עסקינן בתביעה שעניינה בהסכמי קומבינציה שנחתמו בין הצדדים, ונטען כי הופרו על ידי הנתבעת, וכן בגין ליקויי בניה.

רקע:

1. התובעים 1, 2, 4 ו- 5 וכן המנוח דוד דניאלי ז"ל, שהתובעת 3 היא יורשתו (להלן: " "תובע 1", "תובעת 2", "תובעת 3", "תובע 4", "תובע 5", ו/או "התובעים", בהתאמה), היו חלק מבעלי הזכויות בקרקע המצויה בחולון, הידועה כגוש 6870 חלקה 74 (להלן: "המגרש"). התובעים חתמו הסכמי קומבינציה (להלן: "ההסכמים" ו/או "הסכמי קומבינציה"), עם הנתבעת, שהינה חברה ציבורית העוסקת ביזום, תכנון, הקמה, שיווק ומכירה של פרויקטים למגורים בישראל (להלן: "הנתבעת").

על פי הסכמיי הקומבינציה, העבירו התובעים חלק מזכויותיהם במגרש לנתבעת, ובתמורה התחייבה הנתבעת לבנות עבורם דירות על גבי הזכויות בקרקע שנותרה בידיהם.

למען סבר האוזן, התובעים 1-4 התקשרו עם הנתבעת בהסכם ביום 08.02.2004, וביום 22.12.2004 נחתם הסכם בין הנתבעת עם התובע 5 (להלן: "הסכם זרה", ו- "הסכם ברמן", ו/או "ההסכמים", ו/או "הסכם הקומבינציה" בהתאמה).

לשם השלמת התמונה, נערך הסכם קומבינציה נוסף, בין הנתבעת לבין מר חגולי רוברט וחוביבה אורי, ביום 23.05.2004 (להלן: "הסכם חגולי").

1. בענייננו, התובע 1 היה זכאי לדירת הפנטהאוז שנמסרה לו, התובעות 2 ו-3 היו זכאיות כל אחת לשתי הדירות שנמסרו לכל אחת מהן, והתובעים 4 ו-5 היו זכאים, כל אחד מהם לדירה שנמסרה להם.

התובע 1 מכר את דירת הפנטהאוז שנמסרה לו לצד ג', והמדובר בהסכם מכר מיום 14.10.2014 (להלן: "הסכם המכר").

1. על פי סעיף 6.7 להסכמים, על הנתבעת היה להוציא היתר בניה לבניית הבניין עד לא יאוחר מ- 180 ימים ממועד הגשת התכניות לרשויות התכנון. וכן, ניתנה לנתבעת בהסכמים תקופת גרייס של 90 ימים נוספים.

ביום 01.05.2006 הוגשו התוכניות לרשויות התכנון.

בסופו של יום הוצא היתר בניה לבניין ביום 15.07.2007 (להלן: "ההיתר").

1. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לקיום/אי קיום התחייבויות הנתבעת על פי ההסכמים.

לשיטת התובעים, הנתבעת הפרה את ההסכמים שנחתמו, במסכת שיטתית. התובעים טוענים כי החליטו להתמקד בתביעתם זו בעוולות וההפרות הבוטות אשר גרמו את הנזק הרב ביותר. לפיכך, התובעים שמים יהבם במספר הפרות: האחת - איחור בהוצאות היתר הבניה לבניין, השנייה - בדרישת תשלומי השלמה מופקעים, השלישית –בתשלום היטל השבחה העודף בו נשאו התובעים, הרביעית - באיחור במסירת הדירות, והחמישית - בליקויי הבניה בדירות. לאור האמור, סבורים התובעים כי על הנתבעת לפצותם בגין הפרות ההסכם, בגין עוגמת נפש, ולפצותם בגין הצורך לפנות את הדירה במהלך תיקון הליקויים בדירה, למעט התובע 1.

מנגד, טוענת הנתבעת בראשית דבריה כי התובעים לא הכירו את העובדות המתוארות בתצהיריהם, וחזרו פעם אחר פעם על "סיסמאות", כדי לשכנע את בית המשפט כי "מגיעים" להם פיצויים. כמו כן, המדובר בהתחייבויות שלובות ותלויות זו בזו, שכן חלקן של התחייבויות הנתבעת אינן יכולות לצאת לפועל, כל עוד לא ביצעו התובעים את המוטל עליהם קודם לכן, או בחלקן של התחייבויות אלה, במקביל ובו זמנית. הנתבעת פעלה על פי הוראות ההסכמים ועשתה כל מאמץ לקבל היתר בניה ללא דיחוי; התובעים דורשים החזרים של "ריבית" או "הצמדה" על תשלומי השלמה ששילמו לנתבעת, ללא כל פירוט; התובעים דורשים מהנתבעת "השתתפות בהיטלי השבחה, ללא כל בסיס; התובעים עיכבו תשלום חיובים המוטלים עליהם, שהיו תנאי מוקדם או תנאי שלוב למסירת החזקה בדירותיהם לידיהם;

באשר לליקוי הבניה בדירות התובעים, מפנה הנתבעת לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, מר אייל שנהב (להלן: "המומחה" ו/או "מר שנהב"), ובנוגע לתובע 1, הרי שזה מכר את דירתו ואת זכות התביעה בעניינים אלה, לצד ג'; כמו כן יש לדחות את דרישת הפיצוי בגין עוגמת נפש, או לחלופין לפסוק פיצוי סמלי.

1. במסגרת ההליך הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים, תיק מוצגים מטעם הצדדים, הוגשה חוות דעת מטעם מומחה בית המשפט, ונשמעו העדויות.

ראשית, העיד בפניי מר שנהב. מטעם התובעים העידו: התובע 5, התובע 4, מר אסף דניאלי (להלן: "דניאלי"), מר אלי הראל שהינו מהנדס בניין (להלן: "הראל"), התובעת 2 והתובע 1. מטעם הנתבעת העיד, מר שמעון קידר, שהינו אדריכל, (להלן: "קידר"), ונציג הנתבעת, מר אריה נתנאל (להלן: "נתנאל").

בית המשפט ביושבו על המדוכה, לאור הטענות שהועלו בפניו יבחן את ההסכמים עליהם חתמו הצדדים, ואת התחייבויות הצדדים העולות מהן בחמשת ראשי הפרקים שהדיון בענייננו נסוב, כפי שפורט לעיל.

בתמצית טענות התובעים:

1. הנתבעת הפרה את הסכמי הקומבינציה בכל חמשת הפרקים כפי שפורט לעיל, גרמה לתובעים לנזקים, ועל כן עליה לפצותם.
2. איחור בהוצאת היתר הבניה, התוכניות הוגשו בפועל לוועדה המקומית ביום 01.05.06, וההיתר הוצא בפועל ביום 15.07.2007. אין חולק כי בהסכמים נקבע בסעיף 6.7 כי המועד להוצאת ההיתר הוא בתוך 180 יום ממועד הגשת התוכניות לוועדה המקומית. מאחר והתוכניות הוגש ביום 01.05.2006, הרי שההיתר היה אמור להיות מוצא ביום 31.10.2006, לפיכך, ישנו איחור ניכר בהוצאת ההיתר, איחור של שמונה וחצי חודשים.

טענת הנתבעת, לפיה, היא התחייבה רק להשתדל להשיג את התוצאה, המדובר בגרסה כבושה, שהומצאה לצורך ההליך. לחילופין, הוכח שהנתבעת לא האמינה כלל שיש באפשרותה לעמוד בהתחייבות כזו, והוליכה את התובעים שולל. מי שמבטיח להשתדל להשיג מטרה כאשר הוא סבור שאינו יכול להשיגה, אינו יכול למצוא הגנה בדמות הטענה "הבטחתי רק להשתדל". ועוד, הטענה אינה נתמכת בלשון ההוראה החוזית.

הוכח, שהנתבעת לא עשתה ככל הנדרש, ולא פעלה בשקידה ראויה להשגת ההיתר במועד.

הנתבעת, טענה שהתובעים הם האשמים באיחור, מאחר ולא שילמו את היטל ההשבחה, אך גם טענה זו התפוגגה. שהרי, היטל ההשבחה אינו התנאי היחידי לקבלת ההיתר, נהפוך הוא, הוא התנאי האחרון.

המסקנה הברורה היא, שישנו איחור שהינו באשמת הנתבעת, ואף המדובר בהפרה יסודית של ההסכם. התובעים מבקשים לחסוך בהתדיינות ועל כן מצמצמים את תביעתם בסעיף זה, במסגרת סיכומיהם, לאיחור של שישה חודשים בלבד.

נזקיהם של התובעים, כתוצאה מהפרה זו של ההסכם, פורטו בתצהירי התובעים, ולא נסתרו.

1. תשלומי ההשלמה – המדובר בדרישה לתשלומי השלמה מופקעים, בעניינם של התובעים 2, 3 ו-5. יצוין, שאין מחלוקת כי על פי הוראות ההסכמים נקבע מנגנון לקביעת שוויה של כל דירה בבניין. אין מחלוקת כי בעלי הקרקע היו זכאים לבחור בדירות בהם הם מעוניינים, ואף לרכוש השלמה של מספר יחידות שהגיעו להם. כמו כן, אין חולק כי התובעות 2 ו-3 השלימו את חלקן 1.6 ו-1.68 יח"ד, בהתאמה לשתי יחידות, ואילו התובע 5 בחר בדירה ששוויה עלה המגיע לו. בגין ההשלמות האלה היה על התובעים לשלם, ועל כך אין חולק.

התובע 1 אינו תובע בגין עילה זו, שכן שילם טרם הזמן את כל המגיע ממנו, ואילו התובע 4 אינו תובע בעילה זו משום שהסכום שנדרש ממנו שלא כדין, ושאותו נאלץ לשלם היה נמוך.

בקשר לרכישת השלמת הזכויות, נחתמו בין כל אחד מהתובעים ובין הנתבעת הסכמים (להלן: "הסכמי ההשלמה"). הסכמי ההשלמה קבעו איזו דירה מקבל כל בעל קרקע, ומה המחיר שעליו לשלם, וכן שהמחיר יהיה צמוד למדד תשומות הבניה. יצוין, שבהסכמי הקומבינציה לא נאמר שהסכמי ההשלמה יהיו צמודים למדד תשומות הבניה, למרות זאת דרשה הנתבעת הצמדה שכזו, והתובעים נאלצו להסכים לכך.

בהסכמי השלמה, לא נקבע מתי ואיך על בעל הקרקע לשלם את סכומי ההשלמה, כל שנאמר לעניין זה, הוא: "פריסת תשלומים תוסכם בין הצדדים". לא הייתה כל כוונה שהתשלום יבוצע בתשלום אחד. לפיכך, התובעות 2 ו-3 פרסו את המגיע מהן לשלושה תשלומים, ואילו התובע 5, לא ביקש לפרוס את התשלום אלא לשלמו בתשלום אחד.

לתדהמת התובעים, התקבלה אצלם דרישה לשלם הפרשי ריבית בשיעור של עשרות אחוזים. הנתבעת סירבה לספק כל הסבר לדרישתם, והעמידה דרישה זו כתנאי שאין בלתו לקבלת הדירות. תחת מחאה ובהעדר ברירה, נאלצו התובעים לשלם את סכומי ריבית הנשך. המדובר בהתנהלות כוחנית ולא מוצדקת של גביית סכומים שאינם מגיעים, ויש לחייב את הנתבעת להשיבם לתובעים, בצירוף הפרשי הצמדה.

1. תשלום היטל ההשבחה – על פי הסכם הקומבינציה, חלקם של בעלי הקרקע לרבות התובעים, היה 40% (קרקע הבעלים). סעיף 10.2.4 להסכם קבע כי בעלי הקרקע ישלמו את היטלי ההשבחה הקיימים והעתידיים, ככל שתהא תוספת של זכויות בניה. עוד נקבע, כי אם ייהנה בעל קרקע אחר, שאינו צד להסכם עם התובעים, מתנאים טובים יותר ביחס לנושא תשלומי המיסים, ייהנו גם התובעים מאותם תנאים עדיפים, ועל כן מפנים התובעים להסכם חגולי.

לעניין הטענה שנטענה ביחס לתובע 5, לפיה ההסכם עמו הוא ההסכם המאוחר ביותר שנחתם, ולפיכך, לכאורה הוראה זו לא חלה עליו, המדובר בטענת סרק. ההסכם עם התובע 5 לא מתייחס להסכמים עתידיים, אלא קובע כי בעלים אחרים לא יקבלו תנאים טובים יותר. הגם, שבעל קרקע רשאי להסתפק בהצהרה שהוא לא יופלה לרעה ביחס לבעלי קרקע אחרים באותו מגרש.

לאור האמור, זכאים התובעים להחזר של 60% מן הסכומים ששולמו על ידם כהיטל השבחה בגין תכניות מאוחרות להסכם, וכן החזר של 60% מהסכומים ששולמו על ידם לשמאים.

בנוסף לאמור, התובע 1, אשר דירתו הינה דירת פנטהאוז נדרש לשלם היטל השבחה בגין אפשרות לבנות פרגולה, וכאשר הנתבעת סירבה להשתתף בכך, נאלץ לשלם בעצמו.

הנתבעת טוענת, כי היא לא שילמה דבר עבור בעלי הקרקע הכלולים בהסכם חגולי, זוהי טענה שלא הוכחה, הגם שאינה רלוונטית.

