1. פתח דבר
2. לפניי תובענה שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, בגדרה עותר המבקש, אסא גוטקין (להלן: "גוטקין") להצהיר כי כל זכויות החכירה ביחס לחלק מגג בניין, המצוי בשדרות עמנואל הרומי 28 בתל אביב, הידוע גם כחלקה 526 בגוש 6214 (להלן: "הבניין") שייכות לו, וכן לאסור על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה משפטית או פיזית ביחס לגג הבניין אשר יש בהן לפגוע בקניינו.
3. גוטקין הינו החוכר לדורות של חלק משטח הגג, מכוח ירושה. לדידו, הוא החוכר של כל שטח הגג הבלתי בנוי, ולכל הפחות, של רבע משטח הגג.
4. זכויות החכירה של גוטקין בגג מקורן בהסכם החכירה אשר נחתם ביום 14.12.1950, בין המשיבה 1, בעלת הבניין, לבין סבו של גוטקין, מר שמואל גוטקין ז"ל (להלן: "הסכם החכירה"). כאמור, זכויות אלה הועברו מכח ירושה מהסב אל האב, וממנו אל גוטקין ונרשמו בהתאם בלשכת רישום המקרקעין.
5. המשיבים 2- 17 הינם חוכרי הדירות בבניין (להלן: "חוכרי הדירות"). המשיבה 18 היא חברה קבלנית (להלן: "הקבלן") שהתקשרה עם המשיבים 1- 17 (להלן: "המשיבים") בהסכם במסגרתו הקנו המשיבים לקבלן את מלוא זכויות הבניה של הבנין וכן את הזכות לבנות על גג הבנין. בתמורה לכך התחייב הקבלן לשפץ את הבנין ולחזקו מפני רעידות אדמה, בהתאם לתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן: "תמ"א 38").
6. לדידם של המשיבים, המבקש הוא החוכר של שמינית בלבד משטח הגג. המחלוקת בענין היקפו של השטח המוחכר לגוטקין, עליה יורחב בהמשך, יסודה באי בהירות שקיימת בתשריט שצורף להסכם החכירה. על גבי התשריט סומן שטח החכירה בצבע אדום מקווקו, אך השטח האדום שסומן מורכב משני חלקים (האחד, קטן יותר, מסומן בקווים אדומים חזקים, והשני, גדול יותר, הכולל גם את החלק הראשון, מסומן בקווים אדומים דהויים). המחלוקת היא איזה מהסימונים משקף נכונה את השטח שהוחכר לסבו של גוטקין.
7. ראשיתה של המחלוקת בין הצדדים בהחלטת חוכרי הדירות לפעול לשיפוץ הבניין וחיזוקו. העניין עלה לראשונה בישיבת דיירים שהתקיימה ביום 12.12.2008, בה הוצגו בפני המשתתפים מספר חלופות לחיזוק הבניין, עליהן נמנו גם חיזוק במימון עצמי וגם חיזוק במסגרת תמ"א 38 בתמורה למתן זכויות בנייה על הגג לקבלן שייבחר על ידי הדיירים. בסופו של דבר, נבחרה האופציה של חיזוק במסגרת תמ"א 38, שבה תמך גם גוטקין.
8. תחילה התנהלו הדברים תוך שיתוף פעולה בין המשיבים לגוטקין בתכתובות ובתהליכי הנעת הפרויקט.
9. בשלב כלשהו, היות ובתמורה לחיזוק ושיפוץ הבניין אמור היה הקבלן לקבל זכויות בנייה בגג הבניין, עלה הצורך להסדיר גם את הבנייה על חלקו של גוטקין בגג.

או אז, החלו יחסי הצדדים לעלות על שרטון. גוטקין חש כי חוכרי הדירות אינם נותנים דעתם לזכויותיו בגג הבניין והתריע בפניהם כי יש למצוא לכך פתרון, שהרי הקבלן לא יוכל לבנות על חלקו של גוטקין בגג מבלי לתת לו תמורה כלשהי עבור זכויותיו.

1. תחילה ביקשו חוכרי הדירות להגיע להסכמה עם גוטקין ורק לאחריה להתקשר עם קבלן אשר יבצע את חיזוק ושיפוץ הבניין, ואולם, בחלוף כשנה ומשלא הצליחו לגבש הסכמה עם גוטקין, החליטו חוכרי הדירות בישיבת הדיירים שהתקיימה ביום 08.11.2009 כי יעבירו את פתרון הבעיה לטיפולו של הקבלן שייבחר.
2. בישיבת הדיירים שהתקיימה ביום 26.01.10 נערכה הצבעה ובה נבחר הקבלן ברוב קולות, לרבות קולו של גוטקין.
3. במסגרת המגעים בין הקבלן וגוטקין, הציג גוטקין בפני הקבלן חוות דעת של שמאי המקרקעין חיים אטקין מיום 04.05.2009, אשר העריך את שווי זכויותיו של גוטקין בגג הבניין על פי שתי חלופות. על פי החלופה לפיה גוטקין חוכר שטח קטן יותר, של כ- 35 מ"ר בלבד, הוערכו זכויותיו בשווי של 92,000 $. על פי החלופה לפיה גוטקין חוכר שטח גדול יותר, כרבע משטח הגג, הוערכו הזכויות בשווי של 287,000 $.

ברם, הצעתו הנגדית של הקבלן היתה ליתן לגוטקין סך של 80,000 ₪ בלבד תמורת זכויותיו בגג הבניין. לשיטת גוטקין, מדובר היה בסכום זעום אשר אינו משקף את השווי האמיתי של זכויותיו.

