המערערת: מדיאל מפעלי נופש ותרבות בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד פורבין

נ ג ד

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית ת"א

ע"י ב"כ עו"ד שירה הר-ניב

פסק דין

1. ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית ת"א מיום 27.11.2011 בתיק מס' 140002252, 140003152, 140004463, לפיה דחתה וועדת הערר (להלן: "הוועדה") את ערר המערערת כנגד חיובה בארנונה בגין הנכס שבהחזקתה בשד' רוקח 150 (בתוך גני יהושוע) בתל אביב (להלן: "הנכס").

עיקרי העובדות

1. המערערת שוכרת נכס מאת חברת גני יהושוע, שהיא חברת בת של עיריית ת"א (להלן: "גני יהושוע"). גני יהושוע שוכרת את הנכס מעיריית ת"א (להלן: "העירייה"), מאז שנת 1993, במתחם מגודר בתוך גני יהושוע, המערערת מנהלת בנכס, הנקרא "יער בראשית", מגוון פעילויות אתגר בטבע, אשר מיועדות בעיקר לבני נוער ולבתי הספר. הפעילויות כוללות לפעמים לינת שטח בשקי שינה. עיקר הפעילות, לטענת המערערת, היא בחודשי הקיץ. משנת 1993 ועד שנת 2009 לא חוייבה המערערת בתשלום דמי ארנונה לעירייה. לטענת העירייה בשל טעות. על סמך ביקורת שנערכה ע"י העירייה במקום, שלחה העירייה במאי 2009 למערערת דרישת תשלום בגין ארנונה, החל מיום 1.1.2009, המורכבת מחיוב בגין המבנים (ח-ן 2000375324) ומחיוב בגין הקרקע (ח-ן 2000375325). המבנים חוייבו בשטח כולל של 199 מ"ר בסיווג "שירותים-כללי". הקרקע חוייבה בשטח כולל של 612 מ"ר בסיווג "קרקע תפוסה" (סע' 4.2.1 לצו הארנונה). העירייה לא דרשה תשלום ארנונה רטרואקטיבי עבור השנים שלפני שנת 2009, אלא רק משנת 2009 והלאה.

המערערת הגישה השגות ועררים על חיוביה הנ"ל בגין המבנים והקרקע, שנדחו. לפיכך הגישה המערערת את הערעור דנן, בו עתרה לביטול של החיוב בארנונה לחלוטין, ולחילופין עתרה לשינוי סיווג הנכס מהסיווג השיורי, לסיווגים ספציפיים אפשריים אחרים: אכסניית נוער, ולחילופין מרכז ספורט ונופש.

