לפני תביעה כספית, הצהרתית ומתן צו עשה.

הרקע בקליפת אגוז

הצדדים לתיק הינם שכנים המתגוררים בבית משותף (דו משפחתי) בישוב נופית. החלקה מחולקת ל-3 תת חלקות ול-5 בעלי זכויות רשומות, לתביעה זו איננה שותפה אחת מבעלי הזכויות, הגב' לוי שהיא גם אמה של התובעת 2.

לגרסת התובעים, רכשו הנתבעים בשנת 2011 את הזכויות בדירה הצמודה לדירתם והחלו בשיפוצה כאשר ביום 9.10.11 הודיעו הם לתובעים כי בדעתם להקים תוספת בניה על גבי קיר ההפרדה הקיים שגובהו 1.55 מ'.

התובעים התנגדו והדבר גרם להרעת יחסי השכנות כאשר בסופו של דבר נבנתה התוספת במחטף ובעת שהתובעים שהו בחופשה מחוץ לביתם.

התוספת שנבנתה גובהה כמטר (מעל ל-1.55 מ' הקיימים) ומתחברת לקורת הפרגולה כך שגובהה הכולל כ 2.8 מ' (כגובה הקומה) . אורך התוספת שנבנתה 2.75 מ' ומשכך סך שטח התוספת עומד על כ-2.75 מ"ר.

התובעים טוענים כי התוספת נבנתה ללא היתר, ללא הסכמה, על גבי הגדר שהיא רכוש משותף, תוך פלישה לחצרם וגרימת הנזק המתואר בתביעה.

בנוסף טוענים התובעים כי התוספת על הקיר הקיים חוסמת נוף לכיוון הים, מחשיכה את רחבת החצר המרוצפת, מסכנת חיי אדם ורכוש וגורמת לירידת ערך דירתם המוערכת ב- 292,500 ₪ על פי חוות דעת שמאי שצירפו.

התובעים טוענים כי היחסים עם הנתבעים הפכו לעוינים מאד ותובעים פירוק והריסת התוספת שנבנתה, איסור על הנתבעים לחסום את הנוף בדרך אחרת, ולחילופין חיובם בתשלום ירידת הערך.

בנוסף הם מבקשים לפצותם בגין עוגמת נפש, הפסדים והוצאות.

גרסת הנתבעים שונה, לטענתם מדובר ב"זוטי דברים", כל שרצו זו מעט פרטיות שלא הייתה קיימת קודם לכן ומשכך בוצעה ההגבהה המוגבלת בקטע קטן של גדר ההפרדה כאשר הדבר מאפשר לשני הצדדים פרטיות רבה באותם חלקים של היציאה מהבית לחצר בהם גם יש רחבה מרוצפת וכן חוסמת באופן ניכר את האפשרות להצצה אל תוך הדירות מתוך אותם חלקים מרוצפים בחצר.

לטענת הנתבעים אין שום סיכון בקיר שנבנה, הנוף לא נחסם ודווקא התובעים הם אלו ששתלו עוד בעבר צמחיה לאורך הגדר החוסמת ממילא את הנוף לכיוון הים.

הנתבעים מפנים לכך שכל פניות התובעים לרשויות נדחו וטוענים גם הם כי יחסי השכנות התדרדרו עד כדי חשש ממשי לאלימות מצד התובעים .

הנתבעים טוענים כי לא רק שערך דירת התובעים לא ירד אלא הוא אף עלה וזאת בשל תוספת הפרטיות כשטענה זו נתמכת בחוות דעת שמאית שהגישו.

ביום 20.3.13 התקיים ביקור בדירות הצדדים בנוכחות התובעת 2 והנתבעת 2 במהלכו התרשמתי כיצד היה המצב עובר לבניית התוספת, כיצד נראה הקיר כיום והשלכות המצב כיום על הסתרת הנוף מחד גיסא ועל רמת הפרטיות מאידך גיסא.

לאחר הביקור מונה מומחה מטעם בית המשפט (שאיננו "מוסכם"), הצדדים הודיעו כי יעמדו על חקירת המומחים שכנגד ברם בסופו של יום הסכימו הצדדים לוותר כליל על חקירות וביקשו להגיש סיכומים על יסוד החומר שבתיק.

הסיכומים ותשובת התובעים הוגשו ואולי זה המקום לומר כי הגם שהיקף טיעוני שני הצדדים רחב מאד, ההכרעה בתיק קצרה הרבה יותר שכן בסופו יום המחלוקת העובדתית מצומצמת מאד וגם זו המשפטית איננה מורכבת.

