1. בתאריך 22.1.2008 ניתן פסק דין בשני התיקים המפורטים בכותרת, לאחר ששמיעתם אוחדה. בפסק הדין, שניתן על ידי כב' השופט אליעזר שחורי, קיבל בית המשפט את תביעה 5524/04 תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין נשוא התביעה, הידועים כחלקה 265 בגוש 18172. התביעה בתיק 5153/04 נדחתה, אך היא אינה רלוונטית להחלטה זו.

על המקרקעין בנויים ארבעה מבנים.

לשם ביצוע פסק הדין, מינה כב' השופט שחורי את עו"ד רפי לוריג, על מנת שיכין את המסמכים הנדרשים לצורך רישום הבית המשותף, בהתאם לפסק הדין.

בפסק הדין, קבע כב' השופט שחורי, כי לעניין יחוד הזכויות, לאחר רישום הבית המשותף, יינתנו הוראות בנפרד, ככל שתוגש בקשה בנדון.

1. בתאריך 29.5.12 פנתה באת כח הנתבע 9 לבית המשפט, בבקשה להורות לעו"ד לוריג לבצע ייחוד דירות כחלק מהליך רישום הבית המשותף.

בהחלטתי מיום 12.6.12 נעתרתי לבקשה, מהנימוקים המפורטים שם.

1. עם התקדמות הכנת מסמכי הרישום, על ידי עו"ד לוריג, החלו בעלי הדירות להגיש התנגדויות לעו"ד לוריג ולבית המשפט.

לכאורה, סיים בית המשפט את מלאכתו עם מתן פסק הדין, וקם מכסאו. ניתן היה לטעון, כי בהחלטתי זו לא אוכל להכריע בנושאים בהם לא הכריע בית המשפט בפסק הדין, וכי לא אוכל לפרש את פסק הדין. יחד עם זאת, אם כך הייתי קובעת, לא ניתן היה להשלים את רישום הבית כבית משותף, וההליך הממושך שהתקיים בין הצדדים בתיק היה יורד לטמיון.

בפסק דינו, השאיר כב' השופט שחורי פתח לפנות לבית המשפט בעתיד, לצורך מתן הוראות בדבר ייחוד הדירות. לטעמי, יש מקום לעשות שימוש בפתח זה שנותר, על מנת להכריע במחלוקות בין הצדדים, רק ככל שהכרעה כזו נדרשת לצורך השלמת רישום הבית כבית משותף.

לפיכך, בהחלטתי מיום 16.9.13 הוריתי לעו"ד לוריג להגיש את טיוטת התשריט התקנון והצו שהוכנו לצורך רישום הבית המשותף, והתרתי לבעלי הדין להגיש התייחסותם למסמכי הרישום שהוכנו על ידי עו"ד לוריג.

התקבלו התנגדויות מטעם התובע (להלן:"אביסרור") הנתבעים 1 ו- 2 (להלן:"מלוכנא") והנתבע 9 (להלן:"גילגוף"). אדון בכל אחת מהן, להלן.

טענות הנתבע מספר 9, גילגוף איגור:

1. לטענת גילגוף, העתיד להירשם כבעל הזכויות בחלקת משנה 7, במבנה 4, יש לקבוע את חלקיהם של בעלי הדירות ברכוש המשותף בהתאם לחלקיהם במקרקעין, על פי הרשום בנסח הרישום.

ב"כ גילגוף מפנה לסעיף 57(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 המורה כי שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר, ומבקשת לקבוע בתקנון שיעור אחר.

