לפני תובענת המבקשים לחיוב המשיבה בפיצויים בגין הפקעת מקרקעין שהיו בחכירת המבקשים.

רקע

1. הקרקעות שהופקעו מצויות במושב גבעת חן, הצמוד לעיר רעננה, ובמושב כפר מלל, הצמוד לעיר כפר סבא.
2. הקרקעות שבידי המבקשים הופקעו במסגרת צווים מכוח סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, במסגרת תכנית תשתית לאומית שעניינה מסילת השרון ודרך 531. צווי ההפקעה נשוא הקרקעות פורסמו בתאריך 12.10.1997 (ק"ת 5856) (להלן: "הכרזה משנת 1997") ובתאריך 16.4.2007 (ק"ת 6578) (להלן: "הכרזה משנת 2007").
3. עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב שאלת גובה הפיצויים להם זכאים המבקשים בגין ההפקעות. על פי הסדר דיוני אליו הגיעו הצדדים שקיבל תוקף של החלטה ביום 2.11.2009, תחילה תוכרענה המחלוקות המשפטיות ואילו ההכרעה בשאלות השמאיות שיוותרו, ככל שלא יגיעו הצדדים להסדר, תינתן לאחר ההכרעה בפן המשפטי.
4. ביום 3.3.2011 ניתנה החלטתי ביחס למחלוקות המשפטיות בין הצדדים (להלן: "ההחלטה") בהחלטה קבעתי כללים בקשר לזכות לקבלת פיצויי ההפקעה.
   בהחלטה זו גם פורטו זכויות המבקשים במקרקעין נשוא ההפקעות והקביעות שם מהוות חלק מפסק דיני זה.
5. הצדדים הגישו לבית המשפט העליון בקשות רשות ערעור על ההחלטה (רע"א 3586/11; רע"א 3498/11) ובקשות אלו נדחו בהחלטת כב' השופטת נאור מיום 15.6.2011 והתיק חזר לשולחני לצורך פסיקת הפיצויים.
6. בהתאם לכך, בהחלטה מיום 2.11.2011 קבעתי כי:
   "בהסכמת הצדדים אני ממנה את השמאי ... להיות שמאי מכריע מטעם בית המשפט שיכריע בכל השאלות השמאיות שנותרו במחלוקת בתיק זה." (עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 21 – 23).
7. ביום 5.12.2011, מיניתי את השמאי אלי אגמון כשמאי מכריע (להלן: "השמאי").
8. ביום 19.12.2012 פרסם השמאי אלי אגמון את שומת הפיצויים (להלן: "חוות הדעת").
9. הצדדים הפנו שאלות הבהרה לשמאי והוא השיב עליהן. ביום 7.11.2013 נחקר השמאי במהלך הדיון בפניי על ידי ב"כ הצדדים.
10. כעת הגיעה העת לפסוק את שווי פיצויי ההפקעה למבקשים בהתאם לאמור לעיל ובהתאם לעקרונות שנקבעו בהחלטתי מיום 3.3.2011.
    בטרם אדון ואכריע בטענות הצדדים, מן הראוי לציין לעניין המועד הקובע להערכת גובה פיצויי ההפקעה, כי בהחלטה מיום 3.3.2011, קבעתי: "סעיף 9ב' לפקודת הדרכים, קובע כי הערכת השווי תעשה בתאריך בו יכלה הרשות לתפוס את הקרקע עפ"י פקודה זו, קרי ביום פרסום הצו, לפיכך המועד הנכון להערכת גובה פיצוי ההפקעה, גם לחוכרים חקלאיים תהייה ליום פרסום הצו.".
    לכן, לגבי ההכרזה משנת 1997 – המועד הקובע הוא 12.10.1997 (קובץ תקנות 5856) ולגבי ההכרזה משנת 2007 – המועד הקובע הוא 16.4.2007 (קובץ תקנות 6578).

דיון והכרעה

1. לאחר שעיינתי בסיכומים מטעם הצדדים ולאחר שקיימתי דיון במהלכו נחקר השמאי על ידי ב"כ הצדדים, אקבע להלן את גובה הפיצוי לו זכאים המבקשים, תוך דיון בטענות הצדדים והכרעה בהן;
   
2. סוגיית ההתערבות בחוות הדעת של השמאי המוסכם;
   לטענת המבקשים, יש לפסוק את הפיצוי שנקבע בחוות הדעת, בכפוף לתיקון לגבי גוש 6452 חלקה 360; בית המשפט והשמאי המוסכם אפשרו לצדדים לטעון את טענותיהם בפני השמאי, לרבות הפניית שאלות הבהרה וחקירת השמאי, ובית המשפט לא הנחה את השמאי לתקן את חוות דעתו, לכן, על בית המשפט להימנע מהתערבות בחוות הדעת. עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית של שמאי מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי בניגוד לכללי הצדק הטבעי, תחת השפעה בלתי הוגנת, תרמית או פעולה בחוסר תום לב. לפיכך, יש לדחות את טענות המשיבה הנוגעות לגופה של חוות הדעת.
   
   לחילופין, לטענת המבקשים, במידה ויוחלט להתערב בחוות הדעת, מעלים המבקשים השגות לגבי חוות הדעת לגופו של עניין.
   
   מנגד, לטענת המשיבה, על בית המשפט להתערב בחוות הדעת לנוכח הטעויות הבאות שנפלו בה; טעויות בנוגע לפרשנות המשפטית שיש לתת לזכויות המוגבלות של האגודה בייעוד "שטח למבני ציבור" (שב"צ); התעלמות ממידע רלבנטי, כגון הוראות הסכם המשבצת והחלטות מינהל; פערים משמעותיים של 57% בין פיצויים אחרים שנפסקו, ממש במקביל לשומה, בגין אותה הזכות – ללא הסבר מתקבל על הדעת; הערכת פיצוי שכלל אין הצדקה לשלמו, כגון פיצוי בגין אובדן רווחיות לשנה מגידולי תות שדה – כאשר הוכח שהייתה ידיעה על ההפקעה שנה טרם ביצועה; פסיקת פיצוי בגין הוצאה שלא נתבעה ושממילא לא הוכחה; קיומה של סתירה פנימית בקשר לגודל של השטחים החקלאיים שכלכלי לעבד. לכן, לטענת המשיבה מדובר בטעויות הנובעות מנושאים שאינם בתחום המומחיות של השמאי (דוגמת הכרעות משפטיות), טעויות גסות וחריגה מסמכות ולכן על בית המשפט לבחון ולהכריע בעצמו האם קביעת המומחה נכונה בסוגיות אלו.
   