עיקרי טענות הצדדים

1. לטענת המערערת יש לסווג את הנכס כאכסניית נוער, מאחר שחלק מהפעילויות כוללות לינה במקום. לחילופין יש לסווג את הנכס כמרכז ספורט ונופש מאחר שפעילותה כוללת ספורט אתגרי. המערערת הפנתה לפסיקה לפיה יש להעדיף בארנונה סיווג ספציפי שקיים בצו הארנונה על פני סיווג שיורי. עוד טענה כי לפי חוקי ההקפאה אסור היה לעירייה לשנות מדיניותה, כאשר החלה רק בשנת 2009 לחייב את המערערת בארנונה בגין הנכס, לאחר שלא עשתה כן במשך כ – 16 שנה. לשיטת המערערת העירייה לא חייבה כל השנים את המערערת בארנונה בגין הנכס כיוון שגם העירייה סברה שאין לחייב את הנכס בנסיבות החזקתו ושימושו. לשיטת המערערת אין לחייב ארנונה בגין הנכס לאור היותו אדמת בור שהיא יער, ולאור היקף השימוש, שמוגבל רק לחודשי הקיץ ורק לחלק קטן מהשטח. עוד הפנתה לסע' 269 לפקודת העיריות לפיו אין לחייב שוכר משנה בארנונה, וטענה לפטור זה בהיותה שוכרת משנה של הנכס מאת חברת גני יהושוע, שהיא השוכרת הראשית של הנכס מאת העירייה. המערערת גם טענה ששגתה ועדת הערר שאישרה את חיוב העירייה בגין מבנים בשטח כולל של 199 מ"ר, שעה שלמעשה רק 20 מ"ר מתוך שטח זה הם מבני קבע, החייבים בארנונה, והשאר הם רק מבנים ארעיים, אוהלים ומבנים יבילים, הפטורים כולם מתשלום ארנונה. עוד טענה כי הגיעה להסכמות בשנת 2009 עם העירייה לפיהם היא תהיה פטורה מתשלום ארנונה בגין הנכס.
2. המשיבה טענה כי אין לסווג את הנכס כאכסניית נוער מאחר שלפי ההגדרה שבצו הארנונה, לצורך הסיווג כאכסנייה, יש צורך בדירוג של משרד התיירות, לקבלת דרגת האירוח (כוכבים). עוד ציינו כי משרד החינוך דחה את בקשת המערערת להכיר בעסק שלה כאכסניית נוער. באשר לטענה החילופית לסיווג כמרכז ספורט ונופש, נטען כי בצו הארנונה הוגדר מפורשות כי מרכז ספורט ונופש הוא נכס שיש בו בריכת שחייה, מגרשי ספורט ואולם ספורט. באשר לטענת ההסתמכות של המערערת על מדיניות העירייה, אשר נמנעה במשך כ– 16 שנים מלחייב את המערערת בגין הנכס, ורק ב– 2009 החליטה לחייבה, הפנתה המשיבה לפסיקה לפיה אין להנציח טעות של העירייה. עוד טענה העירייה כי נפסק שכל שנת מס עומדת בפני עצמה, וכי בשנת 2009 זכתה המערערת במכרז להשכרת הנכס מחדש. עוד הוסיפה כי לפנים משורת הדין נמנעה העירייה מלחייב את המערערת בתשלום רטרואקטיבי עבור השנים שמלפני שנת 2009, והסתפקה בחיוב רק משנת 2009 והלאה, למרות שלפי הדין היא הייתה רשאית לעשות כן, בשל טעות. באשר לחוקי ההקפאה טענה העירייה כי התנהלותה איננה סותרת את חוקי ההקפאה, מאחר שאלו אוסרים לשנות את הסיווג בצו הארנונה, ולכך נדרש אישור שרי הפנים והאוצר, אך לא כשמדובר באכיפה של צו הארנונה הקיים בהטלת הארנונה לראשונה. עוד ציינה כי המערערת טענה שבשנת 93' כשקיבלה המערערת את הנכס לחזקתה לא התקיים מכרז, וכי רק בשנת 2009 זכתה המערערת בנכס מכוח מכרז, ונחתם הסכם שכירות חדש. באשר לשטח המבנים שחוייבו, טענה העירייה שהמערערת חוייבה רק בגין שטחי מבני הקבע, וכי כל הפרגולות והסככות חוייבו במסגרת הקרקע בלבד, והפנתה לתשריטים ולצילומים של פקחיה. לשיטתה, המערערת לא הביאה הוכחות משלה לטענתה כי רק 20 מ"ר מהווים מבני קבע.