1. אכן, לא ניתן לקבוע את החלקים ברכוש המשותף על פי יחס שטח כל אחת מהדירות אל כלל שטח הדירות בבית, שכן גודלן של חלק מהדירות משקף מצב של מיצוי זכויות הבניה, ואולי אף בניה מעבר לאחוזי הבניה המותרים. אם יקבעו החלקים ברכוש המשותף על פי גודל הדירות כיום, יתחלקו כיום אחוזי הבניה הנותרים, או העתידיים, בין בעלי הדירות באופן שיקנה לבעלי הדירות הגדולות אחוזי בניה גדולים יותר, אף שכבר מיצו את זכויות הבניה שלהן. בכך יקופחו בעלי הדירות שטרם הרחיבו את דירותיהם.

יחד עם זאת, לטעמי, הסעיף הרלוונטי אינו הסיפא לסעיף 57(א) אלא סעיף 57(ג).

סעיף 57(ג) לחוק מורה כדלקמן:

"הוצמד חלק מסוים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לענין סעיף קטן (א) בשיעור שנקבע לכך שתקנון, ובאין קביעה כזאת – בשיעור שנקבע על ידי המפקח לפי הנסיבות."

אין חולק, כי בחלקה נשוא התביעה, הוצמדו חלקים ניכרים מהקרקע לדירות המצויות בארבע המבנים הניצבים על החלקה.

החוק מורה כי יש ליתן ביטוי להצמדות בקביעת חלקיה של דירה ברכוש המשותף.

לטעמי, נכון יהיה לקבוע את חלקי הדירות ברכוש המשותף על סמך שטחי הצמדות הקרקע שאותן רכשו בעלי הדירות, ושלגביהן אין מחלוקת. בכך תבוא לידי ביטוי כוונת הצדדים לעסקאות רכישת הדירות, והדבר יהווה איזון ראוי בין זכויותיהם של בעלי הדירות שהרחיבו את דירותיהם לזכויותיהם של אלה שטרם עשו כן.

1. משכך, אני מקבלת את טענת גילגוף לפיה החלקים ברכוש המשותף לא יקבעו בהתאם לשטחי הדירות כפי שהן כיום, וקובעת כי החלקים ברכוש המשותף יקבעו בהתאם לשטחי הקרקע המוצמדים לכל אחת מהדירות. מאחר שהצמדות השטחים נגזרו מחלקיהם של בעלי הזכויות במקרקעין, יש בכך כדי לשקף את כוונת הצדדים בהסכמי רכישת הזכויות.

כללים מפורטים יותר, יקבעו על ידי המפקחת על רישום מקרקעין בהתאם לסמכותה על פי סעיף 57(ג) לחוק.

1. הטענות המפורטות בסעיף 2 להתנגדות גילגוף ביחס לחדר העבודה, המחסן ושטח הדירה ייבדקו על ידי עו"ד לוריג, ויתוקנו במידת הצורך. מן הסתם הדבר ייבדק גם בלשכת המפקחת על רישום מקרקעין.

התנגדותו של חיים אביסרור:

1. אביסרור מלין על כך שבמסמכי רישום הבית המשותף יש כוונה לרשום את דירתם של ה"ה מלוכנא כשתי דירות נפרדות, למרות שלטענתו אין היתר לפיצול הדירה לשתיים, ובגין בניה זו הורשע מלוכנא במסגרת ת"פ (נהריה) 3394/02. עוד טוען אביסרור, כי בהתאם לפסק דינו של כב' השופט שחורי, יש לרשום הערה בדבר צו ההריסה שניתן במסגרת תיק זה.
2. אכן, בפסק הדין, קבע כב' השופט שחורי, כי בד בבד עם רישום צו הבית המשותף, יש לרשום הערה בדבר קיומו של צו ההריסה שניתן בת.פ. (נהריה) 3394/02. למעשה, היה על הועדה המקומית לתכנון ולבניה לרשום הערה בדבר קיום הצו מיד עם מתן גזר הדין, ובעת רישום הבית המשותף, יש לייחד את צו ההריסה למלוכנא.
3. אביסרור מלין על כך שדירת מלוכנא נרשמה כשתי דירות, ללא הסכמת בעלי הדירות בבית, וללא אישור הועדה המקומית לתכנון ולבניה. עוד הוא טוען, כי למעשה פוצלה הדירה לארבע דירות נפרדות ולא לשתיים בלבד, ללא היתר כדין.
4. מהכרעת הדין שניתנה ביום 23.1.07 בת.פ. 3394/02 עולה כי מלוכנא בנה בניגוד להיתר שניתן לו. תוכנית להכשרת המצב הקיים הוגשה על ידיו רק בשנת 2004, וכפי הנראה לא אושרה. צו ההריסה בעינו עומד.
5. יחד עם זאת, צו לרישום בית משותף צריך לשקף את מצב הבית בפועל, בעת הרישום. בעת הגשת תשריט בית משותף, נדרש עורך התשריט להצהיר כי התשריט נותן תמונה נאמנה של הבית ודירותיו. מאחר שעל פי התשריט, למלוכנא יש שתי דירות בבית, לא נכון יהיה לרשום רק דירה אחת.
6. יחד עם זאת, יודגש כי רישומן של שתי דירות בבעלות מלוכנא, אינו מכשיר אותן מבחינת דיני התכנון והבניה, ואף לא מבחינת מערכת הזכויות והחובות שלו מול יתר בעלי הדירות.

כל צד שומר על טענותיו בעניין זה, ולא יראו את אביסרור כאילו הסכים לרישום שתי דירות כאמור.

צו ההריסה יירשם על דירות מספר5 ו- 6, ולכשיבוצע צו ההריסה, יהיה מקום להורות על תיקון צו הבית המשותף בהתאם.

1. ככלל, מתן צו לרישום בית משותף, להבדיל ממתן צו לתיקון צו בית משותף, אין הכרח כי יעשה על סמך תשריט מאושר על ידי מוסד תכנון, זאת בהתאם לתקנה 55(ב) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב – 2011. יחד עם זאת, מקום בו נרשם בית משותף לא על סמך תשריט מאושר על ידי מוסד תכנון, יבוא הדבר לידי ביטוי במפורש ברישום.
2. אמנם, כב' השופט שחורי כתב בעמוד 14 לפסק הדין, כי יהיה על עו"ד לוריג לפעול לקבלת האישורים המוקדמים מהועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה, אך קביעה זו נעשתה לאור הערתה הכללית של המפקחת על רישום מקרקעין, אשר כתבה בחוות דעתה כי יידרשו פעולות משלימות.
3. אם יותנה רישום הבית המשותף באישור התשריט על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה, עלול הדבר לעכב בשנים רבות את הליך הרישום, שכן עד שלא תוסדר הבניה או עד שלא יבוצע צו ההריסה, לא תיתן הועדה את אישורה.

לטעמי, טובת כל בעלי הדירות מחייבת, כי לא יעוכב מתן הצו לרישום הבית המשותף, אך יחד עם זאת, ברור כי צו ההריסה כפי שניתן בת.פ. 3394/02 ירשם על דירות מלוכנא – דירות 5 ו- 6.

בשלב זה איני מורה על ייחוד צו ההריסה לדירה 6 בלבד, שכן יש לבדוק האם כתב האישום הכיל גם אישומים בגין חלק מהקומה הראשונה של מלוכנא, היינו דירה מספר 5.

בכפוף לאישור הועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה, ניתן יהיה לייחד את צו ההריסה לדירה מספר 6 בלבד.

התנגדות מלוכנא:

1. בטיוטת התקנון שהמציא עו"ד לוריג, מוצע לקבוע, לעניין זכויות הבניה בחלקה, כדלקמן:

"2. זכויות הבניה על הגג העליון במבנה 3 יהיו שייכות אך ורק ליחידה חלקת משנה 265/6 וזאת לצורך בניה על הגג העליון של יחידה 265/6.

