לפניי תובענה לביטול חוזה קומבינציה שנכרת לפני כ"ח שנים, שהיא פרק נוסף בסכסוך אשר מעסיק את הערכאות השונות זה ח"י שנים.

1. בשנת 1965 נחתם חוזה בין התובע ובין אֶחיו, בכור ויוסף סופיוב, שלפיו רכש התובע מהאחים את הזכויות בקרקע שברח' קושניר 18, בני-ברק, הידועה כגוש 6178, חלקה 208 (להלן: המקרקעין). ברם הזכויות במקרקעין לא נרשמו על שם התובע ואף לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה, כך שאחיו נותרו רשומים כבעלים בלשכת רישום המקרקעין. כעבור שני עשורים, ביום 25.10.87, התקשרו שני האחים עם נתבע 1 בחוזה מושא התובענה (נספח ב לתצהיר העדות הראשית של התובע), אשר הוכתר ,,הסכם הלוואה ומשכנתא [תנאים מיוחדים]''. על-פי החוזה התחייבו נתבעים 1 ו-2 לבנות על המקרקעין בניין בן שלוש קומות ומרתף תמורת חלק מהשטחים המבונים, ולימים קבעו בתי המשפט כי לא היה זה אלא חוזה קומבינציה. כאשר נודע לתובע על אותה עסקה הוא נטל את ייפוי-הכוח שקיבל בשעתו, כשחתם על החוזה עם אחיו, ורשם הערת אזהרה לטובתו על המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. היה זה בשנת 88', ותשע שנים מאוחר יותר הגישו שני אחיו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו תובענה (ת"א 205/97) שבה עתרו למחיקת ההערה. התובע מצדו הגיש תביעה-שכנגד, שבה טען כי יש לו זכויות בעלות במקרקעין עוד משנת 65'.

ביום 06.02.04 קיבל בית המשפט המחוזי את תביעת האחים, ובפסק-הדין (נספח ג לתצהיר התובע) הורה כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת התובע תימחק. התביעה-שכנגד נדחתה מחמת שיהוי וּויתור, ונפסק כי בנסיבות העניין לא תהא אכיפת ההסכם משנת 65' צודקת. בשולי הדברים הוסיף בית המשפט כי בעל-דין שיחפוץ בכך יוכל לתבוע פיצוי כספי על נזקיו. לבית המשפט העליון הוגש ערעור על פסק-הדין (ע"א 2907/04). הוא נתקבל בחלקו, ונקבע כי חלקי הבניין שרכשו נתבעים 1 ו-2 ונשותיהם יירשמו על שמם, ואילו החלקים שלא נמכרו להם יירשמו על שם התובע. בית המשפט העליון ציין כי בית המשפט המחוזי התיר פיצול סעדים הלכה למעשה כאשר העיר שהצדדים רשאים לעתור לסעד כספי, ואימץ את ההערה (נספח ד לתצהיר התובע).

2. הפרשה לא תמה כאן. בחודש מרס 2008 הגישו נתבעים 1 ו-2 תובענה לבית משפט השלום בתל-אביב-יפו (ת"א 22581/08) נגד התובע, אחיו יוסף ועיזבונו של אחיו בכור, אשר נפטר זה מכבר לבית עולמו. בין השאר נתבעו שלושת האחים לשלם את חובות המס שרבצו על הדירות שעברו לבעלותם לפי חוזה הקומבינציה. ביום 05.06.11 נתן בית משפט השלום את פסק-דינו (נספח 1 לתצהירי הנתבעים), שבו חייב את האחים לשלם את החובות לרשויות המס. בפסק-הדין נקבע עוד שאם לא ישלם התובע את החובות לרשויות המס בתוך חודשיים, הוא יחויב גם בעלויות הבנייה של נכסו בבניין, בסך כ-800 אלף ש"ח. התובע ערער על פסק-הדין לבית המשפט המחוזי (ע"א 1053-08-11), ובהודעת הערעור (המוצג נ/2) העלה את הטענה כי בית המשפט קמא טעה כשחייבו בעלויות הבנייה, שכן החוזה שעסק בו פסק-הדין היה הסכם קומבינציה לכל דבר ועניין. אליבא דתובע, באותה עסקה קיבלו הנתבעים את הדירות בעבור שירותי הבנייה, כך שבמסירת המקרקעין להם שולמה התמורה (סעיף 8). בדיון שנשמע ביום 19.04.12 (הפרוטוקול – נ/3) הציע המותב שישב בדין כי פסק-הדין ייוותר בעינו פרט לחיוב בתשלום עלויות הבנייה, הצדדים קיבלו את הצעתו ולהסכמתם ניתן תוקף של פסק-דין.