1. בחודש דצמבר 2011 חתמו המשיבים על הסכם הבנייה עם הקבלן (להלן: "הסכם הבניה"), על פיו במסגרת תמ"א 38 יבנה הקבלן 4 דירות מגורים חדשות על כל גג הבניין, לרבות השטח השייך לגוטקין. גוטקין לא היה צד להסכם זה, אך הוגדר במסגרתו "כבעל הזכויות הנוסף" (בסעיף 2) ונקבע כי על הקבלן לפעול כדי להסדיר את זכויותיו של "בעל הזכויות הנוסף" על מנת לאפשר את קיומו של הסכם הבנייה (בסעיף 6.7). בפועל, הקבלן לא עשה כן, ולמעשה לא היה מוכן להציע לגוטקין דבר מעבר לאותה הצעה ראשונית. מכאן התובענה שלפניי.
2. גם לאחר הגשת התובענה התקיימו מגעים בין הצדדים בנסיון להגיע לעמק השווה, אך אלו לא צלחו.
3. בד בבד עם הגשת התובענה הגיש גוטקין בקשה למתן סעדים זמניים. במסגרת החלטתי מיום 13.07.2012, ניתן צו מניעה זמני אשר אסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה משפטית או פיזית על הגג.
4. תמצית טענות הצדדים
5. לטענתו של גוטקין, המשיבים מנסים לפגוע בזכויות הקנין שלו בגג הבנין, זכויות המוקנות לו על פי הסכם החכירה. הסכם הבנייה מתעלם מן העובדה שגוטקין הוא החוכר לדורות של חלק ניכר משטח הגג. משכך, גוטקין חשוף לפגיעה חמורה בזכויותיו הקנייניות. הוא אינו יודע לאמוד את היקפה של הפגיעה, משום שלא קיבל לידיו את העתקי תכניות הבניה על הגג. חלק מהנזקים פורטו בחוות הדעת השנייה של שמאי המקרקעין חיים אטקין, מיום 28.03.2012, אליה אדרש בהמשך.

גוטקין מוסיף וטוען כי במסגרתו של הסכם הבנייה צפויים חוכרי הדירות לקבל הטבות כספיות שונות מהקבלן ובהן שדרוג המרחב הפרטי בערך של 30,000 ₪ לדייר (ובסך הכל 450,000 ₪ לבנין), הטבה המהווה את הסכום בו רכש הקבלן את כלל זכויות הבניה; מימון שכר טרחת עוה"ד של הדיירים בכל הנוגע לפרויקט, לרבות מימון ייצוגם בהליך המשפטי הנוכחי; אופציה לחלק מדיירי הבנין לרכישת חניה בבניין במחיר עלות בלבד, ומימון רכישה זו מכספי שדרוג המרחב הפרטי שינתנו על ידי הקבלן.

לטענת גוטקין הוא זכאי לחלק יחסי מהטבות אלה.

כאמור לעיל, בין הצדדים קיימת מחלוקת בדבר היקף השטח המוחכר. לגישתו של גוטקין, לשון הסכם החכירה מלמדת כי זכויותיו חלות על כל הגג ואולם, לצורכי הליך זה בלבד, מסתפק גוטקין בטענה כי השטח המוחכר לו הוא המתחם המסומן בתשריט בקווים אדומים דהויים, הכולל כרבע משטח הגג.

כן טוען גוטקין, כי לזכויותיו בגג הבניין יש ערך כלכלי כבר היום, עוד טרם מימוש תמ"א 38. כך בהתאם לתכנית בנין עיר (המכונה תוכנית ג'), המאפשרת לבעל הדירה שמתחת לגג לפרוץ יציאה מהדירה אל הגג ולבנות על הגג (להלן: "תכנית ג'"), אפשר שבעלי הדירה שמתחת לגג יבקשו לרכוש את זכויותיו של גוטקין בגג על מנת למצות את פוטנציאל הבניה, ובכך תמומש זכותו הקניינית של גוטקין. אפשרות אחרת היא שגוטקין ירכוש ביום מן הימים את הדירה שמתחת לגג, והוא זה שיפרוץ דרכה יציאה לגג.

עוד טוען גוטקין כי כלל לא נשקפת סכנה אמיתית לבניין, המצריכה לכאורה את חיזוקו באופן דחוף, כפי שמציגים זאת המשיבים. לגישת גוטקין, הסיבה האמיתית להתקשרות עם הקבלן בהסכם הבנייה היא כלכלית גרידא והאינטרס הכלכלי של המשיבים אינו מצדיק פגיעה בזכות הקניין שלו.

לבסוף טוען גוטקין כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, כיון שרצונם של המשיבים בחיזוק הבניין דווקא במסגרת עסקה כלכלית המיטיבה רק עימם, אינו מצדיק פגיעה בזכות הקנייין שלו. לעומת נזקיו של גוטקין, למשיבים לא ייגרם נזק ממשי. ככל שבאמת ירצו בחיזוק הבניין, הם יוכלו לאמץ פתרון אחר מבלי לפגוע בזכויותיו.

1. מנגד, טוענים המשיבים כי יש לדחות את התובענה ולאפשר את ביצוע הפרויקט לחיזוק ועיבוי הבניין בהתאם לתכנית תמ"א 38, שנועדה לתקן שורה של ליקויים בבניין, בגינם הוא הוכרז כבניין מסוכן.

לגישתם, פנייתו של גוטקין לבית המשפט בבקשה לסעד הצהרתי, אינה המסלול הנאות מבחינה דיונית לבירור המחלוקת ושומה היה על גוטקין לפנות למפקח על המקרקעין.

לטענת המשיבים, גוטקין היה שותף לדיונים של בעלי הזכויות בבנין בענין בחירת הקבלן המבצע והגיש תובענה זו בחוסר תום לב, לאחר שלא נענו דרישותיו הכספיות המופרזות ובנסיון לנכס לעצמו זכות וטו על פרוייקט השיפוץ.

לעניין היקף השטח המוחכר לגוטקין, לדידם של המשיבים, גוטקין הוא החוכר של כשמינית בלבד משטח הגג, ולא כנטען על ידו. לעניין מהותה של זכותו של גוטקין בגג, הרי שלגישת המשיבים, זכותו היחידה של גוטקין היא לבנות על הגג בלא צורך בהסכמת חוכרי הדירות האחרים, בכפוף לקבלת רשיונות בניה, שלא ניתנו מעולם וגם לא יינתנו אלא במסגרת תמ"א 38. בנוסף, לפי סעיף 6(ב) להסכם החכירה עומדת למשיבים הזכות להשתמש בשטח המוחכר של גוטקין כל זמן ששטח זה איננו בנוי.

עוד טוענים המשיבים, כי גוטקין לא שילם את דמי החכירה השנתיים, כמתחייב מהסכם החכירה. כמו כן, לא ידוע אם מי מקודמיו (אביו או סבו) שילם דמי חכירה. לגישת המשיבים, הדבר משליך על עצם קיומה של זכותו שכן מדובר בהפרה של הסכם החכירה.

המשיבים מוסיפים וטוענים כי זכות הקנין של גוטקין כפופה לעקרון תום הלב והוא אינו רשאי לעשות בה שימוש לרעה, כעולה מהוראת ס' 14 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). גם מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים, שכן סיכול ביצוע הפרויקט יוביל למצב שבו הבניין שנבנה בשנות ה-50 יישאר מסוכן למגורים, בלתי עמיד בפני רעידות אדמה ויעמיד בסכנה את כלל הגרים בבניין. מנגד, גוטקין ממילא איננו יכול לבנות על הגג. אם ייגרם לו נזק, הרי שהוא כספי גרידא.

