מבוא

1. תביעה שהוגשה ביום 1.5.12 בדרך של המרצת פתיחה שבגדרה עתר המבקש (להלן: "רוכמן") לצו הצהרתי המצהיר על כך שההסכם שנחתם בינו לבין המשיב (להלן: "מנצור") בטל עקב הפרה יסודית של הוראותיו.
2. אין בין הצדדים מחלוקת על כך שביום 28.11.00 נחתם בין רוכמן לבין מנצור הסכם (להלן: "הסכם המכר") שלפיו מכר רוכמן למנצור נכס מקרקעין הידוע כגוש 30087 חלקה 137 והמצוי ברחוב שאול עבוד 21 בירושלים (להלן: "הנכס"). אין בין הצדדים גם מחלוקת על תנאי הסכם המכר ועל כך שהתמורה שנקבעה בהסכם המכר הייתה על סך של 115,000$.
3. התובענה הוגשה בתחילה לבית המשפט המחוזי בירושלים וביום 10.6.12 ניתנה החלטתה של כב' השופטת ג' כנפי-שטייניץ המורה על העברת התובענה לבירור בפני בית משפט השלום.
4. ביום 17.6.12 הגיש רוכמן בקשה למתן צו מניעה שעל פיו ייאסר על המשיבים לעשות כל דיספוזיציה בנכס. הבקשה לסעד הצהרתי הוגשה נגד 3 משיבים: משיב 1, מנצור– כצד להסכם המכר; משיב 2, עו"ד יהודה שוסטר, שהתבקש על ידי מנצור לרשום את זכויותיו בנכס בפנקס רישום המקרקעין; ומשיב 3, רשם המקרקעין בירושלים. עוד באותו היום ניתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד. ביום 24.6.12, לאחר דיון שהתקיים בנוכחות הצדדים, ניתנה החלטתי שלפיה יעמוד צו המניעה על כנו עד למתן החלטה אחרת.
5. המחלוקת הטעונה הכרעה בין הצדדים הינה מחלוקת עובדתית באשר לתשלום התמורה. בעוד שלטענת רוכמן הפר מנצור את הסכם המכר ולא שילם את התמורה שעליה הוסכם, אלא שילם לו סכום חלקי בסך של 49,100$ בלבד, טען מנצור מנגד שהתמורה שנקבעה בהסכם המכר שולמה במלואה לפני למעלה מ- 10 שנים. נוסף לתמורה שנקבעה בהסכם המכר שילם מנצור לטענתו סכומי כסף שונים שעל מנצור היה לשלמם.
6. אקדים ואציין שלאחר עיון בראיות הצדדים וטענותיהם מצאתי שלא עלה בידי התובע להוכיח את תביעתו ולפיכך דינה של התביעה להידחות.

פסק הבורר

1. מהעדויות ומהראיות שהובאו בפני עולה שהנכס נרכש תחילה ביוני 1999 על ידי רוכמן מישיבת "פורת יוסף" בסך של 110,000$. לאחר שנודע למנצור באפריל 2000 על המכירה הוא תבע את רוכמן ואת ישיבת "פורת יוסף" בבית הדין הרבני, תביעה שבעקבותיה פנו הצדדים לבוררות. בפסק הבורר שניתן נקבע שעל רוכמן למכור למנצור את הנכס בסך של 115,000$ (התמורה המקורית בצירוף הוצאותיו).
2. מנצור היטיב לתאר בתצהירו את השתלשלות האירועים האמורה כדלקמן: "בתאריך 11.4.2000 נודע לי כי רוכמן רכש את הנכס... מישיבת פורת יוסף. רוכמן הגיש תוכניות בניה למבנה הנ"ל. עקב היותי בעלים על נכס צמוד קיבלתי הודעה בדבר מעיריית ירושלים... מתוקף היותי בר מצרא, אשר על פי ההלכה יש לי את הזכות לרכוש את הנכס קודם לאחרים, הגשתי תביעה בבית הדין הרבני בירושלים כנגד רוכמן ואח', התביעה הוגשה בתאריך 18.4.2000... המוכר שאינו מכיר בבית הדין הרבני כסמכות רלוונטית סירב לדון בית דין זה. לאחר דו"ד בינינו הוסכם כי הבורר בינינו יהיה הרב בצלאל בלום ז"ל... לאחר שמיעת טענות הצדדים הוכרע על ידו כפי ההוראה ההלכתית, שהייתה לי הח"מ זכות קדימה לרכישת הנכס, ורוכמן צריך למוכרה לי. אך כיוון שרוכמן הוציא הוצאות שונות לאחר רכישת הנכס, החליט הבורר כי עלי לשלם סכום של 15,000$ נוסף לסכום שרוכמן רכש מפורת יוסף. רוכמן רכש את הנכס מפורת יוסף בסכום של 110,000$ ואני רכשתי ממנו ב-115,000$, (הפרש 5,0000$ אלו עבור הוצאות ישירות לרכישה). הוספתי לו כפי הוראת הבורר בעבור הוצאותיו עוד 10,000$ (עבור הוצאות שהוציא כגון הגשת התוכנית למבנה, והוצאות שונות). יודגש כי סכום זה אינו קשור במישרין לחוזה הרכישה." (פרק ב' לתצהיר, סעיפים 1-3).
3. רוכמן התייחס במהלך חקירתו הנגדית לאירועים שקדמו לחתימת הסכם המכר והשיב שכל המכר נעשה בכפייה, וכי הוא קנה את הנכס מ"פורת יוסף" בסך של 110 אלף דולר ונאלץ למכור אותו באותו הסכום (עמ' 8 שורות 18-22). עוד השיב כי "הוסיפו לי עוד 5000 דולר בגלל שהתחלתי להכין את התוכניות." (עמ' 8 שורה 25). יחד עם זאת לא חלק רוכמן בדרך כלשהי על פסק הבורר, שמונה בהסכמת הצדדים ופסק את פסיקתו בהתאם להלכה.
4. הצדדים לא התייחסו בסיכומיהם לשאלת היחס בין פסק הבורר לבין הסכם המכר, ולשאלה מה נפקות מתן הסעד ההצהרתי המבוקש על פסק הבורר. אציין במאמר מוסגר שלכאורה כיון שהסכם המכר מבוסס על פסק הבורר שאיש לא חלק עליו, מוגבלים הסעדים בגין הפרת ההסכם לסעדים כספיים.

מועדי תשלום התמורה

על פי הסכם המכר

1. על פי הוראות הסכם המכר היה על מנצור לשלם את התמורה ב- 4 תשלומים, על פי שערו היציג של הדולר בכל תשלום. עוד נקבע בהסכם המכר שהחזקה תימסר למנצור ביום 1.1.01 ללא קשר לביצוע התשלומים.
2. בסעיף 7 להסכם המכר נקבעו מועדי התשלומים כדלקמן: "מחיר הנכס ישולם למוכרים על ידי הקונים בתשלומים כדלקמן: א. בחתימת הסכם זה, כנגד רישום הערת אזהרה – 25000 דולר. ב. לא יאוחר מיום יח כסלו תשס"א 15 דצמבר 2000 – 35000 דולר, בתנאי שעד אותו מועד סולקה המשכנתא על הנכס. ג. לא יאוחר מיום כא טבת תשס"א 16 ינואר 2001 – 35000 דולר. ד. לא יאוחר מיום טו אייר תשס"א 8 מאי 2001 – 20000 דולר, זאת במעמד רישום הזכויות על שם הקונים או המצאת כל המסמכים הנדרשים לרישום, כולל יפוי כוח בלתי חוזר לידי בא כוח הקונים, עו"ד איתן צחי".
3. מהוראות הסכם המכר עולה שהמועדים שנקבעו לתשלום התמורה היו כדלקמן:
   1. במועד החתימה על הסכם המכר (28.11.00) - סך של 25,000$, כנגד רישום הערת אזהרה. השער היציג של הדולר באותו היום היה 4.1 ₪, לפיכך היה על מנצור לשלם לרוכמן במועד החתימה על הסכם המכר סך של 102,500 ₪;
   2. ביום 15.12.00 - סך של 35,000$, ובלבד שעד אותו מועד סולקה המשכנתא על הנכס. השער היציג של הדולר באותו היום היה 4.0950 ₪, לפיכך אילו היה התשלום השני משולם במועד האמור היה על מנצור לשלם סך של 143,325 ₪;
   3. ביום 16.1.01 – סך של 35,000$. השער היציג של הדולר באותו היום היה 4.1130 ₪, לפיכך אילו היה התשלום משולם באותו המועד היה על מנצור לשלם סך של 143,955 ₪;
   4. ביום 8.5.01 - סך של 20,000$, וזאת במעמד רישום הזכויות על שם מנצור, או לחילופין כנגד מסירת המסמכים הנדרשים לשם ביצוע הרישום. השער היציג של הדולר באותו היום היה 4.1460 ₪, לפיכך אילו היה התשלום משולם באותו המועד היה על מנצור לשלם סך של 82,920 ₪.

