בפני | כב' השופט חגי ברנר | |
מבקש | אסא גוטקין | |
נגד | ||
משיבים | 1.טירת בנימין בע"מ 2.אריאל בן עמר 3.משה קובריק 4.דפנה שוחט 5.טל קרן 6.קופת חולים של ההסתדרות הכללית 7.נירה הוכמן 8.קרן רויטמן 9.אסף פוקס 10.רם רביב 11.חנה שרייבמן 12.שמואל מנדל 13.יצחק פלטק 14.פמלה דניסה יוגב פלטק 15.לונה וולך 16.שרית עידו 17.עיזבון המנוח בירנבוים סיליה 18.תותח יזמות בע"מ |
פסק דין |
או אז, החלו יחסי הצדדים לעלות על שרטון. גוטקין חש כי חוכרי הדירות אינם נותנים דעתם לזכויותיו בגג הבניין והתריע בפניהם כי יש למצוא לכך פתרון, שהרי הקבלן לא יוכל לבנות על חלקו של גוטקין בגג מבלי לתת לו תמורה כלשהי עבור זכויותיו.
ברם, הצעתו הנגדית של הקבלן היתה ליתן לגוטקין סך של 80,000 ₪ בלבד תמורת זכויותיו בגג הבניין. לשיטת גוטקין, מדובר היה בסכום זעום אשר אינו משקף את השווי האמיתי של זכויותיו.
גוטקין מוסיף וטוען כי במסגרתו של הסכם הבנייה צפויים חוכרי הדירות לקבל הטבות כספיות שונות מהקבלן ובהן שדרוג המרחב הפרטי בערך של 30,000 ₪ לדייר (ובסך הכל 450,000 ₪ לבנין), הטבה המהווה את הסכום בו רכש הקבלן את כלל זכויות הבניה; מימון שכר טרחת עוה"ד של הדיירים בכל הנוגע לפרויקט, לרבות מימון ייצוגם בהליך המשפטי הנוכחי; אופציה לחלק מדיירי הבנין לרכישת חניה בבניין במחיר עלות בלבד, ומימון רכישה זו מכספי שדרוג המרחב הפרטי שינתנו על ידי הקבלן.
לטענת גוטקין הוא זכאי לחלק יחסי מהטבות אלה.
כאמור לעיל, בין הצדדים קיימת מחלוקת בדבר היקף השטח המוחכר. לגישתו של גוטקין, לשון הסכם החכירה מלמדת כי זכויותיו חלות על כל הגג ואולם, לצורכי הליך זה בלבד, מסתפק גוטקין בטענה כי השטח המוחכר לו הוא המתחם המסומן בתשריט בקווים אדומים דהויים, הכולל כרבע משטח הגג.
כן טוען גוטקין, כי לזכויותיו בגג הבניין יש ערך כלכלי כבר היום, עוד טרם מימוש תמ"א 38. כך בהתאם לתכנית בנין עיר (המכונה תוכנית ג'), המאפשרת לבעל הדירה שמתחת לגג לפרוץ יציאה מהדירה אל הגג ולבנות על הגג (להלן: "תכנית ג'"), אפשר שבעלי הדירה שמתחת לגג יבקשו לרכוש את זכויותיו של גוטקין בגג על מנת למצות את פוטנציאל הבניה, ובכך תמומש זכותו הקניינית של גוטקין. אפשרות אחרת היא שגוטקין ירכוש ביום מן הימים את הדירה שמתחת לגג, והוא זה שיפרוץ דרכה יציאה לגג.
עוד טוען גוטקין כי כלל לא נשקפת סכנה אמיתית לבניין, המצריכה לכאורה את חיזוקו באופן דחוף, כפי שמציגים זאת המשיבים. לגישת גוטקין, הסיבה האמיתית להתקשרות עם הקבלן בהסכם הבנייה היא כלכלית גרידא והאינטרס הכלכלי של המשיבים אינו מצדיק פגיעה בזכות הקניין שלו.
