מבוא

1. תובענה להצהיר כי התובעים הינם בעלי זכות חכירה בנחלה, ולא במטעים, במקרקעין הידועים כחלקות 80 ו- 81 בגוש 3658 המצויים בכפר מרמורק ברחובות (להלן: "חלקה 80", ו- "חלקה 81", וביחד: "המקרקעין"), כי הם זכאים למימוש זכויות הבנייה על פי תכנית בניין עיר החלה על המקרקעין, וכי הנתבע אינו זכאי לסיים את החכירה ולדרוש את השבת המקרקעין מהתובעים.

תמצית העובדות הצריכות לעניין

חלקה 80 - תובעות 4-1

1. בתאריך 29.9.1931 נחתם חוזה חכירה בין הקרן הקיימת לישראל בע"מ (להלן: "קק"ל") ובין סעדיה בן זכריה קועוטה (להלן: "קועוטה"), במסגרתו נמסרה לקועוטה זכות חכירה חקלאית לתקופה של 49 שנים בנחלה המורכבת משלוש חלקות, ביניהן חלקה 80 (להלן: "חוזה חכירה היסטורי קועוטה", ת/14).
2. ביום 22.4.1963 נרשמה בפנקסי המקרקעין העברת חכירה בחלקה 80 מקועוטה למשולם שרעבי ז"ל, (להלן: "שרעבי"), שהוא סבן של התובעות 4-1 וחמו של התובע 5, לתקופה ובתנאים כמצוין בשטר המקורי (נסח היסטורי של חלקה 80, ת/13).

1. בשנת 1977 נפטר שרעבי, והוריש את הזכויות בחלקה 80 לבתו מרים כוכבי, אימן של התובעות 4-1.
2. בתאריך 27.5.1984 (יוער כי הצדדים מתייחסים לחוזה זה כחוזה משנת 1981) חתמה מרים כוכבי ז"ל על חוזה חכירה בינה ובין הנתבע, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), לחכירת חלקה 80 בשטח של 2.269 דונם, בשלמות, לתקופה של 49 שנים, מיום 1.10.80 ועד 30.9.2029 (להלן: "חוזה חכירה כוכבי"). בסעיף מטרת החכירה, נכתב כי הקרקע מוחכרת "למטרת עיבודם, נטיעתם, גידולם, החזקתם וניהולם של מטעי פרי הדר ו/או עיבוד חקלאי אחר". עוד נכתב בחוזה זה, בין היתר, כי החוכר מאשר שקיבל את המוחכר לחזקתו הבלעדית ביום 1.10.1931 (חוזה חכירה כוכבי – נספח ג' בתצהיר ת/12).
3. בתאריך 5.9.1985 נרשמה זכות שכירות בחלקה 80 על שם מרים כוכבי, לתקופה של 49 שנים המסתיימת ביום 30.9.2029 (ת/13). לאחר פטירתה של מרים כוכבי ז"ל, נרשמו בתאריך 12.3.2003 בנותיה - התובעות 4-1, כחוכרות בחלקה 80.
4. כיום התובעות 4-1 הינן החוכרות הרשומות בחלקים שווים של חלקה 80 (נסח רישום - נספח א' בתצהיר התובעת 2, ת/12).

חלקה 81 – תובע 5

1. בתאריך 29.9.1931 נחתם חוזה חכירה בין קק"ל ובין אברהם בן סעדיה מדיאני (להלן: "מדיאני"), במסגרתו נמסרה למדיאני זכות חכירה חקלאית לתקופה של 49 שנים בנחלה המורכבת אף היא משלוש חלקות, ביניהן חלקה 81 (להלן: "חוזה חכירה היסטורי מדיאני", ת/17).
2. ביום 10.4.1946 בוטלה זכות החכירה של מדיאני בחלקה 81 וקק"ל ומדיאני חתמו על שטר ביטול זכות חכירה שנרשמה על חלקה 81 (נספח ל"ג לתצהיר מיטרה יעקב, נ/1).
3. בתאריך 2.6.1949 נרשמה בפנקסי המקרקעין בחלקה 81 חכירה לתקופה של 49 שנים על שם סעדיה מוקסר (להלן: "מוקסר"). לא הוצג חוזה חכירה עם מוקסר ולא ידוע אם ישנו כזה. בתאריך 29.3.1963 נרשמה בפנקסים העברת חכירה ממוקסר לשרעבי (נסח היסטורי של חלקה 81 - ת/15).
4. שרעבי נפטר, כאמור, בשנת 1977, והוריש את הזכויות בחלקה 81 לבתו לאה מלכה, אשתו של התובע 5.
5. בתאריך 27.5.1984 (הצדדים מתייחסים לחוזה זה כחוזה משנת 1981) חתמה לאה מלכה ז"ל על חוזה חכירה בינה ובין המינהל, לגבי חלקה 81 בשטח של 2.242 דונם, (להלן: "חוזה חכירה מלכה", נספח ד' בתצהיר ת/12), בנוסח זהה לחוזה החכירה עליו חתמה אחותה מרים כוכבי ז"ל לגבי חלקה 80 (חוזה חכירה כוכבי הנ"ל).
6. בתאריך 5.9.1985 נרשמה זכות שכירות בחלקה 81 על שם לאה מלכה, לתקופה של 49 שנים המסתיימת ביום 30.9.2029 (ת/15). לאה מלכה נפטרה בתאריך 15.11.09, אולם נשארה ועודנה רשומה כחוכרת בחלקה 81.
7. התובע 5 הינו בעלה והיורש הבלעדי של לאה מלכה ז"ל, הרשומה כחוכרת של חלקה 81 (נסח רישום של חלקה 81 – נספח ב' לתצהיר התובעת 2, ת/12. צו קיום צוואת המנוחה לאה מלכה ז"ל – נספח ב'1 לתצהיר ת/12).

ההתכתבויות בין הצדדים

פירוט ההתכתבויות מובא להלן הן לצורך ההתנהלות שהייתה בין הצדדים ועמדותיהם, מועד דרישת השבת המקרקעין ע"י המינהל, וטענת ההבטחה השלטונית שהתובעים טוענים לה, כפי שיפורט בהמשך.

