בפניי תביעה למתן סעד הצהרתי וצו עשה אשר יורה לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות" ו/או "הנתבעת") להקצות לתובע מר יעקב ג'יי עוזיאל, (להלן: "התובע") את הזכויות במגרש 2258, הידוע כחלקה 2258, בגוש 16831 (להלן: "המגרש") ב"תל עדשים - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ" (להלן: "המושב" ו/או "האגודה"), זאת בהתאם להסכם להקצאת המגרש שנחתם בין התובע לבין המושב ביום 26/07/07 (להלן: "הסכם ההקצאה") ובהתאם לנהלי הרשות והחלטות מועצת הרשות שחלו בשנת 2007.

בית המשפט התבקש להורות כדלקמן:

1. להצהיר כי התובע המציא לרשות את הסכם ההקצאה, על כל נספחיו ותצהיריו, לצורך פתיחת תיק, עוד ביום 29/07/07.
2. להורות לרשות למסור לתובע עותק מהסכם הפיתוח החתום על ידה, כפי שנמסר לרשויות המס.
3. להורות לרשות לבצע את חישוב דמי ההיוון על פי ההחלטות שהיו בתוקף במועד המצאת הסכם ההקצאה (29/07/07) ולמסור לתובע שובר תשלום מתאים.
4. לחייב את הרשות בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

בדיון שנערך בפניי ביום 11/06/14, לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את טענות הצדדים, הצעתי לצדדים לנהל מו"מ לפשרה, אשר עקרונותיה הם שהתובע ישלם את מלוא הסכום שהיה עליו לשלם לו הוקצה לו המגרש בשנת 2007 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מלאים עד היום ובנוסף לכך, ישלם מחצית מההפרש של שווי ההקצאה לו היה מוקצה לו המגרש היום, על פי ערכים ושומה של היום.

התובע הסכים למתווה המוצע וביקש להורות לנתבעת להגיש תחשיב כספי שיפרט את הסכומים שעליו לשלם לה בהתאם להצעת בית המשפט, זאת בטרם תינתן הסכמתו הסופית. בתגובה הודיעה הנתבעת כי רק לאחר שתינתן הסכמתו העקרונית של התובע למתווה המוצע, תתכנס ועדת הפשרות המחוזית לדון בנושא והסכומים הסופיים שיהא עליו לשלם יימסרו לו רק לאחר קבלת החלטת הוועדה ולאחר ביצוע חישובים סופיים על ידי הגורמים המוסמכים ברשות וזאת, ככל שהוועדה תאמץ את המתווה המוצע. בהחלטתי מיום 27/01/15 קבעתי כי נראה שאין מחלוקת של ממש בין הצדדים וכי התובע נתן את הסכמתו העקרונית. לפיכך, הוריתי לנתבעת לפעול על פי האמור בתגובתה.

ביום 12/07/15 הודיעה הרשות כי ועדת הפשרות בחנה את הצעת הפשרה ומצאה כי אין בנסיבות המקרה טעם מספק לחריגה ממדיניותה ונהליה, לפיהם עסקה מתבצעת בהתאם להחלטות המועצה שהינן בתוקף במועד עריכת העסקה ועל פי שומה עדכנית. הרשות הסכימה, לצורכי פשרה בלבד ובאישור ועדת הפשרות, להקצות את המגרש לתובע לפי ערכי השומה שהוצאה בשנת 2013. הרשות הוסיפה וטענה כי החלטות המועצה ושיעור התשלום בהקצאות כגון זו משתנות מעת לעת וכי החלטות מועצת מקרקעי ישראל שהינן בתוקף היום (ביום הגשת ההודעה) מעניקות תנאים המיטיבים יותר מאשר החלטות המועצה בשנים 2007 ו – 2013, ולאור החלטת קבינט הדיור מיום 22/6/15, צפוי להפחית את שיעור התשלום של דמי החכירה באיזורי עדיפות מ – 51% ל – 41% לאחר שתתקבל החלטת המועצה המאמצת את התנאים הנ"ל.

ביום 02/11/15 הודיע התובע כי הוא אינו מקבל את הצעת הפשרה של הנתבעת, אשר שונה באופן מהותי מהצעת בית המשפט אותה הוא היה מוכן לאמץ. בהעדר הסכמה, קבעתי את התיק להוכחות והוריתי לצדדים להגיש עדויותיהם הראשיות בתצהירים.

מטעם התובע העידו התובע ואמו, הגב' נעמי עוזיאל, אשר הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם. מטעם הרשות העידה, הגב' קרן פרנקל, המשמשת כסגנית ראש צוות מגורים ברשות – מרחב עסקי צפון, אשר הגישה תצהיר עדות ראשית מטעמה. כמו כן, העיד מר גיורא שמרון, אשר היה מרכז משק במושב בין השנים 2006 עד 2014 וליווה את נושא ההרחבה מטעם המושב.