לבסוף טוען גוטקין כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, כיון שרצונם של המשיבים בחיזוק הבניין דווקא במסגרת עסקה כלכלית המיטיבה רק עימם, אינו מצדיק פגיעה בזכות הקנייין שלו. לעומת נזקיו של גוטקין, למשיבים לא ייגרם נזק ממשי. ככל שבאמת ירצו בחיזוק הבניין, הם יוכלו לאמץ פתרון אחר מבלי לפגוע בזכויותיו.
לגישתם, פנייתו של גוטקין לבית המשפט בבקשה לסעד הצהרתי, אינה המסלול הנאות מבחינה דיונית לבירור המחלוקת ושומה היה על גוטקין לפנות למפקח על המקרקעין.
לטענת המשיבים, גוטקין היה שותף לדיונים של בעלי הזכויות בבנין בענין בחירת הקבלן המבצע והגיש תובענה זו בחוסר תום לב, לאחר שלא נענו דרישותיו הכספיות המופרזות ובנסיון לנכס לעצמו זכות וטו על פרוייקט השיפוץ.
לעניין היקף השטח המוחכר לגוטקין, לדידם של המשיבים, גוטקין הוא החוכר של כשמינית בלבד משטח הגג, ולא כנטען על ידו. לעניין מהותה של זכותו של גוטקין בגג, הרי שלגישת המשיבים, זכותו היחידה של גוטקין היא לבנות על הגג בלא צורך בהסכמת חוכרי הדירות האחרים, בכפוף לקבלת רשיונות בניה, שלא ניתנו מעולם וגם לא יינתנו אלא במסגרת תמ"א 38. בנוסף, לפי סעיף 6(ב) להסכם החכירה עומדת למשיבים הזכות להשתמש בשטח המוחכר של גוטקין כל זמן ששטח זה איננו בנוי.
עוד טוענים המשיבים, כי גוטקין לא שילם את דמי החכירה השנתיים, כמתחייב מהסכם החכירה. כמו כן, לא ידוע אם מי מקודמיו (אביו או סבו) שילם דמי חכירה. לגישת המשיבים, הדבר משליך על עצם קיומה של זכותו שכן מדובר בהפרה של הסכם החכירה.
המשיבים מוסיפים וטוענים כי זכות הקנין של גוטקין כפופה לעקרון תום הלב והוא אינו רשאי לעשות בה שימוש לרעה, כעולה מהוראת ס' 14 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). גם מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים, שכן סיכול ביצוע הפרויקט יוביל למצב שבו הבניין שנבנה בשנות ה-50 יישאר מסוכן למגורים, בלתי עמיד בפני רעידות אדמה ויעמיד בסכנה את כלל הגרים בבניין. מנגד, גוטקין ממילא איננו יכול לבנות על הגג. אם ייגרם לו נזק, הרי שהוא כספי גרידא.
בנוסף, טוענים המשיבים כי כנגד זכות הקניין של המיעוט, קיימת זכות הקניין של הרוב אשר רוצה להשיא את ערכו הכלכלי של קניינו, ולמעלה מכך, מבקש להתקשר בפרויקט שעיקרו והורתו בהצלת חיי אדם. כנגד ערך זה של הצלת חיי אדם ייסוג כל ערך שמנגד. לגישתם, שוויון הנפש שמגלה גוטקין נוכח הסכנות לשלום דיירי הבניין במצבי רעידות אדמה נובע מכך שהוא אינו מתגורר בבניין ואינו בעל דירה בו.
לגישת המשיבים, לא ייגרם לגוטקין נזק משיפוץ וחיזוק הבניין בהתאם לתמ"א 38, נהפוך הוא. אם וככל שזכות חכירתו הינה בעלת שווי פוטנציאלי, זכותו הקניינית לא תיפגע וערכה רק יעלה לאחר ביצועה של התכנית, שכן הוא יקבל את הזכויות בגג החדש של הבנין, קרי, הגג שייבנה מעל הדירות החדשות.
מלבד זאת, מפנים המשיבים אל סעיף 5א' לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008 (להלן: "חוק החיזוק") שעניינו כפיית דייר סרבן, וטוענים כי הדבר ממחיש את החשיבות שמייחס המחוקק לצורך בהגנה על חיי אדם.