סך כל תמורת הנכס לפי הוראות הסכם המכר הינה 472,700 ₪ .

1. טבלה של התשלומים לפי הסכם המכר וערכם בשקלים :

התשלומים ששולמו על פי גרסת רוכמן

1. לטענת רוכמן שולם לו סך של 49,100$ בלבד בשני תשלומים: תשלום ראשון על סך של 37,100$, שולם ביום 14.3.01; והתשלום השני על סך של 12,000$ שולם ביום 25.9.01.

התשלומים ששולמו על פי גרסת מנצור

1. מנצור פירט את התשלומים ששולמו לרוכמן כדלקמן: במעמד חתימת ההסכם שולם סך של 25,000$; ביום 14.3.01 שולם סך של 37,100$ במזומן ו-2 שיקים בשקלים: שיק אחד על סך 25,000 ₪ נפרע ביום 15.3.01, ושיק שני על סך 52,000 ₪ נפרע ביום 18.3.01; ביום 25.9.01 שולם סך של 12,000$ במזומן, ושיק על סך של 40,000 ₪ שנפרע ביום מסירתו; ביום 22.5.03 שולם סך של 40,000 ₪ בשיק אחד, וסך של 10,000 ₪ בשיק מחשבון בנק אחר של מנצור.
2. טבלת התשלומים על פי גרסתו של מנצור היא כדלהלן:

הזכאות לסעד הצהרתי

1. כפי שנקבע בהלכה הפסוקה, יכול תובע לזכות בפסק דין הצהרתי בהתקיים שני תנאים מצטברים: "האחד, בהוכיחו כי קנויה לו זכות או כי נתקיים "מצב" שעליו מבקש הוא להצהיר; והאחר, בהוכיחו "כי מן הראוי 'לשריין' אותה זכות" (ראו א' גורן, סוגיות בסדרי דין אזרחי, מהדורה עשירית, עמ' 504-506). מקורו של הסעד ההצהרתי בדיני היושר, ובית המשפט ישקול בגדר שיקוליו גם את מידת תום הלב וניקיון הכפיים של מבקש הסעד, כמו גם קיומם של ליקויים אחרים (כגון שיהוי).
2. לאחר עיון בראיות ובטענות הצדדים מצאתי שאין מקום להיעתר לבקשה וליתן סעד הצהרתי כמבוקש, שכן לא עלה בידי המבקש להוכיח קיומה של זכות שעליה הוא מבקש להצהיר, נהפוך הוא, הוכח שדווקא רוכמן הוא שהפר את הסכם המכר. זאת ועוד, עולה מהראיות שרוכמן נמנע מלגלות בתביעתו את מלוא הפרטים הרלוונטיים לתביעה, ומעבר לקיומו של שיהוי בלתי סביר קיימים אף ספקות באשר לתום ליבו. כל אלו מצדיקים את דחיית התביעה, כפי שאפרט להלן.

הסתרת פרטים מהותיים

1. מעיון בהמרצת הפתיחה ניתן היה להבין שהעסקה לא הושלמה ברישום הזכויות על שם מנצור בשל הפרת הסכם המכר על ידי מנצור. כזכור, על פי הוראת סעיף 7 ד' בהסכם המכר, ביום 8.5.01 היה על מנצור לשלם לרוכמן סך של 20,000$, וזאת במעמד רישום הזכויות על שם מנצור, או לחילופין כנגד מסירת המסמכים הנדרשים לשם ביצוע הרישום. ניתן היה להבין כאמור מהמרצת הפתיחה שרוכמן עצמו עמד בכל חיוביו על פי הסכם המכר, וכי הוא שילם את מלוא התשלומים ל"פורת יוסף" כך שלא הייתה כל מניעה מרישום הנכס על שם מנצור התלויה במעשיו של רוכמן עצמו. בתצהירו הצהיר רוכמן כי "את הנכס רכשתי מאגודת פורת יוסף, הנכס טרם נרשם על שמי, אולם כל התשלום עבורם שולם, ואני זכאי להירשם כבעלים בנכס." (סעיף 7).
2. מתגובתו של מנצור עולה שלא כך היו פני הדברים, וכי רוכמן לא היה זכאי להירשם כבעליו של הנכס בשל פיגור בתשלומים ל"פורת יוסף", כך שממילא לא ניתן היה לרשום את הנכס גם על שמו של מנצור. מנצור צירף לתצהירו את מכתבה של ישיבת "פורת יוסף" מיום 4.6.12, שבו נכתב שחובו של רוכמן ל"פורת יוסף" עומד על סכום של 78,349 ₪, (13,670$, בצירוף הפרשי מדד יוקר המחייה).
3. לתצהירו צירף מנצור גם את תצהירו של מר אורי עמרם, מנהל נכסי עמותת "אגודת ישיבת מדרש פורת יוסף ירושלים" מזה כ-16 שנים (להלן- "עמרם"). עמרם הצהיר שביוני 1999 חתמו נאמני ההקדש על הסכם למכירת הנכס לרוכמן על סך של 110,000$ (סעיפים 2-3). עמרם הצהיר בסעיפים 6 ו-7 לתצהירו כי רוכמן לא השלים את תשלום חובו לשם השלמת העסקה, ונותר חייב ל"פורת יוסף" סכום של 13,670$, ללא חישוב ריבית והפרשי הצמדה.
4. במהלך חקירתו הנגדית אישר רוכמן שבניגוד לאמור בתצהירו, הוא טרם השלים את תשלומיו לישיבת "פורת יוסף". לשאלה מתי נודע לו שהוא חייב סכומי כסף ל"פורת יוסף" השיב רוכמן שהוא ידע זאת מלכתחילה, ושהוא טרם העביר את יתרת הסכום שאותה היה עליו להעביר כנגד רישום הנכס על שמו (עמ' 10, שורות 12-13). לשאלה מהו הסכום המדויק שהוא חייב ל"פורת יוסף" השיב רוכמן "אני לא יכול לומר בדיוק, בערך 13,000 דולר." (עמ' 10 שורה 17). רוכמן השיב שהוא לא שילם ל"פורת יוסף" את התשלום האחרון כי עו"ד דוויק אמר לו שעד שההסכם לא מולא הוא אינו צריך לשלם את יתרת הסכום (עמ' 11 שורה 22). כשנשאל מדוע לא הצהיר על כך שהוא חייב ל"פורת יוסף" כסף השיב "אני מתקן את זה עכשיו. היה חסר בניסוח שתים- שלוש מילים, שכנגד העברת הנכס על שמי אני חייב..." (עמ' 11 שורה 31).
5. כאמור אישר רוכמן במהלך חקירתו הנגדית את הטענה שהוא כלל לא השלים את תשלומיו ל"פורת יוסף". הוא עצמו לא היה אפוא זכאי להירשם כבעליו של הנכס, וממילא אף לא היה באפשרותו למלא את חיוביו על פי הסכם המכר ולהמציא לידי מנצור את מסמכי העברת הבעלות, שהמצאתם הייתה תנאי לביצוע תשלום התמורה האחרון על פי הסכם המכר, בסכום של 20,000$.
6. אציין במאמר מוסגר שבסיכומיו טען רוכמן טענה אחרת, שלפיה הוא כלל לא בטוח שהחוב לא שולם, וכי הוא סבור שמרבית החוב האמור שולם, וזו הסיבה שעד היום לא נדרש החוב על ידי "פורת יוסף". כפי שאציין להלן גרסתו של רוכמן רצופה בסתירות ובתמורות שחלו בה במהלך השנים, דבר המעיד על חוסר אמינותה. מבחינת הראיות שהובאו בפני נותר לרוכמן חוב ל"פורת יוסף" שבגינו לא נרשמו זכויותיו, ולא היה באפשרותו לעמוד בחיוביו על פי הסכם המכר.
7. מדובר בעובדה מהותית המעידה על כך שרוכמן הפר את הסכם המכר, ושטרם היה על מנצור לכאורה לבצע את התשלום האחרון, ועל כן היה על רוכמן לציין עובדה זו בהמרצת הפתיחה. לא רק שרוכמן לא ציין את חובו ל"פורת יוסף", הוא אף הגדיל לעשות בטענו בתצהירו את ההיפך, היינו, שהוא השלים את תשלומיו ל"פורת יוסף". די בהסתרת עובדה מהותית זו של קיום החוב, ובהצהרה שממנה חזר במהלך חקירתו הנגדית, המעידה על חוסר תום לב, כדי לדחות את העתירה למתן סעד הצהרתי כמבוקש.