3. ביום 09.05.10 שלח התובע לנתבעים הודעה על ביטול חוזה הקומבינציה משנת 87' (נספח ה לכתב התביעה). הטעם לכך, לטענתו, היה שהשניים הפרו את החוזה הפרה יסודית הואיל ומעולם לא השלימו את עבודות הבנייה שהיה עליהם לבצע בנכסיו. לגרסתו, הוא גילה זאת כשקיבל את החזקה בנכסים והדבר אילץ אותו לשלם על השלמת העבודות מכיסו. באותה הזדמנות הודיע לנתבעים כי מבחינתו ההפרה תתוקן אם יפוצה בכסף ויקבל בחזרה את מלוא ההוצאות שהוציא. בסעיף 21ג לכתב התביעה שלפניי עתר ל,,[...]פיצויים ראויים שייתנו ביטו[י] לאופי ההפרה ולהתנהלות הנתבעים משך למעלה מ-20 שנה עת חיו בנכס על חשבון התובע תוך הפרה יסודית של הסכם הקומבינציה'', אבל בסעיף 22 ביקש להתיר לו לפצל את הסעדים ולתבוע את נזקיו הכספיים אחרי שיינתן פסק-דין זה. בפתח דיון ההוכחות הצהיר כי יתבע את אותו נזק בתובענה נפרדת, ולבקשתו נמחק סעיף 21ג מכתב התביעה. התובענה הכספית (ת"א [מחוזי ת"א] 20832-06-14) הוגשה בחודש יוני שעבר; התובענה שלפניי היא אפוא לביטול חוזה הקומבינציה בלבד (ראו סעיף 23 לכתב התביעה; עמ' 3 לפרוטוקול הדיון, שורה 8). יוסף סופיוב ועיזבונו של בכור סופיוב נתבעו אף הם לדין, אך בדיון הראשון במעמד הצדדים הסכים התובע למחיקתם.

לאחר שעיינתי בתיק ושמעתי את העדויות השונות הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות, ולהלן טעמיי.

4. התובע מבקש לקבל כי הדירות שנותרו בבעלותו נמסרו לו כשאינן ראויות למגורים. הוא מסתמך על עדותו של השמאי יאיר תודה, אשר ביקר בנכס בחודשים ספטמבר ודצמבר 2007 (סעיף 3 לחוות דעתו; עמ' 14 לפרוטוקול, שורה 11). השמאי שׁם את עלות השלמת העבודות ב-296,157 ₪, נכון לספטמבר אותה שנה. התובע מצדו העיד כי התברר לו שהנתבעים לא סיימו את הבנייה בנכס לאחר שניתן פסק-הדין של בית המשפט העליון בערעור באמצע אותה שנה. כדבריו:

,,לאחר שקיבלתי את החזקה בחלקי הנכס ששייכ[י]ם לי הכולל[ים] את קומת המרתף[,] מחסנים ודירה בקומה הראשונה, התברר לי כי הנתבעים לא מילאו את הסכם הקומבינציה והפרו אותו באופן יסודי שכן לא השלימו את בניית חלקי הנכס להם אני זכאי. למעשה כאשר קיבלתי את הנכס לראשונה לידי מצאתי אותו במצב בלתי גמור מוזנח רעוע – קרי שלד בניין העומד על תילו משך שנים ארוכות.''