3. בכפוף לאמור בסעיף 2 לעיל – אחוזי הבניה הקיימים ו/או שיווצרו בעתיד על החלקה עליה בנוי הבית יתחלקו בין בעלי הדירות לפי חלקיהם ברכוש המשותף".

1. לטענת מלוכנא, יש לתקן את האמור בסעיף 3 הנ"ל ולקבוע שאף זכויות הבניה הנזכרות בו תהיינה שייכות אך ורק לחלקת משנה 265/6.
2. לתמיכה בטענתו, מצרף מלוכנא את הסכם המכר בינו לבין ולט, בעליה הקודמים של מחצית החלקה, ממנו רכשו מלוכנא ולב ארי (קודמו של אביסרור) את זכויותיהם בחלקה, ומבקש לפרשם באופן זה. לטענתו, היה ברור לכל החותמים והשותפים לעסקה, שהאפשרות היחידה לניצול זכויות הבניה של המגרש עליו עומד המבנה הן על גג המבנה, ולפיכך ברור כי כל זכויות הבניה בחלקה שייכות למלוכנא בלבד.
3. דין הטענה להידחות מכל וכל.

עוד טרם אבחן את ההסכמים אליהם מפנה מלוכנא, אציין כי פסק הדין לא הכריע במחלוקת זו, משלא הוגדרה כפלוגתא בין בעלי הדין. בעמוד 3 לפסק הדין, כותב כב' השופט שחורי, בצטטו את אביסרור, כי המחלוקת בין בעלי הדין נותרה רק ביחס לרוחב שביל הכניסה (הקשור למחלוקת עם גילגוף שהוכרעה) וביחס לבעלות בגג. משכך, כאשר פסק כב' השופט שחורי כי במחלוקת בין אביסרור למלוכנא הדין עם מלוכנא, התכוון אך ורק לנושא הבעלות בגג, היינו לשאלה אם הגג הינו רכוש משותף או שהוצמד לדירת מלוכנא. הדברים עולים בבירור מפסק הדין, שאינו עוסק כלל באחוזי הבניה.

כב' השופט שחורי מפנה להסכם ולט לב ארי, הקובע:

"גג הרעפים העליון לאחר בניית דירת מלוכנא יהווה רכושם של מלוכנא בלבד אשר ישאו גם בהוצאות אחזקתו השוטפת." ובהמשך מוסכם כי למרות זאת, תהיה לרוכש הדירה השניה במבנה זכות להציב על הגג דודי שמש עם קולטים ואנטנה.

לאור נוסח ההסכם, ועדותו של ולט, קבע בית המשפט, כי במחלוקת בין אביסרור למלוכנא הדין עם האחרון.

1. בחינת הסכמי המכר אליהם מפנה מלוכנא, מובילה למסקנה ההפוכה מזו שהוא מבקש להוכיח.

עיון בהואיל השלישי להסכם ולט מלוכנא מתאריך 6.3.1988 מלמד כי מלוכנא היה מעונין לרכוש:

"את גג בית המגורים הבנוי כיום על מחצית החלקה, יחד עם זכויות הבניה על הגג – להלן "הגג" וכן שטח קרקע הנמצא בצידה הצפוני ובחלקו בצידה המערבי של החלקה, כמסומן בתשריט ההצעה לחלוקה המצ"ב, בשטח של 126.5 מ"ר..."

"בהואיל" החמישי, נכתב כי מכירת הזכויות לקונים כוללת גם זכויות יחסיות מותרות לבניה נוספת על הנכס, אשר טרם נוצלו, ואשר יתחלקו בין הצדדים בהתאם ליחס הבעלות בחלקה. באותה פסקה, ואף בהמשך, נזכרים "גראור" - רוכשים שהיו אמורים לרכוש את החלק המצוי כיום בבעלות אביסרור וההסכם עמם בוטל, ו"ליאור" בעלי המחצית השניה של בחלקה כולה (שהרי ולט, היה בעלים רק של מחצית החלקה). העובדה שההסכם עם גראור בוטל מאוחר יותר, אין בה כדי לפגוע בסעיף זה ובסעיפים אחרים בהסכם בהם נזכרים גראור, שכן הסכם זה הוא ההסכם היחיד שערך ולט עם מלוכנא ולא נערך אחר תחתיו. כלומר, גם אם תנאי ההסכם בין ולט לבין ארי שונים מאלו שהיו בהסכם בין ולט לגראור, אשר בוטל, אין בכך כדי לשנות מההסכם עם מלוכנא.