בנוסף, טוענים המשיבים כי כנגד זכות הקניין של המיעוט, קיימת זכות הקניין של הרוב אשר רוצה להשיא את ערכו הכלכלי של קניינו, ולמעלה מכך, מבקש להתקשר בפרויקט שעיקרו והורתו בהצלת חיי אדם. כנגד ערך זה של הצלת חיי אדם ייסוג כל ערך שמנגד. לגישתם, שוויון הנפש שמגלה גוטקין נוכח הסכנות לשלום דיירי הבניין במצבי רעידות אדמה נובע מכך שהוא אינו מתגורר בבניין ואינו בעל דירה בו.

לגישת המשיבים, לא ייגרם לגוטקין נזק משיפוץ וחיזוק הבניין בהתאם לתמ"א 38, נהפוך הוא. אם וככל שזכות חכירתו הינה בעלת שווי פוטנציאלי, זכותו הקניינית לא תיפגע וערכה רק יעלה לאחר ביצועה של התכנית, שכן הוא יקבל את הזכויות בגג החדש של הבנין, קרי, הגג שייבנה מעל הדירות החדשות.

מלבד זאת, מפנים המשיבים אל סעיף 5א' לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008 (להלן: "חוק החיזוק") שעניינו כפיית דייר סרבן, וטוענים כי הדבר ממחיש את החשיבות שמייחס המחוקק לצורך בהגנה על חיי אדם.

באשר להטבה הכספית שיקבלו חוכרי הדירות מהקבלן, אין המדובר בתמורה בגינה נרכשו זכויות הבנייה. בעבור זכויות הבנייה ניתנה תמורה בדמות שיפוץ, חיזוק ועיבוי הבניין. ההטבה הכספית נועדה לפצות את בעלי הדירות בבניין בשל הפגיעה באיכות חייהם במהלך ביצוע עבודות השיפוץ. כיון שגוטקין אינו מתגורר בבניין לא צפויה פגיעה כלשהי באיכות חייו בתקופת ביצוע העבודות.

1. חוות הדעת השמאיות אשר צורפו לכתבי הטענות
2. כאמור לעיל, במסגרת המגעים בין הקבלן וגוטקין, הציג גוטקין בפני הקבלן את חוות הדעת הראשונה של השמאי אטקין, אשר העריכה את שווי זכויותיו בגג הבניין, על פי שתי אפשרויות של מדידת שטח חלקו של גוטקין בגג. על פי גישת המשיבים (לפיה גוטקין חוכר כשמינית בלבד משטח הגג) הוערכו זכויותיו בשווי של 92,000 $. על פי גישת גוטקין (לפיה הוא חוכר כרבע משטח הגג) הוערכו הזכויות בשווי של 287,000 $.

חוות דעתו השניה של השמאי אטקין, מיום 28.3.2012, בחנה את הפגיעות האפשריות בזכויותיו של גוטקין בגג, בשל בנייה על חלק מהגג והשארת חלקו של גוטקין מחוץ לפרויקט, תוך "כליאתו" של קטע הגג המוחכר לגוטקין בין קירות גבוהים של הדירות החדשות שייבנו על יתרת הגג. על פי חוות הדעת השניה, הפגיעה בחלקו של גוטקין בגג תבוא לידי ביטוי במספר אופנים: מניעת ההנאה מפירות תמ"א 38, פגיעה בערכו של הנכס, הפיכת שטחו על גג הבניין לשטח "כלוא", יצירת מציאות משפטית חדשה על פיה מעוקר חלקו של גוטקין בגג מזכויות העומדות לו מכוח תכנית מתאר מקומית ג', עניין אשר יפגע בשוויו ובסחירותו, וכן פגיעה ביכולת הניצול העתידי שלו על ידי גוטקין.

1. המשיבים מצידם, צירפו לתשובתם להמרצת הפתיחה את חוות דעתו של שמאי המקרקעין אבי מנדלסון מיום 24.06.2012 אשר התייחסה לפגיעות האפשריות שהעלה השמאי אטקין בחוות דעתו השניה.

על פי חוות דעתו של השמאי מנדלסון, מימושה של תמ"א 38 לא רק שלא יפגע בנכס של גוטקין אלא אף יעלה את ערכו, וזאת בשל צמצום הסיכון להתמוטטות הבניין בעת רעידת אדמה ושיפור וחידוש השטחים הציבוריים בבניין. באשר לתכנית ג', הרי שזו ממילא אינה מקנה זכויות בניה לגוטקין אלא לדירה הנמצאת בקומה העליונה (מתחת למפלס הגג) וממילא אינה בת מימוש. לפי חוות הדעת של השמאי מנדלסון, אין כל מניעה כי לאחר הבנייה יחזיק גוטקין בשטח דומה לזה שיש ברשותו כעת, על גג המפלס החדש, שאז תישמר זכותו לנהל מו"מ ולמכור אם ירצה את הגג לשכן שמתחתיו.

1. בהתייחס לחוות הדעת של מנדלסון, לפיה ניתן כביכול להעתיק את זכויות המבקש במושכר לגג שיווצר כתוצאה ממימוש זכויות הבנייה על הגג על פי תמ"א 38, העלה גוטקין מספר טענות.

לגישתו של גוטקין, השמאי מנדלסון נסמך על נוסח סעיף 11.1.2 (ג) לתמ"א 38, על פיו תכניות בניה שחלות על גג המבנה הקיים יחולו על הגג של הקומה הנוספת, אלא שתיקון 3 לתמ"א 38 מיום 11.06.2012 ביטל סעיף זה, ובמקומו נקבע הסדר אחר המתיר הקמת קומות "נוספות" על הגג והקמת קומה חלקית מעל הקומות הנוספות. ברם, הקומה החלקית שתיבנה מעל הקומות הנוספות תמצה בהכרח את מלוא זכויות הבניה על הגג גם לפי תוכנית ג', ולכן, הקבלן, שנוטל לעצמו במסגרת הסכם הבניה את מלוא הזכויות בקומה החלקית שמעל הקומות הנוספות, לא יותיר זכויות בניה כלשהן לגוטקין. המשיבים לא הוכיחו כי בכוונת עיריית תל אביב לפרסם בעתיד תכנית חדשה אשר תאפשר בניה על הגג החדש בנוסף לזכויות שהקבלן ינצל.