(סעיף 9 לתצהירו)

וכן:

,,כשקיבלתי את מפתחות הנכס גיליתי ערמות של פסולת בנין במקום דירה גמורה, התברר לו כי מצב הבניה רחוק משלבי סיום, בפועל מדובר בשלד בלבד. גיליתי כי מדובר בשלד, הנכס מלא בפסולת בנין וכן ערימת גרוטאות. [...]''

(שם, סעיף 10)

ובחקירתו הנגדית טען התובע:

,,התביעה הייתה על זה שעשרים שנה לפני כן, כשהם גמרו את הדירות שלהם, גם לא גמרו את הדירות מלמטה. ועשרים שנה הדירות האלה היו ללא מגורים, וגם הפסדתי שם שכירויות. [...]''

(עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 10–12)

הנתבעים טוענים מנגד שפנו לתובע או לאחיו והם סירבו לביצוע השלמת הדירה (עמ' 18, שורה 12). הם מוסיפים (סעיף 12 לתצהירם) כי התובע לא פנה אליהם בבקשה שישלימו את הבנייה מאחר שלאחר שקיבל את החזקה בה פיצלהּ לשתי יחידות דיור, שאותן השכיר לאחרים. טענה זו הוכחה כאמת. בהליך שהתקיים בבית משפט השלום הוגשה חוות דעת שמאי מטעם הנתבעים (נספח 4 לתצהירם) שממנה עלה כי החלקים בבניין שנבנה על המקרקעין שהתובע זכאי להירשם כבעל הזכויות בהם לא הושלמו. בסעיף 6 לשומה נכתב על קומה א:

,,דירת 5 חדרים שלצורך סיומה היה צורך בסיום עבודות גמר.

הדירה במצב של חלוקת פנים, משקופים עיוורים, טיח פנים כולל צנרת מים ראשונית, ללא הכלים הסניטריים.

קיים חיווט חשמל בקירות.

התריסים וחלונות החוץ – מורכבים''.

נתבע 1 העיד כי שילמו את הכספים לקבלנים שביצעו את עבודות הגמר (עמ' 18 לפרוטוקול, שורה 30). עם זאת אישר שלא השלימו את כל עבודות הבנייה ונותרו עבודות קטנות שבגינן שילמו כספים לקבלנים, אך הן לא בוצעו בפועל בשל הסכסוך בין האחים על הבעלות.

5. בלי להיזקק לשאלה אם מצב הנכס שקיבל התובע לידיו היה בבחינת הפרה יסודית של חוזה הקומבינציה, יש לקבוע כי הודעת הביטול ששלח ניתנה שלא כדין.

על-פי סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א–1970, הנפגע מהפרה יסודית של חוזה זכאי לבטלו. אותו חוק קובע גם כי ,,ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה[...]'' (סעיף 8). פירושו של דבר הוא שאם הנפגע אינו מממש את זכותו לבטל את החוזה בפרק הזמן הסביר, הוא מאבד אותה (ע"א 512/08 שופרסל בע"מ נ' מוחמד עבד אלקאדר ושות' בע"מ, פסקה 14 לפסק-דינו של כבוד המשנה לנשיאה אליעזר ריבלין [פורסם באר"ש, 16.05.2011]). משך הזמן הנחשב סביר משתנה ממקרה למקרה, על-פי נסיבות העניין, והכלל הוא שיש למצוא את האיזון הנכון בין עניינם של הצדדים לחוזה; בית המשפט העליון הסביר כי זכות הביטול תכליתה להגן על האינטרס של הנפגע מהפרת החוזה, ואילו הדרישה להשתמש בה תוך זמן סביר נועדה לשמור על האינטרס של המפר (שם, פסקה 15, והאסמכתאות ששם).

