובהעדר התייחסות לכך בפרוטוקול המסירה והתובעים לא הגישו ראיות לעניין זה תביעתם לגבי רכיב זה נדחית). אשר לירידת הערך בגין הליקויים בתוך הדירה שתשולם על ידי אלקטרה, המומחה קבע ירידת ערך בשווי 2,500 ₪ (כולל מע"מ). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.4.2013 (עמ' 176-177 לחוות הדעת). המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 6 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים. לכן אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה. אשר לעבודות שהתובעים טוענים שבצעו בעצמם, לא הוגשו חשבוניות ולכן אין לפצות בגינם.
6. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה ציין המומחה שנהב לגבי דירת אשטמקר כי "במקרה זה אין צורך בחוות דעתו של יועץ הקרקע והתובעים יכולים לרצף את משטחי הבטון שבוצעו על ידם. העלות על [סך] 6,000 הנדרשת בחוות דעתו של ויינסרג לעניין הטיפול בניקוז ובשקיעות נראית לי סבירה" (עמ' 105 לחוות הדעת הראשונה). הנתבעות טוענות כי סכום זה ממצה את הפיצוי המגיע בגין הליקוי בחצר. זאת לטענתן נוכח קביעתו של המומחה שנהב כי אין צורך ביועץ קרקע לגבי דירת אשטמקר. לטענת הנתבעות ההסכמה הדיונית שקבלה תוקף של החלטה ביום 23.12.2015 (להלן: ההסכמה הדיונית בקשר לחצרות) לפיה חוות הדעת בקשר לחצרות בדירות של התובעים כאדר וגנון יהיו מדגם מייצג, נוגעת אך ורק לדירות שלגביהן ציין המומחה שנהב בחוות הדעת הראשונה כי נחוץ יועץ קרקע או שיש שקיעות בקרקע. לעומת זאת, בדירות שלגביהן לא צויין בחוות הדעת הראשונה כי נדרש יועץ קרקע או שנותרו שקיעות לאחר התיקונים שבוצעו, אין רלוונטיות לחוות הדעת המשלימה.
7. לא אכחד, מעיון ראשוני אכן נראה כי חוות הדעת המשלימה שנתנה בעקבות חוות הדעת של יועץ הקרקע איננה רלוונטית במקום שבו המומחה שנהב ציין במפורש בחוות הדעת בראשונה כי "אין צורך בחוות דעת של יועץ קרקע" כמקרה דנן. מקביעה זו של המומחה שנהב בחוות דעתו הראשונה משמע שהוא סבור כי מומחיותו מספיקה כדי לקבוע את היקף הפיצוי ללא צורך ביועץ קרקע. אלא שבחינת מכלול הנתונים שהובאו בפניי מלמדת באופן ברור כי ההסכמה הדיונית בקשר לחצרות, כללה את כל הדירות שעניינן נדון בתביעה שבפניי (וכן את הדירות שנדונו בעניין אלמלח ובעניין הררי), לרבות דירות שלגביהן צויין במפורש בחוות הדעת הראשונה כי אין צורך ביועץ קרקע או שאין שקיעות בקרקע או שהשקיעות תוקנו. זאת ניתן ללמוד הן מנוסחה של ההסכמה הדיונית בקשר לחצרות, הן מן האופן שבו הצדדים יישמו הסכמה זו בעניין אלמלח ובעניין הררי, והן מן התשובות לשאלות ההבהרה שהשיב המומחה שנהב. להלן אדון בכל נימוק בנפרד.
8. נוסח ההסכמה הדיונית בקשר לחצרות - כך הסכימו הצדדים בסעיפים ג' ו- ד':
9. " ג. על מנת לחסוך בעלויות, מוסכם כי המומחה המהנדס והשמאי מר אייל שנהב, יתן חוות דעת ביחס לשניים מבתי התובעים המפורטים בסעיף ד' להלן, כמדגם מייצג לכל הבתים תיק 9943-12-11, 37453-07-14, 44490-10-12, וכי הממצאים שיקבעו ביחס לבתים אלו, לפי חוות הדעת המחמירה, יחולו על כל הבתים בכל התביעות המפורטות בסעיף ג' לעיל, למעט חוות הדעת שני ביתי המדגם שיחולו על הבתים שנבדקו לפי ממצאי המומחה שנקבעו לכל בית.
10. ד. בתי המדגם לבדיקה שנבחרו הנם של מר שוקי איתי כאדר התובעים 10 והבית של גיא גנון וענבל עדה התובעים מס' 5." [ההדגשה הוספה – מ.א].
12. הנה כי כן, על אף שההסכמה הדיונית בקשר לחצרות הושגה לאחר שנתנה חוות הדעת הראשונה ולכן הצדדים היו מודעים לכך שיש חצרות שלגביהן חוות הדעת הראשונה איננה מפנה לקבלת חוות דעת נוספת מאת יועץ קרקע, הרי שלמרות ידיעה ברורה זו, הצדדים החליטו במודע להחיל את ההסכמה לגבי "כל הבתים בכל התביעות".
13. יישום ההסכמה הדיונית בעניין אלמלח והררי - למרות שבחוות הדעת הראשונה בקשר לדירת אלמלח שכאמור נתנה ביום 12.3.2014 צויין כי "היום המצב תקין למעט אדמת גן שיש עוד להשלים עקב שקיעה" (עמ' 168 לחוות הדעת הראשונה) ולמרות שחוות דעת זו כללה כבר את עלות התיקונים בגין החצר (בסך 10,000 ₪), בכל זאת הצדדים הגיעו להסכמה הדיונית שקבלה תוקף של החלטה כשנה וחצי לאחר מכן, ביום 23.12.2015 לפיה המדגם של דירות כאדר וגנון יהיה רלוונטי גם לגבי דירת אלמלח. ההתייחסות לדירת אלמלח צויינה במפורש בהסכמה הדיונית בקשר לחצרות מיום 23.12.2015 תוך הפניה מפורשת לדירה הנדונה בתיק 44490-10-12 (שהיא התביעה בעניין אלמלח). לכן לא יכול להיות ספק בכך שהצדדים התכוונו להחיל את ההסכמה הדיונית גם על דירות שלגביהם לא ציין המומחה שנהב בחוות הדעת הראשונה שנדרש יועץ קרקע כדי להשלים את חוות דעתו. בדומה לכך גם בחוות הדעת שנתנה בעניין הררי מיום 8.3.2015 (להלן: חוות הדעת בעניין הררי) צויין כי "לא אותרו שקיעות כלשהן במשנה או בפיתוח. לשאלתי ענה התובע כי לא ידוע לו על שקיעה וזאת בניגוד ליחידות אחרות בפרוייקט זה, המצויות בחלק העליון של הפרוייקט המבוססות על מילוי רב. הניסיון להשליך מיחידות אחרות בפרוייקט למקרה הנדון בטעות יסודו" (עמ' 25 לחוות הדעת בעניין הררי). למרות האמור, הצדדים הסכימו במפורש במסגרת ההסכמה הדיונית שגובשה כשנה לאחר מכן, שההסכמה תחול גם על תביעה 37453-07-14 שהיא התביעה בעניין הררי. יצויין כי בעניין אלמלח נפסק כי ישולם לתובעים פיצוי בגין הליקויים בחצר בהתאם לחוות הדעת של דירת גנון והצדדים לא ערערו על כך. כן יצויין כי בעניין הררי המומחה שנהב ציין במענה לשאלות הבהרה (ראו מכתבו מיום 25.9.2019 שצורף בעמ' 9 לסיכומי התשובה של התובעים) כי "המלצותיו של אינג' יוגר לא עשו הבחנה בין הבתים והן מתייחסות גם לבית משפחת הררי". כמו כן הצדדים בעניין הררי הגיעו לפשרה שעולה ממנה בסבירות גבוהה מאוד כי היא מגלמת תשלום גם בגין ליקויים בחצר למרות שבחוות הדעת בעניין הררי צויין כאמור שאין שקיעות בקרקע.
14. יש להניח כי הצדדים הגיעו להסכמה הדיונית לפיה היא תחול לגבי כלל הדירות לרבות דירות שבהן המומחה שנהב לא מצא שקיעות בקרקע ולא ציין שנחוץ יועץ קרקע, משום שגם בדירת הררי שלגביה כאמור סבר המומחה שנהב שאין צורך ביועץ קרקע, ערך יועץ הקרקע קידוחים ומצא ליקויים בקרקע. הקידוח בדירת הררי מוזכר בעמוד 4 לטבלת "מיון קרקע מקידוחי ניסיון" שבחוות הדעת של יועץ הקרקע (ברחוב דודו דותן 20 – זוהי דירת משפחת הררי). עניין זה מלמד כי גם לגבי דירות שהמומחה שנהב סבר שאין שקיעות ואין צורך במינוי יועץ קרקע, למעשה נמצאו ליקויים על ידי יועץ הקרקע. לכן נראה שזוהי הסיבה לכך שהצדדים כללו בהסכמה הדיונית בקשר לחצרות גם דירות שלגביהן המומחה שנהב סבר תחילה שאין צורך בחוות דעת נוספת. תהא הסיבה לכך אשר תהא, אין בה כדי לשנות מן המסקנה לפיה הצדדים התכוונו לכלול בהסכמה הדיונית גם דירות שלגביהן נקבע בחוות הדעת הראשונה כי אין צורך ביועץ קרקע.
15. התשובות לשאלות ההבהרה - התובעים אשטמקר שלחו למומחה שנהב ביום 4.5.2014 שאלת הבהרה (מס' 37) בקשר למצב החצר וציינו כך "לאחר סדקים והחמרה מאז ביקורך סבורים התובעים כי יש צורך בביקור יועץ קרקע. אנא הבהר". המומחה שנהב השיב ביום 19.9.2017 (לאחר שגובשה ההסכמה הדיונית בקשר לחצרות שכאמור קבלה תוקף של החלטה ביום 23.12.2015) "כבר לא רלוונטי, המומחה יוגר כבר ביקר בנכסים וכבר נתנה חוות דעת. על סמך חוות הדעת הסכימו הצדדים להסכם דיוני" (תשובה 38). כך השיב המומחה גם לגבי דירות נוספות שלגביהן המומחה שנהב לא ציין בחוות הדעת הראשונה כי נדרש מומחה קרקע - ראו תשובות לשאלות זהות שהופנו מאת התובעים מיירוב (תשובה 22) אבוטבול (תשובה 26) מור (תשובה 34) נגאוקר (תשובה 43) חמרה (תשובה 46) מולייב (תשובה 48) מזרוק (תשובה 55). מכאן שאף המומחה שנהב הבין את המובן מאליו שההסכמה הדיונית נוגעת לכלל הדירות ומכל מקום הנתבעות לא מחו על תשובותיו. אילו סברו כי חוות הדעת הראשונה ממצה את הדיון לגבי החצרות של הדירות שצויינו לעיל, היה על הנתבעות להעמיד אותו על טעותו. מכל מקום מההתנהלות של כלל הגורמים עולה, כפי שגם עולה מנוסח ההסכמה הדיונית, שהמדגם מחייב לגבי כל הדירות הנדונות בתביעה וכן בדירת אלמלח ובדירת הררי. נוכח האמור ובשים לב לקביעתי לפיה חוות הדעת המשלימה בעניין גנון חלה על כלל הדירות יש לפצות את התובעים אשטמקר בגין עלות תיקון החצר בסך 43,000 ₪ בתוספת מע"מ ובגין ירידת הערך בסך 30,000 ₪. והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017. השאלה מי מבין הנתבעות יישא בפיצוי שנקבע בחוות הדעת המשלימה תידון בהמשך.
16. דירת רינת והרצל אבוטבול
17. האיחור במסירה - אין חולק כי הדירה היתה אמורה להימסר ביום 25.2.2010 והיא לא נמסרה במועד זה. הצדדים חלוקים לגבי המועד שבו נמסרה הדירה בפועל. התובעים צרפו לתצהיר פרוטוקול קבלת חזקה בדירה מיום 4.10.2010 וטוענים כי החזקה נמסרה להם במועד זה. אלקטרה צרפה לתצהיר של הגב' גילה חן פרוטוקול קבלת חזקה בדירה מיום 31.8.2010. יוער כי עיון בשני המסמכים מעלה כי המסמך שצרפו התובעים נערך לפני המסמך שצרפה אלקטרה היות והמסמך שצרפה אלקטרה זהה לחלוטין למסמך שצרפו התובעים והוא למעשה צילום שלו שעל גביו הוספו הערות וחתימות נוספות על הכתוב במסמך שצרפו התובעים. לכן לא ברור כלל כיצד המסמך שצרפו התובעים שנחזה על פניו כאילו הוא הוכן לפני המסמך שצרפה אלקטרה, נושא תאריך מאוחד יותר. התובעים לא התייחסו בסיכומי התשובה המפורטים שהגישו, למסמך שצורף על ידי אלקטרה ומכל מקום משוויתרו הצדדים על חקירות המצהירים, המסקנה היא שהתובעים, שהנטל עליהם, לא הוכיחו כי החזקה נמסרה להם ביום 4.10.2010 ולא כטענת אלקטרה ביום 31.8.2010.
18. אלקטרה טוענת כי הדירה היתה מוכנה למסירה ביום 5.5.2010 בטרם חלפו 90 ימי החסד אלא שהתובעים נמנעו מקבל את הדירה. אלקטרה מציינת כי הדירה נמסרה לתובעים יום לאחר קבלת אישור כונס הנכסים מיום 24.8.2010 ("כנראה בשל איחור בתשלומים של הרוכשים לכונס הנכסים") (סעיף 114.5 לסיכומי אלקטרה). אולם אלקטרה שטוענת לאיחור בתשלומים לא הציגה כל ראיה לאיחור בתשלומים. מכל מקום מהתיעוד שצרפו התובעים לתצהירם עולה כי נערכו תיקונים משמעותיים בדירה בתאריך 15.7.2010 כולל "החלפת ריצוף קומה תחתונה" ו-"תיקוני אלומניום כולל בכל הדירה". בנסיבות אלו מקובלת עליי טענת התובעים לפיה הדירה לא היתה ראויה למגורים בחודש מאי 2010 (כטענת אלקטרה). יש לפצות את התובעים בגין איחור במסירה מתום תקופת החסד ועד ליום 31.8.2010 סך הכל 26 ימים בסך 4,333 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.12.2011 (יוער כי הסכום נגזר מדמי שכירות חודשיים בשיעור 5,000 ש"ח היות והדירה היא בת 5 חדרים כמו דירת מרזוק בשונה מיתר הדירות שהן בנות 4 חדרים).
19. ליקויי הבניה בדירה - בהתאם לחוות הדעת הראשונה עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה הינם בסך 23,850 ₪ (הסכום הנקוב בחוות הדעת הראשונה ללא שיעור הפיצוי שעודכן בחוות הדעת המשלימה) (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) כאשר על אלקטרה לשאת בסך 15,250 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 8,600 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 9 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים. לכן אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה. אשר לעבודות שהתובעים טוענים שבצעו בעצמם בנוסף לאלו שצויינו בחוות הדעת הראשונה וכלולות בסכום שנפסק לעיל, לא הוגשו חשבוניות ולכן אין לפצות בגינם.
20. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה ציין המומחה שנהב לגבי שטחי החצר בדירת אבוטבול כי "הסכום הנתבע בגין תיקון החלק הקשור לנתבעת [הכוונה לאלימם] (10,000 ₪) נראה לי סביר" (עמ' 82 לחוות הדעת). המומחה שנהב לא ציין כי נדרשת חוות דעת נוספת בכל הנוגע לשקיעת הקרקע. עם זאת מן הטעמים שפורטו בעניין אשטמקר יש לפצות את התובעים בגין עלות תיקון החצר בסך 43,000 ₪ בתוספת מע"מ ובגין ירידת הערך בסך 30,000 ₪. והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017. השאלה מי מבין הנתבעות יישא בפיצוי שנקבע בחוות הדעת המשלימה תידון בהמשך.
21. דירת מירי ודודו בן סימון

האיחור במסירה - בהתאם לנספח ג' להסכם המכר מועד המסירה נקבע ליום 20.6.2010 (ולא ביום 22.6.2010 כפי שטענה אלקטרה בסיכומיה). בפועל הדירה נמסרה ביום 7.11.2010, היינו 47 ימים מעבר ל - 90 ימי החסד. לכן יש לפצות את התובעים בגין האיחור במסירה בסך 6,267 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.12.2011.

1. ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בגינם - בהתאם לחוות הדעת הראשונה, עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה בדירה היא בסך 13,850 ₪ (הסכום הנקוב בחוות הדעת הראשונה ללא הפיצוי בגין המדרגות אליו אתייחס בהמשך) (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) כאשר על אלקטרה לשאת בסך 11,250 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 2,600 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 7 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים. לכן אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה. יוער כי במענה לשאלות ההבהרה שנתנו ביום 19.9.2017 צויין כי העלות לרכיב 25 לחוות הדעת (ציפוי האמבט) הוא 950 ₪ ואולם משהמומחה לא יכול היה לקבוע האם הליקוי אירע לפני מסירת הדירה או לאחריה ובהעדר התייחסות לכך בפרוטוקול המסירה והתובעים לא הגישו ראיות לעניין זה, תביעתם לגבי רכיב זה נדחית.
2. אשר למדרגות הפנים, המומחה ציין בחוות הדעת הראשונה כי הוא אינו מכריע בשאלה האם המדרגות נבנו בניגוד לתקנות התכנון והבנייה וכי ככל שנבנו בניגוד לתקנות, עלות התיקון היא 8,500 ₪. אין חולק כי ככל שחלה בענייננו הוראה 3.47 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (שהיתה בתוקף בעת בניית הדירה), מדרגות הפנים בדירה לא נבנו בהתאם להוראה הנ"ל. השאלה בענייננו היא האם ההוראה חלה לגבי מדרגות פנים או שהיא חלה רק לגבי מדרגות מחוץ לדירה. בשים לב לכך שההוראה חלה רק לגבי בניין המכיל למעלה משתי דירות (תקנה 3.47(א)(1)), הדעת נותנת שהיא חלה לגבי מדרגות חוץ בלבד אחרת לא הייתה כל רלוונטיות מספר הדירות בבניין. בנוסף לכך וכפי שציינה כב' השופטת שטרסברג כהן בת"א (חיפה) 934/85 ורדי ואח' נ' מליבו ישראל בע"מ, פסקה יד' בעמ' 17 (19.11.1992), התקנה מופיעה תחת הכותרת "מדרגות חוץ". יודגש כי אף שיתכנו מקרים שבהם קיימים ליקויי בטיחות שיש להסירם גם אם לא הופרו דיני התכנון והבנייה, הרי שבהעדר התייחסות בחוות הדעת לליקויי בטיחות (זאת בניגוד למקרה שנדון בע"א 804/95 בירן נ' תומר הצפון (1989) בע"מ (31.3.1997) אליו מפנה המומחה שם מצא בית המשפט סיכון בטיחותי ללא קשר לדיני התכנון והבניה), אין מקום להורות על תיקון המדרגות ואין לפצות את התובעים בגין רכיב זה. אשר לירידת הערך שתשולם על ידי אלקטרה, המומחה קבע ירידת ערך בשווי 2,500 ₪ (כולל מע"מ). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.4.2013 (עמ' 176-177 לחוות הדעת). אשר לעבודות הדק - לא הוגשו חשבוניות ולא ניתן לפסוק פיצוי בהעדרן. אשר לדרישה לתשלום עבור האריחים, אף שהוצגה חשבונית לעניין ההוצאה, לא הוצגו ראיות לנסיבות שבשלהן היה צורך בהחלפת האריחים ומכל מקום החשבונית כוללת גם רכישה של מוצרים נוספים כגון כיור ולא ניתן לבודד את רכישת האריחים מיתר הרכישות. לכן התביעה בעניין החלפת האריחים נדחית.
3. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה ציין המומחה שנהב לגבי שטחי החצר בדירת בן סימון כי "התובעים בצעו רצפת דק ברוב שטחה של הגינה. ברצפת הדק קיימות שקיעות. השקיעה נובעת מביסוס לא נכון של אלמנט הפיתוח... אופן הביסוס במקרה זה חייב להיות מוכתב על ידי יועץ קרקע. כדי לקבוע את אופן התיקון והשיקום של משטחי הריצוף והקירות ששקעו לא יהיה מנוס במקרה זה ממינוי יועץ קרקע (עמ' 89 לחוות הדעת). בחוות הדעת המשלימה שנתנה לאחר מינוי יועץ הקרקע נקבע כי עלות התיקון היא 43,000 ₪ בתוספת מע"מ וירידת הערך היא 30,000 ₪. יש לשלם סכום זה לתובעים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017.
4. דירת ענבל וגיא גנון

האיחור במסירה - בהתאם לנספח ג' להסכם המכר מועד המסירה נקבע ליום 28.3.2010 (ולא ביום 21.3.2010 כפי שנטען בסיכומי התובעים). אין חולק כי הדירה נמסרה לתובעים ביום 31.5.2010 היינו בתוך 90 ימי החסד ולכן אין לפצות את התובעים בגין איחור במסירה.

ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בגינם - בהתאם לחוות הדעת הראשונה, עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה בדירה היא בסך 31,800 ₪ (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) כאשר על אלקטרה לשאת בסך 22,700 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 9,100 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. אשר לליקוי בסעיף 40 לחוות הדעת לגבי פגיעות קטנות ביותר בשלושה שלבים בתריס (בתשובות לשאלות ההבהרה צויין כי עלות התיקון היא 400 ₪), הליקוי לא צויין בפרוטוקול המסירה ולא הוכח כי הליקוי נגרם על ידי הנתבעת ולכן אין לפצות בגין כך. המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 8 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים לכן אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה. אשר לירידת הערך שתשולם על ידי אלקטרה, המומחה קבע ירידת ערך בשווי 2,500 ₪ (כולל מע"מ). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.4.2013 (עמ' 176-177 לחוות הדעת).

1. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה ציין המומחה שנהב כי קיימות שקיעות רבות (עמ' 66 לחוות הדעת הראשונה) הנובעת מביסוס לא נכון של אלמנט הפיתוח וכי לשם בחינת אופן התיקון והשיקום יש למנות יועץ קרקע. בחוות הדעת המשלימה שנתנה לאחר מינוי יועץ הקרקע נקבע כי עלות התיקון היא 43,000 ₪ בתוספת מע"מ, וירידת הערך היא בשיעור 30,000 ₪. יש לשלם סכום זה לתובעים אהרונוב בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017.
2. דירת אביבית ושימי חמרה

האיחור במסירה - אין חולק כי מועד המסירה נקבע ליום 28.2.2010. לטענת התובעים הדירה נמסרה להם ביום 28.2.2010 אולם היא לא היתה מחוברת לחשמל ולמעשה הם נכנסו לגור בתוך אתר בנייה. התובעים אינם מציינים מתי חוברה הדירה לחשמל. אלקטרה טוענת כי הדירה נמסרה ביום 25.3.2010. מכל מקום ככל שהחיבור לחשמל נעשה רק ביום 25.3.2010 שהוא למעשה מועד המסירה לשיטת אלקטרה, הדבר נעשה בתוך תקופת החסד ולכן אין לפצות את התובעים בגין האיחור במסירה.

ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בגינם - בהתאם לחוות הדעת הראשונה, עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה בדירה היא 32,350 ₪ (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) כאשר על אלקטרה לשאת בסך 26,450 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 5,900 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 9 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים לכן אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה. אשר לירידת הערך שתשולם על ידי אלקטרה, המומחה קבע ירידת ערך בשווי 2,500 ₪ (כולל מע"מ). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.4.2013 (עמ' 176-177 לחוות הדעת).

1. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה אין כל התייחסות לשקיעות בחצר ולצורך במינוי מומחה קרקע. המומחה התבקש להבהיר האם יש צורך בחוות דעת של יועץ קרקע (שאלה 46 לשאלות ההבהרה מיום 4.5.2014) והמומחה השיב ביום 19.9.2017 כי לנוכח ההסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים השאלה כבר איננה רלוונטית. מן הטעמים שפורטו בעניין אשטמקר יש לפצות את התובעים בגין עלות תיקון החצר בסך 43,000 ₪ בתוספת מע"מ ובגין ירידת הערך בסך 30,000 ₪. והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017. השאלה מי מבין הנתבעות יישא בפיצוי שנקבע בחוות הדעת המשלימה תידון בהמשך.
2. דירת מירב וראובן טויטו

האיחור במסירה - בהתאם לנספח ג' להסכם המכר היה על התובעים לקבל את החזקה בדירה ביום 24.3.2010 (ולא ביום 25.2.2010 כפי שנטען בסיכומי התובעים). אין חולק כי הדירה נמסרה לתובעים ביום 22.8.2010. היינו חמישה חודשים פחות יומיים לאחר מועד המסירה המקורי. אלקטרה טוענת כי בשים לב ל - 90 ימי החסד הקבועים בהסכם וכן לכך שהתובעים בקשו שינויים בדירה ולכן בהתאם לסעיף 9.3.1 להסכם המכר, מועד המסירה נדחה ב- 45 ימים לצורכי התארגנות לשינויים, ובשים לב לתקופה בת 3 שבועות שהוספה בהתאם לקבוע ב"הסכם לעריכת שינויים ותוספות" לפיו "לדייר ידוע כי בעקבות השינויים והתוספות יחול עיכוב של לפחות 3 שבועות במסירת הדירה ולדייר לא יהיו תביעות בגין עיכוב זה"[ההדגשה הוספה - מ.א], הדירה נמסרה במועד.

אין לקבל את טענת אלקטרה. כפי צויין לעיל, הסכמי המכר עליהם חתמו התובעים כולם הם חוזים אחידים. בית המשפט העליון הבהיר לא פעם כי "תניות בחוזה אחיד המקנות לקבלנים כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה ייחשבו לתניות מקפחות" (רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ, פסקה 24 (21.2.2016)( להלן: עניין שמש) וכן ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183 (1989)). בענייננו, דחיית המסירה ב"לפחות 3 שבועות" אינו קובע מועד מסירה חדש אלא מקנה לאלקטרה את האפשרות לקבוע את מועד המסירה למועד נדחה בלתי ידוע מראש (ראו והשוו עניין שמש פסקה 29). בנסיבות אלו, התנאי שנקבע ב"הסכם לעריכת שינויים ותוספות" הינו תנאי מקפח בחוזה אחיד והוא בטל.

גם התנאי לפיו בכל מקרה של שינוי וללא קשר למשך הזמן שנדרש כדי לבצעו, נדחה מועד המסירה ב - 45 ימים, הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד ודינו להתבטל. זאת בשים לב לכך שהתקופה נקבעה ללא כל קשר לזמן ההתארגנות הנדרש בפועל. ויודגש, קביעתי לפיה מדובר בתנאי מקפח נובעת בעיקר מהתקופה הארוכה שנקבעה כתקופת התארגנות. אין להלום מצב שבו בכל מקרה וללא קשר לשינוי המבוקש, התקופה בחוזה אחיד תוארך ב - 45 ימים רק לצורך התארגנות. מדובר בפרוייקט שנמצא בשלבי בנייה ולכן במצב הדברים הרגיל לא נדרשת תקופת התארגנות כה ארוכה וככל שהנתבעת טוענת אחרת, עליה הנטל להוכיח כי בנסיבות העניין קיים יחס סביר בין המועד שנקבע לכלל התובעים בחוזה אחיד כתקופת התארגנות, ובין ההתארגנות שנדרשה לשם ביצוע השינויים שהתבקשו על ידי כל תובע ותובע. אלקטרה לא הביאה כל ראיה לעניין זה ולכן טענותיה בעניין זה נדחות.

השאלה האם בנסיבות שבהן בוטלה הארכה בת 45 ימים לצורך התארגנות (בהיותה תנאי מקפח) עדיין נותרת בעינה ההוראה שבסעיף 9.3.1 להסכמי המכר לפיה "משך דחיית מועד מסירת החזקה ביחידת הדיור יהיה שווה למשך הזמן בו נמשך בפועל העיכוב הנובע מהגורמים שפורטו לעיל" כאשר רק המילים "בתוספת 45 ימים המוערכים כהתארגנות" בטלות - לא הועלתה על ידי הצדדים. מכל מקום אף אם אניח כי הוראה זו בעינה עומדת, היה על אלקטרה, על אף שהיא הנתבעת, להניח את התשתית העובדתית לכך שהשינויים שהתבקשו על ידי התובעים הצדיקו את דחיית המסירה. הלכה היא כי "בעל דין, הטוען טענה מהותית לגרסתו במשפט הוא הנושא בנטל השכנוע להוכחת אותה טענה" (רע"א 1436/90 גיורא ארד חברה לניהול השקעות ושרותים בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף, פ"ד מו(5) 101, 105 (1992)) וכן ש"הדין הראייתי הולך אחר הדין המהותי, ועל בעל דין להניח את התשתית העובדתית לטענה המקדמת את עמדתו" (ע"א 8398/17 תאופילוס ג'אנופולוס, פטריארך הכנסייה היוונית אורתודוכסית של ירושלים נ' Berisford Investments Limited (פסקה 19 והאסמכתאות שם)(10.6.2019). לכן ככל שאלקטרה טוענת כי התיקונים שהתבקשו חייבו את דחיית המסירה, עליה הנטל להוכיח טענה זו, במיוחד בנסיבות שבהן התשתית הראייתית לכך מצויה בידה. אלקטרה לא עמדה בנטל זה.