טענה נוספת של הנתבעת היא, שהיטל ההשבחה לא הוטל בשל זכויות בניה נוספות, זוהי טענה מתחכמת, שהרי השבחה היא שגורמת להטלת היטל השבחה. יודגש, כל זכות הקשורה לבניה, היא זכות בניה.

אי הסכמת הנתבעת, להשתתפות בתשלום היטל ההשבחה, מהווה הפרת הסכם, ואף עשיית עושר ולא במשפט, שהרי היא נהנתה מ-60% משווי עליית ערכו של המגרש.

1. איחור במסירת הדירות – על פי הוראות ההסכמים, המועד למסירת הדירות נקבע לתוך 24 חודשים מיום הוצאת היתר הבנייה. עוד נקבע בהסכמים, כי יש למסור את הדירות שהן מותרות ומאושרות לאכלוס על פי דרישות עיריית חולון. אין חולק, כי בפועל הוצא היתר הבניה ביום 15.07.2007, ומכאן אין מחלוקת שהמועד החוזי למסירת הדירות היה אמור להיות ביום 14.07.2009, אולם הדירות לא נמסרו במועד האמור, אלא מאוחר יותר.

לשיטת הנתבעת, הוצא לבניין טופס 4 ביום 28.12.2009, ובתחילת דצמבר 2009 היה הבניין מוכן פיזית למסירה. הנתבעת אינה חולקת על כך שללא טופס 4 לא ניתן למסור את הדירות, הרי שלכל הפחות, גם אם נקבל את טענות הנתבעת, מדובר באיחור מסירה של 5 וחצי חודשים.

זאת ועוד, יצוין, שהנתבעת מנסה להתבסס על טופס שצורף כנספח 8 לתצהירו של נתנאל, אולם טופס זה אינו מהווה טופס 4, ובוודאי, אינו מהווה קיום דרישות החוזה, שהרי לא ניתן באותו מועד אישור אכלוס. יודגש, טופס 4 הוא תנאי הכרחי אך הוא אינו אישור של רשות התכנון שהדירות מותרות לאכלוס. הנתבעת, לא הציגה טופס 4 אחר, ומכאן ברור שהאישור לאכלוס, הוא אותו טופס 5 שניתן רק בסוף שנת 2010.

כאשר נערכו פרוטוקולי מסירה, הייתה הנתבעת אמורה לבצע תיקון של הפרוטוקולים ולמסור את הדירות, גם כאן הנתבעת לא השלימה את תיקון הליקויים, אלא לאחר זמן רב.

לטענת הנתבעת, התובעים הם האשמים באיחור, שכן התווכחו בקשר לתשלומי ההשלמה, וסירבו לחתום על פרוטוקול המסירה. אולם, יש לזכור ששני עניינים אלה, אירעו לאחר דצמבר 2009, ונושא הפרוטוקול ממילא אינו רלוונטי לכל התובעים, ועל כל אין בכך כדי להצדיק את האיחור.

הבניין לא הושלם עד לאמצע מרץ 2010, האיחור הוא לכל הפחות עד למועד זה. הגם שהטענה שהבניין לא היה גמור פיזית בדצמבר 2009, לא נסתרה על ידי הנתבעת, ועל כן נוצרה כאן חזקה ראייתית, לחובת הנתבעת.

הועלתה טענה נוספת בלשון רפה, כי התובעים שילמו את תשלומי מס שבח, ומס רכישה, רק זמן קצר טרם מסירת אישורי המיסים. המדובר בטיעון אבסורדי, אין זה עניינו של מקבל האישור, מתי בוצע התשלום, כל עוד הוא קיבל את האישור בזמן.

סיכומו של דבר, קיים איחור ניכר במסירת הדירות, שאיננו באחריות התובעים, אלא באשמת הנתבעת.

1. ליקויי הבניה - קיימים ליקויי בניה, ויש לפצות את התובעים בגין כך. כמו כן, זכאי התובע 1 לפיצויים למרות שמכר את דירתו, הגם שזכאי לפיצוי בגין חוסר שטח בדירה. כמו כן, איבדה הנתבעת את זכותה לתקן את הליקויים בעצמה.

לסכומים המגיעים לתובעים, על פי חוות דעת של המומחה, יש להוסיף מע"מ. בעניין זה יצוין, שלתובעים יש השגות בקשר לקביעת המומחה, ובנוסף לסכומים שנקבעו בחוות דעתו, יש לחייב את הנתבעת בפיצויים נוספים.

בחוות דעת של המומחה, נקבע לגבי דירות התובעים 3,2 ו-5, כי אין צורך בפינוי הדירות במשך 3 עד 4 ימי עבודה בהן. יש לדחות את קביעת המומחה, בדבר הצורך בפינוי הדירה. התובעים 3,2 ו-5 השכירו את הדירות לאחרים, אם יקבע בית המשפט כי אין לצפות מהשוכרים להסכים לגור באתר בניה, הרי שיש לפצות את התובעים בסכום כפי שנקבע בכתב התביעה, בסך של 500 ₪ ליום לכל דירה נכון ליום הגשת התביעה. אם לאו, יש לפצות את התובעים בעניין זה, במסגרת פסיקת פיצוי בגין עגמת נפש. לגבי התובע 4 שם נקבע כי במהלך 9 מי עבודה, הדירה אינה ראויה למגורים, לפיכך זכאי התובע 4 לפיצוי של 5,500 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.

לא ניתן לקבל את טענת המומחה, בקשר להצרת רוחב הפרוזדור בדירת התובעת 3, יש להעדיף את טענות התובעת 3, ולפסוק פיצוי כפי שנקבע על ידי מומחה הנתבעת 3.

המומחה הודה בחוות דעתו, כי השטח החסר בדירת התובע 1, הוא זה שנטען על ידי התובע 1, והמומחה העריך את הפיצוי בגין חוסר זה ב-43,000 ₪. אלא, שלדעת המומחה זהו חוסר מותר, שכן הוא נופל מסטייה בת 2% כמותר לכאורה במפרט של חוק המכר. זוהי עמדה משפטית שאינה לגיטימית מצד המומחה, ואף שגויה משפטית.

1. בנוסף לסעדים העיקריים של התובעים, ראוי לפצות את התובעים בגין עגמת נפש, שנגרמה להם במשך שנים, ורכיב זה הועמד בסך של 30,000 ₪ בגין כל דירה.
2. זאת ועוד, נתנאל התגלה כעד לא אמין, שהרי חתם על תצהיר שהיו חסרים בו לפחות חמישה מסמכים מהותיים. כמו כן הסתיר את האינטרס שיש לו בתוצאות המשפט, וכן סתר בעדותו לא רק את עצמו, אלא גם את עדות האדריכל מטעמו.
3. על הנתבעת היה להוכיח מתי סיימה לפנות פיזית את הבניין, כיצד חישבה את סכומי הריבית שדרשה על תשלומי ההשלמה, ומדוע הייתה זכאית להם. הנתבעת כשלה בכל אלה ולא הוכיחה דבר מטענותיה.
4. התובעים זכאים לפיצוי בגין נזקיהם. לעניין חלק מהעילות, בידם זכות הבחירה בין פיצויים בגין נזקים שהוכחו, ובין הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם. לעניין תשלומי ההשלמה, אי השתתפות בהיטל ההשבחה, ליקויי בניה ועוגמת נפש אלה מפורטים בתצהירי התובעים.

לעניין איחור בהוצאת היתר הבניה, והאיחור במסירת הדירות, בהסכם נקבע סכום בגין כל חודש איחור במסירה, וכן נקבע פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית 25,000$ לכל דירה. האיחור בהוצאת היתר הבניה גרם גם הוא לאובדן של חודשי שכירות.

לאור האמור, זכאים התובעים לפיצוי המוסכם בגין הפרה יסודית, לנזק בפועל, ולחילופין, לנזק בשיעור הפיצויים מוסכמים. האיחור בהוצאת ההיתר והאיחור במסירת הדירות, כל אחד מהם בנפרד מהווה הפרה יסודית של ההסכם. אשר על כן, זכאים לפיצוי מוסכם בסך של 25,000 $ לכל דירה. לשיטתם, זכותם לפיצוי המוסכם היא בגין כל אחת משתי ההפרות היסודיות בנפרד, ולחילופין, בגין אחת מהן.

הנתבעת התרשלה בכך שלא הקפידה על קבלת ההיתר במועד, על השלמת הבניין במועד, ולא הקפידה על בנייה נאותה. לפיכך, הנתבעת הפרה שורה של חובות חקוקות שמקורן בחוק המכר (דירות) בחוק התכנון והבנייה ובתקנותיו. סעיף 63 לפקודת הנזיקין קובע את התנאים להחלת אחריות זו, אשר כולם מתקיימים במקרה דנן.

בנוסף, הייתה התעשרות שלא כדין, על חשבון התובעים. עילת עשיית עושר רלוונטית ביחס לתשלומי היטל ההשבחה, תשלומי ההשלמה המופקעים, והחוסר בשטח דירת התובע 1.

בנוסף לכל הסעדים, לתובעת 3 מגיע גם החזר של חוב מים שנאלצה לשלם בגין צריכה של הנתבעת, כמפורט בסעיף 66 לתצהירו של מר אלי הראל.

בתמצית טענות הנתבעת:

1. בראשית הדברים, יצוין שתצהיריהם ועדויותיהם של התובעים חזרו על הטענות שהועלו בכתב התביעה כמעט ללא שינוי, בין תצהיר לתצהיר, והתברר בחקירתם הנגדית כי מרבית התובעים לא הכירו את עובדות התביעה. התובעים, מבקשים להתהדר באי ידיעתם בענייני מקרקעין על מנת להציג את הנתבעת כמי שניצלה את חולשתם, אך לא כך הדבר. שהרי, לכל אורך הדרך ליוו את התובעים עו"ד.
2. הסכמי זרה וברמן הינם הסכמים אשר מגבשים התחייבויות שלובות ותלויות זו בזו, שכן חלק של התחייבויות הנתבעת אינן יכולות לצאת לפועל כל עוד לא ביצועו התובעים את המוטל עליהם קודם לכן, או בחלקן, במקביל ובו זמנית.

התובעים בניגוד להסכמות כתובות, עיכבו תשלומי היטלי השבחה לעיריית חולון, שתשלומם הוא תנאי להנפקת היתר בניה.

התובעים הם אלה אשר גרמו לנזקים ועיכובים לנתבעת, וכעת מלינים על העיכוב שגרמו. הנתבעת הראתה, כי התובעים עיכבו ביצועם של התחייבויות ותשלומים המוטלים עליהם, ובכך גרמו לעיכובים בקבלת אישורים שהם התחייבו להמציא לנתבעת, כתנאי למסירת הדירות לידיהם.

1. הוצאת היתר הבניה – יש להפנות לסעיף 6.7 להסכמים, שם אין התחייבות לתוצאה, אלא רק למאמץ סביר.

התובעים לא ראו לנכון לזמן לעדות את עו"ד פוני (להלן: "עו"ד פוני") אשר היה שותף במו"מ, והעד היחידי שנקרא לעדות היה נתנאל. נתנאל בתצהירו ובחקירתו הנגדית ציין במפורש כי מדובר בסעיף אשר החיוב הגלום בו, הוא עשיית כל הנדרש לשם קבלת היתר בניה. הנתבעת עשתה כל הנדרש לשלם השגת היתר בניה.

זאת ועוד, בפסקה השנייה לסעיף 6.7 להסכמים, לתובעים ניתנה "אפשרות יציאה" מההסכם, אם הנתבעת לא תצליח להשלים את הליכי קבלת היתר הבניה בתוך פרק הזמן שהוקצב לכך. התובעים, בחרו שלא לנצל את זכותם זו, וביקשו להמשיך את ההליכים לקבלת היתר בניה, גם שהיה להם ברור כי הליכי קבלת ההיתר המשכו מעבר לפרק הזמן שנקבע.

סעיף 10.4 להסכמים, קובע כי הנתבעת לא תהא אחראית לכל עיכוב הנובע מהתנהלותם של התובעים. כלומר, אם התובעים מעכבים תשלום באופן המונע הוצאת היתר בניה, אין הנתבעת אחראית לעיכוב זה.

התובעים, קוראים לתקופה המוארכת בשל מחדליהם והפרת התחייבויותיהם, "ארכת חסד" בעוד שלמעשה בפרטיכל מיום 19.02.2007 (להלן: "פרטיכל") הוסכם על הבנות שיש בכך כדי לתקן את הוראות ההסכם.

ההיתר לא התקבל ביום 31.05.2007 רק בשל עיכובים התלויים בהתנהלות התובעים, אשר לא שילמו את היטלי ההשבחה החלים עליהם במועד. בכך, סיכלו את הוצאת היתר הבניה ביום 31.05.07, ולמעשה עיכבו את הוצאת היתר הבניה עד ליום 15.07.2007. אילו התובעים היו פועלים על פי התחייבותם מהפרטיכל, ומשלמים את היטל ההשבחה, כמוסכם, אזי, היתר הבניה היה מתקבל זמן ניכר לפני ה- 31 במאי 2007. התובעים זומנו על ידי עיריית חולון לשלם היטלי השבחה בחודשים ינואר ופברואר 2007, אך בשל דרישותיהם השגויות מאת הנתבעת "להשתתף" בתשלומים אלה, ובשל רצונם להפחית תשלומי היטל השבחה, עיכבו את תשלומי היטל ההשבחה החל עליהם, ועיכבו את הוצאות היתר הבניה. בסופו של יום, שילמו התובעים את היטל ההשבחה רק בשלהי חודש יוני 2007.