1. ביום 6.9.06 פנו כוכבי חי ולאה מלכה ז"ל (אשת התובע 5) למינהל בבקשה לאשר תוכניות בניה של תחנת דלק על המקרקעין, היינו על שתי החלקות 80 ו- 81, שצורפו לבקשה (נספח ה' לתצהיר נ/1).
2. ביום 3.10.06 השיב המינהל, במכתב בחתימת מרסל בן דורי, מנהלת המחלקה החקלאית, כי תוכניות הבניה להקמת תחנת דלק מוחזרות, הואיל וחוזה החכירה המתייחס למקרקעין הינו למטרת נטיעת מטעי פרי הדר ו/או עיבוד חקלאי אחר. במכתב נאמר כי מבדיקת מפקח מטעם המינהל עולה כי המקרקעין אינם מעובדים, דבר המהווה הפרה של מטרת חוזה החכירה, ועל כן ניתנת אורכה של 90 ימים לתיקון ההפרה – עיבוד השטח בהתאם למטרת החכירה, אחרת יהיה המינהל רשאי לבטל את חוזה החכירה (נספח ז' לתצהיר נ/1).
3. ביום 13.12.06 השיב ב"כ התובעים דאז, עו"ד ירון גבר, כי נראה שנפלה טעות במשרדי המינהל ולכן הוחזרו התכניות שהוגשו על ידי מרשיו וביקש להיפגש עם נציגי התכנון במשרדי המינהל (נספח ח' בתצהיר נ/1).
4. ביום 7.1.07 פנה מר בני שרעבי (להלן: "בני שרעבי"), אשר שימש עד שנת 1998 כמ"מ ראש עיריית רחובות וכאחראי על מינהל ההנדסה בעירייה, למר ירון ביבי, מנהל המחוז במינהל, בעניין הבקשה להקמת תחנת דלק במקרקעין. בני שרעבי ציין כי הוא מנסה לקדם עסקאות ברוח סיכום דיון שהתקיים אצל מנהל המחוז ביום 10.11.05, דהיינו "ביצוע שינוי ייעוד וניצול בנחלות בתשלום 51% מערך הקרקע החדש...", וכתב עוד כי הבקשה להקמת תחנת דלק במקרקעין אושרה בתנאים בוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות, וכי לדעתו הגורם שמטפלת במינהל בבקשה איננה מעודכנת בסיכום הדיון ובשינוי הייעוד שבוצע ע"י תכנית רח/1000/ב' (נספח ט' לתצהיר נ/1).
5. ביום 12.2.07 פנה גם ראש עיריית רחובות דאז, עו"ד שוקי פורר, למינהל, וביקש את עזרתו של מנהל המחוז בקידום אישור המינהל לתכנית הבניה במקרקעין במסגרת פיתוח המתחם, והפנה למכתבו של בני שרעבי (נספח י"ג לתצהיר נ/1).
6. ביום 22.2.07 כתבה גב' דורי, במענה למכתביהם של עו"ד גבר ובני שרעבי, כי בהמשך לישיבה שנערכה בהשתתפותם במינהל ובהתאם לסיכום הישיבה הנ"ל, שוחחה עם מנהל המחוז בנושא ועמדתו הינה כי האמור בהחלטת ההנהלה וסיכומי הדיון בעניין שכונת מרמורק אינו מתייחס למי שמחזיק חוזה שמטרתו מטעים. משכך, האמור במכתבה אליהם מיום 3.10.06 בעינו עומד (נספח י"ב לתצהיר נ/1).
7. ביום 15.3.07 השיב סגן מנהל המחוז במינהל לראש עיריית רחובות, כי סיכום הדיון מיום 10.11.05 עליו ביסס בני שרעבי את פנייתו, דיבר על הסכמת המינהל להעלות לאישור הנהלת המינהל בקשה לביצוע הסדר עם גב' בת שבע בלילה, ועניינו פתרון לגבי ניצול זכויות בניה למגורים בנוגע לשטח החכירה של גב' בלילה ותו לא, וכי בכל מקרה לא הגיעה למינהל בקשה מטעם גב' בלילה, וממילא לא התקבל אישור הנהלת המינהל לסיכום. מכאן, שהבקשה להקמת תחנת הדלק, כמו גם ניצול זכויות בנייה ל-28 יחידות דיור בחלקות 90-87, יטופלו בהתאם לנוהלי המינהל התקפים באותה עת (נספח י"ד לתצהיר נ/1).
8. ביום 26.10.09 פנו לאה מלכה ובת-אורן פולק (התובעת 1) למנהלת החטיבה העסקית במינהל וציינו כי הבקשה להיתר להקמת תחנת הדלק הוגשה בתחילת שנת 2007 וכי העיכוב באישור העסקה גורם להן נזקים ולפיכך ביקשו שהטיפול בבקשה יסתיים לאלתר (נספח ט"ז). הנתבעת השיבה ביום 22.11.09 כי נעשה סקר עסקי לעניין התב"ע וכי ניתנת קדימות לטיפול בעניין ככל האפשר (נספח כ"ד, נ/1).
9. ביום 26.5.10 פנה עו"ד גולדברג -ב"כ התובעים, למר ישראל סקופ, מנהל מחוז מרכז במינהל, וביקש לטפל בדחיפות באישור העסקה להקמת תחנת הדלק (נספח ט"ו לנ/1).
10. ביום 17.2.11 הודיעה עו"ד אוריה פרסה ממחלקת עסקות במינהל במכתב ללאה מלכה ובת-אורן פולק, כי בקשתן לביצוע עיסקת שינוי יעוד וניצול השטח נדונה בהנהלת המינהל ונדחתה. עו"ד פרסה כתבה כי החלטת הנהלה 2873 מיום 11.1.11 קובעת כי על חוכרים שלהם חוזי מטעים יחולו הוראות חוזה החכירה, וכי במקרה דנן קובעות הוראות סעיף 15 לחוזי החכירה כי במקרה של שינוי יעוד רשאי המחכיר להביא לידי סיום את תקופת החכירה (נספח ט"ז לנ/1).
11. להשלמת התמונה יוער, כי בחודשים ינואר-פברואר 2011 התנהלה התכתבות נוספת בין בני שרעבי לגורמים שונים במינהל, שהתייחסה באופן כללי לשכונת מרמורק, בה חזר שוב המינהל על עמדתו כי חוכרים להם חוזי נחלה יוכלו לבצע הליך שינוי ניצול ויעוד בהתאם להחלטה 1178, ואילו חוכרים להם חוזה מטעים לא יוכלו לבצע הליכי שינוי ניצול ויעוד (נספחים י"ד – י"ז לתצהיר ת/12).
12. ביום 2.3.11 השיב ב"כ התובעים - עו"ד גבר, לעו"ד פרסה, כי מרשותיו חולקות באופן נחרץ על האמור במכתבה, העומד בסתירה מוחלטת להתנהלות המינהל בכל הנוגע לשטחים בשכונת מרמורק, למצגים מפורשים שנעשו, ומהווה אפליה חמורה של מרשותיו (נספח י"ח לנ/1).
13. ביום 21.7.11 פנתה עו"ד ריקנטי - ב"כ התובעים, במכתב מפורט למר מנחם לויזון, ס' מנהל מחוז מרכז במינהל, בבקשה לשינוי החלטת הנהלה 2873 מיום 11.1.11, ולאשר להן לבצע עסקה במקרקעין בהתאם להחלטת הנהלה 1402 מיום 8.6.05 (נספח כ"ג לתצהיר ת/12).
14. ביום 24.8.11 פנתה עו"ד ריקנטי למר יצחק ישראלי – מנהל מחוז מרכז במינהל, בבקשה לדון בבקשת מרשיה לשינוי החלטת ההנהלה ולאפשר ביצוע עסקת שינוי יעוד וניצול (נספח כ"ד לתצהיר ת/12). ביום 28.8.11 כתבה עו"ד ריקנטי מכתב נוסף למר ישראלי, בו ביקשה לשקול שוב מחדש את עמדת המינהל. על גבי מכתב זה, נכתב בכתב יד על ידי מר ישראלי, כי הוא מבקש חו"ד משפטית לטענות העולות במכתב, ובין היתר האם שינוי החוזה המקורי בעת החידוש לחוזה מטעים מבוסס על תנאי החכירה המקוריים (נספח ו(2) לתצהיר ת/12).
15. ביום 28.11.11 השיב מר ישראלי לעו"ד ריקנטי כי זכויות מרשיה במקרקעין מעוגנות בחוזי חכירה למטרת מטעים שנחתמו בשנת 1980; כי אין כל נפקות משפטית לחוזים שתוקפם פג קודם לכן, וכל טענה שיש לגבי חוזים שקדמו לחוזים אלו, ככל שנחתמו, התיישנה; מר ישראלי הוסיף וכתב במכתבו כי בשנת 2011 דנה הנהלת המינהל בשכונת מרמורק והגיעה להחלטות ביחס למשקי העזר והנחלות וביחס לחוזי מטעים – לגביהם קבעה החלטת המינהל כי יחולו הוראות חוזה החכירה כלשונן, ולכן על פי סעיף 15 לחוזי החכירה נדרשים מרשיה להשיבן למינהל. כן נדחו הטענות בנוגע להבטחה שלטונית כלשהי של המינהל (נספח כ"ו לת/12).
16. ביום 14.2.12 כתבה עו"ד אתי ברנפלד לוי מהמינהל לעו"ד ריקנטי, כי ביום 22.1.98 פורסמה למתן תוקף תכנית רח/1000/ב' המשנה את ייעוד חלקה 80. לאור סעיף 15 בחוזה החכירה, הקובע כי בעת שינוי יעוד רשאי המינהל להביא לידי סיום מוקדם את תקופת החכירה, היא מודיעה בזאת לבעלי הזכויות כי חוזה החכירה הסתיים ואין למינהל כוונה להאריכו. לאור האמור, בעלי הזכויות מתבקשים להשיב את המקרקעין לידי המינהל בתוך 6 חודשים ממועד קבלת המכתב. עוד כתבה, כי כל טענה בדבר זכאות לפיצוי בגין השבת המקרקעין יש להפנות לוועדת הפיצויים, לאחר שהושבו המקרקעין (נספח י"ט לתצהיר נ/1).

עיקר טענות התובעים

1. זכויות החכירה שרכש שרעבי במקרקעין היו לנחלה, לפי חוזי החכירה ההיסטוריים של קועוטה ומדיאני ועל פי תנאי החכירה המקוריים משנת 1931, וכן לפי שטרי העברת הזכויות לשרעבי.

