פתח דבר:

לפני תביעה למתן צו מניעה קבוע אשר יורה לנתבעים 1 ו-2, להימנע מכל פעולה הקשורה בהוצאתו אל הפועל של פרויקט הבנייה במקרקעין מושא בקשת ההיתר, שהגישה הנתבעת 2 בהסכמת הנתבע 1 וללא הסכמתם של התובעת ושל הנתבע 3. כן, להימנע מביצוע כל שינוי או פעולת בניה החורגים מקיבולת הבנייה המותרת במקרקעין מושא בקשת ההיתר – עבודות לבניית בתים צמודי קרקע בקיבולת בנייה של עד 40%.

המקרקעין - גוש 16706 חלקה 97 ברח' הדגן 22 בעפולה (להלן: "המקרקעין"). בקשת היתר בניה שהגישה הנתבעת 2 - מספר 20120098 בתיק בניה מספר 167060970000 (להלן: "בקשת ההיתר").

התובעת, אגודה שיתופית בע"מ, בעלת זכות החכירה הראשית במקרקעין, מכוח חוזה חכירה ראשית בינה לבין קק"ל, שתוקפו עד ליום 30/6/2046 (להלן: "חוזה ניב"). הנתבע 1, חוכר משנה של המקרקעין קודם למכירתם על ידו לנתבעת 2, וחתום כבעל הזכות במקרקעין על בקשת ההיתר. הנתבע 3, מייצג את קק"ל, הבעלים הרשום של המקרקעין, במשרדי הועדה המקומית לתו"כ בעפולה (להלן: "ממ"י").

רקע עובדתי:

הנתבעת 2 התקשרה עם הנתבע 1 בהסכם לרכישת זכויותיו במקרקעין. הנתבעת 2, הגישה את בקשת ההיתר לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעפולה. ההתנגדות שהגישה התובעת לוועדה נדחתה וניתן היתר בניה בכפוף למספר תנאים, וביניהם הסכמת הנתבע 3, בשם קק"ל. ביום 10/5/12 הגישה התובעת תביעה זו, וביום 14/11/12 נעתר בית המשפט (כב' השופט יוסף בן חמו) לבקשת התובעת למתן צו מניעה זמני.

בדיון שנערך ביום 3/2/13, הגיעו הצדדים להסכמה באשר לדרך הדיונית אשר על פיה תוכרע התובענה. על פי הסכמתם, יינתן פסק הדין על סמך תצהירי עדות ראשית ומסמכים מצורפים, וסיכומים, בלא צורך בחקירת העדים על תצהיריהם ושמיעת ראיות אחרות.

הנתבע 3, הביע עמדתו במסגרת הבקשה לצו מניעה זמני, אך באשר להליך צו המניעה הקבוע, נמנע מלהעלות טיעוניו בכל דרך שהיא (לא בכתב הגנה ולא תצהירי עדות ראשית). מדיניות הנתבע 3, נלמדת אך מתוך מכתביו ומסמכים שצורפו על ידי הצדדים (להלן: "הראיות החדשות").

טענות הצדדים

טענות התובעת:

1. קיימת הגבלה על קיבולת הבנייה, שכן בהתאם לתנאי החכירה (ראשית ומשנית) החלים על המקרקעין, מותרת בניה של בתים צמודי קרקע בלבד (עד 2 קומות לכל היותר). לטענת התובעת חוזה החכירה הראשי החל על המקרקעין הוא חוזה זהה לחוזה החכירה הראשי של גב' בשם יעל ניב.
2. תכנית הבנייה, על פי בקשת ההיתר, כוללת הקמת פרויקט בנית 7 יחידות דיור. בקשת ההיתר אשר נחתמה בהסכמת הנתבע 1 מהווה הפרה של החוזה הקיים בין חוכרי המשנה לתובעת.
3. בקשת ההיתר מהווה הפרה יסודית של חוזה החכירה הראשי עם הבעלים הרשום (להלן: קק"ל), המחייב את אישורו לכל שינוי של קיבולת הבניה במקרקעין.
4. הסכמתה של התובעת נדרשת בנוסף וכתנאי הכרחי לקבלת ההסכמה מהנתבע 3.
5. תכנית הבניה תפגע מהותית בזכות הקניין של התובעת והחברים בה, בהיותה תכנית אשר תפגע בצביונה הייחודי של בנייה צמודת קרקע ותגרום לירידת ערך משמעותית לבתי הקרקע של החברים.

טיעוני הנתבע 1:

1. חוזה החכירה הראשית, עליו מבוססת התביעה, לא חל על המקרקעין ואינו מחייב את הנתבע 1. התובעת לא צירפה את חוזה החכירה הראשית ובמקום זאת מבססת תביעתה על חוזה ניב, שאינו חל על המקרקעין מושא התביעה.
2. הנתבע 1 מתנגד להרחבת חזית של התובעת בסיכומיה באשר לטענתה החדשה לפיה, חוזה החכירה הראשית הראשון מחייב את הצדדים. לחילופין, באם תתקבל הרחבת החזית, אין בחוזה החכירה הראשון בכדי ליתן לתובעת את הסעד שביקשה, משום שאין בו כל הוראה המתייחסת לקיבולת הבנייה. עוד על פי חוזה החכירה הראשון, לא נדרשת הסכמת התובעת לביצוע עבודות בנייה.
3. באשר לחוזה חכירת המשנה, התובעת לא הוכיחה שחוזה חכירת המשנה מחייב את הנתבע 1. בנוסף, יש לדחות את ניסיון התובעת להרחיב חזית ולטעון כי חוזה חכירת המשנה לא נחתם ע"י הנתבע 1 אלא ע"י מי שמכר לו את המקרקעין (גב' לאה פלק ז"ל) (להלן: "חוזה פלק").
4. חוזה פלק (אשר צורף לתצהיר הנתבע 1 והומצא במועד הדיון האחרון), מהווה הרחבת חזית אסורה. לחילופין, באם תורחב החזית, אין בחוזים אלה בכדי ליתן לתובעת את הסעד שביקשה משום שאין בהם כל הוראה המתייחסת לקיבולת הבנייה ומשום שאינו דורש את הסכמת התובעת מראש לבצוע עבודות הבנייה.
5. מהתנהגות הצדדים עולה כי חוזה פלק, עליו מבקשת התובעת להסתמך, לא חייב במשך השנים את הצדדים לקיים את הוראותיו. לפיכך גם, מנועה התובעת מלטעון לחובה לקבלת הסכמתה מראש.