מפסקה זו, עולה בבירור, כי זכויות הבניה העתידיות יתחלקו בין מלוכנא לבין מי שירכוש את הדירה הנוספת במבנה 3 (אז היו אלה גראור, אך כיום זהו אביסרור).

1. בהואיל השישי, נזכר אותו הסכם מכר בין ולט לגראור, ונכתב כי נמכרו לגראור זכויותיו של ולט בבית המגורים "יחד עם זכויות הבניה היחסיות כמפורט לעיל, ושטח קרקע...". גם כאן, העובדה שההסכם עם גראור בוטל אין בה כדי להועיל למלוכנא, שכן ההסכם עמו לא שונה, וממנו עולה בבירור כי בשל התחייבות לצד ג' (גראור) לא נמכרו למלוכנא כל זכויות הבניה.
2. טענת מלוכנא לפיה לאביסרור לא נמכרו כלל זכויות בניה משום שאין הדבר נזכר בהסכם, דינה להדחות. זכותו של בעל דירה לממש את "אחוזי הבניה" היחסיות שלו בחלקה, אינה נובעת מ"רכישה" של אותן זכויות מקודמו, אלא מעצם היותו בעל דירה, ומחלקו ברכוש המשותף. כל בעל דירה זכאי לממש את חלקו באחוזי הבניה, אלא אם נקבע בתקנון אחרת (ראו: ע"א 10322/03 לביא ישעיהו נ' אליעזר יעקב שטרייכר פ"ד נט(6) 449 ).
3. בהמשך הובהרו הדברים בצורה מפורשת עוד יותר:

בסעיף 6(א) להסכם ולט מלוכנא, הוגדרה הבניה המותרת למלוכנא, על פי ההסכם. באותו סעיף, נקבע כי מלוכנא יבנו את דירתם על גג הבית בהתאם לנספח ב' להסכם, למעט שינויים קלים, וכך נכתב:

"דהיינו מלוכנא יבנו כדלקמן:

קומה אחת בלבד על כל מפלס של הגג הקיים, מחצית שטח הגג בחלקו המערבי ישמש כמרפסת גג שעליה ייבנו חדרי שירות וכביסה, ומחציתו השניה של הגג ייבנה כגג רעפים מוגבה...".

בסעיף קטן (ז) נכתב:

"אחוזי הבניה הנותרים יתחלקו ביחסים שבין המוכר מצד אחד ובין הקונים וגראור מצד שני, על פי חלקיהם בבעלותם בחלקה, כאמור וכמפורט במבוא להסכם זה, אולם מוסכם, כי על אף חלוקה זו, יתחלקו אחוזי הבניה הנותרים היחסיים בין הקונים לגראור – בחלקים שווים."

נדמה שהדברים לא יכלו להיות ברורים יותר:

למלוכנא הותר לבנות קומה אחת בלבד על הגג, בהתאם לתוכנית שצורפה כנספח ב' להסכם, ולגבי אחוזי הבניה הנוספים נקבע שיתחלקו באופן שווה בינם לבין בעלי הזכויות הנוספים במגרש (שהינו כרבע מהחלקה כולה), אז היו אלה גראור, וכיום אביסרור.

