מבוא

1. התובע, מר יפת זוהר בוריה, הגיש תביעה כנגד הנתבעים, ה"ה רביב שלו ואושר שלו.

התובע הינו דייר מוגן בבית מגורים ברח' יודפת 3 נתניה (להלן: "הנכס") אשר הינו בבעלות הנתבעים. התובע עותר למתן סעד של צו עשה לפיו יחוייבו הנתבעים, ביחד ולחוד, לבצע את התיקונים בהם הם מחויבים בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972. עוד הוא מבקש לחייב את הנתבע 1 להשיב לו דמי שכירות מוגנים ששולמו על ידו ביתר בסך 4,167 ₪. כמו כן, ביקש לחייב את הנתבעים להשיב סכומים שהוצאו על ידו בגין תיקונים בהם נשא, החלים על הנתבעים.

2. הנתבע 1 הגיש כתב הגנה.

3. הנתבע 2 לא הגיש כתב הגנה.

התובע עותר למתן פסק דין כנגד הנתבע 2, בהעדר הגנה.

4. במהלך דיוני קדם המשפט, הודיע ב"כ התובע כי אינו עומד על התביעה להשבת סכומים שהוצאו בגין תיקונים שנשא בהם.

בסיכומים, העמיד התובע את התביעה כנגד הנתבע 1 להשבת דמי השכירות על סך 1,188 ₪. זאת, מאחר ולטענתו יש לראות את יתרת הסכום ששולמה על ידו, כמכסה את דמי השכירות המוגנת למשך תקופה של תשע שנים, עד וכולל דמי השכירות המוגנת לשנת 2014.

5. מטעם התובע, הוגש תצהירו וכן הוגשה חוות דעת של מהנדס מר אפריים עובד.

מטעם הנתבע 1, הוגש תצהירו וכן הוגשה חוות דעת של המהנדס מר מרדכי אדלר.

בדיוני ההוכחות נחקרו המצהירים והמומחים מטעם הצדדים.

הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

יצויין, כי במהלך הדיונים, הושגה הסכמה לפיה המומחים של הצדדים יגיעו יחדיו לנכס, בנסיון להגיע להסכמות לגבי הטעון תיקון. המומחים אכן הגיעו למקום יחדיו.

יחד עם זאת, הנסיונות להגעה להסדר בין הצדדים לא צלחו. התובע, בסיכומיו, טוען כי יש לחייב את הנתבע 1 בהתאם להסכמה הדיונית אלה הגיעו הצדדים.

אינני מקבלת טענה זו. משעה שהנסיונות להגיע להסדר לא צלחו, יש להכריע בתובענה לגופה.

טענות הצדדים

6. אין מחלוקת כי התובע הינו דייר מוגן בנכס השייך לנתבעים. המדובר במבנה ישן אשר התובע הוסיף לו חלקים נוספים.

7. לטענת התובע, נפלו חלקים מהתיקרה ומדובר בליקויים מסכני חיים.

8. המומחה מטעם התובע, הגיש חוות דעת ובה פירט לעניין הליקויים הקיימים במושכר.

9. לטענת התובע, יש לקבל את האמור בחוות הדעת מטעמו.

10. התובע מציין בסיכומיו כי למעשה הנתבע 1 הכיר במחויבותו לתקן. למרות זאת, הנתבע 1 סירב לתקן את הטעון תיקון.

11. בכל הנוגע לדמי השכירות ששולמו על ידו לטענתו לנתבע 1 ביתר, התובע טוען כי ביום 30.5.10 ניתן פסק דין בתובענה קודמת (ת.א. 9638/07 (שלום נתניה)) שבמסגרתה הגיש הנתבע 1 כאן תביעה כנגדו. לטענתו, בהתאם לפסק הדין בתיק האמור, דמי שכירות אמורים לעמוד על סך של 1,533 ₪ לשנה.

לטענת התובע, הנתבע 1 פירש בטעות את פסק הדין כאילו הוא בא לקבוע את שכר הדירה באופן שהתשלום יהיה בהתאם ל"שיעור אחזקותיו של התובע במקרקעין". כלומר מכיון שלתובע יש 5 חדרים ולשכנים 3 חדרים, התובע אמור לשלם כפול.

12. התובע טוען כי הנתבע 1 הגיש בת.א. 9638/07 האמור פסיקתא בניגוד לאמור בפסק הדין וכי בית המשפט חתם על הפסיקתא.

התובע טוען כי בשל הטעיית הנתבע 1, העביר התובע לנתבע 1 סך של 8,086 ₪. זאת, למרות שחישוב בהתאם לפסק הדין יביא לכך שדמי השכירות עד וכולל שנת 2014 עומדים על סך של 6,898 ₪.

לפיכך, עותר התובע להשבת סך של 1,188 ₪.

עוד טוען התובע, כי גם אם תתקבל הטענה של הנתבע הנסמך על הפסיקתא בקשר לתשלום לגבי השנים 2006-2007, הרי שדמי השכירות לשנים הבאות עומדים על סך של 766.5 ש"ח לשנה.

13. הנתבע 1 טוען כי התביעה כולה נועדה להימנע מתשלום דמי שכירות.