מאידך גיסא, השלכות הפרשיה מהפן הסובייקטיבי הן עצומות ומכלול השיקולים שהביאו להכרעה לוקח בחשבון במידה רבה פן זה, שבלעדיו אין הרבה בתיק.

דיון

הצדדים הגישו חוות דעת קוטביות ובסופו של יום ויתרו על חקירות עורכיהן. הנני מקבל באופן מלא את ממצאי ומסקנות המומחה מטעם בית המשפט השמאי והאדריכל, עוה"ד אסא זוהר שתואמות בסופו של דבר גם את התרשמותי מהביקור שנעשה במקום.

כפי שציין המומחה ומהפן האובייקטיבי, רמת הסתרת הנוף כתוצאה מתוספת הבניה מינימלית, נראה כי קונה פוטנציאלי שלא הכיר את המצב הקודם, לא ייתן ביטוי כספי הניתן לכימות לאותה הסתרה כאשר מאידך גיסא, ניתן לקבל את הטענה לפיה דווקא הגדלת רמת הפרטיות כתוצאה מהתוספת יכולה לקרוץ לקונים פוטנציאלים ובסופו של דבר וכפי שהעיר המומחה, מדובר בשני שיקולים שמשקלם מתוך כלל השיקולים באם לרכוש או לא לרכוש את הדירה יקבע ע"י הקונה הפוטנציאלי הספציפי. מכל מקום לא ניתן לדעת מי יהיה אותו קונה, האם יהיה מוכן לוותר על מעט נוף שמעולם לא ראה לטובת פרטיות שגם אותה איננו יכול באמת להעריך היות ואיננו מכיר את הקודם (שלא נתן פרטיות כמעט בכלל).

היות והנתבעים אינם תובעים בתיק זה הרי שאין כל צורך להכריע בשאלה האם ערך הדירה עלה עקב התוספת ברם ניתן לקבוע כי לא הוכח שערך הדירה ירד בגללה ומשכך נדחה רכיב זה של התביעה.

משלא הוכחה פגיעה קניינית, הדבר משליך על כל הטענות המשפטיות הנוגעות לפן הקנייני.

אשר לסעד ההריסה, מדובר בסעד דרסטי שגם אותו יש לבחון בין היתר בשים לב לחוות דעת המומחה, לפגיעה הקניינית הצפויה כתוצאה מהשארתה או הריסתה של תוספת הבניה ויחסו של סעד זה ביחס לסעדים אחרים חלופיים שנתבעו.

למעשה, ההכרעה בעניין אי ירידת הערך, היקפה הנמוך של התוספת ומכאן גם משקלן של השלכותיה הקניינות מול האפשרות לפסיקת פיצוי כספי בלתי ממוני שנתבע כסעד חלופי להריסה מביאות למסקנה כי יש להעדיף כל סעד אחר על פני ההריסה.

זאת ועוד, במצב העניינים הקיים בו הצדדים מצויים בסכסוך קשה נראה כי הפרדה ביניהם ולו במידה שנותנת תוספת הבנייה עדיפה על מצב בו התוספת תיהרס וכל צד יראה ויראה אצל שכנו (ולרבות לתוך הדירה עצמה וברחבת הישיבה המרוצפת). חזרה למצב הקודם עשויה להחריף עד מאד את הסכסוך וליצור נקודות חיכוך נוספות ורבות.

ככלל, בית המשפט לא יאפשר השארת בנייה שאיננה חוקית קרי ללא היתר על כנה ובנסיבות העניין אין חולק כי לתוספת הבנייה אין היתר.

אלא שבשונה מהמקרה ה"קלאסי" של בנייה ללא היתר הרי בנסיבות העניין לא הוכח כי התוספת מצריכה היתר ולמצער הוכח במידת ההסתברות הנדרשת כי הגורם האחראי על מתן ההיתרים קרי הוועדה המקומית גילתה דעתה כי אין צורך בהיתר וכי אין בכוונתה לפעול כנגד בניית הקיר .

יאמר כי טענת הנתבעים לפיה עובר לבניית התוספת פנו לוועדה המקומית ע"מ לברר האם נדרש היתר ולאחר ביקור מפקח נענו שאין בכך צורך היות ומדובר בזוטי דברים, לא נסתרה.