תמצית טענות התובע

• ביום 26/07/07 התקשר התובע עם המושב בהסכם הקצאה מתוקף היותו "בן ממשיך". ביום 29/07/07 המציא התובע לרשות את הסכם ההקצאה, על כל נספחיו ותצהיריו, לצורך פתיחת תיק במנהל. מאז ועד לחודש דצמבר 2009, המועד בו שלח המושב לתובע דרישה לתשלום דמי פיתוח, לא עשתה הרשות דבר בקשר להסכם ההקצאה ולא פעלה להנפקת חוזה פיתוח עמו. בשל גילו הצעיר ומאחר שמדובר היה בעסקה ראשונה בחייו, סבר התובע כי תקופת הזמן שחלפה הינה סבירה.
• בחודש דצמבר 2009 שלח המושב לתובע דרישה לתשלום דמי פיתוח. כאשר פנה התובע למשרדי המושב על מנת לשלמם, סירב המושב לקבלם בטענה כי טרם נחתם חוזה פיתוח בינו לבין הרשות. כאשר פנה התובע למשרדי הרשות כדי לברר מדוע טרם הונפק חוזה הפיתוח, השיבה הרשות את פניו ריקם וביקשה כי יעלה את פנייתו על הכתב. ביום 06/07/10, שלח התובע, לפי בקשת הרשות, מכתב בקשה לזמנו לחתום על הסכם פיתוח. הרשות התעלמה מהמכתב כליל.
• בד בבד, קיבל התובע מכתב דרישה מרשות המיסים להגיש הצהרה כדין. הנפקת דרישה זו מלמדת כי הרשות דיווחה לרשות המיסים על חתימתו על חוזה פיתוח, למרות שהתובע טרם חתם על חוזה פיתוח, וחוזה מעין זה טרם הונפק.
• ביום 04/11/10 שלחה ב"כ התובע דאז מכתב נוסף לרשות. גם מכתב זה נותר ללא מענה.
• ביום 02/03/11 פנה התובע לרשות, פעם נוספת, באמצעות עו"ד אחר, במכתב ארוך ומפורט, אשר נתמך בכל המסמכים הדרושים (שנמסרו לרשות עוד בחודש יולי 2007), בו גולל את השתלשלות העניינים ודרש את הנפקת חוזה הפיתוח. בתשובתה לפנייתו ביום 13/04/11 התעלמה הרשות מהעובדה שנשלחו אליה כל המסמכים הדרושים לצורך הנפקתו של חוזה הפיתוח, אשר נחתמו על ידה בחותמת "נתקבל", וכן מהעובדה שרשות המיסים כבר פנתה לתובע והודיעה לו כי דווח לה אודות העסקה בינו לבין האגודה. ביום 06/07/11 שלחה הרשות לב"כ התובע מכתב נוסף לפיו אין כל שינוי מהאמור במכתבה מיום 13/04/11.
• החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 737, אשר חלה על ההתקשרות נשוא התובענה, הוחלפה מאז בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1180, ובהתאם שונתה נוסחת דמי ההיוון. כפועל יוצא מכך, ובשל רשלנותה של הרשות בטיפול בהנפקת חוזה הפיתוח, נדרש התובע לשלם דמי היוון גבוהים יותר מאלו שהיה נדרש לשלם בשנת 2007 ונגרם לו נזק, שלא ניתן לכמתו בשלב זה, מאחר שטרם הונפק הסכם פיתוח וטרם נקבעו דמי ההיוון שעליו לשלם.

תמצית טענות הרשות

• לרשות לא הוגשה כל בקשה ו/או דרישה להקצאת המגרש לתובע, ולא אושרה לגביו כל עסקה עמו. בקשת הקצאה אמורה להיערך כמתחייב בנהלי הרשות ובתאום עם המושב ולאחר העברת האישורים הנדרשים לרשות. בין המסמכים שצורפו לכתב התביעה ואשר נטען כי הוגשו לרשות לא צורפו אישור המנהלה להסדרים ותצהיר אגודה הכולל המלצה להחכרת המגרש. על כן, גם אם הוגשה בקשת ההקצאה בשנת 2007, אין מדובר בבקשה שלמה ומלאה והתובע היה נדרש להשלים את המסמכים החסרים לצורך פתיחת תיק וטיפול בבקשתו.
• הרשות אינה מתנגדת להקצאת המגרש לתובע, בתנאי שהבקשה להקצאה תיערך ותוגש בהתאם לנהליה וההקצאה תתבצע על פי החלטות המועצה הרלבנטיות במועד ביצוע ההקצאה ולא בהתאם להחלטות המועצה הרלוונטיות לשנת 2007.
• החלטת המועצה אשר היתה בתוקף בשנת 2007 היא החלטה מספר 1110, שעדכנה החלטות קודמות החל מיום 21/05/07, ולא, כטענת התובע, החלטה מס' 737. החלטה מס' 737 בוטלה על ידי החלטה מס' 959, אשר נכנסה לתוקף ביום 04/02/03. ההחלטה החלה בעניינו של התובע בעת הגשת התביעה היא החלטה מס' 1253, שפורסמה ביום 30/01/12.
• התובע לא וידא את קבלת המסמכים על ידי הרשות, לא עקב אחרי שלבי הטיפול בבקשתו ולא שילם את התשלומים הנדרשים לרשות בגין הקרקע ולאגודה בגין הפיתוח. התובע פנה לרשות בשיהוי רב, בחלוף 3 שנים מהמועד בו, לטענתו, הגיש את בקשתו. התובע לא הסביר מה גרם לעיכוב הרב בפנייתו לרשות ומדוע לא ערך בירור מתאים מולה אודות הטיפול בבקשתו תוך זמן סביר ולא ביקש לחתום על חוזה פיתוח לבניית ביתו במושב.
• מן הראוי היה לצרף את המושב כצד להליך, בשל היותו מעורב בהקצאות המגרשים, ועל מנת שיתן מענה לטענות המועלות בנוגע להקצאה הנטענת.
• הרשות לא דיווחה לרשות המיסים על העברת הזכויות במגרש לתובע. הרשות מדווחת על עסקה בצורה ממוחשבת ואוטומטית עם אישורה של העסקה במערכותיה. אולם, בקשת התובע לא הוגשה לרשות ולא אושרה כל עסקה עמו. מדרישת ההצהרה שנשלחה אל התובע מרשות המיסים ביום 27/05/10 עולה כי בשנת 2003 נודע לרשות המיסים כי התובע קנה זכות במקרקעין. הדיווח, שמהותו אינה ידועה לרשות, נעשה מספר שנים טרם הגשת הבקשה לרשות, שנעשתה, לדברי התובע, בשנת 2007.
• מכתבה של ב"כ התובע מיום 04/11/10 נענה על ידי הרשות בשיחה טלפונית בה נמסר לב"כ התובע כי לא הוגשה לרשות כל בקשה להקצאת המגרש על שמו וכי על התובע להגיש את בקשתו להקצאה בצירוף המסמכים הנדרשים ובקשתו תטופל לפי הנהלים והחלטות המועצה. פנייה נוספת שנשלחה לרשות בשם התובע ביום 02/03/11 נענתה על ידה ביום 13/04/11. בתשובתה טענה הרשות כי לא נפתח אצלה תיק על שם התובע לגבי המגרש נשוא התביעה. עוד צוין, כי אם המגרש פנוי והמושב מעוניין להקצותו לתובע, עליו להפנות לרשות תצהירי אגודה והרשות תפעל להקצאת המגרש על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל שבתוקף. מכתב נוסף שהתקבל ברשות ביום 08/05/11 נענה על ידה בכתב ביום 06/07/11, בו שבה וחזרה על עמדתה מיום 13/04/11.