המינהל ראה בחוזי החכירה ההיסטוריים את הבסיס ליישום האפשרות לשינוי הייעוד, ולכן היה מחויב לאשר את בקשת התובעים לממש את שינוי היעוד ולאשר את בקשת התובעים לביצוע עסקה במקרקעין.

1. בחוזי החכירה ההיסטוריים נקבע כי לאחר תום תקופת החכירה הראשונה יחודשו תנאי החכירה באותם התנאים של החוזים המקוריים. המינהל פעל בחוסר תום לב ובהטעייה כשהחתים בשנת 1981 את הורי התובעים על חוזי חכירה שהמטרה בהם נכתבה ל"מטעים", שהיו שונים במהותם מהחוזים המקוריים שהיו חוזי "נחלה". זאת, בלי שניתנה כל הוראה לביצוע שינוי זה ותוך הסתרת העובדה שזכותו של שרעבי הייתה לחוזי "נחלה". המינהל היה חייב לפעול באופן יזום ולגלות להורי התובעים את מהותם וטיבם של תנאי חוזי החכירה ההיסטוריים ושעל פיהם יש לחדש את החוזים, ולמצער, ליידע אותם על השינוי בחוזים החדשים ולקבל את אישורם לכך, דבר שלא נעשה.
2. המינהל הפר את התחייבותו, המהווה הבטחה שלטונית, כלפי בעלי החלקות בשכונת מרמורק, לאפשר ניצול שינוי הייעוד במקרקעין בתשלום של 51% מערך הקרקע עד לחודש פברואר 2008. התובעים הסתמכו על המצג שהציג המינהל ופעלו לשינוי ייעוד וניצול המקרקעין במסגרת המועדים שנקבעו. מכוח עיקרון תום הלב וכנגזרת של דיני הנאמנות וההגינות, קיימת מניעות מצד המינהל לסרב לאפשר לתובעים לממש את שינוי הייעוד במקרקעין.
3. סירובו של המינהל לאשר לתובעים את עסקת שינוי הייעוד במקרקעין, בנימוק שאפשרות זו חלה רק על בעלי חוזים מקוריים ל"נחלה", איננו רלבנטי שכן התובעים יונקים את זכותם מכוח חוזי חכירה מקוריים שהיו חוזי "נחלה".
4. טענת המינהל כי חוזה החכירה של חלקה 80 הופר על ידי התובעים לאור אי ביצוע גידולים בחלקה זו, הינה חסרת תום לב ואינה מתיישבת עם הוראות התב"ע הקובעת כי השטח היה מיועד למגורים.

1. התובעים מבקשים לקבוע ולהצהיר כי המינהל היה מחויב להאריך את חוזי החכירה על פי התנאים המקוריים של חוזה החכירה ההיסטורי, וליתן צו לחתימת חוזה חכירה כאמור ורישומו בלשכת רישום המקרקעין; לקבוע שחוזי החכירה משנת 1981 בטלים ככל שהם עומדים בסתירה לחוזי החכירה ההיסטוריים; לקבוע שקיימת הבטחה שלטונית לאפשר לתובעים לממש ולנצל את הבניה האפשרית במקרקעין ע"פ התב"ע העדכנית; לקבוע שאין תוקף להודעות המינהל על סיום החכירה לאור שינוי היעוד ולקבוע שהמינהל אינו זכאי לסיים את החכירה ולדרוש את השבת המקרקעין; לצוות על המינהל לאשר את עסקת שינוי היועד וניצול להקמת תחנת דלק; ולקבוע שהתובעים הינם בעלי זכות חכירה בנחלה – להבדיל ממטעים, וזכאים לממש את הבניה על פי התב"ע.

עיקר טענות המינהל

1. דין התביעה להידחות מחמת התיישנות. חלפו מעל 32 שנים ממועד החתימה על חוזי החכירה בשנת 1981 ועד הגשת התביעה.
2. לשרעבי - מורישם של התובעים - לא היו זכויות חכירה לנחלה במקרקעין ומשכך, זכות כזו לא עברה לתובעים. אין בחוזים ההיסטוריים משנת 1931 כדי ללמד על הזכויות שעברו לשרעבי. הזכויות שעברו לשרעבי הינן זכויות בפרדס, ולא זכויות לנחלה.
3. גם לו היו לשרעבי זכויות נחלה על פי חוזי החכירה המקוריים, הרי שחוזים אלה הופרו בכך שלא התקיימה במקרקעין נחלה חקלאית, הכוללת בית מגורים ולצדו משק חקלאי פעיל. לפיכך, לא ניתן לחדש את החוזה בתנאים המקוריים לנחלה חקלאית, מקום בו לא פעל משק חקלאי מעולם.
4. לא הוכח מהו נוסח החוזה שנחתם בין המינהל ובין בעלי הזכויות לאחר ביטול החכירה לנחלה בשנת 1946. החוזים ההיסטוריים שהציגו התובעים בוטלו במרוצת השנים והנחלה המקורית פוצלה לשטח למגורים ושטח למטעים. לא הוכח כי תנאי החוזה שנחתם בשנת 1981, שונים מתנאי החוזה המקורי לפרדס. גם בחוזי נחלה קיים סעיף הקובע כי במקרה של שינוי יעוד רשאי המינהל להביא את החוזה לידי סיום ולדרוש את השבת הנחלה, כך שבכל מקרה היה המינהל רשאי לסיים את חוזה החכירה.
5. התובעים לא הוכיחו כי המינהל פעל בניגוד לחובתו ביחס לחידוש חוזי החכירה במקרקעין. למינהל עומדת חזקת התקינות המנהלית שלא נסתרה. הטענות נגדו נטענות על ידי מי שלא היו צד להתקשרות, ומתבססות על עדות שמועה. התובעים לא הביאו ולו ראשית ראיה לכך שבנותיו של שרעבי התנגדו או מחו נגד נוסח החוזה עליו חתמו בשנת 1981. הטענה כי התנהלות המינהל עולה כדי הטעיה אין בה ממש. הטענה גם לא נטענה בכתב התביעה והיא מהווה הרחבת חזית פסולה.
6. לא ניתנה לתובעים כל הבטחה שלטונית. המינהל לא הציג מצגים כלשהם כלפי התובעים או הוריהם, שניתן היה ללמוד מהן כי הובטחו לתובעים זכויות מעבר לאלו המותרות על פי החלטות המינהל ונהליו. החלטות המינהל עליהן מתבססים התובעים מתייחסות לאנשים אחרים, שלהם זכויות נחלה, ומעמדם שונה לחלוטין ממעמד התובעים.
7. לאור החלטת הנהלה 2873 משנת 2011 שקבעה כי לגבי חוזי מטעים יחולו הוראות חוזה החכירה כלשונן, ובהתאם לסעיף 15 לחוזי החכירה הקובע כי בעת שינוי יעוד רשאי המינהל להביא לידי סיום מוקדם את תקופת החכירה, אין כל פגם בדרישת המינהל להשבת המקרקעין.

דיון והכרעה

זכויות התובעים במקרקעין והחתמת בנותיו של שרעבי על חוזי חכירה למטעים

1. אין חולק כי זכותם של התובעים במקרקעין נובעת מזכותו של שרעבי, וברי כי שרעבי לא יכול היה להוריש לבנותיו זכויות מעבר לאלו שרכש. השאלה המרכזית הדורשת הכרעה, על כן, היא מהן הזכויות אותן רכש שרעבי במקרקעין –זכויות ל"נחלה" או זכויות ל"מטעים".
2. תושבי כפר מרמורק הוותיקים הועברו (ככל הנראה בשנות ה- 30 של המאה הקודמת) על ידי המוסדות המיישבים משטחי קבוצת "כינרת", לאזור זרנוגה (מרמורק) ברחובות, שם הוקצתה להם קרקע על ידי קק"ל להקמת בית וקרקע לצורך התיישבות חקלאית, כנהוג אז, בחוזה נחלה בודדת. כל משפחה קיבלה כ- 10 דונם בחוזה חכירה לנחלה, מתוכן כ- 2.25 דונם שימשו למגורים, כ- 2.25 דונם היו שטחים חקלאיים במסגרת משק עזר לצורך גידול שלחין, וכ- 4.5 דונם לפרדס. בשנות ה- 40 המאוחרות נגרעו מחוזה החכירה המקורי כ- 5 דונם (קרקע לפרדסים שנפדתה ע"י המינהל מהתושבים לצורך הקמת שכונת סלע), כך שנותרו בידי המתיישבים הוותיקים 5 דונם בלבד, וחוזה החכירה המקורי של נחלה בודדת פוצל לחוזה מטעים (כ- 2.5 דונם) ולחוזה מגורים (2.5 דונם) (סעיפים 8-6 בתצהיר מטעם המינהל נ/1).
3. חלקה 80 - על פי חוזה החכירה ההיסטורי שנעשה עם קועוטה (ת/14), הוחכרה לקועוטה נחלה שהייתה מורכבת משלוש חלקות: חלקה 80 בשטח 2.269 דונם, חלקה 83 בשטח 2.330 דונם, וחלקה 139 בשטח 1.261 דונם, כולן בגוש 14. תקופת החכירה הייתה ל- 49 שנה, החל מיום חתימת חוזה החכירה – 29.9.1931.