באשר להטבה הכספית שיקבלו חוכרי הדירות מהקבלן, אין המדובר בתמורה בגינה נרכשו זכויות הבנייה. בעבור זכויות הבנייה ניתנה תמורה בדמות שיפוץ, חיזוק ועיבוי הבניין. ההטבה הכספית נועדה לפצות את בעלי הדירות בבניין בשל הפגיעה באיכות חייהם במהלך ביצוע עבודות השיפוץ. כיון שגוטקין אינו מתגורר בבניין לא צפויה פגיעה כלשהי באיכות חייו בתקופת ביצוע העבודות.
חוות דעתו השניה של השמאי אטקין, מיום 28.3.2012, בחנה את הפגיעות האפשריות בזכויותיו של גוטקין בגג, בשל בנייה על חלק מהגג והשארת חלקו של גוטקין מחוץ לפרויקט, תוך "כליאתו" של קטע הגג המוחכר לגוטקין בין קירות גבוהים של הדירות החדשות שייבנו על יתרת הגג. על פי חוות הדעת השניה, הפגיעה בחלקו של גוטקין בגג תבוא לידי ביטוי במספר אופנים: מניעת ההנאה מפירות תמ"א 38, פגיעה בערכו של הנכס, הפיכת שטחו על גג הבניין לשטח "כלוא", יצירת מציאות משפטית חדשה על פיה מעוקר חלקו של גוטקין בגג מזכויות העומדות לו מכוח תכנית מתאר מקומית ג', עניין אשר יפגע בשוויו ובסחירותו, וכן פגיעה ביכולת הניצול העתידי שלו על ידי גוטקין.
על פי חוות דעתו של השמאי מנדלסון, מימושה של תמ"א 38 לא רק שלא יפגע בנכס של גוטקין אלא אף יעלה את ערכו, וזאת בשל צמצום הסיכון להתמוטטות הבניין בעת רעידת אדמה ושיפור וחידוש השטחים הציבוריים בבניין. באשר לתכנית ג', הרי שזו ממילא אינה מקנה זכויות בניה לגוטקין אלא לדירה הנמצאת בקומה העליונה (מתחת למפלס הגג) וממילא אינה בת מימוש. לפי חוות הדעת של השמאי מנדלסון, אין כל מניעה כי לאחר הבנייה יחזיק גוטקין בשטח דומה לזה שיש ברשותו כעת, על גג המפלס החדש, שאז תישמר זכותו לנהל מו"מ ולמכור אם ירצה את הגג לשכן שמתחתיו.
לגישתו של גוטקין, השמאי מנדלסון נסמך על נוסח סעיף 11.1.2 (ג) לתמ"א 38, על פיו תכניות בניה שחלות על גג המבנה הקיים יחולו על הגג של הקומה הנוספת, אלא שתיקון 3 לתמ"א 38 מיום 11.06.2012 ביטל סעיף זה, ובמקומו נקבע הסדר אחר המתיר הקמת קומות "נוספות" על הגג והקמת קומה חלקית מעל הקומות הנוספות. ברם, הקומה החלקית שתיבנה מעל הקומות הנוספות תמצה בהכרח את מלוא זכויות הבניה על הגג גם לפי תוכנית ג', ולכן, הקבלן, שנוטל לעצמו במסגרת הסכם הבניה את מלוא הזכויות בקומה החלקית שמעל הקומות הנוספות, לא יותיר זכויות בניה כלשהן לגוטקין. המשיבים לא הוכיחו כי בכוונת עיריית תל אביב לפרסם בעתיד תכנית חדשה אשר תאפשר בניה על הגג החדש בנוסף לזכויות שהקבלן ינצל.