יוער כי אלקטרה טוענת כי בעקבות השינויים בדירה, מועד המסירה נדחה ב- 59 ימים (ולא 45 ימים) ושלושת השבועות הנוספים שבנספח השינויים. זאת לטענת אלקטרה נוכח סעיף 9.4 להסכם לפיו עיכוב במסירה הנובע מביצוע שינויים ביחידת הדיור דוחה את המסירה ב - 14 ימים. אלא שסעיף 9.4 עוסק בדחיית מועד המסירה עקב איחור בקיום התחייבויות הקונה, והנתבעות לא טענו וממילא לא הוכיחו הפרת התחייבות מצד התובעים. מכל מקום שרבוב דחיית מועד המסירה עקב הזמנת שינויים בסעיף העוסק באי קיום התחייבויות הקונה במועדן אינו ברור. לא ברור כלל כיצד סעיף זה מתכתב עם סעיף 9.3.1 העוסק בדחיית מועד המסירה עקב הזמנת שינויים. חוסר הבהירות פועל כנגד אלקטרה שהיא או מי מטעמה נסחו את ההסכמים.

כפועל יוצא יש לפצות את התובעים בגין האיחור במסירה מתום תקופת החסד ועד מועד המסירה בפועל בגין 58 ימי איחור בסך 7,733 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.12.2011.

ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בגינם- בהתאם לחוות הדעת הראשונה, עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה בדירה 27,650 ₪ (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) כאשר על אלקטרה לשאת בסך 23,050 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 4,600 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 10 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים לכן אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה. אשר לירידת הערך שתשולם על ידי אלקטרה, המומחה קבע ירידת ערך בשווי 2,500 ₪ (כולל מע"מ). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.4.2013 (עמ' 176-177 לחוות הדעת). אשר למדרגות הפנים, מן הטעמים שפרטתי לגבי דירת בן סימון אין לפצות בגין רכיב זה.

1. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך – בחוות הדעת הראשונה צויין כי קיימת שקיעה רבה של הריצוף המשתלב הנובעת מביסוס לא נכון של אלמנט הפיתוח וכי יש למנות יועץ קרקע על מנת לקבוע את אופן התיקון והשיקום של החצר (עמ' 46 לחוות הדעת הראשונה). בחוות הדעת המשלימה שנתנה לאחר מינוי יועץ הקרקע נקבע כי עלות התיקון היא 43,000 ₪ בתוספת מע"מ וירידת הערך היא 30,000 ₪. יש לשלם סכום זה לתובעים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017.
2. דירת אודליה ואריה טויטו

האיחור במסירה - אין חולק כי בהתאם לנספח ג' הסכם המכר מועד המסירה נקבע ליום 22.4.2010 והחזקה בדירה נמסרה ביום 19.8.2010 היינו ארבעה חודשים פחות שלושה ימים, לאחר מועד המסירה המקורי. גם בעניינם של תובעים אלו טוענת אלקטרה כי נוכח השינויים שהוזמנו על ידי התובעים נדחה מועד המסירה באופן שלא חל איחור במסירה. מן הטעמים שפרטתי בעניינם של מירב וראובן טויטו אין לקבל את טענת אלקטרה. כפועל יוצא יש לפצות את התובעים בגין האיחור במסירה מתום תקופת החסד ועד מועד המסירה בפועל בסך 3,735 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.12.2011.

ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בגינם - בהתאם לחוות הדעת הראשונה, עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה בדירה 19,900 ₪ (הסכום הנקוב בחוות הדעת הראשונה ללא הפיצוי בגין המדרגות אליו אתייחס בהמשך)(בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) כאשר על אלקטרה לשאת בסך 18,500 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 1,400 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 8 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים לכן אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה. אשר לירידת הערך שתשולם על ידי אלקטרה, המומחה קבע ירידת ערך בשווי 2,500 ₪ (כולל מע"מ). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.4.2013 (עמ' 176-177 לחוות הדעת). אשר למדרגות הפנים, מן הטעמים שפרטתי לגבי דירת בן סימון אין לפצות בגין רכיב זה.

1. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה צויין כי קיימת שקיעה של אלמנט הפיתוח הנובעת מביסוס לא נכון של אלמנט הפיתוח וכי יש למנות יועץ קרקע על מנת לקבוע את אופן התיקון והשיקום של החצר (עמ' 36 לחוות הדעת הראשונה). בחוות הדעת המשלימה שנתנה לאחר מינוי יועץ הקרקע נקבע כי עלות התיקון היא 43,000 ₪ בתוספת מע"מ וירידת הערך היא 30,000 ₪. כן יש לשלם לתובעים 5,000 ₪ בגין ירידת הערך עקב עקמומיות בקיר החוץ בחיפוי האבן (עמ' 177 לחוות הדעת הראשונה). סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017.
2. דירת אסתר ואלי כהן

האיחור במסירה - בהתאם לנספח ג' להסכם המכר מועד המסירה נקבע ליום 12.5.2010. התובעים טוענים כי הדירה נמסרה להם בפועל ביום 1.6.2010 ואילו אלקטרה טוענת כי הדירה נמסרה ביום 10.4.2010. נוכח תקופת החסד אין צורך להכריע בין הגרסאות והתובעים אינם זכאים לפיצוי בקשר למועד המסירה.

ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בגינם - בהתאם לחוות הדעת הראשונה, עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה בדירה היא 28,330 ₪ (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) כאשר על אלקטרה לשאת בסך 22,200 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 6,130 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 8 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים לכן אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה. אשר לירידת הערך שתשולם על ידי אלקטרה, המומחה קבע ירידת ערך בשווי 2,500 ₪ (כולל מע"מ). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.4.2013 (עמ' 176-177 לחוות הדעת).

1. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה צויין כי בריצוף קיימות שקיעות רבות הנובעות מביסוס לא נכון של אלמנט הפיתוח וכי יש למנות יועץ קרקע על מנת לקבוע את אופן התיקון והשיקום של החצר (עמ' 59 לחוות הדעת הראשונה). בחוות הדעת המשלימה שנתנה לאחר מינוי יועץ הקרקע נקבע כי עלות התיקון היא 43,000 ₪ בתוספת מע"מ וירידת הערך היא 30,000 ₪. יש לשלם סכום זה לתובעים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017.
2. דירת אתי ושוקי כאדר

האיחור במסירה - אין חולק כי מועד המסירה נקבע ליום 25.2.2010 והדירה נמסרה לתובעים ביום 20.8.2010 כלומר 81 ימים מעבר לתקופת החסד.

גם בעניינם של תובעים אלה טוענת אלקטרה כי נוכח השינויים שהוזמנו על ידי התובעים נדחה מועד המסירה באופן שלא חל איחור במסירה. מן הטעמים שפרטתי בעניינם של מירב וראובן טויטו אין לקבל את טענת אלקטרה. מסקנה זו מתחזקת במיוחד לנוכח טענת התובעים לפיה השינוי היחיד שהתבקש הוא התקנת מקלחת במקום אמבטיה שברי כי איננו מצריך איחור של 81 יום. כפועל יוצא יש לפצות את התובעים בגין האיחור במסירה מתום תקופת החסד ועד מועד המסירה בפועל בסך 10,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.12.2011.

ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בגינם - בהתאם לחוות הדעת הראשונה, עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה בדירה היא 25,880 ₪ (הסכום הנקוב בחוות הדעת הראשונה ללא שיעור הפיצוי בגין החצר שעודכן בחוות הדעת המשלימה וללא הפיצוי בגין המדרגות כמפורט בעניינם של התובעים בן סימון ובתוספת 1,500 ₪ שהוספו במסגרת תשובות 4 ו-5 לשאלות ההבהרה) (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) כאשר על אלקטרה לשאת בסך 17,780 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 8,100 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 8 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים לכן אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה. אשר לירידת הערך שתשולם על ידי אלקטרה, המומחה קבע ירידת ערך בשווי 2,500 ₪ (כולל מע"מ). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.4.2013 (עמ' 176-177 לחוות הדעת).

1. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה צויין כי בריצוף קיימת שקיעה משמעותית ביותר הנובעת מביסוס לא נכון של אלמנט הפיתוח וכי יש למנות יועץ קרקע על מנת לקבוע את אופן התיקון והשיקום של החצר (עמ' 9 לחוות הדעת הראשונה). בחוות הדעת המשלימה שנתנה לאחר מינוי יועץ הקרקע נקבע כי עלות התיקון היא 40,000 ₪ בתוספת מע"מ וירידת הערך היא 30,000 ₪. יש לשלם סכום זה לתובעים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017.
2. דירת ריטה ורפי מור

האיחור במסירה - התובעים טוענים כי היה על אלקטרה למסור את החזקה בדירה ביום 1.1.2010 ואלקטרה איננה חולקת על כך (ראו סעיף 122.3 לסיכומי אלקטרה). התובעים טוענים כי החזקה בדירה נמסרה להם ביום 9.5.2010 ואולם הדבר אינו מתיישב עם "פרוטוקול קבלת החזקה בדירה" שנחתם ביום 24.3.10 וצורף לתצהירם. אלקטרה טוענת בסיכומיה כי תקופת החסד שנקבעה בחוזה עם התובעים (שהם חלק מן הרוכשים המקוריים שחתמו על הסכם הרכישה עם חפציבה) היא 60 ימים בלבד. אשר לטענה בדבר דחיית מועד המסירה עקב בקשת השינויים, יש לדחות טענה זו מן הטעמים שפורטו בעניינם של מירב וראובן בטיטו. כפועל יוצא הדירה נמסרה לתובעים באיחור של 24 ימים ויש לפצותם בגין האיחור בסך 3,200 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.12.2011. כאן דחו רק בשבוע ימים את המסירה עקב השינויים, זה נראה לי סביר לגמרי.

1. ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בעקבות הליקויים בדירה - בהתאם לחוות הדעת הראשונה עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה הינם בסך 25,250 ₪ (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) (הסכום הנקוב בחוות הדעת הראשונה ללא שיעור הפיצוי בגין החצר שלגביו הוגשה חוות הדעת המשלימה), כאשר על אלקטרה לשאת בסך 13,400 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 11,850 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. אשר לירידת הערך שתשולם על ידי אלקטרה, המומחה קבע ירידת ערך בשווי 2,500 ₪ (כולל מע"מ). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.4.2013 (עמ' 176-177 לחוות הדעת). המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 8 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים. לכן אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה.
2. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה ציין המומחה שנהב לגבי דירת מור כי "הליקויים המצויים בפיתוח של בית זה מינוריים יחסית ולכן אינני סבור שיש צורך לזמן את יועץ הקרקע לבית זה. נדרש לבצע תיקוני שקיעה וסדיקה" בהמשך קבע כי העלות היא 5,000. עם זאת מן הטעמים שפורטו בעניין אשטמקר יש להתעלם מן העלות שנקבעה בחוות הדעת הראשונה ויש לפצות את התובעים בגין עלות תיקון החצר בסך 43,000 ₪ בתוספת מע"מ ובגין ירידת הערך בסך 30,000 ₪. והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017. השאלה מי מבין הנתבעות יישא בפיצוי שנקבע בחוות הדעת המשלימה תידון בהמשך.
3. דירת טניה ומרדכי מיירוב

התובעים מיירוב אינם תובעים פיצוי בגין איחור במסירה.

ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בגינם - בהתאם לחוות הדעת הראשונה, עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה בדירה היא בסך 43,900 ₪ (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) (הסכום הנקוב בחוות הדעת הראשונה ללא שיעור הפיצוי בגין החצר שעודכן בחוות הדעת המשלימה), כאשר על אלקטרה לשאת בסך 38,900 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 14 ימים מתוכם 8 ימים הדירה אינה ראויה למגורים. הצדדים לא פרטו בדבר מספר הנפשות הדרות בבית ולכן קשה לאמור את גובה הפיצוי הנדרש בגין המעבר למספר ימים למקום מגורים אחר. על דרך האמדן ובשים לב לשכר הדירה הנהוג לתקופות שכירות קצרות אני פוסקת כי על אלקטרה לפצות בגין כך בסך של 3,000 ₪ כפי ערכם היום.

1. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה ציין המומחה שנהב כי התובעים בצעו משטחי בטון חדשים על גבי כלונסאות וכי המצב נראה תקין וסביר למעט סדיקה קלה בקירות המקיפים את החצר ולמעט שקיעת אדמה בקצוות הצפון מזרחי והצפון המערבי של החצר (עמ' 74-73 לחוות הדעת הראשונה). לא צויין כי נדרשת חוות דעת משלימה מאת יועץ קרקע. עם זאת מן הטעמים שפורטו בעניין אשטמקר יש לפצות את התובעים בגין עלות תיקון החצר בסך 43,000 ₪ בתוספת מע"מ ובגין ירידת הערך בסך 30,000 ₪. והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017. השאלה מי מבין הנתבעות יישא בפיצוי שנקבע בחוות הדעת המשלימה תידון בהמשך.
2. דירת סטלה ואיליה מולייב

האיחור במסירה - אלקטרה אינה חולקת על כך שמועד המסירה נקבע ליום 1.8.2009. כן מציינת אלקטרה בסיכומיה (סעיף 124.2) כי תקופת החסד לגבי תובעים אלה היא 60 ימים (ולא 90 ימים כפי שנקבע בהסכמי המכר של יתר התובעים). אין חולק כי החזקה בדירה נמסרה לתובעים רק ביום 8.8.2010. אלקטרה טוענת כי הדירה היתה מוכנה למסירה ביום 15.10.2009 אלא שהתובעים לא הסכימו לקבלה ואיחרו בביצוע התשלומים. לטענתה הדירה נמסרה רק ביום 8.8.2010 לאחר שביום 1.8.2010 ניתן אישור כונס הנכסים לכך שהתובעים עמדו בהתחייבויותיהם לרבות תשלום התמורה ולכן ניתן להעביר להם את החזקה.