תשובת התובע:

• הרשות לא התייחסה לעובדה שאישרה בחותמת "נתקבל" את קבלת המסמכים שהוגשו לה על ידי התובע עוד ביום 29/07/07.
• במועד הגשת הבקשה לרשות היה התובע אדם צעיר, אשר התקשר לראשונה בחייו בעסקה מסוג זה, ללא ליווי משפטי. התובע חשב לתומו כי פרק הזמן שעבר ממועד הגשת הבקשה ועד למועד בו נדרש על ידי האגודה לשלם את דמי הפיתוח הינו פרק זמן סביר, בהתחשב בכך שהנתבע הינו גוף מסואב ומסורבל, אשר טיפול בבקשות על ידו כרוך בהמתנה ארוכה מאוד.
• במהלך תקופת ההמתנה קיבל התובע לידיו מכתבים שונים, מהם ניתן היה ללמוד כי בקשתו בטיפול. כך למשל, קיבל התובע באמצעות האגודה מכתב מחברת החשמל מיום 14/05/09, בו נדרש לשלם סכום כסף בגין חיבור המגרש לחשמל.
• מן הראוי כי גוף ציבורי, אשר מקבל מסמכים שלטענתו אינם שלמים או שחסרים מסמכים מסוימים יפנה לתובע, אזרח מן היישוב שאינו מיוצג על ידי עו"ד, ויעמיד אותו על טעותו (המוכחשת לגופה), בכל הקשור להגשת הבקשה מטעמו.
• הרשות לא טרחה להשיב למכתביו של התובע מיום 06/07/10 ומיום 04/11/10, והתעלמה מהם לחלוטין. הרשות השיבה רק לפנייתו הנוספת מיום 02/03/11 ותשובתה היתה לאקונית.

דיון

עניינה של התובענה שלפניי בשאלת זכותו של התובע להירשם כבעל הזכויות במגרש, בהתאם לתנאי ההקצאה, קרי – נהלי הרשות, החלטות מועצת מקרקעי ישראל וערכי הקרקע – הרלוונטיים לשנת 2007, המועד בו, על פי הנטען, הגיש התובע לרשות, באמצעות אמו, בקשה להקצאת המגרש על שמו.

אין חולק כי המגרש, אשר שייך למשפחת התובע מזה שנים רבות, הוקצה על ידי המשפחה לתובע וכי המושב הסכים להקצאה. עד היום המגרש עומד ריק ושמור לתובע על ידי המושב. גם הרשות אינה מתנגדת להקצות לתובע את המגרש המבוקש, אך לטענתה, לא הוגשה לה כל בקשה או דרישה להקצאת המגרש לו, וככל שתוגש בקשה כזו בהתאם לנהליה, היא תתבצע על פי הנהלים והחלטות המועצה, אשר יהיו תקפים במועד הגשתה.

עוד אין חולק כי החלטת המועצה שקבעה את הכללים להקצאת המגרש אשר היתה בתוקף בשנת 2007 (החלטה מס' 959) בוטלה וכי במועד הגשת התביעה חלה החלטת מועצה אחרת, וכפועל יוצא ולאור משך הזמן שחלף ועליית ערכי הקרקע במושב, נדרש התובע לשלם דמי חכירה והיוון גבוהים יותר בגין הקצאת המגרש לעומת הסכום שהיה עליו לשלם, לו הוקצה לו המגרש בשנת 2007.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה בשאלה בהתאם לאילו נהלים והחלטות מועצה יש להקצות את המגרש לתובע – האם בהתאם לנהלים ולהחלטות משנת 2007 או בהתאם לנהלים ולהחלטות שיהיו רלוונטיים במועד ההקצאה?

על מנת להשיב על שאלה זו, יש להכריע תחילה בשלוש מחלוקות עיקריות הקיימות בין הצדדים:

1. האם הגיש התובע לרשות ביום 29/07/07 בקשה להקצאת המגרש על שמו?
2. ככל שהתשובה לכך חיובית, האם הוגשה בקשת ההקצאה כנדרש, בהתאם לנוהלי הרשות הרלוונטיים לאותה תקופה ובצירוף כל המסמכים הדרושים לשם פתיחת תיק וביצוע ההקצאה?
3. אופן התנהלותם של התובע ושל הרשות לקידום הטיפול בזכויותיו של התובע במגרש ולחתימה על חוזה פיתוח, החל מרגע הגשת הבקשה לרשות ועד למועד הגשת התביעה.

התובע טען כי נקט בשנת 2007 בכל הפעולות הנדרשות לצורך הקצאת המגרש ורישומו של שמו וכי הרשות התרשלה עת קיבלה את מסמכיו ונמנעה מלטפל בהם. לטענתו, הוא הגיש את כל המסמכים הנדרשים לרשות במועד באמצעות אמו והם נחתמו בחותמת "נתקבל" של הרשות. התובע, בחור צעיר, חסר ניסיון בתחום הנדל"ן, אשר שהה בחו"ל תקופות ממושכות מכוח עיסוקו במועדים הרלוונטיים לתביעה, טען כי קיבל אותה תקופה מסמכים מגורמים שונים בנוגע למגרש (כגון: האגודה, רשות המיסים וחברת החשמל), אשר הצביעו על כך שהרשויות השונות מכירות בו כבעל הזכויות בו. רק כאשר הגיע למשרדי האגודה במטרה לשלם את דמי הפיתוח, בסוף שנת 2009, נאמר לו לראשונה כי לא ניתן לקדם את זכויותיו בטרם חתם על חוזה פיתוח מול הרשות. על כן, יש להקצות לו את המגרש בהתאם לתנאי ההקצאה שהיו רלוונטיים בשנת 2007.