1. תשלומי השלמה – התובעים 3,2 ו-5 מלינים על תשלומי השלמה ששילמו לנתבעת, ודורשים השבתם של סכומים שונים, אולם לא הוכיחו דרישתם זו.

התובעים אינם יודעים להציג חישוב של הפרשי הצמדה ששילמו לנתבעת, או של הריבית האפקטיבית ששילמו לנתבעת, ככל ששילמו. אינם יודעים דבר בקשר לפריסת תשלומי השלמה, וחלקם אף לא ידעו לנקוב בסכומי הקרן של תשלומי ההשלמה, או במועדי התשלום של הקרן, שאין חולק שעליהם היה לשלם לנתבעת. על התובעים היה לצרף חוות דעת מומחה המפרטת את התשלומים שהיו צריכים לבצע, את התשלומים שבוצעו בפועל, את חישובי ההצמדה והריבית, ואת ההפרשים. לאור האמור יש לדחות רכיב זה.

1. היטלי השבחה – ההסכמה המפורשת בסעיף 10.2.4 להסכמי זרה וברמן מטילה חובה על התובעים לשלם היטלי השבחה בגין חלקם היחסי בזכויות הבניה הקיימות על המגרש, או שיאושרו וימומשו לאחר חתימת ההסכם.

לטענת התובעים, הנתבעת חבה לשלם בשמם ובמקומם את היטלי ההשבחה לעיריית חולון. את טענתם זו הם מייחסים להוראת "השוואת תנאים" המצויה בהסכם זרה (סעיף 3.3) והסכם ברמן (סעיף 3.2). התובעים מפנים להסכם חגולי, ופרשנותם להסכם זה, שגויה. זאת, שהרי הסכם חגולי קובע, כי רק אם יהיה שינוי תב"ע באופן שיאפשר בניית דירות נוספות, ורק אם יבנו על ידי הנתבעת דירות נוספות, יהיה חגולי זכאי לקבל 40% מהדירות הנוספות האלה, וישא בהיטל השבחה רק בגין הדירות הנוספות שהוא יקבל. כל תכניות בניין העיר שאושרו לאחר חתימת הסכמי זרה, חגולי וברמן, לא אישרו בניה של דירות נוספות, כך שסעיף זה לא הופעל מעולם.

ועוד, סעיף 9.12 להסכם חגולי קובע, כי על המוכר חגולי לשלם היטלי השבחה, על פי חלקו היחסי במקרקעין.

לאור האמור, על התובעים היה לשלם את היטלי ההשבחה שהוטלו עליהם בגין זכויותיהם בדירותיהם, ללא כל השתתפות מאת הנתבעת.

למעשה, כל העיכובים שנגרמו על ידי התובעים בקשר להיטלי ההשבחה, השגותיהם והעררים שנקטו בהם ודרישותיהם השגויות, גרמו לעיכוב בהוצאת היתר הבניה, ולעיכוב במועד מסירת הדירות.

1. איחור במסירת הדירות לתובעים – התובעים הוזמנו בחודש נובמבר 2009 להיערך לקבלת דירותיהם, מיד לאחר קבלת טופס 4 לבניין, שהיה צפוי להתקבל בחודש דצמבר 2009.

התובעים נדרשו להיערך לסיים את חובותיהם לנתבעת, ולפעול לקבלת אישורי מסים, כל אלה הם תנאי בלעדיו אין, למסירת הדירות לידיהם. התובעים עיכבו את קבלת הדירות לידיהם, שהרי לא השלימו את ביצוע התחייבותם למסירת המסמכים הנדרשים להעברת חלק הזכויות במקרקעין על שמה של הנתבעת. התובעים לא דיווחו במועד לרשויות המס על העסקה עם הנתבעת, לא שילמו את חובות המס ו/או לא סיימו לשלם את חובם לנתבעת. כלומר – התובעים לא קיימו את התחייבויותיהם על פי ההסכמים, כלפי הנתבעת.

על פי החיוב השלוב בהסכמי זרה וברמן, כאשר כל אחד מהתובעים השלים את תשלום חובותיו לנתבעת בגין תשלומי השלמה, ומסר לה את המסמכים הנדרשים על פי ההסכמים, בתוך זמן קצר לאחר מכן קיבל חזקה בדירתו.

התובעים העלו טענה כי לבניין טרם נתקבל טופס 5, אשר שונה מטופס 4. יצוין, כי הדרישה מופיעה בהסכם זרה ובהסכם ברמן היא להוצאת טופס 4 במפורש, ואין דרישה לטופס 5. נקבע בהתאם לתקנות תכנון ובניה, כי טופס 4 יימסר רק כאשר הבניין בנוי בהתאם להיתרי בניה, וראוי לשימושו המיועד. טופס 5 של עיריית חולון, שאינו קיים בתקנות התכנון והבניה הוא טופס המשמש אותה לצרכי סגירת תיק הבניין.

יובהר, כפי שהסביר מר נתנאל בסעיף 32 לתצהירו, עיריית חולון עיכבה את סגירת תיק הבניין, וזאת עד אשר סיימה הנתבעת לפנות את משרד המכירות שהוצב בקצה המגרש, ללא קשר לבניית הבניין ולסיומו. יודגש, כל התובעים קיבלו חזקה בדירותיהם לאחר הנפקת טופס 4 ובלי קשר להנפקת טופס 5.

1. ליקויי בניה: התובעים טוענים לליקויי בניה בדירותיהם. מונה מומחה מטעם בית משפט, אשר מצא כי אכן קיימים ליקויים קלים בדירות התובעים.

ליקויי בניה בדירות התובעים 2-5:

נמצאו ליקויים מינוריים, והשאלה האחת שהותיר המומחה לפתחו של בית המשפט הינה ביחס לדירתו של התובע 4, בכל הנוגע לריצוף בכיוון מסוים. המומחה מצא כי אין מדובר בליקוי בניה אלא בהעדפה אסתטית. המומחה העמיד את עלות שינוי כיוון האריחים בסכום של 30,000 ₪, אולם לא הונחו לפני בית המשפט ראיות לכך כי בזמן אמת בטרם ריצוף הדירה דרש זאת התובע 4 מאת הנתבעת.

ליקויי בניה, ירידת ערך וחוסר בשטח הדירה בנוגע לתובע 1:

1. מר זרה הצטייד במספר חוות דעת מופרכות ומופרזות, לפיהן דירתו מלאה ליקויים ועלות תיקונם בשיעור של כ- 162,910 ₪, אולם מומחה בית המשפט מצא בדירה ליקויים מינוריים שעלות תיקונם הוערכה על ידו בסך של 7,425 ₪.

יצוין, התובע 1 מכר את דירתו בסמוך לאחר קבלתה לידיו. בהסכם למכירת דירתו הועברו לרוכש הזכויות בגין הדירה, לרבות הזכות לדרוש מאת הנתבעת תיקון הליקויים או קבלת פיצוי בגינם, ללא שנותר בידי התובע 1 כל זכות לתבוע בעצמו. עמדת הנתבעת הובאה בבקשה לסילוק חלקים מתביעת התובע על הסף, שטרם הוכרעה, ולפיכך בית המשפט מתבקש לקבל בקשה זו בשלב זה, ולדחות את תביעתו של התובע ברכיבים אלה.

כאשר מתברר לתובע 1 כי מכירת דירתו שומטת את הקרקע תחת טענותיו לליקויי בניה כנגד הנתבעת, החליף טעמיו והעלה עילה חדשה לפיה, עת מכר את דירתו הפחית ממחירה עקב ליקויים אלה. המדובר בטענה שאין בה ממש. כמו כן, טען לירידת ערך, המדובר בשינוי חזית שנסמך על חוות דעת קלושה של מר סידאווי, אולם זה האחרון לא התייצב לחקירה נגדית וחוות דעתו נמשכה מתיק בית המשפט, כך שדין קביעתו לירידת ערך נדחית.

זאת ועוד, המומחה מטעם בית המשפט קבע שקיימת סטייה מינורית במידות הדירה ובמידות המרפסת, אך אי דיוקים קלים אלה עומדים בדרישותיו של חוק המכר ותקנותיו, באשר לסטיות מותרות במידות, ועל כן מצא שאין ירידת ערך כלשהי בדירה.

1. התובעים מבקשים מבית המשפט פיצוי בגין עוגמת נפש בקשר לליקויי הבנייה, בסך של כ- 30,000 ₪ לכל דירה. המדובר בסכום מופרז. יש לדחות את תביעתם של התובעים באשר לרכיב זה, או לחלופין לקבוע סכומים נמוכים וסמליים בלבד.

בתמצית תשובת התובעים:

הנתבעת מתעלמת מההסכמה שהייתה בין הצדדים, לפיה ברגע שיודיעו לבעלי הקרקע שנותר רק נושא תשלום היטל ההשבחה, יבוצע תשלום זה. התובעים חישבו בהתאם לסיכום זה את הנזק, למרות שבפועל היה איחור נוסף בהוצאת היתר הבניה. כמו כן, השאלה מי היה צריך לשאת בהיטלי השבחה אינה רלבנטית, שהרי סוכם שהיטל ההשבחה ישולם כאשר יסתבר שהושלמו כל הדרישות האחרות, אולם הדרישות האחרות לא הושלמו עד סוף אפריל 2007.

1. הטענה כי מדובר בהתחייבות להשתדל, לא הוכחה. הוכח, שעד למועד מכתבו של האדריכל מיום 22.4.2007 לא היה ניתן לקבל היתר בניה מסיבות שאינן קשורות כלל להיטל השבחה.

הטענה ש"ההסכמה החדשה" להוצאת היתר עד 31.5.2007 החליפה את ההסכמה החוזית, לא נכונה והינה הרחבת חזית. הגם, שאין ממש בטענה כי התובעים הכשילו את ההסכמות.

1. לגבי תשלומי ההשלמה, ישנה התעלמות מהוראות החוק בקשר למועד בו היה צריך לשלם, וההתעלמות מכך שסוכם שתהיה פריסה לתשלומים. טענת הנתבעת, כי צריך חוות דעת כלכלית באשר לסכומים ששולמו בפועל לבין הסכומים שהיה עליהם לשלם, הינה מגוחכת.
2. התובעים לא טענו שעל הנתבעת לשלם היטל השבחה בגין התכניות החדשות במלואו, אלא טענו שהיה על הנתבעת לשאת בחלקה, ב- 60% מתוך היטל ההשבחה. זה בדיוק מה שכתוב בהסכם חגולי. יודגש תשלומי היטל השבחה שולמו בשנת 2007.
3. האיחורים היו באשמת הנתבעת שלא קיבלה טופס 4 ולא השלימה את בניית הבניין. תשלומי ההשלמה לא עיכבו את בניית הבניין. באשר לטופס 5 מתעלמת הנתבעת מן ההוראה בהסכם הקומבינציה, לפיה הבניין יאושר לאכלוס לפי דרישות עיריית חולון.
4. בעניין ריצוף דירת משפחת הופמן, המומחה לא קבע שלא מדובר בליקוי, אלא רק שאינו יכול להכריע האם ביקש התובע שהריצוף יהיה בהתאם לכיוון שמותווה בתחתית האריחים. יצוין, הוכח בזמן אמת, כשנכנס התובע לדירה בגמר הריצוף, הודיע שהריצוף בוצע בניגוד להנחייתו ודרש לתקן את המצב.
5. זאת ועוד, ההסכם בין הצדדים קבע שלתובעים יש את הזכויות של רוכש דירה על פי חוק המכר, ולא קבע שלתובעים יהיו החובות של רוכש על פי חוק המכר.
6. לתובעים זכאות עבור עוגמת נפש שנגרמה להם מיום חתימת ההסכמים, ועד ליום קבלת הדירות, ולא רק עבור הליקויים שהתגלו בדירות.

דיון והכרעה:

1. בית המשפט ביושבו על המדוכה צריך לבחון – האם הנתבעת הפרה את ההסכמים עליהם חתמה עם התובעים, או שבעצם התובעים בהתנהלותם גרמו לעיכובים.

קרי – האם יש לייחס לנתבעת את האיחור בהוצאת היתר הבניה לבניין ואת האיחור במסירת הדירות. כמו כן יש לברר מה הדין לגבי דרישת תשלומי ההשלמה, והאם הנתבעת הייתה צריכה "להשתתף" בתשלום היטל ההשבחה. זאת ועוד, בית המשפט יבחן את ליקויי הבניה הנטענים, ויאמר דברו באשר לשאלות נוספות שהתעוררו ויתעוררו במסגרת הדיון.

לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, השתכנעתי כי בעניין היטל ההשבחה היה על הנתבעת לשאת בו באופן יחסי. הגעתי לכלל מסקנה כי יש לייחס לנתבעת איחור של חודש וחצי בהוצאת היתר הבניה, ואיחור במסירת הדירות עד לחודש מרץ 2010. בנוגע לתשלומי ההשלמה, על הנתבעת להשיב את הריביות אותן גבתה, ולעניין ליקויי הבניה קיבלתי את מרבית חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, ואפרט נימוקיי:

מצאתי לנכון, תחילה לדון בשאלת היטל ההשבחה.

היטל ההשבחה

1. לשיטת התובעים על הנתבעת היה להשתתף עמם בהיטל ההשבחה, וזאת בהתבסס על ההסכמים, ועל הוראת "השוואת תנאים" המצויה בהם, באשר להסכם חגולי.