בשנת 1963 רכש שרעבי מקועוטה את הזכויות בחלקה 80, ואותה בלבד. בשטר העברת זכות החכירה מקועוטה לשרעבי (ת/16), נכתב כי קועוטה מעביר לשרעבי את זכות החכירה הרשומה לטובתו בחלקה 80 לפי שטר מיום 1.10.1931. במסגרת תיאור הנכס בשטר בו הועברה זכות החכירה, תחת המילה "הערות", נכתב: "פרדס". שטר זה נחתם על ידי עו"ד ברוך גולדמן, בא-כוחו של קועוטה, בשם קועוטה, על ידי שרעבי בעצמו, ועל ידי נציג המינהל בשם קק"ל. חתימתם של כל אלה אושרה על ידי פקיד לשכת רישום הקרקעות לאחר שאישרו בפניו כי ערכו את השטר מרצונם החופשי והבינו את תוכנו. גם בטופס "הצהרה לצרכי הערכה" שצורפה לשטר, ב"תיאור הבניינים", נכתב: "פרדס".

מן האמור עולה בבירור, כי שרעבי מעולם לא רכש מקועוטה את הזכויות בנחלה אותה חכר קועוטה מהמינהל, אלא רק חלקה אחת מתוך השלוש שהרכיבו את הנחלה ההיסטורית. העובדה שבשטר העברת זכות החכירה תוארה החלקה כ- "פרדס", וכך גם בהצהרה שצורפה לשטר, מראה כי שרעבי רכש מקועוטה פרדס בלבד, דהיינו אותו חלק מהנחלה שיועד לגידול חקלאי ולא למגורים. הדברים עולים בקנה אחד גם עם ההשתלשלות ההיסטורית בשכונת מרמורק ופיצול הנחלות ההיסטוריות לחוזי מטעים ולחוזי מגורים.

1. אמנם בנסח ההיסטורי של חלקה 80 (ת/13) נרשמה בתאריך 22.4.1963 העברת חכירה מקועוטה לשרעבי "לתקופה ובתנאים כמצוין בשטר המקורי" (דהיינו, לתקופה ובתנאים של החכירה שנרשמה בתאריך 1.10.1931 על שם קועוטה בחלקה 80), אולם אין בכך להביא למסקנה כי שרעבי רכש זכויות לנחלה. רישום זכויות החכירה בחלקה 80 על שם קועוטה נעשה מכח חוזה החכירה ההיסטורי של קועוטה, אולם, כאמור, חוזה קועוטה ההיסטורי כלל שלוש חלקות, ששלושתן יחד הרכיבו את הנחלה ההיסטורית של קועוטה. משעה שהנחלה פוצלה, ושרעבי רכש מקועוטה רק חלק מהנחלה הכללית, את חלקה 80, והמסמכים המקוריים מראים כי החלק שנרכש על ידי שרעבי היה פרדס, לא ניתן לקבוע, כבקשת התובעים, כי שרעבי רכש זכויות לנחלה.

ראו בעניין זה עדותה של הגב' מיטרה יעקב, מנהלת עסקות עירוניות במינהל במחוז מרכז:

"חוזי נחלות כשמתפרקים הם לא ממשיכים להיות חוזה נחלה. ברגע שהם חילקו אותה, מכרו חלקים ממנה, גם אם ינקו, אם מראש לא הייתה איזושהי חלקת אדמה שהיה על זה חוזה, אז ברור שהחוזים גם כשהיא מתפרקת אז הם חלקי חלקים. ברגע שהיא התפרקה והעבירה זכויות בפרדס לשטח של 2 דונם היא כבר לא בגדר נחלה. יש לה חוזה למטעים. היא פרדס" (פרוטוקול סטנוגרמה מיום 9.5.13, עמ' 67, שו' 22-16). (כן ראו גם פרוט', עמ' 74, שו' 14-9; עמ' 86, שו' 24-16).

מסיבה זו אין נפקא מינה שבחוזה החכירה ההיסטורי של קועוטה נכתב שחוזה זה יחודש בתום תקופת החכירה באותם תנאים. סעיף זה, כמו חוזה החכירה כולו, מתייחס לנחלה כולה. מרגע שזו פוצלה מאוחר יותר, וקועוטה לא מכר לשרעבי את הנחלה אלא רק את חלקה 80, שהייתה פרדס, הרי שחוזה החכירה החדש הוא חוזה המתייחס רק לחלקה 80, ובהתאם לסוג הנכס המוחכר – פרדס.

1. בעובדה שבמסמך פנימי של המינהל מהאחראי המחוזי במדור חוזים למחלקת הבעלות והרישום מיום 29.5.81, ביחס לחידוש החכירה בחלקה 80 על ידי מרים כוכבי, צויין: "חידוש חכירה ל-49 שנים נוספות. דמי חכירה בסדר" (נספח ו' 1 לת/11), אין כדי ללמד שחידוש החכירה בחלקה 80 מתייחס לנחלה. משעה שתקופת החכירה בחלקה 80 הגיעה לסיומה, ברור שיש צורך בחידוש החכירה לגביה. כל שיש במסמך זה הוא כי מדובר בחידוש חכירה ל- 49 שנים נוספות. אין בו כל אמירה או קביעה כי מדובר בנחלה או כי חוזה החכירה החדש צריך להיות חוזה נחלה.

1. חלקה 81 – הדברים האמורים לעיל לגבי חלקה 80, מקבלים משנה תוקף בכל הנוגע לחלקה 81. גם חלקה 81 הייתה חלק מנחלה היסטורית. על פי חוזה החכירה ההיסטורי של מדיאני (ת/17), הוחכרה למדיאני נחלה שהייתה מורכבת אף היא משלוש חלקות: חלקה 70 בגוש 71 בשטח 4.452 דונם, חלקה 81 בגוש 14 בשטח 2.242 דונם, וחלקה 120 בגוש 14 בשטח 1.228 דונם. גם כאן, תקופת החכירה הייתה ל- 49 שנה, החל מיום חתימת חוזה החכירה – 29.9.1931.

ביום 10.4.1946 בוטלה זכות החכירה של מדיאני בחלקה 81 וקק"ל ומדיאני חתמו על שטר ביטול זכות חכירה על חלקה 81 (נספח ל"ג לתצהיר מיטרה יעקב, נ/1).

בתאריך 2.6.1949 הוחכרה חלקה 81 למוקסר ונרשמה בפנקסי המקרקעין חכירה בחלקה זו לתקופה של 49 שנים על שם מוקסר. בתאריך 29.3.1963 נרשמה בפנקסים העברת חכירה ממוקסר לשרעבי (נסח היסטורי של חלקה 81, ת/15). גם כאן, בשטר העברת זכות החכירה ממוקסר לשרעבי (ת/16), במסגרת תיאור הנכס בו מועברת זכות החכירה, תחת המילה "הערות", נכתב: "פרדס". גם שטר זה נחתם על ידי בא-כוחו של מוקסר בשם מוקסר, על ידי שרעבי בעצמו, ועל ידי נציג המינהל בשם קק"ל, וחתימת כולם אושרה על ידי פקיד לשכת רישום הקרקעות לאחר שאישרו בפניו כי ערכו את השטר ברצונם הטוב ובהבינם את תוכנו. במקרה זה, העביר מוקסר לשרעבי את זכות החכירה לפי התנאים בשטר המקורי שנרשם ע"ש מוקסר - שטר 5282 מיום 2.6.1949 (נסח היסטורי, ת/15).