הרשות טענה מנגד כי לא הוגשה לה בשנת 2007 כל בקשה להקצאת המגרש על שמו של התובע וככל שיתברר כי אכן הוגשה בקשה כאמור, אין מדובר בבקשה מלאה ולא צורפו לה כל המסמכים הדרושים לצורך פתיחת תיק וטיפול בבקשה. לטענתה, במהלך 3 שנים מאז המועד הנטען להגשת המסמכים, לא עשה התובע דבר, לא שילם את התשלומים החלים בגין הקרקע ולאגודה בגין הפיתוח ולא פנה אליה על מנת לברר אודות הטיפול בבקשתו ויש לראותו כמי שזנח אותה. על פי נוהלי הרשות, לא ניתן לבצע עסקה 3 שנים לאחר הגשת בקשה להקצאה הנטענת, (ובענייננו אף יותר) בהתאם לתנאים שהיו חלים על פי החלטה ו/או נוהל ו/או ערכי קרקע שכבר אינם בתוקף. על כן, ככל שתבוצע ההקצאה, יש לבצעה על פי הנהלים והחלטת המועצה הרלוונטיים במועד ההקצאה.

בטרם אפנה לדון בטענות הצדדים לגופו של עניין, ראיתי לנכון לציין כי במסגרת סיכומיו העלה התובע לראשונה טענות אשר לא בא זכרן בכתב התביעה ו/או בתצהירים שהוגשו מטעמו. התובע טען באריכות רבה כי הנתבעת התרשלה כלפיו וגרמה לו לנזק ממוני בגינו היא חבה לו פיצוי, זאת למרות שהתביעה שהגיש הינה תביעה למתן סעד הצהרתי ולא מתבקש בה סעד בגין נזק נטען כלשהו. בכתב התביעה, אמנם, טען התובע כי חבותה של הנתבעת נובעת מכוח עילת הרשלנות, אולם, לא נטען לנזק כלשהו ולא הוגשו ראיות לגביו. כמו כן, לא נדרש בתביעה כל סעד כספי וממילא לא שולמה האגרה המתאימה בגינו. בנוסף לכך, תקף התובע לראשונה בסיכומיו את היעדרו של נוהל רשום ביחס לפרק הזמן שאורך לצורך ביצוע פעולות ברשות, וכן העלה טענות כנגד אי פרסום נוהלי עבודה המתווים במסגרת זמנים וכנגד כמות הפניות החודשיות לרשות אל מול מיעוט בכ"א לטפל בהן. טענות אלו, אשר נטענו לראשונה בסיכומיו, הינן בבחינת הרחבת חזית אסורה, על כן, דינן להידחות.

האם הגיש התובע לרשות ביום 29/07/07 בקשה להקצאת המגרש על שמו?

התובע טען כי ביום 29/07/07 הגיש לרשות, באמצעות אמו, בקשה להקצאת המגרש, לה צורפו כל המסמכים הרלוונטיים לחכירת המגרש. הרשות טענה מנגד כי לא הוגשה לה על ידי התובע כל בקשה להקצאת המגרש וכי לא נפתח אצלה תיק על שם התובע לגבי המגרש נשוא התביעה.

לאחר שבחנתי את מכלול הראיות והעדויות שלפניי, שוכנעתי כי התובע אכן פנה לרשות ביום 29/07/07 והגיש לה בקשה להקצות לו את המגרש, ואפרט.

אין חולק כי ביום 26/07/07 התקשר התובע עם המושב בהסכם להקצאת המגרש מתוקף היותו בן ממשיך. (ר' נספח 1 לתצהיר התובע). התובע טען כי הופנה על ידי המושב לעו"ד מאיר הפלר ז"ל, אשר טיפל בהקצאת המגרשים במושב, וחתם על כל המסמכים עליהם התבקש לחתום. (ר' עמ' 15 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 30-29, עמ' 16 לפרוטוקול, ש' 21-23, עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 15-13) דבריו אלו אושרו על ידי מר שמרון, אשר היה רכז משק במושב בין השנים 2014-2006 וליווה את כל הליך ההרחבה. לדברי מר שמרון, ברגע שהיה לאגודה מומלץ/מועמד, היא הפנתה אותו למשרדו של עו"ד הפלר ז"ל, אשר טיפל בנושא והוא הכין עבור כל מועמד/מומלץ 4 מסמכים שונים – חוזה משתכן, שמגדיר את היחסים בין המשתכן לאגודה, הפניה לרשות בה נרשם כי המועמד הינו "מומלץ", תצהיר אגודה, שלא נלקחו כספים אסורים מלבד דמי פיתוח ותצהיר מתיישב, לפיו המומלץ לא שילם דבר מעבר לסכום שנקבע על ידי הרשות. את המסמכים הללו ניתן היה, לדבריו, להגיש ישירות למינהל או לשלוח בדואר רשום והמינהל אמור היה לטפל בבקשה. (ר' עדות מר שמרון, עמ' 38 לפרוטוקול מיום 26/02/17, ש' 19-7; עמ' 41 לפרוטוקול, ש' 25-22).

