1. האם על הנתבע להשלים לתובעת את יתרת התמורה עבור משרד שרכש בבניין משרדים שבנתה, נוכח פער בין גודל המשרד המוצהר בהסכם לבין גודלו בפועל? מנגד יש לבחון את חבות התובעת בגין איחור במסירת המשרד וליקויי בניה.

רקע וטענות הצדדים

2. ביום 1.5.2009 נערך הסכם מכר בו מכרה התובעת לנתבע משרד מספר 8, בקומה 5, בבניין הנמצא במיזם הידוע בשם "קריית האקדמיה", ברחוב יורם ורון באשקלון (להלן - ההסכם). בהגדרות ההסכם צוין כי נמכר משרד בקומה החמישית המסומן כיחידה מספר 8 בתוכנית נספח א' להסכם (להלן – המשרד, הנתבע העיד כי התכנית שנמסרה לו היא נ/2 בה נרשם כי שטח המשרד כ- 50 מ"ר). בבקשה לרכישת הנכס נקבע כי שטח המשרד כ- 60 מ"ר ברוטו במחיר של 5,700 ₪ למ"ר ברוטו בתוספת מע"מ.

ההסכם קובע בסעיף ההגדרות, סעיף 3.3 את הגדרת הממכר כשטח המשרד ברוטו:

"קירות חיצוניים, ויטרינות ככל שיהיו ומחצית מהקירות המשותפים ליחידות הצמודות וכן תוספת של 22% בגין החלק היחסי ברכוש המשותף".

תמורת המכר נקבעה על סך של 395,010 ₪ כולל מע"מ, סכום המשקף שטח ברוטו של 60 מ"ר לפי מפתח התמורה הנ"ל, לפי מע"מ כשיעורו אז של 15.5%.

בנספח ג' להסכם נקבע אופן חישוב התמורה הסופית:

"במועד המסירה... תערוך החברה בדיקה סופית של שטח היחידה, בעקבותיה יערכו הצדדים התחשבנות סופית במידה ויחולו שינויים בשטח היחידה לפי מפתח של 5,700 ₪ למ"ר ברוטו בתוספת מע"מ.

לשטח היחידה נטו יתווסף שטח של 22% לצורך חישוב התמורה ברוטו בגין היחידה."

3. ביום 9.6.10 פנתה התובעת לנתבע והודיעה כי התקבל טופס 4 וביקשה שיגיע לגמר חשבון. ביום 12.8.10 פנתה התובעת בדרישה לתשלום יתרת התמורה לפי ההסכם בסך של 15,335 ₪, 4,600 ₪ עבור חיבור חשמל וסך של 36,564 ₪ בגין הפרשי שטחים לאחר מדידה סופית. הדרישה לתוספת בגין שטחים התבססה על טבלת ריכוז שטחים, ותכנית ללא סימון מידות, מהן עולה כי שטח המשרד נטו 53.71 מ"ר ובתוספת 22% - 65.53 מ"ר. בגין תוספת של 5.53 מ"ר דרשה התובעת את הסכום הנוסף (המע"מ עמד על 16% במועד הדרישה).

על בסיס מכתב הדרישה הגישה התובעת תביעה בסדר דין מקוצר לתשלום 56,823 ₪ הכולל תשלום זניח בגין אחזקת הרכוש המשותף. בסמוך לאחר הגשת התביעה, ביום 5.4.12 לפי הצהרת התובעת, שילם הנתבע את הסך של 15,335 ₪ בגין יתרת התמורה המקורית.

4. הנתבע הגיש בקשת רשות להתגונן בה טען כי יתרת התמורה קוזזה כנגד האיחור במסירת המשרד והליקויים בו. לגבי גודל המשרד טען הנתבע בליל טענות: כי לפי סעיף ב' למפרט הטכני סטייה של עד 2% היא סטייה סבירה, כי מדובר במחיצות גבס והיה ניתן לתקן את גודל המשרד על ידי הזזת הקיר, כי משרדים סמוכים גדלו ולכן לא יתכן כי משרדו גם גדל, כי יש למדוד את הרכוש המשותף ולא להוסיף 22% לגודל נטו של המשרד. הנתבע הכחיש חובתו לשלם עבור מונה החשמל וטען כי שילם את מלוא דמי הניהול שנדרש לשלם.

ביום 6.12.12 נדחתה בקשת הרשות להתגונן וניתן פסק דין כנגד הנתבע. פסק הדין בוטל בערעור ביום 23.4.13 לאחר שנקבע כי התביעה כוללת רכיבים שלא ניתן לבררם בסדר דין מקוצר. בהמשך מונה על ידי מומחה מטעם בית המשפט למדידת המשרד ומאחר והצדדים סרבו לשלם את שכרו בוטל מינוי המודד בהחלטה מיום 3.11.13. התובעת מדדה את הנכס על ידי מודד מטעמה ובהחלטה מיום 19.6.14 הותר לה לתקן את תביעתה על בסיס המדידה שבוצעה. לפי מדידת התובעת גודל המשרד נטו הוא 56.7 מ"ר ובתוספת 22% מגיע שטח המשרד ל- 69.17 מ"ר (9.17 מ"ר מעבר לשטח בהסכם ו- 3.64 מ"ר מעבר לשטח שנתבע תחילה). בגין תוספת השטח, מעבר לכתב התביעה המקורי, דורשת התובעת 24,483 ₪ (לפי המע"מ במועד תיקון התביעה בשיעור 18%). בנוסף דורשת 709 ₪ נוספים עבור דמי ניהול ואת הוצאות המדידה.