דיון

דייר משנה

1. אינני מקבלת את טענת המערערת כי מאחר שהיא "דייר משנה", היא איננה בגדר "מחזיק" של הנכס, בהתאם לסע' 269 לפקודה, ולכן היא פטורה מתשלום ארנונה לעירייה. בנסיבות דנן, המערערת איננה בגדר "דייר משנה" אלא בגדר "שוכר משנה". דייר משנה מוגדר: אדם הגר רק בחדר או בחלק מחדר, של בניין שאחר מחזיק בו, "והמשלם למחזיק די שכירות". במקרה שכזה, מאחר שמדובר בחלק מנכס שאיננו מהווה יחידה עצמאית, והעירייה לא יכולה להתייחס אליו כיחידת שומה עצמאית, היא גובה את הארנונה מהמחזיק ברובו של הנכס, ואותו "דייר משנה" לפי סע' 327 לפקודה משלם את חלקו היחסי בארנונה למחזיק. לעומת זאת בעניינינו המערערת שוכרת את הנכס כיחידה עצמאית מגודרת ומתוחמת מחברת גני יהושוע. העירייה טוענת כי בהסכם השכירות שבין חברת גני יהושוע והמערערת קיים תנאי מפורש המחייב את המערערת לשלם ישירות לעירייה את מלוא תשלומי הארנונה. דא עקא, כפי שציינה ועדת הערר, ובצדק, המערערת לא טרחה להגיש, את הסכם השכירות החדש משנת 2009 שנחתם בינה לבין חברת גני יהושוע. המערערת גם לא הגישה תכתובות כלשהן בינה לבין גני יהושוע בעניין השכירות, או תצהיר מטעם גני יהושוע אודות היחסים ביניהן, או מסמך כלשהו מהמכרז שבו זכתה המערערת לטענתה בשכירות מחדש בשנת 2009. לא ניתן איפוא לבחון מהו טיב היחסים ומה ההסכמות לעניין תשלום הארנונה לעירייה. הימנעות זו של המערערת מהגשת ראיות החיוניות להוכחת עמדתה מקימה את החזקה הראייתית שראיות אלו פועלות לרעתה.

יתר על כן, אף אילו אכן הייתה נכונה טענת המערערת כי היא "דייר משנה" ולא "שוכר משנה", הרי שלפי סע' 327 לפקודה, עליה לשלם את דמי הארנונה לגני יהושוע לפי שטח החלק היחסי שבהחזקתה מתוך כלל שטחי הנכס. דא עקא, המערערת אפילו לא טענה שהיא שילמה את חלקה בדמי הארנונה לגני יהושוע, וממילא היא לא הוכיחה זאת. לפיכך היא לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה להוכיח שהיא בגדר "דייר משנה", הפטור מתשלום ארנונה לפי הפקודה.

השימוש במיעוט מהזמן בשנה ובמיעוט השטח

1. המערערת לא הצליחה לקעקע את הקביעות של הוועדה לפיהן:

א- מדובר בקרקע שהמערערת משתמשת בה לצרכיה, וכי המערערת לא הוכיחה כי היא משתמשת בנכס רק בחודשי הקיץ. עוד קבעה הוועדה כי נפסק שמחזיק הבוחר להפעיל את הנכס רק בעונה מסויימת חייב בארנונה בגין כל התקופה והפנתה לפסיקה (ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עיריית פתח תקווה).

ב- המערערת לא הוכיחה טעות בחישוב שטח הקרקע התפוסה.

ג- המערערת לא הוכיחה שהעירייה הגיעה להסכמות עם המערערת בשנת 2009 כי השטח לא יחוייב בארנונה.

אין חולק כי עובדתית המערערת מחזיקה בנכס באופן בלעדי וכי הנכס מתוחם ומגודר. לפי צו הארנונה והפקודה מוסמכת העירייה לגבות ארנונה בגין הנכס מהמחזיק, דהיינו מהמערערת. המערערת לא הצליחה להרים את נטל הראיה המוטל עליה להוכיח כי העירייה פעלה בחוסר סמכות או בניגוד לדין. המערערת אף לא הוכיחה הסכמות שהגיעה אליהן עם העירייה לפיהם היא פטורה מתשלום ארנונה בגין הנכס. המערערת לא צירפה לערעורה מסמך המעיד על הסכמות שכאלה, ולא צירפה את פרוטוקול הדיון בעירייה מיום 5.4.2009, או תכתובת, המוכיחה את טענתה כי במועד זה סוכם עם העירייה כי יינתן לה פטור מארנונה בגין הנכס. המערערת אף לא צירפה את פרוטוקול הדיון הראשון בתיק שבו לטענתה העלה ב"כ המשיב דאז, עו"ד גרוס, את ההסכמה הזו על הכתב.

נטל הראיה מוטל על המערערת והוא לא הורם, כך שאין למצוא שגגה בהחלטת הוועדה.

סיווג הנכס כאכסניית נוער או כמרכז ספורט ונופש

1. טענה מרכזית של המערערת היא שיש לסווג את הנכס שבנדון בסיווג של אכסניית נוער ולחילופין כמרכז ספורט ונופש, ולא בסיווג השיורי, ולפיכך על החיוב בארנונה להיות נמוך יותר.