לביסוס טענתו, הציג גוטקין את חוות דעתו של המומחה להשוואת כתבי יד, מר יצחק חגג, על פיה חלק מהקווים המסמנים את שטח המוחכר "חוזקו", וכי סימון השטח האדום, בקווים האדומים הדהויים, נעשה ברצף ובזמן כרונולוגי אחד, הנמשך לכל אורך השטח המסומן. כן נקבע כי סבו של גוטקין חתם על התשריט לאחר ששורטטו על גביו הקווים הדהויים, וכנ"ל החתימות הנוספות המופיעות על גבי התשריט (חתימות המחכירה). כעולה עוד מחוות הדעת, קווי החיזוק נוספו לאחר רק ששורטטו הקווים הדהויים, וחשוב מכך, הקווים האדומים המחוזקים נוספו רק לאחר שכבר הופיעו על גבי התשריט חתימותיהם של הצדדים לו. הדבר עולה בבירור מתוך צילום מוגדל של התשריט, ממנו ניתן להיווכח כי הקווים האדומים המחוזקים, שורטטו מעל גבי החתימות, ומכאן שבהכרח החתימות קדמו להן. כמו כן, ניתן להיווכח כי החתימות מופיעות מעל הקווים הדהויים, משמע, הקווים הדהויים קדמו לחתימות.
המשיבים לא הציגו חוות דעת מומחה מטעמם או ראיות כלשהן, שיש בהן כדי לסתור את מסקנותיו של המומחה חגג. בנוסף, חוות דעתו של המומחה חגג לא נסתרה כהוא זה במהלך חקירתו הנגדית. אכן, לא ברור מתי בדיוק חוזקו הקווים האדומים, ולאיזה צורך נעשה אותו חיזוק, ברם במאזן ההסתברות הנדרש בהליך אזרחי, די בקביעה הברורה לפיה הצדדים חתמו על גבי הקווים הדהויים, ורק לאחר מכן, במועד שאינו ידוע, נוספו קווי החיזוק, כדי להביא לכלל מסקנה כי השטח שהוחכר לגוטקין הסבא היה אכן זה שסומן בקווים דהויים, קרי, השטח הגדול יותר. התשריט הפך להיות מחייב מרגע שחתמו עליו הצדדים להסכם החכירה, ואין ספק כי חתימה זו נעשתה על גבי הקווים הדהויים. מכאן שהקווים הדהויים הם שמגדירים את גבולות השטח המוחכר, ולא הקווים המחוזקים שנוספו רק לאחר מכן. הדבר גם מתיישב עם הלשון הגורפת של הסכם החכירה, לפיה יוחכר לגוטקין כל השטח שאיננו בנוי על הגג, משמע, הכוונה היתה להקנות לו שטח משמעותי, ולא שטח זניח.
יצויין עוד כי התשריט, בכל אחת משתי חלופותיו, רק מצמצם את היקף השטח המוחכר לגוטקין כפי שהיה אלמלא התשריט, שכן כפי שראינו קודם, לפי לשונו של הסכם החכירה, הוחכר לסבו של גוטקין כל השטח הבלתי בנוי בקומת הגג. מכל מקום, ברור כי מה שקובע לענין זה הוא התשריט, ולא לשונו של הסכם החכירה, שכן הסכם החכירה הפנה באופן מפורש לשטח המסומן באדום על גבי התשריט ובכך הוא הכפיף את עצמו למה שסומן בתשריט.
משכך, אני קובע כי זכות החכירה של גוטקין מתייחסת לשטח האדום המסומן בתשריט בקווים אדומים דהויים, קרי, השטח הגדול יותר.
ס' 4(א) להסכם החכירה קובע את זכותו הבלעדית של גוטקין בשטח המוחכר:
"החוכר יהנה מן המושכר בשלמותו. לאיש, זולת החוכר או הבא מכוחו, לא תהיה כל הנאה בו."
ואילו סעיף 6(א) להסכם החכירה קובע:
"החוכר זכאי לבנות, בפעם אחת או במספר פעמים, בטפולו ועל חשבונו, חדר או/וחדרים או/וחדרי שרות, מבלי להיות זקוק להסכמת המחכירה, בתנאי שהרשות המוסמכת לפי תחוקת בנין עיר באותו זמן תתן את הרשיון הדרוש לבניה והמחכירה תהיה חייבת לאפשר לחוכר כל שמוש מסתבר בחלקי הנכס המיועדים לשימוש משותף לשם בניה כזו ..."
סעיפים אלו מלמדים, כי גוטקין הינו החוכר הבלעדי של חלק מהגג, ובעל זכויות הבניה על חלק זה. משכך, אין אפשרות לבנות על חלקו של גוטקין בגג, בלא הסכמתו. זוהי נקודת המוצא לדיון במחלוקת שבין הצדדים.