הנתבע לא תיקן הגנתו לאחר תיקון כתב התביעה, לא ערך מדידה נגדית ודבק בטענותיו הקודמות ביחס לגודל הנכס, מבלי שטען לגופו של עניין מה השטח הנכון לשיטתו.

5. לאחר דחיית בקשת הרשות להתגונן שילם הנתבע את הסכום שנפסק, אשר לא הושב לו לאחר ביטול פסק הדין בערעור. את השבת הסכום דורש הנתבע במסגרת ת"א 21335-05-13. את נזקיו בגין איחור במסירה וליקויי בניה אמד הנתבע בסך של 88,040 ₪ אשר נתבעו בת"א 15004-01-13. הנתבע טוען כי המשרד נמסר לו ביום 8.10.10 ,מועד המעיד על שבעה חודשי איחור בגינם תבע פיצוי חודשי בסך של 5,000 ₪, וסכום כולל של 35,000 ₪. עוד דרש פיצוי בגין אי אספקת דלת כניסה למשרד, ליקויי בניה בסך 9,000 ₪ וירידת ערך של 33,000 ₪. יתרת סכום התביעה מורכבת מהוצאות ועוגמת נפש.

דיון והכרעה

גודל המשרד ויתרת התמורה

6. עסקינן במכר משרד בבניין משרדים בו המחיצות בין המשרדים בנויות מגבס. למרות שלפי המפרט התחייבה התובעת לספק מעטפת קומתית בלבד ללא חלוקה פנימית למשרדים, אלא רק רצפה ותקרת בטון בלבד כאמור במפרט, ביצעה התובעת את בניית מעטפת המשרדים לרבות המחיצות בין המשרדים. ההסכם צפה מראש כי השטח שצוין בו, על בסיס תכנית הקומה נ/2, הינו הערכה של גודל המשרד ושטח המשרד צפוי להשתנות בהתאם למנגנון בהסכם. למרות מנגנון פשוט הדורש מדידת המשרד, לא שיתפו הצדדים פעולה, נהגו בחשדנות הדדית, והתרשמתי כי חוסר תקשורת בין מנהל התובעת, מאיר כהן (להלן - מאיר), לנתבע הוביל להגשת התובענות ההדדיות.

מאיר העיד כי עובד מטעם התובעת ביצע את המדידה על בסיסה דרשה התובעת במקור את יתרת התמורה. לטענתו כאשר חלקו על המדידה רוכשים אחרים בוצעה מדידה משותפת אולם הנתבע סיכל את האפשרות לבצע מדידה מעין זו וקבע בשרירותיות את שטחו של המשרד. ניסיון לבצע מדידה משותפת בהליך זה לא עלה יפה ולאחר שהצדדים לא שיתפו פעולה ביטלתי את המודד שמונה כדי לאפשר לצדדים להוכיח טענותיהם ביחס לשטח המשרד. הנתבע לא השכיל לנצל את האפשרות שניתנה לו ולא עמד על כך כי לא יבוטל המומחה מטעם בית המשפט ולכן נותרה בפועל מדידה אחת של הנכס שבוצעה מטעם התובעת.

7. מידת המשרד בהסכם, כאמור בנ/2, הינה כ- 50 מ"ר נטו. על בסיס זה נקבעה התמורה לפי שטח ברוטו של 60 מ"ר. כאמור לעיל, בדרישת התובעת מיום 12.8.10 הסתמכה על מדידה לא מקצועית של עובד מטעמה, אותה הגדירה כמדידה סופית, אשר מצא שטח נטו של 53.71 מ"ר, ברוטו 65.53 מ"ר.

הנתבע לא הגיש כתב הגנה מתוקן ולא טען כי לאור דרישתה המקורית של התובעת, על סמך מדידה שהוגדרה על ידה כסופית, מנועה היא מלטעון כי גודל המשרד אחר. על כן, למרות שלטעמי יש קושי בהתנהלות התובעת אשר מלכתחילה לא מדדה כראוי את המשרד, אין מניעה לבחון את דרישתה העדכנית על בסיס המדידה המקצועית.

8. ביום 25.12.13 הגישה התובעת מפת מדידה של המודד אבנר שיאון שמשרדו ביצע מדידה של המשרד ביום 17.12.13. לפי מפה זו שטח נטו של המשרד הינו 56.70 מ"ר (נספח 5 לסיכומי התובעת). במסגרת חקירתו של שיאון הוגשה מפה נוספת שנערכה על בסיס אותה מדידה ובה השטח הוא 57.44 מ"ר, אולם התובעת נסמכת על המפה שהוגשה ועל בסיסה הותר תיקון כתב התביעה. המודד ציין בעדותו כי ההבדל בין השטחים זניח ועיון במפה מלמד כי הפער נובע ככל הנראה מהתחשבות בעובי המחיצות. בעדותו של המודד הבהיר כי המידות בוצעו בהתאם להוראות ההסכם וכוללות את הקיר החיצוני בעובי של 27 ס"מ ומחצית מקירות ההפרדה, קרי עובי של 10 ס"מ. חקירתו של המודד לא גילתה פגם באופן עריכת המדידה ולא ניתן על בסיסה לשלול את ממצאי המודד.