טיעוני הנתבעת 2:

1. התובעת לא הציגה בסיס עובדתי חוזי לתביעתה. אי הצגת החוזים מתפרשת כנגדה.
2. חוזה החכירה הראשי שצירפה התובעת לא חל על המקרקעין ולא נחתם עם קק"ל. לעומת זאת, החוזה שצירפו הנתבעים חל על המקרקעין, ובהסכם זה אין הגבלה עקרונית מצד קק"ל לבנייה רוויה.
3. עקב הרפורמות הנעשות בקק"ל וממ"י, אין צורך ולא יהא עוד צורך לקבל את הסכמת קק"ל לבנייה רוויה.
4. התובעת לא צירפה הסכם חכירת משנה רלבנטי בינה ובין הנתבע 1. חוזה פלק אותו צירפה לא רלבנטי אף הוא.
5. שתי עסקאות העברת החכירה במקרקעין נעשו בתום לב ובחוסר ידיעה באשר לקיומן של מגבלות בעניין קיבולת הבנייה במקרקעין.
6. התובעת ידעה על כוונתה של הנתבעת 2 להוצאת תכנית הבנייה אל הפועל מחודש 12/2011. מכאן שהשתהתה התובעת בהגשת תביעתה, כאשר בינתיים שינו הנתבעים וצדדי ג' את מצבם לרעה.
7. פסק הדין בת"א 82-10 שכונת עובדים בעפולה נ' עו" צבי אנגלנד ואח' אינו רלבנטי לתביעה.

דיון והכרעה:

המחלוקת בתביעה זו מתמקדת במישור יחסיהם החוזיים שבין התובעת לנתבע 1 ובין התובעת לקק"ל. השאלות הצריכות הכרעה הן, האם פעלה הנתבעת 2 בהתעלם מהמגבלות אשר עוגנו בחוזה החכירה הראשית, ובחוזה חכירת המשנה. במילים אחרות האם נדרשת בענייננו הסכמת המנהל והסכמת התובעת לביצוע שינויים בקיבולת הבנייה על המקרקעין.

עמדת מנהל מקרקעי ישראל:

התובעת צירפה לתצהירה שני מכתבים מאת ממ"י. האחד מכתבה של הגב' הירש גולן מיום 20/12/12 (ראה נספח ט' לתצהירו של מר אמנון קסל), והשני תשובתה של הגב' מזל חיימוביץ' (מנהלת מדור חוזים בממ"י) מיום 8/7/12, לבקשת הנתבעת 2 להיתר בנייה. שני המכתבים מבהירים כי על החלקה מושא התביעה מותרת בנייה צמודת קרקע בלבד, וכי לצורך בנייה רוויה על הנתבעת לקבל תחילה את אישורה וחתימתה של התובעת. לטענת התובעת מסמכים אלה בצירוף תעודת עובד הציבור של גב' מזל חיימוביץ', מהווים ראיה מכרעת לצדקת טענותיה בדבר קיום ההגבלה החוזית החלה על קיבולת הבניה במקרקעין.

הנתבע 1 טען בסיכומיו כי יש להתעלם מתוכנם של מכתבי המנהל הנ"ל. לטענתו, מכתבים אלה אינם קבילים על פי דיני הראיות. לא ניתן להגיש מסמך כראיה ולהסתמך על תכנו, שלא באמצעות מי שערך אותו. עוד טוען הנתבע 1, כי התובעת אינה יכולה להתבסס בסיכומיה על תעודת עובד ציבור של גב' מזל חיימוביץ, משום שהומצאה לפני החלטת בית המשפט על דרך הבאת הראיות, ולא צורפה לתצהירי התובעת. לחילופין טען הנתבע 1 כי האמור במכתבים הנ"ל בכל הקשור לפרשנות ההסכם הוא סברה פסולה.

הנתבעת 2 טענה בסיכומיה כי עקב רפורמות המתבצעות בקק"ל וממ"י, אין ולא יהא עוד צורך לקבל את הסכמת קק"ל לבניה רוויה, ועולה שכבר היום ממ"י מאפשר להגיש בקשות להיתרי בניה ללא פניה מוקדמת אליו. הנתבעת תמכה טיעוניה במכתבים מיום 29/5/13 ממוענים למר דב הירש (חבר התובעת) מהמנהל. עוד טענה כי בעשרות מקרים ממ"י לא התנה את הסכמתו לבצוע עבודות בנייה בהסכמת התובעת (ראה המקרים כפי שפירט הנתבע 1 בתצהירו).

התובעת הסכימה לצירופן של הראיות. ביקשה לצרף מטעמה הודעות של ממ"י המבטלות את ההודעות הנ"ל בשל היותן עומדות בניגוד למצב המשפטי המחייב במקרקעי התובעת.

ביום 14/8/13 התרתי הגשת הראיות החדשות מטעם שני הצדדים.

