עניינה של תביעה זו הוא בדרישת התובע לחיוב הנתבע בהשבת סכומים ששילם התובע בהתאם לזיכרון דברים שנחתם בין בינו לבין הנתבע, לאחר שהתובע הודיע לנתבע על ביטולו.

רקע כללי

1. הנתבע היה שוכר של הנכס ברח' אפרים 5 בירושלים (להלן: "הנכס"). בשנת 2006 שכר הנתבע את הנכס יחד עם אדם נוסף ממר פנחס גרוסי ז"ל (להלן: "המנוח" או "פנחס גרוסי"), אשר קיבל מעירית ירושלים זכות לעשות שימוש בנכס ולהפעיל בו קיוסק וזאת לצורך שיקומו.
2. ביום 23.8.2006 נפטר המנוח, וביום 28.12.09 נחתם בין הנתבע לבין אשת המנוח, הגב' רוזט גרוסי, הסכם לשכירות הנכס לתקופה שמיום 10.3.10 ועד 9.3.14. בתקופה בה היה הנתבע שוכר הנכס, השכיר הנתבע את הנכס בשכירות משנה לאנשים שונים.
3. בעקבות מודעה אותה פרסם הנתבע בחודש ינואר 2012, בה ביקש להשכיר את הנכס בשכירות משנה, פנה התובע לנתבע. בסיומו של מו"מ שהתנהל בין הצדדים, במסגרתו הוסכם על העברת זכות השכירות של הנתבע לתובע, נחתם ביום 8.2.12 בין התובע לבין הנתבע זיכרון דברים. בזיכרון דברים זה העביר הנתבע לתובע את זכות השכירות בנכס וכן את הזכויות בציוד השייך לנתבע ואשר היה בנכס. בזיכרון הדברים נקבע, כי ממועד חתימתו יהיה התובע שוכר הנכס, וככל שיידרש לחתום על חוזה עם עו"ד בן שמואל, יעשה זאת בשמחה. במעמד החתימה על זיכרון הדברים, שילם התובע לנתבע סכום של 22,000 ₪ עבור הציוד והשקעתו של הנתבע בנכס.
4. ביום 4.3.12 שלח התובע, באמצעות בא כוחו, מכתב לנתבע, בו הודיע לו על ביטולו של זיכרון הדברים בשל הטעיה וחוסר תום לב ודרש את השבת כספו. הנתבע דחה את ההודעה וסירב להשיב לנתבע את מלוא כספו, ומכאן התביעה.