הנתבע נסמך על הפערים במידות בין אורכי הקירות במדידה שביצע שיאון לבין המידות בתכנית הקומה על בסיסה רכש את המשרד (נ/2). לא מצאתי כי השוואה מעין זו יכולה לשמש כאמת מידה לצורך כפירה במידות המשרד. מדובר בתכנית (נ/2) שהינה כללית, תכנית קומה טיפוסית שנערכה טרם בניית הבניין, שאינה תכנית ביצוע. בין תכנון לביצוע ישנם פערים בשטחי המשרדים ואין בעובדה כי הקיר הארוך בתכנון הינו 7.68 מ' ואותו קיר במדידה (אשר כולל קיר חיצוני וחצי קיר מסדרון) הינו 8.18 מ' כדי להעיד שנפל פגם במדידה. לא מצאתי כי הנתבע רשאי להסתמך על הוראות המפרט ביחס לסטיות בשיעור 2% ממידות הבניין כבסיס לזכותו להימנע מתשלום נוסף עבור המשרד. הוראות ההסכם קובעות במפורש כי תערך מדידה בגינה יכול ותידרש תמורה נוספת והוראות המפרט לא עוסקות בעניין זה.

9. אין יסוד גם לרצונו של הנתבע במדידת השטחים הציבוריים בקומה, כאמת מידה לקביעת שטח אחר לחיוב. ההסכם קובע מנגנון ברור של חישוב שטח משרד נטו ותוספת של 22% לצורך חישוב התמורה ברוטו. לא נקבע בהסכם כי התוספת של 22% צריכה להיות זהה לשטח הציבורי בפועל ולכן אין לטענות הנתבע בעניין זה בסיס. על כן, אין משמעות לשטח הציבורי בפועל בכל קומה כאמת מידה לתמורה המגיעה לתובעת. טענות הנתבע בעניין זה לא הובהרו עד תום, מנוגדות למנגנון התמורה בהסכם, וממילא לא ביצע הוא מדידה של השטחים הציבוריים בקומה. לא מצאתי ביסוס לטענתו כי ההסכם מחייב את מדידת השטחים הציבוריים. נספח ג' להסכם קובע במפורש כי:

"לשטח היחידה נטו יתווסף שטח של 22% לצורך חישוב התמורה ברוטו בגין היחידה"

לא מדובר בהוראה לא ברורה שדורשת פרשנות ואין מקום לפרשה לרעת מנסח ההסכם. לא ברור מטיעוני הנתבע מה פרשנותו להסכם וממילא לא מצאתי כי נפל פגם באופן חישוב התמורה על ידי התובעת. העובדה כי בסעיף ההגדרות נקבע כי התוספת של 22% הינה בגין החלק היחסי ברכוש המשותף לא מלמדת כי אמנם חלקו של המשרד ברכוש המשותף הינו בשיעור האמור.

יתר טענות הנתבע, שנטענו ללא ביסוס עובדתי, בדבר הגדלת השטח של המשרדים השכנים כעדות לכך כי לא ייתכן ששטח משרדו גדל אינה סותרת את השטח שנמדד במשרדו. הוא הדין ביחס לטענותיו ביחס לשימוש במרחב המוגן הקומתי כבית כנסת. טענה זו אינה מעלה או מורידה ביחס לחובת הנתבע לשלם את יתרת התמורה לפי המנגנון בהסכם.

10. גם טענותיו החלופיות של הנתבע, המהוות הרחבת חזית ונולדו במהלך הגשת הראיות, כי יש לחייבו בהתאם למדידת העירייה או רישום במרשם המקרקעין, אין להן בסיס. חישוב העירייה ביחס לשטח המחויב בארנונה מתבצע בהתאם לצו הארנונה החל, כאמור בתשובת העירייה להשגה שהגיש הנתבע, אשר צורפה לסיכומיו (יוער כי מדובר בצירוף ראיה לשלב הסיכומים ללא אישור). באותה השגה עולה כי שטח הנכס לחיוב הינו 59 מ"ר ועולה כי הנתבע מחויב בפועל לפי 57 מ"ר כאמור בחיוב לשנת 2016 שצרף. עם זאת, אין מקום לקבל את עמדת הנתבע כי חישוב השטחים בהסכם זהה לאופן חישוב שטחים לצרכי ארנונה.