העדר שיתוף פעולה בביצוע ההסכם

1. מעבר לכך שרוכמן לא השלים את המוטל עליו בחיוביו על פי ההסכם עם "פורת יוסף", עולה מהראיות שהוגשו בפני שרוכמן לא שיתף פעולה עם מנצור לשם השלמת ביצוע הסכם המכר. במהלך חקירתו הנגדית השיב רוכמן: "אני רדפתי הרבה אחרי הרב מנצור שיקיים את כל ההסכם והתשלומים. הרב מנצור כנראה איש מאוד עסוק וקשה לתפוס אותו בטלפונים. הוא התחמק הרבה וזה נמשך הרבה זמן, גם בעבר. באיזשהו שלב באמצע קצת נשברתי ולא היה לי את הזמן הפנוי לטפל בזה. היו לי זמנים קשים גם בבית וגם במשפחה. הנקודה היא שבאיזה שלב נשברתי קצת כזה ולא היה לי את הכוח והזמן לרדוף אחרי אנשים. בגלל זה כל העניין הזה זה נסחב די הרבה זמן, יותר מידי שנים. אף אחד מצד שני לא פנה אלי לא מפורת יוסף, לא הנתבע שהוא רוצה לקיים הלאה את ההסכם. לא היו שום התכתבויות. באמצע הזמן הזה מידי פעם ניסיתי עוד פעם לעורר את העניין. אבל שוב היה קשה לתפוס אותו, היה מתחמק, עכשיו, זה, זה. עדיין לא הגענו לשום דבר. היה שקט הרבה זמן." (עמ' 11 שורות 11-18). אמנם רוכמן ניסה לטפול את העיכובים בהשלמת העסקה על מנצור וטען שאת מנצור היה קשה להשיג, ואולם גם בדבריו שלו ניתן לאתר את הקשיים שבהם היה נתון ושבשלם נמנע מלקדם את ביצוע והשלמת העסקה (ראו לעניין זה גם בעמ' 22 שורות 7-10).
2. מנצור הצהיר בפרק ד' בתצהירו באשר להתרחשות בין השנים 2002 לבין 2012 שבשלב מסוים רוכמן נעלם ומנצור ניסה לרשום את הנכס על שמו באמצעות בא כוחו. טענתו זו של מנצור נתמכה בהתכתבות שצורפה לתצהירו, במסמכים מטעם "פורת יוסף", מטעם עו"ד דוויק אשר ייצג את רוכמן בעת החתימה על הסכם המכר, ובמכתבים מטעם מנצור עצמו. בחקירה הנגדית נשאל מנצור מדוע לא דרש את העברת הנכס על שמו משנת 2003 אז לטענתו השלים את כל התשלומים על פי הסכם המכר, ועד לשנת 2011 שאז החל התובע לאיים בביטול החוזה, ועל כך השיב "אני דרשתי את העברת הנכס על שמי מישיבת פורת יוסף. פניתי אליהם מידי פעם מהרב אורי עמרם, הממונה על הנכסים, אם זה טלפונית ונפגשנו הרבה פעמים בכל מיני אירועים ואז כל פעם אמר לי שעד שהתובע לא ישלם את השלמת התמורה הנכס לא יעבור." (עמ' 30 שורות 4-6). לשאלה מדוע לא פנה לרוכמן במישרין השיב "מספר פעמים ניגשתי לבית של התובע רח'..., או שלא היתה תשובה בבית או שאשתו אמרה שלא נמצא. פעם שלחנו לו מכתב רשום והוא לא התקבל... שאלתי חסידים מתולדות אהרן איפה התובע. אמרו שיש לו סכסוך עם אשתו ולכן ברח לחו"ל. גם היו לו בעיות של כספים בתוך הקהילה. לכן הוא לא נמצא." (עמ' 30 שורות 8-11).
3. גם מעדותו של עמרם ניתן היה ללמוד שדווקא רוכמן הוא זה שנעלם מהתמונה ולא ניתן היה לאתרו. עמרם הצהיר בסעיף 12 לתצהירו כי "למיטב ידיעתי משנת 2002 ועד למחצית הראשונה של שנת 2011 בערך, לא היה כל קשר ביני ובין מר רוכמן, לא נפגשנו, לא היה ביננו קשר טלפוני, ולא קיבלתי ממנו מכתב כל שהוא, וככל הידוע לי גם לא התקיים קשר טלפוני או כל קשר אחר בין רוכמן לבין מי מנאמני הקדש פורת יוסף בעניינו של הנכס האמור, ולא התקבל במשרדי פורת יוסף ו/או במשרדו של עו"ד שוסטר, מכתב מאהרן רוכמן בנדון השלמת חובו והעברת הבעלות אליו, זאת במשך השנים 2002-2011". עמרם הוסיף בתצהירו (סעיף 14) שבמהלך השנים הובהר למנצור שכל עוד רוכמן לא ישלם את חובו לפורת יוסף, אין כל אפשרות לבצע את העברת הנכס על שמו.
4. עמרם הוסיף והצהיר בתצהירו (בסעיף 16) כי "בחודש אפריל 2011 בערך קיבלתי בהפתעה גמורה שיחת טלפון מאהרן רוכמן לאחר שלא שוחחנו מזה כ- 10 שנים. בשיחה זו גיליתי בפניו את תדהמתי על פנייתו אלינו לאחר שנים רבות שלא שמענו ממנו. לשאלתו מדוע עדיין לא העברנו את הנכס על שמו? השבתי כי הדבר בלתי אפשרי, משום שהוא עדיין חייב כסף לפורת יוסף. רוכמן אמר שהוא שילם את כל חובו לפורת יוסף, דבר שהוא לא נכון".
5. לתצהירו של עמרם צורף מכתבו למנצור מיום 8.5.11 (נספח 6) שבו נכתב כי עמרם ערך בדיקה ומצא שרוכמן עדיין חייב לישיבה סך של 13,670$. עוד נכתב כי "רוכמן לא יצר איתנו קשר מזה כ- 10 שנים ותמוה מאוד מדוע הוא לא מגיע להשלים את העיסקה ומשאיר אותה תקועה הן מצידנו והן מצדכם. כל עוד שאהרן רוכמן לא יגיע לשלם את יתרת חובו לא נוכל להתקדם בהשלמת העסקה ורישום הנכס על שמכם...". לתצהירו של מנצור צורף מכתב נוסף ששלח אליו עמרם, מיום 4.6.12, שבו חזר עמרם והודיע על חובו של רוכמן ל"פורת יוסף". עוד ציין עמרם במכתב כי לפני מספר חודשים הוא קבל בהפתעה גמורה שיחת טלפון מרוכמן לאחר שלא שוחח עמו כ- 10 שנים. באותה שיחה הבהיר לו שלאור החוב לישיבה עבור הנכס לא ניתן להעביר את הנכס על שמו. כן הוסיף "לאחר טענות ומענות שאין צורך להעלותם כאן, היצעתי לו שנזמן פגישה אצל עו"ד שוסטר במעמד כל הצדדים והוא הסכים. לאחר כמה ימים הוא חזר בו ולא היה מעוניין בנוכחותכם בפגישה ואין לי מושג מדוע".
6. במהלך חקירתו הנגדית השיב עמרם "הוא לא פנה אלי מעולם. 12,13 שנים לא שמעתי ממנו." (עמ' 28 שורות 10-12). עמרם אישר כי למרות שרוכמן היה חייב כספים ל"פורת יוסף" הוא לא פנה אליו אף פעם במשך השנים ולא שלח אליו מכתבים וכי אינו יודע היכן הוא גר (עמ' 28 שורות 13-20).
7. עו"ד דוויק שייצג את רוכמן במועד החתימה על הסכם המכר וקיבל ממנו ייפוי כוח בלתי חוזר לביצוע הרישום, לא זומן לעדות ואולם מנצור צירף מספר מכתבים מטעמו. כך למשל נכתב במכתבו של עו"ד דוויק לעו"ד פוגל מיום 13.6.12 (נספח 27-א) "בשנת 2001 סמוך לאחר חתימת הסכם המכר נסיתי להשלים את העסקה בין ישיבת פורת יוסף, המיוצגת על ידי עו"ד יהודה שוסטר, לבין מר רוכמן וממנו אל הרב עזריאל ללא הצלחה.... משלא עלה הדבר בידי ומר רוכמן "נעלם" ולא פנה אלי בעניין זה (מאז ועד היום)...". עוד כתב עו"ד דוויק במכתבו, "אגב, בסעיף 3 להמרצת הפתיחה, וכן בתצהירו של מר רוכמן, נאמר כי במשך השנים פנה המבקש, מר רוכמן, למשיב אין ספור פעמים בכדי לקבל את יתרת התשלום... פניות אלו, אם היו, לא היו באמצעותי מכיון שכאמור מר רוכמן לא יצר עמי כל קשר וכאמור לא פנה אלי יותר בענין זה מאז שנת 2001. גם פעולותי הנ"ל, בשנת 2001, נעשו מיוזמתי ולא לפי בקשת רוכמן...".
8. מנצור צירף לתצהירו שני מכתבים מיום 8.1.12 שגם עליהם חתום עו"ד דוויק. במכתב הראשון (נספח 26א') כתב עו"ד דוויק לעו"ד שוסטר, עוה"ד של "פורת יוסף", שהוא מעביר אליו את ייפוי הכוח שנתן לו רוכמן להעברת הרישום בנכס על שמו של מנצור, וזאת על מנת שימשיך בטיפול בהעברת הרישום למנצור. עו"ד דוויק הודיע שאין כל מניעה להעברת ייפוי הכוח ולהעברת הרישום בנכס. במכתב השני (נספח 26) כתב עו"ד דוויק לעו"ד שוסטר כי סוכם בין שני עוה"ד שעו"ד שוסטר ימשיך לטפל בהעברת הזכויות בנכס מישיבת "פורת יוסף" למנצור. עו"ד דוויק ציין שהוצגו בפניו כל התשלומים ששולמו לרוכמן, וכי אין מניעה מהעברת הזכויות למנצור. עוד נכתב כי "העיכוב בהעברה נבע מהחוב של מר רוכמן לישיבת פורת יוסף שאותו קיבל גם כן מאת הרב עזריאל מנצור על מנת לשלם לישיבת פורת יוסף ולא עשה זאת. בלית ברירה ישלם הרב מנצור את החוב לישיבת פורת יוסף וישמור לעצמו את הזכות לתבוע את הסכום מאת מר רוכמן".
9. עולה מהמקובץ שרוכמן לא שיתף פעולה בביצוע הסכם המכר, לא עם "פורת יוסף", לא עם עורך דינו, ולא עם מנצור וניתק עמם קשר. בהתנהלותו במהלך השנים יש משום חוסר תום לב בביצוע הסכם המכר, העומד בעוכריו בבואו לעתור לסעד הצהרתי שהינו כאמור סעד מן היושר.