1. עוסקים אנו בפרשנות חוזים. מלוכנא היו מעורבים מאוד בגיבוש תנאי ההסכם עם גרואר ואחריו עם לב ארי (קודמו של אביסרור), שהרי ה"ה מלוכנא חתמו בעצמם על הסכם ולט לב ארי. מכאן, שמערכת החוזים שהתגבשה בין מלוכנא ולב ארי, היתה ממש כשל בעלי דירות בבית משותף, המבקשים לקבוע תנאים בתקנון שירשם בעתיד. ההסכמים מתייחסים לכך מפורשות. מכאן, שניתן להקיש מההלכה לעניין פרשנות תקנון, לצורך פרשנות ההסכמים בהם עסקינן – אף כי, לטעמי, הדברים כה ברורים עד כי אינם מצריכים פרשנות כלל.
2. פסק הדין בע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול פ"ד נד(3) 389 עוסק בפרשנות תניה בתקנון המעניקה לבעל דירה זכות לבנות על הצמדה, ובו נפסק כי ויתור על אחוזי בנייה חייב להיות מפורש. באותו מקרה, קבע תקנון הבית המשותף כי לבעלי הדירה מותר לבנות על שלושה גגות שהוצמדו אל דירתם, ולפיכך נקבע כי יש לראות בכך ויתור מפורש על אחוזי הבניה הדרושים להקמת מבנה בעל קומה אחת על כל אחד מן הגגות:

"הדעת נותנת, כי ההיתר שניתן בתקנון לבעלי הדירה לבנות על הגג הצמוד לדירתם כולל בחובו אף הסכמה לשימוש באחוזי הבנייה של הבניין. ראו ע"א מזרחי [3], בעמ' 680. ואולם, אין בכך להשיב לשאלה אם ההסכמה לבנייה מהווה אף הסכמה לניצול כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, גם אם עולים הם על אחוזי הבנייה הנדרשים לבניית קומה אחת.

כאמור, לאחוזי הבנייה ערך כלכלי, וניצולם על-ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף מפחית את שווי הדירות האחרות. ככל שהניצול הוא מלא יותר, ההפחתה משווי יתר הדירות אף היא גדולה יותר. בנסיבות אלה, ההיגיון הכלכלי מחייב לפרש את ההיתר שניתן לבנייה על הגג הצמוד לדירה ככולל בחובו אך ורק את אחוזי הבנייה המספיקים להקמת קומה אחת. אף סביר להניח, כי בעלי דירה בבית משותף המבקשים היתר לבנות על הגג הצמוד לדירתם מתכוונים להרחיב את דירתם, או למרב לנצל את הגג לבניית מבנה המשתרע על שטח כל הגג.... השוו לדברי השופט לנדוי בע"א לווינהיים [4], שלפיהם "...אין די בעצם הצמדת הגג כדי לקרוא תנאי מכללא [בדבר הסכמה לבנייה] אל תוך ההסכם שבין הצדדים, אלא השאלה היא שאלת עובדה, ועל [המבקש לבנות] היה להוכיח שאכן זאת הייתה כוונת הצדדים" (שם, בעמ' 1727). גישה פרשנית זו אף מתחייבת מן הפסיקה המשקפת מדיניות משפטית המגנה על בעל דירה בבית משותף, ושלפיה ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית המשותף, בין שהמדובר בזכות ברכוש משותף ובין שמדובר בהסכמה לבנייה (היינו, ויתור על אחוזי בנייה) חייב להיות מפורש. ראו, למשל: ע"א 310/64 אחים גולדשטיין בע"מ נ' יעקב [8], בעמ' 77; ע"א משולם [5]"

1. סבורתני כי לשונו של ההסכם ברורה, ולאור ההלכה הפסוקה אין מקום לכל ספק.

למלוכנא לא הוקנו כל זכויות הבניה בחלקה, אלא אך ורק הזכויות הדרושות לצורך בניית קומה אחת על הגג. מלוכנא רכש את גג הבית הקיים (ללא דירה), ועליו היה אמור לבנות את דירתו.