1. דיון והכרעה
2. לאחר ששמעתי את עדויות בעלי הדין והמומחים מטעמם ועיינתי בחומר הראיות ובסיכומי הצדדים, באתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה להתקבל, לאחר שלא עלה בידי המשיבים להוכיח שזכויותיו של גוטקין בגג החדש תישמרנה כפי שהן גם לאחר ביצוע הבנייה על הגג המקורי.
3. ראשית דבר אציין, כי אין ממש בטענת המשיבים לפיה פנייתו של גוטקין אל בית המשפט בתובענה לסעד הצהרתי, אינה המסלול הדיוני הנכון וכי שומה היה עליו להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין. מעבר לכך שמדובר בהרחבת חזית אסורה בשלב הסיכומים, סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין היא להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף (וגם בבית שאיננו רשום כבית משותף, כמו בעניננו), בדבר זכויות או חובות לפי התקנון, או בסכסוכים מסויימים בנוגע לרכוש משותף, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח- 2008 (ראה ס' 72 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969), ואילו כאן אין עסקינן בסכסוך כזה, ולו מן הטעם שגוטקין איננו בעל דירה בבנין, אלא בעל זכויות חכירה בגג בלבד. זאת ועוד, עסקינן בסכסוך שעניינו הגנה על זכות החכירה לדורות של גוטקין, שהסמכות העניינית לדון בו נתונה לבית המשפט המחוזי, לפי ס' 40 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד- 1984.
4. כשאלה מקדמית, נדרשת הכרעה לעניין היקף זכויותיו של גוטקין בגג. כאמור לעיל, טענותיו של גוטקין, על פיהן הינו הבעלים של כרבע משטח הגג, יסודן בתשריט אשר צורף להסכם החכירה, ממנו עולה כי שטח החכירה נשוא ההסכם סומן בקווים אדומים. כיוון שחלק מהקווים האדומים מודגשים יותר וחלקם פחות, עלתה השאלה מהו היקף הזכויות נשוא הסכם החכירה – האם כרבע משטח הגג, כטענת גוטקין, או שמא רק על פני כ- 37 מ"ר בלבד משטח הגג, כטענת המשיבים.

לביסוס טענתו, הציג גוטקין את חוות דעתו של המומחה להשוואת כתבי יד, מר יצחק חגג, על פיה חלק מהקווים המסמנים את שטח המוחכר "חוזקו", וכי סימון השטח האדום, בקווים האדומים הדהויים, נעשה ברצף ובזמן כרונולוגי אחד, הנמשך לכל אורך השטח המסומן. כן נקבע כי סבו של גוטקין חתם על התשריט לאחר ששורטטו על גביו הקווים הדהויים, וכנ"ל החתימות הנוספות המופיעות על גבי התשריט (חתימות המחכירה). כעולה עוד מחוות הדעת, קווי החיזוק נוספו לאחר רק ששורטטו הקווים הדהויים, וחשוב מכך, הקווים האדומים המחוזקים נוספו רק לאחר שכבר הופיעו על גבי התשריט חתימותיהם של הצדדים לו. הדבר עולה בבירור מתוך צילום מוגדל של התשריט, ממנו ניתן להיווכח כי הקווים האדומים המחוזקים, שורטטו מעל גבי החתימות, ומכאן שבהכרח החתימות קדמו להן. כמו כן, ניתן להיווכח כי החתימות מופיעות מעל הקווים הדהויים, משמע, הקווים הדהויים קדמו לחתימות.

המשיבים לא הציגו חוות דעת מומחה מטעמם או ראיות כלשהן, שיש בהן כדי לסתור את מסקנותיו של המומחה חגג. בנוסף, חוות דעתו של המומחה חגג לא נסתרה כהוא זה במהלך חקירתו הנגדית. אכן, לא ברור מתי בדיוק חוזקו הקווים האדומים, ולאיזה צורך נעשה אותו חיזוק, ברם במאזן ההסתברות הנדרש בהליך אזרחי, די בקביעה הברורה לפיה הצדדים חתמו על גבי הקווים הדהויים, ורק לאחר מכן, במועד שאינו ידוע, נוספו קווי החיזוק, כדי להביא לכלל מסקנה כי השטח שהוחכר לגוטקין הסבא היה אכן זה שסומן בקווים דהויים, קרי, השטח הגדול יותר. התשריט הפך להיות מחייב מרגע שחתמו עליו הצדדים להסכם החכירה, ואין ספק כי חתימה זו נעשתה על גבי הקווים הדהויים. מכאן שהקווים הדהויים הם שמגדירים את גבולות השטח המוחכר, ולא הקווים המחוזקים שנוספו רק לאחר מכן. הדבר גם מתיישב עם הלשון הגורפת של הסכם החכירה, לפיה יוחכר לגוטקין כל השטח שאיננו בנוי על הגג, משמע, הכוונה היתה להקנות לו שטח משמעותי, ולא שטח זניח.

יצויין עוד כי התשריט, בכל אחת משתי חלופותיו, רק מצמצם את היקף השטח המוחכר לגוטקין כפי שהיה אלמלא התשריט, שכן כפי שראינו קודם, לפי לשונו של הסכם החכירה, הוחכר לסבו של גוטקין כל השטח הבלתי בנוי בקומת הגג. מכל מקום, ברור כי מה שקובע לענין זה הוא התשריט, ולא לשונו של הסכם החכירה, שכן הסכם החכירה הפנה באופן מפורש לשטח המסומן באדום על גבי התשריט ובכך הוא הכפיף את עצמו למה שסומן בתשריט.

משכך, אני קובע כי זכות החכירה של גוטקין מתייחסת לשטח האדום המסומן בתשריט בקווים אדומים דהויים, קרי, השטח הגדול יותר.

1. על מנת לעמוד על טיב זכויות החכירה של גוטקין בגג הבניין, יש להדרש להוראות הסכם החכירה המגדירות את זכותו.

ס' 4(א) להסכם החכירה קובע את זכותו הבלעדית של גוטקין בשטח המוחכר:

"החוכר יהנה מן המושכר בשלמותו. לאיש, זולת החוכר או הבא מכוחו, לא תהיה כל הנאה בו."

ואילו סעיף 6(א) להסכם החכירה קובע:

"החוכר זכאי לבנות, בפעם אחת או במספר פעמים, בטפולו ועל חשבונו, חדר או/וחדרים או/וחדרי שרות, מבלי להיות זקוק להסכמת המחכירה, בתנאי שהרשות המוסמכת לפי תחוקת בנין עיר באותו זמן תתן את הרשיון הדרוש לבניה והמחכירה תהיה חייבת לאפשר לחוכר כל שמוש מסתבר בחלקי הנכס המיועדים לשימוש משותף לשם בניה כזו ..."