דומה כי גם המשיבים עצמם הבינו זאת, שכן כבר מלכתחילה עמד על הפרק הצורך להסדיר את הבנייה בחלק הגג אשר שייך לגוטקין. גם הסכם הבנייה עם הקבלן אינו מתעלם מקיומו של גוטקין כ"בעל הזכויות הנוסף" (על אף שלא היה צד לו). וכך קובע סעיף 6.7 להסכם הבנייה:
"כי זכויותיו של בעל הזכויות הנוסף ידועות לו [לקבלן- ח.ב.] וכי הוא יפעל בהתמדה ובנחישות בכדי שניתן יהיה לחתום עם בעל הזכויות הנוסף על הסכם אשר יסדיר את זכויותיו של בעל הזכויות הנוסף ויאפשר את קיומו של הסכם זה מבלי לפגוע בזכויותיהם של הבעלים..."
וכך קובע סעיף 6(ב):
"כל זמן שהמושכר או איזה חלק ממנו יהיה בלתי בנוי- יהיו כל המחזיקים מפעם לפעם באופן חוקי בחלקים מסויימים מהנכס זכאים להשתמש בחלק הבלתי בנוי כאילו היה כלול בחלקי הנכס המיועדים לשמוש משותף, מבלי לפגוע בזכותו המלאה והיחידה של החוכר למושכר לאור האמור בפסקאות המתאימות של סעיף זה."
ברם, סעיף זה אינו מעניק למשיבים כל זכות לבנות על חלק הגג המוחכר לגוטקין. אכן, זכותם של המשיבים, כל זמן שגוטקין לא בנה על הגג, היא להשתמש בו כדרך שמשתמשים ברכוש משותף (והגג הוא אכן רכוש משותף לכל דבר וענין, כהגדרת מונח זה בחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969, הגם שהבנין טרם נרשם כבית משותף). אולם, כדרכו של שימוש ברכוש משותף, הכוונה היא לשימוש זמני וחולף שאין בו משום קביעת עובדות בלתי הפיכות בשטח דוגמת בנייה. פשיטא, שאין בכך משום היתר ליטול לעולמי עד את זכויותיו של גוטקין בגג בדרך של בניה עליו, מה גם שהדבר מובהר מפורשות בסיפא של ס' 6(ב), המכפיף את זכות השימוש של הדיירים לזכותו העדיפה של גוטקין.
"... כאשר מדובר בהגבלת ההגנה של הבעלים מפני פגיעה שלא כדין בזכות הקניין שלו, יש לקבוע בשפה ברורה כי שיקול-הדעת של בית-המשפט הוא מוגבל ומצומצם ביותר".
גם הוראת ס' 14 לחוק המקרקעין מגבילה את השימוש בזכות הקניין:
"בעלות וזכויות אחרות במקרקעין אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר."
ברם, רק במקרים נדירים וקיצוניים ניתן יהיה לעשות שימוש בהוראה זו על מנת להצדיק נטילה ממש של קנין הזולת, כפי רצונם של המשיבים בעניננו. ראה גם ע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר טורקיה (2012) (פורסם בנבו):
"יחד עם זאת, וככל שהדבר נוגע להגנה על זכות הקניין שומה על בית המשפט לעשות שימוש זהיר בשיקול-דעתו, וזאת בראש ובראשונה בשים לב למעמדה המיוחד של זכות זו כזכות חוקתית בשיטתנו המשפטית. הנה כי כן, אף שמעמדה המיוחד של זכות הקניין אינו מקנה לה חסינות מפני החלת עקרון תום הלב גם באותם מקרים שבהם נדרשת הגנה על הזכות מפני פגיעה בה, מחייב מעמדה הרם גישה מתונה מצד בית המשפט בבואו להגביל את אפשרות מימושה ..."