נוכח חומר הראיות שהונח לפניי אני קובעת כי לא זו בלבד שהודעת הביטול ניתנה בתוך זמן בלתי סביר, אלא שהעלאת הטענה כשלעצמה היא בבחינת עזות מצח. פסק-הדין של בית המשפט העליון, אשר קבע כי לתובע זכויות בחלק מהמקרקעין, ניתן באמצע שנת 2007. התובע עצמו טוען (עמ' 2 לכתב התביעה) כי לאחר שהסתיים ההליך בבית המשפט העליון זכה לקבל את החזקה בנכס (למעט הזכויות שהועברו לנתבעים), אך כשקיבל את החזקה התברר לו שהנתבעים לא השלימו את בניית חלקי הנכס השייכים לו וכי הנכס היה במצב לא-גמור, רעוע ומוזנח (סעיפים 11–12, 20 לכתב התביעה; ראו גם סעיפים 12, 17 לתצהירו). רק כשלוש שנים לאחר שקיבל את החזקה בדירות שיגר את הודעת הביטול, כשהנתבעים ונשותיהם כבר מתגוררים בדירות כעשרים שנה (נ/3, עמ' 2, שורה 5). התובע לא הציג מכתב אחד שכתב לנתבעים לפני הודעת הביטול משנת 2010 ובו דרישה להשלים את עבודות הגמר. מכתב ביטול מעין זה לא נשלח מהטעם שהתובע פיצל את דירתו לשתי יחידות דיור, וזאת שלא כדין. זאת ועוד: בסיכומי התשובה התובע טוען כי החוזה בוטל עקב אי-קיום התחייבות יסודית של הנתבעים, במשך למעלה מעשרים שנה, לבנות את דירותיו במקרקעין. אם כך, קל וחומר שהודעת הביטול לא ניתנה בתוך זמן סביר.

מן הראיות עלה כי התובע פיצל את הדירה סמוך לקבלת החזקה לידיו. בהקשר זה אפנה לעדותו בעמ' 11 לפרוטוקול, שורות 15, 20, 27, ולמוצג נ/6 – צו הפסקה מנהלי מיום 04.12.08, שבו נכתב כי נפרץ קיר מתוך חדר המדרגות של הבניין, כי הורכבו משקוף עיוור ודלת פלדה וכי העבודות טרם הושלמו. במאי 2009 גם ניתן צו שלפיו יופקדו דמי השכירות משוכרי שתי הדירות בבית המשפט (נ/5). בפרוטוקול הדיון בבית המשפט לעניינים מקומיים (ת"פ 1605/10; נספח 3 לתצהירי הנתבעים) נרשמה עדותו של פקח העירייה כי הדירה פוצלה והוספה יחידת דיור. בגזר-הדין (שם, עמ' 15) קצב בית המשפט לתובע שמונה חודשים להרוס את אשר נבנה שלא כדין.

נראה כי עוד בשנת 2008 עשה התובע עבודות כדי לפצל את הדירה. מה לו כי ילין על הנתבעים משום שלא השלימו את עבודות הגמר בדירה? היה זה אינטרס שלו כי העבודות לא תושלמנה, ועל-כן אין לתמוה על כך שאת ההודעה על ביטול חוזה הקומבינציה שלח רק בשנת 2010, לאחר שנשפט והוצא נגדו צו הריסה. כבר בדיון בבית משפט השלום ביום 04.06.11 טען כי הנתבעים הפרו את חוזה הקומבינציה בכך שלא השלימו את הבנייה בקומה א ובמחסנים (עמ' 5 לפסק-הדין). אך הודעת הביטול ניתנה רק ביוני 2010, ובנסיבות שתוארו לעיל אני קובעת כי לא ניתנה תוך זמן סביר, בהתחשב בנסיבות העניין. ויותר מכך: התובע השתמש בזכות לביטול החוזה בחוסר תום לב, וגם מהטעם הזה אין היא עומדת לו. הנתבעים מתגוררים בדירות זה מכבר ובית המשפט העליון הכיר בזכויות התובע בדירה בשנת 2007. התובע עותר לביטול החוזה והשבת המצב לקדמותו. על כך יש לומר כי במקרה דנן השבה אינה רֵאלית ואף דמיונית, ובוודאי עומדת בסתירה לחובת תום הלב לפי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג–1973.