אינני מוצאת לנכון להתערב, כערכאת ערעור, בקביעת וועדת הערר, שהינה מומחית ומקצועית בתחומה, כי אין להגדיר את עסק המערערת כאכסניית נוער, למרות שמעת לעת לנים בו בני נוער. בסעיף 3.4.6 לצו הארנונה לשנת 2009 (שהיא השנה שהחל ממנה התחילה העירייה לחייב את המערערת בגין ארנונה עבור הנכס) נקבע:

"בתי מלון יסווגו לפי דרגת שירות (מספר הכוכבים, כפי שנקבע בעבר ע"י משרד התיירות) ויחויבו בכל האזורים לפי התעריפים המפורטים להלן:".

מייד לאחר מכן מובאת בצו הארנונה טבלה של תעריף למ"ר בש"ח לשנה לפי דרגות הכוכבים מ- 0 עד ל – 5 כוכבים.

מייד לאחר מכן באותו סעיף בצו הארנונה נקבע:

"אכסניות נוער יסווגו לפי תעריף בתי- מלון ולפי שנת גמר הבנין:

עד 1980 – לפי תעריף 2 כוכבים.

מ – 1980 ואילך – לפי תעריף 3 כוכבים".

מהאמור עולה שאכסניית נוער תחוייב בהתאם לשנת גמר הבניין, ואין צורך באישור משרד התיירות לדרגת האירוח. עם זאת, אין בצו הארנונה קריטריונים להגדרת "אכסנייה". לעומת זאת, באשר לאישור משרד החינוך, צודקת המשיבה בטענתה כי הוא נדרש לצורך סיווג כאכסנייה. בענייננו המערערת אכן פנתה לאגף אכסניות הנוער במשרד החינוך על מנת שיכיר בנכס שלה כאכסניית נוער, אך משרד החינוך סירב להכיר בנכס כאכסניית נוער, מאחר שאינו עומד בקריטריונים להגדרת "אכסנייה".

1. באשר לטענה החילופית של המערערת כי יש לסווג את הנכס כמרכז ספורט ונופש, צדקה וועדת הערר בקביעתה כי בהתאם לצו הארנונה רק מרכז ספורט ונופש שיש בו בריכת שחייה מגרשי ספורט ואולמות ספורט ייחשב לעניין סיווג הארנונה כמרכז ספורט ונופש סעיף 3.4.17 לצו קובע:

"מרכז ספורט ונופש (קאנטרי קלאב) סמלים (093, 914)

מרכז ספורט שיש בו בריכת שחיה, מגרשי ספורט, ואולמות ספורט (למעט העסקים הטעונים רישוי נפרד, עפ"י חוק רישוי עסקים) יחויב בכל האישורים לפי התעריפים דלהלן:"

(ההדגשות שלי, י"ש).

אין חולק כי מתקנים כאלה אינם קיימים בנכס שבחזקת המערערת.

החיוב בגין מבנה בשטח של 199 מ"ר במקום בשטח של 20 מ"ר

1. המערערת גורסת כי רק שטח של 20 מ"ר מהווים מבני קבע, ברי חיוב בארנונה, ואילו כל יתר השטח הבנוי מתוך 199 המ"ר שחייבה העירייה את המערערת בגין מבנים, הם בגדר מבנים ארעיים, אוהלים וכלי רכב.

הועדה לא קיבלה את עמדת המערערת לגבי שטח המבנה עצמו של הנכס וקבעה כי המערערת לא הוכיחה ששטח החיוב בגין המבנים איננו 199 מ"ר, שכן הוא כולל גם מבנים ארעיים כפרגולות סככות ושאר מבנים הבנויים מברזלים מוטות וענפים. גם בערעור דנן המערערת לא הוכיחה שהשטח שחוייב בגין מבנה היה צריך להיות בשטח של 20 מ"ר בלבד, במקום 199 מ"ר. אינני מוצאת פגם בכך שהוועדה דחתה את בקשת המערערת לערוך סיור בנכס. עדיין היה באפשרות המערערת להרים את נטל הראיה המוטל עליה בדרכים אחרות, כגון ע"י הגשת תמונות, סרטונים, חוות דעת מומחה, של מודד או אדריכל וכו'. אפשרויות אלה לא נמנעו ממנה, אלא שהמערערת לא הצליחה להביא ראיות מתאימות.