14. הנתבע 1 טוען כי התובע לא הוכיח בצורה ברורה כי קיימים ליקויים הבאים בגדר סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר ואשר מוטלת על הנתבע 1 חובה לתקנם, בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר.

הנתבע 1 מציין בסיכומיו כי מעדותו של התובע עולה, כי אינו גר בחלק הישן ולכן דין תביעתו להידחות.

נתבע 1 מציין בסיכומיו שמהעדויות עולה כי הריצוף נעשה על ידי התובע וכי האחריות לתוצאות הריצוף, מוטלת עליו.

הנתבע 1 מציין בסיכומיו כי מדובר בביצוע תיקונים לליקויים שבפנים המושכר וכי לכן מדובר בחלקים שבשימושו הייחודי של התובע וכי החובה לתקן ליקויים חלה על השוכר, קרי התובע.

גם לגבי המדרגות, עולה מהעדויות שהמדרגות בשימושו הייחודי ונבנו על ידו.

לגבי הסדקים, נטען גם כן כי מדובר בליקויים שבפנים המושכר.

בסיכומיו מעלה הנתבע 1 טענות לפיהן לא ניתן לסמוך על האמור בתצהירו של התובע ו/או בחוות הדעת מטעמו.

עוד טוען הנתבע 1 כי המדובר בבניה ללא היתר ולפיכך, אין מקום ליתן סעד לתובע בגינה.

15. לחילופין, ככל שבית המשפט יחייב את הנתבע 1, יש לעשות כן לפי חלקו במקרקעין.

16. בכל הנוגע לתביעה להשבת דמי שכירות ששולמו, הנתבע 1 טוען כי יש לדחותה, מחמת מעשה בית דין. בפסק הדין שניתן בת.א. 9638/07 האמור, נקבע מפורשות כי דמי השכירות ישולמו על בסיס חוות הדעת מטעמו של הנתבע ועל סמך חוות הדעת.

17. בסיכומי התשובה מטעם התובע הוא מציין כי לא ניתן לטעון כי ליקויים בגדר או בגג שהינו צמוד לגג של השכן, בבור הספיגה או בסדקים, הינם בגדר ליקויים בחלקים שבשימוש ייחודי של התובע.

דיון והכרעה

התביעה לצו עשה

18. אין מחלוקת לגבי עצם חובתו של בעל הבית לתקן ליקויים בהתאם להוראות סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר.

כמו כן, אין מחלוקת כי התקבל מכתב דרישה מעירית נתניה המופנה אל הנתבעים וכן אל התובע שזו לשונו:

"לכבוד 25 יולי 2011

1. שלו אושר .. 2. שלו רביב...

3. בוריה זוהר..

א.ג.נ.,

הנדון: דרישה בהתאם לפקודת העירייה [נוסח חדש] לחוק העזר לנתניה (הריסת מבנים מסוכנים) – תש"ך-1960" סדקים והתפוררות חלקי בטון וטייח בבית מגורים חד קומתי בגוש 8254 חלקה 72 ברחוב יודפת 3 נתניה

בעת ביקורת שנערכה ביום 5-7/7/2011 ע"י מהנדס בנייה מר רומן לופטנר בבנין בחלקה הנ"ל ולהלן תוצאות הבדיקה.

א. בבית מגורים פרטי חד-קומתי נוצרו סדקים רבים בתיקרות בחדר שינה, בסלון, בתיקרת המטבח ובגגון בטון מעל כניסה, התפוררו חלקי בטון וטייח, הברזל גלוי וחלוד המסומן באות א' בתרשים המצ"ב.

ב. כמו-כן בצד המערבי של הבניין קיימות מדרגות ממתכת במצב חלוד ומוזנח המסומן באות ב' בתרשים.

ג. מעל המדרגות הנ"ל קיימת סככה בשטח של כ-15.70 מ"ר מפח חלוד ומתפרק המסומן באות ג' בתרשים.

כל האמור לעיל מהווה סכנה בטיחותית לחיי אדם

אי לכך עליכם לבצע מיד וללא דיחוי את העבודות שלהלן:

א) עליך/כם לגדר מיד סיבת המקום הנ"ל, כולל שילוט ושלטי אזהרה...

ב) כמו-כן עליך/כם לפנות למעבדה מאושרת ו/או למהנדס שמומחיותו בזאת להם תהיה לחקור סיבות סדקים והתפוררות חלקי בטון וטייח במבנה הנ"ל ולהציע את התיקון הדרוש בפועל.

ג) בגמר העבודות יש להגיש לאגף רישוי ופיקוח במינהל הנדסה- עיריית נתניה- אישורו של המהנדס רישוי מטעמכם על הסרת הסכנה.

ד העבודות הנ"ל ייעשה תוך 60 יום מיום קבלת התראה זו.

ה) ביצוע העבודות למניעת סכנת התמוטטות הכל בכפוף לקבלת היתר עפ"י החוק.

ו) כמו כן תהיו צפויים לנקיטת הליכים משפטיים נגדך/כם לקנס ולקנס נוסף לכל יום שבו נמשכת העבירה.

