פסק דין

התובענה:

1. תובענה לקבלת סעד הצהרתי וצו עשה, שהתובעים, בני זוג, הגישו נגד הנתבע – מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "הנתבע" או "המינהל") – כאשר נטען ע"י התובעים כי הנתבע גבה מהם "דמי הסכמה" ו"דמי היתר" שלא כדין.
2. תמצית העובדות הרלוונטיות אשר בכתב התביעה היא כדלקמן:

• עד יום 5.5.93 היו ה"ה נילי ויעקב שלו (להלן: "משפחת שלו"), החוכרים לדורות של מגרש בשטח 1,625 מ"ר הידוע כחלקה 42 בגוש 19966 ביישוב בוסתן הגליל (להלן: "המגרש"), אשר עליו הקימו את ביתם, עפ"י היתר בנייה, שהופק בשנת 1986 ע"י הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה מטה אשר. המגרש והבית הבנוי עליו ייקראו להלן: "הנכס".
• הבעלות במגרש בלשכת רישום המקרקעין רשומה ע"ש קרן קיימת לישראל, אשר הנתבע הינו נציגה עפ"י חוק.
• ביום 5.5.93 מכרה משפחת שלו את זכויותיה במגרש ליד התובעים לרבות המחוברים עליו – הבית – וזאת תמורת הסך של 270,000 $, ששולמו, כך שזכויות החכירה במגרש הועברו לשם התובעים בלשכת רישום המקרקעין.
• בעת המכר הנ"ל ביקרו נציגי הנתבע בנכס לשם קביעת "דמי ההסכמה" ולאור תוצאות בדיקתם משפחת שלו לא חוייבה בכל "דמי הסכמה". כמו כן משפחת שלו לא חוייבה בכל "דמי היתר".
• הבית אשר על המגרש שימש למגוריהם של התובעים והם לא הרחיבו את הבית ולא הוסיפו עליו כל תוספת בנייה, כך שהוא נשאר באותו מצב ובאותו גודל, כפי שרכשוהו ממשפחת שלו ביום 5.5.93, עד שמכרוהו כפי שיפורט להלן.
• ביום 17.4.01 מכרו התובעים את הנכס (המגרש + הבית) לידי יצחק ואבלין חדד (להלן: "משפחת חדד") תמורת הסך של 680,000$ תוך נטילת חובת תשלום "דמי הסכמה" למינהל.
• בעקבות מכירת המגרש כנ"ל ע"י התובעים ערך הנתבע שומה לשווי המגרש באמצעות השמאי גדעון קרול, אשר העריך כדלקמן:
• שווי המגרש ליום הרכישה (5.5.93) ,משוערכם ליום חוות הדעת,הוא סך של 190,000 ₪.
• ערך המגרש ליום המכירה הוא 1,014,00 ₪.
• גובה דמי ההסכמה המגיעים לנתבע, כולל מע"מ הוא 321,000 ₪.

לצורך העניין יובהר כי דמי ההסכמה המגיעים למינהל הם 1/3 מגובה עלות שווי המגרש, בין יום הרכישה לבין יום המכירה.

• התובעים סברו כי לחיוב בדמי ההסכמה הנ"ל אין כל אחיזה במציאות והוא לא כדין, כך שהם הגישו השגה על גובה החיוב, כאשר עיקר ההשגה מופנה כנגד השווי הנמוך של המגרש ליום הרכישה וכאשר השגתה נתמכה בחוות דעתו של השמאי גדעון פרמינגר.
• השגתם של התובעים לעניין דמי ההסכמה נתקבלה חלקית, במובן זה ששווי המגרש ליום המכירה הוקטן לסך של 878,000 ₪ ודמי ההסכמה הוקטנו בהתאם.

כמו כן, אישר המינהל כי אין בידיו שמאות תקפה לעניין שווי המגרש ליום הרכישה, כך שהוא פנה לשמאי הממשלתי לשם הערכת שווי המגרש ליום הרכישה.