עיון במסמכים אותם, על פי הנטען, מסר התובע לרשות (נספח 1 לתצהיר התובע), מעלה כי הן מכתבו המקדים והן המסמכים שצורפו לו, למעט הסכם ההקצאה בינו לבין המושב, נחתמו בחותמת "נתקבל" של המינהל לתאריך 29/07/07, אשר זו לשונה:

מינהל מקרקעי ישראל

29-07-2007

דואר נכנס ________

התובע טען כי לא נכח במעמד הגשת הטפסים במינהל וכי אמו, אשר ניגשה לרשות יחד עם מר רני הלפנד, היא שמסרה לרשות את הבקשה בצירוף כל המסמכים הנדרשים. אמו של התובע העידה כי פעלה בשם בנה מול האגודה, היא זו שבחרה את המגרש והיתה בקשר שוטף עם אנשי האגודה על מנת שיחתמו על כל המסמכים והתצהירים הדרושים להקצאה והיא זו שקיבלה את הטפסים והגישה אותם למינהל, יחד עם אדם בשם רני הלפנד. (ר' עמ' 9 לפרוטוקול מיום 15/06/16, ש' 2, 15, 22, 28-25, עמ' 10 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 16-15). אמו של התובע, אמנם, לא זכרה לומר היכן הגישה את המסמכים, באיזו מחלקה, באיזו קומה ובפני איזה פקיד/ה (עמ' 10 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 28, 32; עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 2) והתובע בחר שלא להעיד את מר רני הלפנד, אשר יכול היה לשפוך אור על נסיבות מסירת בקשתו לרשות, אולם, הנני סבור אין בכל אלו כדי לפגום בגרסת התובע, הן בשל חלוף הזמן למן המועד בו הוגשה הבקשה ועד למועד העדתה של האם בבית המשפט והן בהתחשב בכך שעל גבי המסמכים שהוגשו בשם התובע לרשות ביום 29/07/07 מתנוססת חתימתו של המינהל נכון לאותו מועד.

הרשות לא טענה כי החותמת המתנוססת על גבי המסמכים מזויפת. כל שטענה הוא כי לא ברורות הנסיבות בהן הוחתמה החותמת וכי אין כל חתימה של הפקיד שקיבל את המסמכים ליד חותמת הרשות. גם מר שמרון העיד כי החותמת המתנוססת על גבי המסמכים הינה החותמת האופיינית של המינהל (ר' עמ' 40 לפרוטוקול מיום 26/02/17, ש' 32). אשר על כן, ולאור האמור לעיל, שוכנעתי כי ביום 29/07/07 הגיש התובע למינהל את בקשתו להקצות לו את המגרש.

האם הוגשה בקשת ההקצאה כנדרש בהתאם לנוהלי הרשות הרלוונטיים לאותה תקופה ובצירוף כל המסמכים הדרושים לשם פתיחת תיק וביצוע ההקצאה?

הרשות טענה כי גם אם הוגשה הבקשה על ידי התובע במועד הנטען, אין מדובר בבקשה שלמה ומלאה ולא הוגשו לה כל המסמכים הדרושים לפתיחת תיק ולטיפול בבקשתו, לרבות אישור המנהלה להסדרים ותצהיר אגודה הכולל המלצה להחכרת המגרש.

מעיון בבקשתו של התובע, שהוגשה לרשות ביום 29/07/07 (נספח 1 לתצהיר התובע), עולה כי הבקשה כוללת מכתב מקדים לו צורפו מסמכים נלווים לעניין חכירת המגרש. במכתבו המקדים פירט התובע את רשימת המסמכים שצורפו לבקשתו. מפאת חשיבותו של המכתב למחלוקת שבפניי אביאו כלשונו:

תאריך: 26/7/07

לכבוד

מינהל מקרקעי ישראל

------------------------

א.נ.,

הנדון: חכירת מגרש במושב תל עדשים

מגרש 2258

הננו מצרפים בזה את המסמכים כדלקמן:

1. תצהיר מועמד לחכירת מגרש מגורים.
2. תצהיר מתיישב לעניין התשלומים ששלמנו עבור דמי פיתוח המגרש.
3. תצהיר האגודה הכולל המלצה להחכרת מגרש.
4. תצהיר האגודה לגבי תשלום דמי פתוח.
5. אישור המינהל להסדרים.

נודה על טיפול דחוף בעניין זה.

_____________________

עוזיאל ג'י יעקב

בחינת המסמכים הנלווים שצורפו לבקשתו של התובע מעלה כי "אישור המנהלה להסדרים" לא צורף לו וכי הסכם ההקצאה שנערך בין התובע לבין המושב ביום 26/07/07, אשר לטענת התובע צורף לו, אינו חתום בחותמת "נתקבל" של המינהל. על גבי יתר המסמכים שצורפו למכתב מתנוססת חותמת "דואר נכנס" של המינהל לתאריך 29/07/07.

מר שמרון אישר בעדותו כי המסמכים שצורפו לבקשת התובע למינהל (אשר צורפו כנספח 1 לתצהירו), שהינם – תצהיר אגודה, תצהיר מתיישב, הפניה למינהל וחוזה משתכן – הם המסמכים שהכין עו"ד הפלר ז"ל עבור כל מומלץ (ר' עמ' 40 לפרוטוקול מיום 26/02/17, ש' 27) וכי כך עשו עם יתר המומלצים. מדבריו עולה כי לשיטת האגודה די היה במסמכים אלו לצורך פתיחת תיק במינהל בנוגע למגרש.

עם זאת, הוכח בפניי כי אין הדבר כך לגבי הרשות. ממכלול הראיות והעדויות שלפניי עולה כי הוראת אגף חקלאי מס' 101 מתוקנת (עודכנה ביום 02/05/10), אשר קובעת הוראות והנחיות בנוגע להקצאת מגרשים במסגרת הרחבת יישובים חקלאיים (נספח א2 לתצהיר גב' פרנקל), קובעת בסעיף 19 את רשימת המסמכים שעל האגודה להמציא למינהל כבקשה מלאה להקצאת מגרש למומלץ. המסמכים הנדרשים הם:

19.1 פרטיכל האסיפה הכללית של האגודה לפיו מאשרים פה אחד את הרחבת הישוב עפ"י החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1180 + קריטריונים של ועדת הקבלה בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1196.