ז) כל הנזקים שיגרמו מסוג כלשהו ומסיבה כלשהי יהיו על אחריותכם הבלעדית בלבד.

...".

19. התובע הגיש חוות דעת מומחה של המהנדס מר אפריים עובד, בה מפורטים ליקויים שונים שמצא במושכר.

הנתבע 1 הגיש חוות דעת מומחה של המהנדס מר מרדכי אדלר.

מעיון בחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבע 1, עולה כי המומחה מטעם הנתבע 1 מסכים לגבי עצם קיומם של מרבית הליקויים המפורטים בחוות דעת המומחה מטעם התובע. יחד עם זאת, המומחה מטעם הנתבע 1 מציין כי האחריות לתיקון אותם ליקויים איננה מוטלת על הנתבע 1, שכן הליקויים נובעים מעבודות שבוצעו על ידי התובע.

המומחה מטעם הנתבע 1 אינו מכחיש, אם כן, את עצם קיום עיקר הליקויים. המומחה סבור כי הליקויים נובעים ממעשי התובע, ריצוף הגג, בניית המדרגות ותוספת הבניה שהשפיעה על מערכת האינסטלציה ולכן לפי המפורט בחוות דעתו, הנתבע 1 אינו אחראי לתקן את הליקויים.

20. הטענות לגבי הליקויים השונים יידונו בהתאם למפורט בחוות דעת המומחה מטעם התובע, תוך התייחסות לאמור בחוות דעת המומחה מטעם הנתבע 1 ולטענות הצדדים לגבי הליקויים.

כל זאת, לאור הוראות חוק הגנת הדייר סעיף 68(א) וכן תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים) התשל"א-1971 (להלן: "תקנות הגנת הדייר").

בסעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר נקבע כך:

"(א) בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר".

בסעיף 1 לתקנות הגנת הדייר האמורות נקבע כך:

"התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש הם כמפורט בתוספת, להוציא תיקונים כאמור בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר."

תיקון הגג והתיקרה

21. בחוות הדעת של המומחה מטעם התובע נכתב כך:

"א. בביקורי בדירת מר בוריה יפת זוהר ביום שני 5.12.2011 מצאתי כי אכן קיימים נזקי קורוזיה חמורים בזיון התקרה אשר גרמו לדחיה ונשירה של גושי בטון מן התקרה במקומות שונים. בסיור שערכתי בנוכחות מר בוריה, נוכחתי כי כל הפגמים הנ"ל נגרמו באגף הישן והמקורי של הבנין אותו שכר לפני שנים רבות וזאת עפ"י בדיקתי את תוכניות הנכס בתיק הבניין בעיריה.

עפ"י מר בוריה, המבנה הושכר בשנת 1960 מבעלי הנכס המקוריים, קרמר אשר, שהעבירו זכויותיהם וחובותיהם למשפ' שלו אושר ורביב.

סיבת הנזק הינה קורוזיה חריפה בזיון התקרות אשר בוצעו לפני עשרות רבות של שנים ובעיקר בשל הקירבה לים והמליחות הגבוהה באויר!

רצ"ב תכנית של המבנה המקורי (הישן) כפי שאותר במח' ההנדסה בעיריה.

בתכנית ניתן להבחין בין האגף הישן אשר בבעלות ובאחריות המשכיר (ה"ה שלו אושר ורביב) ובין האגף שנבנה עם השנים ע"י מר בוריה. הנזקים שגיליתי באתר הינם חד-משמעי באגף הישן שבבעלות המשכיר.

....

ה. קיימים פגמים בשיפועי הניקוז של הגג מבטון באגף הישן ובאיטום הגג.

בשל כך קיימת חדירת מי גשמים לגג הבטון שהינו גם כך בסכנת קורוזיה המחמירה מיום ליום ועלולה לגרום לנשירות נוספות של חלקי בטון בתחתית התקרה ולסכנה ממשית לנמצאים בחדרים" (ההדגשה הוספה – א.ר.ב.)

כאשר נחקר המומחה מטעם התובע בכל הנוגע לרטיבות בגג, השיב כך (ר' עמ' 35-36 לפרוט' הדיון):

"ש: אני שואל שאלה, האם בדקת את איכות הבנייה או את איכות הריצוף בגג?

ת: מתי? בביקור האחרון בדקתי את הליקויים באגף החדש שם יש ליקוי בגג. יש רשימה של ליקויים. הגג האורגינאלי הישן שהוא נשוא חוו'ד ראשונה שלי, הוא עשוי ויש בלגן שלם על הגג הישן שבגללו נכנסו מים ובגלל המים כל הברזל קיבל קורוזיה והכל מתייחס לחלק של הגג ישן שלא מרוצף. בגלל שלא מרוצף ובגלל ששיפויי הניקוז לקויים אז חדרו מים לתוך הבניין ויצרו קורוזיה בברזל של הגג ונפלו רגבים של בטון בתוך הבית. זה לא קשור לגג החדש בכלל, בגג החדש אין נפילות של רגבים שם זה מרוצף, לא בדקנו איכות של איטום, אבל קיימים רטיביות בשפות של הגג הזה והם יותר מפורטים בחוו'ד החדשה." (ההדגשות הוספו – א.ר.ב.)