כמו כן, לא מצאתי כי הנתבע זכאי לתשלום תמורה לפי שטח המשרד כפי רישומו בלשכת רישום המקרקעין, רישום שבוצע בשנת 2014. לפי נסח הרישום (נ/1) שטח המשרד הינו 48.60 מ"ר והנתבע עותר לחייבו בשטח זה בצירוף חלקו ברכוש הציבורי בגודל של 9 מ"ר. גם טענה זו הינה הרחבת חזית ולגופו של עניין יש לדחותה מאותם הטעמים שלא ניתן לקבוע את התמורה לפי חיוב הארנונה. שעה שנקבעה דרך חישוב בהסכם לצרכי תשלום התמורה, לא ניתן לאחר מעשה להסתמך על השטח במרשם כמשקף את השטח בגינו יש לשלם את התמורה. הנתבע לא הוכיח כי מנגנון חישוב השטחים לצרכי רישום זהה למנגנון חישוב השטח בהסכם. בעדותו של המודד שיאון עלה כי ישנן מספר דרכים לחישוב שטחים לצרכי רישום ולא הוצג בפני כיצד חושב השטח למרשם. מהתשריט החלקי שצורף לסיכומי התובעת עולה כי הרישום בוצע על בסיס חישוב שטח הרצפה במ"ר, ולא לפי המנגנון בהסכם. על כן, לא מצאתי כי הנתבע זכאי להסתמך על השטח במרשם כבסיס לחישוב שטח המשרד לצורך תשלום יתרת התמורה.

11. מהאמור לעיל עולה כי התובעת הוכיחה את גודל המשרד באמצעות חוות דעת המודד שיאון. חוות דעתו לא נסתרה והנתבע לא ניסה, מראשית המחלוקת ועד לסיום ההליך, להוכיח מה גודלו של המשרד. ניסיונותיו של הנתבע לטעון כי לא ייתכן כי גדל המשרד מהשטח המשוער שצוין בהסכם המכר לא צלחו.

אין יסוד גם לטענתו כי ניתן היה להזיז את קירות המשרד כדי להתאימו לשטח בהסכם. ההסכם אינו מקנה זכות מעין זו לרוכש מאחר וההסכם צפה את האפשרות כי המשרד יהיה גדול מהמוצהר והרוכש יאלץ לשלם תמורה נוספת. לו רצה הנתבע בחלופה זו, שאין לו זכות חוזית לקבלה, היה עליו לא לקבל את החזקה במושכר טרם שינוי השטחים. בפועל קיבל הנתבע חזקה במושכר, התאימו לצרכיו והשכיר אותו לצדדי ג'. במסגרת ההליכים המקדמיים הציג הנתבע את הסכמי השכירות במשרד מהם עולה כי המשרד הושכר מיום 24.1.11 לעו"ד הרשקוביץ. מיום 1.9.11 ועד היום מושכר המשרד לגוף אחר ובהסכם השכירות שערך הנתבע נקבע כי שטח המשרד לצורך דמי שכירות ותשלום דמי אחזקה עומד על 65.5 מ"ר. הצהרה זו מפי הנתבע, מהווה בפועל הודאה כי מקבל הוא את התחשיב המקורי של התובעת ביחס לשטח המשרד. בנוסף, העובדה כי מקבל דמי שכירות ודמי ניהול לפי השטח האמור ולא שילם בהתאם את יתרת התמורה ודמי ניהול, מהווה חוסר תום לב בקיום החוזה.

12. מכל האמור לעיל עולה כי התובעת הוכיחה כי שטח המשרד הינו בהתאם לחוות דעת המודד מטעמה, 56.7 מ"ר נטו, ובתוספת 22% - 69.17 מ"ר. בדרישה המקורית של התובעת טענה כי השטח נטו 53.71 מ"ר וברוטו 65.53 מ"ר. לטעמי שעה שהתובעת הגדירה המדידה הראשונית כמדידה סופית, קיים קושי בעמדתה כי בהליך זה ניתן לחרוג מטענה זו. אולם שעה שהותר תיקון כתב התביעה והנתבע לא העלה טענות אלו, אני קובע כי השטח הסופי בגינו חייב הנתבע לשלם את יתרת התמורה ובהמשך דמי ניהול – הינו 69.17 מ"ר. בנסיבות העניין ולמרות שככלל יש להוסיף מע"מ למועד התשלום, יחושב שיעור המע"מ כשיעורו במועד דרישת יתרת התמורה באוגוסט 2010, קרי 16%. בהסכם המכר חושבה התמורה לפי שטח ברוטו של 60 מ"ר. סכום התמורה המקורית שולם, כאשר חלקה שנתבע בסך 15,335 ₪, שולם כאמור לעיל לאחר הגשת התביעה. לפיכך על הנתבע לשלם סכום נוסף בגין 9.17 מ"ר, במכפלת 5,700 ₪ למ"ר ומע"מ בשיעור 16%. סך התוספת לתמורת המכר מגיעה לסך של 60,632 ₪. הסכום ישוערך מיום 1.9.10, מועד דרישת יתרת התמורה מטעם התובעת.

יתר רכיבי תביעת התובעת – ת"א 44088-02-12

13. הוצאות אחזקת הרכוש המשותף

ברכיב זה בכתב התביעה המקורי נתבע סך של 324 ₪ בגין התקופה מיום 1.7.10 עד 31.12.11. בכתב התביעה המתוקן נטען כי לאור הגדלת השטח גדלו דמי הניהול לתקופה האמורה ושולם בחסר סך של 709 ₪ לכל התקופה. התחשיב פורט בסעיף 12 לכתב התביעה המתוקן ובתצהירו של מאיר. בתצהיר הנתבע לא כפר בתחשיב האמור והפנה לטענותיו ביחס לחישובי השטחים. מאחר וקיבלתי את עמדת התובעת ביחס לשטח בגינו יש לשלם את יתרת התמורה עבור המשרד, עולה כי יש לשלם בהתאם תוספת לתקופה האמורה בגין דמי ניהול. על כן אני מחייב את הנתבע לשלם את הסך של 709 ₪. הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה, 1.3.11.