כוחם הראייתי של מכתבי המנהל:

באשר לכוחן הראיתי של מכתבי המנהל, הגשתו של מסמך כראיה, מצריכה "מעבר" בשלושה מישורים הסוגרים כמעגלים אחד על משנהו: המישור הראשון – הוא מישור זיהויו של המסמך והגשתו פורמאלית כ"חפץ" על די מגיש; המישור השני – הוא מישור הוכחת אמיתותו של המסמך והמישור השלישי הוא מישור הוכחת אמיתות תוכנו, במקום שהמסמך מוגש לתכלית זו (י' קדמי בספרו על הראיות, מהדורה משולבת ומעודכנת, תש"ע – 2009, חלק שני, עמ' 908-909) (להלן: "קדמי").

תעודת עובד ציבור היא עדות בכתב, תחת עדות ראשית בבית המשפט. סעיף 25(א) לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971 קובע כי תעודת עובד ציבור שהוגשה כראיה לבית המשפט – דינה כדין עדות בשבועה, גם אם עורך התעודה לא נחקר בבית המשפט.

כוחה הראייתי של תעודת עובד ציבור מתמצה בהוכחת עצם קיומו של הרישום במסמך הרשמי, ואינו מהווה ראיה לכאורה לאמיתות תכנו של אותו רישום (קדמי, בעמ' 945).

אולם מקום שבעל דין מבקש לחקור עובד ציבור על תוכן תעודתו, על בית המשפט להיעתר לבקשה. יישום האמור לעיל בענייננו מוביל למסקנה כי אותם מכתבים שצורפו לתצהירה של התובעת, וכן התעודה שצורפה בשלב כתבי הטענות קבילים כראיה. בעלי הדין הסכימו מראש על דרך הבאת הראיות וכך למעשה פטרו עצמם ממגבלות הקבילות. המסמכים צורפו לתצהירה של התובעת. תעודת עובד ציבור לא צורפה לתצהיר התובעת אך העדר התנגדות של הנתבעים להגשתה בשלב כתבי הטענות והדרך הדיונית המוסכמת, מהווה הסכמה לקבלתה (ראה ע"א 61/84 ביאזי נ' לוי, פ"ד מב(1), עמ' 462). אין מקום לדון בהתנגדות זו של הנתבע 1 עתה.

הנתבעת 2 והתובעת הסכימו על צירוף והגשת ראיות חדשות בשלב הסיכומים. הסכמתם אושרה בהחלטתי מיום 5/3/2013.

לאחר שעיינתי במכתבי הנתבע 3, באתי למסקנה כי סעיף 2(ג)(1) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970 חל בענייננו:

"על אף האמור בתקנות 2א(6) ו-2ג, לא יינתן היתר בנכס שהוא מקרקעי ישראל, אלא אם כן הודיע מינהל מקרקעי ישראל כי אינו מתנגד לבקשה."

מכאן שנדרשת הודעה מאת ממ"י כי אינו מתנגד לבניה במקרקעין אשר בניהולו. מסקנה זו קיבלה תוקף בהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה עפולה אשר דחתה את התנגדות התובעת לבקשת ההיתר של הנתבעת 2, אך התנתה הוצאתו אל הפועל בהסכמת הנתבע 3, בשם הבעלים. נזכיר כי לתובעת פתוחה הייתה הדרך להשיג בנקודה זו, על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, לבית המשפט לעניינים מנהליים.

מכאן שתביעה זו עוסקת אך ורק בחובתם של הנתבעים לקבל את הסכמת התובעת מראש לבקשת ההיתר.

האם נדרשת הסכמת התובעת לביצוע בנייה במקרקעין?

לצורך הכרעה בשאלה זו אבחן את חוזי החכירה עליהם מבקשת התובעת לסמוך תביעתה.

1. חוזה החכירה הראשית והמשנית (חוזי ניב):

התובעת טוענת כי בחוזי החכירה נקבעה מגבלה חוזית בדבר קיבולת הבניה המותרת במקרקעין – 2 קומות בלבד מעל פני הקרקע ובשטח של 40% לכל היותר משטח המקרקעין. התובעת ביססה טענתה על הסכמי חכירה (ראשית ומשנה) המתייחסים לחלקה 88 בגוש הנ"ל (נספחים ב' ו-ג' לכתב התביעה). התובעת הבהירה כי לא הצליחה לאתר בתיק המנהל את הסכם החכירה המתייחס ספציפית לחלקה נשוא התביעה (חלקה 97), לכן צירפה את חוזי החכירה המתייחסים לחלקה אחרת באותו גוש. חוזה החכירה הראשית נחתם ביום 13/12/2001 עם ממ"י. לטענתה, תוכן ותנאי הסכם החכירה הראשית זהים לחלוטין ליתר הסכמי החכירה שנחתמו בין התובעת לממ"י בקשר עם שאר החלקות בתחום המקרקעין שבחכירתה.

הנתבעים טענו בסיכומיהם כי, חוזה החכירה הראשית, עליו נסמכת התובעת אינו מתייחס למקרקעין הנדונים, על כן אין הוא מחייב את הנתבעים. העדר חוזים רלבנטיים מתפרש כנגד התובעת, ומונע הוכחתם.

התובעת ביססה תביעתה על חוזה חכירת משנה שנחתם ביום 13.12.01 בין גב' בשם יעל ניב לתובעת (להלן: "חוזה ניב"). התובעת הפנתה לסעיף 6 לחוזה ניב (ראה נספח ג' לכתב התביעה), אשר קובע מפורשות כי חוכר המשנה לא יבצע בנייה או שינויים במקרקעין באופן החורג מקיבולת הבניה המותרת על פי חוזה החכירה הראשית, מבלי לקבל את הסכמת המנהל והאגודה מראש ובכתב. התובעת ציינה בסעיף 11 לכתב התביעה כי לא הצליחה לאתר עותק מהסכם חכירת המשנה של חוכרי המשנה, אשר בנעליהם נכנס הנתבע 1.