המומחה מטעם התובע השיב, לשאלת ביהמ"ש, כי ניתן לתקן את הגג הישן מבלי לתקן את החדש וכי אין קשר בין הדברים (ר' עמ' 37 לפרו' הדיון).

22. מחוות הדעת של המומחה מטעם הנתבע 1 עולה כי המומחה מסכים לגבי קיומם של ליקויים בתקרות ושל רטיבות כולל קורוזיה בברזל הקונסטרוקציה ונשירת בטון מהתקרות.

המומחה מטעם הנתבע 1 ציין בחוות דעתו כי התברר לו שהתובע ריצף את הגג ללא הסכמת בעל הנכס. עוד קבע כי הכשל נבע כתוצאה מהריצוף וכי אין אפשרות תיקון אלא לאחר פירוק וסילוק הריצוף.

בחקירתו בבית המשפט העיד המומחה מטעם הנתבע 1 כי נמסר לו על ידי הנתבע 1 כי הריצוף נעשה שלא על דעת בעל הנכס (הנתבע 1).

עוד ציין כי על גבי המבנה הישן קיים איטום ביריעות ביטומניות שהתובע התקין וכי העבודה בוצעה ללא מיומנות.

המומחה מטעם הנתבע 1 נשאל בחקירתו האם הרטיבות נובעת מהריצוף והשיב בשלילה.

כך בחקירתו של המומחה מטעם נתבע 1 (בעמ' 44 לפרוט' הדיון):

"ש. האם אתה טוען שבגלל שיש ריצוף יש רטיבות?

ת. לא. אני טוען שהיות ובדקתי את התקרות, ויש רטיבות, מן הסתם הריצוף לא רק שלא עוזר אלא מפריע לתקן. יש כמה שיטות...

...

ש. אני שואל לגבי החלק השני של אותו ממצא. איך אתה יודע שהשוכר התקין יריעות איטום על הגג.

ת. קיבלתי את כל האינפורמציה מרביב שלו."

23. עולה מן האמור, כי בהתאם לעדותו של המומחה מטעם התובע, החלק של הגג בבניין הישן, שבו ארעו הנזילות, כלל אינו מרוצף. בנסיבות אלו, לא ניתן לקבל את טענת הנתבע 1 והמומחה מטעמו כי הנזילות ארעו בשל ריצוף הגג. זאת בפרט, לאור עדותו של המומחה מטעם הנתבע 1, אשר הובאה לעיל.

מכאן שהתובע הוכיח את קיומו של הליקוי. הנתבע 1 לא הוכיח כי התובע הוא שגרם לליקוי ע"י ריצוף לקוי.

לפיכך, ככל שמדובר בחלק הגג שאינו מרוצף, אינני מקבלת את טענת הנתבע 1 כי הליקוי בגג נובע מהריצוף.

הנתבע 1 טוען בסיכומיו כי הגג נמצא בשימושו הייחודי של השוכר ולכן לא חלה עליו החובה לתקנו.

התובע מכחיש זאת.

תיקון הגג נכלל בתוספת לתקנות הגנה הדייר, בס"ק "ה".

הנתבע 1 לא הוכיח כי הגג נמצא בשימוש ייחודי של התובע, לעניין סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר וכי תיקונו אינו בא בגדר התיקונים שעל בעל בית לבצע לפי סעיף 68(א) לחוק.

המסקנה מן האמור הינה כי מוטלת על הנתבע 1 אחריות בהתאם להוראות סעיף 68 (א) לחוק הגנת הדייר לתיקון ליקוי האיטום בגג.

24. בכל הנוגע לבידוד התרמי, בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם התובע, בגג של החלק הישן של הנכס אין בידוד תרמי. עוד הצביע על פגמים בשיפוע הגג שיש לתקן, על מנת לפתור את בעיית הרטיבות.

המומחה מטעם הנתבע 1 ציין כי לגבי פגמים בשיפוע הגג, הגג רוצף ולכן הטענה צריכה להיות מופנית לתובע.

לגבי חוסר בידוד תרמי – ציין המומחה מטעם הנתבע 1 כי מדובר בבית אשר נבנה בשנות העשרים ובאותם מועדים לא היה בידוד תרמי ולכן בעל הנכס אינו צריך להתקין זאת.

בתקנות הגנת הדייר בתוספת מפורט, במסגרת תיקון הגג ומיתקניו, כך:

"(1) תיקונים בבידוד הגג...

...

(4) "תיקון סיכוך הגג ומבנהו כשהגג משופע...".

אני מוצאת כי שעה שמתקנים את הגג, הסובל מבעיות איטום, יש לדאוג לעשות כן לפי הסטנדרט הנהוג כיום ובכלל זאת לדאוג לבידוד תרמי כמקובל.

כך גם, יש לדאוג לתקן את הפגמים בשיפוע הגג, על מנת למנוע הישנות הנזקים.