1. הנה כי כן, גם כאן רכש שרעבי חלקה אחת בלבד, חלקה 81, מתוך שלוש חלקות שהרכיבו בעבר נחלה, ועל פי שטר העברת החכירה גם חלקה זו נרשמה כפרדס. בשונה מחלקה 80, לגביה רכש שרעבי את זכויות החכירה מהחוכר המקורי של הנחלה ההיסטורית - קועוטה, הרי שבמקרה של חלקה 81 רכש שרעבי את הזכויות מרוכש אחר, ולא מהחוכר המקורי של הנחלה ההיסטורית - מדיאני. אין, אפוא, כל קשר בין שרעבי ובין מדיאני, ולא ניתן לומר כי שרעבי יונק את זכותו בחלקה 81 מחוזה החכירה ההיסטורי של מדיאני ושעל כן רכש זכויות חכירה לנחלה, או כי חידוש חוזה החכירה יהיה באותם תנאים של חוזה נחלה. זאת, בפרט לאור העובדה שזכות החכירה של מדיאני בחלקה 81 בוטלה. בנסח ההיסטורי של חלקה 81 נרשמה החכירה על שם מוקסר באופן נפרד ועצמאי, ולא כהעברת זכות חכירה ממדיאני. יצויין כי התובעים לא הציגו את חוזה החכירה של מוקסר, ממנו רכש שרעבי את הזכויות. גם לא המינהל. לא ידוע, אפוא, איזה חוזה חכירה חתם מוקסר עם המינהל, שיכול שהיה בעצמו חוזה חכירה למטעים. אין כל ראיה, על כן, כי שרעבי רכש זכויות לנחלה בחלקה 81.
2. מכל האמור לעיל עולה, כי שרעבי לא רכש מעולם זכויות נחלה בשכונת מרמורק. כל שרכש הוא רק זכויות בשתי חלקות שונות, שתיהן של פרדס, כשכל אחת מהן היוותה חלק אחד מתוך שלושת החלקות שהרכיבו נחלה היסטורית, שפוצלה בהמשך, בטרם רכישת הזכויות על ידי שרעבי. משעה שהסתיימה תקופת החכירה הראשונה, והנחלות פוצלו, אין מדובר עוד בהחכרת כל הנחלה או בחלק הנחלה שבהן, שכן חוזי החכירה החדשים מתייחסים לחלקות 80 ו- 81 בלבד, ואלו הוגדרו במפורש בשטרי העברת הזכויות בתור פרדס. החתמת מרים כוכבי ז"ל ולאה מלכה ז"ל בשנות ה- 80 על חוזי חכירה למטעים, בדין, אפוא, יסודה, ואין לקבל את טענת התובעים שהחתמתן על חוזי החכירה החדשים בוצעה בחוסר תום לב ותוך כדי הטעייה.
3. יתר על כן; לא הוכח כי מרים כוכבי ז"ל ולאה מלכה ז"ל, החתומות על חוזי החכירה, לא ידעו כי הן חותמות על חוזי חכירה למטעים, בהבדל מחוזי החכירה ההיסטוריים לנחלה. הלכה היא כי אדם מוחזק כמי שיודע על מה הוא חותם, וחזקה זו לא הופרכה בענייננו. השתיים אף חתמו על חוזי החכירה בפני בא-כוחן, עו"ד רייסמן, שאישר בעמוד האחרון של החוזים כי הן חתמו לאחר שהסביר להן את מהות העסקה שהן עומדות לבצע ושוכנע שהדבר הובן להן כראוי. עדותן של רקפת כוכבי – בתה של מרים כוכבי, ושל גילה מתנה – בתה של לאה מלכה, הינה, לדבריהן בעדותן, עדות שמיעה בלבד, וגם מפי מי שהן בעלות אינטרס בתביעה. רקפת כוכבי אישרה בחקירתה כי בשנת 2003 הם חתמו בתור יורשים על חוזי החכירה, ולא העלו אז בעיה "כי לא הייתה בעיה" (פרוט' מיום 27.1.13, עמ' 46, שו' 27-24, עמ' 47, שו' 1). בכך יש לערער את עדות הבנות שאמותיהן אמרו להן עוד בחייהן שהן לא ידעו על מה הן חתמו, שאם כך היה, סביר שהתובעות 4-1 היו מקפידות לוודא על איזה נוסח חוזה חכירה הן חותמות.
4. לאור המסקנה אליה הגעתי, מתייתר הצורך לדון בשאלת התיישנות התובענה שהעלה הנתבע.

הבטחה שלטונית

1. לטענת התובעים, מעדותו של מר בני שרעבי, וממוצגים ת/3, ת/4 ו- ת/6- ת/9, עולה כי המינהל הפר את התחייבותו, המהווה הבטחה שלטונית, כלפי בעלי החלקות בשכונת מרמורק, לאפשר שינוי ייעוד במקרקעין בתשלום של 51% מערך הקרקע עד לחודש פברואר 2008. התובעים הסתמכו על המצג שהציג המינהל ופעלו לשינוי ייעוד וניצול המקרקעין במסגרת המועדים שנקבעו. משכך, לטענתם, קיימת מניעות מצד המינהל לסרב לאפשר לתובעים לממש את שינוי הייעוד במקרקעין.

לטענתם, טענת המינהל כי ההסדר לשינוי ייעוד המקרקעין ניתן לגב' בת שבע בלילה בלבד (להלן: "בלילה") הינה טענה מלאכותית שמהווה הפליה פסולה מצד גוף ציבורי, והיא אף עומדת בסתירה למסמכים רבים בהם נקבע בבירור כי מדיניות והחלטות המינהל בעניין נגעו לכלל בעלי החלקות בשכונת מרמורק (ת/7, ת/8 ו- ת/9).

הוכח כי המינהל ראה בחוזי החכירה ההיסטוריים את הבסיס ליישום האפשרות לשינוי הייעוד, כפי שעולה גם ממוצג ת/32, ולכן היה מחויב לאשר את בקשתם לממש את שינוי היעוד ולבצע עסקה במקרקעין. סירובו של המינהל לאשר לתובעים את עסקת שינוי הייעוד במקרקעין, בנימוק שאפשרות זו חלה רק על בעלי חוזים מקוריים ל"נחלה", איננו רלבנטי, שכן התובעים יונקים את זכותם מכוח חוזי חכירה מקוריים שהיו בקטגוריה של "נחלה". נימוק זה אף הועלה על ידי המינהל בשנת 2011, שעה שהתובעים פנו למינהל בעניין כבר משנת 2006, ולכן המינהל אינו רשאי להפר את התחייבותו בעקבות השינוי במדיניותו בשנת 2011. כמו כן, העדה מטעם המינהל העידה שלבלילה היה חוזה מטעים, ולמרות זאת אושר לה מימוש שינוי יעוד.

1. המינהל טוען מנגד, כי לא ניתנה לתובעים כל הבטחה שלטונית. המינהל לא הציג מצגים כלשהם כלפי התובעים או הוריהם, שניתן היה ללמוד מהם כי הובטחו לתובעים זכויות מעבר לאלו המותרות על פי החלטות המינהל ונהליו. החלטות המינהל עליהן מתבססים התובעים מתייחסות לאנשים אחרים, כדוגמת בלילה, להם זכויות היסטוריות של נחלה, והינם בעלי זכויות בחלקות המשקפות את חלק הנחלה שהיה אמור לקום עליו בית מגורים, ומעמדם של אלה שונה לחלוטין ממעמד התובעים, שמעולם לא הוחכרה להם נחלה. כמו כן, החלטות ההנהלה המתייחסות לבלילה ולדומים לה חלות ומתייחסות למקרה של שינוי ייעוד למגורים, שאינו רלוונטי במקרה דנן. כמו כן, המסמך ת/7 עליו מסתמכים התובעים חל על מגרשים הנמצאים בחלקו הדרומי של גוש 3658.

לטענת המינהל, אין בין מסמכי המינהל מסמכים המעידים שהיה עשוי להיווצר אצל התובעים אינטרס הסתמכות כלשהו. לכל אורך הדרך הובא לידיעת התובעים או ב"כ המצב המשפטי החוזי. הובהר לתובעים כי פנייתם תובא לדיון בפני הנהלת המינהל, שבסופו של דבר, לאחר עבודה מאומצת, התוותה את המדיניות על פיה נוהג המחוז כלפי כל בעלי הזכויות בשכונת מרמורק. הסתמכות התובעים על מכתבים של ראש עיריית רחובות דאז או ממלא מקומו אינם יכולים לבסס טענת הסתמכות, שכן אלו אינם הגורמים המוסמכים במינהל ליתן הבטחות כנטען.