מנספח מב לתצהיר של הגב' חן עולה כי הדירה היתה מוכנה ביום 31.12.2009 ולא ביום 15.10.2009 כפי שטוענת אלקטרה. כן עולה מנספח מג לתצהירה כי התובעים שלמו את התשלום שנדרשו לשלם למנהל המיוחד ביום 14.6.2010 ולא צורפה כל אסמכתא לכך שנדרשו לשלם תשלומים נוספים לאחר מועד זה. התובעים לא התייחסו כלל לטענות אלקטרה בנושא האיחור בתשלומים ולכן מונח כי הם שלמו את התשלום האחרון ביום 14.6.2010 . כפועל יוצא יש לשלם לתובעים בגין האיחור במסירה מתום תקופת החסד ועד המועד שבו הדירה היתה מוכנה היינו מיום 1.10.09 ועד ליום 31.12.2009 . לאחר מכן והיות ועל אף שהדירה היתה מוכנה לא שולמה מלא התמורה אלא ביום 14.6.2010, יש לשלם פיצוי על האיחור מיום התשלום ועד ליום 8.8.2010. סך הכל 144 ימים. דירת מולייב היא בת 5 חדרים כמו דירת מרזוק ולכן יש לחשב את הפיצוי לפי שכר דירה בסך 5,000 לחודש היינו - 24,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.12.2011.

1. ליקויי הבניה בדירה - בהתאם לחוות הדעת הראשונה עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה הינם בסך 18,350 ₪ (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) כאשר על אלקטרה לשאת בסך 9,400 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 8,950 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 5 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בדירה אולם היא תהיה ראויה למגורים. לכן אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה.
2. הליקויים בחצר וירידת הערך בגין כך - בחוות הדעת הראשונה אין כל ציון באשר לליקויים בקרקע. עם זאת מן הטעמים שפורטו בעניין אשטמקר יש לפצות את התובעים בגין עלות תיקון החצר בסך 43,000 ₪ בתוספת מע"מ ובגין ירידת הערך בסך 30,000 ₪. והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017. השאלה מי מבין הנתבעות יישא בפיצוי שנקבע בחוות הדעת המשלימה תידון בהמשך.
3. דירת יעל ויוסי נגאוקר

האיחור במסירה - אין חולק כי החזקה בדירה היתה אמורה להימסר ביום 15.2.2010 ובפועל היא נמסרה ביום 25.5.2010. בניכוי תקופת החסד העיכוב במסירה המסתכם ב- 10 ימים, ולכן הפיצוי המגיע בגין האיחור במסירה הוא 1,335 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.12.2011.

1. ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בעקבות הליקויים בדירה - בהתאם לחוות הדעת הראשונה עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה הינם בסך 23,350 ₪ (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) (הסכום הנקוב בחוות הדעת הראשונה ללא שיעור הפיצוי בגין החצר שעודכן בחוות הדעת המשלימה), כאשר על אלקטרה לשאת בסך 14,300 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 9,050 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. לא הוכח בפניי כי הליקויים שאליהם התייחס המומחה בתשובה לשאלות ההבהרה הם באחריות אלקטרה ולכן אין לפצות בגין כך. אשר לירידת הערך שתשולם על ידי אלקטרה, המומחה קבע ירידת ערך בשווי 2,500 ₪ (כולל מע"מ). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.4.2013 (עמ' 176-177 לחוות הדעת). המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 9 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים. לכן אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה.
2. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה ציין המומחה שנהב לגבי דירת נגאוקר כי התובעים בצעו יציקה על כלונסאות רדודים וכי במועד ביקורו "לא נראו שקיעות כלשהן במשטחים אלו ונראה שבבית זה אין צורך בחוות דעת יועץ קרקע" (עמ' 120). בהמשך נקבע כי העלות היא 9,000 ₪. עם זאת מן הטעמים שפורטו בעניין אשטמקר יש לפצות את התובעים בגין עלות תיקון החצר בסך 43,000 ₪ בתוספת מע"מ ובגין ירידת הערך בסך 30,000 ₪. והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017. השאלה מי מבין הנתבעות יישא בפיצוי שנקבע בחוות הדעת המשלימה תידון בהמשך.
3. דירת גלית ויריב פוני

האיחור במסירה - אין חולק כי מועד המסירה נקבע ליום 25.2.2010 והחזקה נמסרה לתובעים ביום 7.12.2010. לעניין זה טענה אלקטרה כי נוכח השינויים שהוזמנו על ידי התובעים נדחה מועד המסירה באופן שבפועל חל עיכוב בן 36 ימים בלבד. מן הטעמים שפרטתי בעניינם של מירב וראובן טויטו אין לקבל את טענת אלקטרה. נוכח תקופת החסד הקבועה בהסכם יש לפצות את התובעים עבור 6 חודשים וחצי בסך 26,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.12.2011.

1. ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בעקבות הליקויים בדירה - בהתאם לחוות הדעת הראשונה עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה הינם בסך 41,540 ₪ (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) (הסכום הנקוב בחוות הדעת הראשונה ללא שיעור הפיצוי בגין החצר שעודכן בחוות הדעת המשלימה ובניכוי הליקוי בגוף התאורה שלא הוכח), כאשר על אלקטרה לשאת בסך 22,340 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 19,200 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. אשר לירידת הערך שתשולם על ידי אלקטרה, המומחה קבע ירידת ערך בשווי 10,500 ₪ (כולל מע"מ). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.4.2013 (עמ' 176-177 לחוות הדעת). המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 15 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית ומתוכם 6 ימים שלא ניתן יהיה להתגורר בדירה. בגין הימים שעל התובעים לצאת מן הבית אני פוסקת פיצוי בסך 2,500 ₪ כפי ערכם היום.
2. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה ציין המומחה שנהב כי התובעים בצעו תיקונים וכי "בוצע כבר ביסוס חדש אשר נראה כי הצליח", ולכן "אין צורך במינוי יועץ קרקע" (עמ' 26 לחוות הדעת). עם זאת מן הטעמים שפורטו בעניין אשטמקר יש לפצות את התובעים בגין עלות תיקון החצר בסך 43,000 ₪ בתוספת מע"מ ובגין ירידת הערך בסך 30,000 ₪. והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017. השאלה מי מבין הנתבעות יישא בפיצוי שנקבע בחוות הדעת המשלימה תידון בהמשך.
3. דירת תמי ושאול צריקר

האיחור במסירה - אין חולק כי הדירה היתה צריכה להימסר ביום 10.6.2010. בהתאם לפרוטוקול אישור קבלת חזקה בדירה שצורף כנספח נד לתצהיר של הגב' חן, הדירה נמסרה ביום 19.9.2010. טענת אלקטרה לדחיית מועד המסירה עקב הזמנת שינויים נדחית מן הטעמים שפורטו בקשר לדירת מירב וראובן טויטו. נוכח תקופת החסד הדירה נמסרה באיחור של 10 ימים והפיצוי המגיע בגין כך עומד על 1,335 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.12.2011.

ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בגינם - בהתאם לחוות הדעת הראשונה, עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה בדירה היא בסך 25,400 ₪ (בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) כאשר על אלקטרה לשאת בסך 17,100 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 8,300 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 7 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים לכן אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה.

1. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה ציין המומחה שנהב כי קיימת שקיעה של הקרקע הגננית של המשטח המרוצף ושל הגדר (עמ' 144 לחוות הדעת הראשונה) הנובעת מביסוס לא נכון של אלמנט הפיתוח וכי לשם בחינת אופן התיקון והשיקום יש למנות יועץ קרקע. בחוות הדעת המשלימה שנתנה לאחר מינוי יועץ הקרקע נקבע כי עלות התיקון היא 43,000 ₪ בתוספת מע"מ, וירידת הערך היא 30,000 ₪. יש לשלם סכום זה לתובעים צריקר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017.
2. דירת ליאורה מרזוק

האיחור במסירה - בהתאם לנספח ג' להסכם המכר מועד המסירה נקבע ליום 11.4.2010. אין חולק כי הדירה נמסרה לתובעת ביום 30.3.2011. לנוכח תקופת החסד, אין לפצות את התובעת על האיחור במסירה עד ליום 11.7.2010. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה האם כטענת אלקטרה, ביום 11.7.2010 הדירה היתה מוכנה למסירה אך התובעת סירה לקבלה, או שמא כטענת התובעת, הליקויים הרבים בדירה לא אפשרו לה לקבל את החזקה בדירה לפני יום 30.3.2011. מעיון בתצהיר של התובעת ובנספחים שצרפו אליו עולה כי ביום 5.7.2010 ביקר בדירה המהנדס שרגא גורמן. במכתב מיום 27.7.2010 מתאר המהנדס גורמן כי בדירה אובחנו "ליקויים קשים ביותר" שהעיקריים בניהם הם:

" 1 . רטיבות קשה ביותר בחדר השינה..

2 . רטיבות בריצוף בסלון, למרות החלפתו.

3 . איטום לקוי של חזיתות חוץ כולל ליקויים קשים במערכת החשמל.

בתנאים הנ"ל אין כל אפשרות לאכלס את הדירה וכמובן גם לא לקבל חזקה עליה".

לא נעלם מעיניי שחוות הדעת נתנה מטעם מומחה שהוזמן לדירה מטעם התובעת. עם זאת בשים לב לכך שנציג מטעם האלקטרה שביקר בדירה מספר חודשים לאחר מכן מתאר אף הוא ליקויים הנובעים מרטיבות וכן את הצורך בבדיקה כללית של האלומניום, יש להניח במידת הוודאות הנדרשת במשפט אזרחי כי המצב בדירה בחודש יולי 2010 לא אפשר להיכנס אליה. בעניין זה ראו פרוטוקול מסירה ראשוני מיום 7.11.2010 בו מתאר המהנדס ארנון מדר מטעם אלקטרה, בין היתר, את הצורף "בהחלפת ריצוף קומת כניסה עקב חול רטוב... החלפת ריצוף קומה [מילה לא ברורה – מ.א] עקב רטיבות... דרושה ביקה כללית באלומניום...תיקון צבע בתקרה ח.שינה קומת כניסה (כתמי רטיבות)".

אשר לליקויים במערכת החשמל שציין המהנדס גורמן, ניתן למצוא חיזוק לכך בתיעוד אודות תיאור תקלת חשמל מאת חברת החשמל מיום 21.3.2010 (צורף לתצהיר התובעת) וכן ממכתב מאת חברת טיב אור בע"מ מיום 16.3.2011 (צורף לתצהיר התובעת) ממנו עולה כי כתוצאה "מחוסר איטום מוחלט בצנרת [מילה לא ברורה – מ.א] לגג" חדרו מים ללוח הראשי של החשמל.

נוכח האמור ובהתחשב לתכתובת הרבה שצורפה לתצהיר התובעת בה היא חוזרת ומפצירה באלקטרה לתקן את הליקויים על מנת שתוכל להיכנס לדירה אני מבכרת את גרסת התובעת בעניין זה. יוער אלקטרה טוענת שהתובעת בצעה עבודות פרטיות בדירה ללא אישור וטענות אלו אכן הועלו על ידה במכתב מיום 1.12.2010 ואולם התובעת הכחישה טענות (ראו סעיף 15.10 לתצהירה) ואלקטרה לא הציגה ראיות לביסוס טענו טענה זו. נוכח האמור ובשים לב לתקופת החסד אלקטרה תשלם לתובעת בגין האיחור במסירה לתקופה בת 8 חודשים ו- 19 ימים סך של 43,167 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.12.2011.

ליקויי הבניה בדירה וירידת הערך בגינם- בהתאם לחוות הדעת הראשונה, עלות התיקונים בגין ליקויי הבניה בדירה היא בסך 38,700 ₪ (הסכום הנקוב בחוות הדעת הראשונה ללא שיעור הפיצוי בגין החצר שעודכן בחוות הדעת המשלימה וללא הפיצוי עבור תיקון המדרגות כמפורט בעניינם של התובעים בן סימון)(בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי) כאשר על אלקטרה לשאת בסך 28,650 ₪ ועל אלימאם לשאת בסך 10,050 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014. המומחה קבע כי משך ביצוע התיקונים הוא 22 ימים בהם תיגרם אי נוחות רבה לשוהים בבית אולם הוא יהיה ראוי למגורים. יש להניח כי חלק מן הימים הם לצורך תיקון החצר שרק לגבי דירת מרזוק ישנה התייחסות לאופן התיקון במסגרת חוות הדעת הראשונה. בנסיבות אלו אין מקום לפצות באופן נפרד בגין רכיב זה.

1. הליקויים בחצר וירידת הערך בעקבות כך - בחוות הדעת הראשונה ציין המומחה שנהב כי בוצעו עבודות פיתוח נרחבות בחצר וכי יש מחלוקת בין התובעת ובין אלימאם האם העבודות בוצעו על ידי אלימאם או על ידי עובדים של אלימאם שהתובעת שכרה בעצמה ולכן היא אחראית לליקויים בעבודות החצר. אלימאם לא חזרה על טענה זו במסגרת הסיכומים ולמעשה זנחה את הטענה. מכל מקום מחוות הדעת הראשונה עולה כי יש צורך בתיקון משמעותי של החצר, פירוק בריצוף במלואו, איטום ותיקון השיפועים כאשר העלות מוערכת בסך של 42,000. מכל מקום מן הנימוקים שפורטו בעניין אשטמקר את התובעים בגין עלות תיקון החצר בסך 43,000 ₪ בתוספת מע"מ ובגין ירידת הערך בסך 30,000 ₪. והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017. השאלה מי מבין הנתבעות יישא בפיצוי שנקבע בחוות הדעת המשלימה תידון בהמשך.
3. דירת ליז וניסים עידאן

התובעים עידאן לא טענו לאיחור במסירה. כמו כן לא הוגשה מטעמם חוות דעת בקשר לליקויים בדירתם ולכן המומחה שנהב כלל לא בדק את דירתם. עם זאת, התובעים טוענים כי יש ליקויים בחצר דירתם שלא תוקנו (סעיף 11 לתצהיר של ניסים עידאן).

על בסיס חוות הדעת בעניין החצר של התובעים גנון וכאדר ולנוכח ההסכמה הדיונית לפיה חוות הדעת בעניין חצרות הבתים הללו ישמשו לכלל התובעים יש לפצות את התובעים בגין עלות תיקון החצר בסך 43,000 ₪ בתוספת מע"מ ובגין ירידת הערך בסך 30,000 ₪. והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017. השאלה מי מבין הנתבעות יישא בפיצוי שנקבע בחוות הדעת המשלימה תידון בהמשך. לא מצאתי בנסיבות העניין לפצות את התובעים עידאן בגין נזק לא ממוני.