• ביום 30.3.03 אישר השמאי הממשלתי, במסגרת חוות דעת, כי שווי המגרש נכון לשנת 1993 הוא סך של 245,000 ₪, אך בעקבות פניית המינהל, שלא כדין כנטען ע"י התובעים, תיקן השמאי הממשלתי את חוות דעתו כך ששמאותו תאמה לקביעת המינהל המקורית.
• בעקבות "הזיגזג" בקביעות השמאי הממשלתי הגישו התובעים ערר על קביעתו הנ"ל ביום 20.1.04, אך ערר זה לא זכה לכל התייחסות מצד הנתבע ולא היתה בו כל הכרעה.
• לימים וכחלוף 5 שנים מיום מכירת הנכס על ידי התובעים וכחלוף 13 שנים מיום רכישתו על ידם החל הנתבע לבדוק גם קיבולת הבנייה בפועל במגרש, לשם קביעת דמי היתר, תוך מחאת התובעים לכך וטענתם כי בנדון הכתובת של המינהל היא משפחת שלו, אשר בנתה את המבנה.
• מחאת התובעים בנדון לא עזרה, כך שהם חוייבו לשלם למינהל, בשנת 2007, דמי היתר בסך של 62,000 ₪ (עבור 350 מ"ר מבנה ועבור 180 מ"ר של שטחי שירות נלווים).

בנוסף חוייבו התובעים, סופו של דבר לשלם לנתבע דמי הסכמה בסך של 287,000 ₪.

מכאן השווי הכספי אשר אליו מתייחסת תובענה הצהרתית זו הוא סך של 349,000 ₪.

• התובעים לא קפאו על שמריהם, מחו על חוסר קבלת מידע ועל אי התייחסות להשגותיהם וכן הם גם הגישו השגה שלישית ביום 28.11.07 בעניין גובה חיוב דמי ההסכמה וחוקיות החיוב בדמי היתר.

התובעים טענו כי גם השגתם הנ"ל לא זכתה לכל התייחסות מטעם המינהל.

• סופו של דבר, במיוחד לאחר שמשפחת חדד שלחה התראות להם בדבר הפרת ההסכם וסירוב המינהל לקבל בטחונות לשם תשלום הסכומים השנויים במחלוקת, נאלצו התובעים לשלם את כל הסכומים שנדרשו על ידי המינהל וזאת ביום 19.8.07, אף כי, לטענתם, סוכם עם המינהל שהם יוכלו לתקוף את החיובים שנדרשו לשלם שלא כדין.
• התובעים סיכמו וטענו כי אין בידי המינהל כל שומה תקפה לעניין שווי המגרש ליום הרכישה, מכאן שיש לחייב את המינהל בעריכת שומה חדשה, עדכנית, לעניין שווי המגרש לשנת 1993, או לחילופין לאמץ את חוות דעתו של השמאי הממשלתי ובטרם היא תוקנה על ידו לפי פניית המינהל אליו, תוך הצגת "אומדן" לא מחייב בפניו שאף הוסתר מפני התובעים.
• ובעניין דמי ההיתר: התובעים טענו כי המינהל אישר את הבנייה למשפחת שלו והבנייה בפועל היתה ידועה לה, כך שמי שאמור לשלם את דמי ההיתר, אם בכלל, היא משפחת שלו ולא הם, אשר לא בנו כלל ולא ביצעו כל תוספת בנייה וכי אין מקום "לגלגל" את המחדל באי גביית דמי היתר בזמן אמת, ממשפחת שלו, אל פתחם תוך ניצול היות המינהל גורם שלא ניתן לבצע העברת זכויות במקרקעין בטאבו ללא קבלת הסכמתו ואישורו בכתב.

לפיכך עתרו התובעים וביקשו לבטל את שומות המינהל לעניין גובה דמי ההסכמה, חיובו לבצע שומות עדכניות ונכונות או לחילופין קבלת חוות הדעת הראשונית של השמאי הממשלתי לגבי שווי המגרש לשנת 1993 ולחשב את דמי ההסכמה בהתאם.

כן עתרו התובעים לחייב את המינהל להחזיר להם את מלוא דמי ההיתר אשר גבה מהם שלא כדין.

ההגנה:

1. הנתבע הגיש כתב הגנה אשר בו דחה את כל פרטי החיוב הנטענים בכתב התביעה.

ראשית טען הנתבע כי דין התביעה להידחות על הסף מחמת העדר סמכות עניינית כאשר הסמכות לדון בתובענה, לאור מהותה שהיא תקיפת מעשה מינהלי ו/או תקיפת שיקול הדעת של רשות ממלכתית, היא לבית המשפט לעניינים מינהליים.