   לעומת זאת, טענות המבקשים בקשר לחוות הדעת עצמה, אינן מצדיקות התערבות בה היות ומדובר בטענות בתחום מומחיותו של השמאי והן מנוגדות להלכה הפסוקה בדבר היקף ההתערבות של בית המשפט בחוות דעת של מומחה מוסכם.
   
3. לאור טענות הצדדים, כאמור, בראש ובראשונה יש לתת את הדעת למסגרת הנורמטיבית בדבר היקף ההתערבות של בית המשפט בחוות דעתו של שמאי מכריע שמונה, כאמור, בהסכמת הצדדים.
   
4. בטרם אפנה לדון בטענות הצדדים במקרה הנוכחי, מן הראוי להדגיש כי היקף ההתערבות של בית המשפט בחוות דעתו של השמאי הינו מצומצם. זאת, לנוכח העובדה שמדובר בשמאי שמונה, כאמור, בהסכמת הצדדים.
   
5. בע"א 4341/11 יעקב מזרה נ' משה דהן (פורסם בנבו, 31.12.2012) (להלן: "עניין מזרה") חזר בית המשפט העליון על הכללים ביחס להתערבות בהכרעה של שמאי מכריע שמונה בהסכמת הצדדים, כדלקמן:

"בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע לא אחת כי בית המשפט לא יתערב כדבר שבשגרה בהכרעתו של שמאי או מעריך שהצדדים הסכימו שהכרעתו תהיה סופית ומחייבת. נקבע כי התערבות בהכרעה שכזו תתבצע רק בנסיבות יוצאות דופן של חריגה מסמכות, חוסר הגינות, חוסר תום לב, השפעה בלתי הוגנת או מרמה. בנוסף נקבע גם כי מקום שבו הצדדים הסכימו שחוות הדעת תחייב אותם אין להרשות בדיעבד הפרכתה לגופה על ידי ראיה חיצונית אחרת [ראו: עניין מרום בעמ' 391-390 והאסמכתאות המאוזכרות שם; ע"א 1168/07 יפה נוף – תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר ([פורסם בנבו], 1.2.2009) בפסקאות 25-24 לפסק דיני והאסמכתאות המאוזכרות שם (להלן: עניין יפה נוף)]. ועוד ראוי להזכיר כי בפסיקתו של בית משפט זה נקבע בעבר כי ככל שמסקנותיו של שמאי או מעריך מוסכם נוגעות במובהק לעניינים שבשיקול דעת אין לאפשר בדיעבד לנהל דיון בשאלת אופן יישום שיקול הדעת, אף אם מדובר בטעות שטעה המעריך בתום לב. הטעם לכך הינו כיבוד רצון הצדדים לסמוך על השמאי או המעריך, ללא ערעור, לנוכח הכשרתו המקצועית וזהותו של המעריך [ראו: ע"א 66/67 גלובוס למזרח תעשייני עטים וצרכי משרד בע"מ נ' רולקס בע"מ, פ"ד כא(2) 146 (1967)]. אמנם, בפסיקה הוכרה גם האפשרות להתערב בחוות דעת שמאי מוסכם במקרים נדירים בעילה של "טעות גסה", אולם גם עילה זו צומצמה למקרים בהם הטעות עולה באופן מובהק מהכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים, וגם במקרים אלו נקבע שאין להביא ראיות חיצוניות לשם הפרכת חוות הדעת [ראו: עניין יפה נוף בפסקאות 25-24]." (ההדגשה הוספה – י.ש.).

בהמשך פסק הדין בעניין מזרה, פירט בית המשפט את הטעמים העומדים מאחורי כלל ההתערבות המצומצמת בהם כלולים מדיניות שיפוטית המכבדת את רצון הצדדים להפנות סוגיה מסוימת להכרעתו המחייבת והסופית של צד שלישי (יהיה כינויו "מעריך", "שמאי", "מפקח" או "מומחה") ו:
"לפיכך, התערבותו של בית המשפט במנגנון זה בדיעבד תישמר אך ורק למקרים יוצאי דופן בהם המנגנון הופעל באופן שחורג במובהק מאומד דעת הצדדים, כגון חריגה מסמכות או פגיעה בעקרונות של הגינות ותום לב וכללי צדק טבעי." (שם, פסקה 17 לפסק הדין) ומצדו השני של המטבע, צד להסכם יהיה מנוּע, ככלל, מלטעון נגד מנגנון הכרעה הסכמי שבמסגרתו הועברה ההכרעה לצד שלישי עקב מומחיותו בסוגיה, כאשר בדיעבד מתברר המנגנון כבלתי מוצלח מבחינתו במישור התוצאה הקונקרטית.

טעם נוסף להיקף המצומצם של ההתערבות, נעוץ בכך שמדובר במדיניות שיפוטית שמכירה בקיומם ובחשיבותם של מנגנוני הכרעה לבר - משפטיים מקצועיים ומהירים, כאשר מדובר בשאלות שבהן ההכרעה במחלוקת מחייבת מומחיות בתחום ספציפי, וכאשר הצדדים מלכתחילה בוחרים בשמאי עקב המומחיות שיש לו באותו תחום (שם, שם).