סתירות מהותיות

1. בגרסתו של רוכמן נפלו סתירות מהותיות, הן בין האמור בתצהירו לבין האמור בתשובותיו במהלך החקירה נגדית, הן בין גרסתו בעדותו לבין גרסתו במכתבים שנשלחו מטעמו על ידי בא כוחו לקראת הגשת התביעה. סתירות מהותיות אלו מקשות על מתן אימון בגרסתו ובעדותו. סתירה ראשונה שאותה הזכרתי לעיל, הייתה כאמור באשר לקיום חוב ל"פורת יוסף". כפי שציינתי, בתצהירו כפר רוכמן בחוב ואולם במהלך חקירתו הנגדית הודה בקיומו של החוב וטען שידע עליו לכל אורך הדרך.
2. סתירות בגרסתו של רוכמן נמצאו גם בגרסתו באשר לתשלומים שקיבל ממנצור. אציין כבר עתה בקצרה את הסתירה באשר לביצוע התשלום במועד החתימה על הסכם המכר. במכתבו הראשון של עורך דין א' פוגל מטעמו של מנצור, הנושא תאריך 9.1.12, (צורף להמרצת הפתיחה כנספח 2), נטען בסעיף 1 "עבר יותר מעשור וטרם שילמת את רוב רובו של התמורה בגין המכר, בהתאם לסעיף 7ב' ג' וד' להסכם". עולה מנוסח המכתב שטענותיו של רוכמן באשר להפרת ההסכם הייתה בשל אי ביצוע תשלומים 2 עד 4 המנויים בסעיפים 7ב' עד ד'. לא הייתה במכתב כל הכחשה לביצוע התשלום הראשון במעמד החתימה על הסכם המכר.
3. במכתב נוסף שנשלח ע"י עו"ד פוגל למנצור, ביום 1.2.12 (נספח 5 להמרצת הפתיחה), נטענה טענה אחרת, שלפיה למעט שני התשלומים הראשונים לפי הסכם המכר לא קיבל רוכמן דבר.
4. ניתן להתרשם מהשתלשלות העניינים שבתחילה לא הכחיש רוכמן את ביצוע התשלום הראשון במועד החתימה על ההסכם, ורק לאחר שמנצור העביר בתשובתו קבלות המעידות על ביצוע תשלומים נוספים שינה רוכמן את גרסתו ואת טעמיו. בתצהירו שצורף להמרצת הפתיחה טען רוכמן שבמועד החתימה על ההסכם לא קיבל תשלום כלשהו, ואת גרסתו בתובענה שבפני ביסס על שתי הקבלות ששלח לו מנצור בתגובה לטענותיו על העדר תשלומים.
5. בגרסתו של רוכמן נפלו אפוא סתירות מהותיות, המעידות על חוסר מהימנותה של הגרסה, ומעוררות סימני שאלה באשר לתום ליבו.

חוסר סבירות

1. גרסתו של רוכמן לוקה בחוסר סבירות. התובענה הוגשה כ- 11 שנים לאחר ההפרות הנטענות ולאחר מסירת החזקה בנכס למנצור. על פי גרסתו של רוכמן שילם לו מנצור פחות ממחצית מהתמורה. לא זו אף זו. הוא עצמו שילם לטענתו את מלוא התמורה לישיבת פורת יוסף, ועל פי הראיות (למשל נספח 23 לתצהירו של מנצור) שילם ל"פורת יוסף" ביום 15.6.99 סכום של 392,160 ₪ ונותר חייב סכום של 13,670$. בנסיבות האמורות, שבהן שילם רוכמן את מרבית התמורה ל"פורת יוסף" ומסר את החזקה בנכס למנצור עוד בשנת 2001, הטענה שלפיה קיבל פחות ממחצית התמורה ששילם הוא עצמו עוד בשנת 1999 אינה סבירה. סביר להניח שאילו לא קיבל חלק כה נכבד מהתמורה היה רוכמן פועל באופן מיידי לתיקון ההפרות הנטענות ודורש את ביצוע התשלומים מיד לאחר ההפרה, ככל שהייתה, ואולם רוכמן לא הציג בפני כל ראייה לכך שעד לשנת 2011 הפנה למנצור דרישה כלשהי בטענה להפרת הסכם המכר.
2. שיהוי כשלעצמו בדרך כלל אינו מצדיק הימנעות ממתן סעד הצהרתי, ואולם הגשת התביעה בענייננו, בשיהוי של כ- 11 שנים, אינה סבירה ומעוררת סימני שאלה רבים.