כן טען הנתבע כי "היריב" הרלוונטי לטענות התובעים בעניין דמי ההסכמה, הוא השמאי הממשלתי, שהינו גוף עצמאי ונפרד מהמינהל, אשר לא צורף לכתב התביעה, כך שדין התובענה להיות מסולקת גם בגין כך.

המינהל הוסיף וטען כי החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל מס' 534 מיום 29.6.92 קובעת את הכללים לחישוב דמי ההסכמה וגם קובעת מנגנונים לבירור החיוב וההשגה עליו, כאשר עפ"י אותה החלטה הסמכות לקבוע את שווי הקרקע היא בידי המינהל עצמו או השמאי הממשלתי, כאשר גם החלטת מועצת מקרקעי ישראל קובעת מנגנון ההשגה על קביעותיו של המינהל וכי בית המשפט אינו יכול להחליף את שיקול דעתו של המינהל בנדון או לבוא במקום המנגנון הקבוע להשגה ולערר.

לגופו של עניין טען המינהל כי בידיו שומה עדכנית לגבי שווי המגרש לשנת 1993, כי קביעת דמי ההסכמה נעשתה כדין ועפ"י הכללים אשר נקבעו בהחלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל ובנספחים לה.

כן טען המינהל כי "דמי ההיתר" נגבו כדין ועפ"י הכללים והנהוג אצל המינהל וכי אין מקום להשיבם לידי התובעים.

ראיות הצדדים:

1. מטעם התובעים העיד התובע מס' 1 – מר צביקה אולשביצקי אשר חזר בתצהירו על הנטען בכתב התביעה תוך כדי צירוף כל המסמכים הרלוונטיים לרבות הסכם הרכישה ממשפחת שלו, הסכם המכירה למשפחת חדד, היתר בנייה שניתן למשפחת שלו, שומות, חוות דעת ומסמכים שונים.

בתצהיר עדות ראשית שלו הצהיר מר אולשביצקי כי לא ביצע כל תוספת בנייה לבית אשר רכש ממשפחת שלו, התגורר בו כ- 8 שנים, עד שמכרו למשפחת חדד בדיוק באותו מצב כפי שקיבלו, היינו שטח בנייה של 350 מ"ר ומבני עזר של כ- 180 מ"ר.

מטעם הנתבע העידה גב' דינה אדר.

בתצהיר עדות ראשית שלה צטטה גב' אדר את החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל הרלוונטיות, ציינה כי היתה בידי המינהל הערכת שווי המגרש של השמאי גלעד יצחק מיום 19.9.93 אשר קבע כי שווי הקרקע לשם העברת הזכויות הינו סך של 70 ₪ למ"ר וכי בהתאם לכך נקבעו דמי החכירה המגיעים מחוכרי המגרש.

כן ציינה גב' אדר כי לאור קביעת השווי הנ"ל, משפחת שלו – המוכרים של המגרש לא חוייבו בזמנו בדמי הסכמה.

כן ציינה גב' אדר כי בשנת 2001 נתקבלה בקשת התובעים להעביר את הנכס לידי משפחת חדד וכי שמאי המינהל קבע שווי הקרקע לסך של 1,001,703 ₪ וכי בעקבות השגת התובעים על קביעה זו הועבר העניין להכרעת השמאי.

השמאי הממשלתי מצא אותה קביעה כסבירה, כך שההשגה נדחתה.

גב' אדר ציינה כי במסגרת השגת התובעים על שומת דמי ההסכמה הועברה להכרעת השמאי הממשלתי, בטעות, גם ההשגה לגבי קביעת שווי הרכישה לשנת 1993, דבר שאינו אפשרי עפ"י החוק, כך שהשמאי הממשלתי קבע את השווי לסך של 245,000 ₪, אך בעקבות גילוי הטעות והפניית תשומת לב השמאי הממשלתי לכך, קביעת השווי כנ"ל בוטלה על ידו.