1. נוכח אמות המידה האמורות, אפנה כעת לבחינת טענות הצדדים נגד חוות הדעת של השמאי, כאשר תחילה אדון בטענות המשיבה בהקשר זה, לנוכח העובדה שטענות המבקשים להתערבות בחוות הדעת נטענו, כאמור, כטענות חלופיות;
   
2. הערכת שווי חכירה של קרקע בייעוד "שטח למבני ציבור" (שב"צ) (גוש 6585 חלקות 19, 93);
   השמאי קבע בחוות דעתו, כי שווי קרקע בייעוד למבני ציבור שהופקעה בהכרזה משנת 2007 הוא 800 ₪ למ"ר (סעיף 14.6 (ב), עמ' 84 לחוות הדעת).
   
3. לטענת המשיבה, יש להתערב בחוות הדעת בחלק מהמקרקעין שהופקעו שהינם בייעוד "שטח למבני ציבור", אשר הושכרו על ידי רשות מקרקעי ישראל לאגודת "גבעת חן – מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ" (להלן: "האגודה") מכוח הסכם המשבצת. לטענתה, השמאי העריך את הפיצוי בגין הפקעת שטחים אלו לפי 800 ₪ למ"ר, אולם הוא לא ביצע כל התאמה בגין השוני הקיים בין הזכות שנמכרה בעסקאות עליהן התבסס (בעלות בקרקע פרטית) לבין הזכות המוגבלת של האגודה בשטחי השב"צ, אשר הוענקה לה ללא תמורה. הזכות הוענקה לאגודה בהסכם המשבצת לשימוש מוגבל של "הקמת מבני ציבור ושימוש בהם" ואין מדובר בזכות חכירה מהוונת. לטענתה, במצב זה, בו המדינה העמידה לרווחת האגודה וחבריה זכות שכירות ללא כל תמורה לשם מטרה מוגדרת ומוגבלת, אין כל בסיס לדרישה שהמדינה תשלם לה פיצוי בסך של כשישה מיליון ₪ בגין השבת הקרקע לחזקתה. הפיצוי הנדרש אינו הולם לזכות המוגבלת של האגודה ומעשיר אותה באופן ניכר ביחס לזכויות שהיו לה במקרקעין אלה ערב ההפקעה. השמאי התעלם מההגבלות בקרקע מכוח הסכם המשבצת, מהרציונל העומד בבסיס בג"צ 244/00 עמותת חדש נ' שר התשתיות הלאומיות ואח', פד"י נו(6) 25 (להלן: "בג"צ הקשת המזרחית") - לפיו במקרים בהם מקרקעין הוחכרו למטרה מסוימת ומוגבלת, תמורת דמי חכירה סמליים, קביעת פיצוי בגין השבתם למדינה, הנגזרים משווים מהווה פגיעה בעקרון הצדק החלוקתי – וכן התעלם מהחלטה 1094 של מועצת רשות מקרקעי ישראל. לפיכך, לטענת המשיבה, שווי הקרקע בייעוד שב"צ צריך לעמוד על 32.5 ₪ למ"ר.
   
4. מנגד, לטענת המבקשים, יש לדחות את טענות המשיבה בהקשר זה; המשיבה לא הוכיחה כי יש עילה להתערבות בחוות הדעת בהתאם לכללים הקבועים בפסיקה. מעבר לכך, השימושים המותרים לאגודה על פי הסכמי המשבצת, כוללים בין היתר גם הקמת בתי ציבור ושימוש בהם ולא מדובר בזכות מוגבלת. הפיצוי אינו קשור לסכום שעל האגודה לשלם למינהל והפיצוי נגזר מהעלות האלטרנטיבית של האגודה לצורך השגת קרקע לבנייני ציבור במקום זו שהופקעה ממנה. השמאי קבע את הפיצוי בגין קרקעות אלו בהתאם לקווים המנחים של השמאי הממשלתי משנת 2009 לפיהם שווי מקרקעין בייעוד שב"צ הינו כ – 70% משווי קרקע הסמוכה לה בייעוד מגורים או תעשיה והיות ועל פי חוות הדעת השווי שניתן נמוך משיעור זה ביחס לבית מגורים ברעננה, יש לתקן את השומה ולקבל את חוות הדעת של השמאי מטעם המבקשים שקבע שווי של 1,600 ₪ למ"ר.
5. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בהקשר זה, לא מצאתי לנכון להתערב בקביעות השמאי. ממילא, טענות המשיבה אינן נוגעות לנסיבות יוצאות הדופן המצדיקות התערבות בחוות הדעת. בנוסף, אני סבור כי שווי הקרקע למבני ציבור בהתאם למה שקבע השמאי מאזן באופן ראוי בין טענות הצדדים, זאת בהתחשב בשווים של המקרקעין מחד ובהתחשב בכך שמדובר בקרקע שנמסרה לאגודה ללא תמורה והלכה למעשה לא ניתן לסחור בה, אך אינה משמשת לחקלאות, מאידך.
   
6. במענה לשאלות הבהרה שהופנו אליו על ידי ב"כ המשיבה, ציין השמאי כי:
   
   "...לצורך קביעת שווי מבני ציבור התבססתי בין היתר, על נתוני מס שבח מהשנה הרלוונטית ברחובות הסמוכים של רעננה... בנוגע למחירי מכירה של בתים. מאחר ואין עסקאות במבני ציבור עיבדתי את נתוני המכירה שמצאנו, תוך התאמות למיקום והפחתה ראויה לשימוש הציבורי." (ההדגשה הוספה – י.ש.).
   
7. בנוסף, השמאי נשאל על כך בחקירתו והסבריו הבאים נמצאו אמינים ומיומנים בעיני והחשוב מכך, לא מצאתי כל סיבה להתערב בקביעתו לאחר שהסביר את דרך החישוב לקרקע מסוג ייחודי זה במיקום בו היא מצויה:

"ש: אתה קבעת 800 ₪ למטר רבוע שווי בייעוד שב"צ.
ת: נכון. ש: מכיוון שחלקה זאת לא שכירה [צ.ל. – סחירה, י.ש.], לא התבססת על עסקאות השוואה נכון?
ת: נכון. עשיתי התאמות לקרקעות כפי שמקובל. היא לא הייתה סחירה כי בייעוד לבנייני ציבור אי אפשר למכור בנייני ציבור. באזור הזה לא בוצעו עסקאות לכן עשיתי את ההתאמות בשאלות ההבהרה." (עמ' 21 לפרוטוקול, ש' 2 – 7, ההדגשה הוספה – י.ש.).