תיעוד התשלומים

1. במהלך שמיעת הראיות ניתן היה להתרשם שרוכמן מבסס את התביעה על זכרונו ועל סברות או הנחות שמהן הסיק מסקנות שונות באשר לתשלומים ששולמו לו. ניכר היה במהלך עדותו שברבות השנים נשתכחו מליבו התשלומים ששולמו לו במקרה הטוב, או שהוא אכן ביקש להיבנות מקשיי הזיכרון ומהקושי בהשגת ראיות לאחר שחלפו שנים כה רבות.
2. רוכמן לא הציג במהלך עדותו תיעוד של רישומים המעידים על תשלומים שקיבל ממנצור ועל מועדם, אף לא אישורים על התשלומים ששילם ל"פורת יוסף". במכתבים ששלח בתחילה לא צוין הסכום שלטענתו שולם לו, וקשה להימנע מהרושם שרק לאחר שהוצגו לו קבלות גיבש את גרסתו באשר לתשלומים ששולמו לו על ידי מנצור.
3. במהלך חקירתו הנגדית השיב בשלילה לטענה שהוא אינו יודע את הסכום המדויק ששילם ל"פורת יוסף" כיוון שהוא לא ניהל פנקס שבו רשם את התשלומים (עמ' 10 שורות 18-20). כמו כן הסביר שהוא יודע כמה שילם וכי הכול רשום בפנקס ואולם הפנקס לא נמצא עמו (עמ' 10 שורות 22-24). לשאלה האם גם בעסקה עם מנצור קיים רישום בפנקס לגבי סכומי הכסף שקיבל ממנצור השיב התובע בחיוב והוסיף שהוא לא מסר את הפנקס לבא כוחו כיוון שלא מצא לנכון לעשות זאת (עמ' 10 שורות 25-32). כשנשאל האם סיפר לעורך דינו אודות הפנקס האמור השיב "למען האמת היו רק שני תשלומים. זה לא כל כך קשה לזכור את זה שאני אגיד פנקס עבה. זה מה שקיבלתי." (עמ' 11 שורות 1-3).
4. אם אכן קיים פנקס המתעד את התשלומים, ההימנעות מהצגתו יוצרת חזקה שלפיה לא היו הרישומים בפנקס תומכים בעדותו של רוכמן. ואולם ספק בעיני האם אכן קיים רישום שכזה בפנקס שעליו העיד רוכמן. במהלך חקירתו הנגדית הוצע לרוכמן על ידי בא כוחו של מנצור להפסיק את הישיבה כדי לאפשר לו להביא את הפנקס, או להמציאו באמצעות אשתו, ואולם רוכמן סירב לכך במתן תשובות מתחמקות.
5. גם למנצור לא היה תיעוד מושלם של התשלומים, והוא לא הקפיד להחתים את רוכמן על קבלות עבור כל תשלום, וניתן להניח שאילו היה מקפיד לעשות כן הייתה המחלוקת שבפני נמנעת.
6. מנצור טען שהוא ביקש קבלות על סכומים ששולמו לרוכמן במזומן בלבד, בעוד שלא ביקש קבלות על סכומים ששולמו בשקים וראה בספחי השקים משום קבלות לתשלומים שביצע. כמו כן ביקש לראות בחתימה על הסכם המכר ובחתימת רוכמן על ייפוי כוח באותו מועד משום אישור לביצוע התשלום הראשון.
7. מנצור צירף לתצהירו אסמכתאות שונות המעידות על ביצוע התשלומים כדלקמן: 2 פתקים בחתימתו של רוכמן (שאישר במהלך חקירתו הנגדית שהפתקים הם אכן בכתב ידו). בפתק הראשון, מיום י"ט אדר תשס"א נכתב כי "אני הח"מ קיבלתי מהרב עזריאל מנצור שליט"א סך של 37,100$ במילים שלושים ושבע אלף ומאה דולר ארה"ב תשלום עבור המשכנתא של שאול עבוד 21 ירושלים ובעז"ה נסדר בהקדם האפשרי את הערת האזהרה להנ"ל". בפתק השני מיום ח' תשרי תשס"ב נכתב "אהח"מ קיבלתי מהרב עזריאל מנצור שליט"א סך של 12,000$ על דבר העיסקה שברחוב שאול עבוד 21 ירושלים ע"מ לשלם לפורת יוסף את הסכום שאני עדיין חייב להם בשביל מס שבח"; כן צורפו צילומים של ספחי שיקים: ספח שיק מספר על סך 10,000 ₪ לטובת רוכמן, ספח שיק מיום 15.3.01 על סך 25,000 ₪ לטובת רוכמן, שיק מיום 18.3.01 על סך 52,000 ₪ לטובת רוכמן, ספח שיק מיום 8 תשרי תשס"א על סך 40,000 ₪ לטובת רוכמן, ספח שיק על סך 40,000 ₪ לטובת רוכמן שלא ניתן לראות את תאריכו.
8. במהלך חקירתו הנגדית השיב מנצור שאמנם רוכמן לא חתם על ספחי השקים ואולם "כתוב בכתב ידי שזה שולם לתובע...", עוד השיב שהוא הציג בפני עו"ד דוויק את ספחי השקים עם כתב ידו "את זה הוא ראה. הוא האמין למה שכתוב." (עמ' 35 שורה 1), ועל יסוד ראיות אלו סבר עו"ד דוואק שיש מקום לרשום את הנכס על שמו של מנצור.
9. מנצור הציג בפני בית המשפט במהלך חקירתו הנגדית את ספחי השקים המקוריים (עמ' 35 שורה 17). אשר לשיק עצמו הסביר מנצור :"... אם אדון רוכמן היה ניגש אלינו בתוך פרק הזמן שאפשר לקבל מהבנקים את ההעתקים של השיקים, כל השיקים היו באים על שמו, הוא חלפן כסף והוא יודע שאי אפשר להשיג אחרי שבע שנים, אני לא ידעתי את זה. שהייתי במשרד אצל פוגל, לא ידעתי ואז ניגשתי לבנק למחרת, וניסיתי פניתי למנהל הבנק, לאנשים שמטפלים בזה, ניסיתי להשיג את השיקים את הצילומים של השיקים, אמרו לי שלא ניתן כי זה נגרס אחרי שבע שנים. אף אחד לא יכול לעזור לי. אם הוא היה פונה אלי בתוך השנים האלה הוא היה מקבל את זה, אלא מה שהוא ידע טוב ידע מצויין שאי אפשר להגיע לדברים האלה, אז הוא בא להכחיש וגם לא רק זה, גם הקבלות שהוא כתב בכתב ידו, הוא הכחיש." (עמ' 39 שורות 3-10).
10. מנצור הסביר כאמור במהלך חקירתו הנגדית שהיחסים בינו לבין רוכמן היו מבוסים על אימון הדדי, וכיון שרוכמן הינו שומר מצוות לא עלה בדעתו שיימצא את עצמו בבית המשפט בתביעה שבפני. על פי הסברו הוא לא ראה לנכון להחתים את רוכמן על קבלת שקים, שכן ראה בשקים עצמם משום ראייה אובייקטיבית לעצם ביצוע התשלום, והסתפק בקבלות על הסכומים ששילם במזומן בלבד. עדותו של מנצור באשר לביצוע התשלומים שפירט באמצעות שקים הייתה אמינה ומהימנה. את עדותו ביסס כאמור על ספחי השקים שהוצגו בפני, שעל כולם נרשם שמו של רוכמן. מצאתי שיש לקבל את הסברו שלפיו לא עלה בדעתו שרוכמן יטען את טענותיו בדבר העדר תשלום במועדים שבהם לא ניתן עוד לקבל את העתקי השקים, ובכל מקרה העדפתי את עדותו של מנצור על פני עדותו של רוכמן, שלא נסמכה על רישום כלשהו, והייתה כאמור רצופת סתירות, בלתי סבירה, ולוקה בחוסר תום לב.