העדה גב' אדר הוסיפה ואמרה כי בבדיקת תוכניות הבנייה שהוצגו בזמנו ע"י משפחת שלו עולה כי שטח הבנייה אשר במגרש הוא 252 מ"ר נכון לשנת 1986 ואילו בעת ביקור שמאי המינהל במגרש, לאחר המכירה למשפחת חדד, בשנת 2001, נמצא כי הבנייה בפועל במגרש היא בהיקף של 350 מ"ר למגורים וכן 180 מ"ר מבני עזר.

גב' אדר ציינה כי המהלכים הנ"ל דווחו לתובעים בזמן אמת.

כן אישרה גב' אדר, במסגרת החקירה הנגדית (עמ' 22 לפרו') כי לא ראתה דו"ח מפקח לגבי מצב הבנייה במגרש נכון לשנת 1993 וכי בכלל היא לא בטוחה שקיים דו"ח שכזה.

כן ציינה גב' אדר כי הדרישה הראשונה לתשלום דמי ההסכמה ודמי היתר היתה אך בשנת 2007, אך העיכוב (משנת 2001) היה עקב דיונים אצל המינהל והתכתבויות עם ב"כ התובעים.

דיון והכרעה:

1. סילוק על הסף:

הנתבע טען, גם בסיכומיו, להיעדר סמכות עניינית לבימ"ש זה עקב כך שמדובר בתובענה שבמהותה היא תקיפת אקט מינהלי של רשות ממלכתית או גוף שהוקם עפ"י חוק, כאשר הסמכות לכך נתונה, לפי חוק בתי משפט לעניינים מינהליים, היא לבית המשפט לעניינים מינהליים.

עניין הסמכות העניינית כבר הוכרע עפ"י החלטה מיום 4/11/2009 ואין צורך לשוב ולהיזקק לטענה זו שוב. יחד עם זאת מסקנתי בדבר סמכותו העניינית של ביהמ"ש זה לדון בתובענה מתחזקת לאור כך כי אין מדובר בתקיפה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל כי אם באופן יישום אותה החלטה, כאשר שווי המחלוקת הכספית נמצא בגדר סמכותו העניינית של בימ"ש זה.

כן אין מקום לקבל טענה של סילוק על הסף עקב אי צירוף השמאי הממשלתי כצד לתובענה כנטען על ידי הנתבע.

השמאי הממשלתי הינו זרוע מזרועות המדינה, אשר נזכר בהחלטות מינהל מקרקעי ישראל ולעיתים המינהל נעזר בו לשם קביעת שווי קרקע.

אין לראות בשמאי הממשלתי כבעל דין עצמאי אף כי בהחלט המינהל או כל בעל דין אחר יכול היה להסתמך על חוות דעותיו כראייה בתיק ואף להזמינו למתן עדות , מבלי שהוא עצמו יהיה נתבע או בעל דין.

כן אינני סבור כי לביהמ"ש, בית משפט שלום או ערכאה אחרת, אין סמכות עניינית לדון במחלוקת לעניין גובה דמי ההסכמה, זאת אף כי החלטות מועצת מקרקעי ישראל קבעו מנגנון של הגשת השגות על קביעות כנ"ל בין אם ההשגות נידנו בפועל על ידי המינהל ובין שלא, כנטען על ידי ב"כ התובעים.

כן הינני בדעה כי בכל מקרה לביהמ"ש הסמכות הטבעית לדון ולהכריע באם סכום כלשהו, כגון דמי ההסכמה או דמי היתר או כל סכום אחר נגבו כדין, בין אם הגובה הוא רשות ממלכתית ובין אם לאו.

1. דמי ההסכמה:

המסגרת הנורמטיבית מכוחה קמה למינהל הזכות לדרוש ולקבל דמי הסכמה, מחוכרים של אדמות מינהל, מדינה או רשויות ממלכתיות אחרות, היא החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל מס' 534 מיום 29.6.92 שזו לשונה:

"בכפוף לשיקול הדעת המוקנה למ.מ.י להסכים להעברת זכות החכירה ובהתחשב בתנאים אחרים הקבועים בחוזה החכירה, לא ייתן המינהל הסכמתו להעברת זכות חכירה מחוכר לאדם אחר, אלא אם כן, בנוסף לתנאים אחרים שרשאי המינהל לקובעם לעניין זה, ישולמו לו דמי הסכמה בעד הסכמתו להעברת זכות החכירה, בשיעור מסויים מעלות ערך הקרקע בהתאם לכללים הקבועים בהחלטה זו להלן".