1. הערכת פיצויי הפקעה לפי שווי "חצר" ולא על בסיס "אובדן זכויות עיבוד" (גוש 6585 חלקה 5);
   בחוות דעתו, העריך השמאי חלקה זו לפי שווי "חצר" בהתאם לשווי קרקע של חלקה ב' בנחלה הסמוכה לחלקה א' - 50 ₪ למ"ר בגין ההכרזה משנת 1997 ו- 60 ₪ למ"ר בגין ההכרזה משנת 2007 (סעיף 16.1, עמ' 86 לחוות הדעת).
   
2. לטענת המשיבה, השמאי חרג מסמכותו בעניין זה משהתייחס לחלקה זו כחלק מ"חצר" הבית, בשל העובדה שהחלקה סמוכה ומחוברת בשביל לחלקה א' של הנחלה - חלקת המגורים, על אף שהשמאי הבהיר כי קרבה זו אינה תורמת לרווחים שניתן להפיק מחלקה זו. לכן, השמאי לא העריך את אובדן זכות העיבוד בלבד, אלא כלל רכיב נוסף שבינו לבין זכות העיבוד אין קשר. יש לשנות את חוות הדעת, כך שהפיצוי שייפסק בגין חלקה זו יוערך בהתאם לשווי זכויות עיבוד בסך של 25 ₪ למ"ר בגין ההכרזה משנת 1997 ו – 30 ₪ למ"ר בגין ההכרזה משנת 2007.
   
3. מנגד, לטענת המבקשים, אין מקום להתערב בקביעת השמאי בהקשר זה; לטענת השמאי, יש להתייחס לחלקה 5 כחלק מחצר הבית ועצם הנגישות הקרובה לחלקה ב' הצמודה לבית המגורים יוצרות נוחות טובה יותר גם לעיבוד החקלאי בשטח. השמאי הודה בחקירתו כי, לאור העובדה שבחלק זה של המקרקעין יש נוחות מסוימת כאשר החלקה צמודה לבית המגורים, ניתן לקבוע כי שווי זכויות העיבוד בחלק זה גבוה יותר מהסכומים שנקבעים בדרך כלל בגין זכויות עיבוד.
   
4. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בהקשר זה, אני סבור כי דין טענות המשיבה להתקבל ויש להתערב בחוות דעת השמאי ביחס לחלקה זו שכן קביעה זו התבססה על פרשנות משפטית לא נכונה של זכויות הנפקעים לגבי רכיב זה של הפיצוי.
   
5. בהחלטתי מיום 3.3.2011 קבעתי, לעניין פיצויי הפקעה לחוכר חקלאי בקרקע המנוהלת על ידי המינהל, כי:
   
   "לאחר שעיינתי בטענות ובטיעוני הצדדים הגעתי למסקנה, כי במקרה זה שלפניי, הפיצוי המגיע לנפקעים-שחלק מחלקה ב' שלהם הופקעה, יחושב על בסיס אובדן זכות העיבוד החקלאי בתוספת פיצוי בגין הפסד השקעות. מאידך, נפקע שיוכיח שהינו בעל זכות חכירה או זכות קניין אחרת מהסוג שניתן לממשם ערב ההפקעה, יהיה זכאי לפיצוי בהתאם לשווי השוק" ובהמשך: "זכויותיהם של המבקשים הן זכויות עיבוד בלבד בחלקות ב' של הנחלה שלא ניתן לסחור בהן "בשוק", אלו הזכויות שהופקעו מהם ואלו הזכויות בגינן יפוצו." – לפיכך, השמאי נדרש להכריע גם ביחס לחלקה 5 הנ"ל לפי שווי קרקע של חלקה ב' בנחלה בהתאם לאובדן זכויות העיבוד ללא תוספת, הגם שמדובר בפועל בחלק מחצר הבית, שכן בבסיס קביעת הפיצוי יש לקחת בחשבון את אופי הזכות באותה חלקה מבלי לקחת בחשבון את השימוש שנעשה בה בפועל. אני סבור, כי מקרה זה נמנה על המקרים החריגים בהם על בית המשפט להתערב בחוות הדעת מהטעם שמדובר בחריגה מסמכות השמאי ובסטייה מהמנגנון לקביעת השווי כפי שקבעתי בהחלטתי מיום 3.3.2011.
   
6. במהלך הדיון, השמאי אף הסביר כי ביחס לחלקה 5 הוא קבע שווי נוסף, לטעמי ללא נימוק מספק;
   
   כך, למשל, בתשובה לשאלות הבהרה שהופנו לשמאי מטעם ב"כ המבקשים לגבי חלקה 5, השיב השמאי:
   "חלקה 6585/5, היא אמנם חלקה המחוברת לחלקת המגורים בנחלה אך אינה צמודה אליה. החיבור מהווה מעין שביל צר המשמש כמעבר בין חלקה א' (חלקה 53) לחלקה 5 שמשמשת בפועל כחורשת אקליפטוסים, אין ספק כי חלקה 5 לא תוערך כחלקה א' כמצוין במכתבך ואולם עקב הקרבה היחסית והגישה הנוחה, מצאתי לנכון לתת לה שווי נוסף למרות שגם במקרה זה החלקה איננה סחירה." (ההדגשה הוספה – י.ש.).
   
7. בחקירתו על ידי ב"כ המבקשים, נשאל השמאי לגבי קביעתו ביחס לחלקה 5 כדלקמן;
   
   "ש: ...אחת החלקות פה היא חלקה 5, זו חלקה שלקחו לה חלק נכבד מחלקה ב' אך היא קרובה לחלקה א'. החלקה שלו קרובה לחלקה א'.
   ת: אכן, בחלקה 5 קיבלו תוספת ניכרת שאני חשבתי בעצם העובדה שקיימת קירבה, אני ואתה יודעים שמדובר על שביל גישה, זה לייד." (עמ' 19 לפרוטוקול, ש' 23 – 27).
   