עוד ציינה הועדה בהחלטתה כי נפסק בע"א 276/98 ב.ס.ט. חברה לעבודות בניה ופיתוח נ' עיריית ראש העין (לא פורסם, מיום 3.11.98), שגם מבנים ארעיים מכל חומר הם בגדר "בניין". בנוסף ציינה הועדה בהחלטתה כי נפסק בעת"מ 2111/07 וקנין עמרם ובני נ' מועצה מקומית אלעד (לא פורסם)), שלצורך הגדרת בניין יש לבחון את המבנה בהתאם למבחן הכלכלי, דהיינו מבנה שמצמיח תועלת כלכלית למחזיקו, דבר שמתקיים בענייננו, שכן הפעילות בקיץ סביר שמתקיימת תחת הסככות. לא זו אף זו, הוועדה גם קבעה כי לפי סע' 1.3.1 (ב) לצו הארנונה, גם סככות נחשבות כחלק משטח הבניין, הכתוב נוקט בלשון כללית "סככות" ואינו מגדיר מהו החומר ממנו עשויה הסככה. המערערת לא התייחסה בטענותיה לכל הקביעות הללו של הוועדה, ולא הצליחה לקעקען. אי לכך היא לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה בערעור להוכיח כי הוועדה שגתה בהחלטתה.

המערערת טענה כי לגבי שטח מס' 62 בתשריט (שצורף לתגובת המשיבה לערעור) צויין שמדובר בשטח מקורה בענפי דקל. בתשריט אכן נרשם תיאור זה, לגבי מבנה 62, וצויין ששטחו 99.98 מ"ר . עוד ציינה המערערת לגבי בניין מס' 8 שבתשריט כי צויין לגביו שזהו שטח המקורה בעצים ועלי תמר. בתשריט צויין ששטח בניין 8 הוא 121.82 מ"ר. העירייה טוענת כי היא לא הכלילה שטחים אלו בשטח המבנה לחיוב, וחייבה רק ב- 199 מ"ר, ואכן מעיון בתשריט עולה שלאחר הורדת שטחים אלו עדיין נותר שטח מבנים מעבר ל- 199 מ"ר שחוייבו בסופו של דבר.

חוקי ההקפאה

10. הוועדה קבעה שאין לה סמכות לדון בטענה כי החלטת העירייה לחייב לראשונה את המערערת בארנונה רק בשנת 2009, לאחר שכ- 16 שנים לא חייבה אותה, מנוגדת לחוקי ההקפאה. מסקנת הוועדה בעייתית וייתכן שאין הדין כך (ראו: רע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י.ח. ייזום והשקעות, פד"י נד(4) 481, 494, בג"ץ 351/88 טית בית נ' עיריית פתח תקווה, פד"י מב(3) 441).

אולם, הוועדה ציינה גם כי לא מתקבל על הדעת להנציח טעות או מחדל של העירייה בגביית ארנונה בגין הנכס, וכי חוקי ההקפאה כלל לא חלים על הטלת חיוב ארנונה על נכס בפעם הראשונה, לאחר שבטעות לא חוייב בעבר. הנמקה זו ביססה הוועדה על ידי הפנייה לפסיקה. לכך הוסיפה הוועדה כי העירייה נהגה לפנים משורת הדין בהימנעותה מלחייב את המערערת בארנונה רטרואקטיבית עד לשנת 2009, למרות שלפי הדין היא הייתה רשאית לחייב משגילתה טעותה.