19.2 נספחים א'-ה בהוראת אגף 101, בהתאמה.

19.2.1 התחייבות בלתי חוזרת של המועצה האזורית בכל הנוגע לעבודות הפיתוח במתחם ההרחבה ושדרוג תשתיות בישוב הישן (נספח א')

19.2.2 תצהיר מומלץ (נספח ב')

19.2.3 תצהיר אגודה (נספח ג')

19.2.4 כתב ויתור סודיות (נספח ד')

19.2.5 במקרה של בניה מרוכזת – בקשה לאישור בניה מרוכזת ותצהירי חברת הבניה, אגודה ומתיישב (נספח א', ב' ו-ה)

19.3 החוזה שנערך בין האגודה למומלץ והעתק הדיווח עליו לרשויות המס.

19.4 הסכמה של החטיבה לנכסים בסוכנות היהודית או החטיבה לנכסים של ההסתדרות הציונית העולמית (בנוגע לישוב חקלאי אשר הינו צד להסכם תלת צדדי)

19.5 אישור לביצוע עסקות חתום ע"י:

19.5.1 לגבי קיבוץ – אישור יו"ר המטה לביצוע הסדר הקיבוצים.

19.5.2 לגבי מושב/כפר שיתופי/מושב שיתופי – אישור מנהל המינהלה להסדרים במגזר החקלאי.

19.6 אישור אגף שו"כ במינהל על גובה עלויות הפיתוח אשר ישלם רוכש המגרש.

19.7 תצהיר כי אין למומלץ נחלה ו/או מגרש מגורים צמוד קרקע בישוב או בכל ישוב אחר.

19.8 אישור האגודה על היות השטח פנוי וריק ממחזיקים ומטוענים לחזקה בטרם הקצאת המגרש.

19.9 במקרה בו קיים שיעבוד/משכון/עיקול וכו' על משבצת הישוב יש להמציא שחרור השעבוד/משכון/עיקול ו/או הסכמת הגוף שלטובתו ניתן השעבוד/משון/עיקול לשיווק המגרשים.

עיון במכתבו של התובע מעלה כי לא צורפו לו כל המסמכים האמורים הנדרשים על פי הוראת אגף חקלאי מס' 101. יתרה מכך, על אף האמור במכתבו המקדים, לא הוכיח התובע כי צירף לבקשתו את "אישור המנהלה להסדרים" (ר' עדותו, עמ' 17 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 8-1) כמו כן, לא הוכיח התובע כי המציא למנהל במסגרת בקשתו את הסכם ההקצאה שנחתם בינו לבין המושב, ועותק ההסכם אשר, לטענתו, הומצא לרשות במסגרת בקשתו, אינו חתום בחותמת "נתקבל" של המינהל. בעדותו שינה התובע גרסתו וטען כי החוזה הוגש למינהל על ידי עו"ד הפלר ז"ל, אשר טיפל בזמנו בנושא הקצאת המגרשים וקיבל עבור כך תשלום ולכן על גבי החוזה לא צריכה להיות חותמת "נתקבל". (ר' עמ' 15 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 30-29, עמ' 16 לפרוטוקול, ש' 4-1). אולם, טענתו זו לא הוכחה.

אשר על כן, לא שוכנעתי כי בעת הגשת בקשתו ביום 29/07/07 המציא התובע לרשות את כל המסמכים הדרושים לצורך פתיחת תיק על שמו ו/או לצורך ביצוע ההקצאה על ידי הרשות.

אופן התנהלותם של התובע ושל הרשות לקידום הטיפול בזכויותיו של התובע במגרש ולחתימה על חוזה פיתוח, החל מרגע הגשת הבקשה לרשות ועד למועד הגשת התביעה.

אין חולק כי מרגע הגשת בקשתו לרשות, לא נפתח תיק עסקה על שם התובע ביחס למגרש המבוקש, לא שולמו כספים על ידי התובע ולא הוקצה לו המגרש על ידי הרשות.

התובע טען כי הרשות התרשלה עת קיבלה את מסמכיו ונמנעה מלטפל בהם או לדרוש ממנו לנקוט בצעד כזה או אחר ואילו הרשות טענה כי התובע לא נהג כאדם סביר, מאחר שלא בדק וברר אחר בקשתו ולא פעל לקידום הטיפול בעניינו, ויש לראות בו כמי שזנח את בקשתו.

לאחר שבחנתי את מכלול הראיות והעדויות שלפניי שוכנעתי כי התנהלותם של שני הצדדים – הן התובע והן הרשות – בטיפול בבקשת התובע להקצאת המגרש לו רצופה במחדלים.

ממכלול הראיות והעדויות שלפניי עולה כי החלטת המועצה שהיתה בתוקף בשנת 2007 וקבעה את הכללים להקצאת מגרש בניה למגורים באגודות, יישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית, הינה החלטה מס' 959 מיום 04/02/03 (נספח א' לתצהיר גב' פרנקל). החלטה זו, שבינתיים בוטלה, קבעה כי מגרשי בניה למגורים יוקצו על ידי הרשות למומלצי האגודה אשר עברו את ועדת הקבלה של היישוב והוגשה מטעמם בקשה מלאה באמצעות האגודה. רשימת המסמכים שעל האגודה להמציא לרשות כבקשה מלאה להקצאת מגרש למומלץ, נקבעה, כאמור בהוראת אגף חקלאי מיום 101 (עודכנה ביום 02/05/2010) (נספח א2 לתצהיר גב' פרנקל).