8. בהמשך, במהלך חקירתו על ידי ב"כ המשיבה, נשאל השמאי:
   
   "ש: לגבי חלקה 5 שדיברת על הקרבה שלה אולי לחלקה א' עם השביל, אני רוצה להבין, אתה התבקשת לישום זכות עיבוד, נכון?
   ת: כן.
   ש: יש הבדל אם החלקה נמצאת 200 מטר מהבית או ממש צמודה לבית? יש הבדל?
   ת: לא. יש פה הבדל אחר. חלקה ב' להבדיל מכל המושב, היא נמצאת מאוד סמוך. יש עניין של נגישות, יש עניין של מעין חצר ולכן להערכתי עצם ההצטרפות של חלקה ב' לחלקה א' נותן לה שווי נוסף.
   ש: זה לא נובע מעיבוד נכון?
   ת: נכון. למשל נוחות העיבוד." (עמ' 26 לפרוטוקול, ש' 16 – 24).
   
9. לפיכך, אני קובע כי שיעור הפיצוי עבור ההפקעה של חלקה 5 הוא 25 ₪ למ"ר בגין ההכרזה משנת 1997 ו – 30 ₪ למ"ר בגין ההכרזה משנת 2007.
   לכן, התחשיב בחוות הדעת (סעיף 16.1) יתוקן באופן הבא:
   הפיצוי בגין הכרזת 1997; 2,525 מ"ר X 25 ₪ = 63,125 ₪ (נכון ליום 12.10.1997).
   הפיצוי בגין הכרזת 2007; 2,539 מ"ר X 30 ₪ = 76,170 ₪ (נכון ליום 16.4.2007).
   
10. שווי קרקע בחכירה שלא בתנאי נחלה (גוש 6452, חלקות 355, 360);
    בחוות הדעת קבע השמאי כי שווי הקרקע בחוזה נפרד מהנחלה, בהתאם להכרזה משנת 2007 הוא 55 ₪ למ"ר (סעיף 14.6 (ב), עמ' 84 לחוות הדעת וסעיפים 16.8 – 16.9, עמ' 94 לחוות הדעת).
    
11. לטענת המשיבה, יש להתערב בקביעות השמאי בדבר הפיצוי לקרקע בחכירה שלא בתנאי נחלה בסך של 55 ש"ח למ"ר בנוגע לחלקות 355 ו - 360. לטענתה, קביעה זו גבוהה פי 1.5 מהפיצוי אותו העריך אותו שמאי עצמו, בגין אותה הפקעה ובגין קרקע שלא בתנאי נחלה בגבעת חן, באותו אזור של המקרקעין נשוא הליך זה. במסגרת הליך אחר המתנהל בבית משפט זה (ה"פ (מחוזי מרכז) 17473-07-09 אבידור נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (להלן: "עניין אבידור")) ביחס לאותה הפקעה בחלקה אחרת בגבעת חן, נדרש השמאי להעריך את פיצויי ההפקעה על פי מספר חלופות, שאחת מהן היא חלופה על פי "שווי שוק" באופן זהה להנחיית בית משפט זה בהחלטה מיום 3.3.2011. הפיצוי בשומה האחרת הוערך ביחס להפקעת זכות חכירה הזהה לזכות החכירה של המבקשים במקרה דנן, בעלי חוזה חכירה שלא בתנאי נחלה ולכן, על הפיצוי בשתי השומות להיות זהה. קיים פער עצום של כ – 57% בין פיצויי ההפקעה שנקבעו בשומה בעניין אבידור בחלופת שווי שוק בשיעור של 35 ₪ למ"ר לבין הפיצוי שקבע השמאי במקרה דנן (בשיעור של 55 ש"ח למ"ר).
    
12. מנגד, לטענת המבקשים, יש לדחות את טענות המשיבה בהקשר זה; החוזה בעניין אבידור שונה מהחוזה של חלקות 355 ו – 360 בהן מדובר על חוזה חכירה פרטי לכל דבר ועניין, סחיר ובתנאי חכירה כמו של כל אדם פרטי מול המינהל. בשונה מעניין אבידור, אין מחלוקת מול המינהל בנוגע לזכויות החקלאים בקרקעות אלו וקיים הבדל בין המקרים. בחלקות אלו חלה תוכנית המייעדת את השטח לבניית בית מגורים (תכנית 10 / 290 / ד) והן בייעוד פיתוח כפרי (על פי תמ"מ 21 / 3) ומדובר בחלקות עם חוזה חכירה פרטי מול המינהל ולא חלק מנחלה, לכן יש לקבוע שווי גבוה יותר בגין הפיצוי שניתן לחלקות אלו בשיעור של 90 ₪ למ"ר. בטענתם החלופית, הוסיפו המבקשים, כי ביחס לפיצוי בגין אובדן זכויות עבור שנה אחת שניתן לחלקה 360, יש להתערב היות והפיצוי בגין הסתגלות ואיתור מקרקעין אחרים לצורך המשך העיבוד, חושב לפי השטח המופקע בפועל (5.213 דונם) ולא בגין השטח כולו, כאשר ירידת הערך של יתרת החלקה, כאמור בחוות דעת השמאי, נקבעה על 90% משווי המקרקעין ולכן ברור כי על החקלאי למצוא שטח חלופי בגין כל השטח שהיה לו (7.5 דונם), הואיל ובחלק הנותר לא ניתן להמשיך את העיבוד החקלאי.
    
13. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אני סבור כי אין להתערב בקביעות השמאי בהקשר זה. בראש ובראשונה, אין מדובר באותן נסיבות חריגות המצדיקות התערבות בית המשפט בחוות הדעת. בנוסף, במהלך הדיון בפניי נימק השמאי באופן הגיוני ומקצועי את שומתו ביחס לחלקות האמורות ובעיקר ביחס להבדל המהותי הקיים בין חלקות אלו לבין החלקה בעניין אבידור, לעניין האבחנה בזכויות שבחלקות ובכלל זה האבחנה החוזית שבחוזה החכירה, והסבריו נמצאו כמניחים את הדעת בעיני.
    