דיון והכרעה

1. על מנת שהבטחה של רשות תחשב כהבטחה המטילה עליה חובה משפטית לקיים אותה, נדרש בפסיקה כי יתמלאו בה מספר תנאים: על נותן ההבטחה להיות בעל סמכות לתיתה; הייתה לו כוונה להקנות לה תוקף משפטי; הוא בעל יכולת למלא אחריה; ואין צידוק חוקי לשנותה או לבטלה (בג"צ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, פ"ד נח(1) 694 (2003)).

עוד נקבע כי האינטרס הציבורי בדבר חופש פעולתה של הרשות מורה כי זו לא תיתפס על כל אמירה והתבטאות אלא רק על כאלה שנאמרו מתוך כוונה הדדית כי יוקנה להן תוקף משפטי מחייב. נקבע, כי מכלל זה ומן הרציונל בדבר אי כבילת הרשות לאמירות שכל כולן רק הצהרת כוונות כללית, נגזר אחד מכללי היסוד לשכלולה של הבטחה שלטונית – כי זו תהיה ברורה ומפורשת וכי תפרוס במדויק את טיב ההתחייבות ואת היקפה (בג"צ 8013/10 המועצה האזורית אשכול נ' ראש הממשלה (פורסם בנבו, 8.8.2011) בסעיף 6).

1. בענייננו לא התקיימו התנאים הנדרשים להתקיימותה של הבטחה שלטונית ואין מדובר בהבטחה כזו. כפי שעולה מתיאור התכתבות התובעים עם המינהל שתוארה בפרק "ההתכתבויות בין הצדדים" לעיל, בשום שלב לא נאמר לתובעים או לבאי-כוחם כי המינהל מתעתד לאשר את בקשתם לביצוע עסקה במקרקעין במסגרת מימוש שינוי יעוד. ההפך הוא הנכון – במשך כל השנים בהן נערכו ההתכתבויות מאז שהגישו התובעים למינהל את הבקשה לביצוע העסקה במקרקעין, עמדתו העקבית של המינהל, הן במכתביו לתובעים הן במענה לפניות ראש העיר אז וממלא מקומו, הייתה כי הבקשה תיבחן בהתאם לנוהלי המינהל, כי ההחלטות שהתייחסו לאישור מימוש שינוי הייעוד אינן חלות על התובעים, וכי בקשתם אינה מאושרת.
2. החלטות הנהלת המינהל עליהן מבססים התובעים את טענתם להבטחה שלטונית הינן החלטות כלליות שאינן מתייחסות באופן ספציפי למקרקעין. לא ניתן לראות בהן הבטחה מפורטת ומפורשת לאשר את בקשת התובעים לביצוע עסקה במסגרת מימוש שינוי היעוד. ההחלטה המרכזית עליה נסמכים התובעים הינה החלטת הנהלה מס' 1402 מיום 8.6.05, שנושאה: "בלילה דוד, בקשה לשינוי יעוד וניצול בנחלות, שכונת מרמורק ברחובות, גוש 3658, חלקה 160". בהחלטה זו נקבע: "לאור המצגים שניתנו בעבר לתושבי השכונה והחלטות ההנהלה הקודמות, מאושר ביצוע שינוי יעוד וניצול בנחלות, בתשלום 51% מערך הקרקע החדש. המינהל יעביר חלף היטל השבחה לרשות המקומית" (ת/8) (להלן: "החלטה 1402"). החלטה מס' 2679 מיום 2.3.10 האריכה את תוקפה של החלטה 1402 בשנתיים נוספות (נספח ל' לתצהיר נ/1).
3. להחלטה 1402 קדמו שלוש החלטות הנהלה בעניין:

בהחלטת הנהלה 2000534815 מיום 27.2.95 שכותרתה "שכונת מרמורק רחובות – תכנית רח/1000/ב'", במסגרתה אושרה המלצה לאפשר לחוכרים לנצל את המגרשים הנוצרים במסגרת נוהל שינוי יעוד וניצול (נספח כ"ו בתצהיר נ/1).

החלטת הנהלה 7126 מיום 24.1.01 שנושאה "שכונת מרמורק רחובות – תכנית רח/1000/ב'" אישררה את החלטת ההנהלה מיום 27.2.95 תוך מתן אפשרות לביצוע ההחלטה תוך 12 חודשים, לאור העובדה שתכנית רח/1000/ב' אושרה רק ביום 1.3.98 (נספח כ"ז בתצהיר נ/1).

החלטת הנהלה 1291 מיום 26.1.05, שנושאה היה "בלילה דוד, בקשה לשינוי יעוד וניצול בנחלות, שכונת מרמורק ברחובות, גוש 3658, חלקה 160", קבעה: "הנושא יובא לדיון חוזר בהנהלה, בצירוף השתלשלות העניינים שקדמה להחלטות ההנהלה הקודמות והנסיבות לאורן החליט מנהל המחוז דאז להציע להנהלה לערוך עסקת שינוי יעוד וניצול על קרקע למטעים, וכן יצורפו שלושת סוגי חוזי החכירה בגין כל נחלה שפוצלה" (ת/7).

1. אני מקבל את עמדת המינהל כי מדיניות אישור ביצוע עסקאות למימוש שינוי הייעוד כפי שנקבעה בהחלטה 1402, לא חלה באופן גורף על כל החוכרים בשכונת מרמורק ואין לראות בה התחייבות כלפי כל החוכרים בשכונת מרמורק לאשר בקשה למימוש עסקה שכזו. נושא החלטה 1402 נוקב בשם בלילה בלבד ובחלקה ספציפית – 160. ההחלטה מתייחסת, על כן, באופן ספציפי רק לבלילה. כל בקשה של כל חוכר נבחנת לגופה, בהתאם לנתונים הספציפיים של כל חוכר, ולא ניתן לקבל החלטה שניתנה לגבי חוכר מסויים ולהחילה באופן אוטומאטי גם על חוכר אחר. המינהל אמון על הקרקע הציבורית, והוא בודק, וצריך לבדוק, בכל מקרה לגופו אם יש מקום לאישור הבקשה הספציפית בהתאם להחלטות ההנהלה השונות החלות באותה עת.
2. כפי שעולה מהחלטות ההנהלה שנסקרו לעיל, הבסיס לאישורן היה הרקע ההיסטורי של שכונת מרמורק והעובדה שהיה מדובר בבעלי נחלות היסטוריות שפונו מקבוצת כינרת.

כך למשל, בהחלטה הראשונה מיום 27.2.95, צוין: "בנסיבות העניין המיוחדות הקשורות בביטול תכנית עקב ההכרזה החקלאית [דבר שהוביל לכך שהבניה בשטח הוקפאה – א.מ.] וכן מקורם של התושבים ממושב כנרת, ולאור בקשת ראש העיר אנו ממליצים לחוכרים לנצל את המגרשים הנוצרים במסגרת נוהל שינוי יעוד וניצול".

בחלק המבוא בהחלטה 1291 מיום 26.2.05 צויין כי "הגב' בלילה בת שבע משמשת כיו"ר ועדת פעולה של כלל בעלי המגרשים בשטח הנמצא בחלקו הדרומי של גוש 3658 בכפר מרמורק ברחובות. מדובר בשטח של כ- 100 דונמים אשר מורכב מחלקות בגודל של כ- 2.5 דונמים כל חלקה. רוב החלקות הוחכרו במסגרת חוזה חכירה לנחלה הכולל סעיף שינוי יעוד [הדגש במקור-א.מ.]. יצויין כי בעלי המגרשים הנדונים, הינם תולדה של מתיישבי כינרת במקור, אשר גורשו בשנות ה- 50, ויושבו בכפר מרמורק. תושבים אלה נושאים עימם מטען רגיש קשה... מדובר בכ- 20 משפחות המבקשים לממש את זכותם כבנים ממשיכים. בשל העובדה לפיה עיריית רחובות הפקיעה את הקרקע מחוכרי המקום, נותרו בידי כל משפחה כ- 1.3 דונם למגורים". גם כאן, נכתב במסגרת המלצת המחוז: "לאור הנסיבות המיוחדות שפורטו לעיל, הנהלת המינהל מתבקשת לאשרר את החלטתה מיום 24.1.01 ולאפשר לחוכרים לבצע עסקת שינוי ייעוד וניצול עפ"י החלטה 933..."