הנתבעים אינם חולקים כי חוזה ניב מתנה פעולות מעבר לקיבולת הבנייה בהסכמות התובעת והמנהל, אך טוענים כי אין להחיל את תנאי חוזה ניב אשר, אינו חל על המקרקעין, ולפיכך אינו מחייב את הנתבע 1.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי בחוזי ניב, כפי שהוגשו על ידי התובעת, באתי לכלל מסקנה כי יש טעם רב בטענת הנתבעים, לפיה לא הוכח כי תנאי חוזי החכירה ביחס למקרקעין הנדונים, מחייבים אותם.

הכלל הוא כי המוציא מחברו עליו הראיה: "'נטל השכנוע' מבטא את החובה העיקרית המוטלת על בעל דין (תובע או נתבע) להוכיח את טענותיו כלפי יריבו; כאשר אי עמידה בה משמעה דחיית הטענות. 'חובת הראיה' מבטאת חובה 'נלווית', טפלה במהותה לחובה העיקרית. לעניינו של הנושא בנטל השכנוע, משמעה - החובה להביא ראיות לעמידה באותו נטל.

ואילו לעניינו של היריב, משמעה: ה'חובה' להביא ראיות להשמטת הבסיס מתחת לכוחן של אלו שהובאו לחובתו, קרי: כנגדו; וזאת, במקום שאין הוא יכול לעשות כן באמצעות הראיות שהביא יריבו" (ראה: רע"א 3646/98 כ.ו.ע. לבנין בע"מ נ' מס ערך מוסף, תק-על 2003(2), 3006, 3008 (2003). עוד ראה לעניין חובת ההוכחה במשפט האזרחי בספרו של י' קדמי על הראיות, מהדורה משולבת ומעודכנת, תש"ע – 2009, חלק רביעי עמ' 1719-1761).

אף על פי שמקובלת עלי האפשרות לפיה קיים דמיון תכני בהסכמי החכירה שנעשו בין התובעת לממ"י, אינני יכולה לקבל את טענה לפיה, תנאי החכירה בחוזי ניב חלים גם על המקרקעין מושא התביעה, מקום בו התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה הראייתי ולא הציגה החוזה הרלבנטי לחלקה מושא התביעה ולא הביאה ראיות מוצקות להוכחת תוכן המסמך שלטענתה אבד או לא נמצא. הימנעות התובעת מהבאת ראיות פוזיטיביות כלשהן פועלת בבירור לחובתה.

יפים לכאן הדברים שנאמרו בע"א 224/76 חברת נופש ערד בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל , לא (1) 445,449):

"הכל מסכימים, וכך גם מצווה סעיף 25 של חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, כי הפרשנות הראויה היא זו התואמת את כוונת הצדדים, ולפיכך אין דרכו של בית-המשפט להעמיד לצדדים הסדרים שלא בא זכרם בחוזה ואפילו משוכנע הוא שכך מחייב השכל הישר וההגיון הצרוף. עם זאת ברור הוא, שבעיקרו של דבר מתמקדת הבעיה במציאת כוונתם הסובייקטיבית של המתקשרים בחוזה, וזאת במיוחד כשהחוזה סתום ומעורפל וסובל פירושים לכאן ולכאן. אין גם ספק כי התוצאה המעשית של פרשנות החוזה היא בהעמדת פתרון נורמטיבי ספציפי שלא מצא ביטויו בצורה מפורשת בחוזה, ולפיכך נזהרים בתי-המשפט מלהסיק על קיומו של תנאי מכללא חוזה, ומעדיפים בדרך-כלל את המשמעות הנגלית על פניו כלשונו הכתובה." (הדגשה שלי – נ"מ)

לעניין חובת ההוכחה במשפט האזרחי מבחינים בין שתי חובות המוטלות על התובע.

1. נטל השכנוע- מבטא את החובה הבסיסית המוטלת על בעל הדין להוכיח את טענותיו כלפי יריבו; בבחינת המוציא מחברו עליו הראיה. אי עמידה בנטל- משמעה דחיית הטענות.

(לעניין זה ראה ע"א 357/72 שנסי נ' בצלציוני פ"ד כז (1) 741, 744 וכן ע"א 642/61 טפר נ' מרלה פ"ד טז 1000, 1005).

2. חובת הראייה- מבטאת חובה "נלווית", טפלה במהותה לחובה העיקרית. לגבי הנושא בנטל השכנוע, משמעה – החובה להביא ראיות לעמידה באותו נטל, ואילו לגבי היריב משמעה - ה"חובה" להביא ראיות להשמטת הבסיס מתחת לכוחן של אלו שהובאו לחובתו.

התובעת לא צירפה את החוזים המתאימים ואף לא טרחה להביא תצהירים של תושבים אחרים בשכונה כדי להראות שביחס לכולם חלה אותה הגבלה חוזית וכי זהו הנוסח שחייב את כל התושבים שרכשו שם. על כך אוסיף ואומר כי התובעת לא סיפקה הסבר מניח את הדעת לכך שהחוזים לא הוצגו, ולא פירטה באילו אמצעים נקטה כדי לאתרם או להוכיח קיומם.

לעניין אי הבאת ראיה קיים כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה לפיו: "מעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה" (ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 0736, 760).

ברי, כי צד המבסס את תביעתו על הסכם מסוים, חייב, בראש ובראשונה, להוכיח את קיומו של ההסכם. באי הצגת האסמכתאות ומחסור של מסמכים יש אף כדי לגרום נזק ראייתי לתובעת.

לא ניתן לצפות שבית המשפט יכריע בשאלה המבוססת כולה על הסכמים חוזיים כתובים בין הצדדים, כאשר האחד מחובר בטבורו לאחר (חכירה ראשית ומשנית), מבלי שיוכל לכל הפחות להבין את כוונת הצדדים מתוכם, או שיוכל להשתכנע במידה משמעותית ראייתית כי נוסחו של חוזה החכירה המחייב את הנתבע כולל סעיף המחייב הסכמת התובעת לכל הליך בניה.