14. כך, בתשובה לשאלת הבהרה מטעם ב"כ המשיבה ביחס לחלקות אלו, ציין השמאי כי:
    
    "אני מבקש להזכיר לב"כ הנתבעים כי במקרה של חלקה 6585/39 [הכוונה לחלקה נשוא הדיון בעניין אבידור – י.ש.], הייתה החלטה של כב' השופטת הילה גרסטל, לראות את החלקה נטולת פוטנציאל שכן השימוש המותר הינו למטרת עיבוד חקלאי. למעשה, במקרה הנ"ל החוכרים לא חתמו על חוזה החכירה החדש של נחלה ובפועל התנהגו שונה מהגדרת החוזה הראשון (לשנת 1933). השווי שקבעתי בחלקה 6585/39, 35 ₪/מ"ר משקף למעשה גם את העדר הסיכוי של החוכרים לחוזה מיטיב בתום התקופה הראשונה.
    בתיק הנוכחי לחלקות 355 ו – 360, יש חוזי חכירה משנת 1981 ללא הגבלות שבחוזי נחלה. השווי שנקבע משקף בין השאר את המיקום, אפשרויות העברת הזכויות, כמו גם אפשרויות הניצול של החלקות." (ההדגשה הוספה – י.ש.).
    
15. השמאי הסביר את קביעותיו בעניין זה גם כשנשאל על כך בחקירתו:
    
    "ש: בחלקה 39 שנדונה בפסק הדין ה"פ 24746/04/10 לפני כב' הנשיאה גרסטל. בית המשפט קבע במקרה ההוא שבעצם החוזה הוא חוזה עיבוד ולכן צריך להתייחס אליו כחוזה עיבוד חקלאי לכל דבר ועניין, נכון?
    ת: כן אך יש שם שוני מסוים. הם לא הסכימו לחתום על חוזה ההמשך. זה לא המקרה. שם התבקשתי להציג 4 חלופות שכל אחת מהן התייחסה בהתאם להחלטות בית המשפט.
    ...
    ש: אני מסתכל על תשובתך לשאלת ההבהרה ששאלנו בעניין זה, תשובה 2, שם אתה אומר (מצטט) "...למטרת עיבוד חקלאי יש לראות...". גם בחוזים של חלקות 355 ו-360 המטרה היא עיבוד חקלאי, אותה מטרה?
    ת: נכון. רק שאלה היו חלקות שעם חוזה תקף, שכירות, ואילו חלקה 39 היתה חלקה ללא חוזה ושהחוכרים לא הסכימו לחתום. זאת אומרת בם לא יכלו לעשות כלום עם החוזה.
    ש: אתה בעצמך מסתמך על החלטת הנשיאה שהיא אומרת שזה חוזה עיבוד.
    ת: זה לא זהה. לגבי חלקה 39 למועד הקובע לא היה חוזה חכירה תקף.
    ...
    ש: גם ב-360 וב-355 יש זכאות לחדש חוזים?
    ת: לא. יש להם חוזה תקף עם שנת 2033. הם לא צריכים לחדש אותו כי יש להם עוד עשרים שנה.
    ש: בחלקה 39 בחוזה הוא גם זכאי לחדשו?
    ת: היה זכאי. למועד הקובע לא היה לו חוזה תקף." (עמ' 25 לפרוטוקול, ש' 10 – עמ' 26 ש' 15, ההדגשה הוספה – י.ש.).
    
16. פיצוי בגין המחוברים – פיצוי עבור אובדן רווחיות בגידול תותי שדה ועבור הכשרת שטח חלופי (גוש 6452 חלקה 360);

בהחלטה מיום 3.3.2011 קבעתי, בין היתר, כי יש לשלם למבקשים פיצוי גם בגין המחוברים בקרקע. בהתאם לכך, בחוות דעת השמאי נקבע כי תחשיב הפיצוי לחלקה 360 בה מצויים מחוברים – גידולי תות שדה, מבוסס על אובדן רווחיות של שנה אחת בתוספת עלויות הכשרת השטח החלופי (עמ' 95 לחוות הדעת).

1. בהקשר זה, שני הצדדים תמימי דעים כי יש להתערב בקביעות השמאי בחוות הדעת, כל אחד מנימוקיו. המבקשים סבורים, כי הגם שאין להתערב בחוות הדעת ברמה העקרונית, יש לתקן את השומה ביחס לחלקה 360 ואילו המשיבה סבורה כי, גם בהיבט זה, נפלה טעות בחוות הדעת ומדובר בפיצוי שכלל אין הצדקה לשלמו, כפי שיפורט להלן;
   
   לטענת המבקשים, יש לפסוק את הפיצויים שנקבעו בחוות הדעת, בכפוף לתיקון בעניין חלקת רונן ברקאי (חלקה 360) ויש להוסיף פיצוי בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. השמאי קבע בחוות דעתו, כי הפיצוי בגין המחוברים (תות שדה) מבוסס על אובדן רווחיות של שנה אחת בתוספת עלויות הכשרת השטח החלופי. לטענת המבקשים, השמאי טעה משחישב את אובדן הרווח רק בגין שנה אחת בעוד שלחקלאי ברקאי לקחו שלוש שנים למצוא קרקע חלופית על מנת להמשיך את העיבוד החקלאי. במצב הדברים היום, אין קרקעות זמינות לצורך הקנייתם ליתר הנפקעים. לכן, יש לחשב את אובדן הרווח לפי הזמן שלקח לחקלאי למצוא קרקע חלופית בפועל.
   