1. משכך, לא רק שיש לדחות את דרישתו של מלוכנא לתקן את סעיף 3 בתקנון המוצע, באופן שיקבע כי כל זכויות הבניה הנתונות למבנה 3 שייכות לו, אלא שגם את סעיף 2 לתקנון יש להשמיט.

מאחר שמלוכנא בנה כבר את הדירה שבנייתה הותרה לו בהסכם עם ולט, מיצה את זכויות הבניה שלו. לו היה התקנון נרשם לפני מיצוי הזכויות, היה מקום לכלול סעיף זה בתקנון, אך כיום, משנבנתה הדירה, אין כל נפקות לסעיף הקניית זכויות הבניה בהסכם ולט מלוכנא, ואין לכלול סעיף זה בתקנון.

1. כאמור, בגין הבנייה שביצע מלוכנא הוגש נגדו כתב אישום, וניתן צו הריסה לגבי חלק מהבניה. לזכויות הבניה, יש גם פן קנייני.

מאחר שבפני בית המשפט לא הוצגו ראיות ביחס לאחוזי הבניה שנוצלו, לעומת תוכניות הדירה שבנייתה הותרה, בהתאם לאותו נספח ב' להסכם ולט מלוכנא, לא ניתן לקבוע האם מלוכנא חרג מזכויות הבניה שהוקנו לו, אך הדבר ממילא אינו רלוונטי לצורך תביעת פירוק השיתוף.

בהקשר זה, יש לציין כי גם אביסרור הרחיב את דירתו. הרחבת דירתו של אביסרור אושרה על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה, אך אין בכך כדי להעיד כי לא חרג מחלקו בזכויות הבניה. יחד עם זאת, כפי שקבעתי לעיל, אין ממש בטענה כי לא היו לאביסרור כלל זכויות בניה לניצול.

1. מכל מקום, לצורך תביעת הפירוק, די להכריע בשאלה האם בתקנון הבית המשותף יש לכלול תנאי מיוחד בדבר זכויות הבניה של חלקות משנה 5 ו- 6, היינו דירת מלוכנא.
2. כזכור, קבע הסכם ולט מלוכנא מפורשות, כי לאחר בניית דירת מלוכנא, בעלת קומה אחת, יתחלקו אחוזי הבניה הנותרים בחלקה, בין בעלי הזכויות באופן שווה.

למעשה, צריך היה "לנכות" מאחוזי הבניה הקיימים כיום בחלקה, את אחוזי הבניה שאותם רשאי היה לנצל מלוכנא, בהתאם לנספח ב' להסכם ולט מלוכנא (קומה אחת) ואת היתרה לחלק באופן שווה בין מלוכנא לבין אביסרור, אך הנתונים לא הוצגו לבית המשפט בתיק זה.

מאחר שמלוכנא, לכל הפחות, מיצו את הזכויות ה"עודפות" שניתנו להם בהסכם (אם לא מעבר לכך) אני קובעת כי כיום אין לכלול כל סעיף בתקנון המקנה להם זכויות בניה עדיפות, ויש לקבוע כי זכויות הבניה הנותרות יתחלקו באופן שווה בין מלוכנא לאביסרור.

1. בסעיף 6.יב' להסכם ולט מלוכנא, נקבע שגג הרעפים העליון שיווצר לאחר בניית דירת מלוכנא יהווה רכוש משותף של מלוכנא וגראור. יחד עם זאת, בהסכם ולט לב ארי, המאוחר יותר, נקבע מפורשות בסעיף 6.ב. כי הגג יהיה רכושם של מלוכנא בלבד, ולפיכך כך קבע כב' השופט שחורי בפסק הדין.
2. יובהר, למען הסר ספק, כי העובדה שלבעל דירה הוצמד גג שהוצא מתוך הרכוש המשותף, אין בה כשלעצמה להקנות לו זכויות לבנות על אותו גג. משכך, לא יוכלו מלוכנא להישמע בטענה שהכוונה היתה להקנות להם את כל אחוזי הבניה.