סביב תשובת הוועדה המקומית באמצעות יועצתה המשפטית עוה"ד קרן רוזליס התפתחה מחלוקת "משנה" בשלב הסיכומים אז הועלו טענות והאשמות שונות ברם יש לומר רק זאת, הוועדה המקומית לא צורפה לתיק זה כצד (וספק אם כנגדה יש עילה המצויה בסמכות בית משפט זה), ההליך לפני איננו הליך מנהלי ועוה"ד רוזליס או כל נציג אחר מטעם הוועדה לא נדרשו להיחקר על מסמכים שהוגשו לתיק.

הדין נותן לוועדה המקומית סמכויות באמצעותן מוסדרים ענייני תכנון ובנייה. אם הגוף המופקד על תכנון ובנייה מודע לביצוע עבודת בנייה כלשהי, מודע לכך שישנה התנגדות מטעם שכן, כאשר בסמכותו ובשיקול דעתו לאשר או להורות על הריסת הבנייה ובסופו של דבר הוא מגיע למסקנה כי אין לפעול כנגד הבנייה, הרי שמטעמי תכנון ובנייה בלבד, ספק אם בית המשפט שאיננו יושב כערכאה מנהלית צריך להתערב בשיקול דעת זה. הדברים הינם בבחינת קל וחומר כאשר מדובר בבנייה בהיקף קטן ביותר, השלכותיה על הסביבה הרחבה (אחידות ומראה היישוב, חזות הבניין וכיו"ב) כנראה בטלות בשישים וכאשר לשכן הנפגע עומדת האפשרות לקבל פיצוי כספי כסעד חלופי.

הנתבעים טענו כי גם הקיר המקורי המפריד בין הדירות לא נכלל בהיתר הבנייה שהוצא לבניין בשעתו ולכן לא ניתן היום להעלות טענות במישור זה כנגד התוספת, הדבר לא הוכח כדבעי אך גם איננו באמת משנה, כאמור מדובר בתוספת בניה מינורית שמצד אחד כנראה גרמה לסכסוך או להעצמתו ומצד שני היא נראית היום כהכרחית שכן בלעדיה רמת הפרטיות וכפועל יוצא החציצה בין הצדדים, תהיינה כמעט אפסיות. השלכותיה הכספיות של התוספת אינן מוכחות לצד החובה ורשויות התכנון סבורות כי התוספת איננה מצריכה היתר או שאיננה מצדיקה אכיפה כלשהי.

זאת ועוד, התובעים בתביעתם פתחו פתח לאפשרות של מתן פיצוי מוגבר במידה ולא ייפסק סעד של הריסה ומסקנתי היא שבדרך זו יש ללכת ומשכך נדחה סעד ההריסה.

דברים אלו יפים גם לטענות בדבר מטרד ליחיד או בניה ברכוש משותף. אין בליבי שום צל של ספק כי התובעים מרגישים פגועים כתוצאה מתוספת הבניה שהעצימה עד מאד את תחושתם הסובייקטיבית ורגישותם המיוחדת למטרד שהיא גורמת.

אלא שדי לקרוא את כתבי בי דין וטענות הצדדים כדי להבין עד כמה המחלוקת עמוקה ועד כמה העויינות גדולה. החזרת המצב לקדמותו ועל כך יש לחזור פעם נוספת, תביא להחרפת הסכסוך שעלול להרוס את חייהם של מי מהצדדים.

ולסיום נקודה זו וגם כאן ישנה חזרה על הדברים, ה"שימוש" בתוספת הבניה על גבי הרכוש המשותף כמו גם "המטרד" שהיא יוצרת אינם וודאיים באספקט האובייקטיבי ולא הוכחו כדבעי, הזכות לראות ביום בהיר מזווית מאד מוגדרת, מיוחדת ומצומצמת סימן של כחול ים באופק איננה גוברת על הזכות לפרטיות וכך גם להיפך, זה שימוש סביר וזה שימוש סביר, זו זכות וזו זכות.

כפי שהתובעים טוענים וחוששים, הרי אם תיהרס תוספת הבנייה על הקיר המשותף, יציבו הנתבעים חציצה אחרת מכיוון שטחם שאיננה חלק מהרכוש המשותף שתביא לאותה התוצאה כאשר הפיצוי שהיה נפסק לתובעים בהליך כאן היה נמוך יותר וספק אם באותו המקרה בו החציצה הייתה מוצבת בתוך שטח הנתבעים, היה מקום להעדיף את אינטרס התובעים על זה של הראשונים.