עולה כי גם דמי ההסכמה כפי שנקבעו בהחלטה מס' 534 הנ"ל הם שליש מעלות שווי הקרקע בין יום הרכישה לבין יום המכירה של החוכר של אותה קרקע.

כן עולה כי קביעת שווי הקרקע כנ"ל תעשה ע"י שמאי המינהל או שמאי הממשלתי, אשר במשרד המשפטים, תוך מתן זכות לחוכר להגיש השגה על שומות כנ"ל תוך היעזרות בשומות פרטיות שלו על מנת לשכנע כי שומת המינהל או שומת השמאי הממשלתי אינן נכונות.

1. הנתונים הרלוונטיים:

בעניינו הנתונים הרלוונטיים הינם כדלקמן:

• משפחת שלו רכשה זכויות החכירה במגרש עוד בשנות השמונים ועליו הקימה בית מגורים וכן מבני עזר.
• ביום 5/5/93 מכרה משפחת שלו את המגרש עם הבית הבנוי עליו לידי התובעים תמורת הסך של 270,000 $ עפ"י הסכם המכר שבין הצדדים, שבו לא היתה הבדלה בין המחיר ששולם עבור המגרש ובין המחיר ששולם עבור הבית הבנוי עליו.

כן עפ"י הסכם המכר שבין הצדדים משפחת שלו נטלה על עצמה תשלום דמי ההסכמה או כל תשלום אחר אשר יגיע למינהל מקרקעי ישראל – הבעלים של הקרקע.

• עפ"י בדיקות וקביעות שנעשו על ידי המינהל – משפחת שלו לא חוייבה בכל דמי הסכמה או דמי היתר בגין מכירת המגרש או בגין הבנייה עליו.
• אותן בדיקות שנעשו ע"י המינהל לקראת מכירת המגרש על ידי משפחת שלו כללו "דו"ח הערכת קרקע" ע"י השמאי גלעד יצחק (ת/1) וכן מכתב המינהל אל משפחת שלו מיום 9.9.92, שכותרתו "מידע מוקדם לגובה דמי ההסכמה" (ת/2), בו צויין כי שמאי המינהל במכתבו מיום 25.8.92 קבע את ערך הנכס עם זכויות בנייה של 160 מ"ר בסך של 102,375 ₪.

לפיכך קבע המינהל, גם לאור ערך הרכישה של המגרש ע"י משפחת שלו, כי משפחת שלו פטורה מתשלום דמי הסכמה.

• לא הוצג בפני ביהמ"ש וכנראה לא קיים אצל המינהל כלל, כל דו"ח שמאות כמשמעותו המובהקת של דו"ח שמאות, הקובע את ערך המגרש לשנת 1992 או שנת 1993.
• ביום 17/4/2001 מכרו התובעים את הנכס לידי משפחת חדד תמורת הסך של 680,000$ תוך ייחוד סך של 94,000 $ עבור הבית והיתרה עבור המגרש.
• בהסכם המכר הנ"ל נטלו התובעים על עצמם את חובת תשלום דמי ההסכמה.
• בעקבות הצהרת התובעים על מכירה כנ"ל למינהל - המינהל הזמין וקיבל חוו"ד שמאי של השמאי גדעון קרול, לפיה נקבע שווי המגרש (ללא הבית) לסך של 1,001,700 ₪.
• לאור דו"ח השמאי גדעון קרול, לאור הערכת המינהל לשווי הרכישה, המשוערך, לסך של 190,275 ₪, קבע המינהל כי שווי ההפרש הוא סך של 824,485 ₪, כך שדמי ההסכמה המגיעים (שליש) הם סך של 321,549 ₪.
• השגת התובעים לשומה הנ"ל נתקבלה חלקית (עקב נטרול מע"מ) וכן לאור המחלוקת השמאית בין שמאות המינהל (גדעון קרול) לבין השמאות הפרטית של התובעים (פרמינגר), העביר המינהל את ההכרעה לידיו של השמאי הממשלתי (מר יצחק רוגובין), אשר ישב על המדוכה וביום 30.3.03 הוציא מתחת ידו חוות דעת שמאית מפורטת, לאחר ביקור בנכס, בה קבע כי שווי המגרש נכון לשנת 1993 הוא 245,000 ₪ ובעניין שווי המכירה לשנת 2001 אימץ השמאי הממשלתי את השמאות של המינהל.
• חרף קביעות השמאי הממשלתי כנ"ל (לגבי שווי הרכישה לשנת 1993) דחה המינהל את השגת התובעים תוך קביעה: "עפ"י נוהל 36.21 העברת זכויות במגורים, סעיף 6,2, השגה על ערך קרקע למועד הרכישה לא תתקבל אם "הערך קיים בתיק ושימש בסיס למכסת דח"ש. לפיכך אין באפשרותך לערר על ערך הקרקע לשנת 1993".