מנגד, טוענת הנתבעת כי פרשנות התובעים להוראות הסכם חגולי, הינה פרשנות שגויה.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בסוגיה זו, השתכנעתי כי על הנתבעת היה להשתתף בתשלומי היטל ההשבחה, ואנמק:

1. על מנת לבחון סוגיה זו יש להפנות אל סעיף 10.2.4 להסכמים, הקובע כי בעלי הקרקע ישלמו את היטלי ההשבחה הקיימים והעתידיים, ככל שתהיה תוספת של זכויות בניה. כמו כן, הן בסעיף 3.3 (2) להסכם זרה, והן בסעיף 3.2 להסכם ברמן, נקבע שאם ייהנה בעל קרקע אחר, שאינו צד להסכמים כאן, בתנאים טובים יותר, בין היתר לנושא תשלומי המיסים, ייהנו גם התובעים מאותם תנאים עדיפים.
2. ב- 23.05.2004 נחתם הסכם חגולי, ומצאתי לנכון להפנות לסעיף 4.3:

"היה והקונה יבנה בבנין דירות נוספות לדירות שעפ"י התב"ע, יהיה המוכר זכאי לקבל 40% מהדירות הנוספות ובתנאי שאם יחול היטל השבחה בגין הדירות הנוספות ישלם המוכר את חלקו היחסי בהיטל ההשבחה ביחס החלק שיקבל מתוך הדירות הנוספות".

ובהמשך, בסעיף 9.6 נקבע:

"היטל השבחה במלואו על זכויות המוכר בחלקה בהתאם לתב"ע קיימת במועד לחתימת חוזה זה יחול על המוכר וישולם על ידו, למעט היטל השבחה בגין תוספת בניה כאמור בסעיף 4.3 הנ"ל".

בסעיף 9.12 להסכם חגולי סוכם:

"במידה ויוגדלו שטחי הדירות ו/או תבוצע תוספת בניה ובגין זאת יוטלו היטלי השבחה ישלם המוכר את חלקו היחסי בהיטל ההשבחה כאמור לעיל".

1. לאור האמור, בהתחשב בהסכמים, כפי שהובאו לעיל, סבורתני שזכאים התובעים ליהנות מאותה הוראה שבהסכם חגולי. טענת הנתבעת כי היא לא שילמה דבר עבור בעלי הקרקע הכלולים בהסכם חגולי, לא הוכחה, הגם שאינה רלוונטית.

לגופם של דברים, התובעים שמים יהבם בסעיף 9.12 להסכם חגולי, ואילו הנתבעת מפנה להוראת סעיף 9.6, לפיה, על התובעים לשאת במלוא היטלי ההשבחה, למעט חריג אחד, שהינו תוספת של דירות בבניין.

כעולה מהסכם חגולי, נקבע שהיטל ההשבחה במועד חתימת ההסכמים ישולם על ידי בעל הקרקע, אך אם וכאשר תאושר תוספת בניה ויהא בגינה חיוב בהיטל השבחה, אז יחול רק 40% מהיטל ההשבחה העתידי על הבעלים.

ביני לביני, צודקים התובעים, ולא ניתן להתעלם מהוראת סעיף 9.12, אשר קובעת מפורשות שבמידה ויוגדלו שטחי הדירות, או שתבוצע תוספת בניה, ולאו דווקא תוספת דירות לבניין, וככל שיוטלו היטלי השבחה בגין כך, ישלם המוכר את חלקו היחסי, כפי שנקבע במצב של תוספת דירות. השבחה יכול שתהא אישור תכנית, הקלה או התרת שימוש חורג. לדידי, אין לומר שרק תוספת של קומות או יחידות דיור, תהווה זכויות בניה, שהרי, כל זכות לבניה, הינה זכות בניה. הגם, שתכנית ח/300/3/ב/2 ביום 15.05.2006 נכנסה לתוקף, ובגינה הוטל היטל השבחה, לא הוכחשו על ידי הנתבעת. למען סבר האוזן, דירתו של התובע 1 הינה דירת פנטהאוז, והוא נדרש לשלם היטל השבחה בגין אפשרות לבנות פרגולה, ויובהר כי המדובר בזכות בניה נוספת, בהתאם לתכנית ח/23/1, שנכנסה לתוקף ביום 26.06.2008.

לטעמי, עת התפרסמו תכניות חדשות, אשר הטילו היטל השבחה נוסף, היה על הנתבעת להשתתף בחלקה, קרי – 60%.

1. בענייננו, נחה דעתי כאשר יש תכניות חדשות, המטילות היטל השבחה נוסף, עקב "שיפור" בזכויות הבניה, על שני הצדדים להשתתף בהיטל ההשבחה, באופן יחסי, כפי שסוכם ביניהם.

לאור האמור, על הנתבעת היה להשתתף, בהתאם לחלקה, בהיטל ההשבחה, ומשסירבה לעשות כן, לא היה בידי התובעים לעשות דבר. אלה אף פנו לשמאים בעצמם, כדי להפחית מתשלומים אלה. לפיכך, על הנתבעת גם להשתתף בעלויות השמאים באופן יחסי.

איחור בהוצאת היתר הבניה:

1. בכל הנוגע לשאלת מועד הוצאת היתר הבניה, יש להפנות לסעיף 6.7 להסכמים, בראי ההליך, ולבחון מהו המועד אשר בו היה אמור לצאת היתר הבניה, מתי הוצא בפועל, ועצם משמעות ההתחייבות.

לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, אין חולק כי היתר הבניה לא יצא במועדו, אך יחד עם זאת לא מצאתי לנכון לקבל את מלוא דרישתם של התובעים, אלא בחלקה, ולייחס לנתבעת איחור של חודש וחצי, ואפרט:

כידוע, על פי הלכת אפרופים (ע"א 4628/93, פד"י מט (2) 265 (1995)) אשר נזכרה שוב בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו), יש ליתן את הדעת ללשון החוזה; למהות החוזה, הסדריו ומבנהו; לחוזים אחרים הקיימים בין הצדדים; לנסיבות החיצוניות לו; ולאומד דעתם של הצדדים בעת ניהול המשא ומתן ולאחר כריתת החוזה. בשנים האחרונות ניתנו מספר פסקי דין על ידי בית המשפט העליון הקובעים שאין לקרוא בחוזים תנאים שלא נזכרו בהם במפורש (ראו ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ (פורסם בנבו) (2008); ע"א 5925/06 אלי בלום נ' אנגלו סכסון – סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ (פורסם בנבו) (2008) ודעתו המפורשת של כב' השופט דנציגר בע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' ירון כהן (פורסם בנבו) (2010). יוזכר, התקבל תיקון לסעיף 25 בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 הקובע את הכללים בפרשנות הסכם. לפי החוק בנוסחו החדש, יש ליתן עדיפות ללשון החוזה, מקום ש"אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה".

1. בענייננו, סעיף 6.7 להסכמים קובע בזאת הלשון:

"הקבלן מתחייב (הדגשה שלי נ.ב) לעשות את כל הנדרש ולטפל ולהשיג על חשבונו היתר לבניית הבניין בתוך 180 יום ממועד הגשת התוכניות לוועדה המקומית, תוך ניצול מקסימלי של כל זכויות הבנייה האפשריות על פי התב"ע ובכלל זה לשאת בכל תשלום ו/או בכל הוצאה המוטלת עליו על פי הסכם זה על מנת לאפשר קבלת ההיתר במועד כאמור.

על אף האמור לעיל, איחור בהשגת היתר בנייה, מסיבה שאינה תלויה בקבלן של עד 90 יום נוספים לא ייחשב להפרת הסכם. לא הושג היתר בתוך 90 יום מעבר לתקופה כאמור ברישא לסעיף זה, יהיה כל צד רשאי לבטל הסכם זה, ולקבלן לא תהיה כל זכות לפיצוי ו/או לתשלום ו/או להחזר הוצאות מן המוכרים ו/או מי מהם, אלא אם המניעה נובעת ממעשה ו/או מחדל של המוכר.

אי הוצאת היתר בשל מעשה ו/או מחדל של הקבלן ו/או מי מטעמו תחשב להפרה יסודית של הסכם זה ותקנה למוכרים את הסעדים כמפורט בהסכם זה להלן."

1. כעולה מחומר הראיות שהובא בפניי, התכניות הוגשו בפועל לוועדה המקומית ביום 01.05.2006 (נספח ו' לכתב התביעה), וביום 15.07.2007 הוצא היתר הבניה (נספח ט', שם).
2. לשיטת התובעים, הנתבעת לא עמדה בהתחייבותה כאמור בהסכם, ואיחרה בהוצאת היתר הבניה. לטענתם, לא ניתן לקבל את טענת הנתבעת כי היא התחייבה אך "להשתדל" להוציא היתר בניה. בסעיף 6.7 להסכם הקומבינציה, לא מופיעה כלל המילה "להשתדל", ההוראה קובעת במפורש, שהקבלן מתחייב לעשות את כל הנדרש על מנת להוציא היתר בניה.

לשיטת הנתבעת, על פי נוסח סעיף 6.7 להסכמים, אין התחייבות לתוצאה, אלא רק למאמץ סביר. על מנת לעמוד על פרשנות סעיף זה, התובעים לא טרחו לזמן את עורך-הדין פוני "שישב ליד שולחן המשא ומתן", כטענת ב"כ הנתבעת, והדבר עומד לרעתם. הגם, שמעדויות התובעים עולה כי את המו"מ הם לא עשו בעצמם. ועוד, טוען ב"כ הנתבעת ש"מי שישב אל שולחן המשא ומתן" היה נתנאל, אשר הצהיר והעיד, כי מדובר בסעיף אשר החיוב הגלום בו, הוא עשיית כל הנדרש לשם קבלת היתר בניה.

1. לדידי, מעיון בנוסח הסכם הקומבינציה, ככתבו וכלשונו, התרשמתי כי לשון ההסכם ברורה. מלשון ההסכם עולה בבירור כי הנתבעת התחייבה לעשות ככל לאל ידה על מנת להוציא היתר בניה. נוסח סעיף 6.7 מעיד על התחייבות להגיע לתוצאה, ולא להסתפק "בהשתדלות".

הנני לאמץ את גרסת התובעים, שטענת הנתבעת באשר "להשתדלות", אינה נתמכת לא בהיגיון של הסכם הקומבינציה, ולא בלשונו. הגם, שחזקה על קבלן מנוסה שאילו הייתה בכוונתו לא להתחייב לתוצאה היה הדבר בא לידי ביטוי בנוסח ההסכם עצמו.

יתרה מכך, שנשאל נתנאל בעדותו, האם ניתן להשיג היתר בנייה בתוך 180 יום, השיב "ברחל בתך הקטנה": "בוודאי שלא" (עמ' 75 לפרוטוקול). דברים אלה, מדברים בעד עצמם.

לא זו אף זו, הנתבעת מלינה כי עו"ד פוני מטעם התובעים לא זומן להעיד, אולם צודק ב"כ התובעים שגם עורך-דין שייצג בזמנו את הנתבעת לא זומן להעיד, ומי שטוען שמדובר בהתחייבות "להשתדל", הוא זה שצריך להוכיח את טענתו.

1. להשלמת התמונה, יש לבחון את ההסכמות שגובשו מאוחר יותר בין הצדדים, ומצאו ביטויים בפרטיכל מיום 19.02.2007 (להלן: "הפרטיכל") (נספח ח' לכתב התביעה).

יש לברר האם המדובר בהסכמה מאוחרת, שיש לה השלכות על ההסכמים שנחתמו, או שמא עסקינן במין "ארכת חסד". מכל מקום, בישיבה מיום 19.02.2017 עלה בין היתר לדיון נושא העיכוב בהיתר הבניה, ובסעיף 3 לפרטיכל נאמר:

"לבעלי הקרקע תינתן אורכה עד 4.4.2007 או 7 ימים ממועד הודעת אדריכל הבניין כי כל דרישות ההיתר התמלאו, לפי המאוחר, לתשלום ההיטל ו/או המצאת בטוחה לתשלומו מול עירית חולון".

ובהמשך, בסעיף 8 לפרטיכל נאמר:

"ככל שיוצא היתר בניה עד ליום 31.5.07 ימשוך איהן זרה בחזרה את המכתבים שכתב לנתנאל גרופ בקשר עם עמדתו כי ההסכם הופר...".

1. הואיל וההיתר הוצא אך ביום 15.07.2007, מתעוררות השאלות – מי אחראי לאיחור זה, ומהו פרק זמן האיחור – האם כעבור 180 יום, או כעבור 270 יום, שהרי בהתאם להוראת הפסקה השנייה לסעיף 6.7 להסכמים, ניתנה תקופת גרייס של 90 יום, או האם "מרוץ האיחור" הופסק ביום 29.04.2007, המועד בו היה על התובעים לשלם את היטל ההשבחה.
2. לשיטת התובעים, הנתבעת הפרה את התחייבותה, ולא עמדה במועד בו התחייבה להוצאת היתר הבניה. לשיטתם, כאשר ניתנת תקופת גרייס, והנתבעת לא עמדה בתקופה זו, אזי עליה לשלם פיצוי מן היום הראשון לאיחור, וזאת כאמור בע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ פ"ד נח(1) 799 עמ' 805-806, ובע"א 758/87 מרדכי קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ פ"ד מד(2) 60 עמ' 65. כלומר, המדובר באיחור של שמונה וחצי חודשים. קרי – התוכניות הוגשו ביום 01.05.2006, ההיתר אמור היה לינתן כעבור שישה חודשים, עד ליום 30.10.2006. משהוצא ההיתר ביום 15.07.2007, אזי המדובר באיחור של שמונה וחצי חודשים.