המומחה מטעם התובע פירט בחוות דעתו את הנזקים בתקרה והסכנה שבכך. המומחה מטעם התובע אף התייחס בעדותו לקשר בין הליקויים בגג לליקויים בתקרה (ר' עמ' 35 לפרוט' הדיון).

שוכנעתי, לנוכח כל האמור, כי תיקון התקרה בא בגדר התיקונים שעל בעל הבית לבצע לפי סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר.

סדקים

25. המומחה מטעם התובע ציין בחוות דעתו כי קיימים סדקים.

כאשר נשאל בחקירתו לגבי המיקום והכמות של הסדקים השיב כך (ר' עמ' 37 לפרוט' הדיון):

"ש: מה יש לך לומר, מומחה מטעמי שאתה מדבר על סדקים במבנה האם תוכל לומר לי אם זה סדקים בתוך הדירה או מחוץ לדירה?

ת: גם וגם. אם נפלו רגבים בגג וכתוצאה של היסדקות זה תהליך, מתחילה היסדקות שלאט לאט אותו תחום שסדוק יכול להתמוטט ואם זה בקיר יכול להפתח.

ש: כמה מקומות בדירה ישנם סדקים.

ת: יש מס' מקומות.

ש: אם אני טוען שיש 4 סדקים יכול להיות.

ת: במבנה ישן כן. במבנה החדש מפוצץ בסדקים. כל מעקה הגג.."

26. המומחה מטעם הנתבע 1 ציין בכל הנוגע לסדקים, כי קיימים 4 סדקים. עוד ציין כי יש לתקנם, פירט את אופן התיקון הנדרש והעלות (1,000 ₪).

הנתבע 1 טוען בסיכומיו כי מדובר בתיקונים בחלק הנמצא בשימוש הייחודי של השוכר ולכן אין חובה על בעל הבית לתקנם.

27. ככל שמדובר בסדקים בקירות החיצוניים, הרי שבתוספת לתקנות הגנת הדייר, מופיעים בין התיקונים גם "תיקון סדקים ותיקון ציפוי לרבות חידושו בקירות החוץ של הבניין". כמו כן, בהתאם לפסיקה, אין לראות הקירות החיצוניים כחלק בשימוש ייחודי של הדייר (ר' ע"א 657/77 נתן נ' ורשבסקי פ"ד ל"ד (2) 43).

ככל שמדובר בסדקים בקירות הפנימיים – בהתאם לפסק דינה של כב' השופטת בן פורת בע"א 657/77 האמור, יש לפרש התקנות באופן שאם הסדקים בקירות הפנימיים נובעים מערעור הבסיס של המבנה, הם באים בגדר התיקונים שחובה על בעל הבית לבצע בהתאם להוראות סעיף 68 לחוק הגנת הדייר.

מדברי המומחה מטעם התובע ניתן ללמוד כי הסדקים מקורם, לפחות בחלקם, בליקויים בגג (ר' עמ' 36 ועמ' 37 לפרו' הדיון).

קיימת, אם כן, הסכמה של המומחים מטעם הצדדים בדבר קיומם של סדקים.

בשל המסוכנות למבנה, ככל שלא יטופלו הסדקים, אני מוצאת כי תיקון הסדקים נכלל בגדר חובות בעל הבית בהתאם להוראות סעיף 68 (א) לחוק הגנת הדייר.

סיכומו של דבר, אני מוצאת כי הוכחה חובת התיקון לפי סעיף 68(א) לחוק בקשר לסדקים.

מערכת הביוב

28. המומחה מטעם התובע ציין בחוות דעתו כי מערכת הביוב קרסה.

המומחה מטעם הנתבע 1 ציין בחוות דעתו, לגבי הטענה שמערכת הביוב קרסה, כי השוכר (התובע) הוסיף ובנה ללא היתר חמישה חדרים לבית ולכן, לאחר שבית של שלושה חדרים הפך לבית בן שמונה חדרים, המערכת קרסה באשמת התובע.

המומחה מטעם התובע נשאל בחקירתו לגבי המשמעות של הוספת חדרים והשיב כך (ר' עמ' 35 לפרוט' הדיון):

"ש: תסכים איתי שבדירה קיים מערכת ביוב. נכון?

ת: כן.

ש: תסכים איתי גם שבהנחה ויש חדר אחד ומערכת ביוב אחת המערכת לכאורה אמורה לעבוד באופן תקין. יחד עם זאת, במידה ולוקחים אותה מערכת ומעמיסים עוד 5-6 חדרים שגם הם על אותה מערכת ביוב.

ת: מערכת הביוב היא לא פונקציה של חדרים של שינה אין צריכה של מים וביובים, יש חדר שירותים. השאלה שלך לעניין, בכל חדר אמבטיה אם היו מוסיפים חדרי אמבטיה. המערכת שקיימת היא מערכת שאנו עושים בוילות עם 4 צול ולא עושים פחות מ-4 צול שאמורה לנקז בית מגורים רגיל ולא משנה מה גודלו. יש בתים משותפים קטנים של כמה דירות שגם הם מנוקזים ב-4 צול."