טענות התובע

1. בתחילת חודש ינואר 2012, עת היה התובע בדרכו לביתו, ראה מודעה התלויה על הנכס ברח' אפרים 5 בירושלים, בה צוין כי הנכס מוצע להשכרה. במודעה הופיעו פרטיו של הנתבע. התובע גילה עניין בשכירות הנכס, לצורך פתיחת עסק קטן למכירת קפה וכריכים. באותו יום, פנה לנתבע לשם בירור פרטים.
2. התובע התעניין באשר לגובה דמי השכירות וכן האם ניתן לרכוש את הנכס. בתגובה, ציין הנתבע בפני התובע, כי אינו הבעלים של הנכס, כי אם שוכר הנכס, וכי נותרה לו תקופת שכירות בת 5 שנים, אותה הוא מעוניין להשכיר בשכירות משנה.
3. התובע הבהיר לנתבע כי הוא מעוניין לשכור את הנכס ישירות מהבעלים, והנתבע השיב כי גם אפשרות זו באה בחשבון וכן כי הוא משלם דמי שכירות בסכום של 1,500 ש"ח. בהמשך השיחה, שאל התובע את הנתבע לגבי אופן פעילותו של המקום עד לאותו עת, וכן לגבי רישיון עסק וקיומו של ציוד במקום. הנתבע השיב, כי המקום שימש עד לאותה עת כבית קפה וכי היה לו רישיון. עוד השיב הנתבע, כי יש במקום ציוד אשר שייך לו.
4. לאחר מספר שבועות, תיאמו הצדדים פגישה בנכס. בפגישה זו הציג הנתבע את הנכס והציוד שבו, והבהיר כי ירצה סכום כסף מסוים בעבור הציוד ובעבור מכירת זכות השכירות שיש לו בנכס ("דמי פינוי"). כמו כן, ציין הנתבע כי העיריה השאילה את הנכס למשפחת גרוסי, הבעלים של הנכס, לשם שיקום וכי עורך דינה של משפחת גרוסי השיג עבורה אישור מיוחד המאפשר השכרת הנכס לצדדים שלישיים. התובע שאל את הנתבע בנוגע להצבת שולחנות ברחבה הסמוכה לנכס, וזה השיב כי ניתן להציב שולחנות ברחבה זו רק לאחר השעה 15:00, שכן כך קבעה העיריה.
5. לאחר שהצדדים נפרדו, פנה התובע לצד ג'2, בא כוחה של משפחת גרוסי, עו"ד יוסף בן שמואל (להלן: "עו"ד בן שמואל"), על מנת לברר עמו פרטים בנוגע לנכס. האחרון אמר לתובע כי הנכס שימש עד אותה עת כבית קפה, כי למקום יש רישיון וכי לא תהיה מניעה להעביר את זכות השכירות מהנתבע לתובע.
6. לאחר ימים ספורים, התקשר הנתבע לתובע והודיע לו כי הוא מבקש עבור הציוד שבנכס סכום של 24,000 ₪. בסופו של יום, סיכמו הצדדים כי ישולם לנתבע עבור הציוד סכום של 22,000 ₪.
7. ביום 8.2.12 נפגשו הצדדים במשרדו של הנתבע, לצורך חתימת זיכרון דברים בנוגע להעברת זכות השכירות מהנתבע לתובע ולהעברת הזכויות בציוד המצוי במקום. במעמד החתימה על זיכרון הדברים, שילם התובע לנתבע סכום של 22,000 ₪ עבור הציוד. הסכום שולם בשיק מבלי שנרשם בו שם הנפרע. הנתבע פדה את השיק אצל חלפן כספים, וזאת בהסכמת התובע.
8. מספר ימים לאחר חתימת זיכרון הדברים, פנה התובע אל הגב' יפעת זיזי, שהינה מעצבת פנים ומטפלת ברישוי עסקים, על מנת שתטפל עבורו בהוצאת רישיון לעסק שתכנן לפתוח בנכס, וזו הבטיחה לערוך את הבדיקות הנדרשות בעירית ירושלים.
9. במקביל, פנה עו"ד בן שמואל לתובע ושאל אותו מדוע אינו מגיע למשרדו על מנת לחתום על הסכם שכירות מסודר. התובע הבהיר לעו"ד בן שמואל כי הוא מבקש לבצע קודם לכן בדיקה באמצעות אשת מקצוע מטעמו בעירית ירושלים.
10. למחרת, פנתה הגב' זיזי אל עירית ירושלים, לשם בירור הנתונים על הנכס, וביקשה מן התובע כי ישיג עבורה את מספר הזיהוי של הנכס בעיריה. התובע התקשר לעו"ד בן שמואל וזה מסר לו את מספר הזיהוי של הנכס, אך ציין כי הוא חושב שלא יהיה זה טוב "להעיר את המתים".
11. התובע מסר לגב' זיזי את מספר הזיהוי של הנכס וביקש ממנה לבדוק היטב את מצב הנכס מבחינת אפשרויות השימוש בו ואפשרויות הרישוי. לאחר בירורים שארכו כשבועיים, התברר כי הנכס נמסר בשעתו באופן אישי למר פנחס גרוסי ז"ל, לצורך הפעלת קיוסק במקום, עם התניה מפורשת כי רק הוא מורשה להפעיל עסק במקום, וכי לא ניתן מעולם למשפחת גרוסי אישור להשכיר את הנכס לצדדים שלישיים, ועל כן התובע לא יוכל לעשות שימוש כלשהו בנכס.
12. לאחר שהתייעץ התובע עם בא כוחו ולאחר שהתברר, כי אין כל תוקף לזכות השכירות שהתיימר הנתבע להעביר לתובע, הודיע התובע לנתבע על ביטול זיכרון הדברים ביניהם ואף החזיר את מפתחות הנכס לידי עובד של הנתבע, אשר היה נוכח במשרד הנתבע באותה עת. התובע אף שלח לנתבע, באמצעות בא כוחו, הודעה בכתב על ביטול זיכרון הדברים ודרש השבת הסכום ששילם, אך הנתבע דחה את ההודעה ולפנים משורת הדין הסכים להשיב לתובע את כספו בניכוי סכום של 7,000 ₪ בגין ההוצאות שנגרמו לו.
13. בעקבות מכתבו של הנתבע, פנה ב"כ התובע למנהל נכסי העיריה, מר קובי סדן, על מנת לברר לאשורו את המצב החוקי לגבי הנכס נשוא התביעה ולוודא האם ניתן להשכירו לצד ג' ולהוציא לגביו רישיון עסק. במענה לפנייה, הודיע מנהל נכסי העיריה כי השכרת המקום אינה חוקית וכי בדעת העיריה להגיש בזמן קרוב תביעות משפטיות כנד המחזיקים בנכס וכל המעורבים בדבר. מנהל נכסי העיריה אף ציין כי העיריה פנתה למשפחת גרוסי לפינוי הנכס והשבת החזקה בו לעירייה.
14. בעקבות תשובתו של מנהל נכסי העיריה, שוב פנה התובע אל הנתבע בדרישה להשבת כספו, אך זה סירב.
15. התובע מציין, כי הנתבע הגדיל לעשות כאשר המשיך לפרסם את הנכס להשכרה, חרף העובדה כי ידע לאשורו את המצב המשפטי של הנכס.
16. התובע טוען כי ההתקשרות בין הצדדים היתה מבוססת על המצג שניתן על ידי הנתבע, כי זכות השכירות שרירה וקיימת, כי היא ניתנת להעברה וכי לעסק שהופעל בנכס היה רישיון. הנתבע לא גילה לתובע כי אין אפשרות להשכיר את המקום ולקבל רישיון עסק. מדובר בהטעיה, במצג שווא רשלני וחוסר תום לב, בגינם זכאי התובע לבטל את זיכרון הדברים.
17. התובע מוסיף וטוען כי גם אם יטען הנתבע, כי לא ידע את מצב הדברים לאשורו, יש לראות במצב טעות משותפת ביחס למצבו המשפטי של הנכס, ועל כן לא היה מפגש רצונות בין הצדדים ואין ביניהם התקשרות מחייבת. לפיכך, זכאי היה התובע לבטל את זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים, ועל הנתבע להשיב את הכספים שקיבל מהתובע.
18. התובע דורש השבת הכספים ששילם לנתבע בסכום של 22,000 ₪ , פיצוי בגין הוצאות שנאלץ להוציא לשם בירור המצב המשפטי וכן פיצוי בגין עגמת נפש.