גב' פרנקל העידה כי כשמוגשת בקשה להקצאת מגרש על ידי האגודה, בוחנת הרשות כי הומצאו לה כל המסמכים הנדרשים להקצאה. כשמוגשת בקשה וחסרים מסמכים נפתח תיק לצורך בקרה ומודיעים למבקש מהם המסמכים החסרים שעליו להשלים. ככל שהבקשה שלמה, נפתח תיק עסקה ונשלחת למומלץ דרישה לתשלום אגרת פתיחת תיק. לאחר מכן, מועברת הבקשה לבחינת הגורמים המקצועיים (מיפוי, תכנון, ספר נכסים וכו') וככל שהבקשה נמצאת תקינה, היא מועברת לדיון בוועדת עסקות מחוזית, שהינה הגוף המוסמך לאשר את ההקצאה. רק לאחר קבלת אישור ועדת עסקות, נשלח למומלץ מפרט כספי לחתימה ודרישה לתשלום דמי היוון בגין הקרקע. לאחר תשלום דמי ההיוון, נחתם עם המומלץ הסכם פיתוח, העסקה מדווחת לרשויות המס ולמועמד קנויות 3 שנים להשלמת בניית ביתו במגרש. (ר' עמ' 29 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 13-12, 16-15, עמ' 34 לפרוטוקול, ש' 17 – עמ' 35, ש' 7). לדבריה, פרק הזמן בו נהוג היה לטפל בבקשה נע בין 3 חודשים לחצי שנה, אולם, אין לוח זמנים רשום לטיפול בבקשה. (עמ' 28 לפרוטוקול, ש' 21-20, 26-25, 29-28)

גב' פרנקל הסבירה כי הבקשה היתה מוגשת על ידי האגודה עצמה, בין היתר, מאחר שהמגרש המוקצה מהווה, עובר להקצאה, חלק ממשבצת האגודה ונגרע ממנה לאחר הקצאתו למומלץ. לדבריה, בשנת 2007 נערכו עסקאות רבות במושב ונציגים מטעם האגודה או עו"ד מטעמה הגיעו למינהל להגשת המסמכים, אשר הוגשו בדרך כלל בארכיב. עם זאת, אישרה גב' פרנקל כי היו מסמכים שהוגשו באמצעות הפקס וכי אין להם שליטה מי מגיש את המסמכים והיא לא שללה את האפשרות שהמבקש עצמו הגיש את בקשתו. (עמ' 27 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 19-16, 29-28, עמ' 28 לפרוטוקול, ש' 16).

אין חולק כי התובע היה בתקופה הרלוונטית בחור צעיר, חסר ניסיון בתחום, שהה במועדים הרלוונטיים לתביעה במשך תקופות ממושכות בחו"ל מכוח עיסוקו וכי אמו לא התגוררה באותה עת בישוב בו נמצא המגרש. אמו של התובע טיפלה עבורו בנושא המגרש עד למועד הגשת הבקשה לרשות ולאחר מכן עבר הטיפול בנושא לתובע עצמו. התובע ואמו, שהינם הדיוטות בכל הנוגע לעסקי מקרקעין, הגישו לרשות את המסמכים שהכין עבורם עו"ד הפלר ז"ל בעצמם ולא באמצעות האגודה או עו"ד מטעמה. (ר' עדות האם, עמ' 12 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 22-21, 26-25, 30, עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 2-1; ר' עדות התובע, עמ' 18 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 4-2).

התובע העיד כי קיבל מכתבים מגורמים שונים כגון חברת חשמל, מס הכנסה, מועצה אזורית עמק יזרעאל והמושב, ולכן סבר שהמגרש מוקצה לו ולא הבין שבקשתו ברשות לא טופלה. (עמ' 18 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 23-26, עמ' 19 לפרוטוקול, ש' 3-8, 29-27) המכתבים אליהם הפנה התובע מעידים כי מבחינת האגודה הוקצה המגרש לתובע, אולם, אין הם מעידים דבר אודות עמדתה של הרשות והטיפול בבקשתו על ידה. הדבר מקבל משנה תוקף לאור העובדה שהחלטות האגודה כפופות להחלטות המינהל, אשר מחייבות אותה וכי רק לאחר סיום התהליך במינהל, המגרש יכול להיות מוקצה למשתכן. (ר' עדות מר שמרון, עמ' 41 לפרוטוקול, ש' 15-13).

מעיון במכתבה ובדרישות התשלום של חברת החשמל מיום 14/05/09 (נספח 2 לתצהיר התובע) עולה כי הם מופנים למושב, אשר יזם את החיבור לחשמל לכל המגרשים וכי המושב הוא שהפנה את דרישת התשלום אל התובע, בשל כוונתו להקצות לו את המגרש. (ר' עדות התובע, עמ' 20 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 25; עדות מר שמרון, עמ' 42 לפרוטוקול מיום 26/02/17, ש' 18-26).

אף המכתבים שקיבל התובע מהאגודה מיום 31/05/11 ומיום 18/01/12, שעניינם "התראה בקשר למפגע במושב תל עדשים" (נספח 5 לתצהיר התובע), אינם מעידים כי בקשתו טופלה על ידי הרשות, אלא עולה מהם כי מבחינת המושב שטח המגרש מוקצה לתובע.

כמו כן, אין במכתבה של רשות המיסים לתובע מיום 27/05/10 (נספח 6 לתצהיר התובע) כדי להעיד כי בקשתו טופלה על ידי הרשות וכי הרשות דווחה על העסקה לשלטונות המס. במכתב נכתב כי נודע לרשות המיסים שבשנת 2003 קנה התובע זכות במגרש ועליו להגיש הצהרה כדין בעניין זה. התובע העיד כי בשנת 2003 היה בשירות סדיר ולא קנה כל זכות במקרקעין. הוא הודה כי לא פנה לרשות המיסים לברר את פשר המכתב ולא ייחס לו כל חשיבות, לטענתו - מאחר שבאותה עת התנהל מבחינתו תהליך מול הרשות. (עמ' 22 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 17-16, 23-21, 29)