כפי שציינתי עוד בהחלטתי מיום 13.7.2012, לפיה ניתן צו מניעה זמני שאסר על המשיבים לבנות על הגג, אין ספק שהמחלוקת האמיתית שעל הפרק היא מחלוקת כלכלית: כנגד קבלת תשלום הולם יוותר גוטקין על זכויותיו בגג. דא עקא, בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בדבר שיעורו של אותו סכום שראוי ומוצדק לשלם לגוטקין חלף זכויותיו בגג. הקבלן הציע לגוטקין סכום של 80,000 ₪, ואילו גוטקין הציג חוות דעת של שמאי לפיה שווי זכויותיו הינו לכל הפחות סך השווה ל- 92,000 דולר (או 287,000 דולר, לפי החלופה הגבוהה יותר). ברי כי מדובר בנתוני פתיחה בלבד וכי ניתן היה לנסות ולגשר באמת ובתמים על פערים אלה כדי להגיע להסכמה, אלא שהקבלן, משיקולים השמורים עימו, ניתק כל מגע עם גוטקין ולא ניסה כלל להדבר עימו מעבר לאותה הצעה ראשונית שהציע לגוטקין, שאפילו לא נתמכה בחוות דעת שמאי.
בענין זה, אין חולק כי ס' 11.1 לתמ"א 38, בנוסחה החל מיום 11.6.2012, קובע שניתן להקים קומה או קומות נוספות על הגג המקורי הקיים, ומעליה או עליהן תבוא קומה חלקית על הגג, ולבסוף, יבוא הגג החדש של אותה קומה חלקית. עוד קובע סעיף זה שהיקף זכויות הבניה שיינתנו לצורך הקומה החלקית, יהיה בהתאם להיקף הזכויות שנקבעו בתוכנית גגות קיימת (קרי, לעניננו, כמו הזכויות לפי תוכנית ג'), או עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השמאי מנדלסון אישר בהקשר זה בעדותו כי הפרשנות הרווחת כיום היא שהקומה החלקית ממצה את זכויות הבניה על פי תוכנית הגגות (ע' 34 לפרוטוקול). מכאן נובע שזכויות הבניה הקיימות כיום ביחס לגג, לפי תוכנית ג', ייבלעו וינוצלו עד תום במסגרת הבניה לפי תמ"א 38, ודבר לא ייוותר לגוטקין. ואכן, עיון בהסכם הבניה שבין הקבלן למשיבים, מגלה כי הקבלן נוטל לעצמו את מלוא זכויות הבניה לפי תמ"א 38 (ראה ס' 7.1 להסכם וכן הגדרת זכויות הבניה במבוא להסכם), וכי בכוונתו לבנות קומה נוספת, ומעליה, חדרי יציאה אל הגג. משמע, הקבלן מתכוון לא רק ליטול לעצמו את הקומה הנוספת, אלא גם את חדרי היציאה על הגג שמעליה, קרי, מדובר בבניה על הגג החדש שייווצר. בנסיבות אלה, יש יסוד סביר מאוד לחשש, שבידי גוטקין לא ייוותר דבר וחצי דבר מזכויות הבניה שהוא מחזיק בהן כיום. אכן, במצב הנוכחי גוטקין איננו יכול לממש את זכויות הבניה על הגג לפי תוכנית ג', שכן רק מי שהוא הבעלים של דירה בקומה האחרונה בבנין יכול לעשות כן, אך עדיין, פוטנציאל הניצול עודנו קיים, שכן בעל הדירה מתחת לגג עשוי לרכוש את זכויותיו של גוטקין בגג ולהיפך, ובכך ייפתח הפתח למימוש פוטנציאל הבניה של גוטקין. ברי כי לפוטנציאל זה ישנו שווי כלכלי משמעותי, וכך גם העיד השמאי אטקין. לעומת זאת, דומה על פני הדברים, ומכל מקום, לא עלה בידי המשיבים להוכיח אחרת, כי בהסכם הבניה במתכונתו הנוכחית, הקבלן עתיד לנצל עד תום את מלוא זכויות הבניה על הגג, ובכך יאפס וירוקן מכל תוכן את זכויותיו של גוטקין.