למעשה, בחרו התובעים בסיכומיהם להעמיד את תביעתם ברכיב זה, של האיחור בהוצאת היתר הבניה, על שישה חודשים, והסבירו כי בהתאם לפרטיכל, משיצא רק ביום 22.04.2007 מכתבו של האדריכל המודיע כי הושלמו כל הדרישות, וכל שחסר הוא תשלום היטל ההשבחה (נספח ה' לתיק המוצגים). מכאן, שביום 29.04.2007 נעצר "מרוץ האיחור" של הנתבעת בהוצאת ההיתר, ומועד זה הינו שישה חודשים. דהיינו, מהמועד שהיה אמור לצאת היתר הבניה, לפי ההסכמים, ביום 30.10.2006, ועד המועד שבו היו אמורים לשלם התובעים את היטל ההשבחה, המדובר בשישה חודשי איחור. הגם, שהנתבעת אשמה באיחור בתשלום היטל ההשבחה, שכן סירבה לשלם את חלקה.

יתרה מכך, טוענים התובעים כי הנתבעת אף לא עשתה ככל הנדרש להשגת היתר הבניה. נתגלו כשלים רבים בתוכניות שהגישה הנתבעת (ת/1, ת/3), וכשלים אלה גרמו לעיכובי בהוצאת היתר הבניה. הגם, שנקבע מפורשות כי הקבלן הוא זה שמנוע מלדרוש פיצוי (הסיפא לפסקה השנייה בסעיף 6.7).

מנגד, טוענת הנתבעת, כי בסעיף 6.7 בפסקה השנייה, לתובעים ניתנה "אפשרות יציאה" מההסכם, אם הנתבעת לא תצליח להשלים את הליכי קבלת היתר הבניה בתוך 90 ימים נוספים, נקבע שכל צד יהיה רשאי לבטל את ההסכם, וזהו הסעד היחיד העומד לכל צד. אולם, התובעים בחרו שלא לנצל זכותם זו, וביקשו להמשיך בהליכים לקבלת היתר בניה, למרות שהתברר להם כי ההליכים ימשכו יותר מ- 270 יום. כמו כן, במועד מאוחר נתקבלו הסכמות בין הצדדים שמצאו ביטויים בפרטיכל.

1. לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, ועיינתי בכל אשר הובא בפניי, לא ניתן להתעלם מכך כי הוצא היתר בניה אך ביום 15.07.2007, למרות שהנתבעת התחייבה לעשות כן תוך 180 יום מהגשת התכניות, ואף ניתן לה גרייס של 90 יום נוספים. יצוין, בהתאם להלכה פסוקה, סבורתני, משישנו איחור לאחר מועד הגרייס, יחל מניין האיחור מהמועד החוזי שהתחייבו בו, לפני הגרייס.

בד בבד, לא ניתן להתעלם מההסכמות המאוחרות שהיו בין הצדדים, ומצאו ביטויים בפרטיכל, ששם ניתנה "ארכה" לנתבעת, עד ליום 31.05.2007. משהתובעים אפשרו לנתבעת "ארכה", ונטלו על עצמם את האחריות למלא את חלקם, לא ניתן לבוא ולומר שהנתבעת היא האחראית הבלעדית לאיחור, ולתובעים אין כל חלק, ואף לא ניתן להתעלם מכך שהתובעים הסכימו ליתן את הארכה, ולא עמדו על ביטול ההסכם.

נכון הוא שעד ליום 22.04.2007 לא היה ניתן לקבל היתר בניה, ללא קשר להיטל ההשבחה, אך התובעים הסכימו למתן ארכה. אולם, משהיטל ההשבחה לא שולם במועדו, הדבר עיכב את הליך הוצאת היתר הבניה. כפי שראינו בפרק הקודם, על הנתבעת היה להשתתף בהיטל ההשבחה, ומשבחרה לא לעשות כן, יש לייחס לפתחה את העיכוב.

התובעים מודים כי שילמו את היטל ההשבחה רק במהלך יוני 2007, ואכן בסופו של יום יצא היתר הבניה ביום 15.07.2007.

התובעים טוענים כי האמור בסעיף 9.2 לסיכומי הנתבעת לפיה התובעים סיכלו את ההסכמות אליהם הגיעו הצדדים, והאמור בסעיף 16 לסיכומי הנתבעת הינו הרחבת חזית, שהרי הטענה כי "ההסכמה החדשה" להוצאת היתר בנייה עד 31.05.2007 החליפה את ההסכמה החוזית, אינה נכונה.

לעניין זה אציין כי הנתבעת בכתב הגנתה ציינה כי התובעים שילמו את היטל השבחה אך ביוני 2007, ומן הסתם הדבר אינו מנותק מההסכמה המאוחרת שמצאה ביטויה בפרטיכל. בית המשפט בבוחנו את הסוגיה בדבר איחור הוצאת היתר הבניה לא מתעלם ממכלול הדברים. הפרטיכל, אינו עומד בפני עצמו ו"מחליף" את ההסכמה החוזית בכללותה, אלא הוא שופך אור על כוונת הצדדים באשר להתנהלותם המשותפת, לאור ההסכם החוזי בנוגע להוצאת היתר הבניה, וההסכמה למתן הארכה.

צודק ב"כ התובעים שכל שכתוב בפרטיכל הוא שהתובע 1 יסכים למשוך את מכתבו בנוגע להפרה, ולא נאמר שיוותר על זכויותיו או טענותיו. אך, לא ניתן לתפוס את "המקל" משתי קצוותיו.

ביני לביני, כאשר התובעים הסכימו למתן ארכה, לא ניתן להתעלם מכך. לא זו אף זו, הייתה לתובעים "תחנת יציאה" מההסכמים, אך הם בחרו להמשיך בשיתוף הפעולה, ועתה לא ניתן להתנער מכך.

יחד עם זאת, משניתנה ארכה, וכפי שקבעתי, היה על הנתבעת להשתתף בהיטל ההשבחה, אזי אם הנתבעת הייתה משלימה את היטל ההשבחה יחד עם התובעים עד ליום 29.04.2007, יתכן שניתן היה לעמוד במועד אשר עליו הוסכם. לעניין זה, צודק ב"כ הנתבעת כי המדובר בהתחייבויות שלובות ותלויות זו בזו, ולטעמי, גם הנתבעת חבה בחלקה. כפי שראינו, עת שילמו התובעים את היטל ההשבחה בשלהי יוני 2007, היתר הבניה הוצא כבר ביום 15.07.2007.

סכומם של דברים, לאור המפורט לעיל נחה דעתי כי יש לייחס לנתבעת את האיחור בהוצאת ההיתר, איחור של חודש וחצי – מיום 31.05.2007 ועד למועד הוצאת ההיתר ביום 15.07.2007, בהתחשב בכך שנמנעה מלהשתתף בתשלום היטל ההשבחה.

דרישת תשלומי השלמה לתובעים 2, 3 ו- 5:

1. על פי הוראות ההסכמים, נקבע מנגנון לקביעת שוויה של כל דירה ודירה בבניין מושא התביעה. בעלי הקרקע היו רשאים לבחור את הדירות, ואף לרכוש השלמה של מספר יחידות שהגיעו להם, על-פי חלקם במגרש ליחידות שלמות.
2. התובעת 2 ו- 3 השלימו את חלקן מ- 1.6 ו- 1.68 לשתי יחידות, ואילו תובע 5 בחר בדירה ששוויה עלה על המגיע לו (יצוין שתובע 1 ותובעת 4 אינם תובעים בגין רכיב זה).

התובעת 2 פרסה את תשלום ההשלמה בסך של 369,610 ₪ לשלושה תשלומים, תובעת 3 פרסה את הסכום המגיעה ממנה, 371,000 ₪ בשלושה תשלומים, ואילו התובע 5 שילם את מלוא הסכום בתשלום אחד.

1. אין חולק כי בגין ההשלמות האלה, היה על התובעים לשלם, ואף נחתמו הסכמי השלמה (להלן: "הסכמי השלמה").

לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, הוכח, ולא נסתר כי התובעים שילמו תשלומי השלמה ביתר, נתון זה לא נסתר, ואפרט:

1. לשיטת התובעים, לא הייתה כל הסכמה שהתשלום יבוצע בתשלום אחד, אלא בפריסה של מספר תשלומים. הגם, שהיה ברור שמלבד הצמדה למדד תשומת הבניה לא תחול על התובעים או על תשלומים אלה כל תוספת אחרת. אולם, נתקבלה אצלם דרישה לשלם הפרשי ריבית בשיעור של עשרות אחוזים, והנתבעת העמידה זאת כתנאי לקבלת הדירות.

התובעים שילמו את הנדרש מהם, ונכון ליום הגשת התביעה התובעת 2 עותרת לקבל סך של 56,993 ₪, התובע 3 סך של 84,319 ₪ והתובע 5 סך של 8,776 ₪.

1. מנגד, טוענת הנתבעת כי התובעים 2, 3 ו- 5 לא הוכיחו את טענתם כי הם זכאים לסכום כלשהו מהנתבעת. התובעים, לא הציגו כל חישוב של הפרשי הצמדה ששילמו לנתבעת, או של הריביות האפקטיביות ששילמו, וחלקם לא ידעו לנקוב בסכומי הקרן של תשלומי ההשלמה, או במועדי התשלום של הקרן. הגם, שאין חולק שהיה על התובעים לשלם תשלומים אלה.

על התובעים היה לצרף חוות דעת מומחה כלכלי או חשבונאי, המפרטת את התשלומים שהיו צריכים לבצע, ואת התשלומים שבוצעו בפועל, את חישובי ההצמדה והריבית ואת ההפרשים. ועל כן משלא הוכח הדבר, דין רכיב זה להידחות.

1. כפי שפורט לעיל, אין חולק שהיה על התובעים לשלם דמי השלמה, אך נשאלת השאלה האם אכן שילמו התובעים מעבר לנדרש.
2. הסכמי ההשלמה קבעו איזו דירה מקבל כל בעל קרקע, מה המחיר שעליו לשלם, ושהמחיר יהיה צמוד למדד תשומות הבניה מיום הוצאת ההיתר. אולם, לא נקבע מתי ואיך על בעל הקרקע לשלם את סכום ההשלמה, כל שנאמר בסעיף 5 להסכמי ההשלמה: "פריסת התשלומים תוסכם בין הצדדים".
3. על מנת לסבר את האוזן, נטען על ידי התובעים כי הסכום שנגבה לצורך תשלומי השלמה, הוא סכום שנגבה ביתר, בגין פיגורים מעבר להצמדה למדד תשומות בניה.
4. יצוין, התובעת 2 בתצהירה (סעיף 32) מציינת כי עם סיום בחירת הדירות, ביום 23.10.2007, הצדדים ידעו מהם סכומי ההשלמה שעל בעלי הקרקע לשלם לנתבעת.

כעולה מהסכמי תשלומי השלמה שנחתמו עם התובעים סוכם כי הם ישלמו את הסכום בתוספת מדד תשומות הבניה מיום הוצאת היתר הבנייה (נספח יג' לכתב התביעה). לשיטת התובעים, הם חתמו על הסכמים אלה, תחת מחאה.

סבורתני, משחתמו התובעים על הסכמי תשלומי השלמה, היה ברי ונהיר להם על מה הם חותמים. לא הוכח בפניי כי חתמו שלא מרצונם החופשי, ולפיכך אין להם על מה להלין.

התובעת 2, בהתאם להסכם תשלום השלמה, היה עליה לשלם 359,610 ₪, בתוספת מדד תשומות הבניה, ולטענתה שילמה ביתר סכום של 52,911 ₪. התובעת 2 העבירה את תשלומי ההשלמה בשלושה תשלומים – 25.02.2009, 08.02.2010 ו- 31.05.2010.

התובעת 3, בהתאם להסכם תשלום השלמה היה עליה לשלם 371,579 ₪, בתוספת מדד תשומות הבנייה, ולשיטתה, שילמה ביתר סכום של 78,381 ₪. התובעת 3 העבירה לנתבעת בגין תשלומי ההשלמה שני תשלומים בסך של 100,000 ₪, האחד בחודש יולי והשני בחודש נובמבר שנת 2009. כמו כן העבירה ביום 5.07.2010 סך של 261,000 ₪.

התובע 5, בהתאם להסכם תשלום השלמה היה עליו לשלם 58,415 ₪, בתוספת מדד תשומות הבנייה, ולשיטתו, שילם ביתר סכום של 8,068 ₪. שהרי, ביום 09.03.2010 העביר בגין תשלומי ההשלמה 69,711 ₪.

לאור האמור, טוענים התובעים 2 ו- 3 כי בגין פריסת התשלומים נדרשו לשלם ריבית נשך בשיעור של מעל ל- 20%, כמו כן גם תובע 5 נדרש לשלם ריבית נשך.

נכון הוא כי התובעים במהלך עדותם לא ידעו להסביר את הריבית, ואת הפרשי ההצמדה (ראה למשל עדותו של תובע 5 בפרוטוקול עמ' 22). יחד עם זאת, כעולה מתיק המוצגים המשלים מטעם הנתבעת, נספח ז', מצוין כי סכום הריבית הינו 20.282% מיום הוצאת היתר הבניה 15.07.2007, בהתאם להסכם שנחתם עם הבעלים ביום 08.02.2008.

ללמדך, הנתבעת לא התייחסה כלל לשאלה האם הייתה זכאית לגבות ריבית כלשהי בגין תשלומי ההשלמה, ולא הראתה חישוב אחר מטעמה, שיש בו כדי לסתור את טענות התובעים.