תשלום בגין חיבור חשמל

14. התובעת דורשת סך של 4,600 ₪ עבור חיבור המשרד למונה חשמל. בכתב תביעתה ובתצהירו של מאיר אין הסבר כיצד חושב הסכום של 4,600 ₪. התובעת נסמכת על אסופת מסמכים של חברת החשמל, שגולו על ידה בגילוי מסמכים ולא הוגשו כלל כראיה עם תצהיר עדותה הראשית, וטוענת כי חלוקת כלל הסכומים ששילמה במספר יחידות הדיור מוביל לחיוב האמור לכל דייר. לא מצאתי כי ניתן, ללא גרסה מפורטת בתצהיר התובעת לקבל את טענותיה. לא נערך תחשיב על ידי התובעת, לא פורטו מספר הדיירים בבניין אשר במניינם חולקה התמורה הכוללת ששולמה לחברת החשמל, ולא הפנתה התובעת להוראות ההסכם המאפשרות לה לבצע תחשיב כאמור. אין זה מתפקידו של בית המשפט לערוך את התחשיב האמור ולדלות את טיעוני התובעת מהמסמכים השונים. מעבר לכך, לא הוכחו הנתונים הבסיסיים המאפשרים קבלת עמדת התובעת בהעדר הוכחה של מספר הדיירים ואופן חלוקת החיוב ביניהם.

הנתבע מפנה לסעיף 20.5 להסכם המורה כי חובתו לשלם לחברת החשמל או לתובעת, לפי החלטת התובעת, עבור מונה חשמל. לטענתו מהמסמכים השונים שצרפה התובעת לא ניתן לראות תשלום בגין חיבור מונה למשרד שרכש ולכן לא שילם עבור רכיב זה. הנתבע הפנה לאישור חברת החשמל שצורף כנספח ז' לתצהירו ממנו עולה כי ביום 18.8.10 הותקן מונה. לטענתו שילם עבור התקנת המונה ואין לו חובה לשלם מעבר לכך.

בחינת המסמכים שהוגשו אל מול הוראות ההסכם מובילה למסקנה כי התובעת לא הוכיחה זכותו לקבלת התשלום הנטען בסך 4,600 ₪ עבור מונה חשמל. ממסמכי חברת החשמל לא ברור בגין אילו פעולות מתועד התשלום ולא הוכח כי מדובר בתשלומים לחיבורי מונה חשמל למשרדים השונים על כן לא זכאית התובעת לתשלום המבוקש בגין חיבור מונה חשמל.

סיכום טענות התובעת וקיזוז הסכום ששילם הנתבע מכוח פסק הדין שבוטל

15. בתצהיר עדותה וסיכומיה כללה התובעת, שלא כדין, טענות ביחס להצעות פשרה שהעלה בית המשפט בהליך הערעור או בתביעת הנתבע בגין ליקויים. שעה שבוטל פסק הדין בערעור לא ניתן להישען על קביעותיו והיה על ב"כ התובעת להימנע מאזכור הנרחב של עניין זה. לגופו של עניין, עם ביטול פסק דין קמה חובה להשבת הסכום ששולם מכוחו. (ראה ע"א (ת"א) 12428-09-14 גולן נ' אבנור חברה לבנין והשקעות בע"מ, 18.3.15). על התובעת היה לשלוח הודעת קיזוז כדי להשאיר את הסכומים בידה, אולם מאחר ומצאתי לאחר בירור התביעה כי התובעת הייתה זכאית להימנע מהשבת התמורה, יש לחשב את יתרת התמורה המגיעה לתובעת תוך קיזוז הסכום ששולם למועד פסק הדין שבוטל.

בגין הפרשי שטחים על הנתבע לשלם לתובעת סך של 60,632 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.9.10. בנוסף עליו לשלם בגין דמי ניהול לתקופה שנתבעה סך של 709 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.3.11.

אשר להוצאות המודד מטעם התובעת, לא מצאתי צורך להידרש להוראות ההסכם מאחר וניתן להכיר בהוצאה זו כחלק מהוצאות המשפט. ההסכם לא קובע כי התובעת תבצע מדידה על ידי מודד ושעה שהצדדים לא ערכו מדידה משותפת נדרשה התובעת להוכיח השטח באמצעות חוות דעת וזכאית לשיפוי בגין הוצאה זו, 1,770 ₪ מיום 22.12.13.

מאחר והנתבע שילם בגין יתרת התמורה המקורית 15,335 ₪ לאחר הגשת התביעה, לא נכלל רכיב זה בפסק הדין. התובעת לא ערכה תחשיב של החוב בגין תשלום זה באיחור ולכן אין מקום לסעד בגין רכיב זה.

16. בעקבות פסק הדין מיום 6.12.12 שילם הנתבע 46,488 ₪, אשר כללו הוצאות בשיעור 5,000 ₪. ביום 22.4.13 בוטל פסק הדין וממועד זה קמה חובת השבה של הסכום האמור. על כן תחושב יתרת החוב של הנתבע עד ליום פסק הדין שבוטל ותישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד ביטולו.