אין גם צורך להכריע בגדרו של הליך זה בשאלה האם ראוי היה לשתף את גוטקין בטובת ההנאה הכספית שתינתן לחוכרי הדירות, בשווי של 30,000 ₪ לכל חוכר, משום שלא זה סלע המחלוקת האמיתי בתיק, וברי כי לא סכום זה הוא שיכריע את הכף ויסיר את התנגדותו של גוטקין לבניה.
דין טענה זו להדחות מחמת מספר טעמים.
ראשית לכל, לשם שיפוצו של הבנין וחיזוקו מפני רעידות אדמה, אין המשיבים חייבים למכור את זכויות הבניה על הגג. מכירה זו לא נועדה אלא לממן את ביצוע הפרוייקט באמצעות הקבלן המבצע. על כן, ככל שהמכירה לא תצא אל הפועל לנוכח התנגדותו של המבקש, המשיבים יוכלו תמיד, אם רק ירצו בכך, לממן את הפרוייקט ממקורותיהם שלהם. רצונם של המשיבים לשפץ את הבנין ולחזקו מפני רעידות אדמה הוא מובן בהחלט. דא עקא, רצון זה איננו יכול לבוא על חשבון זכויותיו של גוטקין, תוך הפקעתן ממנו בניגוד לרצונו. ודאי שאין המשיבים יכולים להעניק לקבלן זכויות בניה אשר כלל אינן שלהם. האינטרס הכלכלי של המשיבים איננו טהור וראוי יותר להגנה מהאינטרס הכלכלי של גוטקין, גם אם מביאים בחשבון שהוא איננו מתגורר בבנין.
שנית, בצדק טוען גוטקין כי אין עסקינן בבנין מסוכן ליושביו, לפחות לא כיום, וכי היוזמה להוצאת צו בתים מסוכנים היתה של ועד הבנין עצמו, על מנת לקבל הנחה בשיפוץ הבנין. טענה זו אושרה על ידי קרן רויטמן, חוכרת אחת הדירות בבניין, בדיון אשר התקיים בבית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב ביום 08.11.2011. באותו דיון היא טענה כי:
"בקשר למסוכנות של הבנין, אני רוצה להדגיש שאנחנו ביקשנו את ההגדרה כבנין מסוכן. בפעם הראשונה שבאו לבדוק, לפני כ-3 שנים החליטו שהבניין לא מסוכן. ואחרי שהזמנו את חב' עזרה וביצרון כדי לשפץ דרכם, המהנדס הפנה אותנו לנקודות מסוימות שבגללן אפשר לקבל צו בנין מסוכן. אם לא היה לנו אינטרס, הבנין לא היה מוגדר כמסוכן..." (ראה נספח 4 לתשובת המשיבים).
ראה גם עדותו של פרופ' הוכמן, בע' 44- 45 לפרוטוקול.
זאת ועוד, השיפוץ של הבנין בהתאם לדרישות העיריה כבר בוצע והסתיים זה מכבר, והצו שהכריז עליו כמבנה מסוכן, בוטל אף הוא (ראה הודאתו של פרופ' הוכמן, בע' 45 לפרוטוקול).
גם התנהלותם של המשיבים עצמם מעידה כי לא באמת האמינו שמדובר בבנין מסוכן, והא ראיה, למרות שישיבת הדיירים הראשונה בעניין זה נתקיימה כבר בשנת 2008, הרי שרק בשנת 2011 הם חתמו על הסכם הבנייה עם הקבלן, משמע, הם נזקקו לשלוש שנים תמימות לשם כך.
משכך, נשמט הבסיס תחת טענת המשיבים כאילו השאלה שעומדת על הפרק היא זכותם לחיים.
"לעולם אין החוזה מתבטל מאליו מחמת הפרתו. חוק התרופות אינו מאפשר למפר להשתחרר, באמצעות הפרתו, מן החוזה. נדרשת פעולה של הנפגע לשם ביטול החוזה, וכל עוד אין הנפגע מביע כוונה ורצון לבטלו - החוזה נשאר על מכונו ועומד בתקפו." (ע"א 294/92 חיה דרוק ו-8 אח' נ' אליאסיאן אהרון ו-2 אח' פ"ד מז(3) 23 ,עמ' 28-29).