ביצוע התשלומים

תשלום במועד החתימה על ההסכם

1. על פי הוראת סעיף 7א' בהסכם המכר, היה על מנצור לשלם לרוכמן במועד חתימת ההסכם סכום של 25,000$. בתצהיר שצורף להמרצת הפתיחה הצהיר רוכמן ש"עד היום קיבלתי ממנצור סך 49,100$ בלבד כדלקמן: 1) בתאריך 14/3/2001 סך 37,100$. 2) בתאריך 25/9/2001 סך של 12,000$." (סעיף 3). עוד הצהיר כי מעבר לשני הסכומים האמורים הוא לא קיבל ממנצור כל תשלום נוסף (סעיף 6). עולה מהאמור בתצהירו של רוכמן שבמועד חתימת ההסכם לא שולם לו סכום כלשהו.
2. בתחילת חקירתו הנגדית השיב רוכמן שבמועד החתימה על הסכם המכר לא שולם לא דבר. לדבריו, הטענה שבמועד החתימה על הסכם המכר שילם לו מנצור 25,000$ כנגד חתימה על המסמכים הנדרשים לרישום הערת אזהרה לטובת מנצור אינה נכונה (עמ' 17 שורות 22-24). מאוחר יותר כשהתבקש לומר איזה סכום שולם לו במעמד החתימה על ההסכם לא שלל את האפשרות ששולם לו סכום כלשהו, אלא שהוא לא זכר מה היה אותו סכום. רוכמן השיב "לא זוכר. אם אני זוכר טוב אני לא קיבלתי כלום. התשלום הראשון התקבל 37,000 דולר." (עמ' 17 שורה 26). לשאלה מדוע בעת חתימת ההסכם הוא לא קיבל 25,000$ כפי שהוסכם בין הצדדים השיב "אני לא זוכר זה היה לפני 13 שנה." (עמ' 17 שורה 28).
3. מנצור טען מנגד בתצהירו שבמועד חתימת הסכם המכר שולם לרוכמן סך של 25,000$ כפי שנכתב במפורש בהסכם המכר.
4. מנצור השיב בחקירתו הנגדית שהוא שילם סכום של 25,000$ במעמד חתימת ההסכם "אצל עו"ד דוויק נמנה הכסף וניתן לידו של התובע 25,000 דולר עם חתימת החוזה ושאר המסמכים." (עמ' 32 שורות 3-4). עוד השיב "מניתי לו אחד לאחד 25,000 דולר ירוקים" (עמ' 33, שורה 10). מנצור השיב שבאותו מעמד נכחו רוכמן, עו"ד דוויק, בא כוחו של רוכמן, עו"ד צחי והוא עצמו (עמ' 32 שורה 6). לשאלה מדוע לא ביקש תצהיר מעו"ד דוויק על כי שולם באותו המועד סך של 25,000$ השיב "ברגע שהוא הסתכל על החוזה ואישר את הכל פירושו שהוא מסכים שקיבל את זה אצלו. לא ביקשתי תצהיר." (עמ' 32 שורות 9-10).
5. לשאלה מדוע לא ביקש קבלה על תשלום הכסף בעת החתימה על ההסכם השיב "כתוב בחוזה עם חתימת הסכם זה במקום הזה אז קיבל את הכסף הזה, הוא חותם. על מה הוא חותם? שקיבל." (עמ' 32 שורות 14-15). כשנשאל איפה כתוב שחתימה על החוזה הינה אישור לקבלת 25,000$ הפנה מנצור לסעיף 7א להסכם המכר. וכשנשאל אם התקיים התנאי השני של הסעיף והערת האזהרה נרשמה השיב "ברגע שנחתמו כל ייפויי הכוח לטובת עוה"ד, ראיתי בזה שזה כמו פעולת רישום הערת אזהרה. זה נעשה כל יום." (עמ' 32 שורות 17-21). לשאלה אם עורך דינו לא הציע לו לקבל קבלה השיב "בזמן שחתם על החוזה פירושו קבלה." ועוד ענה כי "אנחנו לא עובדים עם אנשי העולם התחתון, זה אחד עם פאות, זקן, וציצית." (עמ' 32 שורות 28-30).
6. לאחר עיון בראיות ובטענות הצדדים מצאתי שיש להעדיף את עדותו של מנצור על פני עדותו של רוכמן לעניין ביצוע התשלום הראשון במועד החתימה על הסכם המכר. עדותו של רוכמן באשר לתשלום הראשון (כמו גם באשר לתשלומים האחרים) הייתה כאמור רצופת סתירות. כפי שציינתי לעיל, בתצהירו וכן בתחילת חקירתו הנגדית השיב רוכמן שהוא לא קיבל תשלום כלשהו במעמד החתימה על הסכם המכר, ואולם בהמשך חקירתו הנגדית הודה באפשרות שסכום כלשהו שולם לו במועד החתימה על ההסכם ושהוא אינו זוכר. עדות זו עומדת בסתירה לטענתו בתצהירו באשר לתשלומים ששולמו לו.
7. מעבר לסתירה שנפלה בגרסתו של רוכמן במהלך החקירה הנגדית ובהשוואה לאמור בתצהירו, עומדת גרסתו זו בסתירה לגרסה שהובעה במכתבו של בא כוחו לב"כ של מנצור, מיום 9.1.12, שבו נטען כאמור בשמו של רוכמן שהסכום היחיד ששולם לו הינו דווקא התשלום הראשון לפי סעיף 7א להסכם – היינו סכום של 25,000$. כאמור גם במכתב השני ששלח בא כוחו של רוכמן אל בא כוחו של מנצור מיום 1.2.12, נטען שרוכמן לא קיבל דבר מלבד 2 התשלומים הראשונים.
8. מנצור הצהיר בתצהירו לעניין זה (פרק ה: מראשית שנת 2012, סעיף 4), כי "בתאריך 15.1.12 נפגשתי עם עו"ד שוסטר והרב אורי עמרם במשרדו של הראשון... ולאחר מכן צורף עו"ד פוגל לפגישה בחדר ישיבות משותף של המשרד, בראשיתה של הפגישה הציג עו"ד פוגל את הסכם הרכישה וטען כי לרוכמן שולם רק התשלום הראשון ע"ס 25,000$ המופיע בהסכם, ולא כל תשלום אחר. מנגד הצגתי את כל התשלומים ששילמתי לרוכמן...".
9. לצד הסתירות האמורות בגרסתו של רוכמן הפוגעות באמינותה, מצאתי שגרסתו של מנצור סבירה יותר. אין זה סביר שהסכם המכר היה נחתם אלמלא שולם התשלום הראשון באותו מועד.
10. מנצור הציג "יפוי כח בלתי חוזר" (מוצג נ/1) שבו ייפה רוכמן את כוחם של עורכי הדין איתן צחי ויוסף דוויק "למכור ולהעביר, להשכיר, להחכיר" את הנכס. ייפוי הכוח האמור נחתם ביום 28.11.00, היינו במועד החתימה על הסכם המכר. אין זה סביר שבמועד החתימה על הסכם המכר היה רוכמן חותם על ייפוי הכוח האמור, המסמיך את עורך דינו של מנצור לבצע את המכירה של הנכס, מבלי ששולם התשלום הראשון. מובן שלא ניתן לרשום את הערת האזהרה מיד במועד החתימה על הסכם המכר, ואולם קיימים אמצעים משפטיים שנועדו להבטיח שהערת האזהרה תירשם כנגד התשלום, וזאת באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר, כפי שנעשה בענייננו.
11. מנצור צירף לתצהירו גם מכתב מיום 26.2.01 (נספח א'2) של רוכמן אל הנהלת אגודת ישיבת מדרש פורת יוסף ירושלים בנוגע לנכס שבו כתב רוכמן כי: "הנכס שבנדון נקנה מכם על ידי ונרשמה לטובתי הערת אזהרה. מכיון שבינתיים מכרתי את הנכס לרב עזריאל מנצור ברצוני למחוק את ההערת אזהרה שרשומה לטובתי ולרשום אותה לטובת הרב עזריאל מנצור... נא הסכמתכם." רוכמן השיב שהוא אינו זוכר שחתם על מכתב ל"פורת יוסף" שימחקו את הערת האזהרה הרשומה לטובתו וירשמו הערת אזהרה לטובת מנצור (עמ' 18 שורות 12-14). לאחר שהוצג בפניו המכתב הוא זיהה ואישר שמדובר בחתימה שלו על מסמך זה (עמ' 18 שורות 18-22). עוד השיב שהוא אינו זוכר האם קיבל 25,000$ (עמ' 18 שורות 28-30). לשאלת בא כוחו של מנצור כי "משתמע מהטענות שלך בתצהירך לאור מסמך מחיקת הבקשה להערת אזהרה שהסכמת למחיקה לפני שקיבלת בכלל שקל אחד בעסקה" השיב: "אני לא זוכר את פרטי הפרטים." (עמ' 19 שורות 5-7).
12. לאחר בחינת הראיות, נוכח הסתירות בעדותו של רוכמן, לעומת עדותו המהימנה של מנצור, אשר נסמכה על עצם החתימה על הסכם המכר, כמו גם החתימה על ייפוי הכוח הבלתי חוזר שנחתם במועד החתימה על הסכם המכר, מצאתי שיש לאמץ את גרסתו של מנצור שלפיה שולם לרוכמן במועד החתימה על הסכם המכר סכום של 25,000$.