טענות הנתבע

1. הנתבע טוען כי ביום 28.12.09 שכר את הנכס מגב' גרוסי, בעלת הזכויות בנכס, לתקופה בת 7 שנים, עם אפשרות להשכיר את הנכס בשכירות משנה. בהסכם השכירות הצהירה הגב' גרוסי, כי לא ידוע למשכיר על מניעה לניהול עסק במושכר.
2. בשנת 2011 הנכס הושכר על ידי הנתבע, בשכירות משנה, לאדם אשר הפעיל במקום קיוסק, כאשר שכירות המשנה נעשתה באישורם של בעלי הזכויות בנכס ובא כוחם, עו"ד בן שמואל.
3. בסוף חודש דצמבר 2011 פינה שוכר המשנה הקודם את הנכס. הנתבע שיפץ את הנכס בעלות גבוהה על מנת להשביחו. שיפוץ זה כלל צביעה, בניית כינור, ארונות מטבח, חיפוי קירות בקרמיקה, איטום הגג, התקנת מערכת אזעקה, רכישת מנעולים חדשים ועוד, ובתחילת חודש ינואר פרסם את הנכס להשכרה.
4. מספר ימים לאחר מכן, פנה התובע אל הנתבע וביקש להיפגש עמו על מנת לראות את הנכס. הנתבע מציין כי הוא והתובע מכירים מזה 30 שנה מאחר וגדלו בשכונת בקעה, בה נמצא הנכס. הצדדים נפגשו בנכס והנתבע הציע לתובע שתי חלופות: האחת, לרכוש את הציוד בנכס וההשקעה בו בסכום של 24,000 ₪, ולשלם דמי שכירות לבעלים של הנכס בסכום של 1,500 ₪, והשנייה, לשכור את הנכס בשכירות משנה בסכום של 3,000 ₪ לחודש.
5. התובע ביקש לחשוב ופנה אל בעלת הנכס הגב' גרוסי ובא כוחה על מנת לנסות לשכור את הנכס ישירות ממנה, וזאת תוך ניסיון לעקוף את הנתבע. גב' גרוסי הפנתה את התובע לעו"ד בן שמואל. לאחר שהובהר לתובע, כי יהיה חייב לשכור את הנכס ישירות מהנתבע, המשיכו הצדדים בניהול משא ומתן.
6. הנתבע טוען, כי לא הצהיר בפני התובע כי היה למקום רישיון עסק, מה גם שמדובר ברישיון עסק אישי. הנתבע אף ציין בפני התובע כי אינו יודע האם העיריה נותנת רישיון עסק או לא.
7. לאחר שהתובע בדק ובירר את הזכויות בנכס אצל הבעלים ובא כוחם וניהל מו"מ עם הנתבע, הוא בחר באפשרות הראשונה של רכישת זכות השכירות וכן הציוד וההשקעה.
8. ביום 8.2.12 נחתם בין הצדדים זיכרון דברים המשקף את ההבנות ביניהם. באותו מעמד שילם התובע לנתבע את התמורה. בהסכם צוין, כי הזכויות המועברות הן זכויות שכירות על-פי הסכם השכירות בין הנתבע לבין בעלי הנכס וכי התובע ייכנס בנעלי הנתבע וייקח על עצמו את החובות והזכויות הנובעות מהסכם שכירות זה. כן צוין בזיכרון הדברים, כי על התובע לפנות לבעלת הנכס ולחתום מולה על ההסכם. הנתבע לא התחייב כלפי התובע מעבר למה שכתוב בהסכם והתובע אף מתגורר ליד הנכס שנים רבות ומכיר את העסקים שפעלו בנכס. כמו כן, טרם החתימה על ההסכם שוחח התובע עם בעלת הנכס וקיבל ממנה את כל המידע הדרוש.
9. לאחר מס' שבועות ביקש התובע לבטל את ההסכם, וזאת לאחר שהתובע ביצע בו שינויים לצרכיו. הנתבע השיב כי, לפנים משורת הדין, יסכים לביטול ההסכם והשבת התמורה בניכוי סכום של 7,000 ₪ בגין העלויות שנגרמו לו כתוצאה מביטול ההסכם. הנתבע מציין כי הפיצוי אותו ביקש הינו על הצד הנמוך, שכן לא יכול היה להיות בטוח כי ימצא שוכרים חדשים וכי יהא עליו לשלם דמי שכירות וכן ארנונה בגין הנכס. במקום לקבל הצעה זו ולהקטין את נזקיו, בחר התובע להלך אימים על הנתבע.
10. הנתבע טוען כי לאור הסכם השכירות בינו ובין בעלת הנכס, נתונה לו הזכות להשכיר את הנכס בשכירות משנה, ללא הגבלה. והראיה, כי הנכס הושכר קודם לכן בשכירות משנה. הנתבע טוען כי לא הציג בפני התובע מצג בדבר רישיון עסק, וכי התובע ערך בדיקות מקיפות ומקדימות לגבי מצב הנכס ואף נוהל מו"מ ארוך בין הצדדים. לטענת הנתבע, אין יסוד לטענות התובע כי הנתבע הטעה אותו בקשר לנכס ולכל היותר מדובר בטעות בכדאיות העסקה, שאינה עילה לביטול ההסכם.
11. הנתבע שלח הודעת צד ג' נגד בעלת הנכס, הגב' גרוסי וכנגד בא כוחה, עו"ד יוסף בן שמואל, בגדרה טען כי עו"ד בן שמואל, התחייב בפני התובע כי לנכס רישיון להפעלת עסק וכי לא תהיה בעיה לבצע העברת של זכות השכירות מהנתבע לתובע. לטענת הנתבע, הואיל והתובע העלה בכתב תביעתו טענות לגבי ההבטחות שניתנו לו על ידי הצדדים השלישיים בעניין הוצאת רישיון העסק והואיל והצדדים השלישיים הסתירו מן הנתבע את העובדה כי לא ניתן להוציא רישיון עסק, אזי יש לחייב את הצדדים השלישיים בתשלום לתובע.