מן המכלול מעלה, מתבקשת המסקנה כי יש לקבל את טענת הנתבעים ולא ניתן להחיל את תנאי חוזי החכירה (ראשית ומשנית), של חלקה אחרת על נסיבות המקרה הנדון.

משקבעתי כי אין רלבנטיות לחוזי ניב, לא ראיתי צורך להתייחס למסקנות תא (נצ') 82-10 שכונת עובדים בעפולה אגודה שיתוף בע"מ נ' עו"ד צבי אנגלנדר (ניתן ביום 28/12/12, כב' השופט צרפתי), אשר קביעותיו מתייחסות אל חוזי ניב.

יחד עם זאת, מצאתי לדון בשאלה, האם הוכיחה התובעת קיומה של הגבלה בחוזי חכירה אחרים הרלבנטיים לחלקה, והאם הוכח כי שונתה במהלך השנים. לשם כך אבחן את חוזי החכירה, ה"רלבנטיים לכאורה", אשר הונחו לפני.

חוזה החכירה הראשית הראשון/הישן

הנתבעים צירפו הסכם חכירה ראשית ישן (להלן: "חוזה החכירה הראשון") שנחתם ביחס לחלקה הרלבנטית בתאריך 2/3/1949, עם קק"ל.

מכח חוזה החכירה הראשון, טענה התובעת בסיכומיה, כי גם על פיו לא הייתה לנתבעים כל רשות לקדם או להוציא אל הפועל את הבניה המתוכננת על ידם מבלי שקיבלו מראש את הסכמת הבעלים. בקשה לקבלת הסכמה הייתה חייבת להיות מוגשת רק על ידי התובעת ובהסכמתה (נא ראה סעיף 5 לחוזה החכירה הראשון).

הנתבע 1 טען בסיכומיו כי אין לקבל טענה זו של התובעת משום שמהווה הרחבת חזית אסורה מעבר לנטען בכתב התביעה.

לעניין הרחבת החזית נקבע: "האיסור 'להרחיב חזית' עיקרו בכך שבעל דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת, כפי שהוצבה בכתבי-הטענות, אלא אם כן נענה בית-המשפט לבקשתו לתקן את כתבי-טענותיו, או אם הצד שכנגד נתן לכך את הסכמתו, במפורש או מכללא" (ע"א 6799/02 משולם נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ-סניף בורסת היהלומים, פ"ד נח(2) 145, פסקה 6 לפסק דינה של השופטת חיות (2003).

אין לקבל טענת הרחבת החזית מקום שהנתבעים בעצמם ביססו הגנתם על חוזה החכירה הראשון והרלבנטי לטענתם, בפרט כאשר הוסכם שיינתן פסק דין על פי כתבי הטענות, התצהירים, ומסמכים שיוגשו, ללא שנשמעו ראיות.

יפים לענייננו דבריו של כב' השופט א' רובינשטיין ברע"א 2874/08 עיריית הרצליה נ' אברהם יצחק (15.5.08) לפיהם:

"הגבול בין יריעת מחלוקת מפורטת יותר או פחות הוא גמיש, כמובן; וכל עוד באותה יריעת מחלוקת עצמה עסקינן, באותו סכום נתבע ובאותם יסודות של סיפור המעשה, ניתן לנתבע להתמודד עם פירוט פלוני או אלמוני, גם בעדויות עצמן או בתצהירי העדויות, תוך שבית המשפט עושה מלאכתו לשמור על הגינות כלפי כולי עלמא. כדברי המלומד קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי, הלכה ומעשה, מה' 15 תשס"ז-2007, כרך א' 526: "כאשר הטענות והעדויות שהיו בפני בית המשפט לא חרגו מהנטען במפורש, וכל שנטען נועד אך ורק לאמת את העילה שנטענה במפורש, הרי עצם הזכרתן של עובדות נוספות כלשהן – אין בהן כדי ליצור 'שינוי חזית'" (ראו גם האסמכתאות דשם). וכבר ציין הנשיא שמגר בע"א 311/83 פינקלשטיין נ' פלבסקי, פ"ד לט(1) 496, 503: "בית המשפט צריך להכריע בשאלה שהיא באמת במחלוקת בין בעלי הדין, אך לפעמים הוא מנוע מעשות כן, מאחר שהנושא האמור אינו מוצג לפניו בכתבי הטענות ואינו מועלה גם תוך כדי הדיון, אולם אם בעלי הדין פורשים לפני בית המשפט, למעשה, את המחלוקת האמיתית שהתעוררה לפניהם, כפי שאכן אירע כאן, אין לראות את כתבי הטענות המקוריים כמעין סד, הכובל את בית המשפט והמונע פנייתו של בית המשפט אל החומר והטיעונים, אשר הובאו בפניו במסגרת ההליכים".

בנסיבות אלה אני סבורה כי אין מדובר בהרחבת חזית שעה שהנתבעים הסתמכו בהגנתם על חוזי החכירה האמורים (הרלבנטיים לחלקה), מהם ניתן ללמוד את כוונת התובעת בעת שחתמה על הסכם החכירה הראשית הראשון.

לפיכך עלינו לבדוק האם בחוזה החכירה הראשון, שנחתם בין התובעת לקק"ל, יש כדי לתמוך בטענות התובעת, בפרט בשאלה האם יש לקבל הסכמת התובעת לפעולות הבנייה.