המומחה מטעם הנתבע 1 נחקר לגבי מספר החדרים. בחקירתו אישר כי אין למעשה שמונה חדרים כפי שכתב בחוות דעתו. כך בחקירתו (בעמ' 45 לפרוט' הדיון):

"ש. כלומר כשאתה כותב שהמבנה הפך לשמונה חדרים זה לא נכון

ת. אין שמונה חדרים זה נכון, אבל זה שמערכת הביוב קרסה זה נכון.

ש. יש טעות במס' החדרים.

ת. נכון

ש. למה המרפסת רלוונטית לאינסטלציה.

ת. זה לא שמונה חדרים אבל 5 חדרים בטוח.

ש. מה רלוונטי הוספת סלון ללא שום תשתית אינסטלציה והוספת חדר שינה ללא תשתית של אינסטלציה, מה זה רלוונטי למערכת הביוב.

ת אני לא יודע אם השוכר בוריה גר שם עם משפחה מורחבת, אבל ברגע שגרים יותר אנשים ומשתמשים ביותר מים ואינסטלציה

ש אם אומר לך שהשוכר לא גר שם עם המון אנשים

ת אז למה הוסיף"

אני מוצאת כי ישנה למעשה הסכמה בין המומחים כי עצם הוספת החדרים איננה משפיעה על מערכת הביוב. יכולה להיות השפעה על מערכת הביוב להגדלה של נפח השימוש בתשתיות.

מערכת הביוב ובור השופכין נכללים בתוספת לתקנות הגנת הדייר, כמפורט בסעיף ז' לתוספת.

כלל לא הוכח ע"י הנתבע 1 כי מתגוררים במקום אנשים רבים.

לפיכך, מאחר ומערכת הביוב קרסה, אני מוצאת כי תיקון מערכת הביוב נכלל בחובות בעל הבית לפי סעיף 68 (א) לחוק.

הגדר

29. המומחה מטעם התובע ציין בחוות דעתו כך:

"ח. קיימת נטיה של הגדר הבנויה סכיכ המגרש, לכיוון החצר של השוכר, מר בוריה.

בשל סכנת התמוטטות המרחפת מעל הגדר – יש לדאוג לחיוב הבעלים, בהקמת גדר חדשה ויציבה."

המומחה מטעם הנתבע 1 ציין בחוות דעתו, בכל הנוגע לגדר, כי מדובר בגדר באורך 40 מטר וכי יש "בטן" בקטע של 1 מטר. עוד ציין בחוות דעתו כי כאשר שאל את התובע מדוע קיימת ה"בטן" השיב לו התובע כי השכן מניח שם דברים ודוחף את הגדר.

בחקירתו בבית המשפט העיד המומחה מטעם הנתבע 1 כי מתשובתו של התובע הסיק כי האחריות לנטייה בגדר מוטלת על השכן.

בס"ק ו' לתוספת לתקנות הגנת הדייר במסגרת התיקונים בחצר נכלל גם: "תיקון קירות תומכים וגדרות".

הגדר הינה אחד מהחלקים של המושכר שאינו בשימוש ייחודי של התובע. בחוות הדעת מטעם התובע, אשר לא נסתרה, נכתב כי קיימת סכנת התמוטטות של הגדר.

לנוכח כל האמור, אני מוצאת כי התיקון של הגדר בא בגדר סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר.

המדרגות

30. בחוות הדעת של המומחה מטעם התובע נכתב כי התובע הציג בפניו את גרם המדרגות המוביל לגג, המופיע בסע' ב' במכתב הדרישות של עירית נתניה.

המומחה מטעם הנתבע 1 העיד כי לא בדק האם המדרגות תקינות. זאת, מאחר והנתבע 1 אמר לו כי התובע התקין את המדרגות ולכן זה לא באחריותו של הנתבע 1. לפיכך, לא היה טעם לבדוק את המדרגות (ר' עמ' 43 לפרוט' הדיון).

הנתבע 1 מציין בסיכומיו כי התובע איננו אחראי לתיקון המדרגות, שכן אלו נבנו על ידי התובע. בנוסף, המדובר במדרגות פנימיות שהינן בשימוש ייחודי של התובע ולכן אין אחריות על בעל הבית לתקנם, בהתאם להוראות סעיף 68(א) לחוק.

התובע אישר בעדותו בבית המשפט כי הוא בנה את המדרגות. כך בעדותו של התובע (ר' עמ' 26 לפרוט' הדיון):

"ש. מי בנה את המדרגות?

ת. בודאי אני אך לא זוכר, מישהו עשה את זה על חשבוני, אני הזמנתי."

כמו כן, המדובר במדרגות פנימיות המצויות בתוך המושכר.

ניתן להסיק מכך כי מדובר במדרגות המצויות בשימוש הייחודי של התובע.

לפיכך, אני מוצאת כי בהתאם לתנאי סעיף 68(א) לחוק, בנסיבות האמורות, ובפרט כאשר מדובר במדרגות שהותקנו על ידי התובע, בעל הבית איננו אחראי לתיקונם.