עתה וכפי שהדברים נראים בראיה רחבה, יש להורות על השארת תוספת הבנייה ומתן פיצוי בגין נזק לא ממוני וקביעה זו מביאה לפרק הבא בפסק הדין.

נראה כי אחד הדברים הקשים לבעל מקרקעין הוא ביצוע שינויים בסביבתו המשפיעים במידה כזו או אחת על הנאתו ממקרקעיו. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים ביקשו ובדיעבד גם ביצעו שינויים במבנה המשפיעים (במידה כזו אחרת) גם על התובעים. אם ביחס לסעדים האחרים, הדין נטה אחר הנתבעים, הרי בפרק זה הדן בסעד של פיצוי לא ממוני, מן הדין לתת ביטוי לפגיעה בתובעים ובהנאתם ממקרקעיהם. נזק ממוני לחוד ונזק בלתי ממוני לחוד.

אם ביחס לסעדים הקודמים ניתן משקל לאיזון בין הפגיעה האובייקטיבית לתועלת האובייקטיבית של תוספת הבנייה ואם כפועל יוצא נראתה טענת הנתבעים שמדובר בזוטי דברים כטענה שניתן לקבלה, עתה הבחינה היא אחרת. אף המומחה מטעם בית המשפט שביקר במקום בנוכחות הצדדים והגם שאין זה תפקידו, קבע כי אין לו ספק בנוגע לתחושתם הסובייקטיבית של התובעים שאולי מצדיקה פיצוי.

מי ששינה את המצב הקיים הם הנתבעים, אופן ביצוע העבודה בחטף וכאשר התובעים נופשים באילת מעידים על קביעת עובדות בשטח, אולי מעט מוקדם מדי. ניתן להבין מה חש אדם החוזר לביתו ומגלה כי פתאום נבנה לו חלק של קיר בגבול חצרו לו התנגד.

לצורך קביעת הפיצוי אני מקבל גם את טענת התובעים לפיה בעת בניית וגימור התוספת, בוצעה הסגת גבול (אם כי רגעית ולצורך השלמת העבודה) במקרקעיהם.

יש לקחת בחשבון כי לא מדובר רק בפיצוי בגין נזק לא ממוני לעבר אלא בשל דחיית סעד ההריסה, צריך הפיצוי לשקף גם את הנזק הלא ממוני לעתיד.

הנני שם וקובע את הנזק הלא ממוני על סך 35,000 ₪.

אשר לסעד ההצהרתי, היות וסעד ההריסה נדחה, אין עוד צורך במתן הוראות עתידיות ביחס להסתרה הקיימת ואין חשש להקמת הסתרה אחרת שתאיין את פסק ההריסה אם היה ניתן.

ולבסוף יש להתייחס לטענות בדבר מסוכנותה של תוספת הבנייה. המומחה מטעם בית המשפט לא מצא שיש סכנה מוחשית בתוספת הבניה ונטה לקבל בעניין זה את חוות דעתו של מומחה הנתבעים.

הדבר נתמך גם במכתבה של הוועדה המקומית על פיו מהנדס הוועדה הגיע למסקנה כי אין צורך להכריז על התוספת כמבנה מסוכן.

הצדדים לא ביקשו מינוי מומחה נוסף בתחום קונסטרוקציה/הנדסת בניין ובשלב זה אין מקום להורות על הריסת הקיר מהטעם שהוא מסוכן.

אשר להוצאות המשפט, אדם איננו רב עם עצמו, יש להצטער כי הדברים הגיעו עד לאן שהגיעו, הצדדים הוציאו ממון רב על התביעה הגם שבסופו של יום התברר שהיקפה מוגבל מאד. חלק מסעדי התובעים נדחו, חלקם התקבלו, הנתבעת 2 והתובעת 2 הינן עורכות דין במשרדי עו"ד מובילים שניהלו את התיק, יש להכניס את עניין ההוצאות ושכר הטרחה לפרופורציה וכך ייפסק.

סוף דבר:

הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובעים סך 35,000 ₪ בצירוף הוצאות משפט כולל שכ"ד בסכום כולל של 4000 ₪, סה"כ לתשלום 41,000 ₪ וזאת תוך 45 ימים שאם לא כן יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ו שבט תשע"ד, 27 ינואר 2014, בהעדר הצדדים.