טענות הצדדים השלישיים

1. הצדדים השלישיים טוענים כי אין יריבות בינם לבין הנתבע, שכן הנתבע הוא שקיבל את הכסף מידי התובע על-פי זיכרון הדברים ועליו להשיבו. כך, הנתבע חתם על זיכרון דברים עם התובע וקיבל ממנו 22,000 ₪ עבור הציוד, ולאחר שהתובע חזר בו מזיכרון הדברים הנתבע מסרב להשיב לו את כספו. לטענתם, זיכרון הדברים מחייב את הנתבע בלבד אשר חתום עליו.
2. הצדדים השלישיים טוענים, כי התובע פנה לעו"ד בן שמואל בלבד, וכי זה השיב לו כי קיימת הסכמה עקרונית לחילופי שוכרים בנכס וכי לא הבטיח דבר לתובע, פרט לכך שאין מניעה לשכור את הקיוסק.
3. עוד טוענים הצדדים השלישיים, כי הנתבע ידע את ההיסטוריה של הנכס ולא הוסתר ממנו דבר בקשר לרישיון העסק של הנכס או האפשרות להשכירו. כך, ביום 28.2.06 שכר הנתבע את הנכס יחד עם אדם נוסף בשם עמית זקון לתקופה של שנה. הסכם זה נחתם עם המנוח פנחס גרוסי ז"ל. הסכם זה נפסק לאחר מספר חדשים והנתבע הביא שוכר אחר במקומו בשם יחיאל אמסלם. מר פנחס גרוסי נפטר ביום 23.8.06 ועל כן הגב' גרוסי חתמה על הסכם השכירות עם מר אמסלם. ביום 28.12.09 חתם הנתבע עם הגב' גרוסי על הסכם שכירות חדש לתקופה של חמש שנים החל מיום 10.3.10 ועד 9.3.14 עם אופציה לשלוש שנים נוספות. הסכם זה נחתם לאחר שבא כוחו של הנתבע בדק את מצבו המשפטי של הנכס ואת ההסכם. כמו כן, הנתבע היה בנכס ואין לקבל את טענתו כי הוסתר ממנו מידע כלשהו בקשר לנכס, שכן הכל היה גלוי וידוע.
4. עוד טוענים הצדדים השלישיים, כי הנתבע הפר את הסכם השכירות עם הגב' גרוסי ולא שילם את דמי השכירות וכן את תשלומי המסים החלים עליו.
5. הצדדים השלישיים מוסיפים וטוענים, כי הנתבע הוסיף חטא על פשע, שכן לפני כחודשיים וחצי מסר את מפתחות הקיוסק לאדם אחר - מר עידן בן שמעון, וזאת למרות שידע כי ניתן פסק דין לפינוי הקיוסק ומסירת החזקה בו לעיריה.

דיון והכרעה

1. השאלות הטעונות הכרעה בתביעה זו הן: האם אכן היתה קיימת מניעה משפטית להעברת זכות השכירות בנכס ולהוצאת רישיון עסק בו; האם במהלך המו"מ בין התובע לבין הנתבע אמר הנתבע לתובע כי אין מניעה להפעיל עסק בנכס; האם ידע הנתבע על כי קיימת בעיה בעניין השכרת הנכס, העברת זכות השכירות בו והוצאת רישיון עסק והסתיר מידע זה מן התובע. בהתאם לתשובה לשאלות אלה, תוכרע השאלה האם קמה לתובע עילה לביטול זיכרון הדברים ולהשבת כספו. בהנחה שהתובע זכאי להשבת כספו, עולה השאלה האם עומדת לנתבע זכות לשיפוי או לפיצוי כלפי הצדדים השלישיים. אדון בשאלות אלה כסדרן.

האם זכות השימוש או השכירות בנכס ניתנת להעברה

1. בעניין זה, העידה הגב' יפעת זיזי, אליה פנה התובע על מנת שתטפל בהוצאות רישיון עסק לנכס. הגב' זיזי העידה כי מבירורים שערכה במחלקת רישוי עסקים בעירית ירושלים, התברר כי הנכס נמסר בשעתו באופן אישי למר פנחס גרוסי ז"ל לצורך הפעלת קיוסק במקום, עם התניה מפורשת כי רק הוא מורשה להפעיל עסק במקום, וכי לא ניתן מעולם למשפחת גרוסי אישור להשכיר את הנכס לצדדים שלישיים, ועל כן התובע לא יוכל לעשות שימוש חוקי בנכס או לקבל רישיון לעסק כלשהו בנכס.
2. המסקנה כי זכות השימוש בנכס שהוענקה למר פנחס גרוסי ז"ל הינה זכות אישית וכי אינה ניתנת להעברה, עולה בבירור מתעודת עובד ציבור שהוגשה על ידי עירית ירושלים. מהמסמכים שצורפו לתעודה זו, עולה כי עירית ירושלים הגישה כנגד בעלת הנכס, הגב' רוזט גרוסי, תביעת פינוי במסגרתה טענה כי זכות השימוש בנכס הוענקה למר פנחס גרוסי כחלק מהליך שיקומו וכי נאסר עליו להעביר את הזכות שהוענקה לו. כן צירפה העיריה העתק מההסכם בינה לבין מר פנחס גרוסי ז"ל, ממנו עולה כי זכות השימוש בנכס אינה ניתנת להעברה. אף במכתבים אותם שלחה עירית ירושלים לגב' גרוסי ולבא כוחה ביום 13.6.07 וביום 6.11.07, נאמר מפורשות כי חוזה רשות השימוש עם המנוח פנחס גרוסי הינו אישי ולא ניתן להעברה, ועם פטירתו של המנוח רשות השימוש הופסקה.
3. עוד יצוין, כי אף ב"כ התובע פנה לעירית ירושלים על מנת לברר את מצבו המשפטי של הנכס, ובמכתב תשובה של הממונה על נכסי העיריה מיום 26.3.12 נאמר מפורשות, כי חוזה רשות השימוש עם המנוח פנחס גרוסי הינו אישי ולא ניתן להעברה ועם פטירתו רשות השימוש הופסקה.
4. לאור מסמכים אלה, אני קובעת כי זכות השימוש בנכס שהוענקה למר פנחס גרוסי ז"ל לא היתה ניתנת להעברה, ומכאן שלא ניתן היה להשכיר את הנכס. קל וחומר שהנתבע לא יכול היה להעביר את זכות השכירות שהיתה לו כלפי הגב' גרוסי לצד שלישי כלשהו, ובכלל זה לתובע. העדר האפשרות לשכור את הנכס מנעה מן התובע אפשרות לעשות שימוש חוקי בנכס וכפועל יוצא אף לקבל רישיון להפעלת עסק בנכס, כפי שביקש לעשות.