ועוד, בהתאם להסכמי ההשלמה, סוכם כי תשלום זה ישולם בתשלומים, כפי שיסכמו ביניהם הצדדים. כך, שהשתכנעתי כי היה מוסכם שהתשלום האמור לא ישולם דווקא בתשלום אחד.

בנסיבות אלה זכאים התובעים להחזר הריביות ששילמו, והמדובר בחישוב פשוט, שלא מצריך חוות דעת של מומחה.

איחור במסירת הדירות:

1. בהתאם להסכמים, סעיפים 6.11 ו- 11.3 המועד למסירת הדירות הינו תוך 24 חודשים מיום הוצאת היתר הבניה. אין חולק שהוצא היתר הבניה ביום 15.07.2007, ומועד מסירת הדירות היה אמור להיות 14.07.2009, אולם במועד זה לא נמסרו הדירות.

לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, הנני לקבוע כי יש לייחס לנתבעת איחור במסירת הדירות, ואפרט נימוקיי:

1. לשיטת התובעים, בחודש דצמבר 2009 הבניין לא היה גמור פיזית, והאיחור הוא לכל הפחות עד לאמצע מרץ 2010. יש לזכור כי ההתחייבות החוזית היא למסור דירות שמותרות ומאושרות לאכלוס. המשמעות היא לרבות קבלת טופס 5, אשר לא התקבל בפועל עד לסוף שנת 2011 (נספח 1 לתצהיר קידר). התובעים נאלצו להסכים לקבל את הדירות, למרות היעדרו של טופס 5. כלומר, טופס 4 הוא תנאי הכרחי אך הוא אינו אישור של רשות התכנון שהדירות מותרות לאכלוס. בענייננו, טופס 4 שהוצג, אינו טופס 4, מאחר והוא אסר אכלוס, מכאן שברור שהאישור לאכלוס הוא אותו טופס 5.

בכתב התביעה פירטו התובעים את מועדי המסירה של הדירות, ואת מספר חודשי האיחור במסירה הדירות, כדלקמן:

לתובע 1 נמסרה הדירה ביום 26.04.2010, איחור של 9.4 חודשים, וזאת בהתאם לפרוטוקול המסירה (נספח לג' לכתב התביעה).

לתובעת 2 נמסרו שתי הדירות ביום 22.06.2010, איחור של 11.3 חודשים, וזאת בהתאם לפרוטוקול המסירה (נספח לז' לכתב התביעה).

לתובעת 3 נמסרה הדירה ביום 13.07.2010, איחור של 12 חודשים, וזאת בהתאם לפרוטוקול המסירה (נספח לח' לכתב התביעה).

לתובע 4, נמסרה הדירה ביום 20.05.2010, איחור של 10.2 חודשים, וזאת בהתאם לפרוטוקול המסירה (נספח לט' לכתב התביעה).

לתובע 5, נמסרה הדירה ביום 10.04.2010, איחור של 9 חודשים, וזאת בהתאם לפרוטוקול המסירה (נספח מ' לכתב התביעה).

ועוד, טוענים התובעים שלשיטת הנתבעת הוצא לבניין טופס 4 ביום 28.12.2009 (סעיף 33.1 לתצהירו של נתנאל), כך שלכל הפחות מדובר באיחור במסירה של 5.5 חודשים.

1. מנגד, טוענת הנתבעת, שהתובעים הוזמנו בחודש נובמבר 2009 להיערך לקבלת דירותיהם, מיד לאחר קבלת טופס 4 לבניין, שהיה צפוי להתקבל בחודש דצמבר 2009. אולם, התובעים הם אלה שהתמהמהו בתשלומי חובותיהם, וכאשר השלימו את התשלומים, תוך זמן קצר קיבלו חזקה בדירה. התובעים לא דיווחו במועד לרשויות המס על העסקה עם הנתבעת, לא שילמו את חובות המס שלהם, הם אלה שגרמו לעיכובים. סעיף 11.3 להסכמים מתייחס מפורשות לכך, שלא תימסר חזקה בדירות לידי התובעים, אם לא יושלמו חובותיו כלפי הנתבעת.

לשיטת הנתבעת, הדרישה המופיעה בהסכמים היא להוצאת טופס 4, ואין דרישה לטופס 5. נתנאל בסעיף 32 לתצהירו הבהיר כי עיריית חולון עיכבה את סגירת התיק, עד שסיימה הנתבעת לפנות את משרד המכירות, וזאת ללא קשר לבניית הבניין ולסיומו.

1. ראשית, יש להפנות לסעיף 6.11 להסכמים הקובע:

הקבלן יסיים את בניית הבניין וישלימו לרבות הדירות, מקומות החניה והמחסנים עד ולא יאוחר מאשר 24 חודש ממועד הוצאת היתר בנייה ובכפוף להוראות שבסעיף 11 להלן בדבר מסירת הבניין ויחידות המוכר בבניין לחזקת המוכר.

איחור של עד 90 יום לא יהווה הפרה.

השלמת הבניין פירושה – השלמת דירות המוכר כשהן ראויות למגורים, לאחר קבלת טופס 4 כשהן מותרות ומאושרות לאכלוס על פי דרישות עיריית חולון, מחוברות לרשתות המים, הביוב החשמל והגז (בכפוף לחתימת המוכרים על הסכמי אספקה עם הספקים), מעליות הנוסעים בבניין מותקנות ופועלות, והמחסנים והחניות ברי שימוש ואין כל מניעה לגישה בטוחה ושימוש סביר בהם.

...".

1. כפי שכבר צוין, היתר הבניה הוצא ביום 15.07.2007, כך שהמועד החוזי למסירת הדירות היה אומר להיות ביום 14.07.2009.
2. טופס 4 הוצא ביום 27.12.2009, ובו נאמר (מוצג 27 מטעם הנתבעת):

"ניתן בזה אישור לפי סעיף 157 א' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 ולפי תקנות התכנון והבניה, (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון) התשמ"א – 1981.

כי ניתן לספק למבנה את השירות המבוקש.

הערות: טופס 4 – ללא אכלוס לצורך בדיקת מערכות בלבד.

אישור זה אינו מהווה תעודת גמר כלשהי".

1. כעולה מטופס 4 שהוצג בפניי, לא ניתן אישור לאכלוס, כך שלא ניתן לראות בטופס 4 שהופק ביום 27.12.2009 כמקיים את דרישות ההסכמים, שהורו כי הדירות יהיו מותרות ומאושרות לאכלוס.
2. לא זו אף זו, בחודש דצמבר 2009 הבניין לא היה גמור מבחינה פיזית (נספח כט' לכתב התביעה, עדותו של אראל בעמ' 39 לפרוטוקול).
3. נכון הוא שהדרישה, בהתאם להסכמים, הינה לטופס 4, אך כאשר טופס זה מאפשר אכלוס, טופס 4 שכזה לא הוצג בפניי.
4. התובעים טוענים כי המשמעות של ההסכמים היא לרבות קבלת טופס 5, אשר בפועל התקבל ביום 09.11.2011 (נספח 1 לתצהירו של קידר). לטעמי, לא ניתן לקבל טיעון זה ולקבוע כי האיחור במסירת הדירות הינו עד למועד קבלת טופס 5. שהרי, לשון הסכמים ברורה, הגם שקיבלתי לעניין זה את הסברה של הנתבעת כי עיריית חולון עיכבה את סגירת תיק הבניין מטעמים שאינם קשורים לסיומו של הבניין (סעיף 32 לתצהירו של נתנאל).

לא זו אף זו, מאחר והתובעים קיבלו חזקה בדירותיהם ללא קשר להנפקת טופס 5, יש לקבוע שהאיחור במסירת הדירות הינו לכל היותר עד למועד קבלת החזקה בדירות.

1. הנתבעת מעלה טענותיה כלפי התובעים כי לא שילמו את המסים בזמן, ומכאן נובע האיחור במסירת הדירות.

כפי שראינו לעיל, האיחור במסירת הדירות לא נבע אך ורק מטעם זה, לכאורה, אלא כפי שראינו טופס 4 שהוצג בפניי לא אפשר אכלוס.

הנתבעת לא הציגה טופס 4 אשר ממנו ניתן ללמוד כי ניתן לאכלס את הבניין, אך יחד עם זאת ציין ב"כ התובעים כי הבניין לא הושלם עד לאמצע מרץ 2010, כך שאם התובעים היו נושאים במסים שהוטלו עליהם, היו בסמוך יכולים לקבל לידיהם את החזקה בדירה.

על מנת להשלים את התמונה, יש להפנות לסעיף 11.3 להסכמים:

"הקבלן מתחייב לסיים את בניית הבניין כולו ואת יחידות המוכר בכללם ולא יאוחר מאשר 24 חודש מתאריך מסירת החזקה, אולם איחור של עד 90 יום...

מובהר כי לא תימסר חזקה ביחידות הקבלן ליותר מ- 10% מהקונים שרכשו דירות מהקבלן, לפני מועד מסירת החזקה למוכר ביחידותיו בכפוף לקבלת יחידת המוכר על ידו, במועד כאמור בסעיף 11.6, אלא אם המניעה לקבלת הדירה נובעת מן המוכר ו/או מאי השלמת חובותיו (הדגשה שלי נ.ב) כלפי הקבלן כאמור בהסכם זה".

כאמור בהסכם, בסעיף 10.2 פורטו מהם ההוצאות בהם אמורים לשאת התובעים, ואציין שבין היתר את מס שבח, מס רכוש, מס מכירה, היטל השבחה בגין החלק היחסי בזכויות הבנייה המותרות, מסים ותשלומי חובה אחרים.

מהראיות עולה כי לתובע 1, מלבד אישור תשלום היטל השבחה, לא היה ברשותו עד לאמצע חודש אפריל אישור מס שבח (נ/11), לא אישור פטור ממס רכוש שיצא רק ביום 14.04.2010 (נ/13). בעניינה של התובעת 2 עולה, כי שילמה את תשלומי ההשלמה בשלושה תשלומים הראשון ביום 25.02.2009, השני ביום 08.02.2010, והשלישי ביום 31.05.2010 (סעיפים 32-35 לתצהירה). באשר לתובעת 3 תשלומי ההשלמה הושלמו באיחור, התובע 4 שילם תשלומי השלמה ביום 08.04.2010 (נ/3), והתובע 5 קיבל לחזקתו את הדירה כחודש לאחר ששילם את תשלומי ההשלמה (עמ' 23 לפרוטוקול).

לעניין זה אציין שצודק ב"כ התובעים כי "תשלומי ההשלמה", למשל, לא עיכבו את בניית הבניין, שהרי כפי שקבעתי לעיל, במועד בו הנתבעת הייתה אמורה למסור את הדירות, לא היה טופס 4 המאשר אכלוס. אראל העיד שבזמן שפגש את נתנאל בנובמבר, לא היה ריצוף בדירות שמקומה 4 ומעלה, והעיד כי מניסיונו כמהנדס בניין לא ניתן לסיים את בניית הבניין, לפחות ארבעה חודשים לאחר מכן (עמ' 39 לפרוטוקול), עדות זו לא נסתרה.

לא נעלם מעיניי, שהנתבעת הייתה צריכה להשתתף בהיטל ההשבחה, שדרישת תשלומי ההשלמה לא הייתה מוצדקת במלואה, אך באותה נשימה לא ניתן להתעלם מכך, עת שילמו התובעים את התשלומים השונים, כעבור זמן קצר קיבלו את החזקה בדירות (עדותו של התובע 1 עמ' 56 לפרוטוקול, עדות של התובעת 2 עמ' 46 לפרוטוקול, עדותו של הראל עמ' 38-40 לפרוטוקול, עדות התובע 4 עמ' 31, עדות התובע 5 עמ' 23 לפרוטוקול).

1. לאור האמור, הנני לקבוע כי האיחור במסירת הדירות לתובעים, הינו עד לאמצע חודש מרץ 2010, קרי – איחור של שמונה חודשים, ובאשר לפיצוי אדון בהמשך.

ליקויי בניה:

ליקויי הבניה בדירות התובעים 2-5:

1. ראשית, אציין כי מונה מומחה מטעם בית המשפט, מר שנהב, על מנת לבחון את ליקויי הבניה הנטענים מטעם התובעים, בכל הנוגע לדירות שקיבלו מהנתבעת. לפיכך, יש לבחון מהם ליקויי הבניה, ומה על הנתבעת לשלם בגין ליקויים אלה.

התובעים מבקשים לקבל את חוות דעתו של מר שנהב, אולם בנוסף סבורים שיש לחייב את הנתבעת כדלקמן:

תובעת 2 – יש לפצותה עבור החלפת זכוכיות, בכל אחת מן הדירות בסך כולל של 1,400 ₪.

תובעת 3 – יש להעדיף את חוות דעת המומחה מטעמה, כך שיש לזכותה בסך של 15,200 ₪. שהרי, לפי תקנה 3.2.1.10 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) סבור המומחה כי בליטה של 18 ס"מ, אינה סטייה. אולם, התובעת 3 סבורה כי די שבמקום אחד ישנה סטייה מהרוחב המינימלי כדי לקבוע שהתקנה הופרה, הגם שהתקנה אינה רלוונטית.

תובע 4 – שאלת ריצוף דירתו, שלא בהתאם לכיוון הנדרש.