החוב שנקבע לעיל בגין יתרת השטח ודמי הניהול, משוערך ליום 6.12.12, מגיע לסך של 65,612 ₪. הנתבע שילם 46,488 ₪ ועל כן יתרת חובו הינה 19,124 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק הדין בערעור, 22.4.13, ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף יישא הנתבע בהוצאות המודד בסך 1770 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 22.12.13.

מאחר והסכומים ששולמו במסגרת פסק הדין שבוטל נמוכים מיתרת החובה של הנתבע עולה כי הייתה הצדקה לסירוב התובעת להשיב לנתבע את הסכום ששילם. למרות מחדלה לשלוח הודעת קיזוז ניתן לראות בתביעה שהייתה תלויה ועומדת כהודעת קיזוז. על כן יש לדחות את תביעת ההשבה בת"א 21335-05-13.

תביעת הנתבע בגין איחור במסירה וליקויים במשרד – ת"א 15004-01-13

17. איחור במסירה

בסעיף 3.6 להסכם נקבע מועד המסירה לחודש 12/09. הנתבע מכיר בזכות התובעת לדחות את מועד המסירה ללא פיצוי בגין איחור במסירה בשלושה חודשים נוספים, כאמור בסעיף 12.5.2 להסכם. כך שהמועד בו היה על התובעת למסור את המשרד חל ביום 1.4.10.

הנתבע טוען כי המשרד נמסר לו רק ביום 8.10.10, לשיטתו באיחור של שבעה חודשים, למרות שמדובר בשישה חודשים ושמונה ימים. מנגד טוענת התובעת כי העבירה החזקה במשרד לנתבע טרם המועד החוזי, לצורך התאמתו לצרכיו. לשיטתה, מאחר ולא הסדיר את חובו לתובעת לא ניתן לחייבה באיחור במסירה. עוד נטען כי לאור עבודות שביצע הנתבע, ממילא נדחה מועד המסירה מכוח סעיף 12.2 להסכם. במהלך עדותו של מאיר נ טען כי הנתבע גרם לעיכובים במסירת טופס 4 למבנה.

18. אין חולק כי טופס 4 לאכלוס הקומה התקבל ביוני 2010 והנתבע נדרש להסדיר את גמר החשבון מול התובעת כדי לקבל את החזקה במשרד. בתגובה לפנייה זו החל הנתבע בסדרת מכתבים שפורטה בתצהירו וכתבי טענותיו בימים 15.6.10, 23.6.10,28.6.10, 3.8.10, 6.10.10 עד ליום 8.10.10 בו ערך בעצמו פרוטוקול מסירה. עצם העובדה כי התובעת לא הגיבה לכל טענותיו ומכחישה כי הפרוטוקול נערך בנוכחות נציג מטעמה, לא מוכיחה את טענות הנתבע.

הנתבע קיזז על דעת עצמו סכומים לא קצובים ומוגדרים, לרבות יתרת התמורה המקורית ששילם לאחר הגשת התביעה. די בעובדה כי הנתבע שילם את יתרת התמורה כדי להוות הודאת בעל דין כי לא עמדה לו זכות קיזוז כנגד יתרת התמורה.

לא נסתרה הטענה כי במועד מתן טופס 4 היה המשרד ראוי למסירה, לכן יש לראות את המועד בו ניתן היה למסור את המשרד כיום פניית התובעת, ביום 9.6.10. התובעת לא הוכיחה כי בגין עבודות הנתבע במושכר נדחה מתן טופס 4. מנגד אין בסיס לטענת הנתבע כי במועד מתן טופס 4 לא ניתן היה לקבל חזקה במשרד. הנתבע לא תיעד את מצב המשרד המועד האמור וטען באופן כללי כי מאחר והתובעת לא השלימה את התיקונים "נאלץ להשלים את העבודות ע"י אנשי מקצוע". הנתבע לא הגיש תצהיר מטעם אותם בעלי מקצוע עלומים, לא פירט אילו עבודות בוצעו ומתי, ולכן לא ניתן להסתפק בתצהירו להוכחת הטענה כי המשרד לא היה ראוי למסירה ביוני 2010. כפי שיפורט להלן, טענות הנתבע לקיומם של ליקויים התגלו כחסרון יסוד, וודאי לא הצדיקו סירוב מטעמו לקבל חזקה במשרד.

19. עולה כי לכל היותר הוכח איחור במסירה בן חודשיים בלבד. מאחר ולפי סעיף 11.1 להסכם המסירה תבוצע בתנאי שהרוכש ימלא קודם למועד המסירה את כל ההתחייבויות ובמיוחד תשלום יתרת התמורה, לא איחרה התובעת במסירת המשרד מאחר ואף יתרת התמורה המקורית לא שולמה במועד האמור, אלא רק לאחר הגשת התביעה.