סעיפים אלו מלמדים, כי גוטקין הינו החוכר הבלעדי של חלק מהגג, ובעל זכויות הבניה על חלק זה. משכך, אין אפשרות לבנות על חלקו של גוטקין בגג, בלא הסכמתו. זוהי נקודת המוצא לדיון במחלוקת שבין הצדדים.

דומה כי גם המשיבים עצמם הבינו זאת, שכן כבר מלכתחילה עמד על הפרק הצורך להסדיר את הבנייה בחלק הגג אשר שייך לגוטקין. גם הסכם הבנייה עם הקבלן אינו מתעלם מקיומו של גוטקין כ"בעל הזכויות הנוסף" (על אף שלא היה צד לו). וכך קובע סעיף 6.7 להסכם הבנייה:

"כי זכויותיו של בעל הזכויות הנוסף ידועות לו [לקבלן- ח.ב.] וכי הוא יפעל בהתמדה ובנחישות בכדי שניתן יהיה לחתום עם בעל הזכויות הנוסף על הסכם אשר יסדיר את זכויותיו של בעל הזכויות הנוסף ויאפשר את קיומו של הסכם זה מבלי לפגוע בזכויותיהם של הבעלים..."

1. טוענים המשיבים כי סעיף 6(ב) להסכם החכירה מעניק גם להם זכויות בחלקו של גוטקין בגג, וכי כל עוד לא נבנה דבר בחלקו של גוטקין בגג, זכות ההנאה במוחכר תהיה כברכוש משותף.

וכך קובע סעיף 6(ב):

"כל זמן שהמושכר או איזה חלק ממנו יהיה בלתי בנוי- יהיו כל המחזיקים מפעם לפעם באופן חוקי בחלקים מסויימים מהנכס זכאים להשתמש בחלק הבלתי בנוי כאילו היה כלול בחלקי הנכס המיועדים לשמוש משותף, מבלי לפגוע בזכותו המלאה והיחידה של החוכר למושכר לאור האמור בפסקאות המתאימות של סעיף זה."

ברם, סעיף זה אינו מעניק למשיבים כל זכות לבנות על חלק הגג המוחכר לגוטקין. אכן, זכותם של המשיבים, כל זמן שגוטקין לא בנה על הגג, היא להשתמש בו כדרך שמשתמשים ברכוש משותף (והגג הוא אכן רכוש משותף לכל דבר וענין, כהגדרת מונח זה בחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969, הגם שהבנין טרם נרשם כבית משותף). אולם, כדרכו של שימוש ברכוש משותף, הכוונה היא לשימוש זמני וחולף שאין בו משום קביעת עובדות בלתי הפיכות בשטח דוגמת בנייה. פשיטא, שאין בכך משום היתר ליטול לעולמי עד את זכויותיו של גוטקין בגג בדרך של בניה עליו, מה גם שהדבר מובהר מפורשות בסיפא של ס' 6(ב), המכפיף את זכות השימוש של הדיירים לזכותו העדיפה של גוטקין.

1. האם ניתן להגביל את זכות הקניין של גוטקין מכוחו של סעיף 14 לחוק המקרקעין או מכוח הדוקטרינה בדבר שימוש בזכות בתום לב? אכן, ההגנה על זכות הקניין אינה בלתי מוגבלת על אף מעמדה המיוחד (רע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון (1999) , פ"ד נה (1) 199, 241), ואולם:

"... כאשר מדובר בהגבלת ההגנה של הבעלים מפני פגיעה שלא כדין בזכות הקניין שלו, יש לקבוע בשפה ברורה כי שיקול-הדעת של בית-המשפט הוא מוגבל ומצומצם ביותר".

גם הוראת ס' 14 לחוק המקרקעין מגבילה את השימוש בזכות הקניין:

"בעלות וזכויות אחרות במקרקעין אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר."

ברם, רק במקרים נדירים וקיצוניים ניתן יהיה לעשות שימוש בהוראה זו על מנת להצדיק נטילה ממש של קנין הזולת, כפי רצונם של המשיבים בעניננו. ראה גם ע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר טורקיה (2012) (פורסם בנבו):

"יחד עם זאת, וככל שהדבר נוגע להגנה על זכות הקניין שומה על בית המשפט לעשות שימוש זהיר בשיקול-דעתו, וזאת בראש ובראשונה בשים לב למעמדה המיוחד של זכות זו כזכות חוקתית בשיטתנו המשפטית. הנה כי כן, אף שמעמדה המיוחד של זכות הקניין אינו מקנה לה חסינות מפני החלת עקרון תום הלב גם באותם מקרים שבהם נדרשת הגנה על הזכות מפני פגיעה בה, מחייב מעמדה הרם גישה מתונה מצד בית המשפט בבואו להגביל את אפשרות מימושה ..."

1. לא שוכנעתי כי המקרה שלפניי נמנה על אותם מקרים חריגים המצדיקים נטילה של קנין בשל עקרון תום הלב. התנהלותו של גוטקין מלמדת על כוונה כנה לקחת חלק בהוצאת פרויקט החיזוק אל הפועל, אך זאת תוך שמירת זכותו לקבל תמורה ראויה עבור זכויותיו בגג. רק בשלב בו דרישתו לא נענתה, החל גוטקין להתנגד לפרויקט.

כפי שציינתי עוד בהחלטתי מיום 13.7.2012, לפיה ניתן צו מניעה זמני שאסר על המשיבים לבנות על הגג, אין ספק שהמחלוקת האמיתית שעל הפרק היא מחלוקת כלכלית: כנגד קבלת תשלום הולם יוותר גוטקין על זכויותיו בגג. דא עקא, בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בדבר שיעורו של אותו סכום שראוי ומוצדק לשלם לגוטקין חלף זכויותיו בגג. הקבלן הציע לגוטקין סכום של 80,000 ₪, ואילו גוטקין הציג חוות דעת של שמאי לפיה שווי זכויותיו הינו לכל הפחות סך השווה ל- 92,000 דולר (או 287,000 דולר, לפי החלופה הגבוהה יותר). ברי כי מדובר בנתוני פתיחה בלבד וכי ניתן היה לנסות ולגשר באמת ובתמים על פערים אלה כדי להגיע להסכמה, אלא שהקבלן, משיקולים השמורים עימו, ניתק כל מגע עם גוטקין ולא ניסה כלל להדבר עימו מעבר לאותה הצעה ראשונית שהציע לגוטקין, שאפילו לא נתמכה בחוות דעת שמאי.