בהמשך עמד מינהל מקרקעי ישראל על תשלום מלוא דמי ההסכמה שנקבעו על ידו והם סך של 347,721.72 ₪ נכון ליום 30/6/03.

1. הינני סבור כי בהתנהלותו כנ"ל שגה הנתבע ביישום החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל, חטא בבירור ההשגה עפ"י עקרונות הגינות ותום לב ועקב כך הוא גבת כספים, בעניין דמי ההסכמה, שלא כדין מאת התובעים ולהלן טעמיי:

• קיים אצל המינהל נוהל מס' 36.21 עפ"יו השגה על ערך קרקע ליום הרכישה לא תתקבל אם "הערך קיים בתיק ושימש בסיס למכסת דח"ש".

יש לפרש הביטוי "ערך" הנ"ל כערך שבא מכוח חוות דעת שמאית מפורטת או דומה לה הכוללות כל הפריטים הרלוונטיים לשם קביעת שווי לרבות ביקור בנכס, טבלת השוואות וניתוח המרכיבים הרלוונטיים אשר מביאים את השמאי לקביעה סופית של שווי הקרקע.

ראה בנדון, לשם השוואה, את חוות הדעת של השמאים קרול, פרמינגר וכן חוות דעתו של השמאי הממשלתי אשר כוללות את כל הפרמטרים והנתונים שיש בהם כדי לשכנע בהיגיון, ברצינות ובאמיתות המסקנה הסופית של השמאי.

לשם המחשת הצורך בקיום חוות דעת פרטנית, נניח לצורך העניין כי משפחת שלו, בדרכים שלה, ולשם פטור מתשלום דמי הסכמה או תשלום דמי חכירה מופחתים, הצליחה לשכנע ולקבוע שווי רכישה מופחת ולא נכון. האם הדבר צריך לחייב את הבאים אחריה !

• בענייננו כבר קבעתי כי לא הונחה בפני ביהמ"ש וכנראה היא לא קיימת, כל חוות דעת של השמאי גלעד יצחק (שבזמנו עבד במינהל) לפיה נקבע שווי המגרש לשנת 1992, בסך של 102,375 ₪.

כל מה שהונח בפני ביהמ"ש הוא "הערכה" של השמאי יצחק מיום 25.8.92, לפיה השווי של הקרקע הוא 102,355 ₪, כאשר אותה הערכה לא נוסחה כחוות דעת והעיקר איננה כוללת את הנתונים הרלוונטיים הבסיסיים על מנת להבין את שיקול הדעת שהביא למסקנה הסופית בדבר קביעת שווי כנ"ל.

לפיכך לא ניתן לקבוע כי "הערך" של הקרקע היה קיים בתיק המינהל. בכל מקרה אותה "הערכה" של השמאי גלעד היתה מחודש 8/92 כאשר הרכישה עצמה נעשתה בחודש 5/93, היינו כעשרה חודשים לאחר מכן, תקופה די משמעותית וייתכן כי שווי מקרקעין באותה תקופה אף הכפיל את עצמו.

• אציין כי בד"כ שמאויות והערכותיו של המינהל ,אליבא עמדתו הוא, תקיפות ל- 30 יום בלבד ולמה בעניינו הדבר יהיה שונה?

1. מעבר לנדרש אציין כי היתה קביעת המינהל בעניין שווי רכישה ושווי מכירה, התובעים השיגו על הקביעות תוך כדי צירוף חוות דעת נגדית, כאשר המינהל החליט להעביר את ההכרעה במחלוקות שבין השמאים (הן לעניין שווי הרכישה והן לעניין שווי המכירה) לידיו של השמאי הממשלתי.