ראו לענין זה:

"הרכוש המשותף, כהגדרתו בסעיף 52 לחוק, כולל חלקים פיסיים בבית המשותף וזכויות הבניה אינן מהוות חלק מהרכוש המשותף. הפסיקה ראתה מאז ומתמיד את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות כנכס שבבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף (ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 680 (1986); עניין ישעיהו לעיל). ברגיל, הצמדה של שטח לדירה מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד אך אינה מקנה לו זכות לבנות על השטח המוצמד, וניצול זכויות הבנייה בבית המשותף מותנה אפוא בהסכמת יתר בעלי הדירות (ע"א 7156/96 שואעי נ' דניאל, פ"ד נג(1) 469 (1999)). ובקיצור, גריעה של חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מסוימת אין פירושה שיוך של אחוזי הבניה לאותה דירה". 

רע"א 11017/08 פל נ' ליבוביץ (16.8.2010).

1. טענה נוספת בפי מלוכנא, לפיה את שטח הקרקע הצמוד למבנה 3 יש לחלק כך שהחלק הצפוני יוצמד למלוכנא ואילו החלק דרומי יוצמד לאביסרור.

טענה זו יש בה ממש, אך נראה שאין חולק עליה. שטחי החצר סביב בנין 3 נצבעו בתשריט באופן המצביע על הצמדה כאמור, בהתאם לתשריט שצורף להסכם ולט מלוכנא ולהסכם ולט לב ארי. נדרשים שינויים טכניים בתיאור ההצמדות בטבלה שבתשריט, שכן לא כל שטח המקרקעין נכלל באותן הצמדות, אך הדבר וודאי יבוא על תיקונו לאחר קבלת הערות מלשכת המפקחת על רישום מקרקעין.

1. עו"ד לוריג יפעל בהתאם לאמור בהחלטה זו.

התיקונים הנדרשים בטיוטת התקנון הינם, לסיכום, כמפורט להלן:

א. החלקים ברכוש המשותף יקבעו בהתאם לשטחי הקרקע הצמודים לכל אחת מהדירות,
ולא בהתאם ליחס שטח רצפת הדירה אל כלל שטח הרצפות.

ב. אין לבצע שינוי בדירות מלוכנא, חלקות משנה 5 ו- 6, אם כי את צו ההריסה שניתן
בת.פ. 3394/02 יש לייחד לשתי הדירות הנ"ל, אלא אם תאשר הועדה כי צו ההריסה חל
רק לגבי חלקת משנה 6.

ג. סעיפים 2 ו- 3 בתקנון, ימחקו, ובמקומם תבוא ההוראה הבאה:

"זכויות הבניה הקיימות לגבי מבנה מספר 3, ואלה שיווצרו בעתיד, יתחלקו באופן שווה

בין בעלי הזכויות בתת חלקה 4 מצד אחד לבין בעלי הזכויות בתת חלקות 5 ו- 6, היינו

50% לתת חלקה 4 ו- 50% לתתי חלקות 5 ו- 6 ביחד".

1. החלטה זו, יש בה כדי לסיים את הדיון בתיק זה.

בפסק הדין, ניתנה לעו"ד לוריג הסמכות לחתום בשם כל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין, כך שאין מניעה לפעול לרישום הבית המשותף אף בהעדר שיתוף פעולה מצד בעלי הדירות.

אני מורה לועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה לרשום את צו ההריסה שניתן בת.פ. 3394/02 על זכויות ה"ה מלוכנא בחלקה 265 בגוש 18172.

המזכירות תשלח החלטה זו לצדדים, לעו"ד לוריג, וליועמ"ש לעיריית נהריה לשם רישום צו ההריסה, כאמור לעיל.

ניתנה היום, ג' אדר תשע"ד, 03 פברואר 2014, בהעדר הצדדים.