התשלום השני

1. על פי הוראות הסכם המכר, היה על מנצור לשלם לרוכמן את התשלום השני ביום 15.12.00, בסכום של 35,000$. ביצוע התשלום היה מותנה בכך שעד אותו מועד תסולק המשכנתא שנרשמה על הנכס. עולה מהראיות שהתשלום לא שולם באותו מועד, שכן המשכנתא לא סולקה מהנכס.
2. מנצור העיד שביום 14.3.01 שילם לרוכמן תשלום במזומן של 37,100$ ו-2 שיקים בשקלים: שיק אחד שמספרו 35766 על סך של 25,000 ₪, אשר נפרע ביום 15.3.01, ושיק שני שמספרו 35767, על סך של 52,000 ₪ אשר נפרע ביום 18.3.01. לתצהירו צירף מנצור תצלום של ספחי שקים: ספח שיק מיום 15.3.01 על סך 25,000 ₪ לטובת רוכמן, וספח שיק מיום 18.3.01 על סך 52,000 ₪. במהלך חקירתו הנגדית הציג כאמור את המקור של ספחי השקים.
3. בפרק ג' לתצהירו הצהיר מנצור כי "על אף שהייתי מחויב לשלם לרוכמן ביום 15.12.2000 סך 35,000$ כפוף לכך שיסלק את המשכנתא הרובצת על הנכס, הסכמתי לבקשתו להקדים לו תשלומים. שילמתי לו כ-55,550$ על אף שלא הייתה רשומה הערת אזהרה על שמי ועל אף שטרם סולקה המשכנתא. עשיתי תשלום זה הואיל ושררו בינינו יחסי אמון, והוא פנה אלי בבקשה להקדים תשלומים תוך הבטחה שהוא יעשה מיידית ככל הנדרש לרשום הערת אזהרה על שמי ולסלק את המשכנתא. אני התנתי את הקדמת התשלום בכך שיתרת התשלום שאני חייב לו נכון ל-16.1.2001 ידחה למועד רישום הנכס על שמי כך שסכום זה יתווסף לתשלום האחרון הנכון ל-8.5.2001 ובכפוף לכך שהנכס יירשם על שמי. רוכמן הסכים לכך... ביטול הערת האזהרה בגין המשכנתא נעשתה בתאריך 21.6.2001...".
4. בחקירתו הנגדית השיב מנצור כי "כל מזומן שקיבל חתם עליו. שיקים לא חתם עליהם." (עמ' 33 שורה 4). עוד השיב שהוא לא דרש קבלה על שקים אלא על כסף מזומן בלבד, כיוון ש"השיק עצמו קבלה והספח שאצלי הוא ראיה לכך." (עמ' 33 שורה 6). עוד השיב כי "החתימה שלו וייפויי כוח זה סיפק כמו שאתה עושה את זה בפועל במשרדך." (עמ' 33 שורה 28).
5. לתצהירו של מנצור צורף (כנספח 18) אישור של רשם המקרקעין מיום 24.6.01 על ביטול הערת אזהרה בגין משכנתא שהייתה רשומה על שם רוכמן לטובת טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ על סכום של 165,000 ₪. כמו כן צירף מנצור את נסח רישום המקרקעין המעיד כל כך שביום 21.6.01 נרשמה לטובתו הערת אזהרה בגין ההסכם.
6. גם בגרסתו של רוכמן באשר לתשלום השני נפלו סתירות. כפי שציינתי לעיל, במכתב ששלח עורך דינו של רוכמן ביום 1.2.12 (נספח 5 להמרצת הפתיחה), נטען כי רוכמן קיבל את שני התשלומים הראשונים בלבד. באותו מכתב לא צוין מהו הסכום שאותו טוען רוכמן שקיבל, אלא הוזכרו שני התשלומים הראשונים בלבד. סכומם של שני התשלומים הראשונים על פי הסכם המכר הינו 60,000$ ולא 49,100$, כפי שנטען מאוחר יותר. במהלך חקירתו הנגדית נשאל רוכמן כיצד מתיישבת טענתו שלפיה קיבל 49,000$ בלבד עם הטענה שלפיה קיבל את שני התשלומים הראשונים בלבד, שסכומם הינו 60,000$. על כך השיב "אני לא יכול לזכור עכשיו." (עמ' 13 שורות 13-15).
7. אין זו הסתירה היחידה בגרסתו של רוכמן. במכתבו האמור, נספח 5, נכתב ע"י עו"ד פוגל כי "מרשי טוען שמעולם לא קיבל ממנו [ממנצור] שקים, וכי מעבר לשני התשלומים הראשונים לא שולם לו דבר". רוכמן הכחיש אפוא בתחילה קבלת שקים כלשהם ממנצור. לא כך היה בחקירתו הנגדית. לשאלה האם קיבל ממנצור שקים השיב רוכמן בתחילה שהוא אינו זוכר (עמ' 16, שורה 28). לאחר מכן השיב "הרוב היה בטוח במזומן, אני לא זוכר אם הכול או לא" (עמ' 16, שורה 31).
8. בסיכומיו לא הכחיש רוכמן את קבלת השקים, אלא טען טענה חדשה, שלפיה הקבלה שנתן רוכמן כללה בחובה את סכומי המזומן ואת סכומי השקים שניתנו באותו מועד כאחד. טענה זו אינה מתיישבת כאמור עם הגרסה שהועלתה במכתבו של עו"ד פוגל מיום 1.2.12 שלפיה לא שולמו לרוכמן כל שקים, אף לא עם תשובתו של רוכמן שניתנה במהלך חקירתו הנגדית שלפיה רוב הכספים שקיבל היו במזומן. זאת ועוד, סביר להניח שאילו היה רוכמן מציין את כלל הסכום שקיבל הוא היה מונה בקבלה את התשלומים ששולמו בדולרים ואת סכומי השקים שניתנו לו, ולא מתרגם את סכומי השקים העתידיים לסכום דולרי בשעה שהתמורה הייתה אמורה להיות משולמת על פי השער היציג של הדולר.
9. חוסר בהירות נוסף בגרסתו של רוכמן נעוץ בעובדה שמצד אחד הוא טען שהתשלום בסך של 25,000$ שהיה אמור להשתלם בחתימת הסכם המכר שולם לו רק במסגרת התשלום בסך של 37,100$, כנגד הסרת הערת האזהרה, מנגד טען שהסכום ששולם לו היה כנגד הסרת המשכנתא, בעוד שעל פי הסכם המכר היה רוכמן אמור לקבל כנגד שתי הפעולות האמורות סכום כולל של 60,000$.
10. העדפתי את עדותו של מנצור על פני עדותו של רוכמן, הן מאחר שכאמור בעדותו של רוכמן נפלו סתירות, הן מאחר שרוכמן לא כפר בגרסתו הסופית בכך שהשקים שספחיהם הוצגו בפני אכן שולמו לו. מעבר לכך שרוכמן אישר את גרסתו של מנצור באשר לקבלת שקים, הוא אף אישר את טענתו של מנצור שעד אותו מועד לא הוסרה המשכנתא, בניגוד למחויבותו על פי הסכם המכר. העדר המחלוקת על התשלום השלישי ומועדו של התשלום השלישי, תומכים אף הם בגרסתו של מנצור שלפיה הסכימו הצדדים, לבקשתו של רוכמן, לשנות את מועדי התשלום במטרה לאפשר לרוכמן לפרוע את המשכנתא שנטל ואשר הערה בגינה הייתה רשומה על הנכס.
11. לאור כל האמור מצאתי שיש לקבל את גרסתו של מנצור שלפיה ביום 14.3.01 הוא שילם לרוכמן סכום מזומן בסך של 37,100$, וכן שני שקים שסכומם הכולל היה 77,000 ₪.

התשלום השלישי

1. על פי הוראות הסכם המכר, היה על מנצור לשלם ביום 16.1.01 את התשלום השלישי בסכום של 35,000$.
2. מנצור פירט כאמור שבמועד התשלום השני שונה בהסכמה לוח הזמנים לביצוע התשלומים, בשל הקדמת תשלום חלק מהסכום. על פי תצהירו של מנצור, ביום 25.9.01 הוא שילם לרוכמן שני תשלומים: האחד, תשלום מזומן בסכום של 12,000$ אשר בגינו נתן רוכמן קבלה שבה רשם "תשלום זה נועד ע"מ לשלם לפורת יוסף את הסכום שאני עדיין חייב להם"; וסכום נוסף של 40,000 ₪ אשר שולם בשיק מס' 35781, אשר נפרע ביום מסירתו לרוכמן.
3. בחקירתו הנגדית השיב מנצור "בהתחלה שילמתי 25,000 דולר. זה היה כשחתמנו על החוזה. כל התנאים בחוזה השתנו לגמרי בגלל שלתובע לא התאפשר לשלם משכנתא הוא התאחר כמה חודשים. הוא פנה אלי שאשלם לו כדי שישלם משכנתא. כיוון שנתתי לו יותר כסף אז השתנה המציאות של התשלומים, חלק מה-35 אלף שיקבל מתוך זה 15 ובסוף עם העברת הזכויות על שמי הוא יקבל את היתרה שזה 35 אלף ולכן השתנה המציאות." (עמ' 37 שורות 20-25).
4. רוכמן לא חלק על קבלת 12,000$, שבגינם מסר כאמור קבלה. בסיכומיו טען לראשונה כי השיק שניתן באותו מועד, ככל שניתן, כלול בסכום המוזכר בקבלה.
5. מעבר לסתירה הבסיסית בעדותו של רוכמן, אשר טען כאמור בתחילה במכתביו של עו"ד פוגל לקבלת התשלום הראשון בלבד, ולאחר מכן בקבלת שני התשלומים הראשונים, אף כפר בקבלת שקים, אין זה סביר שהוא הסתפק בספטמבר 2001 בקבלת 12,000$ בלבד, לאחר שלטענתו קיבל קודם לכן 37,100$ בלבד, היינו פחות ממחצית התמורה החוזית, אף שרשם הערת אזהרה והסיר את המשכנתא (וכן מסר את החזקה), וכל זאת מבלי להעלות כל טענה או דרישה.
6. עצם הודאתו של רוכמן בקבלת התשלום, מבלי שהוצגו כל מכתבים מזמן אמת שבהם נטענת הפרה, תומכת בגרסת מנצור. כפי שציינתי לעיל מצאתי שיש להעדיף את עדותו של מנצור על ביצוע תשלומים בכסף מזומן שכנגדו דרש קבלה, ובאמצעות שקים שניתנו באותו מועד, אשר ספחיהם הוצגו בפני, ושבגינם לא נדרשה קבלה, ועל כן מצאתי שיש לאמץ את גרסת מנצור לכך שביום 25.9.01 שילם לרוכמן סכום כולל של 92,272 ₪, חלקו במזומן בדולרים וחלקו בשיק.