גם לו היה זכאי הנתבע לפיצוי בגין איחור במסירה בן חודשיים, תרופתו היחידה, כאמור בסעיף 12.6 בהסכם, הינה פיצוי חודשי בשיעור 300$. הנתבע ללא כל זכות שבדין טען לפיצוי בשיעור של 5,000 ₪ לחודש נוכח טענתו כי לא התעקש על שינוי ההסכם בסעיף זה למרות שנקבע בו פיצוי לא ריאלי. הנתבע לא התמודד במישור המשפטי עם נוסח התניה, ולא טען כי מדובר בסעיף מקפח. לפיכך התרופה היחידה אשר עומדת לנתבע בגין האיחור הינו הפיצוי המוסכם בשיעור חודשי של 300$. (ראה ג' שלו, י' אדר, דיני חוזים - התרופות, התשס"ט – 2009 , עמ' 519).

הנתבע לא הוכיח כל טענה חוזית מכוחה זכאי להתעלם מההסכמה בדבר הפיצוי המוסכם והבלעדי בגין איחור במסירה. גם הפניית הנתבע לסעיף 5א לחוק המכר (דירות) הקובע פיצוי פי 1.5 מדמי שכירות ראויים לאותה דירה, אין בו כדי לסייע לנתבע. התיקון האמור לחוק המכר הינו משנת 2011, לאחר הסכם המכר הנדון, ועל כן לא חל עליו. הנתבע לא הוכיח את שיעור דמי השכירות הראויים והפנה רק לחוזה האחרון בנכס עם תוך התעלמות מההסכם הקודם שקבע דמי שכירות נמוכים באופן משמעותי מהחוזה הנוכחי.

לאור האמור לעיל עולה כי התובעת איחרה במסירת המשרד למשך חודשיים בגינם היה זכאי הנתבע לכל היותר לפיצוי בסך של 600$. מאחר והנתבע לא עמד בהתחייבויותיו לתובעת לשלם את יתרת התמורה, ממילא לא הבשילה חובת התובעת למסור לו את המשרד ואינה חייבת בפיצוי בגין איחור במסירה.

ליקויי בניה

20. מערכת דלוחין

כאמור לעיל, התובע כשל להוכיח אילו עבודות ביצע בעצמו במשרד על ידי קבלנים פרטיים. מחדל זה משליך גם על העדר הוכחת הליקויים הנטענים. הנתבע נסמך על חוות דעתו של המהנדס והשמאי ארז אריה. לטענת הנתבע עוד במכתביו הנ"ל, לא חובר הכיור במשרד למערכת הדלוחין אלא למערכת ניקוז מי הגשמים - מרזבים. המומחה מטעמו טען כי עלות החיבור למערכת הדלוחין מסתכמת ב- 2,500 ₪ ובהעדר חיבור כאמור נגרמת ירידת ערך של 39,000 ₪. רק בסיכומיו הבין הנתבע כי אין זה סביר לדרוש פיצוי בשיעור האמור בגין ירידת ערך עבור ליקוי שניתן לתיקון והסתפק בדרישה לפיצוי בגין תיקון הליקוי.

עם זאת, לא מצאתי בסיס לטענה לליקוי בחיבור למערכת הדלוחין. לאחר החקירה הנגדית קרסה חוות הדעת בנקודה זו והמומחה מטעם הנתבע לא ידע להסביר את הבסיס למסקנתו כי הכיור אינו מחובר למערכת הדלוחין. המומחה צילם את צינור הניקוז אליו מחובר הכיור וקבע, ללא בסיס, כי מדובר בניקוז מי הגשם. בחקירתו עלה כי לא בדק להיכן מוביל הצינור אליו מתחבר ניקוז הכיור, לא בחן תכניות ולא ביצע בדיקה להיכן מתנקזים המים, אלא הסתפק בבדיקה ויזואלית. בחקירתו עומת המומחה עם הטענה כי צינורות ניקוז הגשמים נמצאים בקצות הבניין ולא עובדים בסמוך למשרד הנדון, ולא התמודד עם טענה זו. על כן לא הוכח הליקוי בניקוז הכיור.

דלת כניסה

21. הנתבע טוען כי היה על התובעת לספק דלת כניסה למשרדו ומאחר ולא סופקה נאלץ לרכוש דלת ולהתקינה בעלות של 3,400 ₪. גם בנקודה זו נסמך הנתבע על שמועות וטענות כי הותקנו על ידי התובעת דלתות ליתר המשרדים. טענת הנתבע כי היו דלתות להרכבה בממ"ד נסתרה על ידי עדותו של מאיר כי הדלתות שראה הנתבע נועדו לחדרי המדרגות והונחו שם עקב טעות בגודל הדלתות שסופקו. לא נסתרה טענה זו ולא הוכח כי התובעת סיפקה דלתות לכל המשרדים זולת לנתבע.

התובעת מפנה להוראות המפרט הטכני בו אין תיעוד לכך כי עליה חובה לספק דלת כניסה למשרד, ובמיוחד בסעיף 3.6.1 למפרט בו מצוין דלת אולם ישנם קווים במקום בו אמור להופיע מספר הדלתות שיסופקו. אין חולק כי על גבי המפרט הוספה הערה בכתב יד:

"למרות האמור בהוראות ההסכם ובנספחיו, יהיה זכאי הרוכש ללא תוספת מחיר, גם ל: ריצוף ושני פתחים ליחידה".