התביעה כנגד הנתבע 2

31. בהתאם להחלטת ביהמ"ש, התובע המציא את כתב התביעה ישירות לידי הנתבע 2. אישור מסירה לידי התובע מיום 20.2.13, הוגש על ידי ב"כ התובע לתיק במסגרת בקשה למתן פסק דין שהוגשה ביום 22.5.13.

הנתבע 2 לא הגיש כתב הגנה.

יצויין כי תחילה, התובע המציא את כתב התביעה לנתבע 2 באמצעות כונס נכסים שמונה ככונס על זכויות הנתבע 2 בנכס, לצורך מכירת הנכס, במסגרת תיק הוצאה לפועל. במהלך התנהלות התובענה, כונס הנכסים הודיע כי עקב הסדרת החוב בתיק ההוצל"פ בו מונה ככונס נכסים הוגשה בקשה לסיום תפקידו ככונס נכסים וכן בקשה לסגירת תיק ההוצל"פ. עוד ציין, כי אינו מייצג את הנתבע 2, כי אין כל קשר בין התיק שבנדון לחוב הפסוק בתיק ההוצל"פ ולכן אין לו קשר לתובענה וביקש לפטור אותו מהתייצבות לדיונים.

ב"כ התובע הודיע כי אינו מתנגד לבקשות הכונס. ניתנה החלטה כמבוקש.

32. לנוכח כל האמור לעיל, אני מוצאת כי יש להעתר לבקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה כנגד הנתבע 2. זאת, בכל הנוגע למתן צו עשה כנגד הנתבע 2, לחייב אותו לבצע את אותם תיקונים אשר מצאתי, כפי המפורט לעיל, כי על הנתבע 1 לבצע אותם. חיוב זה מבוסס על החובות המוטלות על הנתבע 2 כבעל זכויות בנכס ומכח הוראות סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר.

אופן החיוב

33. התובע טוען, כי יש לחייב את הנתבעים בצו עשה, ביחד ולחוד.

הנתבע 1 טוען כי יש לחייבו, לכל היותר, במחצית שכן הינו בעלים של 50% מהזכויות בנכס.

אינני סבורה שיש לקבל את טענת הנתבע 1. האחריות של הנתבע 1 כבעלים, לביצוע התיקונים, איננה מוגבלת, כלפי השוכר, לפי שיעור אחזקותיו של הנתבע 1 בנכס.

לפיכך, אני מוצאת כי יש לקבל את תביעתו של התובע 1 ולחייב את הנתבעים ביחד ולחוד.

34. הנתבע 1 מוסיף וטוען כי בהתאם להוראות חוק הגנה הדייר, חלה חובת השתתפות על הדייר (התובע) בשיעור של 50%.

אכן, בסעיף 68(ד) לחוק הגנת הדייר נקבע כי: "הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר".

אין בכך כדי לגרוע מהחיוב של הנתבעים לבצע את התיקונים הנדרשים בהתאם לחובתם על פי דין.

התביעה להחזר דמי שכירות ששולמו

35. התובע טוען, כי שילם דמי שכירות ביתר. לטענתו, הנתבע 1 דרש ממנו סכומים מעבר לסכומים שהיה אמור לשלם בהתאם לפסק הדין שניתן בתיק הקודם שהתנהל בין הצדדים.

36. הנתבע טוען כי התשלום נעשה בהתאם לפסק הדין ופסיקתא שניתנו ודין התובענה לענין זה להידחות.

37. בפסק הדין שניתן בת.א 9638/07 על ידי כב' השופט עוז ניר נאוי נפסק בעניינו של התובע בתביעה בפני (אשר היה הנתבע 4 באותה תובענה) כך:

"א. בהיעדר חוות דעת נגדית אני קובע כי דמי השכירות יחושבו על בסיס חוות דעת השמאי מטעם התובע הקובע שעבור דמי השימוש לשנת 2007 (השנה האחרונה נשוא התביעה) הינם 1,533 ש"ח לשנה. התשלומים ישולמו בהתאם לשיעור אחזקותיו של התובע במקרקעין (50%).

ב. בהיעדר ראיות לסתור, מקובלות עלי טענות הנתבע כי התוספות לדירה נבנו בתקופת הבעלים המקורי ובהסכמתו. לפיכך, אני קובע כי כל השטח המוחזק על ידי נתבע 4 הינו שטח בדיירות מוגנת.

ג. הנתבע ישלם לתובע את דמי השכירות על בסיס חוות דעת השמאי מטעמו של התובע ובהתאם לשיעור אחזקותיו, החל משנת 2006.

9. במידת הצורך, יגיש בא כח התובע פסיקתא לחתימה."

38. ב"כ התובע אכן הגיש פסיקתא לחתימה. בפסיקתא נכתב כך:

"2. על הנתבע 4 לשלם לתובע מחצית (50%) מסך של 3444.60₪ עבור שנת 2006 וכן מחצית מסך של 3529.08 ₪ עבור שנת 2007 ובסך הכל לשלם לתובע סך של 3,486.84 ₪ (לאחר 50%).

הפסיקתא נחתמה על ידי בית המשפט ביום 20.6.10 כמבוקש.