1. לגופו של ענין, השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בתיק זה היא האם זכויות הבניה של גוטקין יישמרו במלואן גם במקרה שהבניה על הגג הקיים תצא לדרך. לו הייתי מגיע למסקנה כי כך הוא הדבר, אזיי היה בהחלט מקום לקבוע כי עמידתו של גוטקין על זכויותיו בגג הקיים היא עמידה על זכות בחוסר תום לב, שכן אין כל הגיון להתעקש על זכויות בגג הנוכחי, אם ניתן לקבל את אותן זכויות ממש על גבי הגג החדש שייבנה, בבחינת "זה נהנה וזה אינו חסר". ברם, לא עלה בידי המשיבים להראות כי אכן כך הוא הדבר, וכי לא יחול כל שינוי בזכותו העקרונית של גוטקין לבניה על גג הבנין אם הפרוייקט אכן ייצא אל הפועל. ודוק: בענין זה, ולמרות שגוטקין הוא התובע בהליך, נטל השכנוע מוטל דווקא על המשיבים, שכן גוטקין יצא ידי חובתו הראשונית בכך שהוכיח את זכויותיו הקנייניות בגג. מרגע זה ואילך, מוטל על המשיבים, המבקשים להפקיע מידיו של גוטקין את זכויותיו בגג הקיים, להוכיח כי הפקעה כזו לא תפגע כהוא זה בזכויותיו של גוטקין, שכן הוא יקבל זכויות זהות לחלוטין על גבי הגג החדש שייבנה.

בענין זה, אין חולק כי ס' 11.1 לתמ"א 38, בנוסחה החל מיום 11.6.2012, קובע שניתן להקים קומה או קומות נוספות על הגג המקורי הקיים, ומעליה או עליהן תבוא קומה חלקית על הגג, ולבסוף, יבוא הגג החדש של אותה קומה חלקית. עוד קובע סעיף זה שהיקף זכויות הבניה שיינתנו לצורך הקומה החלקית, יהיה בהתאם להיקף הזכויות שנקבעו בתוכנית גגות קיימת (קרי, לעניננו, כמו הזכויות לפי תוכנית ג'), או עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השמאי מנדלסון אישר בהקשר זה בעדותו כי הפרשנות הרווחת כיום היא שהקומה החלקית ממצה את זכויות הבניה על פי תוכנית הגגות (ע' 34 לפרוטוקול). מכאן נובע שזכויות הבניה הקיימות כיום ביחס לגג, לפי תוכנית ג', ייבלעו וינוצלו עד תום במסגרת הבניה לפי תמ"א 38, ודבר לא ייוותר לגוטקין. ואכן, עיון בהסכם הבניה שבין הקבלן למשיבים, מגלה כי הקבלן נוטל לעצמו את מלוא זכויות הבניה לפי תמ"א 38 (ראה ס' 7.1 להסכם וכן הגדרת זכויות הבניה במבוא להסכם), וכי בכוונתו לבנות קומה נוספת, ומעליה, חדרי יציאה אל הגג. משמע, הקבלן מתכוון לא רק ליטול לעצמו את הקומה הנוספת, אלא גם את חדרי היציאה על הגג שמעליה, קרי, מדובר בבניה על הגג החדש שייווצר. בנסיבות אלה, יש יסוד סביר מאוד לחשש, שבידי גוטקין לא ייוותר דבר וחצי דבר מזכויות הבניה שהוא מחזיק בהן כיום. אכן, במצב הנוכחי גוטקין איננו יכול לממש את זכויות הבניה על הגג לפי תוכנית ג', שכן רק מי שהוא הבעלים של דירה בקומה האחרונה בבנין יכול לעשות כן, אך עדיין, פוטנציאל הניצול עודנו קיים, שכן בעל הדירה מתחת לגג עשוי לרכוש את זכויותיו של גוטקין בגג ולהיפך, ובכך ייפתח הפתח למימוש פוטנציאל הבניה של גוטקין. ברי כי לפוטנציאל זה ישנו שווי כלכלי משמעותי, וכך גם העיד השמאי אטקין. לעומת זאת, דומה על פני הדברים, ומכל מקום, לא עלה בידי המשיבים להוכיח אחרת, כי בהסכם הבניה במתכונתו הנוכחית, הקבלן עתיד לנצל עד תום את מלוא זכויות הבניה על הגג, ובכך יאפס וירוקן מכל תוכן את זכויותיו של גוטקין.

1. המשיבים טוענים בסיכומיהם כי תוכנית הפרוייקט כוללת בניה של קומה וחצי על הגג הקיים, אלא שטיעון זה דווקא מחזק את עמדתו של גוטקין, שכן החשש הוא שבניה של אותה חצי קומה נוספת על הגג החדש, שאין חולק כי הקבלן מתכוון לנכסה לעצמו, היא שתגרום למיצוי סופי ומוחלט של זכויות בניה על הגג החדש, באופן שגוטקין יקבל אמנם זכויות חכירה על גג חדש, אך זה יהיה נטול זכויות בניה כלשהן. אכן, כפי שטוענים המשיבים בסיכומיהם, גוטקין יוכל לנסות ולקנות את אחת הדירות בקומה החדשה, שמן הסתם תועמד למכירה על ידי הקבלן, אלא שאין בכך כל רבותא, שכן החשש הוא שזכויות הבניה על הגג החדש כבר לא יהיו קיימות.
2. חשוב לציין בהקשר זה כי לא ניתן לקבוע בגדרו של ההליך הנוכחי מהו השווי האמיתי של זכויות גוטקין בגג הבנין. ממילא, אינני קובע כי הערכים הכספיים הנקובים בחוות דעתו של השמאי אטקין אכן משקפים נכוחה את שווי הזכויות. ברם, הנטל להוכיח כי התמורה שהוצעה לגוטקין על ידי הקבלן- סך של 80,000 ₪- אכן היתה תמורה נאותה ולא בבחינת נזיד עדשים, מוטל היה על מי שמבקש ליטול מגוטקין את קניינו, קרי, על המשיבים. בנטל זה הם לא עמדו, ולו מן הטעם שלא הציגו חוות דעת שמאית בענין שווי זכויותיו של גוטקין בגג. השמאי מנדלסון מטעמם כלל לא בחן שאלה זו, אלא מיקד את חוות דעתו בשאלה האם הבניה על הגג תסב נזק לזכויותיו של גוטקין, תוך שהוא יוצא מנקודת הנחה, שלא הוכחה כדבעי ולכן לא ניתן להסתמך עליה, כאילו לא ייגרם כל נזק לגוטקין משום שהוא יוכל לקבל את אותן זכויות ממש בגג החדש שייבנה.