התובעת כאמור מפנה לסעיף 5(2) לחוזה כדלקמן:

"אסור לאגודה בעצמה, וכן אסור לה להרשות לחוכר המשנה (אם תוסדר חכירת המשנה), להכניס שינויים חיצוניים וגם/או להוסיף תוספות כלשהן לבנין, מבלי הסכמה מפורשת בכתב מאת הקרן. הקרן תתן הסכמתה אם תרצה בכך, לאחר שהאגודה תבקש זאת על זאת בכתב מהקרן באמצעות חברת העובדים ורק אחרי שחברת העובדים תסכים לשינויים או להוספות אלה."

עוד מפנה התובעת לסעיף 19 לחוזה החכירה הראשית הראשון: "האגודה מחויבת להוציא לפועל את כל העבודות בתוך הנכסים המוחכרים או סמוך להם או בקשר אתם – ע"י פועלים יהודים מאורגנים". התובעת טוענת שסעיף זה מלמד כי התובעת היא האחראית הבלעדית כלפי הבעלים לכל פעולה הנעשית במקרקעין.

הנתבע 1 טוען בסיכומיו כי בחוזה הראשון אין כל הוראה המתייחסת לקיבולת בנייה או בנייה צמודת קרקע (כפי שכתוב בחוזה ניב), ובנוסף אין בחוזה זה כל דרישה לקבל את הסכמת התובעת לביצוע עבודות בנייה. הנתבע 1 מפנה בסיכומיו לסעיף 8(א) לחוזה הראשון:

"במקרה של הוספת דירה או דירות למעלה ממספר הדירות הנ"ל, יועלו בהתאם לזה גם דמי החכירה השנתיים לפי כל דירה ודירה נוספת בחלק 1/1 של דמי החכירה כפי שיהיו קבועים מזמן לזמן בהתאם להוראות של החוזה הנוכחי." הנתבע טוען כי הסעיף מתיר בנייה רוויה על הקרקע ולא רק בניה צמודת קרקע.

עוד מפנה הנתבע 1 לסעיף 5(1): "על האגודה לבנות את הבניין על המגרש אך ורק לפי תוכנית מאושרת ע"י הקרן, שתוגש לה באמצעות חברת העובדים ואשר תאושר ע"י חברת העובדים בכתב." הנתבע טוען כי לפי סעיף זה וסעיף 5(2) אשר צוטט לעיל לא נדרשת הסכמת התובעת לאישור עבודות בניה, אלא נדרשת הסכמתה של הקרן או חברת העובדים.

חוזה חכירת המשנה הישן (חוזה פלק)

אין מחלוקת כי הנתבע 1 רכש ביום 28/6/2010 את המקרקעין מאת האדונים שלמה פלק ונורית רוט, יורשיה של גב' לאה פלק ז"ל. הנתבע 1 אף קיבל על עצמו את התחייבויות של קודמיו על פי הסכם חכירת המשנה עם התובעת, כאמור בשטר העברת זכות חכירת המשנה: "מעבירים בזה שלמה פלק, נורית רוט לחן הראל אריאלי את כל זכויותיו והתחייבויותיו מחוזה חכירת המשנה בהתאם לשטר חכירת המשנה... על המקרקעין המפורטים ברשימה דלקמן, המוחכרים בחכירה ראשית לשכונת פועלים בעפולה אגודה שיתופית בע"מ..."

הנתבע 1 הצהיר בסעיף 6 לתצהירו כי מעולם לא חתם על חוזה חכירת משנה מכל סוג שהוא, לא נדרש לעשות כן על ידי מי מהאגודה כתנאי לרישומו כחוכר המקרקעין ו/או על ידי מי שמכר לו את המקרקעין.

הנתבע 1 צירף לתצהירו מספר חוזי חכירה שמתייחסים לחלק מהחלקות אותן חכרה התובעת מקק"ל, כדי להוכיח שוני בתנאים בשבין חוזה לחוזה. בין החוזים צורף, כנספח י', חוזה חכירת משנה ישן שנערך בין התובעת לבין בני הזוג פלק ז"ל (יורשיהם מכרו את הזכויות במקרקעין לנתבע 1).

התובעת טענה בסיכומיה, כי חוזה פלק מלמד שהתובעת דאגה לכלול בו הוראות האוסרות על חוכר המשנה לבצע כל בניה או שינוי במוחכר. התובעת הפנתה בסיכומיה לסעיף 3 לחוזה פלק: "הנכסים המוחכרים מוחכרים לחוכר אך ורק לשימוש עצמי לדירה, ואסור יהיה לחוכר, בין בעצמו ובין על ידי אחר או אחרים להשתמש בנכסים המוחכרים או בחלק מהם, או להרשות לאחרים להשתמש לכל מטרה אחרת או צרכים אחרים ... אלא אם קיבל מראש את הסכמתה בכתב של האגודה ושל חברת העובדים כשהיא מאושרת על ידי הקרן בכתב."

עוד הפנתה לסעיף 4(1): "אסור לחוכר להכניס שינויים בנכסים המוחכרים או בחלק מהם או להוסיף תוספות בהם, או להרשות למישהו אחר לעשות זאת מבלי לקבל הסכמה בכתב ומראש מאת הקרן, הן לעצם השינוי או ההוספה והן לתכנית ביצועם, וזה בתנאי ואחרי שהוא יפנה אליה באמצעות האגודה..."

הנתבעים טוענים כי טענה זו של התובעת מהווה הרחבה חזית אסורה, מעבר לנטען בכתב התביעה, וממילא התובעת אינה סבורה כי חוזה זה מחייב אותה. לחילופין טוענים כי חוזה חכירת המשנה הישן אינו מתנה קבלת הסכמת האגודה לבצוע עבודות בנייה. הנתבע 1 מפנה לסעיף 4(1) הנ"ל ולסעיף 4(2) לחוזה פלק לפיו: "האגודה או הקרן לא תכניס שום שינויים או הוספות לנכסים המוחכרים...בלי לקבל את הסכמתו של החוכר בכתב ומראש במקרה שהנכסים מהווים חלק מבית המכיל יותר משתי דירות תהיה דרושה לשינויים או להוספות הסכמתם של רוב החוכרים בבית וכן הסכמתה של חברת העובדים..."