39. ביום 11.7.10 שלח ב"כ הנתבע מכתב לב"כ התובע בו דרש מהתובע לשלם סך של 3,486.84 ₪ לפי הפסיקתא עד לסוף שנת 2007 וכן סך של 5,293.62 ₪ עבור השנים 2008-2010.

40. התובע הגיש בקשה להבהרת פסק דין. הבקשה נדחתה בהחלטת בית המשפט מיום 18.7.10.

41. התובע הגיש בקשה נוספת להבהרת פסק דין. הבקשה נשלחת לתגובה. לאחר קבלת התגובה ניתנה ביום 2.8.10 החלטת בית המשפט, כב' השופט עוז ניר נאוי לפיה:

"לאחר עיון בבקשה ובתגובה לא מצאתי לשנות מהחלטתי מיום 18.7.2010".

42. אין מחלוקת כי התובע שילם בעקבות מכתב הדרישה של הנתבע 1. התובע שילם את הסך של 3,486 ₪ וכן שלושה שיקים נוספים בסך של 1,150 ₪ כל אחד וכן שיק נוסף על סך 1,149 ₪.

43. בכל הנוגע לתשלום בסך 3,486 ₪, המדובר בתשלום של דמי השכירות לשנים 2006-2007 שנעשה על פי פסיקתא של בית המשפט. ככל שהתובע סבר כי נפלה טעות בהחלטת בית המשפט, בה נחתמה הפסיקתא כמבוקש, היה עליו לערער עליה. אינני סבורה כי ניתן, חלף זאת, להגיש תביעה להשבת סכומים ששולמו על פי פסק דין ופסיקתא, כפי שמבקש התובע מבית המשפט.

לפיכך, העתירה להשבת סכומים אלו דינה להידחות.

44. בכל הנוגע לתשלומים בגין השנים 2008-2010, התובע נדרש על ידי הנתבע לשלמם. התובע בחר לשלמם. עתה, טוען התובע כי שילם ביתר. התובע טוען כי שילם עקב טעות. בסיכומים מטעמו אף נטען להטעיה.

התובע היה מודע, בשעה שביצע את התשלומים, להשגות אותן הוא מעלה עתה, לגבי החיוב בפסק הדין והפסיקתא והפרשנות של הנתבע 1 את פסק הדין. התובע אף פנה לבית המשפט בבקשות להבהרה בעניין זה. (ר' גם מכתב ב"כ התובע שצורף כנספח 9 לתצהיר הנתבע 1).

לפיכך, התובע לא יכול לטעון עתה כי שילם בשעתו, עקב טעות או הטעיה. התובע בחר לשלם, למרות שהיו בפיו גם באותה עת הטענות שבפיו עתה. לפיכך, אינני סבורה כי התובע הצביע על עילה משפטית המקימה לו זכות לדרוש את השבת התשלום שנעשה על ידו.

45. זאת ועוד, פסק הדין בת.א. 9638/07 ניתן בתביעה שהגיש הנתבע 1 (התובע שם) כנגד התובע כאן וכנגד שכניו. התובע הגדיל את שטח המושכר באופן משמעותי. בפסק הדין האמור נקבע כי חדרים אלו באים בגדר הנכס המוגן. התובע טוען, למעשה, כי יש לפרש את פסק הדין באופן שהוא אמור לשלם את אותו סכום של דמי שכירות מוגנים שר נפסק כי על השכנים לשלם. זאת, כאשר המושכר שבידם נותר בן 3 חדרים, ואילו המושכר שבידי התובע גדול יותר באופן משמעותי. פירוש זה איננו מסתבר.

לפיכך, התביעה להשבת דמי השכירות ששולמו דינה להידחות.

סיכום

46. סיכומו של דבר, התביעה למתן סעד של צו עשה מתקבלת.

אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לבצע את התיקונים הבאים:

תיקון הגג בחלק הישן של הנכס, ובכלל זאת איטום הגג, תיקון השיפועים וביצוע בידוד תרמי.

תיקון התיקרה.

תיקון הסדקים בחלקים הפנימיים והחיצוניים של הנכס.

תיקון מערכת הביוב.

תיקון הגדר.

התיקונים יבוצעו בהתאם למפורט בחוות דעת המומחה מטעם התובע ובהתאם להוראות כל דין.

על הנתבעים, ביחד ולחוד, לבצע התיקונים תוך 60 יום.

באחריות הנתבעים, ביחד ולחוד, לדאוג לקבלת היתר בניה לתיקונים, ככל שהדבר נדרש.

ככל שידרש היתר בניה, על הנתבעים להגיש בקשה להיתר תוך 60 יום ועליהם לבצע את התיקונים המצריכים היתר תוך 60 יום מיום קבלת ההיתר.

התביעה להשבת דמי השכירות נדחית.

אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע תוך 30 יום הוצאות משפט (אגרת משפט וכן הסכומים ששולמו למומחה מטעמו בגין חוות הדעת ובגין התייצבותו למתן עדות) וכן שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪.

המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.

ההמצאה לנתבע 2 לכתובת שבה בוצעה ההמצאה של כתב התביעה.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי (מרכז) כחוק.

ניתן היום, כ"ז אלול תשע"ד, 22 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.