אין גם צורך להכריע בגדרו של הליך זה בשאלה האם ראוי היה לשתף את גוטקין בטובת ההנאה הכספית שתינתן לחוכרי הדירות, בשווי של 30,000 ₪ לכל חוכר, משום שלא זה סלע המחלוקת האמיתי בתיק, וברי כי לא סכום זה הוא שיכריע את הכף ויסיר את התנגדותו של גוטקין לבניה.

1. המשיבים טענו כי מדובר בבניין מסוכן שהצורך לשפצו הוא בבחינת הצלת חיים, וכי קדושת החיים גוברת על שאר השיקולים.

דין טענה זו להדחות מחמת מספר טעמים.

ראשית לכל, לשם שיפוצו של הבנין וחיזוקו מפני רעידות אדמה, אין המשיבים חייבים למכור את זכויות הבניה על הגג. מכירה זו לא נועדה אלא לממן את ביצוע הפרוייקט באמצעות הקבלן המבצע. על כן, ככל שהמכירה לא תצא אל הפועל לנוכח התנגדותו של המבקש, המשיבים יוכלו תמיד, אם רק ירצו בכך, לממן את הפרוייקט ממקורותיהם שלהם. רצונם של המשיבים לשפץ את הבנין ולחזקו מפני רעידות אדמה הוא מובן בהחלט. דא עקא, רצון זה איננו יכול לבוא על חשבון זכויותיו של גוטקין, תוך הפקעתן ממנו בניגוד לרצונו. ודאי שאין המשיבים יכולים להעניק לקבלן זכויות בניה אשר כלל אינן שלהם. האינטרס הכלכלי של המשיבים איננו טהור וראוי יותר להגנה מהאינטרס הכלכלי של גוטקין, גם אם מביאים בחשבון שהוא איננו מתגורר בבנין.

שנית, בצדק טוען גוטקין כי אין עסקינן בבנין מסוכן ליושביו, לפחות לא כיום, וכי היוזמה להוצאת צו בתים מסוכנים היתה של ועד הבנין עצמו, על מנת לקבל הנחה בשיפוץ הבנין. טענה זו אושרה על ידי קרן רויטמן, חוכרת אחת הדירות בבניין, בדיון אשר התקיים בבית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב ביום 08.11.2011. באותו דיון היא טענה כי:

"בקשר למסוכנות של הבנין, אני רוצה להדגיש שאנחנו ביקשנו את ההגדרה כבנין מסוכן. בפעם הראשונה שבאו לבדוק, לפני כ-3 שנים החליטו שהבניין לא מסוכן. ואחרי שהזמנו את חב' עזרה וביצרון כדי לשפץ דרכם, המהנדס הפנה אותנו לנקודות מסוימות שבגללן אפשר לקבל צו בנין מסוכן. אם לא היה לנו אינטרס, הבנין לא היה מוגדר כמסוכן..." (ראה נספח 4 לתשובת המשיבים).

ראה גם עדותו של פרופ' הוכמן, בע' 44- 45 לפרוטוקול.

זאת ועוד, השיפוץ של הבנין בהתאם לדרישות העיריה כבר בוצע והסתיים זה מכבר, והצו שהכריז עליו כמבנה מסוכן, בוטל אף הוא (ראה הודאתו של פרופ' הוכמן, בע' 45 לפרוטוקול).

גם התנהלותם של המשיבים עצמם מעידה כי לא באמת האמינו שמדובר בבנין מסוכן, והא ראיה, למרות שישיבת הדיירים הראשונה בעניין זה נתקיימה כבר בשנת 2008, הרי שרק בשנת 2011 הם חתמו על הסכם הבנייה עם הקבלן, משמע, הם נזקקו לשלוש שנים תמימות לשם כך.

משכך, נשמט הבסיס תחת טענת המשיבים כאילו השאלה שעומדת על הפרק היא זכותם לחיים.

1. המשיבים מבקשים למצוא אישוש לטיעוניהם באמצעות סעיף 5א' לחוק החיזוק, אשר קובע כי ניתן לכפות על דייר סרבן הריסה של בנין לשם הקמתו מחדש. ברם, ס' 5א' לחוק החיזוק איננו מאפשר ליטול לצמיתות את קניינו של אדם. גם על פיו, מדובר בנטילה זמנית בלבד, שלאחריה, יקבל כל בעל דירה את זכויותיו בבנין החדש (ראה ס' 5א'(ב) לחוק החיזוק). ואילו בעניננו, החשש הוא כי מדובר בנטילת זכויות הבניה של גוטקין לצמיתות.
2. טענת המשיבים בדבר אי תשלום דמי החכירה על ידי גוטקין, כמשליכה על זכותו הקניינית בגג, אף היא דינה להדחות (וזאת בלא קשר לשאלה האם חוכרי הדירות עצמם שילמו אי פעם דמי חכירה, וככל שלא שילמו, האם אין בכך כדי להשתיקם מהעלאת טענה כזו). גם אם קיים חוב של גוטקין בגין אי תשלום דמי חכירה, אין בחוב זה כדי לאיין את זכויותיו הקנייניות של גוטקין בגג. ככל שמדובר בהפרה יסודית של חוזה החכירה מצידו של גוטקין, שומה היה על המחכירה לנקוט באמצעים העומדים לה לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א- 1970, כדי להביא את הסכם החכירה לסיומו. משלא עשתה כן, חוזה החכירה נותר שריר וקיים. הכלל הוא שגם חוזה שהופר, עומד בתוקפו כל זמן שלא בוטל כדין:

"לעולם אין החוזה מתבטל מאליו מחמת הפרתו. חוק התרופות אינו מאפשר למפר להשתחרר, באמצעות הפרתו, מן החוזה. נדרשת פעולה של הנפגע לשם ביטול החוזה, וכל עוד אין הנפגע מביע כוונה ורצון לבטלו - החוזה נשאר על מכונו ועומד בתקפו." (ע"א 294/92 חיה דרוק ו-8 אח' נ' אליאסיאן אהרון ו-2 אח' פ"ד מז(3) 23 ,עמ' 28-29).