בעניין הרחבת החזית אומר בשנית כי אין לטענה זו מקום בענייננו, בפרט כאשר מדובר בחוזים שהוגשו לבית המשפט על ידי הנתבעים לפני שלב הסיכומים ללא כל התנגדות.

נוכח הנסיבות שפורטו מעלה, דעתי כי יש להחיל את תנאי חוזה פלק בהיותו רלבנטי לחלקה מושא המחלוקת אשר מוחכרת בחכירה ראשית לתובעת.

עיון בחוזי חכירה אלה מלמד, כי ההסכמות הנדרשות לאישור שינויים בקיבולת הבנייה, הן מקק"ל או מחברת העובדים. התובעת לא הפנתה לסעיף כלשהו בחוזה פלק, המלמד כי הוא מחייב לקבל הסכמתה הבלעדית.

הסעיפים אליהם הפנתה התובעת מלמדים על אחריותה המוגברת כלפי קק"ל בהיותה חוכרת ראשית. אך אין בהם דבר המלמד על הצורך בקבלת הסכמתה המפורשת של התובעת לשינוי קיבולת הבניה. כך למשל, סעיף 5(2) לחוזה הראשי הישן קובע כי שינויים או הוספות יתבצעו במוחכר רק לאחר הסכמתה של קק"ל, שתינתן על פי בקשת התובעת (ולא הסכמתה). סעיף 3 לחוזה המשנה הישן כלל אינו רלוונטי שכן כוונתו היא להגדיר את מטרת החכירה ויעודה – לצרכי מגורים בלבד. סעיף 4 לחוזה המשנה הישן מתיר ביצוע בנייה בתנאים מגבילים, שאין ביניהם דרישה להסכמת התובעת.

מכאן עולה, כי על הצדדים לפעול בהתאם לחוזה פלק, לפיו יש צורך כי הבקשה לבצוע הבנייה במקרקעין תוגש לקק"ל באמצעות התובעת אך לא בהסכמתה.

התובעת לא הוכיחה כי בחלוף השנים הצדדים הסכימו לשנות את מערך ההתחייבויות והזכויות ביניהם. לעניין זה אפנה לתא (ת"א) 1384/03 צור משה מושב עובדים להתישבות שתופית נ' קרן קיימת לישראל (ניתן ביום 10.7.11), בו נקבע כי כאשר צדדים מתקשרים בהסכם מאוחר, שעומד בסתירה למערך הזכויות והחובות שלהם בהתאם, על פי הסכם מוקדם יותר, ההסכם המאוחר משקף את אומד דעתם העדכני של הצדדים, והוא חולש לכן על מערך הזכויות והחובות שלהם. יפים דברי כב' השופטת רות רונן: "אני סבורה כי עצם העובדה שהצדדים להסכם החכירה המקורי התקשרו לאחר חתימתו בהסכם אחר, שעומד בסתירה להסכם הראשון, די בה כדי להוכיח – בהעדר הוכחה אחרת - כי ההסכם השני הוא המשקף את ההסכמות העדכניות ביניהם, וכי הוא מבטל לכן את ההסכמות הקודמות שפורטו בהסכם המוקדם."

אין הדבר דומה לענייננו. לא מצאתי בראיות שלפני כי חל שינוי חוזי בהסכם המקורי בין התובעת לקק"ל, שיש בכוחו לבטל את ההסכמות בחוזה החכירה הראשון, שכן לא הוצגו בפני חוזים רלבנטיים.

כמו כן, לא שוכנעתי מתוך פרשנות התובעת את חוזה החכירה הראשון וחוזה פלק, כי קיים תנאי בהסכם המחייב את הנתבעים 1 ו-2, לקבל את הסכמתה המפורשת של התובעת מראש ובכתב, לצורך שינוי בקיבולת הבניה.

צביונה ואופיה התכנוני של שכונת הפועלים

לטענת התובעת נשמר אופיה הייחודי של השכונה לאורך שנים בשל הפן התכנוני, הכולל מרחב פתוח גדול בין בית לבית, אשר ברוב המכריע של הבתים משמש לגינות נוי. בקשת ההיתר, אשר הוגשה על ידי הנתבעים, הכוללת בנייה רוויה של 7 יחידות דיור תפגע בצביונה המיוחד של השכונה. הנתבעת 2 טוענת בסיכומיה כי טיעון זה של התובעת תלוש מהמציאות, נוכח העובדה כי השכונה שינתה את צביונה במשך השנים. הוכח מתוך תיק ממ"י כי חברי אגודה רבים עיבו את הבנייה בבתיהם.

חובת ההוכחה המוטלת על בעל דין הנושא בנטל השכנוע צריך שתעמוד ברמה של מאזן הסתברויות. דהיינו, על בעל הדין להוכיח שגרסתו סבירה יותר ומתקבלת יותר על הדעת מן הגרסה שכנגד, במשקלות המתאימים.

הלכה פסוקה היא שצד המבקש לטעון כי תנאי מסוים הוסכם בין הצדדים אף שלא ניתן לו ביטוי בכתובים, ייאלץ לספק לכך הסבר משכנע (ראה ע"א 5757/97 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' זיאד עלי חמאדה , נג (5) 849).

טענת התובעת ביחס לצביונה המיוחד של השכונה לא הוכחה. לטענתה זו לא ניתנה כל תמיכה, ככל שהיא מבוססת על חוזה החכירה הראשי (חוזה ניב).