42. הרכוש המשותף

בהתאם לחוות הדעת הראשונה עלות הליקויים ברכוש המשותף היא 33,000 ₪ (בתוספת 10% עבור פיקוח הנדסי). זאת בשל העדר מסתור לפחי אשפה וריכוז קווי חשמל ותקשורת וכן עקב אי השלמת עבודות החשמל. המומחה שנהב מציין בחוות הדעת הראשונה כי אלימאם טענה בפניו כי הם לא נדרשו לעשות עבודות אלו (עמ' 174-175 לחוות הדעת הראשונה). אלימאם לא חזרה על הטענה בסיכומים ומכל מקום בטבלה שהציגה בסעיף 30 לסיכומיה היא כללה סכום זה תחת אחריותה של אלימאם, ומכאן מובן כי היא הכירה באחריותה לליקויים אלו ולכן עליה לשאת בתשלום זה בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.1.2014.

המומחה שנהב מציין בחוות הדעת כי אותרו שקיעות ניכרות ברכוש המשותף (עמ' 172 לחוות הדעת הראשונה) וכי לשם כך כמו גם לשם בחינת טענות התובעים בקשר לתקלות בביוב עקב שקיעת הקווים והשוחות נדרש למנות יועץ קרקע (עמ' 174 לחוות הדעת).

1. בחוות הדעת המשלימה של המומחה שנהב שנתנה בעקבות חוות הדעת של יועץ הקרקע קבע המומחה כי בשטח הציבורי נראית שקיעה קלה יחסית ודי יהיה בהרמת ריצוף בשטחים נרחבים, השלמה וביצוע מחדש, בעלות של 31,000 ₪. לסכום זה יש להוסיף מע"מ והפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.9.2017. השאלה מי מבין הנתבעות יישא בתשלום זה תידון בהמשך.

התובעים דורשים החזר בסך 2,800 ₪ עקב הוצאות שהוציאה הנציגות בגין עבודות ניקוז לפי חשבונית מתאריך 18.11.2014 (עמ' 44 לסיכומי התובעים). התובעים לא צרפו את החשבונית. מכל מקום בשים לב לכך שחוות הדעת המשלימה של המומחה שנהב נתנה בשנת 2017 מצופה היה כי התובעים יציגו את החשבונית למומחה על מנת שיחווה דעתו האם על הנתבעות לשאת בתשלום, משלא עשו כן אין להשית תשלום זה על מי מהנתבעות.

האחריות של אלקטרה כלפי התובעים

43. התובעים טוענים כי אלקטרה אחראית ביחד ולחוד עם אלימאם, לליקויים בעבודות חיפוי האבן והפיתוח שבוצעו על ידי אלימאם. אלקטרה טוענת מנגד כי היא אחראית כלפי התובעים אך ורק לעבודות הבנייה שהיא בצעה בעצמה.

הדין עם התובעים.

44. כפי שמתואר במבוא להסכמי המכר (שכאמור נחתמו בין התובעים ובין כונס הנכסים), חפציבה החלה לפתח את הפרוייקט, בין היתר, באמצעות אלקטרה - בבניית המבנים בפרוייקט, ובאמצעות אלמיאם - בביצוע עבודות הפיתוח בפרוייקט. אלקטרה הוגדרה בהסכמי המכר "הקבלן המבצע" או "אלקטרה" ואלימאם הוגדרה בהסכמי המכר "קבלן הפיתוח" או "אלימאם". בטרם הושלמו העבודות בפרוייקט, חפציבה נקלעה לקשיים כלכליים והעבודות בפרוייקט הופסקו וביום 7.8.2007 מונה לפרוייקט כונס נכסים. כונס הנכסים חתם ביום 27.6.2008 על הסכם בינו ובין אלקטרה שבמסגרתו הוסכם בין היתר על המשך בניית 190 יחידות דיור באמצעות אלקטרה (להלן: הסכם אלקטרה).

45. בסעיף 11 להסכמי המכר שכותרתו "תיקונים ותקופות הבדק והאחריות" נקבע בסעיפי משנה 11.4 - 11.1 כך:

11.1. המוכר [כונס הנכסים - מ.א] מאשר, כי הגיע להסכם עם אלקטרה, אשר אושר על ידי בית המשפט, ולפיו הוסכם, בין היתר, כי אלקטרה תהא האחראית הישירה והבלעדית, בין היתר, לטיב העבודות, לתיקון ליקויים, כמפורט בהסכמי המכר ובהתאם לחוק המכר, ולפיכך הקונה מתחייב כי כל תביעה ו/או טענה ו/או דרישה שתהיה לו בעניין זה תופנה ישירות לאלקטרה. המוכר מצהיר כי אלקטרה הסכימה במסגרת ההסכם עימו לקבל עליה את האחריות לתיקון ליקויים כאמור.

11.2. אחריותה של אלקטרה כלפי הקונה היא לתקופה ובתנאים הקבועים בהוראות חוק המכר.

11.3. דרישת הקונה לתיקונים בתקופת הבדק, כהגדרתה בחוק המכר, תופנה לאלקטרה במכתב רשום לא יאוחר מתום תקופת הבדק, כשהיא מפרטת את הליקויים ביחידת הדיור.

11.4. אחריות אלקטרה לא תחול על עבודות שבוצעו על ידי צדדים שלישיים שלא מטעם אלקטרה, בין אם לפני מסירת החזקה ביחידת הדיור לקונה ובין אם לאחריה. למען הסר ספק מובהר, כי אין באמור בסעיף זה כדי להתיר לקונה ביצוע עבודות שלא ע"י אלקטרה טרם מסירת החזקה ביחידת הדיור.

46. בהמשך לכך, צורף להסכמי המכר "מפרט" לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 (להלן: חוק המכר דירות). לענייננו נציין כי המפרט כולל התייחסות מפורטת לשטח מרוצף בגינה הדירתית (ראו סעיף 6.2.7) וכן לגינה והשטח הפתוח של הרכוש המשותף (סעיף 9.1.12). לכן לא יכול להיות חולק על כך שהגורם האחראי לפי חוק המכר דירות, אחראי גם לליקויים בחצרות.

47. לצד הסכמי המכר שנחתמו כאמור בין כונס הנכסים וכל אחד מן התובעים, חתמה אלקטרה באופן ישיר על נספח ה' להסכמי המכר בו היא מציינת כך: "הרינו לאשר, כי אנו אחראים כלפיכם בכל הקשור לביצוע בניית הבניין ויחידת הדיור, השלמתם במועד, טיב העבודה והחומרים וכן לביצוע תיקוני הבדק ואחריות, כמצויין בהסכם ובהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973. לפיכך כל תלונה, דרישה תביעה בכל הקשור לאמור לעיל, עליהם להפנות רק אלינו וכלפינו". התובעים מצידם הצהירו והתחייבו בנספח ה' הנ"ל כך: "אנו רוכשי הדיור שבנדון מאשרים בזה שקיבלנו את ההודעה דלעיל, הננו מסכימים לאמור ומתחייבים כי ננהג על פיה".

48. מכל האמור עולה כי אלקטרה היא הגורם האחראי כלפי התובעים בהתאם לחוק המכר דירות. אחריות זו חלה על כל המפרט הטכני שצורף להסכמי המכר, ללא קשר לקבלן שביצע את העבודות, לרבות עבודות החיפוי והפיתוח שבוצעו על ידי אלימאם. יוער כי עבודות אלו כלולות כאמור בנספח הטכני שצורף לכל הסכם מכר וכן בתוספת לחוק המכר דירות, בסעיפים 6-5, כנוסחם קודם לתיקון לחוק המכר דירות (הוא הנוסח החל בענייננו). לפי סעיפים אלו הגורם האחראי לפי חוק המכר דירות אחראי בין היתר "לשקיעת מרצפות בקומת הקרקע" וכן "לשקיעת מרצפות בחניות, במדרכות בשבילים בשטח הבניין" ומכאן שהוא אחראי לליקויים בחצרות. [להשלמת התמונה יצויין כי גם התוספת לחוק המכר דירות בנוסחה לאחר התיקון לחוק המכר דירות מתייחסת לליקויים נשוא דיוננו וקובעת כי האחריות היא לליקויים ב"פיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת"].

49. לכן האחריות לגבי כלל הליקויים ביחסים שבין התובעים ובין אלקטרה מוטלת על אלקטרה. כפועל יוצא הליקויים שפורטו לעיל כליקויים שבאחריות אלקטרה ישולמו על ידי אלקטרה בלבד, ואילו הליקויים שלגביהם צויין לעיל ולהלן כי הם באחריות אלימאם, האחריות בגינם היא יחד ולחוד עם אלקטרה. בהקשר זה יצויין כי הוראת סעיף 11.4 להסכמי המכר לפיה "אחריות אלקטרה לא תחול על עבודות שבוצעו על ידי צדדים שלישיים שלא מטעם אלקטרה" איננה מתייחסת לאלימאם. אלימאם איננה "צדדים שלישיים שלא מטעם אלקטרה". אלימאם מוגדרת בהסכמי המכר באופן נפרד כ"קבלן הפיתוח" והיא מוזכרת כגורם שמעורב בפרוייקט ברשות ובסמכות (ראו למשל סעיפים 6.3 ו- 6.4 להסכמי המכר). ממכלול הוראות הסכמי המכר, כמו גם מנוסחו של סעיף 11.4 שבו, עולה כי כוונת הסעיף היא להסיר מאלקטרה אחריות לגבי עבודות שבוצעו באופן פרטי על ידי הרוכשים מבלי שנתנה לכך רשות מאת אלקטרה. מכאן גם הצורך להבהיר בסיפה של סעיף 11.4 כי "אין באמור בסעיף זה כדי להתיר לקונה ביצוע עבודות שלא ע"י אלקטרה טרם מסירת החזקה ביחידת הדיור". כן יצויין כי אין בהסכמה שאליה הגיעו הצדדים בדיון שהתקיים ביום 9.9.2012 בפני כב' השופט ר' שמיע ז"ל, בה התקבלה ההסכמה למחיקת כונס הנכסים והמפקח מן התביעה, כדי לשנות ממסקנה זו. ההסכמה למחיקת כונס הנכסים והמפקח מן התביעה שכוללת את חלוקת האחריות בין אלקטרה ואלימאם ותידון בהרחבה להלן, נוגעת אך ורק ליחסים שבין אלקטרה ואלימאם ואין בה כדי לשנות מחובת הפיצוי המוטלת על אלקטרה ביחסיה מול התובעים בהתאם לחוק המכר דירות. אלקטרה נטלה על עצמה במישור היחסים בינה ובין התובעים את האחריות לפי חוק המכר דירות, וזו מחייבת אותה לפצות את התובעים על מלוא הנזקים ללא קשר לגורם שביצע את העבודות אלא אם בוצעו על ידי גורם שלישי שלא הותר לו לבצע עבודות בפרוייקט. בקשר לליקויים המפורטים בכתב התביעה לא נטען וממילא לא הוכח כי הם בוצעו על ידי גורם שלא הותר לו לבצע עבודות בפרוייקט. יוער כי מטענות אלקטרה ואלימאם שיפורטו להלן בקשר לחלוקת האחריות ביניהן לעניין הליקויים בפיתוח עולה האפשרות שגורם אחר שאינו אלקטרה או אלימאם בצעו את מילוי הקרקע שגרם לשקיעות. להשלכות של טענה זו ביחסים שבין אלימאם ואלקטרה אתייחס בהמשך. לענייננו יודגש כי לא נטען ובוודאי שלא הוכח כי הגורם שביצע את המילוי עשה זאת לפי הנחיית התובעים. ממילא לא חל החריג שבסעיף 11.4 להסכמי המכר לאחריות של אלקטרה.

50. יצויין כי בסעיף 45.1 להסכם אלקטרה צויין במפורש כי אלקטרה אחראית כלפי כונס הנכסים וכלפי התובעים "לכל אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: חוק המכר דירות), בעבודות". בסעיף 45.2 להסכם אלקטרה הובהר למען הסר ספק כי האחריות של אלקטרה "משתרעת על כל העבודות בפרוייקט, לרבות אלה שבוצעו לפני חתימת חוזה זה". אלקטרה טוענת כי "העבודות" הוגדרו בהסכם אלקטרה והן מוציאות את עבודות הפיתוח (למעט לעניין תיאום ושילוב עבודת הפיתוח בפרוייקט) ולכן היא איננה חייבת יחד ולחוד עם אלימאם בגין עבודות הפיתוח.

אין לקבל טענה זו. אכן "העבודות" הוגדרו בהסכם אלקטרה: "עבודות, בין שבוצעו על ידי הקבלן קודם לחתימת הסכם זה ובין שבוצעו לאחר חתימת הסכם זה.. וכל שינויים ועבודות שיבוצעו על ידי הקבלן ו/או באחריותו.. וכן ניהול עבודות קבלן הפיתוח כאמור בסעיף 6 להלן" ובהמשך לכך צויין במפורש כי "למען הסר ספק, העבודות אינן כוללות את ביצוען של עבודות פיתוח כלשהן ואינן כוללות עבודות תשתיות ציבוריות." בהגדרת "עבודות פיתוח" צויין כי אלו כוללות את "כל עבודות הפיתוח בפרוייקט, לרבות כל עבודות פיתוח שבוצעו ו/או נועדו לביצוע ערב המועד הקובע על ידי אלימאם ו/או כל קבלן פיתוח אחר, לרבות אך לא רק מילוי אדמה גננית...". בסעיף 6 שהוזכר לעיל צויין בסעיף 6.1 שבו כי "עבודות הפיתוח יבוצעו על ידי אלימאם ובאחריותה" וכי אלקטרה אחראית "לשילוב קבלן הפיתוח בפרוייקט ובכלל זה להתריע על ליקויים בעבודותיו ו/או בטיב החומרים ולשלב את קבלן הפיתוח בלוחות הזמנים" אך הובהר כי בכפוף לאמור לעיל אלקטרה לא תהיה אחראית "לאיכות ביצוע עבודות הפיתוח על ידי אלימאם, לעצם ביצוען ו/או ללוחות הזמנים" (בסעיף 6.3 להסכם אלקטרה). אלא שכל אלו הן הוראות החלות ביחסים בין כונס הנכסים אלקטרה ואלימאם. אין להן משמעות בקשר לאחריות הכוללת של אלקטרה כלפי התובעים כמי שלקחה על עצמה את החובות החלים על מוכר דירה לפי חוק המכר דירות.