   בהתייחס לטענות המשיבה – טענו המבקשים, כי השטח החלופי שלא נמצא על ידי הנפקע במשך 3 שנים – לא היה בגלל שהוא השקיע את מרצו בהגשת התובענה, אלא שמקור הבעיה בכך שאין קרקעות חלופיות לחקלאות. בנוסף, השמאי טעה משקבע כי יינתן פיצוי בגין שווי של שנה אחת הכוללת גם השקעה בגין הכשרת השטח החלופי, שכן הכשרת שטח חלופי צריכה להיות ביחס לכלל שטח החלקה ולא רק לחלק המופקע, היות ובגין החלק הנותר בחלקה קבע השמאי ירידת ערך של 90% ובפועל לא ניתן להמשיך ולעבד בחלק זה. לכן, על בית המשפט להתערב ולקבוע כי הנפקע זכאי לפיצוי בגין אובדן רווח של שלוש שנים וכן יש להגדיל את שווי הפיצוי הואיל ובכל הנוגע להכשרת השטח החלופי, יהיה על הנפקע למצוא חלקה חדשה כפי שהיתה לו ולהשקיע בכולה את הכשרת השטח לצורך עיבוד. בנוסף, חלק מהוצאות ההעברה למקום חלופי כוללות גם את הכשרת השטח החדש לצורך העיבוד החקלאי.
   
   מנגד, לטענת המשיבה, מר ברקאי, שידע על ההפקעה כשנה טרם ביצועה – אינו זכאי כלל לפיצוי בגין אובדן רווחיות – צו ההפקעה פורסם ביום 16.4.2007 והודעת ההפקעה נשלחה למר ברקאי ביום 4.5.2007 וביום 30.5.2007 נערך פרוטוקול תיעוד מצב קיים ובמועד זה התקבלה התנגדות מר ברקאי להפקעה ורק ביום 27.3.2008 נתפסה החזקה במקרקעין. לכן, למר ברקאי ניתנה שהות של כמעט שנה לאתר שטח חלופי, אולם הוא בחר להשקיע את מרצו בהתנגדות להפקעה כך שהמשיבה נאלצה להגיש נגדו תובענה לתפיסת חזקה במקרקעין. על הנפקע חלה חובת הקטנת הנזק, הכוללת השקעת מאמצים באיתור מקרקעין חלופיים. המבקשים לא הציגו ראיה למאמצים שנעשו על ידי מר ברקאי באיתור קרקע חלופית ולכך שנדרשו לו שלוש שנים לאיתור מקרקעין אחרים. לכן, משניתנה למר ברקאי התראה של שנה להתכונן לביצוע ההפקעה ושנקבע על ידי השמאי כי מדובר בפרק זמן מספיק – אין לפסוק פיצוי עבור אובדן הכנסות חקלאיות לשנה זו. כן, לטענת המשיבה, יש לבטל את הפיצוי בגין: "ההשקעה להכשרת השטח החלופי" שנקבע בחוות הדעת בקשר לחלקה זו, אשר כלל לא נתבע ולא הוכח על ידי מר ברקאי. בקשתו אינה כוללת דרישה לפיצוי בגין הכשרת קרקע חקלאית וממילא מדובר ברכיב של "הוצאות העברה" שהמבקשים לא הוכיחו שהוציאו בפועל.
   
2. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, לא מצאתי לנכון להתערב בקביעות השמאי בעניין זה. אני סבור כי לא מדובר בנסיבות חריגות המצדיקות התערבות של בית המשפט בקביעות השמאי. בנוסף, הסבריו של השמאי ביחס לקביעת פיצוי המבוסס על אובדן רווחיות של שנה אחת נמצאו גם הם אמינים ומשכנעים בעיני. אני סבור, כי מדובר בזמן סביר והיה למבקש (ברקאי) די זמן על מנת להתארגן באיתור שטח חלופי.
   
   באותו אופן, איני מוצא לנכון להתערב בפיצוי שנקבע בחוות הדעת ביחס להשקעה בגין הכשרת שטח חלופי. מדובר בהערכה של השמאי המבוססת על שיקול דעתו המקצועי, בו אין בית המשפט נוטה להתערב וממילא מדובר בהוצאה סבירה.
   
3. בתשובת השמאי לשאלות ההבהרה שהופנו אליו מטעם ב"כ המבקשים, הוא ציין כי: "מאחר ותות שדה הינו גידול עונתי, לדעתנו ראוי להביא בחשבון שנת יבול אחת בלבד. ראוי לציין שנושא אישור תכנית בניין עיר והידיעה על הפקעה עתידית, איננה באה בהפתעה לחקלאי וממילא יכול היה להתכונן ולאתר קרקע חלופית. למרות הטענות שהועלו במסגרת הישיבות, לא מצאנו הוכחה לכך שהקרקע עליה גודלו התותים הינה בעלת מאפיינים מיוחדים התורמים להצלחת היבול, לכן נראה כי ניתן היה בפרק זמן זה לאתר קרקע חלופית." (ההדגשה הוספה – י.ש.).
   
4. בחקירתו השיב השמאי, על בסיס חוות דעתו המקצועית, כי שנה היא פרק זמן מספיק למציאת שטח חקלאי חלופי. כך, כשנשאל השמאי בחקירתו: "ש: אתה נתת לברקאי רק שנה התאקלמות במקום אחר. הוא נמצא כאן, הוא חקלאי, אומר שלקח לו 3 שנים למצוא את המקום החדש כי אין שם קרקעות. התשובה שלך משתנה?" השיב: "ת: זה לא רלוונטי בגלל שכל ההליך הזה הוא לא מהיום למחר. ידעו מראש, הוא יכל להתכונן. מאחר וזה גידול לא נקי, שנה זה מספיק" (עמ' 19 לפרוטוקול, ש' 11 – 14).
   
5. הוצאות נלוות;
   בהחלטה מיום 3.3.2011 קבעתי כי:
   
   "אני סבור כי יש לפצות נפקעים, בגין הוצאות העברה שנגרמו להם, בתנאי שהוצאות אלו הינן סבירות והוצאו בפועל. בגדר הוצאות אלו לא נכללים החזרים בגין תשלומי מס שבח המופחתים, על פי הסדר מיוחד שנקבע בדין."
   בסיכומיהם זנחו המבקשים טענה זו, למעט בקשתם לפסיקת שכר טרחת עו"ד ושכר טרחת שמאי.