גם בהחלטה 1402 תואר באריכות הרקע ההיסטורי של שכונת מרמורק, בדגש על העובדה שמדובר במפוני קבוצת כנרת. עוד צוין, כי במסגרת ההסדר וההחלטות שנגעו לאזור (שהיה מוגבל בזמן, חייב את אישור הועדה לפטור ממכרז, והותנה בהסכמה כוללת של כל החוכרים לאיחוד וחלוקה ובביטול החכירות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין) דובר בהחלטה ייחודית, "... אשר מביאה לידי ביטוי גם את הנסיבות ההיסטוריות וגם את הנסיבות התכנוניות".

בהקשר זה יוער, כי בשונה מהתובעים, בלילה הינה יורשת של חוכר היסטורי והוריה הם ממפוני כנרת. בסיכום דיון הנהלה מיום 10.11.05 (נספח ח' בתצהיר ת/12), שהתייחס להחלטות הנהלה 1291 ו- 1402, הבהירה בלילה כי היא מייצגת מספר משפחות ממגורשי כנרת, שהועברו על ידי המדינה לשכונת מרמורק ברחובות, וכי הוריה קיבלו חוזה לנחלה + פרדס של 50 דונם (שהופקע לטובת יישוב עולים חדשים). כך שבכל מקרה, אין דינה כדין התובעים, שכן, שלא כמוה, שרעבי לא היה ממפוני כנרת ולא חכר מעולם נחלה.

יוער כי הגב' מיטרה יעקב, מטעם המינהל, אשר מסרה את עדותה לא מידיעה אישית אלא מהמסמכים שמצאה בתיק המינהל, העידה כי אצל בלילה הייתה כנראה החלטה מיוחדת לאפשר לה שינוי יעוד בתשלום 51% מערך הקרקע, אך הבהירו לה שאין לה הזכות במקום שיש לה את המטעים, שם היא לא יכולה לעשות שינוי יעוד, אף שאישרה שהיה לה חוזה למטעים (פרוט', עמ' 79, שו' 23 - עמ' 80, שו' 4).

1. עניין נוסף לו ניתן משקל רב במסגרת אישור ההסדר היה העובדה שבשעתו חלה על השטח תכנית רח/103 שייעודה מגורים, אולם לאור ההכרזה על הקרקע כקרקע חקלאית, הבנייה על קרקע זו הוקפאה, דבר שמנע מהתושבים במהלך השנים לפעול לבניית בתים נוספים במסגרת התכנית המוקפאת. לעובדה זו נודעה משמעות רבה, שכן דובר בשטח שבו היה אמור להיבנות הבית של החוכר המקורי. בהחלטה 1402 נכתב:

"הנהלת המינהל, בישיבתה מיום 24/1/01, הקציבה 12 חודשים נוספים לביצוע ההחלטה. יצויין, כי ההחלטה התייחסה על שטח שגודלו כ- 100 דונמים, שהינם חלקות בגודל של 2.5 דונמים והוא משקף את החלק של הנחלה שעליו אמור היה לקום הבית + ביתו של הבן הממשיך וכו'.

באשר ל- 7.5 הדונמים הנוספים (שהינם יתרת ה- 10 דונמים [של הנחלה המקורית – א.מ.]), ימשיך ויחול החוזה החקלאי על כל הכללים וההוראות הכרוכים בכך".

1. הנה כי כן, מהרקע להחלטות המינהל שאישרו מימוש שינוי ייעוד בחלקה הדרומי של חלקה 3658 (שלא הוכח אם המקרקעין נכללים בו), עולה כי דובר בהסדר ייחודי, שהתייחס לחוכרים ההיסטוריים של הנחלות ויורשיהם, ולשטחים בהם היה אמור לקום ביתו של אותו חוכר. בהחלטה 1402 נכתב במפורש כי לגבי יתרת השטח ימשיך לחול החוזה החקלאי, על ההוראות הכרוכות בכך. לא ניתן לומר, על כן, כי ההחלטה חלה על התובעים, כי מדובר בהבטחה כלשהי כלפיהם, או כי קמה להם הסתמכות בשל כך. שרעבי לא היה ממפוני כנרת, ולא חכר מעולם נחלה היסטורית בשכונת מרמורק. החלקות אותן רכש, שכל אחת הייתה רק חלקה אחת מהנחלה ההיסטורית שפוצלה, היו פרדס, ולא ניתן לקבוע כי החלקות אותן רכש היוו את חלק הנחלה בה היה אמור לקום ביתו במסגרת הנחלה ההיסטורית.
2. התובעים טוענים כי ממוצג ת/32 עולה שהמינהל אישר מפורשות לבצע שינוי יעוד עד פברואר 2008, מועד במסגרתו פעלו התובעים, וכי המינהל ראה בחוזה החכירה המקורי את הבסיס לשינוי היעוד.

מוצג ת/32 הינו מכתב ממנהל המינהל דאז יעקב אפרתי לעו"ד שוקי פורר ראש עיריית רחובות דאז, ובו כתב מנהל המינהל כי: "ההחלטה הינה בתוקף ומחוז מרכז במינהל מקרקעי ישראל נערך להעברת כל בקשה לעסקה פרטנית, במידה וזו תוגש, לאישור הנהלת המינהל". בהמשך המכתב ישנו כיתוב בכתב יד, וחתימה השונה מחתימתו של מר אפרתי על גבי המכתב המודפס, כדלקמן: "יודגש, כי ההחלטה חלה גם על חוכרים בתחום התכנית המחזיקים בחוזה חכירה למטרה חקלאית, כאשר חוזה החכירה המקורי היה למטרת נחלה".

לא ידוע מי כתב את הכיתוב בכתב יד על גבי המכתב, אולם בכל מקרה אין מדובר בהבטחה שלטונית מחייבת לאשר את בקשת התובעים. מדובר במכתב שלא נשלח לתובעים אלא לראש עיריית רחובות דאז, במענה למכתבו של האחרון מיום 18.12.07 (נספח כ' לתצהיר ת/12). גם מכתבו של ראש העירייה, גם מכתבו של מנהל המינהל, מדברים שניהם באופן כללי על שכונת מרמורק ועל החלטת הנהלת המינהל. אין כאן הבטחה שלטונית מחייבת, וכפי שנאמר, ההסדר המיוחד שהותווה בהחלטות הנהלת המינהל היה על בסיס הרקע ההיסטורי של היות החוכרים ממפוני כנרת.

1. מן המקובץ עולה, כי סירוב המינהל לאשר את בקשת התובעים לביצוע עסקת בניית תחנת הדלק במקרקעין במסגרת מימוש שינוי הייעוד היה ענייני, לאור מעמדם של התובעים והעובדה שמדובר בבעלי חוזה חכירה למטעים. כך נאמר לתובעים עוד במכתב מיום 3.10.06 (נספח ז' לתצהיר נ/1), ובמכתב מיום 22.2.07 (נספח י"א לנ/1). רק בתשובת המינהל מיום 17.2.11 נזכרה החלטת הנהלה 2873 מיום 11.1.11, ולכן אין נפקא מינה שהתובעים הגישו את הבקשה בשנת 2006 בה הייתה החלטה 1402 בתוקף. אין אף משמעות בעניין זה לעובדה שהוועדה המקומית אישרה את תכניות הבנייה במקרקעין שהגישו התובעים. מדובר בשני מישורים נפרדים, והעובדה שהבקשה אושרה ברמה התכנונית אינה יכולה להקים לתובעים כל טענת הסתמכות מול המינהל.