אלקטרה טוענת כי אין בנספח ה' להסכמי המכר, שהוא הבסיס העיקרי לאחריותה הכוללת לפי חוק המכר דירות, כל התחייבות הנוגעת לעבודות הפיתוח וכי נספח ה' כפוף להגדרת "עבודות" שבהסכם אלקטרה (סעיף 29 לסיכומי אלקטרה). אין בסיס לטענה זו. הגדרת "עבודות" המוציאה מגדרה עבודות פיתוח כלל אינה מופיעה בהסכמים שבין התובעים ואלקטרה, ונספח ה' אינו קובע כי המונח "עבודות", הוא כהגדרתו בהסכם אלקטרה ולא צוין בהסכמי המכר כי בגין העבודות שמבצעת אלימאם פטורה אלקטרה מחיוביה כלפי הרוכשים לפי חוק המכר דירות.

יצויין כי התובעים מור מולייב ועידן, שרכשו את הדירות ישירות מחפציבה (להלן: הרוכשים הותיקים) לא חתמו על נספח ה'. בעניינם של הרוכשים הוותיקים נחתם "הסכם הרוכשים" ביום 29.6.2008 ולאחר מכן כתב הסכמה והצטרפות (ההסכם וכתבי ההסכמה צורפו כנספחים ב' ו - ג'(1) ג(2) ג(3) לכתב ההגנה של כונס הנכסים ואוזכר בסעיף 27 לסיכומי אלקטרה)( להלן: הסכם הרוכשים). בסעיף 52 להסכם הרוכשים צויין כי האחריות של חפציבה לפי הסכמי המכר ולפי חוק המכר דירות מוסבת לאלקטרה בכל הנוגע לליקויים "שמקורם בעבודות המבוצעות על ידי הקבלן המבצע". מהם אותם ליקויים "שמקורם בעבודות המבוצעות על ידי הקבלן המבצע"? סעיף 50 להסכם הרוכשים מפנה להסכם אלקטרה ומציין כי כונס הנכסים ואלקטרה הגיעו להסכמה בנוגע להשלמת עבודות הבניה בתנאים המפורטים בהסכם אלקטרה. בסעיף 6 בהסכם אלקטרה, אלקטרה התחייבה, בין היתר "להתריע על ליקויים בעבודותיו ו/או טיב החומרים" של קבלן הפיתוח. מכאן שבהתאם להסכם עם הרוכשים הותיקים, העבודות שעל אלקטרה לבצע כוללות גם פיקוח על עבודות הפיתוח ומכאן אחריותה של אלקטרה גם כלפי הרוכשים הותיקים לפי חוק המכר דירות. לא נעלם מעיניי כי בהסכם אלקטרה ניתן פטור לאלקטרה ביחס לעבודות של קבלן הפיתוח ואולם פטור זה הוא ביחסים שבין כונס הנכסים ואלקטרה ואין בו כדי להשפיע על היקף העבודות שעל אלקטרה לבצע הכולל כאמור גם את חובת הפיקוח על עבודות הפיתוח. כן יצויין כי היקף העבודות לצורך בחינת תחולת חוק המכר דירות על אלקטרה איננו מוגבל להגדרת "העבודות" בהסכם אלקטרה (שכפי שיפורט להלן כוללת רק את חובת הניהול שבסעיף 6 להסכם אלקטרה ולא את חובת הפיקוח), אלא הוא כולל את כל התנאים המפורטים בהסכם אלקטרה (כאמור בסעיף 50 להסכם הרוכשים), לרבות חובת הפיקוח שבסעיף 6 האמור. מכל מקום יש לפרש את ההסכמים של כלל הגורמים הנוגעים בדבר, במיוחד בנסיבות שבהן ההסכמים אושרו על ידי בית המשפט (נוכח הקשיים הכלכליים שאליהם נקלעה חפציבה), כמקיימים את הוראות חוק המכר דירות. העברת האחריות לפי חוק המכר דירות באופן חלקי בלבד, ללא עבודות הפיתוח, מחפציבה שהיא ה"מוכר" כמשמעותו בחוק המכר דירות אל אלקטרה, הינה התניה אסורה על חוק המכר דירות הקובע בסעיף 7א כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה" (ראו חא (י-ם) 702/06 היועץ המשפטי לממשלה נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פסקה 39 (6.12.2011)).

חלוקת האחריות בין אלקטרה ואלימאם בקשר לליקויים בפיתוח חצרות

51. בכל הנוגע לליקויים שנפסק לעיל שהם באחריות אלימאם בהתאם לחוות הדעת הראשונה (שאינם כוללים את הליקויים בפיתוח החצרות), אלקטרה אחראית כלפי התובעים בגין ליקויים אלו יחד ולחוד עם אלימאם, וככל שהיא תשלם סכום זה לתובעים היא זכאית לשיפוי מאת אלימאם.

השאלה היא מי אחראי, ביחסים שבין אלימאם ואלקטרה, לליקויים בפיתוח החצרות כך שככל שיקבע שהאחריות או חלקה מוטלת על אלקטרה, הרי שבגין חלק זה היא לא תוכל לקבל שיפוי מאת אלימאם ככל שסכום זה ישולם על ידי אלקטרה לתובעים.

52. אלימאם אינה חולקת על כך שעליה לשלם פיצוי לתובעים בגין הליקויים שנעשו בחצרות עקב העבודות הפיתוח שהיא בצעה. גדר המחלוקת הוא בשאלה אילו עבודות בוצעו על ידי אלימאם בחצרות ואלו עבודות בוצעו בחצרות על ידי גורמים אחרים. כעולה מחוות הדעת של יועץ הקרקע הסיבה העיקרית לשקיעת החצרות היא מילוי לא מהודק של הקרקע. לטענת אלימאם היא לא בצעה את המילוי של הקרקע שגרם לשקיעה ולכן היא איננה אחראית לליקויים בגין כך.

מי ביצע את מילוי הקרקע

53. בעמ' 178 לחוות הדעת הראשונה (שכאמור הוגשה ביום 12.3.2014), ציין המומחה שנהב כי נציגי אלימאם ציינו בפניו כי הפיתוח שבצעו בוסס על מילוי קרקע בעובי של 7-6 מטר אשר בוצע על ידי אחרים ואילו אלימאם הוזמנה לבצע את העבודות על גבי המילוי שכבר בוצע. המומחה ציין כי מעיון בכתבי הכמויות שהוצגו בפניו עולה כי אלימאם נדרשו לבצע הידוק של מצעים בעובי 20 ס"מ בלבד וכי מצעים אלו לא היו יכולים למנוע את השקיעה של הקרקע. כן ציין המומחה שנהב כי העובדה שלא תוכנן כלל ניקוז של החצרות (לפחות לפי כתב הכמויות), יש בה כדי להחמיר את השקיעות. המומחה מציין כי בטבלאות העלויות שצורפו לחוות הדעת הראשונה, נאמר כי האחריות לשקיעות חלה על אלימאם אך קביעה זו באה להבדיל מאחריותה של אלקטרה. אולם אם תתקבל גרסת אלימאם לעניין עובי המילוי שהוטל עליה לבצע (כאמור 20 ס"מ בלבד) אין להטיל אחריות לשקיעות על אלימאם.

54. אלימאם טוענת כי יש לקבל את גרסתה לפיה היא לא בצעה את מילוי הקרקע (למעט 20 הסנטימטרים העליונים) ולכן בהתאם לקביעת המומחה שנהב היא לא אחראית לשקיעת הקרקע. לביסוס טענתה העובדתית לפיה היא לא הגורם שביצע את מילוי הקרקע צירפה אלימאם תצהיר מאת אחמד בכחיס אחד ממנהליה הבכירים של אלימאם. מר בכחיס הצהיר כי העובדות שהוא מתאר ידועות לו מידיעה אישית וכי "אלימאם לא בצעה את עבודות המילוי בחצר, אלא רק את 20 סנטימטר עליונים ולכן לא אחראית על שקיעת המילוי, אם קיימת. את זה קבע המומחה שנהב" (סעיף 3 לתצהיר). כן מפנה אלימאם לכתבי כמויות מהן עולה כי היא לא התבקשה לבצע מילוי מהודק בגינות אלא רק מתחת לקירות הפיתוח (סעיף 167 לסיכומי אלימאם). לעומת זאת מציין המצהיר מטעם אלקטרה מר משה סער, ששימש ועדיין משמש סמנכ"ל באלקטרה, כי אין יסוד לטענה כי אלימאם לא בצעה את עבודות המילוי בחצרות והראיה היא שביום 14.6.2009 (בטעות צויין בתצהיר 14.6.2019) שלחה אלימאם לכונס הנכסים "פירוט חשבון תוספות וחריגים" במסגרתו דרשה אלימאם תשלום בגין עבודות מילוי אדמה נוספות בשטחי הפרוייקט וכן דרשה תשלום בגין מילוי בשטחי 64 הבתים של הפרוייקט (סעיף 23 לתצהיר של מר סער).

55. יאמר כבר, אף לא אחד מן הצדדים, לא אלקטרה ולא אלימאם הציגו תשתית ראייתית מספקת שיש בה כדי להכריע בשאלה האם המילוי (מתחת למילוי של 20 הס"מ שאלימאם מודה שאותו היא בצעה) בוצע על ידי אלימאם. אין בכך שאלימאם דרשה תשלום עבור מילוי קרקע כדי לסייע היות ואין חולק על כך שאלימאם בצעה מילוי של 20 ס"מ בחצרות. מנגד העובדה שלא הוצגו כתבי כמויות בקשר למילוי של הקרקע למעט זו שמתחת לקירות הפיתוח, איננה מלמדת על כך שהמילוי לא בוצע על ידי אלמיאם שכן לא ברור האם כל כתבי הכמויות הוצגו. יש להניח כי העובדות בעניין זה מצויות בידי כונס הנכסים או חפציבה אך אף לא אחד מן הצדדים פנה אליהם על מנת שיספק ראיות בעניין זה והמנעות זו פועלת לחובת שני הצדדים. הצדדים גם ויתרו על החקירות הנגדיות של נציגי הצד השני ולמעשה ויתרו על בירור מעמיק של שאלה עובדתית זו.

56. נוכח האמור לא ניתן לבסס את ההכרעה בשאלת האחריות לשקיעת הקרקע על חוות הדעת של המומחה שנהב היות וזו מסירה אחריות מצד אלימאם רק ככל שתוכח גרסת אלימאם וזו כאמור לא הוכחה. השאלה הנשאלת היא על מי האחריות לשקיעת הקרקע בנסיבות שבהן לא ניתן להכריע מן הבחינה העובדתית מי ביצע את המילוי הראשוני. יצויין כי בתחילת ההליך, הצדדים כולם יצאו מתוך הנחה כי הליקויים שיימצאו בחצרות עקב עבודות הפיתוח הינם באחריות אלימאם. מן הטעם הזה קבע כבוד השופט ר' שמיע ז"ל בהחלטתו מיום 19.6.2014 כי "לאור הסכמות בין הצדדים בדבר אחריות נתבעת 4 על עבודות הפיתוח, הגעתי לכלל מסקנה כי יש להטיל על נתבעת 4 את תשלום שכר טרחתו של יועץ הקרקע וזאת כמימון ביניים עד לקביעה במסגרת פסק הדין הסופי". כך גם ההתנהלות מול יועץ הקרקע יוגר היתה עם אלימאם בלבד וגם ההסכמה הדיונית שקבלה תוקף של החלטה ביום 23.12.2015, לאחר קבלת חוות הדעת של יועץ הקרקע יוגר, לפיה המומחה שנהב יחווה דעתו אך ורק ביחס לשניים מן הדירות כמדגם מייצג ביחס לכל הדירות, התקבלה רק בין התובעים ואלימאם כאשר אלקטרה מחוץ לתמונה.

57. אלקטרה טוענת כי נוכח התנהלות זו של אלימאם יש להשית על אלימאם את האחריות לכל עבודות הפיתוח. אכן ההסכמה הדיונית מיום 23.12.2015 שהתקבלה רק בין אלימאם והתובעים מלמדת על כך שכלל הגורמים סברו כי האחריות לליקויים בפיתוח חלה על אלימאם. בעניין זה חשוב לציין כי הסכמה דיונית זו נתנה לאחר חוות הדעת הראשונה של שנהב שנתנה כאמור ביום 12.3.2014 ובה כפי שצויין נדונה במפורש שאלת הגורם האחראי למילוי הקרקע. למרות זאת אלמיאם היא זו שהתנהלה מול היועץ יוגר והיא זו שהגיעה להסכמה עם התובעים בקשר למדגם מייצג של הדירות. אולם איני סבורה כי יש בהתנהלות זו כשלעצמה כדי להשית את האחריות על אלימאם אלא יש בה כדי לסייע בבחינת הפרשנות שנתנו הצדדים להסכמים השונים שנחתמו ביניהם. בפרשנות של ההסכמים השונים שנחתמו בין הצדדים לעניין האחריות על הפיתוח אעסוק בפסקאות הבאות.