לכך אוסיף כי לשון החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה מיום 23/5/12 הייתה:

"לאחר שמיעת המתנגדים מחליטה הוועדה כי עיקר ההתנגדות נגע לעניין הבעלות וכל הנוגע לבקשה להקלות מדובר בהקלות שהשפעתן על הסביבה והשכונה הינן מינוריות ולכן מחליטה הועדה לדחות ההתנגדות ולאשר הבקשה בתנאים..."

בעע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ (9.1.11) נקבע:

"דיון בהיבטים תכנוניים של בקשה בלא תימוכין כאלה עלול להביא לדיוני סרק, ואולי אף - לאו דווקא במקרה דנא - לעידוד בניה בלתי-חוקית, ומשכך צודקות בסופו של יום המערערת והמדינה בעמדתן, כי מוסדות התכנון רשאים היו לעכב את הדיון בבקשת המשיבה עד להכרעה בסוגיות אלה. סבורני, כי עמדה זו מובילה גם לתוצאה רצויה של מעין "תמיכה הדדית" בין דיני

הקניין לדיני התכנון והבנייה, אשר כשלעצמי אני רואה בה חשיבות, וכך נזדמן לי לומר בעבר "אך פשיטא שהמצב הנכון והרצוי הוא כי שני המסלולים, הקנייני והתכנוני - ילכו יחדיו, כי במהות לכך נועדו" (ראו רע"א 10165/06 כאסתירו נ' אטל (לא פורסם) פסקה ז'; פרשת סטרולוביץ הנזכרת)."

עוד צוין רבות כי ביהמ"ש אינו מחליף את שיקול הדעת המקצועי של הרשות וסמכותו מתמצית בבחינת סבירות החלטת הרשות. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות. ראה:

עע"מ 9156/05 משה גרידינגר נ' מריוס ושרון ראפ, לא פורסם [פורסם בנבו] (10.6.08);

בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון, פ"ד נ(3), 441 (1996);

בג"צ 1125/91 מרקו ליטמן ואח' נ' הוועדה לבניה למגורים, לא פורסם [פורסם בנבו] (1991);

בג"צ 10242/03 אורי מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פ"ד נ"ח(6), 673 (2004);

עע"מ 3478/07 גדעון ביקל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, לא פורסם [פורסם בנבו] (2009).

ובענייננו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה התירה בנייה רוויה. גם אם יחלוק החולק על התאמתה האסתטית של התכנית לשכונה, וגם אם רוב תושבי השכונה לא ביצעו שינויים בקיבולת הבנייה , כטענת התובעת, אין באלה כדי לפגוע בזכותה של הנתבעת 2 לבנות בהתאם להוראות תכנית הוועדה המקומית, שבקביעתה הביאה בחשבון גם את אופיה - לרבות והעתידי - של השכונה. עוד התנתה בתנאים שבין היתר נוגעים להסכמת הבעלים – קק"ל.

בתא (נצ') 82-10 שכונת עובדים בעפולה אגודה שיתוף בע"מ נ' עו"ד צבי אנגלנדר, כב' השופט צרפתי לא התעלם מהצורך בשינויי קיבולת הבנייה ונתן להם משקל כאשר מנגד עמדו חוזי חכירה ספציפיים אשר הכריעו את הכף לטובת התובעת. להלן דבריו:

"אכן, לא מן הנמנע כי בהיבט האורבאני הכללי חלו תמורות, שהביאו לשינויים במגמות התכנון שנועדו בין השאר להרחיב את קיבולת הבניה תוך התאמתה "לצרכי החיים הדינמיים של עיר מתפתחת". ברם אין באלו כדי לפגוע בזכותם המלאה של חברי האגודה, והאגודה, חוכרת המקרקעין, לפעול ולשמור על צביון חלקות חברי האגודה תוך הגבלת זכויות הבנייה, בחלקות שבחכירתה, באמצעות הסכמי החכירה, כולל הסכם החכירה הראשי אשר הגביל את זכויות הבניה בתואם לתב"ע "ההיסטורית". העובדה כי קימות חלקות במתחם אותם רחובות, בהם מרבית החלקות הם בחכירתה של האגודה, אשר אינן בחכירתה, ועליהן נבנו מבנים בהתאם לתב"ע החדשה, אין בה כדי להעלות או להוריד מהמכלול המפורט. גם בהנחה לפיה, תפיסתם העדכנית של רשויות התכנון כוללת פעולות לפיתוח המרכז הוותיק של עפולה על מנת לאפשר ניצול מקסימאלי של שטחיי הבניה על בסיס תשתיות קיימות, ועוד נימוקים שלא כאן המקום לפרטם, אין כדי לשנות מתוקף ההסכמות החוזיות שבין האגודה וחבריה." (הדגשה שלי – נ"מ)

בפסק דין זה, טענות אלו נדחו בשל קיומם של חוזי חכירה מיוחדים שנחתמו בין הצדדים ביחס למקרקעין שנדונו שם (ראה ההדגשות לעיל). בענייננו קבעתי כי משלא התבססה התובעת על חוזי חכירה מתאימים, איננה יכולה להיבנות על אשר נקבע בתא (נצ') 82-10 לעיל, ביחס למקרקעין אחרים, גם אם באותה שכונה.

לפיכך, משלא הוכיחה התובעת כי תכנית הבנייה של המשיבה 2 עומדת בניגוד להסכמות החוזיות ביניהם, דין התביעה להידחות.

סוף דבר:

מאחר שקבעתי כי התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה הנדרש ולא הציגה תשתית חוזית מתאימה, אף על פי חוזי החכירה ה"ישנים", התביעה נדחית.

צו המניעה הזמני מבוטל והתובעת תישא בהוצאות הנתבעים 1 ו-2, לרבות הוצאות הליכי הביניים בסך של 15,000 ₪ לכל אחד מהנתבעים 1 ו-2.

ניתן היום, ו' תשרי תשע"ד, 10 ספטמבר 2013, בהעדר הצדדים.