אין מקום לקבל את הטענה כי הדבר, ככל שהעניין מתייחסת למחלוקת בעניין ערך הרכישה, נעשה בטעות ומבלי לשים לב לנוהל שמונע זאת לאור כך ש"ערך" הרכישה כבר קיים בתיק.

אף אם הדבר נעשה בטעות היה עדיין מקום, גם מטעמי הגינות ותום לב, לקבל את קביעת השמאי הממשלתי, הן לעניין שווי הרכישה והן לעניין שווי המכירה.

לא הוגן לאמץ חוות דעתו של השמאי הממשלתי אך את קביעתו לשווי המכירה (ובעניין זה דחה השגת התובעים) ולא לאמץ את קביעתו בעניין שווי הרכישה (ובעניין זה הוא קיבל את השגת התובעים) כביכול בנימוק כי עצם העברת ההכרעה אליו מקורה בטעות ונוגדת נוהל קיים.

1. סיכום הדברים הוא שיש לקבל את התובענה, ככל שהיא מתייחסת לסעד החלופי שבה, היינו שיש לחשב את דמי ההסכמה כך ששווי הרכישה, נכון לשנת 1993, הוא 245,000 ₪ ולא 102,375 ₪ כפי שנקבע על ידי המינהל.
2. דמי היתר:

עניין "דמי היתר", שמשמעותו תשלום נוסף שחוכר מקרקעין חייב לשלם למינהל בגין ניצול אחוזי בנייה מעבר לסטנדרט המקובל עפ"י תוכנית המתאר הרלוונטית, התעורר אך כחלוף כחמש שנים מיום מכירת התובעים לנכס ואך בעקבות המחלוקת בין הצדדים בעניין דמי ההסכמה וביקור שמאים ומפקחים בנכס עצמו, זאת כאשר המינהל במכתבו מיום 12.6.06 אל התובעים ציין:

"לאור ההבדל בנתונים המתקבלים מתוכנית הבנייה הקיימת במינהל לגבי גודל יחידת המגורים - 252 מ"ר לבין הנתונים המפורטים בשומה הנגדית שהושגה מטעמכם - 350 מ"ר ועוד 120 מ"ר ובהתחשב בכך שקיבולת הבנייה המותרת היא 150 מ"ר, הרי שלכאורה יש חריגה משמעותית מקיבלות הבנייה המותרת.

בנסיבות העניין אבקשך להביא מפת מדידה, המפרטת את הבנוי בפועל בטבלה, לפי כיסוי תכסית, קומות ושימושים (עיקרי ישירות).

במידה ויש ברשותך היתרי בנייה ו/או כל מסמך המעיד על אישור רשויות התיכנון לבנייה הנ"ל, אבקשך להמציאו לידינו.

אי המצאת המבוקש לעיל יגרום לעיכוב בהעברת הזכויות לרבות פנייה לשמאי".

בעקבות התכתבות בין הצדדים דרש המינהל וקיבל, ביום 31.8.07, סך של 62,429.08 ₪ עבור "דמי היתר".

יש לציין תחילה כי החיוב בדמי היתר הינו חיוב אישי כלפי המבצע פעולות בנייה בקרקע המוחכרת לו ע"י מינהל מקרקעי ישראל, כאשר הזמן הסביר לחיוב הוא יום הגשת תוכניות הבנייה לאישור המינהל או יום הבנייה בפועל או זמן סביר לאחר מכן.

לכן ולשם חיוב בדמי היתר על המינהל להראות את אחוזי הבנייה, מעבר לקיבולת המותרת עפ"י תוכנית המתאר, וכן כי החוכר עצמו הוא זה שביצע את אותה בנייה.

אין מקום לקבל מצב שבו חוכר מסויים מבצע תוספת בנייה, נהנה מהן ואף מקבל עבורם מחיר נאות בבוא העת ובעת המכירה וכי בהמשך המינהל יחייב באותם דמי היתר חוכר נוסף, ראשון שני או שלישי, שבאו בעקבותיו, רק מהסיבה שהמינהל גילה אותן "חריגות" בנייה בשלב מאוחר יותר.