58. אלימאם טוענת כי אלקטרה היתה הקבלן הראשי בתקופת חפציבה, טרם מינוי כונס הנכסים וכפועל יוצא כל עבודה שלא ניתן להוכיח שבוצעה על ידי אלימאם יש להשית את האחריות בגינה על אלקטרה בהיותה הקבלן הראשי של הפרוייקט בעת מילוי הקרקע בחצרות. איני סבורה כן. אין חולק כי הפרוייקט נוהל תחילה על ידי חפציבה שנקלעה לקשיים ומונה לה כונס נכסים. הצדדים הציגו את ההסכם שעליו חתמה חפציבה עם אלימאם ביום 1.10.2006 (להלן: ההסכם העיקרי) וממנו עולה בבירור כי אלימאם בצעה את עבודות הפיתוח והחיפוי כקבלן מטעם חפציבה. כך צויין בהואיל השני "הואיל וחפציבה בע"מ קבלה את הצעת קבלן המשנה והסכימה למסור לו בקבלנות משנה ביצוע העבודה המפורטת להלן". בסעיף 4 מתואר סוג העבודה "עבודות פיתוח וחיפוי אבן" (יוער כי לגבי עבודות החיפוי בבתים אין חולק כי אלימאם היתה קבלן המשנה של אלקטרה בהתאם להסכם נפרד שצורף כנספח ג' לתצהיר של הגב' חן. הכוונה בהסכם העיקרי ובהסכם אלימאם היא לעבודות חיפוי הקשורות בפיתוח החצרות). מכאן ברור שאלקטרה לא שמשה קבלן ראשי לעבודות הפיתוח שבצעה אלימאם קודם כניסתו של כונס הנכסים לתמונה והטענה לפיה היא שמשה קבלן ראשי ביחס לשאר הקבלנים שעבדו בפרוייקט שאולי אחד מהם ביצע את המילוי, לא גובתה בראיות. אמנם בהוראות הסכם אלקטרה צויין בהואיל העשירי כי אלקטרה היא "הקבלן המבצע בפרוייקט לבניית 190 יחידות הדיור מכוח הסכמים ואו/ סיכומים קודמים עם חפציבה" (יצויין כי אף לא אחד מהצדדים טרח להציג הסכמים אלו) אולם בכך אין כדי להצביע על כך שאלקטרה חתמה על הסכמים עם כלל הקבלנים שעבדו בפרוייקט באופן שהופך אותה לאחראית על הליקויים שבוצעו על ידם. כפי שראינו לגבי אלימאם בנושא הפיתוח נחתם הסכם ישיר בין חפציבה ואלימאם ולא הוצגו ראיות לכך שאלקטרה חתמה באופן ישיר עם גורמים שעסקו בפיתוח או שעסקו במילוי הקרקע באופן שמטיל עליה אחריות למעשיהם. אין במונח "קבלן מבצע" כדי ללמד על מידת האחריות שיש לקבלן מסויים למעשיהם של יתר הקבלנים בפרוייקט בכל הנוגע לליקויי הבניה.

הלכה למעשה, גם במונח "קבלן ראשי" אין כדי ללמד על אחריותו של הקבלן המכונה כך, לליקוי בניה בפרוייקט. המונח "קבלן ראשי" מופיע בחקיקה בקשר לאחריותם של קבלנים לבטיחות בעבודה (ולא לליקויי בנייה). בעניין זה עוסקות תקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בניה), תשמ"ח - 1988 (להלן: תקנות הבטיחות בעבודה). תקנות הבטיחות בעבודה מטילות את האחריות לבטיחות בעבודה ולקיום ההוראות הקבועות בתקנות הבטיחות על "מבצע הבניה". "מבצע הבנייה" מוגדר בתקנה 1 לתקנות הבטיחות בעבודה כ"קבלן ראשי או מזמין, המבצע את העבודה כולה או חלקה באמצעות עובדים שלו או באמצעות קבלנים העובדים עימו". "קבלן ראשי" מוגדר כ"מי שהתקשר בהסכם חוזי עם מזמין לבצע עבודת בניה או בניה הנדסית". בתקנה 6 לתקנות הבטיחות בעבודה נקבע כי משהטיל המזמין את ביצוע הבניה על קבלן ראשי, יראוהו כמבצע הבניה לעניין תקנות הבטיחות בעבודה וכי ככל שהמזמין הטיל את העבודה על יותר מקבלן ראשי אחד יראו את המזמין כמבצע העבודה אלא אם כן אחד הקבלנים הראשיים קיבל על עצמו את האחריות הכוללת לביצוע תקנות הבטיחות בעבודה. הינה כי כן, גם לו היינו מגיעים למסקנה כי אלקטרה היא קבלן ראשי במובנם של תקנות הבטיחות בעבודה, הרי שבשים לב לכך שחפציבה התקשרה באופן ישיר עם אלימאם, לכל היותר מדובר במצב שבו יש שני קבלנים ראשיים בפרוייקט ולכן האחריות לעניין הבטיחות בעבודה היתה מוטלת על חפציבה בתור המזמינה. הדברים נאמרים למעלה מן הצורך היות שכאמור נושא זה רלוונטי לבטיחות בעבודה ולא לליקויי הבניה. מכל מקום כפי שנראה להלן נוכח ההסכם לחלוקת האחריות שבמסגרתו אלקטרה ואלימאם נטלו עליהם את האחריות למעשי חפציבה וכונס הנכסים, הרי שאחריות שהיתה מוטלת על חפציבה וכונס הנכסים עקב אי פיקוח על מילוי הקרקע לו הם היו נותרים בהליך, מועברת אל אלימאם היות ומדובר בליקוי הקשור לעבודות הפיתוח.

59. אלימאם טוענת כי "מעמדה הבלעדי של אלקטרה בפרוייקט נלמד מהצהרותיה שלה ומכך שדרשה לעצמה עיכבון" (סעיף 107 לסיכומי אלימאם). אכן בהואיל העשירי להסכם אלקטרה צויין כי אלקטרה טוענת לעיכבון אולם לא ברור כיצד טענה זו הופכת אותה לקבלן האחראי לכל העבודות בפרוייקט. מכל מקום בהואיל השישי בהסכם אלימאם מופיעה הצהרה דומה גם לגבי אלימאם "הואיל ואלימאם טוענת לזכות עיכבון בפרוייקט". מאליו מובן שאין בטענות לזכות עיכבון בפרוייקט כדי לשנות מן המסקנה בענייננו.

נוכח כל האמור, טענות אלימאם לפיהן יש להטיל על אלקטרה אחריות לעבודות הפיתוח שלא ידוע מי ביצע אותן, נדחות.

האחריות המקצועית של אלימאם לפיתוח

60. לאחר שחפציבה נקלעה לקשיים חתם כונס הנכסים עם אלימאם על הסכם להשלמת עבודות הפיתוח ביום 12.6.2008 (להלן: הסכם אלימאם) ולפיו אלימאם מסכימה ומתחייבת ליטול על עצמה את ביצוע עבודות הפיתוח "בהתאם לתנאי ההסכם העיקרי ובשינויים המחוייבים". (סעיף 1 להסכם אלימאם). בהמשך הוגדרו עבודות הפיתוח "משמע - כל עבודות הפיתוח בפרויקט בתוך גבולות המגרשים ומחוץ להם ובכלל זה פיתוח כבישים... קירות תומכים כולל ביסוסם, חיפוי קירות, אבן, טיח, עבודות ריצוף, מסעות ומדרכות, עבודות השקיה וגינון, חדרי אשפה, תאורה, מסגרות, פרגולות כיוב' והכל בהתאם לתוכניות ומשפטים שיימסרו לאלימאם תוך כדי ובמהלך ביצוע עבודות הפיתוח" [ההדגשה הוספה - מ.א].

61. בסעיף 8 להסכם אלימאם מצהירה אלימאם ומאשרת כי "בדקה את האתר בו מתבצעות ו/או יתבצעו עבודות הפיתוח ואת סביבותיו (להלן: האתר) את טיב הקרקע והטופוגרפיה באתר, את דרכי הגישה לאתר, את עבודות העפר ואת הקלונסאות שבוצעו, את תוכניות הפיתוח, את המבנים הקיימים, בין קבועים ובין ארעיים, את כמויות וטיבם של עבודות הפיתוח והחומרים הדרושים לביצוע עבודות הפיתוח, את מיקומם של מערכות התשתיות והחיבורים אליהן, את תנאי העבודה באתר, וכן את כל הגורמים אשר יש להם או עשויה להיות להם השפעה על ביצוע העבודות וכי קבלה את כל ההסברים הדרושים לה לצורך הבנה מלאה של עבודות הפיתוח וביצוען".

כן מצהירה אלימאם בסעיף 9 להסכם אלימאם כי "היא מצהירה ומאשרת כי עובר להצעתה זו, בדקה ובחנה את מצב האתר והמקרקעין עליהם נבנה הפרוייקט (להלן: המקרקעין), את מצב הפרוייקט, את מצב הבנייה המבוצעת בפרוייקט, ואת כל יתר התנאים והנסיבות הקשורים בקיום התחייבויותיה על פי הצעה זו ובביצוע עבודות הפיתוח, לרבות כל דבר הנובע מהן או אשר עשוי להשפיע על קיום התחייבויותיה על פי הצעה זו ולרבות כל העבודות אשר בוצעו עד למועד זה בפרוייקט, על ידי גורם כלשהו, ולרבות כל דבר שבדיקתו דרושה לביצוע עבודות הפיתוח על פי הצעה זו, ושוכנעה על יסוד בדיקותיה, כי ביכולתה לבצע את עבודות הפיתוח בתנאי הצעה זו לרבות שכר ההסכם ותנאי התשלום" [ההדגשה הוספה - מ.א].

62. מכאן שאלימאם נטלה על עצמה לבצע את עבודות הפיתוח לאחר שבחנה את מצב הקרקע ולאחר שלקחה בחשבון שבוצעו בה עבודות על ידי גורמים אחרים. לכן אף אם נכונה טענתה כי מילוי הקרקע נעשה על ידי גורם אחר, הרי שלנוכח הצהרתה והתחייבותה, היא אחראית לבצע את פיתוח הקרקע ללא ליקויים למרות ההיתכנות לעבודות לקויות שבוצעו על ידי גורמים אחרים. לכך אוסיף כי אף לו אלימאם לא היתה מצהירה ומתחייבת מבחינה חוזית, הרי שהיא מחוייבת לפצות את התובעים עקב הליקויים שגרמו לשקיעת הקרקע גם מכוח דיני נזיקין עקב אחריותה המקצועית. מצופה מאלימאם שהיא מומחית בתחום, לזהות את המחדל במילוי הקרקע וחוסר ההידוק לפני הוספת המילוי בעובי 20 הסנטימטרים שבוצע על ידה. משלא עשתה כן אלימאם חייבת לפצות את התובעים עקב הליקויים בקרקע וירידת הערך בגינם.

63. השאלה הנשאלת היא האם לצד חיובה של אלימאם בפיצוי התובעים על הליקויים בפיתוח הקרקע יש לחייב גם את אלקטרה ולו בחלק מן האחריות לליקויים אלו, עקב תפקידה של אלקטרה בפרוייקט, כפי שהוא עולה מן ההסכמים שנחתמו בין כונס הנכסים ובין אלימאם ואלקטרה (כל אחת בנפרד). ויודגש, כבר קבעתי לעיל כי מכוח אחריותה של אלקטרה כלפי התובעים לפי חוק המכר דירות, אלקטרה חבה כלפי התובעים גם בגין מחדליה של אלימאם. השאלה שאותה נותר לברר היא האם ביחסים שבין אלימאם ואלקטרה, יש להטיל חלק מן האחריות לליקויים בפיתוח גם על אלקטרה. כך שככל שאלימאם תשלם את הפיצוי בגין הליקויים בפיתוח לתובעים, היא תהיה רשאית לגבות מאלקטרה את אותו החלק שייקבע, אם ייקבע, שאלקטרה נושאת באחריות.

64. אלימאם מפנה לסעיף 15 להסכם אלימאם בו מצויין כי "ידוע לאלימאם כי הכונס מנהל מו"מ עם חברת אלקטרה לצורך השלמת עבודות הבנייה בפרוייקט על ידה כקבלן מבצע". כן מפנה היא לסעיף 16 באותו הסכם הקובע כי "אלימאם מסכימה כי אלקטרה ו/או נציג מטעמה ו/או כל קבלן מבצע אחר אשר יוסכם בינו ובין הכונס כל ביצוע העבודות בפרוייקט ו/או נציגו של כל קבלן כזה ו/או המפקח יהיו רשאים לבדוק את עבודות הפיתוח, כולן או מקצתן, להשגיח על טיבן ועל האופן ומועדי ביצוען. כן יהיו רשאים לבדוק את טיב החומרים בהם משתמשת אלימאם בביצוע עבודות הפיתוח וליתן לאלימאם מפעם לפעם לפי שיקול דעתם המוחלט, הוראות המתייחסות או קשורות לאופן טיב ומועדי הביצוע והבדיקות הנדרשות לשם כך, ואלימאם תמלא אחר כל ההוראות, בין שנתנו לפני התחלת ביצוע עבודות הפיתוח ובין שנתנו בסיומן או לאחר סיומן של העבודות"[ ההדגשות הוספו - מ.א].

65. לטענת אלימאם, מסעיפים אלו עולה כי על אלקטרה לפקח על טיב עבודות הפיתוח ומשלא בדקה את מילוי הקרקע והידוקו קודם לביצוע המילוי הסופי בידי אלימאם, אלקטרה אחראית ולו באופן חלקי לליקויים עקב הפרת חובת הפיקוח שהוטלה עליה במסגרת הסכם אלימאם.

66. אלא שהסכם אלימאם נחתם בין כונס הנכסים ובין אלימאם. אלקטרה איננה חלק ממנו ולכן איני סבורה כי יש בהוראות המחייבות את אלימאם להישמע להוראות אלקטרה כשלעצמן כדי להטיל חובת פיקוח על אלקטרה מבלי שחובה זו עוגנה באופן מפורש ביחסים בינה ובין כונס הנכסים ואלקטרה. לשם בחינת חובת הפיקוח של אלקטרה על עבודות אלימאם יש לבחון את הוראות הסכם אלקטרה.

67. בהסכם אלקטרה התחייבה אלקטרה לבצע את העבודות נשוא הסכם אלקטרה (סעיפים 3.5, 3.6 ו - 4.1 להסכם אלקטרה).

"העבודות" הוגדרו בהסכם אלקטרה כך - "עבודות, בין שבוצעו על ידי הקבלן קודם לחתימת הסכם זה ובין שבוצעו לאחר חתימת הסכם זה לבניית 190 יחידות דיור על המקרקעין.. בהתאם להוראות החוזה על נספחיו וכל שינויים ועבודות שיבוצעו על ידי הקבלן ו/או באחריותו בהתאם להוראות החוזה ולרבות ביצוע כל העבודות הנחוצות להבאת הפרוייקט על כל פרטיו למצב בו יהיה תואם בצורה מוחלטת לתכניות ולמפרטים ולדרישות הדין השונות החלות ושיחולו על הפרוייקט לרבות עבודות תשתיות תת קרקעיות, עד לקו כל אחד מהמגרשים לרבות קווי מים, ביוב, ניקוז, חשמל תקשורת, טל"כ, הכנת צנרת עבור חברת החשמל למעט צנרת תאורת חוץ ועמודי תאורה, וביצוע כל פעולה שתידרש לצורך קבלת טופס 4, היתרי אכלוס, אישורי מסירה ותעודות גמר לפרוייקט ככל שהדבר תלוי בקבלן ובקיום התחיבויותיו עפ"י הסכם זה, וכן ניהול עבודות הפיתוח כאמור בסעיף 6 להלן וכן התכנון כמפורט בסעיף 5 להלן.