דרישת ההשבה של המקרקעין

1. לטענת התובעים ניסיון הנתבעת לבטל את חוזה החכירה ביחס לחלקה 80 בטענה להפרתו על ידי התובעים לאור העדר גידולים חקלאיים במקרקעין, הינו חסר תום לב ואינו מתיישב עם הוראות התב"ע המקורית רח/103, הקובעת כי השטח היה מיועד למגורים (נספח כ"ז לנ/1 ו-ת/12). אין בהכרזת הוועדה החקלאית מיום 10.1.84 על הקרקע כקרקע חקלאית כדי להתגבר על הוראות התב"ע, אשר הייתה בתוקף מבחינה סטטוטורית בזמן ההכרזה (נספח כ"ז לנ/1). בכל מקרה, הודעת המינהל על סיום החכירה התייחסה רק לחלקה 80, ולגבי חלקה 81 לא ניתנה הודעת ביטול.
2. לטענת המינהל אין באפשרויות התכנוניות החלות במקרקעין כדי להשפיע על חוזי החכירה שמכוחם למורישות ולתובעים זכויות במקרקעין, ועל סוג הזכויות ומהותן. אין משמעות שינוי ייעוד כי לבעל זכויות החכירה הזכות ליהנות מאותו שינוי ייעוד, ובענייננו נקבע בכל החוזים – הן ההיסטוריים הן בעת חידוש תקופת החכירה, כי עם שינוי הייעוד תחזור הקרקע לרשות. זאת, גם אם הקרקע משמשת למטע וגם לנחלה, ודאי אם לא עשו בה שימוש כנדרש, דבר המהווה הפרה של חוזי החכירה. לפי עדותו של מר בני שרעבי אין חולק שמדובר בקרקע שהוכרזה כקרקע חקלאית, והוא העיד גם שתכנית רח/103 שהייתה בתוקף אפשרה להקים מגורים אך הלכה למעשה התירו מכוחה שני מבנים בלבד המצויים בחלקה המערבי צפוני של התכנית, רחוק מהחלקות נושא התביעה. משמעות ההכרזה על קרקע כחקלאית הינה למעשה ביטול התכנית שהייתה בתוקף לפני מועד ההכרזה וביטול הייעוד למגורים (נספח כ"ו לתצהיר נ/1). אין ממש, אפוא, בטענת התובעים שמדובר בקרקע שיעודה מגורים, ודאי לא על פי שטר העברת הזכויות שהגדיר את הזכות הנעברת – פרדס.
3. בתאריך 14.2.12 הודיע המינהל לב"כ התובעים דאז על סיום תקופת החכירה ודרש את השבת חלקה 80 (נספח י"ט לתצהיר נ/1). במכתב זה נכתב כי לאור העובדה שבתאריך 22.1.98 פורסמה למתן תוקף תכנית רח/1000/ב' המשנה את ייעוד המקרקעין מקרקע בייעוד חקלאי לקרקע בייעוד מגורים, מלאכה ואחסנה, ובהתאם להוראות סעיף 15 לחוזה החכירה הקובע כי בעת שינוי ייעוד המקרקעין יהיה המינהל רשאי להביא לידי סיום את תקופת החכירה, מודיע המינהל לבעלי הזכויות כי חוזה החכירה הסתיים ואין למינהל כוונה להאריכו, וכי בעלי הזכויות נדרשים להשיב את המקרקעין הנ"ל לידי המינהל בתוך 6 חודשים ממועד קבלת מכתב זה.
4. דרישת ההשבה במכתב הייתה אפוא בעקבות שינוי הייעוד שהתבצע בעקבות אישור תכנית רח/1000/ב', ולא בשל הפרת חוזה החכירה על ידי התובעים. המינהל לא הודיע מעולם לתובעים על ביטול חוזי החכירה עקב הפרתם, ועל כן אין צורך להידרש לשאלת הפרת חוזי החכירה על ידי התובעים, כנטען על ידי המינהל. למעלה מן הצורך יצויין, כי מקובלת עליי טענת המינהל שלא מדובר בקרקע שמיועדת למגורים ולכן לא ניתן היה לקיים את חוזה החכירה. כפי שעולה מהחלטות הנהלת המינהל, מאז ההכרזה על הקרקע כחקלאית לא ניתן היה לבנות על השטח מכח תכנית רח/103, ומכאן לאור העובדה שדובר בפרדס ובחוזה מטעים, לא נמצאה מניעה להמשיך ולעבד את המקרקעין.
5. בהחלטת הנהלה 2873 מיום 11.1.11 (נספח ו' לתצהיר נ/1) נסקרו החלטות ההנהלה הקודמות בעניין שכונת מרמורק ואשר נקבע בהן. בהחלטה צוין, בין היתר, כי חלק מהחוכרים מחזיקים בחוזי נחלה עם סעיף שינוי יעוד בנוסח שהיה נהוג בקק"ל בשנות ה- 80 למאה הקודמת, וחלק בחוזי מטעים; כי החלטות הנהלת המינהל התקבלו ביחס לאותם בעלי זכויות שמחזיקים בחוזי נחלה, כשבאותה עת לא הייתה התייחסות לשאלה האם מדובר בנחלה כהגדרתה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל או במשק עזר או נכס עירוני. המינהל סבר כי לא מדובר בנחלות כהגדרתן בהחלטות המועצה וגם אם היו כאלו במקור, הנחלות פוצלו לפני עשרות שנים תוך שינוי אופיין וכפי הנראה מתן פיצוי, ונכסים אלה דומים למשקי עזר עירוניים; וכי במשך השנים המינהל לא התייחס אל החוכרים כחוכרים עירוניים ונדרשו החלטות מיוחדות באשר לתנאים שיחולו לניצול שינוי היעוד של הקרקע.

ההמלצות שגובשו במינהל ואושרו בהחלטה 2873 הנ"ל היו כדלקמן:

"1) חוכרים אשר מחזיקים בחוזה "נחלה" של הקק"ל – אף אם הנכסים לא סווגו כמשק עזר, מדובר בנכסים אשר במהות דומים למשק עזר עירוני. כמו כן, במשך השנים הנהלת המינהל לא התייחסה לחוכרים אלה כחוכרים עירוניים. לפיכך, מוצע לפעול בעניינם בהתאם לכללים שנקבעו בהחלטת מועצה 1178 בעניין שינוי יעוד וניצול של משקי עזר. דהיינו, חוכר שמחזיק בחוזה בנוסח חוזה "נחלה" של הקק"ל יחולו הכללים הקבועים בהחלטת מועצה 1178.

הוראת מעבר – בקשה שהוגשה למינהל בתקופה בה החלטה 1402 (או האורכות שניתנו לה) והעיסקה לא הושלמה, ניתן לפעול על פי החלטה 1402 ובלבד שהעסקה תושלם תוך 6 חודשים. הוראה זו חלה אך ורק לגבי סוגי הנכסים שפורטו בהחלטה – דהיינו "נחלות". כמו כן, מאחר שבהחלטות הקודמות דובר על שטח מקורי של כ- 10 דונם, החלטה זו תחול רק ביחס לשטח של עד 10 דונם אם בכלל נותר שטח כזה.

2) חוכרים אשר מחזיקים בחוזה מטעים – נוכח ביטולן של החלטות המועצה המטיבות בעניין שינוי יעוד קרקע חקלאית עוד בשנת 2002, יחולו הוראות חוזה החכירה".

1. לאור האמור בהחלטה 2873 הנ"ל, לגבי חוכרים המחזיקים בחוזי מטעים, כמו התובעים, יחולו הוראות חוזה החכירה. סעיף 15 לחוזה חכירה כוכבי ולחוזה חכירה מלכה קובע כי במקרה של שינוי יעוד רשאי המינהל להביא לידי סיום את תקופת החכירה בהודעה מוקדמת של 6 חודשים לפחות, תוך מתן פיצוי לחוכר עבור זכות החכירה שלו. הודעת המינהל על סיום החכירה בחלקה 80 ודרישה להשבת המקרקעין הנ"ל תוך 6 חודשים נעשתה, אפוא, בהתאם לכללים שנקבעו בהחלטה 2873, ובשים לב לעובדה שאושרה תכנית לשינוי יעוד החלה על המקרקעין.
2. בסיום הדברים יובהר כי על פי המסמכים שהוגשו דרש המינהל את השבת המקרקעין רק לגבי חלקה 80 (נספח י"ט לנ/1). העדה מטעם המינהל העידה בתצהירה כי לגבי חלקה 81 "בתיק הודעה על סיום תקופת החכירה לאור שינוי יעוד המקרקעין מהמינהל מיום 14.2.12 המופנה לב"כ לאה מלכה" (סעיף 34 בתצהיר נ/1), אולם מסמך שכזה לא הוצג, הגם שהוא אמור להיות בתיק המינהל. משכך, אין ראיה כי המינהל הודיע על סיום החכירה בחלקה 81 ודרש את השבת חלקה זו.

סיכום

1. התביעה נדחית.
2. התובעים ישלמו לנתבע הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪, כולל מע"מ, בצרוף ריבית והפרשי הצמדה למדד מהיום ועד יום התשלום בפועל. סכום זה ישולם לנתבע, באמצעות בא-כוחו, תוך 30 יום.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ צדדים.

ניתן היום, ט"ז אלול תשע"ד, 11 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.