6. לכל אלה אוסיף כי הגב' חנה רוט ואתי אדל, נשותיהן של הנתבעים שהן בעלות זכויות במשותף בדירות, לא צורפו כנתבעות בתיק זה אף שהן בעלות-דין דרושות בתיק, שכן קבלת התביעה וביטול חוזה הקומבינציה יפגעו בזכויותיהן בדירות. הנתבעים אף מציינים כי משחלפו שבע שנים מיום פסק-הדין בבית המשפט העליון, שקבע כי חלקי הבניין שרכשו הנתבעים ונשותיהם יירשמו על שמם, התיישנה התביעה נגדם. אמנם נכונה טענת התובע (כפי שעולה מסיכומי התשובה שהגיש), כי הנשים לא היו צד לחוזה הקומבינציה שלביטולו עתר. ואולם כאמור, הן בעלות-דין דרושות מרגע שבית המשפט העליון קבע כי חלקי הבניין שרכשו הן ובעליהן יירשמו על שמם.

די באמור לעיל כדי לקבוע שגם אם הופר חוזה הקומבינציה אין להיעתר לתביעה לביטולו, ועל-כן מיותר לדון בטענת ההתיישנות.

7. הנתבעים טוענים להשתק שיפוטי שיצר פסק-הדין שניתן בבית המשפט העליון. המערער חזר בו (סעיף 3 לפסק-הדין) מהערעור כלפי הנתבעים ונשותיהם, ובית המשפט קבע באופן פוזיטיבי כי חלקי הבניין שרכשו הללו יירשמו על שמם והתיר לפצל סעדים ולהגיש תביעה כספית. עוד מוסיפים הנתבעים וטוענים כי גם פסק-דינה של כבוד השופטת רחל ערקובי בת"א 22581/08 יצר מעשה בית דין והשתק שיפוטי נגד התובענה דנן. הערעור על פסק-הדין הוגש בשנת 2011, ולטענת הנתבעים אף פסק-הדין בו מהווה מעשה בית דין והשתק שיפוטי. בהודעת הערעור (סעיף 15) נטען כי טעה בית המשפט קמא כשלא ביטל את חוזה הקומבינציה שהופר מצד הנתבעים משלא השלימו בניית חלקי הבניין בשביל התובע. יצוין שכבר בהליך בבית משפט השלום טען התובע דכאן כי הנתבעים הפרו את חוזה הקומבינציה בכך שלא השלימו את הבנייה בקומה א ובמחסנים ואף הודיעו כי בכוונתם להגיש תביעה נפרדת בשל כך (עמ' 5 לפסק-הדין). משהגעתי לתוצאה שאליה הגעתי אין צורך לדון בטענות בדבר מעשה בית דין והשתק שיפוטי.

התובע אינו שבע דיונים, ובכתב התביעה ציין כי הוא מבקש להתיר לו לפצל סעדים ולתבוע נזקים כספיים בגין הפרת חוזה הקומבינציה בתביעה נפרדת. לכתב התביעה לא צורף תצהיר התומך בבקשת הפיצול, ובקשה נפרדת הנתמכת בתצהיר לא הוגשה. הואיל והתובע לא הצהיר מדוע נכון וראוי לאפשר לו לפצל את הסעדים בשל אותו מעשה ואותה עילת תביעה, והואיל והתובע כבר גרר את הנתבעים לכמה תובענות בשל אותו מעשה, אני דוחה את הבקשה לפיצול סעדים.

8. מן הטעמים דלעיל התביעה נדחית. התובע ישלם לנתבעים את הוצאות המשפט, וכן ישלם להם שכר טרחת עורך-דין בסך 75,000 ₪, בצירוף מס ערך מוסף כדין.

ניתן בלשכתי היום, ח' אייר תשע"ה (27 באפריל 2015).

המזכירות תשגר פסק-הדין לצדדים.