האם אמר הנתבע לתובע כי אין מניעה להפעיל עסק בנכס

1. התובע העיד כי במהלך ניהול המו"מ עם הנתבע ועובר לחתימת זיכרון הדברים, שאל את הנתבע האם יש לעסק המופעל בנכס רישיון והנתבע השיב כי לשוכר המשנה הקודם שהחזיק בנכס היה רישיון עסק. כן העיד התובע כי בשלב מאוחר יותר, שוחח עם עו"ד בן שמואל, ואף זה השיב לו כי אין מניעה להעביר את זכות השכירות של הנתבע אל התובע וכי ניתן להפעיל במקום עסק ברישיון. על יסוד הצהרות אלה, התקשר עם הנתבע בזיכרון הדברים ביום 8.2.12. מספר ימים לאחר חתימת זיכרון הדברים, פנה התובע אל הגב' זיזי על מנת שתטפל בעבורו בהוצאת רישיון עסק, ולאחר בירורים שערכה הגב' זיזי בעירית ירושלים, התברר כי לא ניתן לקבל רישיון עסק, שכן הנכס אינו ניתן להשכרה, אלא נמסר באופן אישי למנוח פנחס גרוסי.
2. מנגד העיד הנתבע, כי בשום שלב של המו"מ לא אמר כי ניתן להפעיל בנכס עסק, כי לא אמר לתובע כי לשוכר המשנה הקודם ניתן רישיון עסק וכי התובע ערך את הבדיקות הנדרשות עם הצדדים השלישיים.
3. לאחר ששמעתי את העדויות והתרשמתי מהן, הגעתי למסקנה כי מבין שתי הגרסאות, יש להעדיף את גרסת התובע כי הנתבע ואף עו"ד בן שמואל אמרו לתובע כי ניתן להפעיל בנכס עסק וכי לעסק יש רישיון. התובע עמד בתוקף על גרסתו בחקירתו הנגדית, ועדותו היתה אמינה עלי. תמיכה לכך, שנושא רישיון העסק עלה במסגרת ניהול המו"מ בין התובע לנתבע, ניתן ללמוד מהעובדה שאף הנתבע אישר בעדותו כי אמר לתובע שניתן לשים כסאות מחוץ לקיוסק רק אחר הצהריים. סביר להניח שעניין הצבת הכיסאות עלה בין הצדדים במסגרת דיבורים על רישיון עסק, שאז טרח הנתבע להדגיש בפני התובע את העובדה כי ניתן להוציא כסאות רק בשעות אחר הצהרים.
4. מנגד עדותו של הנתבע, כי לא אמר לתובע כי לשוכר המשנה הקודם היה רישיון עסק, לא היתה אמינה עלי ואף אינה הגיונית בנסיבות העניין, כפי שיבואר בהמשך.