לפיכך בעניינו מחובת המינהל להראות כי אכן בוצעו שטחי בנייה למגורים או למבני עזר מעבר לאחוזים המותרים עפ"י תוכנית המתאר וזאת ע"י התובעים עצמם.

בענייננו אין חולקין כי אכן קיימת תוספת בנייה מעבר לקיבולת ואף מעבר לרשום ולמדווח למינהל.

עפ"י מכתב המינהל משנת 1992 שטח הבנייה המנוצל הוא 160 מ"ר.

עפ"י הנתונים שצויינו בחוות הדעת השמאית מטעם התובעים היקף הבנייה במגרש הוא 350 מ"ר למגורים וכן 180 מ"ר מבני עזר.

עפ"י מכתב המינהל מיום 12/6/06 גודל יחידת המגורים המדווחת והרשומה אצלו הוא בהיקף 252 מ"ר.

נשאלת עכשיו השאלה מי הוא החוכר אשר הוסיף את תוספות הבנייה הנ"ל והוא זה שחייב בתשלום "דמי היתר" עבור ההפרש.

התובע מס' 2, אשר החזיק בנכס תקופה של כשמונה שנים העיד בפניי ומסר באופן החלטי כי לא ביצע כל תוספת בנייה וכי מכר את הבית בדיוק כפי שרכשו ממשפחת שלו ועדותו בנדון אמינה ומהימנה עלי.

כן לא עולה מהמסמכים שהוגשו כל סימן או אישור כי התובעים ביצעו פעולות בנייה כלשהם בנכס.

גם העדה מטעם הנתבע גב' אדר לא יכלה למסור, אף לא לשער, כי מי שביצע את תוספות הבנייה הם התובעים דווקא ולא משפחת שלו, אשר היא זו שבנתה את הבית והחזיקה בה תקופה ממושכת וכך היא נשאלה והשיבה (בעמ' 22 לפרו'):

"ש: את יודעת שמשפחת אולשביצקי טענה כי קיבלה את הנכס בדיוק במצבו כמו בשנת 2001, זו טענה שהם חזרו עליה מס' פעמים. למה לא צירפת לתצהיר שלך את דו"ח המפקח משנת 1993 על מנת לבוא ולתאר מה היה בשנת 1993 (היא שנת הרכישה של הנכס על ידי התובעים – ז. סאלח) ומה קרה למבנה בשנת 1993 האם ראית דו"ח שכזה בכלל?

ת: לא. אני בכלל לא בטוחה שיש דו"ח כזה. "

הנה כי כן מסתבר כי לא קיים כל תיעוד שיתאר מצב הבנייה במגרש בשנת 1993, כפי שהיה ניתן לצפות זאת לרגל המכירה שהיתה באותה שנה.

סיכום הדברים היא שהתובעים הוכיחו כי אכן לא ביצעו כל תוספות בנייה בנכס וכי מכרוהו בדיוק בשטח ובהיקף הבנייה כפי שרכשוהו, כך שלא היה מקום לדרוש ולקבל מהם דמי היתר בכך של 62,429.08 ₪ כך מחובת המינהל להחזיר להם סכום זה החל מיום תשלומו שהוא יום 31.8.07.

התוצאה:

1. לפיכך ולאור הנ"ל התובענה מתקבלת במובן זה שהינני קובע:

• יש לחשב את דמי ההסכמה המגיעים לנתבע בגין הסכם מכר מיום 5.5.01, עפי"ו מכרו התובעים את זכויות החכירה בנכס הידוע כחלקה 42 בגוש 19966, כאשר שווי הרכישה לשם קביעת "דמי ההסכמה", נכון למועד הרכישה שהוא 8/1993, הוא סך של 245,000 ₪.
• התובעים לא היו חייבים לשלם לנתבע, בגין מכירת הנכס הנ"ל, דמי היתר בסך 62,429.08 ₪ וכי מחובת הנתבע להחזיר לתובע סכום זה לפי ערך יום 31/8/2007.
• הנתבע ישלם לתובעים הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ נכון להיום.

ניתן היום, ט"ו אלול תשע"ג, 21 אוגוסט 2013, בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא פסה"ד לב"כ הצדדים.