הכלל בדבר זניחת טענה בסיכומים הוא כדלקמן:

"דין טענה שנטענה בכתב הטענות אך לא הועלתה בסיכומים – אם בשל שגגה, או במכוון – כדין טענה שנזנחה ובית המשפט לא ישעה לה" (ראה: ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה, פ"ד מז (1) 311. וכן ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט פ"ד מ"ט 102, 107 ו – ח). לפיכך, אתייחס להלן רק לבקשת המבקשים כי אפסוק לטובתם שכר טרחת עו"ד ושכר טרחת שמאי.

1. שכר טרחת עו"ד – בהחלטה מיום 3.3.2011 קבעתי כי:
   
   "בכפוף למבחנים הנ"ל, קיים העיקרון לפיו בית המשפט מכבד בדרך כלל את התחייבות הצדדים לתשלום שכ"ט עו"ד, כדי שזה האחרון לא ייצא בחיסרון כיס. לאור כל האמור לעיל, יש להשית הוצאה זו על המפקיעה כדי שהנפקע לא יצא בחסרון כיס".
   
2. שכר טרחת שמאי מטעם המבקשים – בהחלטה קבעתי כי:

"על המשיבה לשאת בהוצאות שכ"ט השמאי".

1. לטענת המבקשים, יש לפסוק להם שכר טרחת עו"ד ושכ"ט שמאי המבקשים בשיעור כולל של 15% + מע"מ, (בגין החלקים של המבקשים, למעט האגודה גבעת חן) וכן שכ"ט עו"ד ושכ"ט שמאי המבקשים בשיעור כולל של 12% + מע"מ (בגין החלק של האגודה גבעת חן). המבקשים צירפו לסיכומיהם העתקים מהסכמי שכר טרחה השונים.
   
   מנגד, לטענת המשיבה, יש לדחות בקשה זו לתשלום שכר טרחה "מהשקל הראשון", לרבות עבור הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת. המבקשים לא הוכיחו כי שילמו בפועל שכר טרחה זה בגין הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת ולא צירפו קבלות המוכיחות את האמור, על אף שפיצויים אלו שולמו להם לפני שנים. בנוסף, נפקעים אינם זכאים לשכר טרחה הנגזר גם מהפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, הואיל וסכומים אלה, לא היו במחלוקת בין הצדדים והיו משולמים לנפקעים גם ללא הגשת התביעה. לגבי מרבית המבקשים התוספת לפיצויי ההפקעה הינה זניחה (תוספת של 5 ₪ למ"ר מהפיצויים שאינם שנויים במחלוקת) ואין מקום לפסוק להם הוצאות ושכ"ט משמעותיים בגין בחירתם לנהל את ההליך.
   
2. בדיני הפקעות, בתי המשפט פוסקים בדרך כלל סכומים שבין 12% ועד 15% (ראה פסקי דיני בעניין ה"פ (מחוזי מרכז) 7603-06-08 יהושע סלע נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (פורסם בנבו, 11.5.2010) וכן בת"א 5901-01-10 דהאן ואח' נ' עירית פתח תקוה ואח' (פורסם בנבו, 1.12.2013)).
   
   לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אני סבור כי הסכום הנדרש הינו סביר ולפיכך יש לפסוק למבקשים שכר טרחה בשיעור האמור בהסכמי שכר הטרחה שצורפו (נספח 2 לסיכומי המבקשים) עבור כל סכום הפיצוי.
   
3. לפיכך, המשיבה תישא בשכר טרחת עו"ד בהתאם לשיעור הנדרש כאמור לעיל, עבור כל סכום פיצוי ששולם או ישולם בפועל בגין ההפקעות.
   
4. שכר טרחת שמאי מוסכם - לטענת המבקשים, לה לא התנגדה המשיבה, יש לפסוק פיצוי בגין שכ"ט שמאי מוסכם. המבקשים צירפו לסיכומיהם העתק מהצעת שכ"ט השמאי אגמון (נספח 1 לסיכומי המבקשים).
5. בהתאם להצעת שכר טרחת השמאי מיום 6.1.2012 ומכתב השמאי מיום 17.11.2013 סך תשלום שכר טרחת השמאי עומד על סך של 221,200 ₪ ללא מע"מ וחלקם של המבקשים, בשיעור מחצית מהסכום, שווה ל: 110,600 ₪ ללא מע"מ.
   
6. לאור כל האמור לעיל, מאחר ולא מצאתי לנכון להתערב בחוות דעת השמאי, למעט בעניין קביעתו לגבי חלקה 5, ממילא איני נדרש לדון בטענות החלופיות של המבקשים לגבי התערבות בשווי שנקבע לגבי חלקות ב' של נחלה חקלאית.

סוף דבר

1. המשיבה תשלם למבקשים את הסכומים הבאים;
   1. פיצוי בגין ההפקעות ביחס לכל חלקה, בהתאם לסכומים האמורים בפרק "סיכום דברים ומסקנות" בחוות דעת השמאי (סעיף 17.1 – 17.2, עמ' 96 לחוות הדעת), בהתאם לתיקון האמור לעיל לגבי חלקה 5 (סעיף 21 לעיל);

לסכומים האמורים יתווספו הפרשי הצמדה ו/או ריבית כחוק ומע"מ, ככל שחל.

• 1. שכר טרחת עו"ד שכר טרחת שמאי המבקשים, בהתאם לשיעור האמור בהסכמי שכר הטרחה בגין כל אחד מהמבקשים (15% +מע"מ או 12% +מע"מ) מסכום הפיצוי ששולם או ישולם להם בפועל ובתוספת מע"מ (סעיפים 36 - 38 לעיל).
  2. חלקם של המבקשים בשכר טרחת השמאי המוסכם בסך של 110,600 ₪ בתוספת מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום בפועל (סעיף 39 לעיל).
  3. הוצאות אגרה ששולמו בפועל על ידי המבקשים בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום התשלום בפועל.

ניתן היום, י' אדר ב תשע"ד, 12 מרץ 2014, בהעדר הצדדים.