האם פעל הנתבע בחוסר תום לב כלפי התובע והטעה אותו בנוגע למצבו המשפטי של הנכס

1. כעת אדון בשאלה, האם הנתבע ידע כי זכות השכירות אינה ניתנת להעברה וכי לא ניתן להוציא רישיון עסק לנכס.
2. בעניין זה העיד הנתבע, כי לא ידע האם לשוכרי המשנה ששכרו ממנו את הנכס היה רישיון עסק, שכן לא "התעסק" בעניין זה. עוד העיד הנתבע, כי משך כל התקופה בה שכר את הנכס, סבר כי למנוח ולאשתו הגב' גרוסי היתה זכות להשכיר לו את הנכס וכי השכרת הנכס נעשתה כדין.
3. מנגד העיד עו"ד בן שמואל, כי הנתבע ידע אף ידע בדיוק את מצבו המשפטי של הנכס, וכי זכות השימוש בנכס אינה ניתנת להעברה, והתקשר עם הגב' גרוסי בהסכם השכירות, למרות שידע כי קיימת בעיה בעירית ירושלים בנוגע לנכס.
4. עדותו של הנתבע לא היתה אמינה עלי ואף אינה הגיונית. הנתבע שכר את הנכס עוד מהמנוח פנחס גרוסי ז"ל בשנת 2006, ובשנת 2010, לאחר פטירתו של פנחס גרוסי ז"ל, שכר את הנכס מהגב' גרוסי, אשת המנוח. במהלך התקופה בה שכר הנתבע את הנכס, השכיר הנתבע את הנכס בשכירות משנה לשוכרים שונים, אשר הפעילו עסקים במקום. כאמור, הוצאת רשיון עסק במקום היתה בעייתית, שלא לומר בלתי אפשרית, לאור העובדה כי זכות השימוש בנכס שהוענקה למנוח היתה אישית. אין זה מתקבל על העת כי במהלך כל התקופה לא עלה נושא רישיון העסק בנוגע לנכס על ידי שוכרי המשנה השונים ולא הובא לידיעת הנתבע.
5. מנגד עדותו של עו"ד בן שמואל, לפיה הנתבע ידע כי קיימת בעיתיות בהשכרת הנכס, נתמכת במספר אינדיקציות: ראשית, בהסכם השכירות שנערך בין הנתבע לבין הגב' גרוסי (נספח ב' לתצהיר עדותו הראשית של עו"ד בן שמואל) צוין מפורשות בתחילת ההסכם כדלקמן: " הואיל והוסכם בין הצדדים שבמידה ולא ניתן יהיה להפעיל במושכר עסק מכל סיבה שהיא שאינה תלויה בשוכר, ההסכם יבוטל מבלי שתהיה למי מהצדדים טענות זה כנגד זה, ככל שלא ניתן יהיה להפעיל במושכר עסק מסיבה שתהיה תלויה במשכיר, המשכיר מתחייב לפעול בכל הנדרש על מנת שהשוכר יוכל להשתמש במושכר לצורך מטרת השכירות והפעלת העסק."
6. יצוין, כי מנספח ד' לתצהיר עדותו הראשית של עו"ד יוסף בן שמואל עולה, כי סעיף זה הוסף בהתאם לדרישת ב"כ הנתבע דאז, אשר ייצג את הנתבע במו"מ בנוגע להסכם השכירות. העובדה כי ב"כ הנתבע דאז דרש להוסיף סעיף כאמור בהסכם, מעידה על כך כי הנתבע ידע כי קיימת בעיה להפעלת עסק במושכר, ועל כן דרש הנתבע, באמצעות בא כוחו, כי בהסכם השכירות יופיע סעיף מפורש בעניין זה, המקנה לו את האפשרות לבטל את הסכם השכירות .
7. תמיכה נוספת לעובדה שהנתבע ידע כי קיימת בעיה בהשכרת הנכס ניתן למצוא בעובדה שבהסכם השכירות בין הנתבע לבין הגב' גרוסי נקבע, כי הואיל והמשכיר משלם את הארנונה באופן ישיר לעירייה, השוכר מתחייב לשלם למשכיר את התשלום עבור הארנונה כל שנה מראש. יצוין, כי סעיף זה אינו שגרתי ומקובל בהסכמי שכירות, בהם בדרך כלל נקבע כי חובת תשלום הארנונה מוטלת על השוכר. כפי שציין עו"ד בן שמואל בעדותו, סעיף זה הופיע בהסכם השכירות הואיל ומבחינת העיריה ביתה בעיתיות בהשכרת הנכס, ועל כן לא ניתן היה להעביר את רישום הארנונה על שם השוכר. אף קביעה זו בהסכם השכירות מלמדת כי הנתבע ידע כי קיימת בעיה חוקית בהשכרת הנכס.
8. הנתבע מבסס את טענתו כי לא ידע על הבעייתיות בהשכרת הנכס, בין היתר, על העובדה שבהסכם השכירות בינו לבין הגב' גרוסי הותר לו להפעיל את הנכס באמצעות בן משפחה או גורם אחר מטעמו. ואולם, אין בסעיף זה לשלול את ידיעתו של הנתבע באשר לבעייתיות בהשכרת הנכס. עצם השכרת הנכס לנתבע היתה בלתי חוקית וכך גם הוסף סעיף המאפשר לנתבע להפעיל את הנכס באמצעות אחר. אך קיומו של סעיף זה בוודאי שאינו מעיד כי הנתבע לא ידע על כי קיימת מניעה, מבחינת עירית ירושלים, בהשכרת הנכס.
9. זאת ועוד, הנתבע טען כי נודע לו לראשונה על הבעייתיות בהשכרת הנכס לאחר שקיבל את מכתב בא כוח התובע מיום 4.3.12, בו הודיע התובע על ביטול זיכרון הואיל ומבדיקה שנערכה בעירית ירושלים עלה כי חל איסור להשכיר את הנכס ועל כן אין רשיון להפעלת עסק. ואולם, גרסה זו אינה מתיישבת עם העובדה שלאחר שנודע לנתבע על הבעייתיות בהשכרת הנכס, המשיך לפרסם את הנכס להשכרה.
10. כך, מנספח 11 לתצהיר עדותו הראשית של התובע, עולה כי הנכס פורסם להשכרה באתר האינטרנט "הומלס" וכי ביום 22.4.12 בוצע עדכון למודעה זו. טענת הנתבע כי עדכון המודעה בוצע על ידי מזכירתו או עוזר אחר במשרדו, מבלי שהיתה לו ידיעה על כך, אינה סבירה. אין זה מתקבל על הדעת כי מזכירה במשרדו של הנתבע תעדכן את המודעה, על דעת עצמה ומבלי שקיבלה את אישורו של הנתבע לעשות כן.
11. יוצא אפוא, שהנתבע המשיך בפרסום הנכס להשכרה, תוך שהוא מודע לאי החוקיות שבדבר. בכך יש להעיד כי הנתבע היה מודע עוד קודם לכם לבעייתיות בהשכרת הנכס, שאם לא כן הדבר, הרי משנודע לא על בעייתיות בנוגע למצבו המשפטי של הנכס, לא היה ממשיך לפרסם את הנכס להשכרה. הנתבע אף הודה בתצהירו כי הציע לתובע לסייע למצוא שוכרים חלופיים במקומו. התנהגות זו של הנתבע מלמדת, כי לא היה מופתע כלל וכלל מכך שקיימת בעיה חוקית בהשכרת הנכס, שכן לא כך נוהג אדם אשר נודע לו על דברים אלה לראשונה. ההתנהגות המצופה מאדם סביר, אשר לא ידע כי הנכס אינו ניתן להשכרה, הינה להודיע מידית למשכיר על ביטול הסכם השכירות. לא כך נהג הנתבע. הנתבע בחר להתעלם מכך ולהמשיך בניסיונות להשכרת הנכס.
12. אמנם הנתבע טען, כי לאחר שנודע לו על כי קיימת בעיה בהשכרת הנכס, שלח לעו"ד בן שמואל מכתב בו הוא מודיע על ביטול הסכם השכירות שבינו לבין הגב' גרוסי. יצוין, כי עו"ד בן שמואל הכחיש טענה זו. ואולם, הנתבע לא צירף כראיה את מכתב הביטול שיכול היה לאשש את טענתו בעניין זה, וכידוע הימנעות בעל דין מלהציג ראיה פועלת לחובתו.
13. לאור האמור, אני קובעת כי הנתבע היה ער לבעיה החוקית שבהשכרת הנכס והוצאת רישיון להפעלת עסק בנכס, אך בחר שלא לגלות זאת לתובע ועל כן הטעה אותו.
14. סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"), הדן בזכות לביטול הסכם מחמת הטעיה קובע כדלקמן: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו רשאי לבטל את החוזה. לעניין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."
15. הטעיה יכולה להיות במחדל או בפעולה אקטיבית של צד להסכם. כאשר לדוגמא צד להסכם אינו מגלה לצד השני עובדה, אשר בנסיבות העניין היה עליו לגלותה והצד השני פועל בחוסר ידיעה לגבי עובדה, המדובר בהטעיה.
16. אי-גילוי מלוא המידע לתובע בעניין מצבו המשפטי של הנכס היא בבחינת הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, המזכה את המתקשר הטועה לבטל את החוזה. ראו בהקשר זה הדברים שנכתבו על ידי המלומדת פרופ' ג' שלו: "סעיף 12 לחוק החוזים קובע את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב במשא-ומתן לקראת כריתתו של חוזה. מחובה כללית זו נגזרת גם חובת גילוין של עובדות מהותיות במהלך המשא-ומתן. הפרתה של חובת הגילוי לפי סעיף 12 מהווה הטעיה, על-פי הסיפא של סעיף 15. חובת הגילוי הנדונה, שהפרתה מהווה הטעיה על-פי הסיפא של סעיף 15, היא חובת גילוי 'לפי דין'. באותם מקרים שבהם הופרה חובת הגילוי לפי סעיף 12, וצד למשא-ומתן הונע להיכנס לחוזה עקב אי-גילוי זה, עומדות לצד זה, במצטבר או לחלופין, התרופות של ביטול החוזה מחמת הטעיה במחדל ופיצויים שליליים לפי סעיף 12(ב)" (ג' שלו, דיני חוזים [3], בעמ' 223).