1. הנתבעת מבקשת לאמץ את חוות דעתו של מר שנהב, מדגישה כי המדובר בליקויים מינוריים, ובנוסף סבורה שיש לדחות את טענות התובעים שהוספו על חוות דעתו של מר שנהב. ועוד, טענות התובע 4 כי ביקש ריצוף בכיוון מסוים, אינה נתמכה בדבר, ויש לדחותה.
2. לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, הנני לאמץ את חוות הדעת של המומחה, במסקנות אליהן הגיע ושעליהן אין עוררין, ואבחן את הסוגיות שבמחלוקת.

יודגש, הכרעה בסכסוכים שעניינם ליקויי בנייה מחייבת בחינה מקצועית, חיצונית ואובייקטיבית של מומחה הממונה על ידי בית המשפט, אשר הינו מומחה ניטרלי שאין לו עניין בתוצאות הסכסוך. חוות דעת מומחה בית המשפט נהנית ממעמד מיוחד, שכן ברוב הפעמים היא קובעת את מסכת העובדות הרלוונטית, כמו גם את המסקנות המקצועיות העולות ממנה. (ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל פ"ד נב(4) 563, 567-568 (1998)).

עיון בחוות דעת המומחה ובתשובות לשאלות ההבהרה מלמדת, כי מדובר בחוות דעת מקיפה ויסודית, הכוללת הסברים מפורטים. המומחה נחקר על חוות דעתו והשיב בצורה מקצועית לשאלות שהופנו לו.

מצאתי כי המומחה בקיא בנושאים שנסקרו בחוות דעתו, וכן בממצאים שנקבעו על ידו. לאור האמור, נוכח התרשמותי מאיכות חוות הדעת וממומחיותו של המומחה, ובשים לב להלכה הנוהגת לפיה ככלל, יאמץ בית המשפט את חוות דעתו של מומחה אשר מונה על ידו בהיותו מומחה בלתי תלוי (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (31.12.88)(פורסם בנבו)), הריני מאמצת את ממצאי חוות דעת המומחה, בכפוף לאמור בהמשך.

1. באשר לתובעת 2 – השתכנעתי כי יש לאמץ את חוות דעתו של מר שנהב, בכל הנוגע לליקויים, כפי שפירט בחוות דעתו, ולפיכך תישא הנתבעת בעלות של 24,750 ₪ בתוספת מע"מ. בנוסף לסכום האמור, כעולה מתשובותיו של מר שנהב לשאלות ההבהרה, יש לחייב את הנתבעת עבור החלפת זכוכיות בכל אחת מן הדירות בסך כולל לשתי הדירות, בסכום של 1,400 ₪ בצירוף מע"מ והפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה.

בעניין התובעת 3 – יש לקבל את חוות דעתו של מר שנהב בכל הנוגע לליקויי הבניה. בכל הנוגע להצרת רוחב הפרוזדור בשתי הדירות, כפי שפורט בשאלות ההבהרה, הסביר המומחה כי פרשנות ב"כ התובעים סותרת את הסקיצה שצורפה בחוות דעתו. לשיטת המומחה המדובר ב"רוחב נדרש" של פרוזדור ולא ב"רוחב בפועל" (נספח א לתיק מוצגים משלים מטעם התובעים). בנסיבות אלה, לא ראיתי לסטות מקביעתו של המומחה באשר להצרת רוחב הפרוזדור.

תובע 4 – מר שנהב קבע סכום כספי בגין ליקויי הבניה, אולם השאיר לשיקול דעת בית המשפט את שאלת הריצוף, שהעריך את תיקון הריצוף בסך של 30,000 ש"ח.

מר שנהב ציין, כי אינו יכול להכריע האם ביקש התובע 4 ריצוף שיהיה לכיוון שמותווה בתחתית האריחים. התובע 4 בתצהירו הצהיר שהריצוף נעשה בניגוד להנחייתו, ודרש לתקן זאת (סעיפים 60-63 לתצהירו). כמו כן, במכתב שנשלח לנתבעת ביום 26.01.2010, צוין בסעיפים 14-16 דבר הליקוי בריצוף (נספח לא' לתיק מוצגים משלים מטעם התובעים). דברים אלה לא נסתרו על ידי הנתבעת, הגם שהתובע 4 לא נשאל על כך בחקירתו הנגדית. לפיכך, הנני לקבוע כי הנתבעת הניחה את הריצוף באופן המנוגד לבקשתו של התובע, ועליה לפצותו בגין כך בעלות שנקבעה בחוות הדעת של מר שנהב, לפיכך, יש לחייב את הנתבעת בגין ליקויי הבניה בסכום של 38,775 ₪ בתוספת מע"מ.

תובע 5 – בגין ליקויי הבניה יש לפסוק את הסכום שקבע מר שנהב, שהינו על סך של 9,680 ₪, בתוספת מע"מ, ועל כך אין חולק.

1. ההלכה היא כי מקום שבית המשפט שוכנע שיש ליקויים בדירה מסוימת יש בידו שיקול דעת להחליט האם הנזקים יתוקנו בפועל על ידי הקבלן, או שיינתן סעד של פיצוי בשווי עלות התיקונים (ע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ו-93 אח'). כך גם, נקבע כי בית המשפט יביא במסגרת שיקוליו, בין היתר, את השיקולים אשר פורטו בת"א (חיפה) 378/98 זיו בנימין נ' קציר רובינסון חב' לבניין). בפסיקה עקבית נקבע כי קבלן מאבד את זכותו לבצע את תיקוני הליקויים , מקום שלא הודה בליקויים ולא גילה נכונות לתקנם.

אם ניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתיקון אי ההתאמה, לפני הגשת תביעה, והוא לא נאות לבצע את התיקון, אין לדרוש מתן הזדמנות נוספת במסגרת ההליך השיפוטי (ע"א (חי') 43959-05-16 עדן לבונה בנין השקעות ויזום (2000) בע"מ נ' דינה בגליקובל (פורסם בנבו) 14.9.16). בענייננו, לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, העדויות ועיינתי בחוות הדעת שהונחו בפניי, בהתחשב גם כי האמון בין הצדדים התפוגג, הנני לקבוע פיצוי כספי.

ליקויי הבניה בדירתו של התובע 1, והחסר בשטח הדירה:

1. אין חולק כי בדירת התובע 1 נמצאו ליקויי בניה, וכעולה מחוות דעתו של מר שנהב, מדובר בליקויי בניה מינוריים בשווי של 7,425 ₪, וזאת לעומת סכום של 162,910 ₪ כמפורט בכתב התביעה (סעיפים 111-113).

ב"כ הנתבעת שב ומפנה לבקשה לסילוק חלקים מתביעת התובע 1 על הסף, שהוגשה על ידו במסגרת ההליך, שהרי התובע 1 מכר את דירתו בסמוך לאחר קבלתה לידיו. בהסכם המכר הועברו לרוכש הזכויות בגין הדירה, לרבות הזכות לדרוש מהנתבעת תיקון הליקויים. מנגד, מפנה ב"כ התובע 1 לתגובתו לבקשה, ומדגיש כי הנתבעת מצטטת סעיפים מהסכם המכר מהתובע 1 לצד ג', העוסקים בבצוע תיקון הליקויים, ואילו הסעד המבוקש הוא פיצוי בגין ירידת ערך של הדירה עקב קיומם של הליקויים בה.

1. לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, נשמעו העדויות והובאו הראיות, השתכנעתי כי לאור הסכם המכר שערך התובע 1 עם צד ג', המחה התובע 1 לקונה את הזכות הבלעדית לפנות ולפעול כנגד הנתבעת, בנוגע לליקויי הבניה (פסקה 3, פסקה 4 להסכם המכר), ועל כן יש לקבל את הבקשה.

יצוין, את טענת ירידת הערך העלה התובע 1 במסגרת תשובתו לבקשה לסילוק על הסף, המדובר בשינוי חזית, הגם שביקש לתמוך גרסה זו בחוות דעתו של מר סידאווי. אולם זה האחרון לא התייצב לחקירה נגדית, וחוות דעתו "נמשכה" מתיק בית המשפט.

למעשה, הטענה באשר לירידת ערך לא הוכחה, ובעצם מר שנהב קבע כי הואיל וקיימים בדירת התובע 1 ליקויים קלים בלבד, אזי אין עסקינן בירידת ערך (עמ' 15 לחוות הדעת). ועוד, לא הוכח על ידי התובע 1, שעת מכר את דירתו, הפחית ממחיר הדירה עקב ליקויי הבניה.

1. בכל הנוגע לשטח הדירה, ביום 23.04.2007 הגיש השמאי המוסכם חוות דעת (נספח יא' לכתב התביעה), וקבע כי שטח הדירה ברוטו אמור להיות 177.04 מ"ר, ושטח המרפסות 90.78 מ"ר. ביום 22.02.2010 מדד את הדירה מודד מוסמך מטעם התובע, שקבע כי שטח הדירה ברוטו הינו 175.2 מ"ר בלבד, ושטח המרפסות 88.6 מ"ר.

מר שנהב העיד כי הסתמך על הממצאים שנקבעו, וקבע בחוות דעתו כי קיימת סטייה מינורית במידות הדירה ובמידות המרפסת, אולם לשיטתו חוסר זה מותר, הואיל והוא נופל מסטייה בת 2%, והדבר מותר במפרט של חוק המכר.

לשיטת ב"כ התובעים מפרט של חוק המכר אינו חל על התובע 1, שכן הוא לא רכש את הדירה מקבלן, אלא על פי הסכם קומבינציה, ושם לא היה היתר לקבלן לסטות מהמידות. כמו כן, ההרשאה שבמפרט חוק המכר היא לסטות במידות של חדר מסוים, ואין הכוונה שהקבלן ימכור דירה בשטח של 150 מ"ר, אך יהיה מותר לו למסור בפועל דירה בשטח של 147 מ"ר.

מנגד, טוען ב"כ הנתבעת כי התובע 1 מבקש לאחוז במקל בשני קצוותיו, מצד אחד טוען כי הוא זכאי לזכויות המפורטות בתנאי צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד 1974, ומצד שני דוחה את הסטייה המותרת כפי שעמד עליהן המומחה.

לטעמי, הפרשנות של התובע 1 כי יש לו זכויות של רוכש דירה על פי חוק המכר, אולם אין לו חובות של רוכש על פי חוק המכר, אין בה ממש. בעניין זה העדפתי את חוות דעתו של מר שנהב הקובעת כי המדובר בסטייה מותרת בהתאם לחוק המכר (עמ' 16 לחוות הדעת). הגם, שפרשנותו של ב"כ התובעים, כי ההרשאה שבמפרט חוק המכר היא לסטות במידות של "חדר מסוים", ובלבד שהשטח החסר ימצא במקום אחר בדירה, אין לה על מה לסמוך בהוראות צו מכר דירות (סעיפים 5-7).

עוגמת נפש ופיצוי בגין פינוי הדירה במהלך ביצוע התיקונים:

1. התובעים עותרים לפצות את התובעים בגין עוגמת נפש, שנגרמה להם במשך השנים, שהרי נאלצו להתעמת עם הנתבעת בכל אספקט של בניה, ובשל ליקויי הבניה בסך של 30,000 ₪ לכל דירה. כמו כן, לגבי התובעים 2-5 קבע המומחה את מספר ימי העבודה הדורשים תיקון הליקויים, ונדרש בגין כל יום עבודה סך של 500 ₪.

הנתבעת טוענת כי התובעים עותרים לפיצוי מוגזם בגין רכיב עוגמת נפש, שהרי יש להתייחס לפיצוי עוגמת נפש בקשר לליקויי הבניה, ובעניינו מדובר בליקויים מינוריים. הגם, שהתובע 1 לא התגורר בדירה, והתובעות 2 ו- 3 כל אחת מהן רכשה שתי דירות, והן לא התגוררו בהן.

במסגרת הדיון בשאלת עצם הפיצוי בגין עוגמת נפש, כמו גם בשיעורו, בהקשר לליקויי בניה, נקבע :

"מטרתו של הפיצוי הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421)." (עניין סגל, פסקה 16 לפסק דינה של כב' השופטת ארבל).

יודגש, לגבי התובע 1 נקבע על ידי כי המחה את זכותו בעניין זה. באשר לתובעת 2, בעבור שתי הדירות קבע המומחה 3 ימי עבודה. לגבי התובעת 3, בדירה אחת קבע המומחה 3 ימי עבודה ובדירה האחרת 4 ימי עבודה. לגבי התובע 4 קבע המומחה 9 ימי עבודה, וציין כי בעת התיקון הדירה לא תהיה ראויה למגורים, ולגבי נתבע 5 קבע 4 ימי עבודה.

לאחר שבחנתי את הטענות שהובאו בפניי, בשים לב לקביעת המומחה, בהתחשב באי הנוחות עקב ליקויי הבנייה, ובהתחשב במספר ימי התיקון, אשר נתון זה יובא בחשבון בשיעור הפיצוי, הנני פוסקת לכל תובע ותובע כדלקמן:

תובעת 2 פיצוי בסך של 5,000 ₪.

תובעת 3 פיצוי בסך של 5,000 ש"ח.

לתובע 4 פיצוי בסך של 10,000 ₪.

לתובע 5 פיצוי בסך של 2,500 ש"ח.

פיצויים בנוגע לאיחור בהוצאת היתר הבנייה, והאיחור במסירת הדירות:

1. המסגרת הנורמטיבית:

בקליפת אגוז, סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט קובע את חובת ההשבה. כלומר, מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה שבאה לו מאדם אחר, חייב להשיב לאחר את הזכייה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית, או בלתי סבירה, עליו לשלם את שוויה.