התובעת נסמכת על תוספת זו כדי ללמוד על העדר זכאות הנתבע לדלת והנתבע סבור כי מעידה כי אינו זכאי לדלת רק עבור הפתח הנוסף שעשתה התובעת, אולם זכאי לדלת בגין הפתח המקורי. לא מצאתי כי העדר התייחסות בתוספת בכתב יד לאספקת דלת מלמדת על התחייבות התובעת לספק דלת כניסה למשרד. הוראות המפרט בכללותו מלמדות כי התובעת לא התחייבה לספק דלת כניסה. גם מפניית הנתבע לתובעת מיום 15.4.10 ניתן ללמוד כי ידע שהתובעת לא התחייבה לספק לו דלתות. על כן לא חייבת התובעת לפצות את הנתבע בעלות התקנת הדלת.

בידוד אקוסטי ופנלים

22. לפי מומחה הנתבע היה על התובעת להגביה את קירות הגבס בין המשרדים עד לתקרת הבטון, ולבצע בידוד נגד רעש ואש מעל קירות המשרדים, ומחדלה לעשות כן יוצר מפגע אקוסטי המחייב תיקון. המומחה העריך את עלות התיקון בסך של 7,500 ₪ אולם לא תמך קביעתו בתקן המחייב בניה באופן האמור. לא נסתרה טענת התובעת כי אין חובה בדין לבנות את המחיצות עד לתקרה ולבצע בידוד כנטען וכי נהוג לבנותן תוך השארת מרווח כדי לאפשר העבת צנרת חשמל ותשתיות בין המשרדים. על כן לא מצאתי שהוכח ליקוי בבניית המחיצות והעדרו של בידוד כנדרש.

כאמור לעיל, בתוספת בכתב יד במפרט הסכימה התובעת לספק לנתבע ריצוף. הנתבע אישר כי התובעת ריצפה את המשרד אולם טוען כי נמנעה מלהשלים את הפנלים במעטפת המשרד.

גם הדרישה ביחס לפנלים לא הוכחה ומדגישה את קטנוניות דרישות הנתבע ביחס לתיקון הליקויים. הנתבע טוען כי התובעת סיפקה לו את הפנלים אולם סירבה להתקין אותם ולכן דורש תשלום בסך של 700 ₪ עבור התקנתם. הנתבע נמנע מלזמן לעדות את בעל המקצוע שביצע עבורו את התקנת הפנלים ולכן לא הוכיח היכן הותקנו. המומחה מטעם הנתבע אמד את עלות העבודה בגין התקנת 22 מטר פנלים בסך של 700 ₪ אולם לא פירט איך חישב את האורך האמור והאם מדד את אורך המעטפת. די בעיון בתכנית המדידה ללמוד כי אורך הפנלים של המעטפת עולה על 22 מטר. ממכתבו של הנתבע לתובעת מיום 15.4.10 ביקש 30 מטר פנלים לצורך הרכבתם במחיצות הפנימיות. דרישה זו עולה בקנה אחד עם עדותו של מאיר כי התובעת ריצפה את המשרד לרבות הפנלים במעטפת המשרד והנתבע דורש תשלום בגין עבודת התקנת פנלים במחיצות הפנימיות בגינן לא התחייבה לרצף וסיפקה, לפנים משורת הדין, פנלים ללא עלות.

על כן לא מצאתי כי הנתבע זכאי לשיפוי מהתובעת בגין עבודת הרכבת הפנלים.

יתר רכיבי תביעת הנתבע

23. הנתבע הגיש תביעה בסכום של 88,040 ₪. מצאתי כי אינו זכאי לפיצוי בגין איחור במסירה או ליקויי בניה. לפיכך אינו זכאי לשיפוי בגין עלות חוות הדעת מטעמו או לפיצוי בגין עגמת נפש.

על כן אני מורה על דחיית תביעת הנתבע במסגרת בת"א 15004-01-13.

סוף דבר

24. הנתבע רכש משרד בבניין שבנתה התובעת. הנתבע סרב ללא בסיס לקבל את החזקה, לא שילם במועד את יתרת התמורה ונמנע מלערוך מדידה משותפת לצורך תשלום עבור הפרשי שטחים. התנהלות הנתבע סרבלה את ההליך שלא לצורך וטענתיו לזכותו להשבת הסכום ששילם ולפיצוי בגין איחור במסירה נמצאו חסרות בסיס.

אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת, מעבר לסכום ששילם לאחר הגשת התביעה בסך 15,335 ₪ ולסכום בסך 46,488 שח ששילם מכוח פסק הדין שבוטל, סך של 19,124 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק הדין בערעור, 22.4.13, ועד התשלום המלא בפועל.

למען הסר ספק, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת 19,124 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 22.4.13, ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף יישא הנתבע בהוצאות המודד בסך 1770 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 22.12.13 וביתר הוצאות התובעת, לרבות בגין אגרות בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד תשלומן.

תביעות הנתבע בת"א 21335-05-13 ו- ת"א 15004-01-13 נדחות.

אני מחייב את הנתבע בשכר טרחת עו"ד בגין קבלת התביעה ודחיית התביעות הנגדיות, בסך של 20,000 ₪.

ניתן היום, כ"ט ניסן תשע"ו, 07 מאי 2016, בהעדר הצדדים.