א

ב

ג

ד

ה

ו

ז

1. במקרה זה, הנתבע פעל שלא כדין הן משאמר לתובע כי ניתן להפעיל בנכס עסק ברישיון והן משבחר שלא לגלות לתובע את העובדה שקיימת בעיתיות בהעברת זכות השכירות. אי גילוי מידע זה מהווה הטעיה וחוסר תום לב מצד הנתבע, המקנה לתובע עילה לביטולו של זיכרון הדברים.
2. איני מקבלת את טענת הנתבע, כי הואיל והתובע התגורר בסמוך לנכס, הרי שידע את מצבו של הנכס לאשורו. מגורים בסמוך לנכס אינם מקנים ידיעה באשר למצבו המשפטי של הנכס ואפשרויות השימוש בו. בשונה מן הנתבע, התובע מעולם לא שכר את הנכס, כפי שעשה זאת הנתבע וכל שיכול היה לדעת הוא כי אנשים שונים הפעילו עסקים בנכס.
3. גם העובדה כי התובע פנה לעו"ד בן שמואל על מנת לברר פרטים בנוגע לנכס אינה שוללת את אחריותו וחובתו של הנתבע למסור לתובע את כל המידע הנכון והמלא בנוגע לנכס. ההתקשרות בזיכרון הדברים היתה בין התובע לבין הנתבע ועל כן כצד למו"מ החוזי היה על הנתבע לגלות לתובע את המידע בנוגע לנכס, בפרט כאשר נשאל בנוגע לכך. בשלב בו הודיע התובע על ביטול זיכרון הדברים, טרם התקשר בהסכם כלשהו עם הגב' גרוסי או בא כוחה.
4. האם יש מקום להטיל על התובע אשם בשל העובדה שלא טרח לבצע את הבדיקות בעירית ירושלים בנוגע למצבו של הנכס, עוד בטרם חתם עם הנתבע על זיכרון הדברים? בנסיבות העניין, הגעתי למסקנה, כי יש להשיב על כך בשלילה. התובע שאל במפורש את הנתבע האם ניתן להפעיל עסק בנכס, ומשהאחרון השיב בחיוב, רשאי היה להסתמך על דבריו. בשלב זה, לא היתה לתובע סיבה לחשוד כי קיימת בעיתיות בהשכרת הנכס או בהוצאת רישיון עסק לנכס. החשדות בלב התובע החלו להתעורר רק לאחר שהחל לפעול לשם הוצאת רישיון עסק לנכס בעיריה, שאז פנה לעו"ד בן שמואל על מנת לבקש את פרטי זיהוי הנכס. רק בשלב זה, רמז עו"ד בן שמואל לתובע על קיומה של בעיה באומרו: "אין צורך להעיר את המתים".
5. לאור האמור, אני קובעת כי הנתבע הטעה את התובע משמסר לו מידע מוטעה בנוגע לנכס וכן משלא גילה לו את הבעייתיות בהעברת זכות השכירות, ועל כן היה התובע רשאי לבטל את זיכרון הדברים עם הנתבע והודעת הביטול שנשלחה לנתבע היתה כדין. משבוטל ההסכם, קמה חובת השבה הדדית ועל הנתבע להשיב לידי התובע את הסכום אותו שילם התובע לנתבע עבור הציוד בסכום של 22,000 ₪.
6. בעניין זה, אציין כי התובע השיב לעובד של הנתבע את מפתחות הנכס מיד בסמוך למשלוח הודעת הביטול, והנתבע לא הכחיש זאת. ככל שהנתבע בחר שלא לקחת את הציוד הנמצא בנכס, הדבר רובץ לפתחו, ומכל מקום משבוטל זיכרון הדברים כדין, הציוד שהיה בנכס ואשר נמכר לתובע, חזר לבעלותו של הנתבע והנתבע זכאי לקחת אותו, ככל שעד היום לא עשה כן.
7. יחד עם זאת, איני מוצאת מקום לחייב את הנתבע בפיצוי בגין עגמת נפש. הנזק שנגרם לתובע הוא בעיקרו נזק כלכלי, ולא כל מפח נפש קל מזכה בפיצוי בגין עגמת נפש.