כאמור לעיל, מדובר באינטרסים כלכליים מנוגדים של בעלי הדין. רצונו של הקבלן לשלם לגוטקין סך של 80,000 ₪, שלגישתו של גוטקין אינו משקף את שווי זכויותיו, אינו הופך בהכרח את נסיונו של גוטקין לזכות בפיצוי גבוה הרבה יותר, להתנהגות חסרת תום לב. המשיבים לא הוכיחו באמצעות חוות דעת שמאית כי הסכום של 80,000 ₪ משקף אכן את שווי זכויותיו של גוטקין, כשם שלא הוכיחו כי טענתו של גוטקין לפיה שווי הזכויות הוא 287,000 דולר דווקא, היא אכן טענה סחטנית.
"סעד הצהרתי הוא כאמור סעד שבשיקול דעת. בבואו לשקול אם ליתן סעד הצהרתי, על בית המשפט לבחון, בין היתר, אם יש בידי המבקש לעתור לסעד אופרטיבי. אם התשובה לכך חיובית, משמע שהסעד שנתבקש הוא חלקי ובית המשפט ייטה בדרך כלל שלא לתתו".
נראה כי אין בידי גוטקין לעתור לקבלת סעד אופרטיבי אחר, משלא החלו עבודות הבנייה ואין הוא יודע מהם הנזקים אשר ייגרמו לו כתוצאה מביצוע הפרויקט. בקשת הסעד ההצהרתי היא כל שיש בידיו לעשות בשלב זה על מנת למנוע את הפגיעה בקניינו.
באותה מידה ממש יש להתעלם מטיעונים עובדתיים שהועלו לראשונה בסיכומי התשובה של גוטקין, הכוללים תיאור של פניות שפנה אל העיריה לאחר תום שמיעת הראיות. הגם שהדבר בא בתגובה להרחבת חזית שנעשתה בסיכומי המשיבים, אין בכך כדי להכשיר התנהלות דומה מצידו של גוטקין.
ניתן לגוטקין היתר לפיצול סעדים, לשם הגשת תביעה כספית בגין נזקים כספיים שנגרמו או ייגרמו לו בעטיים של המשיבים או הקבלן.
ניתן היום, כ"ד ניסן תשע"ד, 24 אפריל 2014, בהעדר הצדדים.
תאריך | כותרת | שופט | צפייה |
---|---|---|---|
13/07/2012 | החלטה מתאריך 13/07/12 שניתנה ע"י חגי ברנר | חגי ברנר | לא זמין |
24/04/2014 | פסק דין מתאריך 24/04/14 שניתנה ע"י חגי ברנר | חגי ברנר | צפייה |
תפקיד | שם | בא כוח |
---|---|---|
מבקש 1 | אסא גוטקין | ראובן גוברין (גוטקין |
משיב 1 | טירת בנימין בעמ | זיו כספי, שי קידר |
משיב 2 | אריאל בן עמר | זיו כספי, שי קידר |
משיב 3 | משה קובריק | זיו כספי, שי קידר |
משיב 4 | דפנה שוחט | זיו כספי, שי קידר |
משיב 5 | טל קרן | זיו כספי, שי קידר |
משיב 6 | קופת חולים של ההסתדרות הכללית | זיו כספי, שי קידר |
משיב 7 | נירה הוכמן | זיו כספי, שי קידר |
משיב 8 | קרן רויטמן | זיו כספי, שי קידר |
משיב 9 | אסף פוקס | זיו כספי, שי קידר |
משיב 10 | רם רביב | זיו כספי, שי קידר |
משיב 11 | חנה שרייבמן | זיו כספי, שי קידר |
משיב 12 | שמואל מנדל | זיו כספי, שי קידר |
משיב 13 | יצחק פלטק | זיו כספי, שי קידר |
משיב 14 | פמלה דניסה יוגב פלטק | זיו כספי, שי קידר |
משיב 15 | לונה וולך | זיו כספי, שי קידר |
משיב 16 | שרית עידו | זיו כספי, שי קידר |
משיב 17 | עיזבון המנוח בירנבוים סיליה | זיו כספי, שי קידר |
משיב 18 | תותח יזמות בע"מ | זיו כספי, שי קידר |