למען הסר ספק, העבודות אינן כוללות את ביצוען של עבודות פיתוח כלשהן ואינן כוללות עבודות תשתיות ציבוריות מחוץ לגבולות המגרשים" [ההדגשה הוספה - מ.א].

"עבודות פיתוח" שהוצאו במפורש מהגדרת "העבודות" שלעיל מוגדרות כך: "כל עבודות הפיתוח בפרוייקט, לרבות כל עבודות פיתוח שבוצעו ו/או נועדו לביצוע ערב המועד הקובע על ידי אלימאם ו/או כל קבלן פיתוח אחר, לרבות אך לא רק מילוי אדמה גנננית, חניות מקורות, פרגולות, מרפסות גן, חדרי אשפה, ביצוע ריצוף רחובות(משתלבות וכיוצ"ב) אבני שפה, תעלות ניקוז (עיליות), תאורת חוץ, ריהוט, מסגרות וגינון מכל סוג שהוא, חדרי אשפה [החזרה במקור - מ.א] בניית קירות תומכים...".

סעיף 6 להסכם אלקטרה מתייחס באופן מפורש לפיקוח והבקרה על עבודות הפיתוח המבוצעות על ידי אלימאם וזו לשונו:

" 6. פיקוח ובקרה על ביצוע עבודות הפיתוח על ידי אלימאם

6.1 עבודות הפיתוח יבוצעו על ידי אלימאם ובאחריותה וזאת בהתאם לתנאים שסוכמו /או יסוכמו ישירות בין המזמין [כונס הנכסים - מ.א] לבין קבלן הפיתוח.

6.2 הקבלן [אלקטרה - מ.א] יהיה אחראי לשילוב קבלן הפיתוח בפרוייקט, ובכלל זה להתריע על ליקויים בעבודותיו ו/או בטיב החומרים ולשלב את קבלן הפיתוח בלוחות הזמנים של הפרוייקט. כמו כן יעקוב הקבלן אחר התקדמות העבודות ויאשר את חשבונותיו של קבלן הפיתוח.

6.3 בכפוף לאמור לעיל, מובהר בזאת כי הקבלן לא יהיה אחראי לאיכות ביצוע עבודות הפיתוח ע"י אלימאם, לעצם ביצוען ו/או ללוחות הזמנים. החשבונות המאושרים על ידי הקבלן ישולמו לאלימאם ישירות על ידי המזמין שלא על חשבון הקבלן וללא קשר לתמורה.

6.4 למען הסר ספק המזמין מצהיר בזאת כי הוא קיבל התחייבות מאלימאם לשמור על כל הוראות הדין בכל הנוגע להעסקת עובדים בפרוייקט" [ההדגשות הוספו - מ.א].

סעיף 7 להסכם אלקטרה עוסק בפיקוח על הפרוייקט בכללותו וזו לשונו:

"7. פיקוח

7.1 המזמין [כונס הנכסים - מ.א] ימנה מפקח אשר ימלא את תפקידי המפקח בהתאם לאמור בהסכם זה.

7.2 ביצוע העבודות יהיה נתון לפיקוח המפקח.

7.3 מבלי לגרוע מכלליות סמכויות המפקח כאמור לעיל, זכאי המפקח:

7.3.1 לבדוק את העבודות ולפקח על ביצוען וכן לבדוק את טיב החומרים שמשתמשים בהם ואת טיב המלאכה הנעשית על ידי הקבלן ו/או מי מטעמו בביצוע העבודות.

7.3.2 לבדוק אם הקבלן מפרש כהלכה את החוזה...

7.3.3 להמציא לקבלן בכל עת, במהלך ביצוע העבודות הוראות בהתאם למפורט בהסכם זה".

68. יוער כי ההוראות בעניין המפקח נוגעות לפיקוח על העבודות כהגדרתן בהסכם אלקטרה באופן המוציא את עבודות הפיתוח מכלל הפיקוח של המפקח ואולם מפקח זה הוזכר גם בהסכם אלימאם תוך שצויין בסעיף 12 להסכם כי ידוע לאלימאם שימונה מפקח מטעם הכונס "לפיקוח על העבודות המתבצעות באתר" כאשר בהסכם אלימאם בשונה מבהסכם אלקטרה לא הוחרגו מן "העבודות" עבודות הפיתוח. כמו כן בסעיף 16 בהסכם אלימאם שצוטט לעיל, צויין כי "אלימאם מסכימה כי אלקטרה ....ו/או המפקח יהיו רשאים לבדוק את עבודות הפיתוח, כולן או מקצתן, להשגיח על טיבן ועל האופן ומועדי ביצוען. כן יהיו רשאים לבדוק את טיב החומרים בהם משתמשת אלימאם בביצוע עבודות הפיתוח וליתן לאלימאם מפעם לפעם לפי שיקול דעתם המוחלט, הוראות המתייחסות או קשורות לאופן טיב ומועדי הביצוע והבדיקות הנדרשות לשם כך". מכאן שלא יכול להיות חולק על כך שהמפקח שמונה על ידי כונס הנכסים לפיקוח על עבודות הפרוייקט מונה גם כדי לפקח על עבודות הפיתוח.

69. השאלה היא האם לצד המפקח שמונה לפקח על כלל העבודות בפרוייקט לרבות עבודות הפיתוח, מונתה גם אלקטרה לפקח על עבודות הפיתוח. אלקטרה טוענת כי החובה שהוטלה עליה ביחס לעבודות הפיתוח מתייחסת אך ורק "לניהול עבודות קבלן הפיתוח כאמור בסעיף 6" וסעיף 6 שאליו מפנה ההגדרת "עבודות" מדבר על אחריותה ל"שילוב קבלן הפיתוח בפרוייקט" ולא מעבר לכך. מכל מקום, כך לטענת אלקטרה, צויין במפורש בסעיף 6 הנ"ל כי אלקטרה לא תהיה אחראית "לאיכות ביצוע עבודות הפיקוח ע"י אלימאם". אלימאם טוענת מנגד כי דווקא ההפניה בהגדרת "עבודות" לסעיף 6 שצוטט לעיל מובילה למסקנה לפיה "הניהול" המצויין בהגדרה עניינו גם בפיקוח שהרי בסעיף 6.1 צויין במפורש כי אלקטרה אחראית לצד שילובה של אלימאם בפרוייקט גם "להתריע על ליקויים בעבודותיו ו/או בטיב החומרים".

70. אף שעל פני הדברים נראה כי הועסק מפקח מיוחד לשם פיקוח על טיב העבודות לרבות עבודות הפיתוח, וכן נראה כי ההוראות נועדו להעניק לאלקטרה מעמד של מתאמת העבודות בין הקבלנים השונים וניהול הפרוייקט, לא ניתן להתעלם מן ההוראה המפורשת בסעיף 6.2 להסכם אלקטרה לפיה על אלקטרה גם להתריע על ליקויים בטיב העבודות של קבלן הפיתוח. בנסיבות אלו נראה כי יש בסיס לטענה לפיה חובת הפיקוח שהוטלה על אלקטרה לגבי טיב העבודות של אלימאם מקימה אחריות בנזיקין כלפי התובעים. לכן גם אלמלא האחריות שהוטלה על אלקטרה מכוח חוק המכר דירות כפי שפורט לעיל, אלקטרה חייבת בנזיקין כלפי התובעים בשל מחדל בפיקוח על עבודות הפיתוח. מכל מקום כפי שנראה להלן האחריות כולה מוטלת על אלימאם נוכח ההתחייבות החוזית שהיא נטלה על עצמה במסגרת ההסכם לחלוקת האחריות כפי שיפורט להלן.

מן ההוראות שצוטטו לעיל מתוך הסכם אלקטרה, עולה כי הגם שכונס הנכסים העניק לאלקטרה את הסכמות והאחריות לשילוב אלימאם בפרוייקט ובדיקת טיב עבודתה, בסופו של יום, ביחסים שבין כונס הנכסים ואלקטרה כפי שהם עולים מהוראות ההסכם ביניהם, כונס הנכסים פטר את אלקטרה מכל אחריות "לאיכות ביצוע עבודות הפיתוח ע"י אלימאם". הצדדים הביעו את דעתם באופן מפורש כי למרות התפקיד שהוטל על אלקטרה ביחס לעבודות של אלימאם והגם שבמצב הדברים הרגיל הדבר יכול להתפרש כהטלת אחריות על אלקטרה שכן אין סמכות ללא אחריות, ביחסים שבין כונס הנכסים ואלקטרה, כונס הנכסים פוטר את אלקטרה מן האחריות הנזיקית. כפועל יוצא על כונס הנכסים לפצות את התובעים בגין מחדלי הפיקוח של אלקטרה ככל שהיו.

71. לכן אלמלא ההסכמה למחיקת הכונס והמפקח היה על כונס הנכסים לשלם לתובעים פיצוי בגין חלקה של אלקטרה באחריות לליקויי הפיתוח עקב מחדלי הפיקוח. אלא שאלקטרה ואלימאם הסכימו למחיקת הכונס והמפקח באופן שהאחריות שתוטל על כונס הנכסים במסגרת הליך זה תחולק בניהם בהתאם להסכם לחלוקת האחריות. לכן אדון בפסקאות הבאות בחלוקת האחריות לחובות של כונס הנכסים, כפי שהיא עולה מן ההסכם האמור.

ההסכם לחלוקת האחריות

72. בהסכם לחלוקת האחריות שנחתם בין כונס הנכסים, אלקטרה ואלימאם הוסכם בין הצדדים כך:

"1. אם וככל שיקבע על ידי בית המשפט הנכבד כי יש לקבל איזו מן הטענות המוכחשות בתביעה הרי שבכל מקרה לא יהא בכך כדי להקים אחריות כלשהי מכל מן וסוג שהוא, על הנתבע 1 [כונס הנכסים - מ.א].

2. הנתבעות 2 ו-4 [אלקטרה ואלימאם בהתאמה - מ.א] מתחייבות לבצע ולמלא אחר כל הוראה ו/או חיוב שיוטל על הנתבע 1, אם וככל שיוטל, על ידי בית המשפט הנכבד, בקשר עם התביעה והסעדים המתבקשים במסגרתה, בהתאם למפורט להלן באשר לתחומי האחריות של כל אחת מהן...

3. הנתבעת 2 מקבלת על עצמה את מלוא האחריות, אם וככל שתוטל על הנתבע 1 בגין כל פיצוי ו/או כל סעד אחר, שיקבע לטובת מי מהתובעים על ידי בית המשפט הנכבד במסגרת התביעה דנן, בגין כל הנזקים הנתבעים בכתב התביעה, הקשורים ו/או הנוגעים, במישרין או בעקיפין, לעבודות הבנייה, כפי שאלו הוגדרו בהסכם בינה לבין הנתבע 1 מיום 27.06.08 (להלן: הסכם הבנייה), ובכלל זה (מבלי למצות), ליקויי בנייה, איחורים במסירה שינהם על פי הסכם הבנייה באחריות הנתבעת 2 וכיוב', שנגרמו לפי הטענות בכתב התביעה...

4. הנתבעת 4 מקבלת על עצמה את מלוא האחריות, אם וככל שתוטל על הנתבע 1, בגין כל פיצוי ו/או כל סעד אחר, שיקבע לטובת מי מהתובעים על ידי בית המשפט הנכבד במסגרת התביעה דנן, בגין כל הנזקים הנתבעים בכתב התביעה, הקשורים ו/או הנוגעים, במישרין או בעקיפין, לעבודות הפיתוח, כפי שאלו הוגדרו בהסכם בינה לבין הנתבע 1 מיום 12.6.08 (להלן: הסכם הפיתוח) ובכלל זה (בלי למצות) ליקויי בנייה, איחורים במסירה שהינם על פי הסכם הפיתוח באחריות הנתבעת 4 וכיוב', שנגרמו לפי הטענות בכתב התביעה..." [ההדגשה הוספה].

73. מן האמור עולה כי כל תשלום שיושת על כונס הנכסים בגין נזקים "הקשורים ו/או הנוגעים במישרין או בעקיפין לעבודת הפיתוח" יושת על אלימאם. כפועל יוצא, האחריות שהוטלה לעיל על כונס הנכסים עקב אי פיקוח על מילוי הקרקע ועקב הפרת חובת הפיקוח של אלקטרה, קשורה במישרין או בעקיפין לעבודות הפיתוח ולכן יש להשית את התשלום בגינה על אלימאם. נתתי דעתי לכך שבהסכם לחלוקת האחריות, נקבע כי אלקטרה תישא בכל תשלום שיושת על כונס הקשור במישרין או בעקיפין "לעבודות הבניה כפי שאלו הוגדרו" בהסכם אלקטרה, ו"העבודות" הוגדרו בהסכם אלקטרה לרבות "ניהול עבודות קבלן הפיתוח כאמור בסעיף 6 להלן". אלא שבכך אין כדי להכניס בדלת האחורית את חובת הפיקוח שעוגנה בסעיף 6 הנ"ל. זאת משום שההגדרה של "העבודות" מתייחסת לחובת הניהול שבסעיף 6 ולא לחובת הפיקוח.

74. טרם סיום אציין כי הצדדים טענו בקשר להשפעה של הניקוז על השקיעות בקרקע. אולם בשים לב לכך שתשתיות הניקוז התת קרקעיות הינן באחריות אלקטרה ואילו הניקוז העילי הוא באחריות אלימאם, הרי שבהעדר פירוט בעניין סוג הניקוז שתרם לשקיעות בקרקע לא ניתן לקבוע ממצאים לגבי הגורם האחראי לפגמים בניקוז שיכול שהשפיעו אף הם על שקיעת הקרקע.

75. נוכח כל האמור המסקנה היא כי ביחסים שבין אלקטרה ואלימאם, אלימאם אחראית באופן מלא לליקויים בפיתוח בחצרות ולירידת הערך בגינם.

סוף דבר

76. הנתבעות ישלמו לתובעים את הסכומים שנפסקו לעיל וכן הוצאות משפט ושכר טרחת המומחים שבהם נשאו התובעים וכן שכר טרחת עו"ד בשיעור 20% (בצירוף מע"מ) מן הסכום שנפסק לתובעים. בעניין ההוצאות יצויין כי תובעים שהגישו שתי חוות דעת מטעמם באותו העניין, יהיו זכאית להחזר הוצאות בגין חוות דעת אחת בלבד.

התובעים יגישו פסיקתה מתאימה, אותה יקדימו ויעבירו להערות הנתבעות.

ניתן היום, א' אדר א' תשפ"ב, 02 פברואר 2022, בהעדר הצדדים.