התשלום האחרון

1. לטענת מנצור, ביום 22.5.03 שילם לרוכמן סכום של 50,000 ₪ בשני שקים נפרדים, האחד על סך של 40,000 ₪ והשני על סך של 10,000 ₪. על פי סעיף 7 ד' בהסכם המכר, היה על מנצור לשלם לרוכמן תשלום אחרון ביום 8.5.01, בסכום של 20,000$ וזאת כנגד העברת הרישום על שם מנצור.
2. לטענת מנצור לא שולם התשלום האחרון במועד שנקבע על פי ההסכם כיון שלא התקיים התנאי של העברת הזכויות על שמו. חרף הפרת התנאי האמור, שילם לטענתו לבסוף את יתרת התמורה ב-22 לחודש מאי 2003. מנצור הציג בפני את ספחי השקים שבאמצעותם ביצע את התשלום. כמו כן צירף לבקשתו למתן צווים לבנקים העתקי דפי חשבון המעידים על כך ששני השקים נפרעו ביום 22.5.03.
3. בתצהירו (פרק ג) פירט מנצור ש"התשלום האחרון ששולם לרוכמן היה לאחר שהתחייב לי להסדיר עם פורת יוסף את חובו ולהשלים את ההעברה על שמי".
4. במהלך חקירתו הנגדית השיב מנצור לשאלה מדוע שילם את מלוא התמורה על אף שלא מולא התנאי לתשלום האחרון והוא לא קיבל לידיו את מסמכי ההעברה של הנכס על שמו: "אני לא יודע שאני לא עוסק עם אדם גנב, אלא אדם ירא שמים, לא האמנתי שאני אפגש איתו כאן בביהמ"ש" (עמ' 38 שורות 9-10). לשאלה מדוע שילם את הסכומים האחרונים השיב: "זה סגר את החשבון שלנו והוא אמר שהוא ישלם בפורת יוסף." (עמ' 41 שורה 20).
5. רוכמן הכחיש את הטענה שהוא קיבל ממנצור ביום 22.5.03 שני שקים, וטען שאין כל היגיון ששולמו לו בשעה שבהסכם נטען במפורש שהתשלום מותנה בהעברת הנכס על שמו של מנצור – דבר שלא נעשה, אף התנהל דין ודברים בין באי כוחם של הצדדים בעניין.
6. כפי שציינתי לעיל, כיון שגם כיום, עדיין לא מילא רוכמן את התנאי שנקבע בהסכם המכר לקבלת התשלום האחרון, שהינו העברת מסמכים המאפשרים את רישום הזכויות בנכס על שם מנצור, ספק האם לפי הוראות הסכם המכר הגיע המועד לבצוע התשלום האחרון, ועל כן גם אם התשלום לא היה מבוצע, לא הייתי מוצאת שיש בכך כדי להעיד על הפרת הסכם המכר מצידו של מנצור, או שיש בכך כדי להצדיק את ביטול הסכם המכר על ידי רוכמן.
7. זאת ועוד, העדפתי את גרסתו של מנצור שלפיה שילם ביום 22.5.03 את יתרת התמורה בסכום של 50,000 ₪, אף שטרם התמלא התנאי שנקבע בהסכם המכר לביצוע התשלום.
8. מנצור צירף לתצהירו התכתבות עניפה שתחילתה ביום 9.9.02 וסופה ביום 2.6.03, בין עו"ד א' צחי שייצג אותו, לבין עו"ד י' שוסטר, אשר ייצג את "פורת יוסף", שבה דנו הצדדים בדרכים אפשריות לסיום העברת הנכס על שמו של מנצור. במכתב מיום 14.5.03 (נספח 20) כתב עו"ד שוסטר לעו"ד צחי "קודם כל במשך שנתיים ניסינו לקבל שיתוף פעולה מאת מר רוכמן- ללא תועלת". עוד כתב עו"ד שוסטר במכתב כי לצורך העברת זכויות יש להעביר אישור בר תוקף של עיריית ירושלים המאפשר את העברת הזכויות; אישור לטאבו של מס רכוש; וכן שיק בנקאי על סך של 13,670$ שהוא בסכום יתרת החוב של רוכמן ל"פורת יוסף". עו"ד שוסטר הציע שכנגד התשלום תבוצע העברת הרישום של הנכס. ביום 2.6.03, היינו, לאחר מועד התשלום הנטען, שלח עו"ד צחי מכתב לעו"ד שוסטר שאליו צירף את אישור העירייה וביקש שובר לתשלום מס רכוש. לא צוין במכתב שבוצע תשלום כלשהו.

לא צורפה התכתבות כלשהי לאחר מכן, עד למכתבו של עו"ד דוויק אל עו"ד שוסטר, מיום 19.2.2009, שבו ביקש עו"ד דוויק עדכון לגבי הדרכים שבהן ניתן לסיים את הרישום.

1. אף שלא ניתן הסבר מדוע במקום להעביר את יתרת התמורה ל"פורת יוסף" שילם מנצור את סכום לרוכמן, ושעל אף ניסיון העבר הוא ביצע את התשלום מבלי שדרש קבלה, מבלי שצילם את השיק, ומבלי שהדבר הוזכר בדרך כלשהי במכתבי עורכי הדין, ניתן להניח על סמך תשובתו של מנצור שלפיה רוכמן הבטיח לו לשלם את יתרת חובו לפורת יוסף, שמנצור ביקש לעמוד בתנאי הסכם המכר ולשלם את יתרת התמורה לרוכמן, ובכך לסיים את העסקה בין שלושת הגורמים, כך שלרוכמן תשולם יתרת התמורה, שאותה יעביר ל"פורת יוסף" לשם השלמת העסקה. חרף תהיות אלו שציינתי, מדובר בביצוע הסכם בתום לב, שכן מצאתי כאמור שעדותו של מנצור הייתה אמינה ומהימנה, היא נתמכה בספחי השקים שהציג ובהתנהלותו לגבי השקים לאורך כל ביצוע הסכם המכר והתשלומים על פיו. על כן מצאתי שיש לקבל את עדותו של מנצור גם באשר לביצוע התשלום האחרון.

תשלומים נוספים

1. מנצור טען בתצהירו שבנוסף לתשלום מלוא התמורה שנקבעה על פי ההסכם שילם במקום רוכמן תשלומים נוספים, שאינם קשורים לתמורה על פי ההסכם, כדלקמן: סך של 34,804 ₪ שולם על חשבון חוב מס הרכישה של רוכמן עבור רכישתו של הנכס מישיבת פורת יוסף; סכום של 1,240 ₪ שולם לשם פירעון הקנס המנהלי שהוטל על רוכמן בגין האיחור בתשלום מס הרכישה; סכום של 18,086.73 ₪ שולם בגין חוב נוסף של רוכמן, לעיריית ירושלים, עבור אגרת כבישים ותיעול. עוד טען שלאחר פגישה משותפת שנערכה בינו לבין עו"ד שוסטר, אורי עמרם ועו"ד פוגל ביום 15.1.12 (פרק ה, סעיף 5), נאמר לו ע"י עו"ד שוסטר והרב עמרם שככל שישלם את חובו של רוכמן ל"פורת יוסף" בסכום של 60,000 ₪, הם יעבירו את הנכס על שמו, ועל כן מסר להם שיק על הסכום האמור, על חשבון חובו של רוכמן. מנצור צירף לתצהירו אישורים המעידים על ביצוע התשלומים האמורים.
2. לשאלה מדוע שילם היטל כבישים השיב במהלך חקירתו הנגדית שהוא שילם את התשלום "כדי לאפשר לי לקבל אישור להעביר את הנכס על שמי בטאבו." (עמ' 41 שורה 8). עוד השיב כי רוכמן הביא לו את שובר התשלום והוא מיהר לשלם אותו.
3. אף שרוכמן טען כאמור בתצהירו שמעבר ל- 49,000$ לא שולם לו דבר, במהלך חקירתו הנגדית לא שלל רוכמן את האפשרות שמנצור שילם סכום נוסף. על פי תשובתו ייתכן שהוא עצמו לא שילם את מס הרכישה שהיה אמור לשלם בעסקת רכישת הנכס מפורת יוסף, רוכמן אף לא שלל את האפשרות שמנצור שילם את מס הרכישה האמור וכן את מס המכירה בעסקת המכר שלו עם מנצור (עמ' 17 שורות 2-7). מאוחר יותר השיב (בעמ' 26, שורה 11) באשר לתשלום מס הרכישה בסך של 34,800 ₪ כי "הסכום הזה, אני לא מתכחש אליו, הנתבע שילם...".
4. עולה מהראיות שהובאו בפני שאכן מנצור שילם תשלומים נוספים, מעבר לתמורה החוזית, וזאת במטרה לגרום לרישום הנכס על שמו.

סיכום

1. עולה מהמקובץ שלא עלה בידי רוכמן להוכיח את תביעתו, נהפוך הוא, עולה מהראיות שמנצור שילם את כל התשלומים על פי הסכם המכר, אף שילם תשלומים מעבר לכך, וכי העיכובים ברישום הזכויות על שמו נבעו מכך שרוכמן נעלם מבלי להשלים את התשלומים ל"פורת יוסף", ומבלי ששיתף פעולה על מנת לאפשר את השלמת העסקה.
2. לפיכך אני דוחה את התביעה, ומבטלת את צוו המניעה שניתן.
3. רוכמן ישלם למנצור את הוצאותיו, כפי שיובאו לאישורי בתוך 15 ימים, וכן שכ"ט עו"ד בסכום של 20,000 ₪, וזאת בנוסף להוצאות שישלם בהתאם להחלטתי לעניין צו המניעה. פיקדון שהופקד על ידי רוכמן יועבר על ידי המזכירות לידי מנצור ויקוזז מהסכום האמור. הסכומים האמורים ישולמו תוך 30 ימים, שאם לא כן הם ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין.

ניתן היום, כ"ב ניסן תשע"ד, 22 אפריל 2014, בהעדר הצדדים.