זכות של תובע לפיצויים בגין הפרה קבועה בסעיף 2 לחוק החוזים (תרופות). אופי הפיצויים נקבע לפי האינטרסים השונים עליהם הם באים להגן. תובע אשר נפגע כתוצאה מהפרת חוזה, זכאי לבחור בין פיצויי הסתמכות לבין פיצויי קיום, אולם אינו זכאי לכפל פיצוי. על התובע אשר טוען לפיצויים בגין הפרת חוזה להוכיח קשר סיבתי בין ההפרה לנזק ואת צפיותו של הנזק על ידי הנתבע, כמצוין בסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות). (ראה: ע"א 3666/90 מלון צוקים נ' נתניה, (להלן: "עניין צוקים").

כידוע, מטרתם של הפיצויים היא בראש וראשונה העמדת הנפגע מהפרת החוזה במצב בו היה נתון אילו קוים החוזה (ע"א 8850/10 שיר משכנות ותיקים בע"מ נ' הליגה למניעת מחלות ריאה תל אביב). במילים אחרות, מטרתו העיקרית של סעד הפיצויים היא הגנה על אינטרס הקיום (expectation interest),שמכונה גם "אינטרס הציפייה", של הנפגע מהפרת החוזה. עם זאת, יכול הנפגע לתבוע פיצויים שכל תכליתם היא הגנה על אינטרס ההסתמכות (reliance interest), כלומר – פיצויים שמטרתם היא להיטיב את נזקי הסתמכותו של הנפגע, לשון אחר, להחזיר את ההוצאות שהוציא הנפגע בהסתמך על ההתקשרות החוזית, ולהעמידו במצב בו היה נתון אילו לא היה מתקשר בחוזה ( ראה עניין צוקים; פרידמן וכהן, כרך ד, בעמ' 551-549; גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – תרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 50-46 (2009), להלן: שלו ואדר).

בבסיס שני סוגי הפיצויים עומדים אינטרסים מנוגדים – אינטרס הקיום צופה פני עתיד, שכן מטרתו להעמיד את הנפגע עקב הפרת חוזה במקום בו היה נתון לו קוים החוזה, ואילו אינטרס ההסתמכות צופה אל העבר – מטרתו להעמיד את הנפגע במקום בו היה אם לא הסתמך על החוזה.

הפיצויים בגין הפרת חוזה, נקבעים על פי המבחנים הקבועים בסעיף 10 לחוק התרופות, שזו לשונו:

"הנפגע, זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה, ותוצאותיה, ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".

בהגשמת הזכות לפיצויים, על פי הוראת סעיף 10 לחוק התרופות, נוהגים להבחין בין שני שלבים. הראשון, היקפו ומידתו של הנזק, ובמסגרת זו נבחן הנזק, במבחני סיבתיות, תוך ייחוד אותם נזקים שהם צפויים, דהיינו, שהמפר את החוזה ראה את הנזק הצפוי, או שהיה עליו לראותו מראש בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה. בכל הנוגע לנזק, מוטלת האחריות על מפר החוזה. השני, עניינו בקביעת שיעור הפיצויים שהנפגע זכאי לו, קרי – "פיצויים בעד הנזק" שנגרם לו. המדובר בשאלה של כמות, כלומר יש לתרגם את הנזק לסכום כספי אשר יהא בו כדי לפצות את הנפגע.

בקביעת שיעור הפיצויים על פי הוראת סעיף 10 לחוק התרופות, כל שנקבע הוא כי הנפגע זכאי לפיצויי בעד הנזק. על בסיס זה, פיתחו בתי המשפט, תורת פיצויי אכיפה, אשר קובעת אמות מידה לקביעת שיעור הפיצויים. ביסוד תורה זו, מונחת הגישה כי מטרת הפיצויים, הינה השבת המצב לקדמותו. כלומר, יש להעמיד את הנפגע, במונחים כספיים באותו מצב שהיה נתון בו אילו היה החוזה מקוים, ולא התרחשה ההפרה. (ראה: ע"א. 1977/97 ברזני נ. בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ עמ' 618). יצוין, קיימים מבחני עזר שיפוטיים, המסייעים בידי בית המשפט בקביעת שיעור הפיצויים, ומבחנים אלה, משתנים עם שינוי הנסיבות, בכל מקרה ומקרה.

לצד ההוראות הקבועות בסעיף 10 לחוק התרופות, עומדת הוראה לפי סעיף 11 לחוק התרופות, הקובעת פיצויים ללא הוכחת נזק:

"(א) הופר חיוב לספק או לקבל נכס או שירות ובוטל החוזה בשל ההפרה זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום ההפרש שבין התמורה בעד הנכס או השירות לפי החוזה ובין שווים ביום ביטול החוזה.

(ב) הופר חיוב לשלם סכום כסף, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום הריבית על התשלום שבפיגור, מיום ההפרה ועד יום התשלום, בשיעור המלא לפי חוק פסיקת ריבית, תשכ"א – 1961 אם לא קבע בית המשפט שיעור אחר.

למיותר לציין, כי בית המשפט מוסמך לשקול שיקולי צדק, ולמצוא את האיזון הראוי בין הצדדים שבפניו. זה המקום לציין את הוראת סעיף 13 לחוק התרופות הקובעת:

"גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שיראה לו בנסיבות העניין".

1. סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות) קובע:

"הסכם על פיצויים מוסכמים, אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה".

לאור זאת, אין ספק שלתובע זכות הבחירה בין הפיצוי המוסכם ובין פיצוי בעד הנזק שנגרם, לפי סעיף 10 למשל, כאשר לכל חלופה יתרון וחסרון משלה, כדברי כב' הנשיא שמגר בע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל בישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115, 122, בציטוט מתוך ספרה של פרופ' שלו, דיני חוזים, מהדורת תש"ן, עמ' 595):

"לכל אחת מדרכים אלה יתרונות וחסרונות משלה. נפגע התובע פיצויים מוסכמים לפי סעיף 15 אינו צריך להוכיח נזק ואינו חייב להקטין את נזקו. אולם הוא כפוף לסמכות ההפחתה של בית המשפט. נפגע התובע פיצויים על הנזק שנגרם לו בפועל, לפי סעיף 10, צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את ניזקו, אולם אין הוא מוגבל בתקרת הפיצויים המוסכמים ואף אינו צריך לחשוש להפחתתם".

1. ומן הכלל אל הפרט: בענייננו, התובעים מבקשים להעמיד עצמם במקום בו היו מצויים אילו הנתבעת הייתה מקיימת את חובתה, ולא מפרה את ההסכם.

הנתבעת איחרה בהוצאת היתר בניה, ולשיטת התובעים המדובר בהפרה יסודית המקנה, לפי סעיף 16.5 להסכמים, לכל אחד מן התובעים פיצוי מוסכם בסך של 25,000$ לכל דירה, וחלק יחסי מסכום זה לחלק מדירה.

לחילופין, עותרים התובעים לפיצוי בגין תקופה של 6 חודשי שכירות שנמנעו מהם. שכר דירה חודשי ממוצע לדירה הינו כ- 5,400 ₪, ועל כן זכאים התובעים 2, 3, 4 ו- 5 לחודשי השכירות האלה, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הוצאת ההיתר.

הנתבעת טענה כי לא מגיע לתובעים כלל פיצוי, מאחר והם אלה אשר עיכבו את הוצאת היתר הבניה, בשל אי תשלום היטלי השבחה.

לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, ומשקבעתי, כפי שפורט לעיל, כי היה איחור בהוצאת היתר הבניה של חודש וחצי, לא ראיתי לנכון לפצות בהתאם לפיצוי המוסכם בנסיבות העניין, אלא השתכנעתי כי על הנתבעת לשלם לתובעים 2-5 סך של 8,100 ₪ לכל דירה, קרי – תשלום שכר דירה (נספח י' לכתב התביעה). לגבי תובע 1, הוא זכאי ל- 1.7 דירות, על כן הפיצוי לו הוא זכאי עומד על סך של 13,770 ₪, וכל זאת בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום הוצאת ההיתר, קרי – 15.07.2007 ועד התשלום בפועל.

1. הפיצוי בגין איחור במסירת הדירות - לשיטת התובעים האיחור הניכר במסירת הדירות לתובעים מהווה הפרה יסודית, המזכה בפיצוי מוסכם, כפי שנקבע בהסכמים.

לחילופין, הפנו התובעים לסעיף 11.8 להסכמים, שם סוכם מהו הדין במקרה של איחור במסירת הדירות. בסעיף זה נקבע כי התובעים זכאים לפיצוי מוסכם בסך השווה לשקלים ל- 700$ לכל דירה בגין כל אחד משני חודשי האיחור הראשונים, וסך השווה ל- 1,000$ לכל דירה בגין כל חודש איחור נוסף.

לחילופין, טענו התובעים כי הפיצוי המגיע לכל דירה בגין כל חודש איחור הינו 5,400 ₪ (נספח י' לכתב התביעה), נכון ליום 01.06.2010 ונכון למועד הגשת התביעה סך של 5,815 ₪.

הנתבעת כל שטענה בסיכומיה לעניין הפיצוי, הוא, שהתובעים הם אלה שדרשו מהנתבעת דרישות ללא כל בסיס חוקי, והם אלה אשר עיכבו את התשלומים שהיה עליהם לשלם, ועל כן התובעים לא זכאים לדבר.

1. לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, ולאור התוצאה אליה הגעתי, לעיל, הנני לקבוע כי המדובר בשמונה חודשי איחור. בהתאם לאמור בהוראת סעיף 11.8, להסכמים, נחה דעתי לפצות כל תובע בהתאם לאמור בסעיף זה. קרי, בשני חודשי האיחור הראשונים 700$ (לפי שער 3.879 ₪) עבור כל חודש, ובעבור ששת החודשים הנוספים, 1,000$ בגין כל חודש איחור. והכל, לפי דירה וחלק בדירה.
2. יחד עם זאת, בנסיבות העניין, לאור השתלשלות האירועים, כפי שפורטו לעיל, ולאור הסעד לו עתרו התובעים – עוגמת נפש (לאו דווקא בגין ליקויי בניה), ראיתי לנכון לפסוק פיצוי בגין רכיב זה בסך כולל של 10,000 ₪ לכל דירה, ובאופן יחסי לפי חלק של דירה, בגין האיחור במסירת הדירות, ובגין האיחור בהוצאת היתר הבניה.

1. לאור התוצאה אליה הגעתי, לא ראיתי טעם של ממש לדון ולהרחיב בסוגיית ההתרשלות והפרת חובה חקוקה, וכן בסוגיית עשיית עושר שלא במשפט.

סוף דבר:

1. לאור המקובץ לעיל על הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן:
2. היטל השבחה:

תובע 1 – 30,377 ₪.

תובעת 2 – 25,459 ₪.

תובעת 3 – 26,366 ₪.

תובע 4 – 19,898 ₪.

תובע 5 – 13,799 ₪.

1. תשלומי השלמה:

תובעת 2 – 56,993 ₪.

תובעת 3 – 84,319 ₪.

תובע 5 – 8,068 ₪.

87. ליקויי בנייה:

תובעת 2 – 24,750 ₪ בתוספת מע"מ, וכן 1,400 ₪ בתוספת מע"מ.

תובעת 3 – 22,550 ₪ בתוספת מע"מ.

תובע 4 – 38,775 בתוספת מע"מ.

תובע 5 – 9,680 ₪ בתוספת מע"מ.

הסכומים ישולמו בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן חוות דעת המומחה.

1. עוגמת נפש בגין ליקויי הבנייה:

לתובעת 2 פיצוי בסך של 5,000 ₪.

לתובעת 3 פיצוי של 5,000 ₪.

לתובע 4 פיצוי בסך של 10,000 ₪.

לתובע 5 פיצוי בסך של 2,500 ₪.

1. איחור בהוצאת היתר בניה:

משקבעתי חודש וחצי איחור, יש לפצות כל דירה, באופן יחסי, ב- 8,100 ₪, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הוצאת ההיתר ועד התשלום בפועל.

1. פיצוי בגין איחור במסירת הדירות:

משהגעתי למסקנה כי יש לחייב את הנתבעת בשמונה חודשי איחור בגין מסירת הדירות, אזי יש לחשב את הפיצוי בגין שני חודשי איחור בסך של 700$ לכל חודש, ועבור שישה חודשים נוספים, 1,000$ עבור כל חודש איחור, עבור כל דירה, וזאת באופן יחסי, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום 01.06.2010 ועד התשלום בפועל.

1. הנני לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש בגין איחור בהוצאת היתר הבניה, ואיחור במסירת הדירות בסך כולל של 10,000 ₪ עבור כל דירה, וחלקה היחסי.
2. התובעת 3 עתרה לתשלום חוב לעיריית חולון בגין צריכת מים בסך של 1,127 ₪, והפנתה לסעיף 66 לתצהירו של דניאל, הדבר לא נסתר ולפיכך זכאית תובעת 3 לסכום זה.

1. למען הסר ספק, ככל שלא נאמר אחרת, הסכומים ישולמו בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה, ועד התשלום בפועל.
2. בהתחשב כי התביעה הוגשה על סך של 2,500,000 ₪, נפסק סכום נמוך יותר, ולאחר שבחנתי את ההליך שבפניי, לרבות עלויות המומחים, תישא הנתבעת בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 90,000 ₪.

הסכומים ישולמו תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ה תשרי תשע"ז, 27 אוקטובר 2016, בהעדר הצדדים.