האם זכאי התובע לשיפוי או פיצוי מהצדדים השלישיים

1. אין מחלוקת כי עו"ד בן שמואל ידע כי קיימת בעיה חוקית בהשכרת הנכס. הדברים עולים מפורשות מעדותו בבית המשפט, ואף מהעובדה שבשנת 2007 נשלח אליו מכתב מעירית ירושלים בו הודע לעו"ד בן שמואל כי זכות השימוש שהוענקה למר פנחס גרוסי ז"ל הינה אישית, ומשהמנוח נפטר לא ניתן להעביר זכות זו לאחר. עו"ד בן שמואל ציין בעדותו, כי ידע כי קיימת בעיה בהשכרת הנכס ולשם כך הוכנס להסכם השכירות עם הנתבע, הסעיף לפיו חשבון הארנונה יישאר על שם המשכיר והשוכר ישלם למשכיר את דמי הארנונה.
2. אין ספק שהתנהותו של עו"ד בן שמואל אינה נקייה מפגמים, שכן ניסח הסכמים להשכרת נכס, ביודעו כי ישנה בעיה בהשכרת נכס זה וכי העיריה דורשת לפנות את הנכס. השאלה היא האם ידיעתו של עו"ד בן שמואל והגב' רוזט גרוסי מובילים למסקנה כי יש לחייב את הצדדים השלישיים בשיפוי הנתבע בסכום אותו חוייב להשיב לתובע. דעתי היא כי יש להשיב על כך בשלילה.
3. ראשית, כפי שקבעתי לעיל, הנתבע היה מודע למצבו המשפטי של הנכס, ולעובדה כי לא קיימת בעיה בהשכרת הנכס ואף בהוצאת רישיון עסק לגביו. הנתבע מנסה להשיג עצמו כ"שיה תמימה", אשר לא היה מודע למצב הנכס והאפשרות להשכירו, וכי המידע בעניין זה היה בידיעתו של עו"ד בן שמואל, אשר בחר שלא לגלותו לתובע. ואולם, לא כך הם פני הדברים. כפי שפורט לעיל הנתבע ידע כי קיימת בעיה בהוצאת רישיון עסק לנכס ואף בהשכרתו. בהיותו צד למו"מ החוזי עם התובע, היה עליו לגלות מידע זה לתובע, ואין הוא רשאי לבוא בטרוניה לעו"ד בן שמואל או לגב' גרוסי אשר לא גילו מידע זה לתובע.
4. שנית, המדובר בתביעת השבה בגין ביטול זיכרון הדברים. מזיכרון הדברים עולה כי הסכום אותו שילם התובע לנתבע שולם בעבור ההשקעה והציוד שהיה בנכס והיה שייך לנתבע. כך בזיכרון הדברים נאמר, כי הנתבע מעביר בזיכרון דברים זה את החוזה, את המקום ואת הציוד, למעט ציוד של בעל הבית. כן נאמר בזיכרון הדברים כי בתמורה יקבל הנתבע תשלום בסך 22,000 ₪ עבור הציודים והשיפוצים, כגון: מקרר, קופה, מכונת פופקורן, מחבתות, סכומים וכו' וכל הציוד שבמקום.
5. מעדותו של הנתבע עצמו עולה, כי הסכום ששולם לנתבע על ידי התובע היה בעבור הציוד של הנתבע והשקעתו בנכס וכן בעבור שכר הטרחה ששילם בעבר לעורך דינו עבור ייצוגו בניהול המו"מ בעניין הסכם השכירות. מכאן, שהצדדים השלישיים לא קיבלו דבר מאת התובע, והסכום ששולם הינו עבור ציוד של הנתבע אשר הושב לו עם ביטול זיכרון הדברים והשבת מפתחות הנכס לידיו. לפיכך, לא ברור הבסיס המשפטי מכוחו מבקש הנתבע לחייב את הצדדים השלישיים בשיפוי בגין הסכום שקיבל מהתובע עבור הציוד וההשקעה. ככל שהנתבע טוען, כי בשל התנהגות הצדדים השלישיים, נגרמו לו נזקים שעניינם אובדן דמי שכירות בשל ביטול זיכרון הדברים וכן הוצאות בגובה תשלומי המסים החלים על הנכס, היה עליו להגיש תביעה נפרדת כנגד הצדדים השלישיים, אך אין מקום לחייב את הצדדים השלישיים לפצות את התובע עבור עלות הציוד וההשקעה בנכס, אשר הושבו לנתבע במלואם על ידי התובע.
6. סיכומו של דבר: אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 22,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 4.3.12 (מועד משלוח הודעת הביטול) ועד התשלום בפועל. אני דוחה את ההודעה כנגד הצדדים השלישיים.
7. הנתבע יישא בהוצאות התובע בסכום של 1,164 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסכום של 7,000 ₪. כן יישא הנתבע בהוצאות הצדדים השלישיים בסכום של 2,500 ₪, כל אחד. הסכומים ישולמו בתוך 30 יום.

ניתן היום, י"ז תמוז תשע"ד, 15 יולי 2014, בהעדר הצדדים.