מסקנות הוועדה בעניין חקיקת ההקפאה מקובלות עליי, והמערערת לא הצליחה להפריכן. במקרה דנן לא נעשה שינוי סיווג של הנכס בצו הארנונה. המערערת הפנתה לעת"מ 133/01 חברת שיקרצ'י (1995) בע"מ נ' עיריית חדרה (לא פורסם) ו- עע"מ 3874/02 עיריית חדרה נ' שיקרצ'י תעשיות, פד"י נח(5) 877, 888, אולם פסה"ד עוסק במקרה שבו שינתה העירייה את ההגדרה בצו הארנונה של מבנה חקלאי, כך שההגדרה החדשה הוציאה את הנכס מהגדרת מבנה חקלאי. בכך שונה סיווג הנכס לפי צו הארנונה החדש למבנה שאינו חקלאי, וכתוצאה מכך עלה החיוב בארנונה בגין אותו נכס. לעומת זאת במקרה שלנו העירייה לא שינתה את צו הארנונה עצמו, אלא החלה לאכוף את צו הארנונה ככתבו וכלשונו רק בשנת 2009, לאחר שכ -16 שנה לא עשתה כן. נפסק כי משמעות חוקי ההקפאה, היא איסור לשנות סיווג, או לבטל סיווג ללא אישורי שר הפנים והאוצר, אך יישום לראשונה של הסיווג הקיים בצו הארנונה כמות שהוא, לגבי נכס שמעולם לא נאכף עליו צו הארנונה, איננו דורש אישור שם הפנים ושר האוצר (ראו: עע"מ 11641/04 ברוך סלע נ' המוצעה האזורית גדרות (לא פורסם, מיום 17.7.2006) סע' 12-15 לפסה"ד).

גם תקנה 4(א)לתקנות ההסדרים קובעת:

"(א) מועצה לא תשנה סוג, סיווג או תת סיווג של נכס בשנת הכספים 1999 באופן המשפיע על סכום הארנונה המוטל בשל הנכס לפי תקנות אלה, ואולם רשאית היא לשנות סיווג נכס אם בפועל השתנה השימוש בו".

דהיינו, אפילו עצם שינוי השימוש בפועל מאפשר שינוי הסיווג, לא כל שכן במקרה שלנו שהעיריה לא הוציאה בעבר כל דרישה לארנונה, בשל טעות כנראה.

כמו כן הלכה פסוקה היא כי לעניין פיסקלי כל שנת מס עומדת בפני עצמה, וגם אם הרשות החליטה באופן מודע לעניין שנה מסויימת לתת פטור או הנחה לנישום, אין הדבר מחייב אותה לעולמי עד ואין הדבר מונע ממנה בכל שנת מס לבחון מחדש את העובדות בנכס לאשורן ולחייב את הנישום בהתאם לצו הארנונה התקף (ראו: רע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים, פד"י מו (3) 661) .

בהקשר זה ראו גם פסק דין חדש של ביהמ"ש העליון, עע"מ 89/13 עירית ר"ג נ' הראל, (לא פורסם, מיום 25.2.15) בו אישר ביהמ"ש העליון חיוב ארנונה עבור שנתיים, בגין נכס שבעבר כלל לא נדרש עבורו תשלום ארנונה מחמת טעות.

המערערת גם הפנתה לבר"מ 4021/09 מנהל הארנונה של עיריית תל אביב נ' חברת מישל מרסייה בע"מ (לא פורסם, מיום 20.12.2010) (להלן: "פס"ד מרסייה"), אך פס"ד זה איננו יכול להועיל לה. כל שקובע פסה"ד זה הוא שכאשר יש סיווג ספציפי בו ניתן לסווג את הנכס, ולו בקירוב, יש להעדיפו על פני הסיווג השיורי הכללי (ראו: סע' לא' לפס"ד מרסייה). דא עקא, בעניינינו לא ניתן לסווג את הנכס שבנדון בסיווג ספציפי כלשהו. כפי שהוסבר לעיל, הצעות המערערת לסווג את הנכס כאכסניית נוער או כמרכז ספורט ונופש, אינן מתיישבות עם ההגדרות של צו הארנונה ביחס לכל אחד מהסיווגים הספציפיים הנ"ל.

סיכום

11. לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור.

המערערת תישא בהוצאות העירייה בסך 20,000 ₪, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984 .

ניתן היום, ג' ניסן תשע"ה, 23 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לצדדים.