1. אכן, סעד הצהרתי הינו סעד מן היושר, הדורש מהעותר, בין היתר, נקיון כפיים (א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה 11), עמוד 829). ברם, לא מצאתי ממש בטענת המשיבים כי תביעתו של גוטקין הוגשה בחוסר נקיון כפיים או בחוסר תום לב. לא מצאתי פסול ברצונו של גוטקין לקבל תמורה ראויה עבור זכויותיו בגג הבניין ולמנוע את הפקעת זכויותיו הקנייניות שלא על דעתו ושלא בהסכמתו. גם העובדה שגוטקין היה מעורב בשלב הראשוני בכל הקשור להוצאת הפרוייקט אל הפועל, אינה גורעת מתום ליבו. נהפוך הוא, הדבר רק מוכיח ששיקוליו היו עניינים בלבד, ולא היתה מצידו התנגדות עקרונית לפרוייקט, רק לשם ההתנגדות.

כאמור לעיל, מדובר באינטרסים כלכליים מנוגדים של בעלי הדין. רצונו של הקבלן לשלם לגוטקין סך של 80,000 ₪, שלגישתו של גוטקין אינו משקף את שווי זכויותיו, אינו הופך בהכרח את נסיונו של גוטקין לזכות בפיצוי גבוה הרבה יותר, להתנהגות חסרת תום לב. המשיבים לא הוכיחו באמצעות חוות דעת שמאית כי הסכום של 80,000 ₪ משקף אכן את שווי זכויותיו של גוטקין, כשם שלא הוכיחו כי טענתו של גוטקין לפיה שווי הזכויות הוא 287,000 דולר דווקא, היא אכן טענה סחטנית.

1. על התובע המבקש סעד הצהרתי לשכנע שעל פי מאזן הנוחות מוטב לתת לו את הסעד מאשר לסרב לתיתו. בעניננו, מאזן הנוחות נוטה לזכותו של גוטקין, שהרי אם לא יינתן לו הסעד המבוקש, מרגע שהבניה תצא אל הפועל, יופקעו הלכה למעשה זכויותיו בגג, וכאמור לעיל, לא שוכנעתי כי זכויותיו תישמרנה במלואן על גג הבניין החדש, לאחר שיפוץ הבניין בהתאם לתמ"א 38. מנגד, כפי שכבר ציינתי, הבניה על הגג אינה בבחינת הכרח, אלא מדובר אך ורק באינטרס כלכלי (ולגיטימי יש לומר) של המשיבים, להשיג מימון חיצוני לשם חיזוקו של הבנין ושיפוץ דירותיו.
2. לבסוף, על המבקש סעד הצהרתי להראות כי יש לו אינטרס לגיטימי לנקוט דווקא בדרך דיונית זו (גורן, שם, עמ' 832):

"סעד הצהרתי הוא כאמור סעד שבשיקול דעת. בבואו לשקול אם ליתן סעד הצהרתי, על בית המשפט לבחון, בין היתר, אם יש בידי המבקש לעתור לסעד אופרטיבי. אם התשובה לכך חיובית, משמע שהסעד שנתבקש הוא חלקי ובית המשפט ייטה בדרך כלל שלא לתתו".

נראה כי אין בידי גוטקין לעתור לקבלת סעד אופרטיבי אחר, משלא החלו עבודות הבנייה ואין הוא יודע מהם הנזקים אשר ייגרמו לו כתוצאה מביצוע הפרויקט. בקשת הסעד ההצהרתי היא כל שיש בידיו לעשות בשלב זה על מנת למנוע את הפגיעה בקניינו.

1. בסיכומיהם מציעים המשיבים לראשונה את מה שהם מכנים "פתרונות ביניים" כאלה ואחרים. דא עקא, בצדק טוען גוטקין כי מדובר בהרחבת חזית אסורה שנעשתה לראשונה בשלב הסיכומים. ואכן, לא ניתן באמצעות הגשת סיכומים לנהל משא ומתן לפשרה עם גוטקין. הדרך להגיע לפתרונות מעין אלה היא בהסכמה בלבד, ובהעדר הסכמה, אין מנוס אלא לפסוק בסכסוך על פי הדין.

באותה מידה ממש יש להתעלם מטיעונים עובדתיים שהועלו לראשונה בסיכומי התשובה של גוטקין, הכוללים תיאור של פניות שפנה אל העיריה לאחר תום שמיעת הראיות. הגם שהדבר בא בתגובה להרחבת חזית שנעשתה בסיכומי המשיבים, אין בכך כדי להכשיר התנהלות דומה מצידו של גוטקין.

1. בשולי הדברים אציין כי מצאתי טעם לפגם בהתנהלותם של המשיבים כלפי גוטקין. הללו ניערו את חוצנם מכל נסיון להגיע עימו להבנות, והפנו אותו לקבלן, בבחינת "ישחקו הנערים לפנינו", משל לא היתה להם כל נגיעה למחלוקת שבין גוטקין לקבלן, למרות שהם אלה שהתיימרו למכור לקבלן גם את זכויות הבניה של גוטקין ובכך הניעו את גלגלי הסכסוך המשפטי. גם הקבלן נקט בגישה לא ראויה כלפי גוטקין, בכך שנקט כלפיו את השיטה של "שב ואל תעשה", בניגוד להתחייבותו כלפי הדיירים לפעול "בהתמדה ובנחישות" מול גוטקין לצורך השגת הסכמתו לבניה (ס' 6.7 להסכם הבניה). הקבלן אפילו לא הטריח את עצמו להציג חוות דעת שמאית נגדית, על מנת להוכיח מה לשיטתו שלו השווי של זכויות גוטקין בגג. יתר על כן, למרות שהקבלן הוא שמממן עבור המשיבים את עלויות ההליך המשפטי הנוכחי והוא גם זה ששכר עבורם את באי כוחם, הקבלן לא הטריח את עצמו להגיש תשובה לתובענה על מנת להציג את גרסתו שלו לאירועים, והוא מתנהל כאילו הענין כולו כלל אינו נוגע לו.
2. סוף דבר, מן הנימוקים המפורטים לעיל, דין התובענה להתקבל. אשר על כן, ניתן בזאת סעד הצהרתי, לפיו כל זכויות החכירה ביחס לחלק מגג הבניין, כמסומן בקווים אדומים דהויים בתשריט, שייכות לגוטקין, ואסור למשיבים או מי מהם לבצע כל דיספוזיציה משפטית או פיזית ביחס לגג הבניין אשר יש בהן לפגוע בקניינו של גוטקין.

ניתן לגוטקין היתר לפיצול סעדים, לשם הגשת תביעה כספית בגין נזקים כספיים שנגרמו או ייגרמו לו בעטיים של המשיבים או הקבלן.

1. המשיבים והקבלן, ביחד ולחוד, ישלמו לגוטקין את הוצאות המשפט בסכום כולל של 50,000 ₪.
2. המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ד ניסן תשע"ד, 24 אפריל 2014, בהעדר הצדדים.