בנוסף לכך, אין חולק כי התובע לא שילם למושב את התשלומים אותם התחייב לשלם על פי האמור בהסכם ההקצאה (ר' סע' 2, 5, 11 להסכם). התובע הודה כי על אף האמור בתצהיר האגודה שצורף לבקשתו, לפיו המושב גבה ממנו סך של 60,000 ₪ בגין פיתוח ותשתיות, הוא לא שילם למושב דבר, כיוון שכאשר נתבקש לשלם בשנת 2009, התברר למושב שהמגרש עדיין לא הוקצה לו על ידי הרשות. (עמ' 17 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 23, 30-27)

הוכח בפניי כי פנייתו הראשונה של התובע אל הרשות לבירור גורל בקשתו נעשתה בחודש יולי 2010, לאחר שהאגודה סירבה לקבל ממנו את דמי הפיתוח בשנת 2009 והובהר לו כי עליו לחתום תחילה על הסכם פיתוח עם הרשות. מכתבו של התובע מיום 06/07/10 (מוצג ת/1, מיום 15/05/16) נתקבל במינהל ביום 15/07/10 וחתום בחותמת "נתקבל" ובחתימתה של הגב' רחל גיטרמן. במכתבו ציין התובע כי ביום 29/07/07 מסר לרשות את המסמכים הרלוונטיים לרכישת המגרש וצירף את המסמכים שצורפו לבקשתו, אשר נחתמו בחותמת "נתקבל". כמו כן, ציין התובע כי מאז מסר לרשות את המסמכים סבר כי בכך השלים את הפעולות הדרושות מבחינתם וכי יתר הפעולות יבוצעו אל מול האגודה והוא מבקש לזמנו לחתום על הסכם פיתוח ביחס למגרש. ב"כ הנתבעת אישר כי לא נמצא מכתב תשובה בתיק הרשות לפנייתו זו של התובע. (ר' עמ' 30 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 14)

מכתבים נוספים שנשלחו לרשות בשם התובע אף הם לא זכו לכל מענה או למענה מספק. גב' פרנקל לא ידעה ליתן כל הסבר מדוע מכתביו של התובע לא קיבלו כל מענה (עמ' 31 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 10-13). הטענה כי מכתבו של ב"כ התובע דאז מיום 04/11/10 נענה בשיחה טלפונית לא הוכחה, לא הוצגה כל תרשומת בעניין ולא נאמר מי הפקיד/ה שביצע/ה זאת. (שם, ש' 31, עמ' 32 לפרוטוקול, ש' 1-10). מכתבו של ב"כ התובע דאז מיום 02/03/11 נענה רק ביום 13/04/11 ואף זאת באופן לאקוני ומבלי שניתנה כל התייחסות לכך שקיימת חותמת "נתקבל" על המסמכים (ר' נספחים 6 ו-7 לתצהיר התובע). ובמכתב תשובה נוסף שנשלח ביום 06/07/11 השיבה הרשות בשורה אחת כי "אין שינוי מהאמור במכתבי מ-13/04/11" (ר' נספח 9 לתצהיר התובע).

גב' פרנקל העידה כי על פי הנהלים, העסקאות נערכות בהתאם להחלטות התקפות במועד בו הוגשו כל המסמכים וכי במצב בו החלו בטיפול בבקשה כלשהי ובשל בעיה או תקלה מצד הרשות הטיפול לא התקדם ובינתיים השתנתה ההחלטה, הם פועלים על פי ההחלטה המקלה עם הלקוח. עוד ציינה גב' פרנקל כי כשהם קיבלו את המסמכים בשנת 2010 לא היתה כל בעיה לבצע את העסקה לפי הנהלים שהיו תקפים בשנת 2010. (עמ' 32 לפרוטוקול מיום 15/05/16, ש' 26-25, 32-31, עמ' 33 לפרוטוקול, ש' 26-24)

לפיכך, מאחר שאין הרשות מתנגדת להקצאת המגרש לתובע, אשר עד היום עומד ריק ושמור לו על ידי המושב, ובהתחשב באופן התנהלותם של שני הצדדים מעת הגשת הבקשה לרשות ביום 29/07/07 ועד למועד הגשת התביעה, אשר היתה רצופה במחדלים, הנני סבור כי יש להקצות את המגרש לתובע בהתאם לתנאי ההקצאה הרלוונטיים לשנת 2010, ולמועד קבלת מכתבו של התובע אצל הרשות ביום 15/07/10.

סוף דבר:

נוכח כל האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל חלקית את התביעה, זאת לאור המסקנות אליהן הגעתי בפסק הדין כדלקמן:

1. התובע פנה לרשות ביום 29/07/07 בבקשה להקצאת המגרש על שמו.
2. בקשת התובע לקתה בחסר ולא צורפו לה כל המסמכים הדרושים לצורך פתיחת תיק על שמו ו/או לצורך ביצוע ההקצאה על ידי הרשות.
3. מרגע הגשת הבקשה לרשות לא נפתח תיק עסקה על שם התובע ביחס למגרש, לא שולמו כספים כלשהם על ידי התובע ולא נחתם הסכם פיתוח בין הצדדים.
4. התנהלותם של שני הצדדים מעת הגשת הבקשה לרשות ביום 29/07/07 היתה רצופת מחדלים. הרשות נמנעה מלטפל בבקשתו של התובע או לדרוש ממנו לנקוט בצעד כזה או אחר ובמקביל התובע לא פעל לקידום עניינו מול הרשות.
5. המגרש פנוי ושמור לתובע עד היום ואין לאגודה ו/או לרשות כל התנגדות כי ייחתם עמו הסכם פיתוח.

אשר על כן, הנני נעתר לבקשת התובע להקצאת המגרש על שמו ומורה לנתבעת לחתום על הסכם פיתוח עם התובע, לאחר שהתובע ימציא לה את המסמכים החסרים לצורך הטיפול בבקשתו, וישלם את מלוא הסכומים הנדרשים ממנו, זאת, על פי ערכים ושומה ובהתאם להחלטות שהיו בתוקף נכון ליום 15/07/2010, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מלאים עד היום.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

ניתן היום, ד' תשרי תשע"ח, 24 ספטמבר 2017, בהעדר הצדדים.